Propriedade e posse: conceitos e

diferenças à luz do Código Civil e da

Constituição Federal
Na atuação de corretor de imóveis, é preciso que o profissional tenha
conhecimento sobre alguns institutos jurídicos muito relevantes que tratam
sobre a propriedade, e isso está diretamente ligado com os imóveis, a
propriedade propriamente dita, o aluguel, a compra e venda, a posse, entre
outras situações que serão detalhas no decorrer desta unidade curricular.

O código civil, no parágrafo 1º, do artigo 1228 define que:

O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as

suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam

preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o

patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e

das águas.

Em outras palavras, a propriedade é um direito vinculado a um sujeito

(proprietário) e à coletividade. Esse direito de propriedade, dá ao proprietário
poderes, como usar, fruir, dispor e reivindicar. Além do direito de possuir o
bem, assim como o dever de, no exercício desses poderes e desse direito,
atender à função social do bem e também, impor à coletividade o dever de
respeitar a propriedade alheia, concedendo-lhe, por meio do estado que o
representa, o direito de exigir que seja cumprida a função social.
 A conceituação de função social da
propriedade, nada mais é que, a
manutenção do bem-estar social na
dinâmica dos bens e na circulação de
riquezas, para que as pessoas tenham
acesso aos bens de que necessitam e
para que a economia seja impulsionada,
gerando empregos e renda. A importância
de determinar se um bem cumpre ou não
sua função social se refere à
possibilidade de intervenção do estado
nos casos em que a resposta seja
negativa.

Usucapião
O primeiro instituto jurídico que veremos, usucapião, está diretamente
relacionado com a propriedade. Usucapião é o direito que alguém adquire
em relação à propriedade de um bem imóvel, por meio do uso e do tempo. O
seu conceito, juridicamente falando, é que: a usucapião é o modo originário
de aquisição de propriedade ou outros direitos reais na coisa alheia,

mediante o exercício da posse continua e pacífica por determinado tempo

legalmente previsto. Além disso, deve obedecer certos requisitos, como:
não se pode usucapir bem público, a posse deve ser contínua ou pacífica e o
tempo, é um prazo material contado dia a dia. Uma vez, tratado o tempo, o
usucapião de forma de prescrição aquisitiva aplica-se na forma do artigo
1244 do código civil, para efeito de contagem de prazo as causas que
impedem, suspendem ou interrompem o prazo prescricional. É possível a
soma de posse para efeito de usucapião no qual está previsto no artigo
1243.
 Espécie do usucapião:

Extraordinário

Urbano

Rural

Ordinário

Indígena

Prazos: variam conforme a espécie do usucapião:

Usucapião extraordinário – artigo 1.238, caput: 15 anos – artigo

1.238, parágrafo único: 10 anos.

Artigo 1.238, aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,

independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o

declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de
registro de imóveis. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos

se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele

realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião ordinário – Artigo 1.242.

Adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Será de

cinco anos o prazo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com

base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente,

desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou

realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião especial – rural (artigo 1.239, CC c/c art. 191, CR/88): 5

anos.
 Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona

rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por

usucapião.

Urbano (artigo 1.240, CC c/c art. 183, CR/88): 5 anos.

Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 metros quadrado,

por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua

moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, não sendo proprietário de
outro imóvel.

Usucapião coletivo (Lei 10257/01, artigo 10): 5 anos.

As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrado,

ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os
terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas

coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários alegação

em defesa e seus efeitos: a proibição de exceção de domínio é suavizada
quando a matéria de defesa for a usucapião, consoante entendimento

sumulado pelo STF. Súmula 237, STF: quando a usucapião for alegada como
matéria de defesa, a decisão somente poderá ser usada para fins de registro

se formulado pedido contraposto.

Uma situação que se deve atenção é

a matrimonial (artigo1240-A):
Aquele que exercer, por dois anos
ininterruptamente e sem oposição, posse
direta, com exclusividade, sobre imóvel
urbano de até duzentos e cinquenta metros
quadrado propriedade dividia com ex-
cônjuge que abandonou o lar, utilizando-o
para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.

