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EVALUACIN ECONMICA Y DE INVERSIN EN

VIVIENDAS DE INTERS SOCIAL.
UN ANLISIS COMPARATIVO ENTRE DISTINTOS
PROYECTOS DE VIVIENDAS Y SISTEMAS
CONSTRUCTIVOS.


Pizarro, Nery F., Michelini,Rufino J. y Maldonado Noem G.
Colaboradores: Anaya, Jorge, Cohen, Federico, Tornello, Miguel y Aguera Nelson

Centro Regional de Desarrollos Tecnolgicos para la Construccin, Sismologa e
Ingeniera Ssmica (CeReDeTeC)
Facultad Regional Mendoza. Universidad Tecnolgica Nacional.
Rodrguez 273 Ciudad Mendoza C.P. 5500. Repblica Argentina.
Email: [email protected]


RESUMEN
En el presente trabajo se realiza la evaluacin econmica del proyecto de vivienda de inters social
denominado VIS.UTN.FAC.REG.MZA.01 presentado en el trabajo Vivienda de Inters Social, con
Aplicacin para la Emergencia Ssmica, Utilizando un Sistema Constructivo Innovador, comparndolo
con similar diseo de vivienda realizado con construccin tradicional. Se presenta un proyecto de
viviendas de inters social construidas en torres y se comparan costos con las antes mencionadas.

En el anlisis econmico se realizan las comparativas de precios segn items globales y su influencia
dentro del costo total, para los proyectos de vivienda de un nivel. Tambin se realiza las comparaciones
de precios, analizndolo por metro cuadrado, para tener parmetros compatibles entre las distintas
propuestas analizadas. De los resultados obtenidos se hace notar la variabilidad de los costos segn los
sistemas constructivos analizados y el diseo de construccin en altura. Los valores determinados para los
casos analizados son partiendo de la premisa que estos cumplen con los requisitos de diseo, clculo
estructural y de habitabilidad cumpliendo con las normativas vigentes para una vivienda de inters social
de muy buena calidad para la provincia de Mendoza.

Este trabajo quiere brindar un nuevo aporte para el desarrollo habitacional de nuestra regin.
Palabras clave
Vivienda - Construccin Sistema tradicional Vivienda en torre Costos de construccin
ABSTRACT
In this paper we do the economical evaluation of the social proyect of housing named
"VIS.UTN.FAC.REG.MZA.01". It is compared with similar traditional construction. Also it is presented
a block of flats and it is compared among the type of building.
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The economical analysis includes the comparation between global items and the influence in the
total price for m2. In this paper it is noted the variability of costs such as the system of construction and
the design in height. The prices include all the requeriments of design, calculation and conditions of
habitability in accord with regulations in force in Mendoza.
Key words
Social Housing - Traditional Construction - Block of flats - Costs of construction
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INTRODUCCIN
La evaluacin econmica del proyecto consiste en la comparacin de los costos con los
beneficios que se prev traer consigo el proyecto de vivienda social industrializada. La
comparacin se realiza con otra vivienda diseada con construccin tradicional, de
similares caractersticas y dimensiones, y con un Proyecto de Viviendas construidas en
torres.

El cmputo mtrico de la vivienda de inters social se realiz en forma exhaustiva, de
acuerdo a las premisas de proyecto, al sistema constructivo utilizado, a las normativas
de habitabilidad vigentes y a los materiales propuestos, como as tambin se analiz el
crecimiento de la vivienda por mdulos.

El presupuesto de la obra se realiz segn los precios de los materiales ofrecidos en el
mercado local al mes de agosto del ao 2003, en algunos casos, se consultaron empresas
de nivel nacional y con respecto a materiales no tradicionales (por ejemplo la
fabricacin de columnas tipo cajn y paneles de cerramiento termo-acstico) la
informacin se obtuvo de fabricantes locales y nacionales.

La vivienda de construccin tradicional se comput con materiales que comnmente se
utilizan en el medio, de buena calidad. Los tiempos de ejecucin de la misma son
proyectados para una duracin de tres meses.

