Papers by Miguel A Camacaro
Utilizando el método de reducción al absurdo se partió de una hipótesis inicial: los resultados d... more Utilizando el método de reducción al absurdo se partió de una hipótesis inicial: los resultados del vector de ponderación general del AHP no están vinculados con los precios del mercado inmobiliario contra la alternativa, si están vinculados. Para la demostración se usa una «real fábula» para explicar la valuación de un castillo medieval. El primer ejemplo se hace para tres criterios: calidad del entorno, calidad del castillo y estado de conservación; y seis alternativas, cinco comparables + el inmueble tasable (3C+6A), completando tres casos más. Usando AHP se determinan los elementos del vector global de las alternativas. Con los precios de las ofertas y el uso del RV, se estima el valor del inmueble y de los valores de los comparables para su análisis comparativo. Se utilizó la prueba Non-Ratio Reciprocity Test (NRRT) obteniendo diferencias porcentuales importantes entre valores y precios de los comparables, no garantizando la reciprocidad para validar las estimaciones iniciales del valor del inmueble tasable. En el segundo ejemplo, se utilizaron tres criterios distintos: fortaleza, seguridad y acceso; se usaron las mismas seis alternativas (3C+6A). Se pudo demostrar la no consistencia de resultados por la disparidad de los valores obtenidos en todos los casos de los dos ejemplos para el inmueble tasable, lo que no permite garantizar valores de mercado confiables. Para el tercer ejemplo, se hizo la simulación de la base de datos, partiendo de la información de la muestra original, con 8 variables explicativas, para obtener 69 datos. Se realizó el modelado econométrico demostrándose que no existe correlación entre la variable explicada (precio unitario) y las explicativas en su conjunto, menos individualmente, por tanto, no hay confiabilidad en los resultados. A pesar del incumpliendo de los supuestos básicos del MRLM se hizo la estimación puntual y por intervalo. Estos valores resultaron similares al obtenido en el segundo ejemplo, usando AHP+RV. Con estas evidencias, con la propuesta analizada no se garantizan valores de mercado, por tanto, la hipótesis inicial es correcta.
El tasador universal on line, 2022
En una diapositiva de la brillante exposición del Dr. Paulo Helene sobre “Colapso do Edifício Cha... more En una diapositiva de la brillante exposición del Dr. Paulo Helene sobre “Colapso do Edifício Champlain Towers, em Miami Surfside” , el edificio que se derrumbó en USA, llamó poderosamente la atención lo que colocó entre las lecciones aprendidas de este evento trágico: el término “ingeniero universal”, cuando habla una multidisciplinada investigación, haciendo clara referencia al "monstruo de la ciencia", el italiano Leonardo Da Vinci , el último con ese título.
Análogamente se puede decir, que no hay tasador universal, esa representación profesional no existe. Tomando todos los cursos para valuar inmuebles, máquinas, equipos, fincas, aviones, barcos, empresas, marcas, acciones de compañías, proyectos inmobiliarios, jugadores de futbol, equipos deportivos, etc., que se ofrecen en diferentes instituciones, no lo hará el «tasador infalible», o mucho más que eso, el «especialista en todo», lo cual no es una garantía para que alcance el universal título.
El jueves 26 de septiembre de 2024, tuvimos la increíble oportunidad de realizar una visita guiad... more El jueves 26 de septiembre de 2024, tuvimos la increíble oportunidad de realizar una visita guiada al edificio "Costillares", sede del Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja en Madrid. Esta obra emblemática de la arquitectura española, construida entre 1951 y 1953, refleja la búsqueda de soluciones innovadoras en la ingeniería y la arquitectura de mediados del siglo XX. El edificio, que lleva con orgullo el nombre del reconocido ingeniero Eduardo Torroja, es un símbolo de la vanguardia estructural en España.
Nuestra guía, la destacada arquitecta Virginia Gallegos, nos brindó una orientación extraordinaria, explicando detalladamente el proyecto, la construcción y los impresionantes espacios del edificio. Durante la visita, uno de los momentos más fascinantes fue al recorrer una galería dedicada a los profesionales de talla mundial que estuvieron vinculados con el ingeniero Torroja. Sin embargo, me llamó especialmente la atención la ausencia del arquitecto brasileño Oscar Niemeyer, lo que sugiere que no tuvo una relación profesional directa con Torroja o no colaboraron en alguna obra conjunta.
Intrigado por este detalle, una vez en casa, decidí profundizar en la cuestión. Me dirigí al ordenador y comencé a explorar la información con el apoyo de los motores de razonamiento, empezando por ChatGPT-4o, para esclarecer esta interesante curiosidad.
La propuesta del AHP, que tiene ya muchos años, no ha tenido
oposición manifiesta por los tasado... more La propuesta del AHP, que tiene ya muchos años, no ha tenido
oposición manifiesta por los tasadores latinoamericanos, excepto por
quién escribe este artículo. Este método se une a la propuesta de los
estimadores robustos y a una nueva propuesta de solución de un
sistema de ecuaciones lineales para el tratamiento de pequeñas
muestras, como procedimientos de fácil aplicación, que son bien
recibidas por la gran mayoría de valuadores, ávidos de métodos
triviales para resolver sus avalúos, muchas veces saltándose el
proceso de investigación de información de mercado para la
estructuración de bases de datos.
La actualización de conocimientos sobre métodos y/o procedimientos
para la estimación de valores inmobiliarios de mercado es una
exigencia que todo respetable valuador debe comprometerse a cumplir
con toda humildad y seriedad. En este notable y veloz avance
científico, con la Ciencia de Datos en especial, las organizaciones
gremiales deben impulsar el desarrollo de las normas técnicas23 de
valuación porque así los valuadores garantizarán la optimización de
los resultados de los informes de valuación inmobiliaria
Un comité técnico de un congreso 1 que tenga la responsabilidad de revisar los trabajos que se so... more Un comité técnico de un congreso 1 que tenga la responsabilidad de revisar los trabajos que se someten a su consideración para su presentación, debe ser integrado por profesionales de probada experiencia, con conocimientos especializados y actualizados, debiendo tener al menos un nivel académico igual o superior del profesional que presenta el trabajo.
Un experto valuador me argumentó recientemente que
«la información sobre los precios de los inmu... more Un experto valuador me argumentó recientemente que
«la información sobre los precios de los inmuebles en
Venezuela está deficitaria por la opacidad
1 en datos de
ofertas y registros», al respecto le respondo que lo que
señaló lo he escuchado reiteradamente por parte de
valuadores venezolanos, con lo cual no puedo estar de
acuerdo.
