COMPILAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIAS APLICÁVEIS AOS

LEILÕES DE IMÓVEIS

Nessa compilação de jurisprudências eu reuni algumas das que uso no meu dia a
dia para que você tenha um norte acerca de cada tema, controvertido ou não, e indico
que sempre busque por mais opções – isso te ajudará não somente a trazer robustez
para a sua petição, como também lhe ajudará a desenvolvê-la. Espero que seja útil "
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OBS: As jurisprudências que serão apresentadas são relativas às teses por mim
defendidas e que aprendemos durante todo o curso, sempre visando o melhor
entendimento para o arrematante. Lembrando que a área de leilões de imóveis ainda
tem assuntos muito debatidos e não raro você encontrará jurisprudências em sentido
contrário – e minoritárias – ao que verá por aqui.

STJ – Arrematação como modalidade de aquisição originária da

propriedade:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 2 DO TJ. APLICAÇÃO DAS

REGRAS DO CPC/1973. TEMPESTIVIDADE RECONHECIDA. SUSPENSÃO DO EXPEDIENTE FORENSE
DEMONSTRADA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA.
DÉBITOS TRIBUTÁRIOS. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO. PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 130, DO CTN.
IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR-SE AO ARREMATANTE ENCARGO OU RESPONSABILIDADE
TRIBUTÁRIA PENDENTE. LEGÍTIMA A EXPEDIÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS.
PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. ( AgRg no AREsp 605.272/MG, Rel. Min. MAURO CAMPBELL
MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 9/12/2014, DJe 15/12/2014).

Reserva de crédito até a data da expedição da carta de

arrematação/mandado de imissão na posse:

1 – Aplicação por analogia em julgamento de recurso repetitivo do Resp 1345331/RS:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada
pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio
teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor

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para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe
20/04/2015)

1.1 – Jurisprudências aplicáveis:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL EM

HASTA PÚBLICA, NÃO LEVADA A REGISTRO NO RGI. AUSENCIA DE PROVA DE QUE O
CONDOMÍNIO TINHA CIÊNCIA DA ALIENAÇÃO E DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. A REGRA É
QUE A COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL, EM RAZÃO DA NATUREZA PROPTER REM DA
OBRIGAÇÃO, DEVE SER AJUIZADA EM FACE DO DAQUELE QUE CONSTE COMO TITULAR DO
DOMÍNIO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. O STJ NO JULGAMENTO DO RESP 1345331/RS, NA
SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS, PACIFICOU O ENTENDIMENTO DE QUE A
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS É DEFINIDA NÃO
PELO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, MAS PELA RELAÇÃO JURÍDICA
MATERIAL COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO
COMPRADOR E PELA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO. MANUTENÇÃO
DA SENTENÇA. RECURSO QUE SE CONHECE E NEGA PROVIMENTO. (TJ-RJ - APL:
01949080620108190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 36 VARA CIVEL, Relator: EDUARDO DE
AZEVEDO PAIVA, Data de Julgamento: 01/06/2016, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 02/06/2016)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução. Arrematação de imóvel. Débitos de IPTU vencidos após

a arrematação. Responsabilidade, em regra, do arrematante. Obrigação propter rem.
Arrematação ocorrida há mais de cinco anos sem imissão na posse. Imóvel ocupado pelo
devedor. Direito de regresso reconhecido com vistas a não propiciar enriquecimento sem causa
do executado. Possibilidade de exercício nos próprios autos. Situação análoga à posse garantida
pelo Estado, já que a imissão independe de ação autônoma. Dedução dos débitos vencidos
entre a data da arrematação e a efetiva imissão do arrematante no imóvel do produto da
expropriação no limite de suas forças. Recurso provido.
(TJ-RJ - AI: 00616138920188190000, Relator: Des(a). CARLOS EDUARDO DA ROSA DA FONSECA
PASSOS, Data de Julgamento: 23/01/2019, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL)