En la Figura N 1 se representa la planta de arquitectura de la vivienda completa y en la
Figura N 2 se indica la disposicin de los mdulos.
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Figura N 1: planta de arquitectura de la vivienda completa

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Figura N 2: planta de arquitectura de la vivienda modulada


EVALUACIN DE COSTOS DE LA VIVIENDA SOCIAL POR
MDULOS CON MATERIALES NO TRADICIONALES
La vivienda es del tipo industrializada con fundacin premoldeada de hormign armado
y estructura resistente de acero, cerramientos de paneles termoacsticos compuestos por
chapa y poliuretano. Se analiza en forma completa los costos de cada Mdulo y los
costos de la vivienda completa.

Mdulo I Mdulo para la Emergencia Ssmica
El Mdulo I est constituido por una cocina con estar diario, un bao y un dormitorio.
Este primer mdulo ocupa un rea tot al de 37,12 m y tiene un costo de $ 32934,45.-

En la Tabla N 1 se han agrupado los items por rubros de manera tal de poder comparar
los costos ms importantes para su respectivo anlisis.
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Tabla N 1

En la Tabla N 1 se observa que el rubro ms importante en trminos de costos es el de
paneles de cerramiento debido a la cantidad de superficie utilizada del mismo y al costo
de los materiales que lo componen. A su vez las instalaciones tienen una gran
importancia en este mdulo ya que se realizan las instalaciones sanitarias del bao y de
la cocina. En la Figura N 3 se observa la influencia de los costos en cada rubro de la
vivienda.

La estereoestructura contiene a todas las vigas, columnas, placas de piso y elementos de
unin y en las fundaciones se agrupan las bases, zcalos de fundacin y todos los
elementos necesarios para su vinculacin. El item Terminaciones varias se refiere a
las carpinteras, hormign para rampas y veredines.


Figura N 3: I nfluencia porcentual de costos discriminado por rubros


Mdulo II - Mdulo de dormitorios
Consta de dos dormitorios con una superficie cubierta de 9,60 m cada uno, un placard
en cada dormitorio con una superficie til de 1,32 m y un pasillo con una superficie
cubierta de 1,21 m aproximadamente. Este Mdulo tiene un costo de $ 17.952,07.-

En la Tabla N 2 se han agrupado los items por rubros de manera tal de poder comparar
los costos ms importantes para su respectivo anlisis.

Modulo I Costo total Costo / m % del total
Paneles de cerramiento y techo $ 17.530,21 $ 472,30 53,23%
Fundaciones y estereoestructura $ 9.957,54 $ 268,27 30,23%
Instalaciones $ 3.469,31 $ 93,47 10,53%
Terminaciones varias $ 1.977,39 $ 53,27 6,00%
$ 32.934,45 $ 887,31 100,00%
Eliminado: de
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Tabla N 2

En la Tabla N 2 se observa que el rubro ms importante en trminos de costos es el de
paneles de cerramiento. Tambin se refleja que las instalaciones no tienen gran
influencia sobre el total ya que gran parte de la misma se ejecuta en el mdulo I. En la
Figura N 4 se observa la influencia de los costos en cada rubro en el Mdulo en
estudio.


Figura N 4 Influencia porcentual de los costos en el Mdulo II

Mdulo III - Mdulo de lavandera
Este mdulo consiste en el cerramiento de la lavandera, ya prevista en el mdulo I,
posee una superficie cubierta de 4,83 m. El costo del Mdulo III es de $ 6605,45.-

En la Tabla N 3 se han agrupado los items por rubros de manera tal de poder comparar
los costos ms importantes para su respectivo anlisis.

Mdulo II Costo total Costo / m % del total
Paneles de cerramiento y techo $ 9.742,65 $ 338,39 54,27%
Fundaciones y estereoestructura $ 6.544,46 $ 227,31 36,46%
Instalaciones $ 436,45 $ 15,16 2,43%
Terminaciones varias $ 1.228,51 $ 42,67 6,84%
$ 17.952,07 $ 623,53 100,00%
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Tabla N 3

En la Tabla N 3 se observa que el rubro ms importante en trminos de costos es el de
paneles de cerramiento. En la Figura N 5 se observa la influencia de los costos en cada
rubro en el Mdulo en estudio.

Figura N 5 Influencia porcentual de los costos en el Mdulo III

Mdulo IV - Mdulo Comedor
Consta de un local para comedor o estar con una superficie cubierta de 9,60 m. El
Mdulo IV es la ampliacin de la zona de estar diurno con un living de 10,94 m. Este
Mdulo tiene un costo de $ 8248,00.-

En la Tabla N 4 se han agrupado los items por rubros de manera tal de poder comparar
los costos ms importantes para su respectivo anlisis.

