FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

La duplicidad de partidas en el Registro de Predios de

Lima y su afectación a la seguridad jurídica, 2021

TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO PROFESIONAL DE:

ABOGADA
AUTORA:

Velezmoro Mendoza, Vanessa Elizabeth (orcid.org/0000-0002-1895-4799)

ASESOR (A):
Dr. Laos Jaramillo, Enrique Jordán (orcid.org/0000-0002-2061-1293)

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN
Derecho de familia, derechos reales, contratos y responsabilidad civil contractual
y extracontractual, y resolución de conflictos.

LÍNEA DE RESPONSABILIDAD SOCIAL UNIVERSITARIA

Desarrollo económico, empleo y emprendimiento

LIMA - PERÚ
2022
 DEDICATORIA:

A Dios por siempre guiar mi camino y cuidar de

mí;

A mis padres, por ser el apoyo y aliento a salir

siempre adelante a pesar de las adversidades; A
mi hermana, Fabiola Lizeth, por su apoyo y
complicidad incondicional, por ayudarme a
afrontar mis fracasos y celebrar siempre mis
triunfos, por ser la inspiración que rodea mi ser;

ii
 AGRADECIMIENTO

A Dios por brindarme salud, fortaleza y capacidad

para poder superar los retos que se presentan en
la vida;

A mi familia, por siempre creer en mí, por su

apoyo incondicional, por ayudarme a crecer y por
representar las fuerzas que necesite en
momentos de decline y cansancio, cuando
aquellos momentos en los que producto del
estudio y las responsabilidades laborales mi
tiempo y esfuerzo se veían absortos;

A mis amigos, colegas y a todas las personas que

estuvieron presente en la evolución y posterior
desarrollo de la presente tesis.

iii
 Índice de contenido

Pág.
Carátula
Dedicatoria ....................................................................................................... . ii
Agradecimiento .................................................................................................. iii
Índice de contenido ...........................................................................................iv
Índice de tablas....................................................................................................v
Índice de gráficos y figuras ................................................................................ vi
Índice de abreviaturas ........................................................................................vii
Resumen.......................................................................................................... viii

I. INTRODUCCIÓN..............................................................................................1

II. MARCO TEÓRICO. ........................................................................................5

2.1. Trabajos previos ......................................................................................5
2.2. Teorías relacionadas al tema ...................................................................7
III. METODOLOGÍA ..........................................................................................33
3.1. Tipo y Diseño de Investigación ..............................................................33
3.2. Categoría, subcategorías y matriz de categorización ............................34
3.3. Escenario de estudio .............................................................................35
3.4. Participantes ..........................................................................................35
3.5. Técnicas e Instrumentos de recolección de datos .................................36
3.6. Procedimiento ........................................................................................38
3.7. Rigor Científico ......................................................................................38
3.8. Método de análisis de la Información .....................................................39
3.9. Aspectos éticos ......................................................................................39
IV. RESULTADOS Y DISCUSIÓN ....................................................................40
V. CONCLUSIONES .........................................................................................52
VI. RECOMENDACIONES ................................................................................54
REFERENCIAS.................................................................................................55
ANEXOS ...........................................................................................................58

iv
 Índice de tablas

Pág.

Tabla 1: Caracterización de sujetos ......................................................................36

Tabla 2: Validación de instrumentos .....................................................................37

v
 Índice de gráficos y figuras

Pág.
Figura 1: Categorías y subcategorías ...................................................................35

vi
 Índice de Abreviaturas.

SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

RPI: Registro de Propiedad Inmueble.
RPU: Registro de predios Urbano.
SEPR: Sección Especial de Predios Rurales.
LPAG: Ley de Procedimiento Administrativo General.
COFOPRI: Organismo de Formalización de la Propiedad Informal
ROF: Reglamento de Organización y Funciones

vii
 Resumen

La presente investigación titulada “La duplicidad de partidas en el Registro predial

y su afectación a la seguridad jurídica en Lima, 2021”, tiene el objetivo de
determinar el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas en el Registro
predial y la seguridad jurídica en Lima, año 2021.

La metodología utilizada contiene un enfoque cualitativo, El tipo de investigación es

básica. El diseño se basa en la teoría fundamentada, lo cual nos permite efectuar un
estudio adecuado con los datos recogidos a través de las herramientas de
recopilación de información. Por ende, con un análisis ideográfico se obtiene como
hallazgo que el registro público se estructura con sustento en el principio de
especialidad, por lo que cada propiedad inmueble genera una partida registral, la
cual contiene el historial jurídico de inscripciones de dominio o afectaciones (cargas
o gravámenes) que requieren los terceros en la contratación inmobiliaria. Por ello, la
duplicidad registral es un problema que está afectando un objetivo fundamental del
sistema registral como la seguridad jurídica que es una presunción de certidumbre
que se produce con la publicidad registral. De esta forma, se acepta el supuesto
jurídico general, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo significativo entre
la duplicidad de partidas en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima,
año 2021”.

Por último, se concluyó que existe un vínculo significativo entre la duplicidad de

partidas en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año 2021.

Palabras claves: Duplicidad de partidas, registro de predios, seguridad jurídica,

inscripciones compatibles, inscripciones incompatibles.

viii
 Abstract

The present investigation entitled "The duplicity of items in the Property Registry
and its impact on legal security in Lima, 2021", which was prepared to obtain the
professional title of lawyer, has the objective of determining the link that exists
between the duplication of items in the Property Registry and legal certainty in
Lima, year 2021.

The methodology used contains a qualitative approach, the type of research is

basic. The design is based on grounded theory, which allows us to carry out an
adequate study on the data collected through the data collection tools. Therefore,
with an ideographic analysis, the result is that the public registry is structured
based on the principle of specialty, so that each real property generates a registry
item, which contains the legal history of domain registrations or affectations
(charges or encumbrances) required by third parties in real estate contracting. For
this reason, registration duplicity is a problem that is affecting a fundamental
objective of the registration system such as legal certainty, which is a presumption
of certainty that occurs with registration advertising. In this way, the general legal
assumption is accepted, in the following sense: "There is a significant link between
the duplication of items in the Property Registry and legal certainty in Lima, year
2021".

Finally, it was concluded that there is a significant link between the duplication of
items in the Property Registry and legal certainty in Lima, year 2021.

Keywords: Duplication of items, property registration, legal certainty, compatible

registrations, incompatible registrations.

ix
 I. INTRODUCCIÓN.

En razón a la realidad problemática, se puede afirmar que la duplicidad de

partida registral es un problema severo y frecuente deficiencia del sistema
registral, pues afecta a numerosos bienes que pueden tener dos o más partidas
registrales. La duplicidad de partidas se produce por diversas razones, por la
carencia de un sólido soporte catastral de todos los inmuebles, la falta de un
exhaustivo control de la existencia y los rasgos de los predios cuya inscripción se
pide, y además, por la acción delictiva de mafias organizadas.

El problema de duplicidad de partidas se origina en el caso de un mismo inmueble

que posee dos o más partidas registrales, están duplicadas de modo total o
parcial, e inscritas a nombre de diferentes individuos. La superposición se genera
cuando se realiza la inscripción de un inmueble por primera vez, su descripción
física no es exacta a causa del defecto o falta de un plano. De modo que, si otro
individuo inscribe presumiblemente una propiedad diferente, el registro público no
puede verificar que el inmueble ya se registró antes a nombre de dueño distinto.
De esta forma, sin conocerlo, entran en operación dos partidas sobre el mismo
inmueble, produciendo grandes dificultades para los terceros que realizan el
contrato tomando en cuenta la base de la información registral. Quienes ven una
partida para adoptar decisiones, no saben que existe otra sobre el mismo predio,
pero que corresponde a persona diferente. No puede haber dos propietarios del
mismo bien, por lo que es claro que uno de ellos no posee el derecho y por ende
no puede transferir.

La duplicidad de partidas es una cuestión técnica establecida por los Registros

Públicos, pues tras la revisión de su base de datos, se establece que hay partidas
duplicadas del inmueble en consulta. Sin embargo, los registros siempre precisan
que los resultados en esta cuestión son puramente referencial, ya que no existe
certidumbre plena de la ubicación física del inmueble que inscriben, de modo que
cuando se descubren partidas repetidas el registro tiene establecido un
procedimiento administrativo para cerrar la más actual, generando la caída de
todas las inscripciones que exista en la partida superpuesta. Este procedimiento

1
se pone en conocimiento de los propietarios afectados, pues es suficiente que
cualquiera haga oposición para no cerrar la partida, pero todas tendrán una nota
que indica la duplicidad. La determinación sobre el verdadero dueño pasa al
Poder Judicial, por lo que los jueces solucionarán en beneficio del propietario
evaluando la consistencia de los títulos en pugna, sin tomar en cuenta
necesariamente su estado de antigüedad.

Efectivamente, la duplicidad de partidas no únicamente se genera en el caso que

ha sido abierta más de una partida para un mismo persona, se entiende que tales
partidas son similares porque poseen similares inscripciones y anotaciones; sino
que además la duplicidad de partidas se da cuando se superpone total o parcial
las zonas inscritas en partidas de diferentes inmuebles, lo cual se tiene que
considerar cuando se quiere comprar una propiedad. De ahí que, al momento de
comprar una propiedad inmueble, la persona interesada no se debe limitar
solamente a revisar la partida registral donde está inscrito el inmueble y sus títulos
archivados, sino que además se debe efectuar un valoración técnica; esto es,
revisar si la superficie que se está comprando no se superpone con otra área que
ya está inscrita en el registro público. Por ello, al momento de adquirir un predio,
se debe realizar un estudio legal y técnico, con una búsqueda catastral en
Registros Públicos (es un certificado de publicidad), con ello se podrá determinar
si el área adquirida se encuentra dentro de un área ya inscrita, para establecer
una estrategia legal para sanear dicha situación de duplicidad de partidas.

Por lo anterior, es básico para la presente investigación efectuar la formulación

del problema, por ello tenemos que preguntarnos ¿De qué manera la duplicidad
de partidas en el Registro predial incide en la seguridad jurídica en Lima, año
2021? Asimismo, tenemos como problemas específico 1, ¿Qué vínculo existe
entre la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021?; y como problema específico 2, ¿Qué vínculo existe
entre la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021?

2
En esta línea, el presente estudio posee una Justificación, ya que ella tiene un
enfoque teórico, pues este estudio permite conseguir soluciones y resultados
que conforman una contribución teórica trascendente para el conocimiento, las
mismas que se encaminan a mencionar conceptos esenciales de la duplicidad de
partidas en el registro predial y la necesidad de describir sus alcances jurídicos en
la doctrina nacional, a su vez, se analiza las influencias que repercute la
duplicidad de partidas registrales en su aplicación a los procesos judiciales, con la
finalidad de obtener una idónea aplicación de los preceptos jurídicos. Por ello, se
realiza contribuciones teóricas, debido a las diferentes informaciones de la
doctrina y/o la jurisprudencia, que permite construir conceptos referidos a las
categorías y subcategorías del estudio. De similar modo, se justifica por medio de
un enfoque práctico, pues este estudio facilita la explicación de aquello que en la
práctica es la carencia de aplicación idónea del precepto en los supuestos de
duplicidad de partidas, que está afectando la seguridad jurídica del inmueble, por
lo que, se está desvirtuando la finalidad del precepto jurídico; asimismo se
observa que no se considera de modo íntegro la realidad social por parte de los
órganos de justicia cuando se aplica el precepto jurídico, en efecto, se reconoce
de cerca el fenómeno para tomar una solución, esto es, este estudio sirve para
analizar los efectos que genera una carencia de aplicación del precepto jurídico
en las partidas con inscripciones incompatibles. En esta orden de ideas, tenemos
la justificación con un enfoque metodológico, que fomenta la formulación de una
solución viable, por medio del cual el estudio logra determinar una necesaria
respuesta a los supuestos de duplicidad de partidas registrales, basado en las
normas del derecho registral, con el fin de que los juzgadores posean un
instrumento que les permita dictar un fallo conforme al derecho para cuidar los
intereses del Estado, esto permite impedir que continúen ocurriendo situaciones
de duplicidad de partidas registrales en la sociedad, toda vez que, estas producen
un enorme daño a la comunidad.

En esta línea, se requiere referirse a los objetivos, tenemos como objetivo

general de la presente investigación: Determinar el vínculo que existe entre la
duplicidad de partidas en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021. Asimismo, tenemos como objetivo específico 1: Establecer el vínculo que

3
existe entre la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021; y como objetivo específico 2: Reconocer el vínculo
que existe entre la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y la
seguridad jurídica en Lima, año 2021.

Tomando en cuenta los objetivos planteados, se han establecido los supuestos

jurídicos, que significaran las soluciones futuras que pretendemos lograr de
acuerdo a la elaboración de la investigación. Tenemos como supuesto jurídico
general: Existe un vínculo significativo entre la duplicidad de partidas en el
Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año 2021; Por consiguiente
tenemos como supuesto jurídico especifico 1: Existe un vínculo significativo entre
la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en
Lima, año 2021; y tenemos como supuesto jurídico especifico 2: Existe un vínculo
significativo entre la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y la
seguridad jurídica en Lima, año 2021.

