Proyecto Inversion

Como armar y gerenciar un proyecto de inversión inmobiliaria
“novela teórica – práctica de aciertos y errores”

Arq. Jorge Gersberg.
Capítulo 1: Novela
1 De cómo Juan decide que tiene que hacer Algo
2 La búsqueda del comitente
3 Avance y retroceso
4 Segundo intento
5 La tercera es la vencida
Capítulo 2: Arquitectura
1 Que es ser Arquitecto?
2 Diferenciación de producto, costo por m2 y precio de venta
3 Proceso de armado de un proyecto de inversión
Capítulo 3: Economía
1 Que es la Economía
2 Microeconomía
4 Que es el dinero
5 Que es Precio
6 Que es inflación
7 Que es un inmueble?
8 Porque la diferencia de tasas entre Argentina y Europa? (Riesgo País)
Capítulo 4: Finanzas
1 Que es la tasa de interés
2 Costo de Oportunidad
3 Imposiciones a Interés simple y compuesto, TNA, TEA, Tasa Equivalente, Tasa
Efectiva
5 Tasa de interés Real
6 VF, VA
6.5 Amortizaciones (créditos)
7 VAN y TIR
8 Mercado de Capitales y Palanqueo Financiero (Leverage)
9 Perpetuidad
9.01 Cálculo de la Perpetuidad
9.02 Perpetuidad y valor de los inmuebles
Capítulo 5: Marketing
1 Que es un Cliente
2 Que es “mercado”, “segmentación” y que, “Diferenciación”
2.5 Para qué se utiliza cada sistema de amortización?
3 Que tasa de interés utilizar para el calculo del VAN?
5 Que elementos se deben incluir en una presentación?
Capítulo 6: Tutorial
1 VF y VA
1.5 Calculo de Amortizaciones
2 Como se calcula el VAN y la TIR?
Copyright - Arq. Jorge Gersberg |2006 1

INTRODUCIÓN
Lo primero que hice al comenzar a escribir este Curso, fue formularme

algunas preguntas, las respuestas (buenas o malas) son las que le dieron la
forma final al texto.
A qué publico quiero llegar?

Este texto esta dirigido a todos aquellos que salimos de la facultad de
arquitectura convencidos que “ser arquitecto” es generar hitos en la
ciudad que van a perdurar en el tiempo mas allá de nuestros días.
Pero, que una vez al frente de un cliente, encontramos que con un
excelente diseño no siempre alcanza para generar trabajo rentable y
continuo.
El diseño es apenas un pequeño porcentaje del trabajo y esfuerzo total
invertidos en el proyecto.
Qué mensaje quiero transmitir?

Proyectar una obra, es gerenciar un negocio. El gerenciamiento, como
tal, exige del conocimiento de un montón de herramientas que, en
nuestra práctica se va incorporando en forma costosa o traumática.
Puede ser que en este momento el lector se forme una idea a priori,
estando a favor o en contra.
Dejemos esta discusión para el final del texto.
Qué voy a contar?

Vamos a desarrollar conceptos de gerenciamiento arquitectónico que,
obligadamente, nos llevaran a profundizar en Economía (Macro y Micro)
Marketing, Proyecto y Dirección de obra, Finanzas y temas bancarios.
Todos los conceptos de finanzas y matemáticas financiera, serán
desarrollados, asimismo, con un instructivo y ejemplos en Excel de
cómo implementar los cálculos y análisis.
Cómo lo voy a hacer?

El lector encontrará un pequeño relato.
Por momentos, quizás como lectores y arquitectos, se sientan
identificados. Más allá de eso, en el desarrollo de la novela encontrara
insertos teóricos cortos y sencillos sobre temas básicos de Economía,
Finanzas, Matemáticas Financiera, Arquitectura, Marketing y
Management.
El lector podrá leer solo el relato, solo el desarrollo de alguna de las
disciplinas o todo, obviamente, les sugiero la lectura en el orden en que
se presenta.
Qué elementos ofreceré?

Más allá del presente texto, en el link al Programa ArqSystem4 podrán
disponer de:
Ejemplos en Excel de todos los casos presentados.

Software gratuito para administración de obras y estudios, con las funciones
necesarias para la preparación completa de un proyecto de inversión.
Software para realizar un autotest (múltiple-choice).
La confidencialidad del resultado dependerá solo de Uds.
Palabras finales (pero al inicio):
La economía y la matemática financiera son temas duros de explicar y leer.
Fue mi intención que este libro resulte divertido, para eso utilice un idioma
sencillo, no técnico. Como charlando en un bar con amigos.
Que se diviertan con la novela y que les aproveche la teoría.
JLG

Capítulo 1: DE CÓMO JUAN DECIDE QUE TIENE QUE HACER ALGO.
Juan caminaba por Florida, mirando distraídamente la gente pasar.

La morocha viene de frente.
Cruzan sus mejores miradas. . . .
El sonríe,
Ella también
De repente siente una fuerte vibración que recorre su cuerpo….

Era su celular.
Si, era el llamado que estaba esperando, se conocieron los resultados del
concurso para la nueva sede del Ministerio de Economía.
. . . Segundos.
Ja! Segundos sobre 153 no esta nada mal. Pensó para si, mordiendo la
bronca.
Haciendo memoria. . .
Ya había salido primero en el del monumento a la mascota desconocida,
tercero en el plan regulador de Bahía Blanca, primero en el concurso privado
del local de Lady C., cuarto en la ampliación del Congreso Nacional, tercero en
del hospital de agudos de Salta, primero en el concurso del muelle del lago del
Rosedal.
Algo tenia que hacer.
Pasando frente al City, vio las pizarras, 2,56% anual en caja de ahorro. Se le
hizo un nudo en el estomago, todavía no había pagado la cuota del plan ovalo
y los últimos ahorros se habían ido en la presentación del concurso del
ministerio.
Solo le quedaba el sobre con 15.000 dólares que guardaba celosamente para
una extrema necesidad.
Algo tenía que hacer.
Miro al mozo de la Richmond y con un gesto le pidió un cortado.

- Tenes el Clarín de hoy?

- Ya lo liberan y te lo traigo.
Miro los clasificados, busco en “Venta de Terrenos”, había tres potables:

Godoy Cruz y Cerviño, apto para 4500 m2
Nicaragua y Matienzo, 1900 m2
Manuela Pedraza y Vidal, 1250 m2
Con el tercer café y la batería del celular por agotarse, ya tenía los precios,
había evaluado los pro y los contras

Semipisos de 280 y 190 m2 para el primero.
Dos ambientes de 65 m2 para el segundo.
Y pisitos de 120 para el tercero.
Arquitectura: Que es ser Arquitecto?

Todos hemos cursado 5 niveles de diseño, 4 de estructuras, 3 de sistemas
constructivos, nos tragamos el ladrillo de Legales, las 3 historias de la
arquitectura y demás. Inclusive muchos transcurrimos esos años como
dibujantes, sobreestantes o jefes de obra.
Sabemos de qué se trata.
Sabemos realmente?
Tenemos claro que el ejercicio de la Arquitectura tiene distintos aspectos:
Proyectar hitos en la ciudad, elementos que satisfagan un plan de
necesidades, que sea arquitectónicamente prolijo (no vamos a ahondar en
este texto sobre los distintos criterios estéticos) y técnicamente construible.
Dirigir obras: Interpretar los planos, programar la construcción, presupuestar,
contratar, prever un flujo de fondos
Alguien le dijo a Juan alguna vez que existe otra visión de la arquitectura? por
ejemplo que la Arquitectura es “generar valor”, que un inmueble, en términos
económicos, es una “perpetuidad”. Que el comitente es un cliente, que los
clientes se rigen por las reglas del Marketing, Que este último explica las
reglas del mercado y que el mercado se halla “segmentado”, que los precios
se fijan por la “ofeta y demanda” y, que por sobre todas las cosas, un
Proyecto de Arquitectura es “siempre” un Proyecto de inversión?
Economía: Que es la Economía
En términos generales se define la Economía como la ciencia que administra la

escasez. Es decir que si un bien es inagotable e infinito (por ejemplo el aire),
no se regiría por las leyes de la Economía.
Esto que parece como muy vago y amplio, en realidad no lo es. El área de
incumbencia de la economía abarca todo lo que es susceptible de recibir valor
de intercambio, (monedas, bienes, servicios, mercaderías, etc.)
No vamos a realizar un desarrollo teórico por escuelas, ya que estas han sido
muchas, partiendo de David Ricardo en el siglo XVIII hasta nuestros días,
pasando por las teorías de Taylor, Adams Smith, Keynes, los Chicago Boys y
los 36 millones de ministros de economía con que cuenta nuestro país.
Cabe destacar que la economía se divide en dos grandes ramas:
Microeconomía: explica las leyes de mercado, o de relación dentro de un

sistema económico dado. Por ejemplo, nivel de precios, competencia,

satisfacción, etc.
Toda relación entre individuos y empresas, o de estas entre si, atañen a la
microeconomía.
La Macroeconomía, en cambio, se ocupa de la relación de un sistema

económico con otro, y de las finanzas nacionales (no se debe confundir con
finanzas en términos de negocios crediticios), balanza de pago, tipo de
cambio, presupuesto nacional, producto bruto, etc.. Toda la relación de los
individuos o empresas con el Estado (municipal, provincial o nacional) atañe a
la Macroeconomía.
Demás esta decir, que cualquier decisión macroeconómica, (nivel relativo de

salarios, impuestos, tipo de cambio, tasa de interés de referencia, etc.)
operará directamente sobre la microeconomía con resultados buenos o malos,
como hemos vivido en los últimos 50 años.
Los Análisis financieros, si bien su objeto es consecuencia de las decisiones

macroeconómicas y las relaciones microeconómicas, no pertenecen per sé a la
economía, sino que es un capítulo mas de las matemáticas. Es una
herramienta de análisis de negocios, no un conjunto de leyes que explican el
funcionamiento de un sistema económico.
A lo largo de este texto vamos a desarrollar algunos conceptos como Dinero,

Inflación, Riesgo, Tasa de interés, Bienes y Servicios, Comodities, Oferta y
Demanda, Nivel de Precio.
Profundicemos por ahora en Macroeconomía.

Uno de los temas básicos es la definición de Producto Bruto.
En cualquier libro de economía podrán ver la definición de P.B.I como
Y = C + I + G + Nx
A esta altura Ud. Estará pensando que no entendió nada, no se preocupe, la

primera vez yo tampoco lo entendí. Debemos aclarar que:
Y = es PBI Producto Bruto Interno, medido en términos anuales, es la cifra

total de transacciones en un sistema económico.
C = Consumo de los hogares, es decir, todo lo que las familias, nosotros,

consumimos en bienes y servicios.
I = Inversión, que es un concepto similar al anterior pero que atañe a las

empresas, es decir, todas las erogaciones en compra de equipos, servicios,
stock, etc. Que realizan las empresas.

G = Es el gasto del estado, lo que eroga la nación, las provincias y los
municipios por todo concepto para su desempeño, sueldos, construcción,
FFAA, policía, sistema de salud, Ñoquis, etc.
Nx = Exportaciones netas, es decir, el resultado de la balanza de pagos al

exterior, dicho de otra manera, la diferencia entre las importaciones y
exportaciones. Esto puede ser positivo o negativo.
En resumen: el Producto Interno de un País es la suma del gasto de los

hogares, mas la inversión de las empresas mas el gasto del estado, con mas el
resultado de la balanza de pagos con el exterior.
Agreguemos ahora dos conceptos más:

Impuestos = T
Este punto no requiere mucha aclaración, todos sabemos que es el dinero que
las familias y las empresas abonan al Estado para que este pueda sobrellevar
su Gasto.
Ahorro = S
El ahorro es el sobrante de capital que las personas, las empresas y el estado

no gastan, es decir que lo “ahorran” para gastar en un futuro.
Si despejamos la ecuación anterior, agregando estos concepto, podemos

deducir que
S = (Y – T – C) + (T – G)
Donde el Ahorro es el resultante de:

(Y-T-C) = (Producto Bruto menos impuesto menos Consumo) = Ahorro
Privado
Con más
(T-G) = (Recaudación impositiva menos Gasto Publico) = Ahorro Publico
El ahorro publico puede ser deficitario (déficit del presupuesto) o Superavitario

según el estado gaste mas o menos de lo recaudado.
Ya dijimos que el ahorro privado es el excedente que las personas o empresas

guardan para gastar en un futuro.
Es aquí que aparece el mercado de capitales, este es el encargado de arbitrar
(negociar) entre los que quieren guardar el excedente para gastarlo en el
futuro y los que necesitan endeudarse para generar más valor en el futuro o
mejorar su nivel de bienstar.

Definamos por ahora la tasa de interés como el costo del alquiler del dinero
(luego profundizaremos en estos conceptos). Si el costo es alto, va a haber
poca gente que desee endeudarse, por el contrario, si el costo es bajo,
muchas personas o empresas decidirán endeudarse para modificar su nivel de
bienestar. Esto se grafica de la siguiente manera:
La demanda de dinero (o tendencia a endeudarse) es inversamente

proporcional a la tasa de interés (costo de alquiler del dinero).
Paralelamente con esto, podemos graficar la oferta de dinero como

directamente proporcional a la tasa de interés. Es decir, que a mayor tasa de
interés, habrá mas agentes económicos dispuestos a prestar dinero:

Como veremos mas adelante, cuando oferta y demanda se ponen de acuerdo,
definen un precio para el alquiler del dinero, es decir que en el punto de
intersección de la curva de oferta con la de demanda, se fija una tasa de
interés y un volumen de dinero prestable para un sistema económico dado.
Recordemos que antes dijimos que el ahorro del estado puede resultar con
déficit o superávit.
Que hace el Estado cuando le falta dinero?
En principio tiene tres opciones:
Aumenta la recaudación impositiva para compensar el déficit. Esto es muy

común, por ejemplo con la implantación de impuestos de emergencia que se
aplican “por única vez” y, en la práctica, quedan incorporados para siempre al
sistema tributario.
Emite dinero, fabrica mas moneda y paga. Esto generará inflación como
veremos mas adelante.
Simplemente lo va a buscar al mercado financiero. Toma del mismo lo que

necesite. Esto se implementa con las famosas operaciones de pase del Banco
Central, cuando sale a tomar fondos a través del Banco Nación, la emisión de
deuda pública o la captación de los fondos de las AFJP.
Al tomar fondos del mercado de valores, el Estado reduce la cantidad de

fondos prestables con lo cual desplaza la la curva de la oferta hacia la
izquierda, elevando la tasa de interés.

El volumen de fondos prestables pasa de X$ a X2$ y la tasa de interés se
eleva de Y% a Y2%, con las consecuencias nefastas que esto tiene sobre todo
el desempeño de la economía nacional, frenando la producción.
Que es el dinero
Si le preguntamos a un vecino, que es el dinero, rápidamente nos responderá:

lo que siempre nos falta o, en su defecto, lo que tiene el otro.
En la antigüedad, ante la ausencia de papel moneda (ya sea papel o metálico)
las transacciones se realizaban por el sistema del trueque, a partir del
surgimiento de las rutas comerciales, fue necesario establecer un instrumento
de cambio, que facilitara el intercambio comercial y que permitiera comparar e
intercambiar productos de distinto tipo. Es así, como en el museo de historia
de Shangai, se pueden ver monedas de más de 4.000 años de antigüedad,
consecuencia del surgimiento de la famosa ruta de la seda. El nombre de
“salario” no es otra consecuencia de la utilización de SAL como moneda, esta
se utilizaba para pagar los jornales, no por nada, mucha gente considera de
muy mala suerte volcar sal. El entregarla posándola en la mesa y no de mano
en mano, es el resultado del temor que en la maniobra de entrega se vierta el
contenido, lo cual daría lugar a una discusión de quien es el culpable de
perder el dinero.
Mas técnicamente hablando, podemos decir que el dinero como tal, tiene
varios usos:
Medio de cambio: Al ser un valor de referencia, evita la discusión de cuantos

camellos hay que entregar por una carpa nueva. Todos los bienes y servicios
pasan a tener un valor equivalente en dinero, el cual es comparable e
intercambiable.
Reserva de valor: Es muy difícil que un productor pueda guardar como ahorro
el resultado de una cosecha de tomates, en pocos días, los mismos se verían
reducidos a un montón de basura. En cambio, mediante el uso del dinero, los
tomates se transforman en dinero mediante una transacción de mercado y,
este último pierde su condición de perecedero.
Unidad de Cuenta: Se lo utiliza para los registros de las transacciones

comerciales, cada Estado tiene la potestad de imprimir o acuñar dinero y de
establecer cual será el signo monetario a utilizar en todos los registros
contables.
Liquidez: Para explicar este concepto de manera gráfica, basta decir que es
mucho mas cómodo llevar 1.000 pesos en el bolsillo que 1 ton de tomates en
el baúl del auto. El concepto de liquidez es la posibilidad de poder disponer de
una valor de intercambio que sea aceptable y reconocido como tal en forma
unívoca e instantánea para ofrecer a cambio de un bien o servicio.

Aclaremos por ahora que el Estado es el único que tiene la potestad de emitir
dinero. Hasta no hace mucho, se utilizaba el patrón oro, es decir que el
dinero que se emitía era convertible en oro. El estado imprimía un billete o
acuñaba una moneda con la promesa de que cualquiera podía ir al banco
central (en teoría) y solicitar que le cambien el valor del papel moneda por el
equivalente en oro.
Luego de la II guerra mundial, los países fueron abandonando el patrón oro y
adoptaron el patrón dólar, con lo cual, los billetes ya no estaban respaldados
por su equivalente en oro, sino por dólares estadounidenses o su equivalente
en otras monedas fuertes y oro.
Es fácil suponer entonces, que un país podría emitir tanto papel moneda como
divisas tenga en sus tesoros. Esto es una simplificación del tema, ya que
también se toma en cuenta los depósitos en el extranjero, créditos
internacionales y otros activos financieros.
Dejemos este punto aquí para retomarlo cuando hablemos de Inflación.
Microeconomía: Que es Precio
Muchas veces, comencé mis cursos preguntando a la audiencia: Que es

Precio? A lo cual, muchos me respondieron:
Precio es el resultado del Costo Mas la Ganancia!
Nada más alejado de la verdad.
Al igual que como vimos en la definición de tasa de interés, el precio de un
bien o servicio es el resultado de la puja entre oferta y demanda.
Cuando la oferta y la demanda se ponen de acuerdo, definen el precio de las

cosas.
Supongamos que yo produzco un bien de manera totalmente artesanal, por

ejemplo un cuaderno. Y lo hice tan bien que salio parecido a un Éxito o
Rivadavia, mi costo fue de 20 pesos y deseo ganar 5. Todos estaremos de
acuerdo que nadie me lo compraría a 25 pesos.
Alguien (Demanda) me ofrecerá 8 pesos, yo (Oferta) pediré 9, seguramente
nos pongamos de acuerdo en 8,50.
Claro, Ud. Dirá, yo perdí, con el precio de venta que obtuve no cubrí el costo
y, mucho menos, la ganancia. Me falto el beneficio de escala, producir a nivel
industrial para poder competir con el resto de la oferta.
Se debe destacar que para estas definiciones se establecen dos parámetros:
“información perfecta”, es decir, que tanto oferta como demanda tienen la

información de lo que se ofrece y lo que se demanda
“competencia perfecta”, es decir que tanto la oferta y la demanda están
atomizadas (muchos oferentes y demandantes).