Tabla N 4

En la Tabla N 4 se observa que el rubro ms importante en trminos de costos es el de
paneles de cerramiento y otra vez el rubro de instalaciones pasa a estar en el cuarto
Mdulo III Costo total Costo / m % del total
Paneles de cerramiento y techo $ 3.914,97 $ 521,86 59,27%
Fundaciones y estereoestructura $ 1.987,03 $ 53,53 30,08%
Instalaciones $ 321,02 $ 42,79 4,86%
Terminaciones varias $ 382,44 $ 50,98 5,79%
$ 6.605,45 $ 669,16 100,00%
Mdulo IV Costo total Costo / m % del total
Paneles de cerramiento y techo $ 4.396,21 $ 386,48 53,30%
Fundaciones y estereoestructura $ 2.622,82 $ 230,58 31,80%
Instalaciones $ 377,82 $ 33,21 4,58%
Terminaciones varias $ 850,77 $ 74,79 10,32%
$ 8.247,63 $ 725,07 100,00%
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puesto segn la influencia del costo total. En la Figura N 6 se observa la influencia de
los costos en cada rubro en el Mdulo en estudio.

Figura N 6 Influencia porcentual de los costos en el Mdulo IV


Mdulo V - Mdulo Cochera
Consta de un local para cochera con una superficie cubierta de 18,935 m. Este Mdulo
tiene un costo de $ 7112,00.-

En la Tabla N 5 se han agrupado los items por rubros de manera tal de poder comparar
los costos ms importantes para su respectivo anlisis.

Tabla N 5

En la Tabla N 5 se observa que el rubro ms importante en trminos de costos es el de
paneles de cerramiento. El rubro instalaciones no influye porque en este mdulo no se
ejecuta ningn tipo de la misma. En este mdulo la influencia del rubro terminaciones
varias es mayor que el rubro fundaciones y estereoestructura. En la Figura N 7 se
observa la influencia de los costos en cada rubro en el Mdulo en estudio.



Mdulo V Costo total Costo / m % del total
Paneles de cerramiento y techo $ 5.113,73 $ 249,39 71,90%
Fundaciones y estereoestructura $ 911,74 $ 44,46 12,82%
Instalaciones $ 0,00 $ 0,00 0,00%
Terminaciones varias $ 1.086,72 $ 53,00 15,28%
$ 7.112,19 $ 346,85 100,00%
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Figura N 7 Influencia porcentual de los costos en el Mdulo V

VI VI ENDA COMPLETA
La vivienda completa es la que corresponde a los cinco mdulos antes mencionados y
consta de una superficie cubierta de 83,93 m. Esta superficie no incluye superficie de
muros y de aleros.

La superficie que ocupa la vivienda es de 94,51 m incluida la cochera (con superficie
de muros) y de 75,579 m sin ella. La superficie en planta de muros es 10,58 m lo que
representa el 14,00% de la superficie ocupada total por la vivienda.

En la Tabla N 6 se han agrupado los items por rubros de manera tal de poder comparar
los costos ms importantes para su respectivo anlisis.








Tabla N6: Costos de la vivienda

En la Tabla N 6 se observa que en la vivienda completa tiene una gran influencia el
costo de Paneles de Cerramiento y Techos, referido al monto total de la vivienda.
Tambin puede observarse que tanto las Instalaciones como las Terminaciones varias
tienen un costo notablemente menor con respecto a los dems items. En la Figura N 8
se observa la influencia de los costos de cada rubro en la Vivienda Completa.

Vivienda completa Costo total Costo / m % del total
Paneles de cerramiento y techo $ 40.697,77 $ 386,53 $ 55,86
Fundaciones y estereoestructura $ 22.023,59 $ 209,17 $ 30,23
Instalaciones $ 4.604,60 $ 43,73 $ 6,32
Terminaciones varias $ 5.525,83 $ 52,48 $ 7,59
$ 72.851,79 $ 691,92 $ 100,00
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Figura N 8 I nfluencia porcentual de los costos en la Vivienda Completa

CRECIMIENTO POR MDULOS DE LA VIVIENDA
Superficie de cada mdulo
En la figura N 9 se observa la superficie cubierta de la vivienda en metros cuadrados
por mdulo.

