PROPUESTA DE DESARROLLO SOCIO URBANO

PROPUESTA DE DESARROLLO SOCIO URBANO PROPUESTA PARA LA RENOVACION URBANA SOBRE CHACRA 317 Plan de renovación, recuperación y preservación mediante la aplicación de la ordenanza 18675 16 en el marco del plan nacional “ARGENTINA HACE – II” Res. 27/2020 y la Ley 14449 de acceso justo al hábitat. Aplicado al suelo ocioso en el área Anillo de la ciudad de Bahía Blanca. Posibilidades de gestión conjunta entre organismos de jurisdicción Nacional, Provincial y Municipal junto a organizaciones de la comunidad Para la promoción y mejoramiento de la accesibilidad residencial y territorial. Contenidos: INTRODUCCION: ................................................................................................................................................ 2 PROPUESTA: Creación del Consorcio urbanístico PARQUE NOROESTE ........................................ 4 HOJA DE RUTA SUGERIDA: ........................................................................................................................... 7 MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO URBANO PARQUE NOROESTE: ................................... 7 ASPECTOS GENERALES: ...................................................................................................................... 10 ASPECTOS PARTICULARES: ................................................................................................................ 10 PARAMETROS URBANISTICOS REQUERIDOS SEGÚN ART. 45 DE LA LEY 14449: .................... 17 noviembre de 2023 INTRODUCCION: En el contexto contemporáneo de expansión urbana constituida por la acumulación heterogénea de fragmentos (Fernández, 2021) y progresivo desmantelamiento de los lazos sociales (Jiménez Solares, 2007), la generación de instrumentos cognitivos para el análisis de las estrategias del espacio social dirigidas a la movilización organizada de recursos con enfoque territorial que ayuden a definir el modo en que se producen las diferencias en las condiciones de desarrollo como efecto de las actividades humanas y que relacion tienen estas diferencias con el grado de organización de los agentes y grupos; se constituye en un aporte para la generación de acciones de cualificación urbana enfocadas en la inclusión. En el ámbito local, el modelo de expansión urbana fragmentaria y con alta dispersión que se da en los últimos años en la ciudad de Bahía Blanca, así como en distintas ciudades de América Latina que pone en crisis la oferta de servicios urbanos y redes de infraestructura ya escasa por condiciones estructurales- se corresponde con el modelo de apropiación de los recursos urbanos que Harvey definía como el escenario de especulación urbana optima (Harvey, 1973) -resultado de las políticas urbanas neoconservadoras de los ’80- donde la rentabilidad determina el uso del suelo desde la facultad monopólica de la retención especulativa con ausencia de redistribución de recursos en términos de mejoras, y donde el principal problema para la generación de procesos de integración urbana entendidas como oportunidades de inclusión social es el elevado costo del desarrollo y sustentabilidad de las infraestructuras de servicios urbanos (Smolka y Furtado, 2014). En el caso de Bahía Blanca, el proceso de territorializacion de este modelo genera efectos negativos sobre la accesibilidad de los agentes y grupos a los recursos urbanos en general (Prieto, 2007), imponiendo la socialización de insostenibles costos de urbanización asociados a una configuración urbana basada en la renta de segregación de un crecimiento sin desarrollo que además origina -subsidiariamente- efectos de polarización -cuyas consecuencias son justamente esos elevados costos de provisión de infraestructuras y equipamientos que implica la distribución dispersa de la población- y desajuste espacial -cuyas consecuencias son los costos sociales de transporte que supone la disociación espacial entre vivienda y empleo-, y donde la emergencia de importantes superficies de suelo público intersticial -grandes espacios des territorializados, remanentes obsoletos noviembre de 2023 de las infraestructuras férreas del ciclo liberal- inmovilizadas y en constante peligro de ser intrusadas, agrava tanto esas condiciones de accesibilidad como así también las de interconectividad necesarias para el desarrollo de las actividades, tanto las de producción como las de consumo de bienes y servicios. Estos espacios, actualmente una barrera a la accesibilidad urbana; son en sí mismos un recurso estratégico para la implementación de políticas de hábitat inclusivas destinadas a la mayoría de la población de la ciudad, constituyendo al estado como efector territorial decisivo al momento de pensar el modelo de desarrollo, no ya desde el marco normativo, sino desde la operación del territorio con el objeto de integrar a los sectores vulnerables, incluir a los sectores bajos y medios e inducir