Conjuntos Inmobiliarios

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AÑO LXXXIV Nº 195 TOMO LA LEY 2020-F
BUENOS AIRES, ARGENTINA - LUNES 19 DE OCTUBRE DE 2020 ISSN 0024-1636
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
DOCTRINA
Conjuntos inmobiliarios
La base constitucional de la adecuación operativa y la trayectoria evolutiva de su concepto
Horacio Teitelbaum ..............................................................................................................................................................................................................2
Adecuación operativa en sede notarial de los conjuntos inmobiliarios preexistentes

Marcelo De Hoz y Martha Linares de Urrutigoity ........................................................................................................................................................... 3
CORREO
Una propuesta viable para la adecuación de los conjuntos inmobiliarios en Provincia de Buenos Aires
ARGENTINO
CENTRAL B
Gustavo F. Rullansky y Eduardo G. Clusellas ..................................................................................................................................................................7
FRANQUEO A PAGAR
CUENTA N° 10269F1
La adecuación de conjuntos inmobiliarios preexistentes

El artículo 2075 del Código Civil y Comercial
Ángel Francisco Cerávolo .......................................................................................................................................................................................................................................... 9
2 | lunes 19 DE OCTUbre DE 2020
Conjuntos inmobiliarios
La base constitucional de la adecuación operativa
y la trayectoria evolutiva de su concepto
Horacio Teitelbaum (*)
La grieta forma parte de nuestra realidad, aun tivo del deber de adecuación del tercer párrafo de irretroactividad de la ley y la necesidad —y fac- el desarrollo económico de un país, basado en la
en términos de polémicas que, sobredimensiona- del art. 2075 (1), Cód. Civ. y Com. Este valladar tibilidad— de su aplicación inmediata. fácil transmisión y difusión de la propiedad in-
das, inclinan el amperímetro en dos caminos extre- con que se encuentra la doctrina consiste en la mobiliaria. El fundamento del codificador —que
mos que se zanjan solo a partir de un análisis sisté- idea de que no hace falta adecuar nada en ma- El derecho adquirido de propiedad, antes no ha querido alterar la Comisión Unificado-
mico, contextual y coherente con los antecedentes teria de conjuntos inmobiliarios. Ya sea, porque que ser dañado, es robustecido; y aunque algún ra— radicaba (y radica) en que “el régimen de
que originaron la imperatividad de la adecuación se considere que el deber de adecuación no es impacto le hiciere, no es inalterable, antes bien, los derechos reales reviste extraordinaria tras-
de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. operativo por sí mismo (ya que requiere de un dinámico. Y quien alegue su menoscabo tendrá cendencia social, política y económica, pues se
procedimiento legal a tales efectos, que hasta la la carga imperativa del propio interés en demos- vincula a la dominación de los bienes materia-
La razón de ser de la norma y de su génesis fecha no se ha dictado); o ya sea que se conside- trar su vulneración. les”. El actual instituto de la “adecuación” del
fue el resultado de pretender acomodar las dis- re que la adecuación es tan operativa que actúa tercer párrafo del art. 2075, Cód. Civ. y Com.,
tintas deformaciones que alejaban la plataforma por sí misma, sin necesidad de ningún acto ade- Por su lado, el microsistema del consumidor en su correcta interpretación y alcances, tiene
jurídica de los conjuntos inmobiliarios de un pa- cuatorio, se llega al mismo resultado práctico: y el usuario, los derechos de incidencia colectiva virtualidad para ser una herramienta al servicio
trón medianamente homogéneo y sin alteracio- dejar vacío de contenido el tercer párrafo del (art. 240, Cód. Civ. y Com.), el acceso al consumo del fortalecimiento del sistema inmobiliario de
nes en su cromosoma. art. 2075, Cód. Civ. y Com., con el statu quo ac- sustentable, el trato digno, la no discriminación nuestro país, capaz de promover riqueza a la par
tual, de inseguridad en el marco jurídico de los y el deber de información laudan siempre en fa- de otros valores jurídicos, y propender a la reac-
Las distintas provincias y sus legislaciones conjuntos inmobiliarios que ya habíamos seña- vor de la relación del consumo (art. 1090, Cód. tivación económica en épocas de pospandemia.
combinaron dominio, condominio, cláusulas lado hace años y hoy se ha puesto en evidencia Civ. y Com.) y, en caso de ambigüedad, siempre
forzadas, situaciones abusivas, entramados so- desde las recientes resoluciones de Inspección inclina la balanza en su favor. Para concluir, acotamos que el concepto de
breexigidos y hasta contra legem; y de ahí la ne- General de Justicia o pronunciamientos judicia- adecuación no es nuevo en la historia de la legis-
cesidad de un balance; y borrón y cuenta nueva. les, que es justamente el efecto que no quiso en O sea, existiendo una solución compleja, costo- lación argentina; lo vemos incorporado trans-
forma expresa el nuevo régimen jurídico del Có- sa, sobredimensionada y otra accesible, sencilla versalmente en muchos institutos de nuestro
La doctrina, rápida de reflejos, tomó las pos- digo Civil y Comercial. Esta finalidad de la nor- y viable, se aplicará esta última. La Constitución Derecho positivo.
turas antagónicas: ma es la que debería proporcionar las primeras Nacional y, por ende, el Código Civil y Comer-
pautas en la interpretación. cial de la Nación, que se dictó en consecuencia En efecto, la adecuación fue propuesta como
a. Algunos se pronunciaron por la necesidad acorde con su modificación de 1994, estableció solución cuando se pasó de la legislación de las
de la adecuación estructural, compleja, con En el medio, sin sacrificar la seguridad jurídi- una obligación pura y simple de cumplimiento sociedades en comanditas por acciones del Có-
planimetría, unanimidades, asentimientos, con- ca, y sin violar la Constitución Nacional, se co- operativo, aún sin ninguna reglamentación. digo de Comercio —que ocultaban al socio co-
formidades, trámites catastrales y registrales. mienza a gestar por un equipo de notarios espe- manditario en la figura de un gestor— y dio un
Y, ante la fáctica imposibilidad de gestionarlos, cialistas de probada experiencia técnica y rigor El Código Civil y Comercial de la Nación se en- plazo para sincerar a los accionistas e integrar
puso como punta de lanza la defensa de los de- científico una posición que se presenta desde cargó de someter a reglamentación el fracciona- uno de los flamantes tipos de la ley 19.550.
rechos constitucionales de los consumidores y el estas páginas, en armonía con los antecedentes miento parcelario (art. 228, Cód. Civ. y Com.), as-
principio de irretroactividad de la ley. Anclados en históricos de períodos de transición legislativos, pectos de la cuenta corriente bancaria (art. 1395, También vigente hoy en la Ley General de So-
estas premisas no faltaron voces que sugerían donde se optó por un camino de no interpretar Cód. Civ. y Com.), la sustitución del fiduciario ciedades, en su art. 124, sobre adecuación al de-
como vía de escape recursos de amparo o decla- una ley que es prístina y clara en su formulación, (art. 1679, Cód. Civ. y Com.), y en la prehorizon- recho argentino, cuando la sociedad constituida
raciones de inconstitucionalidad, en sede judi- y se pasó a proponer un plafond, justificado y talidad la obligatoriedad de obtener un seguro en el extranjero con sede en la República, o su
cial, aplicables solo a casos concretos no trasla- equilibrado para la protección del consumidor, (art. 2071, Cód. Civ. y Com.); y en los conjuntos principal objeto esté destinado a cumplirse en
dables a barrios vecinos, con no pocos costos de aventando así la incertidumbre que genera no inmobiliarios en materia de tiempo compartido ella, será considerada como sociedad local.
demoras de estos procedimientos contenciosos. adecuar y terminando con situaciones de abuso, y cementerios privados los reglamentos de uso
incertidumbres y privilegios odiosos. y las habilitaciones locales. Si el art. 2075, última En el plano contractual el nuevo art. 1091,
Con otros matices hay quienes postulan que la parte no menciona el sometimiento a reglamen- Cód. Civ. y Com., introduce, a la par de la reso-
adecuación no vulnera derechos patrimoniales, El foco pasa por reconocer que los beneficios tación, se podrá inferir claramente entonces que, lución total o parcial, la posibilidad de la adecua-
ni garantía constitucional alguna; es justamen- de adecuar son más importantes que no hacerlo: habiéndose previsto en otros supuestos, en la ción del contrato de ejecución diferida o perma-
te un caso de excepción legal al principio infra- un régimen de verdadero Consorcio de Propiedad adecuación es absolutamente innecesaria. nente cuando la prestación a cargo de una de las
constitucional de irretroactividad de las leyes Horizontal Especial, con verdaderas asambleas, partes se torne excesivamente onerosa por una
fundado en el carácter de “orden público” de sin votos asfixiados, posibilidad de conformar La reglamentación que se dicte eventualmen- alteración extraordinaria de las circunstancias,
los derechos reales; la dificultad de su cumpli- subconsorcios, cobro ejecutivo —sin excusas— de te lo será para facilitar y ordenar a los actores debida a causas ajenas a las partes.
miento no es un obstáculo insalvable, por cuan- las expensas, títulos aceptados para obtención de involucrados, notarios, agentes inmobiliarios,
to es ella posible, aunque en forma engorrosa. créditos y transmisiones de dominio por haberse catastros, registros, agrimensores, administra- En cuanto a las adecuaciones al Sistema Regis-
Así, Kemelmajer de Carlucci tiene dicho: “Hay cumplido con la ley, entendiendo que el plazo es dores, y a los simples efectos de coordinar y arti- tral Argentino, respecto de los clubes de campo
acuerdo en que la última parte del art. 2075 ha exigible desde que rige el Código Civil y Comercial cular, pero nunca impedir o imponer obstáculos el dec. ley 8912/1977 (Pcia. de Buenos Aires) (2)
establecido un caso de aplicación retroactiva”. o que algún organismo catalizador de su imple- burocráticos al proceso de adecuación. en su art. 67, en las situaciones existentes cuando
Para la destacada jurista la fundamentación mentación, además, le fije alguna sanción. una misma entidad jurídica agrupa a los propie-
que sustenta la postura de Mariani de Vidal y En síntesis, haciendo fáctico y viable el ins- tarios de parcelas ubicadas en un club de campo
de Abella, consistente en preconcebir a la ade- Sobran los matices sobre la conformación de tituto de la adecuación del tercer párrafo del y existan calles públicas, podrá convenirse con
cuación como inconstitucional por afectar rela- clubes de campo, barrios privados, parques in- art. 2075, Cód. Civ. y Com., mediante una inter- las municipalidades el cerramiento y la presta-
ciones consolidadas, es insuficiente: “Si bien en dustriales o barrios cerrados que se ordenaron pretación que le confiera un contenido razona- ción de servicios comunales. En lo que respecta
algún caso ello pudiera ser así, en la medida que con artilugios que cuesta asimilar cómo subsis- ble, accesible y útil, el sistema del derecho inmo- a los parques industriales, el dec. ley 7983/1972
afecte la garantía constitucional de propiedad, tirán en el proceso de adecuación. Seguramente, biliario se resignifica, teniendo como vértice de (Pcia. de Buenos Aires), en su art. 3º imponía un
pero, en tal caso, es necesario acreditarlo”. si el genoma de la inescindibilidad entre partes su cima a la Constitución Nacional, en especial régimen de dominio exclusivo de la parcela y co-
comunes y privativas, o los elementos contin- a los principios que emanan de su art. 42; y de propiedad de los bienes comunes, al establecer en
b. En el polo opuesto, la adecuación funcional gentes del ADN de los conjuntos inmobiliarios ella hacia abajo, en la ley 24.440 de Defensa del su art. 16 un reglamento de copropiedad y admi-
y operativa desde la vigencia del Código Civil y persisten, no será necesario extinguir servi- Consumidor, arts. 3º y 37, y normas concordan- nistración y en su art. 17 la aplicación supletoria
Comercial, que simplificó al extremo la cuestión, dumbres cruzadas o condominios con indivisión tes de contratos de adhesión, cláusulas abusivas, de la derogada ley 13.512 (3) de Propiedad Hori-
ya sea mediante la adecuación ex lege, en forma forzosas, puesto que estos serían subsumidos en art. 7º in fine y, sobre todo, arts. 1º, 2º y 3º, entre zontal. Al sancionarse la Ley Nacional Registral
automática desde la vigencia del Código, o bien la adecuación y dejarán naturalmente de tener otros, del Título Preliminar del Código Civil y (Nº 17.801 (4)), las transferencias de los inmue-
mediante un mero maquillaje que, adaptando sentido en una extinción de pleno derecho. Comercial de la Nación. bles del dominio público del Estado provincial
y ajustando en su mínima expresión, cumpliría o municipal, que pasaron al dominio privado, lo
dignamente con el esquema exigido por ley para Por supuesto que la Constitución Nacional es Todo lo cual demuestra, palmaria y categóri- hicieron con la desafectación a través de un plano
la propiedad horizontal especial. la que corona y contiene todo el andamiaje de camente, que es posible que se acomode, ajuste, de mensura y con ordenanzas o decretos munici-
la adecuación. En su continente se forja la obli- adapte y robustezca el derecho real, sin que se pales que habilitaban la matriculación.
Es dable alertar sobre otros posibles obstácu- gación de hacer, sobreviniente, consistente en lo modifique, ni que se lo altere en su sustancia,
los que conspiran contra el cumplimiento efec- adecuar; de ahí la excepción expresa al principio sin que se convierta ni transforme; de ahí que El Código Civil y Comercial de la Nación
su terminología no esté incluida en la definición también expone un ajuste a la situación de la
{ NOTAS } de la estructura legal del art. 1884, Cód. Civ. y vacancia del fiduciario, cuando está previsto
Com., por ser un concepto autónomo. el reemplazo en el contrato o aquel fallece y se
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723) so 120 hs Ley 404 (CABA). cambia la titularidad registral al nuevo fiducia-
(*) Licenciado en ciencias políticas (UBA). Escribano (1) AR/LCON/6AV0 El diagrama normativo —básicamente im- rio sustituto —art. 1679— y cualquier interesado
titular de registro (CABA). Profesor superior en ciencias (2) AR/LEGI/0JE0 puesto por las leyes de fondo— de los derechos puede otorgar los actos necesarios para la trans-
jurídicas (UCA). Integrante del Ateneo de la Academia (3) AR/LEGI/3FF7 reales desde la concepción de “estructura legal y ferencia de bienes del patrimonio fideicomitido.
Nacional del Notariado. Vicepresidente de la Comisión (4) AR/LEGI/1BLI orden público de sus postulados” está dirigido a Cuando se trata de readquisición de dominio por
Derechos Humanos (CABA). Coordinador y docente cur- crear las condiciones básicas y suficientes para encontrarse este en modo imperfecto y cum-
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plirse el plazo o condición resolutoria, el dueño ción fuese resolutoria en la compraventa y se la deber de prevención del daño —art. 1710, Cód. creando música y melodía; si desentona o
revocable de una cosa queda inmediatamente cumplía, la tradición de la cosa del vendedor al Civ. y Com.— conforman un escenario que da desafina se produce un ruido irritante a los
constituido en poseedor a nombre del dueño per- comprador —art. 1371, inc. 2º, Cód. Vélez—. las bases a la operatividad y funcionalidad de la oídos. Estamos convencidos de que se trata
fecto —arts. 1706 y 1968, Cód. Civ. y Com.— “Si adecuación del art. 2075, tercer párrafo. de afinar el bloque de la adecuación en forma
la cosa es registrable y el modo suficiente con- Además, resulta propicio considerar que los armónica con el sistema del Derecho Inmobi-
siste en la inscripción constitutiva, se requiere derechos de incidencia colectiva son un límite La “caja china” o “bloque” es un instrumen- liario Argentino, al compás de un ritmo con-
inscribir la readquisición, si la inscripción no es al ejercicio de los derechos individuales, la sus- to musical de percusión de la familia de idó- temporizador y jurídicamente fundado.
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibi- tentabilidad del ecosistema, la biodiversidad, los fonos. En la orquesta se agrupa dentro de la
lidad”. Justamente aquí radica la diferencia con valores culturales, el paisaje, y por su parte, en subcategoría de los instrumentos de pequeña Cita on line: AR/DOC/3272/2020
el Código derogado que exigía cuando la condi- la orilla contigua, el derecho del consumidor y el percusión; se integra e incluye con armonía
Adecuación operativa en sede notarial

de los conjuntos inmobiliarios preexistentes
Marcelo De Hoz (*) y Martha Linares de Urrutigoity (**)
SUMARIO: I. Estructuras jurídicas preexistentes.— II. Marco jurídico. Art. 2075.— III. Una interpretación jurídica del párr. 3º del art. 2075, Cód. Civ. y Com. de la Nación.—
IV. Adecuación operativa notarial.— V. Límites de la adecuación operativa notarial.— VI. Contenido de la escritura de adecuación.— VII. Conclusiones.
I. Estructuras jurídicas preexistentes cuando la propiedad horizontal se aplica a estas b) Normativa propia de la propiedad hori- del párr. 3º del art. 2075, Cód. Civ. y Com. de la
urbanizaciones (dec. 947/1986)—, la convenien- zontal especial (arts. 2073 a 2086 del Cód. Civ. y Nación, de modo de esbozar una línea de acción
Antes de la sanción del Código Civil y Comer- cia de una nueva legislación sobre conjuntos Com. de la Nación). razonada y razonable, jurídicamente fundada
cial de la Nación, existían numerosas estructuras inmobiliarios se convierte en una necesidad im- (art. 3º, Cód. Civ. y Com. de la Nación), posible,
jurídicas a los efectos de enmarcar a los conjun- postergable. c) Normativa de la propiedad horizontal (co- accesible: en costos, sencillez de formas y pro-
tos inmobiliarios. En un rápido análisis de dichas mún o general) del tít. V, cap. IV, del Cód. Civ. y cedimientos, exigencias y requisitos; y que —al
estructuras, y sin agotar su enumeración, encon- II. Marco jurídico. Art. 2075 Com. de la Nación. mismo tiempo— pueda reportar utilidad a la
tramos tres de ellas que eran las más utilizadas: comunidad involucrada con el fenómeno de los
En este contexto de carencia durante largos A este marco normativo se le deben sumar las conjuntos inmobiliarios preexistentes.
— dominio (lote) + condominio (partes comu- años de legislación de fondo a nivel nacional que recientes res. 25 y 27 de la Inspección General
nes); disciplinara los conjuntos inmobiliarios, se san- de Justicia, que establecieron un plazo y una III.1. Una interpretación literal
cionó la ley 26.994, que sorprendió a todos con la sanción ante el incumplimiento de este deber
— dominio (lote) + entidad jurídica (sociedad incorporación del conocido párr. 3º al art. 2075, legal de adecuación, en aquellas urbanizaciones Cualquier interpretación debe partir de lo que
anónima del art. 3º o asociación civil) dueña de introduciendo la novedad del instituto de la organizadas como asociación bajo forma de so- consagra en forma expresa la ley, y esta ha im-
las partes comunes + servidumbres reales, pre- “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios ciedad (art. 3º, ley 19.550). puesto un “deber de adecuación” en el art. 2075,
diales y perpetuas entre ambos fundos; y preexistentes, no contemplado en el Antepro- párr. 3º, Cód. Civ. y Com. de la Nación.
yecto de Código Civil y Comercial. Así, el nuevo III. Una interpretación jurídica del párr. 3º del
— régimen de la anterior propiedad horizon- Código Civil y Comercial, a la par de prever una art. 2075, Cód. Civ. y Com. de la Nación La clave de la respuesta a la pregunta acerca
tal de la ley 13.512. normativa propia para estos nuevos emprendi- de “qué es adecuar” parte del significado de la
mientos en su párr. 2º, a continuación, mediante Para el Código Civil y Comercial, la principal terminología utilizada, a tenor del art. 2º, Cód.
