Contratos

de

compraventa

contratos

nominados

INTRODUCCIN: En la siguiente investigacin trataremos de manera

resumida sobre Los Contratos de Compra-Venta. El contrato de
compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes
(vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra
(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que
lo represente. Tambin, este posee mayor importancia entre los de su
clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems,
porque constituye la principal forma moderna de adquisicin de
riqueza; es decir, tanto en su funcin jurdica como econmica, debe
merecer un estudio especial.

Otros de los temas tratados en el presente trabajo lo es el concepto,

las Caractersticas, los Tipo, clase de modalidad, Vicios del
consentimiento,

sus elementos constitutivos, las garantas del

vendedor no pagado, efectos de la promesa de venta, Finalmente

nos referimos al tema de cmo se rescinde y termina el Contrato de
Compraventa.
Metodolgicamente esta investigacin se realiza a partir del mtodo
bibliogrfico, analizando las diversas informaciones obtenidas. El
cual contiene una hoja de presentacin, ndice, introduccin,
propsito de la investigacin, objetivos generales y especficos,
desarrollo, conclusin y bibliografa. Utilizamos este mtodo para
profundizar en la teora de varios autores, donde hemos recopilado
informaciones previas. Por supuesto que siempre de acorde

nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los Cdigos que estatuyen

nuestras Leyes.

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HUACHO
CICLO 2015

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ANTECEDENTE:
El contrato de compra venta por su trascendencia histrica es el ms
importante de los contratos, el cual viene a ser el principal mvil de la
circulacin.
A travs del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de
comercio ms representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Nace
con la aparicin de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago,
permiti la desaparicin del trueque.
Inicialmente la compra venta, no conduca directamente a la transferencia de la
propiedad, ya que esta nicamente se materializaba a travs de la concertacin
de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.
La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como
mnimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de
contrato y un pedaso de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, deban
pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la
adquisicin.
La In Jure Cessio.- tambin era un acto formal pero se celebraba en presencia
del pretor e implicaba una reivindicacin simulada, en la que el adquiriente
alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a
ello.
La Traditio.- era la entrega fsica del bien que se enajenaba, la misma que se
daba de comn acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo reciba
accipiens.
En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una
obligacin de transferir, pero de ninguna manera determinaba transferencia.

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Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta,

se confera al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino tambin se
transfera el dominio de la cosa vendida. Esta evolucin de la compra venta se
consolido a travs de los juristas que redactaron el Cdigo Civil Francs,
quienes propugnaron la unidad del contrato aduciendo que la propiedad se
transmite por la va consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las
partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay
acuerdo sobre la cosas y el precio.
El Cdigo Civil de 1984, adopta una posicin mixta por que oscila entre la
consensualidad y la tradicin o entrega segn se refiera a la compra venta de
bienes muebles o inmuebles respectivamente. En el primer caso (compra venta
de bienes muebles), la transferencia se efecta por tradicin a su acreedor. En
el segundo caso (compre venta de bienes inmuebles) la transferencia se lleva a
cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con
lo previsto en su numeral 949 la sola obligacin de enajenar un inmueble
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario.
DEFINICION:
Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
bien al comprador y este a pagar su precio en dinero
El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las
partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra
(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero que lo represente.
El contrato de compra-venta es el que tiene mayor importancia entre los de su
clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems, porque
constituye la principal forma moderna de adquisicin de riqueza; es decir, tanto
en su funcin jurdica como econmica, debe merecer un estudio especial.
Como contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas
principales a la permuta; sufrirn estas modificaciones esenciales en la
donacin; tambin recurriremos a la compraventa para explicar ciertas
especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transaccin y de la renta
vitalicia.
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Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el

dominio. Las formas de adquisicin del dominio estn representadas por el
contrato, la herencia, la prescripcin, la ocupacin, la accesin, la adjudicacin
y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la
propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.
La compra-venta en el derecho latino moderno, que deriva del Cdigo
Napolen, es un contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato
por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una
cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un
precio cierto y en dinero.
CARACTERISTICAS JURIDICAS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA:
Es principal; porque no depende de otros contratos.
Es obligatorio entre las partes; porque el vendedor se obliga a que la
prestacin de ella se cumpla y el comprador por consiguiente la traslacin de
dominio es un efecto del perfeccionamiento del contrato.
Las prestaciones son independientes: puesto que las 2 partes asume
obligaciones (el vendedor entregar el bien en propiedad y el comprador pagar
el precio en dinero).
Es indispensable la traditio, porque existe un incremento en el patrimonio de
una de las partes (vendedor), y una disminucin en el patrimonio de la otra
parte (comprador).
Es conmutativa; por que las partes han previsto previamente los beneficios del
contrato previamente los beneficios del contrato y salvo excepciones no estn
sujetas a factores externos ya que deben ser equivalentes.
Es consensual; ya que para celebrarse solo se necesita consentimiento de las
partes integrantes, pudiendo estas tener libertad para decidir la forma del
contrato, teniendo en cuenta que cuando el objeto de la venta es un inmueble,
se utiliza necesariamente la escritura pblica porque solo a travs de ella, se
inscribe el contrato en el registro de la propiedad inmueble, completndose con
ello su titulacin.
OBJETO DE LA PRESTACION:
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El objeto de la prestacin est representado por cosas o bienes corporales; sin

embargo tambin pueden estar representados por bienes incorporales, dentro
de los cuales podemos citar, los derechos personales, intelectuales y
universales.
LA CAPACIDAD EN LOS SUJETOS CONTRATANTES
Las partes de un Contrato de Compra-Venta deben tener capacidad para
celebrar actos jurdicos, esto implica que las personas que legalmente se
encuentran impedidas de celebrar este tipo de Contratos, no podrn celebrar
una Compra-Venta.
En este sentido, estn impedidos de celebrar Contratos de Compra-Venta las
siguientes personas:
Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos que
tienen bajo su tutela.
Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que hubiese
autorizacin judicial que se sustente en causas justificadas de necesidad o
utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses.
Todas las personas que en razn de las funciones que desempean, se
encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad con lo previsto en el
1366 del Cdigo Civil. -(si son varias enumralas para rellenar, asegurndote
que no repitas las dos anteriores)
Por consiguiente, una persona puede hacer todo aquello que la ley no le
prohba expresamente, siendo esto as se puede entender que la capacidad de
goce puede ser calificada como la regla general, en tanto que la capacidad de
ejercicio, viene a ser la excepcin a dicha regla.
Qu tipo de contrato es? Y por qu?
Es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no
se requiere la observancia de una forma, sino nicamente el consentimiento de
las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tcito.

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Elementos constitutivos de compra venta y los elementos personales:

ELEMENTOS PERSONALES:
Comprador: Es la persona natural o jurdica que se compromete a pagar una
cosa a cambio de un precio cierto expresado en dinero o smbolo que lo
represente. Este contrato en el orden general, determina en el Art.1650 c.c., la
primera obligacin del comprador, al decir: "La obligacin principal del
comprador, es pagar el precio el da y en el lugar convenido en la venta". Este
compromiso aunque parece nico, es complejo por lo cual propio para un
examen ms detallado.
Vendedor: Es la persona fsica o jurdica que se compromete a entregar la
cosa, igual que en el caso anterior tiene que tener capacidad jurdica. Las
obligaciones se reducen a la entrega y garanta contra los vicios ocultos de la
operacin. As lo confirma el Art.1603 c.c.: "Existen dos obligaciones
principales: la de entregar, y la de garantizar la cosa que se vende". El
vendedor tiene el deber y la obligacin, al concluir la venta, de hacer entrega
de los bienes o de los derechos definitivos que existen sobre estos.
No debe confundirse la puesta en posesin de parte del vendedor al
comprador, con la transmisin de los derechos de esta. De ah que la posesin
puede ser previa a la finalizacin de la venta definitiva, o posterior. En todo
caso, el retraso de la entrega, no disminuye las obligaciones contradas, tan
solo prolonga la adquisicin fsica de los bienes, pero no altera el derecho del
vendedor, quien puede reclamar sus derechos.

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ELEMENTOS REALES:
La Cosa: objeto material, en oposicin a los derechos creados sobre l y a
las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del
comercio.
El Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide
por una cosa o servicio. No es preciso que est establecido en el momento de
perfeccionar el contrato, ya que puede ser establecido posteriormente sin
necesidad de realizar un nuevo contrato.
Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a
realizar por escrito, expresa o tcitamente
De Validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
Vendedor: el que vende traspasar a otro por el precio convenido la propiedad
de lo que uno posee.
Obligaciones del Vendedor:
Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
Entregar el bien y sus accesorios en el estado en que se encuentra en el
momento de celebrarse el contrato.
Entregar los documentos y ttulos relativos a la propiedad o el uso del
bien vendido, salvo pacto distinto.
Entregar el bien inmediatamente despus de celebrado el contrato, salvo
la demora que resulte de su naturaleza o de acuerdo distinto.
Entregar el bien en el lugar en que encuentre en el momento de
celebrarse el contrato, salvo que sea bien incierto, el cuyo caso la
entrega se efectuara en el domicilio del vendedor.
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Responder por los frutos del bien en caso de ser culpable de la demora
de su entrega, caso contrario solo corresponde responder por los frutos
solo en caso de haberlos percibido.
Reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera
pagado indemnizarle los daos y perjuicios cuando se resuelva la
compra venta por falta de entrega.
Cuando se trate de un contrato cuyo precio deba pagarse a plazos y el
vendedor demore la entrega del bien estos se prorrogan por el tiempo de
la demora.
Comprador: Es la persona natural o jurdica, que tiene una necesidad,
poder econmico para comprar y poder decisin para hacerlo.

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Obligaciones del Comprador:

o Pagar el precio, en el momento, modo y lugar pactados.
o Devolver la parte del precio pagado, deducido los tributos y gastos del
contrato cuando se resolvi el contrato por incumplimiento de pago del
saldo.
o Cuando el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo
convenido, la garanta debida por el saldo del precio.
o Pagar inmediatamente el saldo deudor dndose x vencidas las cuotas
que estuvieran pendiente, cuando dejo de pagar 3 cuotas sucesivas o
no.
o Pagar el saldo deudor cuando se ha convenido en el contrato la
improcedencia de la accin resolutoria.
o Devolver lo recibido del comprador y pagar una compensacin
equitativa por el uso del bien e indemnizar los daos y perjuicio. En el
caso en que se resuelva el contrato por falta de pago del comprador.
o Recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en que sealen los
usos, sino hubiera un plazo convenido o de usos diversos, el
comprador deber recibir el bien al momento de celebrar el contrato.
GARANTIAS DEL VENDEDOR NO PAGADO.
El vendedor cuenta con varios medios para obtener el cobro de su crdito. Este
puede

limitarse: A) Al

cobro

del

crdito

directamente,

convirtiendo

la accin mobiliaria exclusivamente; B) Pero el vendedor tambin puede

inscribir un privilegio inmobiliario, ya que cuenta con el mobiliario que no
amerita inscripcin, segn el Art. 2102 c.c. que dice:
Los crditos privilegiados sobre ciertos muebles son:

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1. Los alquileres y arrendamientos de los inmuebles sobre los frutos de la

cosecha del ao, y sobre el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del
predio rstico, y por todo lo que sirve a la explotacin del mismo; a saber, para
todo lo que est vencido o por vencer, si el arrendamiento fuese autentico, o si
fuese por contrato privado teniendo una fecha cierta; y en cualquiera de los dos
casos, los dems acreedores tienen derecho para alquilar nuevamente la casa
o el predio rstico por lo que quede del arrendamiento y cobrando por s los
alquileres, siempre con la obligacin de pagar al propietario todo lo que se le
quede a deber; y faltando arrendamiento autentico o cuando se haga por
contrato privado y no tenga fecha cierta, por un ao que se contar desde la
conclusin del corriente. El propietario puede embargar los muebles que tenga
es su casa o su predio rstico, cuando hayan sido estos cambiados de sitio sin
su consentimiento, conservando sobre ellos su privilegio, si hubiere hecho la
reivindicacin: a saber, cuando se trata de un mobiliario o ajuar de un predio
rstico, en el plazo de 40 das, y en el de 15 tratndose del ajuar de una casa
habitacin;
2. El crdito sobre la prenda que tiene en su poder el acreedor;
3. Los gastos causados por la conservacin de la cosa;
4. El precio de los efectos mobiliarios no pagados, si estuvieren aun en poder del
deudor, bien sea que haya comprado a plazo o sin l. Habindose hecho la
venta sin plazo, puede tambin el vendedor reivindicar estos efectos, mientras
estn en poder del comprador, e impedir su reventa, con tal que la
reivindicacin se haga dentro de los 8 das siguientes a la entrega, y
encontrndose los efectos en el mismo estado en que se hizo aquella. El
privilegio del mismo estado en que se hizo aquella. El privilegio del vendedor
no se ejerce, sin embargo, sino con posterioridad al del propietario de la casa o
del

predio

rstico,

no

ser

que

se

demostrase

que

el

dueo

tena conocimiento de que los muebles y dems objetos que haba en su casa
o en el predio, no pertenecan al inquilino. No se hace ninguna variacin en las
leyes y usos del comercio sobre la reivindicacin;
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5. El importe de los suministros hechos por un fondista sobre los efectos del
viajero que han sido transportados a su hospedera;
6. Los gastos de acarreo y accesorios sobre la cosa acarreada;
7. Los crditos resultantes de abusos y prevaricacin cometidos por funcionarios
pblicos en el ejercicio de sus funciones, sobre los fondos de sus fianzas, y
sobre los intereses de los mismos fondos que puedan deberse". Pero el
privilegio inmobiliario es una garanta en los trminos del Art.2103 c.c., al
disponer:
Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son:
1. El vendedor sobre el inmueble vendido para el pago del precio. Si hubiere
muchas ventas sucesivas, cuyo precio se deba en todo o en parte, es preferido
el primer vendedor al segundo, ste al tercero, y as sucesivamente;
2. los que han suministrado el dinero para la adquisicin de un inmueble, con tal
que conste autnticamente por el acta de prstamo, que la suma se destinaba
a este empleo; y por el finiquito del vendedor, que este pago se hizo con el
dinero tomado a prstamo;
3. Los coherederos, sobre los inmuebles de la sucesin, para la garanta de las
particiones hechas entre los mismos y de los saldos o devolucin de lotes;
4. los arquitectos, contratistas, albailes y dems artesanos empleados en la
edificacin, reconstruccin o reparacin de edificios canales y cualquiera otra
clase de obras, con tal que se haya extendido acta previamente por un perito
nombrado de oficio por el Tribunal de Primera Instancia a que correspondan los
edificios por su situacin, con objeto de hacer constar el estado de los lugares
relativamente a las obras que el propietario declarase tener intencin de hacer,
y que las obras hayan sido a los seis meses a lo ms de su conclusin,
recibidas por un perito igualmente nombrado de oficio.

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5. Los que han prestado el dinero para pagar o reembolsar a los trabajadores,
tienen el mismo privilegio si el empleo de aqul constase autnticamente, por el
acta de prstamo y por el recibo de aquellos en la forma arriba expresada,
respecto de los que prestaron el dinero para la adquisicin de un inmueble". En
este caso cuenta con el derecho a la reivindicacin de la propiedad, aun
cuando esta fuese embargada. Pues el privilegio est por encima de la
hipoteca.
6.

Por otra parte, el vendedor puede proceder a utilizar acciones de

naturaleza litigiosa, como es demandar: C) La resolucin judicial de la venta en

los trminos del Art. 1654 c.c. al decir: "Si el comprador no paga el precio,
puede pedir el vendedor la rescisin de la venta". Despus de extinguido el
privilegio con que se favorece al vendedor por el Art.2103, no podr ejercerse
la accin a que se refiere el presente artculo en perjuicio de terceros que
hayan adquirido, sobre un inmueble, derechos procedentes del comprador, y
que se hayan conformado a las leyes". Tal es el caso en ausencia de pago, o
cumplimiento del comprador, deber respetar derechos de los terceros que
cumplan debidamente, con los preceptos ley. Como tambin el derecho de
retencin, si el comprador se ha comprometido a un pago no satisfecho, los
artculos 1612 y 1613 c.c. determinan el mbito de este derecho: "Art.1612: No
est obligado el vendedor a entregar la cosa, si el comprador no da el precio,
en el caso de no haberle concedido aqul un plazo para el pago". Art.1613: "No
se le obligar tampoco a hacer la entrega, aunque haya concedido un plazo
para el pago, si despus de la venta quiebra el comprador o est en estado de
insolvencia, de modo que el vendedor est en peligro inminente de perder el
precio, a no ser que el comprador le d fianza para pagar al trmino
convenido". En esos casos el vendedor puede retener los bienes, si existe una
declaracin de moratoria judicial, suspensin de pago, declaratoria de quiebra
o bancarrota.

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CONCEPTO Y EFECTOS DE LA PROMESA DE VENTA

El contrato de venta bien puede resultar de un acuerdo que permita la
transferencia de la cosa objeto del contrato de forma inmediata, o la misma
puede ser propuesta para un tiempo posterior. En este caso, la venta como
contrato, no se desnaturaliza, sino que bien puede ser clasificada como una
modalidad de esta, o resultar en una promesa, o convenio de vender, bajo
ciertas circunstancias. La ley ampara esta forma de convenios, al considerarlos
que una vez convenida una promesa de venta, se considerar como si fuese
un contrato de venta, tal como dispone la ley. En ese sentido el Art.1589 del
c.c. Pero la promesa presenta dos formas o variantes: A) La promesa
sinalagmtica de venta y B) La promesa unilateral.
La Promesa Sinalagmtica de Venta: Cuando se realiza una promesa de venta,
nos remontamos a los trminos del Art.1589 que dispone: "La Promesa de
venta vale venta, habiendo con sentido mutuamente las dos partes, respecto a
la cosa y el precio". En ese contexto legal, la ley se refiere a lo denominado por
la doctrina como la promesa sinalagmtica de venta. La promesa implica que
las partes han ofrecido su consentimiento, sobre la posibilidad de comprar y
vender. En este caso el contrato se materializar a travs del concierto de
voluntades, el cual generalmente se establece por escrito, en cuanto a la forma
de comprobar este contrato previo. Adems de poder demandar la ejecucin de
la promesa en caso de violacin, la que puede ser demandada, por medio de
Astreintes.
Una Promesa determinada: El acuerdo previsto en un contrato de venta,
donde ambas partes han llegado a determinar el precio y la entrega, en el plazo
indicado, por ejemplo seis meses, convierte a la promesa en una verdadera
venta.

