Compra-venta de inmuebles

 
La compra y venta de bienes inmuebles está regulado en el título V del Código Civil.
Según el artículo 27 de la Ley de Derecho Internacional Privado, la ley venezolana aplica cuando los bienes se encuentran situados en Venezuela.
Según el derecho venezolano no puede existir contrato de compraventa entre marido y mujer, ni entre los padres y los hijos, cuando los hijos poseen bienes.

Generalmente, la venta de un inmueble se realiza en dos etapas:

 Opción de compra-venta. Firmar una opción de compra-venta es un uso común en Venezuela, más no obligatorio. En este documento se establecen
las condiciones de la futura venta: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto
de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.
 Firma y presentación al Registro Inmobiliario para su protocolización del contrato de compra-venta.

Para la protocolización ante el Registro Inmobiliario de la ubicación del inmueble se requiere presentar:
 Documento de venta redactado y visado por abogado.
 Copia de la Cédula de Identidad de los otorgantes.
 Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes.
 En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la
Cédula de Identidad del representante legal.
 Ficha Catastral (Si la Cuenta está a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
 Solvencia del Derecho de Frente.
 Solvencia de Agua del inmueble (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
 Registro de Vivienda Principal. En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio
de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la Tesorería
Nacional. Se debe exigir la Certificación de Pago.
 Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
 Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.

Se le recomienda:
Al propietario que una vez tomada la decisión de vender y comience con la tramitación de la documentación necesaria para protocolizar.
Al comprador que antes de suscribir la opción de compra-venta, que compruebe ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente al documento de venta,
que el inmueble esté libre de gravamen (embargo, prohibición de enajenar y gravar).
Existen requisitos especiales cuando un copropietario ha fallecido, en caso de divorcio o cuando el inmueble pertenezca a un menor o cuando se actúa por
poder:
  Si ha fallecido alguno de los propietarios del inmueble, los coherederos deberán presentar la declaración sucesoral y la correspondiente solvencia
sucesoral.
  En caso de divorcio cuando las partes no estén de acuerdo en vender de mutuo acuerdo debe presentar el vendedor constancia de la liquidación de la
comunidad de gananciales y adjudicación del referido bien.
  Cuando inmuebles están en posesión de menores se necesita la autoridad previa de un Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente.
  Cuando se actúa mediante poder, el mismo debe ser registrado y no sólo notariado

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

"La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido
hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio".

La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles, de modo
que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores.

En materia inmobiliaria, la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio; pero en materia mobiliaria, la protección legal del
vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito.

La reserva de dominio, al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros, asegura al vendedor una garantía que le permite
vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva, ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de
pérdida del precio.

Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al
comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes.

Modelo Venta con Reserva Dominio Vehículo

Entre --, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No --, quien en lo adelante se denominará EL VENDEDOR, por una parte, y por la otra la
ciudadana --, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. --, quien en lo sucesivo se denominará LA COMPRADORA, se ha convenido en
celebrar el presente contrato de VENTA CON RESERVA DE DOMINIO, el cual se regirá por las siguientes cláusulas:

PRIMERA: EL VENDEDOR vende con reserva de dominio a LA COMPRADORA un vehículo automotor de su exclusiva propiedad que posee las siguientes características: marca --,
modelo -- --, color --, placa --, serial de carrocería: --, serial de motor: --, clase: --, tipo: --, uso: --, año: --. El vehículo objeto de esta venta me pertenece según se evidencia de
documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de --, en fecha -- (--) de -- de --, anotado bajo el número --, Tomo -- de los libros de autenticaciones
llevados por ante esa Notaría.

SEGUNDA: El precio pactado para esta venta es por la cantidad de -- -- BOLIVARES (Bs. --,oo), de los cuales LA COMPRADORA, mediante este documento se compromete a
cancelar dentro del término de veinticuatro (24) meses, mediante la cancelación de veinte (20) cuotas pagaderas mensualmente y de forma consecutivas, las primeras
diecinueve (19) cuotas por un monto de -- (Bs. --,oo), y la última cuota por un monto de -- (Bs. --,oo), contadas a partir del -- hasta el --. Además se establece la cancelación de
tres (03) cuotas especiales pagaderas, por la cantidad de -- (Bs. --,oo) los días --, -- y --. Igualmente se establecen cuatro (04) cuotas especiales por la cantidad de -- (Bs. --,oo)
pagaderas los días --, --, -- y --. TERCERA: LA COMPRADORA declara que recibe el vehiculo que por medio de este documento se vende en perfecto estado de funcionamiento, y
se obliga a mantenerlo en ese mismo buen estado hasta tanto se haya cancelado la última cuota de su precio.

