2.2 Planning System and Control System 22

PL4105 Development Control
2.2 PLANNING SYSTEM and

DEVELOPMENT CONTROL SYSTEM
Denny Zulkaidi
Sugiyantoro
2022
Undergraduate Program in Urban and Regional Planning

School of Architecture, Planning, and Policy Development
Institut Teknologi Bandung
Students a. To describe comprehensively the prevailing
are able: planning system in Indonesia
b. To explain two main planning systems and their
development control systems, and the system
OBJECTIVES used in Indonesia
c. To describe the existing forms of development
control instruments, particularly in spatial
planning
d. To describe the main instruments of development

control
PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 2

1. Planning systems in Indonesia
2. Types of planning system and development control

system
CONTENT 3. Development control systems
4. Main forms of planning control
5. Main development control instruments in spatial

planning

DEVELOPMENT PLANNING SPATIAL PLANNING
(UU No. 25/2004 tentang Sistem (UU No. 26/2007 tentang
Perencanaan Pembangunan Nasional) Penataan Ruang)
NATIONAL, PROVINCIAL, LOCAL NATIONAL, PROVINCIAL, LOCAL

1.
• RPJP, 20 tahun • Rencana Umum (RTRW)
• RPJM, 5 tahun • Rencana Rinci
• RKP, 1 tahun • Kawasan Strategis (RTR
PLANNING • Renstra, 5 tahun KSN/KSP/KSKab/KSK)
• Renja, 1 tahun • Rencana Detail (RDTR)
SYSTEM in • APB, 1 tahun
MARINE:
INDONESIA • UU No. 27/2007 tentang Pengelolaan WP3K
ENVIRONMENT
• UU No. 32/2009 tentang PPLH
BUILDING CONSTRUCTION
• UU No. 28/2002 tentang Bangunan Gedung
JOB CREATION (UU No. 11/2020 tentang Cipta Kerja)

CONTENT and DOCUMENT
of DEVELOPMENT PLAN
Vision Long Term Plan
• National, Provincial, Local LONG TERM
Mission (RPJP Nasional, Provinsi,
Kabupaten, Kota) (20 Years)
Goals Medium Term Plan
• National, Provincial, Local
(RPJM Nasional, Provinsi,
Strategies MEDIUM TERM
Kabupaten, Kota)
Strategic Plan (5 Years)
Policies • National, Provincial, Local
(Renstra L/K, SKPD)
Programs Annual Plan
• Government Working
Plans (RKP, RKPD)
• Agency’s Working Plan SHORT TERM
(Renja SKPD)
Budget & (1 Year)
Activities Budgeting
DOCUMENTS of
DEVELOPMENT PLANNING
NATIONAL REGIONAL
Document Adoption Document Adoption
National Long Term Planning UU Regional Long Term Perda
(RPJP-Nasional) (Ps. 13 Ayat 1) Planning (RPJP-Daerah) (Ps. 13 Ayat 2)
National Medium Term PP Regional Medium Term Perkada
Planning (RPJM-Nasional) (Ps. 19 Ayat 1) Planning (RPJM-Daerah) (Ps. 19 Ayat 3)
National Agency’s Strategic PerMen Regional Agency’s Strategic PerkaDin/kaBa
Plan (Renstra KL) (Ps. 19 Ayat 2) Plan (Renstra SKPD) (Ps. 19 Ayat 4)
Government Working Plan Perpres Regional Working Plan Perkada
(RKP) (Ps. 26 Ayat 1) (RKPD) (Ps. 26 Ayat 2)
National Agency’s Working Permen Regional Agency’s Working Perkadin/kaba
Plan (Renja KL) (Ps. 21 Ayat 1) Plan (Renja SKPD) (Ps. 21 Ayat 3)

FLOWHART of
PLANNING and BUDGETTING
Pedoman
Renstra Renja Pedoman Rincian
PEMERINTAH PUSAT
KL KL RKA - KL APBN
Pedoman Diacu
Pedoman Dijabar- Pedoman

RPJP RPJM kan
Nasional Nasional RKP RAPBN APBN
Diperhatikan Diserasikan melalui Musrenbang
Pedoman Dijabar-
PEMERINTAH DAERAH
RPJP RPJM kan RKP Pedoman
Daerah Daerah Daerah RAPBD APBD
Pedoman Diacu
Pedoman Pedoman
Renstra Renja RKA SKPD Rincian
SKPD SKPD APBD
UU No. 25/2004 UU No 17/2003

SPPN Keuangan Negara
CONTROL and EVALUATION
of DEVELOPMENT PLANNING
• Pengendalian pelaksanaan pembangunan dilakukan oleh masing-masing

pimpinan KL/SKPD
• Menteri/Kepala Bappeda menghimpun dan menganalisis hasil
pemantauan pelaksana rencana pembangunan dari masing-masing
pimpinan KL/SKPD sesuai dengan tugas dan kewenangannya
• Pimpinan KL/SKPD melakukan evaluasi kinerja pelaksanaan rencana
pembangunan KL/SKPD periode sebelumnya
• Menteri/Kepala Bappeda menyusun evaluasi rencana pembangunan
berdasarkan hasil evaluasi pimpinan KL/SKPD
• Hasil evaluasi menjadi bahan bagi penyusunan rencana pembangunan
nasional/daerah untuk periode berikutnya