Agravo de Instrumento. Ação de Cobrança de Cotas Condominiais, em fase de cumprimento de

sentença, na qual houve a penhora e posterior arrematação do imóvel do Executado pela
Agravante. Decisão que, a partir do entendimento de que as despesas condominiais devidas
entre a arrematação e a imissão na posse devem ser objeto de cobrança em face da adquirente
do imóvel, determinou a expedição de mandado de pagamento em favor do Executado no valor
do saldo remanescente da alienação. Irresignação da adquirente. Entendimento de que o
arrematante seria responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas após a
arrematação, mesmo que não tenha conseguido ingressar no imóvel pela demora na expedição
da carta de arrematação, que não deve prevalecer in casu. Executado que permaneceu no
imóvel até 31 de janeiro de 2019, e que, portanto, deve ser responder pelos débitos
condominiais durante este período, ainda que posteriores à arrematação, já que efetivamente
usufruiu dos serviços do condomínio, sob pena de enriquecimento sem causa. Arestos deste
Colendo Tribunal de Justiça. Reforma do decisum, a fim de que parte do produto da alienação
do imóvel seja direcionada ao pagamento das despesas condominiais devidas no período de

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julho de 2018 a janeiro de 2019, considerando-se que o Executado residiu no bem até esta data,
cabendo-lhe, portanto, arcar com tais custos. Conhecimento e provimento do recurso.
(TJ-RJ - AI: 00457229120198190000, Relator: Des(a). SÉRGIO NOGUEIRA DE AZEREDO, Data de
Julgamento: 16/10/2019, DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL)

Produto da arrematação insuficiente para quitar dívidas pretéritas (IPTU,

Taxa de Incêndio, Condomínio):

Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de

condomínio edilício. Arrematação do imóvel gerador das despesas em hasta pública nos
próprios autos da execução. Produto da arrematação insuficiente para a quitação do débito.
Pretensão do condomínio de inclusão do arrematante, novo titular do bem, no polo passivo.
Descabimento. Aquisição originária, não derivada. Necessidade de verificação casuística dos
termos do edital, no tocante à ressalva de eventual responsabilidade do arrematante pela
dívida pretérita. Orientação do STJ a respeito. Hipótese dos autos em que não prevista
expressamente no edital a responsabilidade do arrematante pela dívida vencida. Inviabilidade
de redirecionamento, nesse contexto, da execução contra esse adquirente, devendo ela
prosseguir contra o devedor originário. Arrematante que responde pelo débito posterior ao auto
de arrematação. Decisão agravada mantida. Agravo de instrumento do condomínio-exequente
desprovido. (TJ-SP - AI: 22346964920208260000 SP 2234696-49.2020.8.26.0000, Relator: Fabio
Tabosa, Data de Julgamento: 29/01/2021, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
29/01/2021)

REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO – ORDINÁRIA – IPTU, exercícios de 1996 a 2012 – Município

de Osasco – O arrematante não é responsável pelos débitos anteriores a data em que o imóvel
foi arrematado em leilão, conforme previsão contida no art. 130, parágrafo único, do Código
Tributário Nacional – Na hipótese de o preço ser insuficiente, a cobrança deve recair sobre o
antigo proprietário - Existência de previsão genérica no edital de leilão acerca dos débitos -
Precedentes desta E. Corte - Sentença mantida – Remessa necessária não conhecida e recurso
voluntário não provido. (TJ-SP - APL: 10130194420198260405 SP 1013019-44.2019.8.26.0405,
Relator: Rodrigues de Aguiar, Data de Julgamento: 15/07/2021, 15ª Câmara de Direito Público,
Data de Publicação: 15/07/2021)

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO FISCAL DE IPTU. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS
TRIBUTÁRIOS. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO. PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 130, DO CTN.
IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR-SE AO ARREMATANTE ENCARGO OU RESPONSABILIDADE
TRIBUTÁRIA PENDENTE. 1. Ainda que o preço alcançado na arrematação do bem
seja insuficiente para a quitação do débito tributário, o arrematante não poderá ser
responsabilizado por dívidas contraídas por outrem, conforme a literalidade do arágrafo único
do art. 130 do CTN. Precedentes: AgRg no Ag 1246665/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, Primeira
turma, DJe 22/04/2010; REsp 954.176/SC, Rel. Ministra ELIANA CALMON, Segunda turma, DJe
23/06/2009. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 132.083/SP, Rel. Ministro
BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 28/08/2012, DJe 05/09/2012).

