Contratos

Fazer download em pdf ou txt
Fazer download em pdf ou txt
Você está na página 1de 88

CONTRATOS

Aline Rodríguez Romero


Lic. Negib Carlos Cerón Nacif
Adjs. Jorge Rodríguez y Brenda
Zerón
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
CLASE 1 LUN 03/AGO

Reglas del Juego


Virtuales:

1. Siempre tener la cámara prendida y el micrófono apagado


2. Siempre estar presentables a la hora de clase
3. El tiempo máximo para reunirte a la clase es a las 7:35 am

Evaluación:

Sistema Fausto Rico

1. Preparar la Clase (Se toma nota de los que saben y no saben, de


esto dependerá si te afecta de forma positiva y negativa) Estudiar
la clase pasada y la que viene

CONTRATO DE PROMESA

GOB
I. Origen Histórico

La figura más cercana a lo que se conoce hoy en día como contrato de


promesa es la “stipulatio” el cual es un acto jurídico solemne en el que
una persona (stipulator) se hacía prometer formulando una pregunta y
otra prometía respondiendo (promissor).

La formulación Solemne de pregunta y respuesta producían una


obligación, o sea una relación jurídica entre las partes en donde se
tiene una prestación exigible de “dar, hacer o no hacer”.

II. Definición

El Contrato de promesa es también llamado:

1. Promesa de Contrato
2. Contrato preliminar
3. Contrato preparatorio
4. Antecontrato
5. Precontrato

2
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Se entiende que sea preliminar o preparatorio, ya que indica que es
anterior a otro acto y allana las dificultades de celebración del futuro
contrato. PROMETE LA CELEBRACIÓN DE OTRO CONTRATO.

En la práctica se usa al contrato de promesa exclusivamente para


preparar contratos inmobiliarios de compraventa (bilateral).

Contrato de Promesa: Contrato por virtud del cual una o ambas partes
celebrantes asumen la obligación de celebrar un contrato futuro y
determinado, dentro y a partir del plazo acordado.

III. Especies

El Contrato de Promesa puede ser Unilateral o Bilateral dependiendo


de la asunción de deberes de una o ambas partes

ºArtículo 2244: La promesa de contratar o sea el


contrato preliminar de otro puede ser unilateral o
bilateral.

Unilateral Bilateral
Solamente el deudor queda obligada a la prestación Ambas partes
(contrae un deber) son
acreedoras y
Crítica​: deudoras de
El contrato de promesa al ser un contrato es genéticamente manera
bilateral simultánea
Respuesta​:
En la actualidad muchos actos NO sinalagmáticos son
clasificados como tales -> ”sólo los actos jurídicos
sinalagmáticos deberían ser clasificados como tales” -
Labeón

Promesa Unilateral ​ ​≠ Declaración Unilateral de la Voluntad

DUV: Sólo genera deberes legales aislados, no tiene un


deudor determinado (ejemplo: Oferta pública de venta)

PU: Tiene un deudor determinado, además de generar


deberes acarrea derechos -> ambos elementos crean una
relación jurídica u obligación

3
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Figuras afines:

- Carta de intención: señala los elementos básicos de un


operación deseada, permitiéndole al remitente expresar con
mayor libertad sus intenciones y objetivos
- Business development agreement: Contrato que establece
acuerdos básicos entre las partes para encaminar futuras
negociaciones (anglosajón)

IV. Clasificación

1. Unilateral o Bilateral
2. Preparatorio
- Crea una relación jurídica preliminar para la celebración
posterior de un contrato futuro
3. Onerosidad y gratuidad
- El contrato de promesa NO es oneroso ni gratuito, estas
características corresponden al contrato futuro
- “La promesa no implica por sí misma el desplazamiento de
riquezas o bienes económicos”
- ºArtículo 2245:​. La promesa de contrato sólo da origen a
obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato
respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
- Nada impide que las partes pacten una retribución en
favor de alguna de ellas (dar), este acto SIGUE SIN
hacer que la promesa sea onerosa.
4. Requisito de Forma y Validez
- ºArtículo 2246: Para que la promesa de contratar sea válida
debe constar por escrito, contener los elementos
característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto
tiempo.

IV. Elementos Personales

1. Las Partes
- Promesa Unilateral:
a) El que promete: Promitente
b) El que se beneficia: Beneficiario
- Promesa Bilateral
a) Ambos son promitente y beneficiario
2. Legitimación

4
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
- Para el contrato de promesa (contrato promisorio) NO es
necesario cumplir con los requisitos de capacidad de
ejercicio y legitimación
- Para el contrato definitivo SI es necesario tener capacidad
de ejercicio y legitimación
- FR: ​La promesa no está sujeta a ninguna regla por lo que
basta la capacidad general para contratar (precisamente lo
que hace un contrato de promesa es asegurar un contrato
futuro porque en ese momento no se cumplieron los
requisitos exigidos -> Aptitud para poder satisfacer estos
requisitos de forma futura) En el caso del contrato definitivo
SÍ se requiere capacidad y legitimación
- FALTA DE LEGITIMACIÓN: Es un requisito insalvable por
tanto “el que no está en aptitud de celebrar un contrato
definitivo tampoco puede celebrar uno de promesa”
3. Personería
- Poder necesario para celebrar un contrato de promesa en
nombre de un tercero ( Poder)
a) Unilateral -> Poder general para actos de administración
b) Unilateral en nombre del promitente
c) Bilateral
- En los últimos dos se necesita tener las facultades
para poder celebrar el contrato definitivo (ej.
Permuta/ Venta/ Donación -> Facultades de Dominio)
4. Cesión del derecho del beneficiario
- La promesa es susceptible de cesión
- En la procesa ​bilateral para ceder el deber se requiere el
consentimiento de la contraparte (cede el derecho y el
deber)
- ºArtículo 2030: ​El acreedor puede ceder su derecho a un
tercero sin el consentimiento del deudor, a menos que la
cesión esté prohibida por la ley, se haya convenido no
hacerla o no le permita la naturaleza del derecho.

IV. Elementos Reales

Contrato Definitivo Temporalidad


1. Determinación ºArtículo 2246: Para que la promesa
a) Nombre del Contrato prometido de contratar sea válida debe
constar por escrito, contener los
b) Cláusulas esenciales
elementos característicos del
- GOB piensa que también deberían contrato definitivo y limitarse a

5
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

incluirse elementos no esenciales cierto tiempo.


(entrega, forma de pago, precio del
pago). En principio se creía que este
- Rojina Villegas dice que ningún artículo establecía un plazo a
contrato promisorio puede tener favor del beneficiario, pero en
alguno de esos elementos realidad es en favor del
(entrega/pago) porque son datos promitente, ya que nadie
del consentimiento del contrato puede obligarse a la
definitivo perpetuidad.
- ¿Qué pasa si no se expresan todos
Este artículo establece un
los datos del contrato definitivo?
plazo extintivo en beneficio
GOB dice que si son subsanables y
del promitente o deudor -> Lo
determinados entonces es válida
mismo se puede lograr con
pero si es imposible salvar lagunas
una condición suspensiva o
entonces es​ inexistente por falta
resolutoria
de objeto
2. Contrato promisorio ​vs​ Compraventa a) Suspensiva: Requiere la
- Lo que los distingue es el efecto existencia de una
buscado por las partes obligación
- CV -> “Animus vendendi”: efecto b) Una vez cumplida la
traslativo mediato o inmediato obligación las cosas
a) Mediato: Requiere acto posterior vuelven al estado que
(Título y Modo) tenían
b) Inmediato: Transmisión por el 1. Ausencia de
simple efecto del contrato (sistema Temporalidad
consensual) - Es esencial estipular la
3. Contratos definitivos cuya promesa se ha temporalidad, la falta de
prohibido esta genera falta de
A) Retroventa objeto y acarrea las
- ºArtículo 2302: Queda prohibida la venta con consecuencias del 1857.
pacto de retroventa, así como la promesa de
venta de un bien raíz que haya sido objeto de
- ºArtículo 1857(...): Si las dudas
una compra-venta entre los mismos de cuya resolución se trata
contratantes. en este artículo recayesen
sobre el objeto principal del
- También se prevé el supuesto en el que
contrato, de suerte que no
A presta en mutuo a B 1 millón de pesos pueda venirse en
y en caso de incumplimiento A puede conocimiento de cuál fue la
cobrarse con la casa de B intención o la voluntad de los
- El art. 2302 no prohíbe expresamente contratantes, el contrato será
nulo​.
esta situación pero debería aplicarse de
- ºArtículo 2080(...): Tratándose
forma análoga de obligaciones de hacer, el
B) Donación pago debe efectuarse
- ºArtículo 2333: La donación no puede cuando lo exija el acreedor,
comprender los bienes futuros. siempre que haya
- Prohíben bienes futuros ya que el transcurrido el tiempo
donante puede evitar la adquisición del necesario para el
cumplimiento de la
bien y frustrar el cumplimiento del obligación.
contrato sin incurrir en responsabilidad - No es aplicable este

6
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

- No se prohíbe la donación de bienes artículo porque no suple


existentes pero ajenos -> GOB dice que el plazo extintivo sino
la promesa hace que la donación sea que da un plazo
exigible desnaturalizando la esencia de suspensivo para el pago
la donación. Una donación NO genera o cumplimiento de la
deudas exigibles. obligación
4. Contratos promisorios de celebración
discutible
No están prohibidos expresamente pero se duda su
admisión
A) Contrato de Promesa
- Prometer la celebración de un
contrato de promesa es rídiculo
B) Mutuo, depósito y comodato
- Implican ya tener la cosa y el
deber de devolverla
- Sería inutil contratar una promesa
de la cual va a surgir una
obligación de celebrar un contrato
del cual surgirá una obligación de
entregar la cosa
- Mutuo(ej. inestabilidad financiera)
C) Contratos asociativos
- Siempre requieren de la
fraternidad, sin esta la sociedad
puede darse por muerta sin
remedio
- La celebración de una promesa
hace el contrato asociativo
forzoso y exigible
D) Contratos de garantía sin obligación
principal
- Funciona sólo si el surtimiento de
efectos de la promesa se sujeta a
la condición de que nazca una
relación jurídica entre las partes

IV. Clasificación

1. Forma
- POR ESCRITO
- Si no se hace por escrito las partes pueden ratificarlo
haciéndolo escrito o tácitamente mediante el cumplimiento

7
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
- Si alguna de las partes NO quiere hacerlo entonces la otra
puede ejercer la acción “pro forma” (exigir el cumplimiento de
form judicial) o la acción de nulidad
2. Inscripción
- El contrato promisorio no se encuentra dentro de la lista
del artículo 3042 porque se trata de un derecho personal
que exige una prestación de hacer
- En otros estados como Chihuahua, Nuevo León y Yucatán si
se permite inscribir un contrato de promesa que resulta útil
para saber quien es el dueño si el vendedor terminará
vendiendo a un tercero.
- Tiene efectos parecidos al aviso preventivo de una
escritura. SOLO PUEDE HACERLO UN NOTARIO.

VI. Efectos

1. Celebrar el contrato prometido


- Deber de “hacer” (a cargo del promitente = Promesa Unilateral)
o de ambas partes (bilateral). El deber consiste en la
celebración del contrato prometido
- El contrato promisorio NO tiene efectos reales, sólo configura
deberes de hacer.
2. Cláusulas accidentales
- No debe contener cláusulas constitutivas del contrato
definitivo
- GOB: Siempre deberían ponerse aquellas cláusulas que
sirvieran para generar mayor certeza de que el contrato
prometido efectivamente será realizado
- Contrato de promesa con 2 contratos definitivos; por ejemplo:
A se promete a vender a B un coche, en caso de que A decida
ya no vender debe pagarle a B una remuneración -> Esto no
está prohibido pero dice GOB que desnaturaliza el contrato
promisorio haciéndolo realmente un contrato innominado al
que le aplicarían análogamente las reglas del contrato
promisorio, pero no lo sería.
3. Arras
- Consiste en entregar un objeto o una cantidad de dinero ya
fuera el comprador o el vendedor
- Hay que tener cuidado sobre el objeto que se va a dar en
Arras, si se da un bien que no se mide en dinero modificaría la
naturaleza del contrato haciéndolo una permuta
4. Contrato promisorio y el Fraude

8
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
- No es fraude porque el contrato promisorio no existe una
adecuación a la conducta del fraude y no se vulnera ningún
bien jurídico

VII. Modos especiales de Terminación

1. Modos Extintivos de la Teoría de las Obligaciones


- Cumplimiento
- Resolución
- Rescisión
- Se llegó al plazo pactado
- Muerte de alguna de las partes
- Vis Mayor
- Novación
- Se hizo imposible su realización
2. Remisión de Deuda
- La sola negativa del beneficiario a celebrar el contrato
prometido es equiparable a la remisión de deuda
3. Artículo 2247
- Artículo descriptivo en el cual puede usarse la acción pro
forma

Fausto Rico
1. Elementos de Existencia
a) Consentimiento: es conforme a la teoría de las obligaciones.
- Puede Expresarse
1. Tácita: ​Hechos o actos que se presuponen o
autoricen a presumirlos
2. Expresa: V​erbalmente, por escrito o por signos
inequívocos
- Se integra
1. Entre presentes: implica una posibilidad de
respuesta inmediata.
2. Entre no presentes: Declaración, expedición,
recepción e información
- Entre no presentes el consentimiento se da
mediante la recepción
b) Objeto: versa sobre obligaciones de hacer consistentes en
contratar a futuro, este nunca genera obligaciones propias
del futuro contrato.
2. Elementos de Validez
a) Capacidad de Ejercicio y Legitimación

9
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
-Se sujeta a las reglas de la teoría general de las
obligaciones
b) Forma
- Escrito
c) Requisitos especiales
1. Características del contrato definitivo (denominación)
2. Sujeto a un plazo (temporalidad)
3. Representación

Cuando se busca celebrar el contrato de promesa a nombre y cuenta


de otro (tema: presupuestos del negocio jurídico → legitimación
sustancial → indirecta).

a) promesa de contratar bilateral: requiere de facultades para


celebrar el contrato definitivo a nombre del representado.

- Facultades para celebrar contrato definitivo.

b) promesa de contratar unilateral: requiere de facultades


necesarias para celebrar el contrato definitivo a nombre de su
representado.

- Facultades para celebrar contrato definitivo.

c) promesa de contratar siendo el representado la parte


beneficiaria: el representante debe contar con las facultades de
un apoderado o poder especial o general para actos de
administración.

- Poder especial o general para actos de administración.

4. Imcumplimiento -> Artículo 2247

ºArtículo 2247. Si el promitente rehusa firmar los documentos


necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su
rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida
haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de
buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo
responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se
hayan originado a la otra parte.

- firma el juez en su rebeldía → acción proforma.


- excepción: que la cosa ofrecida haya pasado a manos de un
3ro de buena fe. En
cuyo caso solo queda el pago de daños y perjuicios que le
origina a la otra parte.

10
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Es un error decir que el juez debe dar forma cuando el contrato
en este caso no le falta forma, sino que le falta ser celebrado.
La posibilidad de poder exigir la celebración de un contrato a
futuro debe verse de dos formas:
a) legal: podemos exigir vía ejecución forzosa ya sea que lo
ejecute otra persona si fuere posible a costa del obligado
2027 o acción proforma 517 CPC.
b) filosófico: resulta imposible la sustitución del juez en la
voluntad del obligado. Ya que si hubiere consentimiento en
el contrato definitivo no pasaría esto, y más bien proviene
del ordenamiento jurídico.

→ Por lo que legalmente el juez en rebeldía de que la parte obligada


incumpliere, se sustiuye en la voluntad del obligado y celebra el
contrato definitivo aunque desde este punto carezca de sentido.

REPASO AL CURSO DE OBLIGACIONES


Obligación: Vínculo jurídico en el cual un sujeto llamado deudor se
encuentra constreñido a otro llamado acreedor para cumplir una
prestación de dar, hacer o no hacer, y que puede ser de caracter
patrimonial

1. Clasificación
- Elementos de la Obligación:
a) Sujetos
- Acreedor y Deudor
b) Objeto
- Directo: Prestación de dar, hacer o no hacer
1. Prestación de Dar
- ºArtículo 2011: La prestación de cosa puede
consistir:
- I. En la traslación de dominio de cosa cierta;
- II. En la entrega temporal del uso y/o goce
de cosa cierta;
- III. En la restitución de cosa ajena o pago de
cosa debida.
2. Prestación de Hacer (Todo lo que no es
dar o no hacer)
- ºArtículo 2027: ​Si el obligado a prestar un
hecho, no lo hiciere, el acreedor tiene
derecho de pedir que a costa de aquél se

11
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
ejecute por otro, cuando la substitución sea
posible.
3. Prestación de No Hacer
- ºArtículo 2028: El que estuviere obligado a
no hacer alguna cosa, quedará sujeto al
pago de daños y perjuicios en caso de
contravención. Si hubiere obra material,
podrá exigir el acreedor que sea destruída a
costa del obligado.
- Indirecto: El bien que se va a dar, la cosa que se
va hacer o la omisión que se va a observar
1. Cosa
a) Existir en la naturaleza
b) Ser determinada o determinable en
cuanto a su especie
c) Estar en el comercio
- ºArtículo 1825: ​La cosa objeto del
contrato debe: 1o. Existir en la
naturaleza. 2o. Ser determinada o
determinable en cuanto a su especie.
3o. Estar en el comercio.
2. Hecho
a) Posible (que no sea incompatible con
la naturaleza)
b) Lícito
- ºArtículo 1827: ​El hecho positivo o
negativo, objeto del contrato, debe
ser: I. Posible;II. Lícito.
c) Vínculo Jurídico: Someter el comportamiento de una
persona al de otro persona
2. Teoría del Acto y Hecho Jurídico
a) Teoría Francesa del Acto Jurídico (Bipartita)

12
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
b) Teoría Alemana del Negocio Jurídico (Tripartita)

Teoría Francesa Teoría Alemana


Hecho Jurídico (ss) de la Hecho Jurídico (ss)
Naturaleza

Hecho Jurídico (ss) del Acto Jurídico


hombre

Acto Jurídico Negocio Jurídico

3. Presupuestos del Negocio Jurídico


a) Capacidad (como elemento de validez)
b) Idoneidad en el objeto: Aptitud de la prestación para ser
regulada por el negocio
4. Condición
- Acontecimiento futuro de realización incierta
a) Suspensiva: Depende del nacimiento de la obligación
b) Resolutoria: Una vez cumplida la obligación las cosas
vuelven al estado que tenían antes
c) Otro tipo de condiciones
1. Positivas: Sujetas a que algo suceda
2. Negativas: Sujetas a que algo NO suceda
3. Potestativas: Depende de la voluntad de una de
las partes
4. Casual: Depende de la voluntad de un tercero
5. Mixta: Dependen de un acontecimiento ajeno a
las partes y su voluntad
6. Imposibles: Contrarias a la ley