al sector privado tanto en la instancia de producción como de consumo de los recursos urbanohabitacionales mejorando las condiciones de accesibilidad del modelo. En estos términos, la gestión del hábitat integrada con agentes y grupos vecinales organizados en colectivos con enfoque territorial presenta una oportunidad para el desarrollo de propuestas de reconfiguración y cualificación con efectos de inclusión. A pesar de ello, las periódicas iniciativas (públicas y privadas) sobre este suelo público inmovilizado, si bien han tenido efectos estructurales en las condiciones de producción 1, no lo han tenido -muchas veces, ni siquiera lo han considerado- en lo que se refiere a las condiciones de hábitat, ya que si bien desde el sector público se vienen desarrollando de manera sostenida instrumentos administrativos encaminados a la adecuación funcional del suelo remanente2, estos no son acompañados -salvo contadas excepciones- por la sanción de instrumentos operativos eficaces en términos de gestión y sustentables en términos de fomento a la participación de la comunidad y construcción de colectivos sociales. Conscientes de esta problemática, El FORO PARQUE NOROESTE, a partir de su impulso formativo en 20193 como plan piloto de gestión prioritaria y actualmente en respuesta a la predisposición de varios estudiantes de la UNS vecinos del sector a intervenir en la problemática del hábitat social procurando responder a la necesidad de acompañamiento a las organizaciones de la 1 Se refiere a la renovación de las condiciones de circulación de las mercancías -tanto en el plano físico como administrativo y legal- como consecuencia del cambio en la economía política nacional posterior a la caída del ciclo liberal, cuando se reorientó el perfil productivo de la ciudad del modelo agroexportador ferro-portuario al de centro de distribución energética y producción de la industria Petroquímica y de fertilizantes. 2 Se refiere a la sanción de la Ley Provincial 13422 que declara conjunto histórico incorporado a edificios varios del cuadro, a la sanción de la ordenanza municipal 14215 que declara zonas de reserva de interés urbano al suelo público Nacional y Provincial en el Ejido, solo movilizable mediante plan particularizado, y al Acta acuerdo entre ADIF y el municipio de Bahía Blanca. 3 Vaquero, María del Carmen 2019. Proyecto Foro Parque Noroeste. Instituto Bahía Bicentenario. Agrupación ConBahía noviembre de 2023 comunidad, ha generado un trabajo de extensión enfocado en la planificación y gestión del espacio público con el fin de generar condiciones de mayor equilibrio socio espacial en la delegación Noroeste, mediante la generación de oportunidades de integración social desde la accesibilidad física a los recursos urbanos generados por un plan de renovación urbana co creado con los vecinos del sector. PROPUESTA: Creación del Consorcio urbanístico PARQUE NOROESTE Se propone la conformación del consorcio urbanístico PARQUE NOROESTE según lo contemplado en el apartado e y f del Artículo 8° de la Ley provincial 14449 de acceso justo al hábitat y conforme al Artículo 8° de la OM18675/16, sobre la base del ANEXO IV del Decreto 1175 2017 constituido entre El municipio de Bahía Blanca como custodio del suelo designado como Circunscripción I Sección D Chacra 317 Parcela 1B Partida 59906 de la ciudad de Bahía Blanca, en los términos del Acta Acuerdo entre la Comuna y ADIF Expte. 110-1367-2009 refrendado mediante Dto. 1013/09 y actos antecedentes, y el Foro Parque Noroeste en representación de las entidades que lo componen como parte interesada, con el objeto de gestionar la financiación, en el marco del Artículo 3° de la Resolución RESOL-2020-27-APN-MOP “ARGENTINA HACE – II” o la que en el futuro sea de aplicación; de las acciones necesarias destinadas a la jerarquización, renovación, recuperación y preservación del patrimonio histórico y social, el mejoramiento de servicios de infraestructura básicos, de equipamientos comunitarios y de espacios públicos recreativos del área de la estación noroeste y sectores aledaños al cuadro de estación. La valorización inmobiliaria generada por las acciones del estado en el área de influencia del cuadro estará comprendida en lo establecido en el Artículo 21° de la OM18675/16 conforme a lo dispuesto en el Articulo 46° de la Ley 14449, destinándose los fondos recaudados a la implementación de programas de integración socio-urbana. Objetivo general: el objetivo primario del consorcio urbanístico PARQUE NOROESTE es la jerarquización, renovación, recuperación y preservación del patrimonio histórico y social, a través de la puesta en valor del paisaje y el espacio público urbano, mejorando de servicios de infraestructura básicos, de equipamientos comunitarios y de espacios públicos recreativos del área de la estación noroeste y sectores aledaños al cuadro de estación y su posterior operación y mantenimiento cuando correspondiere. Objetivos