En competencia perfecta no existe “monopolio” un único vendedor u oferente
para un determinado bien (yo fuera el único oferentes de cuadernos, no
tendría ningun impedimento en venderlo a 25 pesos). Y tampoco
“monopsonio” un único comprador, ya que si un solo demandante necesitaría
comprar cuadernos, el precio lo pondría él, sin ningún margen de negociación.
Volviendo al ejemplo del cuaderno, que debemos hacer para no perder dinero:
Alternativa 1: Lograr una escala de producción que nos permita competir en

precio con los demás oferentes.
Alternativa 2: Diferenciar nuestro producto para que la demanda perciba un

valor superior y este dispuesta a abonar un mayor precio por nuestro
producto.
Alternativa 3: Dedicarnos a otra cosa.
Sobre esto, volveremos mas adelante, cuando profundicemos en temas de

construcción.
Teoría Económica 4: Que es inflación
Bien, hasta ahora definimos Dinero. Nos pusimos de acuerdo que son unos
papelitos o pedacitos de metal para intercambiar por bienes. También
definimos precio como el resultado de la puja entre la oferta y la demanda por
un determinado bien.
Sin embargo, sabemos que los precios de los bienes y servicios tienen dos
tipos de variación:
en forma aislada o sectorial. Resultado de la oferta y la demanda o aumentos

de costos relativos para un determinado insumo. Por ejemplo un aumento
pronunciado del petróleo, acarreara un aumento en todos los productos
derivados.
Por aumentos generalizados en todos los bienes y servicios.
Esto último, el aumento generalizado de productos y servicios, es lo que se

conoce como inflación.
En realidad, y esto hay que tenerlo muy en cuenta, NO son los productos los
que aumentan de precio, sino el dinero el que pierde su poder adquisitivo.
Si necesitamos 10 unidades de dinero para adquirir un bien, y por algún
motivo el dinero pierde un 20% de su valor, necesitaremos 12 unidades de ese
dinero para adquirir ese mismo bien.
Cuales son las causas por las cuales el dinero pierde su valor?
Los motivos pueden ser variados, y hay una gran cantidad de teorías que lo
demuestran:
Inflación de Costos

Inflación por aumento generalizado de salarios.
Inflación por aumento del consumo (Inflación por presión de demanda)
Inflación como consecuencia de expectativas
Inflación por aumento de la cantidad de dinero circulante (Base Monetaria)
Vamos a profundizar en ésta última, que es conocida como Teoría de la
circulación del dinero:
Supongamos que en el país se producen 300 unidades de bienes y servicios y
que cada unidad se comercializa a 1 peso. Es decir que el total del intercambio
anual es de 300 pesos.
Supongamos ahora que la base monetaria (Total de dinero en circulación) es
de 30 pesos. Esto significa que el dinero cambiara de manos 10 veces durante
el año a los efectos de que los agentes económicos (familias y empresas)
puedan intercambiar los 300 productos a 1 peso cada uno, veamos esto
matemáticamente:
V: Velocidad de circulación del dinero

P: Precio de los bienes
Y: Cantidad de Bienes
M: Cantidad de dinero (Base monetaria)
Despejemos de esta formula el precio:
Es decir que Precio es igual a:
Pensemos ahora, que el gobierno tiene un importante déficit de tesorería, se

halla imposibilitado de aumentar la recaudación impositiva y, por lo tanto, en
forma inconsulta y violenta, el Estado emite moneda, aumentando la cantidad
de dinero circulante de 30 a 60. Es obvio que la cantidad de productos no se
modificaría en forma tan rápida y violenta. Con lo cual todos estos billetes
deberán cambiar de mano para poder intercambiar la misma cantidad de
bienes:

Es decir que la cantidad de dinero se duplico, el valor del mismo cayo a la
mitad, y esto se ve reflejado en un aumento generalizado de precios del
100%, esto se llama: Inflación.
En general el Estado emite dinero cuando no puede cubrir su déficit con

recaudación impositiva o emitiendo deuda pública.
La inflación por emisión monetaria es un impuesto encubierto, ya que es otra
manera de recaudar.
Como tal, es considerado el impuesto mas regresivo ya que castiga mas a los
niveles de bajos ingresos. Los sectores de alto poder adquisitivo siempre
tienen los medios para cubrirse de la inflación, haciendo stock, cubriéndose
con divisas extranjeras, etc.
A esta altura, el lector se preguntará a que viene esto?

Bien, tendrá la respuesta cuando definamos que es un inmueble y como varia
este su valor en el mediano y largo plazo.esumen:
RESUMEN
Consideramos al arquitecto como “creador de Valor”.
Su desempeño sera como gerente de una empresa de producción que en vez
de crear cientos de productos iguales en un mes o día, creará uno solo en 12
o 24 meses.
La economía es la ciencia que establece las reglas de la administración de la
escasez.
El excedente de dinero que las familias o empresas no gastan es el ahorro
privado.
El excedente de dinero que el estado no gasta es el ahorro público.
El ahorro publico puede ser surperavitario o deficitario.
Los mercados financieros arbitran entre los que desean ahorrar para gastar en
el futuro y los necesitan endeudarse para crecer.
La puja entre la Oferta y la Demanda definen el precios de los bienes y
servicios.
Si el Estado busca fondearse en el mercado financiero, eleva la tasa de interés
frenando la producción.
Si el Estado cubre su déficit emitiendo dinero, provoca inflación.
La inflación es el impuesto mas regresivo y nefasto de todos.

Ese lunes llego a las 7,30 al estudio.
No se puso el despertador, simplemente no había dormido.
Sobre su escritorio había abierto el block de bocetos, solo lo dejaba para
ducharse.
7,55 todavía era muy temprano para comenzar a llamar.
Mientras esperaba que se abriera el Windows, leía el boceto que había hecho
a las 3 de la mañana:
Mi suegro: 20.000 dólares.
Mi viejo: 18.000
Padre de Carlos: 30.000 35.000
Tío Ernesto: 20.000
Ricardo: 8.500
Tío Pedro: 15.000 20.000
Grupo de Póquer: 60.000
Compañeros del paddle: 10.000
El tipo de Las Leñas: 40.000
Yo: 15.000 12.500
Si, ya estaba decidido, de Godoy Cruz había que olvidarse.

Nicaragua también, pero Manuela Pedraza era posible, encima, Manuela, era el
nombre de su maestra de primer grado.
Era un buen augurio.
10,15 ya tenía los 38.000 de la familia.
12,20 había que reemplazar los 55.000 de Ernesto y Carlos, o por lo menos
esperar hasta la cosecha gruesa.
14,00 jamás hubiera pensado que a los del Póquer les había ido tan mal el
sábado.
16,35: del grupo de Paddle ya tenía asegurado 1.500
17,00: El de La Leñas estaba navegando de Sydney a Ciudad del Cabo.
Tiro el suplemento de propiedades y abrió empleos.

Cerró el diario, miro por la ventana, insultó a la paloma que se poso en el
antepecho y se dijo:
-Como puede ser? Nadie ve el negocio?
Tomo nuevamente el papel con los teléfonos de las inmobiliarias, miro a Juan
reflejado en la ventana y le murmuró:
- En que me equivoque?

Capítulo 2: LA BÚSQUEDA DEL COMITENTE
Marketing: Que es un Cliente
Todos nos preguntamos alguna vez que es un cliente?

Tener claro cual es la respuesta facilita la manera de conseguirlos. Tal vez para
esto, haya que reformular la pregunta en: Que busca un cliente?
A priori, podemos pensar que en Arquitectura existen dos tipos de clientes o
comitentes, aquel que nos contrata una obra para su uso familiar o comercial
y aquel otro que busca un beneficio a partir de un negocio inmobiliario.
En el segundo caso podemos decir muy fácilmente que la satisfacción del

cliente reside en obtener un producto cuyo valor de mercado (precio de venta)
sea superior al costo. Es decir, que habiendo invertido un determinado monto,
obtendrá uno mayor al enajenar el bien.
Pero el primero? En que se basa su satisfacción? Si la obra que concretamos
cumple con sus expectativas funcionales y estéticas, se sentirá satisfecho. Es
decir, que en este caso el cliente sentirá que recibió un valor (percibido por el)
superior al costo.
Si acordamos con esto último, podemos concluir que en ambos casos los
clientes basan su satisfacción en la obtención de valor, es decir, obtener un
bien que cuyo precio (dado por él o por el mercado) supere el costo.
Como deducción lógica de lo anterior, podemos considerar que el ejercicio de

la Arquitectura es la creación de valor en bienes inmuebles.
Tómese esta definición como no excluyente de otras.
Bien, continuemos ahora con la definición de “cliente”. Dijimos antes que

teníamos dos tipos posibles de clientes, quienes encargan una obra para su
uso o para su venta.
Llamemos a los primeros “Clientes Usuarios” y a los segundos “Inversores”.

Que mas los diferencia entre si?
Podemos decir que un maestro gana 500$ mensuales, un médico 3.000$ un
cirujano famoso puede superar los 50.000 $ y así seguir con la escala de
ingresos hasta aburrirnos.
Sin embargo, dentro del universo de humanos, que cobran $ a partir de su
actividad comercial o laboral, tenemos un subgrupo que se llaman inversores.
Si invierten en bonos del tesoro de EEUU podrán percibir un 2% anual, si
colocan el dinero en un plazo fijo, podrán percibir tal vez el 6% mientras que
si lo hacen en el circuito informal de descuentos de cheques de alto riesgo
podrán percibir hasta un 24% anual.
Lo que debemos rescatar de esto es que las personas cobran $ por su trabajo
mientras que los inversores buscan un porcentual en concepto de ganancia.

Si el porcentual que arroja el negocio es interesante, el inversor decidirá
cuanto invertir, cuando compare una inversión con otra, lo que estudiara será
la tasa de interés que arroja una opción o la otra y no, el monto de ganancia
que arroje el negocio.
Transformará automáticamente el resultado económico del negocio en ratio de
interés para comparar el negocio en cuestión con otros posibles.
Así como dijimos que el dinero es unidad de cuenta, podríamos decir que el
porcentual de interés es una medida de rentabilidad que permite compara
distintas opciones de inversión entre sí.
Economía: Que es un inmueble?
Ya en la secundaria nos ensañaban que los bienes se diferenciabas en

muebles (todo lo que es susceptible de ser transportado: Mesas, sillas,
computadoras, etc.) semovientes (lo que camina solo, ganado, mascotas, etc.)
y los inmuebles (el suelo mas todo lo adherido a el).
Al principio de este texto nombramos a Keynes como uno de los padres de la

economía moderna. Keynes, aparte de hacerse famoso al recibir el premio
Nóbel de economía, todos lo conocen a través de su celebre respuesta en
rueda de prensa:
Mientras explicaba una de sus teorías, un periodista le pregunto:
Pero doctor, todo lo que explica es para el mediano o corto plazo, en el largo
plazo, que va a ocurrir?
En el largo plazo, estaremos muertos.
Respondió muy serio Lord John Maynard Keynes.
Esto que fue tomado como una ocurrencia graciosa, tiene una connotación
enorme con el ejercicio de la arquitectura. Lo que manifestó Keynes, aunque
en ese momento no lo entendieron, es que la economía (macro o micro) se

explica y verifica en el corto o mediano plazo, pero que no es una herramienta
predictiva para el largo plazo. El horizonte del análisis económico puede
abarcar hasta 20 o 30 años hacia delante, pero de ninguna manera podria dar
una explicación acertada de cómo será la relación económica dentro de 50 o
200 años.
Mantengamos ahora este pensamiento en la memoria y pensemos si el palacio

de Versalles o el Louvre, o el cabildo de Buenos Aires, valen menos dinero hoy
que hace 200 o 300 años? Y los castillos del Loire no valen nada? Y un campo
maicero de la Prov. de Buenos Aires, cuantos años tiene? Tanto como se tenga
registro. Significa esto, que las propiedades inmuebles mantienen su valor mas
allá de los siglos. Quiere decir esto que los inmuebles exceden el campo de la
economía? Los inmuebles no se mueren. Podrá derrumbarse una construcción,
pero el valor del terreno permanecerá.
Para esto, la economía tiene una definición preparada: Perpetuidad.

Los inmuebles son, en términos económicos, una perpetuidad.
Que es una perpetuidad? Un bien económicamente mensurable que ofrecerá

una renta en forma constante, es decir, por siempre mientras se mantenga su
estado, es decir “a perpetuidad”.
Ya volveremos mas adelante sobre este tema. Por ahora quedemos con la
certeza de que, como arquitectos, vamos a trabajar sobre bienes inmuebles,
vamos a generar valor a perpetuidad.
Marketing: Que es “mercado”, “segmentación” y que, “Diferenciación”

Cada disciplina tiene sus definiciones básicas o rectoras, en el caso del
marketing, los conceptos más importantes son los de mercado:
Definido, en este caso, como el conjunto de la demanda insatisfecha.
El medio en el cual se arbitran los precios de los bienes y servicios.
El lugar en el cual los distintos componentes de la oferta pugnan por imponer
sus productos o servicios ante una demanda insatisfecha;
“luchan por quedarse con una mayor porción del mercado”.
El resultado de una acción de marketing se mide, en general, en términos de

evolución del “market share”, participación de mercado. Es decir, el porcentaje
de mercado sobre el cual ejercen el liderazgo.
Los otros dos conceptos son Segmentación y Diferenciación:
Se supone que el mercado no es homogéneo, es decir que esta compuesto

por segmentos o porciones, subconjuntos de integrantes que se caracterizan
por tener algunas rasgos en común.
La pregunta obligatoria es:

cuantos segmentos componen un mercado?
Tantos como uno quiera definir.
Entonces, quién define como son los segmentos?
Uno mismo, si bien existen definiciones generales, podemos segmentar por
nivel de ingresos, por tipo de trabajo, por sexo, por nivel cultural, etc. Los
responsables de marketing definen el segmento en función de las
oportunidades de negocio que quieran o puedan generar.
Supongamos una fábrica de zapatillas, pueden realizar la siguiente

segmenación:
Cuantos habitantes hay en el país? 36 millones.

Cuantos Juegan al Basketball? 5% 1,8 millones.
Cuantos hablan perfecto ingles? 10% 180 mil
Cuantos miden más de 1,90? 20% 36 mil.
En consecuencia, que campaña publicitaria debemos realizar para capturar el
segmento de 36.000 personas que son jugadores de básquet, viven en Capital,
miden más de 1,90 y hablan perfecto inglés?
Con la respuesta a esta pregunta, ingresamos en el tercer concepto:

Diferenciación de producto.
Los productos se diferencian para que se identifiquen con cada segmento de
mercado.
La diferenciación puede ser real o virtual.
Una diferenciación real, por ejemplo, se da entre dos vinos, uno de mesa y el
otro de guarda o crianza, serán claramente diferentes.
Una bicicleta con cuadro de acero o de aluminio, con o sin cambios. Productos
adaptados a distintos usos, etc.
El otro tipo de diferenciación se logra mediante una sostenida campaña

publicitaria. El objetivo es que el imaginario del cliente le agregue “atributos”
al producto. El ejemplo mas claro en esto es el caso de los cigarrillos, donde
distintas campañas publicitarias identifican a cada marca con un determinado
segmento, en casi ningún caso hablan del sabor, el exceso o falta de nicotina.
Es así que podemos comprar cigarrillos para gente aventurera con el “sabor
del desafío”, gente madura con “el equilibrio justo”, segmentos de alto poder
adquisitivos “caros y difíciles de conseguir” etc.
Y en la arquitectura, como juega todo esto?

La obra, como un bien de mercado, no se aleja de las reglas de mercadeo o
marketing. Es así como también debemos marcar diferenciaciones reales y
virtuales.
Entre las primeras vemos excelente diseño y construcción, los espacios

comunes de servicios (gimnasios, jardines, piscinas, saunas, seguridad, etc.)

Entre los segundos vemos los nombres de los edificios, las campañas
publicitarias con famosos, la aparición de autos de lujo dentro de las mismas y
los atributos de poder económico en las ambientaciones de los pisos modelo.
Como influyen estos conceptos en un negocio inmobiliario? Es lo que
desarrollaremos en el siguiente punto.
Arquitectura: Diferenciación de producto, costo por m2 y precio de venta
Cuando encaramos un proyecto de construcción, en general partimos del

terreno, el terreno, como tal, es el bien más escaso y su entorno esta dado.
Conseguimos los fondos (propios o de terceros) y salimos a buscar el terreno.

En general buscaremos sobre una zona determinada ya que pensamos que
dicha zona es rentable, es vendible, ofrece bajo riesgo para la realización del
negocio.
Una vez encontrado el terreno, veremos sus características principales, como
superficie, FOT y FOS, con eso sabremos cuanto podemos construir. Lo que,
obviamente no sabemos todavía, es que construir.
Primer paso: Definir el Segmento al que queremos llegar.
Podremos vender con financiación bancaria en muchas cuotas bajas? Entonces

podemos orientarnos hacia un segmento de primera vivienda.
Tenemos llegada a alguna zona importante del interior para el desarrollo de la

campaña de venta? Podremos orientarnos hacia familias del interior cuyos
hijos vengan a estudiar a Buenos Aires.
La ubicación es de intenso tráfico y zona de transferencias de pasajeros (Plaza

Miserere, Barrancas de Belgrano, Retiro o Constitución, por ejemplo) entonces
podremos pensar en consultorios médicos, locales comerciales u oficinas.
Es una zona tranquila y de fácil estacionamiento?