Figura N 9 Superficie cubierta de la vivienda por mdulo

Costos por mdulo
La Figura N 10 representa la variacin de los costos segn los mdulos.

Eliminado:
- 12 -

Figura N 10 Costo por Mdulo

Como se observa en la Figura N 10 el mdulo I es el costo de inversin mayor, luego a
medida que la vivienda crece modularmente los costos son menores.
Costo por metro cuadrado de cada mdulo
La Figura N 11 representa el costo de cada mdulo en funcin de la superficie de los
mismos.


Figura N 11 Costo por metro cuadrado de cada mdulo

Como se observa en la Figura N 11 y tambin se correlaciona con la Figura N 10, los
costos de inversin ms altos estn en el primer mdulo y luego los costos tienden a
decrecer a medida que crece modularmente la vivienda. En la Figura N 12 se confirma
que los costos de inversin disminuyen en funcin del crecimiento modular.
Costo por metro cuadrado acumulado para el crecimiento modular
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La Figura N 12 representa el costo por metro cuadrado acumulado en funcin del
crecimiento modular.

Figura N 12 Costo por metro cuadrado acumulado en el crecimiento

Costo de la vivienda
La Figura N 13 representa el costo total de los mdulos en funcin del crecimiento de
la vivienda.


Figura N 13 Costo total de la vivienda

En la Figura N 13 se observa que la curva del costo de inversin de la vivienda en
funcin de su crecimiento modular tiene una pendiente creciente hasta el mdulo Mod I,
II y luego esa pendiente decrece hasta que la vivienda se completa.
Es de destacar que los precios indicados en el presupuesto son de agosto de 2003. El
resultado de la evaluacin de los costos es alto, comparado con los valores corrientes
que se manejan en el mercado para la construccin de viviendas del tipo tradicional. El
sistema constructivo propuesto fue concebido en pocas donde rega la ley de
convertibilidad (1 peso = 1 dlar) y el precio del hierro era ventajoso respecto al de
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otros materiales. Podemos comprobar mediante los precios de mercado que el hierro
tuvo un incremento de precio, desde aquella poca hasta ahora, superior al que sufri la
divisa estadounidense (aproximadamente el 300%), en cambio el cemento Prtland ha
sufrido un aumento del 250% aproximadamente y en los ridos, componentes del
hormign, no ha alcanzado el 200%.

Tambin hay que resaltar que el costo de la vivienda que se propone, se lo ha obtenido
del anlisis para la construccin de una sola vivienda y como es sabido, este tipo de
construccin se debe industrializar, entendiendo a ste en el sentido de la fabricacin en
serie y en cantidad, donde los costos disminuyen notablemente, estimando la reduccin
cercana al 30%.
Variacin de los costos por items
En la Tabla N 7 se detallan los costos en pesos de cada Item, discriminados por
mdulos. En la Figura N 14 se realiza una comparacin grfica de los costos en pesos
de cada Item en los distintos mdulos que componen la vivienda.
Tabla N 7




















Figura N 14 Variacin de los costos por I tems
Vivienda tradicional
Construccin tradicional: es aquella formada por una estructura resistente de hormign
armado y mampostera de ladrilln, con fundaciones consistentes en bases aisladas y
cimientos de hormign ciclpeo corridos, la cubierta de techo es de madera y las
terminaciones de enlucido fino. Se realiz el cmputo y presupuesto de una vivienda de
Eliminado: tubo
Eliminado:
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materiales y construccin tradicional con las mismas premisas arquitectnicas del
proyecto de vivienda social industrializada. Los datos obtenidos del computo se
exponen a continuacin en la Tabla N 8. En la Figura N 15 se observa la influencia de
los costos en cada rubro en la Vivienda Completa.









Tabla N 8


Figura N 15 Influencia en el Costo por Rubros en Vivienda de Construccin
Tradicional

Para este tipo de construccin tambin el rubro cerramientos y cubierta es ms
influyente que los otros rubros, como se observa en la Figura N 14.
Comparacin de Costos entre una Vivienda de construccin tradicional y
el proyecto de la Vivienda de construccin de tipo no tradicional
En la Figura N 16 se comparan los costos de los distintos items entre la vivienda de
construccin de tipo tradicional y la vivienda de construccin de tipo no tradicional.