particulares: noviembre de 2023 los objetivos secundarios del consorcio urbanístico PARQUE NOROESTE son: - Elaborar el proyecto de renovación urbana PARQUE NOROESTE y sus correspondientes instrumentos normativos y ejecutivos sobre la Chacra 317 y las Mz. 318, 419 y 420 de la ciudad de Bahía Blanca, en base a los criterios y lineamientos establecidos por el FORO PARQUE NOROESTE. - Gestionar el traspaso del suelo perteneciente a la Chacra 317 al dominio comunal en calidad de cesión, conforme lo establecido en el DL9533/80 y en virtud del DL8912/77 ante el AABE o ante el organismo público que en el futuro sea de aplicación. - Gestionar el financiamiento para la realización de las obras definidas en el proyecto PARQUE NOROESTE, mediante el programa “ARGENTINA HACE – II” perteneciente al Ministerio de Obras Publicas de la Nación, o mediante el programa financiero que en el futuro sea de aplicación. - Celebrar los acuerdos y convenios en el ceno del consorcio urbanístico que mejor se adecuen a la puesta en marcha, operación y mantenimiento de los bienes existentes y futuros conforme lo establecido en el DL 6769/58, en el Artículo 55° de la Ley 14449 de acceso justo al hábitat y en la Ley 13580 de Consorcios de gestión y desarrollo y el Art. 8° de la OM 18675. Responsabilidades de las partes: de acuerdo con los objetivos del consorcio, las partes asumen las responsabilidades siguientes: La municipalidad, según lo establecido por la OM14215 que establece la definición de un Plan Particularizado de Área, las atribuciones que le confiere los Artículos 74 al 82 del DL 8912/77 de uso de suelo, la Ley 13422 que declara Conjunto Histórico Urbano Arquitectónico a distintos inmuebles pertenecientes al cuadro de estación y mercado “Victoria” y los Artículos 44 y 45 de la Ley 14449 de acceso justo al hábitat, generará el Plan Particularizado de Área con objetivos de revitalización urbana y preservación del patrimonio construido en base a los criterios y lineamientos establecidos en el proyecto de renovación urbana PARQUE NOROESTE: - Determinando el uso del suelo designado como Circunscripción I Sección D Chacra 317 y las Mz. 318, 419 y 420 de la ciudad de Bahía Blanca como unidad parque de preservación patrimonial (UPpp) que asegure el uso protagónico tanto como área de disfrute de espacios abiertos de uso público, como también espacios comunitarios de equipamiento y servicio en inmuebles existentes a preservar destinados a actividades complementarias al uso residencial. noviembre de 2023 - Definiendo al anillo frentista que hace borde con el cuadro de estación y mercado “Victoria” como zona Macrocentro direccional de preservación patrimonial (C2pp), determinando los parámetros urbanísticos, obligaciones e incentivos fiscales necesarios para la gestión del plan, emitiendo el acto administrativo correspondiente, para lo que elevará al honorable consejo deliberante el proyecto de ordenanza en consonancia con el ANEXO V del Decreto reglamentario 1175 2017 para su sanción. - Gestionando ante el AABE el traspaso del suelo perteneciente a la Chacra 317 al dominio comunal en calidad de cesión, conforme lo establecido en el DL9533/80 y en virtud del DL8912/77. También la municipalidad gestionará, ante el Ministerio de Obras Publicas de la Nación, el financiamiento del proyecto de renovación urbana PARQUE NOROESTE, presentando la memoria y definición técnica del proyecto y demás requerimientos establecidos en el punto 3. Del Reglamento particular del plan “ARGENTINA HACE – II” diligenciando ante los organismos prestatarios locales y en su carácter de tenedor del suelo, las prefactibilidades, estudios y permisos requeridos por el programa. El Foro Parque Noroeste, por sí mismo o mediante la actuación de terceros elaborará y pondrá a disposición del consorcio urbanístico la memoria y definición técnica del proyecto y demás requerimientos establecidos en el punto 3 del Reglamento, a excepción de los realizados por parte del municipio, junto al listado de entidades barriales que se proponen como permisionarios para el uso de los inmuebles existentes o a realizar en el marco del proyecto. Las partes se comprometen a realizar al interior de sus correspondientes organizaciones los censos, relevamientos, inscripciones, evaluaciones y selección de permisionarios cuando corresponda, llevando adelante los procesos de oposición que garanticen la participación de los usuarios derechohabientes de acuerdo con lo establecido en sus normas internas y, ejecutadas las obras objeto del presente consorcio entregar, en conjunto con el organismo financiero, los inmuebles obtenidos como producto de la realización del proyecto en carácter de concesión. noviembre de 2023 HOJA DE RUTA SUGERIDA: MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO URBANO PARQUE NOROESTE: Indagar en los procesos de movilización de escala barrial enfocados en la territorializacion4, en especial los enfocados en las áreas de suelo inmovilizado intersticial al interior de la mancha urbana originados por el desguace neoconservador de las infraestructuras logísticas ferroviarias en ciudades intermedias; se presenta como oportunidad para el desarrollo de propuestas de revitalización, En el sentido que le da Castaño Aguirre (2021) “…la territorialización es definida como la apropiación en dos frentes, material e ideal -simbólico-, de una porción de espacio físico-geográfico por parte de un grupo social o colectividad…” paralelamente, Bourdieu lo entiende como espacio social cosificado -objetivado- en términos de expresión real y simbólica de la apropiación del espacio físico. Wacquant (2023: 55). 