Kajian Hukum Jaminan Hak Tanggungan Yang Dilelang…

(Catur Budi Dianawati)

Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

KAJIAN HUKUM JAMINAN HAK TANGGUNGAN YANG DILELANG

TANPA PROSES PERMOHONAN LELANG EKSEKUSI KE KETUA PENGADILAN NEGERI

Catur Budi Dianawati*, Amin Purnawan **

*
Mahasiswa Program Magister (S2) Kenotariatan Fakultas Hukum UNISSULA, Semarang, email :
[email protected]
** Dosen Fakultas Hukum UNISSULA, Semarang email: [email protected]

ABSTRACT

The facts on the field showed that the creditors often conducted public auction without first applying to the
Chairman of the District Court, yet directly to the auction office made under article 6 of law number 4 year 1996
about mortgage right upon land and things related to it. The following were the problem formulation of the study;
(1) how should the procedure for public auction be made according on the law number 4 year 1996 about
mortgage right upon the land and things related to it? (2) Why did the creditors auction the guarantee of the
dependent right without experiencing the process of proposing the permit for the auction to the Chairman of the
District Court? (3) What would the legal consequences be towards the guarantee of the mortgage right auctioned
without the process of getting the permit from the Chairman of the District Court?
Method used in this study was adopted from the approach of juridical empirics (empirical legal research). The
collected data were processed and verified using descriptive analysis to which it is frequently intended to research
for human, condition and other phenomena.
Based on the result in this study and the result from discussion about the procedure of public auction towards the
guarantee of mortgage rights according to the law Number 4 Year 1996 about mortgage rights upon land and
things related to it to which it is arranged in the provision of article 26. It is observed that as long as there is no
rules of legislation specifically governs the execution of mortgage rights, the procedure of this execution should
comply with hypothec execution as arranged in article 224 in the refurbished Indonesia Regulation (Het Herziene
Indonesisch Reglement/HIR). Article 6 of the law Number 4 Year 1996 about mortgage right upon land and
things related to it where it gives the right to the creditors holding the first mortgage right to sell the object on his
own power, in case, the debtors violates the commitment, became the reasons why they auctioned the guarantee
of the right without proposing the permit for the auction to the Chairman of the District Court. The legal
consequence towards the guarantee of the mortgage right auctioned without experiencing the process of
proposing the permit for the auction to the Chairman of the District Court was null and void.

Keywords : Guarantee of Mortgage Right, Public Auction, Chairman of District Court

PENDAHULUAN an atau kesepakatan pinjam meminjam antara

Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak
Kredit menurut Pasal 1 angka 2 Undang-Undang peminjam untuk melunasi hutangnya setelah
Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagai- jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga”.
mana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor Pemberian kredit oleh lembaga keuangan
10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang- kepada masyarakat akan diikuti dengan suatu
Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan hubungan hukum dalam bentuk perjanjian berupa
adalah: perjanjian kredit. Perjanjian merupakan kesepakatan
“penyediaan uang atau tagihan yang dapat antara dua orang atau dua pihak, mengenai hal-hal
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetuju- pokok yang menjadi objek dari perjanjian.