CUARTA: Durante la vigencia de este contrato, LA COMPRADORA no podrá ceder ni traspasar el vehículo vendido ni aún darlo en comodato a terceras personas sin la previa
autorización dada por escrito a EL VENDEDOR.

QUINTA: La falta de pago de cualquiera de las cuotas dará derecho a EL VENDEDOR a considerar la obligación de plazo vencida y exigir el pago inmediato de las cuotas que
faltaren por vencerse, o considerar resuelto este contrato de pleno derecho, y exigir la devolución del vehículo objeto de esta negociación, en relación a las cuotas que LA
COMPRADORA haya cancelado EL VENDEDOR podrá retenerlas como compensación por el uso del vehículo por parte de LA COMPRADORA. En cualquier caso serán por cuenta
de LA COMPRADORA todos los gastos judiciales y extrajudiciales que ocasionen su incumplimiento.

SEXTA: EL VENDEDOR igualmente podrá dar por resuelto el presente contrato y tomar posesión del vehículo en cualquier momento, quedando autorizada por LA COMPRADORA
para ello, en caso que LA COMPRADORA, se atrase en el pago de dos (02) o mas cuotas y/o se incumplan con cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato.

SÉPTIMA: Será por cuenta de LA COMPRADORA todas las reparaciones, sean mayores y/o menores que requiera el vehículo, así como el mantenimiento continuo y periódico
del mismo para conservarlo en óptimo estado funcional.

OCTAVA: Será por cuenta de LA COMPRADORA, aquellos daños que el vehículo pueda causar a cualquier tercero, así como todo tipo de daños imputable a quien lo causare
relacionado con el vehículo, de conformidad con nuestra normativa legal vigente, por lo tanto, asume LA COMPRADORA, todas las responsabilidades civiles, penales, y/o
administrativas, a que hubiere lugar. Igualmente, se obliga mediante este documento LA COMPRADORA, a contratar los servicios de una compañía aseguradora que resguarde
la integridad total del vehículo, tales como seguro por colisión, parcial y/o total, perdida por robo y hurto; igualmente debe abarcar la póliza contratada, seguro de la o las
personas autorizadas para conducirlo y el daño que pudiera causarse a terceras personas o bienes que pertenezcan a terceros. En todo caso los términos explanados en esta
cláusula son meramente a título enunciativo y nunca debe considerarse taxativo.

NOVENA: EL VENDEDOR podrá inspeccionar el vehículo cuantas veces considere pertinente, a fin de constatar su buen estado y condiciones de funcionamiento. Para tales
efectos se señala la dirección de LA COMPRADORA: ------.

Se compromete mediante este documento LA COMPRADORA, que en caso de cambiar de domicilio deberá obligatoriamente informarlo con suficiente anticipación a EL
VENDEDOR, a los fines de conocer su nueva ubicación.

DÉCIMA: Para todos los efectos emanados del presente contrato las partes eligen como domicilio la ciudad de --, a la jurisdicción de cuyos Tribunales y Órganos Administrativos
declaran someterse.

En --, a la fecha de su presentación.

EL VENDEDOR LA COMPRADORA

Venta con pacto de retracto.

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo
estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado mas los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así
lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.

Fundamento Legal.

En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este titulo y de las comunes a todas
las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.”