4 noviembre de 2023 reconfiguración y cualificación urbana que -operando sobre la re distribución de los recursos urbanosse constituya como factor del cambio social. En este marco, las acciones tendientes a formalizar propuestas de gestion del espacio publico de participacion colectiva -poniendo al vecino protagonista de la transformacion de la ciudad de Bahia Blanca5- formalizadas en consorcios urbanisticos se constituyen como una opcion posible para la necesaria puesta en valor de la obra que de manera ininterrumpida vienen realizando los vecinos del sector noroeste, que ponen el asento mas que en el marco legal -donde el dominio de lo publico contemporaneo viene siendo avasallado con demasiada frecuencia por la logica neoliberal del urbanismo extractivo-; en las nuevas formas de legitimidad del espacio comunitario (Ferretti, 2015)-. Criterios a nivel urbano: A nivel de la escala de intervención, coinciden las miradas tanto del PLAN BAHIA DEL BICENTENARIO como el PLAN DE ACCION BAHIA BLANCA CORONEL ROSALES los criterios referidos al mejoramiento de la accesibilidad urbana se basan en el desarrollo de la red de sub centralidades en puntos estratégicos del camino de interconexión barrial dirigida a la mejora en las condiciones de accesibilidad al hábitat urbano (llevando proyectos de uso mixto residencial y complementario) y estructuración real (mejorando la relación costo / constructibidad y servicios de infraestructura)., mediante acciones de cualificación específicas: a. Sobre la trayectoria de la trama vial primaria se establecerán usos complementarios acordes a su alcance en la red6 b. Al interior de esa red primaria se determinarán áreas clusterizadas7 de usos compatibles entre sí, solo limitados por razones funcionales o de impacto ambiental. c. Se gestionarán mejoras en la accesibilidad al suelo y la tasa de redistribución territorial para población vulnerable8. Estas acciones de cualificación -relacionadas a la calidad urbana del asentamiento como satisfactor en términos de consumo de los recursos asociados a lo residencial- mantienen un permanente interés 5 Vaquero, María del Carmen 2019. Op. Cit. Para una introducción a la noción de malla orientada (relación entre red viaria y alcance de la centralidad) ver el Estudio para Hampshire Sur, de Colin Buchanan y asociados, realizado para el Ministerio de la vivienda y el gobierno local británico publicado en 1966 titulado “Estudio de Hampshire Sur; informe sobre las posibilidades de un mayor crecimiento urbano”. 7 En esa línea la dirección general ha presentado el PROYECTO DE ORDENANZA ORDENAMIENTO PREVENTIVO AREA CENTRAL en 2018, que sigue en lo subsidiario el criterio de, en primer lugar, premiar las acciones del privado que vayan en la línea del plan, por vías jerarquizadas y no por áreas, y en segundo, proteger sectores homogéneos de tejido con el criterio de clusterización. 8 La ex subsecretaria de planificación y desarrollo urbano impulsó, por iniciativa del DE. Y con acuerdo de la comisión de obras del HCD, el Expte. 155-7841/2016 que ha dado origen a la OM 18675/16 de adhesión a la Ley Provincial 14449 de acceso justo al Habitat, en virtud de la que se han desarrollado los planes particularizados de desarrollo (PPD) y de movilización (PPM) que son la base de la política de suelo del PRE PLAN POD BB2030. 6 noviembre de 2023 en los distintos estudios sobre lo urbano en los últimos años, particularmente los que relacionan las características morfológicas de configuración del tejido urbano con su capacidad para ordenar el acceso a los usos urbanos. Tanto los trabajos realizados por Diez y Caporossi9, como los más contemporaneos como los de Vecslir10 y el BID11 en su versión actual se interesan, desde sus distintas escalas de abordaje, a la relación que se establece entre la organización del trazado viario, su integración con el tejido urbano y sus potencialidades organizativas en términos de producción y consumo de lo urbano. FIGURA 1. Indicadores urbanísticos según CPU versión 2017 Desde el punto de vista teórico, Vecslir desarrolla el enfoque morfológico de distintos casos en lo nacional como oportunidades de relación entre el territorio y las estrategias proyectuales 12. Continuando esta línea de análisis, la consideración de los elementos morfológicos constituyentes del fragmento urbano como proceso implica, desde el punto de vista de De Solá Morales13, el estudio de la evolución del parcelamiento, del desarrollo de infraestructuras y grandes obras y de la edificabilidad - uso y materialización- del sector. En ese sentido, la relación entre estas situaciones constitutivas a nivel morfológico -en este análisis lo homologamos al zonning como una morfología de expectativa- y la trama viaria ofrecen distintas oportunidades de generar mejoras al nivel de accesibilidad y conectividad a los recursos urbanos. 