125
 Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

Kesepakatan itu timbul karena adanya kepentingan rangka pinjaman uang sangat terkait dengan
dari masing-masing pihak yang saling membutuhkan. kesepakatan di antara pihak-pihak yang melakukan
Menurut Subekti, kata sepakat berarti suatu pinjam-meminjam uang.5
persesuaian paham dan kehendak antara dua pihak. Jaminan kebendaan ialah jaminan yang berupa
Berdasarkan pengertian kata sepakat tersebut berarti hak mutlak atas sesuatu benda, yang mempunyai
apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu, juga ciri-ciri: mempunyai hubungan langsung atas benda
dikehendaki oleh pihak yang lain, meskipun tidak tertentu dari debitur, dapat dipertahankan terhadap
sejurusan tetapi secara timbal balik kedua kehendak siapapun, selalu mengikuti bendanya (droit de suite)
itu bertemu satu sama lain.1 dan dapat dipindahtangankan atau dialihkan kepada
Kredit atau pembiayaan yang diberikan oleh pihak lain. Sedangkan jaminan perorangan ialah
bank mengandung risiko, sehingga dalam setiap jaminan yang menimbulkan hubungan langsung
pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan pada perorangan tertentu, hanya dapat
prinsip syariah yang sehat dan berdasarkan prinsip dipertahankan terhadap debitur tertentu, terhadap
kehati-hatian. Prinsip kehati-hatian yang harus harta kekayaan debitur pada umumnya.6
diperhatikan oleh bank adalah watak, kemampuan, Khusus jaminan benda tidak bergerak yang
modal, agunan, dan prospek usaha dari para calon menyangkut tanah yang paling diminati bank
debitor, yang dikenal dengan “the five C of credit pemberi kredit adalah tanah yang dapat dibuktikan
analysis” atau di kenal dengan prinsip 5 C’s.2 Pada kepemilikannya dengan menunjukkan sertipikat
prinsipnya konsep 5 C’s ini akan dapat memberikan karena tidak mudah dipindah tangankan, harganya
informasi mengenai itikad baik (willingness to pay) cenderung meningkat, dan mempunyai tanda bukti
dan kemampuan membayar (ability to pay) debitor hak. Menurut Liliawati, Undang-Undang Republik
dalam melunasi kembali pinjaman berikut dengan Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 yang mengatur
bunga dan beban lainnya.3Prinsip-prinsip penilaian tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-
kredit analisis 5 C’s, tersebut meliputi:4 benda yang berkaitan dengan tanah lahir untuk
1. Character memenuhi kebutuhan masyarakat tersebut.7
2. Capacity (capability) Tujuan pemasangan hak tanggungan atas
3. Capital sertipikat tanah adalah memudahkan pihak kreditur
4. Collateral untuk melakukan eksekusi hak tanggungan jika
5. Condition debitur wanprestasi. Hal ini karena dalam sertipikat
Collateral atau jaminan merupakan salah satu hak tanggungan memuat irah-irah "DEMI KEADILAN
aspek penting yang dapat memberikan perlindungan BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" yang
terhadap risiko yang mungkin timbul dalam membuat sertipikat hak tanggungan memiliki
pemberian kredit oleh bank. Bank memperoleh kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan
kepastian pengembalian kredit yang telah diberikan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
ke debitornya jika mereka wanprestasi melalui tetap (Pasal 14 ayat 2 Undang-Undang Nomor 4
pemberian jaminan oleh debitor. Jaminan yang Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
diberikan debitor dapat berupa barang (benda) Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan
sehingga merupakan jaminan kebendaan dan atau Tanah).
berupa janji penanggungan utang sehingga
merupakan jaminan perorangan. Kewajiban untuk
5
menyerahkan jaminan oleh pihak debitpr dalam M.Bahsan, 2017, Hukum Jaminan dan Jaminan
Kredit Perbankan Indonesia, Raja Grafindo Persada:
Jakarta, hlm. 2.
1 6
R. Soebekti, 2010, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Sri Soedawi Masjchoen Sofwan,2003, Hukum
Bakti: Bandung, 1995, hlm. 26. Jaminan di Indonesia, Pokok-pokok Hukum Jaminan
2
Rachmadi Usman, 2001, Aspek-Aspek Hukum dan Jaminan Perorangan,Cetakan ke-3, Liberty Offset:
Perikatan Perbankan Di Indonesia, Gramedia Pustaka: Yogyakarta, hlm. 46-47
7
Jakarta, hlm 246 Eugema Liliawati Mulyono,2003, Tinjauan Yuridis
3
Ibid Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
4
Widjanarto, 2013, Hukum dan Ketentuan Perbankan Tanggungan Dalam Kaitannya Dengan Pemberian Kredit
Di Indonesia, Pustaka Utama Grafiti: Jakarta,hlm 92. Oleh Perbankan, Harvarindo: Jakarta,hlm 1