4
 II. MARCO TEÓRICO.

En el marco teórico, se podrá analizar esta investigación en virtud a los conceptos

jurídicos. Por ende, es básico establecer y analizar los antecedentes basado en
tesis y artículos científicos en el marco nacional e internacional elaborado por
diferentes autores, y se describirá los objetivos establecidos en la investigación.
En cuanto al nivel internacional, tenemos la investigación de Zúñiga Jiménez
(2022), en su tesis titulada “Análisis del conflicto jurídico que se suscita por la
doble inscripción de títulos traslaticios de propiedad sobre un mismo predio”, para
optar el título de abogado, en la Universidad del Azuay (Ecuador). Se tiene como
conclusiones que: “Se presentan eventuales discrepancias jurídicas cuando existe
la duplicada inscripción de títulos traslaticios de propiedad sobre un mismo predio,
que derivan de diversos motivos debido al tiempo en que se efectuó la inscripción
de la propiedad, de acuerdo a la individualización del inmueble, de acuerdo a la
procedencia del título, y en cuanto a la entidad que se encarga del otorgamiento
de títulos traslaticios de dominio, como efecto, estas producen discrepancias
jurídicas, tales como: a) en el caso que un individuo enajena la propiedad a un
tercer individuo, b) en el caso que se inscribió en un libro registral, y en otro no,
quebrantando la seguridad jurídica, y, c) en el caso que se producen dos números
registrales en cuanto a la misma propiedad.”

Asimismo, Saavedra Cruz (2017), en su tesis denominada “La garantía de

seguridad de los títulos inscritos y la cadena de transmisión de dominio”, para
optar el grado de Magister en Derecho Notarial y Registral, en la Universidad
Católica Santiago de Guayaquil (Ecuador). Se tiene como conclusiones: “Existe
una notoria postura, que busca obligar la inscripción del derecho de posesión, por
la cual el individuo que cumple con ciertos elementos previstos en la norma, y
hubiere poseído durante cierto tiempo una propiedad sobre el que no exista una
oposición de cualquier índole, podrá inmatricular su derecho de dominio íntegro
del inmueble, en el registro predial. Esta postura teórica persigue que la posesión
material con intención de propietario de un individuo sobre un inmueble sea
reconocido por medio del asiento registral respetivo, pero no se ha dedicado a
analizar ésta posición en cuanto del derecho del titular de ese inmueble aun

5
cuando no se encuentre habitando el referido bien raíz.”

A su vez, Villacis Ulloa (2020), en su tesis denominada: “La rectificación y

actualización de la publicidad registral como medio de seguridad jurídica
inmobiliaria”, para obtener el grado de Magíster en Derecho Notarial y Registral,
en la Universidad Católica Santiago de Guayaquil (Ecuador). Se tiene como
conclusiones: “La rectificación de datos públicos a nivel de la actividad registral de
bienes inmuebles es relevante porque es posible enmendar o subsanar los
errores que generen vicios o gravámenes que no permitan ejercer el derecho de
dominio de un individuo sobre determinada propiedad. Por ende, la rectificación
de datos públicos es un modo de hacer conocer a la sociedad que existió un
problema o error de registro, que afectó no solo a una propiedad, sino que generó
problemas al individuo adquiriente del inmueble para que pueda ejercer legítima
propiedad sobre él. En ese mismo marco, la rectificación no solo es relevante
para dar paso al reconocimiento de un derecho de propiedad que antes estaba en
duda, sino que a la vez se pueden ejercitar todos los actos que sean
demostrables de la existencia del derecho real de dominio o propiedad”.

En cuanto a los investigaciones previas que se realizaron a nivel nacional,

tenemos a Dextre Trujillo, (2022), que efectúan una tesis titulada “Duplicidad de
partidas y la seguridad jurídica de los propietarios inscritos en la Zona Registral N°
IX Sede Lima, Año 2019”, para obtener el título de Maestro en Derecho Notarial Y
Registral, en la Universidad Inca Garcilaso De La Vega (Perú). Se tiene como
conclusiones: “La duplicidad de partidas incide de modo evidente en la seguridad
jurídica de los dueños inscritos en registro públicos. La duplicidad de partidas
incide de modo significativo en la transferencia de predios de los dueños inscritos
en registros prediales. La duplicidad de partidas influye de modo significativo en la
independización de predios de los dueños inscritos en registros públicos.”

Asimismo, Minchan Cruzado (2020), en su tesis denominada “Duplicidad de

partidas en el registro de predios de la Oficina Registral De Cajamarca y su
afectación a la seguridad jurídica, 2017”, para obtener el título profesional de
abogado, en la Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo (Perú). Se tiene

6
como conclusiones que: “La duplicidad de partidas se genera en tres casos: se
superponen totalmente en áreas inscritas de partidas que se refieren a diferentes
inmuebles; se presenta más de una partida registral de un solo inmueble, y se
superponen parcialmente en áreas inscritas que se refieren a distintos inmuebles.
Por ello, un trámite llamado cierre de partidas sirve para impedir que se prolongue
nuevos asientos inscritos en la partida cerrada. No obstante, este trámite de
índole administrativa soluciona ciertos aspectos pero no otorga una solución
sobre el fondo del tema, esto es, la falta de seguridad jurídica se genera en
supuestos de duplicidad de partidas”.

A su vez, Castro Huamán (2020), en su tesis denominada: “Análisis de la

duplicidad de partidas registrales y el mejor derecho de propiedad en el ámbito de
la Sunarp Lambayeque”, para obtener el grado de Bachiller en Derecho, en la
Universidad Señor de Sipan (Perú). Se tiene como conclusiones que: “Las
vicisitudes relevantes muestran un vínculo entre las partidas duplicadas y el mejor
derecho de propiedad. Se presentan en el campo social, dado que el deficiente
modelo de inscripción de partidas, genera un efecto desfavorable en los dueños
de los inmuebles, que se perjudican por la duplicada inscripción de partidas, las
cuales en ciertos supuestos pueden ser falsas o por una equivocación del usuario,
se producen dos similares, generando un daño al propietario del inmueble, quien
deberá demostrar ser el dueño en sede judicial. En el ámbito jurídico, en el caso
que se defiende la buena fe, a razón de que en ciertos supuestos el posesionario
y el dueño formal, llegan a un pleito judicial”.

En cuanto a las teorías y enfoques conceptuales cuando se habla de nuestra

primera categoría en relación a la duplicidad registral, nos enfocamos en el
análisis de la doctrina actual sobre el tema. A propósito debemos referirnos al
concepto de calificación registral, cabe decir que la palabra calificación
registral, se puede definir como “la evaluación que el registrador efectúa en torno
a la validez de los documentos, y en torno a la legalidad y la eficacia del acto
jurídico que contienen ellos” (Diez-Picazo y Gullón, 2012, p. 271). En palabras de
Garcia García (1993), la calificación se concibe como “la valoración sobre los
documentos presentados que efectúa el Registrador como ente neutral y diferente

7
del autor del documento, para establecer cuando se adecuan o no a la validez del
sistema jurídico, con el fin de realizar la inscripción, de suspender, o de denegar,
de ser el caso, el acto de inscripción” (p. 264).

A decir de Peña (1986), calificar consiste en “determinar si el hecho, que se pide

el asiento, puede llegar al registro público con los elementos que se exigen para
que se pueda registrar; esto es, se determina si de acuerdo a la norma procede o
no realizar el asiento que se solicita” (p. 544).

Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida (2004) precisan que la calificación es “la

evaluación que hace el registrador sobre la legalidad externa e interna del título
que se presenta, para solucionar en torno a su ingreso en el registro público. Para
el registrador, la calificación consiste en una actuación necesaria y personalísima;
el registrador suele calificar bajo su responsabilidad, no pueden encargar a otro
individuo, ni paralizar su examen, y consultar con sus superiores” (p. 305). En
sede registral, Coghlan (1984) señala que la calificación “se convierte en un
hecho especifico, que busca construir la publicidad sobre bases confiables. El
logro de una documentación registrable que cumpla la licitud que se exige por las
normas referidas a la publicidad registral, suele buscar el extenso fin último de
alcanzar que coincida la constancia del registro con la realidad material, de cuya
divulgación se podrá encargar ocasionalmente el registro público” (pp. 127 y 128).

A su vez, Gómez y Del Pozo (2000) señalan que “calificar es establecer que el
pacto o convenio (título en aspecto formal y material), que se presenta al registro
público, cumple o no los elementos que se exigen por la ley para su legalidad y
eficacia, entre las sujetos y frente a particulares” (p. 68). Asimismo, Villaro (1999)
dice que la calificación reside en “la evaluación que el registrador efectúa del
documento que se presenta para inscribir, para determinar si cumple los
elementos que se exigen por la norma y, por ende, practicar su registración” (p.
61).

En particular, la calificación registral es “la verificación técnica-formal, que se

sujeta a limitaciones rigurosas, con el fin de establecer la validez formal de los

8
títulos que buscan un acceso al registro, no se considera las precisiones de
quienes contratan, ni la voluntad de ellos, ni el daño especifico que han podido
sufrir, o los problemas del acto” (Gonzales Barrón, 2010, pp. 43-45). Por ende, el
registrador está limitado a realizar un examen abstracto de la legalidad del acto o
convenio, tal como figura en el documento.

Respecto a la Definición del procedimiento registral, cabe expresar que, el

procedimiento en general se concibe como un conjunto de actos que conforman el
camino para alcanzar una finalidad. A decir de Chico y Ortiz (2000), el
procedimiento registral constituye “el grupo de actos que conforman el trayecto
que permite que una escritura pública logre ser inscrita o produce un concreto
asiento en el registro predial” (p. 567).

Díez-Picazo y Gullón (2012) expresan que el procedimiento registral es el

“proceso conformado por un grupo de actividades que son realizadas desde que
un individuo busca o pide que se realice un asiento hasta el instante en que el
funcionario registral dicta una resolución en torno a esta petición. En modo
extenso, además abarca los medios que se pueden articular contra la decisión del
registrador” (p. 299). De igual forma, Peña Bernaldo (1991) señala que el
procedimiento registral se define como el “grupo de actos que buscan inscribir un
asiento en el registro público, que permita declarar legalmente la condición legal
de un predio” (p. 531). Por ende, se busca una doble finalidad: instrumental como
es la inscripción de un asiento registral y la declaración de la verdadera condición
jurídica.

En otras palabras, el procedimiento registral es un conjunto de actos que

establecen la labor registral que conlleve a inscribir un título, por lo que no se
encuentran al libre arbitrio del Registrador, ya que se encuentran claramente
reguladas por la ley especial que se aplica a cualquier caso. Por ello, el
procedimiento registral es un trámite administrativo, especial, de rasgo no
contencioso, que reglamenta la formalidad y el acto que se refieren a presentar,
calificar e inscribir un título inscribible; y además los procedimientos que deben
ser seguidos en el caso de una calificación negativa.

9
El procedimiento registral se sustenta en que existe un documento público pues la
realidad completa que posee el registrador se circunscribe al papel, y al margen
de ello, no existe nada que buscar. El documento fidedigno fundamenta toda la
labor del registrador y el procedimiento registral. En el Perú, el procedimiento
registral tiene dos instancias, la primera es la calificación registral que realiza el
registrador público; y la segunda está constituida por el tribunal registral, que
soluciona un recurso de impugnación.

La situación económica está en una etapa de claro progreso, lo cual genera que
se incremente la necesidad de una atención registral rápida y eficiente, esto no
puede ocurrir cuando se mantiene un sistema de calificación exhaustivo que no
brinda alguna ventaja a la seguridad jurídica, sino solamente al respeto de la
forma, además de promover la clandestinidad. Por ende, es importante que la
calificación registral se efectúe cumpliendo los parámetros de legalidad,
oportunidad, simplicidad e independencia. En este marco, Gonzales Barrón
(2011), propone que se incorpore un Tribunal Nacional del Registro Público (Sala
única) que se convierta en tercera instancia que agote la vía administrativa, cuyos
beneficios serían que: el usuario tendría más opciones del acceso a la inscripción
registral, y el incremento de instancia no afectaría al usuario sino que lo
beneficiaría. Así, “los miembros que accedan al cargo tienen que serlo por un
cierto plazo, técnicos de primer nivel, especialistas en la materia, que conocen la
realidad del tráfico, es decir, del derecho vivo, que tienen amplia libertad de
actuación e independencia con renovación de cargos que permita el ingreso de
las nuevas ideas y enfoques jurídicos, lo que garantiza el pluralismo y previene la
burocratización (...)” (p. 186).