9 Ruben Diez y Elio Caporossi. 1993. Modelos Urbanos: Planeamiento y Arquitectura. Ponencia libre en las 1as. Jornadas de planeamiento físico y desarrollo del sur de la provincia de Buenos Aires. Bahía Blanca. Octubre/93. 10 Vecslir, Lorena. El proyecto urbano como instrumento de gestión y participación. Nuevas centralidades en el Plan de Desarrollo Local de Bahía Blanca. diciembre de 2009. 11 BID 2019. Plan de acción Bahía Blanca coronel Rosales. Escenarios de crecimiento urbano. Pp. 145 y ss. 12 Vecslir, Lorena. 2013. TERRITORIOS, PROYECTOS E INFRAESTRUCTURA PARA EL AMBA. Experimentación proyectual. De la morfogénesis urbana y la abstracción a las nuevas configuraciones territoriales. Capítulo de libro. En Territorios, proyectos e infraestructura para el AMBA.1a Edición. Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo 2013 – Libro de edición argentina. Impreso por: G) | C.A.B.A. Buenos Aires -(pp. 70 - 75). 13 De Solá Morales i Rubió, Manuel. 1997. Las formas de crecimiento urbano. EDICIONS UPC. Barcelona. noviembre de 2023 ESTADO DE SITUACION TENDENCIAL: ASPECTOS GENERALES: El crecimiento en extensión de la ciudad de Bahía Blanca ha sido sostenido durante las últimas décadas. En 1986, la ciudad tenía una extensión de 52 kilómetros cuadrados de zona urbanizada. En el año 2014 se observó un incremento del área urbana de un 110 por ciento, es decir, 111 kilómetros cuadrados. El mayor crecimiento fue en dirección norte y sudeste. Esta diferencia implica un crecimiento anual del 3.93% a lo largo de 28 años y del 5.23% desde la sanción del CPU actual y la sanción del plan director del Periurbano Bahiense, lo que coloca a la ciudad muy por encima de los límites de sostenibilidad urbana contemplados por el BID. La población de Bahía Blanca no aumentó de manera proporcional al crecimiento la mancha urbana. En 1980 la ciudad tenía 234.047 habitantes. El aumento registrado entre 1980 y 2010 fue de 67.484 habitantes. El mayor crecimiento intercensal se observó entre 1980 y 1991 con 16 por ciento: 272.191 habitantes. Pero si bien en los dos últimos censos de 2001 y 2010, el aumento fue inferior al 6 por ciento y el incremento medio fue de 2.250 habitantes por año, el crecimiento edilicio se sostuvo en los 1,9 (neto) y 2,1 (bruto) kilómetros cuadrado por año. La densidad bruta de la ciudad es de unos 30 hab./Ha. Contra una densidad promedio del orden de 70 hab./Ha. en las áreas residenciales consolidadas. Mientras que el 30% de la población bahiense vive en el micro macrocentro, en una superficie de aproximadamente 300Has. Con una densidad promedio de 300 hab./Ha., el 70% restante vive en una periferia de alrededor de 9000 Has, con una densidad promedio bruta de 22hab./Ha. Esta ocupación de muy baja densidad ha sido una tendencia en aumento desde los 80, coincidente con la aplicación del CPU del año 1989, siendo en el año 1991 de 53 hab./Ha. Y en el año 2009 de 31 hab./Ha14. El resultado de esta tendencia es una ciudad con una periferia al sur suroeste y este de media densidad y trama compacta, y una periferia al norte noreste de muy baja densidad y trama abierta tipo parque. Algunas de las consecuencias emanadas de estas cifras se relacionan con la configuración de la estructura urbana actual, el sub-uso del factor densidad, la excesiva extensión del crecimiento de la periferia y los efectos negativos sobre la sostenibilidad socio ambiental de la ciudad. ASPECTOS PARTICULARES: En Bahía Blanca, la actividad de la construcción suma unos U$D 215 millones anuales a la economía general, lo que implica una incidencia en el orden del 6.4% del PBI de la ciudad15, proveyendo de unos 14 15 CIUT. UNLP/FAU. Seminario interno 13 de junio de 2013. Los datos son extraídos del Informe 12.2014 CREEBBA (valores de 2012). noviembre de 2023 17200 puestos de trabajo, el 14.3% del total asalariado. Esta circulación de capital se logra mediante la realización de una cifra cercana a los 120000m2 anuales de construcción, de los cuales el 40% es vivienda individual (unas 800 viviendas que consume una superficie cercana a las 210Has. De suelo anual), el 30% es vivienda multifamiliar (unos 20 edificios de 30 unidades funcionales cada uno, que consumen una superficie cercana a una hectárea de suelo anual) y el 30% restante en comercio y servicios. FIGURA 2. Configuración urbana de