Limites A La Propiedad

Límites legales a la propiedad
Limites a la propiedad
La propiedad es definida como el derecho de gozar, disponer y usar la cosa, de una manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley. En la legislación
venezolana tiene rango constitucional, al ser la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela (2009), en lo sucesivo CRBV, que lo establece en su artículo 115, e igualmente
señalado por el Código Civil (1982), en lo sucesivo CC, en el art. 545. Asimismo, en el
Artículo 307 CRBV, establece un derecho a la propiedad restringido de las tierras con
vocación agrícola, que luego es desarrollado en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario (2010),
en lo sucesivo LTDA, la cual establece:
Art. 12. … En ejercicio de ese derecho (la propiedad), el campesino o campesina podrá
usar, gozar y percibir los frutos de la tierra. El derecho de propiedad agraria se transfiere
por herencia a los sucesores legales, pero no puede ser objeto de enajenación
alguna. (Resaltado del autor).
A nivel constitucional, se establece la expropiación como una limitación al ejercicio de dicho
derecho, sólo por causa de utilidad pública o interés social, articulo 115 CRBV; y en el Art.
116 ejusdem, establece que por vía de excepción, procede la confiscación, en los casos de
enriquecimiento ilícito al amparo del poder público o de cualquier actividad vinculada al tráfico
ilícito de sustancias psicotrópicas y estupefacientes.
Las limitaciones en forma general son establecidas en el Art 644 CC, las cuales pueden ser
por objeto del interés público o interés privado. Las limitaciones por interés público el CC solo
las enumera, son de carácter general, es decir afectan a cualquier propietario, y surgen de
forma automática al cumplirse los supuestos enumerados en el Art 645 del CC, y sometidos
a leyes y reglamentos especiales.
Entre los casos de limitación a la propiedad por utilidad pública, se encuentran:
1.- La expropiación por causa de utilidad pública, se encuentra regido por la Ley de
Expropiación por causa de Utilidad Pública o Social (2002), en lo sucesivo LUPS, en el cual
expropia en beneficio de un interés social, previo pago oportuno de una justa indemnización.
2. La Conservación de Bosques, la Ley de Bosques (2013), es la que impone las
limitaciones a la propiedad en aras de proteger al medio ambiente.
3. En lo relacionado con el agua y específicamente la defensa del curso de las aguas y
utilización de ríos y canales navegables o flotables, regido por la Ley de Aguas (2007).
4. La conservación de caminos y carreteras, regido por la LUPS en su Art. 60 y referido a
la apertura o ensanche de calles, avenidas, plazas o jardines.
5.- Minas e Hidrocarburos: La ley de Minas (1999), la Ley Orgánica de Hidrocarburos
(2006). Asimismo, la Ley Orgánica de Hidrocarburos Gaseosos (1999) regula los yacimientos
de hidrocarburos gaseosos.
6. Las limitaciones Edilicias, en esta materia, es la LUPS la que le da la base legal al
Estado para limitar la propiedad en este caso por interés social y en algunos casos por
seguridad, como es el caso de las construcciones a más de cierta altura en las
inmediaciones de los aeropuertos.
7. En materia de tierras, la limitación está contemplada tanto en las tierras con vocación
agroalimentaria, como en las tierras urbanas. Las primeras comentadas supra; en el caso de
las tierras urbanas, está contemplada en la Ley de Tierras Urbanas (2009), tiene como fin
que el Estado pueda desarrollar programas sociales de vivienda.
En los casos antes mencionados la limitación es de carácter permanente, salvo que deje de
existir el supuesto que permite al Estado imponer la limitación al propietario. Existe otra
limitación a la propiedad como es el caso de la requisición, contemplado en la Ley Orgánica
sobre Estado de Excepción (2001), la cual es una limitación de la propiedad de manera
temporal.
Las limitaciones legales de la propiedad establecidas en interés tienden a asegurar la
armónica coexistencia y la posibilidad de ejercicio simultáneo de varios derechos de
propiedad sobre fundos colindantes o al menos próximos, o a asegurar indirectamente,
necesidades elementales como la luz, agua y beneficios de la agricultura, o bien a tutelar la
salud. Se rigen por las disposiciones del Código Civil:
1. Las que derivan de la situación de los lugares. Básicamente asociada al régimen de las
aguas: la limitación a la cual está sujeto el propietario del predio inferior a dejar corre las
aguas naturales a través de su propiedad (Art 647 CC); las reparaciones o construcciones
necesarias de riberas o diques (Art 648 CC); derecho de los propietarios de los fundos
inferiores sobre las aguas, de manantiales que nazcan en predios superiores. La toma de
agua (Art 73 ley de Aguas); la prohibición de talar o quemar bosque o cabeceras de ríos o
vertientes (Art 657 CC en concordancia con la ley de Bosques (2013).
2. El derecho de paso, de acueducto y de conductores eléctricos. El paso forzoso (Art
659 y 660 CC), la figura de acueducto forzoso (Art 666 CC), el desagüe forzoso (Art 677 CC),
los conductores eléctricos (Art 683 CC).
3. De la medianería. (Art 684 al 699 CC).
4. De las distancias y obras intermedias que se requieren para ciertas construcciones,
excavaciones, plantaciones y establecimientos. Referida a la limitaciones de distancias
cuando se realizan dichas actividades (Arts 700 al 703 CC).
5. De las luces y vistas de la propiedad del vecino. Los Art del 704 al 707 tienden a
proteger la intimidad de la vida privada.
6. Del desagüe de los techos. Contemplado en el 708 del CC, impone la limitación hacia
donde debe buscar que fluyan las aguas pluviales que cae sobre la propiedad.
Acciones que defienden o tutelan el derecho de propiedad.

