Valoración de Inmuebles Patrimoniales PDF

MODELO Y PROCEDIMIENTO PARA CALCULAR EL VALOR
ECONMICO DE INMUEBLES PATRIMONIALES.

Dra. C. Eva Pern Delgado
[email protected]
Ms. C. Sergio Bruzn Piedra

[email protected]
Universidad de Holgun
Resumen
La Economa del Patrimonio en una rama de la Ciencia Econmica que el actualidad ha
despertado un mayor inters por parte de investigadores.
En un mundo tan cambiante cada da el hombre trata de buscar factores endgenos que
le permitan utilizarlos en post del desarrollo local sostenible, utilizndose el patrimonio
histrico-cultural como un elemento dinamizador de ste.
Esta investigacin tiene como objetivo exponer un modelo y procedimiento metodolgico
para la valoracin econmica de inmuebles patrimoniales, contextualizado a la economa
cubana y su problemtica en el mbito urbano.
Su aporte fundamental radica en aportar los elementos necesarios para la toma de
decisiones por parte de los actores encargados de disear, evaluar y ejecutar estrategias
relacionadas con el manejo y conservacin del patrimonio en funcin del desarrollo de
una ciudad.
El procedimiento se valid en tres inmuebles ubicado en el Centro Histrico de la ciudad
de Holgun.
Palabras
claves:
patrimonio
histrico-cultural,
patrimonio
intangible,
inmuebles
patrimoniales, valoracin econmica, gestin del desarrollo local.
Title: Form and procedure for calculating the economic value of heritage buildings.
Summary
Economic valuation of properties with heritage value analysis is a very useful tool for local
government and Office of the Historian, in terms of providing evidence to support decision
making, allowing to decide which aspects greater emphasis through the study the problem
of all those involved in the urban area with optics to achieve integrated management of the
city and its development.
Model validation procedure applied and responds to the need to assess from the economic
point of view heritage buildings in a city, on the basis of determining the value of the land,
Value of Construction Property, the coefficient value heritage as a factor by which the
value of construction, from the weight of heritage values and consideration of the hierarchy
of the construction, determination of the value of site index and finally, calculating the
Index victim's assets.
In applying the model and procedure in three meaningful construction of the Historic
Center of Holguin was obtained, under the expert consensus, a value that measures a
tangible built heritage and base any action on funding for an intervention, showing its
importance in indicating where to direct the actions for the preservation of heritage values,
issues that demand greater attention and those that should be enhanced; guide the
strategies, projects and plans of conservation and rehabilitation, and in turn allow the
merits of allocation of resources to use, ensure appropriate management of those
resources, and establish appropriate levels of priority in the intervention.
Obtaining an economic value on intangibles, influencing directly or indirectly on it, can
protect and rescue the heritage values and significant elements of the building when
operated in the building.
It is imperative that those responsible for designing local development of cities, and
specifically of heritage management, take economic decisions, since the conservation of
immovable cultural heritage is both necessary and costly, and resources that can be used
for preservation of the cities with limited equity.
Key words: historical-cultural heritage, intangible heritage, heritage buildings, economic

valuation, management of local development.
Introduccin
Constituye un privilegio para las actuales generaciones haber heredado bienes que
forman parte del patrimonio histrico-cultural, pero esta herencia significa un verdadero
compromiso para lograr su correcta conservacin, mantenimiento y restauracin para el
uso y disfrute de las actuales y futuras civilizaciones.
La imagen de una ciudad es la sntesis de su identidad, definida por un conjunto de
atributos de carcter permanente, que constituyen su esencia y sirven para diferenciarla
de otras urbes. La identidad urbana tiene una doble dimensin: funcional y cultural.
En cualquiera de ellas resalta el patrimonio histrico cultural, identificado como un recurso
endgeno que forma parte de su potencial de desarrollo, pues se construye mediante un
complejo proceso de atribucin de valores sometido al devenir de la historia y al propio
dinamismo de las sociedades.
El patrimonio histrico cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles, materiales e
inmateriales, de propiedad de particulares o de instituciones u organismos pblicos o
semi-pblicos que poseen un valor excepcional desde el punto de vista de la historia, del
arte o de la ciencia, de la cultura en suma, y, por lo tanto, son dignos de ser considerados
y conservados para la nacin y conocidos por la poblacin a travs de generaciones como
rasgos permanentes de su identidad. (Asuaga, 2007).
El patrimonio histrico cultural se divide en dos tipos: tangible e intangible. A su vez, el
patrimonio tangible se puede clasificar en mueble e inmueble. Los autores de este trabajo
centran su atencin en los de primer tipo por ser la expresin ms visible de las culturas a
travs de grandes realizaciones materiales.
El patrimonio histrico cultural posee alto significado sociocultural debido a que constituye
una parte importante de la herencia de toda comunidad, o nacin, y de la humanidad
entera. Ms all de estos valores, universalmente reconocidos, tambin tiene un
importante valor econmico. (Herrero, L. y Sanz, J. 2006).
La gestin vinculada al patrimonio, con un significativo peso de la valoracin econmica,

ha ido cobrando en los ltimos aos una mayor fuerza, teniendo en cuenta que al
constituir una fuente endgena para el desarrollo de una localidad, en especial, para las
ciudades, se hace mucho ms importante la deteccin de qu se debe conservar, cmo y
para qu.
Desarrollo:
Decidir qu urge rescatar, restituir, reconstruir para que los ciudadanos actuales y del
futuro cuenten con referencias claras de los resultados histricos que marcan su propia
identidad, es cada vez ms complicado. Los costos del rescate y mantenimiento del
patrimonio, en todas sus expresiones, suponen a los directivos y gobiernos locales una
tarea difcil.
La valoracin econmica de los bienes integrantes del patrimonio histrico-cultural,
permite que haya una medida comn (unidades monetarias), en su comparacin entre s y
con otros bienes, mostrndose muy til para orientar el diseo, evaluacin y ejecucin de
estrategias relacionadas con el manejo y conservacin del patrimonio.
Esto propicia que por parte de las entidades encargadas de la gestin del patrimonio,
cualquier valoracin que se realice coadyuve a la gestin del desarrollo urbano, sobre
todo en aquellas ciudades con altos valores histricos culturales, pues ofrecera
elementos que permitan:
J
erarquizar hacia qu aspectos deben dirigirse las acciones por parte de los
gestores del patrimonio para mantener ste.
Sealar los puntos que deben ser objetos de medidas preventivas e incluso
correctivas, a fin de protegerlos de situaciones que puedan provocar su deterioro;
garantizando el diseo de proyectos relacionados con la salvaguarda y rescate de
los valores patrimoniales y elementos significativos de la construccin.
Alertar sobre aquellos que demandan la mayor atencin en pos de su conservacin

y los que, adems, pueden potenciarse, por ejemplo, para la actividad turstica,
regulando las polticas a implementar para su mejor funcionamiento.
Potenciar la promocin de los valores patrimoniales del bien, y de la existencia de
proyectos y planes
de conservacin, prevencin de riesgos y mantenimiento
sistemticos; contribuyendo a la gestin del desarrollo de la ciudad.