El sistema actual del Tribunal Registral con diversas salas posee severos
problemas, tales como la dispersión de criterios, la dependencia laboral de sus
miembros, el cargo por plazo indefinido que burocratiza y no permite la
renovación hacia nuevas teorías. Por dicho motivo, la jurisprudencia registral es
cambiante, formalista, carece de reflexión, lo que ha generado permanentes
cambios.

10
Respecto al Concepto de Partida registral, cabe señalar que, la partida registral
es un documento donde está inscrito la propiedad, podría ser una ficha, tomo o
partida electrónica. En particular, el predio o inmueble es el lugar que se delimita
de la superficie terrestre debido a que pertenece a un dueño determinado. Un
predio es un asiento, y un asiento es un derecho.

En los últimos tiempos, la cantidad de estafas inmobiliarias ha crecido en el país,

por lo que es relevante pedir la partida registral de la propiedad que se desea
adquirir antes de realizar su compra. De modo que, la materialización de este
trámite puede generar la diferencia entre sufrir una sorpresa y efectuar una buena
compra.

En esencia, la partida registral constituye un documento dictado por el registro

predial, que muestra el historial de una propiedad (dueños anteriores, dueños
actuales, área de la propiedad, presencia de gravámenes, y otros). Por ende, el
individuo interesado en comprar un determinado inmueble debe revisar la partida
registral del mismo, antes de hacer la firma del pacto de compraventa, con el fin
de comprobar quién es su auténtico propietario, conocer su estado actual y
prevenir sorpresas y dificultades futuras.

En lo referido al Concepto de duplicidad registral, cabe decir que, la duplicidad

de partidas consiste en una equivocación registral o un defecto que tiene el
registro público, pues se produce en el caso de una doble inscripción en torno a
un mismo inmueble, esto es, no existe una correlación entre la información que se
publicita por el registro público y el hecho material, ya que una duplicada
inscripción produce una duplicada titularidad pues habrán dos titulares registrales
diferentes.

En esa línea, un problema común en el registro público es cuando existen

diferentes partidas sobre un mismo inmueble, lo que produce que los dueños de
los derechos inscritos se encuentren inmersos en una disputa producida por una
equivocación en el registro público. La duplicidad de partidas se produce en el

11
caso de que se abre más de una partida registral para la misma propiedad, el
mismo individuo, o para la misma pieza que genere que se abra una partida
registral. Además, la duplicidad es cuando se superpone de forma total o parcial
las zonas inscritas en partidas registrales que se refieren a inmuebles distintos.

En consecuencia, las situaciones de duplicidad de partidas son: las partidas

duplicadas idénticas, las partidas duplicadas con inscripciones compatibles, las
partidas duplicadas con inscripciones incompatibles y la duplicidad generada
cuando aparece una partida perdida.

a) Partidas duplicadas idénticas: Son las partidas registrales duplicadas que

contienen similar inscripción o anotación.

b) Partidas duplicadas con inscripciones compatibles: Son las partidas duplicadas

que contienen inscripciones y anotaciones concordantes.

c) Partidas duplicadas con inscripciones no compatibles y oposición: Son las

partidas duplicadas que tienen inscripciones o anotaciones no compatibles.

d) Duplicidad originada por aparición de una partida perdida: Tras reconstruir una
partida registral, se produce la aparición de una partida extraviada.

En estos cuatro contextos, se muestra la duplicidad total o parcial de partidas, con

una notoria similitud sobre la respuesta de este problema registral, que reside en
cerrar la partida menos antigua. En esta línea, el principio de especialidad señala
que solamente debe existir una partida independiente por cada inmueble, lo que
es una manifestación del principio de impenetrabilidad, que se asocia al principio
de prioridad. Por ende, solamente debe existir una partida registral para un
inmueble, tomando en consideración que el registro es declarativo, rige la
prevalencia de la primera inscripción en cualquier supuesto, esa es la única
solución en sede administrativa.

12
Respecto al cierre de partidas por inscripciones no compatibles, cabe indicar
que, en el caso que haya duplicidad de partidas con inscripciones o anotaciones
no compatibles, la oficina registral podrá disponer el comienzo del procedimiento
de cierre de partidas y mandará se divulgue la duplicidad que existe a través de
anotaciones en las partidas. En esta fase, se comienza el trámite administrativo
llamado cierre de partidas por inscripciones no compatibles.

En la segunda etapa, se notifica a los dueños de las dos partidas y a quienes sus
derechos inscritos se podrían perjudicar por el ocasional cierre de una partida. En
la tercera etapa, el funcionario registral debe divulgar un comunicado con un
resumen de la resolución que empieza el cierre de partidas. Finalmente, tras
transcurrir 60 días desde la divulgación del resumen de la resolución, se podrá
disponer cerrar la partida menos antigua, excepto cuando se formula una
oposición, en dicho supuesto se tendrá finalizado el cierre de partidas, se deja la
opción del derecho de las personas interesadas para plantear la demanda frente a
la autoridad jurisdiccional respectiva.

Continuando con esta investigación, tenemos que referirnos a nuestra segunda

categoría sobre la seguridad jurídica. En principio, cabe referirnos al concepto
de la publicidad registral, que fue ideada para suplir a la publicidad posesoria,
pues dejó de ser idónea para cumplir con otorgar certeza en la contratación y
brindar seguridad jurídica a esta. El registro público inscribe los actos jurídicos, y
se publican condiciones jurídicas como la titularidad del comprador, cuantía de
capital de la sociedad, afectaciones jurídicas, atribuciones de los gerentes, y
otras. A los particulares, no les importa el negocio jurídico inscrito, sino las
consecuencias externas que generan dichos actos.

Por ende, el sistema de publicidad registral debe lograr su finalidad de seguridad

jurídica. La seguridad estática resguarda al dueño del derecho de las posibles
acciones de particulares que buscan ignorar la titularidad del inmueble. Se
asegura la confianza de la protección del derecho. La seguridad dinámica genera
que el comprador de un derecho no vea inútil su compra de acuerdo a una razón
que no sabía o que debía saber al momento de realizar su compra. Se ofrece

13
tutela a terceros implicados en la circulación del dinero. Se otorga confianza al
tráfico de inmuebles.

La publicidad registral es la publicitación permanente y continua de cierta

condición jurídica, que estructura e implementa el gobierno, a través de un
organismo operativo que produce información general en cuanto a particulares,
con el objetivo de salvaguardar el derecho y la confianza en el comercio de los
inmuebles. En el caso peruano, la Sunarp, por medio de sus 14 Zonas Registrales
a nivel nacional.

En cuanto al registro como garantía de seguridad jurídica, cabe decir que, el

objetivo del Derecho registral es establecer un régimen que facilite saber la
situación de los derechos (por ejemplo: datos en torno al dueño, el gravamen, el
estado físico), esto facilita el comercio patrimonial en situaciones igualitarias de
justicia y seguridad. En esta línea, se establece los beneficios de un sistema sin
respuestas severas, pues la inscripción debe cumplir una función trascendente
para la seguridad del comercio, pero teniendo en cuenta la realidad extrarregistral.
El registro público es una figura ideada para ofrecer solución a la urgente
necesidad de permitir el comercio patrimonial, de certeza en la titularidad del
derecho y de solidez en el tráfico del dinero, es así que se debe enmarcar como
una seguridad justa, y no como una seguridad sin contenido o sin finalidad
valiosa. Junto a ella, existe una razonabilidad lógica y monetaria, así como una
necesidad por el comportamiento sincero y honesto, o sea, por la acción buena y
justa.

El registro público busca lograr la verdad, aunque sabe que no siempre lo logrará,
para lo cual se ofrece la mayor garantía institucional para que el dueño inscrito
guarde coincidencia con el mismo que señala la realidad jurídica. El registro
público se debe concebir como una figura de equilibrio jurídico, de paz pública, de
seguridad social en el campo del patrimonio; que se inspira en la protección de los
comportamientos sinceros y honestos, en el resguardo del tercero de buena fe y
en prevenir los engaños.

14
El registro público persigue publicitar la realidad jurídica para conseguir seguridad
jurídica en el acto de transferir y adquirir propiedades; pero en ninguno de los
casos se puede oponer a dicha realidad, cuya sanción está limitada a subsistir en
una fantasía, que propicie el engaño. Es así que, el trámite de inscripción y
publicidad solo está justificada en el contexto de un régimen patrimonial honrado,
leal y seguro, cuyo dato registral otorgue publicidad del acto, sin producirlos o sin
alterar la realidad. En cualquier régimen jurídico, el registro no concede garantía
completa e inalterable, ya que la realidad obliga a considerar otros factores para
lograr una justa y equitativa armonización de intereses. Por ello, se identifican
diversos límites a la intervención del registro, esto es, sobre estos factores el
registro no cumple ninguna función.

El registro público busca reflejar la realidad, no produce la propiedad, tampoco la

conceptúa, pues es una neta herramienta para reconocer, tutelar y servir a la
propiedad, a la que brinda certidumbre; pero certidumbre con límites por la
dificultad de las raíces. De modo que, el registro soluciona, en cierto modo, la
dificultad de la incertidumbre del título, pero no resuelve la incertidumbre de la
razón y el objeto del bien inmueble, y no soluciona la dificultad del rasgo del
transcurso del tiempo.

15
 lll. METODOLOGÍA.

El presente estudio se realiza con el enfoque cualitativo, que facilita examinar y

precisar técnicas como la entrevista, que se efectúa con preguntas abiertas. El
estudio cualitativo aplica “métodos y técnicas distintas como un grupo de
estrategias que apoyan a recopilar la información, que sirven para inferir e
interpretar, para explicar y predecir” (Begoña, 1992, p. 104). En ese orden de
ideas, se logra estudiar la duplicidad de partidas en el Registro predial, con el
objeto de demostrar la incidencia en el daño a la seguridad jurídica, con el fin de
conseguir la solución de los supuestos de duplicidad de partidas. De modo que,
los métodos de enfoque cualitativo buscan una forma de investigar los problemas
sociales que comienzan con un caso principal (Chárriez, 2012, p. 51).

3.1. Tipo y Diseño de Investigación

El tipo de estudio que se emplea es básica, pues se utiliza las tesis del contexto
nacional e internacional, libros, revistas indexadas. De esta forma, Sánchez et al.
(2018) precisa que “es un estudio que persigue conocer los problemas,
describirlos, explicarlos y predecirlos” (p. 28). Por ello, el estudio básico sirve en la
recopilación de información, con el objetivo de poder producir nuevos saberes que
ayuden a estudios que se realicen en el futuro, es así que, es un estudio que se
mueve en el ámbito teórico, con el propósito de extender el saber científico.

En cuanto al diseño de investigación, se sustenta en la teoría fundamentada,

que es útil para efectuar las investigaciones sociales, con la finalidad de
fundamentar la realidad que se registra y observa, por lo que se analiza y se
prioriza la información que se consigue, basado en investigaciones documentales
que se sustentan en los análisis bibliográficos de diferentes libros y teorías
realizadas para tener datos relevantes que se vinculen con el tema investigado,
para elaborar un marco teórico. En este supuesto, la teoría fundamentada es un
práctica sistemática de las ciencias sociales, que requiere la construcción que
empieza con recolectar y analizar información (Rodríguez, s.f., párr. 1). Por ende,
se persigue elaborar nuevas teorías con el objetivo de que se pueda dar una
idónea solución de la duplicidad de partidas del predio registral, en especial, en

16
aquellos que afectan la seguridad jurídica, es así que, este diseño permite
incrementar el potencial del estudio. Por estos motivos, la teoría fundamentada
contribuye a resaltar “la visión de la sociedad y los intereses del investigador, que
lo conllevan a aproximarse de un modo o de otro a las situaciones, como las
intimas peculiaridades del tema elegido […]” (Páramo, 2015, párr. 1).

3.2. Categoría, subcategorías y matriz de categorización

A decir de Cisterna (2007), las categorías son “un instrumento conceptual que
posee el objetivo de concretizar las temáticas propias del estudio” (p. 15). Por ello,
la categorización, por medio de las unidades temáticas, permite establecer este
estudio, es así que tenemos el sustento del marco teórico, las referencias
bibliográficas y los anexos necesarios. A su vez, esta se ha construido basado en
el diseño descriptivo-básico. Por ende, se debe señalar la estructura del estudio,
que está conformado por dos categorías, cada categoría se compone de dos
subcategorías. En cuanto a las categorías del asunto investigado, la primera
categoría es la duplicidad de partidas en el registro predial, que facilita
precisar las influencias que repercute la duplicidad de partidas con su afectación
de la seguridad jurídica; esta primera categoría comprende dos subcategorías, la
primera esta referida a la Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles, la
cual se analiza con enfoques teóricos sobre su definición para conseguir la
solución de estos supuestos de duplicidad de partidas; por otro lado, la segunda
subcategoría aborda la Duplicidad de partidas con inscripciones no compatibles,
es así que, se detalla sobre los modos de ocurrencia en estos supuestos de
duplicidad de partidas, con el objeto de poder solucionar los conflictos que se
generan por duplicidad de partidas, que inciden el derecho a la propiedad de las
personas, lo que origina menoscabos cuantiosos en la comunidad. Asimismo,
Castro (2001), indica que los rasgos categoriales son “aquellos que se establecen
entre las personas y el objeto de estudio o entre las personas y las determinadas
situaciones específicas” (p. 185).

