CONTRATO DE COMPRAVENTA GARANTIZADA

Conste por el presente instrumento que se suscribe en cuatro ejemplares el

Contrato de Compraventa Garantizada que celebran de una parte INVERSIONES
EL PINO S.A.C. con R.U.C. Nº20112804553, debidamente representada por su
Gerente General el Sr. Sergio Martín Ciccia Gabillo, según poder inscrito en la Ficha
Nº 73213 y continuación en la Partida Electrónica Nº 00695424 del Libro de
Sociedades del Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Lima,
fijando domicilio para los efectos del presente contrato en Av. Primavera Nº 871,
Urb. Chacarilla del Estanque – San Borja, Lima, a quien en lo sucesivo se
denominará LA VENDEDORA, y de otra ___________________, identificado
con D.N.I. Nº __________, con domicilio en ___________________, Distrito
de _________________, Departamento de _____ a quien en adelante se
denominará EL COMPRADOR, en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA.- LA VENDEDORA es propietaria del inmueble denominado “Sección

del Fundo Rustico Quipa denominado parcela 3, Sub Parcela 2”, ubicado en el
distrito de Pucusana, Provincia y departamento de Lima, el cual posee un área
total de 141,013.98 m2, los linderos, medidas perimétricas y demás características
del inmueble en referencia son las mismas que corren inscritas en la Partida N°
12944704 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Lima, en adelante EL
TERRENO.

Sobre el inmueble de su propiedad referido por el párrafo anterior, LA

VENDEDORA ha obtenido la aprobación de un proyecto de habilitación urbana
mediante Resolución de Gerencia Municipal de Desarrollo Urbano Nº 008-2014-
GDU/MDP del 06/06/2014, la que además autoriza la venta garantizada de lotes y
la construcción simultánea de viviendas. El proyecto de habilitación urbana se
denomina “Urbanización Lomas de Pucusana”.

Dentro de las manzanas y lotes que conforman la habilitación urbana aprobada a

la que se refiere el párrafo anterior se encuentra el Lote ___ de la Manzana ____
de la “Urbanización Lomas de Pucusana”.

SEGUNDA.- El Lote ____ de la Manzana ____ de la “Urbanización Lomas de

Pucusana” posee un área de ____ m2 y los siguientes linderos y medidas
perimétricas:
Por el frente: Con ___________________;

Por la izquierda entrando: Con ________;

Por la derecha entrando: Con ________;

Por el fondo: Con __________________.

2.1. EL COMPRADOR declara saber y aceptar que la extensión superficial y medidas

perimétricas del lote materia del presente contrato, está supeditada a los reajustes
definitivos que consten en el plano de replanteo, resultante luego de la recepción de
las obras de habilitación urbana.

Constituyendo el presente documento un contrato de transferencia por metro

cuadrado y según lo dispuesto por el artículo 1574º del Código Civil, en el caso que,
al efectuarse la operación descrita en el párrafo anterior, el área final del inmueble
materia de venta resultase ser menor que la fijada por este contrato, LA
VENDEDORA devolverá a EL COMPRADOR sin intereses, la suma percibida en
exceso, según la cantidad precisada en la Cláusula Tercera. Si por el contrario, el
área resultase mayor, EL COMPRADOR deberá pagar al contado a LA
VENDEDORA la diferencia resultante a su favor, al precio por metro cuadrado
indicado en la Cláusula Tercera de este documento.

2.2. EL COMPRADOR declara saber y aceptar que es facultad de LA

VENDEDORA realizar cualquier tipo de modificación al proyecto de habilitación
urbana del que forma parte el lote materia de venta, sin limitación de ninguna
especie y sin necesidad de consulta previa a EL COMPRADOR.

TERCERA: Por medio del presente contrato, LA VENDEDORA da en venta

garantizada a EL COMPRADOR el lote descrito en la Cláusula Segunda de este
instrumento, por el precio de venta pactado de mutuo y común acuerdo, de US$.
____ (_________________) por cada metro cuadrado, es decir, por la suma de
US$. ___________ (__________________) que será pagada de la siguiente
forma:

- US$ ____________ (___________), al contado en este acto, sin más

comprobante que las firmas de las partes puestas en el presente
documento.
 - US$ __________ (_________), como saldo de cuota inicial, que será
cancelado en ___ cuotas, representadas por igual número de Letras de
Cambio de US$_______ (_______________) cada una, con vencimientos
mensuales, desde el ____________ hasta el ___________
respectivamente, cuotas que no incluyen ningún tipo de interés.