Observe esta situação em um exemplo:

Ticio e Carla eram casados e moravam no
apartamento do casal. Um belo dia, Ticio
saiu de casa e Carla ficou morando
sozinha no apartamento. Tempo passou e
Carla começou a namorar com Mévius. O
problema é que Ticio resolveu retornar ao
imóvel, alegando que também era dono, e
por isso teria o direito de nele morar.
O casal estava separado há 400 dias.
Como vimos, o código civil traz que,
aquele que permanecer na posse do
imóvel, por dois anos ininterruptamente e
sem oposição, vai se tornar dono por
usucapião, desde que não seja dono de
outro imóvel e que esse mesmo direito
não tenha sido reconhecido
anteriormente.
 A ação de usucapião, não é uma ação simples, sendo imprescindível
para o seu sucesso uma atuação especializada, pois pode-se haver muitas
dúvidas sobre a possibilidade ou não da verificação do usucapião, em
qualquer das suas modalidades. Por isso, se faz a assistência de um
advogado especializado. Além disso, é importante que o profissional de TTI
tenha o conhecimento básico das possibilidades de haver o ingresso da
ação de usucapião para instruir e orientar, caso seja questionado sobre as
possibilidades dessa situação ocorrer.

Direito de vizinhança
É o conjunto de regras que visa a disciplinar o conflito entre vizinhos
visando a harmonia social. Existe no código civil diversas regras no direito
de vizinhança.

Uso normal de propriedade artigo 1277

Conceito: considera-se uso normal o exercício não abusivo do direito

de propriedade, segundo a finalidade social, visando a garantir a segurança
o sossego e a saúde dos proprietários e possuidores vizinhos. Exemplos:
lixo no corredor, não trancar o portão da garagem.

O zoneamento está diretamente ligado com o direto de vizinhança. O

zoneamento surgiu para resolver questões de planejamento urbano. Quando
se constrói um prédio para habitação de pessoas, ele deve ser planejado
para habitar pessoas; quando um prédio é construído para atender o
comércio, ele deve ser planejado para atender o comércio, lojas etc.

Direito de passagem forçada

Não é obrigatoriamente uma servidão, isso porque a passagem

forçada é um direito de vizinhança conferido apenas ao dono do prédio
encravando para que exige passagem do vizinho mediante pagamento de
indenização. Servidão significa direito real de fruição de coisa imóvel alheia,
limitando de imediato, que impõem um encargo ao prédio serviente em
proveito do dominante. Em geral está no contrato, artigo 1225, CC-02.

Observação: no caso de alienação parcial, nos termos dos parágrafos

2° e 3°, do artigo 1285, sofrera a passagem o adquirente do imóvel. Está
ganhando corpo o entendimento defendido por alguns autores no sentido de
que cabe a passagem forçada também quando o acesso é inadequado.

Direito de construir

É previsto no artigo 1299, CC-02. Na zona rural não pode construir ou

modificar a menos de três metros e a abertura para luz e ar pode ser aberta
a menos de um metro e meio desde que dispõem do artigo 1301, parágrafo
2°.

1. Direito de construir (artigo 1299 a 1313): O proprietário tem o

direito de construir o que bem entenda em seu terreno,
observados os regulamentos administrativos que subordinam
as edificações as exigências técnicas, sanitárias e estéticas, e
observado o respeito ao direito dos vizinhos que não deve ser
violado pelas edificações. Temos o direito de construir ditado
pelo estado, e o direito de construir pertinente ao direito de
vizinhança

2. Limites ao direito de construção ditado pelo estado

3. Limitação genérica: lei de uso e ocupação do solo

4. Servidões administrativas

5. Tombamento

6. Reserva legal

7. Limitações ao direito de construção pertinentes ao direito de

vizinhança (artigo 1300 e artigo 1311)
 8. Tem sempre que ser observado a legislação de ocupação uso
do solo

9. Não pode construir a menos de um metro e meio do terreno

vizinho, salvo nos casos de abertura de janelas obliquas não
maiores de dez por vinte de comprimento.

10. A ação de nunciação de obra é utilizada para que seja parada a

obra, essa ação pode ser utilizada enquanto a obra durar. Se a
obra já tiver sido terminada a ação cabível é a demolitória, o
prazo para intentar essa ação é de um ano e um dia após a
conclusão da obra

11. A ação de dano infecto é aquela que será utilizada para

questionar o uso anormal da propriedade (artigo 1277 a 1281)

Além disso, atenção para questões que não envolvem uma boa
convivência, como por exemplo:
 Utilizar aparelhos de sons (rádios, televisões etc.) funcionando
continuamente, perturbando o sossego daqueles que lhes
estão próximos