También he escuchado y leído que algunos utilizan el
«método de Chauvenet»
2 asegurando que es la base de
sus avalúos, con lo cual tampoco estoy de acuerdo,
porque es solo una prueba para identificar datos atípicos,
el método es el Comparativo de Datos de Mercado3
.
Hace mucho ruido escuchar sobre la opacidad de los
datos, que pudiera ser una verdad del tamaño de una
catedral, pero se debe demostrar con números y no solo
basarse en una apreciación personal, en una vivencia, en
una visión en el momento. Para llegar a una opinión
insesgada4
, hay que investigar, pero no todo el mundo
está dispuesto a ocupar su tiempo ni está preparado para
ello.
Conversando con ChapGPT-4o sobre AHP, 2024
En la era digital, la inteligencia artificial generativa ha revolucionado la manera en que accede... more En la era digital, la inteligencia artificial generativa ha revolucionado la manera en que accedemos,
procesamos y utilizamos la información. Motores de razonamiento avanzados como ChatGPT-4,
desarrollado por OpenAI2
, representan el pináculo de esta transformación. Estos sistemas utilizan algoritmos
complejos y grandes volúmenes de datos para generar respuestas coherentes y contextualmente relevantes
a las consultas planteadas por los usuarios. La capacidad de ChatGPT-4 para entender y generar lenguaje
natural ha abierto nuevas posibilidades en la realización de trabajos de investigación, proporcionando un
apoyo significativo en la recopilación y análisis de datos.
El uso de ChatGPT-4 en investigaciones ofrece numerosas ventajas. Su capacidad para procesar grandes
cantidades de información rápidamente permite a los investigadores obtener una visión amplia de los temas
estudiados. Puede sintetizar información de diversas fuentes, proporcionar resúmenes detallados y ofrecer
perspectivas variadas que enriquecen el análisis. Además, esta herramienta puede responder a preguntas
específicas, ayudando a clarificar conceptos complejos y facilitando el entendimiento de áreas
especializadas.
Sin embargo, es crucial abordar la confiabilidad y las debilidades de ChatGPT-4. Aunque es una herramienta
poderosa, no está exenta de limitaciones. La información generada puede estar sujeta a inexactitudes y
errores, ya que se basa en datos preexistentes que pueden no estar actualizados o ser incorrectos. Además,
las respuestas de ChatGPT-4 pueden reflejar sesgos presentes en los datos de entrenamiento. Estos sesgos
pueden influir en la objetividad de la información proporcionada, lo cual es un riesgo importante para
considerar durante la investigación.
La capacidad de ChatGPT-4 para entrenarse mediante conversaciones es limitada. Aunque puede ajustar
sus respuestas basándose en la interacción continua con el usuario, no aprende ni almacena información a
largo plazo de estas interacciones. Esto significa que cada sesión de uso es independiente y no acumula
conocimiento progresivamente. El sesgo en las respuestas generadas por ChatGPT-4 es una consideración crítica. Estos sesgos pueden
surgir de diversas fuentes, incluyendo la naturaleza de los datos de entrenamiento y las estructuras
algorítmicas subyacentes. Si no se maneja con cuidado, este sesgo puede interferir en una investigación,
conduciendo a conclusiones sesgadas o incompletas. Por tanto, los investigadores deben aplicar un enfoque
crítico y complementario, verificando la información y corroborando los datos obtenidos a través de diversas
fuentes.
En este libro digital, presentamos un caso de estudio que explora el uso del Método de Proceso Analítico
Jerárquico (AHP) combinado con el Ratio de Valoración en la valuación de inmuebles. Invitamos a los
lectores a adoptar una lectura crítica de este trabajo, evaluando las conclusiones presentadas y
considerando las implicaciones prácticas y teóricas de los métodos discutidos.
Esperamos que este libro no solo aporte valor académico, sino que también inspire a los investigadores a
explorar nuevas aplicaciones de la inteligencia artificial en sus respectivos campos, abordando tanto sus
potencialidades como sus limitaciones con un enfoque equilibrado y riguroso.
Del SISDEA en un caso de estudio, 2024
Con relación a las observaciones realizadas en la actividad del Appraisers Reading Club, cuando s... more Con relación a las observaciones realizadas en la actividad del Appraisers Reading Club, cuando se presentó el uso del programa SISDEA, cumplo con enviarles una información adicional, basada en diferentes fuentes incluyendo CHAPGPT-4o, sobre el empleo de las alternativas presentes en el programa especializado: los métodos de Mínimos Cuadrados Ordinarios y de Máxima verosimilitud para el cálculo de los coeficientes del modelo de regresión múltiple. Igualmente se aprovecha para dar respuesta con fundamentación empírica a la observación realizada sobre el valor alcanzado del R²ajustado del modelo, para ello fue necesario consultar diversas fuentes, no siendo una investigación exhaustiva, pero se ha complementado con un ejemplo práctico para demostrar que la manipulación de las variables y los datos de una muestra para elevar el valor del estadístico de prueba no es una «buena estrategia» para garantizar mejores resultados. El valuador debe estar claro sobre los valores admisibles del coeficiente de determinación. La muestra del mercado inmobiliario es del tipo accidental, no probabilística, bien por la naturaleza de los bienes como la no disponibilidad de datos y atributos. No atiende íntegramente los supuestos formales de las muestras aleatoria simples, exigidos por los modelos de estadística inferencial1 . También es muy difícil predecir las decisiones del comportamiento humano, por tanto, no es posible alcanzar siempre valores altos del R², siendo tolerable, por la naturaleza de los datos, que un coeficiente de determinación se encuentre entre 0,667 – 0,70 para los modelos de regresión aplicados a la valuación inmobiliaria. Lo importante es que el modelo cumpla con los supuestos básicos y no cuente con errores de especificación, para obtener así mejores resultados para la estimación puntual y por intervalo, atendiendo al contenido de las normas técnicas de valuación.
Es el artículo base del libro "El fabuloso avalúo de un castillo medieval" será lanzado en mayo 2... more Es el artículo base del libro "El fabuloso avalúo de un castillo medieval" será lanzado en mayo 2023. Es una recopilación de las fábulas escritas para los análisis de los procedimientos alternativos de valuación inmobiliaria.