Vivienda tradicional Costo Total Costo por m % del total
Fundaciones y estereoestructura $ 10.250 97,36 16%
Mampostera y cubierta $ 32.218 305,99 50%
Terminaciones varias $ 16.282 154,64 25%
Instalaciones $ 5.296 50,29 8%
$ 64.046 $ 608,28 100%
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Figura N 16 Comparacin de Costos

El costo total de la vivienda de construccin no tradicional es de $ 72.851,79.- y el
costo de la vivienda de construccin tradicional es de $ 64.046,00.- En la figura N 14
se observa que el rubro instalaciones tiene la misma influencia sobre el total de la
vivienda de construccin tradicional y de construccin no tradicional.
CONCLUSIONES
- En ambas viviendas el costo de los cerramientos y de la cubierta es el rubro ms
importante.

- En trminos de instalaciones las diferencias entre el proyecto de vivienda presentado y
uno de construccin de tipo tradicional son poco significativas.

- En la vivienda de construccin no tradicional la estructura es ms costosa que en una
vivienda de construccin tradicional pero todos los elementos que conforman la
vivienda de construccin no tradicional se colocan en obra con el mismo control de
calidad que cuando salen de fbrica, es decir que no sufren las alteraciones posibles de
los materiales que se combinan en la obra.

- Los tiempos de ejecucin de la vivienda con el sistema constructivo no tradicional son
notablemente menores que en la vivienda de construccin tradicional y la colocacin
de los distintos elementos se realiza totalmente en seco.

- Los costos de las terminaciones de la vivienda de construccin no tradicional son
menores que el de la vivienda de construccin tradicional debido a que los paneles de
cerramiento no necesitan revoque, enlucido, ni pinturas, ya que los mismos estn
prepintados de fbrica y con un excelente nivel de terminacin.

- La vivienda de construccin de tipo no tradicional tiene como ventaja el confort
trmico y acstico que aportan los paneles de cerramiento.

- En la vivienda de construccin no tradicional no se necesitan maquinarias ni equipos
especiales para su construccin, solamente herramientas de uso manual.
Eliminado:
Eliminado: tradicional
Eliminado: pero tiene mejor
planificacin y organizacin en la
construccin de la vivienda, tiene
la posibilidad de realizar un mejor
control en la ejecucin de la
misma,
Eliminado: l
Eliminado: es
Eliminado: social
Eliminado: social
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- Para la ejecucin de la vivienda de construccin no tradicional no se necesita mano de
obra especializada.

- En caso de ocurrir una catstrofe ssmica existe la posibilidad de tener en depsito las
viviendas industrializadas sin ensamblar para dar en forma rpida una solucin a la
posible emergencia habitacional que se genere.

CASO DE ESTUDIO: PROYECTO DE VIVIENDA SOCIAL
CONSTRUIDAS EN TORRES
INTRODUCCIN
En esta parte del trabajo se presenta los costos para una solucin habitacional de
viviendas construidas en torres. Cada torre consta de tres niveles y en cada nivel est
proyectada slo una vivienda. El cuerpo de escaleras vincula dos torres, generando de
esta manera un bloque de viviendas compuesto por las dos torres y el cuerpo de
escaleras. En la Figuras N 17 y N 18 se presentan planimetras de una distribucin de
bloques en una manzana de 100m por 100m. Cada manzana de 100m por 100m
contiene 7 bloques, haciendo un total de 42 viviendas, en donde cada vivienda posee
60,00 m aproximadamente.

Figura N 17 Planimetra de distribucin de los bloques con sector comercial.





Eliminado: social
Eliminado: rpidamente
Eliminado: habitacional a l os
damnificados
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Figura N 18 Planimetra de distribucin de bloques sin sector comercial.

Figura N 19 Planta tipo de torres unidas con la escalera.





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Figura N 20 Planta tipo de vivienda en torre.

Como se observa en las Figuras N 19 y N 20 la vivienda posee un comedor, una
cocina, un bao completo y dos dormitorios. En el permetro de la torre se encuentra la
estructura resistente, formada por muros de mampostera y prticos de hormign
armado. Las divisiones interiores de la vivienda son realizadas con tabiques livianos de
roca de yeso. La carpintera es metlica y las puertas son de madera de pino del tipo
placa.

