UNIVERSIDAD DEL GOLFO DE

MÉXICO,

CAMPUS SAN ANDRÉS TUXTLA,

VERACRUZ.

NOMBRE DE LA ASIGNATURA: Derechos civil IV

TÍTULO DEL DOCUMENTO: Contrato de hipoteca

NOMBRE DEL ALUMNO: Luis Alberto Martínez Herrera

DOCENTE: Lic. Julio Cesar Pucheta Mateu

SEMESTRE: Cuarto

LUGAR Y FECHA: San Andrés Tuxtla, Veracruz, a 25 de mayo de 2019.

EL CONTRATO DE HIPOTECA
Concepto:

La hipoteca es un contrato por virtud del cual una persona, llamada deudor
hipotecario, constituye un derecho real del mismo nombre sobre un bien
generalmente inmueble, determinado v enajenable, en favor de la otra parte
llamada acreedor hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación,
sin desposeer al deudor del bien gravado y que le da derecho al acreedor, ele
persecución y en caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y de
preferencia para ser pagado con el producto ele la enajenación, en el grado de
prelación que señala la ley.

Las características:

l. Es un contrato accesorio de garantía y por lo tanto su existencia y validez

dependen de la existencia y validez de la obligación garantizada, por lo que, en
términos generales, la nulidad, transmisión, duración o extinción de la obligación
influyen sobre la hipoteca.

2. La hipoteca es una garantía real para el cumplimiento de la obligación de la

cual depende, lo que significa que el valor del bien hipotecado está garantizando
en forma preferente el cumplimiento de esa obligación, independientemente de la
garantía tácita que representa todo el patrimonio del deudor, cuando éste es el
que ha constituido el gravamen.

3. La celebración del contrato origina la creación del derecho real de hipoteca con
los efectos anotados en el apartado l.

4. La hipoteca, para que produzca sus efectos de derecho real, oponible ergn
homnes, sólo puede recaer sobre bienes determinados e indubitablemente
identificables, que son los únicos que pueden inscribirse en el Registro Público de
la Propiedad y, además, debe inscribirse precisamente en tal registro.

5. Los bienes sobre los que se constituye el derecho hipotecario deben ser bienes
enajenables, ya que aun cuando el contrato de hipoteca no es translativo de
dominio, su finalidad es la de servir de garantía al cumplimiento de la obligación
principal, que consiste precisamente en la facultad de pedir la enajenación del
bien, para que con el producto de ella se cubra el crédito, en el grado de
preferencia que señala la ley.

6. Es un contrato que no desposee del bien al deudor hipotecario y que no tendrá

obligación de entregarlo mientras no se haga efectiva la garantía que implica.

La clasificación:
El contrato de hipoteca es accesorio; unilateral, porque sólo genera obligaciones
para el deudor hipotecario; gratuito, porque sólo genera provechos para el
acreedor consistentes en la seguridad desde el punto de vista económico, de que
será cumplida la obligación del deudor en su favor o indemnizado cabalmente en
caso de incumplimiento; y sólo por excepción oneroso, cuando el acreedor pague
una contraprestación al deudor hipotecario por la celebración del contrato y la
constitución del derecho real, en cuyo caso también será bilateral; consensual,
en oposición a real, porque no se requiere de la entrega de la cosa, para el
perfeccionamiento del contrato, es más, el deudor nunca tendrá la obligación de
entregar la cosa, mientras no se haga efectiva la garantía; formal, porque siempre
se requiere de una manera determinada impuesta por la ley para la validez del
contrato, y nominado, por la reglamentación que hace el código de este contrato.

Los elementos:

l. El consentimiento: El consentimiento se integra por la conjunción de voluntades

del deudor hipotecario que puede o no ser el deudor de la obligación garantizada y
el acreedor hipotecario, y debe referirse en forma expresa tanto a determinar en
forma precisa la obligación garantizada y su monto, como a determinar en forma
indubitable el bien o derecho sobre el que se constituye el derecho real de
hipoteca.

