Análisis: Sent. SC-1662 del 5 de julio de 2019, Rad.

11001-31-03-031-1991-
05099-01. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo).

1. Hechos:

- Existió una promesa de compraventa, donde el comprador era el Señor

Gustavo Chávez Matallana, quien vendió los derechos litigiosos a una
Sociedad en Comandita, que a su vez vendió los derechos litigiosos a la
Señora María Janeth Diaz Gómez.

- En la promesa de compraventa en mención el Señor Gustavo Chávez

Matallana iba a comprar el inmueble objeto de litigo a la pareja Francisco
José Camacho Amaya y María Cristina Hernández de Camacho, esta
ultima falleció y por ende se emplazo a todos los herederos indeterminados.

- El Señor Gustavo Chávez Matallana pretende adquirir el inmueble por

prescripción adquisitiva de dominio que tiene desde 1969.

- El Señor Francisco José Camacho Amaya, en lo relativo al contrato de

promesa, el cual el demandante incumplió y por lo tanto solicita la
resolución del contrato. Además, solicita cualquier cosa que se demuestre
como prescripción y demás se le dé, y también lo demanda en
reconvención solicita se le declare propietario y en consecuencia se le
reivindique el inmueble.

- Al proceso fueron los herederos:

 Ana
 Maria
 Francisco
 Roberto
 Mauricio
 Juan

- PRIMERA INSTANCIA: gana el demandante Gustavo Chávez Matallana

- El demandado y los herederos presentan recurso de apelación.

- SEGUNDA INSTANCIA: gana el Señor Francisco José Camacho Amaya
y los herederos, se revuelve el contrato de promesa, y se ordenan las
restituciones reciprocas.

- Fundamentos de fallo de segunda instancia:

 Primero sobre la usucapión: El demandante adquirió la “posesión”

cuando se lo entregaron por el contrato de compraventa,
convirtiéndose en un mero tenedor y reconociendo el derecho de
dominio de otro con la promesa – Pues en el contrato no decía otra
cosa – por no lo anterior, debería haberse probado la interversión del
título, cosa que no sucedió, en este sentido, nunca fue poseedor.

 Con relación a la demanda de reconvención:

 El Señor Francisco José Camacho Amaya es propietario y quiere

la reivindicación: No se puede solicitar la reivindicación del inmueble
sin antes resolver el contrato mediante el cual perdió la posesión del
mismo.

 El Señor Francisco José Camacho Amaya como promitente

comprador quiere la resolución del contrato en razón de un
incumplimiento: No es viable pues ambas partes incumplieron, el
comprador al no demostrar haber pagado el precio y el vendedor al
no tenerlo libre de un embargo, el cual imposibilitaba realizar la
escritura pública – o el registro de la misma – situación que implica
que no haya una parte cumplida que pueda pedir la resolución.

 Prospera el “Mutuo Disenso” (el cual puede ser expreso o tácito)

el cual dicta que deben resolverse el contrato por mutuo disenso –
esto es mutuo incumplimiento – y además, realizarse las
restituciones reciprocas, al punto que ambos contratantes queden en
las mismas condiciones que al momento de celebrar el contrato.

- Demanda de casación:

 Cargo primero: argumenta que si es poseedor, que la promesa no

tiene nada que ver. Primero, dicen que la posesión es un hecho y
puede configurarse en principio sin importar cualquier vínculo
jurídico y de otro lado, alega que referirse a la promesa como un
documento que no es justo título es ridículo, pues se está pidiendo
prescripción extraordinaria la cual no requiere justo título. Y
finalmente, si bien es cierto la promesa no dice de manera expresa
 que el demandante sea poseedor, si da la suficiente claridad sobre
que se le entrega el inmueble para que disponga de el, lo que
claramente implica una posesión.

 Cargo segundo: Además, existieron errores al no apreciar o

apreciar erradamente los diferentes documentos aportados al
proceso que ayudan de estimar una fecha de inicio de la posesión.
Y un vicio procesal pues, se fallo sobre algo que nadie pidió, extra
petita.