En este ensayo se hace un análisis crítico al tratamiento por factores de una pequeña muestra lev... more En este ensayo se hace un análisis crítico al tratamiento por factores de una pequeña muestra levantada del mercado inmobiliario para estimar el valor del inmueble tasable. El procedimiento de homogeneización por factores se desarrolló para cinco comparables y seis variables (una explicada y cinco explicativas). Se consideraron tres casos: La muestra completa con la presencia de un valor atípico (Caso VA), la muestra sin la participación del Castillo 2 (Caso-C2) y la muestra sin el valor atípico (Caso N). Se utilizaron fórmulas consagradas y valores tabulados, de general uso por los tasadores del reino, para hacer comparaciones entre las características de los inmuebles comparables y el objeto de la tasación. Utilizando una ecuación aditiva por cada dato de la muestra se intentó homogeneizar la muestra, pero resultó en un efecto de heterogeneización de los precios originales. Se procedió a calcular las medidas de tendencia central y de dispersión. Se hizo el saneamiento de la muestra para identificar puntos atípicos. Saneada la muestra se hizo la estimación puntual y por intervalo. Revisado el informe real de tasación se encontró que el autor no siguió el contenido de las normas NBR 14653-2 de Avalúos de Bienes Inmuebles Urbanos, sin embargo, se alcanzó el grado de fundamentación II y de precisión III. Nuevamente se realizó el análisis de la muestra para el Caso N, pero esta vez los factores se asumieron de una ecuación del tipo multiplicativa de un modelo de regresión lineal múltiple, de alcance regional y temporal. Se hizo el proceso de homogeneización entre cada elemento de la muestra y el inmueble tasable. No hubo efecto de heterogeneización de los precios originales. Se comprobó la normalidad de los datos de la muestra y la ausencia de valores atípicos. Se hizo la estimación puntual y por intervalos (paramétricas). Se dio cumplimiento a los requerimientos del Anexo B de la norma: recomendaciones en cuanto a la muestra, saneamiento de la muestra, errores de especificación, factores de homogeneización, efecto de la heterogeneización y la estimación por intervalos. Asimismo, se comprobó que el tratamiento para pequeñas muestras, considerando factores de homogeneización con fundamento empírico extraídos de modelos econométricos, actualizados y regionalizados, permiten estimar valores inmobiliarios de mercado siempre que se cumpla con las normas técnicas de valuación.
Ensayo, 2023
En este ensayo se hace un análisis crítico al procedimiento alternativo para estimar el valor inm... more En este ensayo se hace un análisis crítico al procedimiento alternativo para estimar el valor inmobiliario cuando se analiza una pequeña muestra del mercado aplicando Estadística Robusta. Se consideraron dos procedimientos iterativos basados en los estimadores robustos: Estimador - M y Estimador – L (Huber-1964). Se hizo un análisis comparativo del procedimiento alternativo del Estimador - M con el Algoritmo A, contenido del Anexo C de la Norma ISO/13528 (2015), encontrándose diferencias en la nomenclatura y descripción de los estadísticos robustos, así como en la fórmula de la estimación de la desviación típica robusta (inicial). Con datos de ofertas ficticias, no experimentales, de castillos medievales se conformó una muestra de cinco variables y cinco comparables (5V+5C) para estimar el valor del castillo medieval N. Para el procedimiento iterativo de los estimadores se hizo el análisis de la variable precio unitario sin homogeneización (unidimensional) respetando la solución original de la propuesta metodológica. Para cada uno de los estimadores se analizaron cinco casos: 1) Normal: con los precios originales de la muestra; 2) Sin C2: retirando el precio del Castillo 2; 3) Valor atípico C5: considerando el precio del Castillo 5 como valor atípico (máximo); 4) Valor atípico C2: considerando el precio del Castillo 2 como valor atípico (mínimo); y 5) Valores atípicos C2 y C5: considerando los valores atípicos mínimo (C2) y máximo (C5). Se demostró la variabilidad de las estimaciones de los valores inmobiliarios cuando se analiza una pequeña muestra con la ausencia y/o presencia de valores atípicos. Se hizo la comparación de los resultados obtenidos utilizando ambos estimadores (Caso Normal) con los promedios simple de los datos de la muestra, siendo estos resultados muy similares, cuando la distribución de los datos es normal y no hay presencia de datos atípicos. Se comprobó que el procedimiento alternativo para pequeñas muestras con la presencia de valores atípicos genera resultados sesgados cuando se usan estadísticos no paramétricos en las variables respuestas sin el correspondiente tratamiento de homogeneización, esto es, no es eficiente para explicar la naturaleza de los precios que se practican en el mercado. El procedimiento analizado no es recomendable para estimar valores inmobiliarios de mercado cuando: no se haya valorado la distribución de las variables, no se haya comprobado la distribución subyacente de la muestra, no se identifiquen ni se analicen los valores atípicos; y no se haga un tratamiento previo de la variable explicada (precios inmobiliarios) en función de las variables explicativas, esto es, la homogeneización de los precios de la muestra de mercado. Para optimizar el análisis estadístico en la valuación inmobiliaria, la muestra debe ser lo suficientemente grande para poder modelar los precios que permita aportar una solución puntual y por intervalo de los valores de mercado, en este caso, mediante el tratamiento científico según lo establecido en normas brasileñas de valuación. En caso de no obtener una muestra grande (n>30) y que se compruebe la distribución normal, así como la ausencia de datos atípicos, se puede utilizar la estadística paramétrica sin ningún problema. Es muy importante evitar en lo posible analizar estadísticamente pequeñas muestras tanto paramétricamente como no paramétricamente, si se hace, se debe realizar el saneamiento estadístico de la muestra para asegurar la ausencia de valores atípicos. Los procedimientos no paramétricos suelen tener menos potencia para el mismo tamaño de muestra que el procedimiento paramétrico correspondiente si los datos son realmente normales
La real fábula Gaussiana en la valuación inmobiliaria, 2023
En este ensayo se hace un análisis crítico al procedimiento para estimar el valor inmobiliario qu... more En este ensayo se hace un análisis crítico al procedimiento para estimar el valor inmobiliario que utiliza una función lineal de una variable explicada (los precios inmobiliarios) relacionada con las variables explicativas (características de los inmuebles) por cada comparable, con el objetivo de plantear un sistema de ecuaciones lineales para determinar los factores asociados a las variables mediante el uso del Método de Gauss. Para la aplicación de esta propuesta es condición indispensable que el número de comparables sea igual al número de variables. Determinados los factores se genera la ecuación de estimación del valor del inmueble. Con datos ficticios basados en los ejemplos del ensayo «La real fábula del AHP en la Valuación Inmobiliaria» se consideró una muestra de cinco variables y cinco comparables (5V+5C) para estimar el valor del castillo medieval. En el primer ejemplo (5V+5C), se utilizaron las variables: área de terreno, área de construcción, entrada, edad y estado de conservación, con cinco precios unitarios de castillos comparables. Del primer cálculo, se obtuvo una ecuación lineal, que, al sustituir los valores de las variables del inmueble tasable, permitió la estimación del valor del Castillo N. Este valor estaba dentro del intervalo de valores de los comparables. Luego, el valor unitario se utilizaría para calcular el valor total del inmueble, pero se detectó un error en el área de terreno, lo cual obligó a realizar el cálculo nuevamente del valor unitario considerando el área real en la ecuación. El resultado fue un valor unitario negativo para el inmueble, lo que demostraba que la ecuación no tenía poder de generalización. Para corroborar estos resultados, con base en el procedimiento antes citado, se plantearon dos situaciones: a) no considerar el Castillo 2 porque ya no está disponible para la venta, y, b) considerar un nuevo comparable de mercado. Se hicieron los cálculos correspondientes determinándose las ecuaciones finales siendo los valores unitarios estimados muy altos, incluso se alejaban del precio máximo inicial de los inmuebles comparables que conformaban la muestra. Fue así que se decidió analizar la ecuación del primer ejemplo, utilizando simulaciones de Monte Carlo, demostrándose con los resultados que hay limitaciones para la aplicación de la ecuación lineal como solución para estimar valores inmobiliarios, de hecho, se comprobaron las altas probabilidades de ocurrencia de obtener resultados negativos. Desde el punto de vista econométrico, se encontró un alto grado de subjetividad para la selección de las variables importantes para explicar las variaciones de la variable respuesta, así como también la irregularidad generada por asumir siempre un comportamiento lineal en la relación funcional entre las variables. En definitiva, con el procedimiento alternativo, basado en un análisis matricial de ecuaciones lineales, no es posible la estimación de «valores confiables» para explicar la naturaleza de los precios que se practican en el mercado inmobiliario.