Bahía Blanca 2021 De estas cifras iniciales, podemos hacer una primera desagregación entre tipos relativamente equilibrada, comparando cantidad de m2 de viviendas, departamentos y comercio. Sin embargo, si observamos estos tipos de uso localizados en el territorio, constatamos el desajuste espacial entre la localización residencial y sus usos complementarios con efectos negativos sobre la accesibilidad urbana, sobre todo la de los sectores de población más vulnerable16. En el caso del área de interface centro periferia de la ciudad, esto es, el borde del macro centro bahiense o área anillo constituido como una franja intermitente de suelo público de diferentes anchos que rodea el área central de la ciudad, esta presenta condiciones actuales de barrera a la conectividad y el desarrollo, alojando en su interior el 20% de la superficie del área central (alrededor de 60 Hectáreas) de suelo con infraestructuras completas y un valor comercial promedio cercano a los U$D 500/m2, en gran proporción ocioso y propenso a la ocupación informal. En otras palabras, el estado cuenta con suelo suficiente como para dar solución al déficit de superficies parquisticas cualificadas, equipamientos y servicios accesibles para la periferia -en especial las áreas de asentamientos informales al sur oeste del ejido- y constituirse en agente inmobiliario con el objeto de racionalizar el 16 Irisarri y Otros 2018. Centralidades urbanas: algunos aportes para su lectura en la ciudad de bahía blanca. En XII bienal del coloquio transformaciones territoriales. Agosto 2018. UNS. Bahía Blanca. noviembre de 2023 mercado de suelo y desarrollar las áreas ociosas, con efectos de mejora en la accesibilidad urbana tanto en el área de influencia como a escala estructura. En el área de referencia del proyecto, que abarca las delegaciones Noroeste -hasta el barrio Pampa Central- y Villa Rosas -San Martin y Villa Ressia- y los barrios al sur de la delegación Centro -Pacifico, Kilometro 5, Pedro Pico- el cuadro de estación constituido por el conjunto de suelos rodeado por las calles Sixto Laspiur, Chile, Undiano, Brikman, Malvinas y Juan Molina se presenta como recurso estratégico para la cualificación parquistica, la restitución y preservación del patrimonio construido y para la renovación urbana, como parte de una estrategia de suelo que estimule la revitalización de la red de sub centros históricos de la ciudad, como áreas de inversión para el sector de la construcción que en este caso se desarrolla sobre unos 4300 m. de parcelas frentistas al perímetro del cuadro -unas 23Hs. de superficie, de la cual aproximadamente el 70% (unas 16 Hs.) es susceptible de ser movilizada- suelo suficiente para desarrollar un modelo de negocio -al que sumarle otras áreas de suelo de similares condiciones tanto en el cuadro de estación sur como a lo largo de Av. Buenos Aires- que descomprima la polarización en las zonas C1 y C2 al interior del macrocentro y sirva como base para el desarrollo de la primera periferia. FIGURA 3. Área de interfaz centro periferia 2017 La estructura urbana: La estructura urbana del sector presenta un área urbanizada al norte y noreste, con infraestructuras y servicios completos, y un área al sur suroeste donde puede observarse el borde sub urbanizado, coincidente con áreas de suelo por debajo de la cota +6.00 con riesgo hídrico y ambiental. noviembre de 2023 La estructura viaria, como es común a lo largo de la traza del anillo, presenta discontinuidades características que han intentado paliarse en este caso mediante la apertura de calle Blandengues entre Sixto Laspiur y Malvinas, aunque la inversión de sentido del tránsito en esta última circunvalar afecta el transitabilidad. las cuadro En lo posibilidades para que se su de mejor refiere a equipamientos comunitarios, el área cuenta con servicios educativos completos -es de destacar la histórica escuela de oficios La Piedadnumerosos clubes deportivos y equipamientos de salud de baja complejidad. FIGURA 4. Mancha red cloacal 2017 Las actividades económicas: La actividad económica del sector, medida mediante la relación entre población empleada y población económicamente activa, muestra que todo el área es expulsora de empleo, esto es, que la población debe trasladarse a otros sectores para desarrollar sus actividades laborales. Si bien esto no es un fenómeno exclusivo de este sector, puede observarse que solamente una pequeña superficie al norte, coincidente con sectores C1, es atractor de empleo, -junto a la situación excepcional del tramo de calle Don Bosco entre calles Brasil y Av. Buenos Airesdisminuyendo el nivel de actividad drásticamente al exterior de la zona delimitada por el anillo, solo preservada en la trayectoria de las vías troncales que preservan alguna actividad comercial. FIGURA 5. Mancha población empleada 2017 noviembre de 2023 La población: En lo que se refiere a las características poblacionales del sector, se definen