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 ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE EXECUÇÃO. IMÓVEL

ARREMATADO EM LEILÃO. DECISÃO QUE INDEFERE O PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE CARTA DE
ARREMATAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE. RECURSO INTERPOSTO PELOS ARREMATANTES.
ARREMATAÇÃO QUE DEVE SER CONSIDERADA PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL.
INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 903, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AGRAVADOS QUE
NÃO OBSERVAM O DISPOSTO NO ARTIGO 6º DO CPC. POSSIBILIDADE DE REPARAÇÃO POR
EVENTUAIS DANOS EM CASO DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO ANULATÓRIA. RECURSO PROVIDO.
(TJ-RJ - AI:0001670-44.2018.8.19.0000, Relator: Des(a). FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA FILHO,
Data de Julgamento: 10/10/2018, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL).

AGRAVO DE PETIÇÃO. ARREMATAÇÃO. ASSINATURA DO RESPECTIVO AUTO. ATO

JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. ARTIGO 694, § 1º, IIII, CPC/1973 (art. 903 , § 5º , I , CPC/2015
). IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO. A assinatura do auto de arrematação configura ato
jurídico perfeito e acabado, o que torna irretratável a transferência do bem objeto da
execução, a teor do disposto no artigo 694, § 1º, IIII, CPC/1973 (art. 903 , § 5º , I , CPC/2015 ),
não havendo, portanto, que se falar em seu desfazimento, uma vez que o pedido de anulação
da arrematação foi efetuado a destempo. Agravo improvido. (Processo: AP - 0000827-
06.2010.5.06.0022 (00038-2006-312-06-00-8), Redator: Nise Pedroso Lins de Sousa, Data de
julgamento: 16/06/2016, Quarta Turma, Data de publicação: 21/06/2016)

E M E N T A – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CARTA PRECATÓRIA – NULIDADE DA ARREMATAÇÃO

E DEMAIS ATOS PROCESSUAIS PRATICADOS A PARTIR DA DATA EM QUE FOI DESIGNADO O
LEILÃO – EXECUTADO QUE NÃO CONSTITUIU ADVOGADO NA LIDE EXECUTIVA – ALEGAÇÃO DE
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR SOBRE A DESIGNAÇÃO DA HASTA PÚBLICA –
INTIMAÇÃO REALIZADA POR MEIO DE EDITAL – VALIDADE – ARTIGO 889, INCISO I E PARÁGRAFO
ÚNICO DO CPC/2015 – EXECUTADO QUE DEU CAUSA À NULIDADE – VIOLAÇÃO À BOA-FÉ
OBJETIVA – APLICAÇÃO DA REGRA DO ARTIGO 276, DO CPC/2015 – PROIBIÇÃO DO VENIRE
CONTRA FACTUM PROPRIUM – AUTO DE ARREMATAÇÃO ASSINADO PELO JUIZ, PELO
ARREMATANTE E PELO LEILOEIRO – ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL –
ARTIGO 903, DO CPC/2015 – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Conforme preceitua o artigo
889, do CPC/2015, o executado deve ser cientificado sobre a alienação judicial, na pessoa de seu
advogado. Caso não tenha constituído patrono, a cientificação será feita por carta, mandado,
edital ou outro meio idôneo. Assim, considera-se válida a intimação do devedor sobre a data da
hasta pública que foi realizada por meio do edital. O executado que constitui advogado para
opor embargos à execução, mas deixa de juntar o instrumento de procuração nos autos
executivos, pratica ato que viola a boa-fé objetiva, não podendo alegar nulidade a qual deu
causa, mormente por força da proibição do venire contra factum proprium, aplicando-se ao caso
a regra inserta no artigo 276, do CPC/2015. Estando o auto de arrematação assinado pelo
arrematante, pelo leiloeiro e pelo juiz, a arrematação encontra-se perfeita, acabada e
irretratável, não sendo passível de nulidade, incumbindo ao devedor buscar eventual
reparação em face do credor, nos termos do artigo 903, do CPC/2015. (TJ-MS - AI:
14036223420198120000 MS 1403622-34.2019.8.12.0000, Relator: Des. Eduardo Machado
Rocha, Data de Julgamento: 15/05/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/05/2019)