En cuanto a la segunda categoría, tenemos a la Seguridad jurídica, por lo que,

es necesario analizar dos subcategorías, de modo que, la primera subcategoría
habla de la legislación, la misma que se detalla por medio de las normas jurídicas

17
que protegen la seguridad jurídica de la propiedad; y por último, la segunda
subcategoría se enfoca en la doctrina, por lo que se analiza los elementos de la
doctrina que sustentan la protección de la seguridad jurídica de los bienes
inmuebles.

Figura 1: Categorías y subcategorías.

CATEGORIA 1 CATEGORIA 2.

DUPLICIDAD DE PARTIDAS SEGURIDAD JURÍDICA

SUBCATEGORIAS SUBCATEGORIAS

DUPLICIDAD DE PARTIDAS CON

INSCRIPCIONES COMPATIBLES LEGISLACIÓN

DUPLICIDAD DE PARTIDAS CON DOCTRINA

INSCRIPCIONES INCOMPATIBLES

Fuente: Elaboración propia.

3.3. Escenario de estudio

De acuerdo a Sánchez et al. (2018), la palabra escenario se relaciona con el
entorno, el contexto, el sitio o el lugar físico, donde se planifica realizar la
investigación, en especial de rasgo cualitativo […]” (p. 16). En esta investigación,
se ha elegido como escenario de estudio al Distrito Judicial de Lima, que se
encarga de investigar y juzgar los casos de duplicidad de partidas por
inscripciones incompatibles.

3.4. Participantes
En cuanto a los participantes, Salinas (2012) indica que, los individuos elegidos
en el estudio, conforman el requisito básico del estudio, pues en cuanto a ellos se
basa todo el estudio. Dichos sujetos reciben el nombre de personas o
participantes (p. 57). Debido a ello, se realiza entrevistas a los participantes que
son los abogados que están trabajando en el Distrito Judicial de Lima, quienes
reciben casos de duplicidad de partidas en el registro predial; es así que son
expertos en derecho civil, es especial en asuntos de duplicidad de partidas. De

18
ahí que, se considera las posturas jurídicas emitidas por los especialistas en la
temática.

Tabla 1: Categorización de sujetos.

NOMBRES Y CARGO QUE INSTITUCIÓN AÑOS DE
APELLIDOS DESEMPEÑAN EXPERIENCIA
1 Elías Gustavo Abogado Distrito Judicial 6 años
Vargas Verastegui Lima
2 Oscar Miguel Soria Abogado Distrito Judicial 6 años
Guerra Lima
3 Fernando Javier Ruiz Abogado Distrito Judicial 6 años
Mendoza Lima
4 Carlos Francisco Abogado Distrito Judicial 5 años
Bravo Quevedo Lima
5 Marco Antonio Abogado Distrito Judicial 6 años
Padilla Paucar Lima
6 Jorge Efraín Abogado Distrito Judicial 4 años
Fonseca León Lima
Fuente: Elaboración propia.

3.5. Técnicas e Instrumentos de recolección de datos.

Al seleccionar los instrumentos que se necesitan para la recolección de
información se debe tener en cuenta una continuidad de elementos, los cuales
son los objetos o sujetos que permiten analizar la información (Salinas, 2012, p.
68). En cuanto a ello, se considera que cualquier investigación, genera una
recopilación de información, es así que, se puede lograr datos importantes que
sirvan de sustento a nuestro problema de investigación, por lo que se realiza el
empleo de la Guía de entrevista.

3.5.1. Entrevista
En palabras de Anguera (1986), la preservación y la recolección de datos que
ofrece la entrevista es esencial “para conseguir los conceptos sensibilizadores
que se emplearán para organizar la información” (p. 30-31).

Por ello, el presente estudio considera como técnica de recolección de datos, el

empleo de la entrevista, que facilita recopilar datos de los especialistas del
asunto, que es finalidad del estudio, siendo que, nos acercan a la realidad de la
problemática, sobre las influencias de la duplicidad de partidas, que repercute en
la seguridad jurídica de los inmuebles. Junto a la situación, la entrevista apoya a

19
retomar la problemática que se investiga desde la voz de la persona, es así que
“se tiene que saber escuchar para identificar los datos esenciales dentro de los
objetivos que se formulan en la investigación” (Sordini, 2015, p.85). De modo que,
la entrevista se utiliza con la finalidad de lograr alcances jurídicos por parte de los
especialistas en tema de la duplicidad de partidas, siendo que, esto facilita la
recolección de ciertos datos.

3.5.2. Guía de Entrevista

Se emplea la guía de entrevista, que facilita que los participantes puedan ofrecer
su contribución jurídica sobre la problemática, por lo que existe una determinada
lista de preguntas abiertas, que se relacionan con el objetivo general y los
específicos, de acuerdo a lo señalado en la matriz de consistencia; ya que, este
instrumento permite tener un dialogo fluido entre el investigador, y el participante
del estudio. Por ello, Vigotsky (2013) precisa que “la trascendencia de esta
técnica consiste en poner en tensión constante las posturas, apreciaciones y
evaluaciones” (p. 90).

Tabla 2: Validación de instrumento.

Validación de instrumentos
(Guía de entrevista)
DATOS GENERALES EXPERTO PORCENTAJE
Pedro Santisteban Llontop Doctor en Derecho 95%

Cesar Augusto Israel Ballena Doctor en Derecho 95%

Eliseo Wenzel Miranda Magíster en Derecho 95%

PROMEDIO 95%
Fuente: Elaboración propia

3.6. Procedimiento
La presente investigación se realiza en un enfoque cualitativo, con la utilización de
técnicas y herramientas de recopilación de información, dentro del procedimiento
metodológico, pues estas herramientas implementadas son un apoyo para
recopilar y/o conseguir los datos que están ligados con el objetivo y el problema
planteado en la investigación. Junto a ello, la información que se recolecta tiene
una secuencia de modo organizado, que comienza con la recopilación de

20
información bibliográfica, que sirve como apoyo para construir el marco teórico.
Tras ello, se aplicó un instrumento de recopilación de información, como la
confección de la guía de entrevista, que tiene preguntas abiertas, que son
llenadas por los participantes de la investigación, con la finalidad de que brinden
su contribución jurídica sobre la problemática investigada.

De modo descriptivo, Cortés (1997) precisa que un estudio de casos considera

científico, no por generalizar sus resultados, sino por “la aptitud de precisar el
problema con plenitud, que se consigue con la existencia crítica del investigador
en el escenario de acontecimiento del fenómeno de investigación, y con la
triangulación de las fuentes de datos” (p. 78).

3.7. Rigor científico

En términos de Ramírez y Zwerg (2012), los criterios de exhaustividad científica
en el estudio cualitativo de las ciencias sociales, “se sustentan en principios de
credibilidad, fases y practicas flexibles, elevado nivel de madurez y congruencia
metodológica al aplicar los diseños y técnicas” (p. 96).

La presente investigación emplea una metodología que persigue obtener datos

auténticos y veraces, por medio de fuentes confiables, pues las mismas no sufren
ningún cambio; y la herramienta es confiable y válido. Por ello, la construcción del
estudio es el reflejo de la información obtenida y/o recolectada, y analizada. En
este contexto, Gonzales (2019), señala que la exigencia se adecua a “la aptitud
de quien investiga para sustentar de forma segura las conclusiones que desea
obtener” (p. 39).

3.8. Método de análisis de la Información

Según Tinto (2013), el análisis de un contenido es “analizar los contenidos de una
información que previamente se ha elegido” (p. 139). Por ello, tras aplicar las
guías de entrevista a los expertos del Distrito Judicial de Lima, se efectúa un
análisis riguroso y exegético de la recopilación de datos obtenidos con el fin de
construir las conclusiones, y las recomendaciones.

21
3.9. Aspectos Éticos
Este estudio se trabaja con el principio de buena fe y el principio de reserva de los
datos recopilados por medio de las entrevistas, que se mantiene en plena reserva,
es así que únicamente se emplea para fines académicos. Se considera el valor
del respeto y la ética profesional, a través del citado correcto de los autores, con
el estilo APA, es así que, el logro de datos es seguro y verídico. Por dicho motivo,
esta investigación no posee datos que carezcan de seguridad, y no se observa el
mal empleo de los datos recopilados.

22
 IV. RESULTADOS Y DISCUSIÓN.

4.1. Resultados.
Seguidamente, se pasan a exponer los hallazgos logrados por medio de las
herramientas usadas para recopilar datos, los cuales están constituidos por la
guía de entrevista y la guía de análisis documental. En primer lugar, en cuanto a
la guía de entrevista se recopilaron los siguientes resultados:

De acuerdo al objetivo general; Determinar el vínculo que existe entre la

duplicidad de partidas en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021, se realizó la primera pregunta: Desde su experiencia ¿La duplicidad de
partidas en el registro predial es un problema frecuente en la sociedad?

Los especialistas entrevistados; Dr. Elías Gustavo Vargas Verastegui (2022), y Dr.
Oscar Miguel Soria Guerra (2022), respondieron con similitud en considerar que la
función básica del registro público es conceder publicidad para permitir que se
conozcan las condiciones jurídicas, a su vez, le proporciona una suposición que
no acepta prueba en contra. Sin embargo, la duplicidad de partidas registrales
sobre bienes inmuebles, es aquella situación que se origina por equivoco del
sistema, en la cual el predio material está inscrito en distintas partidas registrales,
ya sea modo total o parcial, esto es, las partidas abarcan todo o parte de la
propiedad. Sin embargo, Dr. Fernando Javier Ruiz Mendoza (2022), Dr. Carlos
Francisco Bravo Quevedo (2022) y Dr. Marco Antonio Padilla Paucar, afirmaron
que las personas que usan el registro público consideran que el asiento registral
en el que constan el nombre y apellido del individuo, es una garantía de su
derecho adquirido. La duplicidad de partidas es una deficiencia del sistema
registral, pues en ciertos casos se puede presentar la discordancia entre la
realidad material y la realidad que publica el registro público, esto constituye la
razón esencial de que el registro público no permita conceder la seguridad jurídica
completa que buscan los ciudadanos.

En atención a los hallazgos de la primera pregunta, se puede apreciar que 2 de 5

entrevistados acotaron que el registro público está claramente en el centro del

23
problema económico de circulación del dinero, pues se ha ideado con el objetivo
de que los compradores preserven sus derechos basados en la publicidad del
acto, y ninguna situación escondida les puede perjudicar. Por ello, casi todos los
actores del comercio de inmuebles perciben que, tras inscribir su derecho en el
registro público, logran la seguridad jurídica. En ocasiones, la duplicidad de
partidas registrales puede ser una patología que afecta a los usuarios del registro
público. Sin embargo, 3 de los 5 entrevistados consideraron que la duplicidad de
partidas registrales es una penosa dificultad del registro público, por lo que la
comprobación física debe siempre ir unida a la verificación registral que requiere
la ley civil para ofrecer resguardo al tercer adquirente de buena fe. De modo que,
las partidas duplicadas son una falacia del sistema registral y el punto débil, pues,
en virtud de la lógica del sistema registral, no se facilita la seguridad completa de
una titularidad jurídico-real de una propiedad.

Asimismo, en cuanto a la segunda pregunta tenemos: ¿Considera usted, que la

duplicidad de partidas en el registro predial incide en la seguridad jurídica?,
respecto a esto, Dr. Elías Gustavo Vargas Verastegui (2022), Dr. Oscar Miguel
Soria Guerra (2022), Dr. Fernando Javier Ruiz Mendoza (2022), Dr. Carlos
Francisco Bravo Quevedo (2022) y Dr. Marco Antonio Padilla Paucar,
concordaron al afirmar que en el registro público, el proceso de inscribir una
propiedad, refleja el fruto de una actividad de origen de inmuebles en el registro
público, cuyo fundamento es un común esquema de captura de información literal.
No obstante, el sistema registral establece, como no es de otra forma, la opción
de que se genere la duplicidad de partidas. De ahí que, la duplicidad de partidas
se opone totalmente a la seguridad jurídica que debe ofrecer el sistema registral.

De acuerdo a los hallazgos de la segunda pregunta, se aprecia que 5 de los 5

entrevistados coincidieron al señalar que la incorrecta forma de examinar la
procedencia de la inscripción, genera la presencia de diferentes supuestos de
duplicidad registral de inmuebles, lo que genera que el Registro de predios se
encuentra ofreciendo en ciertos supuestos una información contradictoria, esto
perjudica la seguridad jurídica se tiene que otorgar a quienes acceden al registro
público. De modo que, la seguridad jurídica del registro público es de rasgo en

24
cierta forma estricta y formal, pues no otorga una certeza sobre el objeto que es
sustento de dicha titularidad.