MAIN CONTENT of SPATIAL PLANNING ACT
Management of
Spatial Planning
Regulation Capacity Implementation Supervision

Building
Planning Programming Control
Zoning Regulation
Preparation Program
Permit KKPR
Adoption Finance
Incentive &
Evaluation Land, water, space Disincentive
and other
resources Sanction
management
10
PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5
SCOPE of SPATIAL PLANNING
General Plan Adoption Detail Plan Adoption

National National Spatial Government • Island/Archipelagi Presidential
Plan Regulation Spatial Plan Regulation
• National Strategic Area
Spatial Plan
Province Provincial Provincial By Provincial Strategic Area Provincial By

Spatial Plan Law Spatial Plan Law
District/ District Spatial District By • District Detail Plan District By Law

Regency Plan Law • District Strategic Area
Spatial Plan
Municipality Municipal Municipal By • Urban Detail Plan Municipal By

Spatial Plam Law • Urban Strategic Area Law
Spatial Plan

PRESENT PLANNING DOCUMENTS
Nat/Prov/Long Term Plan (20 years) RPJP …
Nat/Prov/Local Spatial Plan (20 years) RTRW …

20 tahunan (antaradministrasi pemerintahan)
MT Plan MT Plan MT Plan MT Plan MT Plan
Agency Stra-Pl Agency Stra-Pl Agency Stra-Pl Agency Stra-Pl Agency Stra-Pl
5 tahunan (tiap administrasi pemerintahan)
Government and Agency Working Plans
Annual Budget
0 5 10 15 20 25 th
UU NO. 27 TAHUN 2007 tentang
PENGELOLAAN KAWASAN PESISIR, dan PULAU-PULAU KECIL
RTRW Rencana Strategis RPJPD
Prov/Kab/Kota (RSWP-3-K) Prov/Kab/Kota
Rencana Ketentuan
• Tidak terpisah dari RPJP,
Rencana Zonasi Rencana RSWP-3-K • 20 th, ditinjau tiap 5 th
(RZWP-3-K) Pengelolaan • Perda prov/kab/kota
(RPWP-3-K) • Selaras dg RTRWP/Kab/Kota
RZWP-3-K • 20 th, ditinjau tiap 5 th
• Perda prov/kab/kota
Rencana Aksi RPWP-3-K 5 th, ditinjau 1 x

Rencana Zonasi
Pengelolaan RAPWP-3-K 1-3 th
Rinci
(RAPWP-3-K)
HP-3 20 th, diperpanjang 20 th 2 kali
Hak Pengusahaan Perairan Pesisir Dibatalkan dengan amar putusan MK No.

(HP-3) 3/PUU/VIII-2010
13
PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5
2. PLANNING SYSTEM
TYPES of
PLANNING and Regulatory Spatial planning is based on
legislation/regulation to ensure legal
System
DEVELOPMENT certainty
CONTROL Discretionary Spatial planning which its decision

System making process for each development
SYSTEM proposal is based on the consideration
of the official(s) in charge in planning
related offices

Pemanfaatan ruang didasarkan pada pemanfaatan ruang didasarkan pada
proses pengambilan keputusannya kepastian hukum [peraturan-
didasarkan pada pertimbangan perundang-undang]
pejabat/lembaga perencanaan yang
berwenang untuk menilai proposal
pembangunan yang diajukan Kelembagaan yang
‘kokoh
Peran lembaga lebih
‘sederhana’
Memungkinkan
tetap
dilaksanakan RTR hanya
pembangunan Regulatory official Plan
sebelum Discretionary tidak
terdapat RTR System vs System diperdakan.
Yang
diperdakan PZ
Permit System
persoalan perijinan akan merupakan bagian penting dalam Zoning
suatu proses implementasi rencana, persetujuan atau
penolakan atas suatu proposal pembangunan harus
Regulation
Persoalan perizinan hanyalah sekedar merupakan proses
didasarkan atas sebuah proses analisis rinci dengan merujuk administrasi belaka, dikeluarkan atau ditolak dengan
pada peraturan (building code, zoning code, dan sebagainya) mengacu pada peta rencana (zoning) yang sudah sangat
yang ada, dan keputusan harus melibatkan beberapa institusi detail (rinci), keputusan perizinan yang dikeluarkan pada
terkait maupun kelengkapan data yang rinci→ sistem ini hanyalah berupa persetujuan atau penolakan
memungkinkan kompromi selain persetujuan/penolakan
Purposes :
• managing change
3. • redistributing resources
DEVELOPMENT
CONTROL Nature :
• Anticipatory, analytical, purposeful, evaluative, innovatory,
SYSTEM apparent, responsive, corrective, effective, and adaptive
• Enhancer of the quality of live, provider, instrument of social
justice, steward and manager, controller, source of information.
(Royal Town Planning Institute, Planning in The Future, 1976)

TYPES of DEVELOPMENT CONTROL SYSTEM
Regulatory Discretionary
Planning System
System System
Development Zoning Development Control/

