WELLINGTON FELIPE DE CAMPOS

Manutenção do desempenho das edificações: Guia orientativo para

síndicos e administradores de condomínios

São Paulo
2021
 WELLINGTON FELIPE DE CAMPOS

Manutenção do desempenho das edificações: Guia orientativo para

síndicos e administradores de condomínios

Versão Original

Trabalho de conclusão de curso elaborado para obtenção do título de

Especialista em Tecnologia e Gestão na Produção de Edifícios
Programa de Pós-Graduação Lato Sensu da Escola Politécnica da
Universidade de São Paulo.

Orientador: Profº Me. Alexandre Amado Britez

São Paulo
2021
 Autorizo a reprodução e divulgação total ou parcial deste trabalho, por qualquer meio
convencional ou eletrônico, para fins de estudo e pesquisa, desde que citada a fonte.

Catalogação-na-publicação

Campos, Wellington Felipe de

Manutenção do desempenho das edificações: Guia orientativo para síndicos
e administradores de condomínios / W. F. Campos -- São Paulo, 2021.
143 p.

Monografia (Especialização em Tecnologia e Gestão na Produção de

Edifícios) - Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Departamento
de Engenharia de Construção Civil.

1.Manutenção Predial 2.Desempenho das Edificações 3.Manutenção do

Desempenho 4.NBR 15575:2013 5.NBR 5674:2012 I.Universidade de São
Paulo. Escola Politécnica. Departamento de Engenharia de Construção Civil
II.t.
 RESUMO

Nos últimos anos, o “desempenho das edificações” tem figurado entre os temas
mais abordados no setor da construção civil. Após a publicação na ABNT NBR
15.575 – Desempenho – Edificações Habitacionais em 2013, engenheiros civis,
arquitetos, projetistas, a cadeia de fornecedores e os usuários finais dos edifícios
tem estado atentos à ele. Como a muito discutido, o alcance desse desempenho nos
edifícios habitacionais, é obtido através de vários processos durante as fases iniciais
do ciclo de vida das construções, porém o que ainda não é abordado com tanta
constância, é a sua manutenção ao longo da fase de uso e operação dessas
edificações. A responsabilidade da manutenção do desempenho nesse período,
recai principalmente sobre os usuários, e se tratando das áreas comuns e dos
edifícios como um todo, sobre os síndicos e administradores e tais profissionais
muita das vezes não possuem conhecimentos suficientes para gerir essa
manutenção de forma eficiente e eficaz, resultando em prejuízos às funcionalidades
e vidas úteis das edificações. Frente a esse cenário e com o intuito de disponibilizar
uma gama de informações que instruirão e ajudarão esses profissionais a cumprirem
com suas responsabilidades para com as edificações e seu desempenho, nesse
estudo, pretende-se abordar esse tema de forma didática, facilitando a sua
compreensão e reunindo todas diretrizes e recomendações das normas pertinentes
em um só lugar. Para o feito, procurou-se enfatizar todos os conceitos necessários
para compreensão do que é o desempenho das edificações, detalhar um roteiro
completo para a gestão da sua manutenção ao longo do tempo, e transformar todas
essas informações em um Guia Orientativo a ser disponibilizado digitalmente e de
forma gratuita.

CAMPOS, Wellington Felipe. Manutenção do desempenho das edificações: Guia

orientativo para síndicos e administradores de condomínios. 2021. 142 pág.
Trabalho de Conclusão de Curso – Programa de Pós-graduação Latu Senso em
Tecnologia e Gestão na Produção de Edifícios - Escola Politécnica de Universidade
de São Paulo, São Paulo, 2021.

Palavras-chave: Desempenho. Manutenção predial. Qualidade da construção.

Gestão da Manutenção. NBR 15575. NBR 5674.
 ABSTRACT

In recent years, “building performance” has been among the most discussed topics in
the construction sector. After the publication of ABNT NBR 15.575 - Performance -
Residential Buildings in 2013, civil engineers, architects, designers, the supply chain
and the building’s end users have been paying attention to it. As discussed over the
time, the achievement of this performance in residential buildings is achieved through
many processes during the initial phases of the construction life cycle, but what is not
yet discussed with such constancy is their maintenance throughout the phase of use
and operation of these buildings. The responsibility for maintaining performance
during this period, falls on users, and in the case of common areas and buildings as
a whole, falls on the condominium manager and building's administrators and such
professionals, very often don’t have sufficient knowledge to manage this
maintenance efficiently, resulting in losses to building's functionalities and useful
lives. Faced with this scenario and in order to provide a range of information that will
instruct and help these professionals to fulfill their responsibilities to the buildings and
their performance, in this academic research, it’s intended to approach this topic in a
didactic way, facilitating the understanding and bringing all relevant policy guidelines,
recommendations and standards together in one place. For this purpose, it was
sought to emphasize all the concepts necessary to understand what building
performance is, detail a complete roadmap for managing the correct maintenance
over time, and transform all of this information into an Orientation Guide to be made
available digitally and for free.

Keywords: Performance. Building maintenance. Construction quality. Maintenance

management. NBR 15575. NBR 5674.
 LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 1 - Recuperação do desempenho por ações de manutenção ................................... 20

Figura 2 - Representação do ciclo de vida de uma edificação ............................................. 22
Figura 3 - Incumbências dos síndicos e administradores para com a manutenção do
desempenho ........................................................................................................................ 29
Figura 4 - Ação da água e do cloro em um corrimão submerso ........................................... 35
Figura 5 - Representação de interações ambientais que influenciam na durabilidade de uma
edificação ............................................................................................................................ 35
Figura 6 - Conceitos de vida útil ........................................................................................... 36
Figura 7 - Janela tipo maxim-ar e seus diferentes componentes ......................................... 37
Figura 8 - Efeitos das falhas no desempenho e seus riscos ................................................ 41
Figura 9 - Categoria de vida útil de projeto para partes do edifício....................................... 43
Figura 10 - Vidas úteis de sistemas, componentes e da edificação ..................................... 46
Figura 11 - Responsabilidades dos intervenientes para com o desempenho ao longo do ciclo
de vida da edificação ........................................................................................................... 48
Figura 12 - Variação das necessidades e exigências de um usuário para com as edificações
ao longo do dia .................................................................................................................... 49
Figura 13 - Requisitos dos usuários segundo a Norma de Desempenho ............................. 50
Figura 14 - Sistema de revestimento, composto por várias camadas .................................. 53
Figura 15 - Considerações para elaboração do Programa de Manutenção.......................... 62
Figura 16 - Estrutura mínima para um plano de manutenção preventiva ............................. 66
Figura 17 - Preceitos básicos para a realização da inspeção predial ................................... 70
Figura 18 - Recursos para realização das atividades de manutenção ................................. 74
Figura 19 - Composição da previsão orçamentária anual .................................................... 75
Figura 20 - Organização das informações no planejamento das atividades de manutenção 76
Figura 21 - Comparação entre mão de obra própria e terceirizada. ..................................... 78
Figura 22 - Conteúdo básico para as propostas comerciais ................................................. 79
Figura 23 - Critérios para avaliação e seleção da proposta vencedora ................................ 79
Figura 24 - Tipos de contrato para prestação dos serviços de manutenção......................... 80
Figura 25 - Meios de controle da execução dos serviços de manutenção – Parte 01 .......... 81
Figura 26 - Meios de controle da execução dos serviços de manutenção – Parte 02 .......... 82
Figura 27 - Sugestão de indicadores gerenciais .................................................................. 83
Figura 28 - Fluxo da gestão das informações e documentações na manutenção do
desempenho das edificações............................................................................................... 85
Figura 29 - Incumbências e encargos dos síndicos e administradores ................................ 86
Figura 30 - Ciclo da manutenção do desempenho das edificações...................................... 88
Figura 31 - Informações básicas sobre o Manual de Uso, Operação e Manutenção – Parte
01 ........................................................................................................................................ 89
Figura 32 - Informações básicas sobre o Manual de Uso, Operação e Manutenção – Parte
02 ........................................................................................................................................ 90
Figura 33 - Informações básicas da NBR 16280:2015 ......................................................... 91
 LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - VUP mínima estabelecida pela NRR 15575:2013 para os sistemas de uma
edificação ............................................................................................................................ 39
Tabela 2 - Custo de manutenção e reposição ao longo da vida útil ..................................... 44
Tabela 3 - Responsabilidades para atendimento do desempenho requerido ao longo do
tempo .................................................................................................................................. 47
Tabela 4 - Estruturação básica do Programa de Manutenção.............................................. 62
Tabela 5 - Documentação do programa de manutenção ..................................................... 71
Tabela 6 - Aspectos a serem considerados no planejamento anual..................................... 72
 LISTA DE APÊNDICES

APÊNDICE A Guia Orientativo – Manutenção do Desempenho das

Edificações: Orientações para síndicos e administradores
 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

APO Avaliação Pós-Ocupação

ABRAMAN Associação Brasileira de Manutenção

CIB Council International for Building

CLT Consolidação das Leis do Trabalho

ENIC Encontro Nacional da Indústria da Construção Civil

IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo

NBR Norma Brasileira

PIB Produto Interno Bruto

VU Vida Útil

VUP Vida útil de Projeto

Sumário

1. INTRODUÇÃO .................................................................................................... 11
1.1. Justificativa ...................................................................................................... 13
1.2. Objetivo ........................................................................................................... 15
1.3. Materiais e Métodos de Pesquisa.................................................................... 15
2. CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA ..................................................................... 17
2.1. A busca pelo desempenho das edificações ao longo do tempo ...................... 17
2.2. O desempenho na fase de pós-ocupação da edificação ................................. 19
2.3. A manutenção do desempenho das edificações através da realização de
ações de manutenção ............................................................................................... 21
2.3.1. O conceito de manutenção de edifícios e sua importância .......................... 21
2.3.2. Histórico da manutenção.............................................................................. 24
2.3.3. A importância das normas NBR 15575:2013 e NBR 5674:2012 na
manutenção do desempenho das edificações .......................................................... 26
2.3.4. O papel dos síndicos e administradores na manutenção do desempenho das
edificações ................................................................................................................ 28
3. NBR 15575:2013 – EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS - DESEMPENHO ........... 31
3.1. A estrutura da Norma e seus conceitos aplicados à manutenção do
desempenho das edificações .................................................................................... 31
3.1.1. Durabilidade ................................................................................................. 34
3.1.2. Vida útil (VU) ................................................................................................ 36
3.1.2.1. Vida Útil de Projeto (VUP)......................................................................... 38
3.1.2.2. Dos materiais, componentes e sistemas................................................... 40
3.1.2.2.1. Efeito das falhas no desempenho.......................................................... 40
3.1.2.2.2. Categoria de vida útil de projeto para partes do edifício ........................ 42
3.1.2.2.3. Custo de manutenção e reposição ao longo da vida útil ....................... 44
3.1.2.3. VU da edificação ....................................................................................... 45
3.1.3. Sócios do desempenho ................................................................................ 46
3.1.4. Exigências e requisitos dos usuários ........................................................... 48
3.1.5. Exposição, uso e operação .......................................................................... 50
3.1.6. Manutenibilidade .......................................................................................... 52
3.1.7. Fiscalização, cumprimento da Norma e avaliação do desempenho ao longo
do tempo ................................................................................................................... 54
3.1.8. Garantias...................................................................................................... 55
4. NBR 5674:2012 – MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES – REQUISITOS PARA
O SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO ......................................................... 58
4.1. A estrutura da Norma e seus conceitos aplicados à manutenção do
desempenho das edificações .................................................................................... 58
4.2. Requisitos para a manutenção ........................................................................ 60
4.2.1. Cumprimento do programa de manutenção ................................................. 61
4.2.1.1. Elaboração do programa........................................................................... 63
4.2.1.1.1. Manutenção rotineira ............................................................................. 64
4.2.1.1.2. Manutenção preventiva ......................................................................... 65
4.2.1.1.3. Manutenção corretiva ............................................................................ 67
4.2.2. Inspeção predial ........................................................................................... 68
4.2.2.1. Metodologia e conteúdo básico do relatório de inspeção ......................... 69
4.2.3. Documentação básica e registros ................................................................ 70
4.3. Planejamento anual das atividades ................................................................. 72
4.3.1. Considerações ............................................................................................. 72
4.3.2. Previsão orçamentária anual ........................................................................ 73
4.4. Sistema de gestão e controle da Manutenção ................................................ 75
4.4.1. Planejamento de manutenção ...................................................................... 75
4.4.2. Orçamento e contratação dos serviços ........................................................ 77
4.4.3. Controle e execução dos serviços de manutenção ...................................... 80
4.4.3.1. Indicadores gerenciais .............................................................................. 83
4.4.3.2. Registros e documentações...................................................................... 84
4.4.4. Incumbências ou encargos dos síndicos e administradores ........................ 86
5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES ÀS NORMAS ....................................... 88
5.1. Manual do síndico e das áreas comuns .......................................................... 89
5.2. Alterações e reformas ..................................................................................... 90
6. GUIA: MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES –
ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES .................................... 92
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ 94
8. REFERÊNCIAS .................................................................................................. 96
9. APÊNDICES ..................................................................................................... 100
APÊNDICE A – Guia Orientativo – Manutenção do Desempenho das Edificações:
Orientações para síndicos e administradores ......................................................... 100
1. INTRODUÇÃO

Uma edificação seja ela para uso comercial, industrial, residencial ou

qualquer outra finalidade, salvo exceções, é planejada e construída para atender
seus respectivos usuários e suas necessidades por um longo período de tempo.
Para que tal expectativa seja alcançada, torna-se indispensável à prática
regular de manutenção neste imóvel. Suas partes constituintes, sistemas e
equipamentos ali instalados, devem receber procedimentos rotineiros, previstos e
também os não previstos, para que se possa corrigir e até mesmo antever falhas e
patologias que possam surgir, e surgirão, ao longo de toda sua vida útil e
comprometerão seu desempenho.
Contudo, MÜLLER (2010) afirma que apesar de toda significância envolvida
quando se trata do assunto, muitos setores da sociedade ainda consideram a ideia
como um dispêndio desnecessário, negligenciando sua importância e acabam por
muitas das vezes retirando-o da pauta orçamentária por ser considerado como uma
atividade improdutiva e que não retornará ganhos.
Porém, essa visão tem se mostrado equivocada ao longo do tempo. A
manutenção do desempenho das edificações e seus sistemas, através de ações de
manutenção predial, apesar de envolver uma enorme quantia de recursos físicos e
financeiros, resultam em “ganhos” e benefícios aos seus usuários, como quaisquer
outros investimentos, quando bem aplicados (NOUR, 2003).
Segundo dados publicados pela Associação Brasileira de Manutenção
(ABRAMAN) em 2009, o setor havia movimentado até a data da publicação, cerca
de 25 bilhões naquele ano. Outro ponto relevante a salientar é que os edifícios hoje
no país somam aproximadamente 60% da formação bruta de todo o capital fixo e
sua não conservação acaba desvalorizando-os e diminuindo consideravelmente um
dos principais patrimônios da nação (MÜLLER, 2010).
Em adição a esses fatos, não existem muitas estatísticas ou dados
concretos que explicitam a interferência dos custos com atividades de manutenção
de edifícios dentro de toda a economia brasileira, porém SEELEY apud BONIN
(1988), defendem como conjectura custos da ordem de 1% do montante gasto na
construção da edificação anualmente. BONIN (1988) estimou ainda, enquanto
11
estudava os custos de manutenção com unidades de estoque, ou seja, que ainda
não foram vendidas a seus usuários finais, gastos que podem atingir
aproximadamente 2,6% do PIB nacional.
Os dados apresentados, embora muito significantes, ainda não são
suficientes para que se tome como verdade absoluta tal importância, porém é
pertinente e prudente aceitar que gastos de ordem de grandeza dos citados acima é
um assunto de irredutível valor para o setor da construção civil e toda a cadeia
envolvida. Ademais, além dos impactos supracitados, as atividades de manutenção
de edifícios ainda possuem um forte significado técnico, acadêmico e
predominantemente social (NOUR, 2003).
Logo, podemos admitir como verdade que apenas o ato de construir com
desempenho, não é suficiente.
Dos pontos de vista social, ambiental e econômico, é inadmissível e
impraticável que as construções sejam consideradas como produtos descartáveis e
substituíveis, quando estas, diminuírem sua capacidade de atendimento às
necessidades dos usuários e reduzirem o seu desempenho inicial. Portanto, é
preciso que se mantenha aquilo que foi construído para que assim, as edificações
permaneçam habitáveis e atendendo aos requisitos expectados durante todo o
período para qual foram concebidas (ABNT, 2012).
Em consonância com esse objetivo, quando a manutenção do desempenho
da edificação, em conformidade com as normas, é tida como rotina constante, esta
retorna uma melhoria na qualidade das construções e um considerável
prolongamento da sua vida útil. Já do ponto de vista dos proprietários e usuários, ela
promove a valorização do bem no mercado, traz melhorias no desempenho dos
seus equipamentos e sistemas quando em uso, além de prover segurança, saúde,
conforto e bem-estar por períodos mais longos de tempo.
Villanueva (2015) defende que, a garantia desses benefícios só será obtida
pensando nas edificações em termos de desempenho e manutenção do mesmo
desde a fase de projeto, e se tal pensamento for mantido durante todas as outras
etapas até o fim do seu ciclo de vida. Tendo em vista essa premissa e adicionando o
fato de que a manutenção do desempenho deve também acompanhar a dinâmica
das necessidades dos usuários por igual período de tempo, as Normas Brasileiras
NBR 15575:2013 (Norma de Desempenho) e NBR 5674:2012 (Norma de

12
Manutenção) que serão aqui estudadas, são fundamentais na abordagem de tais
variáveis ao longo desse decurso e trazem uma luz às “necessidades das
edificações” que deverão ser supridas para que essa equação se satisfaça.
Em atenção separada à “NBR 15575:2013 - Edificações habitacionais –
Desempenho”, esta é norteadora, uma vez que apresenta orientações e conceitos
aplicáveis a todo o ciclo de vida de uma edificação, com enfoque em seu
desempenho. A Norma traz recomendações para as decisões de planejamento,
relativas à qualidade, diretrizes para a execução, para os materiais e sistemas e
outras mais, que tem como objetivo principal, garantir a justaposição desse conceito
a todo o ciclo de vida da edificação como citado e que consequentemente interferirá
também no processo de manutenção das mesmas (SANTOS, 2017).
Já a “NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o
sistema de gestão de manutenção”, traz o conceito de manutenção como um serviço
técnico essencial, que pode e deve ser planejado, programado e executado como
forma de investimento na preservação das edificações. Ela aborda a gestão de um
sistema de manutenção adequado e conveniente que será fundamental para manter
e quando necessário recuperar os requisitos e níveis de desempenho propostos pala
“Norma de Desempenho” (ABNT, 2012).
Isto posto, mediante a definição dos meios para obtenção, conservação e
reposição do desempenho de uma edificação, a utilização em conjunto de ambas as
Normas por profissionais estritamente ligados a esse processo, convergem para
uma eficiente ferramenta para obtenção e garantia do melhor resultado que pode ser
entregue por qualquer edificação habitacional em relação a sua vida útil.