13
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
7. Ilícitas: Contrarias al orden publico o buenas
costumbres
8. Legales: Vienen impuestas por ley
9. Voluntarias: Impuestas por la voluntad de las
partes
5. Condictio Iuris
- Es un presupuesto, un antecedente al negocio, es principal
al acto (no es una condición)
- Circunstancias cronológicamente separadas al acto que
sirven de antecedente lógico del mismo
a) Matrimonio -> Capitulaciones: Porque no tienen efecto
hasta que exista el matrimonio
b) Donaciones antenupciales: no es eficaz hasta que
exista el matrimonio
c) Muerte - Testamento: Es eficaz el testamento hasta la
muerte de la persona
6. Transmisión de las Obligaciones
a) Cesión de Derechos
- Convenio celebrado entre el acreedor (cedente) y un
nuevo acreedor (cesionario) en donde el cedente le
transmite al cesionario su derecho de deuda (sin
consentimiento del deudor)
- Posteriormente se le debe notificar al deudor para
que haga el pago al nuevo acreedor (2040)
b) Cesión de Deuda
- Convenio por el cual una persona adquiere el
carácter de deudor
- Siempre es un acto accesorio. Supone
necesariamente el consentimiento del acreedor
c) Subrogación
- Sustitución de un acreedor por otro para el pago de
una deuda por ministerio de ley
- Medio de transmitir las obligaciones por el que un
tercero que paga un crédito al acreedor, sustituye por
ministerio de ley al acreedor original en el vínculo
obligación al respecto del deudor.
- Siempre es consecuencia de un pago
7. Término de las Obligaciones
a) Novación: ​Convenio por virtud del cual las partes extinguen una
obligación creando otra sustancialmente distinta. Las partes sustituyen
el objeto de la obligación.
- Elementos:

14
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
1. Existencia de una obligación anterior
2. Animus novandi
3. Creación de una nueva obligación
b) Dación en Pago: ​Convenio en virtud del cual el acreedor acuerda
con el deudor en recibir una cosa distinta a la originalmente pactada.
c) Compensación: ​Forma de extinción de las obligaciones cuando dos
sujetos tienen la calidad de acreedor y deudor recíprocos por causa
distinta.
- Elementos:
1. Reciprocidad
2. Fungibilidad
3. Exigibilidad
d) Confusión: ​situación jurídica que se genera cuando un sujeto
adquiere de su propio derecho la calidad de acreedor y deudor
e) Remisión de Deuda: ​Declaración unilateral de la voluntad por la que
el acreedor concede a su deudor el perdón de la deuda.
f) Prescripción: ​Pérdida de un derecho por el paso del tiempo

Contrato: Convenio que crea o transmite derechos y obligaciones o


bien se crean personas morales (en caso de contrato social).

ºArtículo 1792: Convenio es el acuerdo de dos o más


personas para crear, transmitir, modificar o
extinguir obligaciones

ºArtículo 1793: Los convenios que producen o


transfieren las obligaciones y derechos toman el
nombre de contratos

1. Clasificación
a) Unilateral: Solo una de las partes se obliga
b) Bilateral: Las partes se obligan recíprocamente
c) Gratuito: El provecho es solo para una de las partes
d) Oneroso: El provecho es para ambas partes
- Conmutativo: Se sabe desde el inicio el beneficio o la
pérdida
- Aleatorio: Las partes no conocen desde el inicio las
ganancias o pérdidas hasta que el acontecimiento
futuro se realiza
e) Consensual: Se perfecciona con el mero consentimiento
f) Formal: Se perfecciona con la manifestación de una forma
particular
g) Real: Se perfecciona con la entrega del objeto

15
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
h) Solemne: Se perfecciona con formalidades y requisitos
impuestos por ley

2. Elementos de Existencia del Contrato

- ºArtículo 1794: Para la existencia del contrato se requiere:

I. Consentimiento;

II. Objeto que pueda ser materia del contrato.

a) Consentimiento: Acuerdo de voluntades en un mismo


sentido
b) Objeto: Fin al que se dirige la acción
- Directo: Creación o transmisión de derechos y
obligaciones
- Indirecto: El bien que se va a dar, la cosa que se
va hacer o la omisión que se va a observar
c) Solemnidad: Forma elevada a rango de existencia
3. Elementos de Validez

- ºArtículo 1795: El contrato puede ser invalidado:

I. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas;

II. Por vicios del consentimiento;

III. Por su objeto, o su motivo o fin sea ilícito;

IV. Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la


ley establece.

a) Capacidad: Aptitud de ser titular de derechos y


obligaciones
- Goce: Aptitud de ser titular de derechos y
obligaciones
- Ejercicio: Aptitud de ser sujeto de derechos y
cumplir obligaciones, ejercer derechos y acudir
a tribunales a defender sus derechos
b) Ausencia de Vicios
- Legales
a) Error
b) Dolo
c) Mala fe
d) Lesión
e) Violencia

16
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
- Doctrinales
a) Miedo
b) Ira
c) Reserva Mental
c) Licitud en el objeto
d) Forma: Manera específica en la que la ley determina
que se debe manifestar el consentimiento … expreso
de un contrato
4. Cláusulas Contractuales
a) Esenciales: Aquellas sin las cuales no hay contrato
b) Naturales: Aquellas que se tienen por puestas en un
contrato
c) Accidentales: Aquellas que no se tienen por puestas pero
pueden incluirse

CLASE 2 VIE 07/AGO

Consentimiento:
Para cualquier contrato basta con la teoría de la recepción, en caso de
la Donación se sigue la información porque no es perfecto el contrato
hasta que la persona conoce y le hace saber que conoce.

ºArtículo 2340​: La donación es perfecta desde que el donatario la


acepta y hace saber la aceptación al donador.

Un contrato es perfecto cuando cumple con todos los requisitos de


existencia, validez y eficacia (cumple todos sus efectos).

En caso de medios digitales (zoom, contratación electrónica, chat,etc.)


Artículo 1803 del Código Civil Federal -> Contratación entre presentes

Forma: Manera específica en que la ley determina se tiene que


manifestar el consentimiento expreso de un contrato

Por regla general la forma del contrato es el consensualismo

ºArtículo 1796: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento,


excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley.

No se debería decir forma porque se agota con que sea consensual,


debería de llamarse “Formalidad”.
No basta con la regla general en contratos vamos más allá
Crítica: No es específica porque el ser consensual es general

17
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
No basta que sea consensual, debe ser por escrito, no basta que sea
por escrito, debe ser ratificada ante 2 testigos, debe estar en una
escritura

No existe ningún contrato real

Forma: Requisito indispensable que establece la ley en el que debe


expresarse el consentimiento

Formalidad: Requisitos adicionales; 2 testigos, escritura

CONTRATO DE PROMESA Y TEORÍA GENERAL


DE LAS OBLIGACIONES
1. Elementos de Existencia
a) Consentimiento:
- Se sigue la Teoría de las Obligaciones
b) Objeto:
- Teoría de las obligaciones: Directo e Indirecto
- Promesa: Celebración de un contrato futuro
2. Elementos de Validez
a) Capacidad
- Es la misma que en TGO
- Lo que pasa y ayuda es que muchas veces no tienes la
capacidad y por eso haces un contrato de promesa
(muchas veces esta es la utilidad)
- Hay una independencia entre el contrato de promesa
y el definitivo (la falta se suple)
b) Forma:
- Promesa: Escrito
- La forma de la promesa y el contrato definitivo
son independientes; FR dice que puede haber
una promesa escrita y un contrato consensual
como el mutuo -> Esto lo critica Koke
- Los contratos definitivos trascendentes son
aquellos …
- TGO: La falta de forma genera nulidad relativa -> Se
puede subsanar
c) Licitud en el objeto y vicios en el consentimiento = TGO

18
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

COMPRAVENTA
I. NOCIONES FUNDAMENTALES
I.1 Importancia económica y jurídica

El contrato de compra venta es el contrato más importante en nuestra


legislación (porque dispone de la más amplia regulación legal) y es el
más común en la vida diaria. Nuestra legislación sí regula el contrato
de compraventa por influencia de los códigos germánicos.

Es patrón o modelo para otros contratos, es decir, que a los otros


contratos se les aplican las reglas del contrato de compra venta.

Hay algunos temas de obligaciones que forzosamente deben realizarse


a la luz de este contrato.

Contrato más importante dentro del Derecho civil y mercantil.

I.2 Denominación

El contrato de compra venta es controversial en su denominación.

Algunos han criticado la denominación “compraventa” porque es


innecesario anteponer el vocablo “compra” con el de “venta” ya que no
puede haber compra si no hay una persona dispuesta a vender.

El maestro Badenes Gasset dice que la palabra “compra” y “venta” están


unidas y que solamente representan una misma unidad conceptual.

Se podría decir solamente “compra” o solo “venta” ya que al decir una


sola se está refiriendo también la segunda indirectamente.

I.3 Origen Histórico

“El origen de la compraventa comenzó con las permutas, porque


antiguamente no había monedas, sino que cada persona permutaba
según sus necesidades, de modo que lo que a uno le sobra al otro le
falta” -Jurisconsulto Paulo.

19
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
En Roma lo primero que se intercambio fueron las ovejas, después las
barras de cobre que pesaban en una balanza, hasta llegar al “aes
numeratum” que se dio gracias al auge comercial tratándose ya de una
moneda acuñada que ya no pesaban, sino se contaba (pecunia
numerata), a ​partir de este momento se puede hablar de compraventa​.

I.4 Ubicación Sistemática

La permuta NO ha desaparecido en su totalidad.

La aparición de la moneda como medio de pago desplazó a la permuta


y se colocó como el acto jurídico principal en la vida de las personas.

Algunos se preguntan porque la compraventa se ha colocado


sistemáticamente antes de la permuta, si la permuta se dio primero,
esto se resuelve en el digesto ya que la compra venta se regula en el
capítulo 18 y la permuta en el 19, pues reconoce la primacía de la
compraventa sobre la permuta.

Francisco García en su obra “Tratado Utilísimo y muy general de todos


los contratos” dijo que aunque la permuta apareció antes, no tiene la
misma importancia estructural, mientras que la compraventa ha
servido de soporte para el desarrollo doctrinal de los demás contratos,
pues es regla y género, se usa a la compraventa para poder entender y
explicar los demás contratos.

I.5 La transmisión de propiedad y la teoría del título y


modo

Un contrato traslativo de dominio (permuta, compraventa) necesita


necesariamente de la propiedad privada.

En Roma se entendía distinta la propiedad privada a lo que hoy


entendemos ya que tradicionalmente prendían fuego en un altar para
hacer saber que esa era su propiedad de igual forma se creía que los
inmuebles eran inalienables porque ahí sepultaban a sus muertos,
trayendoles catástrofes materiales a las familias que decidían
transmitir la propiedad.

Sin embargo las “res mancipi” (fundos rústicos y urbanos, esclavos,


animales de carga o tiro, servidumbres rústicas) podrían transmitirse

20
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
siempre que se cumplieran las causas legítimas y los rituales para
hacerlo (como dice Álvaro D`ors).
Dos formas para transmitir la propiedad:
1. Mancipatio: Acto formal por el cual una persona se declaraba
formalmente apoderaba de la cosa, debía hacerlo ante 5 testigos,
y se pesaba con metales en una balanza

Como se utilizaba la balanza podemos deducir que esta


forma de transmitir la propiedad viene de mucho antes de la
compraventa y los romanos no respetaban la propiedad de
los enemigos por lo que sí podían apoderarse de ellas, ya que
el mancipatio se inspira en la repartición del botín enemigo.

2. In iure cessio: Acto por el cual las partes simulaban un litigio en


donde se transmitía la propiedad, debían hacerlo ante el pretor.

Ninguna de estas dos formas se podía dar sin el “IUS COMERCIUM” que
era un privilegio de la ciudadanía, por lo que los extranjeros NO
podían celebrar mancipatio ni in iure cessio. Los extranjeros NO
podían adquirir la propiedad quiritaria que era aquella protegida por
el ius civile, ya que se les aplicaba el ius gentium.
Tratándose de cosas “res nec mancipi” además de requerir el título
como modo se requería la “traditio” o sea la entrega.

¿Qué ocurría cuando un romano contrataba con un extranjero?


Entre romanos el objeto de transmitir una res mancipi se daba por una
compraventa consensual (título) y un acto solemne (modo)
Compraventa + Mancipatio
Compraventa + In iure cessio
Permuta + Mancipatio
Permuta + in iure cessio
Entre romanos y un extranjero se veía una compraventa consensual
(título) + la entrega (traditio)
Compraventa + Traditio
Permuta + Traditio

¿Qué sistema sigue nuestro código?

Hay que distinguir, propiamente es una mezcla de ambos sistemas. Sin


embargo en materia civil se sigue el sistema consensual; art. 2014 “Se
transmite con el simple efecto del contrato” pero en materia mercantil

21
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
se sigue el sistema del título y modo ya que la propiedad se transmite
hasta la entrega de la cosa.

II. DEFINICIÓN
II.1 En el derecho anterior a la codificación
Una primera definición se encuentra en las Siete Partidas de Alfonso el
Sabio “ Compraventa es la venta una entrega que hace la persona de
su cosa, o mercadería propia voluntariamente, por justo precio a otro,
el cual podía y era capaz de comprarla”

Aquí se hace hincapié en el consentimiento, pero como elemento


configurador del contrato NO en la transmisión de la propiedad y en la
entrega que podría mal verse a la compraventa como un contrato real
cuando NO lo es.

Conclusión: En la definición de compraventa de las Siete Partidas se


hizo hincapié en la entrega, lo que puede llevar a la compraventa a
confundirse con un contrato real, cuando no lo es. No se habla de la
teoría del título y modo.

II.2 En la legislación francesa

En el código de Napoleón en el artículo 1582 se establece que “la venta


es un pacto por el cual uno se obliga a entregar la cosa, y el otro a
pagarla”.

No se establece que es obligación del vendedor transmitir la


propiedad, sino sólo entregar la cosa.

El contrato de compraventa transmite por sí mismo la propiedad sobre


la cosa al comprador, sin necesidad de acto posterior alguno. Sin
embargo algunos autores dicen que esto no sucede en ocasiones y sí
es necesario un acto posterior como lo sería pactar con reserva de
dominio o cuando es imposible transmitir la propiedad porque la cosa
no se ha individualizado, lo que es perfectamente lícito.

Conclusión: Dice que el contrato transmite la propiedad sin necesidad


de acto posterior (consensual/ Sistema de eficacia real), ya que el
vendedor NO tiene la obligación de transmitir la propiedad sino sólo
entregarla.

22
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

II.3 En el Proyecto de código de 1851

García Goyena; “El contrato de compra y venta es aquel, en que uno de


los contrayentes se obliga a entregar una cosa, y el otro a pagar por
ella un precio cierto y en dinero”

Artículo 1372: “La venta se perfecciona entre las partes, y es obligatoria


por el solo convenio de ellas en la cosa, y en el precio, aunque no se
haya entregado, ni esté satisfecho”.

Goyena malinterpretó el pasaje del Digesto que hacía referencia al


sistema del título y modo, que no se refiere al consentimiento como
elemento suficiente de la trasmisión de la propiedad, sino como
elemento suficiente para la perfección del contrato conservando la
necesidad de un modo traslativo posterior.

Conclusión: Gayena confundió el consentimiento como ya que le da un


caracter suficiente pra transmitir la propiedad ​pero el consentimiento
es suficiente para la perfección del contrato, sin embargo se requiere
de un modo traslativo posterior (Título y Modo).

II.4 En la legislación española

En esta legislación hay una discrepancia porque en su artículo 1445


sigue la trayectoria francesa y en otros artículo sigue el sistema
tradicional del título y modo, pero esto al final se resume en que la
legislación francesa dice que el contrato de compra venta no es
suficiente para la trasmisión de dominio, pues es necesario un acto
posterior.

Lo importante es ver si regulan el deber de transmitir la propiedad, al


ver el artículo 1461 que son las obligaciones del vendedor solo se
menciona el deber de entregar la cosa y el saneamiento en caso de
que el comprador sufra evicción, lo que lleva a concluir que NO, y es
congruente con lo que dice García Goyena de que no hay deber
porque el contrato mismo transmite la propiedad.

Sin embargo, otros autores como Díez-Picazo y Antonio Gullón dicen


que la sola celebración del contrato de compraventa no transmite la
propiedad al comprador, pero genera a cargo del vendedor el deber

23
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
de transmitirla y puede se le puede obligar voluntariamente a este
mediante la inclusión de una cláusula.

Conclusión: Existen artículos que siguen la Teoría y el Modo y otros que


siguen el sistema consensual (como en México). La compraventa no
transmite la propiedad, pero genera el deber del vendedor de
transmitir, se da con la entrega.

II.5 En los códigos civiles de 1870 y 1884

Adoptaron un sistema mixto: el sistema francés para la enajenación de


los bienes tangibles y el sistema tradicional para los intangibles.

Para los redactores sí se podía transferir un derecho por compraventa.

El sistema adoptado era prácticamente idéntico al francés, ya que el


contrato de compraventa es traslativo de dominio sin necesidad de
acto adicional alguno.

Conclusión: Sistema Consensual

II.6 En el Código Civil para el Distrito Federal y el


Código Civil Federal

El artículo 2248 del Código Civil ​NO define a la compraventa como un


acto traslativo de dominio SOLO dice que el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de una cosa -> el deber de transferir la
propiedad se debe de hacer después

ºArtículo 2248: ​Habrá compraventa cuando uno de los


contratantes ​se obliga a transferir la propiedad de una
cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Este artículo sigue el sistema de título y modo.

Sin embargo, el artículo 2014 de nuestro código civil establece la regla


general cuando se trata de actos traslativos de dominio. A su vez sigue
el sistema consensual.

24
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
ºArtículo 2014: ​En las enajenaciones de cosas ciertas y
determinadas, la traslación de la propiedad se verifica
entre los contratantes, ​por mero efecto del contrato​, sin
dependencia de tradición ya sea natural, ya sea
simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones
relativas del Registro Público.