126
 Kajian Hukum Jaminan Hak Tanggungan Yang Dilelang…
(Catur Budi Dianawati)

Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

Dalam hal ternyata debitur wanprestasi dan seringkali kreditur melakukan lelang eksekusi tanpa
tidak mampu memenuhi kewajiban, maka terlebih dahulu mengajukan permohonan ke Ketua
berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun Pengadilan Negeri, tetapi langsung ke Kantor lelang
1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta dengan dasar Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4
Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
dinyatakan : Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah,
Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak sementara menurut Pasal 224 Reglemen Indonesia
Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch
obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri Reglement, Staatsblad 1941-44) dan Pasal 258
melalui pelelangan umum serta mengambil Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. dan Madura (Reglement tot Regeling van het
Secara khusus dalam Pasal 20 ayat (1) Undang- Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura,
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Staatsblad 1927-227), sebelum mengajukan lelang
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang eksekusi kreditur harus menghadap Ketua
Berkaitan Dengan Tanah menyatakan : Pengadilan Negeri. Hal ini menunjukkan adanya
(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan: kesenjangan antara das sollen (cita-cita) dengan das
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama sein (kenyataan).
untuk menjual obyek Hak Tanggungan Permasalahan dalam penelitian ini dapat
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau dirumuskan sebagai berikut: Bagaimana prosedur
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam eksekusi lelang terhadap jaminan hak tanggungan
sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah ?
umum menurut tata cara yang ditentukan Mengapa kreditor melelang jaminan hak tanggungan
dalam peraturan perundang-undangan tanpa proses permohonan lelang eksekusi ke Ketua
untuk pelunasan piutang pemegang Hak Pengadilan Negeri ? Bagaimana akibat hukum
Tanggungan dengan hak mendahulu dari terhadap jaminan hak tanggungan yang dilelang
pada kreditor-kreditor lainnya. tanpa proses permohonan lelang eksekusi ke Ketua
Menurut Pasal 20 ayat (1) huruf b Undang- Pengadilan Negeri ?
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang METODE PENELITIAN
Berkaitan Dengan Tanah, obyek Hak Tanggungan
dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara Dalam penelitian ini penelitian hukum yang
yang ditentukan dalam peraturan perundang- digunakan adalah pendekatan yuridis empiris
undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak (empiric legal research).8 penelitian hukum yang
Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada didasarkan pada penelitian lapangan atau penelitian
kreditor-kreditor lainnya. data primer untuk memahami gejala hukum yang
Berdasarkan ketentuan Pasal 26 Undang- mencakup dalam masyarakat dikaitkan dengan asas-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak asas hukum, norma hukum, peraturan perundang-
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang undangan,9
Berkaitan Dengan Tanah, selama belum ada Spesifikasi penelitian yang digunakan bersifat
peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, deskriptif analitis, yaitu penelitian yang dimaksudkan
dengan memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14,
peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada
8
pada saat mulai berlakunya Undang-Undang ini, Zainuddin Ali,2010, Metode Penelitian Hukum, Sinar
Grafika: Jakarta, hlm 19,
berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan. 9
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2001,
Fakta di lapangan menunjukkan bahwa Penelitian Hukum Normatif suatu Tinjauan Singkat,
Radja Grafindo Persada: Jakarta, hlm 11

