Consejos legales para comprar o vender un Inmueble

Compra-Venta
Preguntas y respuestas sobre los temas legales y notariales más
frecuentemente consultados en relación con las operaciones de
compraventa de inmuebles.

¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la

Escritura?
Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra", "Boleto
de Compra Venta" y "Escritura" traslativa de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra?

Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza
por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en
tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está
cerrado. Es conveniente no dejar dinero en efectivo, puesto que en
caso de que la oferta no sea aceptada, es más fácil recuperar el valor
dejado en cheque.

¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la

reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto
principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los
trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta
o de la Escritura.

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta

la reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de
reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es
conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?

Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al
vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de
Compra Venta o de la Escritura.
Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo
siguen los trámites?
Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del
lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de
Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las
partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente
conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano
que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún
abogado para que lo asesore.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra

Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y
la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al
Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se
establece la obligación de escriturar (también llamado principio de
ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de
arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar
por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente
a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento

de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del
monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si
las partes, de común acuerdo, así lo convienen.

¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor

sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no
tenga "problemas" (hipotecas, embargos, etc.)?
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se
pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien
deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad
para su primer estudio. Asimismo, deberá solicitarse al Registro de la
Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta,
"Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones
del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y
de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el
vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la
documentación correspondiente que habilite al representante legal a
firmar el Boleto de Compra Venta.
¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es
la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y
dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen
(hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y
superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree
comprar.

¿Qué es un informe de Inhibiciones?

También es un documento emanado del Registro de la Propiedad
Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida"
para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por
el inmueble.

¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el

registro ha fallecido?
El principio general establece que sólo puede vender quien figure
como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley
establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro
está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado
la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia
quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la
correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya
ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en
su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano
deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a
inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto
Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al
nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los
herederos.

Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de

Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades.
Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?

Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un
profesional de su confianza (abogado, escribano) dada la importancia
del instrumento. Si bien existen modelos o formularios "tipo", cada
operación puede tener sus características particulares.

¿Quién designa al escribano que intervendrá?

En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al
momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen
excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir
que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele
designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se
trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un
nuevo loteo.

¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito

bancario puede designar escribano para la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la
escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional
sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy
usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca.
Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera
resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el
escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y
certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la

de la ubicación del bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público
Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En
algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción
del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero
la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano
de confianza.

¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra

venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar
la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título
mediante su estudio, resguardando al comprador de que los
antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez
firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente
testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye
el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto
a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos
relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte
vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte
compradora (ej. Inscripción de nuevo título).

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?

Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de
deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran
adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir
deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al
momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas,
Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los
últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también
requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?

Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el
nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en
el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo
muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia
el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor
el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.

¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de

Bien de Familia?
La norma establece un régimen que tiende a proteger el inmueble, en
el cual una familia habita, de las contingencias que pudiere tener
relacionadas con las variaciones del patrimonio de su propietario. Es
decir, fija un límite mínimo al cual los acreedores del dueño no pueden
acceder; obviamente con ciertos requisitos y limitaciones.

¿Cuáles son los requisitos necesarios con relación al inmueble?

Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así
afectarse un lote de terreno. Dicho inmueble puede pertenecer a un
único dueño o a varios, pero en principio el propietario con su familia
está obligado a habitar el bien. No puede tener más de "un solo" bien
afectado a este beneficio en todo el país.
¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?
En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es
vivienda, se acepta cualquier valuación.

¿Quiénes son considerados familiares para la ley?

La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cónyuge y
descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales
"hasta" el tercer grado de "consanguinidad" que convivieren con el
constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se
encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos
ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los
parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno,
madrastra/padrastro y cuñada/o.

¿Qué beneficios acarrea?

En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado
por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas
provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.

¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?

Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se
realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho
Registro.

¿El trámite es muy costoso?

Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace
"personalmente" en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es
necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que
acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o
nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través
de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse
la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a
través de la vía judicial.

¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?

Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este
caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá
ejecutar el inmueble.
¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin
desafectar el bien de familia?
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al
régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor
hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son

similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas
variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano,
pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el
inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que
exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad
respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir
diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas.
Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga
un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos
o departamentos "en planta baja", a fin de que denuncie a la Dirección
de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la
costumbre lo costea la parte vendedora.

¿Cómo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"?

Aquí nos adentramos en un tema más complejo. La llamada Ley de
Uso de suelo vigente en la Provincia de Buenos Aires (Ley 8.912)
establece un sistema utilizado en gran cantidad de emprendimientos,
en los cuales el adquirente compra una parcela, y una acción de una
sociedad que le da derecho al uso de los espacios comunes y áreas
recreativas.