Por otro lado, el artículo 2283 establece las obligaciones del


vendedor y NO menciona como deber la transmisión de la
propiedad.

ºArtículo 2283​: ​El vendedor está obligado:

1. A entregar al comprador la cosa vendida;


2. A garantizar las calidades de la cosa;
3. A prestar la evicción.

En cuanto a cosas de especie indeterminada, se siguen las reglas del


artículo 2015 y 2014.

ºArtículo 2015: ​En las enajenaciones de alguna especie


determinada, la propiedad no se transferirá sino hasta el
momento en que la cosa se hace cierta, y determinada
con conocimiento del acreedor.

El artículo 2011 del capítulo V de las obligaciones de dar, nos


habla sobre la traslación de dominio sobre cosa cierta, y existe
nuevamente un problema porque este artículo sigue el sistema
del título y modo, mientras que el artículo 2014 el consensual.

​ a prestación de cosa puede consistir:


ºArtículo 2011​: L

1. En la traslación de dominio de cosa cierta;


2. En la enajenación temporal del uso o goce de cosa
cierta;
3. En la restitución de cosa ajena o pago de cosa debida.
III. APUNTES CLASE GOB (3er Semestre)
1. En ​materia mercantil se sigue el ​sistema del título (causa) ​y
modo (manera en la que la propiedad se transmite), que fue
heredado del sistema latino. Y en ​materia civil ​se sigue el
sistema de eficacia rea​l (modo consensual)

25
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
2. En Roma el contrato de compraventa NO producía la
transmisión de la propiedad. Los contratos SOLAMENTE
producían obligaciones
3. Nuestro código es consensual ya que por la simple
celebración del contrato se transmite la propiedad siempre
y cuando sea cierto y determinado
4. Para que la cosa se transmita necesariamente debe estar
individualizada, hay dos formas de transmitir:
a) Cuando las cosas son individualizadas/determinadas
se transmite por simple efecto del contrato
b) Cuando la cosa NO está individualizada entonces se
transmite hasta que la cosa sea individualizada con
conocimiento del acreedor (2015); esto por un tema de
riesgos
5. GOB dice que la compraventa se rige por la materia
mercantil, ya que en esta la trasmisión de la propiedad se
da con la entrega y también por la teoría de los riesgos que
es diferente a la de materia civil (art. 2017). En mercantil los
riesgos se transmiten con la entrega y en civil con la
propiedad.
Por regla general las compraventas son mercantiles (art.75
excepto las inmobiliarias que son más civiles “por exclusión
toda compraventa no mercantil es civil”

Código Civil

ºArtículo 2017: En los casos en que la obligación de dar cosa cierta


importe la t​ raslación de la propiedad de esa cosa, y se pierde o
deteriora en poder del deudor, se observarán las reglas siguientes:

I. Si la pérdida fue por culpa del deudor, éste responderá al


acreedor por el valor de la cosa y por los daños y perjuicios;

II. Si la cosa se deteriora por culpa del deudor, el acreedor puede


optar por la rescisión del contrato y el pago de daños y perjuicios,
o recibir la cosa en el estado que se encuentre y exigir la reducción
de precio y el pago de daños y perjuicios;

III. Si la cosa se perdiere por culpa del acreedor, el deudor queda


libre de la obligación;

IV. Si se deteriorare por culpa del acreedor, éste tiene obligación


de recibir la cosa en el estado en que se halle;

26
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
V. Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la
obligación queda sin efecto y el dueño sufre la pérdida, a menos
que otra cosa se haya convenido.

Código Mercantil

ºArtículo 377. ​Una vez perfeccionado el contrato de compraventa,


las pérdidas, daños o menoscabos que sobrevinieren a las
mercaderías vendidas, serán por cuenta del comprador, si ya le
hubieren sido entregadas real, jurídica o virtualmente; o si no le
hubieren sido ​entregadas de ninguna de estas maneras, serán por
cuenta del vendedor.
En los casos de negligencia, culpa o dolo, además de la acción
criminal que competa contra sus autores, serán éstos
responsables de las pérdidas, daños o menoscabos que por su
causa sufrieren las mercancías.

ºArtículo 378​. ​Desde el momento en que el comprador acepte que


las mercancías vendidas quedan a su disposición, se tendrá por
virtualmente recibido de ellas, y el vendedor quedará con los
derechos y obligaciones de un simple depositario.

ºArtículo 379. ​Si no hubiere fijado plazo para su entrega, el


vendedor deberá tener a disposición del comprador las
mercancías vendidas, dentro de las veinticuatro horas siguientes
al contrato.

CLASE 3 LUN 10/AGO


Compraventa
Título y Modo:
ºArtículo 2248: ​Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se
obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su
vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. (Obligación del
Vendedor)

- Contrato puramente obligacional en donde el vendedor se obliga a


transmitir la propiedad

ºArtículo 2011. La prestación de cosa puede consistir:

I. En la traslación de dominio de cosa cierta; (Transmisión de la propiedad)

II. En la entrega temporal del uso y/o goce de cosa cierta;

III. En la restitución de cosa ajena o pago de cosa debida.

Sistema de Eficacia Real/ Consensual:

27
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

ºArtículo 2249: ​Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera
no haya sido entregada ni el segundo satisfecho. ​(Perfeccionamiento del
Contrato)

ºArtículo 2014: En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la


traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto
del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya sea simbólica;
debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público.
(Reglas a los actos traslativos de dominio)

- Contrato

Teoría del Título y Modo


Viene del Derecho Romano.
Las res mancipi tenían dos formas de transmitir la propiedad:
a) Mancipatio
b) In ure Cessio

Título (causa justa)


Modo (acto posterior que configura la traslación de dominio)
Título y Modo en la Compraventa
- Título: Compraventa (contrato mismo)
- Modo: Entrega (depende de la forma traslativa de dominio)

¿Qué sistema sigue nuestro código?


Por regla general, el código civil sigue el sistema de eficacia real, sin
embargo existen muchas excepciones al efecto traslativo de dominio.

Cuando son bienes indeterminados, no opera el sistema de eficacia


real.
GOB: Tenemos un sistema mixto

Definición de Compraventa
ºArtículo 2248: ​Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se
obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su
vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Críticas

1. La copia del código de Argentina produce una confusión sobre si


nuestro código sigue el sistema real o el consensual
2. Este artículo define a la compraventa como obligación del
vendedor y no como un acto traslativo de dominio

28
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
3. Desde el código de 84 ya se permite la transmisión de derechos
(ya sea siendo propietario o titular) -> Cesión de Derechos
4. GOB dice que está mal que se diga “dinero” sino que debería
decir “moneda” por el poder liberatorio
5. Conclusión Clase (koke): El código civil no debería definir el
contrato, y si lo va hacer debería definirlo como contrato no
como hecho. Al definirlo no confundas en qué sistema nos
encontramos y en el tema del precio es innecesario que digas
que es cierto, además el precio tiene que estar en moneda, y por
último decir que solo se trata de derechos reales, hace falta ser
más preciso.

Definición de Compraventa de clase:


1. Fausto Rico: Contrato por el cual se transmite la titularidad de un
derecho real a cambio de un precio.
2. GOB: Contrato de compraventa por virtud del cual una persona
transmite o se obliga a transmitir mediante la observación de un
modo posterior la propiedad de una cosa a cambio de un precio
cierto y en dinero.

IV. ESPECIES
IV.1 Introducción

La compraventa puede ser:


º ​Por el régimen: ​civil, mercantil o administrativa
º ​Por la intervención de la voluntad: ​voluntaria o forzosa
º ​Por la manera en la que se realiza la oferta:​ pública o privada

IV.2 Por el régimen al que se sujeta

Hay dos regímenes privados a los que puede sujetarse el contrato de


compraventa: civil y mercantil ( cada uno con sus propias reglas).

También existe el régimen público/ administrativo que configura la


administración pública.

A. Mercantil

29
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
La compra venta mercantil se rige por el Código de Comercio (el cual
es supletorio del código civil), el régimen especial de los actos
mercantiles incluye efectos distintos previstos en la Ley Federal de
Protección al Consumidor.

Mercantilidad Primaria: Calificación de una compraventa mercantil


simplemente por ordenarlo así la ley.

En la Doctrina hay autores que califican la mercantilidad distinguiendo


una compraventa de absoluta mercantilidad de una de mercantilidad
condicionada, por:
1. El fin con el que se realizan (como en la especulación comercial)
2. Sujetos que intervienen en la celebración (comerciantes)
3. Por el objeto en el que recaen

GOB dice que está distinción doctrinal fue formulada por razones
políticas o históricas más que jurídicas, por lo que no hay que perder el
tiempo yéndonos a la doctrina y saber que en la práctica los tres
criterios se mezclan, ya que un acto es mercantil por haber sido
celebrado por comerciantes (criterio subjetivo) que actúan con ​ánimo
especulativo, o sea obtener un beneficio económico” ​(finalidad) y que
tiene por objeto una ​cosa considerada como mercantil por la ley
(criterio objetivo)​. Debería de preponderar el criterio objetivo. Entonces
hay que olvidarnos de la doctrina y saber que los actos son
mercantiles cuando así lo dice la ley.

ºArtículo 371. ​Serán mercantiles las compraventas a las que este Código les
da tal carácter, y todas las que se hagan con el objeto directo y preferente de
traficar.

De este artículo se desprenden 2 criterios para determinar la


mercantilidad de la compraventa:
1. Los que diga la ley
2. “Con el objeto directo y preferente de traficar
- Óscar Vázquez del Mercado:
“​La compraventa es mercantil cuando constituye una actividad de
intermediación en el cambio, en tanto el comprador compra para
revender, o el vendedor vende a una persona una cosa que a su vez ha
comprado para revender”
La compraventa civil es de consumo, la compraventa
mercantil la distingue la intención del sujeto que no es otro
sino la de especular, traficar

30
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
- Sin embargo puede darse el caso en el que una persona
vaya a comprar algo para su uso, es decir, sin el ánimo de
re-venderla -> Si es mercantil porque la persona que se le
vendió si pretendía lucrar con la venta
- Dicho esto es por eso que en la práctica casi todas las
compraventas son mercantiles, porque si una de las partes
es comerciante es razón suficiente para calificar el acto
como un acto de comercio
- ºArtículo 1050:. ​Cuando conforme a las disposiciones mercantiles, para
una de las partes que intervienen en un acto, éste tenga naturaleza
comercial y para la otra tenga naturaleza civil la controversia que del
mismo se derive se regirá conforme a las leyes mercantiles.

En el mercado de ​bienes muebles es raro encontrar una compraventa


puramente civil, porque el comprador y vendedor deberían ser
no-comerciantes que compran/venden como consumidores finales.

En el mercado de ​bienes inmuebles es más fácil encontrar


compraventas puramente civiles, ya que normalmente las partes no
son comerciantes en el tráfico de casas-habitación, la excepción es
que la venta la haga un comerciante especializado en el tráfico de
estos bienes.
ºArtículo 75​:​ La ley reputa actos de comercio:

II. Las compras y ventas de bienes inmuebles, cuando se hagan con dicho
propósito de especulación comercial;

¿Qué pasa con un bien adquirido sin el propósito de especular pero


que posteriormente es enajenado por el adquirente?

- Óscar Vázquez del Mercado:


“​Quien adquiere sin el propósito de especular y posteriormente vende
con utilidad las cosas adquiridas, no hace una compraventa mercanti​l,
porque el propósito no puede retraerse y transformar un acto civil a
uno mercantil ”
Compraventas Mercantiles
1. Las que tengan como objeto partes sociales, acciones u
obligaciones emitidas por sociedades mercantiles
2. Las que tengan como objeto titulos de credito
3. Las que tengan como objeto artefactos navales
4. Las que tengan como objeto aeronaves
5. Las que tengan como objeto empresas comerciales
6. Las que tengan como objeto patentes, marcas y otras
manifestaciones de la propiedad industrial

31
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

B. Civil

Toda compraventa que no sea mercantil es civil

Sánchez Medal dice que es importante distinguir la civil y mercantil


porque:
1. No existe lesión en la compraventa mercantil.
2. Son más breves los plazos para reclamar defectos de calidad,
cantidad o vicios ocultos.
3. En la compraventa entre ausentes, cuando es mercantil se
perfecciona por la expedición de la aceptación, no por la
recepción como es el caso de la compraventa civil. (1807)
4. La teoría de los riesgos es diferente, ya que en mercantil se
transmiten los riesgos en la entrega, contrario a la materia civil
que por regla general se transmiten con la celebración del
contrato.

C. Administrativa

Las compraventas administrativas son fáciles de identificar.

Son ventas en las que el Estado interviene como una de las partes
contratantes. (Tres niveles: Federal, Local, Municipal). Las más comunes
son las que realiza el gobierno federal.

Contratos Administrativos Contratos Civiles


de la
Administración
Artículo 134 CPUEM: ​Las adquisiciones, arrendamientos y enajenaciones de todo Son celebrados para la
tipo de bienes, prestación de servicios de cualquier naturaleza y la contratación
de obra que realicen, se adjudicarán o llevarán a cabo a través de licitaciones satisfacción de intereses
públicas mediante convocatoria pública para que libremente se presenten lícitos pero de menor
proposiciones solventes en sobre cerrado, que será abierto públicamente, a fin de
asegurar al Estado las mejores condiciones disponibles en cuanto a precio, jerarquía de la
calidad, financiamiento, oportunidad y demás circunstancias pertinentes. Administración.
Cuando las licitaciones a que hace referencia el párrafo anterior no sean idóneas
para asegurar dichas condiciones, las leyes establecerán las bases, (Ejemplo: Una oficina
procedimientos, reglas, requisitos y demás elementos para acreditar la economía, gubernamental necesita
eficacia, eficiencia, imparcialidad y honradez que aseguren las mejores
condiciones para el Estado. cambiar cafeteras, pintar una

32
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

Este artículo es el fundamento de todo contrato pared, comprar


administrativo, incluido la compraventa. computadoras,etc).

Los contratos administrativos se realizan con la El particular se encuentra en


finalidad de lograr la mejor prestación de un servicio una situación de mayor
público. igualdad frente al Estado (se
sujeta al Código Federal de
El estado actúa con imperium en la celebración y Procedimientos Civiles) sin
durante la ejecución del contrato. embargo, en la práctica el
estado nunca se despoja de
Está sujeto a las leyes reglamentarias del art. 134
su imperium , por lo que la
constitucional:
relación nunca será
1. Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios totalmente equilibrada.
del Sector Público (Muebles - El particular que Artículo 4 CFPC: ​Las instituciones, servicios y
vende se llama “proveedor”) dependencias de la Administración Pública
de la Federación y de las entidades
2. Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados federativas, tendrán dentro del
con las mismas (Inmuebles - El particular se procedimiento judicial, en cualquier forma en
que intervengan, la misma situación que otra
llama “contratista”) parte cualquiera; pero nunca podrá dictarse,
en su contra, mandamiento de ejecución ni
Las controversias son juzgadas por el Tribunal Federal providencia de embargo, y estarán exentos
de prestar las garantías que este Código
de Justicia Fiscal y Administrativa con base en la Ley exija de las partes.
de Procedimiento Contencioso Administrativo.

Antes el Estado era quien realizaba el avalúo y lo


llevaba con el notario que él quisiera para hacer la
escritura, podía rescindir o dejar sin efecto el contrato,
modificar el plazo, imponer sanciones al proveedor o
contratista sin necesidad de cláusula penal,etc.
(Pareciera ser un contrato de adhesión: porque el
vendedor se adhiere a las cláusulas del contrato que
define el Estado)

Ahora el particular puede oponer al Estado la


excepción de inejecución (non adimpleti contratus) y
también invocar la cláusula “Rebus sic stantibus” que
permite la revisión de las obligaciones.

GOB: Al final dice que es un riesgo contratar con el estado porque tiene
muchos riesgos la administración, que puede cambiar cada sexenio, y
el proveedor o contratista puede verse afectado, ya que el Estado
puede no pagar, modificar,etc. Es una cuestión de suerte.

IV.3 Por la intervención de la voluntad en su


configuración

33
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Compraventa: Aquella que nace libremente
Compraventa Forzosa: Aquella en la que la enajenación se lleva a cabo
en cumplimiento a un deber previo.
1. Para el pago de alimentos a cargo de la masa hereditaria (Venta
impuesta por Ley)
ºArtículo ​1758​: Si para hacer los pagos de que hablan los artículos anteriores
no hubiere dinero en la herencia, el albacea promoverá la venta de los bienes
muebles y aun de los inmuebles, con las solemnidades que respectivamente
se requieran.
- Si para cumplir con sus deberes el albacea debe enajenar,
tiene que hacerlo. Este deber está impuesto por ley.

2. Venta Ordenada por Autoridad Judicial


a) Práctica Monopólica -> Comisión federal de Competencia
Económica -> No vende los bienes, sino que ordena la
venta, si sigue con la negativa puede imponer multas o la
sanción más agresiva que sería la “desincorporación”
(enajenación de activos, derechos, partes sociales, o
acciones)
b) Ventas Judiciales Reguladas en el Código Civil:
REMATE
- El juez usurpa el papel del titular y actua como
enajenante.
- ¿Hay contrato?
- Zamora y Valencia:
La transmisión de la propiedad no tiene su origen
en un acuerdo de voluntades porque la
transmisión ocurre cuando el auto o acuerdo en
donde el juez aprueba el remate en favor del mejor
postor y no hubo acuerdo de voluntades respecto
de la transmisión del bien
- Rojina Villegas:
“Ya no hay contrato como acuerdo libre de voluntades, hay
una sustitución de la voluntad del enajenante, por la del juez,
que en su rebeldía firma la escritura correspondiente o la
adjudicación judicial”
La venta judicial no es un contrato, la sentencia al
ser una norma individualizada, fuente de
obligaciones
- GOB:
Los remates producen auténticas enajenaciones
aunque no haya acuerdo entre el propietario y el
adquirente
- Dos posturas
a) Si hay acuerdo de voluntades, entre el juez y el
adquirente
b) No hay acuerdo porque el juez actua con

34
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
imperium
- ¿Qué pasa con las compraventas precedidas por un
contrato promisorio?
Si no llevara una sanción, de nada serviría el
contrato de compraventa -> “Se coacciona al
vendedor a enajenar” -> Cláusula penal
- Contrato de CV ​≠ Traslación de Dominio
CV: Causa
TD: Efecto deseado
- ¿Es una compraventa forzosa?
NO, porque la constitución y la ley de expropiación
dice que se debe realizar una indemnización no
una contraprestación contractual

El licenciado Gonzalo termina diciendo que las compraventas forzosas


realmente no existen porque no hay espontaneidad, no hay acuerdo de
voluntades, simplemente el juez interviene con su imperio para realizar
la venta (no hay acuerdo de voluntades, simplemente el juez con su
imperium ordena la venta.