En muchos casos, el legítimo propietario no se puede negar a la limitación impuesta a la
propiedad sobre la cosa, también hay supuestos donde puede ejercer la acción necesaria
para su defensa ante terceros, estas acciones se conocen como acciones que tutelan el
derecho de propiedad. Dentro de estas acciones se encuentran.
a) Las acciones petitorias, se caracterizan por ser la afirmación de la titularidad del
derecho sobre la cosa. Dentro del grupo de acciones petitorias se encuentran:
1. La acción reivindicatoria, en la cual el actor alega que el demandado posee o
detenta una cosa que le pertenece y pide que se le restituya. (Art. 548 CC)
2. La acción de declaración de certeza de la propiedad en la cual el actor alega ser
propietario de una cosa y pide que judicialmente se afirme que la misma le
pertenece. (Art 16 Código de Procedimiento Civil)
3. La acción de deslinde, sólo persigue determinar los límites (linderos) entre fundos
vecinos. (Art. 550 CC y 720 y siguientes del Código de Procedimiento Civil)
4. La acción negatoria, es aquélla en la cual el actor alega que la cosa que afirma
pertenecerle no está gravada por el derecho real en cosa ajena que el demandado
alega tener sobre ella o que incluso ejerce.
b) Las acciones posesorias no tutelan directamente la propiedad sino la posesión de
modo que excepcionalmente pueden producir efectos contra el propietario no poseedor.
c) Las acciones personales de restitución, en este caso, el propietario además de serlo,
tiene frente a otra persona un derecho de crédito en orden a la devolución de la cosa que
le pertenece, puede valerse de la correspondiente acción personal para obtener la
restitución sin necesidad de invocar ni probar su condición de propietario.
d) Acciones de resarcimiento o indemnización. En los casos en que no es posible
obtener la recuperación de la cosa, el propietario puede exigir el valor (total o parcial) de
la misma ejerciendo tales acciones.
e) Acciones Penales: en determinados casos el propietario podrá encontrar tutela de su
derecho ejerciendo acciones penales derivadas de delitos tales como el robo, el hurto o
la apropiación indebida.
Clases de comunidad.
La comunidad puede clasificarse atendiendo a su origen o nacimiento, a la facultad de pedir
la división y según el modo de adquisición.
1. Según su nacimiento, la comunidad puede ser:
a. Convencional, que resulta del acuerdo de la voluntad de dos o más personas.
b. Incidental, la que surge de un derecho o de una situación accidental y temporal.
c. Legal, su origen se encuentra en la voluntad de la ley.
2. Dependiendo de la facultad que tienen los partícipes de pedir la división:
a. Ordinaria, cuando los partícipes tienen la facultad de pedir la división de la cosa
común.
b. Forzosa o coactiva, cuando el destino de la cosa o su naturaleza, no admite la
división.
3. Según el modo de adquisición:
a. Originaria, cuando la comunidad nace independientemente de un nexo que la
genere.
b. Derivativa, cuando su existencia depende un hecho que produzca la situación
comunitaria.
Ley de Propiedad Horizontal. Disolución del Condominio.

El catedrático Aguilar (2005), describe las diferentes formas de extinción de la Comunidad,
las cuales son: Por el perecimiento de la cosa, por la consolidación de la propiedad en un
comunero, por adquisición de la cosa por una sola persona extraña a la comunidad y por
participación, en este sentido, el Art 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, (1983), establece
de forma tácita la disolución del condominio en caso de la destrucción total del edificio o de
una porción del mismo, que represente por lo menos las ¾ partes de su valor.
Descriptores: Condominio, Limitación a la Propiedad, Clases de Comunidad.

Referencias.
Aguilar Gorrondona, J., (2005). Derecho Civil II. Cosas, Bienes y Derechos Reales. (7ª Ed.)
Caracas: Universidad Católica Andrés Bello.
Código Civil (1982). Gaceta Oficial de la República de Venezuela, 2.990 (Extraordinario),

Julio 26, 1982.
Código de Procedimiento Civil (1990). Gaceta Oficial de la República de Venezuela, 4.209

(Extraordinario), Septiembre 18, 1990.
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (2009). Gaceta Oficial de la República

Bolivariana de Venezuela, 5.908 (Extraordinario), Febrero 19, 2009.
Grateron Garrido, M. (2010) Derecho Civil II. Bienes y Derechos Reales. 4ta. Edición.
Caracas: Paredes
Ley de Aguas. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 38.595, Enero 2,

2007.
Ley de Bosques. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 40.222, Agosto 6,

2013.
Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social. Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela, 37.475, Julio 1, 2002.
Ley de Hidrocarburos. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 38.493.

Agosto 4, 2006.
Ley de Minas. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 5.382,

(Extraordinario). Septiembre 28, 1999.
Ley de Tierras Urbanas. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 5.933

(Extraordinario). Octubre 21, 2009.
Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela,

5.991 (Extraordinario). Julio 29, 2010.
Ley Orgánica del Ambiente. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 5.833
(Extraordinario), Diciembre 22, 2006.
Ley Orgánica Sobre Estados de Excepción. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de

Venezuela, 37.261, Agosto 13, 2001.

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Ley de Propiedad Horizontal. Disolución del Condominio.

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Código Civil (1982). Gaceta Oficial de la República de Venezuela, 2.990 (Extraordinario),

Código de Procedimiento Civil (1990). Gaceta Oficial de la República de Venezuela, 4.209

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (2009). Gaceta Oficial de la República

Ley de Aguas. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 38.595, Enero 2,

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Ley de Minas. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 5.382,

Ley de Tierras Urbanas. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, 5.933

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