CONTRATO TIME SHARING.

(Contrato de tiempo compartido)

Antecedentes
En Guatemala el primer hotel que ofreció el sistema de tiempo compartido fue el
Hotel Ramada en Antigua Guatemala, con su programa de Four Seasons, en esa
ocasión vendían semanas de tiempo compartido por doce o por veinticinco años y
estaban afiliados a la cadena de intercambios RCI (Resort Condominiums
International). Además existen otros hoteles y lugares turísticos en el país que
vende tiempo compartido, el Hotel Villas del Pacífico, el Hotel Amatique Bay, el
Hotel San Buena Ventura de Atitlán, el Hotel San Marino Paradise, el Hotel
Bosques de Hacienda Nueva, el Hotel Maya Tecún Spa, el Hotel Pacific Seasons
y el Hotel Cabañas de Tikal que forma parte de la cadena del Hotel Camino Real.

Definición
El contrato de tiempo compartido consiste en una contratación del uso de un
inmueble, en un área turística, por un tiempo determinado de una o dos semanas
por año. Dado que la finalidad de este contrato es la cesión del uso y goce de un
inmueble con fines turísticos, el mismo consistiría en una locación de consumo y
con servicios propios del turismo.

Esta relación compleja en la que pueden existir derechos reales y personales

consiste en un contrato de cambio en el ámbito del derecho del consumidor, que
está concebido para que ambas partes obtengan ventajas: para el consumidor,
porque tiene el uso de una casa de vacaciones sin comprarla, sin costos de
mantenimiento (tasa, impuestos), sin riesgos (robos), usando la misma por una
semana o quince días sin tener que pagar por el resto del período en que no la
usa, y obteniendo servicios que serían muy costosos en una casa particular.

Es el contrato por medio del cual una parte adquiere el derecho de usar, por
espacios de tiempo previamente determinados y reservados, unidades inmuebles
destinadas a fines de esparcimiento y recreación, pagando por ello un precio en
dinero a la otra quien se ocupa de asegurar el ejercicio de aquel derecho y realizar
toda la gestión de administración.” Debido a esto es que se tiende a confundir el
contrato de tiempo compartido más que un contrato de naturaleza mercantil, como
un contrato civil, pues existen derechos de uso en cuanto a la propiedad

El tiempo compartido es una evolución del paquete vacacional tradicional y es,

para mucha gente, una alternativa a la compra definitiva de una residencia
vacacional la cual utilizarían solamente por un tiempo limitado cada año, y que de
todas formas, requiere una inversión inicial considerable así como un costoso
mantenimiento anual.

Características
En cuanto a los caracteres de dicho contrato, el mismo es:

 Bilateral: Ya que siempre están obligados dos o más personas de forma

recíproca.
 Oneroso, consensual, de consumo
 Atípico mixto complejo, al que se le aplican las normas de la locación en
cuanto a la cesión del uso del inmueble, de los muebles y de los servicios,
en los aspectos vinculados al turismo
 Contrato de cambio o asociativo: el mismo se instrumenta bajo la forma de
una sociedad ya que la empresa que desarrolla el negocio constituye dos
sociedades
 No tiene legislación específica en Guatemala

Ventajas y Desventajas del tiempo compartido

Ventajas del tiempo compartido

 Se tiene la posibilidad de vacacionar en años futuros a un costo congelado

en cualquier parte del mundo, es la certeza de tener reservaciones
aseguradas sin preocuparse de la inflación en años.
 Los gastos fijos de las segundas residencias se reparten entre los
diferentes propietarios de tiempo compartido.
 Se evita la desocupación de los alojamientos de vacaciones durante largos
períodos.
 La calidad del alojamiento es normalmente muy por encima del ofrecido en
paquetes vacacionales.
 Tendrá a disposición apartamentos totalmente equipados.
 Trato familiar del personal.
 Tarifas de alquiler de tiempo adicional a precio preferido.
 Flexibilidad por el uso de las compañías de intercambio.
 El contrato de tiempo compartido, celebrado de la manera correcta, puede
llegar a tener una importante función económica al favorecer el turismo.

Desventajas del tiempo compartido.