Fundamentar del destino de los recursos a emplear, el logro de un adecuado
manejo de los mismos, y el establecimiento de niveles de prioridad en las polticas
de intervencin.
Al respecto, en la bibliografa revisada por los autores, existen en el mbito internacional
varias metodologas para abordar estas peculiaridades; no obstante, presentan
limitaciones, fundamentalmente asociadas a la no realizacin de una estimacin concreta
del valor del bien y basadas en mecanismos de economas de mercado netamente, lo
cual limita su aplicacin al contexto cubano.
En Cuba, si bien es cierto que hay organismos como el Banco de Crdito y Comercio
(BANDEC), INTERMAR, y el Instituto Nacional de la Vivienda que se han encargado de
disear procedimientos para llevar a cabo procesos valuatorios a bienes inmuebles, los
mismos poseen insuficiencias al no considerar elementos de tipo histrico, arquitectnico,
artstico, de antiguedad, el impacto medio ambiental, entre otros.
A partir de aqu y teniendo en cuenta de que los inmuebles patrimoniales no demeritan
segn los principios bsicos del mtodo de reposicin fsica (por el estado tcnico o
conservacin y edad o vida til consumida); sino que responden a otros criterios que
deben tomarse en consideracin, en relacin con los estados de conservacin de los
elementos y su arquitectura en conjunto; as como otros factores (emplazamiento,
visuales, etc.).
El procedimiento propuesto por los autores para la valoracin econmica de las

construcciones patrimoniales, est orientado a la determinacin del Valor Econmico
Patrimonial, como se aprecia en el modelo matemtico que a continuacin se presenta:
VEP= Vt + ((Vci + Vdp) *Ie) Iap

Donde:
(Vt)= Valor del terreno
(Vci)= Valor constructivo del inmueble
(Vdp)= Valor decorativo patrimonial
()= Coeficiente de valor patrimonial
(Ie)= ndice de emplazamiento
(Iap)= ndice de afectacin patrimonial
Los elementos que la conforman sern tratados a continuacin:
Valor del Terreno (Vt) se refiere al valor del terreno sobre el cual se encuentra construido
el inmueble objeto de estudio.
Este indicador est en funcin de dos variables fundamentales:
- Cantidad de metro cuadrado (m) de terreno.
- Precio por metro cuadrado (ndice de zonificacin).
De manera que:
Vt = Cantidad de m2 x Iz
Valor de la Construccin del Inmueble (Vci) est referido al valor que tiene el inmueble
en libro contable, pero se puede obtener a travs del PRECON-2 (Sistema de precios de
la construccin).
Entre los principales elementos para valorar pueden citarse: stanos, cimentaciones,
obras de fbrica sin decorar, como pueden ser los muros de ladrillos, mampuesto,
tabiques, columnas tradicionales y pilares no decorativos, vigas, estructuras de techo sin
decorar, estructura de escaleras y las tejas.
Valor decorativo patrimonial (Vdp) constituye la suma de los valores de todos los
elementos artsticos y arquitectnicos decorativos que contiene el inmueble. Se refiere al
valor de los elementos constructivos que poseen un carcter esttico o artstico, como por
ejemplo aquellos que han sido tallados, grabados, pintados, decorados como las
portadas, columnas, arcos, frisos,
capiteles,
cornisas,
mosaicos,
pavimentos
artsticos,
frescos, embocaduras de puertas, balaustradas, bvedas, cpulas,
chimeneas, vigas y columnas talladas, entre otros.
Tambin incluye al valor de los elementos arquitectnicos considerados obras de arte por
s mismos (elementos arquitectnicos decorativos). Se trata de aquellos elementos que no
deben separarse de la construccin, pero en caso que esto se hiciera, no pondra en
peligro la estabilidad de la misma. Es el caso de las rejas, puertas y ventanas con
caractersticas estticas, cancelas, artesonados, lucetas, vitrales, relojes de torres,
elementos de jardines como fuentes, bancos, etc.
A partir de este punto, es preciso recalcar que para determinar la forma de ponderar los
valores patrimoniales que poseen estas construcciones y establecer las diferentes escalas
de valores e ndices seleccionados, se recurri al criterio de expertos a travs de
encuestas, como fue explicado en el epgrafe anterior.
El Coeficiente del Valor Patrimonial () se determina partiendo de considerar los

Valores Patrimoniales (VP) que la construccin posee, y adems, la jerarqua de la
construccin (Patrimonio de la Humanidad, Monumento Local, Monumento Nacional). El
mismo oscila entre 0,01-1,5 y constituye un factor multiplicador de la suma de los valores
Vci y Vdp.
Para determinar este coeficiente es preciso, inicialmente, realizar una ponderacin de los
Valores Patrimoniales siguientes:
Valores Patrimoniales son aquellos que poseen las construcciones, que no son medibles
fsicamente; referidos a la arquitectura, la antigedad, la relevancia desde el punto de
vista histrico y su insercin en el contexto de ubicacin. Realizar una cuantificacin de
estos valores es una accin de gran responsabilidad, al tratarse de la economa de un
intangible; por estar relacionados con el pasado histrico, asociados al patrimonio como
atributo de identificacin social o elemento de prestigio de una colectividad, etc.
Resulta controvertido separarlos. No obstante, los mismos deben ser ponderados de

manera independiente, para otorgar valores en por cientos y cuantificarlos de forma
aislada, aclarando que hay que tener presente que no existen fronteras entre ellos.
Valor Arquitectnico (Arq): Est determinado por sus caractersticas distintivas de un tipo,
perodo, estilo o forma de construccin.
Valor Histrico (Hist): Lo posee una construccin vinculada a la historia del pas o a
patrones socio-culturales distintivos de una regin o de la nacin. Asociado a la vida de
personalidades o acontecimientos significativos desde el punto de vista histrico.
Valor Contextual (Contex): Est determinado por la armona de la construccin en el

entorno en que se encuentra enclavada.
Valor por la Antigedad (Antig): Este valor atiende a la edad de la construccin

patrimonial, siempre y cuando se conserve la integridad y autenticidad de la misma, y
posea un estado tcnico aceptable.
Los Valores Patrimoniales se ponderarn con el valor mximo de 100%, del cual, segn
los criterios de los expertos, corresponde a:
Tipo de valor
Por ciento
Valor Arquitectnico
30%
Valor Histrico
30%
Valor Contextual
10%
Valor por la Antigedad
30%
Valor total
100%
Los Valores Patrimoniales pueden estar presentes en su totalidad, o puede ser que slo
algunos de ellos deban ser considerados.
Valor Arquitectnico (Arq): el primer aspecto a tener en cuenta dentro del Valor Patrimonial
y se refiere a las especificidades del inmueble, que contempla los puntos siguientes:
Valor espacial: Est referido a las construcciones con diseos armnicos y un buen
uso de las tres dimensiones.
Valor utilitario: Est referido a la capacidad del inmueble para ofrecer el uso para el
que fue creado o de admitir un nuevo uso (o refuncionalizacin), atendiendo a los

requerimientos de la vida moderna.
Significacin por la belleza: Se refiere a construcciones que destacan por su
belleza, vistosidad.
Novedad tcnica: Se refiere a construcciones que constituyen una novedad tcnica
para su poca, por sus aportes en cuanto a las soluciones ambientales, materiales
constructivos, tecnologas o estructuras empleadas.
Tabla 1: Escala para la ponderacin del Valor Arquitectnico.
Valor
Valor
Arquitectnico
espacial
% mximo
3,75%
Valor utilitario Significacin
5,25%
Novedad
por la belleza
tcnica
3,00%
3,00%
Total
Hasta 15 %
Hasta aqu, la construccin podr haber alcanzado un mximo del 15%. El resto del Valor
Arquitectnico (15%) ser obtenido segn el carcter de la construccin, el cual puede
ser: Tpico, Relevante o Excepcional.
Carcter Tpico: Est referido a una construccin comn de su poca o estilo,

donde se respetan los cdigos formales de los estilos arquitectnicos, y cuyas
caractersticas pueden observarse en otras de su mismo origen.
Carcter Relevante: Cuando representa un edificio de gran importancia porque sus

significados ilustran aspectos importantes de la obra, tales como funcin y sistema
constructivo, entre otros. Son, en sentido general, edificios que destacan o son
significativos dentro de su propio estilo.
Carcter Excepcional: Est referido a aquellos inmuebles que constituyen un

testimonio ntegro y original de las respuestas arquitectnicas de un tema, clase o
sector social. Lo poseen construcciones consideradas nicas, raras, exponentes
mximos de una poca o estilo.
Tabla 2: Escala para la ponderacin del Valor Arquitectnico segn el carcter de la

