Proposal Penelitian

Analisis Problematika Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Kos Dengan Perjanjian Lisan (Studi Kasus Di Rumah Kos Sigma Gurun Aur Kubang Putih) Diajukan untuk Memenuhi Ujian Tengah Semester pada Mata Kuliah Metode Penelitian Bisnis PROPOSAL Disusun Oleh : Nama : Nudia Andriani Nim : 3719036 PROGRAM STUDI MANAJEMEN BISNIS SYARIAH FAKULTAS EKONOMI BISNIS ISLAM INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI BUKITTINGGI TAHUN AJARAN 2021 M  DAFTAR ISI DAFTAR ISI ii A. Latar Belakang 1 B. Rumusan Masalah 2 C. Tujuan Penelitian 2 D. Manfaat Penelitian 3 E. Metode Penelitian 3 F. Penjelasan Judul 4 G. Kajian Terdahulu 5 H. Landasan Teori 7 DAFTAR PUSTAKA 8   Analisis Problematika Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Kos Dengan Perjanjian Lisan (Studi Kasus Di Rumah Kos Sigma) Latar Belakang Kos-kossan begitulah istilah yang sangat sering kita dengar bahkan rasanya sudah tidak meragukan lagi. Mahalnya biaya kontrakan rumah saat ini membuat banyak kalangan pembisnis mulai membangun Kos Kosan murah dan terjangkau pada semua kalangan, seperti halnya pembuatan rumah kos. Jasa penyewaan Kos Kosan ini meberikan benefit yang menjanjikan jika di bangun di area yang strategis. Untuk saat ini jasa Kos Kosan ini sangat mudah kita jumpai hampir di semua wilayah. Berkembangnya ekonomi masyarakat juga mempengaruhi para pemilik usaha jasa Kos Kosan ini. Dimana pada awalnya usaha Kos Kosan ini tidak meberikan fasilitas yang baik. Seperti halnya kebersihan, kenyamanan, keamanan, ketiga hal tersebutlah yang saat ini gencar di perbincangkan oleh para calon pengguna jasa Kos Kosan ini. Lokasi yang dekat dengan perkantoran maupun sekolah adalah lokasi yang sangat strategis untuk di bangunnya jasa Kos Kosan ini. Dimana para penghuni jasa Kos Kosan ini akan di berikan keuntungan tersendiri bagi orang tersebut, seperti halnya jarak tempuh kantor atau sekolah yang menjadi lebih dekat, sehingga mereka dapat menghemat waktu dan biaya transportasi. Tidak jarang banyak kalangan orang tua yang menyekolahkan anaknya jauh di luar daerah tempat tinggal orang tuanya, sehingga tidak memungkinkan untuk pulang pergi setiap hari yang dikarenakan jarak tempuh yang begitu jauh dan mengakibatkan adanya perjanjian sewa menyewa antara penyewa dengan pemilik. http://tugaskuliahkresna.blogspot.com/2013/03/laporan-proposal-penelitian.html Perjanjian sewa menyewa rumah kos atau sering juga disebut sebagai kos-kosan yang dilakukan secara lisan, seperti yang terjadi di Rumah Kos Sigma yang dihuni oleh kalangan mahasiswa yang tinggal di luar daerah menimbulkan beberapa problematika yang timbul setelah perjanjian disepakati oleh pemilik rumah kos dan penghuni kos. Problematika tersebut seperti kenaikan harga sewa rumah kos yang sebelumnya memang tidak pernah disepakati oleh para pihak. Kenaikan harga sewa rumah kos ini dilakukan oleh pemilik rumah kos dengan alasan kenaikan tarif pajak dan alasan ekonomi lainnya. Hal ini tentu memberi efek tersendiri bagi pemilik kos, penghuni, maupun keberlangsungan jalinan perikatan perjanjian sewamenyewa rumah kos atau sering disebut sebagai kos-kosan atau rumah kos yang mereka sepakati. Dari pengamatan penulis bahwa hubungan sosial yang terjalin antara penghuni kos terjalin dengan begitu baik seperti saling bertanggung jawab atas keamanan menutup pintu gerbang bagi penghuni kos yang pulang ke Rumah Kos Sigma terakhir kali di jam-jam malam. Namun hal ini bukan berarti diantara para penghuni kos tidak timbul problematika. Dari latar belakang yang telah penulis uraikan di atas, dan didasari dari keingintahuan penulis dalam memahami teori-teori hukum mengenai rumah kos atau