En la Figura N 21 se presenta una fachada del Bloque formado por dos torres unidas
por el cuer po de escaleras.
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Figura N 21 Fachada del Bloque de torres

Comparacin de costos
Se realiz una comparacin de los costos por m
2
entre el proyecto Vivienda de Inters
Social, con construccin no tradicional (VIS. UTN. FAC. REG. MZA. 01), el proyecto
Vivienda de Inters Social, con construccin tradicional (Con el mismo diseo que el
proyecto VIS. UTN. FAC. REG. MZA. 01) y el proyecto de vivienda social de
construccin en torres.

Tipo de Vivienda Costo por metro
cuadrado
Vivienda de Inters Social, con construccin no tradicional
(VIS.UTN.FAC.REG.MZA.01)
$ 691,92
Vivienda de Inters Social, con construccin tradicional (Con el
mismo diseo que el proyecto VIS.UTN.FAC.REG.MZA.01)
$ 608,28
Vivienda de construccin en torres $ 775,76


Figura N 21 Variacin del costo por metro cuadrado para diferentes proyectos de
viviendas

En la Figura N 21 puede observarse que el proyecto de vivienda en torres es ms
costoso que el proyecto Vivienda de Inters Social con construccin no tradicional
(VIS.UTN.FAC.REG.MZA.01) y el proyecto Vivienda de Inters Social, con
construccin tradicional (Con el mismo diseo que el proyecto
VIS.UTN.FAC.REG.MZA.01) respectivamente.
CONCLUSIONES
Eliminado: figura
Eliminado: se
Eliminado: considerablemente
Eliminado: ,
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Con el proyecto de viviendas en torre, si bien el costo es ms elevado, se puede
aprovechar mejor el espacio fsico, dando una solucin de viviendas en altura.
Se puede obtener un diseo urbanstico ms adecuado, maximizando el
aprovechamiento de los espacios de uso comn. Este proyecto no cumple la premisa de
ser una construccin de ejecucin rpida para ser destinado a la emergencia habitacional
en caso de una catstrofe ssmica.
El costo de la vivienda de inters social con construccin no tradicional es ms elevado
que el mismo proyecto con construccin tradicional, pero este ltimo proyecto tampoco
genera una solucin habitacional ante una posible catstrofe ssmica ya que no tiene un
sistema de construccin rpida.
AGRADECIMIENTOS
Este trabajo se ha logrado gracias al trabajo interdisciplinario de los integrantes del
Proyecto 25/J025 de la UTN y con la participacin de los alumnos becarios del
CEREDETEC: Pablo Martnez y lvaro Cerutti de la Facultad Regional Mendoza de la
Universidad Tecnolgica Nacional.
REFERENCIAS
CIRSOC, Reglamento CIRSOC 201 y anexos. (1982). Buenos Aires, Argentina: INTI.
CIRSOC, Proyecto de Reglamento CIRSOC 201-02. (2002)Buenos Aires, Argentina:
INTI.
Chandas M.E. (1998).Cmputos y Presupuestos. Edicin N18. Buenos Aires,
Argentina.
Gobierno de Mendoza. (1970). Cdigo De Construcciones Antissmicas. Mendoza, Argentina.
Gobierno de Mendoza. (1987). Cdigo de Construcciones Sismorresistentes. Provincia de
Mendoza, Argentina.
Maldonado, N.G. et al. (2001). Importancia de la durabilidad del hormign en viviendas de
inters social en zona ssmica., en Memorias 14 Reunin Tcnica Asociacin Argentina de
Tecnologa del Hormign. Olavarra, Buenos Aires. Tomo II. pp. 165-172. Octubre 2001.
Martn L. (2001) Conferencia Inaugural, en Memorias del Simposio Internacional La Vivienda
y la Sociedad de Hoy, Octubre 2001.
Pizarro N.F., Maldonado N.G. y Michelini R.J. (2003). La importancia del control de
calidad durante la construccin de viviendas de inters social en una zona de alto riesgo
ssmico en: Memorias I Jornada Tcnico-Cientficas Interdisciplinarias Procesos de
adopcin tecnolgica para viviendas FAUDI. Universidad Nacional de Crdoba.
Setiembre 2003.




Eliminado:
Eliminado:
Eliminado: