JUICIO DE ARRENDAMIENTO

El Código Civil define el contrato de arrendamiento como

un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,
la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra
o prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce, obra o
servicio un precio determinado. Art. 1915 C. C.

El Estatuto de los juicios especiales del contrato de

arrendamiento se encuentran reglamentados en el Titulo VI,
Libro III del Código de Procedimiento Civil, arts. 588 a 616.
Sin embargo, estas disposiciones han ido perdiendo su campo
de aplicación en razón de distintos cuerpos legales
destinados a contrato a específicos, más bien en razón de la
cosa arrendada. Así tenemos:

1.- El D. L. Nº 964 de 1975, que señala los procedimientos a

que deben sujetarse los conflictos derivados de los contratos
de arrendamiento de bienes raíces urbanos.

2.- La Ley Nº 18.101, modificada por la Ley 19.866 del año

2003. Estas leyes, contienen normas sobre el procedimiento
relativo a bienes raíces urbanos.

Si bien la Ley 18.101 deroga el D. L. 964 sobre

arrendamiento de bienes raíces urbanos, en el art.1º
transitorio, hace aplicable las normas del Decreto Ley a los
contratos anteriores a su entrada en vigencia, el 29 de Enero
de 1982.

En 1975 se dicta el D.L. Nº 964. Luego, en 1982, se

promulga la Ley 18.101. Estos dos cuerpos legales varían el
concepto que anteriormente existía en cuanto a la disminución
de la autonomía de la voluntad. En especial, esta última ley
vela por los intereses del arrendatario, considerando que
existía una escasa oferta y una gran demanda.

Posteriormente, la Ley 19.866 del año 2003, introduce un

concepto diferente en el sentido de orientar su protección,
ahora, hacia el arrendador.

3.- Luego está el Decreto Ley Nº 993, de 1975, que señala los
procedimientos a que deben sujetarse los conflictos a que den
origen los contratos de arrendamiento de predios rústicos.

PROCEDIMIENTOS RELATIVOS AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

a. Desahucio. Art. 588 al 596 C. P. C.

b. Restitución de la cosa arrendada por expiración del tiempo

convenido para la duración del contrato. 604 C. P. C.

1
c. Terminación inmediata del contrato de arrendamiento, en
los casos expresamente señalados por el legislador. 607 al
610 C.P. C.

d. Terminación inmediata del contrato por no pago de rentas.

611 C. P. C.

e. El destinado a atajar el mal uso o deterioro del fundo

arrendado, exigiendo fianza u otra seguridad competente 612
C. P. C.

f. El de terminación del contrato de arriendo de servicios

inmateriales. 613 C.P.C.

g. El destinado a hacer valer el derecho legal de retención

que la ley le otorga al arrendador o arrendatario, según el
caso. 597, 598 y 599 C. P. C.

En la mayoría de estas acciones se aplica el

procedimiento sumario.

Características juicios especiales.

1. Son de competencia de jueces de letras.

2. La cuantía se determina de forma distinta según el juicio

sea de desahucio o restitución de la cosa arrendada o de
reconvención.

3. Son juicios declarativos, especiales y de aplicación

particular.

4. Su tramitación es breve y concentrada.

5. La apelación de las sentencias en que se accede a la

demanda se concede en el solo efecto devolutivo, y el recurso
se tramitara como incidente.

6. Las sentencias que en ellos se pronuncien dejan a salvo a

las partes el ejercicio de las acciones ordinarias a que
tengan derecho.

Luego, a falta de norma especial, el procedimiento

aplicable a los juicios especiales del contrato de
arrendamiento es el procedimiento sumario. Y, la normativa
del Código es la siguiente:

JUICIO DE DESAHUCIO.

Desahucio es sinónimo de comunicación, noticia, luego

aquí es la noticia anticipada de la voluntad de cualquiera de
las partes de poner término al contrato de arrendamiento.

El desahucio tiene lugar: cuando no se ha fijado tiempo

de duración del arriendo, o cuando habiéndose fijado, este

2
tiempo no es determinado por el servicio especial a que se
destina la cosa arrendada o por la costumbre. Art. 1951 C.C.

La regla general es que la anticipación con que debe

darse este aviso se determina por el periodo de tiempo que
regula los pagos. Y puede ser judicial o extrajudicial, según
si se hace o no con intervención de los Tribunales de
Justicia. Art.585 C.P.C. Tratándose del desahucio en los
contratos de arriendo de bienes raíces urbanos, este solo
puede ser judicial.