desde la relación entre densidad poblacional y quintil de ingreso económico. Puede observarse que se trata de sectores de población de ingresos medios y medios bajos hacia el interior y rodeando el cuadro de estación, disminuyendo el nivel de ingreso hacia el sur sur oeste del área -con la presencia de amplios sectores de población vulnerable -con severo riesgo ambiental de origen industrial- con pobreza convergente a lo largo de la traza férrea paralela a la autovía RN3 sur. FIGURA 5. Mancha población por quintil 2017 CRITERIOS DE ACTUACION: La accesibilidad urbana es entendida como la capacidad de alcanzar el conjunto de oportunidades que ofrece lo urbano determina el grado de bienestar de los habitantes de la ciudad. En esos términos, las actuaciones dirigidas a mejorar la relación de accesibilidad entre empleo y vivienda deberán enfocarse en llevar trabajo (y empleo calificado) a la periferia, y en consecuencia llevar servicios y densidades adecuadas para el desarrollo eficaz de dichas actividades. Esto implica el desarrollo de la red de subcentros históricos en la periferia y el saneamiento del área central de la ciudad. Observando la FIGURA 3 puede deducirse que el área de interfaz centro periferia, y en particular el suelo perteneciente a los cuadros de estación y suelos remanentes VN presentan un área de oportunidad para el logro de estas oportunidades mediante un Plan de urbanización que integre, en base a la cualificación del uso de comercio, servicios, parques urbanos, vivienda y usos complementarios mediante la gestión de consorcios urbanísticos en el marco de la OM 18675 y la Ley 8912 y 14449 la relación entre el centro y la periferia de la ciudad. Situación física del sector: puede observarse desde la FIGURA 4 que el emplazamiento del sector de intervención se encuentra en el límite suroeste del área de interfaz centro periferia y al borde del área urbanizada. noviembre de 2023 También se observa que mediante la sanción y reglamentación de la ordenanza 18675 de 2016, amplias superficies de suelo son encuadrables en el Plan Particularizado de Movilización de suelo privado, y pasibles de su definición como ZPHS en los términos de la Ley 14449. Las acciones recomendadas desde la situación urbana son entonces: - Acciones de reconfiguración, cualificación, renovación, revitalización y preservación sobre el ámbito del cuadro de estación y patrimonio edificado del sector. - Desarrollo de infraestructuras y cualificación de espacios verdes y de equipamiento público sobre las vías troncales. - El estudio del sentido del tránsito sobre calle Malvinas, a los efectos de facilitar la rotación alrededor del cuadro de estación. - El tratamiento de calle Blandengues como de doble mano en el tramo entre calles Sixto Laspiur y Malvinas, con el fin de facilitar la continuidad del sistema binario hacia la delegación noroeste. Situación productiva del sector: puede observarse en la FIGURA 5 que el emplazamiento del área de intervención se encuentra desde el punto de vista de las actividades, entre el área más urbanizada de la primera periferia -el barrio Noroeste es el más antiguo de la ciudad- y lindero al borde urbanizado -el área de asentamientos que hace límite con las superficies de suelo logístico a lo largo de la autovía RN3 sur-. Desde el punto de vista de las actividades, las áreas desarrolladas presentan la existencia de comercio de proximidad, tanto al sureste como al noreste del área de intervención, con presencia escasa de comercios de gran superficie en un radio de diez cuadras. Las acciones recomendadas desde la situación de uso son: - La movilización del suelo en los términos del Artículo 5° y 8° del Decreto 1175 2017 y conforme a los Artículos 44 y 45 de la Ley 14449. - Ampliación de usos comerciales y de servicios complementarios sobre vías troncales. Situación social del sector: puede observarse en la que el emplazamiento del área de intervención se encuentra, desde el punto de vista reglamentario; comprendida dentro de la zona ANILLO, coincidiendo su perímetro con las zonas R1 al interior del área central, y RM al exterior que se extienden hasta el borde logístico I3 donde conviven de manera conflictiva, si se analiza la FIGURA 5; áreas destinadas al soporte de actividades noviembre de 2023 industriales con sectores de asentamientos informales en condiciones de vulnerabilidad socio ambiental. Las acciones recomendadas desde la situación de edificabilidad son entonces: - La definición de áreas ZPHS en el sector -Pampa Central, Don Onésimo, Obrero Sur, Caracol I y Caracol II-, según las tareas de relevamiento realizadas por el RENABAP en su versión 2022. - La definición del cuadro de estación noroeste -Ch. 317, Mz. 318, 419 y 420 de la ciudad de Bahía Blanca, como urbanización parque de preservación patrimonial (UPpp) determinando los indicadores y demás parámetros urbanísticos que correspondan. - La definición del área frentista al