2. El objeto: En relación con este tema se precisarán qué características deben

tener los bienes susceptibles de ser hipotecados; a qué bienes se extiende el
derecho de hipoteca; qué bienes no comprende el derecho; qué bienes no pueden
ser hipotecados, y algunos aspectos de interés relacionados con determinados
contratos de hipoteca.
Las características del bien. Los bienes sobre los que se puede constituir el
derecho real hipotecario deben ser:

3. La forma: El contrato de hipoteca siempre debe constar por escrito y por lo tanto
es un contrato formal.

Los presupuestos:

l. La capacidad. El principio que rige en la hipoteca respecto a la capacidad del

deudor hipotecario es el siguiente: "Sólo puede hipotecar el que puede enajenar"
(2906); por lo tanto, la hipoteca de cosa ajena, aplicando por analogía el artículo
2270, es nula.

2. La ausencia de vicios en el consentimiento y la licitud no tienen una aplicación

especial en este contrato y por lo tanto se aplicarán las reglas generales en
materia de obligaciones.
Las consecuencias:

El efecto principal que produce la celebración de este contrato es la creación del

derecho real de hipoteca y como consecuencia de crearse este derecho, se
producen derechos para las partes y obligaciones para el deudor hipotecario.

l. Los derechos del acreedor;

 Derecho de persecución
 Derecho de enajenación
 Derecho de preferencia
 Derecho de ampliación
 Derecho a intervenir en la división de la cosa común cuando se hipoteco la
parte alícuota de un copropietario.

2. Las obligaciones del deudor.

A. Como en virtud de este contrato no se despose al deudor del bien hipotecado,

éste tiene la obligación de conservar el bien en tal estado que efectivamente sirva
de garantía al acreedor y en tal virtud si el bien se demerita haciéndose
insuficiente para la seguridad de la deuda, el acreedor tendrá derecho a que se
mejore la hipoteca en los términos ya asentados.

B. El deudor tiene la obligación de no realizar actos respecto del bien hipotecado

que puedan perjudicar al acreedor en la garantía de su crédito, y así no puede
celebrar contratos de arrendamiento o recibir anticipos de rentas por un término
que exceda a la duración de la hipoteca si ésta tiene un plazo fijo, o por más de un
año si se trata de fincas rústicas, o por más de dos meses si se trata de fincas
urbanas en caso de que la hipoteca no tenga un plazo cierto, bajo sanción de
nulidad de tales actos en caso de contravención.

3. Los derechos del deudor.

A. El deudor tiene derecho a la posesión del bien hipotecado.

B. El deudor tiene derecho a disponer del bien hipotecado, ya sea para enajenarlo
o para imponerle otros derechos reales, pero todos los actos que realice no
pueden perjudicar al acreedor si éste ha inscrito su derecho en el Registro Público
de la Propiedad, por la oponibilidad erga homnes de su derecho real.

C. El deudor tiene derecho a administrar el bien hipotecado, con las limitaciones

antes señaladas.

D. El deudor tiene derecho a percibir los frutos del bien hipotecado hasta antes de
exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada, salvo estipulación expresa
en contrario.
Las clases de hipotecas:

l. Hipotecas voluntarias.

Son aquéllas convenidas entre las partes o impuestas por disposición del
propietario de los bienes sobre los que se constituyen.

2. Hipotecas necesarias.

Son aquellas que por disposición de la ley están obligadas a constituir

determinadas personas para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que
pudieran adquirir por la administración de bienes o para garantizar el pago de los
créditos a determinados acreedores.

3. Hipotecas mobiliarias e inmobiliarias.

En atención a que los bienes gravados sean bienes muebles o inmuebles.

4. Hipoteca de propietario.

Es aquella que grava un bien en favor del mismo dueño para tener preferencia en
el cobro de un crédito con su valor, frente a otros acreedores hipotecarios. En
derecho mexicano se admite un caso de hipoteca de propietario cuando, en virtud
de la subrogación que se opera por ministerio ele la ley, el adquirente de un
inmueble paga a un acreedor que tiene sobre él, un crédito hipotecario anterior a
la adquisición.

5. Hipoteca naval.

Se rige por las disposiciones de la Ley de Navegación, publicada en el Diario

Oficial del 4 de enero de 1994, en sus artículos 90 a 94 en forma especial.

