UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA,

CENTRO UNIVERSITARIO DE ZACAPA.

LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

LICENCIADA DORA LEMUS
DERECHO REGISTRAL

SISTEMAS REGISTRALES

GRUPO No. 1:
HELEN MARTA MARÍA CABRERA CASTILLO
CINDY EVANELY SOSA CORDÓN
GERLYN OVIDIO RAMÍREZ NAVAS

ZACAPA, 19 DE MARZO DE 2020.

 INTRODUCCIÓN

Es fundamental el estudio y análisis de los Sistemas Registrales, la forma

en que se conciben y se llevan los Registros Públicos, éstos sistemas deben
procurar ser eficientes, de acuerdo a la realidad de cada Estado, pero siempre
buscando la certeza y seguridad jurídica de buena fe, tomando en cuenta que el
tema de la propiedad, la calificación registral y la publicidad de lo inscrito es
valioso para los Registros Públicos. Es importante conocer la estructura de
organización administrativa de los Registros Públicos en los cuales encontramos
los dos más importantes que son la organización difusa estableciendo que cada
registro funciona con su propio ministerio y el segundo que gira a través de una
estructura administrativa común.

Asimismo, se debe realizar un estudio de Derecho Comparado de los

Sistemas Registrales existentes en el mundo, detallando sus características
propias. Los Sistemas Registrales son las formas en las que un registro público
funciona, la manera en la que se organiza y las normas bajo las cuales opera. En
Guatemala los diferentes sistemas jurídicos registrales empleados para regular y
organizar el funcionamiento de los registros públicos tienen conexión con el
sistema español, por medio del cual se transcriben los documentos en su parte
esencial, aunque existen diferentes sistemas que pueden ser empleados.
 SISTEMAS REGISTRALES

Se ha denominado “Sistemas Registrales” a la forma en que se conciben y

se llevan los registros públicos, y en países más desarrollados en esta temática,
los sistemas registrales se clasifican atendiendo a los efectos que produce lo
inscrito a terceros e interpartes.

Sin embargo nos ha parecido interesante iniciar este tema planteando lo

posibilidad en que un país se haya decidido que en lo que respecta a ciertos
hechos, actos, negocios o contratos que no se publiciten a través de los Registros
Públicos o simplemente no exista un Sistema de Registro como tal, sino una
costumbre o protección diferente frente a la tradicional forma de verlo en
Guatemala.

A. UN SISTEMA SIN REGISTROS PÚBLICOS

 IDENTIDAD DE LAS PERSONAS

En lo que respecta al sistema para identificar a las personas, la cultura

tradicional guatemalteca ha sido la que encontramos en nuestro Código Civil, de
gran tradición, en la Ley de Cédulas de Vecindad y actualmente en la Ley del
Registro Nacional de las Personas (RENAP) tan conocido y hoy en día tan
discutido.

En términos generales los guatemaltecos y latinoamericanos nos hemos

identificado con un documento de identidad, con la certificación de la partida de
nacimiento para el caso de menores de edad y aún para los mayores de edad,
para acreditar el estado civil de las personas, entendido éste en sentido lato.

Sin embargo, existe un país en el que ha sido noticia los últimos dos años la
obligatoriedad impuesta por el gobierno en relación a tender un Documento o
Carnet de Identidad. Efectivamente en el año 2008 en el Reino Unido no hacía
falta tener el Carnet de Identidad, salvo que se tuviera interés en tener un
pasaporte, lo cual no era muy común, pues libremente se podía transitar por la
Unión Europea sin pasaporte, lo que para algunos era suficiente.
 Sin embargo, ha sido todo un acontecimiento, ya que desde 1,952 y en
período único surgido a partir de 1,939 nunca antes y nunca después se implantó
esta medida, que para algunos tiene su justificación especialmente por el tema del
terrorismo.

En un inicio únicamente será obligatorio obtener el carnet de identidad para

aquellas personas que saquen pasaporte o lo renueven y para los extranjeros que
residan legalmente en el Reino Unido por la permanencia en su territorio por más
de tres meses.

Se ha pedido al Primer Ministro de la época, que rinda informe de los

fondos que se manejen con una periodicidad mínima de seis meses y se han
tenido que hacer concesiones para obtener las mayorías necesarias, habiendo
apenas conseguido los votos necesarios para que esta normativa fuera aprobada.