IV.4 Por la manera en que se realiza la oferta de


compraventa

Oferta Pública: Realizada al público en general


ºArtículo ​1860​: El hecho de ofrecer al público objetos en determinado precio,
obliga al dueño a sostener su ofrecimiento.
Oferta Privada: Realizada a una persona determinada
Ej. Me quieres comprar mi reloj? Si

A. Licitación administrativa
ºArtículo 26; Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Público: Las
dependencias y entidades seleccionarán de entre los procedimientos que a continuación se
señalan, aquél que de acuerdo con la naturaleza de la contratación asegure al Estado las
mejores condiciones disponibles en cuanto a precio, calidad, financiamiento, oportunidad y
demás circunstancias pertinentes:

I. Licitación pública;
II. Invitación a cuando menos tres personas, o
III. Adjudicación directa.

Las adquisiciones, arrendamientos y servicios se adjudicarán, por regla general, a través de


licitaciones públicas, mediante convocatoria pública, para que libremente se presenten
proposiciones, solventes en sobre cerrado, que será abierto públicamente, a fin de asegurar al
Estado las mejores condiciones disponibles en cuanto a precio, calidad, financiamiento,
oportunidad, crecimiento económico, generación de empleo, eficiencia energética, uso
responsable del agua, optimización y uso sustentable de los recursos, así como la protección al
medio ambiente y demás circunstancias pertinentes, de acuerdo con lo que establece la
presente Ley.

1. L​icitación Pública

35
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
-
Proceso:
a) Convocatoria pública
b) Los interesados presentan su proyecto en sobre
cerrado a la entidad pública convocante
c) Apertura de propuestas a la vista de los proponentes
+ estudio de las mismas
d) Solicitación de aclaraciones
e) La autoridad selecciona al ganador
f) Se celebra el contrato
g) En caso de que ninguna propuesta sea solvente → se
declara DESIERTA la licitación
2. Invitación a cuando menos tres personas
3. La adjudicación directa

La regla general es que se haga por licitación pública pero


excepcionalmente ​la autoridad administrativa puede acudir a otros
métodos como la invitación a cuando menos tres personas o la
adjudicación directa, pero debe fundar y motivar perfectamente esa
decisión. (ejemplo: que en el mercado sólo exista un solo oferente)

B. Oferta pública de valores


Regulada dentro de la Ley de Mercado de Valores.

Proceso:

1. Autorizar en asamblea extraordinaria de accionista la emisión de


títulos
2. Consejo de Administración, debe determinar el $ y realizar la
oferta pública
3. Anotaciones correspondientes en el R. Nacional de Valores
4. Sociedad emisora, contrato de prestación de servicios para que
se otorgue la “clave pizarra”
5. solicitar a la Comisión Nacional Bancaria de Valores, la
autorización de la oferta pública en periódicos
6. si se autorizó, publicar la fecha de la oferta pública en periódicos
7. día de la oferta, los empleados de la casa de bolsa ofrecerán en
elpiso de remates de la Bolsa Mexicana de Valores los títulos que
la sociedad emitió, allegándose ésta de recursos y pagando a la
casa de bolsa, una comisión como remuneración por los servicios
prestados
C. Otros Casos

36
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

Ley Federal para la Administración y Enajenación de Bienes del Sector


Público

1. Bienes adquiridos por la federación mediante el decomiso.


2.Bienes adquiridos por el abandono causado a favor de la
Federación en los procedimientos aduanales de importación.
3. Bienes adquiridos por el abandono de embarcaciones en los
puertos nacionales.

CLASE 4 VIE 14/AGO

V. CLASIFICACIÓN
V.1 Bilateral

Al ser “BILATERAL” significa que las dos partes adquieren derechos y


obligaciones, el deber del vendedor es dar una cosa y el deber del
comprador es pagarla, es decir, es recíproco.

Los contratos bilaterales NO son lo mismo a los sinalagmáticos, los


contratos sinalagmáticos son la ​especie​ y los bilaterales el ​género​.

LA COMPRAVENTA ES EL CONTRATO SINALAGMÁTICO POR


EXCELENCIA

El artículo 1949 prevé el “Pacto Comisorio Tácito” en el supuesto en el


que una de las partes ya cumplió y la otra no, entonces el que ya
cumplió puede exigir la rescisión del contrato o el cumplimiento
forzoso del contrato, además del cobro de daños y perjuicios sufridos.

Artículo 1949.- ​La facultad de resolver las obligaciones se entiende


implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no
cumpliere lo que le incumbe.

La compra de esperanza se creé que no es bilateral porque el


vendedor hay veces en las que no tiene nada que ofrecerle al
comprador, sin embargo aquí debemos poner atención en la diferencia
entre la configuración del contrato (la cual ya se dió) y la traslación de
dominio (en el supuesto de no poder entregar nada). Por tanto, la
compraventa de esperanza SÍ es sinalagmática y bilateral.

V.2 Oneroso

37
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

La compraventa es un contrato oneroso, porque genera provecho


(económico) para ambas partes, si solo generará provecho para una
parte no sería una compraventa sino una donación.

El ser oneroso atiende al contenido económico, si se diera el supuesto


en el que el provecho de una parte sea mayor al de la otra no deja de
ser oneroso, porque a fin de cuentas tuvo un provecho.

V.3 Conmutativo o aleatorio

Estos dos contratos son una especie del contrato oneroso (género) que
es aquel en donde hay provecho para ambas partes.

º Conmutativo: Las partes conocen las ganancias o las


pérdidas desde el principio.
Ej. Compraventa simple y llana

º Aleatorio: Las partes NO conocen las ganancias o


pérdidas hasta que el acontecimiento futuro se realiza.
Ej. Compra de Esperanza

Artículo 1838.- El contrato oneroso es conmutativo cuando las


prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que
se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar
inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cause éste.
Es aleatorio cuando la prestación debida depende de un
acontecimiento incierto que hace que no sea posible la
evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta que ese
acontecimiento se realice.

V.4 Consensual y formal

Es CONSENSUAL por regla general y FORMAL en ocasiones.


Para bienes muebles no se requiere formalidad alguna para su
celebración y para inmuebles se requiere celebrarse por escrito,
normalmente en escritura pública.

Crítica Cerón: Deberían en el caso de los muebles está mal que sea
consensual también hay que ver el valor, porque puede ser que un reloj

38
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
tenga un precio mayor al de una casa. Entonces habría que distinguir
el precio de los bienes muebles para ver si le aplicas una formalidad (o
sea que sea por escrito).
En la donación si se regula pero es anacrónica porque dice que las
donaciones mayores a 5 mil pesos ya deben ser por escritura pública.

V.5 Por su eficacia traslativa

El contrato de compraventa es generalmente de eficacia real, o sea, el


contrato de compraventa generalmente es suficiente para transmitir el
dominio. Sin embargo, hay veces en que la sola celebración del
contrato no es suficiente para lograr ese efecto.

V.6 Por su ejecución

Generalmente es de ​ejecución instantánea​, pues celebrado el contrato


la propiedad se transmite automáticamente y el comprador suele
pagar inmediatamente el precio.

Sin embargo, puede ser de ​ejecución diferida​, como cuando el


comprador pague el precio en una sola exhibición pero lo haga
después de un plazo

También puede ser de ​ejecución escalonada​, por ejemplo cuando


pague en abonos o sujetas a plazo.

V.7 Principal

El contrato de compraventa no requiere de ningún otro contrato para


existir, es autónomo. También es definitivo y puede ser precedido por
un contrato preparatorio.

CLASE 4 VIE 14/AGO

III. EXCEPCIONES AL EFECTO TRASLATIVO DEL CONTRATO


DE COMPRAVENTA
III.1 Introducción

El contrato de compraventa tiene dos elementos esenciales: (1) Una


cosa (merx) y un precio (pretium).

39
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

El objeto-fin del contrato es la trasmisión de propiedad. Pero esto no


significa que cualquier contrato de compraventa transmita por sí
mismo el dominio, es decir, que hay casos en los que existiendo el título
se requiere de un modo traslativo posterior para consumar la
enajenación.

Excepciones:
1. Compraventa de cosa indeterminada o genérica
2. Compraventa de cosa futura
3. Venta de cosa alternativa
4. Venta con reserva de dominio
5. Venta sujeta a condición suspensiva
6. Compraventa mercantil ordinaria
7. Compra de acciones
8. La necesidad del registro para surtir efectos contra terceros

III.2 Compraventa de cosa indeterminada o genérica

Cuando la cosa sea indeterminada el vendedor además de celebrar el


contrato de compraventa debe realizar un acto posterior, que es el de
determinar la cosa.

Para configurar una compraventa cuyo objeto sea “genérico” se


requiere que el objeto, aunque sea determinado, sea determinable.
Necesitamos un mayor grado de concreción, no para lograr el efecto
traslativo de dominio, sino para detallar la precisión a cargo del
vendedor.

Para la determinación del objeto, los romanos utilizaban tres


conceptos:
1. Quid (qué): Descripción abstracta de los bienes
Ej. Te vendo un ferrari
Te vendo cien botellas de vino
2. Quantum (cuanto): Hace referencia a la cuantía
Ej. Uno
Cien
3. Quale (cuales): Determinación concreta tangible
Ej. El rojo
Vino tinto marca Tastraka

40
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
UN CONTRATO TRASLATIVO DE DOMINIO GENÉRICO ES AQUEL QUE
HAN DETERMINADO EL “QUID” Y “QUANTUM” PERO​ NO​ EL “QUALE”

El artículo 2015: Habla sobre cosa específica como cosa individualizada


de manera precisa con conocimiento del acreedor

SIN ACTO DE DETERMINACIÓN NO HAY TRASMISIÓN DE PROPIEDAD, EL


MODO MÁS SENCILLO DE DETERMINAR LAS COSAS VENDIDAS ES
ENTREGARLAS AL VENDEDOR.

Hay otras formas de determinar la cosa vendida, como ponerles un


sello, agruparlas y dejarlas a la vista del comprador, contando las
cosas en presencia del comprador, dando las llaves de donde estén
guardadas las cosas, etc.

III.3 Compraventa de cosa futura

A su vez abarca tres especies:

A. Emtio rei sperate (compraventa de cosa esperada)

Los riesgos no corren a cargo de ninguna de las partes.

Su objeto son cosas inexistentes pero futuras a existir, de modo que si


no existen el comprador no debe pagar y el vendedor no debe entregar
nada, ahora que si existen parcialmente, por ejemplo, se esperaba tres
kilos de la cosecha de maíz pero solamente salió un kilo, el vendedor
solo vende ese y el comprador paga el precio únicamente del kilo no de
los tres.

B. Emptio spei (compraventa de esperanza)

Es el comprador quien asume los riesgos.

Igual que en el ejemplo de arriba, si se obligan por una cosecha que


aún no se da y puede no darse, el comprador está obligado a pagar el
precio pactado aún si no se obtiene nada de la cosecha.

C. Compraventa de cosa futura baja esperanza

41
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Ocurre cuando una de las partes de obliga a transmitir a la otra la
propiedad sobre bienes que aún no existen pero que existirán en un
futuro, por ejemplo, el zapatero que se obliga a vender unos zapatos
con ciertas características.
La propiedad se transmite cuando la cosa determinada con
conocimiento del acreedor es entregada al comprador.

Los riesgos corren a cargo del ​vendedor, deben cuidar la cosa ya que
si la pierden o se daña, ellos son quienes deberán hacerla de nuevo y
no podrán exigir más dinero por eso.

III.4 Venta de cosa alternativa

Deberes con objeto alternativo (TGO): El deudor se obliga a transmitir


la propiedad de una cosa o de otra, correspondiendo a él o al
acreedor la elección, dependiendo el caso.

En una venta de cosa alternativa se celebra un contrato por las partes,


un contrato válido y eficaz en sí mismo, pero la transmisión de
propiedad ocurre necesariamente después de dicha celebración,
debiendo realizarse un acto distinto para efectuar la transmisión. Este
acto posterior es la elección.

Algunos afirman que se trata de una compraventa sujeta a condición


consistente a determinar el bien mediante elección. GOB dice que no
porque la determinación no afecta al contrato, ya que el objeto esta
satisfecho, simplemente se requiere de un acto posterior para la
determinación del bien y que con este se da la transmisión de la
propiedad. (Compraventa con objeto multiple)

III.5 Venta con reserva de dominio

Se trata de una compraventa en la que el comprador pide pagar el


precio en plazos, ya sea de contado o en parcialidades. Se pacta en el
contrato que la transmisión de propiedad se hará hasta que se pague
la totalidad del precio o se garantice debidamente el pago.

Se piensa que esta venta con reserva de dominio podría ser que está
sujeta a una condición, cosa que es erronea. Ya que en una venta con
reserva de dominio, una vez que el vendedor reciba el último pago no

42
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
tendrá efectos retroactivos , tampoco suspende la configuración del
contrato como sería en una condición.

La reserva de dominio no altera de ningún modo el contenido especial


del contrato, sólo constituye una cláusula especial respecto a su
ejecución.

III.6 Venta sujeta a condición suspensiva


Si es posible sujetar una compraventa a una condición suspensiva, sin
embargo no se sujeta solo uno o dos de sus efectos, sino que se sujeta
en su totalidad el contrato,afecta el efecto traslativo, el precio y las
demás obligaciones.

Es mejor hacer una promesa de compraventa.


III. 7 Compraventa mercantil ordinaria
ºArtículo 377 CCo: ​Una vez perfeccionado el contrato de compraventa, las
pérdidas, daños o menoscabos que sobrevinieren a las mercaderías
vendidas, serán por cuenta del comprador, si ya le hubieren sido entregadas
real, jurídica o virtualmente; o si no le hubieren sido entregadas de ninguna
de estas maneras, serán por cuenta del vendedor.

En los casos de negligencia, culpa o dolo, además de la acción criminal que


competa contra sus autores, serán éstos responsables de las pérdidas, daños
o menoscabos que por su causa sufrieren las mercancías.

ºArtículo 2018 CC: La pérdida de la cosa en poder del deudor se presume por
culpa suya mientras no se pruebe lo contrario.

El primer párrafo del artículo 377 del Código de Comercio se ha


interpretado en la doctrina en concordancia al artículo 2018 del Código
Civil, si fuera así entonces se diría que:
La sola celebración de la compraventa mercantil ha transmitido la
propiedad sobre la cosa al comprador, pero el vendedor es
responsable si la cosa se pierde antes de la entrega (debe tomar
otra igual y entregarsela al comprador), si hay perdida entonces el
comprador tiene una acción personal para obtener el importe de la
cosa perdida más los daños y perjuicios que haya sufrido.

GOB dice que el artículo 377 puede interpretarse de otra forma:


1. El perfeccionamiento del contrato ocurre cuando surte todos los
efectos, incluso el traslativo de dominio
- Puede ser que la perfección del contrato sea solo con la
celebración, entonces surtirá solamente efectos

43
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
obligacionales como en la cosa indeterminada (se transmite
la propiedad hasta que se haya determinado). Mercadería =
cosas genéricas
2. En la compraventa mercantil se transmiten los riesgos hasta la
entrega
- “Las cosas perecen para su dueño” (El vendedor no se libera
de los mismos hasta que entrega la cosa -> YA QUE no se
transmite la propiedad hasta que se entrega la cosa)
a) Si ya es del comprador -> Reglas generales de la
responsabilidad civil -> indemnización
b) Pérdida - Incumplimiento al deber de custodia:
- Rescisión del Contrato + Daños y perjuicios
- Cumplimiento forzoso + daños y perjuicios
c) Incumplimiento al deber de entrega:
- Se le forza a tomar algo de su inventario y
cumplir con el contrato
III.8 Compraventa de acciones

El solo contrato de compraventa NO alcanza a transmitir la titularidad


sobre las acciones, se requiere tener el título y además inscribirlo en el
registro.
Requiere de muchas formalidades, su celebración puede ser en
documento público, privado u oral, es opcional para las partes, suele
realizarse un endoso en el título de la acción.

Ley General de Sociedades Mercantiles ; Artículo


129.​-​La sociedad considerará como dueño de las
acciones a quien aparezca inscrito como tal en el
registro a que se refiere el artículo anterior. A este
efecto, la sociedad deberá inscribir en dicho registro, a
petición de cualquier titular, las transmisiones que se
efectúen.
Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito;
Artículo 24.- Cuando por expresarlo el título mismo, o
prevenirlo la ley que lo rige, el título deba ser inscrito en
un registro del emisor, éste no estará obligado a
reconocer como tenedor legítimo sino a quien figure
como tal, a la vez en el documento y en el registro.
Cuando sea necesario el registro, ningún acto u
operación referente al crédito surtirá efectos contra el

44
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
emisor, o contra los terceros, si no se inscribe en el
registro y en el título.

III.9 La necesidad de registro para el surtimiento de


efectos frente a terceros

Las enajenaciones de inmuebles mayores a 365 veces la Unidad de


Cuenta de la Ciudad de México ($69.91) deben constar en escritura
pública y estas deberán inscribirse en el Registro Público.

Artículo 2319.- ​De dicho instrumento se formarán dos


originales, uno para el comprador y el otro para el
Registro Público.

Artículo 2320.- Si el valor de avalúo del inmueble excede


de trescientos sesenta y cinco veces la Unidad de
Cuenta de la Ciudad de México vigente en el momento
de la operación, su venta se hará en escritura pública,
salvo lo dispuesto por el artículo 2317.

El comprador adquiere la propiedad, pero si no se registra, esa


transmisión de la propiedad NO surte efectos contra terceros.

En el código civil alemán no se transmite la propiedad si no se inscribe,


a diferencia de nuestro código, que si bien no es regla general, se
requiere de la inscripción para que el comprador goce de un derecho
real efectivamente oponible a terceros.

Si no se registra el comprador si puede realizar algunos actos como


hipotecar pues se requiere de la escritura pública, así como acciones
procesales, sin embargo es mejor inscribir el inmueble.

PRECIO
La compraventa se distingue de la permuta en la contraprestación que
se recibe en cada una.