Tal vez nos orientemos hacia la tercera edad.
Segundo paso: Plan de necesidades.
Esto es bastante sencillo ya que venimos entrenados de 5 años de diseño en

la facultad.
La idea es adaptar el diseño a las necesidades de cada segmento.
Estudiantes del interior: uno o dos ambientes.

Primera vivienda: poca superficie, muchos ambientes, bajos niveles de
terminación, reducción de costos.

Tercera edad: dos dormitorios (nietos o enfermera) living grande, salas de
reunión comunes, servicios compartidos y asistidos, etc.
Al definir un plan de necesidades ya estamos diferenciando el producto, ya

estamos identificando el objeto para las necesidades de un segmento definido.
Pero, con esto, no estamos creando “el producto”. La adaptación del diseño a
las necesidades del segmento objetivo es una primera diferenciación del
producto. Pero, obviamente, eso lo harán todos los competidores.
Tercer paso: un excelente diseño.

Eso lo damos por hecho, cada uno de nosotros nos consideramos hábiles en
esto.
Cuarto Paso: profundizar en la diferenciación real.
Supongamos que diseñamos un edificio de 30 departamentos en 3000 m2 de

obra.
También supongamos que tenemos un costo de 1.800 $/m2 construido y que
lo podemos vender a 3.000 $/m2 de superficie propia.
Costo x m2 $ 1,800
Superficie 3,000
Costo Total $ 5,400,000
Superficie propia 2,500
Precio de venta $ 3,000
Ingresos x ventas $ 7,500,000
Diferencia $ 2,100,000
Sacrifiquemos ahora 1 departamento, pasémoslo a superficie común.

Incluyamos en el proyecto una piscina, un gimnasio, un quincho y un sauna.
Lo cual representará un gasto adicional de obra de $150.000.
La pregunta que nos debemos formular es:
Si el edificio común o sin equipamiento lo vendíamos a 3.000 $/m2, a cuanto
podemos vender este “country urbano”? posiblemente a 3.600 o 3.800 $/m2.
Con esto, el nuevo esquema de negocio será:

Sin Diferenciación Con Diferenciación
Costo x m2 $ 1,800 $ 1,800
Superficie 3,000 3,000
Costo Adicional $ 150,000
Costo Total $ 5,400,000 $ 5,550,000
Superficie propia 2,500 2,300
Precio de venta $ 3,000 $ 3,600
Ingresos x ventas $ 7,500,000 $ 8,280,000
Diferencia $ 2,100,000 $ 2,730,000

Y ahora deberemos tomar otra decisión importante: el precio de venta.
O bien podemos aumentar el precio de venta de 3.000 $/m2 a 3.600 $/m2 o,
dejar el precio en el nivel inicial.
Si optamos por esta segunda alternativa, que ocurrirá? Tendremos mayor

certeza y/o rapidez de venta.
Es importante vender más rápido? En términos financieros es fundamental. Lo

explicaremos mas adelante.
Todavía nos queda como una herramienta adicional la diferenciación virtual.
Una buena campaña de venta, mensajes claros que ayuden a crear la “magia
o mística” del producto. Departamentos exclusivos, solo para unos pocos, el
country urbano, disfrute el fin de semana como en una quinta, edificio
inteligente, seguridad las 24 horas, expensas bajas, etc. etc.
En resumen, en el momento de diseñar la obra debemos pensar muy bien,

cada peso que aumentamos en el costo, que diferencial de precio nos
producirá.
Una buena estructura de Hormigón Armado, nos dará la seguridad de que el

edificio se mantendrá en pie.
Una buena diferenciación de producto nos permitirá aumentar el precio o la

velocidad de venta.
Resumen:
Un cliente o comitente, espera obtener un bien inmueble cuyo valor supere el

costo.
Las personas ganan pesos mientras que los Inversores perciben Tasas.
Un Inmueble es, económicamente hablando, una perpetuidad.
El mercado se halla segmentado en tantos segmentos como uno quiera definir.
Los productos se deben diferenciar para adaptarse al segmento seleccionado.
Durante el proyecto se debe evaluar cuanto aporta a la diferenciación cada
peso que se incremente en el costo.
La evaluación de la relación Venta/Costo es parte del proceso de diseño.

Capítulo 3: AVANCE Y RETROCESO
Soy un animal, se dijo al cortarse en medio de la afeitada.

Mientras se peinaba, se repitió:
Soy un animal, solo los sacerdotes venden un producto que nadie vio.
Como se me ocurre vender una obra por teléfono?
Cortó el teléfono y anoto: Jueves, Museo Renault, 18.00 hs.: Horacio
En cuanto entro lo vio, Horacio bebía tranquilamente un extra brut, luego del
saludo éste le ofreció una copa.
-No gracias, me estoy cuidando, prefiero una Coca light.

Tengo que estar con todas las luces pensó.
En 20 minutos ya le había mostrado los planos, el fotomontaje, los

presupuestos (2 para hormigón, 3 para albañilería, 1 para cada uno de los
otros gremios).
Lo miro y dijo:
Sabes que? Me tente, voy a pedir una copa.

Lo más difícil había pasado. De todas maneras, Horacio, apenas había
mirado el fotomontaje, si sabia no gastaba 400 pesos en eso.
Con su segunda copa de espumante, Horacio pregunta:

Entonces como es el negocio?
Sabia que me ibas a preguntar eso, contesta Juan, el ganador. Aquí te traje
una planilla que lo resume.
Entre terreno y construcción se invierten 1,7 Millones, también calcule los
gastos de escribano, sociedad, publicidad, total 2 Millones.
Por ventas entraran 2,7 Millones. Esto arroja una ganancia del 35%. No es
genial?
- Perfecto, replica Horacio. Y con su mejor cara de póquer agrega:

quiere decir que el lunes invertimos 2 Millones y el viernes cobramos 2,7?
Donde hay que firmar?
Juan, estupefacto, aparta el espumante, retoma la coca cola, piensa que el

tipo se hace, porque si de algo esta seguro es que no es.
Enciende un habanito para ganar tiempo. El mozo le pide disculpas pero solo
se puede cigarrillos.
- No Horacio, que piola que sos. Es una obra. . .

- Calcula que necesitamos 3 meses para comenzarla, 16 para construirla y,
por las dudas, 6 mas para terminar de vender todo.
Ha!. Dice Horacio mientras se sirve la cuarta copa de Extra Brut, con la

distensión y la alegría de quien no tiene nada en juego, entonces vos me
querés decir que, si todo va bien, el 35% es en 24 meses, o sea que en
términos groseros es el 17,5% anual? Perdón, no querés comer algo, yo voy a
pedir.
No pibe, prefiero comprar mas hilados y tinturas.
Con el antidumping a los chinos el textil viene en ascenso.
Ya en el baño del subsuelo, desde el espejo, Juan le pregunta:

Y ahora? en que me equivoque?
Finanzas: Que es la tasa de interés
Podemos reducir toda la disciplina de las finanzas a un solo concepto:
1 $0 > 1 $n
Que significa esto? Simplemente que 1 peso hoy vale mas que un peso
mañana.
Es lo que el buen vecino dice en otra palabras: Mas vale pájaro en mano que
cien volando. Esto no sería una equivalencia financiera pero si una
equivalencia de costo de oportunidad o conveniencia.
Toda la ciencia de las finanzas se dedica a establecer la equivalencia

financiera. Es decir, cuanto mas vale un peso hoy y cuanto menos vale un
peso en el futuro.
Para poder develar estas incógnitas, las finanzas cuentan con una sola
herramienta válida y reconocida: Tasa de Interés.
La tasa de interés será un ratio que se aplicará para devaluar a hoy un valor
futuro o revaluar a futuro un valor actual y obtener de esta manera la
equivalencia financiera.
Como se define la tasa de Interés, simplemente se conforma por dos

componentes:
P = inflación (se utiliza p por “price” del inglés) es la capacidad de la

moneda de manetener su poder adquisitivo en el futuro.
R = Riesgo (risk) es la posibilidad de reencontrarnos con los valores en el

futuro.
Definido esto se establece que :

i=p+r

Donde la inflación estará definida por el tipo de moneda a utilizar para la
transacción financiera, mientras que el riesgo se definirá en función del tipo de
garantía.
La suma de Moneda mas garantía dará un tipo de interés para cada tipo de
operación financiera.
Veamos algunos ejemplos:
1.- Pagare en dólares firmado por la Reserva de EEUU

2.- Pagaré en dólares firmado por el Banco Ciudad de Buenos Aires
3.- Pagaré en pesos firmado por el Banco Ciudad
4.- Pagaré en pesos firmado por un vecino que no es propietario.
5.- Pagaré en pesos con garantía hipotecaria en primer grado
Barajando todos los tipos de garantías y monedas vertidos en este ejemplo,

podríamos obtener el siguiente cuadro:
Esto demuestra que existe un tipo de interés para cada tipo de operación.
El segundo principio de finanzas establece que:

si la tasa es buena, el capital siempre aparece.
Por eso la ruleta ofrece pagar 36 a 1, porque el riesgo es grande.

Mientras que una colocación contra hipotecas “paga” menos, ya que el riesgo
es menor.
Debemos aclarar en este punto que si el estado en el cual se realiza la

operación carece de seguridad jurídica, la tasa de interés se verá
incrementada.
Por ejemplo, si la ley establece que una persona que entrega un cheque sin
fondos es pasible de ser arrestada y esto se cumple, el riesgo de prestar
dinero contra cheques sera bajo, pero, si por el contrario, en el país donde se
ejerce la jurisprudencia de la transacción, el mal pagador no va preso y para
poder recuperar la deuda es necesario un juicio tortuoso, largo y de
impredecible resultado, el componente riesgo aumentará sensiblemente.
Esto explica porque en países como el nuestro las tasas de interés de mercado
son marcadamente elevadas.

Finanzas: Costo de Oportunidad
No es intención de este texto desarrollar toda la teoría de los costos. Siempre

hablamos de costos fijos y variables, pero al momento de tomar decisiones
hay un costo que es realmente importante, el Costo de Oportunidad.
El tercer principio de las finanzas dice que el dinero nunca esta ocioso, el
capital siempre esta trabajando.
Este principio sostiene que la gente, en general, no guarda el dinero en el

colchón. Sino, que muy por el contrario, siempre lo tendrá colocado en algún
activo, ya sea inmueble, mueble o financiero.
Aclaremos ahora que es un inversor, es simplemente una persona de

existencia real o jurídica, que decide colocar cierta suma de dinero en un
negocio a cambio de un beneficio extra de dinero, mensurable mediante un
porcentual.
Todos los inversores son iguales?

Evidentemente NO!
Existe mayor o menor propensión al riesgo.
Hay personas que no confían en nada ni en nadie y mantienen el dinero en el
colchón, existen aquellos que prefieren bonos del tesoro de EEUU
(considerados como de riesgo cero), y, en el otro extremo, tendremos a los
jugadores, aquellas personas que concurren asiduamente al casino o a las
carreras.
El mercado financiero ofrece para cada tipo de inversor un producto distinto.
Asimismo podemos clasificar a los inversores en tres tipos, según su postura

frente a su capital:
Los que buscan Liquidez: poder disponer rapidamente del dinero, reacios a
inmovilizar los fondos a largo plazo.
Los que requieren mantener: Simplemente necesitan guardar su dinero

asegurándoselo para la vejez y que, en ese momento, el mismo mantenga su
poder adquisitivo.
Los que necesitan acrecentar su capital: requieren en consecuencia una renta

mayor.

Podemos simplificar esto en el siguiente cuadro que muestra distintos
productos bancarios para captar fondos de inversores:
R Acciones Crecimiento
e
n Bonos en Pesos
t Mantenimiento
Mixto moderado
a
b Bonos en dólares largo plazo
i
l Mixto conservador
i Plazo fijo en Pesos
d Liquidez
a Plazo fijo en Dólares
d Fondos de dinero en Pesos
Fondos de dinero en Dólares
riesgo
De donde se deduce que el tipo de interés debe ser, siempre, directamente

proporcional al riesgo.
Continuando con el costo de oportunidad, decíamos que un inversor siempre

tiene el dinero trabajando. Cuando recibe la oferta de una nueva opción de
inversión, si la acepta deberá retirar el dinero de donde lo tiene para invertirlo
en la nueva propuesta.
El interés que el inversor deja de percibir en la colocación anterior será su

costo de oportunidad.
Técnicamente hablando, debemos decir que: Costo de Oportunidad es lo que

el inversor deja de percibir por un uso alternativo del dinero.
Y es aquí cuando debemos recalcar que no todos los inversores tienen el

mismo costo de oportunidad.
Si un inversor dispone de 5.000 U$S y puede comprometerse con un aporte

mensual de 1000 U$S, seguramente su costo de oportunidad será muy bajo,
ya que para un pequeño inversor el mercado le ofrecerá negocios de baja
tasa, por ejemplo una caja de ahorro en pesos o dólares.
Mientras que si el inversor dispone de 100.000 U$S, seguramente tendrá

acceso a una mayor variedad de productos financieros, con lo cual su costo de
oportunidad será superior.
Si damos esto por válido, podemos inferir que a un gran inversor debemos
ofrecerle una mayor rentabilidad en una obra, mientras que a un pequeño
inversor la ganancia puede ser menor, ya que los costos de oportunidad de

ambos serán distintos.
Matemáticas financieras: Imposiciones a Interés simple y compuesto, TNA,

TEA, Tasa Equivalente, Tasa Efectiva. Ver Ejemplos en Excel.
Imposición Financiera: Se llama así a la entrega de un importe determinado

para percibir sobre él un alquiler o pago de Interés periódico.
Es lo que comúnmente se conoce como plazo fijo.
En todos los ejemplos que daremos se considera:
i = Interés a aplicar. Tasa a aplicar en concepto de intereses y deberá

expresarse
en la misma magnitud que los perídos. (mensual, anual, semestral, etc.)
En los ejemplos utilizaremos 12% anual. (1% mensual = 0.01)
C = Capital. Es el importe que se coloca o descuenta.

Ej.: $10.000
N = Cantidad de períodos durante los cuales se mantiene la operación.

Puede ser
expresado en cualquier unidad de tiempo.
Ej.: 24 meses
M = Monto = Capital + Interés

Ej.: Es lo que queremos averiguar.
La colocación a Interés simple, como ya dijimos en el comienzo de este

apartado, veremos una colocación de $10.000 a plazo fijo durante 12 meses al
12% anual.
Dicho de otra manera: se pactó un interés del 12% anual, esto significa un
interés periódico (a aplicar a la unidad de tiempo utilizada) del 1% mensual. Si
aplicamos el 1% sobre los $10.000 durante 24 veces, significará un interés a
abonar de $2.400, que sumado al Capital de $10.000 arroja un Monto de
$12.400.
Veamos que pasa ahora con el Interés compuesto. La diferencia fundamental

aquí, es que el tomador del dinero calculará los intereses todos los meses y

los “capitalizará” es decir que cada mes, la base de cálculo del interés sera el
monto acumulado hasta el mes anterior. Los intereses se sumarán período a
período al capital inicial, dando la nueva base de calculo para el período
siguiente.
En este caso la operación será la siguiente:

m 24
M= C x (1+ i) = $10.000 x (1+0.01) = $12.697,35
En realidad, cuando se realizan estas operaciones de interés compuesto (las
mas comunes en el mercado, siempre se debe aclarar cual es la
“Capitalización”, es decir, con que frecuencia se calcularán intereses ya que
esto modifica totalmente el resultado. Veamos el cuadro siguiente con la
misma colocacion ($10.000, al 12% anual, durante 2 años, pero con distintos
sistemas de colocación)
Podemos ver que a medida que se reduce el tamaño del período, aumenta la
cantidad de capitalizaciones y, como consecuencia, también aumenta el monto
resultante.
TNA, Tasa Nominal Anual, es la que aparece en las pizarras de los bancos, es
la que figura NOMINALMENTE en los certificados de plazo fijo. Es la tasa que
se pacta expresada en términos anuales.
TEA: Es la tasa que, aplicada a interés simple, arrojará el mismo resultado

que la Tasa Nominal Anual a interés compuesto.
Si tenemos una colocación de $100.000 a 1 año al 12% anual con
capitalización mensual, el monto será: $ 112.680.- si dividimos 112.680 /
100.000 nos dará un ratio del 12,68% es decir, que si colocamos los
$100.000 a interés simple al 12,68% anual, nos dará el mismo resultado que
al 12% con capitalización mensual. Indicar la TEA le facilita al inversor
entender cual es el verdadero rendimiento de la tasa que le ofrecen.
TEM: Es la resultante de dividir la TEA por 12 meses.

La TNA y TEM son, por ley, datos que el consmidor debe conocer para decidir
su imposición. Sin embargo, como el depositante corriente no tiene la
posibilidad de calcular el interés compuesto, parado frente a una pizarra de
banco, la ley también exige que la publicidad incluya la TEA.
Ahora, el inversor ya se puede parar frente a una pizarra y compara las TEA y
TEM de cada propuesta bancaria.
Sin embargo, esto funcina bien siempre y cuando el depositante lo haga por 1
año. Pero que pasará si el depósito es a 30 día? Veamos unos ejemplos:
Tasa
Cantidad de Tasa
Capital Nominal Capitalización Plazo TEP Monto TEA
Períodos Equivalente
Anual
$ 10,000 13.0% Anual 75 13.00% 0.208 $ 10,258 13.00% 2.58%

$ 10,000 12.4% Trimestral 75 3.10% 0.833 $ 10,258 12.99% 2.58%
$ 10,000 12.4% Mensual 75 1.03% 2.5 $ 10,260 13.13% 2.60%
$ 10,000 12.4% Semanal 75 0.24% 10 $ 10,244 13.34% 2.44%
Significa que el inversor, al decidir realizar una imposición a 75 días tendrá las
siguientes opciones y riesgos de elegir mal:
Si selecciona la TNA mas alta, se equivocará ya que seleccionará el 13 %

con capitalización anual, y una Tasa equivalente del 2,58%
Si selecciona la T.E.A. mas alta: se equivoca nuevamente, seleccionará el

13,34% con una Tasa equivalente del 2,44%
La selección correcta sera por Tasa Equivalente, es decir el 12,4 % de TNA

con capitalización mensual, que arrojara una Tasa equivalente del 2,60 %
La Tasa Efectiva Anual se calcula de la siguiente manera:

n 12
TEA = ((1+ i/n) )-1 = (1+0.12/12) = 12,68 %
Es decir, que se calcula la tasa periódica (i/n) y se lo eleva a la cantidad de
períodos que hay en un año.
Mientras que si depositamos al 12% anual (TNA) con Capitalización Mensual y

un plazo de 90 días:
m 3
TEq = ((1+ i/n) )-1 = (1+0.12/12) = 3,03 %
Donde n significa la cantidad de períodos que hay en un año, mientras que m
es la cantidad de períodos durante los cuales se realiza la operación.
Finanzas: Tasa de interés Real.