1.1. Justificativa

A manutenção das edificações é um tema que gradativamente cresce em

importância no setor da construção civil. A necessidade de um olhar abrangente
sobre os empreendimentos, não mais como limitados à etapa de construção e sim
como um ciclo completo de vida (concepção, construção, uso, manutenção e
demolição ou readequação ao final de sua vida útil) traz à tona a relevância do
planejamento e dos processos de gestão das manutenções para que as edificações
não só atendam às necessidades dos usuários por muito tempo, mas também para

13
que esses mesmos usuários atendam as “necessidades” da própria construção ao
longo desse mesmo período (LASTE, 2012).
Segundo Mourthé, 2013, no Brasil os estudos e trabalhos voltados para o
aprofundamento da temática de gestão dos processos de manutenção predial e pós-
obra, embora hoje mais desenvolvidos, ainda não alcançaram a visibilidade devida e
merecida, mesmo estando ligados a uma fase de extrema importância para as
edificações e seus usuários.
Em adição a essa pequena deficiência ainda existente, quando tratamos
desse tema pela ótica do desempenho das edificações, ou seja, do desenvolvimento
de estudos que correlacionem sua manutenção com as ações de manutenção
predial, veremos que ainda há muito a se avançar.
Combinando essa realidade à percepção do autor em relação a forma como
a maioria dos condomínios é hoje administrada, por moradores eleitos como
representantes legais (síndicos) ou gestores que não possuem capacitação
adequada e que muitas das vezes não enxergam a relevância técnica, social e
econômica envolvida nesta etapa, evidencia a necessidade de uma mudança
cultural no que hoje entendemos por gerenciamento da fase de pós-obra das
edificações, ou seja, o período correspondente ao seu uso, operação e manutenção.
Essa mudança não necessariamente refere-se à substituição dos
profissionais envolvidos, mas sim da imprescindibilidade de que esses profissionais
conheçam os conceitos das normas pertinentes ao assunto, para que sejam
capazes de aplicar os preceitos de desempenho das edificações após a sua entrega,
e até o fim de sua vida útil.
A “Norma de Desempenho” para a Construção Civil, NBR 15.575:2013 e a
“NBR 5674:2012 - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção” apresentam
conceitos e diretrizes relacionados às responsabilidades dos síndicos e
administradores de condomínios no que tange aos deveres, cuidados e ações de
manutenção do desempenho dessas edificações, que deverão ser atendidas durante
o período em que as mesmas estejam sob seus cuidados e que em muitas das
vezes não são conhecidos. O conceito de desempenho foi introduzido na indústria
da construção civil e trouxe com ele uma nova visão sobre os processos para se
projetar e se construir, mas deve também, tornar-se intrínseco aos processos de
manutenção.

14
 Como forma de contribuir para que esse conhecimento alcance tais “agentes
da cadeia de manutenção”, tão significativos no ciclo de vida das construções, de
forma clara e concisa, se faz necessário uma análise das informações contidas nas
referidas normas técnicas para que haja uma elucidação dos pontos que ainda
possam trazer dúvidas no seu entendimento e para que se possam conectar as
diretrizes umas às outras, de ambas as normas, possibilitando assim suas
aplicações em conjunto na manutenção do desempenho das edificações.
Para que uma melhora nos processos ligados a essas ações de manutenção
em empreendimentos imobiliários seja alcançada, se faz necessário também que
após a análise e reunião destas informações normativas, o resultado desta pesquisa
seja apresentado e disponibilizado para acesso destes profissionais de forma
didática e gratuita.
Diante do exposto, segue a proposta norteadora da pesquisa:

1.2. Objetivo

Desenvolver um guia orientativo que auxilie na gestão da manutenção do

desempenho das edificações à luz das recomendações das normas “NBR
15575:2013 - Edificações habitacionais – Desempenho” e “NBR 5674:2012 -
Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção” e
respaldado por normas complementares.
Colocar à disposição de síndicos e administradores de condomínios, através
de mídia digital, um guia prático que funcionará como leitura simplificada e
complementar às normas citadas e também ao "Manual do Síndico".

1.3. Materiais e Métodos de Pesquisa

A primeira parte da pesquisa será fundamentada em uma revisão da

literatura disponível no que diz respeito aos conceitos de desempenho, desempenho
das edificações, história da manutenção predial, a importância e o papel destes na
conservação das edificações ao longo do tempo. Serão utilizados como fontes livros,
artigos, teses de mestrado, doutorado, trabalhos anteriormente publicados, normas,

15
e principalmente as normas alvo desta pesquisa, a NBR 15.575:2013 e NBR
5674:2012.
Será realizada uma pesquisa com características exploratórias para que se
reúnam as diretrizes e os conceitos que dizem respeitos aos procedimentos,
processos, ações e obrigações ligados à manutenção do desempenho das
edificações e que sejam de responsabilidades dos síndicos e administradores de
condomínios durante a fase de uso, operação e manutenção.
Ao longo do desenvolvimento da pesquisa, as informações coletadas serão
exploradas, exemplificadas e organizadas em uma estrutura que possibilite
posteriormente à elaboração de um guia didático contendo todos os referenciais
para a gestão dos processos de manutenção do desempenho das edificações de
forma satisfatória e alinhada às normas.

16
2. CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA

2.1. A busca pelo desempenho das edificações ao longo do

tempo

Segundo Borges (2008), a palavra “desempenho” é utilizada por toda a

sociedade em diferentes esferas e contextos, quer seja aplicada às máquinas,
equipamentos, empresas ou às pessoas. Ela possui um significado bastante amplo,
mas usualmente é empregada para definir o resultado do benchmarking entre o que
foi prometido ou requerido (desempenho desejado) com o que está sendo, ou foi
entregue em termos de resultados.
Segundo as definições do dicionário Houassis, a palavra “desempenho” é
definida como:
Desempenho é cumprimento de obrigação ou de promessa,
execução; maneira como atua ou se comporta alguém ou algo
avaliada em termo de eficiência, de rendimento; atuação desejada ou
observada de um indivíduo ou grupo na execução de uma tarefa (...);
performance, atuação. (HOUAISS, 2001, p. 978)

Ou seja, analisando tais definições pode-se traduzi-las como: maneira como

alguém ou algo se comporta em relação a um “escopo” previamente definido, o
quanto do que foi prometido está sendo entregue.
Na construção civil o conceito vem sendo utilizado e estudado desde os
anos 60. Suas primeiras caracterizações e discussões ocorreram em um congresso
do Conselho Internacional para Edificações (CIB) – Council International for Building
em 1962 e desde então o conselho se tornou protagonista no que diz respeito aos
estudos voltados para o desempenho das edificações (KERN, SILVA,
KAZMIERCZAK, 2015).
No ano de 1970, o termo começou a ser estudado de forma profunda;
estruturado com a criação de comissões focadas em assuntos específicos,
englobando desde a concepção de construções voltadas para a sociedade até
temas relevantes para o meio ambiente. Esses estudos envolveram diversos
agentes como organizações de pesquisa, laboratórios de testes privados e públicos,
universidades e pesquisadores independentes de todo o mundo para que o conceito
de desempenho pudesse ser difundido em âmbito internacional e ocorressem trocas
17
de experiências e conhecimento ligados ao tema. Hoje, o mesmo é aplicado em
diversas áreas, desde os materiais, produtos, sistemas e às edificações como um
todo (BORGES, 2008).
Possan e Demolier (2013) afirmam que, quando analisamos o conceito de
desempenho aplicado às edificações e mais especificamente às edificações
habitacionais, o termo após todos esses anos de estudos, passou a ser definido de
forma simplificada como: o comportamento de tais edificações quando em utilização.
Os edifícios são produzidos com requisitos e características pré-definidos em
projetos para atenderem condições de habitabilidade e para que cumpram as
funções e objetivos para qual foram concebidos, portanto o desempenho dos
mesmos está diretamente ligado a como eles se comportam e atendem a esses
requisitos ao longo do tempo.
Neste contexto pode-se associar o desempenho das edificações com a
qualidade do produto entregue. O termo “qualidade” é bastante abrangente quando
direcionado às edificações, mas de forma simplificada pode-se entendê-lo como a
somatória das propriedades apresentadas por elas após sua entrega que permitem
aos seus usuários julgarem se estas correspondem ou não às suas expectativas
durante o seu uso. Portanto, para que o desempenho do edifício seja plenamente
alcançado, é de suma importância que o mesmo satisfaça as necessidades dos
usuários. A capacidade de suprir essas necessidades e atender os requisitos pré-
definidos em projetos ao longo do tempo representa o componente fundamental na
atribuição dos níveis de desempenho do produto, tanto para o mercado, quanto para
os consumidores que começaram a valorizar quem o possui e a punir as
companhias que não dão enfoque para a questão, transformando-os num critério de
seleção na hora das aquisições (POSSAN; DEMOLIER, 2008)
O desempenho das construções depende de vários aspectos durante todas
suas fases do ciclo de vida. Ele está diretamente relacionado à qualidade dos
projetos na sua fase de concepção, dos materiais empregados, imprescindivelmente
ligado aos processos e métodos construtivos utilizados ao longo da obra, mas
também está extremamente vinculado à fase de pós-ocupação. Fase esta que é
considerada a maior em seu ciclo de vida, portanto fundamental para a sua
manutenção.

18
 2.2. O desempenho na fase de pós-ocupação da edificação

No decorrer da década de 70, com o grande crescimento de investimentos

na construção civil, um acelerado desenvolvimento da economia brasileira e o
surgimento das premissas de racionalização e industrialização da construção,
obteve-se como resultado o surgimento de novas tecnologias e métodos
construtivos como alternativa para os sistemas tradicionais utilizados até então, com
a intenção de diminuir os custos e prazos de execução das edificações (BORGES,
2008).
De acordo com o autor supracitado, a implementação dessas tecnologias
sem o domínio técnico e sem conhecimento suficiente dos resultados que seriam
obtidos, na maioria dos casos, culminou-se em prejuízos para os agentes envolvidos
na cadeia dos processos construtivos e, sobretudo, aos usuários finais que
acabaram arcando com os prejuízos de herdarem imóveis apresentando patologias
precocemente demandando altos custos de manutenção.
Segundo Santos (2017), com o passar do tempo, muitas dessas construções
começaram a manifestar degradação prematura de seus componentes e do seu
sistema como um todo, apresentando problemas ligados à qualidade e durabilidade.
A natureza desses problemas na época, foi relacionada a diversas causas, dentre
elas o envelhecimento precoce devido à má escolha dos métodos construtivos e
materiais empregados como citado, deficiências não identificadas nas fases de
projetos, erros de execução e falta de ações de manutenção. Todos esses
infortúnios acabaram por afetar a segurança, durabilidade e até a aparência das
edificações, prejudicando sua utilização. Como se tratam de bens imóveis, no caso
das edificações habitacionais aqui abordadas, pela razão de não serem um bem de
compra repetitiva, não serem apenas uma mercadoria, mas sim uma realização
social e possuindo alto valor econômico, os mesmos deveriam ser valorizados e sua
vida útil prolongada pelo máximo período de tempo possível.
Outro ponto relevante nessa discussão é em relação aos seus adquirentes e
usuários. A necessidade de se desenvolver edificações cada vez mais duráveis, com
alta qualidade, com um longo período de vida e desempenho adequado precisa
receber uma atenção especial, pois na maioria das vezes a aquisição desse bem é
tão importante que extrapola o valor econômico e passa a receber uma conotação
19
emocional pois, passa a representar a família, segurança, bem estar e muitos outros
significados sociais além da moradia propriamente dita (SANTOS, 2017).
O papel do desempenho então nesse contexto é de suma importância, pois
é através dele e de sua manutenção que se pode assegurar o atendimento às
condições expostas e garantir os outros dois pontos apresentados, a qualidade e a
durabilidade das edificações. Mas, por mais que o atendimento a esse desempenho
tão pleiteado seja considerado e atingido em todas as etapas prévias à entrega da
edificação, como o mesmo se manterá ao longo do tempo?
Segundo Maran (2011), o que consiste em um fator preponderante na
configuração do desempenho, o colocando em condições de produzir e manter bons
resultados em termos de funcionamento, segurança, conforto, bem estar,
atendimento e satisfação das necessidades dos usuários é a realização de ações de
manutenção predial.
As ações concernentes à manutenção predial agem de maneira a conservar
os componentes e os sistemas das edificações, sendo assim, podem ser
consideradas como ações de manutenção dos níveis de desempenho, reconstrução
dos níveis perdidos e que trazem como resultado o prolongamento da vida útil
(MARAN, 2011).
Na figura abaixo, é possível verificar as influências da recuperação do
desempenho na vida da edificação obtidas através das atividades de manutenção:

Figura 1 - Recuperação do desempenho por ações de manutenção

Fonte: ABNT NBR 15.575:2013

20
 A Norma de Desempenho, da qual foi retirada a ilustração acima, traz que “é
necessário salientar a importância da realização integral das ações de manutenção
pelos usuários”, destacando que se os mesmo não as realizarem, é provável que a
construção não mantenha seus níveis de desempenho e também não atinja o tempo
de vida útil para qual foi projetada.
Além disso, as ações de manutenção não devem ser definidas somente com
o objetivo de manter o desempenho original da edificação construída, mas também o
de acompanhar as mudanças das necessidades dos usuários, incluindo também,
além das atividades de prevenção e correção, os aspectos de modernização e
desenvolvimento das edificações, como são os casos da redesignação de uso ou
das ações para que o desempenho original seja superado (POSSAN; DEMOLIER,
2008).
A partir disso, pode-se gerenciar a manutenção do desempenho das
edificações e conservação do ambiente construído como forma de otimização das
condições para atendimento das necessidades dos usuários.

2.3. A manutenção do desempenho das edificações através

da realização de ações de manutenção

2.3.1. O conceito de manutenção de edifícios e sua

importância

A concepção de uma edificação, construção ou empreendimento imobiliário,

de acordo com Melhado e Mesquita (2015), configura um processo longo e
complexo e pode ser caracterizado como um sequenciamento de fases. Essas fases
compreendem o ciclo de vida desses projetos e usualmente são resumidos na
concepção, planejamento, construção, uso e operação e ao final de sua vida útil o
redirecionamento de uso ou sua demolição como representado na figura a seguir:

21
 Figura 2 - Representação do ciclo de vida de uma edificação

FONTE: Elaborado pelo autor

Detalhando um pouco mais esse ciclo podemos dizer que, a fase de

concepção e planejamento envolvem todas as atividades prévias, como elaboração
de projetos, definição das características e delimitações de uso do edifício, também
a adoção de medidas, sistemas e métodos construtivos que possam trazer agilidade,
redução de custos e soluções visando antecipar pontos críticos que possam
atrapalhar o processo construtivo ou promovam ganhos em eficiência na etapa de
uso e operação da edificação.
Já na fase de construção é onde o edifício é concebido na sua forma física.
Através de diversas atividades, envolvendo uma cadeia ampla de agentes ele é
“trazido à vida” e após sua finalização é entregue aos seus usuários finais
(MELHADO; MESQUITA, 2015).
Após essa entrega, inicia-se a fase de uso e operação, fase esta que
abrange todo o período no qual ela estará sob poder de terceiros, sendo utilizada ou
não para o atendimento das necessidades e propósitos dos seus usuários. Para que
essas necessidades e expectativas em relação a sua durabilidade sejam atendidas,
é essencial que as edificações se mantenham adequadas ao uso e apresentem um
bom desempenho durante toda sua vida útil, sendo necessária a adoção de medidas
para prevenção ou correção de desvios desse objetivo. Tais medidas podem ser
traduzidas como as manutenções que deverão ser realizadas.
22
 Um imóvel é concebido para atendimento dos seus usuários por um longo
período de tempo e a ausência de manutenção adequada resulta no não
cumprimento dessa expectativa, sendo também responsável pelo surgimento de
anomalias de diversos tipos, gerando danos materiais, redução da durabilidade e
qualidade da edificação, desvalorização do bem, diminuição da segurança quando
em uso podendo até causar, em casos mais graves, danos pessoais. Devido à
importância que as edificações desempenham na sociedade, já que grande parte da
população mundial vive em cidades e ambientes edificados e sendo essas
edificações também responsáveis pelo suporte físico direto ou indireto para a
realização de todas as atividades produtivas, é de suma importância que
apresentem as condições necessárias e adequadas para os usos a qual se
destinam. Por esse motivo as ações de manutenção são fundamentais (BORGES,
2008).
Nas palavras de SELLY apud BONIN (1988), “a manutenção é a
preservação do edifício construído em condições semelhantes àquelas de seu
estado inicial”.
Já a NBR 5674:12, interpreta a manutenção como “o conjunto de atividades
a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da
edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança
de seus usuários”.
Vinculando tais definições ao conceito de desempenho já explorado no
capítulo anterior dessa pesquisa, pode-se então redefinir o termo “manutenção”
como sendo: o conjunto de atividades (preventivas ou corretivas) a serem realizadas
para a preservação ou recuperação do desempenho do edifício em níveis
satisfatórios, possibilitando o atendimento das necessidades e requisitos dos seus
usuários.
Sanchez (2010) explora a ideia que esse conjunto de atividades engloba
todas as ações necessárias para o perfeito e contínuo funcionamento de toda a
edificação e seus sistemas, elementos, componentes, equipamentos ou instalações
a fim de assegurar seu correto funcionamento e cumprimento de suas funções de
forma satisfatória ao longo do tempo. Assim, a manutenção predial deve ter caráter
estratégico e que seja não somente eficiente como também eficaz, permitindo o
usufruto integral e permanente da edificação.

23
 O conceito tem evoluído constantemente e hoje a finalidade da manutenção
não é somente o de corrigir os níveis de desempenho ou agir antes que a falha
ocorra, mas sim tem avançado para que se aja de forma que essas degradações
jamais ocorram (SANCHEZ, 2010).

2.3.2. Histórico da manutenção

Segundo Villanueva (2015), historicamente, o termo manutenção teve seu

nascimento junto aos militares, com a intenção de descrever o ato de manter, em
suas unidades de batalha, os equipamentos, armas bélicas e o efetivo em condições
adequadas ao combate.
Já num contexto pós-segunda guerra mundial, onde começou a se esboçar
uma onda de avanço tecnológico, sobretudo na indústria marítima com o surgimento
de navios com turbinas de vapor ou movidas a gás, a sofisticação e complexidade
das novas máquinas levaram a maiores custos de aquisição que só se justificariam
se tais equipamentos retribuíssem os investimentos realizados, mantendo sua
capacidade de funcionamento por longos períodos e de forma confiável. Devido a
esses requisitos de desempenho foram se desenhando os primeiros processos e
práticas de manutenção, definindo a expressão “manutenção” e seu significado
como conhecemos (RAMOS, 2010).
Villanueva (2015) apud Seeley (1987), quando tratam da história mais
recente, indicam que a manutenção na indústria da construção civil e os estudos a
respeito da temática, iniciaram no final da década de 50 de forma modesta e não
muito aprofundada. Mas, já em 1965, com a criação do Comitê de Manutenção das
Construções na Inglaterra pelo Ministério de Construções e Serviços Públicos do
Governo Britânico, houve grande destaque para o assunto a nível mundial.
Como ocorrera em 1970 com os estudos sobre o desempenho das
edificações, em 1979 o CIB fundou o grupo de trabalho denominado W70 para
estudos sobre manutenção predial se firmando como uma das mais importantes
fontes de pesquisa, desenvolvendo ao longo dos próximos anos avanços no
conhecimento nas áreas como, por exemplo, de “Sistemas de Manutenção Predial”
e de “Manutenção dos estoques prediais, durante toda sua vida útil”.

