I.

INTRODUCCIÓN

El sistema registral peruano tiene como fuente la ley hipotecaria española; así mismo,
sus orígenes en nuestro país se remontan al registro de propiedad inmueble de 1888,
por el cual se crea un sistema descentralizado de registros en el cual se inscriben los
inmuebles. Actualmente nuestro sistema registral se encuentra a cargo de la SUNART
(Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) y el Sistema Nacional de los
Registros Púbicos, los cuales fueron creados con la Ley 26366 en el año de 1994.

En nuestros días, nuestro sistema registral ha logrado un desarrollo tal en lo que

respecta a modernidad, siendo que a inicios de ésta se utilizaban libros manuales, y
actualmente se hace uso de asientos electrónicos.

Este sistema se encuentra regulado en principios registrales, los cuales vienen a ser
aquellas directrices, orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas,
decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el
procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral. Dentro
de estos principios tenemos los siguientes: Rogación, Tracto Sucesivo, Titulación
Auténtica, Legalidad, Especialidad, Prioridad Preferente, Impenetrabilidad,
Legitimación, Fe pública registral, Prioridad excluyente, Publicidad Registral.

Estos principios registrales son de gran utilidad, debido a que facilitan el estudio de la
materia, contribuyen a la interpretación y perfeccionamiento de la legislación vigente,
sirven de criterio orientador a la jurisprudencia, con una sola palabra se da a conocer
una determinada regulación jurídica. No obstante, algunas veces estos principios no son
aplicados por los registradores, pues solo toman como base la norma más no los
principios.

Por ello, nos plantearemos la siguiente pregunta ¿de qué manera operan los principios
registrales en nuestro sistema registral peruano? A partir de esta problematización
buscaremos demostrar la importancia que tiene los principios registrales en nuestro
sistema registral y cómo es que ayudan en la solución de controversias registrales.

Inicialmente, conceptualizaremos los términos claves para hacer posible el

entendimiento y desarrollo de esta problemática. Posteriormente se analizarán cómo
operan cada uno de estos principios en nuestro sistema registral.
Cabe señalar que el tema beneficiará a toda la población estudiantil, pues ofrecerá
información amplia y les ayudará a comprender y reflexionar solo el problema en
cuestión.

II. ARGUMENTACIÓN
La historia reciente de nuestro país ha puesto de relieve, que la operatividad de los
principios registrales en nuestro sistema registral es incipiente, debido a que nuestros
registradores no aplican o no dan importancia a estos, sino a las normas que en
ocasiones carecen de vacíos legales.

En palabras de Rubio (1999) señala que los principios registrales vienen a ser las
orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas, decisiones
jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y
la organización del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las
normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción
legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales nos referimos
a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral.

Así mismo Torres (s/f) manifiesta que los principios registrales son los que determinan
o caracterizan el sistema registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios
Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran
distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada Estado
adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que
se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral de cada
Estado, es decir, son de mucha importancia en la integración del derecho cuando se
presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no están consagrados
exactamente de la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los
Estados tienen el mismo nombre los Principios Registrales.

Considero tal como, expresa Rubio que los principios revisten de trascendental
importancia en el sistema registral, puesto que funcionan como directrices, lineamientos
y sobre todo como un soporte por los cuales los registradores van a poder interpretar
de manera adecuada, o en algunos casos ayudarán a dar soluciones antes que un
problema se presente o antes que se plantee un supuesto. Así mismo, concuerdo con
el autor al referirse a que estos servirán como base en el derecho positivo en el caso
de que se presente alguna controversia y que para su solución no se pueda acudir a la
normatividad, ya sea porque ésta presenta vacíos legales. En estos casos lo que debe
hacer el registrador es aplicar los principios registrales para que la solución que estos
den tenga una buena fundamentación. Además se puede decir que éstos sirven como
elementos diferenciadores, pues se caracterizan por distinguir el sistema registral que
cada país adopta.

Cabe señalar que cada principio tiene sus propias características, para ello es necesario
conocer cómo se aplican o como operan en el sistema registral peruano. Los principios
que nuestro ordenamiento recoge son los siguientes: Principio de Legalidad, de
rogación, especialidad, titulación auténtica, publicidad registral, legitimación, fe pública
registral, tracto sucesivo, prioridad excluyente y prioridad preferente.