Supongamos que el inversor decide colocar su dinero al 8% anual durante 1
año.
Como ya dijimos anteriorermente, la tasa pactada del 8% esta conformada por
un componente inflacionario (tipo de moneda utilizado) y un componente de
riesgo (garantía otorgada).
Debemos tener en cuenta, que este cálculo para definir la tasa, es “a priori”, el
inversor no sabe realmente, cual será la magnitud de la inflación.
Por eso se dice que, al definir la tasa de interés, el inversor “asume un riesgo”
y “presupone” una inflación.
El riesgo que se asume, se conoce con relativa certeza, uno sabe cual es el
riesgo que esta asumiendo al prestarle dinero al Banco Nación, a un Deudor
Hipotecario o a un vecino con chequera. Sin embargo, la inflación real solo se
conocerá al finalizar el período del préstamo, nunca al principio. Al inicio solo
se presupone.
Pensemos ahora, que al cabo de un año, el inversor recibe el monto, capital

mas 8% anual y que ese día se entera de cual fue realmente la inflación
anual.
Supongamos que la misma pudo haber sido del 3%, del 7% o del 12%
Que habrá pasado?

Aquí es cuando debemos calcular la Tasa Real (i´), es decir, la tasa que el
inversor recibe por asumir el riesgo, ya que el componente inflacionario, es
simplemente a los efectos de poder mantener el poder adquisitivo de su
Capital:
La fórmula para el cálculo de la Tasa real será:

i- p 0.08 - (-0.03)
i’ = = = 4 .85 %
1+p 1 + (-0.03)
Es decir que la Tasa de Interés Real será: la (Tasa de Interés menos la
inflación) dividido (1 mas la Inflación)
Y los resultados del análisis serán:

TNA Inflación Tasa Real
8.00% 3.00% 4.85%
8.00% 7.00% 0.93%
8.00% 12.00% -3.57%
Significa esto, que la Tasa de Interés Real puede ser positiva o negativa. En
este último caso, el inversor perderá dinero, la inflación superó la previsión y
al final de la operación el inversor recibirá un monto nominal mayor (mas
pesos) pero de menor poder adquisitivo.

Pensemos en ladrillos, por ejemplo, el inversor realiza la operación al 8%
anual y deposita $10.000.- en ese momento, cada ladrillo costaba $1.- es decir
que al final de la operación, luego de un año, su resultado le permitirá, según
el ejemplo visto, comprar 10.485 ladrillos, 10.093 ladrillos o 9.643 ladrillos.
Para tener una real idea sobre lo que significa una tasa de interés real,
debemos notar que a valores internacionales, una buena tasa de interés real
es del orden del 1 % por lo tanto, en los tres casos, él pacto el 8% anual
(TNA), pero la Tasa Real Anual resulto del
4,85% en el primer caso, (fuertemente positiva a valores internacionales)

0,93% en el segundo (Levemente positiva)
-3,57% en el tercero (Fuertemente negativa)
Si hubiera comprado 10.000 ladrillos y los hubiera puesto en una obra, tendría
al finalizar el año el valor de los 10.000 ladrillos con mas el posible valor
agregado por haberse transformado en un inmueble.
Cuando un inversor invierte en un negocio inmobiliario, el componente

inflacionario se reduce ya que los inmuebles mantienen su valor en el mediano
y largo plazo.
RESUMEN
Las Finanzas se ocupan de establecer la Equivalencia Financiera. Cuanto vale

hoy un flujo de fondos futuros.
La ley fundamental de las finanzas dice que 10 > 1n. Un peso hoy vale mas
que un peso en el futuro.
La única herramienta de que dispone es la Tasa de Interés: p+r
El segundo principio de finanzas dice que “si la tasa es buena, el capital
siempre aparece”.
El costo de oportunidad es lo que el inversor deja de percibir por un uso
alternativo de su capital.
Los inversores pueden ser mas o menos propensos al riesgo.
El mercado financiero ofrece distintos tipos de producto para cada
característica de inversor.
A mayor riesgo, mayor tasa.
La tasa de interés sera inversamente proporcional a la estabilidad de la
moneda a utilizar.
TNA: tasa pactada anual.
TEA: es la tasa anualizada que resulta de aplicar la TNA por el período de
capitalización durante 1 año a interés compuesto.
Tasa Equivalente: resulta de aplicar la TNA a la capitalización y tiempo
pactado.
TEM: es la tasa resultante de dividir la TEA por 12 meses.
Tasa Real: será la tasa resultante de la TNA sin el componente inflacionario. Es

lo que el inversor recibirá en reconocimiento del riesgo que asume.
Las inversiones inmobiliarias reducen el componente inflacionario ya que las
propiedad conservan su valor relativo, compensando la perdida de valor del
dinero.

Capítulo 4: SEGUNDO INTENTO
Al cerrar la puerta de la heladera, leyó por enésima vez: “algo tengo que
hacer”. Armó el plato con aceitunas, queso y dos rodajas de salame, la
cerveza estaba helada, su cabeza hervía.
Termino de leer el libro por segunda vez, “Matemáticas financieras y
comerciales” de Antonio Jiménez Sánchez y Miguel Jiménez Blasco (Mc Graw
Hill), miro el titulo y una vez mas, como en los últimos 15 días, pensó, parece
que para entender esto hay que llamarse Jiménez.
En realidad lo había leído “casi” todo, para que meterse con cosas raras, si
solo tenía que calcular una tasa de interés.
Lau, disculpame, pero tengo que cancelar el cine.

No, no. Me siento bien, es que tengo que terminar un trabajo.
Desde el otro lado Laura pregunto:
Mucho dibujo?
No, unos simples números.
A las 7 de la tarde, todavía con el sol alto y un calor bastante molesto, ya

había terminado. Y si la llama a Laura? No, quedaría como un idiota, Marta?
Menos, a las 19 para el mismo día, va a decir que es la última instancia.
Claudia? No way, mejor un video.
Tomo la lista de videos que tenia pendientes de ver, “el vientre del arquitecto”
estaba libre.
Apago la luz a las 2, se durmió pensando que la película se podria haber
llamado el vientre del marido, o del médico, o el del tipo.
Pero porque el de un arquitecto?
Para joderlo a él.
Como no, dijo Horacio, 9,30 en Bonfim, si, el del Paseo de la Infanta.
Preparate Horacio, pensó mientras almorzaba, mañana te tengo.
Llego 9,20 para elegir la mejor mesa, no quería distracciones cerca. Eligio una
al sol, la mañana estaba fresca, lejos de esa de las cuatro minas que hablaban
a los gritos.
-Séptima y que compraste ese Rolex?
- y 58 contesto la otra, también tenia Cartier, Movado y Tag Heuer, todos a 20
dólares. Por las Mont Blanc no les pagues más de 8.
Horacio apareció a las 9,35, lo saludo de lejos, se acerco al Honda y se

cambio la remera, había corrido 10 Km.
Que día excelente no? Se sentó y pidió un jugo y un cortado, tenía la frente
perlada de sudor.
Que me trajiste hoy, pibe? Seguía con la alegría de no tener nada en juego.
Juan abrió la carpeta, este si que tiene toda la torta, pensaba una y otra vez.
Bueno, aquí tenes el cash flow, sigue siendo el mismo proyecto de

arquitectura, pero ahora se integro con el proyecto de inversión.
Horacio lo miro respetuoso y pensó, éste todavía no entendió que el proyecto

de inversión es todo y lo es todo.
Esta es la inversión mes a mes, aquí esta el ingreso por ventas al final, si bien
el resultado final sigue siendo una ganancia de 700.000 dólares, en realidad la
tasa de interés no es del 17,5% anual como calculamos en el museo, el VAN
al 12% anual es de 360 mil y la TIR que arroja el proyecto es del 2,46%
mensual.
Si anualizados esa tasa, el resultado es del 34% anual. Que opinas?
No es nada malo. 34% en un negocio inmobiliario, la verdad es que esta
bastante bien, QUE LASTIMA!.
Que lastima qué? Replico Juan viendo que Horacio ya se había secado y que,
paradójicamente, era su frente la que estaba perlada.
Nos juntamos en Setiembre y me presentaste algo bastante confuso. Ahora en
Noviembre me presentas un proyecto de inversión que realmente me interesa.
Pero sabes que? Ya estoy lanzado con la colección de invierno, estoy
recontrainvertido..
Tal vez, pensó Juan, tendré que hacer como Horacio, voy a comenzar a
correr.
Matemática Financiera: VF, VA
En el caso de las imposiciones financieras, vimos como el inversor deposita al

inicio y por única vez un capital determinado y lo retira al finalizar la operación
con mas sus intereses.
Veamos ahora otra situación, es el caso donde el inversor deposita un valor

determinado en forma periódica para retirar todo al final con más sus
intereses acumulados.
Supongamos que el inversor deposita:
C = Cuota = $500.-
n = Cantidad de cuotas = 120
i = Interés periódico = 0.66 %
VF = Monto a percibir en el futuro, o Valor Futuro, es la sumatoria de las
cuotas mas
el interes generado desde cada deposito hasta el retiro final.

El esquema de la operatoria sobre un eje temporal será:
Flujo de fondos
VF
C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C.. Cn
Es decir que en el eje temporal, todo lo que se indica hacia abajo es un pago,
(negativo) y los segmentos que se indican hacia arriba son cobranzas,
(positivo).
La fórmula para calcular el Valor Futuro supone que:
Las cuotas son todas iguales.

Los períodos son todos de la misma magnitud.
Para el ejemplo propuesto, si una persona deposita 120 cuotas mensuales de

$500 y se le reconoce el 0,666% mensual (8% anual), al final de los 10 años
recibirá un Monto o Valor Futuro de: $ 87.501,50
Este tipo de cálculos se utiliza para los sistemas de capitalización o seguros de

pensión.
En Plazos largos, el resultado es muy sensible a la tasas de interés, ya que los

intereses se capitalizan en forma periódica. Miremos esta tabla en una
colocación a 30 años, una jubilación:
Cuota TNA Periodica Períodos VF
-500 2.00% 0.17% 360 $ 246,362.69
-500 4.00% 0.33% 360 $ 347,024.70
-500 6.00% 0.50% 360 $ 502,257.52
-500 8.00% 0.67% 360 $ 745,179.72
-500 10.00% 0.83% 360 $ 1,130,243.96
-500 12.00% 1.00% 360 $ 1,747,482.07
-500 14.00% 1.17% 360 $ 2,746,485.48
-500 16.00% 1.33% 360 $ 4,376,879.52
Valor Actual:
De manera inversa, supongamos que una persona desea recibir una cuota fija
durante un determinado plazo.

La pregunta que se formulará será:
Cuanto tengo que depositar hoy, para que al 8% anual, pueda percibir una
cuota constante de 500$?
El criterio de cálculo será el mismo que en VF pero a la inversa. Habrá un solo

valor inicial negativo, pago o VA y una serie de valores positivos, cuotas.
El resultado de la operatoria será:

Cuota TNA Periodica Períodos VA
500 2.00% 0.17% 360 $ -135,274.26
500 4.00% 0.33% 360 $ -104,730.62
500 6.00% 0.50% 360 $ -83,395.81
500 8.00% 0.67% 360 $ -68,141.75
500 10.00% 0.83% 360 $ -56,975.41
500 12.00% 1.00% 360 $ -48,609.17
500 14.00% 1.17% 360 $ -42,198.66
500 16.00% 1.33% 360 $ -37,181.44
Quiere decir esto, que si una persona quiere disponer de 360 cuotas de $500,
debería depositar hoy $135.274 si le reconocen una tasa del 2% anual o
$37.181, si le reconocen una tasa del 16% anual.
Existe una combinación entre VF y VA que es muy utilizada en el mercado.

Es el sistema de seguro de pensión o fondos de retiro. En este caso, una
persona deposita una cuota durante 25 0 30 años. Esta se acumula con mas
sus intereses conformando un monto determinado según la función de VF. En
el momento de su jubilación, este monto (VF) pasa a ser el VA de sus cuotas
de pensión:
Retiros por Jubilación
VF VA
Aportes Jubilatorios
Tutorial de Excel: VF y VA:
Estas dos operaciones, son más sencillas en su cálculo que en su explicación.
Para esto se puede utilizar una calculadora financiera, una planilla de Excel o
el ArqSystem.
Ud. Podrá encontrar estas funciones, dependiendo del idioma del instrumento
de la siguiente manera:

Valor Actual: VA (Valor Actural), AV (Actual Value)
Valor Futuro: VF (Valor Futuro), FV (Future Value)
Para la utilización del Excel, veamos el ejemplo en el archivo de ejemplos XLS

y donde los pasos son los siguientes:
Ingrese los siguientes valores:
C3 = Cuotas
D3 = -500 (es un pago, por lo tanto será negativo)
C4 = interés
D4 = 0,01 (1%)
C5 = Cantidad de cuotas
D5 = 120
Ahora ubíquese en cualquier casillero libre, y luego despliege el menú

“Insertar”
Seleccione “Función”
IMAGEN 1
En el cuadro de diálogo emergente seleccione “financieras”

IMAGEN 2
Una vez seleccionada Financieras, en la parte inferior clickee sobre VF.
Y aquí el asistente de Excel lo guiará con la información a completar.
Ubiquese en cada campo y luego clickee sobre la celda donde se halla la
información solicitada, o escriba el nombre de la celda:
IMAGEN 3
En VA se podrá indicar un monto si es que existe un pago inicial aparte de las
cuotas. En Tipo podrá indicar en que momento se realiza el pago. El valor que

se supone es que el mismo se realiza al incio de cada período, el valor será
vacío o cero. Mientras que si se indica 1, se tomarán los pagos al final de cada
período.
De todas maneras, para cada dato que debe introducir, el mismo asistente le
indicará en la parte inferior del cuadro de diálogo qué esta haciendo, para qué
lo hace y qué sugerencia debe tener en cuenta.
Para Calcular el Valor Actual, se realiza la misma operación pero con la función
VA.
Es mas, una vez que Ud. Ha introducido la Fórmula del VF, la misma se leera
de esta manera en la barra de fórmulas:
=VF(D4,D5,D3)
Si cambia la F por la A en la Barra de fórmulas, el excel automáticamente le

calculará el Valor Actual.
En el caso del ArqSytem, la operación será:
Clickear sobre la botonera horizontal de capítulos: UTILES
Clickee sobre VF para calcular el Valor Futuro.

El software mostrará solamente el casillero de “importe a depositar”, consigne
el valor de la cuota. Indique por ejemplo 500 y presione ENTER. En la medida
en que vaya cargando la información, irán apareciendo los nuevos campos a
llenar.
A continuación indique la Tasa Nominal Anual, 12 y presione ENTER
Indique por último la cantidad de cuotas a depositar, 360 y presione ENTER
El software le mostrará el valor Futuro resultante.
En la medida en que modifique cualquier parámetro, obtendrá el nuevo
resultado.
NOTA: luego de modificar el parámetro, presione ENTER para recalcular.

IMAGEN 4
Mediante un proceso similar, se puede calcular el Valor Actual, iniciando la

operación con el botón correspondiente.
Finanzas: Amortizaciones (créditos)
Cuando hablamos de amortizaciones en términos financieros, nos estamos

refiriendo, ni mas ni menos, a la devolución de créditos.
Cuando una persona toma un crédito en un banco, lo puede cancelar en un

solo pago o en varios. Cada pago que realice, reducirá su deuda, la
“amortizará”, por eso, a los sistemas de cancelación de créditos se lo llama
Amortizaciones.
Todo sistema de amortización tiene tres componentes:

VA: o pago inicial. Monto recibido. $100.000 en los ejemplos.
C: Cuota o pago periódico = es lo que queremos averiguar
i: interés. 18% anual en los ejemplos.
n: Cantidad de Cuotas. 24 en los ejemplos.
En cuanto al pago a realizar, este se diferencia en dos elementos:

Principal o capital. (esto reduce la deuda)
Intereses. Esto no modifica la suma adeudada, ya que solo corresponde al
servicio de intereses.
Existen básicamente tres sistemas de amortización:
Sistema Francés:

Donde el tomador abonará siempre una misma cuota. Debemos tener en
cuenta que la cuota estará compuesta de Capital e Interes, pero el
componente de capital e interes dentro de cada cuota irá variando según se
reduzca la deuda.
Dado que al principio del crédito, en las primeras cuotas, la deuda será
grande, el deudor abonará un mayor componente en concepto de interés y
menos dinero enconcepto de amortización del principal o capital. En la útlima
cuota, la proporcion será inversa.
De esta manera el esquema de pago será:

Cuota Intereses Capital Cuota Base IVA 21% Cuota Total
1 $ -1,500 $ -3,492 $ -4,992 $ -315 $ -5,307
2 $ -1,448 $ -3,545 $ -4,992 $ -304 $ -5,296
3 $ -1,394 $ -3,598 $ -4,992 $ -293 $ -5,285
4 $ -1,340 $ -3,652 $ -4,992 $ -281 $ -5,274
5 $ -1,286 $ -3,707 $ -4,992 $ -270 $ -5,262
6 $ -1,230 $ -3,762 $ -4,992 $ -258 $ -5,251
7 $ -1,174 $ -3,819 $ -4,992 $ -246 $ -5,239
8 $ -1,116 $ -3,876 $ -4,992 $ -234 $ -5,227
9 $ -1,058 $ -3,934 $ -4,992 $ -222 $ -5,215
10 $ -999 $ -3,993 $ -4,992 $ -210 $ -5,202
11 $ -939 $ -4,053 $ -4,992 $ -197 $ -5,190
12 $ -879 $ -4,114 $ -4,992 $ -184 $ -5,177
13 $ -817 $ -4,176 $ -4,992 $ -172 $ -5,164
14 $ -754 $ -4,238 $ -4,992 $ -158 $ -5,151
15 $ -691 $ -4,302 $ -4,992 $ -145 $ -5,137
16 $ -626 $ -4,366 $ -4,992 $ -131 $ -5,124
17 $ -561 $ -4,432 $ -4,992 $ -118 $ -5,110
18 $ -494 $ -4,498 $ -4,992 $ -104 $ -5,096
19 $ -427 $ -4,566 $ -4,992 $ -90 $ -5,082
20 $ -358 $ -4,634 $ -4,992 $ -75 $ -5,068
21 $ -289 $ -4,704 $ -4,992 $ -61 $ -5,053
22 $ -218 $ -4,774 $ -4,992 $ -46 $ -5,038
23 $ -146 $ -4,846 $ -4,992 $ -31 $ -5,023
24 $ -74 $ -4,919 $ -4,992 $ -15 $ -5,008
Podemos ver en la planilla que la cuota es siempre la misma, mientras que su

composición varía, reduciendo la participación de intereses y aumentando la
devolución del capital. En la práctica, para el consumidor final la cuota tiene
una variación, ya que el tomador debeabonar el IVA sobre el servicio bancario
(los intereses) con lo cual, al reducirse la participación de intereses en cada
cuota, también lo hará en forma proporcional el peso del IVA.