Instalar cafés, boates, teatros etc., em áreas costumeiramente

residencial

Montar fábrica de tóxicos prejudiciais à saúde daqueles que

estão próximos pela exalação de efluentes danosos, bem como
fabricar produto que cause mau cheiro

Trocar a campainha de seu prédio pela buzina do automóvel

por mero comodismo e preguiça

Manter cães que ladram continuamente durante o dia e à noite,

de maneira irritante e insuportável ao sossego e ao sono dos
vizinhos

Fazer algazarras intoleráveis durante as horas de silêncio

noturno

Agredir o pudor dos vizinhos com cartazes obscenos nas

paredes visíveis de seu prédio, além de inúmeros outros atos
que possam causar danos ao direito alheio, este é,
incontestavelmente, um mau vizinho

O corretor de imóveis deve prestar atenção nessas situações ao visitar

um imóvel para realizar a venda. Além de conhecer o imóvel que está
vendendo, ele deve se certificar do que ocorre aos arredores deste imóvel,
ou pelo menos coletar o maior número de informações para poder orientar o
seu cliente, provável comprador, sobre a realidade local, movimento de
pessoas, áreas de comércio ou até mesmo procurar um outro imóvel para
oferecer ao cliente.
Desapropriação
A desapropriação consiste na transferência compulsória da
propriedade particular ou pública, devido à necessidade, utilidade pública ou
interesse social, segundo o site Âmbito Jurídico (s/d):

“A desapropriação se define como o procedimento através do

qual o poder público, fundado em necessidade pública, utilidade
pública ou interesse social, compulsoriamente despoja alguém de
um bem certo, normalmente adquirindo-o para si, em caráter
originário, mediante indenização prévia, justa e pagável em dinheiro,
salvo no caso de certos imóveis urbanos ou rurais, em que, por
estarem em desacordo com a função social legalmente
caracterizada para eles, a indenização far-se-á em títulos da dívida
pública, resgatáveis em parcelas anuais e sucessivas, preservando
seu valor real.”

A desapropriação deve ser

caracterizada mediante prévia e justa
indenização em dinheiro, conforme o
artigo 5º XXIV da constituição federal. Na
hipótese de desapropriação para fins de
política urbana, a constituição prevê,
excepcionalmente, que a indenização seja
feita por meio de pagamento com títulos
da dívida pública, obedecendo alguns
requisitos de emissão e resgate.

As características da desapropriação são:

 A forma originária de aquisição de propriedade, pois não
provém de nenhum título anterior, tornando-se insuscetível de
reivindicação, estando liberada de quaisquer ônus.

A desapropriação é feita por meio de um procedimento

administrativo estruturado em duas fases. Primeira fase de
natureza declaratória, em que se declara formalmente a
existência da necessidade, utilidade pública ou interesse social
e segunda fase de caráter executório, compreendendo a
estimativa e o pagamento da justa indenização e a
transferência do bem.

O sujeito ativo é o poder público ou seus delegados.

Presença dos pressupostos de necessidade pública, ou

interesse social.

O objeto é a perda de um bem.

O sujeito passivo é o proprietário do bem expropriado.

Os fundamentos para a desapropriação são:

Necessidade pública

Surge quando a administração pública está diante de uma situação de

emergência que, para ser resolvida satisfatoriamente, exige a transferência
urgente de bens de terceiros para o domínio da administração pública, para
seu uso imediato.

Interesse social

Fica configurado quando o estado estiver diante dos chamados

interesses sociais, ou seja, daqueles interesses diretamente ligados às
camadas mais pobres da população, concernente, por exemplo, a melhoria
de vida, maior e mais equitativa distribuição de riqueza e atenuação das
desigualdades sociais.
Utilidade pública

Apresenta-se quando a transferência de bens de terceiros para a

administração é conveniente e vantajosa, embora não imprescindível.

O interesse social difere-se da

utilidade pública pelo fato de que, no
primeiro caso, o bem a ser desapropriado
se destinará diretamente à coletividade
ou aos beneficiários credenciados pela
lei. Ao passo que na utilidade pública, o
bem destina-se à própria administração
pública ou aos seus delegados.

Renúncia e abandono
A renúncia é um ato jurídico por meio do qual a pessoa abdica do
direito de propriedade que lhe pertence. Só renuncia quem tem direito, e só
tem direito a pessoa que é o ente que possui personalidade, sendo assim,
um ato unilateral, que independe de aceitação sendo considerado
irrevogável.