24
 Já no Brasil, tardiamente, como relata Mourthé (2013), o interesse pelo tema
começou a ganhar notoriedade com os trabalhos acadêmicos como os
desenvolvidos por LICHTENSTEIN (1986), HELENE (1988) E IOSHIMOTO (1988)
apresentando prioritariamente pesquisas sobre as manifestações patológicas ao
longo do tempo e suas causas. Os conceitos das pesquisas eram, sobretudo, tratar
da durabilidade dos materiais e componentes dos sistemas com o intuito de
melhorar as etapas do processo construtivo.
Mais tarde, já nos anos 90 foram publicados os primeiros trabalhos
puramente focados na manutenção predial, não mais somente como uma etapa
consequente do processo construtivo e sim como uma fase do ciclo de vida das
edificações e passível de gestão.
Com relação à normatização, alguns anos antes da publicação dos trabalhos
citados, na década de 70 foi elaborada a NBR 5674:1977, ou seja, a primeira versão
da norma hoje conhecida como Norma de Manutenção, porém a mesma limitava-se
a fornecer informações vagas e que se mostravam ineficientes na orientação para
criação e implementação de um programa de manutenção predial. Entretanto, com o
intuito de apresentar significativa melhoria na abordagem do assunto e avançar no
esclarecimento da metodologia de implementação desse programa, ela sofreu uma
completa revisão e atualização, sendo publicada a sua nova versão em julho de
2012, versão essa, vigente atualmente (MOURTHÉ, 2013).
Um ano mais tarde, em 2013, após anos de estudos e discussões a respeito
do tema, foi publicada a NBR 15575:2013 a “Norma de Desempenho” como é
conhecida atualmente, com a expectativa de estabelecer novos parâmetros de
eficiência para as edificações e contribuir diretamente para uma melhora na
qualidade e durabilidade das mesmas, se tornando um dos maiores marcos
regulatórios já promovidos no setor da construção civil no país, interferindo
diretamente no âmbito das manutenções das edificações (BORGES, 2008).
Hoje, as duas Normas, a NBR 5674:2012 e a NBR 15575:2013, juntas, são a
base para elaboração, implementação e gestão dos processos de manutenção do
desempenho predial, tanto por parte das empresas construtoras e incorporadoras
como também servindo de suporte para os profissionais da área de gestão dos
empreendimentos na fase de uso e operação. Desta forma, por contribuírem
diretamente para a aplicação de ações de restauração e manutenção do

25
desempenho das edificações ao longo de toda sua vida útil, mantendo suas
condições adequadas para atendimento das necessidades dos seus usuários ambas
serão tratadas com afinco ao longo da pesquisa.
Outros avanços importantes para a melhora do processo de gestão das
manutenções prediais foram às publicações da NBR 14037:1998 (Manual de
operação, uso e manutenção das edificações - Conteúdo e recomendações para
elaboração e apresentação) que traz as diretrizes para as empresas construtoras e
incorporadoras elaborarem seus Manuais de Uso e Operação das Edificações,
atualizada pela última vez no ano de 2012 e da Norma de Inspeção Predial criada
pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em 2001 e
que terão parte de seus conteúdos também tratadas posteriormente de maneira
branda em capítulos específicos desta pesquisa.

2.3.3. A importância das normas NBR 15575:2013 e

NBR 5674:2012 na manutenção do desempenho das
edificações

Diariamente, as edificações estão expostas à ação de agentes de

deterioração, sejam eles devidos ao uso ou por interferências do ambiente externo,
resultando em patologias que contribuem diretamente com a queda do seu
desempenho e diminuição da qualidade entregue.
A realização de procedimentos de manutenção e conservação por mais que
não sejam capazes de repor em sua totalidade o desempenho inicial do edifício,
levando-se em conta que sempre haverá uma perda residual (deterioração
irreversível) tem o intuito de recuperar ou manter a capacidade funcional das
edificações e de seus múltiplos sistemas, provendo as necessidades de seus
usuários (POSSAN; DEMOLIER, 2008).
Segundo Santos, Ragone e Ragone (2017) o gerenciamento desses
procedimentos consiste em um fator preponderante na conservação das
características das construções, constância da sua qualidade, desempenho, e
quando realizado de maneira completa e correta abrange todo o entendimento e
emprego dos conceitos ligados ao desempenho, vida útil, durabilidade, os dois tipos
de manutenção propriamente dita (preventiva e corretiva), as rotinas a serem
26
implementadas, seu detalhado planejamento, as periodicidades desses
procedimentos, bem como as recomendações de uso e operação a serem adotadas
pelos usuários.
Para suprir as necessidades de orientação, foram elaboradas e publicadas
as normas aqui estudadas, a NBR 15.575:2013 e a NBR 5674:2012. Juntas elas são
capazes de trazer as diretrizes e conceitos pertinentes para entendimento dessa
importante fase do ciclo de vida da edificação e abordam em sua estrutura uma
espécie de roteiro a ser seguido para atendimento das necessidades da edificação
ao longo do tempo (SANTOS; RAGONE; RAGONE, 2017).
Borges (2008) estabelece que o alcance do desempenho e qualidade
requeridos e o atendimento das necessidades dos usuários das edificações são
resultantes de uma visão de longo prazo e que depende de vários fatores
interligados para serem atingidos, desde os agentes envolvidos na concepção do
projeto até os que o operam e realizam suas manutenções. Todos os elos dessa
longa cadeia que é a indústria da construção civil se tornam “sócios do
desempenho”, ou seja, este só será atingido ao longo de toda a vida do
empreendimento se estes cumprirem seu papel ao longo do caminho.
A Norma 15.575:2013, a popular “Norma de Desempenho” traz essas
definições e acentua claramente as responsabilidades de cada agente no
cumprimento das obrigações para com a criação, conservação e restauração do
desempenho da edificação, elucidando assim dúvidas que outrora existiam, trazendo
alguns parâmetros importantes em relação ao uso correto das edificações e o
comprometimento da realização da correta manutenção. Em complemento, a Norma
5674:2012 descreve no seu texto todos os processos de gestão da manutenção a
serem executados após a finalização da construção, durante o uso e operação, para
que o desempenho criado anteriormente seja mantido ao longo de toda a vida útil da
edificação.
Portanto, para um correto proceder, para estar resguardado perante a lei e
cumprir todas as responsabilidades para com a manutenção do desempenho das
edificações e proporcionar o atendimento dos requisitos e exigências dos usuários
ao longo do tempo é prudente que ambas sejam seguidas a risca, mesclando todas
as informações conceituais e teóricas apresentadas pela Norma de Desempenho

27
com o passo a passo das etapas práticas das ações de manutenção definidos pela
NBR 5674:2012.
Ambas as Normas são “ferramentas”, e quando utilizadas de maneira
eficiente podem colocar as edificações em condição de produzir excelentes
resultados em termos de segurança, bem-estar, saúde, satisfação de seus usuários
e resultar em ganhos significativos para toda a cadeia envolvida.

2.3.4. O papel dos síndicos e administradores na

manutenção do desempenho das edificações

Como será abordado mais adiante, a NBR 15575:2013 define alguns

agentes que estão diretamente envolvidos na manutenção do desempenho das
edificações e exercem papel fundamental nesse processo. Porém, como os síndicos
e administradores estão presentes na fase de maior duração do ciclo de vida das
edificações, seus papéis nesse processo são de importância indiscutível.
Mourthé (2013) afirma que além dos síndicos e administradores serem
responsáveis pela gestão de todos os aspectos sociais relacionados aos
condomínios, são também incumbidos de garantir que todas as atividades
relacionadas à conservação e manutenção do desempenho das edificações sejam
realizadas.
Eles devem atender toda a legislação pertinente ao assunto, as
recomendações do manual de uso, operação e manutenção e também as normas
NBR5674:2012 e NBR 15575:2013 aqui estudadas.
Já segundo Ramos (2010), esses profissionais, além de zelar pelo bem
patrimonial que é a edificação, tem ainda por responsabilidade:

28
 Figura 3 - Incumbências dos síndicos e administradores para com a manutenção do desempenho

FONTE: Ramos (2010) - Adaptado pelo autor

Além é claro, de propiciar a satisfação dos usuários, atendendo às suas

necessidades com qualidade, flexibilidade, custos adequados e sem desperdícios
dos recursos empregados (BEZERRA, 2000).
De fato, para que todas essas expectativas sejam alcançadas é evidente
que os síndicos e administradores ao desempenharem a função de gestores da
manutenção precisam dispor de tempo, conhecimentos técnicos e gerenciais; e caso
essa prerrogativa não seja verdadeira, a tarefa de gerenciamento da manutenção do
desempenho das edificações deverá ser transferida para um terceiro ou empresa
especializada. Mas, mesmo que essas incumbências sejam delegadas, caberá aos
responsáveis legais pelo edifício a tarefa de supervisão, avaliação de resultados,
avaliação dos custos e tomada de decisões quanto a mudanças necessárias do
profissional ou empresa contratada (SANCHES, 2010).

29
 Todas esses responsabilidades colaborarão para a obtenção do melhor
desempenho das edificações durante o seu ciclo de vida e por esse motivo, ao longo
desta pesquisa essas incumbências, como atendê-las e outros muitos aspectos
fundamentais para a gestão da manutenção serão delineados de uma forma
explicativa e simplificada, para que possibilites aos síndicos e administradores
cumprirem com seu papel na manutenção do desempenho das edificações de forma
integral e adequada.

30
3. NBR 15575:2013 – EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS -
DESEMPENHO

3.1. A estrutura da Norma e seus conceitos aplicados à

manutenção do desempenho das edificações

Na data de 19 de fevereiro de 2013, a Associação Brasileira de Normas

Técnicas (ABNT) publicou o texto da “Norma de Desempenho” nome pelo qual ficou
conhecida no setor da construção civil e que nada mais é que uma simplificação do
seu título original “ABNT NBR 15575:2013 – Edificações Habitacionais –
Desempenho”. A Norma passou a vigorar e sua aplicação tornou-se obrigatória
cento e cinquenta dias após sua publicação no diário oficial em 19 de julho daquele
mesmo ano.
Anteriormente, no ano de 2008, já havia ocorrido uma tentativa de
publicação da mesma, mas após seu texto base ser disponibilizado para consulta
pública, ela teve de ser adiada para realização de correções, mudanças e
aperfeiçoamento. Um dos pontos alterados, de importância a se destacar é o de que
a norma anteriormente era restritiva a edifícios de até cinco pavimentos e após esse
hiato de cinco anos, sua abrangência foi estendida a todas as construções
habitacionais projetadas a partir da data de sua publicação (SANTOS, 2017).
Segundo Arendt (2015), a expectativa criada através de sua elaboração era
a de que se estabelecessem novos parâmetros de eficiência para as edificações e
foi tida como uma das mais significativas auto-regulamentações já publicadas no
país.
Cinco anos decorridos desde 19 de fevereiro de 2013, já no ano de 2018, a
Eng.ª Maria Angélica Covelo Silva, que participou de todo o processo de
desenvolvimento da primeira publicação da NBR 15575:2013, entregou formalmente
no 90º Encontro Nacional da Indústria da Construção Civil (ENIC) um pedido para
início do processo de revisão do texto da Norma, assim, aguarda-se que sua
publicação se dê nos anos subsequentes.
Como internacionalmente em outras normas de desempenho, a NBR 15575
traduz as exigências dos usuários, como será abordado nos próximos tópicos, em
critérios e requisitos que se aplicam aos edifícios como um todo, mas que também
31
permitem avaliações isoladas e independentes de seus sistemas. Ela abrange o
atendimento das necessidades e exigências de forma indistinta entre os tipos de
materiais e soluções empregadas na construção, não avaliando seus métodos
construtivos, mas sim, com foco no seu desempenho e comportamento quando em
uso. Ela estabelece os requisitos mínimos de qualidade que as mesmas devem
apresentar após sua conclusão e que devem manter ao longo de toda a sua vida útil
(SANTOS, 2017).
Com essa visão sistêmica a Norma cumpre a função de orientação dos
incorporadores, projetistas, construtores e usuários sobre os resultados que deverão
ser obtidos da edificação e seus sistemas (estrutura, vedações, pisos,
hidraulicossanitários e coberturas) em relação aos parâmetros de conforto térmico,
lumínico, acústico e de segurança e que deverão também ser mantidos durante o
período de utilização. Ela aborda ainda, as responsabilidades de cada interveniente
participante desde sua concepção projetual até sua inutilização ou readequação de
uso.
Para abranger todas as funções descritas, a Norma de Desempenho foi
estruturada em seis partes, sendo na primeira parte apresentados os requisitos
gerais, e posteriormente, complementa-se com os requisitos de cada sistema que
compõe a edificação nas partes 2 a 6 conforme divisão mostrada abaixo:

• Parte 1: Requisitos Gerais;

• Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
• Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
• Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas;
• Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;
• Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.

As seis partes são ainda subdivididas em outras 18 seções, onde são

apresentados os conceitos e diretrizes, fornecendo quando necessário, anexos
relativos às questões apresentadas, variando desde detalhamentos minuciosos dos
conteúdos às descrições de procedimentos. Abaixo segue transcrição do sumário
apresentado em todas as partes:

32
 Prefácio e Introdução;
1. Escopo;
2. Referências Normativas;
3. Termos e definições;
4. Exigências dos usuários;
5. Incumbências dos intervenientes;
6. Avaliação de desempenho;
7. Segurança estrutural;
8. Segurança contra incêndio;
9. Segurança no uso e operação;
10. Estanqueidade;
11. Desempenho térmico;
12. Desempenho acústico;
13. Desempenho lumínico;
14. Durabilidade e manutenibilidade;
15. Saúde, higiene e qualidade do ar;
16. Funcionalidade e acessibilidade;
17. Conforto tátil e antropodinâmico;
18. Adequação ambiental.

Cada uma das seções apresentadas no índice acima apresenta critérios

(quantitativos ou premissas) e requisitos (qualitativos) a serem seguidos pelos
intervenientes, métodos, recomendações além de procedimentos de mensuração e
avaliação do emprego destes para cada sistema. Como não cabe à esta pesquisa
aprofundar estudos sobre todos os subitens, a mesma irá ater-se aos que estão
intimamente ligados às recomendações da NBR 15575:2013 para com a
manutenção do desempenho das edificações.
Vale a observação de que todas as disposições contidas nesta Norma são
aplicáveis às edificações habitacionais como citado, mas não substituem as
diretrizes das Normas prescritivas, todavia é complementar a elas (ARENDT, 2015).

33
 3.1.1. Durabilidade

Segundo a ISO13823 (2008), durabilidade é a capacidade de um produto ou

de um de seus componentes de preservar suas características e desempenhar suas
funções, com dada manutenção prevista, por um período de tempo, sob condições
de uso, operação e sofrendo os efeitos de ações ambientais ao longo de seu
envelhecimento natural.
Nas edificações o conceito está ligado diretamente à vida útil, pois esta é
uma medida temporal da durabilidade da construção, de seus sistemas e
componentes e o tempo que esses elementos atenderão às funções para qual foram
projetados. Pode-se entender desta forma que a durabilidade não é uma
característica intrínseca dos materiais, mas sim algo relacionado com o desempenho
dos mesmos sob as condições já acima descritas.
Quando se decorre um período de tempo e agentes do ambiente agem
sobre as edificações e seus componentes, resultam-se em seus envelhecimentos,
em alterações de propriedades físicas, químicas e mecânicas, sendo que atuando
essa ação de degradação de forma progressiva ao longo do tempo, teremos como
resultado em um ponto no horizonte, o atingimento do seu estado limite de
utilização e o final da sua vida útil. (BORGES, 2008).
Podemos demonstrar tal conceito na prática com o exemplo abaixo, onde foi
escolhido um único componente de uma edificação, que, através de ações externas
teve sua durabilidade reduzida:
Na figura 3, temos um corrimão de uma piscina, que após determinado
tempo e ação de agentes químicos como, por exemplo, o cloro utilizado na limpeza
e manutenção, ou devido ao ambiente a qual está inserido, imerso em água, sofreu
oxidação em suas ligações de solda, que posteriormente causou seu rompimento e
por consequência, levou-o ao seu estado limite de utilização.

34
 Figura 4 - Ação da água e do cloro em um corrimão submerso

Fonte: Elaborado pelo autor

Exemplos como esses são muito comuns e a atuação de agentes externos

não se restringem somente ao tipo de caso demonstrado acima.
Conforme representado na ilustração a seguir, ao olharmos para uma
edificação qualquer, podemos identificar facilmente diversos agentes que interferirão
diretamente na sua durabilidade, na de seus sistemas e componentes e
consequentemente, causarão impactos em sua vida útil:

Figura 5 - Representação de interações ambientais que influenciam na durabilidade de uma

edificação

FONTE: Júnior (2019) apud ABCP (2002) - Adaptada pelo autor

35
 3.1.2. Vida útil (VU)

De maneira geral, quando tratamos do significado da expressão “vida útil”,

ela descreve a mensuração da expectativa de vida de um produto, de suas partes,
seus sistemas, que foi definida previamente em projeto dentro de limites possíveis e
que está diretamente ligada à sua finalidade de concepção, tecnologias empregadas
neste processo e às condições de uso, operação e exposição deste produto.
Segundo a ISO13823 (2008), esse intervalo de tempo é “o período efetivo
durante o qual uma estrutura ou qualquer um de seus componentes satisfazem os
requisitos de desempenho do projeto, sem ações imprevistas de manutenção ou
reparo”. Este conceito pode ser empregado a qualquer objeto praticamente, como
celulares, alimentos (prazo de validade), às edificações e até para os seres
humanos. Mas, para que o conceito de vida útil seja utilizado de forma correta é
necessário que se observe a natureza do bem de consumo em questão. Não se
pode aplicá-lo de forma igualitária a produtos distintos aguardando uma mesma
performance; como por exemplo, não se pode esperar que um aparelho televisor
tenha a mesma vida útil que um automóvel ou imóvel. Ou até mesmo, quando
tratamos de um só produto, também não podemos esperar que seus componentes
apresentem a mesma vida útil e durabilidade.

Figura 6 - Conceitos de vida útil

FONTE: Elaborado pelo autor

36
 Trazendo tal conceito para nossa área de estudo, podemos mais uma vez
adotar um único sistema de uma edificação que nos possibilite uma clara
exemplificação:
Quando uma esquadria de alumínio é instalada em uma edificação,
acabamos por defini-la como um único produto. Mas, por mais que a tratemos dessa
forma, ela na verdade é uma combinação de diferentes componentes, que
desempenham diferentes papéis e que são fabricados de diversos tipos de
materiais. Embora devamos assumir um determinado desempenho do sistema como
um todo, não devemos esperar que tais componentes apresentem uma mesma vida
útil.
Devido aos seus diferentes materiais constituintes, é pressuposto que
estejamos cientes que o trinco, as roldanas e o puxador precisarão ser substituídos
por apresentarem diminuição de seu desempenho antes de outros componentes,
como a estrutura de alumínio e o vidro.