Control System Regulation Permit System

Spatial planning system
and development control system
Sistem DISCRETIONARY SYSTEM
(pemanfaatan ruang yang proses pengambilan REGULATORY SYSTEM
Pemanfaatan
Ruang
keputusannya didasarkan pada pertimbangan pejabat/
lembaga perencanaan yang berwenang untuk menilai
VS (Pemanfaatan ruang didasarkan pada
kepastian hukum yang berupa
peraturan-perundangan)
proposal pembangunan yang diajukan)
Sistem
DEVELOPMENT CONTROL/ ZONING REGULATION/
Pengendalian PERMIT SYSTEM PERATURAN ZONASI
Pemanfaatan
Ruang
· mengatur kegiatan pembangunan yang meliputi pembagian lingkungan kota
pelaksanaan kegiatan pendirian bangunan, dalam zona-zona & menetapkan
perekayasaan, pertambangan maupun pengendalian pemanfaatan
kegiatan serupa lainnya dan atau mengadakan ruang yang berbeda-beda
perubahan penggunaan pada bangunan atau (Barnett, 1982)
lahan tertentu (Khulball & Yuen, 1991)
· memungkinkan tetap dilaksanakannya
pembangunan sebelum terdapat dokumen
rencana
Bentuk PEMBAGIAN ZONA/WILAYAH

Rencana Tata STRUCTURE PLAN → DEVELOPMENT BRIEF TERBAGI HABIS OLEH ZONA/
POLA RUANG
Ruang
Regulatory: Discretionary:
Zoning Regulation Permit System
– Ketentuan yang mengatur klasifikasi zona – Rencana bukan merupakan satu-satunya
pengaturan lebih lanjut mengenai basis pengambilan keputusan
pemanfaatan lahan dan prosedur pembangunan.
pelaksanaan pembangunan, – Pengambil keputusan berhak
– Terdiri dari peraturan penggunaan lahan, mempertimbangkan aspek-aspek lain yang
persyaratan teknis, prosedur dianggap penting untuk mewujudkan
pembangunan, serta peta zoning. pembangunan yang lebih fleksibel,
– Disusun dan disahkan oleh badan legislatif responsif terhadap pasar dan faktor
lokal (DPRD) dengan rekomendasi dari eksternal lainnya.
komisi perencanaan dan/atau komisi
zoning (Bappeda/DTK atau BKPRD)

Types of Development Control System
zoning pembagian lingkungan kota dalam zona-zona &

regulation menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang yang
berbeda-beda (Barnett, 1982)
development • mengatur kegiatan pembangunan yang meliputi

control atau pelaksanaan kegiatan pendirian bangunan, perekayasaan,
permit system pertambangan maupun kegiatan serupa lainnya dan atau
mengadakan perubahan penggunaan pada bangunan
atau lahan tertentu (Khulball & Yuen, 1991)
• memungkinkan tetap dilaksanakannya pembangunan
sebelum terdapat dokumen rencana
Nature of preventive → zoning, development control, development

Controls permit, site plan control, subdivision control,
disincentive, etc
curative → Enforcement and incentive, etc

PERATURAN ZONASI
merupakan perangkat
pengendalian pembangunan
yang berada di dalam
regulatory system (yang
merupakan kebalikan dari
discretionary system)
Diskresi dalam Regulatory

System terbatas jika:
→ Aturan (zoning teks) dan
zoning map (misalnya batas
antar zona) menimbulkan
multi tafsir.
→ Ada substansi yang belum
diatur dalam PZ, fakta
menunjukkan kegiatan sudah
mulai muncul.
PERATURAN ZONASI merupakan perangkat pengendalian
pembangunan yang berada di dalam regulatory system (yang
merupakan kebalikan dari discretionary system)
Regulatory pemanfaatan ruang yang didasarkan pada

System kepastian hukum yang berupa peraturan-
perundang-undangan
Zoning
Regulation/ pembagian lingkungan kota dalam zona-zona
Peraturan Zonasi & menetapkan pengendalian pemanfaatan
ruang yang berbeda-beda (Barnett, 1982)

“Development Control”/Permit System:
• Development control adalah negatif dan tidak dirancang untuk
mendorong pertumbuhan (Adler, 1989: 7)
• Sistem development control bersifat discretionary dan
melibatkan prosedur keputusan tersendiri bagi tiap kasus
(Adler, 1989)
• Rencana pembangunan disiapkan oleh pemerintah daerah
setelah melalui sejumlah konsultasi publik dan
mempetimbangkan keberatan-keberatan masyarakat (Adler,
1989: 2, disarikan dari TCPA, 1947, s. 8,9,12,13). Rencana
pembangunan tidak mengikat keputusan perizinan, tetapi
harus dipertimbangkan.

COMPARISON of ZONING and PERMIT SYSTEM
DEVELOPMENT CONTROL
ZONING SYSTEM PERMIT SYSTEM

• Certain • Flexible
• Predictable • Detail
• Legitimate • Responsive
• Accountable • Personal

Examples terms of “DEVELOPMENT CONTROL”
• Development Control (Inggris)
• Zoning Regulation (Perancis)
• Zoning Code (San Diego)
• Zoning Resolution (New York)
• Zoning Ordinance (Beberapa Kota di USA)
• Zoning By-Law (Kota-kota di Kanada)
• Land Development Code (Palm Beach)
• Etc.