Asimismo, en cuanto al objetivo específico 1 sobre: Establecer el vínculo que

existe entre la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021, la tercera pregunta fue: ¿Según usted, la duplicidad
de partidas con inscripciones compatibles se soluciona de modo adecuado?; A lo
que, Dr. Elías Gustavo Vargas Verastegui (2022), Dr. Oscar Miguel Soria Guerra
(2022), y Dr. Fernando Javier Ruiz Mendoza (2022), respondieron con similitud
afirmando que la cualidad del registro público es ser un reemplazo formal de las
raíces indeterminadas del inmueble a cambio de otro de rasgo verdadero, y más
el agregado de la publicidad registral. Por tal razón, el Estado establece un
sistema registral que facilita tener un título formal de prueba del derecho, por ello
el adquiriente puede poseer la seguridad sobre la compra de la propiedad. Por
ello, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles es generada por las
deficiencias del registro público, que puede ser resuelta con un trámite sencillo.
Sin embargo, Dr. Carlos Francisco Bravo Quevedo (2022) y Dr. Marco Antonio
Padilla Paucar, aseveraron que el registro es un “medio” que requiere estar cerca
lo más posible a la realidad para cumplir su finalidad. El registro público no crea la
realidad, pues su rol es constituir una prueba de la titularidad que se ajuste a la
realidad, a efectos de que pueda lograr la finalidad de seguridad jurídica con
equidad. Por tal razón, la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles
es una deficiencia del sistema registral que se debe resolver para generar certeza
sobre la titularidad de un inmueble.

En atención a los resultados presentados sobre la tercera pregunta, es posible

apreciar que 3 de los 5 entrevistados afirman que se suele presentar la duplicidad
de partidas con inscripciones compatibles que genera ciertos problemas, por lo
que se debe resolver conforme a la norma registral. Sin embargo, 2 de 5
entrevistados señalaron, al contrario que, el sistema registral puede ser afectado
por la duplicidad de partidas con inscripciones no compatibles, que se convierte
en un problema que se debe solucionar para brindar una seguridad jurídica.

25
En lo referido a la cuarta pregunta del objetivo específico 1, tenemos que:
¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles
incide en la seguridad jurídica?, respecto a esa pregunta; que, Dr. Elías Gustavo
Vargas Verastegui (2022), Dr. Oscar Miguel Soria Guerra (2022), y Dr. Fernando
Javier Ruiz Mendoza (2022), respondieron considerando que el registro público
debe publicitar la titularidad del propietario, por lo que, a razón del registro público
se considera como propietario al titular del derecho de un inmueble, es decir, el
registro público debe publicitar una completa facultad de disponer del dueño. El
registro público busca otorgar una tutela jurídica completa basada en un requisito
objetivo que brinda certidumbre, o por lo menos, una fundamentada certeza sobre
la situación de propietario del inmueble. Por ello, la duplicidad de partidas con
inscripciones compatibles resulta ser una inexactitud del sistema registral que
afecta la seguridad jurídica. Por otro lado, Dr. Carlos Francisco Bravo Quevedo
(2022) y Dr. Marco Antonio Padilla Paucar, afirman que el registro público es una
herramienta técnica de publicidad que se origina para difundir los derechos
oponibles, y que este sea eficaz ante cualquiera. De modo que, se produce una
certeza formal, fuera de su concordancia con el hecho material, claramente para
garantizar el comercio sobre propiedades, está es su finalidad, y el límite
intrínseco de su protección. Por ende, un supuesto de duplicidad de partidas con
inscripciones compatibles afecta la situación del titular del inmueble, por lo que se
incide en la seguridad jurídica.

En cuanto a los resultados que se refieren a la cuarta pregunta, se puede analizar

que 3 de 5 entrevistados afirman que la persona que se interesa en conocer la
titularidad de una propiedad visita las fuentes de datos previstas en el registro
público, para hacer viable ese conocimiento. Por ello, el caso de duplicidad de
partidas con inscripciones compatibles genera un problema al ciudadano, esto
perjudica la seguridad jurídica. De otra parte, 2 de 5 entrevistados difieren con los
anteriores y reconocen que la persona interesada que quiere saber la historia
jurídica de una propiedad determinada, únicamente se requiere revisar la
información inscrita en la hoja respecto a ese folio real. Por ello, la situación de la
duplicidad de partidas con inscripciones compatibles genera un perjuicio al titular,
esto afecta la seguridad jurídica.

26
Con otro enfoque, en relación al objetivo específico 2 sobre: Reconocer el
vínculo que existe entre la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles
y la seguridad jurídica en Lima, año 2021; la quinta pregunta fue: Desde su
experiencia ¿La duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles se
soluciona de modo adecuado?; en ese sentido, Dr. Elías Gustavo Vargas
Verastegui (2022), Dr. Oscar Miguel Soria Guerra (2022), y Dr. Fernando Javier
Ruiz Mendoza (2022), coinciden al responder que el registro público es una forma
publicitaria que facilita conocer la condición jurídica de un inmueble, para
determinar su dueño y las cargas eventuales. Todo ello, permite el comercio
sobre inmuebles, pues permite conocer con facilidad la situación civil de una
propiedad, esto permite promover el crédito hipotecario y, por lo común, crear
riqueza desde la publicidad del acto de transferencia de titularidad del inmueble.
De ahí que, la duplicidad de partidas con inscripciones no compatibles genera una
dificultad espinosa que perjudica a los propietarios. Asimismo, Dr. Carlos
Francisco Bravo Quevedo (2022) y Dr. Marco Antonio Padilla Paucar, afirman que
el registro público es una figura jurídica encaminada a establecer la publicidad de
la inscripción, del acto, contrato, con el objetivo de proteger el derecho de los
propietarios y terceros. De ahí que, el registro predial es un medio actual que
facilita conocer la titularidad y situaciones del dominio de una propiedad inmueble
determinada, por lo que las partidas duplicadas con inscripciones incompatibles
viene a demostrar que el sistema registral no es perfecto.

En lo referido a la quinta pregunta, podemos establecer que 3 de 5 entrevistados

expresan que la norma registral señala que el registro predial permite inscribir el
acto o derecho referido a bienes inmuebles. Por tal razón, la detección de una
situación de partidas duplicadas con inscripciones incompatibles es una
inexactitud registral que perjudica el derecho del propietario sobre un predio. Por
otro lado, 2 de los 5 entrevistados manifiesta que el registro de predios tiene una
función básica en el resguardo del derecho patrimonial, pues es una figura
administrativa que posee el objetivo de la publicidad oficial de la condición
jurídica de la propiedad. Por tal razón, cuando existe un caso de partidas
duplicadas con inscripciones incompatibles se genera un perjuicio del derecho de

27
propiedad de quienes suponen ser titulares del predio.

Para continuar con lo señalado anteriormente, en cuanto a la sexta pregunta del

mismo objetivo, ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles incide en la seguridad jurídica?, tenemos que: Dr. Elías Gustavo
Vargas Verastegui (2022), Dr. Oscar Miguel Soria Guerra (2022), Dr. Fernando
Javier Ruiz Mendoza (2022), Dr. Carlos Francisco Bravo Quevedo (2022) y Dr.
Marco Antonio Padilla Paucar, afirman y coinciden que el registro predial se
considera como un índice público de las propiedades, básicamente inmuebles, y
del derecho real que se impone sobre ellos, precisando sus titulares y las
modificaciones que se generan en uno y en otro. El registro público es una figura
que posee el objetivo de conceder publicidad al acto jurídico consagrado en la
norma civil. En ciertos casos, se puede presentar las partidas duplicadas con
inscripciones incompatibles, lo que puede afectar la seguridad jurídica de los
predios.

En atención a la sexta pregunta, tenemos que deducir de los resultados que 5 de

5 entrevistados están de acuerdo con que la función del registro es permitir la
prueba del derecho, otorgar datos importantes y garantizar la eficacia de la
adquisición, pues lo más cercano a la persona y sus relaciones patrimoniales es
el registro público. Las partidas duplicadas con inscripciones no compatibles es
una situación que se produce por un defecto del sistema registral por lo que incide
en la seguridad jurídica.

28
4.2. Análisis de supuestos.

Supuesto jurídico general:

Existe un vínculo significativo entre la duplicidad de partidas en el Registro predial
y la seguridad jurídica en Lima, año 2021.

Los hallazgos conseguidos de las guías de entrevista aplicadas, se muestran a

continuación:

“En el registro público, el trámite de inscripción de propiedad, refleja el fruto de

una actividad que origina una unidad inmobiliaria en el registro predial, cuyo
fundamento es un usual esquema de captura de información literal. No obstante,
el sistema registral admite, como no puede ser de otro modo, la opción de que se
produzca la duplicidad de partidas. De modo que, las partidas duplicadas se
oponen totalmente a la seguridad jurídica que se supone ofrece el registro
predial”.

Conforme a los hallazgos logrados, se revela que existe un vínculo significativo

entre la duplicidad de partidas en el Registro predial y la seguridad jurídica en
Lima, año 2021, debido a que el registro público se estructura con sustento en el
principio de especialidad, por lo que cada propiedad inmueble genera una partida
registral, la cual contiene el historial jurídico de inscripciones de dominio o
afectaciones (cargas o gravámenes) que requieren los terceros en la contratación
inmobiliaria. Por ello, la duplicidad registral es un problema que está afectando un
objetivo fundamental del sistema registral como la seguridad jurídica que es una
presunción de certidumbre que se produce con la publicidad registral. De esta
forma, se acepta el supuesto jurídico general, en el sentido siguiente:
“Existe un vínculo significativo entre la duplicidad de partidas en el Registro
predial y la seguridad jurídica en Lima, año 2021”.

29
Supuesto jurídico especifico N° 01:
Existe un vínculo significativo entre la duplicidad de partidas con inscripciones
compatibles y la seguridad jurídica en Lima, año 2021.

Los hallazgos conseguidos de las guías de entrevista aplicadas, se muestran a

continuación:

“El registro público produce un elemento objetivo basado en las inscripciones de

la propiedad inmueble, pues cualquier interesado puede acceder de modo fácil a
su conocimiento, por lo que se ha construido un mecanismo exhaustivo que
permite esa información. Por ello, la persona interesada que confía en la actividad
pública, que se concreta en la existencia y mantenimiento de registros públicos,
debe poder contar con la información que obtiene de aquéllos. Por tal razón, las
partidas duplicadas con inscripciones compatibles surge por una deficiencia del
registro público que puede incidir claramente en la seguridad jurídica”.

Conforme a los hallazgos logrados, se revela que existe un vínculo significativo

entre la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021, debido a que la garantía institucional del Estado no
sólo se deduce del conjunto sistemático del ordenamiento registral, sino además
existe una norma expresa que establece que el registro público garantiza la
seguridad jurídica del derecho del individuo que confía en la certeza del sistema
registral. La persona interesada en conocer la titularidad de una propiedad visita a
las fuentes de datos previstas para hacer viable dicho conocimiento. Por ello, el
caso de partidas duplicadas con inscripciones compatibles genera un problema al
ciudadano, lo que afecta la seguridad jurídica. De esta forma, se acepta el
Supuesto jurídico especifico N° 01, en el sentido siguiente: “Existe un
vínculo significativo entre la duplicidad de partidas con inscripciones
compatibles y la seguridad jurídica en Lima, año 2021”.

30
Supuesto jurídico especifico N° 02:
Existe un vínculo significativo entre la duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles y la seguridad jurídica en Lima, año 2021.

Los hallazgos conseguidos de las guías de entrevista aplicadas, se muestran a

continuación:

“El registro de predios tiene el objetivo de permitir el comercio jurídico por medio
de un trámite legal, cuyo efecto es, la seguridad jurídica. Las tareas del sistema
registral son permitir la prueba del derecho, ofrecer dato importante y garantizar la
eficacia de la adquisición, pues lo más cercano a la persona y a sus relaciones
patrimoniales es el registro público. Las partidas duplicadas con inscripciones no
compatibles es una situación que se produce por un defecto del sistema registral
por lo que incide en la seguridad jurídica.”

Conforme a los hallazgos logrados, se revela que existe un vínculo significativo

entre la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021, debido a que el registro público es un instrumento que
contribuye a dar a conocer o permitir conocer la condición jurídica de las
propiedades, con ello se busca otorgar fijeza y seguridad al comercio jurídico y
cumplir el legítimo interés general. En esa línea, se busca una finalidad
importante, que es la seguridad del comercio jurídico y el cumplimiento de
intereses generales, para prevenir futuras discrepancias legales en los contratos
inmobiliarios. Ciertamente, las partidas duplicadas con inscripciones no
compatibles son un problema relevante que no permite generar seguridad jurídica
respecto a un predio. De esta forma, se acepta el supuesto jurídico especifico
N° 02, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo significativo entre la
duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021”.

31
4.3. Discusión.