La compraventa inició propiamente con la acuñación de las primeras


monedas, esto fue en Roma, estas ya no se pesaban, se contaban. Aquí
nace la “emptio venditio”

45
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
La característica del dinero es la abstracción , mientras que la moneda
es la concreción, por lo que la moneda es la expresión concreta del
dinero. Sin embargo, no toda expresión concreta del dinero es moneda.

Para que haya una moneda se requiere:

1. Que la moneda se cuente (no se pesa)


2. Tener curso legal dentro del sistema pecuniario de un país.
3. No tener valor intrínseco derivado de sus cualidades físicas,
más bien es una referencia a un bien que sí lo tiene.

En relación a esto, podemos hacer una crítica al artículo 2248 que


menciona que se debe pagar un precio “cierto y en dinero”, porque
además de esto, debe consistir en MONEDA.

La moneda tiene varias presentaciones/clases/tipos:

1. Moneda metálica: No tiene poder liberatorio ilimitado en México,


el artículo 5 de la Ley Monetaria establece que tendrán poder
liberatorio limitado al valor de cien piezas de cada denominación
de un mismo pago.
2. Papel moneda: Comprende toda clase de billetes emitidos por el
Banco de México y estos sí tienen poder liberatorio ilimitado.
3. Moneda escritural: Comprende documentos como el cheque,
aunque también pudiera comprender otros documentos ( ej. un
documento mercantil)
- No es Moneda por 5 razones:
1. La Ley Monetaria establece en su artículo 2 a las
monedas circulantes y no menciona los títulos de
crédito ni ningún otro documento.
2. El artículo 7 de La Ley General de Títulos y
Operaciones de Crédito establece que los títulos de
crédito pueden solventar obligaciones pero no en
concepto de pago sino más bien de dación en pago,
esto confiere al acreedor la facultad de rechazarlos.
3. La sola entrega de los títulos de crédito no extingue la
obligación pues se entienden recibidos bajo la
condición de “salvo buen cobro”, es decir, la
obligación se satisface hasta el efectivo cobro de los
títulos.
4. Los títulos de créditos son derechos incorporados en
un documento escrito, por lo que no son bienes

46
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
dinerarios, es decir, el que paga con un cheque no
entrega dinero, sino más bien entrega el derecho a
cobrar esa cantidad de dinero.
5. Los títulos de crédito tienen unas características que
les dan cierta especificidad ( como la cuenta, o la
fecha de suscripción) por lo que se degrada la
fungibilidad del dinero.
6. UN CHEQUE NUNCA SERÁ MONEDA ESTRUCTURAL

¿Debe consistir el precio en moneda nacional (pesos)? La ley monetaria


establece que la única moneda con curso legal en México es el peso.

El precio está permitido pactarse en moneda extranjera derivado del


artículo 8 de la misma ley que establece que se pueden establecer
obligaciones de pago dentro o fuera de la república en moneda
extranjera, sólo en el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a
uso habitacional se debe pactar el precio en moneda nacional. (art.
2448-D)

En este sentido, las partes pueden pactar el precio en moneda


extranjera. No lo debemos confundir con el pago.

La ley monetaria fija al peso como única moneda con curso legal en el
país. El curso legal no se debe confundir con el poder liberatorio.

- Curso legal: Si una moneda tiene curso legal dentro del


territorio de un Estado, significa que está respaldada por las
reservas del mismo, razón por la que establece un deber
universal de recepción de dicha moneda a cargo de cualquier
acreedor situado dentro del territorio.
- Poder liberatorio: es la posibilidad de extinción de obligaciones
mediante la entrega de la moneda. Todos los bienes dentro del
comercio de cierta manera tienen poder liberatorio puesto que
pueden ser recibidos en pago, sin embargo, es relativo puesto
que pueden ser rechazados por el acreedor.

Respecto del pago, este debe forzosamente en moneda nacional, es


decir, se puede pactar el pago en moneda extranjera pero se debe
pagar el equivalente en moneda nacional. No se puede renunciar a
esto en materia privada debido al artículo 9 de la Ley Monetaria que
establece que dichas disposiciones son irrenunciables y toda
estipulación en contrario será nula. Debido a esto, la ÚNICA manera en

47
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
que se puede asegurar el pago en moneda extranjera es estableciendo
como lugar de pago de la obligación un sitio en el extranjero.

CLASE 5 LUN 17/AGO

Sinalagmático perfecto: Cuando hay interdependencia entre las partes


(el nacimiento de la obligación de una parte depende del cumplimiento
de la otra)

Sinalagmatico significa que existen derechos y obligaciones reciprocas

ºArtículo 2286: El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el


comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya
señalado un plazo para el pago.

Ya hay contrato pero la obligación nace en que la contraparte pague


el precio.

Cuando se habla de un bien inmueble en la Ciudad de México, en


cuanto al inmuebles se aplica el Código Civil y en cuanto a las
obligaciones se le aplica el Código Mercantil. Cuando se habla de
bienes inmuebles siempre se hace caso al Código Civil de la ciudad de
méxico.

ºArtículo 377: ​Una vez perfeccionado el contrato de compraventa, las


pérdidas, daños o menoscabos que sobrevinieren a las mercaderías
vendidas, serán por cuenta del comprador, si ya le hubieren sido entregadas
real, jurídica o virtualmente; o si no le hubieren sido entregadas de ninguna
de estas maneras, serán por cuenta del vendedor.

En los casos de negligencia, culpa o dolo, además de la acción criminal que


competa contra sus autores, serán éstos responsables de las pérdidas, daños
o menoscabos que por su causa sufrieren las mercancías.

Si todavía lo tiene el vendedor, es él quien sufre la pérdida. Además de


tener que sacar de su almacén otra cosa igual para entregarsela al
comprador.

ELEMENTOS DE EXISTENCIA
1. Consentimiento
- Nos sujetamos a la Teoría General de las Obligaciones
2. Objeto
a) Cosa
b) Precio
- Ley Monetaria;Artículo 8: La moneda extranjera no tendrá curso legal en
la República, salvo en los casos en que la Ley expresamente determine

48
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
otra cosa. Las obligaciones de pago en moneda extranjera contraídas
dentro o fuera de la República para ser cumplidas en ésta, se
solventarán entregando el equivalente en moneda nacional, al tipo de
cambio que rija en el lugar y fecha en que se haga el pago.
- Este tipo de cambio se determinará conforme a las disposiciones que
para esos efectos expida el Banco de México en los términos de su Ley
Orgánica.
- Los pagos en moneda extranjera originados en situaciones o
transferencias de fondos desde el exterior, que se lleven a cabo a través
del Banco de México o de Instituciones de Crédito, deberán ser
cumplidos entregando la moneda, objeto de dicha trasferencia o
situación. Ello sin perjuicio del cumplimiento de las obligaciones que
imponga el régimen de Control de Cambios en vigor.
- Las obligaciones a que se refiere el primer párrafo de este artículo,
originadas en depósitos bancarios irregulares constituidos en moneda
extranjera, se solventarán conforme a lo previsto en dicho párrafo, a
menos que el deudor se haya obligado en forma expresa a efectuar el
pago precisamente en moneda extranjera, en cuyo caso deberá
entregar esta moneda. Esta última forma de pago sólo podrá
establecerse en los casos en que las autoridades bancarias
competentes lo autoricen, mediante reglas de carácter general que
deberán publicarse en el Diario Oficial de la Federación; ello sin
perjuicio delcumplimiento de las obligaciones que imponga el régimen
de control de cambios en vigor.
- ºArtículo 9: Las prevenciones de los dos artículos anteriores no son
renunciables y toda estipulación en contrario será nula.
-
Se puede pactar en 50 mil dólares, y pagar en dólares,
pero el poder liberatorio es facultativo, porque si el
acreedor no quiere, no libera la obligación, para
liberarte de la obligación tienes que pagar en peso.
Cuando se hace en escritura pública, se tiene que
poner la equivalencia en pesos.
- El peso mexicano tiene poder liberatorio obligatorio.
- Excepciones:
1. Cuando el pago es en el extranjero (ej. pagame
en mi cuenta de NY)
- ¿Puede pactar un tipo de cambio menor? No porque el
art.8 dice que el tipo de cambio se regirá conforme a lo
que diga Banxico y si es contraria será nulo (art.9)
- Bitcoin: No tiene curso legal en ningún país, el
licenciado Gonzalo dice que en realidad no sería una
compraventa sino una permuta (intercambio de
bitcoins por “x” bien o cosa)
- ºArtículo 2250: Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en
dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando
la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor
de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será
permuta.

49
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
- Si el pago es una parte en especie, si esa parte es
mayor que el precio en dinero es permuta, si la parte
que se va a dar en dinero es mayor que la parte en
especie, es CV.
- No porque el contrato sea permuta significa que no se
llevará a cabo en escritura pública (se siguen las
formalidades de la transmisión de la propiedad de los
inmuebles)
- Excepciones:
1. Cosa Genérica
2. Bajo Esperanza
3. Co leyo

CLASE 6 VIE 21/AGO

ELEMENTOS DE VALIDEZ
1. Capacidad
2. Ausencia de vicios
3. Licitud en el objeto
4. Forma

VI. ELEMENTOS PERSONALES: CAPACIDAD GENERAL E


IMPOSIBILIDAD LÓGICA PARA LA CELEBRACIÓN DEL
CONTRATO
VI.1 Introducción

Hay dos partes:


a) Comprador
b) Vendedor

ºArtículo 1798.- Son hábiles para contratar todas las personas no


exceptuadas por la ley.

Sin embargo, existen ciertos impedimentos en el Código Civil a esta


regla general, algunos absolutos y otros superables. Los regulados en
los artículos 2274 a 2283 son los impedimentos para vender y comprar

VI.2 Compraventa entre cónyuges

Se trata de una ​imposibilidad jurídica​.

50
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Si están casados bajo el régimen patrimonial de separación de bienes
entonces NO tienen ninguna limitación o impedimento para celebrar el
contrato.
Si el bien fue adquirido en la soltería, es del cónyuge que lo haya
adquirido, y este puede libremente integrarlo a la sociedad conyugal.

Si están casados bajo sociedad conyugal entonces NO pueden


celebrar este contrato, para hacerlo deben modificar el régimen
patrimonial, haciéndolo mixto, liquidando la sociedad conyugal al
menos respecto de ese bien. Modificación a las capitulaciones
matrimoniales.

CLASE GOB
Hay dos supuestos:
1. Si compró el depa antes y lo sigue pagando entonces vendérselo
a la esposa sería inútil, porque ya es de los dos
2. Si el depa ya era suyo antes, NO puede vendérselo, si quiere
venderlo tiene que hacer una modificación en las capitulaciones
que diga que el depa será exclusivamente de la propiedad de la
señora.

Conclusión: Si pueden venderse pero tendrían que modificar las


capitulaciones matrimoniales. NO es un tema de capacidad, sino un
impedimento a la celebración del contrato de compraventa
(imposibilidad jurídica)

CLASE KOKE
a. Bajo sociedad conyugal CV respecto de bienes aportados a ella
imposibilidad jurídica, ya que los bienes les son comunes AJ
inexistente.

b. Bajo sociedad conyugal respecto a bienes adquiridos antes del


matrimonio sigue perteneciendo sólo al cónyuge que originalmente lo
adquirió, pudiéndose aportar a la sociedad. Si quiere vender al otro
cónyuge prohibición legal (ya no imposibilidad jurídica): Artículo 176. El
contrato de compra-venta sólo puede celebrarse entre los cónyuges
cuando el matrimonio esté sujeto al régimen de separación de bienes.

c. Bajo un régimen mixto respecto del bien de uno de los cónyuges


puede transmitirse al otro cónyuge sin estar en la parte que tienen en
común.

51
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
En la práctica las personas que se casan bajo el régimen de sociedad
conyugal, no establecen capitulaciones matrimoniales, el artículo 182
Quintus menciona los bienes que están fuera

ºArtículo 182 Quintus: En la sociedad conyugal son propios de cada cónyuge, salvo
pacto en contrario que conste en las capitulaciones matrimoniales:

I. Los bienes y derechos que le pertenezcan al tiempo de celebrarse el matrimonio, y


los que posea antes de éste, aunque no fuera dueño de ellos, si los adquiere por
prescripción durante el matrimonio;

II. Los bienes que adquiera después de contraído el matrimonio, por herencia, legado,
donación o don de la fortuna;

III. Los bienes adquiridos por cualquier título propio que sea anterior al matrimonio,
aunque la adjudicación se haya hecho después de la celebración de éste; siempre que
todas las erogaciones que se generen para hacerlo efectivo, corran a cargo del dueño
de éste;

IV. Los bienes que se adquieran con el producto de la venta o permuta de bienes
propios;

V. Objetos de uso personal;

VI. Los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio, salvo
cuando éstos integren o pertenezcan a un establecimiento o explotación de carácter
común. No perderán el carácter de privativos por el hecho de haber sido adquiridos
con fondos comunes, pero en este caso el otro cónyuge que los conserve, deberá
pagar a otro en la proporción que corresponda; y

VII. Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de contraer
matrimonio, tendrán el carácter de privativo cuando la totalidad o parte del precio
aplazado se satisfaga con dinero propio del mismo cónyuge. Se exceptúan la vivienda,
enseres y menaje familiares.

ºArticulo 180: Las capitulaciones matrimoniales se otorgarán antes de la celebración


del matrimonio y durante éste. Podrán otorgarse o modificarse durante el matrimonio,
ante el Juez de lo Familiar o ante Notario, mediante escritura pública.

ºArtículo 182 Quáter: ​Salvo pacto en contrario, que conste en las capitulaciones
matrimoniales, los bienes y utilidades a que se refiere el artículo anterior,
corresponden por partes iguales a ambos cónyuges.

Se modifica las capitulaciones matrimoniales, cambiando el régimen de


sociedad conyugal a separación de bienes y dar a cada cónyuge el 50
y 50, o si no se quiere cambiar de régimen simplemente hace una
anotación sobre el bien -> régimen mixto (estamos en sociedad
conyugal excepto este bien).

52
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
No es un impedimento para comprar ni vender, se trata únicamente de
una imposibilidad jurídica.

VII. ELEMENTOS PERSONALES: IMPEDIMENTOS PARA


VENDER
VII.1 Venta de bienes pertenecientes a menores sujetos
a patria potestad

ºArtículo 428: Los bienes del hijo, mientras esté en la patria potestad, se dividen en dos
clases:

I. Bienes que adquiera por su trabajo;

II. Bienes que adquiera por cualquiera otro título.

ºArtículo 435. Cuando por la Ley o por la voluntad del padre, el hijo tenga la
administración de los bienes, se le considerará respecto de la administración como
emancipado, con la restricción que establece la ley para enajenar, gravar o hipotecar
bienes raíces.

ºArtículo 436. Los que ejercen la patria potestad no pueden enajenar ni gravar de
ningún modo los bienes inmuebles y los muebles preciosos que correspondan al hijo,
sino por causa de absoluta necesidad o de evidente beneficio, y previa la autorización
del juez competente.

Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años, ni


recibir la renta anticipada por más de dos años; vender valores comerciales,
industriales, títulos de rentas, acciones, frutos y ganados, por menor valor del que se
cotice en la plaza el día de la venta; hacer donación de los bienes de los hijos o
remisión voluntaria de los derechos de éstos; ni dar fianza en representación de los
hijos.

ºArtículo 437. Siempre que el juez conceda licencia a los que ejercen la patria
potestad, para enajenar un bien inmueble o un mueble precioso perteneciente al
menor, tomará las medidas necesarias para hacer que el producto de la venta se
dedique al objeto a que se destinó, y para que el resto se invierta en la adquisición de
un inmueble o se imponga con segura hipoteca en favor del menor.

Al efecto, el precio de la venta se depositará en una institución de crédito, y la persona


que ejerce la patria potestad no podrá disponer de él, sin orden judicial.

En nuestro código solo los mayores de 18 años tienen libre disposición


sobre sus bienes.
Los menores tienen libre disposición de los bienes adquiridos por
medio de su trabajo, aunque para enajenarlos deben ser
representados por los titulares de la patria potestad.

53
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Los titulares de la patria potestad tienen a su encargo la
administración de los bienes del menor, si quisieran enajenar, deberán
solicitar autorización judicial probando “absoluta necesidad o evidente
beneficio”, es decir, que la realización del acto es imprescindible para el
adecuado cuidado del menor.

1. Constitución de gravámenes: Para garantizar una deuda no del


menor, sino de los titulares de la patria potestad
2. Enajenación de bienes inmuebles y bienes muebles preciosos:
El legislador cree que estos bienes incrementan su valor con el
paso del tiempo y es por eso que deben preservarse
a) Muebles preciosos
b) Muebles Ordinarios
- Están legitimados para actuar libremente sobre ellos
siempre que lo hagan en beneficio del menor
c) Inmuebles
- Requieren autorización judicial -> “evidente beneficio
o necesidad”

Si venden sin autorización judicial -> Inexistencia por falta de


consentimiento. GOB no se trata de una falta de consentimiento sino
de legitimación -> Nulidad absoluta (no es subsanable)

¿Qué pasa si el menor quiere venderle un bien adquirido por otro título
a sus padres? GOB dice que se debe aplicar análogamente el
procedimiento de bienes adquiridos por título diverso, nombrando a
un tutor interino para solicitar la autorización.

ºArtículo 2278: ​Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a
sus padres los bienes comprendidos en la primera clase de las mencionadas
en el artículo 428.

CLASE GOB
NO PUEDEN VENDER si no se acredita el evidente beneficio (utilidad) y
necesidad. NECESITAN LICENCIA JUDICIAL

CLASE KOKE

Solamente los mayores de edad tienen libre disposición sobre sus


bienes. Si eres menor de edad, primero hay que ver si es un bien que
adquirió por su trabajo o por cualquier otro título.

54
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Si adquirió por su trabajo tiene libre disposición, y si adquirió por otro
título tiene la propiedad y las personas sujetas a la patria potestad la
administración.
Si los padres o quienes tengan la patria potestad quisieran vender un
bien que tuvo por herencia, se necesita autorización judicial y
acreditar la necesidad y el evidente beneficio (artículo 436).

Los bienes inmuebles o un mueble precioso se piensa que con el paso


del tiempo se va a conservar o incluso aumentar su precio -> El juez
diría como no, no lo saques del patrimonio.

Para que el Juez vea si existe o no evidente beneficio se puede pedir un


avalúo (ej. Si el bien cuesta 10 millones y el comprador te da 20 millones
entonces hay evidente beneficio)
Si vendes por debajo del valor del avalúo el Juez nunca aceptara, pero
si vendes por más, puede que acepte.