Para tal caso, empezaremos a definir el principio de legalidad, tal como menciona Torres
(s/f) por dicho principio el registrador efectúa un examen previo de legalidad a los Títulos
en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), además
comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los obstáculos, la partida o
partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y
de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas
indicadas.

Así también el código civil peruano de 1984, en su artículo 2011° establece “Los
Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de
ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”

Con ello, podemos decir que este principio regula la obligatoriedad de la función de
calificación registral por parte de Registrador público, es decir que este tiene que
efectuar la calificación registral con mucho detalle y cuidado para que así de por validado
o pueda establecer si un título es inscribible o no.

No obstante, este principio muchas veces se suele confundir con la función calificadora
registral que ejercen los registradores públicos, en ese sentido cabe delimitar o
diferenciar ambos términos, la función calificadora tiene un alcance mayor que el
principio de legalidad ya que éste supone solo un aspecto de la calificación registral,
puesto que en la calificación están comprendidos además del control de la legalidad la
determinación de los obstáculos que puedan emanar de la partida (tracto sucesivo,
impenetrabilidad y prioridad excluyente) así como de la relevancia registral de la
situación jurídica que pretende inscribirse.

Así mismo, es necesario mencionar que la calificación registral no es meramente un

principio registral, debido a que como ya se había mencionado párrafos anteriores los
principios se caracterizan por distinguir un sistema registral de otro; y como vemos, esta
función del registrador público no cumple con dicha característica, en ese sentido cabe
decir que solo viene a ser una actividad fundamental del registrador tendiente a
determinar o verificar ciertas situaciones jurídicas.

Cuando hablamos del principio de legalidad, entonces, nos referimos a la calificación

que hace el registrador del título inscribible y no a la relación de éste con el contenido
del registro ni a su relevancia o trascendencia respecto de terceros. Dentro del control
de legalidad se encuentra la calificación de la validez del acto material que constituye la
causa directa e inmediata de la inscripción.

Por otro lado, se tiene al principio de rogación que como señala García (1993) es aquel
que establece la necesaria instancia o solicitud de los otorgantes de un acto o derecho
o de tercero interesado para la práctica por el Registrador Público de los asuntos
registrales; salvo mandato legal expreso en contrario.

Mientras que, Moisset de Espanés (1994) afirma que el principio de rogación se plasma
en las normas que exigen petición de parte interesada para lograr la matriculación del
inmueble objeto del derecho real o, posteriormente, obtener la mutación de las
situaciones jurídicas reales sea ya se encuentran registradas.

Teniendo en cuenta estas dos posturas puedo desprender lo siguiente: que el

procedimiento registral solamente puede iniciarse a instancia de parte, mediante
solicitud dirigida al Registrador para que éste ponga en marcha el procedimiento
registral.

Así mismo, puedo decir que la rogación constituye un presupuesto de la calificación

Registral, debida a que sin aquella ésta no se produce. Además, determina el momento
de inicio de la prioridad.

Este principio es importante por su implicancia como impulso inicial del procedimiento
registral y sus manifestaciones dentro del mismo. Permite al otorgante o a quien este
representa el desistimiento total o parcial de la rogatoria; así como el desistimiento de
la apelación (manifestaciones negativas). Igualmente, permite al legitimado a solicitar
prórrogas, interponer recursos, realizar subsanaciones y cancelar derechos registrales.

Por otra parte, con lo que respecta al principio de especialidad, se encuentra consagrado
en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
del 2001 de la siguiente manera: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así
como los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas
Naturales, en cada registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona
natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente,
podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral”

Es decir que, al registro deben acceder situaciones y relaciones jurídicas perfectamente

determinadas, este principio está relacionado con la necesidad de dar claridad al
registro, se orienta a regular el elemento (bien o persona) en función al cual se organizan
las partidas regístrales. Por ello se denomina, igualmente, principio de determinación o
especificación. En nuestro sistema registral este principio no se limita únicamente al
registro de predios, sino que alcanza a la generalidad de los registros.