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APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA
DE INDEFERIMENTO DO PEDIDO. APELO DA EMBARGANTE. ALEGADA NULIDADE DA
ARREMATAÇÃO POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA COPROPRIETÁRIA DO IMÓVEL DO LEILÃO E
DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. APELANTE INTIMADA DE TODOS OS ATOS POR
MEIO DE PROCURADOR CONSTITUÍDO NOS AUTOS. ALEGADA NULIDADE DA ARREMATAÇÃO
PELA AUSÊNCIA DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA AVALIAÇÃO DO BEM PELA CONTADORIA DO
JUÍZO. ATUALIZAÇÃO PROCEDIDA PELO LEILOEIRO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO PARA A APELANTE.
VÍCIO QUE NÃO INQUINA A ARREMATAÇÃO DO BEM. INTELIGÊNCIA DO ART. 903 DO CPC.
CERCEAMENTO DE DEFESA QUANTO A ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. PEDIDO
PREJUDICADO. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DA QUESTÃO DO BEM DE FAMÍLIA APÓS A
ASSINATURA DO LAUDO DE ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO EXTEMPORÂNEA. ARREMATAÇÃO
PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL, NOS TERMOS DO ARTIGO 903 DO CPC. SENTENÇA
MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS APLICADOS. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E
NÃO PROVIDO. (TJPR - 13ª C. Cível - 0065975-76.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.:
Desembargadora Rosana Andriguetto de Carvalho - J. 14.02.2020)

(TJ-PR - APL: 00659757620188160014 PR 0065975-76.2018.8.16.0014 (Acórdão), Relator:

Desembargadora Rosana Andriguetto de Carvalho, Data de Julgamento: 14/02/2020, 13ª
Câmara Cível, Data de Publicação: 17/02/2020)

CARTA DE ARREMATAÇÃO PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

PLENA – LEILÃO DIREITO E AÇÃO:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CUMULADO COM

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO PARA QUE CONSTE NA CARTA DE ARREMATAÇÃO A
ORDEM PARA QUE SEJA REGISTRADA A PROPRIEDADE PLENA EM NOME DA ARREMATANTE E
SEJA OFICIADO À PREFEITURA PARA QUE, NO PRAZO MÁXIMO DE 48 HORAS, RETIFIQUE A
GUIA DO ITBI Nº 2093802, A FIM DE QUE ONDE SE LÊ (NATUREZA: 102 – ARREMATAÇÃO DE
DIREITO E AÇÃO), LEIA-SE (NATUREZA: 013 – ARREMATAÇÃO). INCONFORMISMO. 1- A
arrematação em leilão constitui modo originário de aquisição de propriedade, motivo pelo
qual extingue os ônus do imóvel arrematado que passa ao arrematante livre e desembaraçado
de qualquer ônus que incida sobre o imóvel, não havendo que se falar, ainda, em violação ao
Princípio da Continuidade do Registro Público, bem como de relação jurídica entre o
arrematante e o anterior proprietário do bem. 2- De acordo com os princípios da celeridade e
da economia processual, não é razoável que o agravante seja obrigado a ajuizar demanda
diversa para só então te a propriedade plena sobre o imóvel arrematado. 3- No mais,
compulsando os autos, verifica-se a regularidade na cadeia sucessória, ainda que a aquisição
seja originária, tendo em vista que o imóvel objeto da lide, na certidão atualizada do RGI, está
registrado em nome do Sr. Líbero Dário de Almeida Agnesini, sendo certo que o mesmo deixou
o referido imóvel, através de testamento público, para a executada Rosane Leite, ora 2ª
Agravada. 4- Precedentes do STJ e do TJRJ. Reforma da decisão. Provimento do recurso. (TJ-RJ -
AI: 0019886-87.2017.8.19.0000, Relator: Des(a). MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO, Data de
Julgamento: 25/10/2017, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

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Apelação cível. Ação de cobrança de cotas condominiais ora em fase de execução. Obrigação
propter rem. Demanda proposta em face do promitente cessionário. Legitimidade passiva.
Precedentes desta Corte e do C. STJ. Arrematação. Aquisição do direito e ação ao imóvel.
Inexistência de impedimento para transferência da plena propriedade em razão da
arrematação. Princípios da celeridade e da economia processual. Direito aquisitivo originário.
O imóvel arrematado deve ser passado ao arrematante livre de qualquer ônus que incida sobre
o imóvel. Decisão reformada. Recurso a que se dá provimento. (TJ-RJ - AI: 0060959-
15.2012.8.19.0000, Relator: Des(a). CLAUDIA TELLES, Data de Julgamento: 16/04/2013, QUINTA
CÂMARA CÍVEL)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA - PEDIDO