- El Saldo de US$. _________ (____________) que será cancelado en

______ cuotas iguales de US$ ______ (________) cada una, con
vencimientos mensuales, representadas por igual número de Letras de
Cambio, con vencimientos mensuales, desde el __________ hasta el
____________, en las cuales se incluye el capital, el interés
compensatorio de financiación a la tasa máxima fijada para operaciones
en moneda extranjera entre las personas ajenas al sistema financiero
(Circ. 021-2007-BCR) Tasa Promedio del Sistema Financiero Para
Créditos a Microempresa, los gastos de administración (D.S. 084-87-EF)
y las comisiones permitidas por la ley.

CUARTA: Ambas partes contratantes convienen que:

4.1 Tanto la emisión, el giro, así como la aceptación de las Letras de Cambio no
constituyen novación respecto de la obligación principal de pago del saldo de precio,
sino mera facilidad de pago. Asimismo, se conviene en que aún cuando las letras de
cambio se perjudicasen por culpa de LA VENDEDORA, la obligación principal de
pago del precio no se extinguirá, constituyendo esta disposición pacto en contrario a
lo dispuesto en el artículo 1233º del Código Civil.

4.2 Queda expresamente entendido que, siendo la aceptación de letras de cambio

simple facilidad de pago que LA VENDEDORA otorga a EL COMPRADOR para el
pago del saldo de precio, cualquier impuesto que pudiera gravar en el futuro tal letra
de cambio, será de cuenta y cargo exclusivamente de EL COMPRADOR.

4.3 Las partes convienen que, en el supuesto caso que las letras de cambio
representativas de las cuotas para el pago del precio no fueran canceladas a su
vencimiento, éstas devengarán el interés moratorio a una tasa equivalente al 20% de
la Tasa Promedio del Sistema Financiero Para Créditos a Microempresa y además el
compensatorio convencional pactado (Circ. 021-2007-BCR Tasa Promedio del
Sistema Financiero Para Créditos a Microempresa), cuyos montos se reajustarán
según la tasa máxima que fije el Banco Central de Reserva del Perú por dichos
conceptos, para las operaciones en moneda extranjera entre sujetos ajenos al
sistema financiero, al momento de producirse el incumplimiento, así como los gastos
administrativos, comisiones y otros conceptos permitidos por las autoridades
competentes.

4.4 Ambas partes contratantes convienen expresamente que no será necesaria la

intimación para constituir en mora a EL COMPRADOR, según lo dispuesto por el
artículo 1333º del Código Civil.

QUINTA: En el caso de falta de pago de más de dos letras de cambio, sucesivas o

no, representativas de las cuotas de pago del precio, LA VENDEDORA podrá optar
por una de las siguientes alternativas:

a) Dar por resuelto el contrato de pleno derecho, bastando para tal efecto la
comunicación dirigida a EL COMPRADOR por conducto notarial, de acuerdo a lo
establecido por el artículo 1430º del Código Civil. Queda entendido que esta
opción podrá ser ejercitada por LA VENDEDORA, sin importar el monto del
precio que se hubiera cancelado, quedando el contrato resuelto de pleno derecho
sin necesidad de pronunciamiento judicial o arbitral de ninguna especie.

La resolución de pleno derecho operará a partir de la fecha que señale LA

VENDEDORA en la comunicación correspondiente.

b) Dar por vencidos los plazos de las cuotas que estuvieran pendientes de pago
(representadas por las letras de cambio correspondientes) y exigir el inmediato
pago del saldo de precio, según lo dispuesto por el artículo 1561º del Código Civil.

SEXTA: Ambas partes convienen que, según lo previsto por el segundo párrafo del
artículo 1563º del Código Civil, así como el artículo 1341º del mismo cuerpo
normativo, si LA VENDEDORA optase por la resolución automática del contrato,
ésta podrá retener para sí el número de armadas equivalentes al 20% del precio de
venta por concepto de lucro cesante, devolviendo a EL COMPRADOR el remanente
de la suma que hubiera pagado hasta la fecha, previa deducción de los gastos
administrativos y comisiones originados por la venta.

En la eventualidad que estando al día en sus pagos EL COMPRADOR solicitase la

resolución del presente Contrato y LA VENDEDORA accediese, ésta última retendrá
para sí el número de armadas equivalentes al 15% del precio de venta por concepto
de lucro cesante, más los gastos administrativos y comisiones en las cuales se
hubiera incurrido con ocasión de la venta.