NA, 2023
En este ensayo se hace un análisis crítico al procedimiento que utiliza los valores de los elemen... more En este ensayo se hace un análisis crítico al procedimiento que utiliza los valores de los elementos del vector global de las alternativas del Analytic Hierarchy Process (AHP) para vincularlos con los precios de mercado de ofertas inmobiliarias, a través de un artificio matemático denominado Ratio de Valoración (RV), para la estimación de valores inmobiliarios de mercado. Con datos tomados de un libro donde se expone la propuesta metodológica se presenta todo el desarrollo del procedimiento considerando dos ejemplos. Para el primero, el caso general, se emplearon tres criterios: calidad del entorno, calidad del edificio y estado de conservación de los castillos medievales; y seis alternativas, cinco comparables + el inmueble tasable (3C+6A), luego se hacen tres casos más: retirar la alternativa de menor prioridad, luego retirar otra alternativa, pero incorporando la retirada anteriormente (3C+5A), y por último, se agrega una nueva alternativa incorporando las dos que se retiraron (3C+7A). Con la eficiencia del método AHP se determinaron los elementos del vector global de las alternativas y con los precios de las ofertas reales, a través del RV, se estimó el valor del inmueble tasable. Con ese mismo artificio, también se estimaron los valores de los comparables para su análisis comparativo con sus precios iniciales. Se utilizó la prueba Non Ratio Reciprocity Test (NRRT) obteniendo diferencias porcentuales importantes entre valores y precios de los comparables, no garantizando la reciprocidad para validar las estimaciones iniciales del valor del inmueble tasable. En el segundo ejemplo, se utilizaron tres criterios distintos: fortaleza, seguridad y acceso; se usaron las mismas seis alternativas (3C+6A). Se pudo demostrar la no consistencia de resultados por la disparidad de los valores obtenidos en todos los casos de los dos ejemplos para el inmueble tasable, lo que no permite garantizar valores de mercado confiables. A los efectos de la fundamentación empírica de esta conclusión, se hizo la simulación de la base de datos, partiendo de la información de la muestra original, con 8 variables explicativas, para obtener 69 datos. Se realizó el modelado econométrico demostrándose que no existe correlación entre la variable explicada (precio unitario) y las explicativas en su conjunto, menos individualmente, por tanto, no hay confiabilidad en los resultados. A pesar del incumpliendo de los supuestos básicos para el modelo de regresión lineal múltiple (MRLM), que presenta incluso errores de especificación, con los consecuentes sesgos en los resultados, se hizo la estimación puntual y por intervalo para el valor del inmueble. Se obtuvo el valor unitario, y, por ende, el valor total del inmueble tasable. Estos valores resultaron aproximadamente iguales al obtenido en el segundo ejemplo, usando AHP+RV, lo que invalida la propuesta analizada en este ensayo porque no garantiza valores inmobiliarios de mercado.
NA, 2023
In this essay, a critical analysis is made of the procedure that uses the values of the elements ... more In this essay, a critical analysis is made of the procedure that uses the values of the elements of the global vector of the Analytic Hierarchy Process (AHP) alternatives to link them with the market prices of real estate offers, through a mathematical artifice called Valuation Ratio (RV), for the estimation of real estate market values. With data taken from a book where the methodological proposal is presented, the entire development of the procedure is presented considering two examples. For the first, the general case, three criteria were used: quality of the environment, quality of the building and state of conservation of the medieval castles; and six alternatives, five comparable + the appraisable property (3C+6A). Then three more cases are made: remove the alternative of lower priority, then remove another alternative, but incorporating the previously removed (3C+5A), and finally, a new alternative is added incorporating the two that were removed (3C+7A). With the efficiency of the AHP method, the elements of the global vector of the alternatives were determined and with the prices of the real offers, through the RV, the value of the appraisable property was estimated. With the same artifice, the values of the comparables were also estimated for their comparative analysis with their initial prices. The Non Ratio Reciprocity Test (NRRT) was used, obtaining significant percentage differences between values and prices of the comparables, not guaranteeing reciprocity to validate the initial estimates of the appraised property value. In the second example, three different criteria were used: strength, security and access; the same six alternatives were used (3C+6A). It was possible to demonstrate the inconsistency of results due to the disparity of the values obtained in all cases of the two examples for the appraisable property, which does not allow us to guarantee reliable market values. For the purposes of the empirical support of this conclusion, a simulation of the database was made, starting from the information of the original sample, with 8 explanatory variables, to obtain 69 data. The econometric modeling was performed, showing that there is no correlation between the explained variable (unit price) and the explanatory variables as a whole, let alone individually, therefore, there is no reliability in the results. In spite of the non-compliance with the basic assumptions for the multiple linear regression model (MRLM), which even presents specification errors, with the consequent biases in the results, the point and interval estimation for the value of the real estate was made. The unit value was obtained, and, therefore, the total value of the appraisable property. These values were approximately equal to those obtained in the second example, using AHP+RV, which invalidates the proposal analyzed in this test because it does not guarantee market real estate values.