En este estudio, se acepta el Supuesto jurídico general, que expresa que

“Existe un vínculo significativo entre la duplicidad de partidas en el Registro
predial y la seguridad jurídica en Lima, año 2021”.

En similar sentido, Gunther Gonzáles (2014), sostiene que “la duplicidad de

partidas es una condición, que se origina por equivocación del sistema registral,
en la cual el inmueble material está inscrito en diversos predios registrales, de
forma total o parcial, o sea, las partidas registrales abarcan todo o parte del
inmueble. De modo que, se identifica como dueño de un mismo inmueble a dos
individuos diferentes lo cual produce una discordancia y a la par no existe
identidad con el hecho material, lo cual afecta una finalidad del sistema registral
que es conceder seguridad jurídica al dueño verdadero del inmueble” (p. 235).

En ese sentido, Mario Clemente (2007) destaca tres niveles de actuación sobre el
problema de la duplicidad registral. El primero supuesto considera el supuesto
más sencillo cuando la doble inscripción se produce en beneficio de un mismo
individuo, dónde se puede solucionar con el traslado de las inscripciones, que se
debe realizar a petición de parte (p. 31). Esto se puede generar de oficio pues se
entiende que se busca subsanar una equivocación registral como elemento de un
procedimiento registral.

El segundo supuesto, es la presencia de una duplicada inscripción en beneficio de

diferentes titulares que han llegado buenamente a un convenio para subsanar
este caso, por ello los dos presentarían su convenio por medio de una petición
siendo el título legal para incorporar la escritura pública al registro público, así el
registrador procederá a cancelar o rectificar, según sea el caso. (Clemente, 2007,
p. 32). Este caso, se orienta a que todos los supuestos donde existe una
oposición al trámite de cierre de partida no terminen en un litigio para generar la
reducción de la recarga procesal de los juzgados.

32
En muchos casos, donde hay duplicidad sobre zona parcial de diferentes dueños
registrales esto obedece al embrollo de superposición gráfica que en ocasiones
se produce por el rango de tolerancia catastral que lo facilita el mismo registro
público. En esa línea, es necesario que se pueda añadir como una salida a
petición de parte, la rectificación de zonas señaladas en la base gráfica registral
en el supuesto de superposición parcial pues este embrollo es solamente a nivel
legal pues no existe en el hecho material y no se puede superponer inmuebles.

A nivel registral, se puede subsanar los supuestos que no necesitan arribar a un

pleito judicial pues no perjudica el derecho del propietario, y con ello, la publicidad
que logran al inscribir en el registro público.

El tercer supuesto, se refiere a la doble inscripción en beneficio de individuos

distintos que no han logrado un convenio, pues todo titular con derecho real
inscrito puede empezar un pleito judicial ante el Juez del sitio en que se encuentre
materialmente la propiedad (Clemente, 2007, p. 32). En esa línea, se conlleva al
análisis judicial para determinar el mejor derecho de propiedad como se conoce
en el sistema legal. En España, hay ciertos criterios de la jurisprudencia y la
doctrina para establecer el titular legítimo en los supuestos de doble inscripción
como señala Mario Clemente (2007, p. 40). En el sistema peruano, se solucionan
estos casos basado en el criterio de prioridad registral, en España se afirma que
esto puede producir daños, pues si ambas adquisiciones arribaron al registro
público y poseen la debida publicidad, logran disfrutar de similares derechos.

La solución a la discrepancia se requiere solucionar en atención a preceptos o

reglas civiles, pues no puede haber dos predios publicitados en el registro como
en el supuesto de doble inscripción, por el contrario, el registro se tiene que
adecuar al hecho material, esto exige examinar como una salida al pleito a aquel
que hace la posesión real del inmueble. No obstante, como una fase previa a la
utilización de la norma civil, se debe examinar que las dos inscripciones sean
válidas, y que disfruten de los efectos de la inscripción registral, o sea, antes de
utilizar las reglas civiles se tiene que realizar una evaluación rigurosa de la
aplicación de criterios registrales.

33
Por ello, se debe utilizar los principios registrales para poder comprobar que las
inscripciones se hayan realizado de acuerdo al derecho, así Lacruz (2004) precisa
que, “no existe un pleito en torno al derecho, si un derecho se adquiere basado en
un título falso o si se vulnero el principio de fe pública registral (p. 204). No
obstante, es un severo error cuando se realiza una solución con la aplicación del
criterio de prioridad registral, pues la aplicación de los principios registrales es
para ambas partes del pleito, por lo que se anula la preferencia de alguna sobre la
otra” (Clemente, 2007, p. 41).

34
 CONCLUSIONES.

PRIMERO: Se revela que existe un vínculo significativo entre la duplicidad de

partidas en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año 2021, debido a
que el registro público se estructura con sustento en el principio de especialidad,
por lo que cada propiedad inmueble genera una partida registral, la cual contiene
el historial jurídico de inscripciones de dominio o afectaciones (cargas o
gravámenes) que requieren los terceros en la contratación inmobiliaria. Por ello, la
duplicidad registral es un problema que está afectando un objetivo fundamental
del sistema registral como la seguridad jurídica que es una presunción de
certidumbre que se produce con la publicidad registral. De esta forma, se acepta
el supuesto jurídico general, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo
significativo entre la duplicidad de partidas en el Registro predial y la
seguridad jurídica en Lima, año 2021”.

SEGUNDO: Se revela que existe un vínculo significativo entre la duplicidad de

partidas con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en Lima, año 2021,
debido a que la garantía institucional del Estado no sólo se deduce del conjunto
sistemático del ordenamiento registral, sino además existe una norma expresa
que establece que el registro público garantiza la seguridad jurídica del derecho
del individuo que confía en la certeza del sistema registral. La persona interesada
en conocer la titularidad de una propiedad visita a las fuentes de datos previstas
para hacer viable dicho conocimiento. Por ello, el caso de partidas duplicadas con
inscripciones compatibles genera un problema al ciudadano, lo que afecta la
seguridad jurídica. De esta forma, se acepta el Supuesto jurídico especifico N°
01, en el sentido siguiente: “Existe un vínculo significativo entre la
duplicidad de partidas con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica
en Lima, año 2021”.

35
TERCERO: Se revela que existe un vínculo significativo entre la duplicidad de
partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad jurídica en Lima, año
2021, debido a que el registro público es un instrumento que contribuye a dar a
conocer o permitir conocer la condición jurídica de las propiedades, con ello se
busca otorgar fijeza y seguridad al comercio jurídico y cumplir el legítimo interés
general. En esa línea, se busca una finalidad importante, que es la seguridad del
comercio jurídico y el cumplimiento de intereses generales, para prevenir futuras
discrepancias legales en los contratos inmobiliarios. Ciertamente, las partidas
duplicadas con inscripciones no compatibles son un problema relevante que no
permite generar seguridad jurídica respecto a un predio. De esta forma, se
acepta el supuesto jurídico especifico N° 02, en el sentido siguiente: “Existe
un vínculo significativo entre la duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles y la seguridad jurídica en Lima, año 2021”.

36
 RECOMENDACIONES.

PRIMERO: Se sugiere que el Estado invierta en capacitar a los trabajadores de

Registros públicos, para que el área especializada pueda plantear mecanismos de
prevención de la duplicidad de partidas, para evitar el perjuicio del derecho de
propiedad sobre un inmueble y generar seguridad jurídica, pues muchas veces se
puede conseguir prevenir la duplicidad de partidas, de forma oportuna.

SEGUNDO: Se sugiere que el personal de los abogados expertos en Derecho

Registral, se capaciten en temas de duplicidad registral, para que puedan atender
los casos de duplicidad de partidas, con el fin de plantear una correcta solución
legal para proteger el derecho de propiedad respecto a un predio, esto pueda
propiciar que se erradique la duplicidad de partidas, en el sistema registral.

TERCERO: Se sugiere que el Poder Judicial se dedique a realizar diferentes

talleres de capacitación para los operadores del derecho, en cuestiones de
duplicidad registral, con el objetivo de que se puedan conocer las características
de la duplicidad registral, que producen un perjuicio patrimonial, para conseguir
plantear una solución justa que guarde concordancia con las normas vigentes.

37
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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38
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Lacruz Berdejo, J. L. y Sancho Rebullida, F. (2004). Derecho registral inmobiliario.
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Marcos.
Villaro, P. F. (1999). Elementos de derecho registral inmobiliario. 2ª edición.
Buenos Aires: Colegio de Gestores de la Provincia.

40
ANEXOS

41
 ANEXO 1.- DECLARATORIA DE AUTENTICIDAD

Yo, Vanessa Elizabeth Velezmoro Mendoza, alumno de la Facultad de

Derecho y Humanidades, Escuela Profesional de Derecho de la
Universidad César Vallejo, filial Los Olivos, declaro bajo juramento que
todos los datos e información que acompañan a la presente tesis titulada
“La duplicidad de partidas en el Registro predial y su afectación a la
seguridad jurídica en Lima, 2021” son:
1. De mi autoría.
2. La presente tesis no ha sido plagiado ni total ni parcialmente.
3. La tesis no ha sido publicado ni presentado anteriormente.
4. Los resultados presentados en la presente tesis no han sido falseados,
niduplicados, ni copiados.
En tal sentido, asumo la responsabilidad que corresponda ante cualquier
falsedad, ocultamiento u omisión tanto de los documentos como de
información aportada, por lo cual me someto a lo dispuesto en las normas
académicas vigentes de la Universidad César Vallejo.

Los Olivos, 08 de Junio del 2022.

Vanessa Elizabeth Velezmoro Mendoza

DNI N° 72929202

42
 ANEXO 2.- MATRIZ DE CONSISTENCIA.
“LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS EN EL REGISTRO PREDIAL Y SU AFECTACIÓN A LA SEGURIDAD JURÍDICA EN LIMA, 2021”.
PROBLEMAS OBJETIVOS HIPOTESIS VARIABLES E METODOLOGIA
INDICADORES
PROBLEMA GENERAL OBJETIVO GENERAL SUPUESTO GENERAL CATEGORIAS METODOLOGIA
¿De qué manera la Determinar el vínculo que Existe un vínculo 1.- Duplicidad de Enfoque cualitativo (porque se
duplicidad de partidas en existe entre la duplicidad significativo entre la partidas recopilará datos para interpretar
el Registro predial incide de partidas en el Registro duplicidad de partidas en 2.- Seguridad la realidad, con el método
en la seguridad jurídica predial y la seguridad el Registro predial y la jurídica. hermenéutico, que es la
en Lima, año 2021? jurídica en Lima, año 2021. seguridad jurídica en Lima, interpretación de textos).
año 2021. SUB
PROBLEMAS OBJETIVOS CATEGORÍAS: DISEÑO DE INVESTIGACION
ESPECÍFICOS ESPECÍFICOS SUPUESTOS 1.1. Duplicidad de Teoría Fundamentada
- ¿Qué vínculo existe - Establecer el vínculo que ESPECÍFICOS partidas con
entre la duplicidad de existe entre la duplicidad - Existe un vínculo inscripciones TIPO DE INVESTIGACION
partidas con de partidas con significativo entre la compatibles Básica
inscripciones compatibles inscripciones compatibles duplicidad de partidas con 1.2. Duplicidad de
y la seguridad jurídica en y la seguridad jurídica en inscripciones compatibles partidas con NIVEL DE INVESTIGACION
Lima, año 2021? Lima, año 2021. y la seguridad jurídica en inscripciones Descriptivo
- ¿Qué vínculo existe - Reconocer el vínculo que Lima, año 2021. incompatibles
entre la duplicidad de existe entre la duplicidad - Existe un vínculo ESCENARIO DE ESTUDIO
partidas con de partidas con significativo entre la 2.1. Legislación Distrito Judicial de Lima.
inscripciones inscripciones duplicidad de partidas con 2.2. Doctrina
incompatibles y la incompatibles y la inscripciones PARTICIPANTES
seguridad jurídica en seguridad jurídica en Lima, incompatibles y la Abogados Litigantes
Lima, año 2021? año 2021. seguridad jurídica en Lima,
año 2021. TECNICA E INSTRUMENTOS
DE RECOLECCION DE DATOS
Entrevista – Guía de Entrevista
 ANEXO 3.- INSTRUMENTO DE RECOLECCIÓN DE DATOS

GUÍA DE ENTREVISTA
Dirigido a Abogados Penalistas especialistas en la materia

TÍTULO

La duplicidad de partidas en el Registro predial y su

afectación a la seguridad jurídica en Lima, 2021.

Entrevistado:
Cargo:
Entidad:

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas en el registro predial es un
problema frecuente en la sociedad?
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________

2.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas en el registro predial incide en

la seguridad jurídica?
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________

44
 OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en Lima,
año 2021.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles se
soluciona de modo adecuado?
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________

4.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles

incide en la seguridad jurídica?
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________

45
 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre la duplicidad de

partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021.
Norte.

Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles se soluciona de modo adecuado?
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________

6.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

incompatibles incide en la seguridad jurídica?
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________

SELLO FIRMA

46
 ANEXO 4.- VALIDACIÓN DE INSTRUMENTO

I DATOS GENERALES
1.1 Apellidos y Nombres: Dr. Santisteban Llontop Pedro
1.2 Cargo e institución donde labora: Docente UCV.
1.3 Nombre del instrumento motivo de evaluación: Guía de Entrevista
1.4 Autor de Instrumento: Vanessa Elizabeth Velezmoro Mendoza
II. ASPECTOS DE VALIDACIÓN
Cumple
No cumple con su en parte con
Si cumple con
CRITERIOS INDICADORES aplicación su aplicación
su aplicación
40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
Esta formulado con lenguaje ✔
1. CLARIDAD
apropiado.
✔
Se expresar la realidad como es,
2. OBJETIVIDAD indica cualidad de objetivo y la
adecuación al objeto investigado
3. ACTUALIDAD
Esta de acorde a los aportes ✔
recientes al derecho.
4. ORGANIZACIÓN Existe una organización lógica. ✔

5. SUFICIENCIA
Cumple con los aspectos ✔
metodológicos esenciales
6. Esta adecuado para valorar las ✔
INTENCIONALIDAD Categorías.
7. CONSISTENCIA
Se respalda en fundamentos ✔
técnicos y/o científicos.
Existe coherencia entre los ✔
8. COHERENCIA problemas, objetivos y supuestos,
basado en los aspectos teóricos y
científicos
El instrumento responde al ✔
9. METODOLOGÍA objetivo de la Investigación: Tipo,
diseño, categorías, escenario de
estudios y participantes.
El instrumento tiene sentido, ✔
enfrenta un problema crucial, está
situado en una población en territorio,
10. PERTINENCIA
es interdisciplinaria, tiene relevancia
global, y asume responsablemente las
consecuencias de sus hallazgos.
III. OPINIÓN DE APLICABILIDAD
El Instrumento cumple con los Requisitospara su SI
aplicación
El Instrumento cumple en parte con losRequisitos para
su aplicación
El Instrumento no cumple con los requisitospara su
aplicación

IV. PROMEDIO DE VALORACIÓN: 95 %

Lima, 08 de junio 2022

FIRMA DEL EXPERTO INFORMANTE
Dr. Santisteban Llontop Pedro
DNI No 09803311 Telf.: 983278657
 ANEXO 5.- VALIDACION DE INSTRUMENTO.

I.- DATOS GENERALES

1.1. Apellidos y Nombres: Mag. Wenzel Miranda Eliseo
1.2. Cargo e institución donde labora: Docente UCV.
1.3. Nombre del instrumento motivo de evaluación: Guía de Entrevista.
1.4. Autor de Instrumento: Vanessa Elizabeth Velezmoro Mendoza

II. ASPECTOS DE VALIDACIÓN

Cumple
No cumple con en parte con
Si cumple con
CRITERIOS INDICADORES suaplicación su aplicación su aplicación
40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
1. CLARIDAD
Esta formulado con lenguajeapropiado. X

X
Se expresar la realidad como es, indica
2. OBJETIVIDAD cualidad de objetivo y laadecuación al
objeto investigado
3. ACTUALIDAD
Esta de acorde a los aportes recientes X
al derecho.
4. ORGANIZACIÓN
Existe una organización lógica. X

5. SUFICIENCIA
Cumple con los aspectos X
metodológicos esenciales
6. Esta adecuado para valorar las X
INTENCIONALIDAD Categorías.
7. CONSISTENCIA
Se respalda en fundamentostécnicos y/o X
científicos.
Existe coherencia entre los problemas, X
8. COHERENCIA objetivos y supuestos, basado en los
aspectos teóricos y Científicos
El instrumento responde al objetivo de X
9. METODOLOGÍA la Investigación: Tipo, diseño,
categorías, escenario de estudios y
participantes.
El instrumento tiene sentido, enfrenta X
un problema crucial, está situado en una
población en territorio,es
10. PERTINENCIA
interdisciplinaria, tiene relevancia
global, y asume responsablemente las
consecuencias de sus hallazgos.

III. OPINIÓN DE APLICABILIDAD SI

El Instrumento cumple con los requisitospara su
aplicación
El Instrumento cumple en parte con los requisitos para
su aplicación
El Instrumento no cumple con los requisitospara su
aplicación
IV. PROMEDIO DE VALORACIÓN:
95 %
Lima, 08 de Junio de 2022.

FIRMA DEL EXPERTO INFORMANTE

Mag. Wenzel Miranda Eliseo
DNI: 09940210 Telef: 992 303 480
 ANEXO 6.- VALIDACION DE INSTRUMENTO.
I. DATOS GENERALES
1.1. Apellidos y Nombres: Dr. Israel Ballena, Cesar Augusto
1.2. Cargo e institución donde labora: Docente UCV.
1.3. Nombre del instrumento motivo de evaluación: Guía de Entrevista.
1.4. Autor de Instrumento: Vanessa Elizabeth Velezmoro Mendoza

II. ASPECTOS DE VALIDACIÓN

Cumple
No cumple con en parte con
Si cumple con
CRITERIOS INDICADORES su aplicación su aplicación
su aplicación
40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
1. CLARIDAD
Esta formulado con lenguaje apropiado. X
X
Se expresar la realidad como es, indica
2. OBJETIVIDAD cualidad de objetivo y la adecuación al
objeto investigado
Esta de acorde a los aportes recientes X
3. ACTUALIDAD al derecho.
4. ORGANIZACIÓN Existe una organización lógica. X

5. SUFICIENCIA
Cumple con los aspectos X
metodológicos esenciales
6. Esta adecuado para valorar las X
INTENCIONALIDAD Categorías.
Se respalda en fundamentos técnicos y/o X
7. CONSISTENCIA
científicos.
Existe coherencia entre los problemas, X
objetivos y supuestos, basado en los
8. COHERENCIA
aspectos teóricos y Científicos
El instrumento responde al objetivo de X
la Investigación: Tipo, diseño,
9. METODOLOGÍA
categorías, escenario de
estudios yparticipantes.
El instrumento tiene sentido, enfrenta un X
problema crucial, está situado en una
población en territorio, es
10. PERTINENCIA
interdisciplinaria, tiene relevancia
global, y asume responsablemente las
consecuencias de sus hallazgos.

III. OPINIÓN DE APLICABILIDAD

El Instrumento cumple con los Requisitos S
para su aplicación I
El Instrumento cumple en parte con los Requisitos
para su aplicación.
El Instrumento no cumple con los requisitospara su aplicación

IV. PROMEDIO DE VALORACIÓN:

95%
Lima, 08 de Junio 2022.

FIRMA DEL EXPERTO INFORMANTE

Dr. ISRAEL BALLENA, CESAR AUGUSTO
DNI: 09353880 Teléf.: 968 724 003
 ANEXO 7.- GUÍA DE ENTREVISTA
Dirigido a Abogados Penalistas especialistas en la materia

TÍTULO

La duplicidad de partidas en el Registro predial y su

afectación a la seguridad jurídica en Lima, 2021.

Entrevistado: Dr. Elías Gustavo Vargas Verastegui

Cargo:
Entidad:

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas en el registro predial es
un problema frecuente en la sociedad?
La función principal del registro público es otorgar publicad para facilitar el
conocimiento de las situaciones jurídicas, dotándolo, además de una presunción
que no admite prueba en contrario. No obstante, la duplicidad de partidas
registrales sobre bienes inmuebles, es aquella situación que se origina por error
del sistema, en la cual el predio material se encuentra inscrito en varios partidas
registrales, ya sea total o parcialmente, es decir, las partidas comprenden la
totalidad o parte del inmueble.

2.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas en el registro predial

incide en la seguridad jurídica?
En el registro público, el proceso de inscripción de dominio o inmatriculaciones,
refleja el resultado de una actividad de nacimiento de unidades inmobiliarias en el
registro, teniendo como sustento un tradicional esquema de captura de
información literal. No obstante, el sistema registral reconoce, como no podía ser
de otro modo, la posibilidad de que se produzca la duplicidad de partidas. De
modo que, la duplicidad de partidas contradice abiertamente la seguridad jurídica
que se supone brinda el sistema registral.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en Lima,
año 2021.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles se
soluciona de modo adecuado?
La vocación del registro público es ser un sustituto formal de los orígenes inciertos
de la propiedad por otro de carácter cierto, y más el complemento de la publicidad
registral. Es así que, el Estado organiza un sistema registral que permite tener un
título formal de prueba de los derechos, por cuya virtud, el comprador, o el
acreedor hipotecario, podrá tener certeza sobre la adquisición del inmueble. Por
ello, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles es generada por las
deficiencias del registro público, que puede ser resuelta con un trámite sencillo.

4.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

compatibles incide en la seguridad jurídica?
El registro público debe publicar la titularidad del propietario, y que en virtud del
Registro debe considerar al propietario como titular del derecho del que dispone,
pero significa también que el Registro debe publicar una plena facultad o poder de
disposición del propietario. El registro público busca otorgar una protección
jurídica plena basado en un elemento objetivo que brinda certeza, o por lo menos,
una fundada verosimilitud sobre la condición de dueño del inmueble. Por ello, la
duplicidad de partidas con inscripciones compatibles resulta ser una inexactitud
del sistema registral que afecta la seguridad jurídica.

51
 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre la duplicidad de

partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021.
Norte.
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles se soluciona de modo adecuado?
El registro público es un mecanismo publicitario que permite conocer la situación
jurídica de un inmueble, para determinar su propietario y las cargas que le
afectan. Todo ello, facilita el tráfico patrimonial sobre predios (permite conocer el
estado civil de un inmueble), al promover el crédito hipotecario (pues se invierte
capitales con la seguridad de que el propietario del inmueble lo está afectando) y,
en general, crear riqueza a partir de la publicidad de los actos de transmisión
inmobiliaria. De ahí que, la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles
genera un problema espinoso que afecta a los propietarios.

6.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

incompatibles incide en la seguridad jurídica?
El registro de propiedad se considera como un índice público de los bienes,
principalmente inmuebles, de un país y de los derechos reales impuestos sobre
ellos, con mención de sus titulares y de los cambios que se produzcan en uno y
otro. El registro Público de la Propiedad es una institución dependiente del
Estado, que tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurídicos
regulados por el derecho civil. En ciertos casos, se puede presentar una
duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles, lo que puede afectar la
seguridad jurídica de los predios.

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 GUÍA DE ENTREVISTA
Dirigido a Abogados Penalistas especialistas en la materia

TÍTULO

La duplicidad de partidas en el Registro predial y su

afectación a la seguridad jurídica en Lima, 2021.

Entrevistado: Dr. Oscar Miguel Soria Guerra

Cargo:
Entidad:

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas en el registro predial es
un problema frecuente en la sociedad?
El Registro se encuentra exactamente en el medio del fenómeno económico de
circulación de la riqueza, pues ha sido creada con el fin de que los adquirentes
conserven sus derechos basándose en la publicidad de los actos, y sin que
alguna circunstancia oculta pueda afectarles. Por ello, casi la totalidad de actores
del mercado inmobiliario sienten que, una vez inscrito su derecho en los Registros
Públicos, consiguen la seguridad jurídica. En ocasiones, la duplicidad de partidas
registrales puede ser un problema que afecte a los usuarios del registro público.

2.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas en el registro predial

incide en la seguridad jurídica?
La incorrecta manera de evaluar la procedencia de las inscripciones, genera la
existencia de diversos casos de duplicidad de inscripciones o superposición de
predios, como consecuencia de lo cual, el Registro de la Propiedad Inmueble está
brindando en algunos casos una información discrepante, afectándose con ello la

53
seguridad jurídica que debe brindarse a los que acceden al registro. De modo
que, la seguridad jurídica del registro público es de carácter en algún modo
estricto y formal, pues no proporciona certidumbre alguna respecto del objeto que
es soporte de aquella titularidad.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en Lima,
año 2021.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles se
soluciona de modo adecuado?
El pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que le reconoce y
promueve la Constitución Política, no solo requiere saberse titular del mismo por
una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible la inscripción de la
propiedad en el registro público para tener la oportunidad de generar, a partir de
la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas
que a ella le son consustanciales. Por tal razón, la duplicidad de partidas con
inscripciones compatibles es un problema que se debe resolver para otorgar una
seguridad jurídica.

4.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

compatibles incide en la seguridad jurídica?
El registro público produce un elemento objetivo basado en las inscripciones de la
propiedad inmueble, pues cualquier interesado puede acceder con facilidad a su
conocimiento, por ello se ha montado un mecanismo riguroso que facilita esa
información, que comprende que el interesado que confía en la actividad pública,
concretada en la existencia y mantenimiento de registros públicos, en principio,
debe poder contar con la información que obtiene de aquéllos. Por tal razón, la
duplicidad de partidas con inscripciones compatibles surge por una deficiencia del
registro público que puede incidir claramente en la seguridad jurídica.