SETIMA: Las partes contratantes convienen expresamente que la Compra Venta

Garantizada materia del presente, se efectúa dentro de los alcances del artículo
1583º del Código Civil, por lo que EL COMPRADOR adquiere el derecho de
propiedad del inmueble sólo cuando haya pagado el íntegro del precio pactado o en
el momento en el cual LA VENDEDORA renuncie por escrito y expresamente al
pacto de reserva de dominio, lo que ocurra primero.

EL COMPRADOR, en tanto exista la reserva de dominio antes detallada, no podrá

transferir este contrato y por lo tanto disponer o gravar derechos sobre el inmueble
descrito en la cláusula segunda, sin autorización escrita de LA VENDEDORA.

Cualquier otro acto realizado por EL COMPRADOR en contravención con lo

estipulado en el párrafo precedente será nulo, y en consecuencia, no surtirá efecto
legal alguno, estando sujeto EL COMPRADOR a las sanciones establecidas por la
ley.

OCTAVA: EL COMPRADOR a fin de garantizar el cumplimiento de su obligación de

pago del saldo de precio, gastos, comisiones e intereses, constituye primera y
preferencial hipoteca a favor de LA VENDEDORA sobre el inmueble descrito por la
cláusula segunda de éste instrumento, hasta por la suma de US$.
_______________ (_________________________).

La hipoteca que se constituye comprende todo cuanto de hecho y por derecho le

corresponde al inmueble materia de venta, así como todas las posteriores
edificaciones, instalaciones, ampliaciones y mejoras que en él pudieran introducirse,
conforme lo dispuesto por el artículo 1101º del Código Civil.

Ambas partes contratantes convienen que, en el improbable caso de tener que

ejecutar la garantía hipotecaria constituida, acuerdan en valorizar el inmueble en la
suma de US$. ________________ (______________________).

Queda entendido que, la constitución de la garantía hipotecaria antes detallada está

sujeta a condición suspensiva; es decir que, ésta quedará en suspenso hasta el
momento en el cual LA VENDEDORA renuncie en forma expresa y por escrito a la
reserva de dominio instituida por este contrato, entrando en vigencia desde ese
momento la hipoteca que mediante este instrumento se constituye.
NOVENA: EL COMPRADOR se compromete a otorgar la Escritura Pública que
formalice el presente instrumento en un plazo máximo de 30 días calendario
contados a partir de la fecha de la renuncia por parte de LA VENDEDORA de la
reserva de dominio prevista en la cláusula séptima del presente contrato.

En el caso que EL COMPRADOR incumpla con la obligación establecida en el

párrafo anterior, LA VENDEDORA podrá optar entre:

a) Dar por resuelto el contrato de pleno derecho, bastando para tal efecto la
comunicación dirigida a EL COMPRADOR por conducto notarial, de acuerdo
a lo establecido por el artículo 1430º del Código Civil. Queda entendido que
esta opción podrá ser ejercitada por LA VENDEDORA, sin importar el monto
del precio que se hubiera cancelado, quedando el contrato resuelto de pleno
derecho sin necesidad de pronunciamiento judicial o arbitral de ninguna
especie.

La resolución de pleno derecho operará a partir de la fecha que señale LA

VENDEDORA en la comunicación correspondiente.

b) Interponer la correspondiente demanda por ante el poder judicial a efectos de

compeler a EL COMPRADOR a cumplir con la obligación de formalización y
en su caso, el pago de los correspondientes daños y perjuicios.

9.1. En caso que el presente contrato quede resuelto de pleno derecho por esta
causa, LA VENDEDORA tendrá el mismo derecho que se detalla en el primer
párrafo de la Cláusula Sexta del presente contrato.

DECIMA: LA VENDEDORA declara que, sobre el inmueble que se enajena, no

existe medida Judicial o Extra Judicial alguna, que restrinja o limite su libre
disposición, obligándose no obstante esta declaración al saneamiento por evicción
de acuerdo a Ley.

El presente Contrato de Venta comprende el terreno, sus aires, usos, costumbres,

servidumbres y todo cuanto de hecho y por derecho le corresponde al inmueble
que se vende, sin reserva ni limitación alguna.

Queda expresamente entendido que están exceptuadas de esta venta las obras
pertinentes de electrificación, agua potable y alcantarillado, pistas y veredas, por lo
que están excluidas de este contrato. En tal sentido EL COMPRADOR deja
expresa constancia que no le corresponde nada por dichos conceptos, siendo
cualquier reembolso por dichos conceptos de propiedad exclusiva de LA
VENDEDORA.