TRAMITACION

a. Presentada la demanda el juez debe ordenar poner en

conocimiento de la otra parte la voluntad de poner término al
contrato y señalando la fecha en que, a juicio del
demandante, debe entenderse terminado.

b. Se notifica al demandado personalmente o por el Art. 44

del C.P.C. Art. 553. El notificado puede reclamar dentro del
plazo de 10 días.

c. Con la reclamación, el Tribunal cita a las partes a una

audiencia, al quinto día hábil tras la última notificación, a
fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo
conveniente a sus derechos. Art. 589 C.P.C. Esta audiencia es
de contestación, conciliación y prueba. Esta resolución se
notifica por cedula.

d. La audiencia se realiza con la parte que asista y en ella

se rinden todas las pruebas, incluso la testimonial. El plazo
para presentar lista de testigos es hasta las doce del día
anterior al de la audiencia.

Se levanta acta de todo lo obrado en la audiencia y sin

otro tramite, el Tribunal pronuncia sentencia inmediatamente
o a más tardar dentro de tercero día, ya sea acogiendo la
demanda de desahucio y, en consecuencia, ordenando la
restitución de la cosa arrendada dentro de un plazo que
fijara al efecto, o bien desechándola si no aparece fundada o
no resultan probados los hechos invocados. Art. 593

e. En contra de la sentencia definitiva proceden los recursos

de casación en la forma, que no suspende la ejecución de la
sentencia. (Art. 773), apelación en el solo efecto devolutivo
cuando la sentencia ratifica el desahucio, y en ambos efectos
si lo deniega. Procede también casación en el fondo, recurso
de aclaración, rectificación o enmienda.

f. En cuanto a la ejecución de la sentencia definitiva, hay

que distinguir según la clase de bien sobre que versaba el
arrendamiento:

3
* Si se trata de la restitución de un bien mueble, se procede
a la ejecución de acuerdo a las reglas generales, esto es,
mediante el auxilio de la fuerza pública.

* Si se trata de restituir un inmueble, el arrendatario

desahuciado será lanzado, a su costa, previa orden del
Tribunal notificada por cedula. El lanzamiento se hará con
auxilio de fuerza pública, en caso de ser necesario.

RESERVA DE ACCIONES ORDINARIAS: La sentencia definitiva

recaída en estos juicios deja a salvo a las partes, el
ejercicio de las acciones ordinarias que procedan de acuerdo
a la ley. En suma, esta sentencia se cumple y no puede ser
modificada dentro de la gestión judicial en que fue
pronunciada, pero legalmente no hay inconveniente para que
por la vía ordinaria se discuta entre las mismas partes;
constituye, por lo tanto, un ejemplo de cosa juzgada formal.

2. JUICIO DE RESTITUCION DE LA COSA ARRENDADA POR EXPIRACION

DEL TIEMPO DE DURACION DEL ARRIENDO O POR EXTINCION DEL
DERECHO DEL ARRENDADOR. (Art. 1950, 1955 y 1961 C.C.)

Su tramitación es igual al juicio de desahucio, con la

salvedad que en la petitoria se pedirá la restitución de la
cosa arrendada con el correspondiente fundamento, la demanda
se notificara personalmente o por el 44. Una vez notificada,
el demandado tendrá 10 días para oponerse a la restitución,
continuando el juicio del mismo modo que en el caso de
desahucio.

En contra de la sentencia que ordene la restitución

procede recurso de apelación en el solo efecto devolutivo, y
si la deniega procede en ambos efectos. Procede también el
recurso de casación, de acuerdo a las reglas generales, sin
suspender la ejecución de la sentencia recurrida.

3. JUICIO DE TERMINACION DE CONTRATO DE ARRIENDO EN CASOS

EXPRESAMENTE SENALADOS POR EL LEGISLADOR.

En este caso, el fundamento de la petición de

terminación del contrato será el incumplimiento, por parte
del arrendatario, de ciertas obligaciones que le impone el
contrato, siempre que no sea el no pago de rentas. Así, junto
con pedir la terminación del contrato, se pedirá la
restitución de la cosa arrendada. Este procedimiento se
aplica en los casos en que el legislador autoriza
expresamente al arrendador para pedir la terminación
inmediata del arriendo.(Art. 1979 C.C.)