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Una Promesa incompleta: El convenio sobre la promesa, puede ser objeto de

un compromiso de venta, donde las partes tan solo fijen el plazo en que
obligar a vender la cosa, o sea en 18 meses y al precio que lo fije
el mercado retrasa uno de los elementos fundamentales del contrato: El precio.
De forma diferente, aunque parecida, puede establecer que se obliga a la venta
y se realizar, a un precio fijo que se pagar al final del contrato. En ambos
casos la venta se retrasar hasta la llegada del trmino. Aunque en el ltimo
caso, el precio del objeto fue definido.
Por lo tanto, si durante ese plazo, el vendedor procede a violar el
contrato, vendiendo a otro la cosa de otro, este incurre en una responsabilidad
contractual, frente al que sostiene el acuerdo de la promesa, conforme a
previsto en los artculos 1146 y siguientes. Del cdigo civil. Pues la venta no se
haba manifestado, sino el compromiso de vender.
La Promesa Unilateral: Es el compromiso que asume el vendedor de un bien
de transmitir el mismo al beneficiario, dentro del plazo estipulado en el contrato,
cuando este manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas
circunstancias, no resulta ser una promesa que pueda considerarse como una
venta, en los trminos estipulados en la promesa sinalagmtica de venta. En
esta situacin, la obligacin recae solo sobre el ofertante, pues el beneficiario
no ha expresado su consentimiento. No obliga o compromete al beneficiario a
la compra del bien, sino en el caso de que este se decida a vender, lo hara a
favor de una parte determinada, no debe confundirse en este caso con la
promesa sinalagmtica de venta, donde ambas partes determinan no solo la
cosa que ser objeto de la venta, sino tambin el precio. Por lo tanto para que
se considere venta, debe existir una manifestacin posterior del beneficiario,
para que exista un acuerdo contractual determinado.
Las Clusulas de preferencias: En cambio la clusula de preferencia, se
refiere al compromiso de que realiza el ofertante en favor del beneficiario de la
promesa, por establecer en una de sus clusulas, el derecho de ser preferido,
cuando se produzca el contrato de venta, antes de cualquier otro comprador.
LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO
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No hay consentimiento vlido, si ha sido dado por Error, arrancado por

Violencia o sorprendido por Dolo, segn el Art.1109 del Cdigo Civil.
El vicio del Consentimiento es la ausencia de una voluntad sana con el objetivo
de falsear, adulterar, anular dicha voluntad y alcanzar propsitos deseados lo
cual compromete su eficacia. La voluntad queda excluida cuando el
consentimiento en su forma exterior est viciado.
Los Vicios del Consentimiento son: el error, el dolo, la violencia, la lesin y la
incapacidad.
EL ERROR:
Es una idea inexacta que se forma un contratante sobre uno de los elemento
del contrato, en el que podemos creer que un hecho que es falso es verdadero
y viceversa.
Implica el defecto de concordancia entre la voluntad verdadera, la voluntad
interna y la voluntad declarada lo que crea un desequilibrio en el contrato. La
doctrina distingue los errores que excluyen el consentimiento, aquellos que lo
vician y los que jurdicamente resultan irrelevantes.
EXISTEN 3 CATEGORAS DE ERRORES:
Error Obstculo: es el error que hace el acto jurdico inexistente, porque no
slo vicia sino que destruye el consentimiento, impidiendo que el acto jurdico
se forme.
Esta situacin puede darse:
o Cuando recae sobre la naturaleza misma del acto jurdico.
o Cuando recae sobre la existencia del objeto de la obligacin.
o Cuando recae sobre la identidad del objeto de la convencin.
El error que hace el acto jurdico anulable se manifiesta cuando recae sobre la
sustancia misma de la cosa que constituye el objeto del contrato, segn el Art.
1110 del Cdigo Civil.
Dentro de este se distingue: el error in-substancia o error sobre la sustancia de
la cosa: segn la teora tradicional es la que afecta la materia que forma la
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cosa y segn la teora moderna el error recae sobre esta cuando se refiere a
la cualidad de la cosa que los contratantes tomaron principalmente en cuenta.
El error intuiti personae o error sobre la persona de aquel con quien uno
contrata, que no causa porque la mayor parte de las veces se contrata
buscando un resultado sin tener en cuenta la persona del co-contratante.
El error es indiferente a la validez del acto: cuando recae sobre cualidades
no sustancias sino puramente accidentales de la cosa, cuando recae sobre el
valor de la cosa, salvo en el caso de que haya lesin, cuando recayendo sobre
la persona no se trata de un contrato intuiti personae y cuando recae sobre los
motivos del contrato.
El error se clasifica en error de hecho: que es el hecho de equivocarse sobre
una circunstancia material; y el error de derecho: que es el hecho de
equivocarse sobre la existencia o interpretacin de una norma de derecho.
EL DOLO:
Es la maniobra empleada por una persona con el propsito de engaar a otra y
determinarla a otorgar un acto jurdico. Este engao es cometido en la
conclusin de los actos jurdicos.
El dolo es un error provocado, donde queda evidenciado que sin ellos los
contratantes no hubiesen contratado la otra parte y en este caso es causa de
nulidad por haberse utilizado este medio. El dolo no se presume: debe
probarse, segn el Art.1116 del Cdigo Civil.
Es precis que este haya sido cometido por uno de los contratantes en contra
del otro para que sea probado por aquel que lo alega y en este todos los
medios de pruebas son admisibles para probarlo.
El dolo debe de ser grave, determinante y que se haya cometido.
Se clasifica en incidental: que es aquel que sin determinar a una persona a que
otorgu un acto jurdico, la lleva a aceptar condiciones ms onerosas y en dolo
principal: que es aquel que viciando la voluntad de una persona la determina a
otorgar un acto jurdico.
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LA VIOLENCIA:
Es la compulsin ejercida sobre una persona para determinarla a realizar un
acto y que vicia su consentimiento. Esta es exterior, cuando consiste

en

impresiones fsicas sobre el cuerpo, violencia fsica y la violencia moral que es

una presin sicolgica ante el temor inmediato de un dao serio a s mismo o a
ms personas obligndola a pactar forzando su voluntad.
Hay violencia cuando esta es de tal naturaleza, que haga impresin en sujeto
de sano juicio provocndole temor de exponer su persona o su fortuna, a un
mal considerable y presente, segn el Art. 1112 del cdigo civil. Esta es causa
de nulidad del contrato cuando se haya ejercido en la persona del contratante o
su cnyuge, descendientes o ascendientes de aqul, segn el Art. 1113 de
cdigo civil.
El Art. 1114 expresa que; El temor respetuoso hacia los padres u otros
ascendientes, sin que hayan mediado verdaderos actos de violencia, no basta
por si solo para anular el contrato.
Un contrato no puede ser impugnado nuevamente por causa de violencia, si
despus de cesada sta se ha aprobado el contrato expresa o tcitamente, o
dejando pasar el tiempo de la restitucin fijado por la ley, segn el Art. 1115 del
Cdigo Civil.
La violencia se clasifica en grave y en leve. Grave: cuando se comete contra
las personas cuya importancia es suficiente para causar una viva impresin en
el individuo y que bajo la influencia de ellas comete lesiones en la persona del
provocador. Leve: cuando se comete voluntariamente contra las personas,
consideradas poco graves para que se las asimile a las lesiones.

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LA LESIN:
Es el perjuicio que un acto jurdico causa a una de las partes contratantes,
como consecuencia de las clusulas que contiene, de las condiciones en que
se pacta. La lesin no vicia las convenciones, sino en ciertos contratos y
respecto de determinadas personas, segn el Art.1118 del Cdigo Civil.
El artculo 1674 establece que si el vendedor ha sido lesionado en ms de las
siete duodcimas partes en el precio de un inmueble, tiene derecho a pedir la
rescisin de la venta, aunque haya renunciado a ello.
LA INCAPACIDAD:
Es la ausencia de capacidad para poder ejercer un derecho. La incapacidad se
divide en:
Incapacidad de goce que es la falta de aptitud para adquirir y poseer derechos
del cual se es titular.
Incapacidad de ejercicio que es la falta de aptitud para ejercer los derechos de
que una persona esta investida.
Incapacidad de hecho es aquella necesaria, se impone al legislador.
Incapacidad de derecho es arbitraria y representa una creacin de determinado
derecho positivo.
Incapacidad general es cuando se extienda todos los actos jurdicos. Ej.: menor
declarado en interdiccin.
Incapacidad especial es aquella que se refiere a actos de determinada
categora.
Incapacidad natural est cubierta por la incapacidad legal y representa un
estado de ineptitud donde la ley no hace ms que sancionar y reglamentar una
situacin que se impone por s misma.
Incapacidad arbitraria es la ausencia de capacidad determinada y declarada
por la ley, que es en ocasiones la obra arbitraria de la misma ley.
Incapacidad de defensa social es aquella establecida para defender a la
sociedad contra el incapaz y sus sanciones estn dirigidas contra el mismo
incapacitado.
Incapacidad de proteccin es la establecida para proteger al incapaz.

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CICLO 2015

VII

El Art. 1123 del cdigo civil expresa que cualquier puede constatar sino est
declarado incapaz por la ley, esta regla se aplica a todos los actos jurdicos.
Produce dos consecuencias:
a) Aquellas personas que la ley no declara incapaz estn dotado de capacidad
plena.
b) A estas personas les son permitidos todos los actos que la ley no prohbe a los
incapaces.

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USP
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CICLO 2015

VII

Los incapaces de contratar son: los menores de edad, los sujetos ha

interdiccin, en los casos expresados por la ley y todos aquellos a quienes la
ley a prohibido ciertos contratos, segn el artculo 1124 de cdigo civil.
Recisin y trmino de contrato:
Toca acotar que existen dos tipos de Ineficacia del acto jurdico: la Ineficacia
Originaria, que comprende a la Nulidad y Anulabilidad, donde el negocio no
produce efectos jurdicos por haber nacido muerto, o adolece de defectos
subsanables y cuyas causales, se encuentran establecidas por los artculos
219 y 221 del Cdigo civil, y virtualmente en el artculo V del Ttulo preliminar
del mismo cuerpo legal, que suponen un defecto en la estructura negocial, es
decir carece de los elementos establecidos para el Acto Jurdico, por el artculo
140 del C.C., o se encuentra viciado. De otro lado, tenemos la Ineficacia
Funcional, cuyos supuestos Tpicos son la Rescisin

y la Resolucin,

en

dichos supuestos, el contrato que vena produciendo efectos jurdicos deja de

producirlos posteriormente por la aparicin de una causal en la celebracin del
contrato en el primer caso, o sobreviniente a ste, en el ltimo caso. Ahora
bien, las principales diferencias que hemos podido advertir en cuanto a la
Rescisin, Resolucin y Nulidad de Compra-Venta de Bien Ajeno tenemos:
Como ya se estableci, el contrato de compra venta de bien ajeno es
Rescindible a solicitud del comprador, cuando ste desconoca que el bien no
era de propiedad del vendedor, salvo que hubiese sabido de la ajenidad del
bien o si adquiere la propiedad del mismo, antes de que reciba la citacin de la
demanda, es decir, aqu estamos ante un supuesto de desconocimiento de la
titularidad del bien, cuya causa exista en el momento de la celebracin del
contrato, tratndose

de

una ineficacia que se relaciona con la fase de

celebracin o de formacin del negocio jurdico, donde se reconoce

implcitamente la validez del acto jurdico.
En cuanto a quienes se encuentran legitimados para solicitar la rescisin del
Contrato de compra-Venta de Bien Ajeno, slo tenemos al comprador que es
parte de la relacin jurdica, no pudiendo extenderse al verdadero propietario,
pues su derecho, no ha sufrido perjuicio.

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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

La figura de la Nulidad, a diferencia de la rescisin, se refiere a que el contrato

deja de producir sus efectos por una causal existente en el momento de su
celebracin, se observa cuando el Acto jurdico carece de sus elementos
esenciales en el momento de su conformacin. Que segn el aludido artculo
1539 del C.C., se reconoce la validez del contrato de compra-venta de bien
ajeno, estableciendo que podr ser rescindido por el comprador, es decir, que
presupone la existencia de un contrato vlidamente celebrado, y el mismo no
podr producir efectos por existir un perjuicio que afecta al comprador. As, el
comprador

slo podr

solicitar la rescisin, pudiendo operar la Nulidad

respecto a las partes cuando el acto no contenga los requisitos del art. 140 del
C.C. Mientras el verdadero propietario, no podr solicitar la Rescisin, as como
tampoco la Nulidad del contrato por no ser parte de la relacin jurdica,
adems, pues su sola celebracin no significa que el derecho de propiedad
sea transferido, por cuanto requiere la participacin de ste para su
perfeccionamiento.
En lo referente a la resolucin, tratndose de un supuesto de Ineficacia
Funcional, la diferencia estriba en primer lugar, que se encuentra establecida
por ley que en ste caso opera la rescisin y en segundo lugar, porque la
causa que origina que el acto ya no produzca efectos se presenta al momento
de la celebracin del contrato, es decir, el hecho de la ajenidad del bien, exista
en el momento de la celebracin del contrato, lo que causa perjuicio al
comprador, y en el caso de la resolucin, la causal es sobreviniente a la
celebracin, esto es, no exista al momento de celebrarlo.

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CICLO 2015

VII

PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO

En los Contratos de Compra-Venta, el perfeccionamiento del acto jurdico que
generan, se perfecciona con el acuerdo de las partes respecto a los elementos
esenciales del Contrato, los cuales son el bien y el precio.
El

precio;

puede

ser

entendido

como

todo

medio

que

sirva

representativamente como contraprestacin a la obligacin de transferir el

dominio del bien objeto del Contrato.
La determinacin del precio no puede de ningn modo ser establecida en forma
unilateral, pues de este modo no existira un concierto de voluntades, ms por
el contrario, una de las partes quedara supeditada al capricho de la
contraparte.
El Precio Slo Se Podr Dar En Dinero. Deber ser fijado de mutuo acuerdo
y no por la sola voluntad de una parte. Sin embargo el precio puede ser fijado
por un tercero a lo cual no podr ser anulado, salvo que se apruebe que est
actuando de mala fe para beneficiar a una de las partes (Art. 1543-1544) puede
ser fijado en moneda nacional, extranjera o al tipo legal al momento de
efectuarse el pago (Art. 1237).
Si no hay precio, no hay compra venta. Lo establecer normalmente el
vendedor (Art. 1547). Cuando el precio se fija por eso, a falta de acuerdo debe
entenderse que el precio se refiere al precio neto, es decir, al precio que tenga
el bien sin envases y sin empaquetaduras (Art. 1548).
LOS CONTRATOS ESPECIALES
DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LOS DEMS
CONTRATOS
Nuestro Cdigo Civil en su artculo 1529 define a la Compraventa como: El
vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y ste
a pagar su precio en dinero.

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CICLO 2015

VII

Partiendo de dicho precepto normativo, es importante recalcar que la

Compraventa

es

constituyndose

el

ms

importante

de

los

contratos

de

cambio,

en la base del movimiento econmico mundial. As para

Messineo la Compra-Venta es el principal vehculo de circulacin de la riqueza.

Entre los caracteres jurdicos del Contrato de Compraventa tenemos en primer
lugar, que es un Contrato Principal, porque no depende de otro contrato,
siendo ms bien, que con mayor frecuencia, otros contratos son accesorios a
l, como la CompraVenta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato
obligacional, porque de su contenido surgen obligaciones para cada una de
las partes.
Tambin es un contrato oneroso, pues una de sus caractersticas principales,
es transferir la propiedad del bien a cambio de un precio determinado, caso
contrario estaramos frente a otro tipo de contrato como la Donacin. Es un
contrato conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos.
Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el slo acuerdo de las
voluntades entre las partes, y no est sujeto a formalidad alguna, no obstante
para que se

adquiera la propiedad

absoluta de un bien inmueble, ser

necesario, la Inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble.

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CICLO 2015

VII

EN MUCHAS OPORTUNIDADES CONFUNDIMOS EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA CON OTROS CONTRATOS TPICOS.
Con el contrato de Permuta:
Donde podemos apreciar cada bien es bien y precio al mismo tiempo, siendo
un precio en abstracto, ya que se est transmitiendo la propiedad a cambio de
la propiedad del otro bien, y cada una de las partes es comprador y vendedor
simultneamente, comprador del bien cuya propiedad se le transmite y
vendedor del bien cuya propiedad est transmitiendo. Estamos pues, frente a lo
que se llamaba TRUEQUE y que an existe en las comunidades indgenas.
La diferencia entre la Compraventa y la permuta, es que en el primero se
intercambia el bien por un precio y en el segundo se intercambian bienes.
Como se observa no hay mayor confusin en diferenciar estos contratos,
presentndose el problema cuando por un lado se transmite la propiedad de un
bien y del otro, se transmite tambin la propiedad de un bien y adicionalmente
se establece un precio.
De qu hablamos aqu de una Permuta o una Compraventa?
Nuestro Cdigo Civil adopta una Tesis Subjetiva y en forma residual objetiva.
Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro Cdigo Sustantivo seala que
debemos estar a Intencin manifiesta de las partes contratantes, y lo que se
tiene que evaluar en ese caso, es qu calificacin le quisieron dar las partes al
Contrato. Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de CompraVenta o que sea una Permuta. En ste sentido el artculo 1531 del mismo
Cuerpo Legal seala: si el precio de una transferencia se fija parte en
dinero y parte en otro bien, se calificar, de acuerdo a la comn intencin
de las partes, independientemente de la denominacin que se le d. Si en
caso las partes no tomaron una decisin, entonces supletoriamente se aplica
un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente la TEORIA DE
LA PREVALENCIA DE LOS VALORES, esto es, ser Permuta cuando el valor
del bien sea igual o superior al del dinero que se entrega y ser Compra-Venta,
cuando el bien sea inferior al dinero entregado.
Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el:
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CICLO 2015

VII

Contrato de Arrendamiento: Mientras que con la Compraventa, la finalidad

econmica que se persigue es la transferencia de la propiedad del bien, en el
Arrendamiento, la finalidad es la transmisin del USO. Aunque obviamente no
confundimos la esencia de ambos contratos, sin embargo existen algunos
supuestos que causan confusin. Un primer caso sera cuando estamos frente
a un contrato por el que se nos permita o nos posibilite, poder aprovechar o
hacer nuestros los frutos del bien.
Aqu estaremos frente a un Arrendamiento o una Compraventa?
Estaremos frente a un Contrato de Arrendamiento si al adquiriente de los
frutos se le est concediendo la facultad de usar y gozar del bien que da frutos,
no constituyendo una compraventa, sino que se enmarca dentro del acuerdo
establecido por el artculo 908 del Cdigo Civil, en el sentido, que el poseedor
de buena fe hace suyos los frutos. De otro lado, si al poseedor no se le ha dado
la posibilidad de extraer los frutos del bien en el que se encuentran los frutos,
sino que por el contrato slo se le da la posibilidad de extraer los frutos del
bien, ah, si estamos frente a una Compraventa de Frutos. En ste caso, si se
permite que una persona el fin de semana concurra a una chacra a extraer los
frutos por un monto determinado que le da derecho a que se lleve todo lo que
pueda sacar por s misma y sin ayuda, es una compraventa de frutos.
Un segundo supuesto, se presenta cuando una persona confiere a otra el
derecho de extraer los productos de un bien recibiendo a cambio un precio en
dinero. En ste caso se puede configurar, Arrendamiento del Bien con un Pacto
de Extraccin de sus productos por una renta determinada, aqu se incluir el
pago del uso del bien durante un tiempo y adems por el valor estimado de los
productos, como un contrato mixto.
Un tercer supuesto se presenta cuando se celebra un Contrato de
Arrendamiento en el que se estipula que al pago de una determinada cantidad
de tiempo, siempre y cuando el arrendatario pague todas las mensualidades
convenidas se producir la transmisin de la propiedad.