• Policy: NUDS, national land policy, national housing policy, etc
4.
• Legislation: UU, PP, Perpres, Perda, Perwal, Permen
• Plan Implementation
• Plan: RTRW, RDTR, RTBL, non-statutory plans (MP3EI, MDM
• Utilization: program, finance, development stages
MAIN FORMS • Control
• Zoning regulation
of PLANNING • Permit / KKRK
• Incentive/disincentive
CONTROL • Sanction
• Other control instruments
• Supervision,
• monitoring, evaluation, reporting, audit

A. ZONING
5. • Division of urban area into zones, and set different

development control/ laws (Barnett, 1982:60-61; So, 1979:251).
MAIN
• Set out in advance and in detail
DEVELOPMENT
• Zoning regulation: provisions that regulate zone
CONTROL classification, and further regulation on the use of land
INSTRUMENTS and development intensity

Dimana sebaiknya (arah Bagaimana sebaiknya
pengembangan dan berapa [kinerja]:
intensitasnya: - Perumahan [Jenis, R]
- Perumahan [Jenis, R] - Komersial [K]
- Komersial [K] - Industri [I]
- Industri [I] - dll
- dll
[Zoning]
Planning vs Regulation
Produk:
Pendekatan/Metode: - Perangkat
- Ekonomi Produk: Pendekatan/Metode:
pengendalian.
- Sosial - Perwujudan pola - Dampak.
- Ketentuan
- Fisik. ruang (alokasi pola - Kesesuaian/kompatibilita
pemanfaatan ruang.
- Sistem Internal & ruang) s guna lahan dan kegiatan
- Dampak Pembangunan
Eksternal dll - dll
• Zoning is a means of maximizing the value of property. The use of
property, under this theory, is basically determined by the
dinamics of the market.
• ………in other words, every piece of property should be used in the

manner that will give it the greatest value without causing a
corresponding decrease in the value other property……….
(George Creamer, Denver Attorney)
• “The witness, I have inferred, takes the position that good zoning
requires that this property-holder…should be protected against
himself”
(Record on Appeal, Corthouts v. Town of Newington. 140 Conn. 28, 1953)
• “The best-known form of land–use control is the zoning ordinance

(map and text).”
(Levy, John M., Contemporary Urban Planning, Prentice Hall, New Jersey, 1997)
• “Zoning, a tool of modern planning, is one of innumerable

dramatic manifestation of growth of government controls in
response to urban needs”.
(Bair. Jr., Fred H., The Text of a Model Zoning Ordinance, ASPO, Chicago, 1966)

ZONING REGULATION IN SPATIAL PLANNING
Penyelenggaraan
Penataan Ruang
Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan
Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian
UUCK mengubah posisi Peraturan

Penyusunan, Program PR
Zonasi melekat ke perencanaan, Perizinan/ KKPR
Penetapan,
melengkapi RDTR PK RTR
Pembiayaan Insentif &
Peraturan Disinsentif
Zonasi Penatagunaan
tanah, air, udara Sanksi
dan SDA lainnya
POSITION of ZONING in SPATIAL PLANNING
Kaitan RDTRK dan Peraturan Zonasi
Rencana
Umum RTRW Kota
Rencana PERATURAN
Rinci RDTRK Peraturan
ZONASI
Zonasi
salah satu jenjang salah satu perangkat

rencana tata ruang pengendalian
kota dengan skala pemanfaatan ruang
1:5000 yang lazim
RTRK / RTBL
digunakan di negara
maju

Position of Zoning Regulation in Land Development
PLANNING UTILIZATION CONTROL
Land Legislation
Land Management
• Network (District) Regulation, Permit,
• Activity Supervision,
Enforcement,
• Density Institution
Land Development
• Intensity (parcel, block, sector)
Zoning
Regulation
PURPOSES OF ZONING REGULATION
• “..mengurangi kemacetan lalu-lintas; menjamin keselamatan dari

kebakaran; kepanikan, dan bahaya lain; mendorong kesehatan dan
kesejahteraan umum; menyediakan cahaya dan udara yang cukup;
mencegah terlalu padat; menghindarkan konsentrasi penduduk berlebihan;
menyediakan fasilitas transportasi, air bersih, saluran buangan, sekolah,
taman, dan kebutuhan publik lainnya” (TCP Act, 1962, s.3)
• To regulate population density and activity intensity, regulate land use

balance, harmony, and determine actions on land
• To protect health, safety, security, and general welfare
• To avoid chaos, provide adequate public service, and improve
environmental quality.
• To minimize negative externalities of development.
• To ease fair and effective decision making, and to promote public
participation.