4
 En cuanto al procedimiento, es el mismo que en los casos
anteriores, salvo que el demandado no tiene el plazo de 10
días para oponerse, sino que, presentada la demanda, el
Tribunal citara inmediatamente a las partes a audiencia al
quinto día hábil después de la notificación del demandado, a
fin de que concurran con sus medios de prueba, audiencia que
se lleva a cabo con la parte que asista.

En lo demás, el procedimiento es el mismo, pero en

cuanto a la prueba, el Tribunal, si lo estima necesario,
puede antes de dictar sentencia, nombrar un perito o
practicar una inspección personal. (Art. 607 a 610 C.P.C)

4. JUICIO DE TERMINACION INMEDIATA POR NO PAGO DE LA RENTA.

En cuanto al procedimiento, el Art. 1977 del C.C. y el

Art. 611 del C.P.C dan la pauta a seguir. Así, interpuesta la
demanda, esta se notifica personalmente o por el 44 y, junto
con notificar, el ministro de fe requerirá de pago al
demandado.

La segunda de las reconvenciones se practicará

ocurriendo al tribunal respectivo quien cita a una audiencia
inmediata y se procede con arreglo a las disposiciones
anteriores. En lo demás se observa el mismo procedimiento ya
examinado, procediendo en contra de la sentencia definitiva
los mismos recursos y existiendo reserva de accione
ordinarias.

JUICIOS RELATIVOS A ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

Lo establece la Ley 18.101 modificada por Ley 19.866 de

2003 ambas ubicadas en el apéndice del Código Civil.

La Ley 18.101 regula y norma el contrato de

arrendamiento de bienes raíces urbanos, pero supletoriamente,
en aquello que esta ley no contempla, rige el Código Civil de
los artículos 1915 al 1977.
El Artículo 1° de la Ley define los bienes raíces
urbanos. Excepcionalmente la ley se aplicará a viviendas
ubicadas fuera del radio urbano, siempre que su superficie no
exceda de una hectárea. Los juicios que se tramitaban en
1982 se rigen por el D.L. 964.
Luego, no se aplica a aquellos que establece el art. 2

En cuanto al ámbito temporal de la ley debemos

distinguir:

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 - Contrato arrendamiento predios urbanos celebrados en
cualquier época anterior al 29 de enero de 1982, se rigen en
todo por el D.L. 964
- Contrato arrendamiento bienes raíces urbanos celebrados
entre el 29 de enero de 1982 y el 29 de enero de 1986, rige
la Ley 18101 en su totalidad, incluyéndose los primeros 10
numerales del Artículo transitorio.
- Contratos arrendamiento de bienes raíces urbanos celebrados
a partir del 30 de enero de 1986, rige la Ley 18101 completo
y no se aplican disposiciones del Artículo 2° Transitorio.

Dicha norma, en términos fundamentales se refiere al

monto máximo y a las garantías que puede exigir legítimamente
el arrendador.

La Ley en su espíritu y ante las posibles desigualdades

establece algunos derechos y presunciones, a saber:

1.- El Artículo 19 de esta ley dispone la irrenunciabilidad

de los derechos que le confían al arrendatario.

2.- El artículo 20, dispone que “En los contratos de

arrendamiento regidos por esta ley que no consten por
escrito, se presumirá que la renta será la que declare el
arrendatario.”
El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito,
pero es un contrato consensual y por ende se perfecciona por
el solo consentimiento de las partes. La escrituración se
hace necesaria, pues en los contratos verbales se presume que
la renta es la que señala el arrendatario.
Sin embargo, se puede destruir con prueba suficiente lo
que señale el arrendatario, ya que es una presunción legal.

3.- Tratándose del pago de rentas morosas se rige por lo que

señala el Artículo 21 de la Ley. Reajustes e intereses.

4.- Modalidad en caso de negativa del arrendador a recibir la

renta. La establece el Artículo 23. Depósito en Tesorería.

Según el Art. 24 estas modalidades se aplican a los

subarrendadores y subarrendatarios.

TRIBUNAL COMPETENTE
De acuerdo con el art. 17 corresponde a los jueces de
letras, sin perjuicio de la facultad de los jueces de policía
local donde no hay juzgado de letras para conocer de aquellos
cuya cuantía sea inferior a $3.000.
Por cuantía, tendremos que estarnos a lo que establece
el Art. 125 del COT y en cuanto al fuero al Art. 133.
Tratándose de competencia relativa, hay que distinguir
entre pretensión mueble y pretensión inmueble.
En el caso particular del juicio por desahucio, hablamos
de pretensión inmueble y nos remitimos al Artículo 135º
C.O.T. “Si la acción entablada fuere inmueble, será
competente para conocer del juicio el juez del lugar que las

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partes hayan estipulado en la respectiva convención. A falta
de estipulación será competente, a elección del demandante:
1º El juez del lugar donde se contrajo la obligación; o
2º El del lugar donde se encontrare la especie reclamada.
Si el inmueble o inmuebles que son objeto de la acción
estuvieren situados en distintos territorios
jurisdiccionales, será competente cualquiera de los jueces en
cuya comuna o agrupación de comunas estuvieren situados.”
En el procedimiento de terminación de contrato por falta
de pago de la renta pueden existir 2 tipos de pretensiones:
a) El pago de la renta (mueble)
b) La restitución del inmueble
Se aplica en este caso, lo del Artículo 137º C.O.T. “Si
una misma acción tuviere por objeto reclamar cosas muebles e
inmuebles, será juez competente el del lugar en que
estuvieren situados los inmuebles.
Esta regla es aplicable a los casos en que se entablen
conjuntamente dos o más acciones, con tal que una de ellas
por lo menos sea inmueble.”
Lo anterior es sin perjuicio de la prórroga.
De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga
interés, se aplica lo dispuesto en el Artículo 18 de la Ley
18101 y Artículo 48 del C.O.T.

Tramitación o Procedimiento
Disposiciones generales (art.8)
Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente
en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al
tiempo de interponerse la demanda, no sea superior a 4 UTM.
Artículo 8º Nº 10 de la Ley 18101.

Normativa especial
1º El procedimiento es verbal, pero las partes podrán, si
quieren, presentar minutas escritas en donde consten los
hechos y las peticiones formuladas. (nº1)
2º Deducida la demanda, el tribunal citará a audiencia del
quinto día hábil después de la última notificación.(nº1)
3º La notificación de la demanda se efectuará conforme a las
normas del Artículo 553 inciso primero C.P.C. (nº2)
En el caso del juicio de arrendamiento se presumirá como
domicilio del demandado el que corresponda al inmueble
arrendado.
4º En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de
que pretende valerse la demandante sólo podrán concurrir
hasta 4 testigos por cada parte. La lista de testigos que
presente el actor deberá acompañarse a la demanda. La del
demandado, hasta antes de las 12 horas del día que precede a
la audiencia. (nº3)
5º La audiencia tendrá lugar con solo la parte que asista. Se
iniciará con la relación verbal de la demanda. (nº4)
Prosiguiendo con la contestación verbal del demandado.
Una vez contestada la demanda, acto seguido y
obligatoriamente se procederá al llamado a conciliación.
6º En caso que no se produzca avenimiento, el Juez establece
los puntos sustantivos pertinentes y controvertidos que deben

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ser acreditados, procediendo de inmediato a la rendición de
la prueba ofrecida en la demanda y en la contestación.(nº6)
7º Si el tribunal no estimare que existen puntos
sustanciales, pertinentes y controvertidos, citará a las
partes a oír sentencia. (nº6)
8º En la contestación de la demanda, el demandado puede
reconvenir al actor. En el mismo acto debe dar cuenta de los
medios de prueba que sustentan su contestación.
De la reconvención se da traslado a la demandante, la
cual tiene 2 opciones:
a) Contestar de inmediato
b) Puede reservar la contestación para una audiencia.
Contestada la demanda la reconvención, según sea el caso,
procede obligatoriamente la conciliación. (nº5)
9º Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la
demandante podrá solicitar que se cite a las partes a una
nueva audiencia, dentro de los 5 días siguientes. El objeto
de esta nueva audiencia es proceder a la contestación de la
demanda reconvencional y a la excepción de la prueba que se
ofrezca. Vale decir, que podrán haber nuevas pruebas
diferentes a las presentadas en la demanda, que se deberán
presentar en la oportunidad de contestación de la demanda
reconvencional. (nº 6 inc.3)
10º Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a la
audiencia referida. En ella se estará a lo dispuesto en los
puntos 6º y 7º señalados anteriormente.
11º La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana
crítica. (nº7)
12º La prueba testimonial no se podrá rendir ante tribunal
diverso de aquel que conoce de la causa. (nº7)
13º Concluida la resolución de la prueba, las partes serán
citadas a oír sentencia. (nº7)
14º Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la
misma audiencia, conjuntamente con el juicio principal, sin
paralizar el curso de esta. (nº8)
15º La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción
deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre estos, cuando
sean incompatibles con aquellos.
16º Sólo son apelables las sentencias definitivas de primera
instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o
hagan imposible su continuación. (nº9) Y las apelaciones se
concederán en el solo efecto devolutivo. Tendrán preferencia
para su vista y fallo. Durante su tramitación no se podrá
conceder orden de no innovar.
17.- Sobre las indemnizaciones Reclamadas por el Arrendatario
y el Derecho de Retención, según el Art. 9º su reclamo habrá
de interponerse en la audiencia misma.

Derecho de Retención del Acreedor

Según el Art. 23 bis, es aplicable lo dispuesto en el
Art. 1942 del Código Civil en orden a que el arrendatario es
obligado al pago del precio o renta. Y el arrendador, para
seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga
derecho, podrá retener todos los frutos existentes de la cosa
arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la
haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren;

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y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba
contraria.” Art. 598 CPC.

Medios Probatorios del Artículo 15 de la Ley 18101

El Art. 15 establece una norma especial. Analizar. El
Tribunal de oficio o a petición de parte, podrá decretar los
medios probatorios que estime pertinente.

Cumplimiento de las Resoluciones

De acuerdo con el Art. 13 “El cumplimiento de las
resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere
este Título se regirá por las reglas generales. Sin embargo,
cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicará
lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento
Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el
juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo
en casos graves y calificados, por un plazo no superior a
treinta días.
Luego, se regirá por las reglas generales, Artículo 231
y siguientes del C.P.C. (Cumplimiento incidental del fallo o
juicio ejecutivo). Y cuando se ordene la entrega de un
inmueble se aplica lo del Artículo 595 del C.P.C., esto es
con lanzamiento.

Notificación a empresas de servicios

El Arrendador está facultado para notificar la demanda a
empresas de servicio en general. Según el Art. 14, en los
juicios a que se refiere este Título en que se solicite la
entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la
demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica
o agua potable, y en tal caso el demandado será el único
responsable de los consumos mientras dure la ocupación del
inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las
empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del
domicilio del deudor.”

Tipología de estos Juicios y particularidades.

- La ley contempla 3 procedimientos en la especie:

1. Juicio de Desahucio
2. Juicio sobre restitución de propiedad arrendada
3. Juicio terminación del contrato de arrendamiento por no
pago de rentas Artículo 7º y siguiente de la Ley 18101.

JUICIO DE DESAHUCIO
ARTICULO 1951º C.C. “Si no se ha fijado tiempo para la
duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por
el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por
la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar
sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo
anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida de
tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día,
semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de
una semana, de un mes.

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 El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el
próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al
arrendamiento de inmueble, de que se trata en los párrafos 5
y 6 de este título.”
En este juicio hay que tener presente lo del Artículo 3º
y 5º de la Ley 18101.
Según el Art. 3 “A los contratos en que el plazo del
arrendamiento se haya pactado mes a mes y a los de duración
Indefinida el arrendador sólo podrá ponerles término mediante
desahucio judicial.
En los casos a que se refiere el inciso anterior, el
plazo de desahucio será de dos meses, contado desde la
notificación de la demanda, y se aumentará en un mes por cada
año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble.
Pero, dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en
total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz
antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en
tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento
sólo hasta el día de la restitución.”
Luego, según el Art. 4: “En los contratos de plazo fijo
que no exceda de un año, el arrendador sólo podrá solicitar
judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento,
el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses,
contados desde la notificación de la demanda.
En los casos a que se refiere este artículo el
arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el
plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta
de arrendamiento hasta el día en que aquella se efectúe.”
La Ley distingue entre contratos pactados a términos
indefinidos (artículo 3º) y fijos (artículo 4º)

TERMINO INDEFINIDO.- Artículo 3º.-

- El desahucio dado por el arrendador sólo podrá darse
judicialmente o notificación personal efectuada por notario.
- Plazo dos meses contados desde su notificación, con aumento
de un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere
ocupado el inmueble.
- Total plazo máximo de desahucio es de 6 meses.
- El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz
antes de expirar el plazo, pero estará obligado a pagar la
renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.

CONTRATO TÉRMINO FIJO. Artículo 4º.-

- Contratos de plazo fijo menor de 1 año.
- El desahucio se efectuará sólo judicialmente y el plazo de
desahucio será de dos meses sin aumento.- (Contrato plazo
fijó menor de un año).-
- A lo contratos de plazo fijó mayor de un año la ley no lo
dice, los tribunales le aplican los 2 meses.-

JUICIOS DE RESTITUCIÓN
Art. 6° de la ley 18.101.-
En cuanto a su inciso 1º, causales por las cuales procede.
- Expiración del tiempo estipulado para su duración.-

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- Extinción del derecho de arrendador.
- Por cualquier otra causa (amplio)
- El arrendatario continuará obligado a pagar renta de
arrendamiento o los gastos comunes hasta que efectué la
restitución del inmueble.
- Caso del arrendatario que abandona el inmueble sin
restituir al arrendador.

JUICIO DE TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR NO

PAGO DE RENTAS.
Ley 18.101 artículos 10 inciso 1º, artículo 1977 del Código
Civil, artículo 125 del Código Orgánico de Tribunales.
Al momento de la notificación se práctica la primera
reconvención de pago y la segunda se práctica en la audiencia
decretada de contestación de la demanda.
Basta que el arrendatario deje de pagar un mes la renta
para que el arrendador ejecute esta pretensión.-
En la audiencia el demandante junto con ratificar la
demanda, solicitará se practique la segunda reconvención.-
Artículo 10, inciso 1°: “Cuando la terminación de arriendo se
pide por falta de pago de renta, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 1977º del Código Civil la segunda de
las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se
practicará en la audiencia de contestación de la demanda.
Artículo 1977 Código Civil: “La mora de un periodo completo
en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después
de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos
cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si
no se presta seguridad competente de que se verificará el
pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta
días”.

ACTITUDES DEL DEMANDADO.-

1º Pagar las rentas insolutas. Con lo que el juicio termina
ipso facto.
2º Puede contestar la demanda.-
En el comparendo o audiencia de 5º día, debe solicitar que se
tenga por practicada la segunda reconvención esté o no el
demandado, el cuál queda perfectamente emplazado sea en forma
ficta, sea en forma real.-
Artículo 10º inciso 2º y 3º de la Ley 18.101.-
Inciso 2°: Al ejercitarse la acción aludida en el inciso
precedente podrán deducirse también, conjuntamente la de
cobro de las rentas insolutas en que aquélla se funde y las
de pago de consumos de luz, energía eléctrica, gas, agua
potable y de riego; gasto por servicios comunes y de otras
prestaciones análogas que se adeuden.”
Inciso 3°: “Demandadas esas prestaciones, se entenderán
comprendidas en la acción las de igual naturaleza a las
reclamada que se devenguen durante la tramitación del juicio
y hasta que la restitución o el pago se efectúe”.
Es especialmente aplicable a este juicio lo dispuesto en
el artículo 14 de la ley 18.101.- “En los juicios a que se
refiere este título en que se solicite la entrega del
inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a
las empresas que suministren gas, energía eléctrica o agua

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potable, y en tal caso el demandado será el único responsable
de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por
él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no
podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del
deudor.”
Notificación a empresas de suministros, para que gastos
sean de cobro del deudor. Se trata de una medida protectora.
Esta norma libera al arrendador de los consumos que se
efectúan conforme al artículo 14 de la ley 18.101.-
En la práctica tanto los tribunales como las entidades
han entendido que sólo basta un oficio, se pueden sin embargo
notificar personalmente a las empresas.
El Artículo 13º Ley 18.101, señala: “El cumplimiento de
las resoluciones que se dicten en los juicios a que se
refiere este título se regirá por las reglas generales. Sin
embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se
aplicará lo prescrito en el artículo 595 del C.P.C.
En estos juicios y en los de comodato precario, el juez
de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en
casos graves y calificados, por un plazo no superior a seis
meses.”
Luego, el Art. 595 del Código de Procedimiento Civil.
“Si ratificado el desahucio, llega el día señalado para la
restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca
arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden
del tribunal notificada en el forma prescrita por el artículo
48.”
El lanzamiento es la expulsión material de un individuo
conjuntamente con todos sus bienes o especies de un inmueble.
Es necesario que el lanzamiento se solicite para que se
verifique con auxilio de la fuerza pública, con facultades de
allanamiento y descerrajamiento, para el caso que el
demandado se oponga.
La notificación por cédula es previa a la práctica del
lanzamiento.
En la práctica cuando se solicita fuerza pública para el
lanzamiento el juez, lo decreta como se pide en caso de
oposición. Esta resolución se notifica al tiempo que el
receptor constata la oposición ya sea porque una persona del
domicilio se opuso a la diligencia ya sea porque se vio
imposibilitado de entrar por oposición de puerta cerrada ya
que como no tiene facultades todavía no puede ingresar
libremente al inmueble.
Verificado lo anterior y ante el incumplimiento se
solicita ahora derechamente se proceda al lanzamiento con
fuerza pública con facultades de allanar y descerrajar.-
El juez a petición del demando y por causas justificadas
puede suspender hasta por 30 días. Artículo 13º.
La sentencia puede ordenar la restitución del inmueble o
también el pago de rentas y gastos insolutos.-
En lo que respecta el pago de los gastos y rentas, la
sentencia se ejecutará ejecutiva o incidentalmente conforme
al artículo 231 Código de Procedimiento Civil y siguientes.
La suspensión del lanzamiento de inmediato genera un
incidente de previo y especial pronunciamiento.-