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CICLO 2015

VII

Respecto a ste caso: La doctrina lo ha denominado como ArrendamientoVenta, otros lo llaman

Arrendamiento con Opcin de Compra, lo que

creemos equivocado, pues, estamos frente a un Contrato de, Compra-Venta

con Reserva de propiedad, una compraventa a plazos con transmisin de
propiedad hasta la cancelacin total del precio. En realidad las denominadas
rentas son cuotas del precio, porque la finalidad econmica que se persigue es
la transmisin de la propiedad y no el uso.
El artculo 1585 del Cdigo civil se ocupa de ste supuesto cuando prescribe
que las disposiciones de los artculos 1583 y 1584 que hacen referencia a la
Compra-Venta con reserva de Propiedad, son aplicables a los contratos de
Arrendamiento por el efecto del pago de la merced conductiva pactada, lo que
ordena esta confusin,

siendo el contrato lo que contiene, obviamente las

partes estn en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de donde

aclaran el sentido de sus Clusulas.
EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO CON OPCIN DE COMPRA O CON
OPCIN DE VENTA, ESTAMOS FRENTE A UN CONTRATO MIXTO.
Que

contiene

un

Contrato

de

Arrendamiento

un

Contrato

Preparatorio?:
Compromiso de Contratar y Contrato de Opcin, en ste supuesto, Opcin de
Contrato de Compra-Venta. En lo que se refiere al Arrendamiento la finalidad
econmica es la de transmitir el uso del bien durante determinado tiempo y
renta, y aparte se le est otorgando la opcin de compra o una opcin de
venta o puede ser tambin ambas, una opcin recproca respecto de un
Contrato Definitivo de CompraVenta al que le sern aplicables todas las reglas
del Arrendamiento.
En un contrato de Opcin de Compra, el resultado no tiene por qu ser
necesariamente la transmisin de la propiedad del bien, porque

dicha

transmisin solamente se dara si el Optante que es aqul a quien se le ha

concedido la opcin ya sea de compra o de venta, ejercita su opcin respecto
de ese contrato definitivo de compraventa.

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CICLO 2015

VII

El contrato de opcin es un contrato preparatorio de un contrato

definitivo, mediante el cual, una de las partes le concede a la otra, la oferta
irrevocable de la celebracin del contrato definitivo y le da a la otra parte la
opcin de que a su solo arbitrio, se celebre el contrato definitivo. El contrato
definitivo de Compraventa ser lo que necesariamente tendr que existir en el
contrato de Opcin, adems estamos concediendo a la otra parte una oferta
irrevocable de venta de un bien y por un precio, dndosele la opcin que el
contrato se suscriba a su sola voluntad con la aceptacin de parte del optante.
En ste caso el contrato de Arrendamiento es independiente del Contrato de
Opcin de Compra- Venta. As si se ejercita la opcin en el plazo de Ley, y
celebrado el contrato, en ese momento el comprador se convierte en
propietario del bien por el slo imperio del artculo 949 del Cdigo Civil, siendo
el efecto legal inmediato, la aplicacin de las reglas de la compraventa.
Es importante distinguir la Compra-Venta del Contrato de Obra,
especialmente en los casos en que se encarga la fabricacin de un bien. El
contrato de obra es una modalidad de prestacin de servicios, por el cual el
contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una
retribucin. La distincin en esencia

se encuentra en la prevalencia de la

prestacin, si la prestacin que prevalece es la de dar, estamos ante una

Compraventa, y si prevalece la de hacer estamos frente a un Contrato de
Obra.
De otro lado, ubicndonos en el CompraVenta especficamente, en el mismo
momento que se conviene la venta, se produce el consentimiento y surge la
obligacin de enajenar de conformidad al efecto legal prescrito por el artculo
949 del citado Cuerpo de Leyes, referente a la transmisin de la propiedad, que
algunos han llamado efecto real como consecuencia de un efecto legal. En
virtud del artculo 949 nos tornamos propietarios, pero relativos, y no absoluto,
pues la oponibilidad erga omnes "respecto de todos" o "frente a todos" se
adquiere con la inscripcin en Registros pblicos, de lo contrario slo podemos
oponer nuestro derecho frente a quien nos vendi.

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CICLO 2015

VII

Hay que tener en consideracin, que la sola obligacin de enajenar un bien

inmueble determinado no tiene que hacer necesariamente al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario, sin
embargo existen casos que la misma naturaleza de la prestacin, no permite
que opere la transmisin del bien, que convierta al Acreedor en propietario, lo
que sucede en la Compraventa de Bienes Genricos de un bien fungible,
cuando el bien no se ha individualizado an, y si estamos frente a un bien
incierto se requiere que se individualice, entendindose que la transmisin
queda supeditada a que se produzca la eleccin. En cuanto a una
Compraventa Alternativa, si an no se ha producido la eleccin del bien materia
de contrato, tampoco se ha transmitido la propiedad.
Si celebramos un Contrato de Compra-venta de Bien Futuro, la transmisin
de la propiedad quedar supeditada a que el bien llegue a tener existencia, a
ste respecto seala que la obligacin creada por el Contrato recae sobre un
bien futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia
posterior, salvo que la obligacin verse sobre una esperanza incierta.
Si est supeditada la eficacia del contrato, no podr operar la transmisin,
hasta que el contrato sea eficaz, por estar sujeto a condicin suspensiva.
En cuanto a Los dispositivos referidos tanto a la transmisin de la propiedad,
como son los artculos 949, 1402, y 1529 del Cdigo Civil y el artculo 2022
del mismo Cuerpo legal, pueden ser relacionados en cuanto a la oponibilidad
de derechos frente a terceros sobre inmuebles, en ste caso si se trata de
derechos reales y personales. As como puede darse el caso, en que existan
diversos acreedores de un bien inmueble a quienes el mismo deudor se ha
obligado a entregar el bien, el artculo 1135 del Cdigo Civil, nos da la solucin,
dndole preferencia al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente
inscrito, en tanto, el artculo 2022, se refiere en primer lugar, al supuesto en
que concurran derechos reales sobre un mismo inmueble, y

para poder

oponerlos frente a otros que tambin los tienen, deben estar inscritos con
anterioridad a aqul a quien se opone. Esto en caso de derechos reales, como
podra darse cuando existen varias Hipotecas sobre un inmueble, sin embargo,
para poder oponerla frente a otro, debe estar escrita anteriormente.
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HUACHO
CICLO 2015

VII

El segundo prrafo del artculo 2022, se refiere al caso de derechos de otra

naturaleza,

como

por ejemplo,

los derechos personales,

como

el

Arrendamiento, el cul segn el artculo 1708 del C.C. debe ser respetado por
el nuevo propietario, si es que estuviera inscrito, como es de verse, si bien es
potestativa la inscripcin del Arrendamiento, en ste caso, la existencia de
dicha inscripcin ha servido para que el derecho sea opuesto al nuevo
propietario.
Asimismo podra darse el caso en

que se trabe una medida cautelar en

Embargo en forma de inscripcin sobre un inmueble, y posteriormente a su

inscripcin se transfiere la propiedad, en ste supuesto, prevalecer

el

derecho real porque es erga omnes "respecto de todos" o "frente a todos" y el

derecho personal vale entre las partes.
De lo acotado anteriormente, se infiere la relacin e importancia de los
principios registrales, en la oponibilidad de derechos frente a terceros, pues de
acuerdo al principio de prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro, en cuanto a la fe pblica
registral, se ampara a terceros adquirientes de derechos a base de registros, y
el principio de impenetrabilidad, que tiene como propsito impedir que se
inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros ya
inscritos.
Consecuentemente, ser la publicidad de la inscripcin de los derechos sobre
inmuebles, la que precisamente en muchos casos, har oponible nuestro
derecho frente a terceros.
Finalmente, sealaremos algunas incidencias a las que nos seala el titulo l
artculo 1539 del Cdigo Civil, contempla la descripcin tpica del contrato de
compraventa de bien ajeno propiamente dicho, sealando que la venta de bien
ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que
no perteneca al vendedor o cuando ste adquiera el bien antes de la citacin
de la demanda.

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HUACHO
CICLO 2015

VII

En principio, la norma civil sustantiva, en cuanto a la Compraventa de Bien

Ajeno, alude a la Rescisin, ms no a la Nulidad y Resolucin, lo que infiere
que estamos partiendo de que nuestra legislacin estara aceptando la
existencia de un Contrato Vlido, que slo es Rescindible por el
desconocimiento del comprador sobre la ajenidad del bien.
Con la donacin: La compraventa es onerosa, mientras que la donacin es
gratuita y no existe contraprestacin. En ambos casos existe la traslacin de
dominio.
Con el contrato de suministro: Aun cuando es cierto que en el suministro
tambin se transfieren bienes a cambio de un precio en dinero, su diferencia
con la compraventa est precisada por la autonoma de las prestaciones,
la que no se da en el primero de estos contratos, ni siquiera cuando el precio
est fraccionado en el tiempo. A lo dicho se agrega que el suministro confiere
igualmente el uso y goce de los bienes, tal como lo plantea el artculo 1604 del
Cdigo Civil de 1984.
Con el contrato de mutuo: En el mutuo, implica la prestacin de un bien
consumible y la devolucin con otro bien de la misma especie, calidad o
cantidad; hay traslacin de dominio con la obligacin de devolver.
Con el contrato de depsito: En este contrato se recibe una cosa para
custodiarla y devolverla cuando el depositante solicite, y se presume gratuito,
salvo pacto en contrario. La compraventa es por naturaleza onerosa y trasfiere
la propiedad.

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CICLO 2015

VII

En principio no cabe confundir la compraventa con el depsito, habida cuenta

de que la primera est destinada a la transmisin de dominio, lo que no sucede
con el segundo. Empero, cuando el depsito se presenta con ciertos matices,
surge entonces la posibilidad de que exista confusin entre ambas figuras.
Ernesto C. Wayar lo pone de manifiesto, cuando seala que si "una persona
remite a otra una cierta cantidad de cosas para su custodia, encomendndole,
al mismo tiempo, que se las venda a un precio determinado, pero dejndolo en
libertad para fijar un precio mayor y quedarse con el excedente que obtenga.
Se trata de un depsito, de una venta, de una consignacin, o de una
figura combinada?" Y responde: "frente a un contrato que presente las
caractersticas sealadas, creemos que para determinar correctamente su
naturaleza jurdica, ser necesario desentraar la finalidad econmica
perseguida por las partes.
Qu es lo que se ha querido contratar?
Si lo que se busca, en definitiva, es la enajenacin de la cosa, habr en
principio un mandato para vender; que la cosa quede en poder del mandatario
y que ste debe estar custodiado, no cambia la naturaleza del contrato, pues
esas obligaciones incumben al mandatario. En cambio, si lo que se persigue al
contratar es la custodia de la cosa y sta es perecedera o consumible y su
enajenacin es una consecuencia de ello, si el depositario est obligado a
restituir la misma cantidad de cosas depositadas no cabe duda de que el
contrato ser de depsito irregular. Por ltimo, si se encarga la custodia de una
cosa y al mismo tiempo se autoriza su enajenacin, creemos que el contrato,
en definitiva, es de compraventa, pues, por su esencia, el depsito exige la
restitucin de la cosa, lo cual no suceder en la hiptesis expuesta; ms an, si
se conviene en que si durante un plazo determinado la cosa no se vende se la
tiene que restituir: se tratara igualmente de una compraventa sujeta a
condicin resolutoria".
EL PRECIO
Es la contraprestacin que le corresponde al comprador. Tiene que estar
ineludiblemente representado por dinero tal como lo establece el Art.1529.
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USP
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VII

El Precio constituye la contraprestacin que corresponde al comprador y que,

con la obligacin de transferir el dominio, constituyen los elementos esenciales
de la compraventa.
Ya Ulpiano deca: sine pretio nula venditio est. En el Per, precio es el
dinero en billetes y monedas que emite el Banco Central de Reserva del Per,
hemos tambin incluido el oro y otros metales preciosos.
La determinacin del precio segn la precepta el artculo bajo comentario, no
puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. La regla viene desde el
derecho romano, pues Bayo, sostuvo que no haba venta cuando el vendedor
manifestaba al que quera comprar, te vendo en lo que quieras, en lo que
estimes justo.
La norma bajo anlisis es de carcter elemental. La compraventa, como todo
contrato, se perfecciona cuando existe acuerdo de partes, y en este caso,
dicho acuerdo se da sobre el bien y el precio, todo lo que se produce a
partir del consentimiento expresado por ambos contratantes en relacin a
ambos elementos. Si uno de los contratantes seala el precio no existe en
realidad el concierto de voluntades. Adicionalmente, si se permitiera lo
contrario, uno de los contratantes quedara librado al capricho de la
contraparte, que estara en libertad de fijar el precio que mejor convenga a sus
intereses. Con el mismo criterio, tampoco existir venta cuando se estipule que
se vende por el precio que se ofrezca al vendedor, pues tambin y en cierto
modo se le est haciendo depender de la voluntad de uno de los contratantes,
lo que hiere igualmente la naturaleza misma del contrato y los principios ticos
que lo inspiran.
El precio convenido por los contratantes, que es la frmula usual o corriente,
puede pagarse al contado o a plazos, segn lo estipulado en el contrato.
El precio tiene diferentes requisitos:
a. Debe tratarse de una suma de dinero: El precio necesariamente tiene que
pagarse con dinero, puede tratase de una cosa mixta.
b. Que sea verdico: Es decir que debe responder al valor real de la cosa.
c. Presenta diversos matices: Puede ser:
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HUACHO
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VII

 Al contado: cuando se paga el precio total en un solo acto, que se pueda

hacer en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos
econmicos suficientes.
A plazos: sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es
pagadero en determinado lapso o lapsos de tiempo, principalmente en la venta
de inmuebles y artefactos del hogar ha elevado precio.
El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el
comprador.
d. El precio debe ser cierto, determinado o determinable: Es decir debe haber
una formula en virtud de la cual se llegue a fijar la cantidad de la compraventa.
Si se compra un objeto explicando que se paga un precio, no se entendera.
Debe de haber una completa inteligencia entre la partes sobre el monto del
precio.
Hay diferentes formas de determinar el precio, la ms usual es el acuerdo
entre las partes, pero hay otros sistemas:

Determinacin por tercero: (1544 art. C.C.) Es vlida la venta, aunque no se

hubiese convenido el precio, si se designa en el contrato a una persona para

que lo determine.
En caso de que falte la determinacin del precio y las partes no se ponen de

acuerdo para sustituir al tercero, el contrato seria nulo.

Determinado por valor bolsa o mercado: cuando las empresas fijan sus precios

en la bolsa de valores, en razn de diversas circunstancias (Art.1545 del CC).

Precio referido a inters de reajuste automtico: las partes pueden fijar el
precio, de tal modo que el monto de la moneda nacional, sea referido a ndices
de reajuste automtico que fije el banco central de reserva del Per, a otras
monedas o alcancas a fin de obtener dicho monto en valor constante(Art. 146,

concordante con el Art. 1235).

Precio normalmente establecido por el vendedor: que se fija en los bienes que
el vendedor vende habitualmente, cuando las partes no han determinado el

precio ni se ha convenido el modo de determinarlo (Art. 1547).

Precio de remate: consiste en un acto de subasta pblica, donde la mayor

oferta es la determine el precio.