Un territorio londinense de 54 años, cuestionó la necesidad del documento,

introducido en la segunda Guerra Mundial junto con la cartilla de racionamiento,
después de que la policía se lo exigiera tras detener su vehículo en una carretera.
Y es que casos como el aquí ejemplificado llama la atención toda vez que se
entiende contrario a las exigencias actuales que las personas que han vivido en
este país por siglos se han identificado con ningún documento y que
adicionalmente a ello, y en lo que atañe a la temática que se pretende dar a
conocer en esta obra, no les ha hecho falta, sino hasta hace dos años. Un
“Registro de Cédulas” por llamarlo de alguna manera.

No obstante, ello, hoy en día se ha diseñado en carnet, similar al previsto y

usado en Guatemala, con un chip que contenga datos biométricos, como las
características del iris o huellas dactilares, una fotografía, e información como
nombre, fecha de nacimiento, dirección, nacionalidad y la situación migratoria.

 SEGURO DE TÍTULOS

El seguro de títulos nace en los Estados Unidos de América; su

antecedente más antiguo se remonta a Filadelfia, en 1,880, en que un grupo de
aseguradores locales concibieron la posibilidad de cubrir el riesgo de vicios en los
títulos de un bien raíz.

Desde aquellos tiempos, este seguro ha evolucionado con mucha fuerza,

siendo hoy improbable encontrar operaciones en aquél país, que no cuenten con
él.

A esta figura contractual, se le conoce title insurance, consiste en un

contrato por el cual una entidad aseguradora se compromete a indemnizar al
titular de un derecho real en caso de que el título asegurado se demuestre
defectuoso y a asumir, en su caso, la defensa jurídica de dicho título.

Este tipo de contrato ha sido bien aceptado en ciertos países y en otros

definitivamente ha en contrato férreos enemigos, hasta el punto de indicar que
éstos contratos se dan en los países en donde no se utiliza la figura del Registro
Público, o bien habiéndolo, el mismo no da certeza, por lo que se busca proteger
al asegurado contra siniestros derivados por una posible negligencia por parte de
los que han intervenido en el negocio.

No obstante, ello en países como Chile y otros, se indica que este tipo de
seguro funciona tanto para la aparición de defectos o vicios en los títulos de
propiedad durante una compraventa o constitución de hipoteca, incluyendo fraude
en la transacción, errores en la oficina del conservador falta de poder de actuación
de las partes o Registros de embargos o prohibiciones posteriores a la fecha de
cierre de escritura. Se señala incluso la posibilidad de permitir la toma de posesión
anticipada del inmueble o el adelanto del pago del precio, sin esperar el fin de la
transacción ante el conservador.

Se señala a este sistema de no Registro Público o Registro débil, sus altos

costes sobre todo en aquellos supuestos en donde el siniestro no se va producir o
simplemente no se produjo y de cualquier manera hubo que pagar la prima, que
atendiendo a la demanda y la competencia entre las aseguradoras puede resultar
de niveles exorbitantes. Incluso en países como Francia se ha mencionado que
las compañías de seguros compiten con los notarios.
 Como puede observarse el tema de seguro de títulos es apasionante y
como ya se indicó tiene su mercado a favor y sus detractores. Lo que si debe
quedar claro es que al escoger este sistema ajeno al Registro Público, lo que se
logra en caso de incumplimiento o fraude no es recurar el bien adquirido o aquél
con el que se garantizó una obligación, sino exclusivamente el dinero invertido
luego de haber pagado una prima, posiblemente elevada o no, esto será
atendiendo al mercado.

Sin embargo ha de mencionarse que ya en nuestros países, en donde esta

figura no es conocida, ya se está explorando la posibilidad que funcione
paralelamente con los Registros Públicos, a manera de que los propietarios
tengan la opción de contratar el sistema de seguro y la obligación de acudir al
Registro. Se menciona ya que la mayor cantidad de compras de inmuebles en
áreas turísticas del país, efectuada a favor de extranjeros, utiliza el seguro de
títulos y es parte de lo que se prevé como costo dentro de la transacción.