La duración y la prórroga de la hipoteca:

 La hipoteca dura, salvo convenio en contrario, por todo el tiempo que

subsista la obligación que garantice, y si ésta no tiene término para su
vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años. Se puede pactar
que la hipoteca tenga una duración menor que el plazo de la obligación
garantizada pero no uno mayor.
 La hipoteca necesaria durará mientras dure la obligación que garantiza
Además, la hipoteca produce todos sus efectos contra terceros, mientras no
sea cancelada su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
 Si el acreedor prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación
garantizada, la hipotecase entenderá prorrogada por el mismo término a no
 ser que expresamente se consigne un plazo menor a la prórroga de la
hipoteca. La prórroga otorgada por primera vez hace conservar a la
hipoteca el grado de prelación que ésta tenía desde su origen
 La segunda o subsecuentes prórrogas sólo conceden a la hipoteca el grado
de prelación que les corresponda conforme a las fechas de sus últimos
registros (2930)

Las causas de extinción de la hipoteca:

A.-La hipoteca puede extinguirse por vía directa o por vía de consecuencia, por
ser un derecho accesorio de garantía.

l. Por vía directa, la hipoteca se extingue:

A. Por nulidad, por rescisión y por las demás causas normales de extinción de las
obligaciones.
B. Por destrucción o extinción del bien o derecho hipotecado.
C. Porgue se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
D. Por expropiación del bien. En ese caso el importe de la indemnización quedará
afectado al cumplimiento de la obligación garantizada.
E. Por remate judicial del bien.
F. Por remisión expresa del acreedor.
G. Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.

2. Por vía de consecuencia la hipoteca se extingue cuando se extinga la

obligación garantizada (2941, frac. 11).

Si la hipoteca se extingue por extinguirse la obligación principal como

consecuencia de una elación en pago, revivirá si la cosa dada en pago se pierde
en poder del deudor, por su culpa, o si el acreedor la pierde por causa de evicción.
En estos casos, si ya ha sido cancelada la inscripción en el registro, revivirá
también la inscripción, pero sólo producirá efectos contra tercero desde la fecha
en que esto suceda, quedando a salvo los derechos del acreedor para ser
indemnizado por su deudor de los daños y perjuicios que la pérdida de la prelación
y el mismo incumplimiento en el pago le originen.
 CONTRATO DE HIPOTECA:

Contrato de hipoteca realizado en la ciudad San Andrés Tuxtla, Veracruz a 25 de

mayo de 2019.

Este contrato de hipoteca está celebrado por una parte por la Sra. Concepción Miros
Polito, quien se identifica con credencial de elector (59435264558876) y el Sr. Luis
Alberto Martínez Herrera quien se identifica con  credencial de elector
(69875265847466) quienes son matrimonio y se encuentran en sociedad conyugal
declarando ser vecinos del municipio de San Andrés Tuxtla, Veracruz; su domicilio
particular se encuentra en la calle Matías Romero 867, del municipio de San Andrés
Tuxtla, Veracruz, colonia centro, código postal 95778.

Por contraparte el Lic. Julio Cesar Pucheta Mateú, quien se identifica como
representante del Banco San Andrés, S.A. de C.V.B. por medio de Acta notarial
que lo asigna como representante legal de dicho banco y en lo particular se identifica
con credencial de elector y/o Cédula profesional con folio (958874).

Y por la otra parte los Señores Mario Rosales Cornejo y Daniela Darío Robles,
quienes se identifican como Matrimonio teniendo la función de testigos del presente
contrato; presentan sus credenciales de electoral con los folios (899742666952 y
665742558988).

Los nombrados en este contrato se ajustan a las siguientes declaraciones y cláusulas.

DECLARACIONES:

1. El Sr. Lic. Julio Cesar Pucheta Mateú representa en este contrato al

Banco San Andrés S.A. de C.V.B. que se identifica como
representante por medio de Acta notarial, celebrada en San Andrés
Tuxtla, Veracruz el día 25 de mayo de 2019 y con carácter de
indefinido. Documento otorgado por el Lic Juan Ramon Puente
Ambriz, notario público. Número 325 del Distrito XIX de los Tuxtlas.