Otro de los principios es el de titulación auténtica, que a decir García (1999) constituye
“una primera garantía de legalidad” que persigue el sistema registral al exigir, salvo
disposición en contrario, que la inscripción se realice en mérito a instrumento público,
vale decir con instrumentos en los que interviene el Notario, profesional del Derecho, o
de funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones.

Con ello, quiere decir que en algunos casos se requerirá la forma pública o titulación
autentica y en otros el documento de fecha cierta, documento privado con firmas
legalizadas. Así mismo, el fundamento de este principio se deriva del necesario
reconocimiento que la seguridad jurídica no puede conseguirse únicamente mediante
un perfeccionamiento del sistema, sino que se requiere, como exigencia básica para la
producción de sus efectos de la existencia de documentación autentica. Cabe
mencionar que título inscribible es el documento donde consta el acto o derecho
inscribible y está constituido por el título material, que es el acto o contrato generador
de la situación jurídica objeto de la inscripción; y el título formal está constituido por el
conjunto de documentos en donde consta el acto o derecho.

Por otra parte tenemos el principio de publicidad registral que tal como señala Delgado
(s/f) es aquella exteriorización continua e ininterrumpida de un acontecimiento jurídico
que organiza e instrumenta el Estado mediante un órgano operativo, con el fin de
generar la cognoscibilidad general a los terceros, creando con ello, la tutela de los
derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos.

Así mismo, este principio está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el

artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones”.

Considero que este principio constituye la razón de ser del registro y es uno de los
efectos de la inscripción, porque consiste en poner de manifiesto “erga omnes” los
derechos inscritos a los terceros interesados y además la ley declara que nadie puede
alegar desconocimiento del contenido del Registro con una presunción de conocimiento
Jure et Jure, esto es sin admitir prueba en contrario. Además hay que entender a este
principio como la exteriorización de situaciones y relaciones jurídicas de modo
permanente, continuo y organizado a través del Registro. Su finalidad es proporcionar
seguridad jurídica de las situaciones y relaciones jurídicas incorporadas al Registro
(seguridad estática) y seguridad en el tráfico (seguridad dinámica) derivado de lo
inscrito.

El principio de publicidad registral se divide en dos: publicidad material y publicidad

formal. La publicidad material, según Torres(s/f) también se le denomina publicidad
sustantiva y se refiere al efecto que produce la registración, que es una característica
principal de los Sistemas Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la registración
surte efecto o perjudica a terceros. Por otro lado, a la publicidad formal se le denomina
como publicidad procesal y se refiere a la forma como se accede a la información que
brinda el registro, es decir se refiere a los certificados y a las manifestaciones, a su vez
puede ser directa e indirecta. La publicidad directa se refiere a las manifestaciones y la
publicidad indirecta a los certificados puede ser compendiosos o literales.

Considero, tal como expresa Torres que la publicidad material es la exteriorización

continuada de un hecho, situación o relación jurídica para producir cognoscibilidad
general o posibilidad de conocer. Siendo el registro el mecanismo más perfecto de
publicidad de bienes de significativo valor y fácil identificación, y que la publicidad formal
es aquella que consiste en Posibilidad de conocer los asientos registrales mediante
certificación o copia de los documentos depositados en el Registro.

También tenemos al principio de legitimidad, según Torres (s/f) manifiesta que este
principio tiene por objeto otorgar fuerza legitimatoria a la adquisición que aparece
inscrita a favor del titular registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas
Registrales que consagran este Principio Registral como el Sistema Registral Peruano,
la registración surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran
este Principio Registral.

El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el artículo 2013 del

Código Civil de 1984, que establece: “El contenido de la inscripción se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez.”
El Principio Registral de Legitimación protege la adquisición de quien adquiere la calidad
de Titular Registral y también protege a quien contrata en mérito de lo que aparece en
los asientos de registración.

Entonces se puede decir que el principio de legitimación está referido a uno los efectos
que produce la inscripción: presunción iuris tantum de certeza respecto de su contenido,
al que, igualmente, se presume exacto y válido.

Así mismo, se puede desprender que esta legitimación puede ser activa cuando está
dirigida al titular quien puede actuar conforme al contenido del asiento o pasiva cuanto
es un tercero el que valiéndose del contenido de un asiento se relaciona con el titular.