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Situación de los Subarrendatarios.- Art. 1977 C.C.-
Artículo 5, 11, 12 y 24, Ley 18.101.-
- Artículo 5°: “En los contratos de arrendamiento de
inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior
a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del
arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario,
en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato
sin la obligación de pagar la renta por el periodo que
falte”.
- Artículo 11: “Para que a los subarrendatarios les sean
oponibles lo obrado y la sentencia recaída en los juicios de
desahucio, de restitución o de terminación del arrendamiento
por falta de pago de la renta seguidos contra el
arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán
haberse apersonado a la causa.
Con tal fin en dichos juicios el ministro de fe, en el
acto de notificación personal de la demanda, requerirá de
juramento al demandado acerca de la existencia o no de
subarrendatarios y, en caso afirmativo, de su nombre. El
ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la
notificación a una persona adulta ocupante del inmueble.
Si la demandada no hubiere sido notificada
personalmente, el mismo requerimiento lo deberá hacer el
tribunal en la audiencia respetiva de contestación, si
concurriere el demandado, y en caso afirmativo, se suspenderá
ésta, se ordenará notificar a los subarrendatarios y se
citará a una nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez
practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los
subarrendatarios se hayan apersonado a la causa.”
- Artículo 12°: “En los juicios de terminación del
arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra
un subarrendador, los subarrendatarios podrán pagar al
demandante, antes de la dictación de la sentencia de primera
instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si así
lo hicieren, enervarán de este modo la acción y tendrán
derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con
más el interés corriente a contar de su pago, o a imputarlas
a las rentas más inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las
indemnizaciones que corresponda.”

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS

Se aplica el procedimiento sumario (especial).
Antecedentes D.L. 993 del año 1975. Tiene varias
modificaciones. Este decreto se aplica tanto al arrendamiento
de predios rústicos como a las medierías y aparcerías y otras
formas de contratación con terceros. Artículo 12 D.L. 993.-
Concepto.-

DIFERENCIA DEL PROCEDIMIENTO SUMARIO.-

PREDIO RUSTICO: Todo inmueble susceptible de uso agrícola
ganadero o forestal, comprendido en zonas rurales o urbanas
Ley 18.101 Artículo 2 inciso N°1.
Contrariamente el arrendatario de predios rústicos
ubicados en zonas urbanas y con cabida inferior a una

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hectárea se regulara conforme a la ley de arrendamiento de
predios urbanos.

Tribunal competente.
Predios Rurales: desde el punto de vista de la competencia
relativa el artículo 2° de esta ley hace una importante
modificación a la regla general. Artículo 135 del Código
Orgánico de Tribunales. (Juez de letras en lo civil en la
comuna en que esta ubicado el inmueble, o el de cualquiera de
las comunas si el inmueble estuviera ubicado en más de una).
Inciso 2° D.L. 993.-

Este DL. Somete estos juicios al procedimiento Sumario.

Con excepción de la reconvención artículo 11 D.L. 993
Primero: notificación de la demanda y primera reconvención de
pago.
Segundo: tribunal cita a una audiencia.
Tercero: audiencia es para un día hábil y en esta audiencia
el demandante tiene que solicitar que se practique la segunda
reconvención de pago del artículo 1977 del Código Civil.-
Se puede pedir aumento artículo 683 del Código de
Procedimiento Civil. Con aumento que corresponda artículo 259
del Código de Procedimiento Civil.

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