Modelo Documento Venta con Pacto Retracto

Documento Venta con Pacto Retracto

Yo _______, (identificarlo), por medio del presente Documento declaro:

Que reservándome el derecho de Retracto por el término de ___ años contados a partir de la fecha de Registro del presente Documento, y con las modalidades que se
expresarán más adelante, doy en venta a la señora de ___, (identificarla), un apartamento de mi exclusiva propiedad, distinguido con el No ___ que forma parte del Edificio
_______ ubicado en este Edificio en la Urbanización _______, Jurisdicción _______. La superficie del apartamento que vendo es de _______ metros cuadrados ( mts2),
siendo sus linderos y medidas los siguientes: (copiar del Documento de Propiedad), dicho apartamento me pertenece por compra que del mismo hice al propietario del Edificio,
Sr. _______ (identificarlo), según consta de Documento protocolizado en la Oficina Subalterna , bajo el No ___, folio ___, Tomo ___, Protocolo ___, fecha ___, estando
libre de todo gravamen y no adeudando nada por concepto de Impuestos Nacionales ni Municipales, y por ningún otro concepto. El precio de esta venta es la cantidad de
_______ bolívares (Bs. ), la cual recibo de comprador en este acto, en dinero efectivo y a mi entera y cabal satisfacción. Con el otorgamiento de este Docu mento, transfiero al
comprador la propiedad del Inmueble vendido, reservándome el mencionado, derecho de retracto por el citado término, durante el cual tendrá derecho a recuperar el
apartamento vendido, previa la restitución del precio de esta venta, conforme a lo estipulado en el Artículo 1534 del Código Civil vigente y el reembolso de los gas tos
pormenorizados en el Artículo 1544 ejusdem. Y yo _______ arriba (identificado), declaro: Que acepto la venta que se me hace por el pre sente Documento, estando
perfectamente y en un todo de acuerdo con el Retracto convencional que por el término de ___ años y a partir de la fecha de la protocolización de esta Escritura se ha
reservado el vendedor, Sr. _______ (Lugar y fecha).

Firmas.

Modelo Venta Inmueble con Pacto Retracto

Venta Inmueble con Pacto Retracto

ARTICULOS 1.534 y 1.544

DEL CODIGO CIVIL VIGENTE

Yo __________¸ de nacionalidad __________¸ mayor de edad, de este domicilio de profesión __________¸ de estado civil __________¸ y titular de la Cédula de Identidad No
__________¸ por medio del presente documento declaro: Que doy en venta, con las modalidades que se indican en este documento, al ciudadano __________¸ quien
también es mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad __________¸ de profesión __________¸ de estado ci vil __________¸ y con Cédula de Identidad No
__________¸ una casa-quinta de mi propiedad de nombre __________¸ ubicada en esta ciudad __________¸ en la Urbanización __________¸ Jurisdicción __________¸ Avenida
__________¸ y cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte ; Sur Este y Oeste Este inmueble que vendo por medio de este documento me pertenece por
compra que del mismo hice, según consta de la escritura protocolizada en la Oficina __________¸ bajo el No. __, folio ___, Tomo __, Protocolo ___, en fecha _______ se
encuentra libre de todo gravamen y nada adeuda por concepto de impuestos nacionales o Municipales. Con el otorgamiento de esta escritura, hago al comprador la tradición
legal de la propiedad del inmueble vendido, reservándome el retracto convencional por el término de ___ años a contar de la fe cha de autenticación de este documento,
durante cuyo termino tendrá derecho a recuperar el inmueble objeto de este contrato de compra venta, previa restitución del precio de venta estipulado, en cumpli miento del
contenido del artículo 1.534 del Código Civil Vicente. y el reembolso de los gastos expresados en el artículo 1.544 ejusdem. El precio de esta venta es la cantidad de
__________¸ bolívares (Bs. ) los cuales declaro recibir en este acto del comprador, en dinero efectivo, en moneda de curso legal y a mi entera y cabal satisfacción. Y. yo
__________¸ arriba identificado, declaro: Que acepto la venta que se me hace en este documento expresando aceptar el retracto convencional por el término de ____ años,
que a contar de la autenticación de este documento, se ha reservado el vendedor, ciudadano Ciudad y fecha.

NOTA: Artículo 1.534 y 1.544 del Código Civil Vigente.

Artículo 1.534 del Código Civil. El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el
reembolso de los gastos que se expresan en el articulo 1.544. Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.

Artículo 1.544 ejusdem. El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la
venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en
posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones. El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le
haya impuesto al comprador.

MODELO CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA – VENTA : Nosotros ________________________________________________, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, de
estado civil_________, titulares de las Cédulas de Identidad números V-_________ y V-_________, respectivamente, por medio del presente documento declaramos: Que
damos en venta Pura y Simple, Perfecta e Irrevocable a la ciudadana ___________________________________, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera,
abogada, titular de la Cédula de Identidad número V-____________________, un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número ___________________, situado
en la tercera planta del __________ denominado ______________, ubicado en la ciudad de Caracas, en la Jurisdicción de la Parroquia _______________________, en las
esquinas de __________________________, de esta ciudad, antes __________; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, tanto del apartamento como los del
mencionado edificio, constan en el respectivo Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del ______________________________________________y
se dan aquí por reproducidos. El inmueble vendido tiene una superficie aproximada de ______________________________________________; y sus linderos son: al NORTE:
___________________________; al SUR: _____________________; al ESTE:_________________________________________; y al OESTE: _______________________; le
corresponde igualmente un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el número _______, ubicado en la Planta ___________ del Sótano del Edificio, todo lo cual se
desprende de Documento debidamente otorgado por ante la Oficina Subalterna del ____________________________. Esta venta se hace bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal tanto en la Vigente Ley sobre la materia como en el Documento de Condominio. Como consecuencia del régimen de propiedad aludido corresponde al inmueble
vendido una participación de ___________________%, sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de Propietarios. Dicho Inmueble está libre de todo gravamen,
nada adeuda por concepto de impuestos, tasas o contribuciones, ni por ningún otro concepto y nos pertenece según se evidencia de documento registrado ante la Oficina
Subalterna del ________________________________________. El precio de esta venta es la cantidad de _____________________________________, discriminados así: La
cantidad de __________________________________________ que fueron entregados con la firma del Contrato de Opción de Compra-Venta y el cual es compensado con la
protocolización en la venta definitiva y la cantidad de ___________________________________, que son entregados en este acto y el cual recibimos a nuestra entera
satisfacción. Hacemos la tradición legal y nos obligamos al saneamiento de ley. Y yo, ________________________ anteriormente identificada acepto la venta que aquí se me
hacen los términos antes expuestos. En ___________ a la fecha de su Protocolización. VENDEDOR COMPRADOR

MODELO COMPRAVENTA DE UN VEHÍCULO

Venta de bien mueble

Yo, YONNY ALEXANDER VIVAS, venezolano, soltero mayor de edad, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, , titular de la cédula de identidad Nro. V-10.165.201 y
civilmente hábil, por medio del presente documento, declaro: Que doy en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano OLGER ALEXIS VILLAMIZAR SANCHEZ,
venezolano, mayor de edad, soltero, del mismo domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-20.627.499 y civilmente hábil. Un vehículo automotor de las siguientes
características: PLACA: XHR278, MODELO: UNO, CLASE: AUTOMOVIL , MARCA: FIAT, AÑO: 1987, SERIAL DE CARROCERIA: 134171, COLOR: GRIS, TIPO: COUPE, SERIAL DEL
MOTOR: 2455311, USO: PARTICULAR. NRO DE PTOS: 5, NRO DE EJES: 2, TARA: 1100, SERVICIO: PRIVADO; Lo que aquí vendo me pertenece según consta en CERTIFICADO DE
REGISTRO DE VEHICULO NRO. 28789800, 134171-2-2 Nº DE AUTORIZACION 9153T098445, de fecha 15 de Diciembre de 2009. El precio de la venta la hemos convenido en la
cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), que declaro recibidos de manos del comprador a mi entera y cabal satisfacción. Con el otorgamiento del presente
Instrumento le traspaso al comprador el pleno derecho de propiedad, posesión y dominio de lo aquí descrito y vendido, libre de gravamen, obligándome al saneamiento y la
tradición de Ley. Y yo, OLGER ALEXIS VILLAMIZAR SANCHEZ, ya plenamente identificada en el cuerpo de este instrumento, declaro: Que acepto la venta que se me hace en los
términos y condiciones expuestas. Asi lo decimos y firmamos por vía de autenticación, hoy a la fecha de su presentación.