Trazaciones Final Del Auditorio

MEDALIT TIPULA MIRAMIRA
UNIVERSIDAD ANDINA NESTOR CACERES

VELASQUEZ
FACULTAD DE INGENIERIAS Y CIENCIAS
PURAS
CARRERA PROFESIONAL DE ARQUITETCURA
Y URBANISMO
CURSO:
EJERCICIO PROFECIONAL
TEMA:
TASACION COMERCIAL
ALUMNA: MEDALIT TIPULA MIRAMIRA

TASACION COMERCIAL DEL INMUEBLE
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.. NOMBRE DEL PROPIETARIO:

Ministerio de educación
1.1. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION:

Sra. Medalit típula miramira
1.2. PROPIETARIO DEL TERRENO
Sr. Cristian quena ya castillo
1.3. OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O REGLAMENTACION:
Para fines búsqueda de valor dable.
La reglamentación empleada es la REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

DEL PERU, por el método de la Tasación Directa, aprobado, modificada y publicada
mediante, RESOLUCION MINISTERIAL, N° 266-2012-VIVIENDA del 28 de
noviembre del 2018
1.4. UBICACIÓN:
El terreno se encuentra ubicado en la urbanización Ezequiel Urbícola II etapa Mz D

sin número entre el jr. José Antonio encinas y la av. Jorge Basadre German del
distrito de Azángaro.
UBICACIÓN GEOGRAFICA:
DISTRITO : AZANGARO
PROVINCIA : AZANGARO
DEPARTAMENTO : PUNO
BARRIO : EZEQUIEL URBIOLA II ETAPA
2.- LINDEROS Y PERIMETRO:
 POR EL FRENTE (NORTE): limita con la calle (Jr. Isaías Quispe Chura)
mediante una (línea recta) tramo B – C con una distancia de 173.00 ml
 POR EL FRENTE (ESTE): limita con la calle (jr. Horacio Manrique lazo) mediante
una (línea recta) tramo A-B con una distancia de 186.00 ml
 POR EL FRENTE (SUR): limita con la calle (jr. José Antonio encinas) mediante
una (línea recta) tramo D-A con una distancia de 173.60 ml
 POR EL FRENTE (OESTE): limita con la calle (av. Jorge Basadre German)
mediante una (línea recta) tramo C-D con una distancia de 187.10 ml.
 AREA DEL TERRENO: el área total del terreno es de 32025,10 m2
 PERIMETRO DEL TERRENO: el perímetro total del terreno es de 783.98 M2
2.1.- FORMA DEL TERRENO: el terreno tiene una forma rectangular.

ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL TERRENO:
ZONIFICACION: Según e l P lan de De sarro llo Urb a n o d e la c i u d a d d e

A zá n g a r o ( p l a n o N ° 0 2 – P - P D U A , e l t e r r e n o s e l o c a l i z a ZONA
RESIDENCIAL –(RDM).
Zona residencial media (unifamiliar-bifamiliar) – R2

Normas para habilitación Aportes: 17%
Recreación: 12%
Educación: 2%
Comunal: 3%
Lote Normativo mínimo: 100m².
Frente Normativo mínimo de Lote: 7 metros lineales
Normas para edificación Área Libre: 35%

Coeficiente de Edificación: 0.03
Altura máxima de Edificación: 3 pisos más azotea
Estacionamiento mínimo: no exige estacionamiento vehicular
Según el plan de desarrollo urbano de la municipalidad de Azángaro está

c o n s i d e r a d o c o m o R-2 ósea residencial 2 que solo se pueden
construir hasta tres niveles
Según la clasificación la densidad bruta es de 250-1100 Hab/ha (habitantes por

hectárea)
USO ACTUAL DEL PREDIO: COMERCIO.