Sistema Alemán:
En este caso, el tomador devolverá una cuota siempre igual en concepto de
intereses, a la cual le agregará el pago de interés sobre saldo deudor.
El resultado será:
Cuota Saldo Deudor Intereses Capital Cuota Base IVA 21% Cuota Total
1 $ 100,000 $ -1,500 $ -4,167 $ -5,667 $ -315 $ -5,982
2 $ 95,833 $ -1,438 $ -4,167 $ -5,604 $ -302 $ -5,906
3 $ 91,667 $ -1,375 $ -4,167 $ -5,542 $ -289 $ -5,830
4 $ 87,500 $ -1,313 $ -4,167 $ -5,479 $ -276 $ -5,755
5 $ 83,333 $ -1,250 $ -4,167 $ -5,417 $ -263 $ -5,679
6 $ 79,167 $ -1,188 $ -4,167 $ -5,354 $ -249 $ -5,604
7 $ 75,000 $ -1,125 $ -4,167 $ -5,292 $ -236 $ -5,528
8 $ 70,833 $ -1,063 $ -4,167 $ -5,229 $ -223 $ -5,452
9 $ 66,667 $ -1,000 $ -4,167 $ -5,167 $ -210 $ -5,377
10 $ 62,500 $ -937 $ -4,167 $ -5,104 $ -197 $ -5,301
11 $ 58,333 $ -875 $ -4,167 $ -5,042 $ -184 $ -5,225
12 $ 54,167 $ -813 $ -4,167 $ -4,979 $ -171 $ -5,150
13 $ 50,000 $ -750 $ -4,167 $ -4,917 $ -158 $ -5,074
14 $ 45,833 $ -688 $ -4,167 $ -4,854 $ -144 $ -4,999
15 $ 41,667 $ -625 $ -4,167 $ -4,792 $ -131 $ -4,923
16 $ 37,500 $ -563 $ -4,167 $ -4,729 $ -118 $ -4,847
17 $ 33,333 $ -500 $ -4,167 $ -4,667 $ -105 $ -4,772
18 $ 29,167 $ -438 $ -4,167 $ -4,604 $ -92 $ -4,696
19 $ 25,000 $ -375 $ -4,167 $ -4,542 $ -79 $ -4,620
20 $ 20,833 $ -313 $ -4,167 $ -4,479 $ -66 $ -4,545
21 $ 16,667 $ -250 $ -4,167 $ -4,417 $ -52 $ -4,469
22 $ 12,500 $ -188 $ -4,167 $ -4,354 $ -39 $ -4,394
23 $ 8,333 $ -125 $ -4,167 $ -4,292 $ -26 $ -4,318
24 $ 4,167 $ -62 $ -4,167 $ -4,229 $ -13 $ -4,242
Sistema Americano:
En este último caso, el tomador abonará el interés en forma periódica y

cancelara el capital al final:
Cuota Saldo Deudor Intereses Capital Cuota Base IVA 21% Cuota Total
1 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
2 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
3 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
4 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
5 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
6 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
7 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
8 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
9 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
10 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
11 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
12 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
13 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
14 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
15 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
16 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
17 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
18 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
19 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
20 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
21 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
22 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
23 $ 100,000 $ -1,500 $0 $ -1,500 $ -315 $ -1,815
24 $ 100,000 $ -1,500 $ -100,000 $ -101,500 $ -315 $ -101,815

Si analizamos el total abonado en concepto de intereses en los tres sistemas,
obtendremos:
Francés $ -19,818
Alemán $ -18,750
Americano $ -36,000
A priori, uno dirá que el sistema alemán es mas “barato” que el francés y que,
por otra parte, el Americano es “carísimo”.
Lo cierto es que los tres sistemas tienen el mismo costo.
El costo del crédito es la tasa de interés. En los tres ejemplos, la misma es del
1,5% mensual. Por lo tanto, los tres creditos costaron lo mismo.
Ahora bien, si nos preguntamos porque se abona mas en uno que en otro, es,
simplemente, por el tiempo en que tuvimos alquilado el dinero.
El pago del interés es el costo del alquiler del dinero. Si tenemos mas tiempo
el dinero en nuestro poder, abonaremos mas en concepto de intereses. En el
caso del sistema Americano, hemos conservado el capital en nuestro poder
todo el tiempo, con lo cual, el pago de intereses será mayor.
Marketing: Para qué se utiliza cada sistema de amortización?

Los bancos ofrecen los tres sistemas de créditos descriptos, con mas todas sus
combinaciones posibles. Es decir que una persona puede llegar a negociar un
crédito con un banco, que tenga un período de amortización con sistema
Americano y luego pase al Aleman o Frances. Los créditos se diseñan y
adapatan a cada tomador y negocio.
Los tres sistemas descriptos, en función de sus características tienen los
siguientes destinos:

Sistema Francés:
Es básicamente un crédito de consumo. Esta destinado al publico masivo,
cuando éste recibe un bien o servicio en forma inmediata y lo abona en
cuotas.
Su explicación no requiere mayor información, el cliente solo desea saber de
cuanto será la cuota.
Sistema Alemán:
Si bien puede ser utilizado como crédito de consumo, es básicamente un
crédito de inversión. Esta orientado a créditos comerciales para la adquisición
de bienes de capital o inversiones. La idea es que el tomador esta
incorporando un bien de capital y cancelará la deuda con el producido del
mismo. El sistema, al abonar intereses sobre saldo deudor, da una lectura muy
clara de la deuda en cualquier momento. Con lo cual su cancelación anticipada
o repacto de tasas se hace muy facil.
Sistema Americano:
Es un típico crédito de inversión. La idea aquí es que el mismo se amortice en
forma total con el producido del negocio. Es el caso de las obras. El capital se
cancela con la realización del inmueble (venta final).
En los proyectos inmobiliarios, generalmente participan dos sistemas:

El sistema Americano, es el que otorga el banco al inversor para palanquear el
proyecto. El aporte del banco permite aumentar la ganancia total o, bien,
modificar la escala del negocio y hacerlo posible.
En general, el Banco se compromete a aportar un cierto porcentaje del costo

de obra (excluido el terreno y gastos iniciales) conforme se avance en la
construcción.
Contra presentación de la documentación de inversiones de cada mes, el
Banco realizará la acreditación de los fondos comprometidos.
Una vez concluida la obra y en el momento de adjudicar las unidades al

comprador final, el banco transferira el crédito pero con otro sistema de
amortización.
El banco cancelará la deuda del inversor y, para esto, le otorgará un crédito al
comprador final. Este último se amortizará con sistema Francés en general,
pudiendo en algunos casos, otorgar el préstamo con sistema Alemán. Esto
último se da básicamente con unidades de muy alto valor, donde el tomador,
en general es un empresario con un manejo distinto del dinero que el de un
ciudadano medio.
Tutorial: Calculo de Amortizaciones
Cálculo de Amortizaciones en EXCEL:

En la planilla incluida en el instalador del CD, abra el archivo “ejemplos” y
clickee sobre la solapa “Sistema Francés”.
Ubíquese en el casillero G3.
Clickee sobre “Insertar”, luego “Funciones” y el cuadro de diálogo seleccione
“Financieras”. Dentro de estas seleccione “PAGO”:
IMAGEN 5
Uno a uno, indique los parámetros que el cuadro le solicite:

Tasa : C4, Nper (cantidad de cuotas) : C5, VA (monto recibido): C2
IMAGEN 6
Al aceptar, el cuadro G3 mostrará el valor de $ - 4992.41 Le recuerdo que el

valor aparecerá en negativo, ya que es un pago.
El Excel nos ofrece también dos funciones interesantes, uno se llama Pagoint
y la otra Pagoprin. Esto nos permitirá calcular el componente de Interes y
Capital respectivamente para cada una de las cuotas.
En el ejemplo calcularemos la composición de la cuota para el período número 5:

Ubíquese en el casillero G5, seleccione Insertar, Función, Financiera, Pagoint y
complete los parámetros, TASA: C4, Período: G4, Nper: C5 y VA: C2, al

presionar ENTER el casillero recibirá el valor: $ -1.285,69
IMAGEN 7
De la misma manera, ubiquese en el casillor G6 e introduzca los los

parámetros para la función Pagoprin, recibirá el valor de $ - 3.706,72

IMAGEN 8
Estas dos funciones se pueden utilizar como se ve en el ejemplo para generar

tablas de cuotas incluída en la misma hoja :
Para el cálculo de las amortizaciones con ArqSytem, Seleccione el Capitulo «

UTILES » luego clickee en « Sistema Frances », el software le irá pidiendo la
información para obtener el
resultado:

IMAGEN 9
En la medida en que cambie cada uno de los parámetros, el sistema

recalculará los resultados.
De la misma manera, podrá calcular el Sistema Alemán, con la opción

correspondiente:
IMAGEN 10
Le sugiero que cambie los valores en la planilla de Excel “ejemplos” como asi
también en las pantallas del ArqSystem y notará las diferencias entre Capital e
Intereses y el importe de cada cuota en los distintos sistemas de amortización.

Matemática Financiera: VAN y TIR
En el caso del VF y VA, la fórmula solo funciona si las cuotas son todas
iguales.
Sin embargo, en una inversión inmobiliaria al costo, los inversores aportan el
dinero en la medida que es necesario.
Si, a su vez, existe la posibilidad de una preventa importante, puede darse el
caso que en algún mes el inversor pueda retirar dinero, o no aportar.
Con lo cual el flujo de fondos, o Cash Flow, estará compuesto de cuotas
distintas en cada pago e, inclusive puede haber pagos positivos, es decir,
retiros de dinero.
Pensemos en el siguiente esquema de negocio:
Construcción +
Terreno y Gastos Cash Flow Cash Flow
IVA + Venta
Inciales Mensual Acumulado
Honorarios
mes 1 $ 1,200,000 $ -1,200,000 $ -1,200,000
mes 2 $ 72,000 $ -72,000 $ -1,272,000
mes 3 $ 234,479 $ -234,479 $ -1,506,479
mes 4 $ 234,479 $ -234,479 $ -1,740,958
mes 5 $ 234,479 $ -234,479 $ -1,975,437
mes 6 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,209,916
mes 7 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,444,395
mes 8 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,678,874
mes 9 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,913,353
mes 10 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,147,833
mes 11 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,382,312
mes 12 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,616,791
mes 13 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,851,270
mes 14 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,085,749
mes 15 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,320,228
mes 16 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,554,707
mes 17 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,789,186
mes 18 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,023,665
mes 19 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,258,144
mes 20 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,492,623
mes 21 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,727,102
mes 22 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,961,581
mes 23 $ 7,759,353 $ 7,759,353 $ 1,797,772
Esto responde a la construcción de una obra en 20 meses, para simplificar el

ejemplo se programo la obra en egresos iguales y el ingreso por ventas al final
de la obra.
El Cash Flow Mensual, sera el resultado de la operación y representa el dinero

faltante o sobrante en cada período. Es decir, que el Cash Flow Mensual será
el aporte o retiro del inversor.
Si sumamos la columna de Cash Flow Mensual, tendremos un resultado entre

ingresos y egresos de $1.797.772.- quiere decir que el negocio arrojo una
ganancia de 1,79 millones de pesos.

Sin embargo, dijimos que el inversor tiene siempre un costo de oportunidad.
El inversor tenía su dinero en alguna colocación financiera y para aportarlo a la

obra, dejará de percibir el interés de la colocación original.
Supongamos que el inversor tenía su dinero colocado al 0.5% mensual o 6%

anual.
Lo primero que hará él es calcular cuanto ganó en la obra, por encima del
0.5% mensual, su costo de oportunidad.
Como realiza este cálculo?

“Castigando o Penalizando” el Cash Flow Mensual al 0.5%.
Es decir, que calculará el 0.5% sobre cada aporte o retiro, desde el momento
en que se efectivizo hasta la finalización del proyecto.
Para esto, contamos con la formula del VAN: Valor Actual Neto.
Es el valor del flujo de fondos, descontado a hoy, neto del costo de

oportunidad o tasa de interés, de alli su nombre:
V. = Valor
A. = Actualizado a hoy.
N. = Neto de intereses o costo de oportunidad.
Su utilización es mucho mas fácil que su explicación. Lo veremos luego.
El razonamiento que utiliza el inversor es el siguiente:

Voy a realizar una inversión en una obra
Voy a aportar distintas sumas de dinero en forma mensual
El negocio, me dejará una ganancia importante.
Pero yo ya estaba percibiendo un 0.5% sobre mi dinero.
Deseo saber que “ganancia extra” me dará el negocio percibiendo primero el
0.5% sobre los aportes.
De todo lo que cobre, primero voy a separar el capital invertido con mas el
0.5% sobre lo invertido y lo pondré en un sobre. En otro, distinto, colocaré el
excedente.
En el ejemplo previsto, el VAN al 0.5% mensual será de $ 1.245.129.-
Pero dijimos antes que el resultado económico del negocio es de $1.797.772
Donde esta la diferencia?

En el bolsillo del inversor.
En el cash flow del ejemplo, el inversor va a percibir:

$ 552.642 en concepto de intereses, 0,5% mensual sobre la inversión
realizada,
es decir: su costo de oportunidad
y
$ 1.245.129 en concepto de ganancia adicional o VAN
El inversor podrá realizar tantos análisis de VAN como tasas de interés desee
definir, obteniendo el siguiente esquema:
Tasa VAN
0.00% $ 1,797
0.50% $ 1,245
1.00% $ 765
1.50% $ 349
2.00% $ -10
Recuerden siempre que entre dos numeros (Tasa de Interes) siempre existe
otro.
Significa esto que los infinitos resultados del VAN pueden ser positivos o
negativos.
Si la tasa utilizada es lo suficientemente alta, el VAN será negativo.
Que nos dice un VAN negativo?

Que el cash flow del negocio NO alcanza para cubrir el costo de oportunidad.
Si el VAN es positivo, significará que el negocio cubre el costo de oportunidad

y arroja una ganancia extra.
El grafico de la función VAN será el siguiente:

VAN
1.797
349
-589 1.5 % 1.98 %

3%
Podemos deducir del gráfico, que para cada tasa de interés que se utilice,
habrá un VAN distinto. El mismo será inversamente proporcional a la tasa de
interés.
Si la tasa a aplicar es 0, el VAN será el resultado aritmético de sumar el cash

el flow mensual. (1.797 K$)

Sin embargo, podemos observar que existe un solo punto donde el VAN es 0
(cero), donde la curva cruza el eje de las x. En este ejemplo en particular, la
tasa que produce un VAN de 0 es 1,98%
Todo proyecto de inversión, soporta una única tasa de interes que arroja un
VAN = 0
A esta tasa de interés en particular, se la llama TIR.
La TIR (Tasa Interna de Retorno) es la única tasa de interés que arroja el VAN
= 0 por lo tanto, es la tasa máxima que soporta un proyecto de inversión.
Si castigamos el cash flow con una tasa mayor a la TIR, el VAN será negativo.
Porque se llama TIR?
Porque:
T.= Tasa, es una tasa de interés de la misma magnitud que los períodos. Si
el cash flow es mensual, la tasa será mensual. Si es anual, la misma
resultará anual.
I.= Interna. Porque es propia de cada proyecto y no la define el

inversor, surge de aplicar la función. Si modificamos el Cash Flow se
modificará la TIR.
R.= Retorno. Es la devolución que realiza el proyecto. Es lo máximo que

puede rendir.
Como se aplican estas dos funciones?
Las fórmulas son realmente complejas, la única manera de aplicarlas, y muy

fácilmente, es mediante un instrumento de análisis financiero, calculadora
financiera, Excel o ArqSytem.
En cualquiera de estas herramientas, dependiendo del idioma de la misma

podrán encontrar:
VAN, (Valor Actual neto)

VNA (Valor Neto Acutal),
VPN (Valor Presente Neto)
NPV (Net Present Value)
y
TIR (Tasa Interna de Retorno)
IRR (Internal Return Rate).

Tutorial:Como se calcula el VAN y la TIR?
Una vez generado el Cash Flow Mensual, en nuestro ejemplo la Columna G, se

deberá ubicar en alguna celda la tasa de interés seleccionada, en el ejemplo la
celda
F28.
Por último, al igual que en el caso de VA y VF se deberá ubicar en una celda
vacía, clicikear sobre Instertar > Funciones > Financieras
Y seleccionar la función VAN o VNA.
El cuadro de diálogo nos solicitará que indiquemos o referenciemos la tasa de
interés y luego indiquemos el rango de valores, barriendo la columna G desde
la fila 2 a la 24:
IMAGEN 11
la otra opción es ingresar uno a uno los valores en forma directa sobre el
cuadro de diálogos.
Una vez introducida la función podremos ir cambiando la tasa de interés para
ver los distintos resultados.
En la medida que nos acerquemos a un VAN = 0, hallaremos la TIR.
En este caso, la TIR la podemos hallar por ensayo y error, aproximandonos

cada vez mas al valor de 0, con lo cual la tasa que estemos introduciendo será
la TIR.
O, por el contrario, utilizar la función de TIR o IRR.
El procedimiento es similar al anterior, pero la función solo nos pedirá el cash

flow, ya que la tasa de interés es el resultado de la misma y el VNA lo
presupone en 0.
La función TIR es interactiva, es decir que realiza miles de operaciones en

segundos hasta que por aproximación arroja la tasa que produzca el VAN = 0.
IMAGEN 12
Como se calcula el VAN y la TIR con el ArqSystem:
En este caso, es necesario:

1 preparar un presupuesto.
2 Programar la obra
3 Armar los escenarios posibles y obtener cada uno de los cash flow.
1 Para armar el presupuesto, le recuerdo que una vez instalado el software, al

abrirlo por primera vez el mismo le solicitará la introducción de 1 responsable
de obras, 1 cliente o propietario, 1 obra, la cual tendrá asignado un
responsable y un propietario y, al menos 1 proveedor. Como opcional, podrá
introducir los parámetros del módem.
Todas las pantallas del sistema le irán indicando que deberá realizar en cada
paso.
El sistema esta organizado en capitulos (12 botones horizontales en la parte

superior) y dentro de cada uno de ellos encontrará una botonera lateral
izquierda con las distintas opciones del capítulo. La organización de esta
botonera vertical fue realizada con el orden lógico de utilización.