construccin .
Carcter
Tpico
Puntuacin
5%
Relevante
10%
Excepcional
15%
Valor Total
15%
Valor Histrico (Hist): la escala establecida en este punto tendr un carcter ascendente,
en funcin de la significacin del inmueble, por lo que cada inmueble clasificar en slo
uno de los siguientes aspectos:
1- Est relacionado con las tradiciones culturales, religiosas o ideolgicas. Se le
otorgar un 6%
2- Est relacionado con algn acontecimiento histrico o personalidad significativa. Se
le otorgar un 9%
3- Es una construccin vinculada a la historia de la localidad o la nacin (asociada a un
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; que forma parte de un rea
declarada Monumento Local. Se le otorgar un 12%
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento Local.
Se le otorgar un 18%
declarada Monumento Nacional. Se le otorgar un 21%
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento
Nacional. Se le otorgar un 24%
declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgar un 27%
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento Local
que forma parte de un rea declarada Patrimonio de la Humanidad. Se le otorgar un
28%
hecho o personaje) y/o a patrones socioculturales distintivos; y es un Monumento
Nacional que forma parte de un rea declarada Patrimonio de la Humanidad.
otorgar un 30%
Se le
Valor Contextual (Contex): para el clculo de este elemento es necesario tener en cuenta
los siguientes elementos:
Tabla 3: Escala para la ponderacin del Valor Contextual.
Valor
Forma parte
Integracin al Contribuye a
Integracin
Contextual
del contexto
contexto por
la
armnica** al
por sus
su tipologa
revalorizacin
cdigos
del contexto
arquitectnic
(hito)**
Total
paisaje
urbano
os en fachada
% mximo
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Hasta 10%
* Nota 1: Se denomina hito a aquella construccin que se destaca desde el exterior por su
pregnancia.
* Nota 2: La armona est dada desde el punto de vista de la altura, la lnea de fachada
(en el sentido de la posicin y la continuidad de la misma), las proporciones.
Valor por la Antigedad (Antig): para su definicin se debe calcular los elementos
siguientes:
Tabla 4: Escala para la ponderacin del Valor por la Antigedad.
Valor
Menos de
Entre 100 y
Entre 201 y
Ms de 300
Antiguedad
100 aos
200 aos
300 aos
aos
% mximo
10%
20%
25%
30%
Total
Hasta 30 %
Fuente: Elaboracin propia.
Los valores patrimoniales anteriores fueron declarados segn el anlisis terico realizado
al patrimonio histrico-cultural de las ciudades de Camagey y Holgun, tomando las
particularidades de las construcciones patrimoniales de su Centro Histrico.
Como fue explicado anteriormente, una vez realizada la ponderacin de los Valores
Patrimoniales, se podr determinar el Coeficiente de Valor Patrimonial (), teniendo en
cuenta tambin la jerarqua de la construccin, como se muestra en la siguiente tabla de
doble entrada:
Tabla 5: Tabla para la determinacin del Coeficiente de Valor Patrimonial ().

VP (%)
Es reconocido que
Es un
Es un
Forma parte de
posee valor
Monumento Local
Monumento
un rea
patrimonial, y como
o forma forma
Nacional o forma
declarada
forma parte de
Patrimonio de la
Humanidad
tal, es amparada,
parte de
un rea
pero an no posee
declarada
un rea declarada
ninguna declaratoria
Monumento Local
Monumento
(Monumento Local,
Nacional
Nacional o
Patrimonio de la
Humanidad)
1-20
0.01-0.20
0.41-0.50
0.71-0.80
1.01-1.10
21-40
0.21-0.30
0.51-0.60
0.81-0.90
1.11-1.20
41-60
0.31-0.40
0.61-0.70
0.91-1.00
1.21-1.30
61-80
0.41-0.50
0.71-0.80
1.01-1.10
1.31-1.40
81-100
0.51-0.60
0.81-0.90
1.11-1.20
1.41-1.50
Luego, se procede a calcular el ndice de emplazamiento (Ie), con el fin de obtener el

valor que contiene el inmueble objeto de anlisis desde el punto de vista de su
localizacin, percepcin visual y va de acceso, cuya expresin matemtica es:
ndice de emplazamiento (Ie) = Coc + Pv + Acc

3
Cercana a otras construcciones (Coc): se refiere a la aproximacin que presenta el
inmueble analizado con respectos a otras construcciones patrimoniales y contempla los
aspectos siguientes:
Tabla 6: Tabla para la determinacin de la Cercana a otras construcciones (Coc).
Valor Cercana
% mximo
Muy alta
Alta
Media
Baja
(0 a 250 m)
(250 a 500 m)
(500 a 750 m)
(ms 750 m)
1,30
1,00
0,75
0,50
Percepcin visual (Pv): se refiere a la altura y nivel al que se puede divisar la construccin
patrimonial objeto de la investigacin, contempla los aspectos siguientes:
Tabla 7: Tabla para la determinacin la Percepcin visual (Pv).
Valor
Muy alta
Alta
Media
Baja
Percepcin
(ms de 15 m
visual
de altura)
de altura)
altura)
de altura)
% mximo
1,20
1,00
0,75
0,50
(de 11 a 15 m (de 6 a 10 m de
(hasta 5 m
Accesibilidad (Acc): comprende la ubicacin o lugar donde se encuentra enclavado el

inmueble objeto de anlisis, contempla los elementos siguientes:
Tabla 8: Tabla para la determinacin la Accesibilidad (Acc).
Ubicada en
Ubicada en
alguno de los
alguno de los
ejes o plazas
ejes o plazas
secundarias
de la zona del
principales de la
Centro
zona del Centro
Histrico
declarada
Histrico
Patrimonio de
declarada
la Humanidad
Ubicada en
Ubicada en
alguno de los
alguno de los
ejes
ejes
principales de
secundarios de
la Zona de
la Zona de
Proteccin
Proteccin
1,60
1,40
Ubicado
fuera del
Centro
Histrico
Patrimonio de la
Humanidad
2,00
1,80
1,2
El ndice de emplazamiento puede alcanzar un valor mximo de 1,5. ste valor es

multiplicador al igual que el Coeficiente de Valor Patrimonial () del resultado obtenido por
la suma de los valores constructivo y artstico decorativo.
Dentro de la Zona de Proteccin de la ciudad de Holgun, se considerarn plazas y ejes

principales los siguientes:
- Plaza Mayor, actual Parque Calixto Garca
- Plaza, actual Parque Julio Grave de Peralta (Las Flores)
- Plaza, actual Parque Carlos Manuel de Cespedes ( San Jos)
- Plaza , actual Parque Jos Mart
Los ejes principales dentro de esta rea son:

- Calle Pepe Torres
- Calle Fomento
- Calle Garayalde
- Calle General Salazar
El resto es considerado ejes secundarios.
Posteriormente, se proceder a calcular el ndice de afectacin patrimonial (Iap), con el

fin de obtener el
valor de actualizacin y conservacin que presenta el inmueble
patrimonial, su expresin matemtica es:
ndice de afectacin patrimonial (Iap) = Gt + Si + Ua + Et +