B. UN SISTEMA CON REGISTROS PÚBLICOS

 ATENDIENDO A LA FORMA EN QUE SE CONCIBAN LOS REGISTROS
PÚBLICOS

Se ha hablado tradicionalmente, para el caso de los Registros de la

Propiedad, de los sistemas francés, alemán, español y australiano, que se resume
así:

SISTEMA
SISTEMA SISTEMA SISTEMA
AUSTRALIANO
FRANCÉS ALEMÁN ESPAÑOL
O TORRENS
Los contratos Inmatriculación
surten entre las voluntaria y luego
Registro
partes, aunque los Registro todas las
declarativo, salvo
títulos no estén Constitutivo negociaciones son
la hipoteca.
inscritos en el de inscripción
Registro. obligatoria.
Existencia de un No hay plazo, No hay plazo. No hay plazo,
 pero como el
pero por ser Registro da el
plazo para
constitutivo, se título, debe
presentar títulos
presentan con acudirse a él para
ante el Registro.
rapidez. materializar la
negociación.
Registro de
Registro de fe Documentos, es
Calificación
pública Registral, Registro de fe decir de mera
limitada o
con amplia pública Registral. inoponibilidad de
inexistente.
calificación. lo o inscrito frente
a lo inscrito.
Registro no Registro Registro Registro No
convalidante. Convalidante. Convalidante. Convalidante.
Sistema de
Transcripción pero
Se utiliza la Se utilizan ciertos
únicamente de Sistema de
transcripción datos únicamente
cláusulas que Archivo de
como mecánica como mecánica
produzcan efectos Documentos.
de inscripción. de inscripción.
reales, frente a
terceros.
Se elaboran los
títulos reales con
su duplicado en el
Registro. El
Se solicitan
No duplicados No duplicados original lo archiva
duplicados.
el Registro y el
duplicado se da al
adquirente o titular
registral.
Se lleva índice Folio Real Folio Real Las anotaciones
alfabético y por se hacen en el
fincas. título real original
 y se pide al titular
que lleve el
duplicado y allí se
haga constar
también lo
negociado o
anotado.
Prioridad
esencialmente No hay una
Prioridad
establecida al prioridad per sé,
atendiendo a día
Prioridad momento de sino un sistema
de presentación.
atendiendo al presentación de archivo por
Si coinciden en
orden de material o fecha de
día, se aplica la
presentación en telemática, fax o elaboración de los
regla de cual fue
cada día. cualquier otro documentos que
autorizado
medio que la se faccionan ante
primero.
tecnología el propio Registro.
permita.
Aunque no hay
vinculación,
generalmente y Catastro incluido
debido a la forma en el Registro y
Relación con
de adquirir que es en relación con Catastro relativo.
Catastro.
por la inscripción, otras instituciones
la realidad y lo vinculadas.
registral
coinciden.

Estos sistemas, que a través de la historia de las sociedades y los Estados,

pero fundamentalmente a través del desarrollo del Derecho Registral
Internacional, se han tratado de confrontar, estableciendo preponderancia del uno
sobre el otro, en relación a cuál es el mejor sistema, cuál es el que más certeza
da, cuál es el más práctico y eficiente, cuál es el que mejor se adapta a nuestras
realidades, han dejado de competir entre sí. Hoy en día parece más adecuado el
establecer los puntos de coincidencia que los de competencia. En ese orden de
ideas y tal como quedó expresado por el Registrador de la Propiedad de España,
Nicolás Nogueroles Peyró los sistemas registrales deben tender a ser eficientes,
de acuerdo a la realidad de cada Estado, pero siempre buscando la certeza,
seguridad jurídica. No vale ya hablar de imposiciones de un sistema sobre el otro;
esto debe quedar en el pasado, pero sí debe asumirse la responsabilidad de que
el propio sistema sea eficiente en la sociedad en la que se aplique.

De los distintos sistemas registrales hasta aquí anunciados, ha de decirse

que todos, en su concepción, buscan dar certeza al adquirente de buena fe; en
algunos casos el derecho de propiedad nace en el Registro, en otros nace desde
el acuerdo de voluntades y el punto intermedio posiblemente sea aquél en el que
la documentación de la negociación ante Notario sea lo que materialice el acuerdo
de voluntades.