Po otra parte está el principio de fe pública registral que según Gordillo (s/f) afirma que
en virtud de la fe pública registral, para el tercero, lo que el Registro publica vale, aunque
no lo sea, como si fuera la realidad. Positivamente y negativamente: lo que el Registro
Publica es como si existiera o fuera cierto presunción, ahora juris et de jure, de exactitud,
y lo que en el Registro no aparece, es como si no existiera presunción, ahora indiscutida,
e igualmente juris et de jure de integridad registral.”

El autor también menciona que dicho principio tiene las siguientes características: Es un
estado de desconocimiento de la inexactitud registral, no exige más diligencia al
adquirente que la resultante del Registro, la mala fe debe ser demostrada y la buena fe
debe ser exigible solo al adquiriente del derecho y no del transmitente y debe existir al
momento de la celebración del acto y debe subsistir hasta la fecha de la inscripción del
derecho del tercero, las causas de inexactitud no consten en los asientos registrales, se
descarta la posibilidad de admitir al título archivado. La causa más frecuente de
inexactitud es la demanda.

Así mismo este principio se encuentra consagrado en el art. 2014 del código civil
peruano de 1984, que establece lo siguiente: “el tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no consten en
los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro.”

De lo dicho por el autor y en concordancia con los que menciona la norma, puedo decir
que el Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la adquisición
del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisición sea a título gratuito, o
requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso del Sistema Registral
Peruano.

Además los requisitos que este principio exige es que no se haya tenido conocimiento
de la realidad extraregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad de
compra venta inscrita y se acredita que el adquiriente conocía de la existencia de dicho
proceso judicial, no puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto
este adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe Pública Registral en el
Sistema Registral Peruano y lo mismo sucede en todos los otros Sistemas Registrales
en los cuales también se consagre el Principio de Fe Pública Registral a título oneroso.

Debe existir un derecho o acto inscrito que contenga una causa de invalidez (nulidad o
anulabilidad) o ineficacia (resolución o rescisión), que publicita la existencia de
facultades dispositivas para el transferente de un derecho. Dentro de la nulidad debe
considerarse la falsedad total o parcial incluyéndose la suplantación de las partes.

Un tercero, respecto a la RR.JJ. Que da lugar al acto o derecho inscrito, adquiere un

derecho mediante un acto plenamente válido. Ya que la inscripción no convalida
nulidades.

Este principio va a tener básicamente como finalidad proteger al tercero registral

siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos.

Dentro del sistema registral también tenemos al principio de tracto sucesivo, el cual es
regulado por el Código Civil en su artículo 2015 y sus alcances son propios del registro
de predios. Así, se establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

Según Diez Picazo (1995) se concibe a este principio como “presupuesto esencial del
procedimiento registral” y Manzano (1991) manifiesta que es un “principio de orden
registral.” Se trata de que la cadena de transmisiones se produzca de modo continuo,
que el historial del predio se produzca ordenadamente. El Principio de Tracto Sucesivo
consiste en la concatenación sucesiva de actos registrados relacionados con un mismo
bien o persona natural o persona jurídica. Es decir que implica el encadenamiento
sucesivo de las inscripciones, por ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse
sin que esté inscrita la primera transferencia en el Registro, salvo que se inscriba
aplicando el tracto abreviado.

Se le conoce también con el nombre de Principio de Continuidad y también con el

nombre de Tracto Continuo. Con este se pretende proteger y asegurar los derechos
inscritos, dificultar fraudes y estafas y cerrar, en cuanto sea posible, las puertas del
Registro a los títulos de origen ilegítimo con lo cual se aumenta la confianza en el
sistema registral.

Este principio permite reflejar en forma completa y exacta la historia jurídica de los
bienes inmuebles lo que facilita al Registrador el ejercicio de su función calificadora,
puesto que éste tendrá a su alcance los datos para permitir que solamente accedan al
registro los actos otorgados por el titular inscrito y para impedir el acceso de los actos
que no cumplan con el requisito de la previa inscripción.

Otro de los principios es el de Prioridad, Roca Sastre (s/f) precisa que el principio de
prioridad es el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que
primeramente ingrese en el Registro de la propiedad se antepone con preferencia
exluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole
incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con
posterioridad aunque dicho acto fuese de fecha anterior.