Asimismo, EL COMPRADOR declara conocer que LA VENDEDORA no está

obligada a ejecutar las obras de Redes Telefónicas.

DECIMO PRIMERA: LA VENDEDORA entregará el inmueble materia de venta

una vez que hayan sido recepcionadas las obras de Habilitación Urbana o dieciocho
meses contados desde la fecha de celebración del presente contrato, lo que ocurra
primero y siempre que se haya cumplido con cancelar el íntegro de la cuota inicial
y EL COMPRADOR se encuentre al día en sus pagos.

11.1. EL COMPRADOR se obliga cuando este facultado para construir, a

obtener las licencias correspondientes y a no hacer otras edificaciones que no sean
exclusivamente para vivienda en los lotes destinados para ese uso, siendo de
cargo de éste las sanciones que le imponga la autoridad competente por tales
violaciones.

11.2. Para todos los efectos ambas partes contratantes acuerdan que en el
supuesto de resolverse el presente contrato por culpa de EL COMPRADOR, éste
perderá todo lo edificado sobre el lote de terreno, renunciando expresamente a
cualquier reclamo derivado de tal situación, adquiriendo LA VENDEDORA en
forma automática la propiedad de todo lo edificado sobre el terreno materia de
venta, sin obligación de pagar ninguna suma de dinero a EL COMPRADOR.

DECIMO SEGUNDA: EL COMPRADOR se obliga a no subdividir el inmueble que

compra de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones vigente y a
construir respetando los retiros, zonificación y reglamentos municipales, cuando
sea recibida la Urbanización por la autoridad competente y se verifiquen las demás
condiciones establecidas en este instrumento.

DECIMO TERCERA: EL COMPRADOR declara conocer que la propietaria de la

Habilitación Urbana no está obligada a ejecutar las obras de Redes Telefónicas, ni
de Gas ni de Transmisión de Datos.

DECIMO CUARTA: Las partes se responsabilizan solidariamente frente al fisco,

así como ante los Concejos Municipales por cualquier Tributo que se estuviera
adeudando por el inmueble que se enajena. A efectos de la relación interna entre
contratantes, son de cargo de LA VENDEDORA los Tributos que se hubieran
devengado y acotado hasta la fecha del presente Contrato, siendo de cuenta y
cargo de EL COMPRADOR todos los tributos que se devenguen desde la fecha
del presente contrato.

Corresponde a EL COMPRADOR el pago del impuesto de Alcabala si éste fuere

aplicable a la presente transferencia según lo previsto por el D.Leg. 776 y sus
normas modificatorias.

DECIMO QUINTA: Todos los Tributos y gastos que origine el presente Contrato
así como la Minuta y posterior Escritura Pública que ésta genere, así como los
necesarios para la cancelación de la hipoteca que se constituye, son de cuenta y
cargo de EL COMPRADOR, incluyendo una copia simple de la Escritura de
Compraventa y una de Cancelación de Hipoteca para LA VENDEDORA.

DECIMO SEXTA: Las conexiones domiciliarias de agua y luz así como las
instalaciones de los medidores correspondientes, son de cuenta y cargo de EL
COMPRADOR.

DECIMO SETIMA: Las partes contratantes declaran que cualquier modificación

futura de la obra de urbanización, después de que haya sido recibida por la
autoridad competente será de cargo de EL COMPRADOR.

DECIMO OCTAVA: El derecho de carga eléctrica que le corresponde a los lotes es

de 8 vatios por metro cuadrado con un mínimo de 1,200.

DECIMO NOVENA: Las partes renuncian al fuero de sus domicilios y se someten

expresamente a la jurisdicción de los Jueces y Tribunales de Lima-Cercado, para
todo lo que se relacione con la interpretación, cumplimiento, ejecución u cualquier
divergencia o conflicto derivados del presente Contrato, señalando como sus
domicilios los que aparecen en la introducción del presente Contrato, por lo que se
tendrán por bien hechas las notificaciones y/o comunicaciones que se efectúen en
dicho domicilio si no fuera comunicado por escrito el cambio del mismo.

Para que EL COMPRADOR pueda oponer el cambio de domicilio deberá haberlo

comunicado por escrito cursado por conducto notarial a LA VENDEDORA.
VIGESIMA: EL COMPRADOR declara conocer en su integridad la Resolución
Municipal que aprueba la habilitación urbana de la cual forma parte el lote que
mediante este contrato se enajena; del mismo modo declara que los términos y
condiciones del presente instrumento son los únicos determinantes y suficientes
para su celebración, así como todos los necesarios para garantizar su
cumplimiento.