DE EXPEDIÇÃO DE NOVA CARTA DE ARREMATAÇÃO PARA OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE
PLENA - AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE - PRINCÍPIOS DA CELERIDADE E ECONOMIA
PROCESSUAIS - DECISÃO QUE MERECE REFORMA. A decisão ora combatida indeferiu a
expedição de nova carta de arrematação com vistas à transferência da propriedade plena do
imóvel, ao fundamento de que anterior preenche os requisitos legais para seu registro em
cartório de imóveis competente. A arrematação judicial de imóvel em hasta pública é uma das
modalidades de aquisição originária da propriedade, desvinculada de qualquer relação com o
titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. Não há óbice a que seja
expedida carta de arrematação para a transferência da propriedade e não apenas do direito e
ação. Jurisprudência recente desta Corte, com amparo no entendimento do STJ, apoia essa
possibilidade e não vislumbra ofensa ao princípio da continuidade dos registros públicos.
Provimento ao recurso. (TJ-RJ - AI:00475274520208190000, Relator: Des(a). EDSON AGUIAR DE
VASCONCELOS, Data de Julgamento: 06/10/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 09/10/2020)

ARREMATAÇÃO JUDICIAL – MODALIDADE DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA

DA PROPRIEDADE:

EXECUÇÃO FISCAL - IPTU - ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL - AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA -

INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO ARREMATANTE - APLICAÇÃO DO ART.
130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. 1. A arrematação de bem móvel ou imóvel em hasta pública
é considerada como aquisição originária, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o
anterior proprietário do bem, de maneira que os débitos tributários anteriores à arrematação
sub-rogam-se no preço da hasta. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no Ag 1225813/SP,
Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 08/04/2010)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. HASTA PÚBLICA ENVOLVENDO DIREITO E AÇÃO

SOBRE O IMÓVEL. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE NOVA CARTA DE
ARREMATAÇÃO COM EXPRESSA DETERMINAÇÃO PARA A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO

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IMÓVEL AO ARREMATANTE. REFORMA. 1) De fato, a hasta se destinou a alienar tão somente os
direitos de ação sobre o imóvel, direitos estes pertencentes à primeira ré/executada em razão
de instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado com o segundo réu. 2)
Entretanto, é firme no âmbito do Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido de
que a arrematação tem conteúdo de aquisição originária, não havendo que se cogitar de ofensa
ao Princípio da Continuidade do Registro Público. 3) Nessa linha de raciocínio, forçoso concluir
inexistir relação jurídica ou negocial entre o arrematante e o anterior promitente cessionário do
bem, o qual deve ser passado ao primeiro livre de qualquer ônus que obstaculizam a
propriedade plena. 4) Registre-se que o imóvel foi arrematado por valor superior ao da
avaliação. 5) Embora vacilante o comportamento dos arrematantes quanto aos termos que
devem compor a carta de arrematação para que esta opere como título formal apto ao registro
da propriedade, não há que se cogitar de venire contra factum proprium. 6) Primeiro, porque
tal instabilidade se justifica em razão da insegurança gerada pela exigência apresentada pelo
Oficial do 5º Registro de Imóveis quando da primeira tentativa de registro do título no sentido
de que o documento fosse aditado para fazer constar que a arrematação teria sido "de direto e
ação" sobre o bem, em desalinho com a orientação jurisprudencial prevalente no sentido de que
a arrematação judicial de imóvel em hasta pública constitui modalidade de aquisição originária
da propriedade. 7) Segundo, porque da expedição da carta de arrematação, sejam quais foram
os seus termos, não se origina qualquer expectativa para os agravados fundada em boa-fé
objetiva ou no princípio da confiança, porquanto rompido, com a arrematação, qualquer vínculo
jurídico anterior dos executados com o bem arrematado. 8) Diante desse contexto, não há razão
para se negar aos agravantes o direito de ver registrado o seu título aquisitivo. Precedentes do
TJRJ. 6) Recurso ao qual se dá provimento para determinar a expedição de nova carta de
arrematação com expressa determinação para a transferência da propriedade do imóvel
descrito no auto de arrematação perante o Registro de Imóveis competente. (0005708-
36.2017.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa - Des(a). HELENO RIBEIRO PEREIRA
NUNES - Julgamento: 13/06/2017 - QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Processual civil. Execução fiscal. IPTU. Arrematação de imóvel em hasta pública. Aquisição
originária. Adjudicação. Violação do art. 130, parágrafo único, do CTN. Ocorrência. Obrigação
tributária propter rem. Existência de responsabilidade tributária.