Figura 7 - Janela tipo maxim-ar e seus diferentes componentes

FONTE: Elaborado pelo autor

Deve-se ainda ressaltar, que por mais que um de seus componentes, ou no

caso de um edifício um de seus sistemas, esteja operando por um período de tempo
acima do previsto como sendo sua vida útil sem causar algum impacto significativo a

37
ele ou à edificação, isso não significa que ele possua a mesma confiabilidade de seu
estado inicial.
Desta forma, além das manutenções preventivas e corretivas, também é
importante que em cada sistema de uma edificação sejam realizadas as
substituições necessárias dos componentes após o fim do período previsto de vida
útil, antes que eles rompam a barreira da perda de confiabilidade de operação e
exponham a edificação ou seus usuários a riscos. Outro ponto de importância vital é
que, independente do produto ou componente, sejam eles os já citados acima, ou
outros, a vida útil desejada só será atingida, caso sua utilização esteja dentro das
condições de uso pré-estabelecidas e suas manutenções previstas sejam
realizadas, conforme já demonstrado na Figura 01 (ANTONOFF, 2016).

3.1.2.1. Vida Útil de Projeto (VUP)

Na Norma Brasileira de Desempenho consta a definição reproduzida abaixo

para o conceito de Vida Útil de Projeto, tratando-se dos edifícios habitacionais.
Apesar de clara e até intuitiva, se faz necessária uma pequena discussão para
complementação:
“Vida Útil de Projeto (VUP) – período de tempo em que um
sistema é projetado para atender aos requisitos de desempenho
estabelecido nesta Norma, desde que cumprido o programa de
manutenção previsto no manual de operação, uso e manutenção.
Vida útil requerida para o edifício ou para os seus sistemas, pré-
estabelecida na etapa de projeto.” NBR 15575-1 (2013, p. 10).

Esta descrição embora funcione para o entendimento do conceito, não

contempla um importante participante na definição deste período de tempo
denominado “Vida Útil de Projeto”, que é o idealizador do imóvel, ou seja, a
construtora, incorporadora ou outro (a) que venha a desempenhar esse papel.
Antonoff (2016) defende que estes agentes exercem uma participação
importante na VUP das edificações, pois, apesar desta ser o período (geralmente
em anos) que é considerado pelos projetistas para definição das especificações da
edificação, dos seus materiais, componentes e sistemas, ele está inteiramente
relacionada com a durabilidade pretendida para elas e que é decidida por esses
“idealizadores” geralmente através da equação Custo de Construção x Durabilidade.

38
 Segundo o autor, podemos encontrar tal preocupação em mostrar essa
correlação também na norma canadense CSA S478-95, onde a Vida Útil de Projeto
é descrita como sendo a “vida útil especificada pelo projetista de acordo com as
expectativas (ou requisitos) dos donos do edifício ou construção” (ANTONOFF,
2016).
Com a publicação da NBR 15575:2013, passou a ser necessário considerar
na elaboração dos projetos os prazos de VUP mínima, para que a definição destes
valores não esteja somente atrelada às decisões dos responsáveis pela concepção
do projeto e seus idealizadores, mas também, possa atender a um determinado
nível de desempenho por um período mínimo de tempo. Tal prazo é aplicável aos
diferentes sistemas da edificação, e como dito, possuem um valor mínimo
estabelecido pela norma, como demonstrado abaixo:

Tabela 1 - VUP mínima estabelecida pela NRR 15575:2013 para os sistemas de uma edificação

Fonte: ABNT NBR 15.575:2013

A Norma vem a dizer também que, o momento na linha do tempo, dentro do

ciclo de vida do edifício na qual se inicia a contagem dos prazos acima mostrados, e
consequentemente a mensuração da VU deve ser sempre a partir da data da
expedição do Auto de Conclusão de Edificação (Habite-se), que legalmente atesta a
conclusão das obras da edificação (ABNT, 2013).
Podemos ainda em adição, complementar que segundo a norma ABNT NBR
8681:2003 que trata das “Ações de segurança nas estruturas – Procedimento” a
VUP mínima para o sistema estrutural deve ser sempre maior ou igual a 50 anos,
sobrepondo assim, o recomendado pela NBR 15575:2013 e que este prazo, bem
como para todos os prazos dos outros sistemas e edificação como um todo devem

39
ser atendidos considerando que os processos de manutenção serão realizados
conforme diretrizes e periodicidades especificadas no “Manual de Uso, Operação e
Manutenção”, “Manual do Síndico” e “Manual das Áreas Comuns” entregues aos
usuários, síndicos e administradores, e que foram elaborados de acordo com as
normas ABNT NBR 14037:2012 e NBR 5674:2012.

3.1.2.2. Dos materiais, componentes e sistemas

Quando tratamos das edificações habitacionais, cada elemento que a

compõe é passível de apresentar vidas uteis bastante distintas entre si e em dado
momento é aceito que tais elementos apresentem perda de desempenho ou
necessidade de substituição.
Como saber então se estes elementos desempenharão seus papeis de
forma satisfatória e atenderão aos usuários durante um período de tempo aceitável,
ou seja, durante uma vida útil mínima?
Borges (2008) explicita que a ABNT (2013), define que para os materiais
empregados na construção, suas vidas úteis e informações técnicas deverão ser
informadas por seus fornecedores ou fabricantes, além de estarem de acordo com
suas respectivas normas de produção. Já para os componentes, sistemas e
subsistemas (compostos por diversos materiais, com suas próprias vidas úteis), os
prazos de VUP mínima estão estritamente ligados a VUP pretendida para a
edificação e devem ser especificadas pelos projetistas e determinadas baseadas em
três aspectos apresentados pelo documento técnico e que serão reproduzidos nos
subcapítulos posteriores. Esses aspectos foram fundamentados, sobretudo na
Norma inglesa BS 7453 e em conhecimentos já consolidados internacionalmente.

3.1.2.2.1. Efeito das falhas no desempenho

O primeiro aspecto que interfere na definição da VUP de um elemento é o

efeito que sua falha causará ao sistema e/ou à edificação, bem como o risco que os
usuários serão expostos se esta vier a ocorrer. A Norma de Desempenho classifica o
efeito das falhas em seis níveis diferentes (A - F), conforme mostrado na Figura 8, e
que estão relacionados ao grau de risco que podem gerar para aqueles que
40
estiverem utilizando a edificação no momento em que estas ocorrerem (ABNT,
2013).

Figura 8 - Efeitos das falhas no desempenho e seus riscos

FONTE: Elaborado pelo autor, baseada na NBR 15575:2013

Os efeitos enquadrados na categoria A, são todos aqueles que caso

ocorram durante o uso de uma edificação, acarretarão em grande perigo à vida dos
que estiverem no seu interior ou próximos a ela. O exemplo mais claro que pode ser
usado para essa categoria, e que ilustra bem como essa falha oferecerá sérios
riscos á todos os usuários de uma edificação, é o colapso repentino de sua
estrutura. Situação esta, que não oferece tempo hábil para uma intervenção, solução
ou mitigação de seus efeitos.
A categoria B é mais abrangente, pois enquadra quaisquer falhas no
desempenho e que exporá os usuários a algum tipo de risco de ferimento, seja ele
pequeno ou grande. A norma demonstra essa categoria de efeito utilizando o
exemplo de um degrau de uma escada quebrado, mas podemos adicionar também
para complemento, o caso de um vidro quebrado de uma esquadria ou um sistema
de revestimento solto e que poderá desplacar do seu local de aplicação (ABNT,
2013).

41
 Já no terceiro quadro da parte superior da Figura 8, está ilustrado um
exemplo de efeito das falhas inserido na categoria C, ou seja, aqueles que caso
venham a ocorrer apresentarão algum risco à saúde dos usuários da edificação.
Exemplos recorrentes desses efeitos seria o aparecimento de fungos por falhas nos
sistemas de impermeabilização ou vedação e até mesmo contaminações geradas
por vazamentos de esgoto
Ainda segundo a NBR 15575:2013, os riscos de interrupção da utilização de
uma edificação na sua totalidade, ou em partes, devido a uma falha no desempenho
de algum de seus sistemas, estão enquadrados na categoria D. Essa categoria
engloba casos como vazamentos de grandes proporções, rompimento de tubulações
de esgoto que afetam as áreas de vivência entre outros.
As duas últimas categorias, E e F são aquelas relacionadas mais ao não
cumprimento do desempenho esperado de algum sistema e elemento, mas que não
trazem sérios riscos. Essas categorias podem ser exemplificadas com uma falha no
funcionamento de uma maçaneta e um vazamento no sifão, respectivamente.

3.1.2.2.2. Categoria de vida útil de projeto para partes

do edifício

O segundo aspecto que é considerado na definição da VUP dos sistemas e

seus elementos é o grau de facilidade para a manutenção ou substituição dos
mesmos numa eventual ocorrência de falha ou ao final de sua vida útil. Desta forma,
os componentes são classificados de acordo com a facilidade de substituição e
conforme as condições de acesso para manutenção.
Mais uma vez, a Norma de Desempenho os separa em categorias, neste
caso sendo três (1 a 3) e que estão relacionados com o conceito apresentado acima
de forma que dispensa maiores explicações. São elas: “Substituível”, “Manutenível”
e “Não manutenível” (ABNT, 2013).
A figura 9 trará a exemplificação do conceito com um exemplo de sistema
enquadrado em cada categoria. Em seguida serão apresentados mais alguns
exemplos apresentados pela Norma, levando em consideração as premissas
apresentadas:

42
 Figura 9 - Categoria de vida útil de projeto para partes do edifício

Fonte: Elaborado pelo autor, baseada na NBR 15575:2013

Na categoria 01 – os itens substituíveis – A Norma de Desempenho inclui

todos àqueles elementos cuja vida útil é mais curta que a do edifício e sua
substituição são de fácil realização. Essa substituição, já prevista e considerada
desde a etapa de projeto não traz prejuízos à vida útil da própria edificação. Alguns
exemplos destes itens são: Sifões, louças e metais sanitários, portas internas de
madeira e também muitos tipos de revestimentos, como os pisos cerâmicos.
Já quando os elementos devem ser duráveis, mas demandam certa
manutenção periódica e em alguns casos até são passíveis de substituição, eles são
classificados na categoria dos “Manuteníveis” (ABNT, 2013).
Como no exemplo anterior, essas ações de manutenção também já são
previstas desde a etapa de concepção do empreendimento e também não devem
interferir na vida útil total da edificação. A NBR 15575:2013 traz como exemplos para
essa categoria as janelas e o revestimento de fachada; já na Figura 9, o exemplo
utilizado foi o caso de um reservatório superior de uma edificação (item dois), que
também se enquadra nesses requisitos.
Para os elementos enquadrados no item 03, as fundações e a maioria dos
elementos estruturais de um edifício, proporcionam um claro exemplo de um sistema
não manutenível. Devido ao papel que desempenham e ao ambiente na qual estão
43
inseridos, a Norma estabelece que estes devem apresentar a mesma vida útil do
edifício, pois não possibilitam sua manutenção nem substituição e ainda, estando a
vida útil destes elementos estritamente ligadas à vida útil da edificação como um
todo (ABNT, 2013).

3.1.2.2.3. Custo de manutenção e reposição ao longo da

vida útil

O último, mas não menos importante aspecto a ser considerado na definição

da VUP de um elemento ou sistema, é o seu custo de reposição quando este
apresentar alguma falha ou chegar ao seu estado limite de utilização.
Assim, de acordo com o montante que será dispendido em sua substituição,
ele é alocado em uma das categorias descritas e exemplificadas na tabela abaixo:

Tabela 2 - Custo de manutenção e reposição ao longo da vida útil

FONTE: ABNT NBR 15.575:2013

O conhecimento dos conceitos e parâmetros acima, e que são estabelecidos

pala NBR 15575:2013, é de suma importância para os síndicos e administradores de
uma edificação, bem como para todos os outros usuários. Pois desta forma, não
incidirão dúvidas ou mal entendidos quanto à vida útil dos elementos ou sistemas
presentes na mesma, será possível uma melhor programação das manutenções
necessárias e também se tornará mais fácil a identificação de responsabilidades

44
para com esses elementos no caso de ocorrência de falhas ao longo de toda vida da
construção.

3.1.2.3. VU da edificação

As mesmas definições apresentadas anteriormente valem para as

edificações.
Possan e Demolier (2013) destacam que o período denominado de vida útil
da edificação é o tempo que compreende entre o início de sua operação e uso, até o
momento no seu ciclo de vida em que todos os seus requisitos de desempenho
deixarão de atender ás exigências e necessidades dos usuários, sendo este período
diretamente influenciado por diversos fatores, como por exemplo, premissas de
projetos, condições de exposição, ambiente em que estará inserida e principalmente
pelas atividades de manutenção e recuperação do desempenho ao longo de todo
esse ciclo.
Através do desempenho dos materiais, componentes e sistemas que a
constituem, origina-se “o desempenho da edificação” e se cria a viabilidade para que
ela permaneça durante toda a sua vida útil atendendo o propósito para a qual foi
concebida (POSSAN; DEMOLIER, 2008). Portanto, pode se aceitar que a VU de
uma edificação é a soma dos desempenhos e VU’s de todos os seus sistemas e
componentes, considerando suas manutenções e substituições previstas e
necessárias ao longo do tempo.
No gráfico ilustrado na Figura 10, que é basicamente um resumo de todos os
conceitos até aqui abordados, é possível enxergar de forma simplificada o
comportamento individual da vida útil de sistemas ou elementos de uma edificação e
também da vida útil da própria edificação

45
 Figura 10 - Vidas úteis de sistemas, componentes e da edificação

FONTE: ABNT NBR 15.575:2013 – Adaptada pelo autor

Considerando que a edificação diferentemente dos seus sistemas e

elementos não é um produto simplesmente substituível, comumente, após o fim do
espaço de tempo compreendido como sua VU, ou melhor, ao atingir o seu estado
limite de utilização, a mesma passará por uma redesignação de uso ou deverá ser
demolida (POSSAN; DEMOLIER, 2008).

3.1.3. Sócios do desempenho

Antes da publicação da NBR 15575:2013 não havia no Brasil, referenciais

técnicos e jurídicos que pudessem ser utilizados como ferramenta e parâmetros de
atribuição de responsabilidades para com a edificação e por acontecimentos ao
longo de sua vida útil. Acontecimentos esses que podem ser desde a necessidade
de realização dos procedimentos de manutenção, prestação de garantias e até
mesmo problemas mais graves como a necessidade de interrupção da utilização do
edifício ou sua ruína.
Borges (2008) já afirmava, desde o início da discussão para criação do texto
da norma que, após a publicação do documento técnico, as responsabilidades por
tais acontecimentos e também pelas ações de manutenção do desempenho da
edificação ao longo de sua vida útil, passariam a ser compartilhadas entre quatro

46
agentes, também denominadas por ele de “sócios do desempenho”.
Empreendedores, projetistas, construtores e usuários dividem diferentes obrigações,
mas de igual importância, e que deverão ser cumpridas em momentos distintos no
ciclo de vida do edifício.
Abaixo será apresentado um quadro resumo das atribuições de cada “sócio
do desempenho” e a etapa do ciclo de vida em que deverá ser realizada:

Tabela 3 - Responsabilidades para atendimento do desempenho requerido ao longo do tempo

Etapa do ciclo de
Agentes Incumbências
vida
- Concepção do empreendimento e definição do nível de
desempenho e vida útil;
Empreende- Concepção do
- Identificação dos riscos previsíveis;
dores / empreendimento
- Definição de soluções de projeto e técnicas para
Incorporadores / projeto
atingimento dos valores de VUP pré-definidos;
- Investimento de recursos.
- Concepção do empreendimento e definição do nível de
desempenho e vida útil;
- Contribuir com conhecimento técnico a respeito do
desempenho de cada material / componente / sistema;
Concepção do
- Analisar condições de operação e exposição da edificação;
Projetistas empreendimento
- Especificar os componentes de acordo com o desempenho e
/ projeto
vida útil de projeto em relação às condições de operação e
exposição;
- Orientar em projeto quanto aos procedimentos de
manutenção.
- Executar a obra seguindo rigorosamente os projetos e
especificações;
- Utilizar-se da boa engenharia e melhores técnicas
construtivas; Execução /
Construtores
- Elaborar o Manual de uso, operação e manutenção e Construção
repassá-lo ao usuário atendendo a NBR 14037:2014;
- Orientar os usuários quanto à utilização, operação,
conservação e manutenção após finalização da obra.
- Conhecer e aceitar a vida útil de projeto;
- Implementar e executar de forma correta os procedimentos
Usuários Uso e operação
de manutenção de acordo com a NBR 5674:2012 e manual;
- Atender aos cuidados de uso e operação.
FONTE: ABNT NBR 15.575:2013 – Adaptada pelo autor

47
 De maneira simplificada, podemos resumir a tabela apresentada na
ilustração abaixo, onde podemos ver de forma intuitiva as delimitações das
responsabilidades dos “sócios do desempenho” ao longo de todo o ciclo de vida de
uma edificação:

Figura 11 - Responsabilidades dos intervenientes para com o desempenho ao longo do ciclo de vida
da edificação

FONTE: Elaborado pelo autor

Deve-se mais uma vez ressaltar que a obtenção dos desempenhos

requeridos está estritamente ligada ao cumprimento de forma integral das
incumbências apresentadas (ABNT, 2013).

3.1.4. Exigências e requisitos dos usuários

Conforme exposto por Borges (2008), o conjunto normativo aqui tratado

trouxe como novidade para o mercado o conceito de “cumprir as exigências dos
usuários” ao longo dos anos de utilização dos edifícios, ou seja, todo o desempenho
requerido da edificação, composto pelos desempenhos dos materiais, componentes
e sistemas conforme apresentado anteriormente servirá, resumidamente, para suprir
as exigências e manter a satisfação desses usuários.
Continuando na linha de raciocínio do autor citado e complementado com as
ideias de Arendt (2015), podemos afirmar que os “usuários” de uma edificação é
uma variável diretamente relacionada ao uso para a qual a edificação será destinada
e as funcionalidades que o projeto pretende suprir.