Si venden sin autorización por jurisprudencia de la corte dice que sería


una falta de consentimiento, pero GOB dice que no es falta de
consentimiento porque la autorización judicial no equivale al
consentimiento. KOKE dice que si hubo consentimiento desde antes.

VII.2 Venta de bienes pertenecientes a incapaces


sujetos a tutela

Estado de Interdicción: Mayor de edad declarado en este estado.

La incapacidad se predica sobre el declarado en estado de


interdicción, la legitimación se predica sobre su tutor.

NO puede enajenar ni gravar inmuebles o bienes muebles preciosos


del incapaz, salvo por causa de necesidad o evidente beneficio,
mediante autorización judicial y confirmación del curador. Además la
venta de inmuebles debe hacerse mediante subasta pública.

Se hace a través de subasta pública con intención de que el incapaz


obtenga el mejor precio posible. GOB dice que realmente no es
conveniente ya que el mejor precio no se ve necesariamente en
subasta pública, además de que implica una espera larga e
innecesaria, sobre todo si se trata de una absoluta necesidad, en el
caso de evidente beneficio dice GOB que podría hacerse por oferta

55
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
privada de compra pero esta venta está sancionada con nulidad por el
código.

Aplica lo mismo para la venta de bienes pertenecientes a ausentes.

CLASE GOB
NO PUEDEN VENDER si no se acredita el evidente beneficio (utilidad) y
necesidad. NECESITAN LICENCIA JUDICIAL Y ALMONEDA (subasta de
bienes)

CLASE KOKE

ºArtículo 563: La venta de bienes raíces de los menores y mayores incapaces, es nula,
si no se hace judicialmente en subasta pública. En la enajenación de alhajas y
muebles preciosos, el juez decidirá si conviene o no la almoneda pudiendo
dispensarla, acreditada la utilidad que resulte al tutelado.

Los tutores no podrán vender valores comerciales, industriales, títulos de renta,


acciones, frutos y ganados pertenecientes al incapacitado, por menor valor del que se
cotice en la plaza el día de la venta, ni dar fianza a nombre del tutelado.

Aunque está bien intencionado que sea por subasta, realmente no es


lo mejor. GOB dice que estaría mejor una venta privada pero está
prohibido.

VII.3 Venta de bienes pertenecientes a menores


emancipados

Los menores incapacitados tienen la libre disposición de sus bienes,


salvo de los inmuebles, para cuya enajenación requieren autorización
judicial.

VII.4 Venta de un bien respecto al que se tiene derecho


del tanto
ºArtículo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su
parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese
efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente,
la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan
uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por el sólo lapso del término
se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá
efecto legal alguno.

56
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
ºArtículo 974. ​Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del
tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado
por la suerte, salvo convenio en contrario.

ºArtículo 2279. Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte


respectiva a extraños, sino cumpliendo lo dispuesto en los artículos 973 y 974.

Gozan del Derecho del Tanto

1. Propietarios de cosa colindante con vía pública


2. Propietarios de cosa indivisa
3. Coherederos
4. El usufructuario frente al nudo propietario
5. Los socios
6. Los aparceros
7. Arrendatario de finca urbana destinada al uso habitacional

La venta que se haga en coalición al Derecho del Tanto -> NO surte


efectos.

CLASE GOB
•Derecho del tanto: Es sobre derechos reales
•Derecho de preferencia: Es sobre derechos personales
Supuestos del Derecho del Tanto
1. Copropietarios
- Típico caso del derecho del tanto. Se tiene que hacer una
notificación mencionando la intención de vender, el plazo
es de 8 días y si no se dice nada el derecho precluye
(extingue)
2. Usufructuario
- Es el usufructuario el que tiene el derecho del tanto. Si se
puede vender un usufructo. Es un error que el legislador no
le haya dado el derecho del tanto al nudo propietario
- ​El típico caso es un usufructo en vida: Los padres le donan

a sus hijos sus bienes y se reservan la nuda propiedad


3. Uso y habitación (1053)
- El uso y la habitación son personalísimos por tanto que no
se pueden enajenar
4. Coherederos (1292)
- La naturaleza del derecho es personal, pero se considera
que se tiene un derecho real porque va a adquirir un
inmueble
5. ​Arrendamiento (2448 J)

57
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
- ​El inquilino tiene derecho del tanto para la adquisición de
la vivienda arrendada

El derecho del tanto tienen que respetarlo antes de enajenar. Si se


viola un derecho de preferencia se pagan daños y perjuicios, si se viola
un derecho del tanto la sanción es nulidad.

La corte dijo que en caso de violaciones del derecho del tanto en


copropietarios o coherederos genera la acción de retracto
(La acción de retracto ayuda a las personas que fueron afectadas por
nulidad)
NOTIFICACIONES EN DERECHO DEL TANTO
Ante notario
El notario puede ser quien notifique o también puede dar fe de la
notificación. La notificación es vinculante.
- En el arrendamiento se puede hacer una modificación a la
notificación, debo hacer mención de esto si la modificación es de
más del 10%
El notario solo notifica no interpele o requiere porque eso solo puede
hacerlo el particular, mientras que el notario da aviso de ese
requerimiento.
Se debe identificar como notario a raíz de una reforma en la ley del
notariado.
El pazo es un beneficio extra

Debe tener: Oferta de compraventa condicionada, precio, condición de


pago y mención del notario.

CLASE KOKE

Las consecuencias de no respetar el derecho de tanto en copropiedad,


la corte dio la misma sanción que en el arrendamiento -> acción de
retracto

VII.5 Impedimentos convencionales


Dos casos:

1. Pacto de No Venta

ºArtículo 2301: ​Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada


persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a
persona alguna.

58
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
2. Pacto de Preferencia

ºArtículo 2303. Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia
por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue
objeto del contrato de compra- venta.

ºArtículo 2304. El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia,


dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese
hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese
tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendrá el término de diez días
para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a
pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará
sin efecto el pacto de preferencia.

ºArtículo 2305. Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del
derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si ésta se vendiere sin dar
ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios
causados.

ºArtículo 2306. Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el


derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las
seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

ºArtículo 2307. Cuando el objeto sobre que se tiene derecho de preferencia se


venda en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el día,
hora y el lugar en que se verificará el remate.

ºArtículo 2308. El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse,


ni pasa a los herederos del que lo disfrute.

GOB Menciona que en caso de un ​Derecho de Preferencia solamente


generan a cargo del vendedor el deber de pagar los daños y perjuicios
ocasionados a la contraparte, misma que tendrá una acción de
indemnización. El ​derecho de preferencia simple nace de un pacto
entre las partes, es relativo porque no viene en la ley.

CLASE KOKE

Lo mejor es pactar una cláusula penal en caso de incuumplimiento

VIII. ELEMENTOS PERSONALES: IMPEDIMENTOS PARA


COMPRAR
VIII.1 Personal que colabora en la administración de
justicia
ºArtículo 2276: ​Los magistrados, los jueces, el ministerio público, los defensores
públicos, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes

59
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de
los derechos que se tengan sobre los citados bienes.

ºArtículo 2277. ​Se exceptúa de lo dispuesto en el artículo anterior, la venta o cesión de


acciones hereditarias cuando sean coherederas las personas mencionadas, o de
derechos a que estén afectos bienes de su propiedad.

CLASE GOB
No se trata de una falta de capacidad de goce, sino de falta de
legitimación.

La diferencia entre legitimación y capacidad es que la capacidad es


interna y la legitimación es externa

La falta de legitimación es cuando la ley prohíbe que ciertos sujetos


por la relación que guardan con los objetos NO puedan celebrar
ciertos actos.

Todas las normas prohibitivas generan falta de legitimación y la


sanción es nulidad

El artículo debe ser interpretado prudencialmente por tanto esta


prohibición es ​solamente en los que está en proceso ​y en los que ha
intervenido en donde pueda haber conflicto de interés​. Pero si es
sobre algún inmueble de hace 10 años en donde ya no existe conflicto
de intereses no hay impedimento. NO ES UNA NORMA DE INTERÉS
PÚBLICO PORQUE LOS INTERESES SON PRIVADOS

En el caso de los abogados postulantes debe interpretarse la


prohibición cuando se trate de la defensa de intereses ajenos, pero no
propios.

VIII.2 Peritos y corredores


ºArtículo 2281: ​Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya
venta han intervenido.

CLASE GOB
Igual que en las personas que intervienen en la administración de
justicia en el caso de los jueces.

VII.3 Compra por representantes

60
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

ºArtículo 2280. No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se


hallen encargados:

I. Los tutores y curadores;

Tienen prohibido tanto ellos como sus parientes.


Excepción: Si son coherederos o copropietarios del
incapacitado

ºArtículo 569.- Ni con licencia judicial, ni en almoneda o fuera de ella


puede el tutor comprar o arrendar los bienes del incapacitado, ni hacer
contrato alguno respecto de ellos, para sí, sus ascendientes, su cónyuge,
hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad. Si lo hiciere, además de
la nulidad del contrato, el acto será suficiente para que se le remueva.

ºArtículo 570. ​Cesa la prohibición del artículo anterior, respecto de la


venta de bienes, en el caso de que el tutor o sus parientes allí
mencionados sean coherederos, partícipes o socios del incapacitado.

II. Los mandatarios;

Gonzalo hace la crítica que debería de tratarse la prohibición


para los apoderados, porque no todos los mandatarios tienen
facultades de representación. En ese mismo sentido se reguló la
prohibición para aquellos sin facultades de representación

III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado;

Se trata de los “Albaceas”.


GOB dice que esta prohibición está injustificada y que debería
permitirse la compra del albacea para hacer líquido un
inmueble y pagar una deuda, siempre que pruebe urgente
necesidad y evidente beneficio si se tratara de menores, ya que
a diferencia de los tutores los herederos tienen capacidad de
autogobierno.
Además normalmente el albacea es un conocido del testador.

IV. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

Los interventores revisan que el albacea cumpla su función con


probidad, analogicamente lo que sucede con el curador y el
tutor.
GOB hace los mismos comentarios que al Albacea

V. Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;

GOB dice que tienen la misma prohibición que los tutores, y que
no debería estar en este artículo ya que está regulado en el 660.

61
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

ºArtículo 660. El representante del ausente es el legítimo administrador de


los bienes de éste y tiene respecto de ellos, las mismas obligaciones,
facultades y restricciones que los tutores.

No entrará a la administración de los bienes sin que previamente forme


inventario y avalúo de ellos y si dentro del término de un mes no presta la
caución correspondiente, se nombrará otro representante.

VI. Los empleados públicos.

CONTRATO CONSIGO MISMO


Viene de la prohibición del 2280 sobre los mandatarios (fracción
tercera).
Cuando hay un mandato sin facultades:
a) Prohibido
1. Beneficia sólo al tercero (aliena gratia)
2. Beneficia sólo al mandatario (tua gratia)
b) Permitido
1. Beneficia sólo al mandante (mea gratia)
2. Beneficia al mandante y mandatario (mea et tua gratia)
3. Beneficia al mandante y al tercero (mea et aliena gratia)
CLASE GOB
Por querer regular todos los posibles casos se les fue uno que también
está prohibido
Cuando recibido el encargo de un bien, el apoderado,
actúe en nombre del poderdante como el comprador, y en
nombre propio como vendedor
ej. Arantza me pide que venda su casa y yo la compro

El caso a la inversa no está prohibido


ej. Arantza me dice que está vendiendo su casa y yo le
digo que se la compro

También dice GOB que el único caso de “autocontratación” permitido


es en el caso de una representación voluntaria en donde se permita la
autocontratación desde el principio
ej. Arantza me dice que venda su casa y ya después la
veo bien y me gusta y yo se la quiero comprar, pero ella
desde el inicio puso que si yo quería podía comprarla.

VIII.4 Personas morales


A. Personas morales mexicanas con inversión
extranjera

62
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
No es falta de capacidad, sino de legitimación.
a) Cláusula de Exclusión de Extranjeros
- Pueden adquirir inmuebles en todo el país
b) Cláusula de Admisión de Extranjeros
- Pueden adquirir inmuebles excepto en la zona prohibida
con fines NO residenciales
- Sanción: Deben cambiar el destino del inmuebles y si no lo
hacen -> Venta forzosa
B. Sociedades mercantiles

La prohibición es para las sociedades mercantiles por acciones.


Pueden adquirir propiedad sobre tierras siempre y cuando, estas NO
estén destinadas a actividades agrícolas, ganaderas o forestales, y
jamás podrán tener más de 25 veces los límites que menciona la
fracción XV.

En la Ciudad de México parece que se queda sin utilidad ya que no hay


terrenos destinados a la agricultura o ganadería, entonces ​si pueden
adquirir un terreno provincial que sea para el cumplimiento del objeto
se la sociedad mercantil por acciones, sin embargo el fedatario ante el
cual realicen el acto deberá acudir al artículo 27 fracción XV para
determinar el monto de lo que puede adquirir, considerando las
hectáreas de la sociedad que ya tiene.

C. Bancos y otras instituciones del sistema financiero

El artículo 27 fracción V dice que los Bancos no podrán tener


propiedad o administración de bienes raíces que no sean necesarios
para su objeto.

No requieren solicitar un permiso o autorización para adquirir, además


pueden adquirir mediante la adjudicación judicial, fiduciaria o por
medio de la dación en pago, necesarios para el cobro de créditos no
recuperados, de esta forma los inmuebles adquiridos ​no estarían
destinados al objeto social.

Se les da un plazo legal para que efectúen la venta de los inmuebles.

D. Instituciones de beneficencia

63
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Las Instituciones de Beneficencia no pueden tener más bienes, que los
indispensables para su objeto, tratándose de bienes inmuebles
(artículo 27 constitucional fracción 3).
Ni en el artículo 27 constitucional ni en el 61 de la Ley de Instituciones
de Asistencia Privada para el Distrito Federal establece un límite en la
cuantía.

Pueden no apegarse a su objeto estatutario y destinar sus recursos a


otra cosa, siempre que cumplan con el objeto-fin están legitimados.

Para adquirir bienes necesitan la autorización de la Junta de


Asistencia Privada del Distrito Federal.
Si les faltará esta autorización en principio al ser de una cuestión de
orden público aplicaría la nulidad absoluta, sin embargo GOB dice
que se le estaría afectando al tercero adquirente de buena fe, por lo
tanto, la sanción es la venta forzosa.

E. Asociaciones religiosas
La prohibición para adquirir bienes está en el artículo 27 constitucional
fracción 2 que dice que podrán adquirir solo aquellos bienes que sean
indispensables para su objeto.

El artículo 17 de la Ley de Asociaciones Religiosas faculta a la


Secretaría de Gobierno a determinar cuándo es “indispensable” la
adquisición de un bien inmueble. (siempre necesita la declaración de
procedencia)

La Asociación Religiosa puede ser heredada o legataria tanto para


bienes muebles como inmuebles:
En principio se necesita la declaratoria de procedencia de la SEGOB
a) Herencia: Se necesita hacer un inventario con todos los bienes de
la herencia, este inventario se hace después de que se nombra a
los herederos -> Es difícil determinar cuándo pedir la declaración
b) Legado: Se necesita la declaración antes de la aceptación del
legado, pero ya debió hacerse el inventario antes porque tienen
que ser bienes (muebles e inmuebles) determinados -> Igual hace
difícil cuando pedir la declaración
c) GOB: Dice que se debe presentar la solicitud junto con el
proyecto de adjudicación para que la SEGOB autorice, tiene 45
días

64
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
El artículo 9 fracción IV de la misma ley dice que pueden adquirir
cualquier número de bienes siempre y cuando no se persigan fines de
lucro.
La sanción en principio sería la nulidad de la compraventa en donde
ambas partes deberán regresar el precio y la cosa, sin embargo se está
afectando la esfera jurídica del vendedor del inmueble. Por lo que GOB
considera que la sanción debería ser que: se considere válida la
compraventa pero que se le imponga el deber a la Asociación Religiosa
de vender el inmueble dentro de un plazo, sin la declaratoria de
procedencia, ya que no está legitimada.

VIII.5 Compra celebrada por extranjeros

Artículo 27 constitucional fracción 1


1. Adquisición de bienes NO en la Zona Prohibida
a) Extranjero: Se necesita el permiso de la SRE y la celebración
de la cláusula calvo (renuncia de la jurisdiccional
internacional). Se publica en el DOF y sino entonces opera
la afirmativa ficta (ausencia de respuesta por la autoridad)
b) Extranjeros con relaciones diplomáticas: Deben celebrar un
escrito, donde se ponga el inmuebles a adquirir, la forma en
la que va a adquirir y la celebración del convenio. Se le dará
un permiso que deberá transcribir a la escritura.
2. Adquisición de bienes en la Zona Prohibida
a) Solo mediante el Fideicomiso (Playero: constituyen a favor
del extranjero el uso de un bien inmueble en zona
prohibida).
Si adquiriera un bien -> Nulidad Absoluta por falta de
legitimación -> Venta Forzosa
b) Sociedad Conyugal: Solo tiene un derecho de crédito sobre
el 50% del bien cuando se hace líquido. No se adquiere
derecho sobre el inmueble, ya que la sociedad conyugal NO
genera Derechos Reales
IX. ELEMENTOS PERSONALES: IMPEDIMENTOS
NORMATIVOS PARA LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO EN
GENERAL
IX.1 Introducción
IX.2 Algunas limitaciones administrativas

XIII. ELEMENTOS FORMALES

65
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

XIII.1 La forma y solemnidad en la compraventa

Entre los antiguos romanos la forma más frecuente de celebrar


algunos contratos y actos jurídicos era de forma oral, la bona fides
(buena fe) era la garantía más fuerte.
El contrato de compraventa (emptio venditio) siempre era consensual
sin embargo para la trasmisión de la propiedad se requería de un acto
solemne posterior en el caso de “res mancipi” que era la traditio.

Siglos después por influencia del cristianismo y la evolución de la


economía los modos traslativos solemnes desaparecieron.

En el Oriente Helenizado la bona fides no tenía la misma fuerza, por lo


que se consideraba que la compraventa se perfecciona hasta que se
celebrará por escrito.

Actualmente, en nuestro código civil existe una dualidad, ya que la


oralidad y la escritura son expresiones del consentimiento. Sin
embargo cuando una compraventa se hace por escrito no es
indispensable ya que si no se hiciera por escrito no se invalida el
contrato, simplemente se hace anulable dentro de un plazo.