- Consideraciones de la Corte:

La promesa de compraventa no es un titulo traslativo de dominio, ni

de posesión, así las cosas, cuando se entrega el inmueble de
manera anticipada en razón de dicho contrato, se esta transfiriendo
la mera tenencia del inmueble, salvo que de manera expresa e
inequívoca se manifiesta la intención del titular del derecho de
dominio de renunciar a la posesión del inmueble y transferirlo al
promitente comprador.

Así las cosas, cuando se tiene la mera tenencia en razón de un

inmueble que fue entregado de manera anticipada, la única manera
de adquirir la posesión es por la interversion del título.

El juzgador no omitió las pruebas de los actos posesorios como

afirma el demandante, por el contrario, dividió estas en dos, en
primer lugar las pruebas que logran evidenciar cuando se presento la
interversion del título, esto es, el día en que se realizo un contrato de
arrendamiento sin permiso del dueño, y el segundo lugar, los actos
posesorios que demuestran la misma, en decir, entendiendo que los
actos anteriores a la interversion del título, no eran actos posesorios,
pues no se tenía la posesión.

El fallo de segunda instancia se considera incongruente, porque

concedió el mutuo disenso tácito, aun cuando este nunca fue
solicitado en las pretensiones, siendo estas ultimas aquellas de
delimitan los linderos dentro de los cuales debe encontrarse el fallo,
por ser el derecho civil un derecho rogado.

Un juez solo puede resolver en favor de una excepción cuando

prospero la pretensión de la contraparte, es decir, si no prospera la
 pretensión de resolución del contrato, no se puede dar estudio a la
excepción de mutuo disenso tácito.

Aun cuando hubiera prosperado la pretensión de resolución del

contrato, la excepción de mutuo disenso únicamente serviría para
desestimar la pretensión, mas no para resolver el fallo terminando el
contrato por mutuo disenso.

Mutuo disenso y distracto contractual son sinónimos.

Sentencia sustitutiva:

 EN LO RELATIVO A LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: El tribunal conto

bien los términos de prescripción, pues no adquirió calidad de poseedor
cuando se le entro el inmueble, sin cuando realizo la interversion del título
arrendándolo sin permiso del dueño. En razón de lo anterior no cumplió el
tiempo exigido por la ley para adquirir el inmueble por prescripción
adquisitiva, que entonces era de 20 años y ahora de 10.

 EN LO RELATIVO A LA RESOLUCION CONTRACTUAL INVOCADA EN

LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN:

 Aunque sobre esto no se le pidió nada a la corte, se puede hablar, pues la

persona que podía no lo hizo porque no tenía interés en presentar la
demanda de casación pues a fin de cuentas gano.

 El incumplimiento de los contratos bilaterales:

Si cumplen ambas partes el contrato se perfecciono y fin.

Si incumple solo una de ellas, se pueden acudir al artículo 1546 del

Código Civil, el cual regula la condición resolutoria tacita, donde el
cumplido puede exigir la terminación o el cumplimiento al incumplido.

De las normas citadas se infiere que, demandada la resolución de un

contrato bilateral, debe demostrar el actor que ha cumplido las
obligaciones a su cargo, que el demandado no ha cumplido las
suyas, y que, por consiguiente, se hallaba en mora de cumplirlas.

Consecuencias de la resolución: se deja sin efecto el contrato y debe

haber restituciones mutuas hasta dejar todo como estaba.
 Si ambos incumplen no puede usarse la condición resolutoria tacita.

 CUANDO EL INCUMPLIMIENTO ES RECIPROCO:

Sinalagmático es sinónimo de bilateral.
.
Naturaleza de la resolución del contrato: Según la doctrina francesa
de RIPERT-BOULANGER.

1. Una sanción a los intereses de la parte incumplida pues pierde la

contraprestación que debía recibir, lo cual es diferente a la
obligatoriedad de resarcir los daños y perjuicios.

2. Recomposición del equilibrio perdido: Cuando un parte incumple,

rompe el equilibrio del contrato, y no sería justo exigirle a la otra
parte que cumpla sus obligaciones, en este sentido la consecuencia
lógica resulta en la extinción de la vida jurídica del contrato.

Conclusiones:

 En caso de incumplimiento unilateral de un contrato bilateral ,

es aplicable el artículo 1546 del código civil que consagra la
condición resolutoria, esto implica que la parte cumplida
pueda: pedir cumplimiento forzado del contrato o pedir
resolución de este (o una subsidiaria y otra principal) ambas
con su respectiva indemnización de perjuicios.

 En caso de incumplimiento bilateral de un contrato bilateral ,

cualquiera de los contratantes incumplidos podrá solicitar la
resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo
de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y. mucho
menos, a reconocer, indemnización de perjuicios.

Es menester aclarar que en caso de incumplimiento reciproco,

ninguna de las partes se encuentra en mora, en tal sentido no
hay lugar a exigir clausula penal o cosas de similar naturaleza.

 El caso concreto:
Pagos que debía hacer Pago que hizo
130.000 el día de la promesa 130.000 17 de diciembre del 69
70.000 a más tardar el 30 de enero de 1970 79.249.72 el 7 de febrero de 1970
160.000 a más tardar el 30 de abril de 1970 179.964.90, el 1º de
septiembre de 1971
215.000 a más tardar el 30 de septiembre
Debía pagar 575.000 Pago 389.214.62

 Dice la Corte, si bien es cierto los pagos realizados por el promitente

comprador fueron extemporáneos y representan un incumplimiento, el
recibirlos y recibir el interés de los mismo implica que el incumplimiento no
fue de tal gravedad que los vendedores quisieran la resolución del contrato.

 Ninguno fue a la notaria, esto es un incumplimiento de obligaciones

simultaneas. Lo que únicamente habilita a demandar la resolución sin
perjuicios, como lo hizo el demandado cuando presento demanda de
reconvención, es otras palabras, la pretensión de Francisco José
Camacho Amaya en su demanda de reconvención de declarar la
resolución del contrato tiene vocación de prosperar, no sin antes examinar
las excepciones que se propusieron ante dicha pretensión.

 La de prescripción obvio no.

 La de contrato no cumplido solo aplica cuando quien reclama la resolución

dice ser cumplido, pues en ese caso pediría indemnización, y el prosperar
de esta excepción evitaría que condenara a una indemnización dando paso
a un incumplimiento bilateral, es decir, a solo poder pedir la indemnización.

 EXPLICACION PROFUNDA DEL MUTUO DISENSO:

Existe mutuo disenso tácito y mutuo disenso expreso, únicamente el

mutuo disenso expreso surge efectos al instante, pues voluntad
expresa de las partes la que extingue el negocio jurídico.

Sin embargo, en lo que respecta al mutuo disenso tácito, este

únicamente surge sus efectos una vez queda en firme la sentencia
que lo declare, es decir, uno de sus requisitos es declarado por
sentencia judicial.

 Respecto a la prescripción de la acción, si bien es cierto ya había prescrito,

el accionante primigenio al intentar utilizar la promesa de compraventa para
demostrar la posesión, especialmente lo referido a la entrega del inmueble,
 al decir que con la promesa se le entrego la posesión, lo que consiguió fue
darle vigencia al contrato.

 Lo anterior implico una renuncia tacita de la prescripción.

REVUELVE: Declarar la resolución del contrato, justificándose en el mutuo

disenso tácito.

CUAL FUE EL CAMBIO JURISPRUDENCIAL: Que ahora se puede pedir la

resolución cuando ambos incumplieron – sin derecho a perjuicios – y sin tener que
acudir al mutuo disenso tácito, entonces ya no importa tanto la actitud posterior al
incumplimiento, el simple hecho del doble incumplimiento da lugar a terminar el
contrato.