5
El ndice de afectacin patrimonial est en funcin de una serie de aspectos que, de
acuerdo a su comportamiento, pueden influir de manera positiva, negativa, o simplemente
no variar el valor del inmueble.
Para obtener el mismo deben ser estimados y posteriormente promediados los siguientes
aspectos:
- Estado tcnico (Et)
- Grado de transformacin (Gt)
- Servicios de infraestructura (Si)
- Uso actual (Ua)
- Coeficiente de afectacin medio ambiental ()
De manera que:
Estado tcnico (Et): estado constructivo de los componentes arquitectnico de un
inmueble, ya sea los elementos estructurales, como no estructurales.
Elementos estructurales: son las partes de una construccin que sirven para darle
resistencia y rigidez. Su funcin principal es soportar el peso de la construccin y otras
fuerzas como sismos, vientos, etc.
Elementos no estructurales: son la parte de una construccin que no est destinada a

resistir cargas como el peso de la construccin. Cumplen funciones arquitectnicas,
estticas y sirven para subdividir espacios.
Estado tcnico del inmueble
Componente
Peso porcentual (%)
Elementos estructurales
60%
Elementos no estructurales
40%
Total
100%
Elemento estructural.
Tabla 9: Tabla para la determinacin estado tcnico de paredes, vigas y columnas
Componentes: Paredes, vigas y columnas
Afectacin
Estado tcnico
Bueno
Regular
Malo
Grietas del recubrimientos hasta de 1 mm
Pandeos o flechas menores de 1 cm que no han provocado grietas
Abofamientos pequeos del recubrimientos
Desplomes menores de 1 cm
Madera ligeramente afectadas por el interperismo
Corrosin superficial de elementos de acero
Otras afectaciones ligeras
Cabillas del recubrimiento hasta 2 mm
Pandeos o flechas hasta de 3 cm que no han provocado grietas
Desplomes hasta de 3 cm
Cabillas sin recubrimientos
Corrosin ligeras pero con escamas
Madera carcomida levemente
Otras afectaciones menos graves que no provocan derrumbes
Grietas mayores de 2 mm que atraviesan los elementos

estructurales
Pandeos o flechas hasta de ms 3 cm que han provocado grietas
Desplomes mayores de 3 cm que han provocado grietas diagonales
Elementos con oquedades provocadas por el interperismo
Corrosin que llega a partir o atravesar los elementos de acero
Madera muy carcomida, podrida o rota
Otras afectaciones graves que no provocan colapsos de estos

elementos
Peso porcentual (30%)
21 a 30 % 11 a 20 % 0 a 10 %
Tabla 10: Tabla para la determinacin estado tcnico de Cubiertas, entrepisos y escaleras
Componentes: Cubiertas, entrepisos y escaleras
Afectacin
Estado tcnico
Bueno
Regular
Malo
Grietas del recubrimientos hasta de 1 mm
Pandeos o flechas menores de 1 cm que no han provocado grietas
Abofamientos pequeos del recubrimientos
Madera ligeramente afectadas por el interperismo o por la humedad
Corrosin superficial de elementos de acero
Elementos de asbesto cemento, cermicos y otros ligeramente

afectados
Otras afectaciones leves
Cabillas del recubrimiento hasta 2 mm
Pandeos o flechas hasta de 3 cm que no han provocado grietas
Cabillas sin recubrimientos
Elementos de asbesto cemento, cermicos y otros fisurados o

porosos
Corrosin ligeras pero con escamas
Madera carcomida levemente
Otras afectaciones menos graves que no provocan derrumbes
Grietas mayores de 2 mm que atraviesan los elementos

estructurales
Pandeos o flechas hasta de ms 3 cm que han provocado grietas
Desplomes mayores de 3 cm que han provocado grietas diagonales
Elementos con oquedades provocadas por el interperismo
Corrosin que llega a partir o atravesar los elementos de acero
Madera muy carcomida, podrida o rota considerablemente
Elementos de asbesto cemento, cermicos y otros agrietados o

deteriorado considerablemente
Otras afectaciones graves que puedan provocan colapsos de estos
elementos
X
21 a 30 % 11 a 20 % 0 a 10 %
Elemento no estructural.
Tabla 11: Tabla para la determinacin estado tcnico del revestimiento
Componentes: Revestimientos
Afectacin
Estado tcnico
Bueno
Fisuras menores de 0.5 mm
Abofamientos pequeos
Decoloracin, prdida de brillo y desgastes leves
Desconchado ligeros
Permeabilidad de las juntas
Eflorescencias
Porosidad
Madera ligeramente afectada por la intemperie o la humedad
Regular
Fisuras menores de 1 mm
Abofamientos
Decoloracin, prdida de brillo y desgastes
Desconchado y oquedades
Juntas grietadas
Madera carcomida
Malo
Otras afectaciones menos graves
Agrietados intensamente
Abofamiento extensos
Decoloracin
Elementos desprendidos
Juntas muy deterioradas
Madera considerablemente carcomida, podrida o rota
Otras afectaciones
revestimiento
que
determinan
la
reconstruccin
del
X
6,7 a 10 % 3,4 a 6,6 % 0 a 3,3 %
Tabla 12: Tabla para la determinacin estado tcnico de pisos.

Componentes: Pisos
Afectacin
Estado tcnico
Bueno
Ligero desgastes, decoloracin y prdida de brillo
Desconchado, oquedades pequeas o fisuras ligeras
Permeabilidad de las juntas
Porosidad ligera
Madera ligeramente deteriorada
Hundimientos menores de 3 cm
Regular
Decoloracin, prdida de brillo y desgaste
Desconchado, oquedades o agrietado
Juntas agrietadas y filtraciones ligeras
Madera carcomida
Porosidad
Hundimientos hasta 5 cm
Malo
Decoloracin y desgaste considerable
Intensamente agrietado
Desconchados y oquedades extensas

Juntas muy deterioradas y filtraciones intensas
Porosidad intensa
Hundimientos mayores de 5 cm
Madera muy carcomida o deteriorada
Otras afectaciones graves
3,4 a 5 % 1,7 a 3,3 % 0 a 1,6 %
Tabla 13: Tabla para la determinacin estado tcnico de impermeabilizacin de cubiertas

Componentes: Impermeabilizacin de cubiertas
Afectacin
Losas ligeramente desgastadas
Estado tcnico
Bueno
X
Regular
Malo
Juntas con pequeas fisuras
Ligeros hundimientos
Porosidad ligera
Papel o fieltro algo despegados
Losas desgastadas o despegadas
Juntas agrietadas
Hundimientos que entorpecen el drenaje
Tejas o losas porosas
Papel o fieltro despegados
Cementosa desgastada o despegada
Filtraciones
Losas muy desgastadas, despegadas o rotas
Juntas muy agrietadas
Hundimientos extensos y profundos que provocan grandes charcos
Tejas o losas muy porosas
Papel o fieltro muy despegados
Cementosa muy cuarteada o desgastada
Filtraciones muy generalizadas
Otras afectaciones que provocan grandes filtraciones
4,1 a 6 %
2,1 a 4 %
0a2%
Tabla 14: Tabla para la determinacin estado tcnico de las instalaciones hidro-sanitarias
y elctricas.
Componentes: Instalaciones hidro-sanitaria y elctricas
Afectacin
Estado tcnico
Bueno
Accesorios ligeramente desgastados o defectuosos
Disminucin de la presin por la sedimentacin en el interior de tubo
Corrosin ligera
Tanques o cisternas ligeramente fisurados
mueble sanitario ligeramente desgastados
Tanque sptico o fosa moura llenos
Cables elctricos y tuberas con ms de 40 aos de uso
Regular
Accesorios desgastados, defectuosos o clausurados
Disminucin considerable de la presin de agua
Corrosin formando escamas
Tanques o cisternas con pequeas filtraciones
Ligeros salideros
Moto-bombas rotas
Malo
mueble sanitario fisurados o desconchado
Sifas o inodoros semi-tupidos
Tuberas corrodas
Cables en falso contacto
Accesorios defectuosos en su mayora
Muy afectada la presin de agua
Corrosin provocando salideros
Tanques o cisterna con filtraciones considerables
Mayora de los accesorios clausurados
Gran cantidad de salideros
Mueble sanitario muy deteriorados o clausurados
Algunos ramales tupidos
Salideros considerables
Cables haciendo tierra
Algunos ramales de circuito sin funcionar
Cortocircuitos frecuentes y gran cantidad de falso contacto
6,1 a 9 %
3,1 a 6 %
0a3%
Tabla 15: Tabla para la determinacin estado tcnico de la carpintera.

Componentes: Carpintera
Afectacin
Estado tcnico
Bueno
Cristales fisurados
Principios de corrosin
Desajuste de herrajes
Desajuste de puertas
Desajuste de ventanas o persiana
Regular
Rotura de herrajes
Madera ligeramente carcomida o deteriorada
Leves pandeos
Filtraciones por la juntas
Corrosin formando escamas
Malo
Madera considerablemente carcomida, podrida o rota
Corrosin que atraviesa los elementos
Mayora de las losetas rotas o sin cristal
Locales sin puertas o ventanas
4,7 a 7 %
2,4 a 4,6 % 0 a 2,3 %
Tabla 16: Tabla para la determinacin estado tcnico de la pintura.