LA CELEBRACIÓN DE CONTRATOS POR ESCRITO ES SIMPLEMENTE


FORMAL, LO PRINCIPAL SIGUE SIENDO EL CONSENTIMIENTO COMO
EFECTO CONFIGURADOR DEL CONTRATO.

XIII.2 Compraventa de bienes muebles tangibles

Como Regla General, los contratos de compraventa sobre bienes


muebles son perfectos con el simple consentimiento
independientemente de cómo se expresa ese consentimiento.

No es relevante la cuantía, sin embargo en la práctica suele hacerse


por escrito cuando el mueble tiene un valor alto, esto solamente como
medida prudencial, no es requerido por ley.

XIII.3 Compraventa de bienes muebles intangibles

Los bienes intangibles o incorpóreos son bienes muebles para efectos


de nuestro código civil.

66
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

La cesión de créditos puede realizarse mediante:


(1) Documentos a la orden o al portador
(2) Escrituras públicas
(3) Escrituras privadas

Pero para que el acto ​surta efectos frent​e a terceros la ley pide que la
cesión sea cierta.
1. Si tiene como objeto un crédito que debe inscribirse: Se hace
cierta desde la fecha de inscripción en el Registro Público
2. Si tiene como objeto una cesión documentada en escritura
pública: Se hace cierta desde que se firma por las partes
3. Si tiene como objeto una cesión documentada en escritura
privada: Se hace cierta mediante tres posibilidades
a) Inscribir el escrito privado: Es posible cuando el notario, el
registrador o el juez se haya cerciorado de la autenticidad
de las firmas y la voluntad de las partes. (art. 3005 Frc III)
b) La muerte de cualquiera de los firmantes
c) La entrega a un funcionario público por razón de oficio

Para que la cesión surta efectos contra terceros, el cesionario debe


notificar la cesión. Puede hacerlo judicial o extrajudicialmente, si lo
hace extrajudicial deberá hacerlo frente al notario con 2 testigos o
estando presente el deudor. Con cualquiera de estas dos formas la
notificación se tiene por hecha.

¿Qué pasa si el mismo derecho se cede a varias personas? El legítimo


cesionario es aquel que le notifique primero al deudor.
¿Qué pasa si la cesión debe inscribirse? El legítimo será aquel en cuyo
favor se registre la cesión.

Esta notificación también es también importante porque si el deudor


tiene un nuevo acreedor si no se le notifica al no enterarse de que
ahora debe pagarle a alguien diferente, se libera de la obligación
pagandole a quien lo hacía y una vez hecha la notificación sólo se
libera pagandole al cesionario, nuevo acreedor, a su legítimo
representante o un tercero.

Cuando se trate de créditos hipotecarios hay que acudir al código de


comercio ya que regula la cesión de créditos mercantiles.

67
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
ºArtículo 389.- ​Los créditos mercantiles que no sean al portador ni
endosables, se transferirán por medio de cesión.

ºArtículo 391.- ​Salvo pacto en contrario, el cedente de un crédito mercantil


responderá tan sólo de la legitimidad del crédito y de la personalidad con
que hizo la cesión.

XIII.4 Compraventa de bienes inmuebles

El contrato de compraventa sobre bienes INMUEBLES SIEMPRE ES


FORMAL porque siempre debe ser por escrito.

ºArtículo 2317.- ​Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de


avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el
salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento
de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales
estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor
de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los
contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario,
Juez competente o Registro Público de la Propiedad.

Los contratos por los que el Departamento del Distrito Federal enajene
terrenos o casas para la constitución del patrimonio familiar o para
personas de escasos recursos económicos, hasta por el valor máximo a
que se refiere el artículo 730, podrán otorgarse en documento privado, sin
los requisitos de testigos o de ratificación de firmas.

En los programas de regularización de la tenencia de la tierra que realice


el Departamento del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad
particular, cuyo valor no rebase el que señala el artículo 730 de este
Código, los contratos que se celebren entre las partes, podrán otorgarse
en las mismas condiciones a que se refiere el párrafo anterior.

Los contratos a que se refiere el párrafo segundo, así como los que se
otorguen con motivo de los programas de regularización de la tenencia de
la tierra que realice el Departamento del Distrito Federal sobre inmuebles
de propiedad particular, podrán también otorgarse en el protocolo
abierto especial a cargo de los notarios del Distrito Federal, quienes en
esos casos reducirán en un cincuenta por ciento las cuotas que
correspondan conforme al arancel respectivo.

1. COMPRAVENTA DE INMUEBLES CUYO VALOR SEA ​IGUAL O


MENOR A 365​ VECES LA UNIDAD DE CUENTA

En el momento de la celebración puede hacerse en


documento privado con testigos, después se debe ratificar

68
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
ante notario, juez de paz o funcionario del Registro Público de
la Propiedad.

2. COMPRAVENTA DE INMUEBLES CUYO VALOR SEA IGUAL O


MENOR A 365 VECES LA UNIDAD DE CUENTA

En el momento de la celebración puede hacerse en


documento privado sin necesidad de testigos ni ratificar ​SI el
vendedor es el Gobierno de la CDMX y el objeto es fomentar la
vivienda y constitución de patrimonios para las personas.

3. COMPRAVENTA DE INMUEBLES ​PREVIAMENTE INSCRITOS EN EL


REGISTRO CUYO ​VALOR SEA IGUAL O MENOR A 365 VECES LA
UNIDAD DE CUENTA

En el momento de la celebración cuando la venta sea de


contado puede formalizarse haciéndolo constar por escrito
en el certificado de inscripción de propiedad, parecido a un
endoso que después deberá el registrador verificar la
autenticidad de las firmas y hará la nueva inscripción.

4. COMPRAVENTA DE INMUEBLES CUYO VALOR SEA ​SUPERIOR A


365​ VECES LA UNIDAD DE CUENTA

En el momento de la celebración tiene que hacerse en


escritura pública.

En la práctica los primeros tres supuestos son inoperantes por 4


razones:
1. La mayoría de los inmuebles superan la unidad de cuenta
2. En el segundo supuesto, en el caso de la regularización de la
tierra brinda mayor seguridad jurídica hacerlo en escritura
pública, además de los beneficios que atrae gracias la jornada
notarial.
3. Ir particularmente al registro no sería bien tomado por los
registradores, es mejor que vayan los notarios además de que el
artículo 15 BIS los obliga a inscribir todos los inmuebles.
4. Por razones de impuestos -> igual es mejor ir a la notaría.

POR SEGURIDAD SIEMPRE CELEBRAR LA COMPRAVENTA EN ESCRITURA


PÚBLICA.

69
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

XIII.5 Remates judiciales

Cuando se trata de adjudicaciones por remate judicial se necesita un


documento que valide y acredite de forma legal la tenencia de la cosa.

1) Bienes muebles o inmuebles menores a 365 veces la unidad de


cuenta -> necesitan copia certificada del acto de remate

2) Bienes inmuebles mayores a 365 veces la unidad de cuenta -> el


acto debe constar en escritura pública , firmada por el anterior
propietario del inmueble o del juez actuando en rebeldía.

La trasmisión de la propiedad no se da cuando le entregan estos


documentos a la persona sino desde que se emite el auto o acuerdo
adjudicador en favor del mejor postor.

CLASE 6 VIE 21/AGO


El valor es muy importante en la compraventa de inmuebles porque si
las partes por ahorrarse un procedimiento notarial o acuerdan un
precio por debajo del precio real. El código pone un candado.

El precio que establezcan las partes NO SON la única forma. Los


peritos que hacen los avalúos no pueden estar comprados porque si
hacen mañas, pierden su licencia/registro.

La única formalidad que sirve en la compraventa de bienes inmuebles


es la escritura pública.

Bienes Muebles: Forma -> Consensual (sin importar el valor del bien
muebles)
- En el caso de acciones las registras y ratificas para tener una
fecha cierta que te sirva en una cuestión de responsabilidad
Bienes Inmuebles: Formalidad -> Escritura Pública (tienen folio real en el
Registro Público)

La capacidad para vender y comprar es la misma.


Legitimación: Posición específica que guarda una persona respecto del
objeto, sujetos de un acto jurídico que lo habilita o inhabilita para la
celebración del acto

CLASE 7 LUN 24/AGO

70
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

Legitimación Ordinaria: Titular del Derecho Real


Legitimación Extraordinaria: Personas legitimadas por el titular del
derecho o por la ley
a) Por el titular del derecho: Mandatario
b) Por ley: Albacea

Las consecuencias a la falta de legitimación es

La SCJN ha dicho que la diferencia de la teoría de las eficacias en


relación a la compraventa de cosa ajena es simplemente una cuestión
doctrinal

Los impedimentos para vender se regulan en el capítulo 3 del código


“De los que pueden vender y comprar”

No basta que una persona tenga capacidad de ejercicio (es un


presupuesto) se requiere además de estar legitimado. En el caso de la
compraventa solamente puede venderla el propietario, o quienes esten
facultados por el.

ºArtículo 2269: Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

CLASE 8 VIE 28/AGO


CLASE 9 LUN 31/AGO
XIV. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
CLASE KOKE
En la regulación de los sujetos que intervienen en la compraventa
están reguladas en el Título Segundo “De la Compraventa”. El capítulo
IV regulan las obligaciones del vendedor y el Capítulo VI del
Comprador.

CAPÍTULO IV; De las obligaciones del vendedor

Artículo 2283. El vendedor está obligado:

I. A entregar al comprador la cosa vendida;

Hay tres tipos de entrega: real, jurídica (consignación) y virtual (el tema
de los riesgos es lo importante, debe ser entendida como la renuncia a
la protección de los riesgos. Se invierten los riesgos -> ej. si yo le
compre un reloj a arantza pero no puedo ir por él, entonces los riesgos
ya son míos, o sea si se pierde o lo que sea, corre por mi cuenta. Ya

71
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
operó la transmisión de la propiedad -> perece para su dueño o sea el
comprador aunque no haya obtenido el reloj)

II. A garantizar las calidades de las cosas;

III. A prestar la evicción.

XIV.1 Transmitir la propiedad de la cosa cuando no se


ha transmitido por la mera celebración del contrato

Depende de sí estamos ante una compraventa que se rige por el


sistema de titulo y modo o el sistema de eficacia real.

Sí estamos ante una de título y modo sí tenemos la obligación de


transmitir la propiedad.

1. Sistema de Eficacia Real: Ya se transmitió la propiedad sobre la


cosa y simplemente se transmite la posesión
2. Sistema del Título y Modo: El modo (entrega) es la forma en la que
se transmite la propiedad

Nuestro sistema es mixto; en ocasiones solo se transmite la posesión,


pero en otras sin entrega no hay transmisión de la propiedad como en
las compraventas mercantiles o las compraventas de cosa
indeterminada.

CLASE KOKE
No hay obligación de transmitir la propiedad, porque siempre opera
por el mero efecto del contrato. Se obliga el vendedor a observar el
acto que configura que se transmita la propiedad (modo)

XIV.2 Entregar la cosa vendida


Roma
Posesión Natural Posesión Civil Posesión
Pretoria

Posición fáctica que se Situación fáctica y


predica de una persona jurídica que tiene una
que detenta física y persona cuya posesión
materialmente la cosa es defendible
judicialmente
“ iusta causa
possessionis”

72
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

En el Derecho Romano Helenizado se introdujeron otras formas de


posesión como:
1. Cuasi-posesión (para derechos)
2. Posesión útil (aquella que gozaban los señores feudales)
3. Posesión Originaria (Transmite derechos del propietario al
poseedor -> compraventa, donación, herencia)
4. Posesión Derivada (Aquella que se transmite por arrendamiento,
usufructo, depósito,etc.)

ºArtículo 790: Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo lo
dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él.

- Regula la posesión natural y la cuasi-posesión

ºArtículo 791: ​Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa,
concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario,
arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son poseedores de
la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión
derivada.

- Regula la posesión originaria y derivada

El poseedor derivado -> Es el poseedor natural

El poseedor originario -> Es el poseedor civil

73
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

Entrega Real Entrega Jurídica Entrega Virtual

Consiste en la Ocurre cuando aun sin Es aquella en que la cosa se


entrega material de transmitirse materialmente entiende como ya recibida
la cosa vendida o la cosa, por una ficción por el comprador por haberlo
del título sí se trata legal se debe considerar pactado las partes.
de un derecho que ya ha sido recibida por
el comprador, es decir, es Ej. cuando el comprador
una entrega por ficción consiente que la cosa
legal. permanezca en poder del
vendedor durante un tiempo,
quedando el vendedor como
depositario debiendo cuidar
la cosa.

ºArtículo 2284. La entrega puede ser real, jurídica o virtual. La entrega real consiste en la entrega
material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

Hay entrega jurídica cuando aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley considera
recibida por el comprador.

Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se
tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá
los derechos y obligaciones de depositario.

A.Entrega de bienes muebles tangibles

1. Entrega Real (​es la más frecuente)


2. Entrega de las llaves del lugar en que se encuentre el bien
(ejemplo: almacén, bodega)
3. Entrega de documentos que permitan al comprador la posesión
de los bienes
4. Poner la cosa vendida al alcance de la mira del comprador de
forma que pueda tomarla.

También son susceptibles de entrega virtual.

B. Entrega de bienes inmuebles

La entrega de un inmueble debe ser real, y la entrega real supone la


entrega de las llaves.

C.Entrega de bienes intangibles

74
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

Tratándose de bienes intangibles no existe el deber de entrega.

D. Consideraciones adicionales

- La cosa debe entregarse en el estado en que se hallaba al


perfeccionarse el contrato junto con todos los accesorios.
ºArtículo 2288: El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato.
ºArtículo 2289: ​Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se
perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.
- La cosa debe entregarse en el lugar convenido por las partes, en caso
de no haberse pactado, en el lugar que se encontraba cuando se
vendió.
ºArtículo 2291. La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere
lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se
vendió.
- La entrega debe realizarse en el momento en que las partes hayan
determinado en el contrato pero sí no pactaron momento determinado,
el vendedor debe realizar la entrega cuando reciba el precio, de manera
que puede retener la cosa hasta que se le entregue el precio.
ºArtículo 2286. ​El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha
pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.
- Otorga un derecho de retención de la cosa al vendedor en caso de
que se halle en riesgo de que no se le pague el precio.
ºArtículo 2287. ​Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el
pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de
suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé
fianza de pagar al plazo convenido.
- Sí ambos contratantes se rehúsan a pagar por desconfiar de su
contraparte, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.
ºArtículo 2295. Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la entrega, uno
y otro harán el depósito en manos de un tercero.

CLASE KOKE
1. Tiempo
- Se entrega cuando pactaron las partes, o cuando te
paguen
2. Lugar
- En donde pactan las partes, sino por TGO en el domicilio
del deudor (2082) o en donde se encontraba la cosa cuando
se compro
- Muebles: TGO -> Domicilio del deudor (2082)
- Inmuebles: Donde se encuentre la cosa (2083)
XIV.3 Conservar la cosa hasta el momento de la
entrega
CLASE KOKE

75
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

XIV.4 Responder por los vicios ocultos de la cosa


CLASE KOKE
Desperfectos no apreciables a simple vista que de haberlo visto el
comprador no hubiera adquirido o no habría adquirido a un precio
menor
- Plazos
a) Muebles: 6 meses
b) Inmuebles: 1 año

ºArtículo 2149: Las acciones que nacen de lo dispuesto en los artículos del 2142 al 2148, se
extinguen en un plazo de un año tratándose de bienes inmuebles, y de seis meses tratándose de
bienes muebles, contados desde la entrega de la cosa enajenada, sin perjuicio de lo dispuesto en
el caso especial a que se refieren los artículos 2138 y 2139.

Los plazos se amplían en protección y atención del consumidor


(PROFECO) hasta 10 años.
XIV.5 Sanear en caso de evicción
CLASE KOKE

ºArtículo 2119​: Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte
de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

La evicción es un tema muy extenso. Si está bien regulado en el código


porque esta dentro de la TGO pero no dentro de la compraventa, y es
una obligación que tiene todo enajenante (no solo el vendedor).

Es una cláusula de tipo natural porque en el artículo 2120 dice que


aunque no se haya pactado nada en el contrato, el enajenante tiene
esta obligación.
Si se puede renunciar a la evicción.
Puede ser perdida de la propiedad o privación de la posesión.

Ejemplo de Privación Parcial

ºArtículo 2138. Si la finca que se enajenó se halla gravada, sin haberse hecho mención de ello en
la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el que adquirió puede
pedir la indemnización correspondiente al gravamen, o la rescisión del contrato.

La indemnización es parcial porque ya se tiene un gravamen. Puede


darse en copropiedad o cuando haya objetos múltiples.

XIV.6 Respetar el derecho de preferencia


CLASE KOKE
El arrendamiento el derecho de preferencia es más rico en contenido.

76
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

XIV.7 Respetar el derecho del tanto


CLASE KOKE
XIV.8 Pagar la mitad de los gastos de escrituración y
registro
XIV.9 Otros posibles deberes
CLASE KOKE
Puede haber otros posibles deberes como cláusulas naturales que las
partes pueden pactar.

Fideicomiso
Contrato mediante el cual el fideicomitente transmite la propiedad de
bienes o derechos al fiduciario para que haga con ellos lo que sea en
beneficio del fideicomisario (mismo fideicomitente o un tercero)

Fideicomiso Playero: Aquel que se constituye a favor de extranjeros


para que adquieran en uso y goce de inmuebles en la zona prohibida

ºArtículo 381 Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito: ​En virtud del fideicomiso, el
fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más
bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados,
encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria.

CLASE 10 VIE 03/SEP


Ley Federal para la Protección e Identificación
de Operaciones con Recursos de Procedencia
Ilícita

77
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
En 2012 EEUU se dio cuenta que no teníamos regulación para los
recursos que tienen procedencia ilícita. No solamente regula el tema
del narcotráfico, sino también el lavado de dinero.

La persona que lava dinero no paga impuestos (maneja el dinero de


forma que no paga los impuestos que debería pagar). Una forma de las
que se podía lavar dinero era comprar bienes con efectivo.
Es hacer que tu dinero no ingrese a una cuenta fiscal que pueda ser
revisable por Hacienda, y manejar todos los recursos con efectivo.

Esto hay que aterrizarlo en el precio.