FUNCTION AND SUBSTANCE OF ZONING
REGULATION
FUNCTION :
• As development control instrument.
• As guidance for the preparation of operational plan.
• As technical guidelines for land development.
SUBSTANCE :
 Technical provisions.
 Development procedures and administration.
 Development impact mitigation

KETENTUAN ZONING DILENGKAPI OLEH:
(DI BEBERAPA KOTA, SEBAGIAN DIMASUKKAN SEKALIGUS KE ZONING REGULATION)
1. Comprehensive Plan
2. Subdivision Regulation/Control
3. Aesthetics and Architectural Control
4. On-street parking requirement
5. Building Code, and
6. Covenant/deed restriction
7. Other necessary regulations

B. PLANNING PERMIT
DEFINISI:
• Izin
• dokumen yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah berdasarkan peraturan
daerah atau peraturan lainnya yang merupakan bukti legalitas, menyatakan sah
atau diperbolehkannya seseorang atau badan untuk melakukan usaha atau
kegitan tertentu. (Permendagri No. 20/2008, ps 1 angka 8)
• Perizinan :
• Pemberian legalitas kepada orang atau pelaku usaha/kegiatan tertentu, baik
dalam bentuk ijin maupun tanda daftar usaha (Permendagri No. 20/2008, ps 1
angka 9).
• Keputusan yang memperkenankan dilakukannya perbuatan yang pada
prinsipnya tidak dilarang oleh pembuat undang-undang (Van der Pot)
• Persetujuan dari penguasa berdasarkan undang-undang atau peraturan
pemerintah untuk dalam keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan
larangan perundang-undangan (N.M Spelt & J.B.J.m Berge)
Perizinan:
• Upaya untuk mengatur kegiatan-kegiatan yang memiliki peluang menimbulkan
gangguan bagi kepentingan umum
• Mekanisme terdepan dalam pengendalian pemanfaatan ruang
• Kewenangan pemerintah daerah untuk melarang perubahan fisik pada
pemanfaatan lahan, atau perubahan-perubahan dalam pemanfaatan lahan
(Alder, 1989: 1)
• Daya tarik dan hambatan bagi investasi
• kewenangan yang bersifat kebijakan yang dimiliki oleh pejabat lokal untuk
melarang pembangunan yang tidak memiliki izin:
• Isu lokalitas merupakan hal yang terpenting
• Terdapat kombinasi kewenangan antara pemerintah pusat dan lokal
• Metode yang dipakai tergantung pada tujuan yang ingin dicapai
• Public and Private Law
• Discretion and Rules

• Pemerintah daerah melarang pembangunan tanpa izin perencanaan
(planning permission).
• Tiap pengembang wajib mengajukan permohonan pembangunan
• Pejabat berwenang dapat memberikan izin pembangunan, tetap atau
sementara, dengan atau tanpa persyaratan; atau menolak memberikan izin
(McLoughlin, 1973: 37).
• izin yang diberikan dapat tidak sesuai dengan rencana pembangunan
berdasarkan ketentuan yang berlaku
• Keputusan izin pembangunan berkaitan dengan isu lingkungan (lalu-lintas,
amenitas, prasarana., dll) yang tidak selalu berdampak langsung terhadap
rencana pembangunan

Purposes:
1. Melindungi kepentingan umum (public interest)
2. Menghindari/mengurangi eksternalitas negatif
3. Menjamin pembangunan sesuai dengan rencana, serta standar dan
kualitas minimum yang ditetapkan
Purpose and
Principles Principles:
1. Kegiatan yang berpeluang menimbulkan gangguan pada dasarnya
dilarang kecuali dengan izin
2. Setiap kegiatan dan pembangunan harus memohon izin dari
pemerinah setempat yang akan memeriksa kesesuaiannya dengan
rencana, serta standar administasi dan legal

• Berdasarkan UU No. 32/2004, hampir semua izin menjadi
AUTHORITY and kewenangan Daerah Kota/Kabupaten, beberapa izin ditarik
kembali ke provinsi berdasarkan UU No. 23/2014
OBLIGATION in
• Pelaksana kegiatan dan pembangunan wajib memiliki izin
PERMITTING
• Pemberi izin wajib mengawasi dan menertibkan
penyimpangan pelaksanaannya
• Penerima izin wajib melaksanakan ketentuan dalam perizinan

Pasal 163, PP No. 15/2010
Jenis-jenis perizinan terkait

• Izin pemanfaatan ruang dengan pemanfaatan ruang
adalah izin yang
PERMITS in SPATIAL dipersyaratkan dalam a) izin prinsip;
b) izin lokasi;
PLANNING kegiatan pemanfaatan c) izin penggunaan
ruang sesuai dengan pemanfaatan tanah;
ketentuan peraturan d) izin mendirikan
perundang-undangan (UU No. bangunan; dan
26/2007, ps 1 angka 32) e) izin lain berdasarkan
peraturan perundang-
undangan.

• Perizinan berkait erat dengan sistem pengendalian yang dianut
• Peraturan Zonasi lebih menjanjikan untuk diterapkan dalam
pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang di
Indonesia karena :
• semua aturan teknis dan penataan ruang sudah dinyatakan secara
PERMIT CONCEPT in eksplisit
• memudahkan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang
ZONING
• pemohon dapat menilai sendiri proposal pembangunannya
REGULATION
• Dalam konsep zoning (regulatory system), perizinan hanya
merupakan proses administrasi belaka
• Penerbitan/penolakan permohonan izin didasarkan pada
ketentuan peraturan zonasi yang rinci/lengkap

C. INCENTIVE - DISINCENTIVE
▪ Constitutional base:
“Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan
zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.”
(UU No. 26/2007, ps. 35)
▪ Incentive :
regulations to provide stimulus for the activities complying with the
objectives of spatial plan.
(upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana
tata ruang, baik yang dilakukan oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah)
▪ Disincentive:
regulations directed to limit growth and to reduce activities which are not in
line with the spatial plan
(perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang
tidak sejalan dengan rencana tata ruang)