3.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL
PREDIO
La zona y el área Urbano en el que se encuentra ubicado el terreno, materia de la

presente valuación, se encuentran Consolidada, es decir, cuenta con los siguientes
servicios urbanos
Obras de Habilitación Urbana: Distribución de agua y recolección de desagüe,
distribución de energía e iluminación pública, Distribución de telefonía e internet.
- El predio está al lado sureste del centro de la ciudad. Sobre una avenida Av.
Jorge Basadre.
3.1.-. Descripción del Predio
El predio a tasar es una infraestructura nueva única auditorio sin construcciones a

su entorno, consta de un solo nivel y distribuido interior mente.
3.2. Características del terreno
El terreno está ubicado en una zona topográfica con bajas o leves ondulaciones y
tiene una forma rectangular.
3.3.- CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
ACCESIBILIDAD: El predio tiene el acceso principal por la jr. José Antonio

encinas que da la facilidad del ingreso de la gran av. Los próceres.
Imagen av. Los próceres

3.4.- ENTORNO DEL URBANO: se encuentra en una zona residencial pero Las
construcciones aledañas son precarias de baja calidad de construcción, en un promedio
de dos niveles de altura, sin acabados en sus fachadas. Y toda la zona es terreno de
relleno.
Jr. Isaías Quispe chura
Como entorno inmediato tenemos solamente viviendas construidas de material noble,

material de adobe, precarias, sin tratamientos exteriores.
4.- ANÁLISIS TÉCNICO DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE
4.1.- DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS
El objeto de materia de Inspección se encuentra ubicado en un solo nivel, por lo mismo

el ingreso se da por el frente principal y posterior de la edificación tiene salidas de
emergencia.
EL PRIMER NIVEL tiene un área construida de 8 9 0 . 7 5 m2. Y está distribuida en 01

área de boletería, 01 foyer, recepción, 01 hall, 01 área s.s.h.h. hombre, área de s.s.h.h.
para discapacitados hombre, 01 s.s.h.h. mujeres, 01 s.s.h.h. discapacitados mujeres, 01
cuarto de limpieza, 01 cuarto de depósito, 01 atrio,02 área para discapacitados, 01 foso
de orquesta, 01 escenario,01 ante escenario sala de ensayo, 02 estarles, 02 camerinos
privados, 01 camerino mujeres, 01 camerino hombres, 01 oficina principal, 01 depósito de
vestuarios y trajes
4.2.- DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: la edificación consta de una fachada

acabada con distintas texturas, con 2 ingresos principal para el ingreso de los
ocupantes y el otro para el ingreso de expositores, etc. también cuenta con puertas
de emergencia.
CIMENTACION: Zapatas de Concreto Armado.
MUROS Y COLUMNAS: Columnas circulares de 18 de radio, columnas de 40x40 muros

de soga ladrillo mecanizado
INSTALACIONES SANITARIAS: inodoro de tanque bajo de color acondicionada por el

arrendatario.
INSTALACIONES ELECTRICAS: cuenta con conexión domiciliaria, monofásico
INSTALACIONES TELEFONICAS: Cuenta con conexión.

5.- VALUACION
5.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Considerando el Reglamento Nacional de Tasaciones en su Artículo II. C.
20, para tasaciones comerciales.
Estudio de Mercado (Base de Datos):

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica
el predio, su acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, localización y
equipamiento urbano, se asigna un valor unitario comercial de S/. 670.20 nuevos soles
Por lo tanto:
Valor del terreno (VT) = Valor de mercado x Área
Valor del terreno (VT) = S/. 32025.10 X 670.20 m2.
Valor del terreno (VT) = S/. 21463.16
VALOR DEL TERRENO ES DE:
VEINTIUNMIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO CON

16/100 NUEVOS SOLES
AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE S/. 3.20

(TRES con 20/100 NUEVOS SOLES) TENEMOS:
S/. 21463.16 / S/. 3.20 = $. 6,707.24
SON SEIS MIL SETECIENTOS SIETE CON 24/100 DOLARES AMERICANOS.