Se um bem imóvel é abandonado ele vira uma coisa sem dono, e este
pode ser ocupado por qualquer pessoa. A diferença da renúncia para o
abandono, é que a renúncia precisa ser expressa (artigo 1275).

Já o abandono caracteriza-se por ato normalmente tácito de desdenho

aos direitos de propriedade. O abandono na maioria das vezes importa certo
desdém, certo desleixo com a propriedade, podendo ser tácito ou expresso.
Ao contrário da renúncia que não significa desleixo e nem desdém, e será
sempre expressa.
 Para que se caracterize o abandono são
necessários dois elementos, um objetivo, outro
subjetivo. O primeiro é o poder de dispor, ou o ato de
abandonar em si, do ponto de vista material. O segundo
é o animus deliquendi, ou vontade de não mais ter a
coisa. O artigo 1276 e seu parágrafo único do código
civil trata do abando de bens imóveis: o imóvel urbano
que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais
o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na
posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago,
e passar, três anos depois, à propriedade do município ou
à do distrito federal.

Tombamento
A constituição federal, no artigo 23, III, estabelece que é competência
comum da união, dos estados, do Distrito Federal e dos municípios proteger
os documentos, as obras e outros bens de valor histórico, artístico e cultural,
os monumentos, as paisagens naturais notáveis e os sítios arqueológicos.

O tombamento é a forma de intervenção na propriedade privada pelo

poder público, que visa a proteção do patrimônio histórico, artístico e
cultural nacional. O poder público determina a inscrição do bem no
chamado livro do Tombo.

Os bens que podem ser tombados

são os bens móveis e imóveis, materiais e
imateriais, públicos (inclusive os da
união) e privados, monumentos naturais,
 sítios e paisagens.

O tombamento segue num procedimento administrativo vinculado, que

se inicia com o tombamento provisório, em que se assegura a preservação
do bem até a decisão final e termina com o tombamento definitivo, que
ocorre com a inscrição no livro Tombo e no cartório do registro de imóveis.
Deve existir um parecer técnico do instituto do patrimônio histórico artístico
nacional – IPHAN, para que qualquer ente federado realize o tombamento.

Os efeitos do tombamento são:

Positivo: o proprietário deve fazer obras de conservação no

bem. Caso não tenha condições de arcar com os custos, o
proprietário deve informar à autoridade competente, que poderá
arcar com os custos da obra ou providenciar a desapropriação.

Negativo: sem prévia autorização do órgão técnico responsável,

o bem tombado não poderá ser destruído, demolido ou
restaurado, sob pena de multa.

Os prédios vizinhos ao tombado, em decorrência desse tombamento,

sofrem uma série de restrições, como por exemplo, não podem colocar
anúncios ou construir obras que dificultem a visibilidade do bem tombado.

O tombamento não depende do registro na escritura do imóvel, basta o

registro no livro do Tombo, depois disso ele será válido. Entretanto, se o
estado não registra o tombamento na escritura, não terá a preferência numa
eventual venda do imóvel.
Terrenos
Terrenos da marinha e terrenos de domínio da
união

Os terrenos da união são identificados a partir da média das marés

altas do ano de 1831, tomando como referência o estado da costa brasileira
naquele ano. Os terrenos da marinha são regulados pelo decreto Lei
3.438/41 e está assim determinado:

Artigo 1º são terrenos de marinha, em uma

profundidade de 33 metros, medidos para a parte de terra,
do ponto em que se passava a linha do preamar média de
1831:
a) Os situados no continente, na costa marítima e nas
margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a
influência das marés.
b) Os que contornam as ilhas situadas em zona onde se
faça sentir a influência das marés.
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo, a influência
das marés é caracterizada pela oscilação de cinco
centímetros, pelo menos, do nível das águas (atração luni-
solar) que ocorra em qualquer época do ano.

Artigo 2º são terrenos acrescidos de marinha os que se

tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do
mar ou dos rios e lagoas, em seguimento nos terrenos de
marinha.

Artigo 3º a união não reconhece e tem por insubsistentes

e nulas quaisquer pretensões sobre o domínio pleno de
terrenos de marinha e seus acrescidos.
Parágrafo 1º a diretoria do domínio da união providenciará
quanto antes para que cesse de vez a posse mantida, a
qualquer título, com fundamento naquelas pretensões.
Parágrafo 2º tratando-se de terrenos que os estados ou
municípios tenham concedido em aforamento por supô-
los de sua propriedade, ficam confirmadas as concessões
havidas, desde que os foreiros, dentro de 6 meses,
regularizem sua situação perante o domínio da união.