Componentes: Pintura
Estado tcnico
Afectacin
Bueno
Decoloracin ligeras o perdida del brillo
Eflorescencias o manchas de moho pequeas
Falta de homogeneidad
Regular
Decoloracin considerables o sin brillo
Eflorescencias o manchas de moho extensas
Algunas reas fisuradas o descascaradas
Manchada considerable
Malo
Muy decolorada o desgastada
Muy fisurada o descascarada
Sin pintar
2,1 a 3 %
1,1 a 2 %
0a1%
Tabla 17: Tabla para la determinacin estado tcnico de un inmueble.

Porcentaje del
Estado tcnico
(%)
Es reconocido
Es un
Es un
Forma parte
que posee
Monumento
Monumento
de un rea
valor
Local o forma
Nacional o
declarada
patrimonial, y forma parte de forma forma Patrimonio de
como tal, es
un rea
parte de un la Humanidad
amparada,
declarada
rea declarada
pero an no
Monumento
Monumento
posee ninguna
Local
Nacional
declaratoria
78 100 (ptimo)
0,42
0,78
1,14
1,50
6767-77 (Muy bueno)
0,36
0,72
1,08
1,44
5050-66,9 (Bueno)
0,30
0,66
1,02
1,38
3333-49,9 (Regular)
0,24
0,60
0,96
1,32
1717-32,9 (Malo)
0,18
0,54
0,90
1,26
0-16,9 (Ruina)
0,12
0,48
0,84
1,20
Grado de transformacin (Gt) se refiere a las modificaciones que ha sufrido la estructura

interna del inmueble con respecto a su construccin original:
Tabla 18: Tabla para la determinacin del grado de transformacin del inmueble.
Valor Grado de
Sin
Transformacin
Transformacin
transformacin
transformar
reversible
irreversible
% mximo
1,00
0,80
0,50
Servicios de infraestructura (Si), en este aspecto se considerar la existencia de las redes

y servicios de infraestructura, acordes a las necesidades del inmueble, as como el estado
en que los mismos se encuentren.
Se tendrn en cuenta como servicios de infraestructura fundamentales:
Instalacin de agua potable.
Instalacin de electricidad.
Red de saneamiento (alcantarillado).
Telefona.
Redes viales (trazado vial y pavimentos de aceras).
Cada servicio tendr un peso especfico mximo de 0.2 dentro del total mximo que ser
asignado a este aspecto: 1.0.
A juicio de los autores, el estado en que se encuentren los servicios puede clasificarse en:
Muy bueno: El servicio tiene un comportamiento permanente en el tiempo, es suficiente y

su funcionamiento es ptimo.
Bueno: El servicio presenta irregularidades ocasionalmente y para su correcto
funcionamiento puede tener ciertas dificultades.
Regular: El servicio presenta frecuentes irregularidades y tiene fallas en su
funcionamiento.
Malo: El servicio presenta constantes irregularidades y su funcionamiento es deficiente.
Existen
construcciones que no necesitan de todos los servicios de infraestructura,
por lo que en este caso se podr redistribuir los valores de acuerdo a esta especificidad.
El Uso actual (Ua) es el aspecto que influye directamente en la construccin, dependiendo

de la actividad que en ella se realice en el momento de la valoracin. Se le otorga un
mximo de 1.2, que se divide en: hasta 0.60 para el uso segn el tipo de construccin y
hasta un 0.60 de acuerdo a la compatibilizacin del uso actual y el original.
- Uso segn el tipo de construccin
Construccin de tipo residencial: La funcin bsica es la de una vivienda.
Se le otorga hasta 0.6 como mximo de acuerdo a la siguiente tabla.
Tabla 19: Escala para la determinacin del subndice Uso actual (Uso segn el tipo de
construccin: Construccin de tipo residencial).

Frecuencia de
Alta
Adecuada
Media
Nula
Sobre-Habitada
Habitada
Habitada por
Deshabitada
Habitabilidad
temporada
ndice
0.05
0.60
0.40
0.00
El indicador de habitantes por vivienda en la ciudad de Holgun se prev que contine en

descenso, aunque no se puede asegurar que la declinacin tienda a mantenerse, porque
su movimiento est en dependencia de las variaciones que experimenten los factores de
esta relacin de acuerdo con un correcto control y manejo del territorio.
Construccin de tipo pblica: Se refiere a cualquier otro uso que no sea residencial.
Se le otorga hasta 0.6 como mximo.
Los aspectos a tener en cuenta sern los siguientes:

Frecuencia: Est en funcin de las visitas a la construccin por parte de los usuarios, de
acuerdo a la actividad que se realice en la misma. Este parmetro tendr mayor peso a
medida que la frecuencia se incremente en un perodo determinado.
Densidad: Est en funcin de la cantidad de visitantes que recibe la construccin en un

momento determinado, en relacin con la mxima capacidad que pueda albergar esta, de
donde se derivar su mayor ndice.
Connotacin: Estar en funcin del modo de influencia en la sociedad por la
trascendencia de esa construccin en el patrimonio cultural.
Tabla 20: Escala para la determinacin del subndice Uso actual (Uso segn el tipo de
construccin: Construccin de tipo pblica).
Uso
Frecuencia
Diaria
Semanal
Mensual
Anual
Eventual
0.20
0.16
0.12
0.08
0.04
Densidad
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
0.20
0.16
0.12
0.08
0.04
Connotacin
Connotacin
Connotacin
Connotacin
a nivel
a nivel
a nivel
a nivel
a nivel barrio
internacional
nacional
provincial
municipal
0.20
0.16
0.12
0.08
Connotacin Connotacin
0.04
Compatibilizacin del uso actual y el original
Se refiere al grado de compatibilizacin logrado en la intervencin, en caso que se le haya

dado un nuevo uso a la construccin objeto de estudio. Es decir, se evala en qu medida
las funciones actuales que se realizan en la construccin son compatibles con:
Las caractersticas arquitectnicas (relacin espacios - funciones).
La estructura de la construccin
Las redes e instalaciones de la construccin.
La influencia del uso en la conservacin de la construccin.
A este aspecto se le otorga un mximo de 0.6. Las estimaciones de los elementos

anteriores se deben sumar, de acuerdo con la escala mostrada en la siguiente tabla:
Tabla
21:
Escala
para la
determinacin del
subndice
Uso
(Compatibilizacin del uso actual y el original).

Grado de compatibilizacin
ndice
Compatibilizacin con las caractersticas arquitectnicas
Hasta 0.15
Compatibilizacin con la estructura
Hasta 0.15
Compatibilizacin con redes e instalaciones
Hasta 0.15
Influencia del uso en la conservacin
Hasta 0.15
Total
Hasta 0.60
actual
En caso que el inmueble no haya sido sometido a una intervencin para cambio de uso, a
este parmetro le ser concedido el valor mximo, por mantener sus funciones originales,
y por tanto, existir una compatibilidad perfecta entre uso y caractersticas constructivas.
Coeficiente de afectacin medio ambiental () se determina partiendo de considerar los

valores de afectacin medio ambientales que la construccin posee, y adems, la
jerarqua de la construccin. El mismo puede alcanzar valores que oscilan entre 0,01 a
1,25. Para determinar este coeficiente es preciso, inicialmente, realizar una ponderacin.
Valores de afectacin medio ambientales son aquellos que poseen las construcciones,
producto a los daos ambientales. Se distinguen dos tipos de daos relacionados con el
ambiente: el dao causado al ambiente en s mismo y el perjuicio provocado a un tercero
mediante una modificacin del medio ambiente. La mayora de los reclamos ambientales
encuadran en esta segunda categora, dado que la primera tiende a verse como ms
utpica. Se trata entonces de un impacto negativo que recibe un inmueble patrimonial a
travs de una modificacin de las condiciones del ambiente.
Los principales Problemas Ambientales considerados en esta investigacin son:

Contaminacin atmosfrica: emisin a la atmsfera de sustancias contaminantes.
Cambio climtico: un cambio de clima atribuido directa o indirectamente a la actividad
humana que altera la composicin de la atmsfera mundial y que se suma a la
variabilidad natural del clima observada durante periodos de tiempo comparables. A su
vez distingue entre cambio climtico atribuido a actividades humanas que alteran la
composicin atmosfrica y variabilidad climtica atribuida a causas naturales.
Tipo de valor
Por ciento
Valor contaminacin atmosfrica
2%
Valor por cambio climtico
3%
Valor total
5%
Para la ponderacin del Valor de la Contaminacin Atmosfrica se determinan segn

las especificidades del medio ambiente donde esta enclavado el inmueble y partiendo de
los siguientes aspectos:
Existencia de humedad medioambiental: Dependen de la situacin ambiental de la

construccin. No es lo mismo una casa en la playa, con una humedad constante y
agresiva sobre los materiales que una obra situada en una zona seca y de temperaturas
ms o menos constantes. Los ambientes marinos son considerados agresivos por la
elevada humedad del lugar y por las sales que sta transporta.
Presencia de corrosin producto a la lluvia cida: los cidos permanecen disociados en la
atmsfera y se precipitan con la niebla, lluvia o nieve y llevan acidez a las reas donde
caen. Estas pueden ser transportadas por los vientos a lugares distantes.
Deterioro por la emisin de gases y partculas: transmisin y difusin de humos o gases
txicos a medios como la atmsfera y el agua, como tambin a la presencia de polvos y
grmenes microbianos provenientes de los desechos de la actividad del ser humano.
Tabla 22: Tabla para la determinacin del valor de contaminacin atmosfrica.

Valor contaminacin atmosfrica
Existencia de
humedad
Presencia de
corrosin producto a
la lluvia cida
Deterioro por la
emisin de gases y
medioambiental
( hasta 0,5%)
Valor total
partculas
( hasta 1%)
( hasta 0,5%)
2%
Para obtener el Valor Cambio Climtico es necesario otorgar valores a los siguientes
elementos que influyen negativamente sobre este.
Ocurrencia de Tormenta elctrica: se pone de manifiesto cuando se alcanza la tensin de

ruptura del aire, momento en el que se genera el rayo que da origen a los fenmenos
caractersticos de relmpago y trueno.
Ocurrencia Tormenta tropicales o Huracanes: tormentas intensas con vientos en superficie
de al menos 80 km/h.
Sismo o temblor: es un movimiento vibratorio que se origina en el interior de la Tierra y se
propaga por ella en todas direcciones en forma de ondas.
Cadas de granizos: precipitacin que consiste en partculas irregulares de hielo. El
granizo se produce en tormentas intensas en las que se producen gotas de agua sobreenfriadas, es decir, an lquidas pero a temperaturas por debajo de su punto normal de
congelacin (0C), y ocurre tanto en verano como en invierno, aunque el caso se da ms

cuando est presente la cancula, das del ao en los que es ms fuerte el calor.
Tabla 23: Tabla para la determinacin del valor del cambio climtico.
Valor por cambio climtico
Ocurrencia de
tormenta
elctrica
Presencia de
tormenta
tropicales y
huracanes
Cada de
granizos
Sismo o temblor
Valor total
( hasta 0,5%)
( hasta 1%)
( hasta 0,5%)
( hasta 1%)
3%
Para la determinacin del Coeficiente de Afectacin Medio Ambiental (), el cual es un

factor que multiplica del valor fsico de la construccin, se considera la ponderacin de los
Valores de los Problemas Ambientales y la jerarqua de la construccin, como se muestra
en la siguiente tabla.
Tabla 24: Tabla para la determinacin del valor de los problemas ambientales.
Valor de los
Problemas
Ambientales %
Es reconocido
Es un
que posee valor
Monumento
patrimonial, y
Local o forma
como tal, es
parte de un rea
amparada, pero
declarada
an no posee
Monumento
ninguna
Local
declaratoria
(Monumento
Local, Nacional o
Patrimonio de la
Humanidad)
Es un
Monumento
Nacional o
forma parte de
un rea
declarada
Monumento
Nacional
Forma parte de
un rea
declarada
Patrimonio de la
Humanidad
1-1,5
0,01-0,15
0,36-0,45
0,66-0,75
0,96-1,05
1,6-3,0
0,16-0,25
0,46-0,55
0,76-0,85
1,06-1,15
3,6-5,0
0,26-0,35
0,56-0,65
0,86-0,95
1,16-1,25
El resultado de la aplicacin del modelo y procedimiento se demuestran a continuacin:
VEP= Vt + ((Vci + Vdp) *Ie) Iap

Valor del terreno (Vt)
Los datos necesarios en cuanto a los valores del terreno por metro cuadrado se
encuentran disponibles en el Centro Provincial de Monumento de la ciudad de Holgun,
los que fueron determinados a partir de la Metodologa para la zonificacin de los
asentamientos poblacionales segn facilidades urbansticas.
En este caso, un metro cuadrado en la zona del Centro Histrico de la ciudad, tiene un
valor de $21.00.
Nombre del inmueble
rea que ocupa

el terreno en m
Precio
Valor del
Terreno
La Periquera
1971,60
$ 21,00
$ 41 403,60
Casa Natal de Calixto Garca
424,83
21,00
8 921,43
Casa del Teniente Gobernador
164,25
21,00
3 449,25
Valor de la Construccin del Inmueble (Vci)
Esta investigacin toma el valor del Activo Fijo Tangible de los registros contables del
Departamento Econmico de la Direccin Provincial de Patrimonio de Holgun.
Resulta vlido aclarar en este punto que la principal limitacin de esta investigacin ha
radicado precisamente en la obtencin de este valor, dado que por un lado, desde el
punto de vista contable, el valor registrado de muchos de los inmuebles sobre los cuales
se investig, no resulta representativo o al menos razonable, debido a la gran
desactualizacin existente en este sentido; pues no se ha solicitado la realizacin de
ningn avalo, an cuando han sido sometidos a importantes trabajos de recuperacin,
que le han devuelto, e incluso, incrementado su valor.
Es importante tener presente lo dicho pues, si se parte de un Valor de la Construccin del

Inmueble errneo, desactualizado, el resultado final de la aplicacin del procedimiento
ser tambin irrazonable, y por tanto no resultar vlido, en el sentido que no permitir
sustentar la toma de decisiones por parte de los gestores del patrimonio.
Para el caso de los inmuebles seleccionados su valor constructivo segn libro contable
son los siguientes:
Nombre del inmueble
Valor en
Contabilidad
CUP
La Periquera
$ 100 700,00
30 466,32
25 345,23
Valor decorativo patrimonial (Vdp)

Nombre del Inmueble: Museo La Periquera
Elemento artstico
Unidad
medida
Cantidad
Piezas ornamentales complejas
12
$ 85,00
$ 1 020,00
Lucetas
40,00
40,00
Fuentes
560,00
560,00
Tallados de puertas y ventanas
770
12,50
9 625,00
Murales
15
55,00
825,00
Capiteles
35
35,00
1 225,00
325
25,00
8 125,00
525
35,00
18 375,00
Balaustres
ornamentales
de
Precio
Importe
balcones
Baranda colonial en escaleras
Valor total de los elementos decorativo y artsticos
$ 39 795,00
Nombre del Inmueble: Museo Casa Natal de Calixto Garca

Elemento artstico
Unidad
medida
Cantidad
Precio
Portn y ventanas de madera

tallado
112,5
12,50
$ 1 406,25
Balaustradas de maderas
28
25,00
700,00
Importe
$ 2 106,25
Nombre del Inmueble: Museo Casa del Teniente Gobernador

Elemento artstico
Unidad
medida
Cantidad
Arco mistilneo
50
100,00
$ 5 000,00
Portn de madera tallado
45
12,50
562,50
Precio
Importe
$ 5 562,50
Determinacin del Coeficiente de Valor Patrimonial ()