48
 Os requisitos e necessidades desses usuários também variarão de muitas
formas de acordo com o tipo de construção, modelo de negócio instalado, e também
de acordo com a expectativa de cada tipo de usuário a ela associada. Por exemplo,
residências, escolas, indústrias, áreas públicas entre outras, apesar de poderem ser
utilizadas por um mesmo usuário ao longo de um mesmo período de tempo (por
exemplo, ao longo de um dia), devido aos diferentes objetivos aos quais tais
edificações se destinam, as mesmas apresentarão diferentes requisitos para que as
exigências destes usuários sejam atendidas no momento de sua utilização conforme
exemplo simplificado, mostrado na imagem a seguir:

Figura 12 - Variação das necessidades e exigências de um usuário para com as edificações ao longo
do dia

FONTE: Elaborado pelo autor

Devido às exigências dos usuários variarem conforme exemplificado e terem

caráter subjetivo, a definição das mesmas foi um grande desafio na elaboração da
Norma. Como forma de estabelecer um limite para a subjetividade e fornecer certa
estabilidade em questões jurídicas da indústria da construção civil, durante o
processo de criação do conjunto normativo procurou-se definir claramente alguns
aspectos que possibilitassem mensurar o atendimento ou não, dos requisitos e
exigências dos usuários de uma perspectiva técnica (ARENDT, 2015).
Desta forma, a NBR 15575:2013 traz um conjunto de necessidades dos
usuários dos edifícios habitacionais e requisitos de habitabilidade que deverão ser
49
satisfeitos de modo que estes cumpram suas funções quando em uso. Este conjunto
está dividido em três grupos principais, que por sua vez estão subdivididos em suas
próprias particularidades como mostrado a seguir:

Figura 13 - Requisitos dos usuários segundo a Norma de Desempenho

Fonte: ABNT NBR 15.575:2013

Desta forma, para todos os efeitos, sendo estes requisitos e critérios

atendidos, a Norma considera satisfeitas as exigências dos usuários, porém é papel
de todos os envolvidos com o ciclo de vida de edificação a manutenção destes
requisitos através da manutenção do desempenho durante toda a fase de uso e
operação da edificação (ABNT, 2013).

3.1.5. Exposição, uso e operação

Atendidos os requisitos de habitabilidade e visando a manutenção destes e

do desempenho do edifício, devem-se considerar também as interferências devidas
aos diversos agentes que atuarão sobre as edificações ao longo do tempo, quer
sejam eles externos ou internos. As condições de exposição, uso e operação serão

50
variáveis ao longo desse período e devem ser consideradas distintas para cada
projeto.
Borges (2008) ilustra essa variação, para entendimento da complexidade da
questão, citando alguns dos agentes que, apesar de serem provenientes de várias
naturezas afetarão de forma significativa o desempenho da edificação. São alguns
deles: o clima, a incidência de chuvas, ruídos, ventos, fatores socioeconômicos de
onde as edificações serão construídas e até mesmo a cultura local (estes
denominados de agentes externos a edificação). Exemplos desses agentes já foram
apresentados nesta pesquisa na Figura 05.
A consideração de cada agente é de importante relevância para a
manutenção dos níveis de desempenho e, embora sua ponderação seja uma tarefa
complexa na concepção dos projetos e também na fase de uso e operação, o autor
supracitado afirma que ela já é de certa forma realizada por algumas normas
prescritivas, como é o caso da NBR 6118:2003 – Projetos de Estruturas de Concreto
– Procedimento que leva em conta a atuação de agentes agressivos ao concreto
relacionando-os as localizações dos edifícios ou a NBR 13818:1997 – Placas
Cerâmicas para Revestimentos que descreve os níveis de resistência das placas
cerâmicas à ação de produtos químicos ou absorção da água e que de certa forma
preveem o comportamento do desempenho desses sistemas ao longo do tempo.
Além dos agentes externos, existirão também os internos e ambos envolvem
caracteres sistêmicos e probabilísticos que dificultam na hora da mensuração de
suas interferências.
Na categoria de agentes internos, podemos citar o próprio usuário e suas
ações nas edificações. A utilização da edificação em desacordo com sua finalidade
para a qual foi projetada é uma das principais causas da diminuição do desempenho
esperado para a mesma (BORGES, 2008).
Podemos exemplificar o problema utilizando como exemplo uma unidade
habitacional autônoma em um condomínio vertical, que foi projetada para suportar
uma determinada carga por m2 de laje nas áreas dos banheiros e que já está com
essa capacidade de suporte parcialmente comprometida pelos aparelhos hidráulico-
sanitários existentes em projeto e que após as reformas feitas pelo novo proprietário
foi sobrecarregada com a adição de uma banheira. Tais alterações possivelmente

51
incorrerão na falha de diversos requisitos de desempenho, tais como segurança
estrutural, deformações excessivas, funcionalidades e conforto.
Ainda em referência aos usuários e como tratado extensivamente nessa
pesquisa, outro fator que interfere diretamente nas condições de uso e operação é a
realização, ou não das manutenções pré-definidas, preventivas e corretivas, que
também acarretarão na não obtenção ou diminuição dos níveis de desempenho
previstos para a vida útil da edificação.

3.1.6. Manutenibilidade

A NBR 15575:2013 define o conceito de manutenibilidade como sendo o

nível de facilidade apresentado por um sistema ou seus componentes de serem
mantidos ou substituídos, quando necessário, conforme procedimentos e prazos
previstos no manual de uso, operação e manutenção (ABNT NBR 15575, 2013).
O termo está diretamente atrelado quanto à facilidade de manutenção do
desempenho das edificações, de seus sistemas, subsistemas e elementos.
Segundo Santos, Ragone e Ragone (2017), este grau de manutenibilidade
depende de alguns fatores, dentre eles a facilidade de acesso aos componentes dos
sistemas que requeiram alguma manutenção. A Norma estabelece que “os sistemas
projetados tenham favorecimento de acesso”, portanto é conveniente que os
projetos sejam elaborados de forma que os meios de inspeção e realização das
manutenções estejam previstos.
A manutenibilidade também está estritamente atrelada à vida útil de todos os
componentes e elementos do sistema que estiver sendo analisado.
Para trazer clareza ao que foi descrito, podemos utilizar como exemplo um
sistema de revestimento em uma laje externa laje composto por uma manta asfáltica
aplicada sob uma proteção mecânica e com posterior instalação de revestimentos
em pisos cerâmicos, conforme ilustrado na Figura 14.
Segundo a Norma de Desempenho a vida útil desse sistema de
impermeabilização, neste caso a manta asfáltica, deverá ser maior ou igual à vida
útil dos sistemas aplicados sobre ela, à proteção mecânica mais o sistema de pisos.
Outro requisito apresentado pela norma define que essa manta não exija ações de
manutenção por igual período de tempo, pois como ela está sobrepostas por outros

52
dois sistemas, se tornaria inviável a remoção do piso e da proteção mecânica para
realização desses procedimentos periodicamente.
É acertado afirmar que, embora o sistema se enquadre na categoria de
sistemas Manuteníveis, conforme definido pela norma, essa ação dispenderia um
elevado custo de manutenção, provavelmente superando seu custo inicial de
construção em cada situação que fosse necessária realizá-la.

Figura 14 - Sistema de revestimento, composto por várias camadas

FONTE: Elaborada pelo autor

Sendo assim, quando a situação retratada ou outra similar ocorre, onde um

sistema apresente a necessidade de ser removido, danificado ou acessado para que
operações de manutenção sejam realizadas em outro, este último poderá ser
descrito como um sistema não detentor de um bom grau de manutenibilidade e
provavelmente o mesmo não alcançará sua vida útil requerida e definida
previamente em projeto (MARQUES, 2015).
Outro aspecto importante que abrange o grau de manutenibilidade de um
sistema ou da edificação como um todo é o acesso à informação por parte dos
agentes que detenham a responsabilidade de execução das inspeções ou
manutenções. A ausência dessas informações se caracterizará, mesmo que
indiretamente como baixo grau de manutenibilidade do sistema, logo que o usuário
não possuirá conhecimento técnico de “como e quando” fazer a operação de
manutenção dos sistemas ou da edificação.
53
 Para Marques (2015), as prerrogativas da manutenibilidade mesmo que seja
um tema relativamente novo na indústria da construção civil exerce papel
indispensável na manutenção do desempenho da edificação e é uma das principais
contribuições da “Norma de Desempenho” neste campo. Ela deve ser abordada
pelos incorporadores, projetistas e construtores em todo o processo de concepção
da edificação para que ao longo de sua vida útil, os usuários possam utilizar-se dela
para atendimento das “necessidades da edificação”.

3.1.7. Fiscalização, cumprimento da Norma e avaliação

do desempenho ao longo do tempo

Kelch (2016) nos traz que além das avaliações de desempenho que devem
ser realizadas através de investigações sistêmicas descritas em cada volume da
norma durante a construção e que devem ser documentados fazendo-se uso de
memoriais de cálculo, fotos, catálogos e quaisquer outros métodos convenientes
para comprovação do atendimento dos critérios e requisitos estabelecidos; além da
observância dos cumprimentos dos critérios citados em todos os capítulos anteriores
e a consideração de cada aspecto importante para o alcance dos níveis de
desempenho requeridos e sua manutenção ao longo do tempo, também se faz
necessário que o acompanhamento destes perdure ao longo de toda vida útil da
edificação.
Essa fiscalização, durante o período em que os edifícios estão “nascendo”,
cabe a todos os profissionais e colaboradores envolvidos independentemente de
haver cobranças ou não por parte dos órgãos públicos e deve ocorrer na atuação
diária de cada um.
Após o início do ciclo de uso e operação, essa responsabilidade é
transferida para cada um que faça uso dos imóveis, sobretudo para as empresas e
representantes legais (associações, síndicos, etc.) que os administram.
Faz-se necessário ressaltar que não há uma fiscalização formal dos órgãos
públicos quanto ao cumprimento da NBR 15575:2013, mas o não atendimento das
recomendações da norma pode trazer aos usuários riscos à saúde, integridade
física, dispêndios financeiros desnecessários ou precoces como também culminam
em ações jurídicas contra as incorporadoras e construtoras, resultando em prejuízos
54
tanto financeiros quanto à imagem dos envolvidos. Em caso de ocorrência de tais
processos cíveis, os profissionais, empresas e até mesmo os usuários poderão ser
responsabilizados em caso de negligência no cumprimento da norma (KELCH,
2016).

3.1.8. Garantias

Ao longo de todos os capítulos até aqui abordados por esta pesquisa, ficou
explícito que, todos os sistemas e elementos que compões uma edificação
habitacional só serão capazes de alcançar seu desempenho e vidas úteis previstas
se forem projetados, construídos, usados e, sobretudo, mantidos de acordo com as
recomendações da Norma de Desempenho.
Arendt (2015) considera que, no ato de entrega da obra quando finalizada,
na grande maioria das vezes ela aparentará estar em perfeito estado e em acordo
com o esperado e prometido. No entanto, com o passar do tempo é possível que
comecem a aparecer vícios construtivos, ocultos até então, estando estes
relacionados à falhas construtivas pré-existentes, devido ao não atendimento do
desempenho do sistema, alterações não previstas nos sistemas por parte dos
usuários, mau uso, vícios decorrentes da falta das manutenções previstas ou uma
combinação desses fatores.
Com exceção das falhas relacionadas à falta das manutenções, do
mau uso das instalações, de alterações não previstas nos sistemas ou alterações
ambientais e situações imprevistas, como é o caso de acidentes, que se qualificam
como excludentes de responsabilidade, se por ventura as edificações apresentarem
problemas precoces, seus usuários podem recorrer aos benefícios da garantia da
construção.
Por um aspecto legal, o prazo de garantia está associado ao período em que
os construtores, incorporadores e demais agentes envolvidos são responsáveis por
assegurar o desempenho promovendo as manutenções necessárias para tal ou
realizando a substituição do sistema, elemento ou material. Na legislação brasileira,
existem duas definições de garantias aplicáveis a construção civil, o prazo de
garantia legal e a garantia contratual ou também chamada de “certificada”. A NBR

55
15575:2013 aborda esses dois tipos de garantias em seu texto e as diferencia,
conforme transcrição abaixo:
Prazo de garantia legal: período de tempo previsto em lei que o
consumidor dispõe para reclamar dos vícios (defeitos) verificados na
compra de produtos duráveis.

Prazo de garantia certificada: período de tempo, acima do prazo de

garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor
(incorporador, construtor ou fabricante,) na forma de certificado ou
termo de garantia ou contrato, para que consumidor possa reclamar
dos vícios (defeitos) verificados na compra de seu produto. Este
prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes de
produto a critério do fornecedor. NASCIMENTO (2017, p. 10).

Do ponto de vista geral, o prazo de garantia legal consiste no período fixado

pela própria lei como meio de proteção e segurança ao adquirente da edificação e é
aquele pelo qual os construtores responderão pelo vício, independente de culpa,
salvo pelos casos que se comprovem quaisquer umas das causas excludentes de
responsabilidade conforme supracitado. Além do mais, durante esse prazo caberá
ao construtor o ônus da prova, sendo dele o dever de provar que as falhas não se
apresentaram decorrentes de problemas de projetos ou construtivos.
Já a garantia contratual traduz um acordo estabelecido entre produtor e
adquirente, em que o primeiro se compromete a oferecer assistência, reparar, repor
em partes ou no todo, sistemas, elementos ou materiais da edificação durante o
tempo correspondente a esta garantia ofertada (ARENDT, 2015).
Para Borges (2008), com exceção dos prazos de garantia referentes à
solidez e segurança da edificação que é definido em cinco anos pelo Artigo 618 do
Código Civil Brasileiro, a NBR 15575:2013 recomenda em seu texto prazos mínimos
diferentes para cada sistema presente na edificação, definidos de forma a serem
justos para com o consumidor e justificáveis tecnicamente. A adoção destes, pelos
responsáveis de atendê-los não pode ser considerada uma obrigação, mas é aceito
pelo setor como um “manual de boas práticas” e por se tratar de um tema complexo
e que envolve questões técnicas, jurídicas e agentes de toda cadeia da indústria da
construção civil, acaba por propiciar maior resguardo na ocorrência de demandas
judiciais.
Em seu Anexo D (Parte I – Requisitos Gerais), a Norma apresenta a tabela
que descreve os prazos de garantia para os principais sistemas de uma edificação
habitacional. Ela é também frequentemente replicada nos manuais de uso e
56
operação com o propósito de levar tal informação a conhecimento dos adquirentes e
usuários para que se possa promover melhor garantia de seus direitos como
consumidor.
Como conclusão ao tema exposto, é de suma importância salientar que a
contagem destes prazos indicados pela Norma de Desempenho começa a partir da
expedição do “Habite-se” (Auto de conclusão) da construção e que expiradas tais
garantias ainda remanesce a responsabilidade para os incorporadores e
construtores, embora esta deva ser apurada e comprovada pelo consumidor para
que haja a obrigação de reparação (ABNT, 2013).

57
4. NBR 5674:2012 – MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES –
REQUISITOS PARA O SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO

4.1. A estrutura da Norma e seus conceitos aplicados à

manutenção do desempenho das edificações

No ano de 1977, a Associação Brasileira de Normas Técnicas, publicou o

texto da norma NB 595:1977 intitulada de “Manutenção de Edificações”. O texto do
referido documento era praticamente nulo em relação a área a qual se propunha
abordar e resumia-se apenas ao estabelecimento de diretrizes de linguagem para
discussões técnica a respeito do tema. Como a norma não cumpria um papel de
referência e nem se aproximava de abordar um sistema de gerenciamento de
manutenção predial, a mesma sofreu uma revisão no ano de 1980, mas
posteriormente foi extinta (NOUR, 2003).
Ainda segundo Nour (2003) e reiterado por Santos (2017), já em 1999, ainda
com o mesmo título da norma que a antecedeu, mas já com a nomenclatura que é
conhecida atualmente, NBR 5674:1999 – Manutenção de Edificações, se deu a
publicação de uma nova norma com significativa melhora em seu conteúdo,
passando a trazer alguns aspectos ligados a uma metodologia de sequenciamento
do controle da manutenção predial.
Em 2012, ano de sua última revisão, foi o momento em que seu conteúdo
sofreu a mudança mais significativa na sua forma de abordagem, conforme destaca
Villanueva (2015). Com o nome de NBR 5674:2012 – Requisitos para o sistema de
gestão da manutenção, ela trouxe uma maior ênfase para a gestão dos processos
de manutenção das edificações, incluindo a apresentação de requisitos e um fluxo
de ações a serem cumpridos, bem como as documentações necessárias que devem
ser elaboradas e armazenadas ao longo do processo de execução, monitoramento e
controle (VILLANUEVA, 2015).
A norma foi publicada em julho de 2012, está vigente até os dias atuais e se
direciona essencialmente para os proprietários, usuários, e em se tratando de áreas
de edificações de uso comum, aos seus síndicos e administradores. Ela define os
requisitos para que se desenvolva um sistema de gerenciamento da manutenção

58
eficaz, que cumpra com o papel de preservar as características originais das
construções e também mantenha e recupere, dentre dos limites possíveis, o
desempenho inicial de seus sistemas, componentes e equipamentos (VILLANUEVA,
2015).
À vista disso, Nour (2003) define como sendo a principal contribuição da
norma, o fornecimento de subsídios para que os profissionais envolvidos
diretamente no processo de manutenção das edificações, ou seja, síndicos,
administradores e proprietários, possam desenvolver e estabelecer um sistema de
manutenção com procedimentos e processos estruturados, com recursos e
periodicidades pré-estabelecidas, que atenda as demais normas relacionadas ao
tema e que minimize as interferências das ocorrências dessas ações nas condições
de uso das edificações ao longo de todo o seu ciclo de vida.
Para abranger todas as funções descritas, a NBR 5674:2012 foi dividida em
08 seções, onde são apresentados os conceitos e diretrizes, fornecendo quando
necessário, anexos relativos às questões apresentadas e contendo detalhamento e
descrição dos conteúdos e procedimentos.
Abaixo segue transcrição do sumário apresentado:

Prefácio e Introdução;
1. Escopo;
2. Referências Normativas;
3. Termos e definições;
4. Requisitos para a manutenção;
i. Organização;
ii. Conteúdo básico do relatório de inspeção;
iii. Programa de manutenção;
5. Requisitos para o planejamento anual das atividades;
i. Considerações;
ii. Previsão orçamentária anual;
6. Requisitos para controle do processo de manutenção;
i. Orçamento e contratação dos serviços de manutenção;
ii. Meios de controle;
7. Requisitos para a documentação;

59
 i. Generalidades;
ii. Fluxo da documentação;
iii. Registros;
iv. Arquivo.
v. Indicadores gerenciais.
8. Incumbências ou encargos.

Na norma, cada uma das seções do índice acima apresenta requisitos,

métodos e recomendações a serem seguidos pelos intervenientes, além de
procedimentos de mensuração e avaliação através do emprego de indicadores que
ajudam na constatação da eficácia de todos os processos descritos (ABNT, 2012).
Como cabe a esta pesquisa aprofundar os estudos a respeito da
manutenção do desempenho das edificações e todos os subitens apresentam
conteúdos pertinente ao assunto, a mesma irá aborda-los integralmente atendo-se
mais detalhadamente aos mais importantes para o tema estudado.

4.1.1. Requisitos para a manutenção

A última revisão da norma, ou seja, o texto publicado no ano de 2012, devido

a sua abordagem da manutenção predial como sendo um sistema de gestão e não
mais como simples ações de reparação, não traz mais uma definição específica para
este termo. Mas, como forma de introdução aos demais conceitos que se seguirão
na abordagem dos processos de manutenção do desempenho de um
empreendimento, é de grande importância que busquemos o conceito do termo
“manutenção predial” em sua versão anterior.
Segundo Ferreira (2010), a ABNT (1999) define este termo como sendo “o
conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a
capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as
necessidades e segurança de seus usuários”, em outras palavras, as ações que
deverão ser tomadas ao longo da vida útil da edificação para que esta cumpra com
os seus requisitos de desempenho, e os mantenha em níveis aceitáveis durante a
sua operação.