En algunos Estados, el sistema de inscripción se basa en la transcripción

total, en otros solo se utiliza la transcripción de aquellos acuerdos que producen
efectos reales, y en otros, simplemente se guarda el documento original en el
Registro; en relación a ello cabe la generalización, que de una u otra forma se
busca dejar constancia de la negociación celebrada, a efecto de publicitarlo y se
produzcan efectos erga omnes.

La relación del Registro con el catastro, es otro punto importante a

considerar, el alguna época para el sistema registral español, no se concebía que
registro y catastro se mezclaran y sin embargo la experiencia ha logrado
demostrar que la interrelación es indispensable. En algunos países
latinoamericanos más, pues el sistema de registros de la propiedad aún no logra
empatar la realidad registral con la física y por ello se ha dado tanto auge a esta
interrelación.

En países como en El Salvador o Costa Rica, para mencionar ejemplos

cercanos, Registro y Catastro son una sola institución; en otros como Guatemala,
se han organizado dos instituciones independientes pero interrelacionadas. Lo que
no deja margen de duda es que entre más responda el sistema registral de la
propiedad, a la realidad física, más confianza y credibilidad tendrá.

 ATENDIENDO A LOS EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

Se establecen básicamente dos sistemas:

El primero se concibe de mera inoponibilidad frente a terceros de los títulos

no inscritos, conociéndose este tipo de registros como de documentos o de “deeds
systems” en este sistema el registro lo que informa a través de la publicidad que
da, es que respecto de determinado bien hay varios títulos y que algunos de los
que están archivados corresponde al propietario, sin saber exactamente cuál sea.

La propiedad se prueba con el documento depositado en el registro, aunque

ello no corresponda a la realidad. Se ha llegado a afirmar que en este sistema de
registros no se cubre la necesidad mínima de mercado, por lo que necesita ser
complementada por otros mecanismos de seguridad generalmente económicos
como el seguro de títulos.

El segundo sistema registral es el denominado sistema registral de fe

pública, conocido como “registers of titles” o registros de derechos, en los que se
producen efectos de fe pública registral, este sistema es aquel en virtud del cual el
que adquiere, mediante contraprestación confiando en que el registro publicita, es
mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del
transferente, si la causa de anulación o resolución no constaba en el registro y era
ignorada por el adquirente. Con ello el registro presta una doble función: la
publicidad y de garantía de lo publicitado.

En este segundo sistema el adquirente se encuentra protegido en virtud de

la inversión efectuada y por qué el registro respaldado por una normativa
coherente y completa.

Guatemala se encuentra en un punto intermedio, no tenemos un registro de

inoponibilidad, pero tampoco tenemos un registro de fe pública, basta para ello
observar los criterios aplicados por los órganos jurisdiccionales y en especial los
criterios que ha establecido la corte de constitucionalidad.

 ATENDIENDO A LA ESTRUCTURA DE ORGANIZACIÓN

ADMINISTRATIVA DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.

Los registros públicos pueden funcionar a través de distintos sistemas de

los cuales se considera básico mencionar dos:

El primero relativo a una forma de organización difusa tal es el caso de

Guatemala, país en el cual cada registro funciona relacionado o con su propio
ministerio o de manera independiente; tal el caso de los registros mercantiles,
propiedad intelectual, mercado de valores y mercancías y garantías mobiliarias,
dependientes del ministerio de economía o bien el registro nacional de las
personas (RENAP).

El otro sistema de organización de registros, es el que gira a través de

patrimoniales por un lado y registros de personas por otro, no cabe duda que este
tipo de estructuras es mucho más funcional, más eficiente y mucho más eficaz. La
interrelación es indispensable, los esfuerzos económicos por mejoras no solo en
los sistemas de informática sino en capacitaciones al personal e inversión
inteligente serán de beneficio para todos los registros.

 ATENDIENDO A LA FORMA DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS.

La prestación de servicios por los registros, es un valor agregado

fundamental, para todos aquellos que voluntaria o involuntariamente hemos de
acudir a ellos.