Nombre del inmueble
Valor
Valor
Valor
Valor de
Valor
arquitectnico histrico contextual antiguedad patrimonial
La Periquera
30
18
10
20
78
Casa Natal de Calixto

Garca
14
18
7,5
20
59,5
Casa del Teniente

Gobernador
17
18
7,5
25
67,5
A partir de aqu, se procede a hacer uso de la tabla de doble entrada para la

determinacin del Coeficiente del valor patrimonial ():
Es un
Nombre del inmueble
VP (%)
Monumento
Nacional o forma forma parte de

un rea declarada
Monumento Nacional
78
1,08
59,5
1,00
67,5
1,03
La Periquera
ndice de emplazamiento (Ie) = Coc + Pv + Acc

3
Nombre del inmueble
(Coc)
(Pv)
(Acc)
Valor
total
Valor
total/3
La Periquera
1,30
1,00
1,60
3,90
1,30
1,30
0,50
1,60
3,40
1,13
0,75
0,50
1,60
2,85
0,95
ndice de afectacin patrimonial (Iap)
Nombre del inmueble
La Periquera
Porcentaje del
Estado tcnico
(%)
5050-66,9 (Bueno)
Es un
Monumento Nacional
o forma forma parte
de un rea
declarada
Monumento Nacional
59% Bueno (1,02)
78 100 (ptimo)
79,5% ptimo (1,12)
78 100 (ptimo)
95,5%
95,5% ptimo (1,14)
Valor Grado de transformacin
Nombre del inmueble
Sin transformar
Transformacin
Transformacin
reversible
irreversible
0,80
0,50
1,00
La Periquera
0,80
0,80
1,00
Servicios de infraestructura y redes
Nombre del
inmueble
Agua
Redes
Electricidad Alcantarillado Telefona
potable
viales
Total
La Periquera
0.10
0.10
0.15
0.15
0.15
0.65
Casa Natal de
Calixto Garca
0.15
0.15
0.15
0.15
0.15
0.75
Casa del Teniente

Gobernador
0.00
0.15
0.00
0.15
0.15
0.45
Uso actual
Nombre del inmueble Construccin Construccin Compatibilizacin
Valor
Total
del
de tipo
de tipo
del uso actual y el
uso
residencial
pblica
original
actual
La Periquera
0.52
0.49
1.01
Casa Natal de Calixto

Garca
0.48
0.56
1.04
Casa del Teniente

Gobernador
0.44
0.58
1.02
Coeficiente de afectacin medio ambiental (

)
Nombre del inmueble
V
a
Valor total
l
o
r
p
o
r
c
a
m
b
i
o
c
l
i
m
t
i
c
o
Valor
contaminacin
atmosfrica
Valor
Cambio
Climtico
La Periquera
0.5
0.4
0.9
0.5
0.4
0.9
0.2
0.4
0.6
Valor de los
problemas
ambientales
Coeficiente de afectacin
medio ambiental ()
La Periquera
0.9
0.69
0.9
0.69
Casa del Teniente

Gobernador
0.6
0.72
Nombre del inmueble
Resultado final del Modelo y procedimiento por inmueble patrimonial seleccionado.

Museo Provincial La Periquera
VEP = Vt + ((Vci + Vdp) *Ie) Iap

VEP = $ 41 403.60 + ((100 700.00+39 795.00) 1.08*1.30)0.83
VEP = $ 41 403.60 + (140 495.00) 1.08*1.30)0.83

VEP = $ 41 403.60 + 163 721.63
VEP = $ 205 125.23
Museo Provincial Casa Natal de Calixto Garca

VEP = $ 8 921.43 + ((30 466.32+ 2 106.25) 1.00*1.13)0.88
VEP = $ 8 921.43 + ((32 572.57) 1.00*1.13)0.88
VEP = $ 8 921.43 + 32 390,16
VEP = $ 41 311.59
Museo Provincial Casa del Teniente Gobernador

VEP = $ 3 449.25 + ((25 345.23 + 5 562.50) 1.03*0.95)0.87
VEP = $ 3 449.25 + ((30 907.73) 1.03*0.95)0.87
VEP = $ 3 449.25 + 26 311.60
VEP = $ 29 760,85
Se puede apreciar cmo al tener en cuenta en el procedimiento como un valor agregado

al valor constructivo del inmueble, el valor del terreno, el derivado de la ponderacin de
los valores patrimoniales y la jerarqua de la construccin, el valor del ndice de
emplazamiento y tambin la consideracin del ndice de afectacin patrimonial; el valor de
los inmuebles patrimoniales seleccionados se incrementan en 2,03 veces para el museo
La Periquera; 1,35 veces para la Casa Natal de Calixto Garca y 1,17 veces para la Casa
del Teniente Gobernador; lo cual representa sin lugar a dudas, un aumento significativo
debido a la inclusin de estos nuevos elementos, y especialmente de los coeficientes y
, con mayor significacin e influencia en el anlisis.
Esto tiene una seria implicacin sobre la toma de decisiones, pues no es lo mismo valorar
la aplicacin de una determinada poltica de intervencin sobre la base de un valor del
inmueble de menor rango, cuando en realidad el procedimiento demuestra que es mayor
su valor patrimonial; por ejemplo el museo La Periquera con un valor en libro de $ 100
700.00 y despus de aplicar el procedimiento su valor se revaloriza en $ 205 125.23. Esta
situacin cobra an ms sentido cuando son valorados varios inmuebles, pudindose
establecer comparaciones entre ellos y los correspondientes niveles de prioridad.
Del Valor Econmico Patrimonial (VEP) calculado, el valor del terreno, oscila entre un 12 a
20 %, lo cual representa un por ciento poco significativo, y la causa fundamental de esto
radica en que, a pesar de que el rea que ocupan los inmuebles seleccionados son
considerables y se encuentran ubicado en el casco histrico de la ciudad de Holgun; el
precio legal del metro cuadrado de terreno es de slo $ 21.00 pesos, lo que constituye un
resultado de la actual sub-valoracin del suelo que prevalece a nivel nacional.
Al realizar un anlisis de , puede apreciarse en el caso de los valores patrimoniales, que

todos, independientemente del peso especfico otorgado a cada uno en el diseo del
procedimiento, resultan estar muy cercanos al mximo (como el caso del valor
arquitectnico y histrico) o alcanzan este (valor contextual y valor por la antigedad);
aspecto que demuestra el alto valor patrimonial que encierra los inmuebles elegidos.
Adems, la significacin y jerarqua que adquiere al estar insertado en el rea del Centro
Histrico declarada Zona de Proteccin, por la autenticidad y valor universal excepcional
de los elementos que la conforman; cuestiones estas que condicionan un alto, lo que
constituye el factor fundamental del aumento considerable que experimenta el valor
econmico de los inmuebles.
Los valores alcanzados en el ndice de emplazamiento (Ie) de los inmuebles

seleccionados para el anlisis demuestran que los mismos cuentan con buen nivel de
localizacin, accesibilidad y la cercana a otras construcciones patrimoniales por que
tambin aportan al valor a la construcciones; siendo por su parte, la percepcin visual un
elemento, que por los factores ya explicados, no alcanza el ndice mximo, pero aun as,
no llega a tener una influencia negativa.
Por otra parte, el anlisis del ndice de afectacin patrimonial (Iap) arroja, en primer lugar,
la situacin relativa al estado de conservacin, el cual en los inmuebles objeto de anlisis
se encuentran entre bueno y regular, estados que aunque no son los ideales, y por tanto
no es un factor que contribuye a aadirle valor al inmueble (de hecho es uno de los que le
resta); puede considerarse en cierto sentido favorable, por el hecho de que en el Centro
Histrico de la ciudad de Holgun ninguna construccin se considera en ptimo estado,
debido a factores econmicos que limitan la conservacin de estas construcciones,
asociados a la escasa disponibilidad de recursos materiales y financieros para enfrentar el
gran volumen de inversiones necesarias para este fin.
Tambin brinda informacin acerca del grado de transformacin, otro de los elementos
que implica una prdida de los valores de los inmuebles patrimoniales elegidos, dado que
ha sido necesario intervenirlo y realizar transformaciones en ellos, las cuales resultan
reversibles.
En cuanto al resto de los aspectos considerados en el (Iap), resultan de manera general