1. Discute-se nos autos se o credor-exequente (adjudicante) está dispensado do pagamento dos

tributos que recaem sobre o imóvel anteriores à adjudicação.

2. Arrematação e adjudicação são situações distintas, não podendo a analogia ser aplicada na
forma pretendida pelo acórdão recorrido, pois a adjudicação pelo credor com dispensa de
depósito do preço não pode ser comparada a arremate por terceiro.

3. A arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel arrematado, que passa ao

arrematante livre e desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo, portanto,
considerada aquisição originária, de modo que os débitos tributários anteriores à arrematação
sub-rogam-se no preço da hasta. Precedentes: REsp 1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira
Turma, DJe 8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe
8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJe
21.11.2008.

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4. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores que
recaiam sobre o Bem, se ocorreu, efetivamente, depósito do preço, que se tornará a garantia
dos demais credores. De molde que o crédito fiscal perquirido pelo fisco é abatido do
pagamento, quando da praça, por isso que, encerrada a arrematação, não se pode imputar ao
adquirente qualquer encargo ou responsabilidade.

5. Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos
tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta
pública, não possui o efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o Bem.

6. Na adjudicação, a mutação do sujeito passivo não afasta a responsabilidade pelo pagamento

dos tributos do imóvel adjudicado, uma vez que a obrigação tributária propter rem (no caso dos
autos, IPTU e taxas de serviço) acompanha o Bem, mesmo que os fatos imponíveis sejam
anteriores à alteração da titularidade do imóvel (arts. 130 e 131, I, do CTN).

7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 18.12.2009,
"os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR
e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica
tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na
titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-
se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel." Recurso especial provido.
(REsp 1179056/MG, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em
07/10/2010, DJe 21/10/2010)

INTEMPESTIVIDADE EMBARGOS DE 3º CIÊNCIA DA PENHORA:

RECURSO DE REVISTA. EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. INTEMPESTIVIDADE. DIES A QUO.

ARREMATAÇÃO NÃO OCORRIDA. CIÊNCIA DA PENHORA (ART. 1048 DO CPC). O prazo para a
oposição de embargos de terceiro a que se refere o art. 1048 do CPC pressupõe a ausência de
ciência da constrição por parte do terceiro interessado. Havendo conhecimento da efetivação
da penhora, o prazo alusivo ao apelo será contado a partir de então. Precedentes. Recurso de
revista conhecido e provido." (RR-193500-15.2009.5.02.0461, Rel. Min. Delaíde Miranda
Arantes, 7ª Turma, DEJT 25/05/2012)

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO DE REVISTA EM FACE DE DECISÃO PUBLICADA ANTES

DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13015/2014. EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO.
INTEMPESTIVIDADE. (...)"A penhora do imóvel deu-se em 20.3.06, quando o representante do
grupo econômico, no qual figura a embargante, assumiu o encargo de depositário fiel". Assim,
concluiu que a ação incidental ajuizada em 16/09/2008, é intempestiva, "seja com base no
art. 1048 do CPC, seja considerando a data da ciência da penhora". (...)." (AIRR - 960-
20.2008.5.10.0018, Rel. Min. Cláudio Mascarenhas Brandão, 7ª Turma, DEJT 04/12/2015)

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APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRAZO PARA OPOSIÇÃO. PRÉVIA CIÊNCIA
INEQUÍVOCA DOS ATOS EXECUTIVOS. COMPROVADA. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ,
tendo o embargante ciência inequívoca da expropriação do bem objeto de litígio, o prazo de
05 (cinco) dias para oposição dos embargos de terceiro começa a fluir desta. 2. Opostos os
embargos de terceiros após 05 (cinco) dias da data da expropriação, quando o embargante tinha
ciência inequívoca desta, intempestivos os aludidos embargos. APELAÇÃO CIVIL CONHECIDA E
PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta
Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DA
APELAÇÃO CÍVEL E DOU-LHE PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do Relator. (TJ-GO
Apelação: 02581671620198090044 FORMOSA, Relator: Des(a). DELINTRO BELO DE ALMEIDA
FILHO, Data de Julgamento: 22/02/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 22/02/2021