Então, podemos concluir que os Terrenos

da Marinha são determinados com base na
média de marés altas e baixas, em que foi
traçada uma linha imaginária que corta a costa
brasileira. A partir dessa linha, no sentido do
litoral brasileiro, todo terreno que estiver a 33
metros da preamar média será considerado da
união.

Continente: também são de domínio da união

terrenos que se formaram a partir da linha de
preamar do ano de 1831 em direção ao
continente, assim como os aterros,
denominados acrescidos de marinha.
Tipos de terreno de marinha
Regime de ocupação: nesses casos, os terrenos são de posse
desdobrada. Ou seja, a união é proprietária da área, como um
todo, e ainda pode reivindicar o direito de uso do terreno
quando quiser.

Regime de aforamento: são terrenos em que o morador do

imóvel passa a ter um domínio útil sobre o terreno de marinha.
Em linhas gerais, a área fica “repartida” entre união e morador.

Artigo 5º determina sobre a preferência do

aforamento.
Parágrafo 1º Tem preferência ao aforamento:
a) Os que estejam pagando taxa de ocupação,
relativamente aos terrenos ocupados.
b) Os que tiverem, nas testadas e frentes dos terrenos,
estabelecimentos de sua propriedade, como trapiches,
armazéns, e outros semelhantes, dependentes do franco
embarque e desembarque.
c) Os que estejam na posse dos terrenos, na suposição de
que façam parte de suas propriedades contíguas.
d) Os posseiros de terrenos contíguos a terras devolutas,
havendo benfeitorias.
e) Os concessionários de terrenos de marinha, em relação
aos acrescidos que entestem com aqueles.
f) Os pescadores nacionais ou colônias de pescadores,
que se obrigarem à criação de estabelecimentos de pesca
ou de indústria correlata, quanto aos terrenos julgados
apropriados.
g) Os concessionários de serviços portuários e de
transporte, quanto aos terrenos julgados necessários a
esses serviços.
 Parágrafo 2º as questões sobre propriedade, servidões e
posse são da competência exclusiva dos tribunais
judiciários.

Parágrafo 3º não havendo candidato com direito à

preferência ou aparecendo dúvidas a respeito, este direito
será alienado em concorrência pública.

Taxas

1° Caso

A taxa pelo uso do terreno é anual, paga em sete prestações, e recebe

alterações anuais de acordo com a mudança no valor da planta genérica
dos imóveis em cada município.

2° Caso

No caso de moradores ocupantes de terrenos de marinha, o percentual

para o cálculo é de 2% ou de 5% (casos dos terrenos cadastrados na SPU
depois da constituição de 1988). Para foreiro esse percentual é menor: 0,6%.

3° Caso

Nos dois casos, ocupação e foro, cobra-se, também, taxa na venda do

imóvel: o laudêmio, que é calculado em cima de 5% do valor do imóvel. Um
portal apartidário, independente, focado nos assuntos que interessam de
uma forma geral, aos foreiros e ocupantes de terrenos de marinha.
Laudêmio
Uma ação do ministério público federal (MPF) questiona o cálculo feito
sobre o laudêmio, que é um pagamento de 5% que o foreiro faz à união pela
transferência dos terrenos de marinha, bens da união. Atualmente, a união
vem calculando a taxa a ser cobrada não só sobre o valor do terreno, mas
também sobre o valor das benfeitorias existentes no local, o que, para o
ministério público, é inconstitucional.

Conclusão

Os conceitos, como usucapião, propriedade, terra de marinha e os

demais estudados neste material são de extrema importância e devem ser
conhecidos pelo profissional da área da corretagem de imóveis. O corretor
pode não vir a trabalhar em uma ação judicial de usucapião, por exemplo,
mas ele deve conhecer as possibilidades deste instituto ocorrer. Assim,
também é em relação ao direito de vizinhança, o corretor pode não conhecer
a fundo a legislação que trata a matéria, mas deve ter o conhecimento
básico no que diz respeito à perturbação dos vizinhos, o que pode ou não
construir aos arredores do imóvel, entre outras situações. Portanto, é muito
importante o conhecimento destes conceitos para a atuação do profissional
de transações imobiliárias.