kos-kosan, karena penulis sendiri merupakan penghuni rumah kos di salah satu hunian rumah kos yang letaknya tak jauh dari Kampus Institut Agama Islam Negri Bukittinggi, dan selama penulis melakukan perjanian sewamenyewa rumah kos menemukan beberapa kasus seperti, air yang sering mati juga air yang tidak bersih, dan kenaikan harga sepihak serta tidak adanya kepastian hukum yang dirasakan oleh penulis, selain itu juga penulis ingin di masa mendatang dengan adanya penelitian ini dapat sedikit membantu agar masyarakat pada umumnya dan penghuni maupun pemilik kos pada khususnya lebih memahami perjanjian kos-kosan. Serta mengenai perjanjian lisan sewamenyewa rumah kos beserta problematika yang timbul. Maka penulis mengambil tema penelitian ini yaitu “PROBLEMATIKA PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH KOS DENGAN PERJANJIAN LISAN (Studi Kasus di Rumah Kos Sigma Area IAIN Bukittinggi)”. Rumusan Masalah Berdasarkan keterangan diatas, dapat ditemukan masalah pokok yang dapat dirumuskan dalam penelitian ini yaitu : Bagaimanakah proses perjajian lisan sewa menyewa di rumah kos sigma, dan macam-macam perjanjian lisan tersebut? Bagaimana pertanggung jawaban pemilik rumah kos sigma terhadap masalah yang terjadi? Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah di atas maka yang menjadi tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut: Menjelaskan apa saja yang menjadi pokok perjanjian lisan sewamenya di kos-kosan, dan sekaligus untuk mengetahui macam-macam perjanjian yang terdapat dalam perjanjian lisan di Rumah Kos Sigma Menjelaskan bagaimana penyelesaian dari masalah yang terjadi di rumah Kos Sigma oleh pemilik kos, dan sesuai dengan hukum yang berlaku dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata di Indonesia. Manfaat Penelitian Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan terhadap pemikiran di bidang ilmu hukum pada umumnya dan di bidang hukum perdata yang berlaku di negara Indonesia pada khususnya mengenai bagaimana macam-macam perjanjian sewa-menyewa kos-kosan serta penyelesaian dalam menghadapi problematika perjanjian sewa-menyewa rumah kos. Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi masyarakat, khususnya bagi para pihak mengenai perjanjian sewamenyewa rumah kos serta penyelesaian problematika yang timbul dari perjanjian kos-kosan. Metode Penelitian Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis sosiologis yang berarti penelitian ini didasarkan pada undang-undang dan juga fakta-fakta sosial yang terjadi dalam masyarakat yang terjadi di lapangan. Penelitian ini dilakukan di Rumah Kos Sigma yang beralamatkan di Paninjauan Garegeh, Gurun Aur Kubang Putih Kabupaten Agam Bukittinggi Sumatera Barat. Sumber data diperoleh dari bahan hukum primer bahan hukum primer, yang merupakan bahan-bahan hukum yang memiliki kekuatan mengikat. Serta bahan hukum sekunder, yaitu baha-bahan hukum yang tidak mempunyai kekuatan mengikat dan hanya berfungsi sebagai penjelas dari bahan hukum primer.4 Teknik analisis data menggunakan metode analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kualitatif, yaitu data yang didapat melalui wawancara di lapangan serta data yang didapat dari peraturan perundang-undangan serta bahan pustaka lainnya mengenai permasalahan yang diteliti untuk ditarik kesimpulan.  