Cada una de dichas estructuras o marcos jurí- el agregado al art. 2075 —sin mediar aviso al- fuente del derecho sigue siendo la ley, confor- Civ. y Com. de la Nación (3), que dispone que las
dicos trataban de resolver —en mayor o menor guno—, obligó a la adecuación de los conjuntos me a la Constitución Nacional y los tratados de leyes deben ser interpretadas teniendo en cuen-
medida— la problemática de estas urbanizacio- inmobiliarios preexistentes organizados como derechos humanos. Cualquier interpretación ta sus palabras: “deber” y “adecuar”. Así, “ade-
nes, muchas veces con cláusulas de dudosa vali- derechos personales o con la combinación entre debiera partir de lo que consagra en forma ex- cuar es adecuar”; es decir, es “hacer algo” (ade-
dez, que, pese a estar transcriptas en nuestras reales y personales. presa la ley, y esta ha impuesto un “deber de adecuar); y no es “no hacer nada”. Aunque parezca
escrituras o publicitadas registralmente, no es- cuación” en el art. 2075, párr. 3º, Cód. Civ. y Com. una verdad de Perogrullo, si el legislador hubiera
taban saneadas por el mero efecto de la instru- Con relación a la nueva normativa sobre es- En palabras de los Fundamentos del Antepro- querido permitir que los conjuntos inmobiliarios
mentación realizada o la registración efectuada. tas propiedades o urbanizaciones especiales, la yecto: “Los casos deben ser resueltos conforme preexistentes nada hiciesen y los hubiera consi-
doctrina discutía las alternativas de consagrar a un sistema de fuentes. Se destaca, en primer derado satisfactoriamente con sus regímenes ju-
Así, los pactos para asegurar la indivisión for- la creación legal de un nuevo derecho real, o bien lugar, la ley, porque de lo contrario, aparecen rídicos anteriores consolidados, le hubiera basta-
zosa y perpetua de ese condominio sobre lo co- considerarlo como una modalidad o especie de sentencias que no aplican la ley, o se apartan de do con no legislar al respecto. Pero no: la ley optó
mún; la utilización de las servidumbres predia- propiedad horizontal. El nuevo Código Civil y ella sin declarar su inconstitucionalidad, siendo por imponer un deber que consiste en “adecuar”.
les, cruzadas y perpetuas a los efectos de lograr Comercial “optó por ambas soluciones”, consa- esta una decisión contra legem que origina litigio-
la inescindibilidad entre lo común y privativo; el grándolo como un nuevo derecho real principal sidad innecesaria. La aplicación de la ley signifi- “Adecuar” viene del latín adæquãre y significa,
pacto sobre el cobro ejecutivo y privilegiado de sobre cosa propia, que se ejerce por la posesión ca delimitar el supuesto de hecho y subsumirlo según el Diccionario de la Real Academia Espa-
los gastos comunes sin que exista afectación a [art. 1887, inc. d), Cód. Civ. y Com. de la Nación], en la norma, es decir, una deducción [...], el juez ñola, “adaptar algo a las necesidades y condicio-
la propiedad horizontal; la utilización del domi- pero —al mismo tiempo— lo consagró como debe tratar de preservar la ley y no destruirla. nes de una cosa; acomodar, ajustar algo a una
nio revocable para obligar al titular del lote a ser una propiedad horizontal especial (art. 2075, 2º Ello implica la exigencia de no pronunciarse por cosa; modificar una obra, darle una forma dife-
miembro o socio de la entidad jurídica que nuclea párr., Cód. Civ. y Com. de la Nación). la inconstitucionalidad de una ley que puede ser rente a la original”. El nuevo Código no usa las
a los propietarios y a cumplir con los reglamen- interpretada en armonía con la Constitución, palabras “rehacer” ni “transformar”, que bien
tos de la urbanización, son simplemente algunos Los conjuntos inmobiliarios están regidos por criterio que constituye una restricción al que- podría haber elegido; ni el término “someter”,
ejemplos que empujaban legislativamente a re- un plexo normativo que implica leyes de derecho hacer judicial, reiteradamente recordado por la como escogió en el párr. 2º para los conjuntos
conocer un marco jurídico nuevo e idóneo para público y privado, de carácter local y nacional, Corte Suprema de Justicia de la Nación cuando inmobiliarios sobrevinientes.
estructurar a estos conjuntos, sin necesidad de según el régimen constitucional de distribución afirma que la declaración de inconstitucionali-
“forzar” el contenido de los derechos reales utili- de competencias por materia y por territorio dad constituye la ultima ratio del orden jurídico El Código Civil y Comercial emplea el térmi-
zados ni echar mano a pactos de dudosa validez. que conforman el “sistema” de derecho inmobi- por lo que solo será pronunciada siempre que no no adecuar, que etimológicamente está cerca de
liario registral (1). haya forma alguna de interpretar la norma a fin conceptos tales como adaptar, acomodar y ajus-
Si a esto se le suma el peligroso avance de la de su coincidencia con la Carta Magna” (2). tar; y lejos de convertir, transformar o rehacer.
legislación local sobre cuestiones de fondo o en Así, el marco jurídico aplicable está compues-
materia delegada al Congreso de la Nación, dis- to por: Dado que el Código Civil y Comercial de la Además, desde lo lingüístico, “adecuar” se trata
cutibles en rigor técnico-jurídico —tales como Nación no delinea los alcances del deber de de un verbo transitivo, es decir, que carece de ple-
permitir otorgar derechos reales sobre unidades a) Normas administrativas jurisdiccionales adecuación que impone, ni le da un significado, na determinación, siendo el complemento directo
funcionales “a construir” reuniendo determina- que regulen, ya no cuestiones de fondo, sino ni contenido, ni un procedimiento específico, el que lo precisa, orienta o determina en la acción
dos requisitos fácticos (art. 6º, dec. 2489/1963) o aspectos urbanísticos de zonas autorizadas, di- desde aquí se intenta presentar una propuesta verbal. “Adecuar”, como todo verbo transitivo, ne-
considerar que el terreno “no” es un bien común mensiones, usos y cargas. o labor de interpretación jurídica del contenido cesita una acotación semántica, porque su signifi-
{ NOTAS }
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723) na. Consejero Académico y Miembro de número de la Acade- versidad de Mendoza. Miembro del Ateneo de la Academia cial de la Nación, redactado por la Comisión de Reformas
(*) Escribano Público, Diploma de Honor de la Facultad mia Nacional del Notariado. Nacional del Notariado y del Instituto de Derecho Registral designada por dec. 191/2011”, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2012,
de Derecho y Ciencias Sociales de la (UBA). Profesor Titular (**) Abogada y escribana. Doctora en Ciencias Jurídicas de la Universidad Notarial Argentina. p. 447.
de “Derechos Reales”, “Nuevas modalidades de contratación y Sociales (U. de Mendoza). Magister artis en Administración (1) Cfr. LAPLACETTE, Carlos J., “La conversión de los (3) Art. 2º: “Interpretación. La ley debe ser interpretada te-
inmobiliaria”, “Propiedad Horizontal” y “Estudio de Títulos” Pública (U. Complutense, Madrid). Especialista en Derecho conjuntos inmobiliarios y la declaración de inconstitucionali- niendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes aná-
de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales (UBA). Profe- Notarial (Universidad Notarial Argentina) y en Docencia dad as applied”, Cassagne Abogados, Directorio de Servicios logas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre de-
sor Titular en el Doctorado Notarial, Registral e Inmobiliario Universitaria (U. de Mendoza). Profesora titular de Derecho Legales, 28/05/2020. rechos humanos, los principios y valores jurídicos, de modo
(UCA, UB, US). Profesor de la Universidad Notarial Argenti- Notarial y Registral, Universidad Nacional de Cuyo y Uni- (2) “Fundamentos del Proyecto de Código Civil y Comer- coherente con todo el ordenamiento”.
cado es muy amplio, vago o general. Las oraciones administrativo (como podría ser un plano), ni mente al patrimonio de los sujetos involucrados. — se asegura el destino de los bienes comu-
transitivas se caracterizan por tener como núcleo tampoco un acto exclusivamente de orden so- Esta adecuación operativa se plasmaría en una nes;
a un verbo transitivo, que debe llevar un comple- cietario interno. Dado que el acto de adecuación escritura pública que incorpore un texto orde-
mento directo para completar su significado. Es trasciende al mundo jurídico desde la órbita de nado del reglamento de adecuación del conjunto — no se fuerzan en su tipicidad los otros dere-
lo que sucede en el párr. 3º del art. 2075, Cód. Civ. los derechos reales sobre inmuebles, el opus exi- inmobiliario preexistente que contemple las in- chos reales antes utilizados;
y Com. de la Nación: “Los conjuntos inmobiliarios gido legalmente requiere la forma de una escri- novaciones indisponibles que el derecho real de
preexistentes [...] se deben adecuar a las previsio- tura pública y publicidad suficiente (arts. 1017, propiedad horizontal especial contiene para este — simplificación de trámites administrativos
nes normativas que regulan este derecho real”. 1892, 1893, Cód. Civ. y Com. de la Nación). tipo de urbanizaciones, sin menoscabar tampo- (certificados catastrales, impuesto inmobiliario,
co el haz de facultades, limitaciones, obligacio- etc.);
Repárese en el objeto directo: las previsiones Una segunda conclusión que se extrae desde la nes, derechos de que gozan los propietarios.
normativas que regulan este derecho real (de interpretación literal de la norma es que adecuar es — oponibilidad de los reglamentos por su pu-
propiedad horizontal especial). El término de menos que rehacer, someter, transformar o convertir. III.2. Interpretación finalista blicidad;
la acción verbal, hacia donde se deben dirigir
los esfuerzos adecuatorios, son “las previsiones Hay otro sector de la doctrina, representado Siguiendo las consignas interpretativas que — se incorporan las novedades superado-
normativas” que regulan este derecho real (de por Kiper (6), Gurfinkel del Wendy (7), Abella y arrojan los arts. 1º y 2º del Título Preliminar del ras del Código Civil y Comercial de la Na-
conjunto inmobiliario propiamente dicho, o de Mariani de Vidal (8) que considera que adecuar Código Civil y Comercial, en la aplicación e in- ción para la propiedad horizontal especial:
propiedad horizontal especial, como lo ha lla- tiene los mismos alcances que someter. De ello terpretación de las leyes, a efectos de resolver asambleas, convocatorias, mayorías, primera
mado la doctrina); y no al objeto de este derecho derivan: la dificultad o imposibilidad de su cum- los casos que se presenten, se debe tener en asamblea, primer administrador, derecho de
real (los inmuebles que lo conforman). plimiento; y algunos —como Armella, Cosola, cuenta la finalidad de la norma o las finalidades admisión, preferencia, régimen disciplinario,
Sabene, Salierno y Zavala (9)—, su inconstitu- de las leyes. etcétera.
A su vez, el verbo “adecuar”, a la luz de la cionalidad, por afectar derechos consolidados
normativa de la estructura legal de los derechos protegidos por la Constitución Nacional. Sin perjuicio de que no interese ya tanto la mo- III.3. Interpretación sistemática, armónica con
reales, no aparece expresamente mencionado tivación o voluntad del legislador, no caben dudas todo el ordenamiento jurídico
en el art. 1884 del Cód. Civ. y Com. de la Nación, Algunas de estas lecturas del art. 2075, Cód. acerca de que la finalidad del párr. 3º no es otra
donde sí se mencionan: constituir, modificar, Civ. y Com. de la Nación, podrían incluso incu- que la de brindar seguridad jurídica, valor tan Como ordena el art. 2º, Cód. Civ. y Com. de la
transmitir, durar, extinguir. rrir en la contradicción lógica de sostener la vali- caro al derecho en general y al notariado en par- Nación, con la interpretación que desde aquí se
dez constitucional del instituto de la adecuación, ticular. En efecto, el derecho real de propiedad propone se logra dar coherencia interna a todo
Hasta aquí, se puede ya extraer una primera sobre la base de que no compromete —necesa- horizontal especial se presenta como un estatuto el sistema del derecho inmobiliario registral,
conclusión: adecuar es más que no hacer nada riamente o en principio— derechos constitu- legal conocido, predecible, transparente, amiga- desde la protección de la propiedad bajo la órbi-
y es menos que someter y que rehacer o recon- cionalmente protegidos (fundamentalmente, el ble al consumidor, que implica una simplificación ta de los derechos reales.
vertir o transformar: se trata de un quehacer derecho de propiedad), pero luego imponer al de trámites ulteriores, que excluye del contralor
positivo de ajuste “a las previsiones normativas” procedimiento que la haga efectiva exigencias de los consorcios de propietarios de la órbita de Además, se articula la vigencia del Código
que el Código Civil y Comercial prevé para los solo necesarias o justificables si fuera el caso de los Registros Públicos, y que ha demostrado du- Civil y Comercial de la Nación con las anterio-
conjuntos inmobiliarios. comprometer derechos patrimoniales precon- rante muchos años su eficiencia para disciplinar res configuraciones, sin desconocer su valor
figurados, como unanimidades, asentimientos este tipo de emprendimientos urbanísticos. jurídico, sino —antes bien— reconociéndoles
Hay autores, como Puerta de Chacón (4) y Al- conyugales, convivenciales o de acreedores, sus efectos configurativos de adquisiciones pa-
terini (5), que consideran que la adecuación es libertad de disposición, nuevas planimetrías o De esta forma, se lograría dar certeza y segu- trimoniales.
meramente operativa o funcional, en el sentido relevamientos de estados constructivos, trans- ridad jurídica mediante la vigencia de un único
de que ella opera o es eficaz desde el Código Ci- ferencias de titularidades inmobiliarias, etc., lo derecho real que regule a todos los conjuntos Se armonizan y compatibilizan los regímenes
vil y Comercial, en forma automática, ipso iure. cual podría volver inconstitucional el instituto inmobiliarios desde la ley común o de fondo, de anteriores con los nuevos cánones de la propie-
Ellos entienden que las normas imperativas de por la desproporcionalidad —y, por lo tanto, carácter nacional, independientemente de su dad horizontal especial prevista para los con-
la propiedad horizontal especial, por compro- irrazonabilidad— de sus requisitos previos exi- emplazamiento. juntos inmobiliarios y con los estándares cons-
meter derechos reales, rigen sin necesidad de gidos de manera arbitraria, frente a la utilidad titucionales de distribución de competencias
ningún instrumento de adecuación. Los nuevos de los resultados beneficiosos esperados. Además, la necesidad de publicidad registral legislativas (ley de fondo, de derecho común, de
paradigmas se imponen en forma automática, de los reglamentos de los conjuntos inmobilia- competencia del Congreso de la Nación, art. 75,
ope legis, ya sea en sede judicial o en la vida civil, Desde aquí se propone una postura interme- rios preexistentes es un tema que ya se plan- inc. 12).
cuando no hay conflictos a la hora de reinterpre- dia, que consiste en interpretar el párr. 3º del teaba la doctrina, aun antes de que se legislara
tar los reglamentos y normas que rigen los con- art. 2075 sobre las bases jurídicas de la noción sobre la necesidad de la “adecuación”; esta pue- Mediante esta lectura del párr. 3º del art. 2075,
juntos inmobiliarios preexistentes. de adecuación “operativa o funcional”, término de significar una solución superadora de esta Cód. Civ. y Com. de la Nación, se unifica en un
que ya ha sido acuñado por la doctrina especia- falencia (11). único régimen jurídico —el del derecho real de
Esta postura, así entendida, podría dejar vacío lizada, aunque viabilizada o facilitada mediante propiedad horizontal especial— para todos los
de contenido específico el párr. 3º del art. 2075, un instrumento notarial (10). Así, se observan con toda evidencia las gran- conjuntos inmobiliarios del país, impidiendo así
Cód. Civ. y Com. de la Nación. En efecto, si no des ventajas que reportarían las efectivizaciones el absurdo jurídico constitucional de que hayan
existiera este párr. 3º, igualmente serían ope- Este aporte se centra en desentrañar la po- de tales escrituras de adecuación a la propiedad tantos derechos aplicables a los conjuntos inmo-
rativas las normas de la propiedad horizontal sibilidad de realizar esta adecuación legalmen- horizontal especial, lo que contribuye a reforzar biliarios como demarcaciones territoriales, dado
especial aplicadas a los conjuntos inmobiliarios te exigida mediante una “escritura pública de esta interpretación por su practicidad: que se trata de una materia de derecho común o
preexistentes, por el carácter de orden público adecuación funcional u operativa” que permita de fondo, de competencia federal por delegación
propio del derecho real. cumplir acabadamente con lo dispuesto por — se despeja toda jurisprudencia sancionato- provincial y expresa prohibición constitucional
el párr. 3º del art. 2075, Cód. Civ. y Com. de la ria (12) [“Barrio Privado Los Pilares” (13), “Altos de su ejercicio local (art. 126, CN).
Sin embargo, desde estas páginas se compar- Nación, sin que ello implique vulneración algu- Los Polvorines” (14)]: crédito por expensas de
te, avala y suscribe el fundamento, los resulta- na de derechos constitucionalmente protegidos; carácter privilegiado, título ejecutivo; Así, se puede concluir también que, gracias
dos y la agudeza de esta doctrina citada, aunque sin alterar ni disminuir situaciones patrimonial a la propuesta interpretativa que desde aquí se
complementada con una propuesta de otorga- y jurídicamente consolidadas, y protegiendo al — entidad con personería y capacidad jurí- propicia, se reconoce con pleno valor jurídico la
miento de un acto de adecuación en sede nota- consumidor titular de dominio del lote en dichas dica adecuada a sus fines; legitimación activa y adquisición de derechos en los desarrollos in-
rial que dé valor y sentido jurídico al párr. 3º urbanizaciones. Se trataría de “adecuar” las di- pasiva de dicha entidad en juicios; el consorcio mobiliarios ya consolidados, los que quedarían
en análisis; ya que, si nada hubiera que hacer, versas configuraciones preexistentes a las dis- no está sujeto al contralor del Estado para fun- libres de toda amenaza sancionatoria, regula-
sobraría o sería redundante (o habría que dero- posiciones normativas que el Código Civil y Co- cionar; rúbrica de libros RPI; rizados y conforme a derecho. Se trata de un
gar) el mentado párr. 3º. mercial prevé para los conjuntos inmobiliarios problema especial o de aplicación práctica de
(derecho real de propiedad horizontal especial), — se asegura la inescindibilidad de los dere- “derecho transitorio”, tan estudiado por la doc-
Además, se postula que este “algo” que se im- sin alterar el contenido económico de tales de- chos de los titulares sobre las partes propias y trina especializada, a la que se remite brevitatis
pone desde la norma no es un acto meramente rechos ya adquiridos e incorporados definitiva- comunes o de uso común; causae (15).