El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras: para excluir derechos y para
determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos,
hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina Principio de Prioridad
Excluente y cuando opera en la segunda forma se le denomina Principio de Prioridad
Preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes títulos de manera separada. En mérito
a la fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas
(Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas
realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad Excluyente).

Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente, eficacia excluyente o

preferencia excluyente se denomina Prioridad Excluyente provocando el cierre registral
en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo en el
caso de la doble compra venta, ya que inscrita una compra venta no es posible inscribir
otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario.

Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la prioridad se denomina

prioridad preferente y es necesario tener en cuenta el rango registral existente entre los
derechos registrados y la superioridad de rango existente entre el primer título inscrito y
los posteriormente inscritos (por ejemplo la superioridad de rango existente entre la
primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad), ya que
en este supuesto no se provoca el cierre registral, porque inscrito el primer título en la
partida registral pueden inscribirse otros títulos que pueden ser otras hipotecas o
embargos principalmente.
A partir de estos alcances dado por el autor, cabe distinguir el principio registral
excluyente del principio de prioridad preferente.

El principio registral de Prioridad se encuentra consagrado en el artículo 2017 del Código

Civil Peruano de 1984, el cual establece: “No puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.”

Así mismo, tiene como finalidad establecer reglas en caso de derechos reales inscritos
y no inscritos y sólo puede ser acogido por los sistemas registrales no constitutivos,
porque cuando el sistema registral es constitutivo, no se puede presentar este problema,
ya que los derechos reales nacen sólo con la inscripción, y antes de efectuada ésta el
derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos no existen
derechos reales fuera del registro ni aún entre las partes.

Este principio registral está consagrado para el supuesto de dos derechos reales en
conflicto un derecho real inscrito y otro derecho real no inscrito. Este problema no puede
presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos, porque en dichos Sistemas
Registrales los derechos reales nacen con la inscripción en el Registro, es decir, este
problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos por que en
los mismos sólo existen derechos reales inscritos.

Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro para cualquier otro
título incompatible. Se aplica cuando ya existe un título inscrito y se presenta otro
relacionado al mismo inmueble (a la misma partida registral, pero totalmente
incompatible con el otro título, digamos la doble venta). Es decir, se aplica de un título
inscrito respecto a otro título no inscrito que es incompatible.

Por otro lado tenemos al Principio Registral de Prioridad Preferente también llamado
principio registral de prioridad de rango, prioridad compatible o prioridad por Rangos.

En ese sentido, este principio se aplica generalmente en el caso de gravámenes y

medidas cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la
hipoteca que se inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió después, sin
importar las fechas de las escrituras públicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto
se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que logró inscribir primero su título.

Además, este principio de prioridad preferente origina una posición de desigualdad ya

que no se satisface por cuotas a los acreedores sino que existe una posición de primacía
de rango de quien o quienes fueron beneficiados con la primera inscripción respecto de
los que fueron beneficiados con las siguientes inscripciones.
Es decir que es el principio que reconoce la prioridad de rango respecto de los actos o
derechos inscritos, La aplicación de la prioridad en el rango está relacionado con títulos
compatibles, en los que la inscripción de unos no determina la imposibilidad de la
inscripción del presentado en segundo lugar y los efectos de la inscripción se retrotraen
a la fecha y hora del asiento de presentación.

Tal como se ha demostrado, cada uno de estos principios registrales cumple una función
trascendental en nuestro sistema registral peruano y por tanto deben ser objeto de
aplicación para poder solucionar problemas o casos en concreto.
III. CONCLUSIONES

 Los principios registrales vienen a ser aquellos lineamientos que permitirán al

registrador público poder interpretar de una manera adecuada las controversias
que se puedan suscitar.
 Cada uno de los principios revisten de gran utilidad debido a que sirven como
base en caso de que existan vacíos legales en la normatividad, todos ellos
tienen distinta forma de aplicación y operatividad en nuestro sistema registral.
 Los principios registrales tienen como característica fundamental que permiten
distinguir el sistema registral de un país con el de otro.

IV. BIBLIOGRAFÍA

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