INCENTIVE/DISINCENTIVE
• Penerapan insentif atau disinsentif secara terpisah dilakukan

untuk perizinan skala kecil/individual sesuai dengan
peraturan zonasi (penjelasan ps. 38 ayat 1)

▪ Incentive (s. 38(2)):
“Insentif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35, yang merupakan
perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan
kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, berupa:
a. keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan,
sewa ruang, dan urun saham;
b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;
c. kemudahan prosedur perizinan; dan/atau
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau
pemerintah daerah.”
• Insentif dapat diberikan antar pemerintah daerah yang saling berhubungan berupa
subsidi silang dari daerah yang penyelenggaraan penataan ruangnya memberikan
dampak kepada daerah yang dirugikan, atau antara pemerintah dan swasta dalam
hal pemerintah memberikan preferensi kepada swasta sebagai imbalan dalam
mendukung perwujudan rencana tata ruang

▪ Disincentive (s. 38(3)):
”Disinsentif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35, yang merupakan
perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi
kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, berupa:
a. pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya
biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan
akibat pemanfaatan ruang; dan/atau
b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan
penalti.”
• Disinsentif berupa pengenaan pajak yang tinggi dapat dikenakan untuk pemanfaatan ruang
yang tidak sesuai rencana tata ruang melalui penetapan nilai jual objek pajak (NJOP) dan
nilai jual kena pajak (NJKP) sehingga pemanfaat ruang membayar pajak lebih tinggi.

▪ Dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang agar pemanfaatan ruang sesuai
dengan rencana tata ruang wilayah dapat diberikan insentif dan/atau
disinsentif oleh Pemerintah dan pemerintah daerah. (ps. 38(1))
• Untuk mengendalikan perkembangan kawasan budidaya yang dikendalikan
pengembangannya, diterapkan mekanisme disinsentif secara ketat,
sedangkan untuk mendorong perkembangan kawasan yang didorong
pengembangannya diterapkan mekanisme insentif
APPLICATION ▪ Insentif dan disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak
masyarakat. (ps. 38(4)).
▪ Insentif dan disinsentif dapat diberikan oleh:
a. Pemerintah kepada pemerintah daerah;
b. pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya; dan
c. pemerintah kepada masyarakat. (ps. 38(5)).

• Penerapan insentif atau disinsentif secara terpisah dilakukan untuk
perizinan skala kecil/individual sesuai dengan peraturan zonasi,
• penerapan insentif dan disinsentif secara bersamaan diberikan untuk
perizinan skala besar/kawasan karena dalam skala besar/kawasan
dimungkinkan adanya pemanfaatan ruang yang dikendalikan dan didorong
pengembangannya secara bersamaan.
• Ketentuan lebih lanjut mengenai bentuk dan tata cara pemberian insentif
dan disinsentif diatur dengan peraturan pemerintah. (ps. 38(6)).

D. ENFORCEMENT
Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib:
a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari
pejabat yang berwenang;
c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin
pemanfaatan ruang; dan
d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan
perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum.
(UU No. 26/2007, ps. 61)

• Tindakan penertiban dilakukan melalui pemeriksaan dan penyelidikan
atas semua pelanggaran atau kejahatan yang dilakukan terhadap
pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
• Pengenaan sanksi dilakukan berdasarkan ketentuan-ketentuan
tentang sanksi, baik pelanggaran maupun kejahatan yang diatur
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
• Pengenaan sanksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 merupakan
tindakan penertiban yang dilakukan terhadap pemanfaatan ruang
yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi.
• Pengenaan sanksi, yang merupakan salah satu upaya pengendalian
pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai perangkat tindakan
penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan
rencana tata ruang dan peraturan zonasi (penjelasan umum angka
7).

• Bentuk sanksi:
• sanksi administrasi,
• sanksi perdata,
• sanksi pidana.
• Sanksi Administratsi oleh Pemerintah daerah; sanksi

pidana dan perdata oleh pengadilan
• Sanksi dapat fakultatif/alternatif atau akumulatif
• Fakultatif: “ … denda setinggi-tingginya Rp. 50 juta ATAU
kurungan, setinggi-tingginya 6 bulan..”
• Akumulatif: “.. mengembalikan kepada negara, DAN denda
setinggi-tingginya Rp. 5 juta, DAN penyitaan barang bergerak dan
tidak bergerak, DAN kurungan setinggi-tingginya 7 tahun…”

Sanksi administrasi:
a. peringatan tertulis;
b. penghentian sementara kegiatan;
c. penghentian sementara pelayanan umum;
d. penutupan lokasi;
e. pencabutan izin;
f. pembatalan izin;
g. pembongkaran bangunan;
h. pemulihan fungsi ruang; dan/atau
i. denda administratif.