La compraventa es nula, cuando la determinacin del precio se deja al rbitro
de una de las partes y, de acuerdo al Art. 1548 en la compraventa en que el
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso
neto.
Situacin de las cosas robadas o prdidas que se venden en un
establecimiento abierto al pblico:
Por regla general, los bienes robados o perdidos que se venden al comprador,
aunque este, proceda de buena fe y reciba su posesin, no le corresponde en
propiedad. Tales bienes son susceptibles de reivindicacin por su propietario,
tal como lo establece la ltima parte del Art. 948 del cc. Quin de buena fe y
como propietario recibe de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el
dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de la facultad para
hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infraccin de la ley penal.
Sin embargo el Art. 1542 del CC. Establece que no son reivindicables los
bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico. Entonces, el
Art. 1542 es una excepcin contenida en la ltima parte del Art.948.
BIENES SUSCEPTIBLES DE COMPRA VENTA
Puede integrar la compraventa cualquier pacto lcito, con excepcin de
los siguientes, que son nulos:
El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la
compraventa por convenirse que

si hubiera quien d ms por el bien, lo

devolver el comprador.
El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la
obligacin de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo.
En aplicacin de la autonoma de la voluntad, se pueden integrar a la
compraventa toda clase de pactos vlidos, con excepcin de los que se
detallan en este numeral.
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

El pacto de mejor comprador, conocido como pacto de mejor oferta y en Roma,

como adictio in diem. Es aquel en virtud del cual una vez realizada la venta, si
el vendedor pudiese obtener de un tercero una oferta mejor, la primera compra
queda resuelta y el comprador tiene que devolver el bien para que se realice la
segunda compra, por un precio ms favorable. Este pacto, que en una poca
tuvo gran divulgacin, cay ms tarde en descrdito; pues creaba inseguridad
para el primitivo comprador (precariedad de su ttulo, incertidumbre en efectuar
mejoras, etc.) y se prestaba al abuso por la intervencin de testaferros. En
suma, era un pacto que perjudicaba la contratacin, en vez de favorecera, y su
exclusin siguiendo la tnica de los cdigos modernos ha sido un acierto.
Es verdad que en el Cdigo Civil de 1936 este pacto estaba sujeto a
limitaciones en el espacio y en el tiempo que diluyan cuanto menos en algo sus
dificultades Como sostiene De la Puente y La valle "...tiene inconvenientes
bastante menores que el pacto de mejor comprador". Sin embargo, tambin ha
sido suprimido, pues desalienta a los adquirentes y, en suma, pone trabas al
trfico contractual, siendo as que la filosofa del Cdigo es alentarlo y permitir
su mayor fluidez.
COMPRAVENTA A SATISFACCIN DEL COMPRADOR.Se entiende por venta a satisfaccin del comprador, llamada tambin venta ad
gustum por gran parte de la doctrina extranjera, aquella operacin jurdica en
virtud de la cual el transferente se obliga a transferir la propiedad de un bien al
adquirente y ste se obliga a pagar su precio en dinero, quedando subordinada
la operacin a que el adquirente exprese que el bien le agrada.
Algunos ordenamientos extranjeros exigen que el bien ser probado por el
adquirente antes de emitir su parecer.
Nuestro Cdigo Civil no sigue esta ltima corriente, pues su artculo 1571
establece lo siguiente:

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CICLO 2015

VII

Artculo 1571: La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador se

perfecciona slo en el momento en que este declara su conformidad
El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el
contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado
por el acreedor.
Puede observarse que la operacin se desarrolla en dos etapas.
Una primera mediante la cual se fijan el bien y el precio, es decir que ambos
son determinados.
"A" se obliga a transferir a "B" una botella de vino cuyas calidades se
especifican (marca, procedencia, tipo, ao, etc.) y "B" se obliga a pagarle un
precio cierto si es que el vino le agrada.
La segunda etapa es la declaracin del adquirente expresando si el vino le
agrada o no. Slo si existe una declaracin de satisfaccin por parte del
adquirente la operacin se perfecciona.
Clases de bienes.La doctrina consultada (GRECO Paolo y COTTINO Gastone, PIANTONI Mario,
LAGOMARSINO Carlos CAPOZZI Guido y GARCIA CANTERO Gabriel) opina
unnimemente que la compraventa a satisfaccin del comprador puede recaer
tanto sobre bienes muebles (lo ms usual) como inmuebles, desde que estos
ltimos tambin son susceptibles de agrado por parte del comprador.
Arbitrio del comprador.Una inquietante pregunta ronda el tema de la declaracin de agrado por parte
del comprador Puede ste aceptar o rechazar, a su solo arbitrio, la oferta del
vendedor? Prima, con otras palabras, la soberana, aunque sea caprichosa,
voluntad del comprador de declarar su agrado o desagrado?
Obsrvese que el nico requisito que exige el artculo 1571 del Cdigo Civil
para el perfeccionamiento del contrato de compraventa es que el bien sea a
satisfaccin del comprador, de tal manera que si esto no ocurre, o sea si al
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CICLO 2015

VII

comprador no le agrada el bien por cualquier motivo o circunstancia, el contrato

no se perfecciona.
Puede ocurrir que el comprador no pueda explicar por qu le agrada o
desagrada el bien. Puede suceder, incluso, que el comprador haya cambiado
de gusto, y que lo que le gustaba antes llegue a disgustarle despus, sin
justificacin alguna.
En el caso del artculo 1571 podemos decir que el perfeccionamiento del
contrato est subordinado al mero agrado personal del comprador, quien no
tiene marco alguno que lo limite. Se desnaturalizara la compraventa de bienes
a satisfaccin del comprador si se pretendiera objetivisar esta satisfaccin
convirtindola en un estndar de calidad.
Manera de expresar la satisfaccin.El artculo 1571 del Cdigo Civil dice que el contrato se perfecciona en el
momento en que el comprador declara su conformidad.
De acuerdo con el artculo 141 del mismo Cdigo, la manifestacin de voluntad
puede ser expresa o tcita. Es expresa cuando se formula oralmente, por
escrito o por cualquier medio directo. Es tcita, cuando la voluntad se infiere
indubitablemente de una actitud o de circunstancias de comportamiento que
revelan su existencia No puede considerarse que existe manifestacin tcita
cuando la ley exige declaracin expresa o cuando el agente formula reserva o
declaracin en contrario.
El artculo 1571 no exige declaracin expresa, por lo cual el comprador puede
expresar

su

agrado

desagrado

tcitamente.

En

tal

sentido,

son

manifestaciones tcitas el consumo del bien, su transferencia a tercero, el pago

de su precio sin reserva alguna cuando este pago deba hacerse al momento de
la entrega del bien al comprador, etc.

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VII

Si el destinatario de la oferta permanece callado, sin manifestar su voluntad en

uno u otro sentido durante la vigencia del plazo que tiene para hacerlo, su
silencio no puede importar pronunciamiento alguno, por aplicacin del artculo
142 del Cdigo Civil.
Plazo para declarar la satisfaccin.El segundo prrafo del artculo 1571 del Cdigo Civil establece lo
siguiente:
El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el
contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado
por el vendedor.
Uno de los requisitos de la aceptacin es que sea oportuna, lo que quiere decir
que la aceptacin debe ser hecha mientras la oferta se encuentre vigente.
Tambin quiere decir que debe ser hecha a tiempo, o sea dentro del plazo
fijado por el oferente o por la ley para que ella sea formulada.
En el sistema peruano la falta de aceptacin dentro del plazo respectivo da
lugar, no a la ineficacia de la aceptacin, como ocurre en otros sistemas, sino a
la caducidad de la oferta.
Consecuentemente, la propuesta del vendedor caducar si la declaracin de
agrado del comprador no llega a conocimiento del vendedor dentro del plazo
fijado en el segundo prrafo del artculo 1571 del Cdigo Civil.
Dicho prrafo tiene un error conceptual, pues establece, como primera
posibilidad, que el comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo
estipulado en el contrato, siendo as que antes de la declaracin de agrado del
comprador no existe contrato sino nicamente una oferta que establece un
plazo para ser aceptada mediante tal declaracin. Convendra hacer referencia
al plazo sealado en la propuesta del contrato.

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VII

Rechazo de la propuesta.Dado que la potestad del destinatario de la propuesta de rechazar sta es

absoluta, de tal manera que dicho destinatario no tiene que justificar su
rechazo, puede hacerlo en cualquier momento durante la vigencia de la
propuesta, aunque no haya degustado el bien.
COMPRAVENTA A PRUEBA
A diferencia de la compraventa a satisfaccin del comprador en que, como se
ha visto, el contrato de compraventa slo se perfecciona con la libre
declaracin de agrado del comprador, en la compraventa a prueba, llamada
tambin a ensayo, se celebra un contrato de compraventa pero, segn
PLANIOL Marcelo y RIPERT Jorge, se condicionan sus efectos a que el bien
sea probado o ensayado y que la compraventa no se considerar eficaz sino
cuando se reconoce que el bien es apto para la finalidad a la que se le destina.

El artculo 1572 del Cdigo Civil la describe as:

La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condicin suspensiva de
que el bien tenga las cualidades pactadas sea idneo para la finalidad a que
est destinado.
La prueba debe realizarse en el plazo y segn las condiciones establecidas en
el contrato o por los usos.
Si no se realiza la prueba o el resultado de sta no es comunicado al vendedor
dentro del plazo indicado, la condicin se tendr por cumplida.
Obsrvese que en la definicin doctrinaria se exige copulativamente que el bien
sea probado y que sea apto para la finalidad a la que se le destina, mientras
que nuestro Cdigo Civil demanda estos requisitos disyuntivamente.

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Concepto de compraventa a prueba.El artculo 1572 dice: "La compraventa a prueba se considera hecha bajo la
condicin suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea
idneo para la finalidad a que est destinado.
La prueba debe realizarse en el plazo y segn las condiciones establecidas en
el contrato o por los usos. Si no se realiza la prueba o el resultado de sta no
es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condicin se tendr
por cumplida".
Esta compraventa se realiza cuando existe desconfianza respecto de la calidad
y bondad del bien y se celebra bajo la condicin suspensiva de que el bien,
luego de realizada una prueba precisada previamente, tenga las cualidades
pactadas o sea idneo para la finalidad a la que est destinado. En este caso y
a diferencia de la compraventa ad gustum, el contrato ya se ha celebrado, pero
la produccin de sus efectos est condicionada a que se cumplan esos
requisitos.
Es condicionada por basarse en la ejecucin de una prueba o experimento por
parte del comprador para ratificar su consentimiento en la celebracin del
contrato. Un ejemplo de este contrato seria la compraventa de un vehculo para
determinado uso, el cual es sometido a prueba.
"Como puede advertirse, en esta modalidad contractual, si bien existe contrato
de compraventa, los efectos del mismo se encuentran condicionados a que el
bien sea probado o ensayado, y que en mrito a tal diligencia se determinar si
era idneo para la finalidad para la que se le destinar, reservndose para el
comprador el derecho a ensayar el bien antes de adquirirlo en propiedad.
De lo anteriormente expuesto, podr apreciarse que existe una sutil diferencia
con el contrato de compraventa a satisfaccin del comprador, la cual consiste
en que la prueba o ensayo de la calidad del bien no se encuentra orientada a
determinar si el bien es del agrado o no del comprador, sino que tiene como
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VII

funcin objetiva establecer si el bien tiene las cualidades requeridas para la

finalidad a la cual se le va a destinar. No existe un libre arbitrio por parte del
comprador en el sentido de poder aceptar o rechazar el bien si el mismo no es
de su satisfaccin (como ocurre en el caso de la compraventa a satisfaccin del
comprador), sino que goza de una facultad que debe ser ejercida dentro de los
lmites razonables y de buena fe, de tal modo que si el vendedor prueba que el
bien materia del contrato tena las cualidades prometidas por el comprador no
puede rechazarlo.
Respecto de la prueba, deben establecerse con claridad, cules son las
cualidades requeridas para el bien, y en todo caso cual ser la funcin para la
cual se destinar el mismo.
Naturaleza jurdica.Se ha visto que de acuerdo con el texto del primer prrafo del artculo 1572 del
Cdigo Civil, la compraventa a prueba se considera hecha bajo condicin
suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idneo para la
finalidad a que est destinado.
Se trata en primer lugar, pues, de un contrato de compraventa vlidamente
celebrado,

que

rene

todos

los

requisitos

necesarios

para

su

perfeccionamiento constitutivo, en el sentido de ser un acuerdo de voluntades

para crear la obligacin del vendedor de transferir la propiedad del bien al
comprador y la obligacin de ste de pagar al vendedor el precio del bien en
dinero.
Sin embargo, este contrato no es puro sino que est sujeto a una modalidad
que el artculo 1572 califica como condicin suspensiva, segn la cual la
eficacia del contrato depende de que el bien tenga las cualidades pactadas o.
Sea idneo para la finalidad a que est destinado.
Se discute en doctrina si esta clusula es propiamente una condicin
suspensiva, desde que la condicin propia es un hecho futuro e incierto,
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CICLO 2015

VII

mientras que la presencia de determinada cualidad del bien es un estado de

hecho no futuro sino ya existente al momento de celebrarse el contrato
Es por ello que se dice que se trata, en realidad, de una condicin in
praeteritum relata, o sea, o sea de una de aquellas condiciones que hacen
depender la eficacia del contrato de un estado de hecho ya existente y
objetivamente cierto (la cualidad del bien), pero subjetivamente incierto, esto es
ignorado por las partes al momento del contrato.
Oportunidad y carcter de la prueba.La prueba debe realizarse despus de la celebracin del contrato de
compraventa, pues si lo fuera antes el resultado de ella formara parte del
acuerdo de voluntades que da lugar al contrato, el cual no estara sujeto a
condicin alguna.
La prueba debe consistir en el experimento o conjunto de experimentos (que
pueden consistir en una inspeccin esttica del bien o en un ensayo del
funcionamiento del bien) indicados en el contrato que permitan al comprador
apreciar si el bien tiene las cualidades pactadas o es idneo para la finalidad a
que est destinado. De acuerdo con RUBINO Domenico, la modalidad de
prueba convenida entre las partes es un elemento esencial de la prueba, de tal
manera que una prueba cumplida de una manera aunque parcialmente distinta
no es una prueba en el sentido del contrato; no tiene valor alguno. La
apreciacin del comprador debe hacerse con un criterio objetivo y siguiendo
criterios de equidad.
Alcance del derecho del comprador.En el Cdigo Civil peruano la prueba en la compraventa a prueba tiene carcter
objetivo, pues lo que se busca con ella es constatar que el bien rene las
cualidades pactadas en el contrato o es idneo para la finalidad a que est
destinado. No interesa si el bien es o no del agrado del comprador, desde que
no es ste el propsito de la prueba.
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VII

Apreciacin del resultado de la prueba.La actuacin de la prueba corresponde por regla general al comprador, aunque
DEGNI Francesco, admite que puede ser confiada a un tercero, elegido o a
elegir por las partes.
Para la actuacin de la prueba deber seguirse el procedimiento sealado en el
contrato o, en su defecto, el que, segn los usos, resulte adecuado para la
finalidad de la prueba. Generalmente este procedimiento consiste en un
control, o verificacin, o experimento sobre el bien, aunque puede consistir en
una serie de experimentos, por un cierto tiempo de duracin fijado por las
partes o por los usos.
Es obligacin del vendedor prestar todas las facilidades para la actuacin de la
prueba, entre las cuales se encuentra la tenencia del bien por parte del
comprador o de la persona que ste designe.
Importa dejar bien claro, como dice GARCIA CANTERO Gabriel, que el
resultado de la prueba no se remite al libre arbitrio del comprador sino que, en
caso de discrepancia, debe ser objetivamente valorado, si preciso fuere,
mediante una prueba pericial judicialmente ordenada.
El tercer prrafo del artculo 1572 del Cdigo Civil dispone que si no se realiza
la prueba o el resultado de sta no se comunica al vendedor dentro del plazo
sealado, la condicin se tendr por cumplida, o sea que el contrato de
compraventa cobra plena eficacia.
No hay inconveniente para que el comprador renuncie a la prueba, siempre que
declare que el bien es idneo al uso, pues de esta manera no perjudicar al
vendedor.
Alcances de la actuacin de la prueba.Una vez efectuada la prueba de la manera pactada en el contrato o la decidida
por el perito, quedan por determinar los resultados de ella.
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VII

Pueden ocurrir las siguientes posibilidades:

1) Que el comprador considere que el bien materia de la compraventa tiene las
cualidades pactadas en el contrato, eventualidad en la cual la condicin
suspensiva queda cumplida, con lo que el contrato adquiere plena eficacia.
2) Que el comprador declare que el bien es idneo pero que no le agrada. En tal
caso tambin se considera cumplida la condicin suspensiva, desde que el
agrado del comprador no es significativo.
3) Que el comprador manifieste que la prueba ha demostrado que el bien no tiene
las cualidades pactadas. El vendedor puede aceptar o no esta decisin del
comprador. Si la objetara, podr recurrir a una apreciacin pericial ordenada
judicialmente.
4) Que el comprador, pese a no encontrar la prueba satisfactoria, declare que est
dispuesto a adquirir el bien. En tal caso, debe entenderse que el comprador
renuncia a la condicin.
Si el resultado final de la prueba fuera negativo y, por ello, la condicin
suspensiva no se verificara, que es lo que en doctrina se considera "defecto de
la condicin", el contrato de compraventa carecera de eficacia.
Plazo para la prueba.CALVO ANTON Manuela, dice que para poder considerar que se ha producido
el incumplimiento del comprador del deber de realizar la prueba, es necesario
que exista un perodo de tiempo durante el cual aqul hubiera debido proceder
a la misma, desde que la propia naturaleza condicional suspensiva del negocio
lo exige as.
El segundo prrafo del artculo 1572 del Cdigo Civil dispone que "la prueba
debe realizarse en el plazo y segn las condiciones establecidas en el contrato
o por los usos".
Comentando este artculo, escribe ARIAS-SCHREIBER que la regla contenida
en dicho artculo, que es propia del principio de preservacin, ha sido
introducida en beneficio de la seguridad contractual y a fin de evitar actitudes
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VII

abusivas por parte del comprador. En efecto, si la prueba ha sido asumida por
las partes como un elemento destinado a la perfeccin del contrato, resulta
indispensable que ella se realice y que su resultado sea comunicado al
vendedor en su debida oportunidad.
Comunicacin al vendedor.Segn se ha visto, el tercer prrafo del artculo 1572 del Cdigo Civil adopta
una posicin distinta, desde que dispone que si el resultado de la prueba no es
comunicado al vendedor dentro del plazo establecido en el contrato o por los
usos, la condicin suspensiva a que est sujeto el contrato de compraventa se
dar por cumplida. Esto quiere decir que, pese a que el resultado de la prueba
fuera negativo, si no es comunicado al vendedor dentro del indicado plazo se
considerar positivo.
Se trata de un caso en que el silencio, por mandato de la ley, importa
manifestacin de voluntad.
Por otro lado, no existe ningn requisito formal para la declaracin del
comprador, de tal manera que puede ser expresa o tcita, siendo de aplicacin
el artculo 141 del Cdigo Civil.
Cumplimiento de la condicin.Se ha visto que el primer prrafo del artculo 1572 del Cdigo Civil dispone que
la compraventa a prueba se considera hecha bajo condicin suspensiva de que
el bien tenga las cualidades pactadas o sea idneo para la finalidad a que est
destinado.
Surge el problema relacionado con la manera como operan estas dos causales,
esto es copulativamente o disyuntivamente.
La mayora de la doctrina consultada no presta atencin a este problema,
limitndose a mencionar la disyuntiva, sin analizarla.

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VII

Slo CAPOZZI da una explicacin al tema diciendo que las cualidades son, en
general, expresamente mencionadas pero que, a falta de especificaciones la
averiguacin tendr por objeto la idoneidad de la cosa al uso a que est
destinada. Resulta de esta opinin, que comparto, que para apreciar las
cualidades del bien habr que recurrir, en primer lugar, a lo que se haya
pactado al respecto en el contrato y slo a falta de este pacto podr recurrirse
al criterio de que el bien sea idneo para la finalidad a que est destinado.
Efectos de la condicin.Si la prueba se realiza y el comprador manifiesta su conformidad con el bien, o
su resultado no es oportunamente comunicado al vendedor, la condicin se
considera cumplida y el contrato de compraventa cobra plena eficacia.
Traslado de los riesgos.Tomando en consideracin que el contrato de compraventa a prueba est
sometido a la condicin suspensiva de que el bien tenga las cualidades
pactadas o, en su defecto, sea idneo para la finalidad a que est destinado, el
comprador slo asume los riesgos del bien cuando formula su declaracin de
conformidad.
Clases de bienes.La misma doctrina consultada en el caso de la compraventa a satisfaccin del
comprador opina que la compraventa a prueba puede recaer tanto sobre
bienes muebles como sobre inmuebles.
COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA
El artculo 1573 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la
resolucin del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la
conocida en el comercio.