60
 Esse conjunto de atividades, de acordo com Bezerra (2000) e Ferreira
(2010), englobam conhecimentos técnicos, procedimentos administrativos,
processos de acompanhamento e monitorização, necessários para que se conserve
as características de determinado sistema, componente ou elemento visando a
manutenção de sua operação em níveis satisfatórios de confiabilidade,
funcionalidade, higiene e para que esses, em conjunto, proporcionem segurança e
conforto no todo (edificação) em padrões próximos de quando o imóvel foi entregue.
Considerando essas atribuições e requisitos por si só, tais processos
ganham aspectos passíveis de gerenciamento e como já mencionado, avança-se
um patamar em comparação com as simples ações de reparo (VILLANUEVA, 2015).
Isto posto, podemos concluir que se cria a possibilidade de desenvolvimento
de um fluxo sistemático, cíclico e constante de atividades, que podem ser
detalhadas e agrupadas em um programa de manutenção.

4.1.2. Cumprimento do programa de manutenção

A norma aqui estudada, estabelece que:

“O programa [de manutenção] consiste na determinação das

atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade,
responsáveis pela execução, documentos de referência, referências
normativas e recursos necessários [...],” para suas execuções. NBR
5674 (2012, p. 10).

Com o intuito de que esse programa atinja seu objetivo previsto e evite o
aparecimento de problemas de desempenho e deteriorações precoces nas
edificações e seus componentes, ainda fazendo-se possível a previsão de todos os
recursos (físicos, financeiros e humanos) necessários para sua execução, ele deve
ser atualizado periodicamente, sua execução deve ser adotada como prática regular
e ele também deverá estar sempre estar embasado em um planejamento contínuo
(ABNT, 2012).
Ele deve ainda considerar os documentos da edificação, como memoriais,
projetos, manuais, além das premissas já pré-definidas também pela NBR
5674:2012 e características da edificação conforme disposto a seguir:

61
 Figura 15 - Considerações para elaboração do Programa de Manutenção

FONTE: ABNT NBR 5674:2012 – Adaptada pelo autor

Quanto a sistematização e estrutura do programa, segundo a norma ele

deve comtemplar minimamente, mas não está limitado a:

Tabela 4 - Estruturação básica do Programa de Manutenção

FONTE: ABNT NBR 5674:2012

62
 Casarin (2018) afirma ainda que é suma importância que indicadores sejam
incorporados ao programa como forma de acompanhamento e avaliação do sistema,
possibilitando que posteriormente sejam efetuadas mudanças e atualizações caso
necessárias.
Toda essa estrutura desenvolvida colabora para o controle das condições e
do desempenho das construções, agindo preventivamente sobre os problemas para
que estes, ou serviços negligenciados se transformem em riscos potenciais para as
edificações e seus usuários (CASARIN, 2018).

4.2. Elaboração do programa

Com as considerações acima feitas, parte-se para a elaboração do

programa de manutenção.
O programa de manutenção deverá ser desenhado e adaptado ao tipo e
condições da edificação a qual se pretende atender. Deverão ser definidas as
periodicidades das manutenções preventivas conforme especificadas no Manual de
Uso, operação e Manutenção e também seguindo as recomendações da NBR
15575:2013 – A Norma de Desempenho.
Após essa etapa, define-se quais serão os responsáveis por cada atividade,
desde as ações efetivas de reparação até as gerenciais como é o caso da criação e
armazenamento das documentações de registro (ABNT, 2012).
O programa deverá incluir as previsões de custos do ano vigente e os
processos de monitorização e controle através dos indicadores, que serão
abordados com mais profundidade adiante nesta pesquisa.
Um programa de manutenção eficiente e eficaz, que atenda a todos os
requisitos postos pela NBR 5674:2012 e que propicie uma correta manutenção dos
níveis de desempenho de uma edificação, também precisará abordar os diferentes
tipos de manutenções (VILLANUEVA, 2015). Ramos (2010), esclarece que ainda há
certa ambiguidade quanto a quais são os tipos de manutenção, suas classificações
e características; Mas, o síndico e o administrador do empreendimento poderá se
atentar apenas aos três tipos a qual a norma se baliza: A manutenção rotineira, a
manutenção preventiva e a corretiva.

63
 4.2.1. Manutenção rotineira

Villanueva (2015) apud Barbosa e Puch (2011) traz como responsabilidade

dos síndicos e administradores o gerenciamento das ações de manutenção rotineira
dos edifícios. São atividades simples que englobam, mas não estão limitadas a
higienização das áreas comuns, a manutenção das condições de habitabilidade,
limpezas e também a remoção de resíduos.
Essas ações, denominadas por Gomide et al. (2006) como atividades de
conservação, devem ser realizadas diariamente ou intervaladas por pequenos
períodos de tempo, salvo exceções onde poderão ser operacionalizadas
semestralmente, anualmente ou bianualmente dependendo de onde, ou de qual
sistema da edificação serão aplicadas.
Por se tratarem de ações rotineiras, simples e padronizadas, Siqueira
(2014), afirma que na maioria das vezes só serão necessários equipamentos e
pessoas que permanentemente já estão na edificação, podendo como forma de
otimização serem repassadas para uma equipe de conservação contratada pelo
condomínio. Caso essa equipe passe a adotar essa rotina de manutenção como
meio para realização de inspeções com o intuito de detecção de outras anomalias,
pode-se ainda melhorar o tempo de respostas a elas ou obter maior precisão nas
futuras previsões orçamentárias, uma vez que já se terão alguns problemas
mapeados.
Mesmo não sendo consideradas como atividades de manutenção por muitas
pessoas, quando essas ações são realizadas conjuntamente com os outros dois
tipos de manutenção (preventiva e corretiva), adiciona-se uma contribuição
significativa para a conservação do edifício, seus sistemas e componentes
(VILLANUEVA, 2015).
Ademais, para Müller (2010) a não realização de tais atividades poderão
acarretar na necessidade de aplicação das outras modalidades de manutenção com
mais frequência, elevando os recursos dispendidos e aumentando as interferências
das ocorrências dessas ações nas condições de uso das edificações ao longo de
toda a sua vida útil.

64
 4.2.2. Manutenção preventiva

A manutenção preventiva é a atividade que se realiza antecipadamente para

que não haja a necessidade de correção ou reparação devido a perda precoce de
desempenho, seja de um sistema, equipamento, componente ou da edificação.
Para Villanueva (2015), ela é planejada previamente e deve ser embasada
pelos históricos de manutenções realizadas anteriormente, registros de falhas já
ocorridas, nos resultados dos relatórios de inspeções prediais e também
acompanhando as periodicidades estabelecidas nos manuais, o de uso e operação
da edificação, como também os manuais dos fabricantes, quando se tratar de
sistemas ou equipamentos específicos.
Um dos papéis mais importantes deste tipo de manutenção é a ideia de se
evitar ou ao menos diminuir a ocorrência de falhas ou quedas de desempenho; e
isso é alcançado através de paradas periódicas e programadas com o objetivo de
substituição de qualquer peça ou parte de um sistema ou equipamento que esteja
apresentando falhas, para que estes mantenham-se em pleno funcionamento
(RAMOS, 2010).
Villanueva (2015), ainda apresenta como critérios, que também são
considerados para definição do momento em que essas manutenções venham a ser
realizadas, a urgência de realização do serviço, solicitações ou reclamações de
usuários, o estado de degradação da peça ou elemento, a gravidade das
consequências da falha ou da parada do sistema e também o cálculo de horas de
funcionamento ou nível de confiabilidade requerida.
Através do emprego desses critérios pode-se produzir um bom plano de
manutenção preventiva e espera-se como resultado deste, um aumento na vida útil
das edificações, criando assim condições de que estas alcancem a sua VUP e
também que se reduza os custos globais com manutenções ao longo do tempo
(Gomide, Neto, Pujadas; 2006). Porém, este autor também avalia que a aplicação de
atividades de manutenção preventiva sem critérios e análise real da necessidade
pode acarretar em substituições e ações de reparação antecipadas, o que trará
elevação dos custos finais.
Por esse motivo, é de suma importância que se mantenha um completo e
detalhado registro das manutenções, paradas e falhas já ocorridas, criando assim

65
um histórico que auxiliará na elaboração de um planejamento otimizado e que
atenda às necessidades da edificação em questão e seus usuários (GOMIDE,
NETO, PUJADAS; 2006).
A Norma de Manutenção, traz em seus anexos bons modelos para
desenvolvimento do plano de manutenção preventiva, com o intuito de orientação
para síndicos, administradores ou gestores da manutenção, mas para simplificação
do que é requisitado, abaixo será apresentado uma estrutura mínima que deverá ser
considerada no planejamento:

Figura 16 - Estrutura mínima para um plano de manutenção preventiva

FONTE: Casarin (2018) – Adaptada pelo autor

Deve-se observar que a lista acima é apenas um referencial, podendo o

gestor implementar outros requisitos dependendo da estratégia de manutenção que
será implantada.

66
 4.2.3. Manutenção corretiva

Conforme já demonstrado na conceituação da manutenção preventiva e

também exposto por Casarin (2018), todas as intervenções realizadas enquanto a
edificação estiver operando em patamares adequados de desempenho,
correspondem às atividades de conservação ou preventivas. Já quando se atinge
níveis mínimos requeridos, será necessária uma atuação corretiva para que se eleve
as condições do edifício ou de seus sistemas para padrões novamente aceitáveis.
O objetivo da manutenção corretiva é o de dar continuidade ao uso para os
componentes de uma construção que sofreram algum tipo de redução ou impacto no
seu desempenho sem que ocorram prejuízos à segurança e conforto dos usuários
ou prejuízos patrimoniais de maiores proporções (ABNT, 2012). Por terem caráter de
adoção imediata se tornar a forma mais onerosa de reparação, pois demandam a
contratação de empresas ou profissionais, bem como a aquisição de materiais de
forma emergencial (VILLANUEVA, 2015).
A realização da manutenção corretiva em um empreendimento pode ocorrer
de forma priorizada frente a manutenção preventiva em certos casos, porém se deve
atentar para que sejam sempre em elementos ou partes menos críticas dos sistemas
do edifício e somente poderá ser adotada esta estratégia quando de dispuser dos
recursos (peças, ferramentas e mão de obra) para se agir rapidamente e de forma
eficaz, sem a necessidade de se tomar medidas paliativas e não seguras para
continuar com a operação.
Villanueva (2015) apud Araujo e Câmara (2010) afirmam ainda que a
escolha da manutenção corretiva como única metodologia aplicada a restauração do
desempenho acaba por acarretar na diminuição da vida útil de componentes,
sistemas e equipamentos, além de se expor ao risco de quebras e paradas destes
em momentos inoportunos.
Mesmo que seja impossível eliminar esse tipo de intervenção corretiva,
devido a imprevisibilidade de eventos futuros e diversas condições atuantes sobre
uma construção, podemos afirmar que essas são os tipos de atividades menos
vantajosas a se adotar na manutenção e recuperação do desempenho de uma
edificação. Assim, devemos buscar meios de reduzirmos suas ocorrências e com
toda a certeza a combinação harmoniosa entre as três modalidades de

67
manutenções, juntamente com um bom planejamento é uma das opções mais
eficazes.

4.2.4. Inspeção predial

Pini (2011) e a NBR 15575:2013, definem a Inspeção Predial como uma

ferramenta útil para atestar as condições de uso, operação e manutenção das
edificações. Através de vistorias técnicas realizadas com periodicidades pré-
definidas, ela funciona como meio de verificação do desempenho das construções e
de comprovação da eficiência ou não dos programas de manutenção adotados,
fornecendo ainda subsídios para correções ou adaptações destes.
Ainda se tratando de definição, o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia) estabelece a Inspeção Predial como “a avaliação isolada ou
combinada das condições técnicas, de uso e da manutenção da edificação”,
atribuindo a esse processo a mensuração dos níveis de desempenho, do estado de
conservação, estágio da vida útil e atendimento às necessidades dos usuários
(IBAPE-SP, 2012).
Como forma de balizar e padronizar a realização dessa atividade, o Instituto
publicou no ano de 2001 a primeira norma técnica a respeito do tema, e desde então
o texto passou por diversas atualizações, sendo a última no ano de 2012
(VILLANUEVA, 2015).
Mesmo com as atualizações, o objetivo da norma, embora aperfeiçoado em
cada revisão, manteve a sua essência longo desse tempo, a de:

“[...] disciplinar a atividade técnica denominada Inspeção

Predial. Ou seja, orientar o profissional para proceder às avaliações
necessárias ao diagnóstico do estado da qualidade de manutenção,
bem como indicar as criticidades e providências que deverão ser
encaminhadas no âmbito da manutenção e segurança patrimonial
das edificações. [Fixando], [...] diretrizes, conceitos, terminologia,
convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à inspeção
predial[...]”. (IBAPE-SP,2012).

Já no ano vigente da publicação desta pesquisa, como evolução do conceito

outrora aplicado e abordando o conceito e os requisitos de desempenho, a

68
Associação Brasileira de Normas Técnicas, baseada no texto criado pelo IBAPE,
publicou uma nova norma que passou a vigorar na data de 21 de maio de 2020, com
a nomenclatura, ABNT NBR 16747 Inspeção predial – Diretrizes, conceitos,
terminologia e procedimento. O novo texto acaba por encobrir algumas lacunas
deixadas pela NBR 5674:2012 relacionadas aos procedimentos de avaliação da
qualidade dos programas de manutenção, seus processos e também se alinha à
conservação dos níveis de desempenho e habitabilidade definidos pela Norma de
Desempenho.
As Inspeções Prediais devem fazer parte do programa de manutenção,
sobretudo após o término do período de tempo coberto pela garantia estabelecida
pela NBR 15575:2013 e oferecida pelas construtoras e incorporadoras. Como
resultado dessas ações serão elaborados relatórios e laudos que possibilitarão a
prevenção de gastos futuros com manutenções corretivas, uma vez que os
problemas poderão ser detectados ainda no início. Além de apresentar uma imagem
dos níveis de desempenho das edificações, dos seus sistemas e componentes, o
que possibilita essas intervenções descritas, tais laudos e relatórios podem ainda
serem utilizados sempre que houver a necessidade de comprovação do estado do
imóvel para efeito de contratação de seguros, negociações imobiliárias ou em
demandas judiciais (PINI, 2011).
Isto posto, é acertado afirmar que a Inspeção Predial é uma ferramenta
básica e indispensável que auxilia na manutenção do desempenho das edificações e
a leitura da norma que a regulamenta, se torna obrigatória para todos os síndicos e
administradores de edifícios, pois além de cumprir com o papel de detecção de
degradações precoces, ela ainda fundamentará o desenvolvimento e implantação do
programa de manutenção para que este por sua vez, não seja executado de
maneira improvisada e informal (SIQUEIRA, 2014).

4.2.4.1. Metodologia e conteúdo básico do relatório de

inspeção

Como a inspeção predial verifica a presença de anomalias e as condições

de conservação do desempenho das edificações, ela deve ser realizada
considerando algumas informações iniciais básicas obtidas através de dados e
69
documentações (fornecidos pelos administradores e síndicos dos condomínios),
seguindo um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, equipamentos,
componentes da edificação e posteriormente culminando na elaboração de uma
laudo pericial.
Abaixo veremos um fluxograma que representa a estrutura da norma de
forma resumida e consequentemente sintetiza as diretrizes para realização da
inspeção predial:

Figura 17 - Preceitos básicos para a realização da inspeção predial

FONTE: ABNT NBR 16747:2020 – Adaptada pelo autor

Vale ainda ressaltar, como última informação a respeito da inspeção predial,

que ela não deve ser realizada por nenhuma outra pessoa a não ser profissional
capacitado para tal. A NBR 164747:2020 define por profissional capacitado os
Engenheiros Civis e Arquitetos.

4.2.5. Documentação básica e registros

A criação e manutenção dos registros e informações através de um acervo

técnico é imprescindível para o fornecimento de parâmetros na realização das
inspeções prediais e ainda mais importante para os processos de manutenção do
desempenho da edificação ao longo da sua vida útil.
70
 Siqueira (2014), afirma que tal conjunto de informações devem estar
permanentemente atualizadas, mantidas de forma organizada, devem estar
acessíveis e serem utilizadas como subsídios para o planejamento e execução do
programa de manutenção.
A NBR 5674:2012 traz uma relação básica que deve estar contida neste
acervo. Ela inclui, mas não está limitada a:

Tabela 5 - Documentação do programa de manutenção

FONTE: ABNT NBR 5674:2012

Além da lista apresentada, os síndicos e administradores deverão considerar

também os projetos e desenhos técnicos, memoriais descritivos e de cálculo, as
especificações, reformas e melhorias realizadas posteriormente a entrega do edifício
e ainda poderão adicionar quaisquer outras documentações ou informações que
julgarem pertinentes para auxiliar na gestão dos programas de manutenção
(SANCHES, 2010).

71
 4.3. Planejamento anual das atividades

4.3.1. Considerações

A norma estabelece a obrigatoriedade de que se desenvolva um

planejamento prévio de todas as ações de manutenção e processos que serão
realizados ao longo de um ano. Esse planejamento anual precisa considerar e incluir
todos os aspectos básicos estabelecidos pela NBR 5674:2012 e que serão
reproduzidos abaixo:

Tabela 6 - Aspectos a serem considerados no planejamento anual

FONTE: ABNT NBR 5674:2012

Esses aspectos ainda deverão estar alicerçados no conceito de desempenho

e nos requisitos apresentados pela NBR 15575:2013 para que se possa ser correto
na definição dos padrões de operação e na programação das metodologias de
manutenção que serão empregadas a fim de manter os níveis de desempenho
existentes na edificação em parâmetros aceitáveis.
Ferreira (2010) afirma ainda que é necessário ponderar os aspectos
relacionados à segurança, saúde, higiene e conforto dos usuários para que se

72
planeje as atividades anuais, além de se observar os prazos máximos para a
execução de cada atividade definidos pelas normas técnicas, manuais, preceitos
legais e ainda os resultados obtidos através das inspeções prediais para que se
tenha auxilio na identificação e priorização das ações.
O planejamento anual das atividades deve ser encarado como um novo
projeto a cada ano, pois nenhum ano será igual ao outro, as ocorrências diferirão
uma das outras, os custos dispendidos não serão os mesmos e as execuções
também trarão resultados diferentes.