SANKSI PIDANA DALAM PELANGGARAN UU PENATAAN RUANG
Tidak menaati rencana tata perubahan fungsi ruang, Pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan Apabila dilakukan oleh suatu
ruang yang telah ditetapkan; denda paling banyak Rp500.000.000,00 (lima korporasi, selain pidana
ratus juta rupiah) penjara dan denda terhadap
pengurusnya, pidana yang
kerugian terhadap harta pidana penjara paling lama 8 (delapan) dapat dijatuhkan terhadap
benda atau kerusakan barang tahun dan denda paling banyak korporasi berupa pidana
Rp1.500.000.000,00 (satu miliar lima ratus juta denda dengan pemberatan 3
rupiah). (tiga) kali
kematian orang, pidana penjara paling lama 15 (lima belas) dari pidana denda
tahun dan denda paling banyak
Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). Korporasi dapat dijatuhi
pidana tambahan berupa:
Tidak memanfaatkan ruang pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan a. pencabutan izin usaha;
sesuai dengan izin denda paling banyak Rp500.000.000,00 (lima dan/atau
pemanfaatan ruang dari ratus juta rupiah). b. pencabutan status
pejabat yang berwenang; badan hukum.
perubahan fungsi ruang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling
lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak
Setiap orang yang menderita
Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
kerugian
kerugian terhadap harta pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dapat menuntut ganti kerugian
benda atau kerusakan barang dan denda paling banyak Rp1.500.000.000,00 secara perdata kepada pelaku
(satu miliar lima ratus juta rupiah). tindak pidana, sesuai dengan
hukum acara pidana.
kematian orang, pidana penjara paling lama 15 (lima belas)
tahun dan denda paling banyak
Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

SANKSI…
Jenis Pelanggaran Akibat Sanksi Sanksi Tambahan
Tidak mematuhi ketentuan yang - pidana penjara paling lama 3 Apabila dilakukan oleh suatu korporasi, selain
ditetapkan dalam persyaratan (tiga) tahun dan denda paling banyak pidana penjara dan denda terhadap
izin pemanfaatan ruang; dan Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah). pengurusnya, pidana yang dapat dijatuhkan
terhadap korporasi berupa pidana denda
dengan pemberatan 3 (tiga) kali
Tidak memberikan akses - Pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun dan dari pidana denda
terhadap kawasan yang oleh denda paling banyak Rp100.000.000,00 (seratus
ketentuan peraturan juta rupiah). Korporasi dapat dijatuhi pidana tambahan
perundang‐undangan berupa:
dinyatakan sebagai milik umum. a. pencabutan izin usaha;
dan/atau
b. pencabutan status
badan hukum.
Setiap orang yang menderita kerugian

dapat menuntut ganti kerugian secara
perdata kepada pelaku tindak pidana, sesuai
dengan hukum acara pidana.
pejabat pemerintah yang - dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 Dapat dikenai pidana tambahan
berwenang menerbitkan izin (lima) tahun dan denda paling banyak berupa pemberhentian secara tidak dengan
tidak sesuai dengan rencana Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah). hormat dari jabatannya
tata ruang .

E. SUPERVISION
Pengertian dan ruang lingkup pengawasan
• Pengawasan adalah kegiatan yang dilaksanakan secara

langsung atau tidak langsung oleh Pengawas untuk
mengetahui dan/atau menetapkan tingkat ketaatan dalam
pemanfaatan ruang atas ketentuan yang ditetapkan dalam
peraturan perundang-undangan di bidang penataan ruang
dan perizinan.

• Untuk memberi kesempatan yang sama dan seluas-luasnya
kepada masyarakat untuk berperan serta dalam perizinan dan
pengendalian. Pelaksanaan fungsi pengawasan publik dilakukan
dengan cara:
PENGAWASAN a. meningkatkan kemandirian, keberdayaan masyarakat, dan kemitraan;
PUBLIK b. menumbuhkembangkan kemampuan dan kepeloporan masyarakat;
c. menumbuhkan ketanggapsegeraan masyarakat untuk melakukan
pengawasan sosial;
d. memberikan saran pendapat; dan
e. menyampaikan informasi dan/atau laporan.

Pengawasan bertujuan untuk:
a. Mengetahui, memastikan, dan menetapkan tingkat penaatan
dari penanggung jawab usaha dan/atau kegiatan;
b. Meningkatkan ketaatan pemanfaat ruang untuk memenuhi
kewajiban/larangan;
c. mencegah pelanggaran.
TUJUAN d. menindaklanjuti laporan dan pengaduan masyarakat;
PENGAWASAN e. menjamin adanya koordinasi kegiatan pengawasan yang
dilakukan oleh pengawas dan instansi terkait lainnya yang
melakukan pengawasan di bidang pemanfaatan ruang;
f. mencegah penyimpangan yang dilakukan oleh pemanfaat
ruang; dan
g. membina kepercayaan masyarakat.

• Pengawasan dilakukan terhadap kinerja pengaturan,
pembinaan, dan pelaksanaan penataan ruang untuk menjamin
tercapainya tujuan penyelenggaran penataan ruang.
• Pengawasan terdiri atas tindakan pemantauan, evaluasi, dan
PENGAWASAN pelaporan yang dilaksanakan oleh Pemerintah dan pemerintah
daerah sesuai dengan kewenangannya.
• Pengawasan Pemerintah dan pemerintah daerah dilakukan
dengan melibatkan peran masyarakat.