127
 Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

untuk manusia, keadaan/gejala-gejala lainnya.10 kreditor berdasarkan perjanjian kredit atau perjanjian
Analisis data dilakukan dengan menggunakan hutang atau perjanjian pinjaman yang telah
metode analisis kualitatif. dikaitkan dengan jaminan disepakati bersama. Pada posisi demikian, kreditor
hak tanggungan yang dilelang tanpa proses dalam melaksanakan eksekusi jaminan hak
permohonan lelang eksekusi ke Ketua Pengadilan tanggungan harus tunduk pada ketentuan Undang-
Negeri. Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Berkaitan dengan Tanah.
Berkaitan dengan prosedur eksekusi Hak
Prosedur Eksekusi Lelang Terhadap Jaminan Tanggungan, diatur dalam ketentuan Pasal 20
Hak Tanggungan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang
Berkaitan dengan Tanah. Pasal 20 Undang-Undang
diutamakan kepada kreditor pemegang hak
Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
tanggungan terhadap kreditor-kreditor lain. Jika
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan
debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak
Tanah menyatakan:
Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan
(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
umum tanah yang dijadikan jaminan menurut
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama
peraturan perundang-undangan yang bersangkutan,
untuk menjual obyek Hak Tanggungan
dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam
barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-
sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana
piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan
dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek
hukum yang berlaku.
Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan
Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan
umum menurut tata cara yang ditentukan
hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk
dalam peraturan perundang-undangan untuk
menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana, atau
pelunasan piutang pemegang Hak
title eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak
Tanggungan dengan hak mendahulu dari
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14
pada kreditor-kreditor lainnya.
ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui
(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak
pelelangan umum menurut cara yang ditentukan
Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan
dalam peraturan perundangundangan untuk
dapat dilaksanakan di bawah tangan jika
pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan
dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga
dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor
tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
lainnya.
(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud
Eksekusi jaminan hak tanggungan pada
pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah
dasarnya merupakan langkah terakhir yang dilakukan
lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan
kreditor selaku penerima hak tanggungan apabila
secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang
debitor selaku pemberi hak tanggungan cidera
Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang
janaji.11 Eksekusi jaminan hak tanggungan baru bisa
berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya
dilaksanakan, apabila debitor benar-benar telah tidak
dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di
mampu memenuhi kewajibannya membayar
daerah yang bersangkutan dan/atau media
angsuran kredit atau hutang atau ;pinjaman kepada
massa setempat, serta tidak ada pihak yang
10
menyatakan keberatan.
Bambang Sunggono,2007, Metodologi Penelitian
(4) Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak
Hukum, Rajawali Press: Jakarta, hlm 36
11
Moch Anshori,Lelang Berdasarkan Pasal 6 UUHT Tanggungan dengan cara yang bertentangan
Batal Demi Hukum, Direktur Eksekutif LPK Komnas PK- dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan
PU dan Direktur Eksekutif Entitas Hukum Indonesia, ayat (3) batal demi hukum
www.entitashukumindonesia.blogspot.com,

128
 Kajian Hukum Jaminan Hak Tanggungan Yang Dilelang…
(Catur Budi Dianawati)

Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

(5) Sampai saat pengumuman untuk lelang tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten
dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud Buiten Java en Madura, Staatsblad 1927-227).
pada ayat (1) dapat dihindarkan dengan Prosedur eksekusi lelang terhadap jaminan hak
pelunasan utang yang dijamin dengan Hak tanggungan dapat dijelaskan sebagai berikut:
Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi 1. Kreditor mengajukan permohonan eksekusi hak
yang telah dikeluarkan. tanggungan berdasarkan irah-irah ”Demi Keadilan
Berdasarkan ketentuan di atas dapat dipahami Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”baik
bahwa eksekusi hak tanggungan berdasarkan secara lisan, maupun dengan surat, kepada ketua
ketentuan Pasal 20 dapat dilakukan dalam 3 (tiga) pengadilan negeri setempat di mana objek
cara, yaitu : Eksekusi atas kekuasaan sendiri (Pasal jaminan berada. Permohonan pada umumnya
20 ayat 1 huruf a), Eksekusi berdasarkan titel dilakukan secara tertulis.
eksekutorial (Pasal 20 ayat 1 huruf b), Eksekusi 2. Setelah menerima permohonan tersebut, Ketua
melalui penjualan di bawah tangan (Pasal 20 ayat 2) menyuruh panitera untuk memanggil pihak
Prosedur eksekusi lelang terhadap jaminan hak debitor (pemberi hak tanggungan) serta
tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4 memperingatkan, supaya ia memenuhi
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah kewajibannya di dalam tempo yang ditentukan
Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah oleh ketua, yang selama-lamanya delapan hari.
dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 26. Dinyatakan 3. Apabila setelah lewat tempo yang ditentukan itu,
dalam ketentuan Pasal 26 Undang-Undang Nomor 4 dan debitor belum juga memenuhi kewajibannya,
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah baik untuk pelunasan maupun pengosongan, atau
Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah: ia jika dipanggil dengan patut, tidak datang
Selama belum ada peraturan perundang- menghadap, maka ketua oleh karena jabatannya
undangan yang mengaturnya, dengan memberi perintah dengan surat, supaya disita
memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14, objek jaminan hak tanggungan untuk dilakukan
peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang penjualan melalui pelelangan umum untuk
ada pada mulai berlakunya Undang-Undang ini, pelunasan.
berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan. Prosedur eksekusi lelang terhadap jaminan hak
Berdasarkan ketentuan di atas, dapat dipahami tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4
bahwa selama belum ada ketentuan khusus yang Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
mengatur tentang tata cara eksekusi hak Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
tanggungan, maka sesuai ketentuan Pasal 26 mengacu pada prosedur eksekusi hipotik
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak sebagaimana diatur dalam Pasal 224 Reglemen
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Indonesia yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch
Berkaitan dengan Tanah, tata cara eksekusi hak Reglement/HIR). Pasal 224 Reglemen Indonesia
tanggungan menggunakan peraturan mengenai yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch
eksekusi hipotik. Hal ini juga dipertegas dalam Reglement/ HIR) mengacu pada ketentuan Pasal
penjelasan Pasal 26 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 195, Pasal 196 serta Pasal 197 Reglemen Indonesia
1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah yang Reglement/ HIR).
menyatakan:
Yang dimaksud dengan peraturan mengenai Alasan Kreditor Melelang Jaminan Hak
eksekusi hypotheek yang ada dalam pasal ini, Tanggungan Tanpa Proses Permohonan
adalah ketentuan- ketentuan yang diatur dalam Lelang Eksekusi Ke Ketua Pengadilan Negeri
Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui Praktek di beberapa kreditor baik di lembaga
(Het Herziene Indonesisch Reglement, Staatsblad bank maupun non bank, dalam hal debitor ternyata
1941-44) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum cidera janji, maka kreditor melakukan penjualan
Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement jaminan-jaminan hak tanggungan atas kredit yang