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VII

Se trata, en realidad, de una modalidad del contrato de compraventa que, a su

vez, reconoce dos variantes: la compraventa sobre muestra propiamente dicha,
que es aquella en que, segn el artculo 1522 del Cdigo Civil italiano, se
entiende que la muestra debe servir como exclusivo trmino de comparacin
para la calidad de la mercadera; y la compraventa sobre tipo de muestra, en la
que la muestra sirve nicamente para indicar de modo aproximado la calidad.
Me voy a referir en primer lugar a la compraventa sobre muestra, que es la
tpica, para tratar luego sobre la compraventa sobre tipo de muestra, que es un
derivado de aqulla.
Nocin.La compraventa sobre muestra es una compraventa que est sujeta a la
contingencia de ser rescindida a solicitud del comprador si el bien materia de la
venta no guarda absoluta conformidad con una muestra previamente
determinada por las partes.
La compraventa sobre muestra rene las siguientes caractersticas:
1. La existencia de un contrato de compraventa cabalmente celebrado, de tal
manera que goza del perfeccionamiento constitutivo de que trata el Estudio
"Perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad". Existe un acuerdo total
sobre todos los extremos del contrato.
2. La eficacia de dicho contrato, de tal manera que el comprador ha quedado
obligado a transferir la propiedad de un bien el comprador y ste a pagar su
precio en dinero.
3. La eleccin previa a la ejecucin del contrato de una muestra que servir de
exclusivo parangn para apreciar la calidad del bien materia de la
compraventa.
4. El derecho del comprador de resolver la compraventa si la calidad del bien no
es conforme a la muestra
Naturaleza jurdica.Indica CAPOZZI Guido, que, la venta sobre muestra es un contrato perfecto,
inmediatamente eficaz, cuyo objeto no es determinado sino determinable a
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VII

travs de la referencia a la muestra, que representa, como se ha dicho, un

medio de comparacin. Trtese, segn l, de un contrato per relationem, figura
que ocurre, cuando las partes no expresan una voluntad autosuficiente, sino
hacen referencia para la determinacin de su contenido a una fuente extraa,
cual es, en la economa del contrato en examen, la muestra.
La conformidad del bien con la muestra no es una condicin impuesta a la
compraventa, sino la exacta ejecucin de sta. En efecto, la eficacia de la
compraventa no depende de un hecho futuro e incierto, sino, como dice
DEGNI Francisco, slo de la comprobacin de un dato objetivo, de hecho,
esto es, que la cosa que el vendedor entrega al comprador sea idntica a la
muestra, es decir, a una pequea cantidad de mercanca retirada como trmino
de comparacin con aqulla que ha sido objeto de la compraventa.
Funcin de la muestra.Me inclino por la posicin de MESSINEO Francesco, quien estima que la
funcin de la muestra es servir de trmino exclusivo de comparacin de la
cualidad de la cosa.
Es acertado BORDA Guillermo, cuando dice que la venta sobre muestra es una
especie de la venta de calidad determinada, pero en la cual no se considera ya
una calidad genrica, apreciada segn la buena fe y de acuerdo con los usos
del comercio, sino de la precisa calidad que tiene la muestra. No se cumple por
tanto con la entrega de una calidad anloga, ni de valor similar; es necesario
que sea igual.
Entrega de la muestra.La muestra suele ser entregada al comprador, pero se acostumbra tambin
entregarla a un tercero, pero en ambos casos debe existir aprobacin por el
vendedor y el comprador.
Aunque por regla general la muestra se entrega a quien deba recibirla antes de
la celebracin del contrato, no hay inconveniente conceptual para que lo sea
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VII

despus de tal celebracin, aunque segn dice DEGNI Francisco, es

indispensable que sea designada primero.
Conservacin de la muestra.Si bien la ley nada dice respecto a la conservacin de la muestra, es
indiscutible que es esencial a la figura de la compraventa sobre muestra que
sta sea conservada con la debida cautela para que pueda cumplir su funcin
de ser parangn (comparacin o semejanza) exclusivo de las cualidades del
bien.
Remedio del comprador.Si existiera disconformidad entre la muestra y el bien vendido, el artculo 1573
del Cdigo Civil permite al comprador la resolucin del contrato, para lo cual
ser aplicable lo dispuesto en los artculos 1371 y 1372 del mismo Cdigo.
Compraventa sobre tipo de muestra.La compraventa determinando calidad conocida en el comercio, conocida por la
doctrina como "compraventa sobre tipo de muestra", si bien est sujeta, como
lo dice la Exposicin de Motivos del artculo 1573 del Cdigo Civil, a la misma
regla que la venta sobre muestra, existe una diferencia de grado, pues la venta
sobre muestra determina una conformidad concreta y exacta del bien con la
muestra, mientras la venta determinando calidad conocida en el comercio
implica una conformidad aproximada, menos estricta, que est referida a una
mercadera tipo standard
COMPRAVENTA SOBRE MEDIDA.
Concepto de cabida:
Refirindose a la compraventa de inmuebles, NAVARRO PEREZ, Jos Luis;
dice que cabida de una finca es la extensin superficial que se contiene dentro
de los lmites que constituyen sus linderos, medida con precisin topogrfica.

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Otros autores, siguiendo a BADENES, opinan que la cabida se refiere

nicamente a la superficie horizontal de los inmuebles, es decir, a la capacidad
de contenido de porciones de suelo en su expresin bidimensional.
Tomando en consideracin que, como se ha visto en el rubro anterior, el
rgimen de la compraventa sobre medida es aplicable tambin a los bienes
muebles, es preciso encontrar un concepto de cabida que comprenda tanto a
bienes inmuebles como a muebles. En tal sentido, se sugiere considerar como
cabida el total de unidades de medida que se encuentra dentro de
determinados lmites, que bien pueden ser linderos, tratndose de terrenos,
como largura, anchura y altura, en el caso de edificios, medidas del envase, en
el caso de bienes muebles envasados, etc.
En cuanto sea necesario, es indispensable indicar tambin el lugar de
ubicacin del bien. Si yo me limito a decir que vendo un terreno de 10,000
metros cuadrados con un frente sobre determinada carretera de 50 metros
lineales por 200 metros lineales de fondo, no estoy permitiendo identificar el
inmueble pues puede haber numerosos terrenos de mi propiedad con frente
sobre la misma carretera que tengan 50 metros de frente por 200 metros de
fondo. Es preciso indicar en estos casos que se indique los bienes colindantes
para ubicar el terreno o que se cerque el terreno.
Importancia de la diferencia de cabida.El artculo 1575 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
Si el exceso o falta en la extensin o cabida del bien vendido es mayor que un
dcimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su
rescisin.
Nuestro codificador ha superado las dudas que han surgido en el Derecho
espaol estableciendo expresamente que el supuesto de aplicacin del artculo
1575 es que el exceso o falta sea de la cabida indicada en el contrato.
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VII

La fijacin de la diferencia en un dcimo de la cabida es arbitraria pero

razonable ya que, como dice BADENES GASSET, Ramn; en la necesidad de
fijar algn lmite, el establecerlo en un dcimo resulta discreto. La
determinacin de este lmite es funcin del arte ms que de la ciencia del
Derecho.
El Cdigo concede al comprador la opcin entre pagar el precio de lo que se
halle de ms o recibir el precio de lo de lo que se halle de menos y la rescisin
del contrato. No se concede igual opcin al vendedor. ARIAS-SCHREIBER
justifica esta diferencia de trato en la posibilidad de que el exceso o falta en la
cabida sean sustanciales y puedan comprometer seriamente la situacin del
comprador. "Este, -agrega-, o no estar en condiciones econmicas de cubrir el
exceso o la menor rea no le permitir satisfacer los fines que dieron motivo a
la compraventa, como sucede cuando necesita una extensin determinada
para instalar una fbrica. En estas circunstancias, el numeral 1575 I le confiere,
como es justo, la opcin para que elija la rescisin del contrato.
Esto slo sucede cuando el exceso o falta son graves o sustanciales, lo que
est medido por el Cdigo en ms de un dcimo de la extensin o cabida
indicada en el contrato".
Compraventa Por Cabida:
El artculo 1574, se refiere a la compraventa de un bien con la indicacin de su
extensin o cabida, que se conoce, y por un precio en razn de un tanto por
cada unidad de extensin o cabida. La operacin es ms sencilla pues basta
multiplicar la cabida por el precio de cada unidad de cabida para obtener el
precio total. Es lo que en doctrina se conoce generalmente como "compraventa
por cabida".
Supongamos el caso de la compraventa de un terreno que se indica que tiene
un rea de 15,000 metros cuadrados, cuyo precio es de S/.100.00 por metro
cuadrado. Al momento de hacer la entrega del terreno al comprador se
descubre que slo tiene un rea de 14,000 metros cuadrados.
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HUACHO
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VII

Aplicando los principios generales sobre el derecho de las obligaciones, se

tendra que, de conformidad con el artculo 1220 del Cdigo Civil, se entendera
que el vendedor no habra ejecutado ntegramente la prestacin a su cargo,
cuya consecuencia sera no dar por efectuado el pago, lo que dara lugar, a su
vez, a que el comprador pudiera pedir la resolucin de la relacin jurdica
obligacional creada por el contrato de compraventa por cumplimiento parcial o
defectuoso de la obligacin del vendedor, o la excepcin de incumplimiento de
que trata el artculo 1426 del Cdigo Civil.
La Compraventa Ad Corpus:
El artculo 1577 contempla el caso de que se venda un bien sin que las partes
le atribuyan importancia alguna a la extensin o cabida. Se trata de la venta
llamada per aversionem, en conjunto, por el todo, en bloque, en globo o ad
corpus, en la que se fija el precio en funcin del bien y tal como se encuentra.
En principio, y de acuerdo con la regla enunciada, en todos aquellos casos en
que se vende un bien como cuerpo cierto, no existe el derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir la rebaja o aumento del precio,
cualquiera que fuese la extensin o cabida del bien. Por lo dems, y
ordinariamente cuando se hace esta clase de contratos, se indica que se trata
de una venta ad corpus y sta es una clusula de estilo, empleada usualmente
en nuestro trfico contractual, habida cuenta de las deficiencias catastrales
existentes y del hecho de que en numerosas circunstancias se dan diferencias
entre la extensin o cabida real y la que figura eventualmente en el contrato.
En la compraventa ad corpus, el precio no depende, pues, de la extensin o
cabida y en los casos en que sta se indica slo se trata de datos ilustrativos,
lo que, como seala Ricci, constituye una demostrationi causa. De esto se
desprende, en principio y sujeto a la excepcin que se explica posteriormente,
que la mayor o menor cabida no influye en la venta ni originan el derecho a
aumentar o rebajar el precio.

52
USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

El artculo 1577 presenta en su segundo prrafo una innovacin sustancial, que

no exista en el Cdigo Civil derogado, cual es que si la diferencia real excede
en ms de una dcima parte a la sealada en el contrato, el precio sufrir la
reduccin o el aumento proporcional, por razones de equidad. Aun cuando este
reajuste o restitucin es en esencia contrario a la naturaleza de la compraventa
por el todo, en bloque o ad corpus, se ha introducido con el propsito de evitar
situaciones injustas y que perjudiquen seriamente el inters de uno de los
contratantes.
La Compraventa De Bienes Homogneos:
La compraventa de bienes homogneos es aquella en que se transfiere un
conjunto de bienes que pertenecen al mismo gnero, como sera el de varios
terrenos dedicados a la construccin urbana.
Se entiende por bienes homogneos desde un punto de vista jurdico la tercera
acepcin del Diccionario de la Lengua Espaola, esto es, "un conjunto formado
por elementos iguales".
El artculo 1578 se ha puesto hasta en dos hiptesis, a saber:
1) Que la venta se haya hecho por un solo y mismo precio, pero con indicacin de
sus respectivas extensiones o cabidas. En este caso y por razones de justicia
se hace una compensacin entre las mayores y menores extensiones o
cabidas de cada uno de tales bienes, pero slo hasta el lmite de su
concurrencia, de modo que es probable que reste un saldo sobre el cual no
habr lugar a reclamo.
2) Que sobre esta misma clase de bienes la venta se haya pactado fijando el
precio por unidad de extensin o cabida. La solucin es aqu distinta y no
funciona la compensacin del primer prrafo, sino la remisin a los artculos
1574 a 1576, esto es, el cumplimiento de lo pactado o, de no ser ello posible, el
pago de una cantidad proporcional a lo que exista de ms, o la restitucin del
precio, tambin proporcional, por lo que se halle de menos; teniendo el
comprador la opcin de rescindir el contrato si el exceso o la falta es mayor de
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

un dcimo o el porcentaje indicado en el contrato, a lo que se agrega la

facilidad de pago por el exceso o la restitucin del precio en lo que exista de
menos.
Caducidad De Los Derechos.Aunque algunos autores como NAVARRO PEREZ, Jos Mara consideran muy
breve el plazo de seis meses para la caducidad de las acciones resultantes de
las reglas sobre la compraventa sobre medida, la mayora de la doctrina y de
los Cdigos se inclinan por declarar acertado dicho plazo. Al respecto,
MANRESA y NAVARRO Jos Mara; dice que la naturaleza de los hechos que
dan motivo a las acciones rescisorias, pues para averiguar si la finca tiene o no
la cabida estipulada o si se ha hecho la entrega de todo lo contenido dentro de
los linderos, no es menester que transcurra mucho tiempo. Generalmente, en el
momento de la entrega suelen ponerse de claro ciertos puntos; por eso
precisamente el plazo comienza a contarse desde el da de la entrega material
del bien.
Se trata, como lo dice el precepto de un plazo de caducidad.
COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS.
El artculo 1580 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por
la de su ttulo representativo y por los otros documentos exigidos por el
contrato o, en su defecto, por los usos
Este artculo tiene su antecedente directo en el artculo 937 del Cdigo Civil
portugus, el cual, a su vez, se inspira en el artculo 1527 del Cdigo Civil
italiano.
Se trata de una modalidad del contrato de compraventa de bienes muebles,
segn la que el vendedor se libera de la obligacin de entregar el bien vendido
con la remisin al comprador del ttulo representativo del mismo.
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

Esta modalidad de compraventa tiene gran difusin en el comercio de bienes

muebles a distancia, donde los bienes deben ser trasladados de una plaza a
otra, aunque no necesariamente a un pas distinto.
La compraventa sobre documentos es una operacin usual dentro del trfico
mercantil de bienes muebles, en cuya virtud y sobre la base del principio de
representatividad, la entrega del ttulo (warrant, conocimiento de embarque,
recibo de carga, etc.) equivale a la de la mercadera, siendo as que sta puede
encontrarse en viaje o hallarse depositada en un almacn. Las consecuencias
de esta entrega son de suma importancia: el vendedor queda liberado de la
obligacin de poner las mercaderas a disposicin del comprador y ste puede
recogerlas a la presentacin del ttulo, en tanto que, correlativamente, el
vendedor goza del derecho a exigir el pago del precio.
Caracteres.Los elementos tpicos de la compraventa sobre documentos son los siguientes:
a) Constituye una insercin de la disciplina de los ttulos de crdito en el contrato
de compraventa de bienes muebles;
b) Dada la naturaleza del ttulo, el legislador establece una equivalencia funcional
entre la entrega de la cosa en sentido estricto y la entrega de los ttulos;
c) Con la entrega de los ttulos, el vendedor se libera de la obligacin de entrega
del bien, que es inherente a la compraventa, quedando agotada toda su
actividad en relacin con tal obligacin. En adelante, corresponde al comprador
hacer efectiva la entrega del bien;
d) Se puede referir tanto a bienes originariamente genricos pero ya
individualizados cuanto a bienes especficos por su naturaleza;
e) Su presupuesto es que el momento de la compraventa el bien se encuentra en
poder de un tercero (porteador, depositario), el cual lo tiene por cuenta del
vendedor;
f) Permite varias ventas sucesivas de la misma mercadera sin la necesidad de la
tradicin material de sta, sino slo mediante la entrega de sus ttulos
representativos.

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HUACHO
CICLO 2015

VII

El riesgo de la mercadera.De conformidad con el artculo 1567 del Cdigo Civil, el riesgo de prdida de
bienes ciertos, no imputable a los contratantes, pasa al comprador en el
momento de la entrega.
Este artculo se justifica por haber el Cdigo adoptado el principio res perit
debitoris respecto a las obligaciones de dar bienes ciertos.
Aplicando este principio a la compraventa de bienes ciertos, el riesgo de
prdida del bien pasa del vendedor al comprador en el momento de la entrega
del bien, pues slo en ese momento el vendedor deja de ser deudor por haber
cumplido totalmente su obligacin de transferir la propiedad del bien.
Tratndose de la compraventa sobre documentos, el principio es igual, o sea
que el riesgo de prdida de la mercadera pasa al comprador en el momento de
la entrega, con la peculiaridad que se considera como momento de la entrega
aqul en que el ttulo representativo de la mercadera es entregado al
comprador.
De all que el vendedor es responsable ante el comprador por la prdida o
deterioro ocurrido culposamente al detentador de la mercadera antes de la
entrega al comprador de los documentos representativos; y responde, segn la
naturaleza del dao, en base a las reglas ordinarias de la venta. En cambio, el
vendedor no responde de los actos dolosos o culposos del detentador despus
de la entrega de los documentos. Desde este momento la posesin de las
mercaderas ha pasado al comprador, por lo cual ser el detentador quien
deber responder directamente ante el comprador por incumplimiento de su
obligacin de custodia y entrega, obligacin unilateral y abstracta que surge del
ttulo-valor.
Incumplimiento del contrato.Al quedar sustituida la entrega del bien por la entrega de su ttulo
representativo, el vendedor queda liberado de toda responsabilidad por falta de
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USP
HUACHO
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VII

entrega de la mercadera por parte del detentador (porteador o depositario) de

sta. Como compensacin por esta liberacin, el comprador puede ejercitar
contra el detentador, como propios y originarios, los derechos que nacen del
ttulo representativo y, en tal virtud; puede demandarlo por incumplimiento de
su obligacin de entrega.
Empero, puede ocurrir que al recibir efectivamente el comprador la mercadera
por parte del detentador, resulte que sta no es conforme con lo contratado con
el vendedor, con lo que el derecho de crdito del comprador no ha resultado
satisfecho. En tal eventualidad, resultando los defectos de conformidad
imputables al vendedor, contina incumplida la propia obligacin de entrega por
parte de ste, pese a haberse cumplido la obligacin del detentador de
entregar la mercadera al comprador.
En estas condiciones, el comprador, invocando el artculo 1428 del Cdigo
Civil, puede solicitar el cumplimiento de la prestacin de entrega a cargo del
vendedor o la resolucin del contrato de compraventa. Tambin puede hacer
uso del procedimiento contemplado por el artculo 1429 del mismo Cdigo.