VIGESIMO PRIMERA: EL COMPRADOR autoriza expresamente y desde este

momento a LA VENDEDORA para que esta última ceda total o parcialmente
todos los derechos derivados de este contrato, de igual forma autoriza desde este
momento la cesión de posición contractual que mantiene LA VENDEDORA en el
presente contrato, sin reserva ni limitación de ninguna especie.

De igual modo EL COMPRADOR declara saber y conocer que las Letras de

Cambio representativas de las cuotas para el pago del precio de la presente
compraventa, serán de libre disposición de LA VENDEDORA, por lo que ésta
última podrá sin restricciones de ninguna clase, endosarlas a terceros ya sean
personas naturales y/o jurídicas, bajo cualquiera de las modalidades establecidas
por la Ley de Títulos Valores, de igual forma podrá trasferirlas mediante
operaciones de venta de cartera fideicomiso de totalización y en general de
cualquier otra forma.

Cuando lo expresado en el párrafo anterior ocurra y el último tenedor de las

precitadas letras de cambio sea una empresa del sistema financiero peruano, una
vez que éstas sean pagadas totalmente, podrán ser sustituidas por microformas u
otros medios que permita la ley de la materia, destruyéndose el título valor
cancelado. En este caso, la referida empresa del sistema financiero deberá
entregar al obligado la respectiva constancia de pago total o reproducciones con
validez legal, a simple requerimiento de EL COMPRADOR, no siendo
responsabilidad de LA VENDEDORA la entrega de los títulos valores ni de la
constancia de su cancelación.

Las cuotas correspondientes al pago del precio de venta serán canceladas en dólar
billete moneda legal de los Estados Unidos de Norte América, de conformidad con
lo dispuesto por el artículo 1237º del Código Civil, modificado por del Decreto Ley
25878.
VIGESIMO SEGUNDA: EL COMPRADOR en este acto y con arreglo a la
legislación peruana de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del
Terrorismo declara bajo juramento:
a) Que adquiere para sí y es el beneficiario final del bien inmueble que
adquiere en virtud del presente instrumento.
b) Que las sumas de dinero que utiliza para la adquisición del inmueble que
mediante este contrato compra tienen origen legítimo y no están
vinculadas o son derivadas de actividades ilícitas de ninguna especie.
c) La presente compraventa tiene su fundamento económico en actividades
lícitas y no está vinculada al lavado de activos o cualquier otra actividad
ilícita.

VIGESIMO TERCERA: EL COMPRADOR declara saber y conocer que:

a) Constituye su obligación practicar la declaración jurada de adquisición del

inmueble (cargo) que mediante el presente instrumento compra, ante la
Municipalidad Distrital de la jurisdicción donde se encuentra ubicado éste,
dentro del mes siguiente de la fecha del presente contrato.
b) Es de su cuenta, cargo y responsabilidad el pago del impuesto de Alcabala,
debiendo practicar la declaración y pago de dicho tributo dentro del mes
siguiente de la fecha del presente contrato de compraventa.

VIGESIMO CUARTA: Las cuotas correspondientes al pago del precio de venta

serán canceladas en dólar billete moneda legal de los Estados Unidos de Norte
América, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1237º del Código Civil,
modificado por el Decreto Ley 25878.

Si en el curso de la ejecución del presente contrato se prohibiera el pago de

deudas en la moneda pactada, EL COMPRADOR pagará la o las cuotas que aún
adeudara a LA VENDEDORA en moneda nacional al tipo de cambio de venta libre
del mercado secundario o paralelo o de aquel que los sustituya, vigente al día de
pago.

Igualmente, si por cualquier circunstancia se prohibiera contratar en moneda

extranjera en el país durante la vigencia del presente contrato, ambas partes
acuerdan que la cuota o cuotas pendientes se pagarán aplicando el artículo 1235º
del Código Civil, es decir utilizando el Dólar Norteamericano como unidad de
referencia, de tal manera que EL COMPRADOR siempre reconozca a LA
VENDEDORA un valor dinerario equivalente al monto de Dólares Norteamericanos
que se previó como cuota relativa al pago del saldo de precio, aún cuando se
pague en moneda nacional.

Lima,

LA VENDEDORA EL COMPRADOR

_______