129
 Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

macet melalui KPKNL, tanpa terlebih dahulu meminta Permohonan Lelang Eksekusi Ke Ketua
persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan (Debitor) Pengadilan Negeri
dan tanpa fiat eksekusi ke Pengadilan Negeri yang
Eksekusi jaminan atas objek Hak Tanggungan
berwenang. Dasar mereka melakukan penjualan
dapat dilakukan dalam hal debitor telah cidera janji
langsung ke KPKNL tanpa melalui permohonan
atau tidak dapat memenuhi kewajibannya
kepada Ketua Pengadilan Negeri, yaitu ketentuan
sebagaimana yang telah diperjanjikan dalam akta
Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
perjanjian kredit atau debitor tidak dapat melunasi
tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta
utangnya meskipun kredit telah jatuh tempo dan
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, yang
dilanjutkan dengan lelang eksekusi hak tanggungan.
menyatakan:
Pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan oleh
Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang
Tanggungan pertama mempunyai hak untuk
(KPKNL), secara umum mengacu pada Peraturan
menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan
Lelang (Vendu Reglement stb 1908-189) bahwa
sendiri melalui pelelangan umum serta
peraturan penjualan lelang dimuka umum di
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil
Indonesia (Reglement op de openbare verkoopengen
penjualan tersebut.
in Indonesia). Pasal 1 Peraturan Lelang (Vendu
Berdasarkan ketentuan di atas, kreditor dalam
Reglement stb 1908-189) bahwa peraturan
prakteknya melakukan penjualan objek jaminan hak
penjualan lelang dimuka umum di Indonesia
tanggungan melalui lelang ditempuh dengan 2 (dua)
(Reglement op de openbare verkoopengen in
alasan, yaitu:
Indonesia) merumuskan bahwa penjualan dimuka
a. Atas dasar Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang
umum termasuk dalam hal ini penjualan lelang dalam
Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
rangka eksekusi oleh Pengadilan Negeri harus
atas Tanah Beserta Benda-Benda, Lelang
dilakukan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara
eksekusi Hak Tanggungan dapat dilaksanakan
dan Lelang (KPKNL).
dengan cara Pemegang Hak Tanggungan
Prosedur lelang hak tanggungan harus melalui
pertama menjual objek Hak Tanggungan atas
eksekusi lelang hak tanggungan terlebih dahulu
kekuasaannya sendiri melalui pelelangan sesuai
sebelum dilakukan pelelangan umum. Hal ini
Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
ditegaskan dalam ketentuan Pasal 26 Undang-
tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak
Benda-Benda.
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
b. Atas dasar Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4
Berkaitan dengan Tanah yang menyatakan:
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas
Selama belum ada peraturan perundang-
Tanah Beserta Benda-Benda, memberi hak
undangan yang mengaturnya, dengan
kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan
memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14,
pertama untuk menjual objek hak tanggungan
peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang
atas kekuasaannya sendiri, apabila debitor
ada pada mulai berlakunya Undang-Undang ini,
pemberi Hak Tanggungan cidera janji
berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan.
(wanprestasi). Penjualan Hak Tanggungan pada
Berdasarkan ketentuan di atas, dapat dipahami
dasarnya dilakukan dengan cara lelang dan tidak
bahwa selama belum ada peraturan perundang-
memerlukan fiat eksekusi dari Pengadilan Negeri,
undangan yang mengatur secara khusus prosedur
mengingat penjualan berdasarkan Pasal 6
eksekusi hak tanggungan, maka hukum formil yang
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang
dipergunakan untuk melaksanakan eksekusi hak
Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-
tanggungan adalah ketentuan mengenai eksekusi
Benda ini merupakan tindakan pelaksanaan
hipotik. Konsekusni logis dari ketentuan ini adalah
perjanjian.
adanya syarat mutlak untuk melaksanakan eksekusi
tanggungan sesuai dengan peraturan eksekusi
Akibat Hukum Terhadap Jaminan Hak
hipotik.
Tanggungan yang Dilelang Tanpa Proses
Ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4