ENAJENACIN POR EXPROPIACIN

Para cumplir con uno de sus fines esenciales, como es la satisfaccin del
inters y utilidad pblica, el Estado se encuentra dotado de facultades
suficientes para sustraer del patrimonio de los particulares determinados bienes
e incorporados a su patrimonio o al de las entidades que la ley autorice. Todo
esto supone un procedimiento complejo de expropiacin, en el cual el
expropiado est en la necesidad jurdica de enajenar uno o ms de sus bienes
en forma compulsiva. En el Per, la expropiacin est sujeta a las
disposiciones contenidas en la Ley N 27117 de fecha 20 de mayo de 1999.
Se ha discutido intensamente acerca de la naturaleza jurdica de la
expropiacin.

Si

bien

el

tema

corresponde

en

esencia

al

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HUACHO
CICLO 2015

VII

derecho

administrativo, conviene hacer presente que existen autores segn los cuales
ella constituye una especie tpica de venta forzada en la que el expropiado ha
prestado tcitamente su consentimiento en el instante en que adquiri la
propiedad que despus le es expropiada.
Ernesto C. Wayar refuta esta tesis a mrito de los argumentos siguientes:
1) El Estado, en ejercicio de poder de polica, acta como Poder Pblico, es decir,
no discute ni negocia con el particular expropiado, declara (por ley) que una
cosa es de utilidad pblica, y procede a apropiarse de ella. Si bien es verdad
que paga por ella, no se trata de un precio, sino de una indemnizacin por el
dao que sufre el expropiado, que se ve privado de algo que, en la mayor parte
de los casos, no quera enajenar.
2) No puede afirmarse que el expropiado ha prestado su consentimiento con
anticipacin; menos an se puede sostener que quien adquiere un bien lo hace
aceptando una eventual necesidad estatal futura de disponer de ese bien y que
para satisfacer esa eventual necesidad acepta ser despojado en cualquier
momento. Decir, sostiene Borda, que quien adquiere una propiedad acepta que
el Estado se la expropie, es expresar una idea falsa e intil. En efecto, el
consentimiento de los contratos debe ser actual, lo cual no ocurre en este caso.
3) La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha declarado que es impropia la
terminologa empleada en el artculo 1324, inciso 10 (del Cdigo Civil
argentino) puesto que all se denomina comprador al expropiante y se llama
venta al acto expropiatorio. Los fundamentos de la Corte son claros: la
expropiacin, como instituto de derecho pblico, est regida por normas
especiales y no por los preceptos de la compraventa contenidos en el Cdigo
Civil; sta es una figura del Derecho Privado; aquella integra las instituciones
de Derecho Pblico. La expropiacin no es una materia incluida en el Cdigo
Civil; por el contrario, son las provincias las que deben dictar sus propias
legislaciones sobre esta materia".
En nuestra opinin y coincidiendo con la mayora de los tratadistas, la
expropiacin es una figura de derecho administrativo, mediante la cual el
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

Estado, para el cumplimiento de sus fines, priva en forma coactiva de la

propiedad de un bien al dueo, siguiendo un trmite y pagando una
indemnizacin que ordinariamente es en dinero y que excepcionalmente puede
ser hecha en bonos.
El citado Ernesto C. Wayar seala con claridad que los elementos de la
expropiacin no tienen nada que ver con los de la compraventa. As, aqulla se
integra con 5 elementos:
i. Finalidad consistente en la utilidad pblica que se quiere satisfacer con la
expropiacin, la que debe ser calificada por ley;
ii. Subjetivo, uno de los sujetos de la relacin jurdica expropiatoria es siempre el
Estado, por excepcin, puede ser expropiante un particular, siempre que sea
autorizado por el Estado;
iii. Objetivo, constituido por el bien cuya propiedad se transmite del expropiado al
expropiante;
iv. Material, que est dado por-la indemnizacin en dinero, que con carcter previo
debe pagar el Estado;
v. Formal, pues se debe seguir un procedimiento que garantice la inviolabilidad de
la propiedad privada y el derecho de defensa enjuicio".
En definitiva, son aplicables a la expropiacin los elementos de juicio aportados
al referimos a la venta forzosa
PACTOS QUE INTEGRAN EL CONTATO DE COMPRAVENTA
La compraventa tiene una expresin amplia y liberal; sin embargo, pactos que
la sujetan a determinados requisitos y restringen su liberalidad.
1. Los pacto nominados: Aquellos que estn normados en el cdigo civil estos
son:
i. De compraventa con reserva de propiedad.
ii. De retroventa.
2. Los innominados: no legislados por el cdigo civil.
El Art. 1582 del CC que a la letra dice puede integrarse a la compraventa pacto
lcito, con excepciones.
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

Puede integrar la compraventa cualquier pacto lcito, con excepcin de los

siguientes, que son nulos:
1.

El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la

compraventa por convenirse que

si hubiera quien d ms por el bien, lo

devolver el comprador.
2.

El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la

obligacin de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga,

cuando pretenda enajenarlo.
En aplicacin de la autonoma de la voluntad, se pueden integrar a la
compraventa toda clase de pactos vlidos, con excepcin de los que se
detallan en este numeral.
Sin entrar a un profundo anlisis de los pactos vlidos, nada impide la
compraventa sujeta a condicin suspensiva o resolutoria, con cargo, a la vista,
con clusula de no establecerse por parte del vendedor, con clusula de
construir de manera determinada, etc.
El Cdigo Civil niega validez, en cambio, al pacto de mejor comprador y al
pacto de preferencia, por estimar, entre otras razones, que obstaculizan el
proceso

contractual

han

cado

en

desuso.

A pesar

de

ello

contradictoriamente, conserva la retroventa, pese a que genera efectos

similares y tampoco se aplica en la prctica. Cabe manifestar, que el autor no
estaba de acuerdo con su mantenimiento en el nuevo Cdigo Civil, pero
prevaleci el criterio distinto del ponente doctor Manuel De la Puente y Lavalle
y de los miembros de la Comisin Revisora.
Para conocer mejor las razones que existieron para rechazar los pactos
aludidos, conviene explicar cules eran sus alcances y tambin sus
inconvenientes.

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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

El pacto de mejor comprador, conocido como pacto de mejor oferta y en Roma,

como adictio in diem. Es aquel en virtud del cual una vez realizada la venta, si
el vendedor pudiese obtener de un tercero una oferta mejor, la primera compra
queda resuelle y el comprador tiene que devolver el bien para que se realice la
segunda compra, por un precio ms favorable. Este pacto, que en una poca
tuvo gran divulgacin, cay ms tarde en descrdito; pues creaba inseguridad
para el primitivo comprador (precariedad de su titulo, incertidumbre en efectuar
mejoras, etc.) y se prestaba al abuso por la intervencin de testaferros. En
suma, era un pacto que perjudicaba la contratacin, en vez de favorecera, y su
exclusin -siguiendo la tnica de los cdigos modernos- ha sido un acierto.
Es verdad que en el Cdigo Civil de 1936 este pacto estaba sujeto a
limitaciones en el espacio y en el tiempo que diluyan cuanto menos en algo sus
dificultades Como sostiene De la Puente y La valle "...tiene inconvenientes
bastante menores que el pacto de mejor comprador". Sin embargo, tambin ha
sido suprimido, pues desalienta a los adquirentes y, en suma, pone trabas al
trfico contractual, siendo as que la filosofa del Cdigo es alentarlo y permitir
su mayor fluidez.
COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
Pacto de reserva de propiedad:
En la compraventa con reserva de propiedad puede pactarse que el vendedor
se reserva la propiedad del bien hasta que se le haya pagado todo el precio o
una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador,
quien asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la
entrega.
El comprador adquiere automticamente el derecho a la propiedad del bien con
el pago del importe del precio convenido.
El pacto de reserva de propiedad, cuyo remoto origen parece encontrarse en el
pactum reservan domni del Derecho Romano, adquiri en el curso del siglo
veinte excepcional importancia, habida cuenta de que facilita las compras a
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

quienes carecen de recursos suficientes para hacerlas al contado y alienta el

volumen de la comercializacin de bienes al extender el mercado de consumo.
En esencia, este paci determina que la transferencia de la propiedad quede
diferida hasta que el comprador haya satisfecho todo el precio o la parte
determinada en el contrato (dor.eepreiium solvafur), de modo que. Entre tanto,
el vendedor conserva el dominio y con ello asegura y> derecho. El comprador
por su parte, recibe el bien y lo disfruta, pero no lo incorpora a su punto no se
haya producido la cancelacin convenida. Es pues, de consiguiente, lo que
llama Degni "un precarista", y no puede vlidamente disponer de] bien, y de
hacerlo responde de apropiacin indebida. Tampoco puede adquirirlo por
prescripcin, sin que sea necesario efectuar una nueva declaracin de
voluntad.
En realidad la transferencia diferida no viene a ser sino la natural contrapartida
del pago del precio, tambin diferido o fraccionado en cuotas. Vemos, en
consecuencia, que el beneficio del plazo o duracin funciona pata ambas
partes, aunque de distinta manera. El vendedor, en efecto, conserva la
propiedad del bien, hasta que se haya pagado el precio. El comprador
relativamente tiene la ventaja de desplazar ese pago en el tiempo, de acuerdo
con sus posibilidades econmicas. Desde luego, para que exista la reserva de
la propiedad tendr que ser expresamente Convenida y no es, pues, de
carcter forzoso. .
Rezznico ha explicado las ventajas e inconvenientes de! pacto de reserva de
dominio. Las primeras, que son innegables y a las que ya nos referimos,
consisten para dicho tratadista en que le confiere al comprador un instrumento
de crdito,"que le permite adquirir las cosas que necesita, no disponiendo de
los fondos necesarios para pagar desde luego su precio", mientras que para el
vendedor representa ".. Un instrumento de seguridad o garanta contra el
nesgo de insolvencia del comprador a quien le entrega la cosa vendida sin
haber percibido su precio" (Luis Mara Rezznico, Op. cit., pgina 352). En
cuanto a los supuestos inconvenientes, el mismo tratadista seala que hay
62
USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

quienes sostienen que el pacto induce a error y a engao a los acreedores del
comprador, que puede ser utilizado usurariamente por el vendedor, quien
invocando la falta de pago de una sola cuota podra exigir la restitucin de) bien
vendido y la
conservacin de todo lo pagado por el comprador; que el referido pacto crea un
privilegio no sancionado por la ley en favor de un solo acreedor -el vendedor- y
en desmedro de los dems acreedores; y, finalmente, que social y moralmente
"es una gran tentadora, pues crea necesidades ms o menos ficticias" (Op. cit.,
pginas 352 y 353).
El mismo Rezznico se encarg de destruir estos supuestos inconvenientes.
En lo concerniente al posible engao a los acreedores, expone que puede ser
atenuado o suprimido y los terceros de buena fe protegidos mediante
previsiones legales o a travs de inscripciones del pacto en registros
inmobiliarios y mobiliarios. En relacin con la usura, si bien admite que el pacto
se ha prestado a ella, esto no justifica desconocer su validez y esos abusos
pueden ser eficazmente reprimidos. No se da, tampoco, un privilegio para el
vendedor con desmedro de los restantes acreedores, y citando a Ramclla dice
que no es distinta la situacin de las cosas que se detentan a tirulo de locacin,
depsito, comodato, etc. En lo que se refiere al aspecto moral, "resulta ms
injusto reconocer un derecho de propiedad en favor de quien ha cumplido una
mnima parte de su obligacin primordial de pagar el precio, que reconocer al
vendedor el derecho de exigir la devolucin de la cosa si no se le paga
totalmente, imputndose a 'alquiler' la suma que ya tiene percibida" (Luis Mara
Rezznico, Op. cit., pgina 353).
Se discute cul es la naturaleza jurdica del pacto de resea de propiedad. Hay
quienes como Enneccerus y Lehmann, Ferrara, Ascoli, Gasea, Scheggi, Lobos
y Saravia, citados por Rezznico -quien comparte sus opiniones- manifiestan
que la transferencia de la propiedad est subordinada al cumplimiento de una
condicin suspensiva: el pago total del precio convenido. Esta es, por lo
dems, la opinin preponderante en la doctrina. Para otros, no es una
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

compraventa, sino una promesa de venta, lo que a nuestro entender no es

exacto. Y no faltan quienes, como Degni, afirman que se trata de una venta
"pura y simple, en la que solamente el traspaso de propiedad es diferido ipso
jure, sin necesidad de ulterior consentimiento, a un trmino determinado o a la
realizacin de un acontecimiento exterminado
Cuando en una compraventa con pacto de reserva de la propiedad el
comprador recibe la posesin del bien para su uso y disfrute, tanto el riesgo de
la prdida total o parcial como el del deterioro se desplazan a este ltimo. As lo
dispone la parte final del primer prrafo del artculo bajo comentario y la regla
-que constituye una excepcin al principio general de que los riesgos son del
dueo- es justa, en la medida en que dicho comprador est en posesin, uso y
disfrute del bien materia de la compraventa. Dice a este propsito Messineo,
que "...en erogacin a los principios, el comprador asume los riesgos de la
cosa desde el momento de la entrega, o sea an antes de llegar a ser
propietario de ella (lo que est justificado por la circunstancia de que l,
comprador, tiene ya el goce de la cosa). Se trata de los riesgos de
perecimiento, deterioro y similares". Y agrega "Adems, obsrvese que la
entrega, que de ordinario tiene la sola funcin de dar lugar a la ejecucin del
contrato por parte del vendedor, en el caso presente tiene la funcin ulterior de
sealar el momento del traspaso de los riesgos del vendedor (propietario) al
comprador (todava no propietario)"
El pacto de reserva de propiedad se extiende, en nuestro Cdigo, a los bienes
muebles e inmuebles. Es frecuente verlo aplicado en la compraventa a plazos
de maquinarias, vehculos, equipos de distinta naturaleza y artculos de uso
domstico, no pudiendo quedar esos contratos inscritos en el Registro Fiscal
de Ventas a Plazos pero si en el Registro de Bienes Muebles a que se refieren
los artculos 2008, inciso 7, y 2043,2044 y 2045 del Cdigo Civil. Tambin es
usual su empleo en la compraventa a plazos de inmuebles en cambio, se
descarta el pacto cuando los bienes son consumibles, dado su inmediato
agotamiento por parte del comprador, as como de aquellas cosas que no
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

sindolo naturalmente, segn manifiesta Len Barandiarn, "en el caso

concreto estn destinadas a ser consumidas o a dejar de existir como cosas en
si distintivas, por resultar incorporadas en otra cosa, muebles o inmuebles,
porque ello hara perder automticamente la propiedad al vendedor; mal podra
explicarse aqu el pacto, si el consumo o la incorporacin solo deben
producirse despus del pago integral del precio. Un problema no resuelto por el
Cdigo es el relativo a los atributos de la propiedad en esta figura.
Se conservan esos atributos en beneficio del vendedor?
Nos parece que no, ya que el comprador requiere de la entrega del uso,
posesin y disfrute.
Es evidente que de cumplirse la resolucin, todo debe volver al vendedor. El
problema subsiste respecto del disfrute. Debe haber derecho de repeticin?
Tal vez lo mejor sera utilizar el proyecto de artculo propuesto por De la Puente
y Lavalle
El segundo prrafo del artculo 1583 sanciona la transferencia automtica del
bien a favor del comprador, en cuanto se haya cancelado el precio cuyo pago a
plazos la difiri. La referida transmisin no opera retroactivamente sino solo a
partir de esa cancelacin, ya que hasta entonces el vendedor segua siendo
propietario del bien vendido
Un aspecto que merece considerarse es el que concierne a la situacin que se
producir si el comprador deja de pagar tres o ms cuotas, sucesivas o no y el
vendedor no logra, en ejecucin de sentencia, su cancelacin, siendo as que
ya se habra abonado ms del 50% del precio como se recordar, en este
ltimo evento el vendedor pierde el derecho de optar por la resolucin del
contrato y todo pacto en contrario es nulo.
Puede el vendedor, en esta situacin, solicitar el remate del bien en la
etapa de la ejecucin del fallo?
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USP
HUACHO
CICLO 2015

VII

A nuestro entender la respuesta es negativa, habida cuenta de que el bien es

de su propiedad, debido a la existencia del pacto.
Qu har entonces el vendedor, frente a una situacin de esta naturaleza?
Podr sostener que se trata de una situacin distinta a la planteada por el
artculo 1562 e invocar la tesis de que el contrato ha quedado resuelto? O no
le quedar ms remedio que admitir la generalidad del principio recogido por el
citado artculo 1562 y procurar cobrar su crdito dirigindose contra otros
bienes que sean de propiedad del comprador?
Reconocemos que estamos frente a un problema de difcil solucin. Desde
luego parecera exacto que el artculo 1562 es genrico y comprende toda
clase de ventas, incluyendo aquellas en las cuales se ha convenido la reserva
de propiedad. Por otra parte puede suceder que el comprador no tenga bienes
y que el crdito del vendedor no pueda ser satisfecho, lo que consagrara una
injusticia. La situacin del bien vendido quedara en suspenso, pues mientras
por un lado su dominio no se traslad del vendedor al comprador, por el otro no
cabra la resolucin por haberse pagado ms del 50% del precio, todo lo cual
es, por decir lo menos, absurdo.
En la doctrina, autores como Degni han encontrado respuesta manifestando
que "estando condicionado el traspaso de la propiedad y debiendo ser este
traspaso la ltima consecuencia ineludible de la relacin ya constituida, si no se
verifica por el incumplimiento de la condicin a la que fue sometido, es lgico
que toda la relacin de compraventa se extinga"
Es vlido que en una compraventa con pacto de reserva de propiedad se
estipule que las cuotas que haya pagado el comprador queden en
beneficio del vendedor, si no se produce la cancelacin total del precio?
Entendemos que esta estipulacin es posible, pues no atenta contra norma
imperativa, ni es en principio contraria a la moral y a las buenas costumbres;
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HUACHO
CICLO 2015