Por último debe recordar que el sistema ya posee una base de datos con
Rubros, tareas de obra y estructuras de costos para cada tarea (estas
estructuras se utilizarán para crear los costos teóricos de plaza y el cálculo de
insumos). Ud. Podrá agregar, modificar o eliminar la información que desee.
El orden jerárquico de de la información es el siguiente:

1 responsable de obra podrá manejar todas las obras que necesite.
A cada cliente (propietario) podrá asignarle todas las obras que desee.
Cada obra podrá recibir infinitos presupuestos.
Para Generar un presupuesto nuevo, ubíquese en “PRESUPUESTOS” y luego

clickee en “Presupuesto Nuevo”.
Seleccione la obra en el desplegable, asignele un nombre al presupuesto,
seleccione un rubro en el desplegable y luego en el siguiente desplegable
seleccione la tarea. Por último indique la cantidad y presione ENTER.
Continúe esta operación las veces que necesite cambiando o no de rubro.
IMAGEN 13
Cuando necesite podrá editar el presupuesto Teórico (armado con los precios
teóricos de plaza, o editar el presupuesto Real (este es en paralelo al teórico y
podrá tener cantidades y precios distintos, que se deberán ingresar
manualmente, uno a uno).

IMAGEN 14
Cuando desee podrá imprimir el presupuesto teórico, el real, un comparativo

de ambos o un comparativo de hasta 6 presupuestos teóricos o reales. El
presupuesto teórico se verá asi:

IMAGEN 15
Una vez que tenga el presupuesto, deberá ingresar en “PROGRAMACIÓN”,

seleccionar el presupuesto y el “tipo de presupuesto” (Teórico, Real o de Venta
de empresa constructora, si lo hubiera confeccionado en “EMPRESA”)
Podrá imprimir el borrador para programar la obra en el papel, o introducir la
programación de cada tarea para cada período.

IMAGEN 16
NOTA : Si desea, a los efectos de evaluar una obra en forma rápida,

puede generar un presupuesto con una sola tarea con el importe
total de la obra. Luego programe esa sola tarea a los efectos de
continuar con la evaluación financiera.
Una vez programada la obra, podrá ver y/o imprimir el GANTT, esquema de
egresos y cantidad de insumos necesarios para cada período.
Por último, debe ingresar en “Analisis financiero” y completar los parámetros
de la obra:
% a financiar, $ de venta por m2, % para el calculo del VAN, Gastos inciales,
valor del terreno, % de honorarios y, mes a mes, como será el esquema de
ingreso de dinero. El software le indicará en todo momento que debe hacer. Al
ingresar el % de venta para cada mes, la misma pantalla le indicará en un
casillero el % de venta acumulado. No podrá vender mas del 100% pero si,
menos.

IMAGEN 17
En cualquier momento, podrá clickear sobre el botón “Calculo de VAN y TIR”

para verificar el resultado.
Imagen 18
Una vez armado unescenario, debe clickear en « PROGRAMACION » para

luego poder obtener (clickeando en “imprimir evaluación financiera” los
distintos escenarios del proyecto:

IMAGEN 19
Marketing: Que tasa de interés utilizar para el calculo del VAN?
Dijimos antes que el VAN se calcula descontando una tasa de interés, que será
el costo de oportunidad del inversor.
Sin embargo, debemos realizar una aclaración muy importante:

Los negocios, presentan siempre distintos niveles de riesgo.
Supongamos que el inversor tiene su dinero repartido en:
Bonos del tesoro americano al 2%
Plazo fijo en el banco al 5%
Cheques de terceros al 20%
Hipotecas al 8%
En un momento determinado, el inversor obtiene un dinero extra que desea

invertir en nuestro proyecto.
Que tasa utilizará para el calculo del VAN?
Obviamente, su tendencia será la de utlizar el 20%.

Pero esto no es correcto, ya que el riesgo de descontar cheques de terceros,
no es el mismo de invertir en inmuebles, siendo propietario de una cuotaparte.
Siguiendo este razonamiento, podemos inferir que ser propietario de un

inmueble es menos riesgoso que dar dinero en hipotecas. Pero con menor
liquidez que un plazo fijo en el banco renovable cada 30 días.
Es aquí donde debemos tomar en cuenta el concepto del riesgo equivalente.
Lo mas parecido a invertir en un inmueble es una colocación garantizada por

hipotecas.
Con el beneficio extra que ya explicamos, de que el componente inflación es

menor, ya que los inmuebles acompañan en el mediano y largo plazo a la
inflación.
Con esto, podemos definir que el riesgo equivalente a la construcción son las
hipotecas, ya que el tipo de garantía acompaña la evolución de precios, igual
que en la compra del inmueble. Pudiendo tomar como costo de oportunidad
el mismo de las hipotecas, es decir un 8%.
Si queremos ser mas puristas, podemos agregar que al 8% debemos aplicarle

una reducción ya que ser propietario es menos riesgoso que ser acreedor
hipotecario, y que el componente inflacionario también será menor en la
propiedad que en la hipoteca. Con lo cual, en este ejemplo, un 6% anual sería
lógico.
Recordemos también, que un pequeño inversor no tiene acceso a un mercado

de hipotecas o al circuito financiero informal de descuento de cheques. Con lo
cual el pequeño inversor tendrá un costo de oportunidad que rara vez supere
el 3 o 4 % anual.
Finanzas: Mercado de Capitales y Palanqueo Financiero (Leverage)
Bien, hasta ahora hemos hablado del inversor que aporta su propio capital
para la realización de un negocio, en este caso, una obra.
Supongamos que el inversor, “invierte” en el negocio y el analisis a priori, le

arroja una TIR del 15%. En este caso, el esta aportando el 100% del capital
necesario.
Pero, que pasaría si aparece en el juego una entidad financiera que le “presta”
o “aporta” una parte de la inversión?
Obviamente este nuevo jugador va a reclamar una tasa de interés por su

prestamo.

Supongamos ahora que el banco requiere una tasa del 15% como
contraprestación del capital aportado.
El inversor abonará los intereses y reintegrará el capital al finalizar la obra.
Como será su resultado? Evidentemente habrá invertido menos, por lo tanto,

recibirá menos dinero al final ya que una parte del ingreso se lo llevo el banco
en concepto de intereses. Sin embargo, la TIR del negocio seguirá siendo del
15%.
Porque? Porque al abonarle al banco el 15% de interes, el mismo de la TIR

original sin financiación, es como si el inversor se desdoblara en dos:
El inversor inicial, nuestro cliente

El banco
Como ambos perciben el 15% (uno en concepto de TIR y el otro en concepto

de intereses sobre el préstamo.
Para la función de la TIR es como si siguiera siendo un mismo inversor. Para la
función TIR, el proyecto de Inversión no cambio. El Cash Flor mensual sigue
siendo el mismo.
Dicho de otra manera: la función TIR “no se da cuenta” de que hay mas de un
inversor. (A la función TIR “no le interesa” quien realiza la inversión, solo mira
el cash flow mensual y en este caso es igual en términos financieros, aunque
sea distinto en términos matemáticos).
El inversor, nuestro cliente, habra aportado menos capital, recibirá menos

dinero extra al final del negocio, pero su TIR seguirá siendo del 15%.
Pensemos, ahora, que pasaría si el banco le solicita una tasa del 10%, es
decir, una tasa menor a la TIR original del proyecto.
El inversor le pagaría el 10% al banco con mas su capital, con lo cual estaría
sobrando mas dinero al final del negocio. La diferencia entre el 10% del banco
y el 15% de la TIR original.
Y este dinero que sobra, a donde va?, evidentemente engrosará la ganancia

del inversor, es decir que:
El inversor habra invertido menos dinero ya que una parte la aportó el banco.
Habrá obtenido menos dinero que en el proyecto original, pero algo mas que
en el caso del 15% de interes.
Por lo tanto la TIR resultante será mayor.

Esto es lo que se llama “Palanqueo Financiero”. Aportar capital a una tasa
pactada inferior a la TIR del proyecto sin financiación, de manera tal que la
TIR resultante sea mayor.
Entonces, la participación de los Bancos (mercado de capitales) en la inversion

inmobiliaria es un motor fundamental, ya que en la medida en que las tasas y
gastos administrativos sean inferiores a la ganancia teórica del proyecto, el
negocio incrementará su TIR de una manera muy importante.
Cualquier inversión rentable, se tornará mas interesante si se palanquea a

tasas bajas.
Porque se lo llama “palanqueo”? porque el aporte de capital a tasa inferior a

la TIR original, ejerce un “efecto palanca” sobre la TIR final del proyecto.
Y cual es la mejor tasa de interés que se puede conseguir para forzar el

palanque financiero? Evidentemente la tasa mas rentable será del 0%.
Es factible obtener capital al 0% de interés?
Si, se llama “preventa”. Todo el capital que se obtenga de la venta anticipada

de las unidades, será un aporte de capital a tasa 0% (cero). Por esto, hicimos
hincapié al inicio del texto sobre la importancia de diferenciar el producto.
Veamos un ejemplo concreto de palanqueo financiero:
NOTA: a los efectos de simplificar el ejemplo, la inversión de obra se realizo en

forma pareja, sin respetar una normal curva de inversión.
Primer ejemplo: Tenemos una obra a realizar en 20 meses, con mas 2 de

preparación y 1 para la venta final de las unidades.
El resultado será:

Construcción +
Terreno y Gastos Cash Flow Cash Flow
IVA + Venta
Inciales Mensual Acumulado
Honorarios
mes 1 $ 1,200,000 $ -1,200,000 $ -1,200,000
mes 2 $ 72,000 $ -72,000 $ -1,272,000
mes 3 $ 234,479 $ -234,479 $ -1,506,479
mes 4 $ 234,479 $ -234,479 $ -1,740,958
mes 5 $ 234,479 $ -234,479 $ -1,975,437
mes 6 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,209,916
mes 7 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,444,395
mes 8 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,678,874
mes 9 $ 234,479 $ -234,479 $ -2,913,353
mes 10 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,147,833
mes 11 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,382,312
mes 12 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,616,791
mes 13 $ 234,479 $ -234,479 $ -3,851,270
mes 14 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,085,749
mes 15 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,320,228
mes 16 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,554,707
mes 17 $ 234,479 $ -234,479 $ -4,789,186
mes 18 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,023,665
mes 19 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,258,144
mes 20 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,492,623
mes 21 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,727,102
mes 22 $ 234,479 $ -234,479 $ -5,961,581
mes 23 $ 7,759,353 $ 7,759,353 $ 1,797,772
Van al: 3.00% $ -589,520

Mensual
TIR 1.98%

Veamos el mismo caso, pero con aporte de capital por parte de una entidad
financiera, en este ejemplo, el prestamo se realiza con pago mensual de
intereses al 15% anual:
Terreno y Construcción Pago de
Financiación Cash Flow Cash Flow
Gastos + IVA + Intereses 15% Venta
Bancaria 50% Mensual Acumulado
Inciales Honorarios anual
mes 1 $ 1,200,000 $ -1,200,000 $ -1,200,000
mes 2 $ 72,000 $ -72,000 $ -1,272,000
mes 3 $ 234,479 $ 117,240 $ -117,240 $ -1,389,240
mes 4 $ 234,479 $ 117,240 $ 1,465 $ -118,705 $ -1,507,945
mes 5 $ 234,479 $ 117,240 $ 2,931 $ -120,171 $ -1,628,115
mes 6 $ 234,479 $ 117,240 $ 4,396 $ -121,636 $ -1,749,751
mes 7 $ 234,479 $ 117,240 $ 5,862 $ -123,102 $ -1,872,853
mes 8 $ 234,479 $ 117,240 $ 7,327 $ -124,567 $ -1,997,420
mes 9 $ 234,479 $ 117,240 $ 8,793 $ -126,033 $ -2,123,452
mes 10 $ 234,479 $ 117,240 $ 10,258 $ -127,498 $ -2,250,950
mes 11 $ 234,479 $ 117,240 $ 11,724 $ -128,963 $ -2,379,914
mes 12 $ 234,479 $ 117,240 $ 13,189 $ -130,429 $ -2,510,343
mes 13 $ 234,479 $ 117,240 $ 14,655 $ -131,894 $ -2,642,237
mes 14 $ 234,479 $ 117,240 $ 16,120 $ -133,360 $ -2,775,597
mes 15 $ 234,479 $ 117,240 $ 17,586 $ -134,825 $ -2,910,423
mes 16 $ 234,479 $ 117,240 $ 19,051 $ -136,291 $ -3,046,713
mes 17 $ 234,479 $ 117,240 $ 20,517 $ -137,756 $ -3,184,470
mes 18 $ 234,479 $ 117,240 $ 21,982 $ -139,222 $ -3,323,692
mes 19 $ 234,479 $ 117,240 $ 23,448 $ -140,687 $ -3,464,379
mes 20 $ 234,479 $ 117,240 $ 24,913 $ -142,153 $ -3,606,532
mes 21 $ 234,479 $ 117,240 $ 26,379 $ -143,618 $ -3,750,151
mes 22 $ 234,479 $ 117,240 $ 27,844 $ -145,084 $ -3,895,235
mes 23 $ 29,310 $ 7,759,353 $ 5,385,253 $ 1,490,018
Aporte Total del Banco: $ 2,344,791
Costo Financiero: $ 307,754
Van al: 0.50% $ 1,075,156

Mensual
TIR 2.25%
Ya se puede ver que la inversión máxima se redujo y la TIR aumento.

Por último, pensemos en una preventa de unidades en forma anticipada:
Construcción + Pago de
Terreno y Gastos Financiación Cash Flow Cash Flow
IVA + Intereses 15% Venta
Inciales Bancaria 50% Mensual Acumulado
Honorarios anual
mes 1 $ 1,200,000 $ -1,200,000 $ -1,200,000
mes 2 $ 72,000 $ -72,000 $ -1,272,000
mes 3 $ 234,479 $ 117,240 $ 116,390 $ -849 $ -1,272,849
mes 4 $ 234,479 $ 117,240 $ 1,465 $ 116,390 $ -2,315 $ -1,275,164
mes 5 $ 234,479 $ 117,240 $ 2,931 $ 116,390 $ -3,780 $ -1,278,944
mes 6 $ 234,479 $ 117,240 $ 4,396 $ 232,781 $ 111,145 $ -1,167,800
mes 7 $ 234,479 $ 117,240 $ 5,862 $ 116,390 $ -6,711 $ -1,174,511
mes 8 $ 234,479 $ 117,240 $ 7,327 $ 116,390 $ -8,177 $ -1,182,688
mes 9 $ 234,479 $ 117,240 $ 8,793 $ 116,390 $ -9,642 $ -1,192,330
mes 10 $ 234,479 $ 117,240 $ 10,258 $ 232,781 $ 105,283 $ -1,087,047
mes 11 $ 234,479 $ 117,240 $ 11,724 $ 116,390 $ -12,573 $ -1,099,620
mes 12 $ 234,479 $ 117,240 $ 13,189 $ 116,390 $ -14,039 $ -1,113,659
mes 13 $ 234,479 $ 117,240 $ 14,655 $ 116,390 $ -15,504 $ -1,129,163
mes 14 $ 234,479 $ 117,240 $ 16,120 $ 232,781 $ 99,421 $ -1,029,743
mes 15 $ 234,479 $ 117,240 $ 17,586 $ 116,390 $ -18,435 $ -1,048,178
mes 16 $ 234,479 $ 117,240 $ 19,051 $ 116,390 $ -19,901 $ -1,068,078
mes 17 $ 234,479 $ 117,240 $ 20,517 $ 116,390 $ -21,366 $ -1,089,444
mes 18 $ 234,479 $ 117,240 $ 21,982 $ 232,781 $ 93,559 $ -995,886
mes 19 $ 234,479 $ 117,240 $ 23,448 $ 116,390 $ -24,297 $ -1,020,183
mes 20 $ 234,479 $ 117,240 $ 24,913 $ 116,390 $ -25,763 $ -1,045,946
mes 21 $ 234,479 $ 117,240 $ 26,379 $ 116,390 $ -27,228 $ -1,073,174
mes 22 $ 234,479 $ 117,240 $ 27,844 $ 232,781 $ 87,697 $ -985,477
mes 23 $ 29,310 $ 4,849,596 $ 2,475,495 $ 1,490,018
Aporte Total del Banco: $ 2,344,791
Costo Financiero: $ 307,754
Van al: 0.5% $ 1,211,689

Mensual
TIR 3.86%

Podemos visualizar el siguiente cuadro comparativo a los efectos de
comprender el efecto de palanqueo financiero en su real magnitud:
VAN al 0.5%
Costo Venta Ganancia Inversión Max. TIR
mes
Anáisis Aritmético $ -5,961,581 $ 7,759,353 $ 1,797,772 $ -5,961,581
Análisis Financiero $ -5,961,581 $ 7,759,353 $ 1,797,772 $ -5,961,581 $ 1,245,129 1.98%
Análisis con Financiación $ -6,269,335 $ 7,759,353 $ 1,490,018 $ -3,895,235 $ 1,075,156 2.25%
Análisis con Finan. y Preventa $ -6,269,335 $ 7,759,353 $ 1,490,018 $ -1,192,330 $ 1,211,689 3.86%
Vemos, entonces, como se redujo la inversión maxima del inversor, y al

reducirse en MENOR MEDIDA el resultado económico (ganancia) aumenta
considerablemente la TIR.
Pensemos en estos análisis, no muy alejados de la realidad de una obra, que

la TIR resulante es MENSUAL. Con lo cual, una inversión que arroje el 2,25%
mensual o, mejor aún, el 3,86% mensual, con el bajo riesgo de ser
propietario, es mas que interesante para cualquier inversor.
Recordemos que los inversores no buscan ganancia monetaria, sino percepción

de tasas de interés.
RESUMEN
El VA es el valor actual de un flujo de fondos futuros descontados a una cierta

tasa de interés.
Su calculo se utiliza para estimar depósitos que generen una renta fija durante
un período determinado.
El VF es el el resultado de recuperar la totalidad de cuotas invertidas con mas
su interés desde que se realizó cada aporte, hasta el recupero final.
Su cálculo se utiliza para obtener la suma final de un seguro de pensión.
Las funciones de VF y VA presuponen una cuota fija y períodos de igual
magnitud, aplicando la misma tasa de interés a cada período.
Cuando el Cash Flow arroja distintos valores para cada período, se debe
utilizar la función de VNA o VAN.
El VAN es el resultado en pesos de devaluar una flujo de fondos a una
determinada tasa de interés.
La tasa de interés utilizada es el costo de oportunidad del invasor
Debe ser calculada en función de un negocio alternativo de riesgo equivalente.
Cada Flujo de Fondos arroja tantos VAN como tasas de interés se desee
definir.
La TIR es una única tasa de interés para cada flujo de fondos que hace que el
VAN = 0.
La TIR es la tasa máxima que soporta un proyecto de inversión.
El palanqueo financiero es el aumento de la TIR mediante el aporte de capital
de terceros a una tasa menor que la TIR original del proyecto.
La menor tasa de interés que se puede obtener en el mercado, es 0%.
La preventa, es un aporte de capital a tasa 0%

Capítulo 5: LA TERCERA ES LA VENCIDA
Nunca pensó que se iba a devorar las 900 páginas en 10 días.