130
 Kajian Hukum Jaminan Hak Tanggungan Yang Dilelang…
(Catur Budi Dianawati)

Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Madura, Staatsblad 1927-227), sesuai ketentuan
Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Pasal 26 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
dalam praktek masih menjadi perdebatan terkait Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
dengan perlu tidaknya permohonan kepada Ketua Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah menjadi
pengadilan negeri setempat. Pasal 6 Undang-Undang batal demi hukum karena tidak memenuhi syarat
Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas formil sebagaimana diatur oleh Pasal 224 Reglemen
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Indonesia yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch
Tanah tidak secara tegas memberikan hak untuk Reglement, Staatsblad 1941-44) dan Pasal 258
tidak perlu meminta penetapan dari pengadilan Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa
setempat apabila akan melakukan eksekusi atas Hak dan Madura (Reglement tot Regeling van het
Tanggungan yang menjadi jaminan utang debitor Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura,
dalam hal debitor cidera janji. Staatsblad 1927-227).
Berdasarkan ketentuan Pasal 26 Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak PENUTUP
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Berkaitan dengan Tanah beserta penjelasannya, Kesimpulan
dapat diketahui bahwa selama belum ada peraturan Berdasarkan paparan pada bab sebelumnya
perundang-undangan yang mengatur eksekusi hak mengenai hasil penelitian dan pembahasan dapat
tanggungan dan dengan memperhatikan ketentuan disimpulkan:
Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 a. Prosedur eksekusi lelang terhadap jaminan hak
Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta tanggungan menurut Undang-Undang Nomor 4
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas
peraturan mengenai eksekusi hipotik yang ada pada Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan
saat mulai berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Dengan Tanah diatur dalam ketentuan Pasal 26.
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Pasal 26 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
berlaku pula terhadap eksekusi hak tanggungan. Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Berdasarkan ketentuan Pasal 26 Undang- menegaskan bahwa selama belum ada peraturan
Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak perundang-undangan yang mengatur secara
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang khusus eksekusi hak tanggunga, maka prosedur
Berkaitan dengan Tanah, untuk sementara sebelum eksekusi hak tanggungan mengikuti eksekusi
ada peraturan perundang-undangan yang mengatur hipotik sebagaimana diatur dalam Pasal 224
tentang eksekusi hak tanggungan, eksekusi hak Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het
tanggungan di dasarkan pada ketentuan Pasal 224 Herziene Indonesisch Reglement/HIR). Pasal 224
Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het Herziene Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het
Indonesisch Reglement, Staatsblad 1941-44) dan Herziene Indonesisch Reglement/HIR). Jenis
Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah eksekusi hak tanggungan berdasarkan ketentuan
Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van Pasal 20 dapat dilakukan dalam 3 (tiga) cara,
het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en yaitu : Eksekusi atas kekuasaan sendiri (Pasal 20
Madura, Staatsblad 1927-227). ayat 1 huruf a), Eksekusi berdasarkan titel
Pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan eksekutorial (Pasal 20 ayat 1 huruf b), Eksekusi
yang tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 224 melalui penjualan di bawah tangan (Pasal 20 ayat
Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het Herziene 2)
Indonesisch Reglement, Staatsblad 1941-44) dan b. Alasan kreditor melelang jaminan hak
Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah tanggungan tanpa proses permohonan lelang
Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van eksekusi Ke Ketua Pengadilan Negeri, karean ada
het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4