 Algunos vendedores no dudan en hacer publicidad engañosa al presentar el

tiempo compartido como una inversión o un derecho de propiedad.
  Las técnicas de venta a veces son agresivas (telemárketing relacionado con
falsos concursos, encuestas, y sorteos, premios de viajes, venta tras una
presentación en un lujoso hotel o una excursión al lugar referido, percepción
de grandes cantidades de cuentas, etc).
 Los folletos de venta son a veces muy escuetos y silencian la naturaleza
jurídica de los derechos adquiridos, la calidad difícilmente verificable del
alojamiento, los gastos suplementarios, los gastos de desplazamiento o de
transporte, el inventario de las residencias y las semanas de las que
disponen los vendedores, etc.
 Puede suceder que el cambio o la venta del tiempo compartido sea difícil o
imposible si la residencia o el período es poco interesante.
 La última novedad consiste en que algunas empresas sin escrúpulos
contacten con los dueños de un tiempo compartido y prometan encontrar o
afirmen haber encontrado, un comprador para la semana que ellos tienen
a veces a condición de que compren un nuevo tiempo compartido.
 Algunos prometen vender el tiempo compartido a un precio poco realista.
Lo que suele ocurrir con frecuencia es que la promesa no se cumple o que
el consumidor sufre una gran pérdida financiera.

Contenido mínimo del contrato de tiempo compartido.

Aunque este contrato no esté establecido en la ley es de importancia que
contenga como mínimo lo siguiente:

 La fecha, lugar y firma del contrato.

 Datos de las partes contractuales, del propietario y/o comercializador de
la empresa de servicios y de la sociedad encargada de organizar los
intercambios, en caso que se ofrezca.
 Descripción y el precio del servicio de intercambio.
 Los datos notariales y registrales de la escritura que regula el régimen
de aprovechamiento por turnos del inmueble en cuestión.
 Indicación de la naturaleza jurídica del derecho que se transmite, así
como la duración del régimen de aprovechamiento y su fecha de
extinción.
 Descripción detallada del edificio, del alojamiento y de sus datos
regístrales e identificación del turno que se adquiere (día y hora de su
inicio y final).
 Indicación de si la obra está acabada o se encuentra en fase de
construcción. En este último caso se señalará la fecha límite de
finalización de la obra, el domicilio del adquiriente para comunicarle su
conclusión, la memoria de las calidades del alojamiento, el mobiliario,
etc.
 Los servicios e instalaciones comunes y sus condiciones de uso.
 El precio y la forma de pago. Precio que deberá pagar el adquirente por
el ejercicio objeto del contrato una estimación del importe que deberá
 abonar por la utilización de instalaciones y servicios comunes, base del
cálculo de la cuantía correspondiente a los gastos derivados de la
ocupación del bien inmueble por el adquirente, de los gastos legales
obligatorios, y de los gastos administrativos complementarios (gestión,
mantenimiento y su correspondiente servicio).
 La cláusula que estipule que la adquisición no supondrá desembolso,
gastos u obligación alguna distinta de los mencionados en el contrato.
 Si existe la posibilidad de participar en un sistema de intercambio o
reventa, o ambas posibilidades, del derecho objeto del contrato, así
como posibles costes en caso de que el sistema de intercambio o
reventa está organizado por el vendedor o por un tercero designado por
éste en el contrato.
 Información sobre el derecho de resolución del contrato e indicación de
la persona a la que deberá comunicarse la posible resolución, con
indicación, asimismo, del modo o los modos de efectuar dicha
comunicación, indicación precisa de la naturaleza.
 Fecha, lugar y firma del contrato por cada una de las partes.

Otras cláusulas en los contratos.

Los contratos de tiempo compartido, suelen contener cláusulas
adicionales como las siguientes:
 Flexibilidad de intercambio interno. El miembro puede modificar su
calendario de intervalo vacacional en el club a través del programa de
intercambio interno del mismo. Si un año el miembro no puede o no
desea usar su intervalo vacacional por cualquier razón, puede requerir
un intercambio a otro intervalo vacacional en el club. Los intercambios
hechos bajo este programa son en la base de espacio disponible de
conformidad con los procedimientos aprobados por la Compañía de
membresía. Una cuota nominal por administración se carga por cada
intercambio confirmado.
 Transmisión por herencia. En caso de defunción del miembro, sus
derechos serán trasmitidos a sus herederos pero sólo hasta cumplirse
con las disposiciones de la cuota anual de mantenimiento. En el caso
que ningún heredero o beneficiario satisfaga los requisitos anteriores
dentro de los dos años siguientes a la muerte del miembro, la
membresía expirará sin obligación de rembolsar cantidad alguna.
 Terminación de la membresía. El derecho del miembro para usar y
disfrutar del club, permanecerá vigente hasta que la empresa lo
determine. Sin embargo es prerrogativa del miembro terminar su
membresía siempre que esté al corriente con sus obligaciones y haya
cumplido con todas las disposiciones de este contrato. 4
Regulación Legal en Guatemala
Dado que no existe legislación específica para este tipo de contratos y que siendo
Guatemala, una de las mejores alternativas como fuentes de ingresos en divisas y
teniendo nuestro país un patrimonio cultural ( como el folklore, la arqueología, la
antropología y un pasado milenario) y un patrimonio natural (como la flora, la
fauna, y el clima, por el cual se le denomina el país de la eterna primavera), tan
rico y excepcionales que los hacen sumamente atractivos, se hace imprescindible
generar puntos de desarrollo turístico.
Acorde a lo anterior se describe lo siguiente en materia legal para los contratos de
tiempo compartido:
 Según el Artículo 1, del Decreto 1701 del Congreso de República de
Guatemala, Ley Orgánica del Instituto Guatemalteco de Turismo, establece
que se declara de interés nacional la promoción, desarrollo e incremento
del turismo y por consiguiente, compete al Estado dirigir estas actividades y
estimular al sector privado para la consecución de estos fines. Y en su
 Artículo cinco literal a), Decreto 1701 establece que son funciones
específicas del Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT), fomentar y
estimular la inversión de capital guatemalteco o extranjero en hoteles y
centros de recreación dedicados al turismo, proporcionando las
informaciones que se le soliciten en todo lo relativo a impuestos, tasas,
incentivos, y demás datos que pueden fomentar los estudios previos de
inversión.
 Las empresas que se dedican en Guatemala a la venta de tiempo
compartido, deben regirse según los reglamentos y la Ley del Instituto
Guatemalteco de Turismo (INGUAT), tal y como lo establece el Artículo
tercero del Decreto 1701, del Congreso de la República de Guatemala,
Ley Orgánica del Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT), que es una
entidad estatal descentralizada, con personalidad jurídica para adquirir
derechos y contraer obligaciones y con patrimonio propio, de conformidad
con la presente ley, y además por el reglamento propio de la empresa
 El Artículo 671 del Código de Comercio, establece: “Los contratos de
comercio no están sujetos para su validez, a formalidades especiales.
Cualesquiera que sean la forma y el idioma en que se celebren, las partes
quedarán obligadas de la manera y en los términos que aparezca que
quisieron obligarse. Los contratos celebrados en territorio guatemalteco y
que hayan de surtir efectos en el mismo se extenderán en el idioma
español. Se exceptúan de esta disposición los contratos que de acuerdo
con la ley, 0requieran formas o solemnidades especiales”. Este Artículo
está inspirado en el principio mercantil de libertad de forma, más si se trata
de un contrato atípico como el contrato de tiempo compartido, sin embargo
esto no significa que en este caso el empresario pueda redactar dicho
contrato a su libre albedrío, pues siempre se debe fundamentar en los
principios filosóficos, del derecho mercantil establecidos en el Artículo 669
del mismo decreto, y que establece: “Las obligaciones y contratos
mercantiles se interpretarán, ejecutarán y cumplirán de conformidad con los
principios de verdad sabida y buena fe guardada, a manera de conservar y
proteger las rectas y honorables intenciones y deseos de los contratantes,
sin limitar con interpretación arbitraria sus efectos naturales. Otra regulación
legal de la cual se rige dicho contrato es el Código Civil de Guatemala,
regulación legal que da inicio desde el artículo 1880 que indica todo lo
relacionado al arrendamiento.