6.- . VALOR DE EDIFICACIÓN (VE)
Por criterios de valuación la edificación solo tiene uso de depósito de materiales de

reciclaje que en su mayor parte no tiene tratamiento ni seguridad pertinente, por ello
declaro a la edificación sin valor
ÁREA TOTAL DE LA EDIFICACION VIVIENDA ES DE 890.75m2
OCHOCIENTOS NOVENTA CON 75/100 METROS CUADRADOS.
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES

PARA LA SIERRA AL 31 DE OCTUBRE DE 2018
VALORACION DE LA EDIFICACION
DESCRIPCION CATEGORIA VALOR UNITARIO
1.- MUROS Y COLUMNAS c 237.95
Columnas circulares y cuadradas,
albañilería armada, ladrillo o
similar con columnas y vigas de
amarre de concreto armado.
2.- TECHOS D 93.36
metálica trapezoidal TR4 con
fibra de vidrio
3.- PISOS D 89.98
Porcelanito de 60*60, cerámica
de 30*30, cemento Pulido madera
laminado.
4.- PUERTAS Y VENTANAS F 48.67
armazones de acero y láminas
galvanizadas, madera
enchapada, ventanas metal y
vidrio
5.- REVESTIMIENTO F 68.86
Tartajeo brochado y/o yeso
moldurado, pintura lavable
6.-BAÑOS C 45.41
Baños completes nacionales
blancos con cerámica blanca
INSTALACIONES ELECTRICAS D 86.05
Y SANITARIAS
Agua fría y agua caliente,
corriente monofásica y teléfono
VALOR UNITARIO POR m2 DE EDIFICACION
SEIS CIENTOS SETENTA CON 20/100 NUEVOS SOLES.
670.20
EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN SE OBTIENE MULTIPLICANDO EL ÁREA DE

CONSTRUCCIÓN (A.C.) POR EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN (VU) Y POR
EL VALOR DE DEPRECIACION.
V.E. = A.C. X V.U. X 1-P/100= VALOR DE VALUACION

V.E.= 890.75 X 670.20 X 0.70 = 417,886.46 PRIMER NIVEL
VALOR DE LA EDIFICACIÓN PROYECTADA ES DE:

CUATRO CIENTOS MIL DIECISIETE OCHO CIENTOS OCHENTAI SEIS CON
46/100 NUEVOS SOLES

S/. 417,886.46 / S/. 3.20 = $. 1,305.90
SON MIL TRECIENTOS CINCO CON 90/100 DOLARES AMERICANOS.
. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
Según el Articulo II.E.l.34. El valor total del predio se obtiene aplicando

la siguiente formula:
VTP = valor total del predio

VT = valor del terreno
VE = valor de la edificación
VI = valor de las instalaciones fijas del predio
VOC = valor de las obras complementarias
VT VE VI VOC
VALOR S/ 21463.16 S/ 417,886.46 0.00 0.00
VTP = 21463.16 + 417,886.46
VTP = S/.439,349.62
VALOR TOTAL DEL PREDIO ES = S/.

439,349.62
CUATRO CIENTOS TRENTA Y NUEVE MIL TRECIENTOS CUARENTA Y NUEVE

CON 62/100 NUEVOS SOLES

S/. 439,349.62 / 3.20 = $. 137,296.76
CIENTO TRENTA Y SIETE MIL DOCIENTOS NOVENTA Y SEIS CON 76/100
DOLARES AMERICANOS.
VALOR TOTAL DEL PREDIO ES = $. 137,296.76
Por lo expuesto se ha procedido a valorar el inmueble, ubicado en la

urbanización Ezequiel Urbícola II etapa Mz D sin número en el distrito
de Azángaro, provincial de Azángaro y departamento puno, valorado
en la suma de CUATRO CIENTOS TRENTA Y NUEVE UN MIL
TRECIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON ON 62/100 NUEVOS
SOLES,
CONVERTIDO EN DOLARES NOS DA
CIENTO TREINTA Y SIETE UN MIL DOCIENTOS NOVENTA Y

SEIS CON 76/100 DOLARES AMERICANOS
a) Valor De Realización Resultante VRM
VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)

(RESOLUCIÓN S.B.S N° 808-2003 Y R.M. N° 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del

inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los
castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Deducciones a
aplicar
Gastos de publicidad 2.00%
Gastos de tasación para realización 0.20%