{ NOTAS }
(4) Vid. PUERTA de CHACÓN, Alicia - NEGRONI, María “Los conjuntos inmobiliarios: deber legal de adecuación y re- tad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Mendoza, 2016, t. 1, p. 175. rio deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad
Laura, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexis- solución 25/2020 de Inspección General de Justicia y su mo- (12) Conf. CNCom., en pleno, 04/05/2015, “Barrio Cerrado horizontal especial. De ello se deriva, entonces que, en tanto
tentes. Normas operativas del Código Civil y Comercial”, dificatoria 27/2020”, LA LEY del 23/06/2020, 10. Los Pilares c. Álvarez, V. J. s/ ejecutivo”, AR/JUR/34705/2015; el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las dis-
LA LEY del 04/05/2016, 1. (10) PUERTA de CHACÓN, Alicia - NEGRONI, María CNCom., sala C, 13/10/2016, “Altos de los Polvorines SA c. Cas- posiciones que regulan el derecho real denominado conjunto
(5) ALTERINI, Jorge H. - ALTERINI, Ignacio E. - ALTE- Laura, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexis- taño, Mariana s/ ejecutivo”, AR/JUR/70121/2016; CNCiv., sala inmobiliario, no podrá incoar para sí las prerrogativas que
RINI, María Eugenia, “Tratado de los derechos reales”, t. II, tentes...”, ob. cit. Las ponencias y las conclusiones de la Co- K, 14/09/2016, “Club de Campo El Moro c. Vizcarra, Arturo R. se derivan de ese tipo...’; y continúa: ‘Es verdad que no se ha
Ed. La Ley, Bs. As., 2018, ps. 481 y ss. misión Nº 7 de Derechos Reales de las XXVI Jornadas Nacio- y otro s/ ejecución de expensas”, expte. 105.612/2011. precisado allí cuál será la sanción o consecuencia que habría
(6) Cfr. KIPER, Claudio M., “Conjuntos inmobiliarios: la nales de Derecho Civil, La Plata, 2017, utilizaron también esta (13) Cfr. ABELLA, Adriana, “Conjuntos inmobiliarios re- de derivarse de la no adecuación al régimen [...]. Pretender
resolución general 25/2020 de la Inspección General de Jus- misma terminología. sidenciales: expensas y gastos comunes, vías para su cobro el automático reconocimiento de la existencia de un derecho
ticia”, Rubinzal Online. (11) Vid. PUJOL de ZIZZIAS, Irene, “Nuevos derechos rea- y otras vertientes procesales”, RCCyC 2019 (septiembre), 19; real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología
(7) GURFINKEL de WENDY, Lilian N., “Clubes de cam- les”, Primeras Jornadas sobre Tendencias e Implicancias del AR/DOC/2357/2019. importaría tanto como soslayar las reglas de estructura (que
po: nueva normativa de la Inspección General de Justicia. In- Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado; Mendoza, 14, (14) Cfr. FERREIRA MORAIS, Ignacio E., “La adecuación son de orden público) que rigen la materia...’ (CNCom., sala C,
validez de la res. 257/2020”, LA LEY del 23/06/2020, 5. 21 y 25/09/2012, Mendoza Legal, p. 11. LINARES de URRUTI- de los conjuntos inmobiliarios a la luz de la resolución de IGJ 13/10/2016, ‘Alto de los Polvorines SA c. Castaño, Mariana p/
(8) MARIANI de VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana, GOITY, Martha - PUJOL de ZIZZIAS, Irene, “Consorcios de 25/2020”, RCCyC, nro. 6, año VI, julio/2020, ps. 209 y ss.: “Va- ejecución’; LA LEY, 2017-A, 132, y LA LEY, 2017-B, 143; Revis-
“La adecuación de los clubes de campo y barrios privados. propietarios de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, con riada jurisprudencia en el fuero Comercial se perfila de forma ta Código Civil y Comercial, marzo)”.
Resoluciones 25/2020 y 27/2020 de la Inspección General de especial referencia a su adecuación y a la inscripción de sus re- evidente en negarle la vía de ejecución por expensas a aque- (15) Vid. RIVERA, Julio C., “Aplicación del Código Civil y
Justicia”, LA LEY del 23/06/2020, 2. glamentos. El derecho societario y de la empresa en el nuevo llos conjuntos constituidos como sociedades anónimas, así Comercial a las relaciones preexistentes y a los procesos ju-
(9) ARMELLA, Cristina - COSOLA, Sebastián J. - SA- sistema del derecho privado”, Ed. Universidad Nacional de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala C, diciales en trámite. Algunas propuestas”, LA LEY, 2015-C,
BENE, Sebastián - SALIERNO, Karina - ZAVALA, Gastón, Cuyo, Facultad de Derecho - Universidad de Mendoza, Facul- sentenció: ‘El Código estableció que todo conjunto inmobilia- 1112; AR/DOC/1977/2015. RIVERA, Julio, “El Código Civil y
Como se advierte, el deber de adecuación no do contrario de la irretroactividad, disponiendo El cap. 3 del Título Preliminar del Código: en presencia de una relación de consumo, regida
tiene efectos retroactivos, ya que, además de la retroactividad. Es la ley la que puede eximir de “Ejercicio de los derechos” está dirigido princi- por la ley 24.240 de Defensa del Consumidor, el
reconocer valor jurídico a los anteriores regíme- la irretroactividad, ordenando en forma expresa palmente a los ciudadanos, y suministra pautas art. 42 de la CN y por los arts. 1092 y concs. del
nes configurativos de los conjuntos inmobilia- el efecto retroactivo, con el único límite de la ga- generales fundamentales para orientar el resto Cód. Civ. y Com. de la Nación. Hoy la relación
rios preexistentes, aceptando las adquisiciones rantía de los derechos constitucionales. del Código. Así, en el art. 9º determina que los de consumo trasciende la órbita contractual
incorporadas a los patrimonios de las personas derechos deben ser ejercidos de buena fe. Este y se extiende más allá, incluso al ámbito de los
en el marco de aquellos, produce un efecto sa- Además, en el problema en trato, no es que el concepto incluye tanto la buena fe objetiva (exi- derechos reales, ya que lo que se protege es el
neatorio o de regularización de tales fenómenos art. 2075, Cód. Civ. y Com. de la Nación, tenga gencia de un comportamiento leal) como la sub- hecho de consumir un bien o servicio en provecho
urbanísticos estructurados sin ley competente efectos retroactivos; si así fuera, los conjuntos jetiva (creencia). Por lo tanto, en el campo de personal, familiar y social. De allí que cuando es-
en materia de derecho de fondo, forzando la ti- inmobiliarios preexistentes deberían constituir- los conjuntos inmobiliarios, la buena fe implica tán en juego los conjuntos urbanísticos no quepa
picidad de los derechos reales utilizados, e inclu- se nuevamente, ya que no serían tenidas por vá- el cumplimiento del deber de adecuación. Tanto ninguna duda de su encuadre jurídico dentro del
so —para algunos— las formas societarias. lidas tales adquisiciones. Pero no es eso lo que por parte de los desarrolladores como por parte derecho y las garantías debidas a los consumi-
ha dicho la norma, sino solamente que aquellos de los adquirentes o terceros interesados, sería dores. En efecto, el art. 1092, Cód. Civ. y Com.
Ya se ha dicho que la adecuación tiene efectos conjuntos inmobiliarios constituidos con ante- exigible desde la norma algún intento adecuato- de la Nación, equipara al consumidor a quien, sin
nunc pro tunc; no es que tenga efectos retroacti- rioridad deben acomodarse, ajustarse, adap- rio (19). ser parte de una relación de consumo, como conse-
vos. En efecto, este deber de adecuación, por su tarse; pero en lo fundamental, en cuanto a sus cuencia o en ocasión de ella, adquiere o utiliza bie-
mismo significado literal, traslada al intérprete a efectos patrimoniales de adquisición de bienes, En cuanto al valor “orden público” y su inten- nes o servicios, en forma gratuita u onerosa, como
dos momentos en la línea del tiempo: uno ante- son válidos y surten plenos efectos. to defraudatorio, el art. 12, Cód. Civ. y Com. de destinatario final, en beneficio propio o de su grupo
rior, previo o pasado (la conformación del conjun- la Nación, dispone: “Las convenciones particula- familiar o social.
to inmobiliario bajo alguno de los diversos regí- Se propicia así que el art. 2075 impone el de- res no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya
menes jurídicos que se utilizaron), y otro actual o ber de adecuación con efecto ex nunc. Es decir, observancia esté interesado el orden público. El En este sentido, en las XXVI Jornadas Na-
presente, posterior en el tiempo. Esto lleva de la el deber de adecuación tiene efectos desde la acto respecto del cual se invoque el amparo de cionales de Derecho Civil (La Plata, 2017), por
mano hacia el art. 7º, Cód. Civ. y Com. de la Na- fecha de entrada en vigencia del Código Civil un texto legal, que persiga un resultado sustan- unanimidad, se declaró el siguiente despacho de
ción, sobre “eficacia temporal de la ley”, pues se y Comercial (01/08/2015) y hacia el futuro, y cialmente análogo al prohibido por una norma la Comisión 7 (Derechos Reales): “El régimen de
trata de resolver cuál debe ser la ley aplicable a no hacia el pasado en forma retroactiva. Pero, imperativa, se considera otorgado en fraude a la protección del consumidor se aplica a la propie-
aquellos conjuntos inmobiliarios constituidos con ¡vaya paradoja!, el art. 2075, Cód. Civ. y Com. ley. En este caso, el acto debe someterse a la nor- dad horizontal especial si se cumplen los requi-
anterioridad a la vigencia del nuevo Código único de la Nación, utiliza un verbo que nos lleva irre- ma imperativa que se trata de eludir” (art. 12, sitos legales.
y cuál es la ley actualmente aplicable a ellos. Ade- mediablemente a una situación pasada, con la Cód. Civ. y Com. de la Nación).
más, se trata de responder desde cuándo tiene finalidad de corregirla, adaptarla a los están- ”Dado que es de presumir que la nueva ley
vigencia el supuesto deber de adecuación. dares o parámetros del nuevo derecho, de la Ni las convenciones particulares ni la desue- mejora según lo justo la derogada y que el legis-
situación presente. tudo pueden dejar sin efecto las leyes de orden lador la sanciona de acuerdo con lo que parece
El art. 7º, dentro del cap. 2 (“Ley”), dispone: público. ¿No es este el carácter de las normas de más razonable según los cambios sociales o las
“A partir de su entrada en vigencia, las leyes No es que el deber de adecuación tenga efec- derechos reales que hacen a su estructura legal? prácticas negociales, procurando interpretar
se aplican a las consecuencias de las relaciones tos ex tunc o retroactivos, ya que, si ello fuera así, El acto —u omisión— que persiga un resultado que en estos contratos de consumo, la regla sea
jurídicas y situaciones jurídicas existentes. Las quedarían sin efecto ni valor legal alguno todos análogo al prohibido (continuar con los regíme- invertida en el sentido de que el contrato de con-
leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de los actos otorgados durante los regímenes ante- nes previos) se considera otorgado (u omitido) sumo en curso de ejecución le sean aplicables las
orden público, excepto disposición en contrario. riores, como ocurre con la declaración de nuli- en fraude a la ley. El fraude a la ley no puede nuevas leyes supletorias que puedan sancionar-
La retroactividad establecida por ley no puede dad o una revocación de dominio, y esta no es la ser fuente de ningún derecho ni obligación. El se, siempre y cuando, obviamente, por fidelidad
afectar derechos amparados por garantías cons- consecuencia ni sanción que establece la norma; acto deber someterse a la norma imperativa a un principio cardinal que informa la materia,
titucionales. Las nuevas leyes supletorias son este no es el efecto querido por el art. 2075, Cód. que se trata de deducir. Se produce una suer- sea más favorable al consumidor” (20).
aplicables a los contratos en curso de ejecución, Civ. y Com. de la Nación, porque así no lo ha este de reconducción del acto al régimen que se
con excepción de las normas más favorables al tablecido. intentó eludir, lo cual implica la judicialización Merece destacarse la función del notario y su
consumidor en las relaciones de consumo”. del problema. Aquí radica la facultad judicial especial responsabilidad en la tutela efectiva de
Los efectos de la adecuación son los que —en para “adecuar”, siempre con el límite de las ga- los derechos de los consumidores, por ser ellos
Una primera cuestión que se suscita es corro- el derecho inglés— se denomina como efectos rantías protegidas por la Carta Magna. Y aquí quienes se encuentran presentes al momento
borar —o no— en el nuevo Código la estructura nunc pro tunc, en el sentido de tratarse de una de- radica también la fundamentación notarial de de configurarse la voluntad negocial. El dere-
legal o de orden público de los derechos reales, cisión presente o actual que se aplica de manera la prevención del litigio (art. 1710, Cód. Civ. y cho de consumo tiene muy diversos aspectos,
y así se ha sugerido en otra publicación (16). Es retroactiva para corregir una decisión previa (de Com. de la Nación). Además, a tenor del art. 12, pero hay uno, el de la tutela preventiva de los
decir, si siguen hoy —con el Código Civil y Co- constitución del conjunto inmobiliario en un pe- Cód. Civ. y Com. de la Nación, al estar prohibida consumidores, que forma parte del elemento
mercial de la Nación— siendo de “orden públi- ríodo de anomia legislativa por parte del órgano la renuncia general a las leyes, de lege lata mal esencial de la función notarial, pues el aseso-
co” tanto el origen legal como la tipicidad de los con competencia constitucional), por lo que se lo podría sugerirse desde el juridicismo la “no ade- ramiento profesional e institucional en sentido
derechos reales, como lo era con Vélez Sarsfield tuvo que hacer de manera defectuosa (ya sea me- cuación”, sin promover un cambio legislativo de equilibrador que el notario debe prestar a los
y luego con reforma de la ley 17.711. diante otros derechos reales, forzando su tipici- modo institucional. contratantes comparecientes ante él se torna
dad o combinando derechos reales con persona- en asesoramiento “regularizador” o “adecua-
Se observa que si bien el nuevo Código da les, en ambos casos sin oponibilidad suficiente), y Además, el art. 7º, Cód. Civ. y Com. de la Na- dor” cuando una de las partes es consumidor
cabida a muchas situaciones en las que se dis- ello ante la falta de una ley de fondo que regulara ción, dispone que las nuevas leyes supletorias y se encuentra ante un contenido contractual
tinguen ciertos elementos que pudieran ser los emprendimientos inmobiliarios de este tipo. no son aplicables a los contratos en curso de predeterminado por la otra parte, mediante el
disponibles por los particulares en materia de ejecución, “con excepción de las normas más fa- uso de condiciones generales predispuestas en
derechos reales (17), sin embargo, el núcleo duro En materia de derechos reales es dable pen- vorables al consumidor en las relaciones de con- la contratación, máxime si ellas no se ajustan al
de ellos sigue estando impuesto imperativamen- sar que se trata de un elemento no disponible sumo”, las que son, a contrario sensu, aplicables derecho vigente.
te desde la norma, a tenor de los arts. 1882, 1884, por los particulares, y que, por lo tanto, las nue- a las relaciones de consumo. Prima facie, aun si
1894, 1893, 1896, Cód. Civ. y Com. Esto es, todo vas leyes imperativas son aplicables a los conse considerara que se está ante normas de ca- Respecto de los usos, prácticas y costumbres
aquello que hace a su estructura, elementos, juntos inmobiliarios prexistentes y en especial rácter supletorio —cuestión que se descarta—, como fuente del derecho, el art. 1º, Cód. Civ. y
contenido, adquisición, constitución, modifica- a sus consecuencias, como lo son la necesidad y las normas de la propiedad horizontal especial Com. de la Nación, dice que “...son vinculantes
ción, transmisión, duración y extinción, siendo deber de adecuación a la propiedad horizontal son más favorables al consumidor, por cuanto cuando las leyes o los interesados se refieren a
la sanción prevista por la ley para la violación de especial. se trata de un estatuto legal conocido, diagra- ellos o en situaciones no regladas legalmente,
tal precepto la nulidad (ni siquiera dice que val- mado por la misma ley, que ha pasado el filtro siempre que no sean contrarios a derecho”.
ga como derecho personal, si como tal pudiese III.4. Una interpretación acorde con los valores y de la legalidad; extremo que no necesariamente
valer, aunque ello no descarta de plano el insti- principios jurídicos cumplen todos los reglamentos que perfilan los En una retrospectiva histórica, algunos em-
tuto de la conversión). distintos Conjuntos Inmobiliarios (CI). prendimientos inmobiliarios (o “propiedades
La interpretación que aquí se propone está en especiales”, como se las llamaba) se organiza-
Pero he aquí que la eficacia temporal de las le- sintonía con los principios y valores jurídicos del Es decir que, además de tratarse de normas ron como un derecho personal, mientras que
yes —que en principio son irretroactivas por el ejercicio de los derechos esbozados en el Título de orden público, se trata de un estatuto legal otros se constituyeron como un derecho real
art. 7º, Cód. Civ. y Com. de la Nación— no está Preliminar del Código Civil y Comercial, cuyo que —en abstracto— se preconstituye como (dominio, condominio, servidumbres), inclusive
determinada por si estas son o no de orden públi- desarrollo excede los alcances de esta publica- más favorable al consumidor en materia de rela- contrariando normas de orden público entonces
co, sino por el pronunciamiento expreso en con- ción, siendo suficientemente ilustrativo de ello ciones de consumo, como lo son la gran mayoría vigentes, que no podían ser dejadas de lado. Se
trario a la irretroactividad y a favor de la retroac- tan solo su enunciación: buena fe, abuso del de- de las propiedades de los CI. utilizó muchas veces el tipo legal de la propiedad
tividad, ya que la irretroactividad de las leyes es recho, abuso de posición dominante, orden pú- horizontal de la ley 13.512 para dar respuesta a
una característica infraconstitucional. Es decir, blico y fraude a la ley, renuncia de las leyes, de- Lo cierto es que, sea cual fuere la forma de or- estas nuevas realidades en algunas jurisdiccio-
válidamente las leyes pueden disponer en senti- rechos individuales y de incidencia colectiva (18). ganización y comercialización de los CI, se está nes del país (21).