Penjelasan Judul Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang yang lain atau dimana dua orang itu saling berjanjia untuk melaksanakan sesuatu hal Budiman NPD Sinaga, 2005, Hukum Kontrak dan Penyeleseian Sengketa dari Prespektif Sekretaris, Jakarta: Rajawali Press, hal. 11-12. Dalam perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan oleh pemilik rumah kos atau sering juga di sebut dengan kos-kosan dan penghuni kamar sewa di Sigma, para pihak melakukan perjanjian sewa dengan cara lisan. Pemilik Rumah Kos Sigma, telah melakukan perjanjian lisan terhadap penghuni kamar sewa, dengan kesepakatan sebagai berikut yaitu, satu mengenai besaran uang sewa kamar di Rumah Kos Sigma, dalam hal ini yaitu harga sewa kamar per satu yunit kamar di Rumah Kos Sigma. Dengan besaran uang sewa yang di sesuaikan dengan model kamar sewa yang ditawarkan oleh pemilik Rumah Kos Sigma. Dua yaitu, mengenai jangka waktu sewa kamar kos di Rumah Kos Sigma. Harga sewa Rumah Kos Sigma sama disetiap kamar dengan harga Rp 325.0000,-. Dengan fasilitas kamar, kasur, kamar mandi dalam, dan 1 dapur disetiap lantai. Kemudian selain perincian fasilitas tersebut bahwa, harga yang telah disetujui oleh para pihak juga memuat mengenai biaya pembayaran pajak listrik, sampah dan air. Sehingga pihak penyewa Rumah Kos Sigma sudah tidak lagi terbebani dengan pembiayaan pajak listrik, sampah dan air. Karena pembiayaan tersebut sudah termasuk dalam harga sewa yang telah dibayarkan oleh pihak penyewa kamar di Rumah Kos Sigma. Selain itu, apabila ada keterlambatan pembayaran maka pemilik Kos Sigma akan memberikan sanksi denda kepada para penghuni Kos Wisma Pratiwi. Objek perjanjian sewa-menyewa di Rumah Kos Sigma yaitu, berupa hunian yang berupa sebuah unit kamar beserta kelengkapan perabotan seperti, kasur, dan perlengkapan sehari-hari seperti, kompor, peralatan masak-memasak, kamar mandi dan alat perlengkapan seperti timba, dan jasa layanan kebersihan sekaligus jasa untuk membayarkan pajak listrik dan air. Syarat-syarat yang harus diserahkan oleh calon penghuni sewa Rumah Kos Sigma yaitu, berupa nomor HP yang bisa dihubungi oleh pemilik Rumah Kos Sigma. Hal ini dilakukan guna mencegah terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan. Misalnya, apabila penghuni kabur dan tidak mau membayar kamar sewa. Jenis perjanjian yang terdapat dalam perjanjian sewa-menyewa di rumh Kos Sigma yaitu, merupakan jenis perjanjian campuran. Perjanjian campuran yaitu perjanjian yang mengandung berbagai unsur perjanjian Mariam Darus Badrulzaman, 2011, Aneka Hukum Bisnis, Bandung: PT Alumni, hal. 20.. Dimana dalam perjanjian sewa-menyewa di Rumah Kos Sigma terdapat dua jenis perjanjian yaitu sebagai berikut: Pertama, merupakan perjanjian sewa-menyewa kamar dan fasilitas yang tersedia di Rumah Kos Sigma seperti kasur yang telah disediakan oleh pemilik kamar sewa di Rumah Kos Sigma. Perjanjian sewa-menyewa dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1548 perjanjian sewa-menyewa yaitu, suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Kedua, perjanjian sewa-menyewa yang terjadi di Rumah Kos Sigma sekaligus juga menawarkan jasa layanan, dalam hal ini bahwa, dalam perjanjian sewa-menyewa kamar di Kos Sigma tidak hanya terdapat perjanjian sewa saja, namun juga terdapat penawaran jasa yang sudah sekaligus menyatu dalam perjanjian sewa-menyewanya. dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahun 1999 Pasal 1 ayat (5) yang dimaksud dengan jasa yaitu setiap layanan yang berbentuk pekerjaan atau prestasi yang disediakan bagi masyarakat untuk dimanfaatkan oleh konsumen. Penyediaan jasa dalam perjanjian sewa-menyewa di Rumah Kos Sigma ini secara tidak langsung terjadi, dalam prakteknya pemilik kamar sewa menyediakan pelayanan jasa untuk melaksanakan kegiatan bersih-bersih dan untuk membayar pajak listrik dan air yang seharusnya ini merupakan kewajiban penghuni masing-masing penghuni kos. Harga sewa yang di tawarkan merupakan harga sewa kamar serta harga jasa yang telah pemilik kamar sewa tawarkan. Jadi hubungan antara pemilik dan