VII

pero agregando que habr que examinar los casos para precisar si no se est
con ello ocultando una operacin usuraria.
OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS
La resea de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador solo si
consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.
Si se traza de bienes inscritos, la resea de la propiedad es oponible a terceros
siempre que el pacto haya sida previamente registrado.
Tanto para defender al vendedor como a los acreedores de un comprador, se
ha establecido en este precepto las reglas relativas a la oponibilidad del pacto
frente a terceros.
En primer trmino, y tratndose de bienes no inscritos, la reserva de propiedad
es oponible a los acreedores del comprador, siempre que conste por escrito de
fecha cierta que sea anterior a la medida de embargo trabada por ellos. Desde
luego habr que estar a lo que se considera por escrito de fecha cierta, en el
entendido criterio de que exista certidumbre respecto de ella, como sucedera,
por ejemplo, si hubiese sido reconocida judicialmente o si el Notario diese fe de
que estn suscribiendo el escrito en su presencia, en da, mes y ao
determinados.
Si bien el pacto de reserva de dominio respecto de los bienes no inscritos
puede hacerse valer contra cualquier acreedor, tambin es exacto que en caso
de conflicto prevalecer frente a este pacto la norma contenida en el artculo
948 del Cdigo Civil, segn la cual quien de buena fe y como propietario recibe
de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el
enajenante de la posesin carezca de facultad para hacerlo.
El mismo artculo 1584 se refiere en su segundo prrafo a la situacin de los
bienes inscritos y establece que la reserva de la propiedad es oponible a
terceros, incluyendo como es obvio a los acreedores, siempre que el pacto
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HUACHO
CICLO 2015

VII

haya quedado previamente anotado, sea en el Registro de la Propiedad

Mueble o en el de la Propiedad Inmueble, segn el caso.
Nosotros compartimos, por el contrario, la opinin de los tratadistas italianos,
cuando afirman que el pacto de reserva de propiedad es aplicable en los casos
de declaracin de quiebra. En efecto -sostienen- la regla que existe para los
acreedores singulares del comprador debe tambin valer en relacin con la
masa de tales acreedores, o sea en caso de quiebra del comprador. "
EL ARRENDAMIENTO - VENTA
Las disposiciones de los artculos 1583 y 1584 son aplicables a los contratos
de arrendamiento en los que se convenga que. Al final de los mismos, la
propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la
merced conductiva pactada.
El arrendamiento-venta es una modalidad muy difundida en la actividad
econmica y particularmente en la adquisicin de muebles tales como
maquinarias, equipos, refrigeradoras, aparatos de televisin, estereofnicos,
computadoras, vehculos, etc., que se entregan mediando el pago de una o
ms cuotas inciales, con la indicacin de que el arrendatario se convertir en
propietario una vez que haya terminado de cancelar sus cuotas.
Como sucede con el pacto de reserva de propiedad, la naturaleza jurdica del
arrendamiento-venta ha sido y es discutida en doctrina. Para algunos juristas
se trata de una venta bajo condicin suspensiva, mientras no faltan quienes
sostienen que es una locacin con promesa de venta. Abundan, por ltimo, los
que afirman que es una venta con reserva de propiedad, es decir, una
aplicacin del pacto reservati domini.
Rezznico penetra profundamente en el tema, en trminos de connotada
importancia. Cita entre los autores a Guillouard, quien sostiene que "es un
contrato de venta, sin mezcla alguna con locacin, pues el fin del contrato es
hacer al cesionario propietario del objeto que va a serle entregado, bajo la
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VII

condicin del pago de las cuotas en que ha sido fraccionado el precio: adquiere
mediatamente la cosa, bajo la condicin suspensiva del pago de las cuotas".
Agrega Rezznico que "la jurisprudencia francesa se ha inclinado a consagrar
este criterio y pone como ejemplo el fallo de la Corte de Casacin, dictado en
1933, en el juicio promovido por la Sociedad Citroen contra la quiebra de
Roger, indicando que dicha sociedad haba entregado al seor Roger un
automvil pagadero en parte al contado y en parte en mensualidades de 1,000
francos, estableciendo el contrato que mientras el precio total del coche no
hubiese sido completamente pagado, el cliente no sera propietario del mismo,
y hasta entonces el fabricante ser el propietario y la venta del vehculo estar
prohibida. Declarada la quiebra del seor Roger: el Sindicato vendi el
automvil, y la Sociedad Citien reclam que se le reconociera como acreedor
privilegiado por la suma que se le adeudaba, sobre el importe obtenido de la
venta. La Corte de Casacin declar que la clusula de reserva de propiedad
no poda ser opuesta a la quiebra judicial del adquirente, porque siendo venta,
el tercerista (el sucesor del comprador, despus vendedor) se haba
desprendido de la propiedad, y en consecuencia consider a Citron como un
acreedor comn"
Pero en contraposicin a este fallo, as como a la opinin de otros tratadistas,
la mayora de los civilistas franceses se han pronunciado en el sentido de que
en tales casos existe un contrato de locacin con promesa de venta. El mismo
Rezznico se refiere a las opiniones vertidas por Planiol y Ripert, BaudryLacantinene y Wahl y expresa que "...el contrato debe ser considerado
provisionalmente como locacin, pero circunstancias ulteriores pueden
transformarlo retroactivamente en venta, de modo que no haya habido
nunca locacin. El locatario-comprador tiene la opcin entre la calidad de
locatario y la de comprador: es locatario bajo condicin resolutoria, ya
que solo el pago ntegro lo convertir en adquirente y l no est obligado
a ese pago ntegro; y es comprador bajo condicin suspensiva"

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Entre nosotros el artculo 1585 del Cdigo Civil elimina toda duda respecto de
la naturaleza del arrendamiento-venta, pues lo remite a las disposiciones de los
artculos 1583 y 1584, sobre compraventa con reserva de propiedad. Esta es,
en

consecuencia,

su

naturaleza

jurdica,

en

coincidencia

con

otras

legislaciones, como la alemana y la italiana. Enneccerus ha sealado que estas

operaciones son una especie del gnero de las ventas con pactum reservan
dominii, es decir que son ventas con resea de propiedad, con suspensin de
la transferencia de dominio hasta el completo pago de las cuotas del precio.
No debe confundirse esta figura con el arrendamiento financiero o leasing,
contemplado por el artculo 1677 del Cdigo Civil y por el Decreto Legislativo
299, pues su naturaleza y alcances son diferentes y estn explicados en
otra parte de esta obra.
PACTO DE RETROVENTA
Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente
el contrato, sin necesidad de decisin judicial.
Por el pacto de retroventa, el vendedor tiene el derecho de recuperar el bien
vendido, restituyendo al comprador el precio recibido. Conocido tambin como
pactum de retrovendendum y pacte de rmer, a decir de scar Maria Ferrari
"estas denominaciones, en lo que al Derecho francs ataen, pero que podran
generalizarse a las dems legislaciones con alguna excepcin como Alemania,
han sido objeto de la crtica de Troplong. El insigne tratadista dice que de la
definicin que da el Cdigo Civil ("la reserva de recobrar la cosa vendida,
mediante la restitucin del precio principal"), resulta que el retracto no es
una nueva venta, sino una disolucin de la venta realizada. Y que a las
expresiones 'pacte de rachat'', 'pacte de rmere". Les falta exactitud, pues nada
hay de reventa en el contrato de que se trata. Afirma que son denominaciones
vulgares, siendo la de 'retracto convencional' la mis conforme a la verdad, pero
la menos empleada en la prctica".

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Dado que el artculo 1586 no hace distingos y que el numeral 1588 seala
diferentes plazos para el ejercicio del derecho de resolucin segn se trate de
inmuebles o de muebles resulta evidente que el pacto incluye - la propiedad
mobiliaria. Esto definitivamente puede crear problemas en la circulacin de la
riqueza y en la prctica y salvo que se inscriba, no prevalecer sobre la regla
contenida por el art. 984 del Cdigo Civil, que protege al poseedor de bienes
muebles que los adquiere como propietario y de buena fe.
En el Cdigo no se han establecido reglas sobre la forma en que debe
ejercitarse la retroventa. siendo desde luego obvio que para ello ser
indispensable una declaracin expresa del vendedor, hecha en el sentido de su
voluntad de recuperar la cosa vendida y que esa declaracin tendr que
hacerse dentro del plazo convenido del mximo legal a que se refiere el artculo
1588 del Cdigo Civil. En el evento de que el comprador haga caso omiso de la
manifestacin de voluntad del vendedor, este tendr la facultad de hacer valer
judicialmente su derecho y demandarlo por incumplimiento del pacto y
restitucin de la cosa vendida, al tiempo que es obligado a embolsar el precio,
ofreciendo pagarlo o consignndolo, si as lo prefiere.
Qu ocurrira si el comprador se allanase a la accin de retroventa que
quiere ejercitar el vendedor, pero este es a su vez moroso en cumplir con
la obligacin de restituir el precio?
Por cierto que estos no son los nicos efectos inherentes al ejercicio del pacto
de retroventa. Hay, en otras palabras, otros que pueden ser calificados de
secundarios, tales como la obligacin que tiene el vendedor de reembolsarle al
comprador los gastos realizados en ocasin de la entrega de la cosa vendida,
los gastos e impuestos del contrato y las mejoras introducidas por dicho
comprador. Este, por su lado, est en el deber de restituir el bien con todos sus
accesorios y de responder por la prdida total o parcial del mismo o de su
deterioro, en la medida en que haya habido dolo o culpa de su parte. En lo que
respecta a los frutos de la cosa vendida, su disfrute ser recuperado por el
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VII

vendedor desde el momento en que tome posesin del bien retrovendido.

Desde luego, esta regla, como las anteriores, admite pacto distinto.
NULIDAD DE ESTIPULACIN
Es nulo la estipulacin que impone al vendedor, como contrapartida de la
resolucin del contrato, la obligacin de pagar al comprador una cantidad de
dinero u otra ventaja para este. Tambin es nula, en cuanto al exceso, la
estipulacin que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolucin del
contrato, una adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo
del precio.
El artculo que comentamos constituye, pues, una forma efectiva de superar
una de las ms grandes objeciones que se hace al pacto de retroventa. Se
trata de un precepto de orden pblico y, de consiguiente, no admite pacto
distinto
Si bien est prohibido que el vendedor se obligue a pagar al comprador una
cantidad de dinero u otra ventaja adicional a la restitucin del precio, ello no
impide convenir el reajuste de dicho precio, a fin de que el comprador conserve
su valor adquisitivo. Esto no significa la burla de la disposicin del segundo
prrafo del artculo 1587, segn el cual es nula toda estipulacin que obligue al
vendedor a devolver, en caso de resolucin del contrato, una suma adicional,
pues el mismo prrafo establece a rengln seguido la excepcin y esta es
plenamente justificable en poca de inflacin y devaluacin del valor de la
moneda. La regla alude, pues, a lo dispuesto en el artculo 1235 del Cdigo
Civil, que consagra el valorizamos.
PLAZO MXIMO
El plazo para ejercitar el derecho de resolucin es de dos aos, tratndose de
inmuebles y de un ao en el caso de muebles. Salvo que las partes estipulen
un plazo menor.

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El plazo se computa a partir de la celebracin de la compraventa. Si las partes

convienen un plazo mayor que el indicado en el primer prrafo de este artculo
o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos aos o de un ao. Segn el
caso, el plazo o la prrroga se consideran reducidos al plazo legal.
El comprador tiene derecho a retener el bien lista que el vendedor le reembolse
las mejoras necesarias y tiles.
A fin de contrarrestar los negativos efectos que puede tener el pacto en la
certidumbre y fluidez de la contratacin, este numeral limita su accin en el
tiempo y seala un plazo mximo de caducidad para su ejercicio, contado
desde la celebracin del contrato de compraventa. Esto ltimo era, por lo
dems, obvio, ya que el pacto necesariamente tiene que figurar en dicho
contrato, pues de otro modo habra una nueva venta.
Ya hemos expresado nuestra discrepancia sobre la conservacin del pacto de
retroventa en la ley civil y criticado tambin que se haya incluido en ella a los
muebles, en abierta contradiccin con la legislacin comparada y con riesgo de
trabar con ello la circulacin de esos bienes, que es por su misma naturaleza,
acelerada.
Teniendo en cuenta el principio de la preservacin contractual, el artculo 1588
no anula el pacto de retroventa cuyo plazo exceda al lmite legal y lo considera
-as como su prrroga como si no hubiese sido convenido, de modo que se
reducir al mximo. Desde luego, todo esto supone que estamos en presencia
de una norma imperativa, pues de no ser as resultara fcilmente burlada por
el pacto en contraro.
Dado que el plazo es uno de caducidad, corre por lo tanto contra toda clase de
personas, aun cuando sean incapaces.
Si el vendedor renuncia al pacto o deja transcurrir su plazo sin ejercitarlo, se
produce entonces su extincin y esta pera de pleno derecho de modo que la
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situacin del comprador, hasta entonces en cierto modo precario, queda

consolidada
El ltimo prrafo del artculo confiere al comprador un derecho de retencin del
bien que haba comprado, en tanto no se le abonen las mejoras necesarias y
tiles que haya podido introducir. Aunque en la prctica esta situacin
difcilmente se producir, habida cuenta de la poca disposicin del comprador
en introducir esta clase de mejoras, la regla es evidentemente justa.
Pensamos, eso s, que debi extenderse a los dems gastos reembolsables y,
desde luego, a la devolucin del precio, pues este es un efecto fundamental del
ejercicio mismo de la retroventa. Es por lo dems valor entendido que el
comprador podra invocar retencin, de conformidad con lo preceptuado por el
artculo 1123 del Cdigo Civil, existe conexidad entre su crdito (el precio
pendiente de restitucin) y el bien que retiene Francesco Messineo seala
sobre este particular que "...el rescate implica que el vendedor efecte el
reembolso del precio, de los gastos y de cualquier otro pago legtimamente
hecho para la venta, de los gastos por reparaciones necesarias y (dentro de los
lmites del aumento) de las que han aumentado el valor de la cosa, entretanto,
el comprador tiene el derecho de retencin, aun cuando haya sido ejercitado el
rescate"
PLURALIDAD DE VENDEDORES Y DE HEREDEROS
Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto de retroventa, y
los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no pueden usar su
derecho separadamente, sino conjuntamente.
Este dispositivo plantea dos situaciones, a saber:
1) Que varios copropietarios hayan vendido un bien indiviso, con pacto de
retroventa; y.
2) Que una persona haya vendido un bien con pacto de retroventa, fallezca dentro
del plazo de dicho pacto y deje dos o ms herederos.

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En la primera hiptesis, los copropietarios no podrn ejercitar el pacto de

retroventa

individualmente,

por

cuanto

ello

resultara

contrario

la

indivisibilidad que tipifica la copropiedad. En efecto, se requiere la unanimidad

para disponer del bien en este rgimen (artculo 871. inciso 1, del Cdigo Civil).
A lo expuesto se agrega que en virtud de esta regla, se impide que el
comprador sea privado en forma parcial del mueble o inmueble que adquiri
bajo las limitaciones del pacto de retroventa. Lo cual, de ser factible, le creara
problemas adicionales a la innegable precariedad de su ttulo.
Distinto en sus orgenes, aunque con igual solucin, es el caso de los
herederos del causante que vendi un bien con pacto de retroventa. Dichos
herederos, en efecto, no podrn ejercitar separadamente ese pacto, por las
razones de copropiedad mencionadas en el prrafo anterior.
Con ejemplos ilustraremos estos casos:
"A", "B" y "C" son copropietarios de un inmueble y lo han vendido a "D"\ con
pacto de retroventa. Existiendo un estado de indivisin entre los tres primeros,
tal cual es inherente a la copropiedad, ser indispensable que ejerciten el pacto
en conjunto, para que el inmueble retome a su dominio indiviso; y ninguno de
ellos podr hacerlo separadamente, ya que solo tienen una cuota o quebrado y
no un derecho sobre la totalidad del bien.
Si "A" le vendido a "B" un inmueble con pacto de retroventa y fallece dejando
como herederos a "C y "D", ninguno de estos dos ltimos podr hacer valer el
pacto separadamente y tendrn que efectuarlo en conjunto, por la indivisibilidad
que es propia de su calidad de causahabientes.
RETROVENTA EN LAS CUOTAS DE LA COPROPIEDAD
Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente
sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa. Cada uno de ellos
puede ejercitar, con la misma separacin, el derecho de resolver el contrato por
su respectiva participacin.
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En virtud de las reglas de la copropiedad y de lo dispuesto por el artculo 977

del Cdigo Civil, cada copropietario es libre de disponer de su cuota o fraccin
y si lo hace con pacto de retroventa, resulta inevitable que la resolucin solo
abarque dicha cuota y no se extienda a la totalidad del bien. La regla viene a
ser la situacin inversa a la prevista por el artculo 1589 y su fundamentacin
resulta obvia, habida cuenta de que aqu no existe indivisibilidad y cada
copropietario recupera, como consecuencia de la retroventa, solo la cuota que
individualmente vendi.
En correlacin con lo expresado en el prrafo anterior, el comprador no estar
en condiciones de exigir a quien le vendi su parte indivisa, que ejercite el
pacto de retroventa sobre la totalidad del bien.
OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS
El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el
correspondiente registro.
El pacto de retroventa solo puede ser detectado en la medida en que est
inscrito en los Registros de la Propiedad Mueble o Inmueble y es, de
consiguiente, ineficaz respecto de terceros, cuando recae sobre bienes que no
son inscribibles. Como seala De la Puente y Lavalle. "Si bien el tercero de
buena fe no puede ser afectado por un pacto de retroventa que desconoce, Ia
buena fe debe ir acompaada de la diligencia".
Aunque nuestro Cdigo no ha legislado sobre el pacto de reventa, como si lo
hace el artculo 1397 del Cdigo Civil argentino. Segn De la Puente y Lavalle
es un pacto lcito. Nosotros, de acuerdo con nuestra posicin, pensamos que
debera prohibirse, por atentar contra la libre circulacin de los bienes.

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DERECHO DE RETRACTO
Definicin: El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos
pagados por este y. En su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.
Etimolgicamente, "retracto" deriva de las voces latinas re. Que significa
repeticin o retorno, y tractos. Esto es traccin o movimiento, y consiste en la
facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia
de un bien y permitirle la subrogacin, bajo las mismas condiciones pactadas
entre el vendedor y el comprador.
Las posiciones actualmente parecen definidas y en cuanto concierne a nuestro
Cdigo es evidente, como lo seala De la Puente y Lavalle, que "opta por la
segunda posicin al establecer que el retrayente tiene el derecho de
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa, con lo cual pone de manifiesto que contina vigente la
relacin jurdica obligatoria creada por el contrato, que est regulada por las
estipulaciones del mismo"
El contrato de venta inicial permanece inatacable por el retracto, no sufre
rescisin ninguna, puesto que ni el vendedor devuelve el precio que se ha
adjudicado en mrito de aquel, ni si este precio en su cuanta es devuelto al
comprador, no lo recibe este de manos de su contratante, como ocurrira en
caso de rescisin, sino en manos de un tercero que no haba intervenido en el
contrato. Por otra parte, el comprador ciertamente se ve desposedo de la cosa
adquirida, pero no la devuelve al vendedor de ella en el contrato primitivo, sino
que se ve obligado a entregarla a un tercero que no ha intervenido en aquel".
De lo expuesto aparece que no existe en el retracto un retomo sino una
sustitucin y por ello fue llamado as en el proyecto de nuevo Cdigo Civil.
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VII

Cules son las caractersticas ms saltantes del retracto?