{ NOTAS }
Comercial. Efectos sobre las relaciones y situaciones jurídi- 1979, Cód. Civ. y Com. de la Nación); condominio (arts. 1995, 2080, 2081, 2082, 2083, 2084, 2085, 2086, Cód. Civ. y Com. de y Comercial sobre los derechos reales”, en ABREUT de BE-
cas preexistentes”, eIDial.com DCIF98, del 07/08/2015. KE- 1997, 1999, 2000, 2004, Cód. Civ. y Com. de la Nación); super- la Nación) y cementerios privados (art. 2105, Cód. Civ. y Com. GHER, Liliana et al. - WÜST, Graciela C. (comp.), Estudios de
MELMAJER de CARLUCCI, Aída, “La aplicación del Código ficie (arts. 2120, 2122, 2126, Cód. Civ. y Com. de la Nación); de la Nación). derecho privado: comentarios al nuevo Código Civil y Comercial
Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas exis- usufructo (arts. 2132, 2138, Cód. Civ. y Com. de la Nación); (18) Arts. 9º, 10, 11, 12, 13 y 14, Cód. Civ. y Com. de la Nación. de la Nación, Asociación de Docentes de la Facultad de De-
tentes”, Rubinzal-Culzoni Edit., Mendoza - Santa Fe, 2015 - servidumbres (arts. 2165, 2167, Cód. Civ. y Com. de la Na- (19) Cfr. LINARES de URRUTIGOITY, Martha, “Acerca recho y Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Ai-
2016, 2ª parte, ps. 164 y 252, respectivamente. ción); anticresis (art. 2216, Cód. Civ. y Com. de la Nación); de la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexisten- res, Buenos Aires, 2016, 1ª ed. adaptada, 240 ps.; quien cita
(16) LINARES de URRUTIGOITY, Martha, “Adecuación prenda (art. 2225, Cód. Civ. y Com. de la Nación); propiedad tes”, Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2018-2: “Dere- a GURFINKEL de WENDY, Lilian, “Derechos reales”, Ed.
de los conjuntos inmobiliarios”, LA LEY del 29/06/2017, 1; horizontal (arts. 2037, 2038, 2040, 2041, 2042, 2043, 2044, chos reales - II”, ps. 197-268. AbeledoPerrot, 2010, t. I, p. 795; CAUSSE, Jorge, “Urbani-
AR/DOC/1086/2017. 2046, 2048, 2049, 2056, 2058, 2068, 2069, Cód. Civ. y Com. de (20) “Anteproyecto”, ob. cit., p. 449. zaciones privadas: barrios cerrados y clubes de campo”, Ed.
(17) Así, p. ej., en materia de: dominio (arts. 1972, 1078, la Nación); conjuntos inmobiliarios (arts. 2074, 2076, 2078, (21) De ABREUT, Liliana, “Los cambios del Código Civil Ad-Hoc, 2005, p. 33; DEL CASTILLO, Francisco, “Barrio ce-
La ley ha regulado expresamente cuál es el precisiones expuestas nos convencen de que portante para la perfecta individualización de por la normativa del derecho real de propiedad
valor de la costumbre contemplando los casos preexistió a la sanción del Código Civil y Comer- los derechos (art. 12, ley 17.801 de Registro de la horizontal especial, sin haber sido necesaria-
en que la ley se refiera a ella o en ausencia de cial de la Nación, al menos en jurisdicción de la Propiedad Inmueble). Esta toma de razón regis- mente configurado como tal desde su origen,
regulación. En materia de CI, el art. 2075, Cód. provincia de Buenos Aires —y en otras demar- tral no debería implicar un asiento principal de por así imponerlo con carácter de deber legal el
Civ. y Com. de la Nación, trata elípticamente de caciones territoriales que adoptaron medidas de transferencia ni constitución de derechos reales art. 2075, Cód. Civ. y Com. de la Nación.
las costumbres —o normas jurídicas locales— idéntica factura o con propósitos similares—, el nuevos, sino la simple publicidad, noticia o nota
previas, imponiéndoles a los CI configurados disciplinamiento de los complejos inmobiliarios aclaratoria marginal de la adecuación del ante- Esta adecuación mantiene y asegura el idénti-
de acuerdo con ellas el deber de adecuación. desarrollados como clubes de campo”. rior régimen al legalmente establecido para los co contenido económico de los derechos adqui-
Parecería que hoy no pueden ser vinculantes conjuntos inmobiliarios preexistentes respecto ridos, los que pervivirán bajo el nuevo régimen
aquellas viejas formas de regulación de los CI Así, ante tales situaciones no se podría pre- de los inmuebles, y la vinculación con el dato de jurídico legalmente impuesto. Es un cambio de
(como derechos personales, otros derechos rea- dicar que se trataría de casos de “costumbre toma de razón del reglamento de adecuación, el ropaje, o de régimen jurídico, sin cambiar el ob-
les diversos a la propiedad horizontal o combi- contra legem” analizados a la fecha de su confi- que podrá ser meramente cartular o registral, jeto (la cosa inmueble) de los derechos compro-
naciones de estos), ya que la ley expresamente guración; pero sí lo serían si se los juzga con la en formato electrónico. metidos. Es un cambio o traducción del nomen
se ha referido a ellas, exigiendo su adecuación perspectiva actual del derecho, máxime consi- juris, no de la esencia de los derechos, sino solo
a la ley; no se está ante una situación no reglada derando que no se tiene un derecho adquirido a Como precaución o advertencia notarial, no se de su nombre o regulación jurídica. Este cambio
legalmente; además, hoy son directamente con- un determinado régimen legal o status jurídico, debería aprovechar la escritura de adecuación implica un mejoramiento del régimen aplicable,
trarias a derecho. porque ello tornaría ilusoria cualquier modifica- para introducir otros cambios en los reglamentos el que se presenta como más ventajoso y ajus-
ción legislativa, lo que es contrario a toda lógica. más allá de los necesariamente exigibles por el tado a la medida de la realidad que regula. Es
Hoy, aquellas antiguas formas de regular los Código Civil y Comercial de la Nación, sin la vo- un upgrade en el software o normativa que rige
CI preexistentes impuestas solo desde la casuís- Cuarta conclusión: se disciplinan los CI desde luntad de quienes se vieran alcanzados por ellos. al CI, que no implica cambios en su estructura,
tica, o desde algunas normas de menor jerar- el derecho común o de fondo y se defiende a la sino la optimización de su funcionamiento, dado
quía que la única ley nacional de fondo (leyes o propiedad proveyéndola de las garantías pro- Cualquier procedimiento que se implemen- que las regulaciones anteriores han quedado su-
decretos provinciales, municipales, catastrales, pias de los derechos reales: particularmente, la te debe respetar este presupuesto esencial, peradas desde la sanción del Código Civil y Co-
reglamentos, etc.), se han vuelto contrarias a oponibilidad de los reglamentos. y —en consecuencia— no imponer condiciones mercial de la Nación.
derecho, por expresa disposición legal, que im- ni recaudos que contradigan esta interpreta-
puso el deber de adecuación. Hoy estamos ante IV. Adecuación operativa notarial ción, como podrían ser: Esta adecuación no opera por un acto de au-
costumbres contra legem, las que —como tales— tonomía de la voluntad, sino por la fuerza misma
no pueden tener valor jurídico ni ser fuente de La llave para adecuar radica en simplificar el — costos excesivos o desproporcionados, de la ley. Su causa inmediata es la ley, y no la
derechos u obligaciones, si no se cumple con el procedimiento o la metodología; dado que no hay autonomía de la voluntad ni la fuerza de los con-
imperativo legal de adecuación. un procedimiento impuesto desde la ley de fon- — tasas retributivas o aforos innecesarios o tratos. No tiene carácter dispositivo, sino mera-
do, rige el principio de libertad de formas. sin causa, mente de cumplimiento del deber legal. Solo es
Aplicando este precepto legal a los conjuntos menester un requerimiento válido para manifes-
inmobiliarios, históricamente se han configura- Se postula una posible nueva incumbencia nota- — exigencias de unanimidades, o tar la voluntad adecuatoria, consistente en ave-
do de diversas formas, a la hora de estructurar rial, donde el notario, como especialista en dere- nirse a la aplicación del Código Civil y Comercial
su ingeniería jurídica, todas ya superadas por cho inmobiliario, debe articular los mecanismos — contralor catastral o registral de la volun- de la Nación, en sus efectos tanto saneatorios
el mandato expreso de la ley nacional de fondo, de adecuación, con su técnica notarial y su fina- tad de adecuación, como regulatorios de los derechos de los titula-
que ha impuesto la propiedad horizontal espe- lidad de brindar seguridad jurídica: articular la res articulados bajo otras estructuras jurídicas
cial, se adhiera o no a esta decisión legal. No planimetría con las titulaciones de derechos, el — asentimientos conyugales o convivenciales, que hoy la ley ha considerado inapropiadas.
cabe lugar, por tanto, a dar paso jurídico a las régimen jurídico aplicable y las registraciones.
costumbres contra legem que se ven en las distin- — declaratorias de herederos, Se trata de constatar y certificar, por ante un
tas jurisdicciones, por imperio del mismo art. 1º, Sebastián Justo Cosola enseña sobre la escri- notario, las circunstancias de hecho y de dere-
Cód. Civ. y Com. de la Nación, ya que ellas solo tura como documento de decisión jurídica, que — relevamientos de estados constructivos, cho que un conjunto inmobiliario preexistente
pueden tener valor jurídico siempre que no sean incorpora la justicia en su entramado interno. determinado reúne —o pretende reunir—, los
contrarias a derecho y, en esta materia, aquellas La escritura, como obra notarial, tiene su propia — libertad de disposición de los titulares com- caracteres esenciales que tipifican hoy este nue-
viejas costumbres parecen violentar hoy el de- auctoritas (23). prometidos, vo derecho real, a efectos de que ipso jure le sea
ber de adecuación. aplicable su normativa específica instrumenta-
Así, la labor del notario sería una especie de — conformidades de acreedores hipotecarios da por escritura pública. Esta escritura públi-
Dentro de esta línea argumental, se pueden trabajo de “traducción del nomen juris”, sin cam- o embargantes, usufructuarios, etcétera, ca otorga un texto ordenado y actualizado del
distinguir —con diferentes efectos— los conjun- biar el contenido económico de los derechos ni el reglamento de propiedad horizontal especial,
tos inmobiliarios preexistentes, que se configu- haz de facultades y limitaciones de sus titulares. — libre deuda tributaria, adecuado a la normativa del Código Civil y Co-
raron como tales ante una situación de laguna mercial de la Nación, en términos de propiedad
legislativa, de aquellos otros que lo hicieron en La única interpretación válida que puede dar- — carácter neutro de los eventuales cambios horizontal especial.
jurisdicciones (como la provincia de Buenos Ai- se al art. 2075, párr. 3º, es mediante su lectura de titulaciones a título de adecuación.
res) donde —aunque en forma defectuosa desde en forma coherente y armónica con la Constitución Si a esto se suman las conclusiones de la Jor-
la dogmática jurídica— sí hubo un marco legal Nacional y los principios y valores jurídicos Esta propuesta implica una adecuación fun- nada Notarial Bonaerense de 2015 en Mar del
que los reglara. comprometidos, lo cual implica reconocer que cional u operativa, pero posibilitada o viabiliza- Plata y de las Jornadas Nacionales de Derecho
el instituto de la adecuación tiene como límite da mediante un instrumento público de adecua- Civil de 2017 en La Plata, la idea de una posible
Así es como Jorge Causse (22), con la lucidez infranqueable el respeto del contenido económico y ción: reglamento de adecuación por escritura adecuación funcional-operativa va tomando co-
que lo caracteriza, explica: “antes de regir el Có- patrimonial de los derechos subjetivos ya consoli- pública. lor y fundamento.
digo Civil y Comercial de la Nación, la carencia dados. Esta labor implica tanto recaudos prees-
de una norma que disciplinara a los conjuntos criturarios (planimetrías antecedentes, estudios Esta escritura provoca el mismo efecto que Así, las primeras afirmaban: “consideramos
inmobiliarios determinó que los particulares de títulos y legitimaciones) como la confección de una modificación estructural sin serlo, lo cual que, en los casos de imposibilidad jurídica de
apelaran a remedios opcionales. Ante la pers- la escritura propiamente (descripción de los in- constituye la finalidad jurídica perseguida por adecuación estructural del complejo existente a
pectiva de esta situación de anomia y antes de muebles involucrados conforme a sus orígenes la norma al lograr la seguridad del sometimien- la propiedad horizontal especial, la adecuación
atribuirle a los conjuntos inmobiliarios la je- y a su nueva configuración bajo las normas de to de los conjuntos inmobiliarios preexistentes será operativa en la oportunidad que el juzgador
rarquía de derecho real autónomo [art. 1887, Propiedad Horizontal Especial (PHE), traduc- “a las previsiones normativas” de la propiedad deba resolver un conflicto”, considerando a esta
inc. d), Cód. Civ. y Com.], tanto desde el marco ción del antiguo nomen juris por las actuales horizontal especial (como dice el art. 2075, Cód. interpretación como integradora y sistemática
legal local como desde instancias judiciales se designaciones, texto ordenado y actualizado del Civ. y Com. de la Nación), en lo que respecta a del art. 2075 con el art. 7º del Cód. Civ. y Com. de
habían convalidado aquellas configuraciones. reglamento conforme a las normas estatutarias sus normas de carácter no disponible por la au- la Nación. Las Jornadas Nacionales de Derecho
Así, la convalidación técnica final para su em- y no disponibles del Código Civil y Comercial de tonomía de la voluntad. Civil, expresamente y por mayoría, indicaron en
plazamiento en la órbita bonaerense hubo de la Nación, designación de autoridades, etc.) y el marco legal de la adecuación lo siguiente: “Los
habérsele conferido por ajustarse a las dispo- actos postescriturarios (inscripciones registrales, Adecuar es otorgar mediante un documento conjuntos inmobiliarios preexistentes constitui-
siciones del dec. 9404/1986, reglamentario del catastrales, rúbrica de libros del consorcio, etc.). idóneo (escritura pública) con fines de adecuados a través de derechos personales o derechos
dec.-ley 8912/1977 (de Ordenamiento Territorial ción en los términos del art. 2075, Cód. Civ. y reales o por medio de la concurrencia de algunos
y Uso del Suelo). En el art. 1º de la reglamen- La escritura de adecuación es un instrumen- Com. de la Nación, un acto de asentimiento o de esos derechos entre sí, debe ajustarse fun-
tación contenida en el dec. 9404/1986 se esta- to de decisión jurídica, que —como tal— debe avenimiento al deber legalmente impuesto de cionalmente a la normativa del derecho real de
blecen directivas muy precisas en cuanto a las estar razonablemente fundada (art. 3º, Cód. ajustarse a la normativa prevista por el Código propiedad horizontal especial, en todo lo jurídi-
características que deberán observar los clubes Civ. y Com. de la Nación); ella provee autenti- Civil y Comercial de la Nación para los CI, esto camente posible, entre otros lo relativo a la exis-
de campo que se constituyan de acuerdo con el cidad interna y externa, al presumirse legítima es, a las normas del derecho real de PHE. tencia y funcionamiento orgánico del consorcio
régimen específico del dec.-ley 8912/1977, con y válida frente a todos, y tiene vocación de pu- de propietarios (asambleas y administración),
base en la creación de parcelas de dominio in- blicidad cartular (forma) y reflejo registral, por Sería algo semejante a un “sinceramiento”, obligaciones y ejecución de expensas, gastos y
dependiente. En el art. 7º se admite optar por el contener derechos reales oponibles erga om- donde se pone de manifiesto que el conjunto erogaciones comunes (título ejecutivo) y régi-
régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizon- nes. La pertenencia a un conjunto inmobiliario inmobiliario preexistente reúne los caracte- men disciplinario (art. 7º, párr. 1º, del Cód. Civ. y
tal debiéndose contar con el plano específico preexistente —y a un conjunto inmobiliario ya res para ser considerado tal (arts. 2073, 2074 Com. de la Nación)”.
aprobado por las autoridades competentes. Las adecuado— constituye una especificación im- y ccds., Cód. Civ. y Com. de la Nación); que no
se sometió antes al derecho de propiedad hori- En esta misma línea de pensamiento, en las
{ NOTAS } zontal especial porque este no existía como tal y mismas XXVI Jornadas Nacionales de Derecho
se carecía de una ley de fondo ad hoc; y que, en Civil (La Plata, 2017) se alzaron algunas voces,
rrado y clubes de campo. Experiencia de su regulación y con- en el Código Civil y Comercial”, Ed. Astrea - FEN, Buenos Ai- consecuencia, habiéndose operado el acto legis- como la de Pablo Bressan, en el sentido de que
vivencia”, Revista del Notariado, nro. 856, ps. 56-57. res, 2020. lativo por el órgano competente conforme a la “la adecuación obligatoria de los conjuntos inmo-
(22) CAUSSE, Jorge R., “Conjuntos inmobiliarios preexis- (24) Vid. ponencia de Pablo Bressan ante las XXVI Jorna- Constitución Nacional (Código Civil y Comercial biliarios preexistentes prevista en el art. 2075,
tentes: acotaciones al deber de adecuar”, LA LEY 2017-E, 584. das Nacionales de Derecho Civil, La Plata, 2017. de la Nación dictado por el Congreso de la Na- Cód. Civ. y Com. de la Nación, es una opción su-
(23) Vid. COSOLA, Sebastián J., “El documento notarial ción, art. 75, inc. 12), ministerio legis, debe regirse peradora que no debe ser modificada” (24).
V. Límites de la adecuación operativa notarial inmobiliarios que surgen del art. 2074 del Cód. adecuación, con el riesgo de agregar requisitos 11. Derechos, obligaciones, prohibiciones y
Civ. y Com. de la Nación. no previstos en la legislación de fondo que tor- restricciones de los derechos de los propietarios.
