Vi Seminario Jose Antoniel Campos Feitosa

EXPOSIÇÃO DE CASOS PRÁTICOS DE
AVALIAÇÕES EM DESAPROPRIAÇÕES
Engº Antoniel Campos

(DNIT/RN)
Natal, 12 de maio de 2023

Alcance das desapropriações
Desapropriações totais:
Recai no caso comum de avaliação de um bem, podendo ser avaliado por quaisquer dos
métodos:
• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;
• Método Involutivo
• Método Evolutivo
• Método da Capitalização da Renda
Desapropriações parciais:
● Terreno sem benfeitoria: indenização da fração desapropriada, acrescida do valor da
desvalorização da fração remanescente, caso existente.
● Terreno com benfeitoria indenizada totalmente: indenização da fração desapropriada,
acrescida do valor da desvalorização da fração remanescente, caso existente, somada
à indenização total da benfeitoria, apropriada pelo custo de sua reedição.
● Terreno com benfeitoria indenizada parcialmente: indenização da fração
desapropriada, acrescida do valor da desvalorização da fração remanescente, caso
existente, somada à indenização parcial da benfeitoria, apropriada pelo seu custo de
reedição, e à indenização da adaptação da benfeitoria remanescente, apropriada pelo
custo de reprodução.
Prevalência nas avaliações em desapropriações parciais
Terreno:
● Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
● Tratamento dos dados: Tratamento científico
● Técnica: Regressão linear
Prevalência nas avaliações em desapropriações parciais
● Benfeitoria:
○ Metodologia: Método da Quantificação de Custo
○ Apropriação do custo: Custo unitário básico
○ CReprodução = Sequiv x Cunitário básico

○ Depreciação física: Aplicação de coeficiente de depreciação (p.ex.,
Tabela de Ross-Heidecke)
○ CReedição = Sequiv x Cunitário básico x (1 – D%)
Particularidades nas avaliações em desapropriações parciais
Considerando que: A1 = A2 + A3
 V1 = V2 + V3 ??
 V1 – V2 = V3 ??
Modelo: V1 V2 V3
Não necessariamente! Aliás, muito raramente!

Particularidades nas avaliações em desapropriações parciais
Parcelas componentes
do imóvel
Desapropriando:
Modelo: V1 V2 VFração (?)
“m² médio” Como é

feito: “Antes” – “Depois” = VFração
VFração = V3 ??
Como aplicar o “Antes e Depois” em desapropriações parciais
● Como deve ser feito:

 “Antes e Depois” é um critério CONTÁBIL e não de avaliação:
• Patrimônio “Antes”: V1 (Original)

• (modelo = mercado)
• Patrimônio “Depois”: V2 (Remanescente) + V3 (Indeniz. Fração)

• (modelo = mercado) (modelo = mercado)
● Balanço patrimonial: “PatrimônioAntes – PatrimônioDepois” = V1 – (V2 + V3)
➢ Consequências do “balanço patrimonial”:
● “P_Antes – P_Depois” = 0 => V1 – (V2 + V3) = 0 => V1 = (V2 + V3)
o patrimônio “Antes” é igual ao patrimônio “Depois” => não houve nem
desvalorização e nem valorização do remanescente => Indenização = V3
● “P_Antes – P_Depois” < 0 => V1 – (V2 + V3) < 0 => V1 < (V2 + V3)
o patrimônio “Antes” é menor que o patrimônio “Depois” => houve valorização
do remanescente => Indenização = V3
● “P_Antes – P_Depois” > 0 => V1 – (V2 + V3) > 0 => V1 > (V2 + V3)
o patrimônio “Antes” é maior que o patrimônio “Depois” => houve
desvalorização do remanescente => Indenização = V3+[V1-(V2+V3)] =>
Indenização = V1-V2
➢ Exemplos:
VU = 25*LN(A)
ORIGINAL FRAÇÃO REMANESCENTE BALANÇO PATRIMONIAL
A1 = 100 A3 = 30 A2 = 70 Antes: V1 11.513

VU1 = 115 VU3 = 85 VU2 = 106 Depois: V2+V3 9.986
VT1 = 11.513 VT3 = 2.551 VT2 = 7.435 Antes - Depois: V1-(V2+V3) 1.527 Desv. Reman.
INDENIZ. 4.078 = V1 - V2
VU = 1.000/(A^0,5)
ORIGINAL FRAÇÃO REMANESCENTE BALANÇO PATRIMONIAL
A1 = 100 A3 = 30 A2 = 70 Antes: V1 10.000

VU1 = 100 VU3 = 183 VU2 = 120 Depois: V2+V3 13.844
VT1 = 10.000 VT3 = 5.477 VT2 = 8.367 Antes - Depois: V1-(V2+V3) -3.844 Val. Reman.
INDENIZ. 5.477 = V3
Como mitigar o risco de uso de modelo inapto em
desapropriações parciais
• Amplitude das áreas a ser contemplada na pesquisa de mercado:
 0,5xAmenor parcela (Remanescente ou Fração) ≤ Amplitude ≤ 2xAoriginal
• Presença no modelo das variáveis impactadas pela desapropriação:

 Área, testada, posição na quadra, via de acesso, etc.
• Testar a estrutura do modelo (variáveis presentes) por meio de testes de

especificação, como o de Ramsey e o Multiplicador de Lagrange
Como mitigar o risco de uso de modelo inapto em
● Para as variáveis independentes qualitativas, optar por variáveis do tipo
dicotômicas (0 / 1) ou proxy (CUB, Renda familiar, IDH, Coef. Depreciação,
etc.);
● Havendo necessidade de uso de variáveis do tipo códigos ajustados, extrair os
seus valores da amostra por meio de modelo de regressão com a utilização de
variáveis dicotômicas (ABNT NBR 14653-2:2011, 3.6, 8.2.1.2.2 c, A.7);
● Restringir o uso de códigos alocados à variável Data, atribuindo ao dado mais
antigo o valor 1, e aos demais o valor conforme a sua posição na sequência 1, 2,
3, etc.
Critérios previstos em Norma para avaliação em
● ABNT NBR 14653-1:2019, 11.1.2 Critérios
● Critério “Antes e Depois” => é um princípio contábil (Patrim. Antes = Patrim.
Depois);
=> Retirar do rol dos critérios e definir como um princípio a ser cumprido nas
desapropriações parciais.
● “Metro quadrado médio” : VU_original = VU_fração = VU_remanesc. =>
Contrário ao conceito de valor de mercado;
● “Fração desapropriada”: “estimar o valor da parte do bem atingida pela
desapropriação.”
PERGUNTAS?
PERGUNTAS?
OBRIGADO!
[email protected]

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EXPOSIÇÃO DE CASOS PRÁTICOS DE

Engº Antoniel Campos

Natal, 12 de maio de 2023

○ CReprodução = Sequiv x Cunitário básico

Não necessariamente! Aliás, muito raramente!

Modelo: V1 V2 VFração (?)

“m² médio” Como é

● Como deve ser feito:

• Patrimônio “Antes”: V1 (Original)

• Patrimônio “Depois”: V2 (Remanescente) + V3 (Indeniz. Fração)

ORIGINAL FRAÇÃO REMANESCENTE BALANÇO PATRIMONIAL

A1 = 100 A3 = 30 A2 = 70 Antes: V1 11.513

ORIGINAL FRAÇÃO REMANESCENTE BALANÇO PATRIMONIAL

A1 = 100 A3 = 30 A2 = 70 Antes: V1 10.000

• Presença no modelo das variáveis impactadas pela desapropriação:

• Testar a estrutura do modelo (variáveis presentes) por meio de testes de

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