54
 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre la duplicidad de

partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021.
Norte.
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles se soluciona de modo adecuado?
El registro público es un instrumento técnico que sirve al desarrollo económico, y
que se presenta como un preciado tesoro en el desarrollo de la madurez del
espíritu jurídico, y en la conciencia del estudio y significado social de la propiedad.
Es el necesario resultado de una administración eficiente, que pretende identificar
eficientemente los propietarios inmobiliarios, redistribuir la riqueza de una
colectividad, y distribuir justamente las cargas y gravámenes sobre la propiedad.
Por ello, la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles afecta la
titularidad sobre un inmueble, lo que genera un problema al ciudadano.

6.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

incompatibles incide en la seguridad jurídica?
El registro de propiedad tiene el fin de facilitar el tráfico jurídico a través de un
procedimiento legal, cuya consecuencia es, la seguridad jurídica. Las funciones
del registro son facilitar la prueba de los derechos, brindar información relevante y
asegurar la eficacia de las adquisiciones, pues no existe nada más cercano al
ciudadano y a sus relaciones patrimoniales que el registro público. La duplicidad
de partidas con inscripciones incompatibles es una situación que se produce por
una deficiencia del sistema registral por lo que incide en la seguridad jurídica.

SELLO FIRMA

55
 GUÍA DE ENTREVISTA
Dirigido a Abogados Penalistas especialistas en la materia

TÍTULO

La duplicidad de partidas en el Registro predial y su

afectación a la seguridad jurídica en Lima, 2021.

Entrevistado: Dr. Fernando Javier Ruiz Mendoza

Cargo:
Entidad:

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas en el registro predial es
un problema frecuente en la sociedad?
Los usuarios de los servicios registrales consideran que el asiento registral en el
que aparecen sus nombres y apellidos o el nombre de la persona jurídica, es una
garantía suficiente de su derecho adquirido. La duplicidad de partidas es una
deficiencia del sistema registral, pues en ciertos casos se puede presentar la
discordancia entre la realidad física y la realidad que publicita el registro, esto
constituye la causa principal de que el sistema registral no pueda otorgar la
seguridad jurídica plena a la que aspiran sus usuarios.

2.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas en el registro predial

incide en la seguridad jurídica?
El Registro se organiza sobre la base del principio de especialidad, por lo que
cada bien inmueble genera una partida registral, la cual contiene el historial
jurídico de inscripciones de dominio o afectaciones (cargas o gravámenes) que
requieren los terceros en la contratación inmobiliaria. Por ello, la duplicidad

56
registral es un problema que está afectando un objetivo fundamental del sistema
que es la seguridad jurídica entendida como la presunción de certeza que se
genera por la publicidad registral.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en Lima,
año 2021.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles se
soluciona de modo adecuado?
El registro público permite el conocimiento del estado jurídico de los derechos. Es
la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través
del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía
institucional para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico
de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo. No obstante, se
suele presentar la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles que
genera ciertos problemas, por lo que se debe resolver conforme a la norma
registral.

4.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

compatibles incide en la seguridad jurídica?
La garantía institucional del Estado no sólo se deduce del conjunto sistemático del
ordenamiento registral, sino además existe una norma expresa que establece que
el Sistema Nacional de Registros Públicos, garantiza la seguridad jurídica de los
derechos de quienes se amparan en la fe del registro. El ciudadano interesado en
conocer la titularidad de un inmueble acude a las fuentes de información
establecidas por el Estado, para hacer factible ese conocimiento. Por ello, el caso
de duplicidad de partidas con inscripciones compatibles genera un problema al
ciudadano, lo que afecta la seguridad jurídica.

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 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre la duplicidad de

partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021.
Norte.
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles se soluciona de modo adecuado?
El registro público tiene utilidad práctica, pues es un mecanismo o herramienta
técnica para el desarrollo de una nación en la medida que ayuda a proteger los
derechos patrimoniales de las personas. La norma registral señala que el registro
de predios es un registro jurídico integrante del registro de propiedad inmueble en
el cual se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios. Por tal razón,
la detección de un caso de duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles
es una inexactitud registral que afecta el derecho de propiedad sobre un predio.

6.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

incompatibles incide en la seguridad jurídica?
Los registros públicos son un medio para brindar certidumbre respecto de la
titularidad de diferentes derechos, por lo que son una garantía de seguridad
jurídica. La vocación del Registro de la propiedad es llegar a sustituir la apariencia
como criterio definitorio de la propiedad, por medio de la incorporación del
derecho de propiedad y sus gravámenes reales a un título formal (el asiento), y
con la aspiración final de convertir el título en la única realidad del derecho. Por
ello, la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles es un aspecto
problemático que influye en la seguridad jurídica.

SELLO FIRMA

58
 GUÍA DE ENTREVISTA
Dirigido a Abogados Penalistas especialistas en la materia

TÍTULO

La duplicidad de partidas en el Registro predial y su

afectación a la seguridad jurídica en Lima, 2021.

Entrevistado: Dr. Carlos Francisco Bravo Quevedo

Cargo:
Entidad:

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas en el registro predial es
un problema frecuente en la sociedad?
La duplicidad de partidas registrales es un lamentable problema del registro
público, por lo que la verificación física debe siempre acompañar a la revisión
registral que exige el Código Civil para efectos de brindar protección al tercer
adquirente de buena fe. De modo que, la duplicidad de partidas es la gran falacia
del sistema registral y el punto donde se encuentra su talón de Aquiles, pues, de
acuerdo con la lógica interna del sistema, el registro no permite la seguridad
absoluta de que se trata de una titularidad jurídico-real de un inmueble.

2.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas en el registro predial

incide en la seguridad jurídica?
El Registro es un instrumento que facilita las contrataciones inmobiliarias, pues
brinda información sobre el historial jurídico de los inmuebles. La publicidad que
brinda el Registro es cognoscible por los terceros, es la posibilidad de
conocimiento del contenido tabular como parte de la publicidad formal del

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Registro, de la que se deriva la presunción de que el contenido de los asientos
registrales es conocido por todos. La duplicidad registral se debe entender como
un tipo de inexactitud del Registro, que a su vez pone en peligro la seguridad
jurídica otorgada por el registro público.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en Lima,
año 2021.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles se
soluciona de modo adecuado?
El registro es un “medio” que requiere estar cerca lo más posible a la realidad
para cumplir su finalidad. No es que el registro cree la realidad o sea la realidad
en sí misma, pues ello significaría una inaceptable reducción formalista del
Derecho. Por ende, su función es configurar una prueba de la propiedad ajustada
a los hechos, para que pueda cumplir la finalidad de seguridad jurídica con
justicia. Por tal razón, la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles es
una deficiencia del sistema registral que se debe resolver para generar certeza
sobre la titularidad de un inmueble.

4.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

compatibles incide en la seguridad jurídica?
El registro público es un instrumento técnico de publicidad que nace para divulgar
los derechos oponibles, y que estos sean eficaces frente a todos. De modo que,
se crea una verdad formal, al margen de su correspondencia con la realidad
material, precisamente para asegurar el tráfico sobre inmuebles, está es su
finalidad, y el límite intrínseco de su protección. Por ende, un caso de duplicidad
de partidas con inscripciones compatibles afecta la situación del titular del
inmueble, por lo que se incide en la seguridad jurídica.

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 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre la duplicidad de

partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021.
Norte.
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles se soluciona de modo adecuado?
Los registros públicos son una institución técnico – jurídica destinada a contener
la publicidad de las inscripciones, de los actos, contratos, resoluciones judiciales y
administrativas que determinan la ley, con el objeto de garantizar el derecho de
los inscribientes y terceros. De ahí que, el registro de la propiedad es un medio
moderno que permite conocer la titularidad y condiciones del dominio de un bien
inmueble determinado, por lo que la duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles viene a demostrar que el sistema registral no es perfecto.

6.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

incompatibles incide en la seguridad jurídica?
Los registros públicos son un medio para brindar certidumbre respecto de la
titularidad de diferentes derechos, por lo que son una garantía de seguridad
jurídica. La vocación del Registro de la propiedad es llegar a sustituir la apariencia
como criterio definitorio de la propiedad, por medio de la incorporación del
derecho de propiedad y sus gravámenes reales a un título formal (el asiento), y
con la aspiración final de convertir el título en la única realidad del derecho. Por
ello, la duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles es un aspecto
problemático que influye en la seguridad jurídica.

SELLO FIRMA

61
 GUÍA DE ENTREVISTA
Dirigido a Abogados Penalistas especialistas en la materia

TÍTULO

La duplicidad de partidas en el Registro predial y su

afectación a la seguridad jurídica en Lima, 2021.

Entrevistado: Dr. Marco Antonio Padilla Paucar

Cargo:
Entidad:

OBJETIVO GENERAL

Determinar el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

en el Registro predial y la seguridad jurídica en Lima, año
2021.

Preguntas:
1.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas en el registro predial es
un problema frecuente en la sociedad?
El contenido de la extensión superficial consignada en un instrumento público, con
el complemento de los linderos y medidas perimétricas, es lo que determina la
conclusión positiva del registrador de acoger la solicitud de inmatriculación. En
muchos casos, lo que hace es auxiliar su conclusión de que la unidad inmobiliaria
materia de inscripción, no cuenta con antecedentes en el registro, con la
verificación de búsquedas en el índice del registro de la propiedad inmueble. No
obstante, hay ciertos casos en que un mismo inmueble tiene abierto más de una
partida registral, lo que produce una duplicidad de partidas.

2.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas en el registro predial

incide en la seguridad jurídica?
La seguridad que brinda el sistema registral es relativa, pero es el mecanismo que
más acerca al concepto de seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles y permite
la reducción de costos de transacción al hacer accesible la información y con ello

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reducir la incertidumbre. Por ello, el problema de la duplicidad registral requiere
que la titulación registral verifique la realidad del predio. Un eficiente registro de
títulos integrado con la posesión (que investiga la realidad de una titulación
formal) otorga una eficiente garantía al adquirente y al acreedor, y facilita el
ejercicio de los derechos en las circunstancias del tráfico inmobiliario.

OBJETIVO ESPECÍFICO 1

Establecer el vínculo que existe entre la duplicidad de partidas

con inscripciones compatibles y la seguridad jurídica en Lima,
año 2021.

Preguntas:
3. ¿Según usted, la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles se
soluciona de modo adecuado?
El registro publica la realidad, pero no la crea, ni la reduce, es así que, su función
esencial es preconstituir un título especialmente calificado para la conservación y
protección de los derechos subjetivos patrimoniales, esto significa que, persigue
facilitar la prueba con fines de estática o circulación de la riqueza en la sociedad
actual. Ciertamente, el sistema registral puede ser afectado por la duplicidad de
partidas con inscripciones incompatibles, que se convierte en un problema que se
debe solucionar para brindar una seguridad jurídica.

4.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

compatibles incide en la seguridad jurídica?
El Registro público se organiza tomando como base fundamental el objeto, en
este caso, el bien inmueble, así se abre una hoja en donde se concentra todo el
historial jurídico de cada finca. En esa hoja, se inscriben todos los actos, negocios
o decisiones jurídicas que modifiquen y afecten la situación del bien. El interesado
que desee conocer la historia jurídica de un inmueble determinado, solamente
necesitará consultar los datos inscritos en la hoja respecto a ese folio real. Por
ello, la situación de la duplicidad de partidas con inscripciones compatibles genera
un perjuicio al titular, esto afecta la seguridad jurídica.

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 OBJETIVO ESPECÍFICO 2

Reconocer el vínculo que existe entre la duplicidad de

partidas con inscripciones incompatibles y la seguridad
jurídica en Lima, año 2021.
Norte.
Preguntas:
5.- Desde su experiencia ¿La duplicidad de partidas con inscripciones
incompatibles se soluciona de modo adecuado?
El registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos
y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes
inmuebles. Por ello, el registro de predios juega un papel trascendental en la
protección de los derechos patrimoniales, pues es una institución administrativa
que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas de los bienes
inmuebles. Por tal razón, cuando existe un caso de duplicidad de partidas con
inscripciones incompatibles se produce una afectación del derecho de propiedad
de quienes suponen ser titulares del predio.

6.- ¿Considera usted, que la duplicidad de partidas con inscripciones

incompatibles incide en la seguridad jurídica?
El registro público es un instrumento mediante el cual el estado da a conocer o
permite conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles, tratando con ello de
dar fijeza y seguridad al tráfico jurídico y de satisfacer los legítimos intereses
generales que en ello existen. En esta óptica, se busca un objetivo trascendental,
que es la seguridad del tráfico jurídico y la satisfacción de intereses generales, de
evitar futuros problemas legales con las contrataciones. Ciertamente, la duplicidad
de partidas con inscripciones incompatibles es un problema relevante que no
permite generar seguridad jurídica respecto a un predio.

SELLO FIRMA

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