“Principios de Finanzas Corporativas” (Mc Graw Hill) lo acompañaba hasta el
baño. También descubrió que, sus autores, Richard Brealey y Stewart Myers
no tenían ningún familiar que se llamara Jiménez.
Los oscuros conceptos de finanzas estaban disponibles para cualquier apellido.
Redujo los planos a escala 1:100, un simple folleto de venta, de eso se

trataba, descarto los replanteos y los detalles de estructura.
Imprimió todas las planillas en 80 Grs. Y máxima calidad. Al final, la tinta es lo
más barato de una obra.
Entro a Donnay a las 10 en punto. En la mesa del centro renegociaban una

deuda de 500 mil, el cuarentón del rincón marcaba clasificados de 4 o mas
dormitorios con dependencia
Junto a la ventana se lamentaban la perdida del terreno de Godoy Cruz y
Cerviño, en la vereda un grupo de 5 festejaba la compra de la esquina de
Cerviño y Godoy Cruz.
Miro de reojo la carpeta que dejo en la silla y pidió un capuchino con dos
medialunas, una de grasa, la otra de manteca (hay que repartir el riesgo, se
dijo).
Pidió el Clarín y lo comenzó a ojear con la alegría y distensión de quien,

teniendo mucho en juego, cuenta con 33 de mano, el ancho y el siete bravos.
10.30 apareció el Honda, estaciono a 90” bajo Horacio. Impecable traje gris,
camisa blanca de jacard, corbata amarilla, zapatos negros italianos, cintita roja
en la muñeca.
Cintita roja en la muñeca??
Este es loquisimo, se dijo y lo recibió con un movimiento de cabeza y una
sonrisa neutra.
Le había pedido la reunión para que lo asesorara, sabia que estaba sobre
invertido por la colección de invierno, de todas maneras su opinión era
importante.
En 25 minutos le mostró las planillas, le contó que el Ciudad le financiaba el

50% de la obra al 15% anual y el 80% al comprador final al 19,5%, que se
realizaría una preventa del 40% y luego se iría subiendo el precio en forma
escalonada según la demanda.
Horacio lo interrumpió en la anteúltima planilla,
Entonces la inversión total se reduce a 0,6 millones y la TIR se debe ir como

al 4,6% mensual, no?

Increíble, pensó Juan, este juega a la mancha con las liebres, como lo calculo
tan rápido?, en el fondo, tampoco le importaba.
- Entonces, retomo Juan, supongo que con 12 inversores de 50 mil cada uno
la cosa es viable.
A Horacio se le movía un poco el parpado derecho, nunca había notado ese

tic.
- Si, es perfectamente viable, pero porque te tiras a menos? si el primer día
me hablaste de una inversión de 2 millones.
Podemos ampliar la escala con el mismo esquema?
Juan miro alrededor.

No había nadie más en la mesa, el Uno era Horacio, el Otro era Juan.
El Nosotros eran ellos.
A las 14 se despidieron, Horacio fue claro y conciso en el pedido:
Dame tiempo hasta el lunes, yo estoy invertido, pero creo que de alguna
manera junto el grupo. Vos, mientras tanto, busca un terreno más grande.
Juan tenía todas las cartas ganadoras y el otro duplico la apuesta.
Siempre quiso ir al cine un jueves por la tarde.

Nunca le pudo ganar a la culpa.
A las 16 la cinemateca proyectaba “busco mi destino”.
Antes pasaría por Sociedad Central a retirar las bases del concurso para el
nuevo palacio de Tribunales.. . .
Linda manera de finalizar la jornada.
Finanzas: Perpetuidad y valor de los inmuebles
Ya al principio del libro, hablamos de que significaba un inmueble como bien

económico. En ese momento dijimos que un inmueble es una perpetuidad.
Que perduraba en el tiempo a quien lo habia diseñado, construido y habitado,
a pobres y ricos, a príncipes y reyes.
Dejemos flotando esta idea y pensemos si nunca nos paso de preguntarle a

alguien:
- A cuanto se alquila este local?

Y la respuesta, sin hacerse esperar fue:
- Pensa que vale 100.000 dólares, por lo tanto al 8% anual, se debe alquilar a
no menos de 650 dólares mensuales.
Es así realmente como se calculan los alquileres?
O, en cambio, el inmueble tiene un valor de 100.000 dólares poque puede

generar una renta de 650 Dólares mensuales?
Esto es como la famosa discusión del huevo o la gallina. Sin embargo

profundizar sobre esto, nos dará una comprensión mas amplia del tema.
Veamos 4 ejemplos y discutamos sus diferencias:
Local de 30 m2 sobre la Avenida Santa Fé números pares.

Alquiler: $ 20.000 /mes
Venta: $ 3.000.000
Local 30 m2 en el bajo Flores, detrás del parque de la ciudad:

Alquiler: $ 200 /mes
Venta: $ 30.000
Departamento de 90 m2 en Belgrano:
Alquiler: U$S 500.- /mes
Venta: $$S 75.000
Departamento de 90 m2 en el mejor lugar de Paris:

Alquiler: U$S 5.000
Venta: U$S 2.000.000
Pensemos en estos ejemplos y sus relaciones
Focalicemos ahora la discusión sobre los dos locales, en este caso, ambos
mantienen una relación (alquiler x 150 = Precio de Venta).
Interesante no? Obviamente nadie pagaría 20.000 pesos por el alquiler de un

local en una zona de poco tránsito. Porque? Porque el negocio no lo pagaría.
Es decir, que los alquileres están intimamente relacionados con lo que el
negocio puede soportar.

En la medida en que el tránsito de turistas aumente por la Av. Santa Fé,
asimismo aumentará el valor de los alquileres.
Porque, obviamente, la “renta potencial” de esos locales, aumentará.
En la medida en que aumente el valor de los alquileres, los destinos de los

mismos irán migrando hacia negocios mas rentables. De esta manera se
cerrará un negocio de ventas de sombreros para instalar uno de carteras de
cuero, mientras que uno de venta de pañales, seguramente cambie por otro
de orfebrería.
En el momento en que no se pueda migrar hacia negocios mas rentables y se

alcance el tope de ganancia en dicha arteria, los alquileres dejarán de
aumentar de precio.
Esta misma explicación vale para el local del Bajo Flores, como genera ventas
muy bajas, solo puede soportar un alquiler bajo.
En consecuencia, como la “renta potencial del inmueble” es baja, el precio de
venta del mismo también lo es.
Esta explicación que vimos muy claramente en los locales comerciales, vale
también para los departamentos, cines, campos, galpones y demás inmuebles.
Pero, porque la relación de 150 veces el alquiler para determinar el precio de

venta?
Dijimos antes que un inmueble es una perpetuidad, bien, el precio de los

mismos se definen por las reglas de la perpetuidad:
Dejemos aquí los alquileres para regresar mas adelante y veamos un poco que
es esto de la perpetuidad
Matemáticas Financieras: Cálculo de la Perpetuidad:
Pensemos que queremos de vivir de rentas. Porque no?

Digamos que queremos tener un ingreso de $10.000 mensuales, producto de
una colocación bancaria.
Supongamos, también, que la idea es depositar una suma en el banco, retirar
los intereses todos los meses y no tocar nunca el fondo depositado.
La pregunta obligada es: Cuanto hay que depositar en el banco para obtener
una cuota mensual de por vida (a perpetuidad) de $10.000.-
A esta altura del libro, ya no hay dudas que lo primero que tenemos que
definir para hallar la respuesta es la Tasa de Interés. (Unica herramienta
financiera)

Si jugamos con distintas tasas de interés, obtendremos el siguiente cuadro:
Aquí se ve claro, si depositamos 1 Millon de pesos al 1% mensual, recibiremos

una cuota de $10.000.- esto se mantendra en el tiempo mientras no retiremos
el dinero, no quiebre el banco ni haya un nuevo corralito.
En la medida en que la tasa de interés baje, el monto necesario será mayor.
Por lo tanto, la función de la perpetuidad es:
VA = C
i
Donde:
VA: Valor actual, o valor de la perpetuidad

C: Cuota que genera o renta
I: Tasa de interés períodica
Finanzas: Perpetuidad y valor de los inmuebles II
Continuemos ahora con nuestros locales y departamentos.
Una vez que comprendimos la función de la perpetuidad, si aceptamos que el

precio de venta de los inmuebles es consecuencia directa de la renta potencial
de los mismos, comprendemos porque la relación en los locales y los
departamentos en Argentina es de 150 veces el alquiler.
Habiamos dicho que
VA = C / i
Por lo tanto, en nuestro caso se utiliza una tasa de interés del 8% anual
aproximadamente, lo cual arroja un 0, 6666% mensual

Volviendo al ejemplo indicado:
200 $/mes / 0,00666 = $ 30.003.-
De esta manera comprenderemos porque el valor de venta de los campos,

acompaña las fluctuaciones de los precios de los granos en las bolsas
internacionales.
Bien, nos queda ahora discutir la diferencia de precio de venta entre los dos
departamentos, en Buenos Aires, la relación venta/alquiler es de 150, mientras
que en Paris es de 400.
La primera reacción es contestar que en Francia hay menos tierra disponible,

la mano de obra es mas cara y el precio del m2 va, en consecuencia, de 3500
a 15000 Euros.
NO!
(Recordemos que el precio es resultado de la oferta y la demanda y NO de

Costo + Beneficio)
Si bien los datos son ciertos, no hay relación causa efecto. Debemos volver
aquí tambien a analizar el tema de las tasas de interes.
La diferencia de 400 a 150 se basa exclusivamente en la disparidad de tasas

de interés que se manejan entre Argentina y Francia.
Mientras que nosotros utilizamos una tasa de aprox. El 8% anual, en Francia

se utiliza una tasa del 3% anual.
Lo que hace la diferencia de 150 a 400 es el distinto nivel de tasa de interes a

utilizar. Pero el mecanismo para la valuación de inmuebles, es siempre el
mismo:
La renta potencial sobre una tasa de interés.

Economía: Porque la diferencia de tasas entre Argentina y Europa? (Riesgo
País)
Vimos en el punto anterior que para la valoración de inmuebles existe una

diferencia muy marcada en la tasa que se utiliza en Argentina y Francia.
A que se debe esto?
Al principio de este texto hablamos de cómo se compone la tasa de interés,

aclaramos en ese momento que los dos componentes a utilizar son: Inflación
(por el tipo de moneda) y riesgo (por la garantía a ofrecer).

En los créditos a mediano o largo plazo, la diferencia inflacionaria entre el
Euro y el Peso esta fuera de discusión. No tenemos duda que el Peso como
moneda es mas volátil que el Euro.
Pero lo que hace a la gran diferencia es el factor riesgo.
En este caso hay una gran de diferencia que hace a la estructura jurídica del
país.
El componente riesgo no solo está atado a si el deudor y su garantía es

“buena o mala persona” si tiene deseo y posibilidades de pagar o no. Sino,
que también, es consecuencia de las herramientas jurídicas que tiene el
acreedor para demandar y ejecutar al deudor.
Muchas veces hemos escuchado que en Argentina no hay seguridad jurídica,

esto se refiere principalmente a que las leyes cambian, a veces en forma
imprevisible. Surgen situaciones a nivel nacional que no se ajustan, ni siquiera
al texto de la constitución.
Un juicio lleva años y es de resultado totalmente incierto.
Todos conocemos casos de juicios ganados en primera instancia y perdidos en

Cámara.
Casos como el “Corralito”, el juicio de la AMIA, o el simple hecho de desalojar

un inquilino que no abona el alquiler, o tratar de cobrar un cheque sin fondos.
Un caso muy común es, por ejemplo, un juicio de desalojo, donde el garante
se insolventa, el inquilino retiene el inmueble mientras dura el juicio (pueden
ser años) luego deposita la llave en el juzgado y, este último, se demora mas
de un año en entregar la tenencia del bien al propietario.
Todo esto es parte de lo que se conoce como “riesgo país”.
El riesgo país es una sobretasa de interés en función del riesgo que se asume
por operar en dicho marco jurídico.
El riesgo país afecta a todo el desarrollo de la economía, no solo a la valuación

de los inmuebles.
En la medida en que tengamos un poder Legislativo y Judicial independiente,

leyes estables y tribunales ágiles, las tasas de interés descenderán a valores
internacionales. En caso contrario, seguiremos con tasas de interés y sistemas
económicos del tercer mundo.

La mayor diferencia entre lo que se llama el “Primer mundo” y el “tercer
mundo” es la falta de seguridad jurídica.
Si corregimos esta cultura, el resto vendrá solo.
Arquitectura: Proceso de armado de un proyecto de inversión
Luego de todo lo desarrollado, supongo que ya tenemos con Ud., estimado

lector, un acuerdo de que el proyecto de arquitectura deberá si o si incluir un
proyecto de inversión.
Diseñar y construir un inmueble, es no solo crear un hito en la ciudad, es

también crear un bien a perpetuidad.
Podemos tener distintos casos:
Un concurso:
Aquí el proyecto de inversión lo habrá realizado el comitente. Es el ente
organizador del concurso quien evaluó el costo y la rentabilidad social del
proyecto, donde el rédito se medirá en función de:
Reducción de accidente (medios de circulación) Costos de Gestión (edificios
administrativos) Costos de explotación (centros de salud) Costo social de la
educación (Escuelas) etc. etc.
Un comitente que requiere de un bien para su uso:

Si es de uso comercial, el sabrá de antemano hasta cuanto puede invertir y
cual será la ganancia adicional que su actual negocio recibirá.
Si es para vivienda, el comitente siempre buscará que el resultado del
proyecto le ofrezca una satisfacción de uso que supere el costo.
Un inversor:
Si o si, deberemos incluir un análisis financiero del proyecto, que incluya el
cash flow del proyecto (ingresos y egresos) como así también el VAN y la TIR
resultante. Es mediante el uso de la tasa de interés que el inversor decidirá
realizar o no su inversión.
Marketing: Que elementos se deben incluir en una presentación?
Cuando se analiza un proyecto de inversión para ser presentado a un posible

inversor, se debe tener en cuenta algunas consideraciones básicas:
En primer lugar, el mismo no puede ser presentado como una verdad

absoluta, es decir que el proyecto es un análisis a priori, donde uno, como
gerente o líder del proyecto, debe dar ciertas certezas para algunos puntos y
algunos rangos posibles para otros.

Veamos el siguiente check list:
1. Terreno y entorno:
En principio es un dato “dado”, ya ubicamos el terreno, sabemos sus medidas,
su FOT y su FOS. También tendremos una visión clara del entorno. Aquí
debemos preparar un pequeño punteo indicando las características del mismo
y sus posibilidades de mercado.
A que segmento dirigiremos el proyecto y porque.
2. Anteproyecto:
El anteproyecto deberá ser presentado en forma sencilla y clara, planos de
venta, NO planos de obra.
El mismos debe responder al segmento elegido, indicando en una pequeña
memoria descriptiva, cuales son los elementos que diferenciarán nuestro obra
del resto del mercado.
Porque el comprador final estaría dispuesto a pagar mas por nuestro m2 que
por el del vecino.
No se debe olvidar en el momento de definir el anteproyecto las incidencias de
los accesorios de diferenciación sobre el costo.
Como ya dijimos antes: qué ingreso extra por ventas generará cada peso que
aumentemos en el costo de construcción.
3 Programación de Obra:
La programación de Obra, es un resorte de nuestra exclusiva responsabilidad,
no podemos plantear que la misma demorará entre 12 y 24 meses.
Podrá haber un gap de mas menos 1 mes, pero nada más.
4 Presupuestos:
El presupuesto debe ser lo mas ajustado posible. No se puede puede plantear
que el costo de la obra será de XX$ porque “hoy se construye con XX $/m2.
Debemos realizar un cómputo métrico y tratar de armar un presupuesto lo
mas realista posible.
Pensemos que si un departamento de 120 m2 posee un núcleo humedo de 2

Baños, toilette, cocina y lavadero, tendrá un costo de x$/m2, pero si
aumentamos la superficie seca, aumentando el tamaño del estar y dormitorios,
llevando la superficie a 150 m2, el costo total por m2 se reducirá.
De la misma manera, si tenemos un estar de 6 x 4, tendremos 52 m2 de

pared sobre 24 m2 de piso, es decir una relación de 2,16.
Si, en cambio, el ambiente es de 3 x 8, tendrá 65 m2 de pared sobre 24 m2,
dando una relación de 2,70. Evidentemente el m2 de estos dos ambientes no
puede ser el mismo.
Para clarificar un poco estos conceptos, podemos suponer que el m2 de piso

(todo incluido) tiene un costo de $300. mientras que el m2 de pared

presenta un coto de $150.- (esto es una simplificación a los efectos del
ejemplo):
6x4 3x8
m2 piso 24 24
Costo Piso $ 300 $ 300
m2 pared 52 65
Costo Pared $ 150 $ 150
Costo Total $ 15,000 $ 16,950
Relación piso pared 2.17 2.71
Costo m2 $ 625 $ 706
Con lo cual, al modificar la relación local-humedo / local-seco y/o la relación
piso/pared, obtendremos costos de m2 totalmente distintos.
5 Esquema movimientos de fondos (Cash Flow):

En los ejemplos adjuntos en Excel, o en la planilla de análisis financiero de
ArqSystem, encontrarán las siguientes columnas:
a. Egresos iniciales. Estos son todas las inversiones desde el momento 0 de la

obra. Se debe incluir la inversión en terreno. Si el mismo fuera de propiedad
del inversor, se deberá incluir en el mes 1 (momento 0) al precio de plaza, ya
que es un aporte.
b. Egresos por construcción:

Una vez que tenemos la programación de obra y los presupuestos, debemos
realizar el esquema de egresos. Es decir, cuando y cuanto dinero se
necesitará.
Es muy importante en este punto, programar el egreso en función de los
pagos reales y NO del avance de obra.
Pensemos que normalmente para los elementos industrializados, (carpintería,
ascensores, etc.) se deberá dar un anticipo para la fabricación y se tendrá la
posibilidad de cancelar con un cierto plazo de pago. Mientras que los pagos de
mano de obra tendrán un ritmo distinto.
c. Aportes del banco:

En el caso de contar con financiación de terceros (bancos), aparecerá en esta
columna dichos aportes, mes a mes. Normalmente, será un porcentaje del
gasto de obra del mes respectivo.
d. Pago de intereses:
Se deberá consignar el pago mensual de intereses al banco. En la mayoría de
los casos los bancos requieren el pago mensual de intereses desde el primer
período, mientras que la devolución de capital se realizará a partir de un
determinado mes, en general con posterioridad a la finalización de la obra.
e. Ingresos por ventas:

Aquí aparecerá el esquema de ingresos mes a mes. Esto es una suposición
apriorística que requerirá de realizar varios escenarios.

f. Cash Flow Mensual:
En esta columna se consignará el resultado de la suma de las otras columnas,
considerando los pagos como negativos y los ingresos (Banco y Ventas) como
positivos.
Todos los valores que resulten negativos en esta columna, serán los futuros
aportes del grupo inversor. Los valores positivos, serán sobrantes de dinero.
NOTA: en el último renglón del análisis, se deberá consignar la devolución de
capital al banco. Aún, si no se hubiera vendido la totalidad de las unidades. Es
como si el crédito se cancelara y lo tomara el grupo inversor.
g. Cash Flow Acumulado:

Esto es el resultante de acumular la columna anterior en forma mensual, en
cada mes, se consignará la suma de todos los saldos mensuales anteriores,
con mas el del mes en curso.
Esta columna nos dará exactamente cual será la inversión máxima y en que
momento se realizará.
Este análisis se completa con el VAN y la TIR, calculados sobre la columna de

Cash Flow Mensual.
Esta planilla, tal como esta descripta es la columna vertebral de cualquier

proyecto de inversión o negocio. Es el elemento mas importante para la toma
de decisión.
Finanzas: Análisis de sensibilidad, punto muerto y Escenarios
Esto último, componente fundamental de cualquier presentación es lo que le

dará el toque profesional por excelencia.
Debemos partir de la base que cualquier presentación que hagamos, será,

siempre, un análisis a priori, que supone un posible resultado.
También debemos pensar que ni todo es blanco o negro, ni tenemos la bola
de cristal para asegurar un resultado único, sobretodo, cuando hay tantas
variables en juego.
Una modificación en los plazos, los costos, las tasas, las ventas, los días de
lluvia, la política o cualquier elemento que hace a la vida de una país, podrán
modificar en alguna medida el resultado final.
Para poder manejar esto, se craron los análisis de sensibilidad, punto muerto y
escenarios. Veamos que son:
En el caso del análisis de sensibilidad, la idea es tomar el proyecto en su

totalidad e ir modificando una a una las distintas variables que manejamos:
Mayor o menor plazo de obra.

Diferentes costos de construcción.
Mayor o menor financiación.
Distintos precios de venta.
Distintas tasas de interés.
Etc.
Para cada una de estas modificaciones, obtendremos, como resultado,

distintos VAN y TIR.
Vamos a comprobar que cada proyecto es mas o menos sensible a alguna de

las variables citadas. Una vez detectada la variable de mayor peso en el
resultado, es a ella a quien deberemos seguir con mayor cuidado.
De la misma manera que este análisis, tenemos el de “Punto Muerto”. Su

mecánica es similar, pero utilizando las variables que no manejamos. Es decir,
la respuesta del mercado. Porcentaje y velocidad de venta.
Jugando con distintas opciones en estas dos variables, podremos mostrarle al

inversor, cual es el mínimo a vender para que el proyecto sea rentable.
Como estos dos mecanismos presuponen que uno puede modificar una
variable mientras que todas las demas permanecen inmutables, de alguna
manera se alejan de la realidad. Ya dijimos que todo no es ni blanco ni negro,
es decir, que en realidad, las variables cambian todas, en mayor o menor
medida.
Para esto, se utiliza el tercer análisis, Escenarios.
Este mecanismo presupone tres Escenarios:

Optimista, Pesimista y Posible.
Las variables a modificar deberán ser todas aquellas que, manejemos o no,
hacen al resultado del proyecto. Recordemos que cada una de las variables
debe ser modificada con una cierta lógica:
Por ejemplo: el plazo de obra podrá tener un rango entre extremos de 3
meses, los costos podrán variar un 10%, el precio de venta un 20%, etc.
Para esto, se realizan los tres esquemas de negocios, arrojando cada uno su
propio VAN y TIR:

Escenarios
Variables Pesimista Posible Optimista
Plazo de Obra 24 22 20
Costo de Construcción $/m2 $ 2,100 $ 2,000 $ 1,800
Precio de Venta $/m2 $ 3,000 $ 3,400 $ 4,000
Tasa de Interés 12% 15% 18%
% a Financiar 35% 55% 70%
% de Preventa 30% 45% 80%
VAN al 6% anual $ 200,000 $ 850,000 $ 1,250,000
TIR Mensual 1.80% 3.25% 4.93%
Este será el cuadro a incluir como resumen de cualquier negocio. El inversor

siempre sabe que hay una diferencia entre el análisis a priori y el resultado
final de un negocio. Es muy importante que entienda que nosotros también lo
entendemos de esa manera.
Si el cuadro se realiza con cierta lógica, el inversor podrá decidir realizar la

inversión, aún si el escenario pesimista es negativo o neutro.
El mensaje mas importante a transmitir en este punto es:
A El resultado posible es asi.
B Si “todo va mal”, en el peor de los casos, el resultado será este otro.
C Si “todo va de maravillas” el tope de ganancia es este.
Es decir: el negocio tendrá una franja posible, con un piso de perdida y un

techo de ganancia
Arquitectura: La relación con el cliente.
Cuando comence a escribir estas ideas, me entrevisté con una conocida

Arquitecta la cual me refirió la siguiente anécdota:
El jueves …. De….. de….., dimos por terminada la obra del nuevo hotel.
Yo estuve colgando cuadros hasta las 18 hs. Y me fui corriendo a casa para
ducharme y regresar para el cóctel de inauguración.
A las 20 hs. Regresé fundida al hotel, con un cansancio de locos pero una
alegría inmensa, el hotel estaba espectacular, uno de los primeros de ese nivel
y envergadura, estaba invitada toda la prensa y al día siguiente ingresaban 40
turistas.
Al acercarme al lobby el gerente del hotel me recibe y me dice:

- Bienvenida a mi casa.
Yo lo miré fije y con odio le conteste: Tu casa las pe….

Créame, estimado colega, que estamos hablando de una profesional de las
mejores, con una trayectoria de años y miles de m2 construidos.
Que paso en realidad?
Son muchos los casos en que la relación Arquitecto-Comitente termina en

alguna pelea o discusión.
Muchas veces, en mis cursos, desarrolle este:

La relación termina mal, porque no es clara.
Que significa que no es clara?
No están claros los términos de la relación, cuanto tiempo debe dedicarle el
Arquitecto al Comitente, hasta donde llega su participación en el proceso de
decisión y cual es su responsabilidad y, lo mas importante, quien es el
propietario del objeto.
Este nudo en la relación tiene varios hilos o vertientes:
1.- El proceso de diseño y construcción:

Cuando un comitente encara un proyecto, normalmente ya trae su proyecto en
la mente. En su imaginario ve su futura vivienda con ruidos, olores,
temperaturas y personas en su interior (familia y/o amigos).
El Arquitecto le presenta los planos, planos que uno, como profesional, esta
acostumbrado a leer y a imaginarse en 3D.
El Comitente, realmente los entiende ?
Obviamente en su interpretación, vuelven a jugar sus imágenes
preconcebidas.
En general, hay un principio de acuerdo a partir de la confianza que el
Arquitecto genera en el Comitente.
Luego comienza la obra. Hormigón, Mampostería, todo avanza muy rapido en
función de la inversión.
Todo peso que se invierte se ve traducido rápidamente en volúmenes.
Todo crece y toma forma.
Hasta aquí, todo es una fiesta.
Terminada la obra gruesa, aparecen las primeras situaciones de posibles
conflictos:
Comienzan las instalaciones, electricidad, sanitarios, gas, aire acondicionado,
etc. Mucha inversión pero no se ve.
En este momento se puede instalar la sospecha de que la obra “no avanza”.
El Comitente visita la obra y encuentra ambientes cuya proporción no tiene
nada que ver con lo que se imagino. No hay contrapisos, no hay cielorrasos,
un toilette parece una chimenea, todo esta frío y húmedo. Algunas maderas
sueltas, juntos con algunos cacotes o restos de ladrillos, dan una sensación de
caos.
El Comitente se pregunta: nos habremos equivocado?
Por fin, comienza la yesería, el cambio es violento, todo gana en proporción,
luz y calidez.
La velocidad con que avanza el yesero y el colocador de cerámicas da lugar

para el festejo. En definitiva la obra se va a terminar antes, piensa el
Comitente.
Otra vez, en esta etapa, cada peso que se invierte se visualiza rápidamente en
el avance de la obra.
Por último se entra en la etapa final, pintores, terminaciones, instalaciones,
medidores, etc. Otra vez, la película entra en ralenti, esto es caldo de cultivo
para distintas situaciones conflictivas, la obra esta casi lista, pero no se parece
mucho a lo que el cliente imagino. Todavía esta fría, vacía, sin muebles, sin
luz, sin amigos.
A esto se le suma otro conflicto:
2.- Los honorarios y el uso del tiempo:

Es bastante común pactar los trabajos profesionales a cambio de un honorario
expresado en un porcentual sobre el costo de obra.
Supongamos que pactamos un porcentual por proyecto y dirección de obra.
Aquí se dará la primera paradoja, que en muchos casos lleva al Arquitecto a
sentirse defraudado por lo pactado.
Cuanto mas tiempo le dedique a la obra, obviamente esta resultará de mejor
calidad y, seguramente mas barata.
Es decir, que cuanto mas tiempo le dediquemos, menos vamos a percibir en
concepto de honorarios.
Creo que no hay ninguna duda que si le dedicamos a la obra 4 horas diarias
en lugar de 2 horas semanales, esta resultará mas económica.
Esta es la primera paradoja del sistema de honorarios por porcentual sobre el
costo.
Para desarrollar la segunda paradoja, supongamos que la obra es de 2.000 m2
y pactamos un 7% por proyecto y dirección. Que el costo de obra fue de
$1.500 /m2,
En consecuencia nuestro honorario será de $210.000.-
Dicho asi, suena muy interesante. Pero pensemos también que la obra pudo
haber demandado 24 meses en su totalidad. Es decir que la facturación
promedio mensual de honorarios será de $ 8.750.- que deducidos los gastos,
ya no resulta tan interesante.
Pero para completar la paradoja, pensemos que esta obra sale a la venta, que
nosotros hicimos un exclente trabajo y, en consecuencia, la misma se puede
vender como barata en $4.500.- y, por lo tanto, se vende toda en 2 meses.
Alguien, el martillero, percibirá el 3% de honorarios, pero sobre el precio de
venta, es decir: $270.000.-
A estas dos paradojas o fuentes de conflictos es le suma un tercer tema y es
que no esta claro el uso del tiempo.
Existen distintos tipos de Comitentes, están aquellos que hay que llamarlos
para saber que estan vivos, pero, tambien abundan los que llaman 4 veces por
día, cuantas reuniones hay que mantener con un Comitente? Alquien lo tiene
claro?
Supongamos que acompañamos al comitente a comprar cerámicos:
Cuantas veces hay que ir?

Quien pone el auto y el combustible?
Si al Comitente le dijeron que hay un corralón a 40 kilometros que ofrece los
cerámicos un 8% mas barato, también hay que ir?
Y lo mismo para las cocinas, y los cerramientos, los pisos, las plantas, los
artefactos de luz, las pruebas de color, etc. etc. etc.
El punto que quiero hacer notar, no es si hay que ir o no. Es simplemente que
la relación no es clara. No esta pautada. Es fuente inagotable de conflictos.
Si no esta pautada, como decir que no.
Y por último, el tercer punto:
3.- El traspaso del objeto del deseo:

Dije al principio que el Comitente ya viene con su proyecto en el imaginario. El
es el propietario de la idea. El Arquitecto tiene que darle forma y
materializarla.
En muchas situaciones, el Arquitecto se olvida que el propietario es el “dueño”
de la cosa.
Una obra como tal, es consecuencia del deseo de sus propietarios,
expectativas, necesidades, alegrías y reparación de frustraciones, pueden ser
depositadas imaginariamente en este objeto.
Mientras transcurre la construcción, el “dueño” o “tenedor” del objeto,
obviamente es el Arquitecto. El Comitente debe, de alguna manera, pedir
permiso para visitar la obra, el Comitente suele NO tener las llaves de la obra.
Si el Comitente desea visitar la obra, suele pactar una visita con el Arquitecto,
“dueño y señor” del objeto.
Si esto no esta claro en el manejo del Arquitecto, se ingresará a una etapa de
gran conflicto al finalizar la obra:
El comitente se muda a su vivienda.
Se apropia.
Se adueña.
Si el Arquitecto necesita entrar para ver algo, tiene que tocar el timbre y
esperar que le abran.
Esto, que parece una verdad de Perogrullo, en muchos casos es muy duro de
sobrellevar.
En este momento, comienza un proceso de traspaso del objeto de “propiedad”
del Arquitecto a la “propiedad” del Propietario o Comitente.
Cual es la forma mas rápida de realizarlo?
Obviamente, con una pelea.
Con el desarrollo de una discusión o pelea, el Arquitecto queda apartado del
objeto. La obra ingresa en la esfera de propiedades del Comitente. Cosa que
siempre fue asi, pero, lamentablemente no estuvo clara.
Si superponemos las tres vertientes desarrolladas, llegaremos a la conclusión

que la relación con el comitente es de alto riesgo.
RESUMEN
Los inmuebles, en términos económicos, representan una perpetuidad.

Una perpetuidad se valoriza en función de su renta potencial.
Los alquileres se cotizan en función de la renta del negocio. Medida esta en
términos de explotación comercial o de satisfacción de uso.
El valor del inmueble será el resultado de calcular la perpetuidad sobre el
precio del alquiler, utilizando una tasa dada por el mercado.
La diferencia de tasas entre los distintos países se debe a su marco de
seguridad jurídica.
Los sistemas de Amortización se utilizan para el repago de créditos.
En el sistema Francés la cuota es siempre igual y esta orientado a créditos de
consumo y en la comunicación masiva el slogan dice: “saldo en x cuotas
iguales”.
En el sistema Alemán que también es un crédito de consumo, la cuota se
compone de una cifra idéntica en concepto de devolución de capital con mas
intereses sobre saldo deudor. La cuota resultante es decreciente. En la
comunicación masiva el slogan publicitario dirá: “ cuotas de XX $ mas
intereses”.
El sistema Americano, el tomador abona intereses todos los períodos y cancela
el principal o capital al final. Este tipo de créditos de inversión, no tiene
comunicación masiva en los medios, ya que esta orientado a empresas y se
diseña la operatoria a medida de cada negocio.
Todo proyecto de Arquitectura lleva en forma explicita o implícita un proyecto
de inversión.
El cash flow es la radiografía de un cualquier negocio.
Los análisis de Sensibilidad y Punto muerto nos permitirán ver que variables
tienen mas peso en el resultado del negocio.
Los escenarios mostrarán cual es el piso para la perdida, cual el techo para la
ganancia y, por último, cual es el negocio posible o esperable.
Arquitectura: Recomendación Final:
A lo largo de este texto, hemos desarrollado algunos temas de Finanzas,

Economía, Matemática Financiera, Marketing y Arquitectura.
El ejercicio de la Arquitectura es apasionante, existen distintas vías de

ejercerla y todas son válidas.
Bien podemos participar de un estudio o empresa constructora en relación de

dependencia ocupándonos de distintos aspectos de la misma: Proyecto,
Documentación de Obra, Perspectivista, Cadista, Dirección de obra,
Presupuestista o demás opciones.
O podemos ser titular de nuestro propio estudio o empresa.
Para esta última opción, también existen variantes en el ejercicio de la

Arquitectura.

Promover nuestra actividad y esperar que el comitente nos llame para
satisfacer nuestra necesidad, o emprender el desarrollo de inversiones,
teniendo una actitud más proactiva. Esto significa, salir nosotros a la búsqueda
del comitente, a partir de un proyecto concreto.
La tarea no es fácil, para lograr un grupo de 20 inversores, tal vez tengamos

que hablar con 100, cada uno con sus situaciones particulares.
Todos los ejemplos que hemos visto para el desarrollo de los temas de
finanzas, son válidos para cualquier tipo de negocio, no solo de construcción.
El concepto es el mismo si se tratara de una inversión de $10.- o

$10.000.000.-
Así como Juan pego en la heladera un cartelito que decía: Algo tengo que
hacer.
Peguemos en nuestro interior uno que nos recuerde que los inversores buscan
tasas de interés, que si la tasa esta bien calculada y resulta interesante, la
escala del negocio vendrá sola.
Contacto con el Autor

ARQ. JORGE GERSBERG
[email protected]
www.gersberg.com

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Lo primero que hice al comenzar a escribir este Curso, fue formularme

A qué publico quiero llegar?

Qué mensaje quiero transmitir?

Qué voy a contar?

Cómo lo voy a hacer?

Qué elementos ofreceré?

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Palabras finales (pero al inicio):

La economía y la matemática financiera son temas duros de explicar y leer.

Que se diviertan con la novela y que les aproveche la teoría.

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Juan caminaba por Florida, mirando distraídamente la gente pasar.

Cruzan sus mejores miradas. . . .

De repente siente una fuerte vibración que recorre su cuerpo….

Miro al mozo de la Richmond y con un gesto le pidió un cortado.

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Donde el Ahorro es el resultante de:

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