ISAHP proceedings, Dec 1, 2022
A person interested in making a real estate investment, starts a search process through real esta... more A person interested in making a real estate investment, starts a search process through real estate websites, finding several alternatives: real estate products differentiated in a range of prices that fit his purchasing power. In order to assist the future buyer in the decision making process, the real estate consultant must evaluate the most important characteristics of each alternative in order to offer a balanced quality-price ratio, in the best case, using a selection procedure with empirical basis. This article presents a case study for the selection of an apartment located in a sector of Panama City (Panama), for which offers with a price range between [165,000 and 215,000]USD were analyzed, using one of the multiple attribute decision making method (MADM), the Analytic Hierarchy Process (AHP). The criteria or variables considered in the multi-criteria method were: area, parking space, age, quality, building floor and distance to the value pole, which, according to the econometric model of a sample of 97 offers, were statistically significant in explaining the total real estate prices. The entire procedure established for applying the AHP was followed, but the Saaty Table was not used to structure the pairwise comparison matrix of the criteria. For the determination of the eigenvector of the criteria, the importance of the intensity in the fundamental scale was replaced by the ratio between the standardized coefficients (t*) of each independent variable of the econometric model. The ranking of the overall weighting vector suggested that the best option was PH Coral Tower, which coincided with the solution provided using the Saaty table, but with more robust results, thus mitigating the subjectivity of the heuristic solution provided by the original AHP procedure.
21ª Conferência Internacional da LARES
Una persona interesada en realizar una inversión inmobiliaria, inicia un proceso de búsqueda a tr... more Una persona interesada en realizar una inversión inmobiliaria, inicia un proceso de búsqueda a través de páginas web de inmobiliarias, encontrando diversas alternativas: productos inmobiliarios diferenciados en un rango de precios que se ajusten a su poder adquisitivo. Para coadyuvar al futuro comprador en la toma de decisión, el asesor inmobiliario debe evaluar las características más importantes de cada alternativa que permitan ofrecer una equilibrada relación calidad – precio, en el mejor de los casos, utilizando un procedimiento de selección con fundamento empírico. En este artículo se presenta un caso de estudio para la selección de un apartamento ubicado en un sector de la Ciudad de Panamá (Panamá), para ello se analizaron ofertas con un intervalo de precios entre [165.000 y 215.000]USD, utilizando uno de los métodos de toma de decisiones por atributos múltiples (MADM), el Analytic Hierarchy Process (AHP). Los criterios o variables consideradas en el método multicriterio fueron: el área, puesto de estacionamiento, edad, calidad, piso del edificio y distancia al polo valorizante, según el modelo econométrico de una muestra de 97 ofertas resultaron estadísticamente importantes para explicar los precios totales inmobiliarios. Se siguió con todo el procedimiento establecido para aplicar el AHP, pero para estructurar la matriz de comparación por pares de los criterios no se utilizó la Tabla de Saaty. Para la determinación del vector propio de los criterios se hizo la sustitución de la importancia de la intensidad en la escala fundamental por la relación entre los coeficientes estandarizados (t*) de cada variable independiente del modelo econométrico. El ranking del vector de ponderación general sugirió que la mejor opción era PH Coral Tower, que coincidió con la solución aportada usando la tabla de Saaty, pero con resultados más robustos, mitigando así la subjetividad de la solución heurística que aporta el procedimiento original del AHP.
21ª Conferência Internacional da LARES, 2022
Una persona interesada en realizar una inversión inmobiliaria, inicia un proceso de búsqueda a tr... more Una persona interesada en realizar una inversión inmobiliaria, inicia un proceso de búsqueda a través de páginas web de inmobiliarias, encontrando diversas alternativas: productos inmobiliarios diferenciados en un rango de precios que se ajusten a su poder adquisitivo. Para coadyuvar al futuro comprador en la toma de decisión, el asesor inmobiliario debe evaluar las características más importantes de cada alternativa que permitan ofrecer una equilibrada relación calidad – precio, en el mejor de los casos, utilizando un procedimiento de selección con fundamento empírico. En este artículo se presenta un caso de estudio para la selección de un apartamento ubicado en un sector de la Ciudad de Panamá (Panamá), para ello se analizaron ofertas con un intervalo de precios entre [165.000 y 215.000]USD, utilizando uno de los métodos de toma de decisiones por atributos múltiples (MADM), el Analytic Hierarchy Process (AHP). Los criterios o variables consideradas en el método multicriterio fueron: el área, puesto de estacionamiento, edad, calidad, piso del edificio y distancia al polo valorizante, según el modelo econométrico de una muestra de 97 ofertas resultaron estadísticamente importantes para explicar los precios totales inmobiliarios. Se siguió con todo el procedimiento establecido para aplicar el AHP, pero para estructurar la matriz de comparación por pares de los criterios no se utilizó la Tabla de Saaty. Para la determinación del vector propio de los criterios se hizo la sustitución de la importancia de la intensidad en la escala fundamental por la relación entre los coeficientes estandarizados (t*) de cada variable independiente del modelo econométrico. El ranking del vector de ponderación general sugirió que la mejor opción era PH Coral Tower, que coincidió con la solución aportada usando la tabla de Saaty, pero con resultados más robustos, mitigando así la subjetividad de la solución heurística que aporta el procedimiento original del AHP.
Cuando se realizan avalúos inmobiliarios es muy importante que el tasador se fundamente en normas... more Cuando se realizan avalúos inmobiliarios es muy importante que el tasador se fundamente en normas técnicas para la elaboración de sus informes. En Brasil, en la década de los 50 se dan los primeros pasos para la publicación de las normas de avalúos de inmuebles. Actualmente existe la norma Brasileña NBR 14.653-2 que contiene la definición y el desarrollo para la aplicación del Método Evolutivo, uno de los enfoques para determinar el valor de mercado de un bien inmueble. En el cuerpo normativo se señala que el valor del terreno sea determinado a través del método comparativo de datos de mercado, pero cuando esto no sea posible se deberá utilizar el método involutivo.
Sin embargo, hay situaciones donde el valor de la tierra no puede ser determinado, como por ejemplo, cuando: a) la información sobre los comparables es incompleta y extemporánea, además los valores no reflejan la realidad del mercado; b) existen casos de ausencia absoluta de información sobre el valor de la tierra; c) no existen inmuebles comparables con el mismo uso del inmueble tasable que permitan la utilización del Método Residual; d) no hay condiciones económicas y financieras para desarrollar hipotéticamente el terreno y estimar el valor del mismo a través del Método Involutivo; y e) no hay información sobre alquileres de terreno que permitan su cálculo por medio del Método de la Renta.
La pregunta es: ¿Qué hacer cuando se presentan estos casos para que los avaluadores puedan emitir la opinión sobre el valor de los inmuebles a partir de la contribución del factor tierra? A seguir se presentan los antecedentes y el desarrollo del Método Contributivo que se plantea como una alternativa para realizar los avalúos en situaciones especiales.