Se considera que los registros públicos pueden presentar sus servicios de

manera concentrada o de manera descentralizada, el primer criterio concibe que
los servicios deben prestarse únicamente en la sede central de las oficinas
registrales, por lo que no es posible acceder al Registro Público sino es acudiendo
a dichas sede.
 El segundo criterio es el que establece que los servicios deben
descentralizarse y que en consecuencia cualquier actividad relacionada con el
registro puede hacerse en cualquier lugar del país o inclusive desde estaciones
remotas fuera del país.

Guatemala se encuentra en algunos Registros con servicios

descentralizados, que han demostrado ser más eficientes; tal es el caso de
Registro de la Propiedad, que con mínimas limitaciones se da la presentación de
documentos, sin embargo otros registro aún no han logrado superar la barrera de
la distancia, tal es el caso del Registro de Garantías mobiliarias.

Según la ley nace y funciona de manera electrónica, aun no se logra

presentar en línea ni los formularios de inscripción o bien el registro de personas
jurídicas que aunque funcionan como oficinas receptoras de documentos las
gobernaciones departamentales de todo el país aun todos sus servicios están
concentrados en la capital.

Cabe mencionar que la presentación descentralizada del servicio tiene un

costo económico, implica tener presupuesto y poder invertirlo no solo en
funcionamiento sino en infraestructura, personal y tecnología.

El caso del Registro Nacional de las Personas es de interés en lo que a

este tema respecta, toda vez que funciona de manera concentrada, pero los
servicios se previeron fueran descentralizados, según la experiencia y la inversión
en este sentido, se demostrará si es la mejor manera de que funcione el registro.
 CONCLUSIÓN

Los sistemas registrales se analizan según los tipos de eficiencia jurídica

que persiguen, considerando también el punto de vista de la forma en que se
lleva. Es necesario examinar todos los sistemas analizando primero la forma en
que se lleva el registro y después, el fondo, es decir, los efectos jurídicos que
produce. Debe tomarse en cuenta la eficacia del derecho comparado,
dependiendo del país de origen del Sistema Registral, siendo los más importantes
el francés, suizo-alemán, español y australiano.

En Guatemala se emplea un Sistema Registral inspirado en el sistema

español, el cual utiliza el sistema de folio real. El sistema de folio real es aquel en
el que la finca se individualiza en el folio del registro, en el cual constan las
inscripciones, modificaciones y cancelaciones referentes a ésta. Es importante
indicar que el Sistema Registral guatemalteco también guarda conexión con el
sistema alemán, español y el australiano, en el caso de la presentación de
documentos con duplicados, a petición del registro.

Los sistemas Registrales tienen ventajas y desventajas que los caracterizan

y diferencian para su aplicación en las diferentes regiones que optan por su uso.
Para diferenciar los Sistemas Registrales se deben comparar, usando como
parámetro los principios registrales adoptados por éstos.
 ANEXOS
CUESTIONARIO
1. ¿En qué consisten los Sistemas Registrales?
Es la forma en que se conciben y se llevan los Registros Públicos, se clasifican
atendiendo a los efectos que produce lo inscrito frente a terceros.
2. ¿Cuál es el sistema que regula la Identidad de las Personas en
Guatemala?
El Registro Nacional de las Personas (RENAP).
3. ¿Cómo es el sistema de registros públicos en Francia?
Los contratos surten efectos entre las partes, aunque los títulos no estén inscritos
en el Registro.
4. ¿Cómo es el sistema de registros públicos en Alemania?
Se basan en un Registro Constitutivo.
5. ¿Cómo es el sistema de registros públicos en España?
Utilizan un Registro declarativo, salvo la hipoteca.
6. ¿Cuál es el sistema de registros públicos en Australia?
Consiste en una inmatriculación voluntaria y luego todas las negociaciones son de
inscripción obligatoria.
7. ¿Cuál es la finalidad de un Sistema Registral?
Dar certeza jurídica al adquirente de buena fe.
8. ¿Cómo se dividen los sistemas registrales atendiendo a los efectos de
la publicidad?
 Registro de inoponibilidad
 Sistema registral de fe pública

9. ¿Cómo pueden funcionar los Registros Públicos atendiendo a la

experiencia?
 A través de una forma de organización.
 A través de una estructura administrativa común.

10. ¿Cómo se clasifican los Registros Públicos atendiendo a la forma de

prestación de Servicios?
 Servicios de manera concentrada
 Servicios de manera descentralizada