Comisiones de ventas 5.00%
Mantenimiento 2.00%
Para realizaciones el inmueble en u plazo de 180 días, 10.80%
consideramos un ajuste en el valor para vender el
inmueble
TOTAL DE enDEDUCCIONES
ese plazo 20.00%
POR LO TANTO
VRM = VTPx0.80
VRM = S/. 439,349.62 x 0.80
VRM = S/. 351,479.696
VRM = S/. 351000.00 (REDONDEO)
Valor De Realización Resultante = S/.351000.00 (REDONDEO)

SON: TRECIENTO SINCUENTA Y UNO MIL CON 00/100 NUEVOS
SOLES Tipo de Cambio: 3.20 NUEVOS SOLES
FECHA, Noviembre del 2017
ATTE.
Puno noviembre del 2015
-------------------------------------------------------
Arq. Medalit tipula miramira

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UNIVERSIDAD ANDINA NESTOR CACERES

ALUMNA: MEDALIT TIPULA MIRAMIRA

TASACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

1.. NOMBRE DEL PROPIETARIO:

1.1. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION:

1.3. OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O REGLAMENTACION:

Para fines búsqueda de valor dable.

La reglamentación empleada es la REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

El terreno se encuentra ubicado en la urbanización Ezequiel Urbícola II etapa Mz D

2.- LINDEROS Y PERIMETRO:

 PERIMETRO DEL TERRENO: el perímetro total del terreno es de 783.98 M2

2.1.- FORMA DEL TERRENO: el terreno tiene una forma rectangular.

ZONIFICACION: Según e l P lan de De sarro llo Urb a n o d e la c i u d a d d e

Zona residencial media (unifamiliar-bifamiliar) – R2

Normas para edificación Área Libre: 35%

Según el plan de desarrollo urbano de la municipalidad de Azángaro está

Según la clasificación la densidad bruta es de 250-1100 Hab/ha (habitantes por

USO ACTUAL DEL PREDIO: COMERCIO.

La zona y el área Urbano en el que se encuentra ubicado el terreno, materia de la

3.1.-. Descripción del Predio

El predio a tasar es una infraestructura nueva única auditorio sin construcciones a

3.2. Características del terreno

3.3.- CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

ACCESIBILIDAD: El predio tiene el acceso principal por la jr. José Antonio

Imagen av. Los próceres

Jr. Isaías Quispe chura

Como entorno inmediato tenemos solamente viviendas construidas de material noble,

4.- ANÁLISIS TÉCNICO DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE

4.1.- DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS

El objeto de materia de Inspección se encuentra ubicado en un solo nivel, por lo mismo

EL PRIMER NIVEL tiene un área construida de 8 9 0 . 7 5 m2. Y está distribuida en 01

4.2.- DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: la edificación consta de una fachada

MUROS Y COLUMNAS: Columnas circulares de 18 de radio, columnas de 40x40 muros

INSTALACIONES SANITARIAS: inodoro de tanque bajo de color acondicionada por el

INSTALACIONES ELECTRICAS: cuenta con conexión domiciliaria, monofásico

INSTALACIONES TELEFONICAS: Cuenta con conexión.

5.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Estudio de Mercado (Base de Datos):

VALOR DEL TERRENO ES DE:

VEINTIUNMIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO CON

AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE S/. 3.20

SON SEIS MIL SETECIENTOS SIETE CON 24/100 DOLARES AMERICANOS.

6.- . VALOR DE EDIFICACIÓN (VE)

Por criterios de valuación la edificación solo tiene uso de depósito de materiales de

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES

EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN SE OBTIENE MULTIPLICANDO EL ÁREA DE

V.E. = A.C. X V.U. X 1-P/100= VALOR DE VALUACION

VALOR DE LA EDIFICACIÓN PROYECTADA ES DE:

AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE S/. 3.20

. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

Según el Articulo II.E.l.34. El valor total del predio se obtiene aplicando

VTP = valor total del predio

VTP = 21463.16 + 417,886.46

VALOR TOTAL DEL PREDIO ES = S/.

CUATRO CIENTOS TRENTA Y NUEVE MIL TRECIENTOS CUARENTA Y NUEVE

AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE S/. 3.20

S/. 439,349.62 / 3.20 = $. 137,296.76