Entre las metodologías clásicas de valuación de inmuebles se destacan, los directos: el Método Co... more Entre las metodologías clásicas de valuación de inmuebles se destacan, los directos: el Método Comparativo de Mercado y el Comparativo del Costo (Evolutivo); y los indirectos: el Involutivo y el Residual. El Método Comparativo del Costo o Enfoque del Costo, que se fundamenta en la suma de los valores del terreno y la construcción del inmueble, necesita de un tercer componente para ajustar el resultado a valor de mercado.
Si bien es cierto que el uso del tercer componente de la ecuación no tiene un consenso general entre los avaluadores iberoamericanos cuando se utiliza el método del costo, hay países como Brasil que incorporaron el uso del factor de comercialización en sus normas técnicas de avalúos, cuerpo normativo que guía los procedimientos para la elaboración de los avalúos por parte de los profesionales de la tasación.
En la comercialización de los productos inmobiliarios se fijan precios que deben corresponderse a las leyes de mercado, por ello, es una tarea importante para los agentes económicos que actúan en el sector inmobiliario identificar, luego de la inversión en la tierra y en la construcción, el factor que refleje la utilidad, beneficio o ganancia en el precio final del producto inmobiliario para el emprendedor del negocio. Y la tarea de demostrar su existencia, con evidencias empíricas, corresponde a los tasadores de inmuebles.
Conference Presentations by Miguel A Camacaro
Bienvenidos a una actividad más de Mundo Valor, el canal de la valuación y del Appraisers Reading... more Bienvenidos a una actividad más de Mundo Valor, el canal de la valuación y del Appraisers Reading Club, algo más que un club de lectura, hoy con la Charla «Del desequilibrio de la muestra en la valuación inmobiliaria», a cargo del Ingeniero Miguel Camacaro Pérez, fundador del canal y del club de lectura.
Uploads
Papers by Miguel A Camacaro
Análogamente se puede decir, que no hay tasador universal, esa representación profesional no existe. Tomando todos los cursos para valuar inmuebles, máquinas, equipos, fincas, aviones, barcos, empresas, marcas, acciones de compañías, proyectos inmobiliarios, jugadores de futbol, equipos deportivos, etc., que se ofrecen en diferentes instituciones, no lo hará el «tasador infalible», o mucho más que eso, el «especialista en todo», lo cual no es una garantía para que alcance el universal título.
Nuestra guía, la destacada arquitecta Virginia Gallegos, nos brindó una orientación extraordinaria, explicando detalladamente el proyecto, la construcción y los impresionantes espacios del edificio. Durante la visita, uno de los momentos más fascinantes fue al recorrer una galería dedicada a los profesionales de talla mundial que estuvieron vinculados con el ingeniero Torroja. Sin embargo, me llamó especialmente la atención la ausencia del arquitecto brasileño Oscar Niemeyer, lo que sugiere que no tuvo una relación profesional directa con Torroja o no colaboraron en alguna obra conjunta.
Intrigado por este detalle, una vez en casa, decidí profundizar en la cuestión. Me dirigí al ordenador y comencé a explorar la información con el apoyo de los motores de razonamiento, empezando por ChatGPT-4o, para esclarecer esta interesante curiosidad.
oposición manifiesta por los tasadores latinoamericanos, excepto por
quién escribe este artículo. Este método se une a la propuesta de los
estimadores robustos y a una nueva propuesta de solución de un
sistema de ecuaciones lineales para el tratamiento de pequeñas
muestras, como procedimientos de fácil aplicación, que son bien
recibidas por la gran mayoría de valuadores, ávidos de métodos
triviales para resolver sus avalúos, muchas veces saltándose el
proceso de investigación de información de mercado para la
estructuración de bases de datos.
La actualización de conocimientos sobre métodos y/o procedimientos
para la estimación de valores inmobiliarios de mercado es una
exigencia que todo respetable valuador debe comprometerse a cumplir
con toda humildad y seriedad. En este notable y veloz avance
científico, con la Ciencia de Datos en especial, las organizaciones
gremiales deben impulsar el desarrollo de las normas técnicas23 de
valuación porque así los valuadores garantizarán la optimización de
los resultados de los informes de valuación inmobiliaria
«la información sobre los precios de los inmuebles en
Venezuela está deficitaria por la opacidad
1 en datos de
ofertas y registros», al respecto le respondo que lo que
señaló lo he escuchado reiteradamente por parte de
valuadores venezolanos, con lo cual no puedo estar de
acuerdo.
También he escuchado y leído que algunos utilizan el
«método de Chauvenet»
2 asegurando que es la base de
sus avalúos, con lo cual tampoco estoy de acuerdo,
porque es solo una prueba para identificar datos atípicos,
el método es el Comparativo de Datos de Mercado3
.
Hace mucho ruido escuchar sobre la opacidad de los
datos, que pudiera ser una verdad del tamaño de una
catedral, pero se debe demostrar con números y no solo
basarse en una apreciación personal, en una vivencia, en
una visión en el momento. Para llegar a una opinión
insesgada4
, hay que investigar, pero no todo el mundo
está dispuesto a ocupar su tiempo ni está preparado para
ello.
procesamos y utilizamos la información. Motores de razonamiento avanzados como ChatGPT-4,
desarrollado por OpenAI2
, representan el pináculo de esta transformación. Estos sistemas utilizan algoritmos
complejos y grandes volúmenes de datos para generar respuestas coherentes y contextualmente relevantes
a las consultas planteadas por los usuarios. La capacidad de ChatGPT-4 para entender y generar lenguaje
natural ha abierto nuevas posibilidades en la realización de trabajos de investigación, proporcionando un
apoyo significativo en la recopilación y análisis de datos.
El uso de ChatGPT-4 en investigaciones ofrece numerosas ventajas. Su capacidad para procesar grandes
cantidades de información rápidamente permite a los investigadores obtener una visión amplia de los temas
estudiados. Puede sintetizar información de diversas fuentes, proporcionar resúmenes detallados y ofrecer
perspectivas variadas que enriquecen el análisis. Además, esta herramienta puede responder a preguntas
específicas, ayudando a clarificar conceptos complejos y facilitando el entendimiento de áreas
especializadas.
Sin embargo, es crucial abordar la confiabilidad y las debilidades de ChatGPT-4. Aunque es una herramienta
poderosa, no está exenta de limitaciones. La información generada puede estar sujeta a inexactitudes y
errores, ya que se basa en datos preexistentes que pueden no estar actualizados o ser incorrectos. Además,
las respuestas de ChatGPT-4 pueden reflejar sesgos presentes en los datos de entrenamiento. Estos sesgos
pueden influir en la objetividad de la información proporcionada, lo cual es un riesgo importante para
considerar durante la investigación.