2. Los señores Luis Alberto Martínez Herrera y Concepción Miros Polito

se presentan como titulares de pleno derecho y dominio de la finca:
Inmueble Casa Adquirida por los señores arriba mencionados;
adquisición que demuestran con la escritura de fecha 11 de marzo de
1958 que se encuentra visible en la notaría pública número (V) que se
encuentra en el municipio de San Andrés Tuxtla, Veracruz así como
puede ser visible en el registro público de la propiedad y del comercio.
3. Esta propiedad cuenta con su referencia catastral : (964626)
 4. El inmueble arriba citado, no tiene cargas ni gravámenes de ningún
tipo, y se encuentra libre para poder ser hipotecada como garantía de
préstamo.
5. Se exhibirá una copia certificada de la escritura del inmueble
6. Se cargará un gravamen, en carácter de garantía a favor de los señores
Luis Alberto Martínez Herrera y Concepción Miros Polito por un
monto total de 25.500000.00 (veinticinco millones quinientos mil
pesos) que se pagarán en un plazo de 10 años, contados a partir de la
formalización del presente contrato, y que tendrá un régimen de
intereses  del 8% anual, y un descuento del 0.5 % para el pago de
gastos y costas.
7.  Ambas partes, declaran que es su voluntad celebrar este contrato y de
conformidad con lo anterior y habiendo convenido el otorgamiento de
este, al efecto al tenor de las siguientes:

CLÁUSULAS:

Primera.- El Banco San Andrés, S.A. de C.V.B por medio de la celebración de

este contrato, constituye una hipoteca sobre la finca arriba citada a favor de los
señores Luis Alberto Martínez Herrera y Concepción Miros Polito por la cantidad de
25.500000.00 (veinticinco millones quinientos mil pesos) sujetos a la valuación
correspondiente y que ya ha sido aprobada.

La cantidad prestada devengará intereses de un total del 8% anual

Los nuevos deudores, se encuentran comprometidos a revolver la cantidad arriba

mencionada más los intereses correspondientes, que se generen durante el plazo de
la deuda.

El pago correspondiente se llevará a cabo mediante depósitos que se abonarán a la

cuenta número (665555555446636) que se encuentra en el banco emisor del
presente contrato y que se encuentra ubicado en calle Madero s/n, del municipio de
San Andrés Tuxtla, Veracruz.

El reclamo correspondiente por parte del banco emisor se hará en los siguientes
casos.

El no pago de una o más de las cantidades marcadas en el plazo correspondiente,

que será de tres meses.

En caso de no satisfacer puntualmente las contribuciones e impuestos que graven a

la finca hipotecada.
 1. La presente hipoteca se encuentra cobijada y representada por los artículos
(poner los artículos correspondientes) del código de comercio del estado de
México
2. En caso de ser necesario, el prestamista podrá hacer reclamo judicial
conforme a lo establecido en el presente contrato.
3. Los deudores fijan como domicilio para la práctica de requerimientos el
inmueble del presente contrato.
4. En caso de llegar a la subasta, los deudores cederán toda la documentación y
las obligaciones correspondientes de su parte.
5. La parte que contrae la deuda, se compromete a asegurar el inmueble contra
incendios por una cantidad igual o superior al monto del presente contrato
6. La parte deudora declara renunciar al derecho de ser notificados en caso de
cesión del crédito.
7. Los deudores concretan y se conforman a someterse a la jurisdicción de (del
distrito XIX del municipio de San Andrés Tuxtla, Veracruz) y perder la del
lugar en que residen.
8. Las partes podrán solicitar y tener las copias que consideren necesarias,
previo pago y anotación correspondientes.
9. quedan a cuenta de los deudores todos los gastos, impuestos e imprevistos
que se presenten o deriven de esta hipoteca.

Segundo.-  En caso de existir, lo contrayentes del gravamen, se comprometen a

cancelar cualquier deuda que tengan antes de la celebración de la hipoteca y que
puedan afectar.

Tercero.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de esta

escritura, tanto en lo relativo a la constitución de hipoteca voluntaria, como en lo
referente a la posposición serán satisfechos por los señores Luis Alberto Martínez
Herrera y Concepción Miros Polito

Cuarto.-Para la interpretación y cumplimiento de este contrato, así como para todo

lo no previsto en el mismo, las partes se someten a la jurisdicción y competencia de
los tribunales del Estado de Veracruz por lo que renuncian expresamente al fuero
que por razón de su domicilio presente o futuro, pudiera corresponderles.

Quinto.- Figuran como testigos los Señores Mario Rosales Cornejo y Daniela Darío
Robles, quienes firmarán como tales al final del presente.

Leído el presente y quedando plenamente en conformidad, lo firman teniendo el

presente documento un duplicado en el lugar y fecha al principio indicados,
quedando un ejemplar del mismo en poder de cada parte contratante.
Luis Alberto Martínez Herrera                Concepción Miros Polito Contratante         
Contratante

Lic. Julio Cesar Pucheta Mateú

Contratista

Mario Rosales Cornejo Daniela Darío Robles

Testigo1                            Testigo 2