POSSIBILIDADE, POR ANALOGIA, DE AÇÃO DE IMISSÃO ANTES DA

FINALIZAÇÃO DO REGISTRO DO TÍTULO: ENTENDIMENTO DO STJ EM
CASO DE COMPRA E VENDA CONVENCIONAL

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO
PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA
PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O
ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O
PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM
TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE. 1.
Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo
adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas
ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis. 2. O autor, ostentando título aquisitivo
de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que
não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência
registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. 3.
Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse
movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a
propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente,
à análise das provas coligidas. 4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a
possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo
ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas
produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a
lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor. 5. Doutrina e
jurisprudência acerca do tema. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ - REsp: 1724739 SP
2016/0221125-7, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento:
26/03/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/03/2019)

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 Possibilidade de proposta de alienação por iniciativa particular após os
leilões serem negativos (TJRJ):

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO

DE SENTENÇA. FASE EXPROPRIATÓRIA. ALIENAÇÃO POR INICIATIVA PARTICULAR. DECISÃO
RECORRIDA QUE REJEITOU O DEPÓSITO EFETUADO PELA PARTE AGRAVANTE. FIXAÇÃO DO
PREÇO CONFORME O VALOR DA AVALIAÇÃO DO BEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL SOBRE
O VALOR DO PREÇO MÍNIMO NESSA MODALIDADE DE EXPROPRIAÇÃO. IMÓVEL QUE FORA
LEVADO À LEILÃO EM DUAS OCASIÕES, PORÉM SEM SUCESSO. OFERTA REALIZADA PELA PARTE
AGRAVANTE CORRESPONDENTE A 51% DO VALOR DA AVALIAÇÃO. CABIMENTO, SOBRETUDO
DIANTE DA CONCORDÂNCIA DO EXEQUENTE. PREÇO QUE NÃO É CONSIDERADO VIL (ART . 891,
P. ÚNICO DO CPC). OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA EFICIÊNCIA, DA RAZOÁVEL DURAÇÃO
DO PROCESSO E DA EFETIVIDADE DA JURISDIÇÃO. PRECEDENTES DO TJERJ. PROVIMENTO DO
RECURSO. (TJ-RJ AI: 0064356-67.2021.8.19.0000, Relator: Des(a). SÉRGIO RICARDO DE
ARRUDA FERNANDES, Data de Julgamento: 13/04/2022, 1ª Câmara Cível)

INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL NO TRT (Entendimento TST):

PROCESSO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.467/2017 (EXECUÇÃO).PRETENSÃO DA EXECUTADA DE

NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. NÃO CONFIGURAÇÃO. MATÉRIA
INFRACONSTITUCIONAL (ARTIGOS 891 E 895, §§ 1º E 2º, DO CPC/15). INEXISTÊNCIA DE
OFENSA DIRETA E LITERAL DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ARTIGO 896, § 2º, DA CLT E SÚMULA
Nº 266 DO TST. (TST - AIRR: 11869420185060144, Relator: Jose Roberto Freire Pimenta, 3ª
Turma, Data de Publicação: 08/08/2022)

(....) Antes de se adentrar no âmago da questão posta, cabe frisar que a execução trabalhista se
processa de forma menos gravosa para o devedor.

Ademais, em vista da natureza alimentar que ostenta o crédito trabalhista, os atos processuais
devem convergir para a satisfação e efetivação do crédito do exequente, aplicando-se o disposto
no art. 797, do CPC, supletivamente.

Outrossim, no processo do trabalho, não há previsão para valor mínimo do lance inicial na hasta
pública, conforme a regra contida no art. 888, § 1.º, da CLT.

Entrementes, a doutrina e a jurisprudência trabalhista dominantes têm se inclinado no sentido

de que não se pode entender por preço vil, quando o bem penhorado for arrematado por
importância igual ou superior a 20% (vinte por cento) do valor de avaliação. Isso porque a CLT
não define o que se considera preço vil, nem estabelece parâmetros para sua caracterização,
deixando ao prudente arbítrio do julgador a valoração do lance, levando-se em conta as
circunstâncias objetivas da execução e o princípio da proporcionalidade, como também o que
representa o lance ofertado, em face da satisfação do crédito na execução trabalhista, de modo
que, é de se considerar como preço vil aquele valor irrisório, insignificante e que seja inútil à
execução, sem proveito para a satisfação do crédito exequendo, acarretando novos
procedimentos executórios após, beneficiando apenas o arrematante que logra obter lucro com
a venda do produto com o valor de mercado que, muitas vezes, é superior ao da avaliação feita
pelo meirinho. (...)