Lingkup pengawasan:
• Pelaporan
• kegiatan memberi informasi secara obyektif mengenai pemanfaatan
ruang baik yang sesuai maupun yang tidak sesuai dengan rencana tata
ruang.
• Pemantauan
• usaha atau perbuatan mengamati, mengawasi, dan memeriksa dengan
cermat perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang.
• Evaluasi
• usaha untuk menilai kemajuan kegiatan pemanfaatan ruang dalam
mencapai tujuan rencana tata ruang.

Cara merujukan:
1. Peraturan Perundang-undangan;
Cara Melakukan Pengawasan:
2. Putusan Pengadilan
1. Random; (yurispurdensi);
2. Mempunyai potensi berbahaya 3. Protap, juklak, juknis → aturan
tinggi kebijakan
3. Berulang-ulang melakukan 4. Keterangan ahli;
kesalahan (residivis); 5. Perbandingan/studi banding
4. Laporan masyarakat. dengan negara lain;

• Peran masyarakat dapat dilakukan dengan menyampaikan
laporan dan/atau pengaduan kepada Pemerintah dan
PERAN pemerintah daerah.
MASYARAKAT
DALAM • Pemantauan dan evaluasi dilakukan dengan mengamati dan
PENGAWASAN memeriksa kesesuaian antara penyelenggaraan penataan
ruang dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

• FO, café, rumah makan di Bandung
• Rencana pembangunan di Punclut
• Pembangunan di Kawasan Bandung Utara
• Rencana pembangunan hotel 4R di Cimbeluit
• Rencana pembangunan apartemen di Babakan Sililiwangi
CASES • Rencana Kawasan Wisata Terpadu PT Bintang Mentari Perkasa di sebelah
Observatorium Bosscha
• Pembangunan apartemen Dago Boutique
• Pembangunan Hotel Planet (Vue Hotel)
• Perluasan Hotel Luxton ke Jl. Geusan Ulun
• Externalitas negative Riau Junction

• Lim Lan Yuan (1987). Development Charge. Singapore: Singapore National Printers,
Ltd
• Nicholas, J.C.; A.C. Nelson; J.C. Jurgensmeyer (1991). The Practitioner’s Handbook to
Development Impact Fees?
• Solnit, Albert, et.al. eds. (1988). The Job of the Practicing Planner. Washington, D.C.:
Planners Press
• Bappeda Propinsi DKI Jakarta dan LPPM ITB (2002). Pola Pengendalian
REFERENCE Pemanfaatan Ruang DKI Jakarta, Laporan Akhir.
• UU No. 17/2003 tentang Keuangan Negara
• UU No.25/2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional , dan
peraturan pelaksanaannya
• UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang, dan peraturan pelaksanaannya
• UU No. 27/2007 tentang Pengelolaan Kawasan Pesisir dan Pulau-pulau Kecil
• UU No.23/2014 tentang Pemerintahan Daerah, dan perubahannya

2.2 Planning System and Control System 22

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

2.2 Planning System and Control System 22

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

2.2 Planning System and Control System 22

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

PL4105 Development Control

2.2 PLANNING SYSTEM and

Undergraduate Program in Urban and Regional Planning

d. To describe the main instruments of development

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 2

2. Types of planning system and development control

4. Main forms of planning control

5. Main development control instruments in spatial

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 3

NATIONAL, PROVINCIAL, LOCAL NATIONAL, PROVINCIAL, LOCAL

JOB CREATION (UU No. 11/2020 tentang Cipta Kerja)

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 6

Pedoman Dijabar- Pedoman

Diperhatikan Diserasikan melalui Musrenbang

UU No. 25/2004 UU No 17/2003

• Pengendalian pelaksanaan pembangunan dilakukan oleh masing-masing

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 9

Regulation Capacity Implementation Supervision

Planning Programming Control

General Plan Adoption Detail Plan Adoption

Province Provincial Provincial By Provincial Strategic Area Provincial By

District/ District Spatial District By • District Detail Plan District By Law

Municipality Municipal Municipal By • Urban Detail Plan Municipal By

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 11

Nat/Prov/Local Spatial Plan (20 years) RTRW …

MT Plan MT Plan MT Plan MT Plan MT Plan

Government and Agency Working Plans

Rencana Aksi RPWP-3-K 5 th, ditinjau 1 x

Hak Pengusahaan Perairan Pesisir Dibatalkan dengan amar putusan MK No.

CONTROL Discretionary Spatial planning which its decision

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 14

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 16

Development Zoning Development Control/

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 17

Bentuk PEMBAGIAN ZONA/WILAYAH

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 19

zoning pembagian lingkungan kota dalam zona-zona &

development • mengatur kegiatan pembangunan yang meliputi

Nature of preventive → zoning, development control, development

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 20

Diskresi dalam Regulatory

Regulatory pemanfaatan ruang yang didasarkan pada

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 22

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 23

ZONING SYSTEM PERMIT SYSTEM

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 24

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 25

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 26

5. • Division of urban area into zones, and set different

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 27

• ………in other words, every piece of property should be used in the

• “The best-known form of land–use control is the zoning ordinance

• “Zoning, a tool of modern planning, is one of innumerable

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 29

Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

UUCK mengubah posisi Peraturan

salah satu jenjang salah satu perangkat

PL4105 | DZ/2022 | 2.2 Planning and Development Control Systems Week 5 31