Esta adecuación operativa viabilizada en sede nen más difícil u onerosa esta tarea.
notarial presenta algunos límites que se deben Sin embargo, antes de proponer algunas cláu- 12. Posibilidad de crear el derecho de prefe-
salvaguardar celosamente: sulas que parecen convenientes para ser tenidas e) Tampoco esperar al dictado de una ley que rencia a favor de los copropietarios y del con-
en cuenta en tal redacción, se presentan algunas establezca el procedimiento a realizar para consorcio.
a) Los derechos consolidados: derechos incor- advertencias: cretar dicha adecuación; como dijimos, es una
porados al patrimonio garantizados constitucio- tarea artesanal para cada caso, y está en manos 13. Régimen disciplinario.
nalmente. Cualquier intento adecuatorio que au- a) Con relación a los conjuntos inmobiliarios de profesionales expertos, como son los nota-
torice un escribano debe asegurarse de proteger a ser adecuados, si bien sería legalmente exigi- rios: las manos más preparadas para realizar tal 14. Inclusión de los reglamentos de uso de co-
todos los derechos de los sujetos involucrados, ble solo en aquellas estructuras que tengan de- tarea; ¿o no son los escribanos los más capacita- sas, partes y lugares comunes; de convivencia;
en especial —aunque no limitado a— el conte- rechos personales o combinados con derechos dos para todo lo referido a derechos reales sobre de construcción; y demás reglamentos con los
nido económico de sus titulaciones. Además, el reales, entendemos que en los otros supues- inmuebles, inclusive en estos casos de adecua- que ya cuenta el conjunto.
notario deberá recabar todos los antecedentes y tos, tales como los de condominio + dominio o ciones no previstas? Pero ser las manos más
preconfigurar la prueba de su actuar diligente en propiedad horizontal de la ley 13.512, esta ade- idóneas para esta tarea lejos está de ser las úni- VII. Conclusiones
este sentido, cuidando de no vulnerar derechos cuación operativa o funcional sería altamente cas; las manos catastrales y registrales son tan
amparados por garantías constitucionales, ya recomendable, ya que interpretamos que este imprescindibles como las notariales para que Adecuar es más que no hacer nada y es menos
sea el derecho de propiedad, el derecho de infor- nuevo marco legal normativo es el idóneo, in- esta escritura de adecuación tenga fundamen- que someter y que rehacer o reconvertir o trans-
mación, el debido asesoramiento, el derecho de dependientemente de las estructuras jurídicas to y publicidad. Eso sí, así como los notarios no formar: se trata de un quehacer positivo —el
consumo, etc. Se puede cambiar el régimen jurí- anteriormente utilizadas. Además, casi todos los deben transformar ni convertir ni rehacer, sino que, se piensa, debe ser practicado en sede no-
dico de un conjunto inmobiliario, pero no el con- conjuntos inmobiliarios presentan configuracio- simplemente adecuar, ese debería ser el mismo tarial, ante escribano y por escritura pública,
tenido económico de los derechos involucrados. nes personales en sus reglamentos, aun dentro espíritu que inspire la tarea de catastros y regis- como el ámbito más idóneo— consistente en un
Esto constituye un valladar insuperable al que de esquemas de derechos reales, aunque desdi- tros: “adecuar”, “acomodar”, “ajustar”, sin nue- ajuste del fenómeno de los emprendimientos ur-
los notarios no deberían prestar colaboración. bujados de su tipicidad legal. vas ni más gravosas exigencias que compliquen banísticos “a las previsiones normativas” que el
o hagan más onerosa esta tarea. Código Civil y Comercial prevé para los conjun-
b) Materia contenciosa: ante la presencia de b) Esta tarea es un verdadero “traje a medi- tos inmobiliarios.
posibles focos de conflictos u oposiciones fundada”, debiendo realizar la adecuación en cada A simple título general y ejemplificativo se se-
das en derecho de los sujetos involucrados, cesa caso concreto según la estructura jurídica a ser ñalan algunos aspectos que deberían surgir de la Ya sea que se considere que el deber de
la competencia notarial adecuatoria. En caso de adecuada y teniendo en cuenta las previsiones de escritura de adecuación, a saber: adecuación no es operativo en sí mismo (por
conflictos se abrirá la vía judicial. Si algún titular los diversos reglamentos de dicha urbanización, requerir un procedimiento normativamente
de derechos integrante del conjunto inmobilia- tales como los que reglamentan los usos de las 1. Clara e inequívoca voluntad de adecuar. establecido pendiente) o que se sostenga que es
rio preexistente adecuado considerara que se cosas comunes, de convivencia, de construcción, directamente operativo sin más acto adecuato-
han violado sus derechos constitucionalmente disciplinarios y demás. No es lo mismo adecuar 2. Cumplimiento fáctico del conjunto de los rio, ambos postulados llevan a vaciar de conte-
protegidos, podrá hacerlos valer en sede judi- un régimen de propiedad horizontal donde los elementos característicos enumerados por el nido el párr. 3º del art. 2075 del Cód. Civ. y Com.
cial, fundando y probando el agravio que esgri- titulares de las distintas unidades funcionales ya art. 2074. hasta convertirlo en letra muerta o en una pieza
miera, con base en legítimos intereses. son dueños proporcionales de las partes comu- literaria de buenos consejos, en lugar de ser ley
nes, que hacerlo en un régimen del dominio + 3. Transcripción de la planimetría de adecua- nacional, de derecho positivo y vigente.
c) Derecho local: dado que la adecuación im- asociación + servidumbres, donde la adecuación ción aprobada catastralmente con correlación
plica aspectos de derecho local en lo relativo a permitiría que esa asociación se mantenga como de las superficies y medidas de los lotes/parce- Como resultado de la propuesta interpretati-
zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dueña de las partes comunes, cediendo su uso y las con las nuevas unidades funcionales, y de los va que desde aquí se propicia, se reconoce con
demás elementos urbanísticos (art. 2075, párr. no su titularidad (como expresamente permite espacios y lugares comunes con las superficies pleno valor jurídico la adquisición de derechos
1º), y en lo relativo al poder de policía inmobi- el art. 2076 del Cód. Civ. y Com. de la Nación) a comunes o de uso común de la propiedad hori- en los desarrollos inmobiliarios ya consolida-
liario catastral y registral, de competencia pro- favor de todos y cada uno de los dueños de los lo- zontal especial. dos, los que quedarían libres de toda amenaza
vincial, se hace necesario lograr consensos entre tes, reforzando así el uso que ya tenían de dichas sancionatoria, regularizados y conforme a dere-
todos los organismos involucrados en estas ade- partes comunes por ser miembros de esa asocia- 4. Destino de las partes privativas y comunes. cho (25).
cuaciones —en especial Catastros y Registros ción y titulares de dominio del fundo dominante
Inmobiliarios— para que sean aceptadas sin en las servidumbres existentes. 5. Porcentuales de dominio, fiscales y de con- La adecuación, así entendida, con los alcan-
vacilaciones y sin exigencias que dificulten su tribución de expensas. ces, contenidos y limitaciones indicados, lejos
viabilidad y utilidad práctica. c) A los efectos del otorgamiento de la res- de ser imposible y/o inconstitucional por vul-
pectiva escritura de adecuación, analizar en 6. Redacción del reglamento de adecuación a nerar derechos adquiridos, se convierte en un
VI. Contenido de la escritura de adecuación cada caso concreto si existen mayorías que han propiedad horizontal especial. instrumento de pacificación y seguridad jurídi-
decidido tal adecuación operativa o si puede ca preventiva, por cuanto facilita la aplicación
Con estos fundamentos, a continuación se considerarse una facultad-obligación de las au- 7. Creación del consorcio de propietarios. de un único régimen jurídico, de estructura
propone la redacción de una escritura de ade- toridades de la entidad que administra la urba- legal, a todos los conjuntos inmobiliarios del
cuación operativa o funcional por la que se nización en cumplimiento del deber legalmente 8. Regulación de sus órganos: asambleas (con- país, con carácter de ley de fondo o de derecho
otorgue el reglamento de adecuación a la pro- impuesto. Es seguro que se prescindiría de los vocatorias, quórum, mayorías); administrador común, conformando un estatuto previsible
piedad horizontal especial, se cree el consorcio asentimientos conyugales y de los consentimien- (elección, remoción, facultades, obligaciones); y transparente de regulación de los derechos
de propietarios y se regulen todos y cada uno de tos de los acreedores de los titulares de dominio consejo de administración (composición, funcio- desde la órbita de protección de los derechos
los elementos característicos de estos conjuntos de los lotes, parcelas o unidades funcionales, ya nes). reales.
que nada se dispone, nada disminuye de valor;
{ NOTAS } solo se adecua. 9. Determinación del crédito por expensas ¡Argentinos! (¡escribanos!): ¡A las cosas! (Or-
como título ejecutivo y crédito privilegiado. tega y Gasset).
(25) TEITELBAUM, Horacio, “Conjuntos inmobiliarios y d) No esperar a que alguna otra entidad admi-
la polémica adecuación. La espada de Damocles”, RdN, nro. nistrativa, catastral, registral o judicial establez- 10. Establecimiento de otras contribuciones Cita on line: AR/DOC/3274/2020
928, abril-junio/2017. ca resoluciones o sentencias que impongan la para familiares, invitados y terceros usuarios.
Una propuesta viable para la adecuación de los

conjuntos inmobiliarios en Provincia de Buenos Aires
Gustavo F. Rullansky (*) y Eduardo G. Clusellas (**)
El objetivo de este trabajo es el de proponer El art. 2075 del Cód. Civ. y Com. establece que vigor del Código Civil y Comercial, y que se hu- preexistente, podrá asumir la titularidad de las
una herramienta jurídicamente aceptable, téc- los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la biesen establecido como derechos personales áreas comunes y prestar los servicios generales.
nicamente posible y económicamente viable, normativa del derecho real de propiedad hori- o donde coexistan derechos reales y derechos En este caso se exigirá la modificación o ade-
que no altere los derechos adquiridos de los zontal especial, imponiéndose de ese modo que personales, se “deben adecuar” a las previsiones cuación de los respectivos estatutos para con-
propietarios de los lotes o unidades de los clubes todos los conjuntos inmobiliarios que se consti- normativas de que regulan este derecho real. templar los aspectos consignados en el párrafo
de campo y barrios cerrados, para proceder a la tuyan a partir de la entrada en vigor del Códi- precedente. ...”; si no, a las previsiones normati-
adecuación de los conjuntos inmobiliarios (C.I.) go Civil y Comercial adopten exclusivamente el En consecuencia, la adecuación exigida no vas de orden público que regulan “este derecho
prevista por el párrafo tercero del art. 2075, nuevo derecho real (1). puede estar referida exclusivamente a los esta- real” como propiedad horizontal especial.
Cód. Civ. y Com., y circunscribimos el análisis tutos de las sociedades o de las asociaciones (ám-
fundamentalmente a los regímenes predomi- En su tercer párrafo, el referido artículo dis- bito contractual), aspecto ya contemplado ex- En el anteproyecto de Código Civil y Comer-
nantes en la Provincia de Buenos Aires, que con- pone que, los conjuntos inmobiliarios preexis- presamente para las “entidades preexistentes” cial no se preveía la “adecuación”; es más, en sus
centra la mayor cantidad de casos que requeri- tentes, o sea, todos aquellos que se hubieran en el dec. 9404/1986 (2), art. 1, inc. b) “...Cuando fundamentos la comisión redactora estableció
rán la adecuación. constituido con anterioridad a la entrada en la entidad promotora sea una asociación civil que “El marco legal de los conjuntos inmobilia-
rios, cuando se configuren derechos reales, es el denominadas unidades privativas (o unidades Otra posibilidad sería adoptar un sistema de de adquisición, no es necesaria su reinscripción,
de propiedad horizontal, aunque pueden existir funcionales) no puede ser otra que el consorcio de conversión como el establecido por la res. gral. salvo que voluntariamente sus titulares lo solici-
conjuntos inmobiliarios en los que se establez- propietarios, que tiene la personalidad jurídica 71/2015 (A.T.M.) de la Provincia de Mendoza (9), ten a través de una escritura / acta de adecua-
can los derechos como personales o en los que exigida por el ordenamiento jurídico en los de- a través de una Planilla General de Adecuación ción, a la manera de las de conversión de Folio
coexistan derechos reales y derechos persona- rechos reales de propiedad horizontal y propiedad a Propiedad Horizontal Especial, que contiene el Protocolizado a Folio Real [dec. ley 9590/1980
les”, siendo así que en el proceso de elaboración horizontal especial. total de las parcelas privativas, descripción se- P.B.A. (11)], o simplemente, acompañando el o
definitiva de la norma se pasó de esta amplitud gún mensura y según título, superficies, y demás los títulos originarios, con carátula rogatoria y
de “configuraciones” a un derecho real de pro- El consorcio de propietarios tiene necesaria- detalles relevantes, para establecer su equiva- minuta que exprese el requerimiento con firma
piedad horizontal especial, que exige la adecua- mente que ser el continuador o, eventualmente, lencia en las nuevas unidades privativas o unida- certificada del titular o titulares de dominio.
ción de los conjuntos inmobiliarios preexisten- el sucesor universal del patrimonio de las enti- des funcionales, adjudicando una nueva nomen-
tes, aunque sin establecer plazos ni sanciones. dades que desaparecen por la adecuación, de un clatura catastral a cada lote, a designarse ahora El Reglamento de P.H.E. debería anotarse
La doctrina y la jurisprudencia no han llegado modo equivalente a la “transformación societa- como “Unidades Privativas”. en la matrícula madre del fraccionamiento (en
a un acuerdo al respecto: por un lado, están los ria” o a la sustitución de fiduciarios, sin que ello los supuestos del dec. 9404/1986) y las planillas
que postulan que la falta de plazos y sanciones implique la transmisión de la propiedad de los En aquellos supuestos en que las parcelas de “B”, se adecuan, en P.H.E. “B”. Las parcelas
podía implicar que la adecuación no era exigible; bienes involucrados. uso común pasen a ser unidades complementa- transferidas que cuentan con nuevas matrícu-
y, por otro, los que interpretan que es de apli- rias, debe establecerse si pasan a ser de titulari- las se anotarían por marginal y deberían corre-
cación inmediata desde la sanción del Código Los titulares de dominio de las parcelas pri- dad del consorcio de propietarios (sin proporción lacionarse con la matrícula madre. En lo su-
Civil y Comercial (Puerta de Chacón, Alterini, y vativas adquiridas en los conjuntos inmobiliarios para el pago de expensas en el P.H.E. —ya que el cesivo, la transferencia de estas parcelas (hoy
Jurisprudencia de las cámaras nacionales en lo que tienen su origen en el dec. 9404/1986 (P.B.A.) consorcio no puede satisfacer sus gastos con su U.F. o U. Privativas adecuadas, con su nueva
Civil y en lo Comercial; estas últimas sin entrar no tienen dominio pleno, sino restringido por los propio dinero, sería un absurdo—), que es la so- denominación), hayan sido enajenadas previa-
en el fondo del asunto). estatutos de la Ssociedad o asociación, y por los lución menos conflictiva, ya que a la fecha cuen- mente o no, se inscriben en función del nuevo
planos de subdivisión (ver art. 1 inc. e) del citado tan con designación planimétrica, catastral, y derecho (P.H.E.). Este esquema sería el más
Es indudable que la obligación legal de ade- decreto), y deben formar parte (incorporarse) a registral, o pasan a ser “cosas comunes”. simple, siempre que pueda ser consensuado
cuación no puede cumplirse del mismo modo en: la entidad propietaria de las parcelas de uso co- con las autoridades del Registro de la Propie-
mún. En el mismo sentido, el art. 2º, ley 5405 (6), El Reglamento de P.H.E. de adecuación puede dad Inmueble.
a) Los C.I. anteriores al dec. ley 8912/1977 (3) de Año 1999, de la Provincia de Corrientes. ser un texto aprobado por la autoridad de apli-
la Provincia de Buenos Aires, a las que hace refe- cación (dependerá del destino del C.I. clubes de Todas las opciones de adecuación planimé-
rencia en su art. 67 (en las situaciones existentes, El derecho real de P.H.E. configurado en la campo, barrios cerrados, o parques industriales) trica, catastral y registral deberán ser consen-
cuando una misma entidad jurídica agrupe a los unidad funcional o unidad privativa tiene por como “Reglamento tipo”, a la manera en que los suadas con las autoridades pertinentes, y con
propietarios de parcelas ubicadas en un club de objeto una fracción de terreno edificable con el utilizaba el Banco Hipotecario Nacional, o como los consejos profesionales que tienen incumben-
campo y existan calles públicas, podrán convenir- destino previsto en planos o reglamentos. No lo establece el art. 8 de la ley 13.744 de la Pcia. de cias, para la búsqueda de soluciones prácticas y
se con la respectiva Municipalidad el cerramiento hay menoscabo económico para el titular de la Buenos Aires (10) en materia de parques indus- posibles.
total del área y la prestación de los servicios habi- parcela privativa que es, a su vez, titular de un triales (“ ...Presentado el final de obra y el pro-
tualmente de carácter comunal bajo la responsa- dominio revocable y desmembrado; y, por el yecto de Reglamento de Administración y Fun- Para el otorgamiento de los reglamentos de
bilidad de la institución peticionante. En todos los contrario, la adecuación, que valoriza su inmue- cionamiento, la Autoridad de Aplicación deberá adecuación, no sería necesarias la unanimidad de
casos se garantizará que los organismos públicos, ble al evitar controversias sobre la “perfección” evaluar el mencionado Reglamento y la corres- los propietarios de las parcelas privativas ni ma-
en el ejercicio de su poder de policía, tengan libre del título antecedente. pondencia entre las obras realizadas y el proyec- yorías especiales, solo existiría por parte de las
acceso a las vías de circulación interna y control to aprobado. En caso de que tal evaluación sea Autoridades de las Sociedades o Asociaciones
sobre los servicios comunes.); En cuanto a los eventuales planteos de incons- satisfactoria, la Autoridad de Aplicación propon- que los integran la obligación legal de informar
titucionalidad, hay que destacar que al mante- drá al Poder Ejecutivo Provincial su reconoci- en asambleas especialmente convocadas al efec-
b) En los constituidos (la palabra establecidos nerse el objeto del derecho real (fracción de te- miento mediante acto administrativo. En los su- to el otorgamiento de dichos instrumentos y la
no es la apropiada) como P.H. [Ley 13.512 (4)] con rreno), el destino y utilidad de la parcela (ahora puestos contemplados en el inciso f) del Artículo puesta a disposición de los propietarios y socios
la reglamentación del dec. 2489/1963 (5) (P.B.A.), unidad privativa), los gravámenes y las medidas 2º, será el Municipio quien evaluará el Proyecto (o asociados) el texto o textos correspondientes.
más la entidad (S.A. art. 3º, o Asociación); cautelares, no puede considerarse la existencia de Reglamento y la correspondencia entre las
de menoscabo económico para el titular de do- obras realizadas y el proyecto aprobado. De ser El otorgamiento del acto de adecuación (Re-
c) En los constituidos en los términos del minio (ahora del derecho real de P.H.E.) ni para satisfecha, el Municipio dictará un acto adminis- glamento de P.H.E. de Adecuación) por parte
dec. 9404/1986 como parcelas de dominio “in- sus acreedores. El inmueble (U.F. o U. Privati- trativo de reconocimiento definitivo. En el Re- del presidente del directorio y/o de la entidad co-
dependiente”, con entidad jurídica titular de las va) puede gravarse con los mismos derechos glamento de Administración y Funcionamiento, rrespondiente, por constituir una obligación le-
parcelas de uso común, y servidumbres (o res- reales (desmembrados), no necesariamente previamente aprobado por la Autoridad de Apli- gal, le es debida; y ninguno de los miembros de
tricciones) cruzadas; y constituye un “dominio revocable”; e incluso po- cación, se establecerá como mínimo: ...”). la SA o Asociación puede cuestionar su actua-
dría ser afectado a P.H (7). En caso de plantear- ción, ya que “el cumplimiento de las obligaciones
d) Otros C.I. constituidos como asociaciones, se judicialmente la existencia de un menoscabo El Reglamento de P.H.E. de adecuación debe legales no puede constituir como ilícito ningún
e incluso, como sociedades, sin que acuerden económico y que este pueda ser acreditado, se otorgarse por escritura pública y ser inscripto acto (art. 10 Cód. Civ. y Com.), no requiere asen-
a sus miembros (socios o asociados) derechos le debería “eventualmente” al titular de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble. timiento (conyugal ni convivencial) ni conformi-
reales. algún tipo de compensación económica, como si dad de acreedores hipotecarios, ni de los jueces
se tratara de una “expropiación” parcial, al así Dicho Reglamento debe tener los contenidos a cargo de actuaciones en las que se hubiera em-
Es necesario destacar que el Capítulo 1, del resolverse con relación al viejo Código, respecto que exige el art. 2056 del Cód. Civ. y Com., el bargado o trabado medidas cautelares sobre los
Título VI, del Libro Cuarto, Conjuntos Inmobi- de los derechos reales que no se incluyeron en el articulado del capítulo de C.I., y de los estatutos bienes (parcelas).
liarios, tiene 14 artículos, y en 11 de ellos se hace numerus clausus [entre otros: Redención de Ca- de la entidad que se “convierte” en consorcio de
referencia a la existencia de un Reglamento de pellanías, ley 4124, Año 1902 (8)]. propietarios. Nadie es obligado a formar parte En cuanto a la proporción para el pago de
Propiedad Horizontal Especial, que constituye del consorcio, ya lo era de la entidad, debido a expensas comunes, debe consignarse la misma
necesariamente el acto jurídico que da origen El Reglamento de P.H.E. requiere de una pla- que todo sujeto que adquirió una parcela en que surge de los estatutos de cada entidad para
al derecho real de propiedad horizontal (inde- nimetría de adecuación (plano de plano, admiti- un C.I. preexistente debió incorporarse nece- cada unidad parcelaria, no pudiendo haber en
pendientemente de la posición doctrinaria que do por el dec. 7015/1944 (Pcia. de Buenos Aires) sariamente como su socio o asociado (art. 1 consecuencia perjuicio alguno.
conceptualmente divide el estado y el derecho y normas complementarias subsiguientes para dec. 9404/1986), manifestando su expresa volun-
de propiedad horizontal), y al nacimiento del bienes comunes; y por D.T.R. 50/1950 (y res. tad en tal sentido. La proporción de dominio de las unidades pri-
consorcio de propietarios, por interpretación, a conj. catastro 502/1950) para P.H., utilizando vativas (o unidades funcionales), como en la gene-
contrario sensu, del art. 2044, segundo párrafo, para la afectación de edificios ya construidos los Las parcelas que se encuentran fuera del C.I., ralidad de los conjuntos inmobiliarios, deberá to-
del Cód. Civ. y Com. En síntesis, el derecho real planos de obra aprobados, confeccionados de ofi- como, por ejemplo, las áreas deportivas u otras mar en cuenta el número de unidades privativas,
de P.H.E. tiene su origen en el Reglamento de cio (o por convenio con el Colegio Profesional de de usos complementarios, deberán ser de titula- para asignarle igual proporción a todas, salvo
P.H.E., el que, a su vez, da origen al consorcio de Agrimensores), que identifique las parcelas pri- ridad del consorcio de propietarios, o de la entidad, que por características del conjunto inmobiliario
propietarios. vativas con las nuevas U.F. o U. Privativas (se- en caso de que esta subsista. en particular (varios objetos y/o destinos) deban
gún la expresión de la reglamentación en Pcia. de asignarse porcentuales diferenciales. En nin-
Siguiendo con este razonamiento, la entidad Buenos Aires) y las parcelas de uso comunitario Los títulos de propiedad no se alteran, tienen gún caso equivale a la proporción (coeficientes)
jurídica que agrupa a los “propietarios” de las con las nuevas U.C. o espacios comunes. plena vigencia en función de la causa originaria asignados por ARBA en las planillas comple-
{ NOTAS }
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723) Miembro del Consejo Directivo de la la Fundación Editora de la LGS. 251, en el marco de una demanda que persigue la (5) AR/LEGI/31QJ.
(*) Abogado de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales Notarial (FEN). Profesor de la Universidad Notarial Argen- adecuación de la sociedad a las previsiones de los llamados (6) AR/LEGI/38U7.
de la (UBA). Escribano Titular del Registro Nro. 20 del Par- tina, y de la Universidad Nacional de La Plata en carreras de conjuntos inmobiliarios, en virtud de lo normado por el Có- (7) VENTURA, Gabriel, “Posibilidad de afectar a propie-
tido de La Matanza, Provincia de Buenos Aires. Encargado Posgrado. Premio “André Ducret” por la Ponencia Argen- digo Civil y Comercial 2075. De tal manera resulta errónea la dad horizontal una parcela de un conjunto inmobiliario” (A
del Registro Notarial de Regularización Dominial Nro. 2 del tina a la mejor contribución científica notarial al Congreso pretensión de la accionada, relativa a que ello se decidió por propósito de una consulta formulada por la Municipalidad
Partido de Ezeiza, y del Partido de La Matanza de la Provin- Notarial de la Unión Internacional del Notariado, París, oc- la negativa en una asamblea celebrada en el año 2017, y se de Córdoba), Academia Nacional de Derecho y Ciencias So-
cia de Buenos Aires. Profesor Adjunto Interino de Derecho tubre de 2016. Primer Premio de Investigación Jurídica de encuentra hoy firme, pues ha vencido el plazo para cuestio- ciales de Córdoba, Revista Notarial Provincia de Córdoba, ed.
Inmobiliario, del C.P.O. de la Carrera de Abogacía, (UBA); la Unión Internacional del Notariado Latino sobre Personas nar lo allí decidido por mayoría. Es que no se pretende aquí digital, abril de 2020.
Profesor Adjunto Interino de Derecho de la Intermediación con Discapacidad, Personas mayores, Inmigrantes, Infancia, la nulidad de ninguna asamblea, sino que se demanda la re- (8) AR/LCON/45S0.
Inmobiliaria, del C.P.O. de la Carrera de Abogacía, (UBA); Refugiados u otros Grupos que se encuentran en Situación adecuación de la sociedad demandada a la nueva ley vigente, (9) AR/LEGI/8J91.
Profesor de “Ordenamiento Territorial y Planimetría” de la de Vulnerabilidad, Yakarta 30 de noviembre de 2019. cuya obligatoriedad emerge del mencionado Código Civil y (10) AR/LEGI/28G2.
carrera de Especialización en documentación y registración (1) CNCom., Sala B, 7/10/2019, “Granda, Jorge R. y Otros Comercial 2075”. (11) AR/LEGI/1GP4.
inmobiliaria, de la Universidad de La Plata. c. Farm Club SA s/ Ordinario”, el resolvió sobre la obligato- (2) AR/LEGI/179K.
(**) Escribano. Director de la Revista Notarial. Asesor riedad de la adecuación, lo siguiente: “Corresponde desesti- (3) AR/LEGI/0JE0.
del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. mar la defensa previa de caducidad opuesta en los términos (4) AR/LEGI/3FF7 (derogada).
mentarias de los planos (908) ni por valuaciones Los socios de la entidad no propietarios: De- diendo solo adecuarse sus estatutos, y en otros dos con relación a tales calles públicas, como
fiscales. ben ser incorporados en el Reglamento con el casos, lisa y llanamente, deberán constituirse, sostiene la colega Martha Linares, mantenién-
carácter de “admisión de usuarios no propieta- no adecuarse, como C.I., o sea, afectarse a P.H.E. dose la inescindibilidad, en virtud de constituir
En aquellos supuestos en los cuales, existan rios” (art. 2083 Cód. Civ. y Com.), siguiendo las dominios vinculados.
subconsorcios por la pluralidad de destinos pautas del estatuto de la entidad, o incorporán- Por último, hay que considerar dos tipos de
(usos mixtos, entre otros), podrán establecerse dolos en la forma indicada precedentemente. conjuntos inmobiliarios: uno, probablemente el El otro supuesto, lo constituyen aquellos C.I.,
distintas categorías de unidades y, en conse- más antiguo en la Provincia de Buenos Aires, en los cuales, las parcelas privativas son del do-
cuencia, proporciones para el pago de las expen- Las obligaciones contraídas por las entidades pero que otras provincias legislaron y man- minio exclusivo de sus propietarios y las fraccio-
sas comunes. deben ser asumidas por los consorcios de propie- tuvieron a través del tiempo, es el de las calles nes de terreno destinadas a vías de circulación,
tarios, como continuadores de los primeros, e públicas, cuyo uso fuera cedido a las entidades infraestructura y servicios comunes pertenecen
En cuanto al derecho de preferencia en caso de incluso por analogía con los consorcios de he- que agrupan a los propietarios, las que deberán a los citados propietarios, en condominio de indi-
transmisión de unidades (art. 2085 Cód. Civ. cho o preconsorcios, conforme lo resuelto por desafectarse y luego transferirse a estas, previa- visión forzosa, en los términos de los arts. 2004
y Com.): no corresponde incorporarlo a los re- CNCiv., Sala K, 18/09/2009, “La Chacra del Pi- mente a su adecuación, por lo cual, requerirán y concordantes del Cód. Civ. y Com., y antes de
glamentos, ya que se trata de una restricción al lar Asociación Civil c. Magagnini, Silvana s/Co- el dictado de ordenanzas y decretos municipales. los arts. 2710 y concordantes del Cód. Civil. (Par-
dominio, y debe ser de interpretación estricta, bro de sumas de dinero”, y por CNCom., Sala B, Una mayor complejidad representarán los clu- ques Industriales, dec. ley 7983/1972 (P.B.A.); y
salvo que el derecho de preferencia esté previsto 01/06/2006, “Ascensores Ibel SRL c. Consorcio bes náuticos respecto de los canales naturales Clubes de Campo, art. 8º, ley 5602/1980 (12),
en los estatutos de la entidad que agrupa a los de Propietarios Honduras 6067 s/ Ordinario”. o artificiales que constituyen sus vías de circu- Provincia de Salta, entre otros).
propietarios o surja de los planos y de los títu- lación (debe analizarse el art. 239 Cód. Civ. y
los antecedentes. Para ser incorporada, debe Los reglamentos de los conjuntos inmobiliarios Com. —aguas de los particulares—). Por la complejidad que estos últimos C.I., y
convocarse a asamblea del nuevo consorcio, y constituidos bajo el régimen de P.H., ley 13.512, otras variantes, publicaremos en otro trabajo
ser aprobada por dos terceras partes de los pro- también deben adecuarse, pero su trámite es Una alternativa, en estos supuestos, sería el el análisis de las herramientas y tramitaciones
pietarios, conforme el art. 2057 del Cód. Civ. y más simple, ya que se encuentran “afectados” mantener las calles públicas como tales, siendo previas que requerirán para su adecuación los
Com., ya que modifica el Reglamento. y cuentan con un reglamento. En general, tam- que el art. 2076, Cód. Civ. y Com., determina parques industriales y demás C.I. constituidos
bién estos C.I. conviven con SA del art. 3º LGS. o que son necesariamente comunes “o de uso bajo la figura de condominios de indivisión forzo-
En idéntico sentido debe resolverse la consti- con asociaciones civiles, que deben ser liquidadas común” las partes destinadas a vías de circu- sa; y los clubes de campo sometidos a la figura de
tución de servidumbres y otros derechos reales, o circunscriptas a aspectos no vinculados a los lación, acceso y comunicación; por lo tanto, el asociaciones o sociedades que conceden a los
en los términos del art. 2084, Cód. Civ. y Com. conjuntos inmobiliarios propiamente dichos. dominio público garantiza debidamente el “uso condóminos, socios o asociados derechos a uso
común” por parte de los propietarios de las exclusivo sobre fracciones de terreno delimita-
En cuanto a los conjuntos inmobiliarios que unidades privativas, en la medida que subsistan das por croquis.
{ NOTAS } fueron establecidos como derechos personales, o se renueven los convenios administrativos
en muchos casos no podrán adecuarse, ya que entre los municipios y los consorcios sobre ce- Cita on line: AR/DOC/3402/2020
(12) AR/LEGI/7N7C. carecen de la división jurídica del inmueble, pu- rramiento y restricción de circulación firma-
La adecuación de conjuntos inmobiliarios preexistentes

El artículo 2075 del Código Civil y Comercial
Ángel Francisco Cerávolo (*) (**)
SUMARIO: I. Los denominados conjuntos inmobiliarios. Su situación actual.— II. Estructuración de los conjuntos inmobiliarios preexistentes.— III. Las disposiciones de la Inspección General
de Justicia: resoluciones generales 25/2020 y 27/2020.— IV. Posturas doctrinarias. Jornadas Nacionales de Derecho Civil.— V. La adecuación de los conjuntos preexistentes.— VI. ¿Qué
adecuar?— VII. Normas que hacen a la estructuración del régimen de propiedad horizontal. Unanimidad requerida para una adecuación estructural del derecho real.— VIII. Adecuación
funcional.— IX. Algunas conclusiones de la adecuación funcional.— X. Operatividad.
I. Los denominados conjuntos inmobiliarios. Su culares y régimen disciplinario, obligación de ciones de leyes provinciales y reglamentacio- para la obligación de adecuación del párrafo
situación actual contribuir con los gastos y cargas comunes y nes locales vigentes. 3º del art. 2075. Así, por ejemplo, el Registro
entidad con personería jurídica que agrupe de la Propiedad Inmueble de la Provincia de
El Código Civil y Comercial de la Nación, con a los propietarios de las unidades privativas. Pero, asimismo, en un agregado efectuado Buenos Aires, previendo los problemas que
vigencia desde el 1 de agosto de 2015, legisló un Las diversas partes, cosas y sectores comunes al texto emanado de la comisión redacto- traería tal normativa, estableció en el anexo 1
nuevo derecho real que denominó “conjuntos y privativos, así como las facultades que sobre ra del anteproyecto, se estableció que “Los de su orden de servicio 45/2015 una interpre-
inmobiliarios” (1). ellas se tienen, son interdependientes y confor- conjuntos inmobiliarios preexistentes que tación al respecto al decir que dicha adecua-
man un todo no escindible”. se hubiesen establecido como derechos per- ción resulta en esta instancia de cumplimien-
El art. 2073 brinda su concepto por enume- sonales, o donde coexistan derechos reales y to imposible y no será objeto de calificación
ración, expresando: “Son conjuntos inmobilia- El art. 2075 del Código dispone desde su vi- derechos personales se deben adecuar a las registral hasta su regulación por una norma
rios los clubes de campo, barrios cerrados o gencia que “Todos los aspectos relativos a las previsiones normativas que regulan este de- específica. Por ello, las transmisiones, mo-
privados, parques industriales, empresariales zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y recho real”. dificaciones, constituciones y extinciones de
o náuticos, o cualquier otro emprendimiento demás elementos urbanísticos correspondien- derechos reales relacionadas con las parcelas
urbanístico independientemente del destino tes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por Diversos doctrinarios alzaron la voz desde subdivididas por plano aprobado por geode-
de vivienda permanente o temporaria, labo- las normas administrativas aplicables en cada un comienzo, señalando que, desde un punto sia se siguieron calificando en la forma de
ral, comercial o empresarial que tenga, com- jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios de vista técnico-jurídico, la disposición carece estilo.
prendidos, asimismo, aquellos que contemplan deben someterse a la normativa del derecho de plazo de cumplimiento, regulación específi-
usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las real de propiedad horizontal establecida en ca, sanción alguna por incumplimiento, órgano Quedaron en consecuencia subsistentes
normas administrativas locales”. el tít. V de este Libro, con las modificaciones de aplicación y que, además, vulnera princi- muchos emprendimientos, no solo clubes de
que establece el presente título, a los fines de pios de la Constitución Nacional por afectar campo sino también barrios privados o ce-
El art. 2074, determina sus características conformar un derecho real de propiedad hori- situaciones jurídicas consolidadas. Desde un rrados, parques industriales, clubes náuticos,
así: “Son elementos característicos de estas zontal especial”. punto de vista práctico, es de ejecución exce- etc., constituidos y funcionando de manera
urbanizaciones los siguientes: cerramiento, sivamente onerosa y compleja, factores todos distinta a la propiedad horizontal especial que,
partes comunes y privativas, estado de indivi- Se excluyó así la posibilidad hacia el futuro que la tornan de muy difícil o imposible cum- transcurridos varios años desde la sanción del
sión forzosa y perpetua de las partes, lugares de la estructuración bajo otras formas jurídi- plimiento. nuevo Código, no se actualizaron conforme a lo
y bienes comunes, reglamento por el que se cas como las utilizadas hasta entonces, que dispuesto en el art. 2075 precisamente por los
establecen órganos de funcionamiento, limi- combinaban distintos derechos reales, o dere- No faltaron voces desde el propio ámbito motivos reseñados, en general invocados por
taciones y restricciones a los derechos parti- chos reales y personales, conforme a disposi- público que no veían un futuro auspicioso calificada doctrina.
{ NOTAS }
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723) rección General del Registro de la Propiedad Inmueble cional del Notariado. sone, Federico Leyría, Agustín Ceriani Cernadas, Agustín
(*) Miembro de Número de la Academia Nacional del de la Ciudad de Buenos Aires. Catedrático del Claustro (**) El autor fue coordinador de una comisión integrada Novaro, Marcelo De Hoz y Ángel Francisco Cerávolo.
Notariado. Asesor Jurídico Notarial del Colegio de Es- de Profesores de la Academia Notarial Americana, de la por María Acquarone, Ma. Cecilia Herrero de Pratesi, Ber- (1) Art. 1887, inc. d), Cód. Civ. y Com.
cribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Asesor de la Di- Comisión de Asuntos Americanos de la Unión Interna- nardo Mihura de Estrada, Francisco Puiggari, Julio E. Tis-
Posteriormente fue el propio Poder Ejecuti- clubes de campo y todo otro conjunto inmo- ”b. La conversión o mutación convencional Farina Nadalina, Navarro de Zavalía, Noriega,
vo Nacional, por intermedio de una comisión biliario organizado como asociación bajo la de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, Palomanes, Politis, Pujol, Ruiz de Erenchun,
de juristas designada por dec. 182/2018 para forma de sociedad anónima “Adecuen su or- no configurados como propiedad horizontal, Zuvilivia, Pérez Pedro, Chaves, Abella.
una revisión general de la nueva legislación (2), ganización a las previsiones normativas que requiere la unanimidad, o las mayorías nece-
la que propuso la derogación del párr. 3º del el mismo contiene para ellos en su libro IV, sarias de los titulares de los derechos respec- ”En contra: Franchini, Stachiotti, Bitar.
art. 2075 con fundamento en que “la exigen- como derecho real de propiedad horizontal tivos. Mayoría: Corna, Puerta, Franchini, Váz-
cia de adecuación de los conjuntos inmobilia- especial” estableciéndose un plazo de 180 días, quez, Guardiola, Alterini. I, De Rosa C., Pepe, ”Abstención: De Rosa D.
rios ya existentes a las figuras del Cód. Civ. y luego ampliado a 360 por la res. gral. 27/2020, Bitar, Stachiotti, Alterini, J. H., Abreut, Bres-
Com. —que no figuraba en el Anteproyecto— imponiendo responsabilidades personales y san, Cossari L., Daguerre, Dallaglio, De Rosa, ”VI. Competencia:
es inconstitucional, pues afecta situaciones ju- patrimoniales contra los directores o adminis- D., Fernández Hilda, Garay, Urbaneja, Lina-
rídicas consolidadas bajo la vigencia del derecho tradores de las asociaciones civiles bajo forma res, Lloyd, Massiccioni, Farina Nadalina, No- “Las jurisdicciones locales, bajo la invocación
anterior. Por lo demás en la práctica es imposible de SA y disponiendo también que desde su ini- riega, Palomanes, Politis, Pujol, Ruiz de Eren- del ejercicio del poder de policía de acuerdo con
de llevarse a cabo por los muy elevados costos que cio no se inscribirán en la IGJ actos de ningu- chun, Zuvilivia, Pérez Pedro, Chaves, Abella. sus competencias, no pueden alterar la esencia
genera” (el destacado es nuestro). El proyecto na especie que tiendan a desvirtuar o frustrar de los derechos reales regulados por la ley de
de revisión elevado al Ministerio de Justicia ha los fines de la resolución. Estas resoluciones ”Abstención: Luna, Boqué, Navarro de Za- fondo estableciendo exigencias que los des-
quedado pendiente. fueron objeto de un análisis exhaustivo por valía, Noriega, Cossari, N. naturalicen. Unanimidad: Kiper, Cossari. N,
parte una comisión creada por el colegio de Corna, Puerta, Franchini, Vázquez, Guardiola,
II. Estructuración de los conjuntos inmobiliarios Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, ”En contra: Kiper. Alterini. I, De Rosa C., Pepe, Bitar, Stachiotti,
preexistentes coordinada por el Esc. Ángel Francisco Ce- Alterini, J. H., Abreut, Boqué, Bressan, Cossari
rávolo e integrada por quienes suscriben este ”c. La conversión puede ser solamente con- L., Daguerre, Dallaglio, De Rosa, D., Fernández
Los sistemas más utilizados sobre los cuales trabajo, del cual surgió una consulta específi- vencional. Alterini, J. H., Alterini. I, Noriega, Hilda, Garay, Linares, Lloyd, Luna, Massiccioni,
se estructuraron legalmente este tipo de con- ca a la Inspección General de Justicia, orga- Chaves, De Rosa, D., Pérez, Pedro, Guardiola, Farina Nadalina, Navarro de Zavalía, Noriega,
juntos inmobiliarios en la provincia de Buenos nismo que respondió formalmente con fecha 2 Corna, De Rosa C., González, Abella. Palomanes, Politis, Pujol, Ruiz de Erenchun,
Aires fueron, entre otros: de septiembre del corriente en forma satisfac- Zuvilivia, Pérez Pedro, Chaves, Abella.
toria, considerando ‘... una alternativa fáctica ”d. La conversión puede ser convencional o
a. Dominio y condominio: donde las partes y jurídicamente viable ... (sic)’ la adecuación reclamada judicialmente. Kiper, Puerta, Váz- V. La adecuación de los conjuntos preexistentes
privadas compuestas por los lotes residencia- funcional que en este trabajo se propone” (3). quez, Pepe, Franchini, Bitar, Stachiotti, Bres-
les pertenecen exclusivamente a cada titular, san, Cossari L., Daguerre, Dallaglio, Fernán- El principal problema, entendemos, se pre-
y las partes comunes destinadas a circulación, IV. Posturas doctrinarias. Jornadas Nacionales dez Hilda, Linares, Lloyd, Luna, Massiccioni, senta en la adecuación de los conjuntos pre-
recreación y deporte pertenecen en condomi- de Derecho Civil Farina Nadalina, Navarro de Zavalía, Paloma- existentes organizados sobre la base de los
nio indiviso a todos los titulares. Este sistema nes, Politis, Pujol, Ruiz de Erenchun, Zuvilivia. denominados planos de geodesia al amparo
otorga a los propietarios un conjunto de “de- El tema específico de la disposición transito- del dec.-ley 8912/1977 y su dec. regl. 9404/1986,
rechos reales” y se amparó sobre el entonces, ria de la última parte del art. 2075 fue motivo ”Abstención: Cossari N., Boqué. aplicables en la provincia de Buenos Aires, de-
art. 2503, inc. 1º, del Cód. Civil. de arduas discusiones en las Jornadas Nacio- marcación donde, destacamos, se encuentran
nales de Derecho Civil celebradas en la ciudad ”e. Constitucionalidad o inconstitucionali- la mayor parte de tales conjuntos.
b. Propiedad horizontal: donde las partes de La Plata en el año 2017. dad de la conversión
privadas del inmueble integradas por los lotes Si bien algunos de los emprendimientos son
(unidades funcionales) residenciales pertene- Entre las conclusiones de la comisión VII, ”1. La conversión no es en principio incons- anteriores al referido régimen vigente en la
cen exclusivamente a cada titular, y las partes abocada al tema, se expresó: titucional. Kiper, Puerta, Franchini, Vázquez, provincia de Buenos Aires, en algunos casos
comunes del inmueble destinadas a circula- Guardiola, Bitar, Stachiotti, Abreut, Bressan, fueron estructurados de manera análoga a
ción, recreación y deporte pertenecen en co- “V. Adecuación: Cossari L. Daguerre, Dallaglio, Fernández Hil- las disposiciones referidas, dictadas por dicha
propiedad indivisa a todos los titulares. Este da, Garay, Linares, Lloyd, Luna, Massiccioni, provincia.
sistema otorga a los propietarios un “derecho ”a. Marco legal. Art. 2075, Cód. Civ. y Com. Farina Nadalina, Navarro de Zavalía, Noriega,
real”, y se apoyó sobre la entonces ley nacio- Palomanes, Politis, Pujol, Ruiz de Erenchun, Seguidamente, describiremos las diferentes
nal 13.512. ”Mayoría: Los conjuntos inmobiliarios pre- Zuvilivia, Pérez Pedro, Chaves, Abella. situaciones que podemos encontrar respecto
existentes constituidos a través de derechos de los conjuntos preexistentes organizados
c. Geodesia: donde los sectores privados per- personales o derechos reales o por medio de ”2. La conversión no es necesariamente in- por el régimen de geodesia o bien de forma
tenecen exclusivamente a cada dueño del lote la concurrencia de algunos de esos derechos constitucional. Alterini, J. H., Cossari N., Alte- análoga a dicho régimen:
residencial, y los sectores comunes destinados entre sí, deben ajustarse funcionalmente a rini. I., De Rosa C., Corna, De Rosa D., Boqué,
a circulación, recreación y deporte pertenecen la normativa del derecho real de propiedad Pepe. a. Emprendimientos consolidados que, en
a una entidad jurídica (asociación civil con o horizontal especial, en todo lo jurídicamente general, datan de muchos años, organizados
sin forma estructural de una sociedad anóni- posible, entre otros lo relativo a la existencia ”f. Los títulos de los conjuntos inmobiliarios con una persona jurídica que es titular de los
ma, o sociedad anónima) y cuyos asociados o y funcionamiento orgánico del consorcio de preexistentes que no se hayan convertido a espacios comunes circulatorios y de recrea-
socios son los mismos propietarios de los lotes propietarios (asambleas y administración), propiedad horizontal especial no son observa- ción y que, en la mayoría de casos, confor-
que poseen en la entidad jurídica una acción obligaciones y ejecución de expensas, gastos bles por esa circunstancia. ma también un club deportivo. Esta persona
o participación social inescindible a su propio y erogaciones comunes (título ejecutivo) y ré- jurídica es administrada por los diferentes
lote y dichos sectores a su vez coexisten con gimen disciplinario (art. 7º, primer párrafo del ”Unanimidad: Kiper, Cossari N., Corna, propietarios y/o socios, según los sistemas de
servidumbres prediales de uso que se vinculan Cód. Civ. y Com.). Cossari N., Corna, Puerta, Puerta, Franchini, Vázquez, Guardiola, Alteri- elección de autoridades correspondientes a la
entre sí. Este sistema otorga a los propietarios Vázquez, Guardiola, Alterini. I, De Rosa C., ni. I., De Rosa C., Pepe, Bitar, Stachiotti, Al- entidad jurídica, sujeto de derecho;
una combinación de “derechos reales” (so- Pepe, Alterini, J. H., Abreut, Bressan, Cossari terini, J. H., Abreut, Boqué, Bressan, Cossari
bre el lote) y “derechos personales” (sobre la L., Daguerre, Dallaglio, De Rosa, D., Fernán- L. Daguerre, Dallaglio, De Rosa, D., Fernández b. Emprendimientos en los cuales solo se
acción) y se amparó en el dec.-ley provincial dez Hilda, Garay, Lloyd, Farina Nadalina, Na- Hilda, Garay, Linares, Lloyd, Luna, Massiccio- ha escriturado una parte de los lotes, que-
8912/1977 y su dec. regl. 9404/1986. varro de Zavalía, Noriega, Palomanes, Politis, ni, Farina Nadalina, Navarro de Zavalía, No- dando en cabeza de la desarrolladora origi-
Pujol, Ruiz de Erenchun, Pérez Pedro, Chaves, riega, Palomanes, Politis, Pujol, Ruiz de Eren- naria el resto de los lotes, así como también,
III. Las disposiciones de la Inspección General Abella. chun, Zuvilivia, Pérez Pedro, Chaves, Abella. las partes del inmueble en general para de-
de Justicia: resoluciones generales 25/2020 y sarrollar y construir. En estos casos suele
27/2020 ”Abstenciones: Luna, Bitar, Stachiotti, ”g. Se exhorta a los organismos municipales, ocurrir que la persona jurídica propietaria
Franchini, Boqué, Massiccioni, Zuvilivia. provinciales y nacionales a eximir tributaria- de los espacios comunes, si bien es partici-
La resolución 25/2020, con apoyo en algu- mente y facilitar los actos necesarios para con- pada por los propietarios de lotes, resguarda
nas opiniones doctrinarias (minoritarias en ”Minoría: Los conjuntos inmobiliarios pre- vertir a los conjuntos inmobiliarios preexisten- para el desarrollador alguna suerte de “con-
las Jornadas Nacionales de Derecho Civil cu- existentes que se hayan configurado como tes al derecho de propiedad horizontal espe- trol” para que pueda gestionar el desarrollo
yas conclusiones más abajo se transcriben), derechos personales, como derechos reales cial. Mayoría: Kiper, Cossari N., Corna, Puer- de tales obras;
expresa que “si se aceptara que los empren- distintos, o como combinación de unos y otros, ta, Franchini, Vázquez, Guardiola, Alterini. I,
dimientos puedan constituirse no ya como deben someterse estrictamente al régimen de De Rosa C., Pepe, Bitar, Stachiotti, Alterini, c. Emprendimientos con planos aprobados
un derecho real, sino también como derechos propiedad horizontal especial, lo cual es jurídi- J. H., Abreut, Boqué, Bressan, Cossari L. Da- por el sistema de geodesia pero en los que, al
personales, se desnaturalizaría el objetivo de camente posible. Kiper, Lloyd, Daguerre, Da- guerre, Dallaglio, De Rosa, D., Fernández Hil- día de la fecha, por diferentes motivos, no se ha
la norma”, y en consecuencia dispone que los llaglio, Linares. da, Garay, Linares, Lloyd, Luna, Massiccioni, otorgado ninguna escritura de transferencia
{ NOTAS }
(2) Integrada por los doctores Julio C. Rivera, Ramón D. Fiscalización no podrán votar en asuntos relacionados con en la CABA y en el ámbito competencial de la Inspección pública, que se ajuste a lo dispuesto para el ‘Reglamento de
Pizarro, Diego Botana, Agustina Díaz Cordero y Marcelo su gestión. 2) Si la persona juntica existente es una asocia- General de Justicia por el lapso máximo de un año, a contar Propiedad Horizontal’ en el Código Civil y Comercial de la
A. Rufino. ción bajo forma de sociedad, la misma debe acometer el desde el vencimiento del plazo de adecuación previsto en Nación, debiéndose respetar especialmente, en su redac-
(3) La respuesta del inspector general, en partes perti- proceso Interno de adecuación social a su verdadera na- la resolución general IGJ 25/2020, conforme lo modifica- ción, lo establecido en el art. 2085 del cuerpo normativa de
nentes expresa: “1) La persona jurídica existente puede sub- turaleza jurídica y funcional, de modo de constituirse como do en la resolución general IGJ 27/2020. 4) A los fines de mención... Conforme a los términos expuestos precedente-
sistir solo como asociación civil y a efectos de conservar la ti- asociación civil. La Inspección General de Justicia, ante la cumplimentar la adecuación prevista en el art. 2075 del mente consideramos que vuestra propuesta de adecuación
tularidad de partes comunes, en la medida que cada titular de presentación de tal pedido de adecuación, tendrá un cri- Código Unificado y conforme lo concordantemente regla- resulta una alternativa fáctica y judaicamente viable, con
lote o lotes privativos participe de tal entidad, como asociado. terio amplio en orden a posibilitarla, tal como se recoge y mentado en las resoluciones generales IGJ 25 y 27/2020, los alcances fijados en los puntos 1 a 5, sin perjuicio de que
El estatuto deberá contemplar especialmente, a efectos de postula en los Considerandos de la resolución general IGJ se debe presentar ante la Inspección General de Justicia puedan existir otras”.
compatibilizar con lo normado para propiedad horizontal, 25/2020 para los conjuntos inmobiliarios en general. 3) Tal un ‘Reglamento de Adecuación’ o un ‘Reglamento de Pro-
que ningún socio podrá tener más de un voto, y, asimismo, persona jurídica subsistente como asociación civil, a los piedad Horizontal’ o un ‘Reglamento de Propiedad Hori-
que los miembros de la Comisión Directiva y del Órgano de efectos indicados, solo podrá permanecer con sede social zontal Especial’ indistintamente, formalizado en escritura
de dominio a favor de adquirentes de lotes (sea por la postura mayoritaria de las Jornadas hubiesen cedido —por cualquier título— el uso 13. Por las características especiales que el
por boleto de compraventa o el sistema de co- Nacionales Civiles, reseñada más arriba, o de su propiedad privada (art. 2082). Asimismo, conjunto pudiera tener, y si por su estructura
mercialización que se aplique). En estos casos, sea que las estructuras jurídicas existentes puede prever el uso de las instalaciones comu- o naturaleza resulten convenientes, puede el
el inmueble no ha sido divido y la titularidad “deben ajustarse funcionalmente a la norma- nes para el grupo familiar del propietario, para reglamento prever la existencia de subconsor-
de dominio todavía corresponde a su propie- tiva del derecho real de propiedad horizontal invitados, o para personas no propietarias. En cios con independencia funcional o adminis-
tario original (usualmente desarrollador del especial, en todo lo jurídicamente posible, en- este caso (uso de los bienes comunes por per- trativa, en todo aquello que no afecte al con-
emprendimiento). tre otros lo relativo a la existencia y funciona- sonas no propietarias) importa un derecho de junto (art. 2068).
miento orgánico del consorcio de propietarios uso personal, no cesible, ni transmisible mortis
En los supuestos descriptos —emprendi- (asambleas y administración), obligaciones y causa, y los usuarios están obligados a contri- 14. Las modificaciones y obras nuevas en
mientos organizados bajo el denominado sis- ejecución de expensas, gastos y erogaciones buir al pago de las contribuciones y aranceles partes comunes del inmueble (arts. 2051 al
tema de geodesia—, los sectores privativos comunes (título ejecutivo) y régimen discipli- que al efecto se fijen (art. 2083). 2053), cualquiera sea la obra, requieren confor-
pertenecen exclusivamente a cada dueño del nario (art. 7º, primer párrafo del Cód. Civ. y midad de la mayoría de los propietarios e in-
lote, y los sectores comunes destinados a cir- Com.)”. 6. Los lotes o unidades funcionales son libre- forme técnico de profesional autorizado, lo que
culación, recreación y deporte pertenecen a mente transmisibles. El reglamento puede es- resultaría especialmente necesario en el caso
una entidad jurídica (usualmente asociación En ese sentido, y en especial considerando tablecer limitaciones a ello siempre que no im- que la obra no sea las que precisan unanimidad
civil con o sin forma estructural de una so- que se trata de ajustar la regulación de esos pidan la disponibilidad de las áreas privativas; para su aprobación, dado que en caso de haber
ciedad anónima, o sociedad anónima), cuyos conjuntos inmobiliarios preexistentes a la nor- puede así, por ejemplo, prever el reglamento oposición de algún propietario el juez debe de
asociados o socios son los mismos propieta- mativa que el legislador indica, deberíamos un derecho de preferencia para su adquisi- evaluar si es de costo excesivo, contraria al re-
rios de los lotes que participan en la entidad establecer —a modo de presupuesto— para ción, a favor de los restantes propietarios o del glamento o a la ley, o si afecta la seguridad, soli-
jurídica, atribuyéndoseles tal participación de qué se establece esta adecuación, integrando mismo consorcio del conjunto inmobiliario (o dez, salubridad, destino y aspecto arquitectóni-
forma inescindible al dominio del lote privati- de manera combinada: entidad jurídica titular de las parcelas de es- co exterior o interior del inmueble o conjunto.
vo y, asimismo, coexistiendo con servidumbres parcimiento y circulación del emprendimien-
prediales de uso que se vinculan entre sí. Este — las normas de PH, to) (art. 2085). 15. El cobro de los gastos comunes o expen-
sistema otorga a los propietarios una combi- sas debe ser atendido por cada propietario. El
nación de “derechos reales” (sobre el lote) y — lo regulado por los arts. 2074 al 2086 del 7. Se permite constituir servidumbres u certificado de deuda expedido por el adminis-
“derechos personales”. Cód. Civ. y Com., y otros derechos reales entre diferentes conjun- trador es título ejecutivo para el cobro a los
tos inmobiliarios o consorcios, a fin de permitir propietarios de las expensas y demás contri-
La raíz etimológica del término “adecua- — cuáles serían las normas operativas que, un mejor aprovechamiento de las áreas comu- buciones (art. 2048).
ción”, utilizado en la citada norma del artículo con carácter de orden público, deben aplicarse nes. Para ello, deben aprobarse por la mayoría
del Cód. Civ. y Com., es el vocablo latino adae- al “funcionamiento” de estos emprendimien- que prevea el reglamento (art. 2084). VII. Normas que hacen a la estructuración del
quatio. Se trata del acto y la consecuencia de tos, que deberán “ajustar” o “adecuar” a la régimen de propiedad horizontal. Unanimidad
adecuar: adaptar, ajustar o arreglar algo para nueva normativa, el ejercicio de los derechos 8. El consorcio de propietarios, entendido requerida una “adecuación estructural del de-
que se acomode a otra cosa. De ahí la dife- de sus integrantes. como la entidad con personería jurídica que recho real”
rencia con “transformar”, que viene del latín agrupe a los propietarios de las unidades pri-
trãns + fõrmo, que es justamente cambiar de VI. ¿Qué adecuar? vativas, puede ante conductas graves o reite- A continuación, enumeramos aquellas nor-
forma, cambiar la sustancia de algo. radas de los titulares de las unidades, que sean mas que hacen a la estructuración del derecho
Una primera aproximación a la respuesta violatorias del reglamento, aplicar las sancio- real de propiedad horizontal y que entende-
La transformación, mutación, o adecuación de nuestra pregunta resulta del art. 2074 del nes previstas en dicho instrumento (art. 2086). mos solo podría disponerse su aplicación a los
estructural de conjuntos inmobiliarios preexis- Cód. Civ. y Com. Es decir, repasar las caracte- conjuntos inmobiliarios preexistentes si se lo-
tentes requiere unanimidad de los propietarios rísticas propias de este tipo de urbanizaciones Hasta aquí describimos las pautas especial- gra unanimidad de los propietarios:
de lotes que lo conforman y de actos jurídicos para que, de manera análoga, sean reguladas mente dispuestas para los conjuntos inmobilia-
que permitan generar un condominio sobre las por la normativa específica que el legislador rios, a las que deberían ajustarse en su funcio- a. Para que exista el consorcio de propiedad
áreas necesariamente comunes del conjunto, dispuso. Así, un loteo, en el que no existe ce- namiento los emprendimientos ya existentes. horizontal, el reglamento debe ser otorgado
a fin de constituir el consorcio de propietarios rramiento ni áreas comunes, ni órganos para por el conjunto de propietarios e inscribirse
según lo dispuesto por los arts. 2038 y ccds. regular su funcionamiento, no estaría alcanza- Seguidamente, dada la remisión dispuesta en el registro inmobiliario (art. 2038). Esto
del Cód. Civ. y Com. Se debería asignar a cada do por la normativa de este nuevo derecho real por el párr. 2º del art. 2075 a las normas de la deviene lógicamente impracticable en los
propietario del conjunto el condominio indivi- y, por tanto, nada deberá adecuar. propiedad horizontal, enumeramos otras pau- conjuntos inmobiliarios preexistentes al nue-
so sobre esas áreas necesariamente comunes tas de funcionamiento que serían aplicables a vo Código, sea por sus dimensiones y/o años
y ello importaría, por tanto, la consecuente En tal sentido, debemos abordar qué nor- los emprendimientos inmobiliarios en todo “lo de existencia (algunos con más de 50 años de
extinción de la persona jurídica que nuclea a mas específicas el legislador dispone para el jurídicamente posible” (optamos por mante- historia). En estos casos, el derecho real de
los propietarios; ello, en los casos en los que funcionamiento “adecuado funcionalmente a ner la numeración para que se integren en un dominio de un lote solo podrá ser modificado
el ente titular de los espacios comunes es una la nueva normativa” de estos emprendimien- único listado, limitándonos a enunciar aquellas en su estructura con la expresa manifesta-
asociación civil, sería imposible, atento a que tos estructurados bajo el sistema de geodesia: que no estén comprendidas en las ya enume- ción de voluntad de su titular. Por tanto, salvo
debería adjudicar su patrimonio a los socios, radas). unanimidad, tendremos para la adecuación
lo que es jurídicamente inviable, ya que la casi 1. Las cosas y partes comunes, sean vías de una primera valla insalvable: la constitución
totalidad de las entidades de esa clase estable- circulación, acceso, áreas deportivas, recrea- 9. El consorcio de propietarios está integra- misma del consorcio de propiedad horizontal.