perímetro del cuadro como zona macrocentro direccional de preservación patrimonial (C2pp) y el completamiento de las manzanas comprendidas como zona centro de ejes de crecimiento (C3), determinando los indicadores y demás parámetros urbanísticos que correspondan. - Los parámetros de aplicación de los Artículos 79, 292 y 293 de la Ordenanza Fiscal 2023 y concordantes sobre las zonas convertidas mediante acto administrativo. ESTADO DE SITUACION OPTIMO: Dentro de la lógica de acciones integrales a escala urbana destinadas a lograr un estado de mayor equilibrio en el acceso a los recursos urbanos debe prestarse especial atención a la cualificación del programa de áreas parquistica de uso público, en especial en sectores urbanos con densidades medias del macrocentro, generalmente con déficit de espacios verdes públicos (por debajo de los 10m2 por habitante recomendados por la OMS). FIGURA 5. Indicadores urbanísticos propuestos 2023 noviembre de 2023 Es importante subrayar el rol del área ANILLO descripta en el texto del código de planeamiento, donde se detalla que el destino del área es el de “COLECTOR SOCIAL” destinado a abastecer las necesidades de equipamiento del área de influencia. En estos términos, y haciendo una síntesis de las acciones recomendadas para el sector de intervención, los criterios de actuación del PROYECTO URBANO PARQUE NOROESTE son: - Acciones de reconfiguración, cualificación, renovación, revitalización y preservación sobre el ámbito del cuadro de estación y patrimonio edificado del sector. - El estudio del sentido del tránsito sobre calle Malvinas, a los efectos de facilitar la rotación alrededor del cuadro de estación y tratamiento de calle Blandengues como de doble mano en el tramo entre calles Sixto Laspiur y Malvinas. - La movilización del suelo en los términos del Artículo 5° y 8° del Decreto 1175 2017 y conforme a los Artículos 44 y 45 de la Ley 14449. - Ampliación de usos comerciales y de servicios complementarios sobre vías troncales. - La definición de áreas ZPHS en el sector -Pampa Central, Don Onésimo, Obrero Sur, Caracol I y Caracol II-, según las tareas de relevamiento realizadas por el RENABAP en su versión 2022. - La definición del cuadro de estación noroeste -Ch. 317, Mz. 318, 419 y 420 de la ciudad de Bahía Blanca, como zona parquistica de preservación patrimonial (UPpp) determinando los indicadores y demás parámetros urbanísticos que correspondan. - La definición del área frentista al perímetro del cuadro como zona macrocentro de preservación patrimonial (C2pp) y el completamiento de las manzanas comprendidas como zona centro de ejes de crecimiento (C3), determinando los indicadores y demás parámetros urbanísticos que correspondan. - Los parámetros de aplicación de los Artículos 79, 292 y 293 de la Ordenanza Fiscal 2023 y concordantes sobre las zonas convertidas mediante acto administrativo. PARAMETROS URBANISTICOS REQUERIDOS SEGÚN ART. 45 DE LA LEY 14449: Según los objetivos de la propuesta ya mencionados, el municipio desde las atribuciones conferidas por los Artículos 44 y 45 de la Ley 14449 se encuentra habilitado a definir la Chacra 317y las Manzanas 318, 419 y 420 como ZPHS y, a partir de ello determinar sus parámetros urbanísticos. noviembre de 2023 En virtud de ello y considerando los mínimos requerimientos emanados de la situación urbana del emplazamiento en relación con los indicadores establecidos por la ordenanza 18675 y al Artículo 24 de su decreto reglamentario 1175 17 referidos a los parámetros de ACCESIBILIDAD, EFICACIA y SOSTENIBILIDAD y ad-referéndum de los informes correspondientes a realizar por el Departamento de proyecto urbano municipal, se solicita el establecimiento de los siguientes parámetros urbanísticos: Zona urbanización parque de preservación patrimonial: Se trata de una zona destinada a espacios verdes parquizados de uso público, con especial interés en la preservación del patrimonio construido y su uso con fines culturales y educativos. En este distrito el Consorcio urbanístico PARQUE NOROESTE podrá autorizar, mediante acto administrativo refrendado por el ejecutivo municipal, obras de utilidad pública que complementen y no alteren el carácter de estos, Zona macrocentro direccional de preservación patrimonial (C2pp): Segundo escalón de densificación que tiene como función la articulación entre el borde del macrocentro y el área periférica en zonas Uppp. USOS: - Dominante: vivienda multifamiliar. - Complementario: comercio de proximidad. SUBDIVISION: - Frente: 17m. - Superficie: 750m2 INDICADORES URBANISTICOS: - FOS: 60% - FOT: 2.4 - Frente: 17m. - Superficie: 750m2 ALTURA MAXIMA: - 4 plantas sobre calles secundarias. noviembre de 2023 - 11 plantas sobre calles troncales. - Plano liberado sobre espacios verdes. CLM: caso A. Premios: sobre calles troncales y espacios verdes los establecidos por Articulo 47 del DL 8912/77. Luis Pites. Arquitecto. Noviembre de 2023 noviembre de 2023