4.3.2. Previsão orçamentária anual

Alguns dos aspectos relacionados acima, dizem respeito à gestão dos

recursos, sobretudo financeiros, que serão utilizados nas atividades de manutenção
do desempenho das edificações e a NBR 5674:2012, dita de forma objetiva que o
planejamento anual dessas atividades, deve vir acompanhado de uma previsão
orçamentária que abranja igual período de tempo (VILLANUEVA, 2015).
Ferreira (2010) nos traz que esta previsão considerará todos os recursos
necessários para a realização das manutenções preventivas a serem programadas e
a ABNT (2012) complementa estabelecendo que também deverá ser previsto uma
reserva financeira destinada à realização das manutenções corretivas.
Através do programa de manutenção estabelecido previamente, será
possível obter alguns dados que possibilitarão a estimação desses recursos, dados
estes provenientes das inspeções prediais e das solicitações ou reclamações dos
usuários. Outros mecanismos também poderão auxiliar nesse cálculo, e são eles: as
considerações dos riscos associados à não realização das tarefas em análise, a
quantificação dos recursos disponíveis para utilização, a estratégia de manutenção
adotada pelos administradores, além da análise do custo-benefício envolvido.
Ainda quanto ao custo-benefício, a norma em questão define que a
previsão anual deverá demostrar de forma objetiva essa relação, e deve também ser
complementada com documentações (por exemplo, atas de reuniões) onde esteja
registrado as decisões tomadas pelos responsáveis pelo planejamento levando em
consideração essa premissa (ABNT, 2012).

73
 Ferreira (2010) apud ABNT (2012) expõe que se deve ter ciência que a
definição do orçamento anual não é definitiva, pois ele deve ser flexível e ainda
contar com uma margem de erro em todos os recursos, sobretudo para as
manutenções corretivas. Por esse motivo, o cálculo dessas previsões normalmente
não se revela tarefa simples, mas há algumas considerações que podem tornar o
processo exequível e trazer ótimos resultados (RAMOS, 2010).
Para uma composição precisa do orçamento é necessário que se considere
primeiramente as condições de uso, operação e exposição da edificação, conforme
abordado na norma de desempenho, apresentado na primeira metade desta
pesquisa. Essa análise norteará a composição de uma lista de atividades que
deverão ser realizadas ao longo do ano através do prognóstico do comportamento
dos sistemas e componentes do edifício. O próximo passo após essa análise, será a
composição dos custos de todas as atividades listadas, englobando todos os
recursos que serão dispendidos no processo.
Ramos (2010) divide esses recursos em três categorias macros: a mão de
obra, os equipamentos e os materiais. E depois, subdivide essas categorias em
outros aspectos específicos que comporão o custo de cada atividade, conforme
detalhado na Figura 18:

Figura 18 - Recursos para realização das atividades de manutenção

FONTE: Ramos (2010) - Adaptada pelo autor

74
 A somatória dos três conjuntos de gastos apresentados, trará o custo de
cada atividade de manutenção; e a somatória de todas as atividades, mais o valor
definido como reserva e o custo de eventuais melhorias planejadas para o
condomínio, resultará no valor global que será dividido ao longo do período
compreendido pelo plano orçamentário anual (RAMOS, 2010).

Figura 19 - Composição da previsão orçamentária anual

FONTE: Ramos (2010) - Adaptada pelo autor

Para que esta estimativa de cálculo apresentada e, consequentemente todo

o planejamento (das atividades e orçamentário) alcance resultados mais próximos
da realidade, atendendo de forma satisfatória as necessidades da edificação, esse
processo deverá ser desenvolvido por profissionais capacitados para tal. Quando os
administradores de condomínios não detiverem conhecimentos técnicos suficientes,
essa tarefa deverá ser designada para empresas ou profissionais especializados,
assim os requisitos apresentados pelas normas NBR 15575:2013 e NBR 5674:2012
serão integralmente atendidos.

4.4. Gestão e controle da Manutenção

4.4.1. Planejamento da manutenção

O planejamento das atividades difere do planejamento anual já descrito.

Portanto, deve ser entendido como duas obrigações distintas dos síndicos e
administradores.
75
 Ele pode ser caracterizado como um instrumento de atuação mais a nível
operacional, permitindo o gerenciamento de forma individual de cada atividade do
macroplanejamento. Para tal, esse planejamento deve incluir a data específica da
realização de cada atividade, compreendendo um plano de curto, médio e longo
prazo; precisa apresentar a lista dos recursos que serão necessários para a realizá-
las, trazer informações e procedimentos para orientação dos profissionais
encarregados de sua execução e explicitar os métodos de controle e aceitação das
mesmas após as suas finalizações (FERREIRA, 2010).
Siqueira (2014) ressalta a importância da elaboração deste planejamento,
pois ele tem como propósitos, o atendimento da estratégia de manutenção adotada
pelo condomínio, a otimização do aproveitamento dos recursos e possibilidade de
coordenação dos serviços de maneira que se reduza as interferências sobre suas
execuções e sobre o dia a dia dos usuários.
Como forma de garantir que este planejamento seja adequado, orientado
para a eficiência e eficácia e também cumpra para com os propósitos para qual foi
criado, a NBR 5674:2012 apresenta uma organização básica do que pode estar
contida nesse documento que será elaborado. Eles são os mesmos requisitos
utilizados para a fundamentação do programa de manutenção, já mostrados na
Tabela 2, porém para facilitar a visualização pelo planejador e para que este não se
esqueça de atender a todos eles também para o planejamento de cada atividade, as
informações necessárias poderão ser organizadas em uma tabela ou uma planilha
conforme modelo a seguir:

Figura 20 - Organização das informações no planejamento das atividades de manutenção

FONTE: Elaborada pelo autor

76
 Além dos requisitos básicos estabelecidos pela norma, Villanueva (2015)
ainda destaca a importância da incorporação do conceito de sustentabilidade, tanto
ambiental, quanto do próprio empreendimento nos processos de manutenção do
desempenho das edificações. Ela afirma que o uso racional dos recursos, a redução
da produção de resíduos e a conscientização de todos os agentes envolvidos quanto
a relevância desses aspectos, compõe ferramenta indispensável na obtenção da
melhoria contínua dos processos do planejamento anual, na composição
orçamentária e no planejamento das atividades, devendo esta ideia também ser
estendida para as próximas etapas do sistema de gestão e controle da manutenção
que se seguirão.

4.4.2. Orçamento e contratação dos serviços

Dando continuidade ao processo operacional das atividades, Bezerra (2000)

apud Karman (1997) aborda duas formas de contratação predominantes do recurso
“mão de obra” para a realização das atividades nos condomínios. São elas: a
contratação de mão de obra própria e a terceirização. Ambas apresentam vantagens
e desvantagens que devem ser observadas pelos gestores da manutenção antes de
se optar por um ou outra:

Figura 21 - Comparação entre mão de obra própria e terceirizada - Parte 01

FONTE: Bezerra (2000) - Adaptada pelo autor

77
 Figura 22 - Comparação entre mão de obra própria e terceirizada – Parte 02

FONTE: Bezerra (2000) - Adaptada pelo autor

No contexto atual, a terceirização nos condomínios acaba por estabelecer

parcerias entre estes e as empresas contratadas, proporcionando benefícios no
longo prazo e devido ao grande número de pontos positivos apresentados por essa
modalidade de contratação, é bastante comum que se opte por essa alternativa;
principalmente para as atividades que não se enquadram no conjunto de ações de
conservação da edificação (VILLANUEVA, 2015).
Villanueva (2015) afirma ainda que caso esta seja a estratégia adotada pelos
síndicos e administradores, eles devem se atentar à alguns requisitos apresentados
pela “norma de manutenção”. Ela institui que os gestores solicitem no processo de
concorrência dos serviços (coleta dos orçamentos e decisão pela empresa que será
contratada) alguns dados fundamentais que balizarão a escolha da empresa
vencedora. Essas informações deverão constar nas propostas comerciais que serão
recebidas, juntamente com o valor que será cobrado pela realização dos serviços
em questão:

78
 Figura 23 - Conteúdo básico para as propostas comerciais

FONTE: NBR 5674:2012

Após o recebimento das propostas com as informações acima e quaisquer

outras que o administrador achar pertinente para avaliação das mesmas, a NBR
5674:2012 ainda recomenda que se observe alguns fatores para a seleção da
empresa que será contratada e passará a prestas serviços para o condomínio:

Figura 24 - Critérios para avaliação e seleção da proposta vencedora

FONTE: NBR 5674:2012 - Adaptada pelo autor

Uma informação adicional a respeito dos métodos de contratação, que

estava na última versão da norma (1999) e que foi retirada na versão vigente, pode
ainda auxiliar os gestores a definir como serão as condições desta prestação de
serviço e como esses terceiros atuarão no condomínio. Ferreira (2010) explicita que
os métodos de contratação que serão descritos em seguida, interferem diretamente

79
nos resultados e qualidade das atividades e também no custo global da
manutenção:

Figura 25 - Tipos de contrato para prestação dos serviços de manutenção

FONTE: Ferreira (2010) apud ABNT (1999) - Adaptada pelo autor

Por fim, caso se opte pela contratação de mão de obra própria para a
execução das atividades, é fundamental que se observe as legislações vigentes,
como é o caso da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) e se adicione uma
etapa de estimação da quantidade de recursos (humanos, materiais e
equipamentos) ao planejamento anual das atividades do programa de manutenção.

4.4.3. Controle e execução dos serviços de manutenção

A gestão e controle da execução dos serviços de manutenção refere-se a

todas as atividades de monitoramento, controle e recebimentos das ações
reparadoras e devem estar baseados em uma visão de curto, médio e longo prazo,
buscando a satisfação plena dos usuários e sempre atendendo os requisitos de
desempenho da edificação (VILLANUEVA, 2015). Já as atividades de execução, são
as ações reparadoras propriamente ditas.

80
 Ferreira (2010) explana que durante esse processo de execução e controle,
os gestores da manutenção, sejam eles profissionais ou não, devem se certificar que
as empresas terceirizadas contratadas ou os executantes (quando se tratar de mão-
de-obra própria) estejam providos de todos os recursos necessários para a
realização das manutenções, garantam as condições ideais de execução, atendam
as normas técnicas e de segurança vigentes, cumpram o planejamento pré-
estabelecido e proporcionem aos usuários proteção adequada para eventuais riscos
ou prejuízos que estejam expostos decorrentes das atividades que serão realizadas.
Como forma de garantir que esses aspectos sejam cobertos pelo processo,
a NBR 5674:2012 define algumas exigências que devem ser respeitadas durante
essa etapa do ciclo, e embora as empresas executoras e os funcionários
encarregados da realização das manutenções sejam tecnicamente responsáveis
pelos serviços, sendo os síndicos e administradores corresponsáveis por todas as
atividades de manutenção e seus resultados, os mesmos deverão assegurar que a
os requisitos propostos sejam atendidos em sua totalidade.
A lista abaixo reproduzida pode ser utilizada como um checklist de
verificação a ser realizada antes do início e durante a realização de qualquer
atividade, possibilitando assim que os gestores garantam o cumprimento de cada
item:

Figura 26 - Meios de controle da execução dos serviços de manutenção – Parte 01

FONTE: NBR 5674:2012 - Adaptada pelo autor

81
 Figura 27 - Meios de controle da execução dos serviços de manutenção – Parte 02

FONTE: NBR 5674:2012 - Adaptada pelo autor

Xavier; Dorigo (2010) afirmam que os síndicos e administradores estarão

cumprindo seu papel para com o desempenho das edificações, quando todas as
exigências da NBR 5674:2012 forem consideradas e todo o ciclo de gestão da
manutenção, não só o controle e monitoramento, como também a elaboração do
programa, o planejamento anual e orçamentário estiverem acompanhando as
necessidades dos usuários e da edificação no dia a dia, estiverem cuidando do fator
humano tanto quanto do desempenho da edificação e não esquecerem ainda de
considerar os aspectos futuros relacionados à manutenção.
Essa gestão eficiente demanda amadurecimento profissional, tempo e
participação contínua nos processos do sistema da manutenção e por isso, o
treinamento e desenvolvimento do gestor e dos demais colaboradores envolvidos é
tarefa fundamental na melhoria contínua desses processos, pois apesar das normas
aqui estudadas propiciarem embasamento suficiente para uma correta manutenção

82
do desempenho das edificações, há ainda a necessidade de se adquirir e empregar
uma vasta gama de conhecimentos técnicos, multidisciplinares e outras ferramentas
que serão essenciais para a obtenção de bons resultados (VILLANUEVA, 2015).

4.4.3.1. Indicadores gerenciais

Uma das ferramentas mais importantes para o acompanhamento de todo o

ciclo da manutenção e que é recomendada pela Norma de Manutenção, é a
utilização de indicadores gerenciais (ABNT, 2012).
Os gestores, devem lançar mão de um sistema de controle através destes
indicadores, de forma que se obtenha uma análise da eficiência e eficácia das
estratégias e do programa de manutenção adotados.
A estrutura de indicadores deve priorizar alguns aspectos principais da
manutenção, relacionados abaixo, mas os gestores não precisam se limitar a lista
representada, podendo eles adicionarem quaisquer outros que possam contribuir
para a melhoria contínua da manutenção do desempenho das edificações e os
auxiliem no planejamento e gestão das atividades:

Figura 28 - Sugestão de indicadores gerenciais

FONTE: NBR 5674:2012 - Adaptada pelo autor

De acordo com Müller (2010), os indicadores definidos devem suportar as
tomadas de decisões de forma adequada e por esse motivo, o autor defende que o
83
acompanhamento dos mesmos é necessidade constante na rotina dos síndicos e
administradores. Além disso, todas as informações obtidas através desse
acompanhamento, gerará um banco de dados essencial para que se reforcem as
ações estratégicas na gestão da manutenção e que mesmo com o passar dos anos
ou com a substituição dos gestores, se continue a obter os melhores resultados da
edificação em relação ao seu desempenho.

4.4.3.2. Registros e documentações

Conforme citado no tópico anterior, os dados gerados pelos processos de

manutenção das edificações é ferramenta essencial para a obtenção da melhoria
contínua na sua gestão. Mas, de nada adiantaria todo esforço dispendido na
obtenção, análise e tratamento das informações se estas não fossem armazenadas
de forma adequada para serem usadas posteriormente.
A NBR 5674:2012 é enfática quanto à necessidade de se manter registros
detalhados das atividades de manutenção, de seus resultados e de sua
documentação gerada pois,

“A estrutura de documentação e registro deve ser concebida

para propiciar evidências da gestão do programa de manutenção,
custo x benefício na realização dos serviços da manutenção, redução
de incertezas no planejamento e execução dos serviços de
manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços
futuros” NBR 5674 (2012, p. 7).

Esses registros, portanto, comprovarão a efetiva realização de todas as

atividades de manutenção, dos processos gerenciais e embasará as avaliações de
resultados e tomadas de decisões futuras.
Siqueira (2014) apud Lessa e Souza (2010) complementam que a existência
desse acervo técnico, composto por relatórios, registros, documentações
pertinentes, resultado das inspeções e compilação dos indicadores gerenciais,
desde que mantidos de forma organizada e acessível poderão ser utilizadas para
planejar e executar as manutenções.
Devido a coleta desses dados e sua manutenção serem tão importantes e
sua realização ser um dos trabalhos mais difíceis em todo o processo gerencial das

84
manutenções, a norma recomenda um fluxo de informação a ser seguido para que
nada se perca e para que a retroalimentação de todos os processos aconteça de
forma mais simplificada (ABNT, 2012):

Figura 29 - Fluxo da gestão das informações e documentações na manutenção do desempenho das

edificações

FONTE: ABNT NBR 5674:2012 – Adaptada pelo autor

Apesar da norma recomendar esse passo a passo, ela também estabelece

que o próprio condomínio deve dispor de um fluxo escrito e aprovado pelos
responsáveis pela gestão da manutenção e que seja um sistema adaptado para a
realidade da edificação e estratégia de manutenção adotada (ABNT, 2012).
A NBR 5674:2012 ainda destaca que toda documentação e registros
gerados, devem ser acrescidos ao manual de uso, operação e manutenção original,
ficando sob cuidados dos síndicos ou administradores enquanto desempenharem tal
função e que caso venham a ser substituídos, deve-se fazer a transferência formal
desses registros aos sucessores (ABNT, 2012).
Villanueva (2015) relaciona a complexidade da edificação e execução da sua
manutenção com os métodos que podem ser adotados para gestão do acervo
técnico criado. A escolha por um método físico ou computadorizado, ou até híbrido
entre ambos, depende da quantidade de informação gerada e do fluxo das
informações criado. Atualmente não é mais usual utilizar-se de métodos manuais,
devido aos riscos de perda das informações e por existirem diversos Sistemas da

85
Informação da Manutenção que facilitam a manutenção desses registros e ainda
agilizam todas as demais etapas de gestão, ficando a cargo dos gestores a escolha
do método que mais se adequará às necessidades do programa de manutenção.

4.5. Incumbências ou encargos dos síndicos e

administradores

Além das incumbências já citadas nesta pesquisa, no capítulo 2.3.4 – O

papel dos síndicos e administradores na manutenção do desempenho das
edificações; e no capítulo 3.1.3 – Sócios do desempenho, a NBR 5674:2012 ainda
institui, ou melhor, resume todas as responsabilidades descritas no texto da norma
na lista a seguir de encargos a seguir:

Figura 30 - Incumbências e encargos dos síndicos e administradores

FONTE: ABNT NBR 5674:2012 – Adaptada pelo autor

86
 Vale lembrar, que caso a gestão da manutenção da edificação seja
terceirizada, os mesmos requisitos se aplicam ao profissional ou empresa
contratada.

87
5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES ÀS NORMAS

Embora não sejam o ponto focal desta pesquisa, há ainda outros três
aspectos fundamentais para a manutenção do desempenho das edificações e que
devem ser considerados pelos síndicos e administradores. Um deles é o Manual de
uso, operação e manutenção, já tanto citado ao longo desta pesquisa; a ABNT NBR
16280:2015 – Reforma em Edificações, que como o nome já diz, dispõe sobre a
gestão de todas as reformas em uma edificação; e a ABNT NBR 16747:2020 –
Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento, já abordada
no capítulo 4.4.2 deste texto.
Juntas, essas normas completam o que podemos chamar de “ciclo da
manutenção” e seguir suas diretrizes e recomendações possibilita a obtenção dos
melhores resultados na manutenção do desempenho das edificações.

Figura 31 - Ciclo da manutenção do desempenho das edificações

FONTE: Cleide (2016) – Adaptada pelo autor

88
 5.1. Manual do síndico e das áreas comuns

É essencial para a manutenção do desempenho das edificações que as

incorporadoras e construtoras forneçam informações e esclarecimentos sobre os
procedimentos corretos para seu uso, operação e manutenção. Essas informações
irão auxiliar os usuários na adoção de medidas que propiciem o melhor
aproveitamento da edificação, conservem seu desempenho e reduzam os custos
globais relativos as atividades de manutenção ao longo da vida útil da construção
(FERREIRA, 2010).
Devido a importância do compartilhamento dessas informações, o mercado
adotou como padrão o fornecimento do manual de uso, operação e manutenção,
tanto das áreas comuns para os síndicos e administradores como o das unidades
autônomas para os seus proprietários e que são disponibilizados no ato da entrega
da edificação (CASTRO, 2007).
O Manual de uso, operação e manutenção deve figurar como ferramenta
essencial no planejamento da manutenção e para que ele cumpra com sua
finalidade, precisa ser consultado e aplicado sempre que houverem dúvidas a
respeito dos procedimentos e ações de manutenção e conservação.