1) Su

condicionamiento

legal,

esto

es,

el

hecho

de

tener

causales

preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden pblico y sin

que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida en que constituye un
recorte z los principios generales de la autonoma de !a voluntad y de la
estabilidad contractual.
2) Su funcin subrogatoria (teora de la subrogacin que, segn se dijo, ha
superado a las dems que existan, como eran la de la rescisin y la de la
compraventa), en cuya virtud el recayente reemplaza al comprador y ocupa su
lugar sin necesidad de ir a un nuevo contrato, de modo que bastar el
otorgamiento de una escritura de sustitucin. Esta subrogacin supone, en tal
virtud, a e.\3:cn;:a de un sujeto active, como es c que se subroga y de un
sujeto pasivo, que es el subrogado y que tendr, entre tanto, todos los
derechos acordados por la ley al poseedor de buena fe.
Las severas limitaciones impuestas por el legislador como respuesta a su
naturaleza excepcional y a los problemas que plantea en la libre comercialidad
y fluidez de la contratacin. Estas limitaciones son:
i. Reducida rea de accin contractual.
ii. Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.
iii. Carcter personalsimo.
Nuestro Cdigo Civil considera al retracto como un derecho de tipo
obligacional. En otras legislaciones, como sucede en Alemania y Suiza, se le
ha dado la categora de un derecho real. Y existen autores como Pothier,
quienes sostienen su naturaleza mixta, pues si bien antes de una obligacin
(personal) sin embargo afecta un bien determinado (real).
Contemporneamente existe la tendencia a identificar al retracto como un
derecho real autnomo de adquisicin, que persigue el bien all donde se
encuentre y tiene carcter preferencial, pues le da al titular la facultad de excluir
a los terceros.
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En qu diferencia el retracto de la retroventa y del derecho de tanteo?

La retroventa no viene a ser otra cosa que el retracto convencional y se
distingue de este en sus fuentes, pues la primera emana de la voluntad de las
partes, mientras que el segundo se desprende de la ley. Adems, la retroventa
es susceptible de ser utilizada en cualquier instante dentro del plazo y es
transferible, en unto que el retracto solo funciona de acuerdo con su propio
mecanismo, esto es en presencia de condiciones preestablecidas y es.
Adems, irrenunciable e intransferible por acto inter vivos.
Tambin conviene indicar tanto la afinidad como el distingo que existen entre el
retracto y la cesin de la posicin contractual. De la Puente y Lavalle seala
que sus efectos son similares, pero que el retracto "tiene su origen en la ley y
no en la voluntad de las partes, aun cuando opera por impulso personal"
Desde el momento en que el retracto supone una facultad de subrogacin o
sustitucin, sus efectos inevitables son:
1) El reemplazo del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa o
en su caso, en la adjudicacin en pago.
2) El reembolso que deber hacerse a dicho comprador, no solo del precio que
entreg, sino tambin de los tributos y gastos y los intereses vencidos, esto es
devengados y satisfechos, todo lo cual evita, con justicia, que dicho comprador
se empobrezca indebidamente.
Consideramos que los reembolsos debern hacerse en valores constantes y
esto debera ser sealado por el numeral.
Interesa establecer qu es lo que sucede si la venta que determina el ejercicio
del retracto resulta ineficaz. Borrell y Soler, citado por Len Barandiarn,
manifiesta que "el retracto podra frustrarse si se dejase sin efecto el contrato
de compraventa. S la resolucin de este contrato se fundase en alguna causal
legal tendra esta eficacia, y el retrayente perdera su derecho como si hubiese
sido nula desde el principio por faltarle alguno de los requisitos que exige el
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artculo 1261 del Cdigo Civil (se refiere al Cdigo espaol) para la validez del
contrato. Lo mismo puede decirse si el contrato fuese anulado e irrescindible
por haber causado alguna de las lesiones que menciona el artculo 1291, o
adoleciese de alguno de los defectos del consentimiento que lo hace anulable
conforme a los artculos 1300 y siguientes del Cdigo Civil y el contrato hubiere
sido rescindido o anulado. Pero si trataren de invalidarlo los mismos
contratantes, simplemente por su voluntad, esta no tendra eficacia para anular
el derecho del retrayente"
RETRACTO EN LA DACIN EN PAGO
El derecho de retracto tambin procede en la dacin en pago.
Si bien el retracto opera exclusivamente en el rea de la compraventa, desde
antiguo se ha extendido por excepcin a la dacin en pago, habida cuenta de
que esta significa un desplazamiento de la propiedad por cuya virtud se efecta
la cancelacin de una obligacin cuando el acreedor recibe, total o
parcialmente, una prestacin diferente a la que deba cumplirse (artculo 1265
del Cdigo Civil). En realidad, las razones que justifican el retracto en la
compraventa son las mismas por las que se involucra a la datio in solutum o
dacin en pago.
Como se expresa ms adelante al tratar acerca de la permuta, el retracto
procede tambin en esta, siempre que el adquirente del bien retrado haya
entregado como prestacin a su cargo bienes fungibles. Situacin semejante
acontecer en la hiptesis que plantea el artculo 1531.
ALCANCES DE TRACTO
El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de
inmuebles. Otorgamiento de garanta:
Segn se expres en el comentario hecho al anterior artculo, el legislador ha el
radio de accin del retracto con el propsito de no entorpecer en exceso el
trfico con. Esto explica que en cuanto a los bienes solo funciona respecto de
los muebles inscritos y' inmuebles, siendo entendido que se ha extendido a los
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primeros por el hecho de que al inscribir quedan debidamente individualizados,

lo cual, como manifiesta De la Puente y Lavalle "hace viable el ejercicio de la
accin de retracto"
IRRENUNCIABILIDAD E INTRANSMISIBILIDAD
Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.
Como se ver al efectuar el comentario del artculo 1599, el retracto cumple
importantes funciones en el proceso de consolidacin de la propiedad y nene,
en otros trminos, connotacin social. Esta es la razn por la que constituye un
derecho irrenunciable, de modo que los que tienen acceso a su ejercicio no
pueden abdicar de l previamente. Desde luego, nada obliga a un recayente
potencial a hacer efectivo ese derecho.
Por otra parte, el mismo artculo 1595 prohbe la transmisibilidad del retracto
por acto nter vivos, con el propsito de reducir sus efectos y evitar
entorpecimientos en la circulacin de los bienes. Empero, y por su mismo
carcter, no se ha querido hacer extensiva la intransmisibilidad cuando se traa
de actos por monis causa, a diferencia de lo que estableca el Cdigo Civil de
1936 en su artculo 1448.
PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta das contados
a partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este
derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicacin mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco dios entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el da siguiente al de la ltima publicacin.
El texto original de este articulo estableca que el derecho de retracto debe
ejercitarse en el plazo de treinta das contados a partir de la comunicacin de
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fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el
diario encargado de la publicacin de los avisos cuales del lugar de la situacin
de los bienes, salvo disposicin distinta de las leyes especiales.
Debido a las funciones socio-econmicas encomendadas al retracto, este no
puede permanecer oculto y por lo Unto es imperativo que el potencial
retrayente deba tener la oportunidad de conocer que se estn dando las
razones que le permitiran subrogarse en una compraventa o una dacin en
pago. Paralelamente, el dispositivo confiere un breve plazo de treinta das,
contados desde la publicacin, para que pueda ser ejercitado, evitando la
incertidumbre e inseguridad correlativa Como se ha dicho, este plazo es de
caducidad y no de prescripcin.
El texto original del articulo 1596 no precisaba si las formas de comunicacin al
retrayente eran o no alternativas. Nosotros sugerimos que si se conoce el lugar
donde domicilia, la comunicacin debera ser directa y solo en caso de que se
ignore el domicilio se efectuara entonces mediante el aviso inserto en el diario
encargado de la publicacin de los avisos judiciales del lugar de la situacin de
los bienes. Habra sido deseable que se hubiese seguido este orden, pues la
frmula alternativa se presta a muchos abusos, ya que generalmente la
publicacin oficial pasa inadvertida.
En todo caso este artculo fue modificado por el Cdigo Procesal Civil, siendo
su texto actual el siguiente:
PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO:
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta das contados
a partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este
derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicacin mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad, por tres veces con
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intervalo de cinco das entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el dia siguiente al de la ltima publicacin
CONOCIMIENTO DE LA TRANSFERENCIA
PLAZO ESPECIAL
Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del
indicado en el artculo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento. Para este caso, la presuncin contenida en el artculo 2012 soles
oponible despus de un ao de la inscripcin de la transferencia''.
El texto original de este artculo sealaba que si la persona que goza de este
derecho conoce la transferencia por un medio distinto de los indicados en el
artculo 1596, el plazo Sealado se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento.
Este artculo surgi como consecuencia de diversas ejecutoras de la Corte
Suprema de Justicia, segn las cuales y con el propsito de facilitar la libre
circulacin de la propiedad y no entorpecer la contratacin qued establecido
que el plazo de caducidad para la accin de retracto corra desde el momento
en que, por cualquier circunstancia, el retrayente potencial tena conocimiento
de transferencia que lo motivaba. Podemos citar entre las ejecutoras que se
dieron, las que siguen:
"Es infundada la demanda de retracto interpuesta a los cinco aos de realizada
la venta, si la prueba actuada persuade que la retrayente conoca ese hecho,
aun cuando no se haya observado lo presento en el artculo 1446 del Cdigo
Civil".
Se adviene, de lo expuesto, que nuestra jurisprudencia actu como propulsora
del cambio de la ley ovil, pues el artculo 1597 no hizo otra cosa que recogerla.
Su fundamento es incuestionable: nadie puede invocar ignorancia cuando est
demostrado que nene conocimiento del hecho que motiva el potencial ejercicio
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de un derecho: pero la prueba en todo caso por cuenta del demandado Como
dice De la Puente y Lavalle "en realidad, el articulo 1597 debe entenderse en el
sentido de que la comunicacin de fecha de

la publicacin del aviso son

presunciones juns et dejurv de este conocimiento, de tal manera que producida

una u otra el retrayente no podr invocar ignorancia de la compraventa",
Este artculo fue modificado por el Cdigo Procesal Civil y su redaccin
actual es la Siguiente: como plazo especial
Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del
indicado en el artculo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento Para este caso, la presuncin contenida en el artculo 2012 solo
es oponible despus de un ao de la inscripcin de la transferencia.
El cambio introducido es pendiente, por razones de seguridad jurdica.
Que no rige en materia de retracto la regla del artculo 2012 del Cdigo Civil,
que consagra el principio de publicidad registral. Esto significa que, el hecho de
haber quedado inscrito el contrato de compraventa de un bien inmueble o de
un mueble en el Registro respectivo, no hace presumir que de ello tiene
conocimiento el titular del derecho de retracto, pues tal derecho, en caso
contrario, podra ser fcilmente burlado.
GARANTA DE RETRACTO
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento
de una garanta para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que
da lugar al retracto no se hubiera convenido.
En la celebracin de un contrato de compraventa a plazos sin garantas es
obvio que el vendedor tiene confianza en la solvencia econmica y moral del
comprador. Sin embargo, dicho vendedor no tiene por qu guardar la misma fe
respecto de un eventual retrayente y por ello el artculo bajo comentario

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establece como obligatorio el otorgamiento de una garanta para el pago del

precio pendiente.
A nuestro modo de ver existe exceso en la regla compulsiva del artculo 1598.
En efecto, puede suceder que el vendedor tenga respecto del retrayente la
misma confianza que le mereca el comprador, de donde sostenemos que la
garanta en cuestin solo debera operar en forma facultativa, esto es, a
solicitud del vendedor.
Nada dice el Cdigo en cuanto a la naturaleza de la garanta (real o personal)
ni quin debe ser el que determine su monto. En silencio de la ley y si las
partes no llegan a un entendimiento, ser el juez quien determinar tanto la
calidad de la garanta, como su valor.
El otorgamiento de la garanta a que se refiere el artculo 1598 nos conduce a
la figura de los contratos forzosos, que fue explicada en la parte general de
esta obra.

QUINES TIENEN DERECHO AL RETRACTO

Articulo 1599.- Tienen derecho de retracto:
1) El arrendatario, conforme a la ley de la materia.
2) El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3) El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo
judicialmente.
4) El propietario, en la venia del usufructo y a la inversa.
5) El propietario del suelo y el superficiario en la venta de sus respectivos
derechos.
6) Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes que no
puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del
bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.

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7) El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca

rstica cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima
respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.
El primer comentario que nos merece ese dispositivo es su carcter taxativo.
No admite, en efecto, interpretacin extensiva alguna y su razn de ser radica
en la consolidacin del dominio y en la terminacin de litigios y no en razones
familiares o personales, como suceda en la antigedad.
El inciso 1 era novedoso y recoga la aspiracin de los arrendatarios en
convenirse en propietarios habida cuenta de la ntima relacin que se produce
entre la persona y el bien que ocupa, por razones que van desde la costumbre
hasta la comodidad, la cercana con el centro de trabajo, las relaciones de
parentesco o vecindad, la ubicacin de la escuela, centros de esparcimiento,
los sistemas de comunicacin y otros motivos atendibles De acuerdo a lo
expresado en la pgina anterior, este inciso ha sido derogado por el Decreto
Legislativo N* 757 con el propsito de consolidar el derecho de los propietarios.
El inciso 2 contempla el caso ms usual del retracto y, salvando la grave
deficiencia conceptual que tena el inciso I del artculo M50 del Cdigo Civil de
1936, precisa que es el copropietario quien tiene derecho a su ejercicio, pero
siempre que se trate de la venta a tercero de las porciones indivisas y no del
propio bien, ya que para esto se requiere la intervencin conjunta de todos los
titulares.
La razn de ser del inciso es obvia, se trata de surcar a consolidacin del
dominio y evitar que continu el estado inseguro y conflictivo de la copropiedad.
El inciso 3 tiene como finalidad eliminar la continuacin de litigios y confiere a
los litigantes y no ya nicamente al demandado, la facultad de subrogarse. Se
busca, en otras palabras, de recuperar la tranquilidad alterada por la iniciacin
de un juicio.
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El inciso 4 est igualmente destinado a lograr la consolidacin de la propiedad,

en aquellos casos en que existiendo usufructo, est desdoblada entre el dueo
del dominio directo o usufructuarte y el dueo del dominio til o usufructuario
El inciso 5 tiene similar inspiracin al interior;, pero referida al derecho de
superficie
El inciso 6 se contrae a una situacin que no es usual, y que Manuel Augusto
Olaechea sealaba en la Ctedra que se produca en aquellos casos en que
existan quintas. Su objetivo es hacer desaparecer por consolidacin, la
servidumbre o servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos.
Expresa Len Barandiarn que "como no hay el retracto por colindancia en
cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en el inciso 8 (del artculo
1450 del Cdigo de 1936) reemplaza a aquel, aunque limitativamente, pues
mientras en lo que concierne a predios rsticos, el retracto es posible
nicamente por la condicin de rayanos de los inmuebles, haya o no
servidumbres entre ellos, en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la
existencia de tales servidumbres (o servicios comunes)" (Jos Len
Barandiarn. Op. cit., pgina 103).
El inciso 7 repite el retracto por causa de colindancia recogido en el inciso 5 del
artculo 1450 del Cdigo Civil de 1936. Este retracto aparentemente no tiene
cabida en un Cdigo Civil y debera estar incorporado a una ley de Propiedad
Agraria. Su finalidad, como seala Len Barandiarn, "es procurar que no se
mantenga una pulverizacin y minimizacin de la propiedad rstica, como el
microfundio; acrecindose, por el contrario, como consecuencia del retracto, los
existentes Pero la limitacin en cuanto a la cabida tiende a evitar la formacin
de latifundios. Las dos condiciones sealadas en el inciso 5 (se refiere al
artculo 1450 del Cdigo Civil de 1936) debes existir, esto es, en primer lugar,
no puede haber retracto si el inmueble que incide este, excede de tres
hectreas, cualquiera que sea la extensin de la final perteneciente al
propietario colindante que recae y, en segundo lugar, adems de llenarse la
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condicin, es menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no

excedan de diez hectreas"
Artculo 1600.- Si hay diversidad en los ttulos de dos o ms que tengan
derecho de retracto, el orden de preferencia ser el indicado en el artculo
1599.
Aunque no es usual, puede suceder que coexistan varios recayentes con ttulos
distintos y, para esta eventualidad, el artculo 1600 ha establecido que el orden
de preferencia ser el sealado en el precedente.
Aun cuando desde hace aos hemos venido sosteniendo que el orden que
estableca el antiguo articulo 1450 del Cdigo Civil derogado no era justificado,
este error ha sido repetido en el Cdigo actual y vemos as cmo, para citar un
ejemplo, el retracto del colindante merece menos importancia que el de los
copropietarios, siendo as que sucede lo contrario, por razones obvias. Este es
un defecto que deber ser salvado en el futuro, modificando el orden que existe
en el artculo 1599 del Cdigo Civil.
Manuel De la Puente considera, en cambio, que el orden del articulo
comentado es acertado, pues considera que en el ejemplo de! autor es ms
importante consolidar la propiedad que problemtica del minifundio. En verdad
se trata de un enfoque distinto hecho por el autor.
Artculo 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o ms enajenaciones
antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se
refiere a la primera enajenacin solo por el precio, tributos, gastos e
intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones.
En el evento en que se produzcan vanas enajenaciones denso de los treinta
das del plazo de caducidad del retracto, las consecuencias. De su ejercicio por
parte del primer rer vente, alcanza a los dems, en una comprensible reaccin
en cadena. Ese precepto hace indispensable el cuidadoso examen de los
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ttulos en la venia de bienes inmuebles, para comprobar la potencial existencia

del retracto.
Desde luego, el articulo 1601 no solo se refiere a los contratos de compraventa
sino tambin a la dacin en pago y. como seala De la Puente y Lavalle, "tiene
por finalidad cubrir.

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