Antes no había un límite, podrías celebrar la compraventa de forma
ilimitada y pagar en efectivo. Tampoco existía ningún control para
verificar cómo se realizó el pago (antes del 2012 podías ir a la notaría a
decir que le compre a Juan Perez su casa en el Pedregal por 30
millones de pesos, esto bastaba para que la operación fuera válida en
cuanto al pago, no tenias que comprobar nada)

ºArtículo 2. El objeto de esta Ley es proteger el sistema financiero y la economía nacional,


estableciendo medidas y procedimientos para prevenir y detectar actos u operaciones que
involucren recursos de procedencia ilícita, a través de una coordinación interinstitucional, que
tenga como fines recabar elementos útiles para investigar y perseguir los delitos de operaciones
con recursos de procedencia ilícita, los relacionados con estos últimos, las estructuras
financieras de las organizaciones delictivas y evitar el uso de los recursos para su
financiamiento.

ºArtículo 17 Frac XII: ​La prestación de servicios de fe pública, en los términos siguientes:
A. Tratándose de los notarios públicos:

a) ​La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles​, salvo las garantías que se
constituyan en favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

Estas operaciones serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando en los actos u operaciones el
precio pactado, el valor catastral o, en su caso, el valor comercial del inmueble, el que resulte
más alto, o en su caso el monto garantizado por suerteprincipal, sea igual o superior al
equivalente en moneda nacional a dieciséis mil veces el salario mínimo general diario vigente
para el Distrito Federal;

Para una Compraventa siempre se tienen que tener en cuenta tres


cosas:

1. Valor Catastral
2. Precio de la Operación
3. Avaluo Fiscal

Siempre hay que dar aviso (notarios).

b) El otorgamiento de poderes para actos de administración o dominio otorgados con carácter


irrevocable. Las operaciones previstas en este inciso siempre serán objeto de Aviso;

78
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
c) La constitución de personas morales, su modificación patrimonial derivada de aumento o
disminución de capital social, fusión o escisión, así como la compraventa de acciones y partes
sociales de tales personas.

Serán objeto de Aviso cuando las operaciones se realicen por un monto igual o superior al
equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal;

d) La constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía sobre


inmuebles, salvo los que se constituyan para garantizar algún crédito a favor de instituciones del
sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

Serán objeto de Aviso cuando las operaciones se realicen por un monto igual o superior al
equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal;

e) El otorgamiento de contratos de mutuo o crédito, con o sin garantía, en los que el acreedor no
forme parte del sistema financiero o no sea un organismo público de vivienda.

Las operaciones previstas en este inciso, siempre serán objeto de Aviso.

Los notarios tienen que guardar 5 años el expediente de las personas


que realizaron actividades vulnerables (art.17)

Si no se establece toda la información no pueden celebrar la operación


(art.21 y 22)

ºArtículo 21. Los clientes o usuarios de quienes realicen Actividades Vulnerables les
proporcionarán a éstos la información y documentación necesaria para el cumplimiento de las
obligaciones que esta Ley establece.

Quienes realicen las Actividades Vulnerables deberán abstenerse, sin responsabilidad alguna, de
llevar a cabo el acto u operación de que se trate, cuando sus clientes o usuarios se nieguen a
proporcionarles la referida información o documentación a que se refiere el párrafo anterior.

ºArtículo 22. La presentación ante la Secretaría de los Avisos, información y documentación a que
se refiere esta Ley, por parte de quienes realicen las Actividades Vulnerables no implicará para
éstos, transgresión alguna a las obligaciones de confidencialidad o secreto legal, profesional,
fiscal, bancario, fiduciario o cualquier otro que prevean las leyes, ni podrá ser objeto de cláusula
de confidencialidad en convenio, contrato o acto jurídico alguno.

ºArtículo 32. Queda prohibido dar cumplimiento a obligaciones y, en general, liquidar o pagar, así
como aceptar la liquidación o el pago, de actos u operaciones mediante el uso de monedas y
billetes, en moneda nacional o divisas y Metales Preciosos, en los supuestos siguientes:

I. Constitución o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles por un valor igual o
superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito
Federal, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación;

No puedes pagar más de $697,212.00 en efectivo (compraventa)

VI. Transmisión de dominio o constitución de derechos de cualquier naturaleza sobre los títulos
representativos de partes sociales o acciones de personas morales por un valor igual o superior
al equivalente a tres mil doscientas diez veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, al
día en que se realice el pago o se cumpla la obligación, o

No puedes pagar más de $278,884.80 en efectivo (compraventa)

79
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

Fideicomiso

80
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
La ley estableció un mecanismo para solventar la limitación
constitucional (el fideicomiso es un contrato)

Fideicomitente: Le da instrucciones al banco o la institución de crédito


para que realice actividades (ej. Una venezolana llega a HSBC y le dice
que adquiera una casa en Acapulco y nombran a un fideicomisario)

Fiduciario: Institución de Crédito (este es el propietario)

Fideicomisario: Por acuerdo contractual puede tener el uso, goce,


puede ser depositario,etc. Tiene casi todos los derechos como si fuera
propietario (puede ser el mismo fideicomitente o un tercero)
(beneficiario)

Al ser un contrato se establece quienes son los beneficiarios, puede ser


el fideicomitente y el fideicomisario. Así a falta del fideicomisario (viejito
ricachón) el fideicomiso quedaría al fideicomitente (venezolana)

Antes el banco debería de enajenar pero ahora hay un vacío

ºArtículo 11 LIE: ​Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que
instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados
dentro del la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el
aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios
sean:

I.- Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros en el caso previsto en la


fracción II del artículo 10 de esta Ley; y

II.- Personas físicas o morales extranjeras.

ºArtículo 385 LGTOC: ​Sólo pueden ser instituciones fiduciarias las expresamente autorizadas
para ello conforme a la ley.

En el fideicomiso podrán intervenir varias instituciones fiduciarias para que conjunta o


sucesivamente desempeñen el cargo de fiduciario, estableciendo el orden y las condiciones en
que hayan de substituirse.

Salvo lo que se prevea en el fideicomiso, cuando por renuncia o remoción la institución fiduciaria
concluya el desempeño de su cargo, deberá designarse a otra institución fiduciaria que la
substituya. Si no fuere posible esta substitución, el fideicomiso se dará por extinguido.

Se creó para que los extranjeros fueran beneficiarios. NO derechos


reales No pueden ser fiduciarios las personas físicas.

ºArtículo 395 LGTOC: ​Sólo podrán actuar como fiduciarias de los fideicomisos que tengan como
fin garantizar al fideicomisario el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago,
previstos en esta Sección Segunda, las instituciones y sociedades siguientes:

I. Instituciones de crédito;
II. Instituciones de seguros;
III. Instituciones de fianzas;
IV. Casas de bolsa;

81
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
V. Sociedades financieras de objeto múltiple a que se refiere el artículo 87-B de la Ley
General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito;
VI. Almacenes generales de depósito, y
VII. Uniones de crédito.

Las instituciones fiduciarias a que se refieren las fracciones II a IV y VI de este artículo, se


sujetarán a lo que dispone el artículo 85 Bis de la Ley de Instituciones de Crédito.

CLASE 11 LUN 07/SEP (Este día diste clase Obl. Comprador)


XV. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
XV.1 Pagar el precio
XV.2 Pagar intereses sobre el precio
XV.3 Recibir la cosa
XV.4 Reembolsar al vendedor los gastos de
conservación de la cosa
XV.5 Pagar gastos de transporte
XV.6 Pagar la mitad de gastos de escrituración y
registro

Lo importante que hay que ver de la Ley Antilavado es que es del 2012,
que es muy reciente. El artículo 17 fracción 12 habla de las actividades
vulnerables que son objeto de identificación. Hay actividades
vulnerables en las que SIEMPRE se tiene que dar aviso y otras en las
que se da aviso siempre que se supere un monto.
En el caso de la compraventa si se superan las 17 mil UMA´S se tiene
que dar aviso.

Esto es importante porque el artículo 58 habla del incumplimiento de


las obligaciones que el notario tiene (artículo 53).

ºArtículo 58: Cuando el infractor sea un notario público, la Secretaría informará de la


infracción cometida a la autoridad competente para supervisar la función notarial, a
efecto de que ésta proceda a la cesación del ejercicio de la función del infractor y la
consecuente revocación de su patente, previo procedimiento que al efecto establezcan las
disposiciones jurídicas que rijan su actuación. Darán lugar a la sanción de revocación, por
ser consideradas notorias deficiencias en el ejercicio de sus funciones, los siguientes
supuestos:

I. La reincidencia en la violación de lo dispuesto en el artículo 53, en sus fracciones I, II,


III, IV y V, y

II. La violación a lo previsto en las fracciones VI y VII del artículo 53.

La imposición de las sanciones anteriores se llevará a cabo sin perjuicio de las demás
multas o sanciones que resulten aplicables.

Respecto de la pérdida de patente hay que comentar que esta ley


es federal y la ley del notariado es local, entonces cómo es que una

82
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
ley federal se mete a legislar una cuestión local. Sin embargo, como
es una cuestión muy grave por eso esta puesto, ya que las
sanciones son muy graves.

Casi todas las obligaciones de las partes ante el incumplimiento se


tiene la acción de cumplimiento forzoso (1949). Aunque no todos los
incumplimientos son sujetos a esto.

XVI. MODALIDADES
Modalidad significa “modo de ser o de manifestarse de algo”.

XV.1 Compraventa de Cosa Futura


a) CV Cosa Esperada

Es aquel contrato de compraventa en que se subordina la entrega de


la cosa y el pago del precio a la condición suspensiva de que la cosa
llegue a existir, comprando sólo el monto que llegue a producirse.

Sí la cosa no llega a existir el comprador y el vendedor quedan exentos


de sus deberes y sí la cosa sólo existe parcialmente, entonces el
comprador sólo debe pagar el precio proporcional a la cosa recibida.

La condición recae sobre los EFECTOS del contrato, se trata de un


caso en donde la cosa y el precio no son determinados pero sí
determinables.

b) Cosa futura bajo encomienda

Es aquel contrato por virtud del cual el vendedor se obliga a entregar


al comprador cosas no existentes al momento de la celebración del
contrato, comprometiéndose a que existan y tomando a su riesgo su
elaboración o fabricación.

El vendedor tiene principalmente un deber de Dar, consistente en


transmitir el dominio de la cosa, de manera accesoria tiene un deber
de Hacer, consistente en elaborar la cosa. De esta manera el
comprador tambien tiene el deber accesorio de no obstaculizar el
nacimiento de la cosa.

Debemos distinguir la compraventa de cosa futura bajo encomienda


de la locatio conductio operis (contrato de obra a precio alzado), será
una compraventa de cosa futura bajo encomienda si el fabricante es
quien aporta la materia con la que se fabricará el objeto, será un

83
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
contrato de obra a precio alzado sí el que encarga la cosa es quien
aporta la materia.

En caso de que el vendedor incumpla, el comprador tiene la facultad


de retener el precio y pedir por cualquiera de las dos acciones del 1949,
en caso de que se opte por el cumplimiento forzoso también se le
agrega lo que menciona el articulo 2027.

c) CV de Esperanza

Es aquella en la que el comprador asume los riesgos.

Puede tener de objeto tanto cosas de existencia futura como cosas


existentes pero que aún se encuentran en el patrimonio del vendedor
(ex. animales)

Este contrato admite dos submodalidades:

1. Puede pactarse que el comprador deba pagar el precio aunque


la cosa no llegue a existir. En este caso, el contrato no es
condicional puesto que el comprador se encuentra obligado a
pagar independientemente del resultado.
2. Puede pactarse que el comprador no pagará sí la cosa no llega a
existir pero si llega a existir parcialmente pagará la totalidad del
precio.

Su eficacia es meramente obligacional -> tendrá efectos obligacionales


cuando los bienes no se hayan determinado, pero sí ya se ha
determinado el efecto será de eficacia real.

CLASE KOKE

Perfectamente las partes pueden modular la teoría de los riesgos.


¿Se puede ejercer acción? Koke dice que realmente no se tiene una
acción porque nunca dejó la cosa la propiedad del vendedor (ej. si
el sastre perdió mi vestido como nunca me entrego realmente es él
a quien le perece la cosa porque debe hacer una nueva y
entregarme)

XV.2 CV a Plazo

Aquella en la que la obligación principal de alguna de las partes se ha


diferido en el tiempo.

84
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
Admite diversas especies dependiendo de la parte.

1. Diferimiento de la obligación principal del vendedor


Hace referencia a cuando se inserta un plazo para la entrega de
la cosa, la propiedad ya se ha transmitido pero el vendedor
deberá entregarla dentro de cierto tiempo quedando mientras
obligado a conservar la cosa. No confundir con la determinación*
2. Diferimiento de la obligación principal del comprador. Hace
referencia a cuando se posterga el deber del comprador que es
el pago del precio.
En tres casos:
a) Compraventa en abonos con cláusula rescisoria
b) Compraventa en abonos sin cláusula rescisoria
c) Compraventa con reserva de dominio.

XV.3 CV en Abonos

Toda aquella en la que se faculte al comprador para pagar el precio en


más de una exhibición, es decir, en parcialidades.

1. Sin cláusula rescisoria: Sí transmite la propiedad aunque se


permita segmentar el pago en varias exhibiciones, en caso de
incumplimiento de alguna exhibición se tienen las acciones del
1949
2. Con cláusula rescisoria: Opera de manera que ya no se tiene la
acción para el cumplimiento forzoso si no solo se deja la que es
para rescisión

Esto hace que opera ipso iure la rescisión de manera que se


autoejecuta el pacto, esto tiene muchas críticas.

ºArtículo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones
que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del
comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización,
también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.

XV.4 CV con Reserva de Dominio

Aquella compraventa en la que por medio de una cláusula accidental,


se reserva el vendedor la propiedad de la cosa vendida hasta que
ocurra un evento el cual es el pago total del precio por el comprador.

El evento al que se refiere la reserva de dominio es el pago total del


precio por el comprador.

85
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

Naturaleza de la cláusula:
No es una condición porque en una condición todo el contrato entero
está sujeto a condición, mientra que en la cv con reserva de dominio
sólo uno de sus efectos el cual es la transmisión de la propiedad, en
segundo lugar, la cv con reserva de dominio no tiene efectos
retroactivos como lacondición suspensiva, en tercer lugar, el pago se
trata de un evento completamente dependiente de la voluntad del
deudor por lo que la condición sería nula al ser una condición
meramente potestativa.

Tampoco se puede decir que la cv con reserva de de dominio tiene


naturaleza de término ya que la transmisión de la propiedad no opera
por la sola llegada de una fecha sino por la realización de una
conducta, la cual es el pago del precio.

La naturaleza de la cláusula de la reserva de dominio tiene naturaleza


de ser una cláusula de una reserva de dominio, debido a que no hay
ninguna modalidad en nuestro derecho que se le asemeje.

Realización de la transmisión: En bienes inmuebles ocurre algo raro en


la transmisión de la propiedad, pues desde la celebración del contrato
de compraventa con reserva de dominio registralmente aparece el
comprador como nuevo propietario, pero se anota la reserva de
dominio como un gravamen, y al otorgarse la nueva escritura en la que
se hace constar que se ha terminado la reserva de dominio se cancela
el gravamen.

Incumplimiento por parte del comprador: Teóricamente se debería


exigir al comprador el pago de una renta por todo el tiempo que haya
ocupado el inmueble en cuanto la ley lo equipara al arrendatario
conforme al art. 2315, más los correspondientes daños y perjuicios. Pero
en la práctica ocurre la acción rescisoria con efectos destructivos con
la cancelación registral de la transmisión como del gravamen
constituido.

Aun así, el vendedor para asegurarse de no correr con los riesgos


típicos de todo propietario puede combinar la reserva de dominio con
una cláusula que invierta los riesgos como permiten los art. 2017 frac V
y 2117 no pueden las partes simplemente asegurar el inmueble.

XV.5 CV Pacto de NO enajenar

86
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif

ºArtículo 2301. ​Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la
cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

Está primera parte tiene dos críticas:

1. Sólo permite la inserción de la cláusula cuando se determine a la


persona a la que se le prohíbe vender, esto es problemático
porque sí hay muchas personas el vendedor tendrá que
determinarlas una por una, lo cual puede llegar a ser imposible.
2. Sólo permite la prohibición de vender, pero se podría
burlar esta prohibición enajenando a través de otro contrato
traslativo de dominio. Este problema se soluciona especificando
en el contrato que la prohibición de enajenar abarca cualquier
acto traslativo de dominio.

XV.6 CV con Pacto de Retroventa

Es una cláusula accidental por la que se le otorga al vendedor de


un bien el derecho a readquirir el bien vendido dentro de un
plazo determinado y a un precio determinado o determinable.

Actualmente está prohibida por el artículo 2302 del CC.

Está prohibido porque podrías hacer fraude de acreedores y


podrías disfrazar préstamos. Fraude de acreedores, porque te
van a embargar un bien, lo vendes y no encuentran nada en tu
patrimonio, ya luego lo adquieres. En prestamos tu le comprabas
(prestas) con 700,000 pesos su propiedad y te devolvian el
préstamo comprando tu propiedad mediante el pacto de
retroventa.

XV.7 CV de Cosas que se acostumbra pesar o medir


ºArtículo 2257. Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos
sino después que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

Dos críticas al artículo:

1. Se regula la venta de cosas que se suelen gustar junto con


las que se acostumbra pesar o medir, en realidad las cosas
que se suelen gustar es una modalidad distinta.

87
Aline Rodríguez Romero
Lic. Carlos Cerón Nacif
2. Atribuye al acto de pesar o medir el perfeccionamiento del
contrato, cuando en realidad estos actos sirven para la
determinación del precio y en otros casos de la cosa.

En realidad en este artículo el legislador se refiere a aquellos casos en


los que se ofrece comprar el objeto sólo sí tiene el peso o medida
determinado, es decir, en aquellos casos en los que elemento
determinante de la voluntad son el peso o la medida.

En estos casos se tienen dos opciones o posibilidades:

1. Que se celebre el contrato y, sí el objeto no tiene el peso o


medida adecuados, puede el comprador solicitar la
anulación del contrato conforme al artículo 1813.
2. Que se sujete el contrato a condición suspensiva hasta que
efectivamente el objeto se encuentre pesado o medido, o
también sujetarlo a condición resolutoria consistente en
que sí a partir de la cuenta, peso o medición el objeto no
tiene las características pactadas, se resuelva el contrato.

XV.8 CV a Prueba
XV.9 CV ad Corpus
XV.10 CV con Pacto de Preferencia

88

Você também pode gostar