131
 Vol. 4 No. 2 Juni 2017 : 125 - 132

Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas mengambil kebijakan hukum sebagai berikut:
Tanah Beserta Benda-Benda, yang memberi hak a. Melakukan amandemen terhadap ketentuan Pasal
kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang
pertama untuk menjual objek hak tanggungan Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-
atas kekuasaannya sendiri, apabila debitor Benda yang Berkaitan dengan Tanah
pemberi Hak Tanggungan cidera janji b. Membuat peraturan tentang ekseskusi hak
(wanprestasi). tanggungan sebagaimana diamanatkan oleh
c. Akibat hukum terhadap jaminan hak tanggungan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang
yang dilelang tanpa proses permohonan lelang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-
eksekusi ke Ketua Pengadilan Negeri adalah batal Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
demi hukum. Berdasarkan ketentuan Pasal 26
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang DAFTAR PUSTAKA
Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-
Benda yang Berkaitan dengan Tanah beserta Buku
penjelasanannya, selama belum ada peraturan
perundang-undangan yang mengatur eksekusi Bambang Sunggono,2007, Metodologi Penelitian
hak tanggungan dan dengan memperhatikan Hukum, Rajawali Press: Jakarta.
ketentuan Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Eugema Liliawati Mulyono,2003, Tinjauan Yuridis
Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Hak Tanggungan Dalam Kaitannya Dengan
dengan Tanah, peraturan mengenai eksekusi Pemberian Kredit Oleh Perbankan ,
Harvarindo: Jakarta.
hipotik yang ada pada saat mulai berlakunya
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang M.Bahsan, 2017, Hukum Jaminan dan Jaminan
Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Kredit Perbankan Indonesia, Raja Grafindo
Benda yang Berkaitan dengan Tanah berlaku pula Persada: Jakarta
terhadap eksekusi hak tanggungan. Pelaksanaan Moch Anshori,Lelang Berdasarkan Pasal 6 UUHT
lelang eksekusi hak tanggungan yang tidak sesuai Batal Demi Hukum, Direktur Eksekutif LPK
dengan ketentuan Pasal 224 Reglemen Indonesia Komnas PK-PU dan Direktur Eksekutif Entitas
Hukum Indonesia,
yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch
www.entitashukumindonesia.blogspot.com,
Reglement, Staatsblad 1941-44) dan Pasal 258
Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa R. Soebekti, 2010, Aneka Perjanjian, Citra Aditya
Bakti: Bandung, 1995
dan Madura (Reglement tot Regeling van het
Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Rachmadi Usman, 2001, Aspek-Aspek Hukum
Madura, Staatsblad 1927-227), sesuai ketentuan Perikatan Perbankan Di Indonesia, Gramedia
Pasal 26 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Pustaka: Jakarta
Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2001,
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah Penelitian Hukum Normatif suatu Tinjauan
menjadi batal demi hukum. Singkat, Radja Grafindo Persada: Jakarta
Sri Soedawi Masjchoen Sofwan,2003, Hukum
Saran
Jaminan di Indonesia, Pokok-pokok Hukum
Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan yang Jaminan dan Jaminan Perorangan,Cetakan
didasarkan pada ketentuan Pasal 6 Undang-Undang ke-3, Liberty Offset: Yogyakarta
Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Widjanarto, 2013, Hukum dan Ketentuan
Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Perbankan Di Indonesia, Pustaka Utama
Tanah tanpa melalui permohonan ke Ketua Grafiti: Jakarta.
Pengadilan Negeri setempat sampai saat ini masih Zainuddin Ali,2010, Metode Penelitian Hukum,
persoalan, oleh karena itu pemerintah perlu Sinar Grafika: Jakarta.

132