ce en sus estatutos que no podrán repartirse tivas y sociales destinadas a servicios o insta- do por la totalidad de los propietarios, y revis- De ahí que se busque la adecuación de la fi-
rentas ni dividendos y que en caso de disolu- laciones comunes, deben ser descriptas y conte carácter de persona jurídica, cuyos órganos gura utilizando la entidad ya existente como
ción y liquidación, sus bienes no retornaran a tenidas en el reglamento que regule su uso y son: “Asamblea, Consejo de Propietarios —si piedra basal.
los miembros, sino que deberán transmitirse goce (art. 2076). hubiere sido designado por la Asamblea, y el
a entidades similares, exentas de impuestos. Administrador” (art. 2044 y 2064)—. Es decir, b. Las partes comunes del edificio son de ti-
No olvidemos, además, que todo ello conlleva 2. La parte privativa (lote o unidad funcio- tiene que existir una persona jurídica integrada tularidad de dominio indiviso e inescindible de
la necesidad de obtener nuevas aprobaciones nal) debe contar con independencia funcional, por los propietarios; esta exigencia, en las ur- la titularidad de dominio de las unidades fun-
municipales y catastrales que seguramente conformar con las áreas comunes un todo ines- banizaciones constituidas bajo el sistema de cionales (arts. 2037, 2039 y ccds.). Al respecto,
requerirán erogaciones significativas por la cindible (art. 2074, Cód. Civ. y Com.) y contar geodesia, entendemos que puede satisfacerse adelantamos que al igual que en el punto ante-
indispensable intervención de profesionales en con salida directa o indirecta a la vía pública. “funcionalmente” mediante la entidad con per- rior, de manera análoga la cuestión se resuelve
su gestión. sonería jurídica que agrupe a los propietarios a través de la interpósita persona jurídica que
3. El reglamento (reglamento interno o re- de las unidades privativas existentes (según el los propietarios integran, a quien corresponde
Es decir, para transformar —en materia de glamento de propiedad horizontal) que regule art. 2074). la titularidad de dominio sobre dichas áreas y
derechos reales— se requiere unanimidad y el funcionamiento del conjunto puede imponer cosas comunes. Sobre este punto el art. 2076
cumplimentar fielmente la estructura del de- límites y restricciones a los propietarios para 10. La asamblea de propietarios resuelve admite la idea de que sean, no ya de estricta
recho real de propiedad horizontal especial el ejercicio de sus derechos (inclusive crear sobre las cuestiones que la ley y el reglamen- titularidad común las partes destinadas a vías
establecida por la ley, bajo pena de nulidad servidumbres y prever restricciones a los do- to le atribuyan, en especial, la designación de de circulación, acceso y áreas específicas des-
(art. 1884). Creemos que tal unanimidad no se- minios particulares), ello en miras al beneficio administrador, contratación y despido de per- tinadas al desarrollo de actividades deporti-
ría, por el contrario, exigencia necesaria a los de la comunidad urbanística y dentro de las sonal, cuestiones que eleve el consejo de pro- vas, sino de uso común, situación que entende-
efectos de la adecuación funcional u operativa normas dispuestas por el Código para su fun- pietarios, o por quien o quienes representen el mos queda satisfecha con la existencia de las
a la cual nos referiremos más adelante. cionamiento (arts. 2078 y 2080). cinco por ciento de las partes proporcionales servidumbres de uso, perpetuas, continuas y
indivisas con relación al conjunto (art. 2058). gratuitas existente hasta la fecha en este tipo
Con relación a la “adecuación”, cualquiera 4. Los propietarios deben afrontar el pago de emprendimientos.
sea el contexto en que se utilice, entendemos de los gastos y erogaciones (expensas) comu- 11. La convocatoria debe efectuarse en la
que este no es un proceso que pueda tener lunes para el mantenimiento y funcionamiento forma prevista en el reglamento, con trans- c. Mayorías requeridas para una restructu-
gar de forma automática y espontánea, sino del conjunto inmobiliario, en la proporción cripción del orden del día. La asamblea puede ración que importe modificación de derechos
que requiere una interpretación (analizan- que disponga el reglamento. En este se pueden autoconvocarse y las decisiones serán válidas reales:
do —según el contexto— lo que se está “ajus- prever contribuciones distintas a los gastos y si la autoconvocatoria y el temario a tratarse
tando o arreglando”) y una acción del sujeto erogaciones (expensas) para el caso del uso se aprueban por una mayoría de dos tercios de i) unanimidad si importa elevar nuevos
modificando lo existente para adaptarlo a lo de las instalaciones comunes por parte de in- la totalidad de los propietarios (art. 2059). pisos, hacer excavaciones, o cuando la obra
buscado. vitados, o familiares de los propietarios o so- afecta, gravita o modifica la estructura del
cios de determinadas actividades deportivas 12. Toda decisión de la asamblea que su- inmueble de una manera sustancial, o es en
Al efecto de la “adecuación” exigida por el (art. 2081). prima o limite derechos acordados a las interés particular que solo beneficia a un pro-
art. 2075 entendemos, en primer lugar, que unidades o lotes, que excedan meras cuestio- pietario;
ha de encontrarse solución a la problemática 5. El reglamento puede prever pautas y/o nes de funcionamiento cotidiano, requieren
planteada, mediante la denominada “adecua- condiciones para el uso de las instalaciones co- de la conformidad expresa de sus titulares ii) excluidos los supuestos referidos que re-
ción funcional”, en los términos planteados munes por terceros a quienes los propietarios (art. 2061). quieren unanimidad, rigen la mayoría absoluta
12 | lunes 19 DE OCTUbre DE 2020 Síganos en /thomsonreuterslaley @TRLaLey
(art. 2060), computada sobre la totalidad de con la salvedad del doble cómputo (sobre la biliarios preexistentes para armonizar sus re- normas de los conjuntos inmobiliarios, y por
los propietarios de las unidades funcionales o totalidad de lotes o unidades y de las partes gulaciones con la normativa específica que el tanto análoga en sus atribuciones a la persona
lotes y considerando la doble exigencia del nú- proporcionales indivisas de estas con relación legislador dispuso. jurídica “consorcio”, ya que, es la “entidad con
mero de unidades y de las partes proporciona- al conjunto). Asimismo, deberían receptar los personería jurídica que agrupa a los propie-
les indivisas de estas con relación al conjunto supuestos que por la normativa de PH, requie- 2. Entendemos que es factible la adecuación tarios de las unidades privativas” (art. 2074),
del edificio. ren unanimidad. funcional de los conjuntos inmobiliarios pre- conservando la titularidad de las partes comu-
existentes en todos los aspectos enunciados en nes, que serán de “uso común de los copropie-
Sin duda, es uno de los temas más delicados En esta instancia cabe detenernos en una los puntos 1 a 15 del apart. VI de este trabajo. tarios”, conforme lo permite el art. 2076.
a tener en cuenta en el proceso de adecuación; cuestión —no menor— referida a la esencia
entendemos que la principal dificultad en los em- o sustancia de estas personas jurídicas usual- 3. Los estatutos y las reglamentaciones in- 2. Esa entidad jurídica que nuclea a los pro-
prendimientos preexistentes es la inexistencia mente organizadas como asociaciones civiles ternas de las entidades jurídicas que nuclean pietarios debe adoptar una expresa decisión
de un “porcentual de dominio indiviso” de cada bajo forma de sociedad anónima según lo dis- a los titulares de dominio de las áreas particu- sobre la “adecuación funcional” en lo jurídica-
lote con relación a las áreas comunes dado que, puesto por el art. 3º de la ley 19.550. lares de los conjuntos inmobiliarios preexis- mente posible (sin modificar derechos reales)
en la estructuración regulada y admitida por la tentes operan de manera análoga a la persona a la normativa de funcionamiento prevista en
Provincia de Buenos Aires, tales sectores perte- Por motivos que exceden esta presentación, jurídica consorcio de propiedad horizontal. el Cód. Civ. y Com. para los conjuntos inmobi-
necen a la persona jurídica que integran los titu- destacada doctrina ha apoyado o rechazado la Por tanto, si están regularmente otorgadas y liarios, ello con fundamento en lo dispuesto por
lares de lotes. disposición del art. 3º de la Ley de Sociedades, formalmente publicitadas, deben ser respe- el art. 2075, Cód. Civ. y Com.
pero lo cierto es que se ha recurrido con fre- tadas en igualdad con las de los reglamentos
Sin embargo, más allá de esta situación, se cuencia a la utilización de la forma societaria consorciales. 3. Tal decisión de adecuación funcional,
requeriría aprobación unánime de los pro- para “vestir” a la persona jurídica que nuclea dada la imperatividad de lo dispuesto por el
pietarios, salvo conformidades preexistentes a los propietarios siendo esta verdaderamente 4. Si se tratara de una asociación civil bajo párr. 3º del art. 2075 y según lo evalúe la pro-
otorgadas en sus respectivos títulos de adqui- una asociación civil. forma de sociedad anónima, en su caso podría pia entidad jurídica que nuclea a los propie-
sición o poderes especiales irrevocables que continuar existiendo como lo que verdadera- tarios, podrá concretarse por una resolución
autoricen a conferir tal conformidad, para Sin lugar a dudas, las diferencias que pre- mente es, una asociación civil, independiente- del órgano de administración que apruebe el
efectuar obras que afecten o modifiquen la es- sentan las sociedades comerciales con las mente de su forma externa. En dicho caso sería otorgamiento de un “reglamento de adecua-
tructura del conjunto de una manera sustan- asociaciones civiles son evidentes: causa final necesario mantener el carácter inescindible ción” en escritura pública, que contenga —si
cial, o bien cuando esta sea en interés particu- y objeto, régimen de aportes, destino del patri- entre la calidad de asociado y la de titular de ya existieren— los reglamentos vigentes, ajus-
lar y en beneficio de un propietario. monio social en caso de disolución y formación dominio de las parcelas o lotes particulares del tándolos si correspondiere, o dictando uno
de la voluntad social (4). Ello es justamente una conjunto inmobiliario, por su analogía con la nuevo, para adecuar el funcionamiento a las
VIII. Adecuación funcional de las cuestiones que complejizan la aplicación inescindibilidad —en el régimen de propiedad normas de conjuntos inmobiliarios y eliminar
de las resoluciones de la IGJ, dado que la di- horizontal— entre la titularidad indivisa de las cualquier incompatibilidad con esa normativa.
Como indicáramos en el apart. V, la falta de solución de la persona jurídica, al menos en la áreas comunes y las unidades funcionales. Luego, una futura asamblea de asociados-pro-
unanimidad impide la constitución del con- mayor parte de los casos, conlleva la privación pietarios podrá —si se considera pertinente—
sorcio de propiedad horizontal. No obstante, de su patrimonio, pues en la totalidad de las 5. Asimismo, ningún texto actual (o dictado ajustar o modificar según la normativa que el
sin lugar a dudas, hay una estrecha analogía entidades de esta clase se establece en sus es- a la luz del nuevo código) puede limitar o impe- Código impone por la adecuación.
en la existencia del consorcio como persona tatutos que no podrán repartirse rentas ni di- dir el acceso a los tribunales ordinarios impug-
jurídica —carácter que el Código le recono- videndos, y que en caso de disolución y liquida- nando o cuestionando sanciones, o proponien- Cita online: AR/DOC/3275/2020
ce— integrado por todos los propietarios, con ción sus bienes no retornarán a sus miembros, do cualesquiera reclamaciones contra actos de
la entidad jurídica titular de las áreas comu- sino que deberán transmitirse a entidades si- los órganos de los conjuntos inmobiliarios, lo
nes del emprendimiento inmobiliario (pre- milares, exentas de impuestos. que, por lo demás, nunca fue negado y, por el L MÁS INFORMACIÓN
vista especialmente bajo el régimen del dec.- contrario, siempre reconocido por doctrina y
ley 8912/1977 de la Provincia de Buenos Aires Recordemos algunos de los considerandos jurisprudencia a todo aquel que se sienta afec- “Código Civil y Comercial 5 años de vigencia. Conjun-
y su dec. regl. 9404/1986) que también está dispuestos en la res. IGJ 127 “San Isidro Golf tado, en libre y pleno ejercicio del derecho de tos inmobiliarios en la legislación y la jurisprudencia”,
integrada por todos los titulares de dominio. Club” (Buenos Aires, 28/01/2005), al decir: defensa en juicio asegurado por el art. 18 de la LA LEY 04/08/2020, 11, AR/DOC/2621/2020 (In-
Ambos son personas jurídicas, la primera por “No se desconoce que, conforme lo expuesto CN. fografía)
la afectación a PH, y la segunda por su acta en la Exposición de Motivos de la ley 19.550, Epeloa, Leandro A., “Las resoluciones generales
fundacional y posterior reconocimiento como la inclusión de la ‘original’ solución del art. 3º 6. El ejercicio del poder disciplinario interno 25 y 27/2020 de la Inspección General de Justicia.
tal por la autoridad de control y registro. de dicha normativa, respondió a la necesidad en los entes asociativos es reconocido desde Alcances de la adecuación prevista por el art. 2075
de solucionar el problema que se planteó, siempre por las leyes y la jurisprudencia. El del Cód. Civ. y Com. de la Nación”, ADLA 2020-7,
Por ello, sin necesidad de modificar la es- antes de la vigencia de la ley 19.550, con de- Código Civil y Comercial admite (art. 2085) 149, AR/DOC/2109/2020
tructura del derecho real y en el ámbito de terminadas entidades civiles, en especial clu- para preservar la homogeneidad del grupo li- Ferreira Morais, Ignacio Enrique, “La adecuación
competencia propia de la autoridad de contra- bes de campo, que habían obtenido la autori- mitar —aunque no prohibir—,la transferencia de los conjuntos inmobiliarios a la luz de la resolu-
lor de la persona jurídica, sería factible prever zación de la Inspección General de Justicia, de unidades, pudiendo establecerse un dere- ción 25/2020 (IGJ)”, RCCyC 2020 (julio), 209, AR/
un control en los reglamentos que rigen la per- para constituirse como sociedades, pero en la cho de preferencia interno (para el consorcio DOC/1887/2020
sona jurídica dueña de las áreas comunes, sea cual sus socios carecían de toda finalidad de o el resto de los propietarios) en la adquisición Franchini, María Florencia, “La adecuación de los
el propio estatuto o el reglamento interno ins- lucro...”. de unidades privadas. conjuntos inmobiliarios al régimen de propiedad ho-
cripto, para que estos se adecuen en su regu- rizontal especial. En referencia a las resoluciones de
lación a fin de asegurar la efectiva integración En síntesis, entendemos necesaria la subsisten- 7. En cuanto al ejercicio del poder disciplina- la Inspección General de Justicia de mayo de 2020
de todos los propietarios en el gobierno de la cia de la persona jurídica que nuclea a los propie- rio, la jurisprudencia existente marca sende- que establecen plazos para la adecuación y sanciones
persona jurídica, y cumplimentar la normativa tarios, la cual, si se tratara de una asociación ros y límites: asegurar el ejercicio del derecho ante el incumplimiento”, RCCyC 2020 (julio), 193,
aplicable —puntos 1 a 15, acáp. VI—. civil bajo forma de sociedad anónima, en su de defensa, la no discriminación y la congruen- AR/DOC/1888/2020
caso podría continuar existiendo como lo que cia y proporcionalidad de las sanciones previs-
Al respecto, y como decíamos, tal reglamen- verdaderamente es, una asociación civil, inde- tas en el reglamento.
tación debería recoger la mayoría absoluta pendientemente de su forma externa.
(art. 2060) a efectos de la toma de decisiones, X. Operatividad L LIBRO RECOMENDADO
IX. Algunas conclusiones de la adecuación fun-
cional En razón de lo expresado, entendemos ne- Derechos Reales
{ NOTAS } cesario: Autor: Vázquez, Gabriela A.
1. Consideramos que la adecuación dispues- Edición: 2020
(4) CRACOGNA, Dante, “Las asociaciones bajo forma de ta por el párr. 3º del art. 2075 importa un 1. Mantener la vigencia de la entidad jurídica Editorial: La Ley, Buenos Aires
sociedad. Polémica no resuelta”, JA 1996-II-61 proceso de adaptación de los conjuntos inmo- existente, adecuada en su funcionamiento a las
PROPIEDAD DE LA LEY S.A.E. e I. - Administración, Comercialización y Redacción: Tucumán 1471 (C. P. 1050 AAC) Teléfono: 0810-222-5253 - Bs. As. Rep. Arg. - Registro Nacional de la Propiedad Intelectual Nº 5074180
Impreso en La Ley, Rivadavia 130, Avellaneda, Provincia de Buenos Aires.

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AÑO LXXXIV Nº 195 TOMO LA LEY 2020-F

BUENOS AIRES, ARGENTINA - LUNES 19 DE OCTUBRE DE 2020 ISSN 0024-1636

Adecuación operativa en sede notarial de los conjuntos inmobiliarios preexistentes

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Una propuesta viable para la adecuación de los

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BUENOS AIRES, ARGENTINA - LUNES 19 DE OCTUBRE DE 2020 ISSN 0024-1636

Adecuación operativa en sede notarial de los conjuntos inmobiliarios preexistentes

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