La capacidad de ChatGPT-4 para entrenarse mediante conversaciones es limitada. Aunque puede ajustar
sus respuestas basándose en la interacción continua con el usuario, no aprende ni almacena información a
largo plazo de estas interacciones. Esto significa que cada sesión de uso es independiente y no acumula
conocimiento progresivamente. El sesgo en las respuestas generadas por ChatGPT-4 es una consideración crítica. Estos sesgos pueden
surgir de diversas fuentes, incluyendo la naturaleza de los datos de entrenamiento y las estructuras
algorítmicas subyacentes. Si no se maneja con cuidado, este sesgo puede interferir en una investigación,
conduciendo a conclusiones sesgadas o incompletas. Por tanto, los investigadores deben aplicar un enfoque
crítico y complementario, verificando la información y corroborando los datos obtenidos a través de diversas
fuentes.
En este libro digital, presentamos un caso de estudio que explora el uso del Método de Proceso Analítico
Jerárquico (AHP) combinado con el Ratio de Valoración en la valuación de inmuebles. Invitamos a los
lectores a adoptar una lectura crítica de este trabajo, evaluando las conclusiones presentadas y
considerando las implicaciones prácticas y teóricas de los métodos discutidos.
Esperamos que este libro no solo aporte valor académico, sino que también inspire a los investigadores a
explorar nuevas aplicaciones de la inteligencia artificial en sus respectivos campos, abordando tanto sus
potencialidades como sus limitaciones con un enfoque equilibrado y riguroso.
Sin embargo, hay situaciones donde el valor de la tierra no puede ser determinado, como por ejemplo, cuando: a) la información sobre los comparables es incompleta y extemporánea, además los valores no reflejan la realidad del mercado; b) existen casos de ausencia absoluta de información sobre el valor de la tierra; c) no existen inmuebles comparables con el mismo uso del inmueble tasable que permitan la utilización del Método Residual; d) no hay condiciones económicas y financieras para desarrollar hipotéticamente el terreno y estimar el valor del mismo a través del Método Involutivo; y e) no hay información sobre alquileres de terreno que permitan su cálculo por medio del Método de la Renta.
La pregunta es: ¿Qué hacer cuando se presentan estos casos para que los avaluadores puedan emitir la opinión sobre el valor de los inmuebles a partir de la contribución del factor tierra? A seguir se presentan los antecedentes y el desarrollo del Método Contributivo que se plantea como una alternativa para realizar los avalúos en situaciones especiales.
Si bien es cierto que el uso del tercer componente de la ecuación no tiene un consenso general entre los avaluadores iberoamericanos cuando se utiliza el método del costo, hay países como Brasil que incorporaron el uso del factor de comercialización en sus normas técnicas de avalúos, cuerpo normativo que guía los procedimientos para la elaboración de los avalúos por parte de los profesionales de la tasación.
En la comercialización de los productos inmobiliarios se fijan precios que deben corresponderse a las leyes de mercado, por ello, es una tarea importante para los agentes económicos que actúan en el sector inmobiliario identificar, luego de la inversión en la tierra y en la construcción, el factor que refleje la utilidad, beneficio o ganancia en el precio final del producto inmobiliario para el emprendedor del negocio. Y la tarea de demostrar su existencia, con evidencias empíricas, corresponde a los tasadores de inmuebles.
Conference Presentations by Miguel A Camacaro
Análogamente se puede decir, que no hay tasador universal, esa representación profesional no existe. Tomando todos los cursos para valuar inmuebles, máquinas, equipos, fincas, aviones, barcos, empresas, marcas, acciones de compañías, proyectos inmobiliarios, jugadores de futbol, equipos deportivos, etc., que se ofrecen en diferentes instituciones, no lo hará el «tasador infalible», o mucho más que eso, el «especialista en todo», lo cual no es una garantía para que alcance el universal título.
Nuestra guía, la destacada arquitecta Virginia Gallegos, nos brindó una orientación extraordinaria, explicando detalladamente el proyecto, la construcción y los impresionantes espacios del edificio. Durante la visita, uno de los momentos más fascinantes fue al recorrer una galería dedicada a los profesionales de talla mundial que estuvieron vinculados con el ingeniero Torroja. Sin embargo, me llamó especialmente la atención la ausencia del arquitecto brasileño Oscar Niemeyer, lo que sugiere que no tuvo una relación profesional directa con Torroja o no colaboraron en alguna obra conjunta.
Intrigado por este detalle, una vez en casa, decidí profundizar en la cuestión. Me dirigí al ordenador y comencé a explorar la información con el apoyo de los motores de razonamiento, empezando por ChatGPT-4o, para esclarecer esta interesante curiosidad.
oposición manifiesta por los tasadores latinoamericanos, excepto por
quién escribe este artículo. Este método se une a la propuesta de los
estimadores robustos y a una nueva propuesta de solución de un
sistema de ecuaciones lineales para el tratamiento de pequeñas
muestras, como procedimientos de fácil aplicación, que son bien
recibidas por la gran mayoría de valuadores, ávidos de métodos
triviales para resolver sus avalúos, muchas veces saltándose el
proceso de investigación de información de mercado para la
estructuración de bases de datos.
La actualización de conocimientos sobre métodos y/o procedimientos
para la estimación de valores inmobiliarios de mercado es una
exigencia que todo respetable valuador debe comprometerse a cumplir
con toda humildad y seriedad. En este notable y veloz avance
científico, con la Ciencia de Datos en especial, las organizaciones
gremiales deben impulsar el desarrollo de las normas técnicas23 de
valuación porque así los valuadores garantizarán la optimización de
los resultados de los informes de valuación inmobiliaria
«la información sobre los precios de los inmuebles en
Venezuela está deficitaria por la opacidad
1 en datos de
ofertas y registros», al respecto le respondo que lo que
señaló lo he escuchado reiteradamente por parte de
valuadores venezolanos, con lo cual no puedo estar de
acuerdo.
También he escuchado y leído que algunos utilizan el
«método de Chauvenet»
2 asegurando que es la base de
sus avalúos, con lo cual tampoco estoy de acuerdo,
porque es solo una prueba para identificar datos atípicos,
el método es el Comparativo de Datos de Mercado3
.
Hace mucho ruido escuchar sobre la opacidad de los
datos, que pudiera ser una verdad del tamaño de una
catedral, pero se debe demostrar con números y no solo
basarse en una apreciación personal, en una vivencia, en
una visión en el momento. Para llegar a una opinión
insesgada4
, hay que investigar, pero no todo el mundo
está dispuesto a ocupar su tiempo ni está preparado para
ello.
procesamos y utilizamos la información. Motores de razonamiento avanzados como ChatGPT-4,
desarrollado por OpenAI2
, representan el pináculo de esta transformación. Estos sistemas utilizan algoritmos
complejos y grandes volúmenes de datos para generar respuestas coherentes y contextualmente relevantes
a las consultas planteadas por los usuarios. La capacidad de ChatGPT-4 para entender y generar lenguaje
natural ha abierto nuevas posibilidades en la realización de trabajos de investigación, proporcionando un
apoyo significativo en la recopilación y análisis de datos.