penghuni kamar sewa di Rumah Kos Sigma, seperti pula hubungan antara pelaku usaha dan konsumen. Kajian Terdahulu Dalam perjanjian sewa-menyewa harga merupakan pokok perjanjian yang menjadi salah satu persetujuan perjanjian. Sebab kenaikan harga sewa kamar di Rumah Kos Sigma memiliki beberapa alasan, seperti yang dijelaskan oleh pemilik Rumah Kos Sigma. Alasan mengenai kenaikan harga tersebut yaitu sebagai berikut: Pertama, kenaikan harga pajak listrik, karena pembayaran sewa kos sudah termasuk biaya listrik, biaya air dan biaya kebersihan oleh sebab itu pemilik kos menaikkan harga sewa Kos Sigma. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1338 menerangkan bahwa “semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilakukan dengan itikad baik”. Selain itu diatur juga mengenai harga sewa dalam Pasal 17 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 yang menerangkan bahwa “besarannya harga sewa rumah ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara pemilik dengan penyewa”. Pada dasarnya sewa kamar rumah kos memang belum diatur secara khusus dalam peraturan Perundang-Undangan di Negara Indonesia. Namun pengaturan mengenai kenaikan harga sewa sepihak ini dapat kita lihat pada pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum perdata. Jika pada waktu perjanjian awal tidak pernah ada persetujuan mengenai kenaikan harga, maka hal ini tentunya tidak dapat dilakukan secara sepihak, kecuali para penghuni kamar Kos Sigma menyetujui hal tersebut. Hal ini sesuai dengan asas perjanjian, yaitu asas pacta sunt servanda yaitu bahwa, perjanjian berprinsip dan menetapkan semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Dengan kata lain, asas ini melandasi pernyataan bahwa suatu perjanjian akan mengakibatan suatu kewajiban hukum sehingga para pihak terikat untuk melaksanakan perjanjian tersebut. Perjanjian dibuat oleh para pihak dan mereka juga sendiri yang menentukan hukumnya serta cara pelaksanaannya. Perjanjian yang dibuat secara sah tersebut memunculkan akibat hukum yang sama dengan undang-undang bagi para pihak. Dalam pengertian ini, apabila salah satu pihak tidak atau lalai melaksanakan kewajibannya menurut perjanjian maka pihak lainnya yang dirugikan atau dilanggar haknya akan mendapat perlindungan hukum dari negara yang bersangkutan melalui pengadilan. Selanjutnya, para pihak harus memenuhi apa yang harus mereka sepakati dalam perjanjian yang mereka buat Arus Akbar Silondae dan Wirawan B. Ilyas, 2011, Pokok-Pokok Hukum Bisnis, Jakarta: Salemba Empat, hal. 23.. Landasan Teori Bentuk perjanjian sewa-menyewa di Rumah Kos Sigma yaitu, merupakan bentuk perjanjian lisan. dalam hal ini perjanjian lisan tersebut merupakan wujud dari adanya asas kebebasan berkontrak menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jenis perjanjian yang terdapat di Rumah Kos Sigma yaitu merupakan perjanjian campuran, dimana dalam perjanjian sewa-menyewa tersebut terdapat beberapa unsur perjanjian. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1576 menerangkan bahwa dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan, kecuali apa bila ia telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barangnya. Pada Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menerangkan “semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”  DAFTAR PUSTAKA Arus Akbar Silondae dan Wirawan B. Ilyas, 2011, Pokok-Pokok Hukum Bisnis, Jakarta: Salemba Empat Budiman NPD Sinaga, 2005, Hukum Kontrak dan Penyeleseian Sengketa dari Prespektif Sekretaris, Jakarta: Rajawali http://tugaskuliahkresna.blogspot.com/2013/03/laporan-proposal-penelitian.html Mariam Darus Badrulzaman, 2011, Aneka Hukum Bisnis, Bandung: PT Alumni 2