favorables, a excepcin de los servicios de infraestructura, dentro de los cuales slo no
alcanzan el mximo las instalaciones hidro-sanitarias y elctricas, implicando esto una
prdida de valor. El factor uso actual, aunque no llega a afectar el valor de los inmuebles,
mantiene en los tres inmuebles niveles satisfactorios a pesar que se connotacin es a
nivel nacional.
Por ltimo, el coeficiente de afectacin medio ambiental (), aunque no afectar en gran
medida el valor de los inmuebles, s se aleja del mximo establecido, debido bsicamente
a gran impacto de los problemas medio ambientales en este tipo de construccin
patrimonial, influenciado en gran medida por el interactuar de estos en el devenir de los
aos.
Es preciso aclarar que en este caso se ha procedido a demostrar la aplicabilidad del

procedimiento propuesto en tres construccin patrimoniales de la ciudad de Holgun; pero
que es necesario tener presente que no puede verse un bien inmueble de manera
apartada, o como un objeto aislado del resto, sino todo lo contrario, como un elemento
que insertado en el mbito urbano contribuye a darle valor al mismo; de ah la importancia
de la valoracin econmica en que se tengan presentes los valores patrimoniales
(histrico, arquitectnico, artstico, contextual, por la antigedad) y dems elementos que
pueden o no conferirle valor a los inmuebles patrimoniales (de ubicacin, conservacin,
visuales, etc.), que permitir preparar cartera de proyectos, trazar polticas, estrategias,
criterios rectores, programas y acciones, a partir de abordar la problemtica de todos los
aspectos que intervienen en el rea con la ptica de una gestin integral del desarrollo
local del territorio.
Conclusiones
La valoracin econmica de inmuebles con valor patrimonial constituye una
herramienta de anlisis muy til para el gobierno local y Oficina del Historiador, en
funcin de proporcionar elementos de juicio que soporten la toma de decisiones,
permitiendo decidir a qu aspectos otorgar mayor importancia a partir de abordar la
problemtica de todos los que intervienen en el rea urbana con la ptica de lograr
una gestin integral de la ciudad y su desarrollo.
La validacin del modelo y procedimiento aplicado da respuesta a la necesidad de
valorar desde el punto de vista econmico las construcciones patrimoniales en una
ciudad, sobre la base de la determinacin del Valor del Terreno, del Valor de la
Construccin del Inmueble, el Coeficiente de Valor Patrimonial como un factor
multiplicador del valor de la construccin, a partir de la ponderacin de los valores
patrimoniales y la consideracin de la jerarqua de la construccin; la determinacin
del valor del ndice de emplazamiento y por ltimo, el clculo del ndice de
afectacin patrimonial.
Al aplicar el modelo y procedimiento en tres construccin significativa del Centro
Histrico de Holgun se obtuvo, bajo el consenso de los expertos, un valor que
permite medir de forma tangible el patrimonio edificado y fundamentar cualquier
accin en materia de recursos financieros para una intervencin, demostrndose
su importancia al indicar hacia dnde dirigir las acciones para la preservacin de
los valores patrimoniales; los aspectos que demandan una mayor atencin y
aquellos que deben ser potenciados; guiar las estrategias, proyectos y planes de
conservacin y rehabilitacin; y a su vez permitir la fundamentacin del destino de
los recursos a emplear; lograr un adecuado manejo de los mismos, y establecer los
niveles correspondientes de prioridad en la intervencin.
El obtener un valor econmico sobre elementos intangibles, que influyen directa o
indirectamente sobre el mismo, permite salvaguardar y rescatar
patrimoniales y
los valores
elementos ms significativos de la construccin a la hora de
accionar en el inmueble.
Es imprescindible que los encargados de concebir el desarrollo local de las
ciudades, y especficamente de la gestin del patrimonio, tomen decisiones de
ndole econmica, dado que la conservacin del patrimonio cultural inmueble es
necesaria y tambin costosa, y los recursos que pueden utilizarse para la
preservacin de las ciudades con valor patrimonial son limitados.
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MODELO Y PROCEDIMIENTO PARA CALCULAR EL VALOR

ECONMICO DE INMUEBLES PATRIMONIALES.

Ms. C. Sergio Bruzn Piedra

patrimoniales, valoracin econmica, gestin del desarrollo local.

Key words: historical-cultural heritage, intangible heritage, heritage buildings, economic

La gestin vinculada al patrimonio, con un significativo peso de la valoracin econmica,

Alertar sobre aquellos que demandan la mayor atencin en pos de su conservacin

de conservacin, prevencin de riesgos y mantenimiento

sistemticos; contribuyendo a la gestin del desarrollo de la ciudad.

El procedimiento propuesto por los autores para la valoracin econmica de las

VEP= Vt + ((Vci + Vdp) *Ie) Iap

frescos, embocaduras de puertas, balaustradas, bvedas, cpulas,

chimeneas, vigas y columnas talladas, entre otros.

El Coeficiente del Valor Patrimonial () se determina partiendo de considerar los

Resulta controvertido separarlos. No obstante, los mismos deben ser ponderados de

Valor Contextual (Contex): Est determinado por la armona de la construccin en el

Valor por la Antigedad (Antig): Este valor atiende a la edad de la construccin

Valor por la Antigedad

que fue creado o de admitir un nuevo uso (o refuncionalizacin), atendiendo a los

Valor utilitario Significacin

Carcter Tpico: Est referido a una construccin comn de su poca o estilo,

Carcter Relevante: Cuando representa un edificio de gran importancia porque sus

Carcter Excepcional: Est referido a aquellos inmuebles que constituyen un

Tabla 2: Escala para la ponderacin del Valor Arquitectnico segn el carcter de la

Fuente: Elaboracin propia.

Tabla 5: Tabla para la determinacin del Coeficiente de Valor Patrimonial ().

Luego, se procede a calcular el ndice de emplazamiento (Ie), con el fin de obtener el

ndice de emplazamiento (Ie) = Coc + Pv + Acc

Accesibilidad (Acc): comprende la ubicacin o lugar donde se encuentra enclavado el

El ndice de emplazamiento puede alcanzar un valor mximo de 1,5. ste valor es

Dentro de la Zona de Proteccin de la ciudad de Holgun, se considerarn plazas y ejes

Los ejes principales dentro de esta rea son:

Posteriormente, se proceder a calcular el ndice de afectacin patrimonial (Iap), con el

valor de actualizacin y conservacin que presenta el inmueble

patrimonial, su expresin matemtica es:

ndice de afectacin patrimonial (Iap) = Gt + Si + Ua + Et +

Elementos no estructurales: son la parte de una construccin que no est destinada a

Peso porcentual (%)

Grietas del recubrimientos hasta de 1 mm

Pandeos o flechas menores de 1 cm que no han provocado grietas

Abofamientos pequeos del recubrimientos

Madera ligeramente afectadas por el interperismo

Corrosin superficial de elementos de acero

Otras afectaciones ligeras

Cabillas del recubrimiento hasta 2 mm

Pandeos o flechas hasta de 3 cm que no han provocado grietas

Cabillas sin recubrimientos

Corrosin ligeras pero con escamas

Madera carcomida levemente

Otras afectaciones menos graves que no provocan derrumbes

Grietas mayores de 2 mm que atraviesan los elementos

Pandeos o flechas hasta de ms 3 cm que han provocado grietas

Desplomes mayores de 3 cm que han provocado grietas diagonales

Elementos con oquedades provocadas por el interperismo

Corrosin que llega a partir o atravesar los elementos de acero

Madera muy carcomida, podrida o rota

Otras afectaciones graves que no provocan colapsos de estos

Peso porcentual (30%)

Grietas del recubrimientos hasta de 1 mm