El uso de ChatGPT-4 en investigaciones ofrece numerosas ventajas. Su capacidad para procesar grandes
cantidades de información rápidamente permite a los investigadores obtener una visión amplia de los temas
estudiados. Puede sintetizar información de diversas fuentes, proporcionar resúmenes detallados y ofrecer
perspectivas variadas que enriquecen el análisis. Además, esta herramienta puede responder a preguntas
específicas, ayudando a clarificar conceptos complejos y facilitando el entendimiento de áreas
especializadas.
Sin embargo, es crucial abordar la confiabilidad y las debilidades de ChatGPT-4. Aunque es una herramienta
poderosa, no está exenta de limitaciones. La información generada puede estar sujeta a inexactitudes y
errores, ya que se basa en datos preexistentes que pueden no estar actualizados o ser incorrectos. Además,
las respuestas de ChatGPT-4 pueden reflejar sesgos presentes en los datos de entrenamiento. Estos sesgos
pueden influir en la objetividad de la información proporcionada, lo cual es un riesgo importante para
considerar durante la investigación.
La capacidad de ChatGPT-4 para entrenarse mediante conversaciones es limitada. Aunque puede ajustar
sus respuestas basándose en la interacción continua con el usuario, no aprende ni almacena información a
largo plazo de estas interacciones. Esto significa que cada sesión de uso es independiente y no acumula
conocimiento progresivamente. El sesgo en las respuestas generadas por ChatGPT-4 es una consideración crítica. Estos sesgos pueden
surgir de diversas fuentes, incluyendo la naturaleza de los datos de entrenamiento y las estructuras
algorítmicas subyacentes. Si no se maneja con cuidado, este sesgo puede interferir en una investigación,
conduciendo a conclusiones sesgadas o incompletas. Por tanto, los investigadores deben aplicar un enfoque
crítico y complementario, verificando la información y corroborando los datos obtenidos a través de diversas
fuentes.
En este libro digital, presentamos un caso de estudio que explora el uso del Método de Proceso Analítico
Jerárquico (AHP) combinado con el Ratio de Valoración en la valuación de inmuebles. Invitamos a los
lectores a adoptar una lectura crítica de este trabajo, evaluando las conclusiones presentadas y
considerando las implicaciones prácticas y teóricas de los métodos discutidos.
Esperamos que este libro no solo aporte valor académico, sino que también inspire a los investigadores a
explorar nuevas aplicaciones de la inteligencia artificial en sus respectivos campos, abordando tanto sus
potencialidades como sus limitaciones con un enfoque equilibrado y riguroso.
Sin embargo, hay situaciones donde el valor de la tierra no puede ser determinado, como por ejemplo, cuando: a) la información sobre los comparables es incompleta y extemporánea, además los valores no reflejan la realidad del mercado; b) existen casos de ausencia absoluta de información sobre el valor de la tierra; c) no existen inmuebles comparables con el mismo uso del inmueble tasable que permitan la utilización del Método Residual; d) no hay condiciones económicas y financieras para desarrollar hipotéticamente el terreno y estimar el valor del mismo a través del Método Involutivo; y e) no hay información sobre alquileres de terreno que permitan su cálculo por medio del Método de la Renta.
La pregunta es: ¿Qué hacer cuando se presentan estos casos para que los avaluadores puedan emitir la opinión sobre el valor de los inmuebles a partir de la contribución del factor tierra? A seguir se presentan los antecedentes y el desarrollo del Método Contributivo que se plantea como una alternativa para realizar los avalúos en situaciones especiales.
Si bien es cierto que el uso del tercer componente de la ecuación no tiene un consenso general entre los avaluadores iberoamericanos cuando se utiliza el método del costo, hay países como Brasil que incorporaron el uso del factor de comercialización en sus normas técnicas de avalúos, cuerpo normativo que guía los procedimientos para la elaboración de los avalúos por parte de los profesionales de la tasación.
En la comercialización de los productos inmobiliarios se fijan precios que deben corresponderse a las leyes de mercado, por ello, es una tarea importante para los agentes económicos que actúan en el sector inmobiliario identificar, luego de la inversión en la tierra y en la construcción, el factor que refleje la utilidad, beneficio o ganancia en el precio final del producto inmobiliario para el emprendedor del negocio. Y la tarea de demostrar su existencia, con evidencias empíricas, corresponde a los tasadores de inmuebles.
Análisis Comparativo de Mercado (ACM): Se utiliza la IA para analizar bases de datos y generar comparativos automáticos entre propiedades. Herramientas como GPT-4 son mencionadas para este fin.
Informe Automatizado de Valuación: Herramientas como OpenAI GPT y Jasper AI permiten generar informes detallados, optimizando el tiempo para presentaciones profesionales.
Estimaciones de Costos de Renovación o Mejora: La IA puede proyectar costos de renovación mediante escenarios de mejoras en la propiedad, usando herramientas como ChatGPT y Copilot.
Reconocimiento de Imágenes para Identificar Desgastes o Deficiencias: Se emplean herramientas de visión por computadora, como Google Vision AI, para analizar fotos y detectar daños en las propiedades.
Simulación de Escenarios Financieros: Con plataformas como Alteryx y Tableau, la IA puede proyectar escenarios financieros basados en patrones predictivos del mercado inmobiliario.
Chatbots para Interacción con Clientes: La IA también facilita la atención al cliente mediante chatbots que responden preguntas comunes y agilizan la comunicación.
Generación de Escenarios Hipotéticos para la Valuación: La IA puede generar escenarios futuros para propiedades basándose en cambios en el mercado, ayudando a los valuadores a tomar decisiones.
Extracción Automática de Información Web: El software de automatización permite recopilar datos de sitios web, acelerando procesos repetitivos y complejos en la navegación.
La presentación también resalta el uso de Modelos Automatizados de Valuación (AVM) por empresas líderes como TINSA, Ongeo y Zillow, que emplean Big Data e IA para generar valuaciones precisas en segundos. Además, se menciona la importancia de la European AVM Alliance (EAA) en el desarrollo de estándares para la valuación automatizada en Europa.
Finalmente, el moderador, Miguel Camacaro Pérez, enfatiza que la inteligencia artificial no reemplazará a los valuadores profesionales, pero sí mejorará significativamente su desempeño, y aquellos que no adopten esta tecnología serán superados por quienes sí lo hagan.