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 PREÇO VIL É DIFERENTE DE VALOR DEFASADO NA AVALIAÇÃO:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA AVALIAÇÃO.

PRECLUSÃO. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. 1- Trata-se de apelação cível interposta em face de
sentença que rejeitou liminarmente os embargos à arrematação, onde a Executada alegava que
a arrematação do imóvel tinha se dado por preço vil, por corresponder a cerca de 1/3 do valor
real e atualizado do bem. 2- Segundo jurisprudência pacífica do STJ, caracteriza-se como preço
vil aquele que corresponda a menos de 50% do valor da avaliação judicial do bem. No caso dos
autos, o bem foi arrematado pelo valor integral da sua avaliação, não havendo que se falar,
portanto, em preço vil. 3- Na verdade, a alegação de preço vil efetuado pela Embargante decorre
de sua inconformidade quanto ao valor em que o bem foi reavaliado. No entanto, a impugnação
à arrematação, sob a alegação de que se deu por preço vil, não pode ser sucedâneo da a
usência de impugnação da avaliação. 4- O valor atribuído ao bem deve ser objeto de
impugnação no momento oportuno: após a avaliação do bem e antes de publicado o edital de
leilão (art. 13, § 1º, da Lei nº 6.830/80), s ob pena de preclusão. 5- No caso em tela, observa-se
que o bem em questão foi reavaliado em R$ 5.626.500,00 (cinco milhões, seiscentos e vinte e
seis mil e quinhentos reais) em 17/02/2012, tendo sido a rrematado em leilão efetuado em
27/04/2012. 6- Restou, ainda, demonstrado que a Executada foi citada de todos os atos e, ao
contrário do alegado, sim teve a oportunidade de impugnar a avaliação do imóvel e não o fez
no momento oportuno, tornando a questão preclusa e, portanto, impossível de ser reanalisada,
p rincipalmente depois da efetivação da arrematação. 7 - Apelação não provida. (TRF-2 - AC:
00039746520124025001 ES 0003974-65.2012.4.02.5001, Relator: MARCUS ABRAHAM, Data de
Julgamento: 05/04/2019, 3ª TURMA ESPECIALIZADA)

IMPOSSIBILIDADE DE ANULAR A ARREMATAÇÃO PERFECTIBILIZADA POR

ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA:

RECURSO ESPECIAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. ALEGAÇÃO APÓS LAVRATURA E

ASSINATURA DE ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARTS. 535 CPC/1973. VIOLAÇÃO NÃO
CONFIGURADA. 1. Não ofende o art. 535 do CPC/1973 o acórdão que examina, de forma
fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial, circunstância que afasta a
negativa de prestação jurisdicional. 2. A impenhorabilidade do bem de família é matéria de
ordem pública e, portanto, pode ser arguida e examinada enquanto integrar o bem integrar
patrimônio do devedor, não mais cabendo ser suscitada após a alienação judicial do imóvel e
exaurimento da execução, mediante a lavratura e assinatura do auto respectivo. Precedentes.
3. Com a assinatura do auto de arrematação, operam-se plenamente os efeitos do ato de
expropriação em relação ao executado e ao arrematante, independentemente de registro
imobiliário, o qual se destina a consumar a transferência da propriedade com efeitos em face
de terceiros. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1536888 GO
2015/0135369-0, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe 24/05/2022)

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 IMPOSSIBILIDADE DE ANULAR A ARREMATAÇÃO POR AUSÊNCIA DE
INTIMAÇÃO, SE COMPROVADA A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI

Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR
FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA. CIÊNCIAINEQUÍVOCA. REVISÃO. SÚMULA Nº
7/STJ.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil
de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da
necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização
do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.
3. No caso concreto, rever a conclusão do tribunal de origem, que atestou
a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilãoextrajudicial com a cautelar proposta
com a finalidade de obstar sua realização, esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.
4. Agravo interno não provido. ( AgInt no AREsp n. 1.678.642/SP, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 9/3/2021.)

Espero que essa compilação de jurisprudências seja muito útil no seu dia a dia.

Com carinho,

Dandara Balthazar.

Compilação de Jurisprudências aplicáveis aos leilões judiciais feita por:

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