Figura 32 - Informações básicas sobre o Manual de Uso, Operação e Manutenção – Parte 01

FONTE: ABNT NBR 14037:2015 – Adaptada pelo autor

89
 Figura 33 - Informações básicas sobre o Manual de Uso, Operação e Manutenção – Parte 02

FONTE: ABNT NBR 14037:2015 – Adaptada pelo autor

5.2. Alterações e reformas

Para gestão das reformas nas edificações há a necessidade de se estar

atento às recomendações da NBR 16280:2015 – Reformas em Edificações –
Sistema de gestão de reformas – Requisitos. Ela estabelece que todas as reformas,
sejam elas nas unidades autônomas ou áreas comuns (após o vencimento dos
prazos de garantia estabelecidos na NBR 15575:2013), passem por análise e
autorização dos síndicos e administradores das edificações, pois podem interferir no
desempenho das mesmas devido às modificações nos seus sistemas (ABNT 16280,
2015).
A norma apresenta um plano formal de diretrizes e “os requisitos para os
sistemas de gestão, de controle de processos, projetos, execução e segurança”,
relacionados às atividades em questão (ABNT 16280, 2015).

90
 Figura 34 - Informações básicas da NBR 16280:2015

FONTE: ABNT NBR 16280:2015 – Adaptada pelo autor

91
6. GUIA: MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES –
ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES

A elaboração desse guia teve como fator motivador a premissa de que

apenas o ato de se construir com desempenho não é suficiente, pois como as
edificações desempenham papéis fundamentais em nossa sociedade, como já
abordado nos capítulos precursores desta pesquisa, elas devem ser mantidas
habitáveis, atendendo às finalidades para as quais foram projetadas e atendendo às
necessidades dos usuários pelo máximo período de tempo possível.
A partir desse enfoque, ele foi idealizado com a finalidade de fornecer de
forma simplificada, subsídios para que síndicos e administradores possam elaborar,
implementar e controlar um sistema de manutenção eficiente e eficaz, que garanta a
conservação e reposição do desempenho das edificações ao longo do tempo.
O guia, reproduzido nesta pesquisa no Apêndice A, foi estruturado de uma
forma que seus leitores possam extrair os conceitos, diretrizes e recomendações
ligados a problemática apresentada, de uma forma simples e que não demande
conhecimentos prévios do tema.
Em razão disso, ele foi organizado da seguinte forma:

1. INTRODUÇÃO
2. CONTEXTUALIZAÇÃO
3. NBR 15575:2013 – A NORMA DE DESEMPENHO
3.1. Introdução à Norma de Desempenho
3.1.1. Exigências e requisitos dos usuários
3.1.2. Como essas exigências e necessidades serão atendidas?
3.2. Vida Útil
3.2.1. O que é vida útil
3.2.2. O que mais preciso saber a respeito?
3.2.3. Vida útil da edificação
3.3. Exposição, uso e operação
3.3.1. O que interfere e diminui o desempenho da edificação?
3.3.2. Durabilidade
3.3.3. Manutenibilidade
3.3.4. Garantias
3.3.5. Fiscalização, cumprimento da norma e avaliação de desempenho
4. NBR 5674:2012 – A NORMA DE MANUTENÇÃO
4.1. Introdução à Norma de Manutenção
4.1.1. Requisitos para a manutenção

92
 4.2. Definição do Programa de manutenção
4.2.1. O que é o programa?
4.2.2. Objetivo do programa
4.2.3. Elaboração do programa
4.2.4. Conteúdo do programa de manutenção
4.2.5. Manutenção rotineira
4.2.6. Manutenção preventiva
4.2.7. Manutenção corretiva
4.2.8. Documentação inicial
4.2.9. Planejamento anual das atividades
4.2.10. Previsão orçamentária anual
4.3. Gestão e controle das manutenções
4.3.1. Planejamento da manutenção
4.3.2. Orçamento e contratação dos serviços
4.3.3. Controle e execução dos serviços de manutenção
4.3.4. Indicadores gerenciais
4.3.5. Registros e documentações
4.4. Incumbências e encargos dos síndicos e administradores
5. INFORMAÇÕES, AÇÕES E MATERIAIS COMPLEMENTARES
5.1. Inspeção predial
5.1.1. Metodologia e conteúdo básico do relatório de inspeção
5.2. Manual de uso, operação e manutenção
5.3. Alterações e reformas
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
7. REFERÊNCIAS

Essa estrutura e todos os conteúdos apresentados foram extraídos desta

pesquisa e das referências bibliográficas aqui mencionadas. Espera-se que este
guia possa servir de leitura complementar às Normas apresentadas e ao Manual de
Uso e Operação das edificações, colaborando com desenvolvimentos dos
profissionais alvo deste trabalho e contribuindo para uma melhora no panorama
geral da manutenção das edificações habitacionais.

93
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como apresentado extensivamente ao longo desta pesquisa, o

conhecimento das normas NBR 15575:2013, NBR 5674:2012 e demais normas
relacionadas à manutenção predial, são essenciais para orientar os profissionais
responsáveis pela administração de uma edificação a manterem os níveis de
desempenho da mesma em patamares aceitáveis, ao longo de toda a sua vida útil.
Todos esses conceitos aqui discorridos, são de extrema importância para a
manutenção do desempenho das edificações, porém, sem alguém para aplica-los e
tira-los do papel, não serão de muita serventia. Por essa razão precisamos estar
atentos ao grande papel desempenhado pelos síndicos e administradores na fase de
uso, operação e manutenção das edificações e infelizmente nos dias de hoje, pode-
se observar um cenário ainda insatisfatório em relação à orientação desses
profissionais quanto a esses conteúdos.
Pode-se afirmar que é inconcebível que após tantos anos da publicação da
“Norma de Desempenho”, ainda foquemos apenas na criação do desempenho dos
edifícios e não abordemos sua manutenção através da “Norma de Manutenção,
demais normas relevantes e do papel dos síndicos e administradores neste
processo ao longo de toda a fase de uso e operação e manutenção dessas
edificações. Uma mudança cultural precisa ser iniciada, a fim de se conscientizar
para o fato de que esses profissionais, se bem informados, comporão peças
fundamentais na garantia de que as edificações atenderão a todos os requisitos e
necessidades dos usuários ao longo de toda suas vidas úteis e cumprirão também,
com as finalidades para as quais foram idealizadas, por igual período de tempo.
À vista disso, essa pesquisa buscou abordar todos os conceitos, referenciais
técnicos e procedimentos presentes nas normas pertinentes, resumindo-os neste
texto e posteriormente organizando-os e simplificando-os em um guia orientativo,
para que esses profissionais possam ter acesso facilitado e gratuito a eles e possam
estar mais instruídos e preparados para cumprirem com tamanha responsabilidade.
Com esse conhecimento, será possível que os mesmos antecipem e planejem
ações de manutenção mais eficazes para as edificações como um todo, desenhem
estratégias efetivas para a manutenção do seu desempenho, acompanhem o estado
dessas construções e de seus componentes ao longo do tempo, aloquem recursos

94
de forma mais eficiente, tenham mais segurança na contratação de serviços de
terceiros, controlem e monitorem os resultados obtidos e ainda diminuam as
interferências no dia a dia dos usuários das edificações a qual administram.
Ademais, espera-se que este trabalho e o guia orientativo resultante, possa
contribuir com todos os profissionais que estejam de alguma forma envolvidos na
manutenção do desempenho das edificações e que tenha despertado uma visão
diferente relacionada a cada etapa deste processo tão importante.
Como se buscou trazer todo o conteúdo de forma resumida e simplificada, é
recomendável que, para um bom aprofundamento na temática desenvolvida, se
proceda com a leitura de todas as normas abordadas e a observação ativa de suas
recomendações, bem como das demais referências bibliográficas citadas.

95
8. REFERÊNCIAS

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elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos
para elaboração e apresentação dos conteúdos [S.l.]: Associação Brasileira de Normas
Técnicas, 2015. 1 - 16 p.
ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 5674:2012: Manutenção de edificações
- Procedimento. [S.l.]: Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2012. 1 - 6 p.
ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 15575:2013: Edificações habitacionais
— Desempenho Parte 01 a 06. [S.l.]: Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2013. 1 -
312 p.
ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 16280:2015: Reforma em edificações
— Sistema de gestão de reformas — Requisitos [S.l.]: Associação Brasileira de Normas
Técnicas, 2015. 1 - 11 p.
ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 16747:2020: Inspeção predial:
Diretrizes, Conceitos, Terminologias e Procedimentos [S.l.]: Associação Brasileira de
Normas Técnicas, 2020. 1 - 25 p.
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Acesso em: 16 fev. 2020.
BEZARRA, José Emídio Alexandrino. Um estudo da manutenção predial na gestão
terceirizada dos condomínios com base na TPM. 2000. 111 f. Monografia (Mestre em
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98
http://monografias.poli.ufrj.br/monografias/monopoli10013451.pdf. Acesso em: 15 maio
2019.

99
9. APÊNDICES

APÊNDICE A – Guia Orientativo – Manutenção do Desempenho das Edificações:

Orientações para síndicos e administradores

100
Janeiro / 2021
 Programa de Cursos de Extensão da Escola Politécnica da USP

Material produzido a partir do trabalho de conclusão de

curso com o título de: Manutenção do Desempenho das
Edificações: Guia Orientativo para Síndicos e Administradores
de Condomínios. Desenvolvido para obtenção do título de
Especialista em Tecnologia e Gestão na Produção de
Edifícios - Programa de Pós-Graduação Lato Sensu
da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo

[ conteúdo de responsabilidade do autor ]

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES:

ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES
AUTOR: Eng. Civil Wellington Felipe de Campos
ORIENTADOR: Profº Me. Alexandre Amado Britez
COORDENADORA: Profª Dra. Mercia Maria Semensato Bottura de Barros
VICE-COORDENADOR: Profº Dr. Francisco Ferreira Cardoso
TEXTO E PROJETO GRÁFICO: Autor

2021
 INTRODUÇÃO

gestão dos processos de manutenção capazes de

Objetivo do Guia
manter os níveis de desempenho alcançados, e
O guia MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS demais normas complementares que serão abor-
EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E dadas neste guia.
ADMINISTRADORES tem a finalidade de orientar
os profissionais envolvidos na administração de Estrutura do texto
condomínios bem como na gestão de suas manu-
tenções, na elaboração e gerenciamento de um Para ajudar você, leitor, a entender os conceitos,
plano de manutenção eficiente e eficaz que ga- diretrizes e recomendações ligados à problemá-
ranta a conservação e reposição do desempenho ca apresentada, este guia foi estruturado da
seguinte forma:
dasSubtítulo
edificações ao02
longo do tempo.
O capítulo “Contextualização” apresenta um
A elaboração desse guia teve como fator mo va-
panorama resumido da busca pelo desempenho
dor a premissa de que, apenas o ato de se cons-
nas edificações nos úl mos anos. Trata da
truir com desempenho não é suficiente, pois é
importância das normas NBR 15575:2013 e NBR
necessário que se mantenha aquilo que foi
5674:2012 na definição de parâmetros para uma
construído.
correta gestão das ações de manutenção nas
As edificações devem se manter habitáveis, vindo edificações e define os papeis dos síndicos e
ao encontro às finalidades para quais foram administradores nesse processo.
projetadas, atendendo as necessidades dos
Os dois capítulos seguintes, apresentam as nor-
usuários durante toda sua vida ú l e, para isso,
mas NBR 15575:2013, NBR 5674:2012 e suas di-
faz-se necessário que as ações de manutenção
retrizes e recomendações que estão diretamente
das edificações estejam em conformidade com as
relacionados à manutenção do desempenho ao
normas “NBR 15575:2013 - Edificações habita-
longo do ciclo de vida do edi cio.
cionais – Desempenho” as quais estabelece níve-
is de desempenho e fazem sugestões quanto ao E por fim, o capítulo “Ações Complementares”
correto uso e operação das edificações; a “NBR contém recomendações e informações que
5674:2012 - Manutenção de edificações - devem ser somadas as já abordadas nos capítulos
Requisitos para o sistema de gestão de manuten- anteriores. Elas irão auxiliá-lo no processo de pla-
ção” que apresenta diretrizes para elaboração e nejamento, controle e execução das manuten-

1
ções. Todos os conteúdos aqui apresentados, tem veis de desempenho das edificações a qual
como obje vo fornecer de forma simplificada, administram. Contudo, este é complementar às
subsídios para que síndicos e administradores ou normas e bibliografias apresentadas, portanto a
quaisquer outros profissionais, possam elaborar, leitura das mesmas é fundamental para o aten-
planejar, implementar e controlar um sistema de dimento integral das “necessidades das edifica-
manutenção que mantenha e/ou recupere os ní- ções” e legislações vigentes.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 2

 CONTEXTUALIZAÇÃO

durante todas suas fases do ciclo de vida. Ele está

DESEMPENHO
diretamente relacionado à qualidade dos proje-
O que é desempenho? tos na sua fase de concepção, dos materiais
empregados, imprescindivelmente ligado aos
Segundo Borges (2008), a palavra “desempenho”
processos e métodos constru vos u lizados ao
é u lizada por toda a sociedade em diferentes
longo da obra, e também está extremamente
esferas e contextos, quer seja aplicada às má-
vinculado à fase de uso, operação e manutenção.
quinas, equipamentos, empresas ou às pessoas.
Ela possui um significado bastante amplo, mas
usualmente é empregada para definir o resultado Por quê ele é tão importante?
da comparação entre o que foi prome do com o O papel do desempenho é de suma importância
queSubtítulo 02foi entregue em termos de para que se desenvolva edificações cada vez mais
está sendo, ou
resultados. duráveis, com alta qualidade e com longos
Já quando analisamos o conceito de desempe- períodos de vida. Ele possibilita a produção e
nho, aplicado às edificações e, mais especifica- manutenção de bons resultados em termos de
mente às edificações habitacionais, o termo, após funcionamento, segurança, conforto, bem-estar,
anos de estudos, passou a ser definido de forma atendimento e sa sfação das necessidades dos
simplificada como: o comportamento de tais edi- usuários.
ficações quando em u lização.
Eu síndico ou administrador,
Os edi cios são produzidos com requisitos e
caracterís cas predefinidas em projetos para
o que tenho a ver com isso?
atenderem condições de habitabilidade e, para Os síndicos e administradores estão presentes na
que cumpram as funções e obje vos para quais fase de maior duração do ciclo de vida das
foram concebidos, e o desempenho dos mesmos edificações:- a fase de uso e operação; portanto
está diretamente ligado a como eles se compor- seus papeis na manutenção do desempenho ao
tam e atendem a esses requisitos ao longo do longo do tempo são de importância indiscu vel.
tempo (POSSAN E DEMOLIER, 2013).
Mourthé (2013) afirma que além dos síndicos e
A obtenção de níveis sa sfatórios de desempe- administradores serem responsáveis pela gestão
nho nas construções depende de vários aspectos de todos os aspectos sociais relacionados aos

3
condôminos, são também incumbidos de garan r Edificações habitacionais – Desempenho, a NBR
que todas as a vidades relacionadas à conserva- 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requi-
ção e manutenção das edificações sejam realiza- sitos para o sistema de gestão de manutenção e
das. ainda, algumas outras normas complementares.

Neste processo, deve-se atender todas as legisla- Abaixo, veremos um resumo das incumbências
ções per nentes ao assunto, seguir todas reco- desses profissionais relacionadas à manutenção
mendações do manual de uso, operação e ma- do desempenho das edificações e que devem ser
nutenção, as normas brasileiras NBR 15575:2013 exercidas no dia a dia:

Figura 01 - Incumbências dos síndicos e administradores para com a manutenção do desempenho

Garantir a confiabilidade dos sistemas e equipamentos

Subtítulo 02
Maximizar a disponibilidade e desempenho da edificação, seus
sistemas e componentes

Minimizar os custos relacionados a gestão e execução da

manutenção do desempenho da edificação

Avaliar continuamente o estado da edificação através de técnicas

não destrutivas e inspeções prediais

Planejar e executar com eficiência e eficácia o programa de

manutenção, incluindo as atividades de conservação, manutenção
preventiva, manutenção corretiva e melhorias necessárias

Controlar a qualidade de todos os processos relacionados à

manutenção

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO

Fonte: Ramos (2010) - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 4

Para o cumprimento dessas responsabilidades, as responsabilidades para com a sa sfação das
os síndicos e administradores precisam dispor de necessidades dos usuários, garan a da qualidade
tempo, conhecimentos técnicos e gerenciais; e, e durabilidade das edificações e prolongamento
caso essa prerroga va não seja verdadeira, a de suas vidas úteis pelo maior tempo possível.
tarefa de gerenciamento da manutenção do
desempenho das edificações deverá ser transfe- As atividades de manutenção
rida para um terceiro ou empresa especializada, predial e sua importância
pois tal tarefa está estritamente ligada à obtenção
Um imóvel geralmente é concebido para atender
dos melhores resultados em termos de desem-
aos seus usuários por um longo período de tempo
penho e também à sa sfação dos usuários da
e, a ausência de manutenção adequada resulta
edificação (SANCHES, 2010).
no não cumprimento dessa expecta va. A falta
das ações de manutenção é responsável pelo
A manutenção do surgimento de anomalias de diversos pos,
desempenho das edificações gerando danos materiais, redução da durabi-
lidade e qualidade da edificação, ocasionando a
Como afirmado, a manutenção do desempenho
desvalorização do bem, a diminuição da seguran-
dos edi cios consiste em um fator preponderante
ça quando em uso e podendo causar, em casos
na conservação das caracterís cas das constru-
mais graves, danos pessoais (BORGES, 2008).
ções e precisa ser realizada de maneira completa
e correta abrangendo todo o entendimento e Sendo assim, conforme mostrado na Figura 02,
emprego dos conceitos ligados ao desempenho podemos definir as a vidades de manutenção
das mesmas, sua vida ú l, durabilidade, as ro nas predial como medidas para prevenção ou
de inspeções, os programas de manutenção e correção desses desvios . Desse modo, esse
suas a vidades (de conservação, prevenção e conjunto de a vidades deve ser realizado para a
correção), a u lização das normas per nentes, preservação ou recuperação dos níveis de
bem como as recomendações de uso e operação desempenho do edi cio semelhantemente aos
das edificações (SANTOS, RAGONE E RAGONE, ob dos em sua fase inicial, garan ndo assim, o
2017). atendimento das necessidades, segurança e
sa sfação dos seus usuários.
A manutenção do desempenho das edificações é,
sustentada principalmente pela realização das Essas a vidades devem, ao menos, manter o
a vidades de manutenção predial. Portanto, é de perfeito funcionamento de toda a edificação,
suma importância destacar que, todos os seus sistemas, elementos, componentes, equipa-
requisitos descritos acima, contribuem para um mentos e instalações a fim de assegurar seu
correto proceder; fator crucial para que se esteja con nuo funcionamento e o cumprimento de
resguardado perante as leis e se cumpram com suas funções de forma sa sfatória ao longo do

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 5

 Figura 02 - Recuperação do desempenho por meio de ações de manutenção

Manutenção

Desempenho
requerido

Tempo
Vida útil sem
manutenção
Vida útil com manutenção

Fonte: ABNT NBR 15.575:2013

tempo (SANCHEZ, 2010). publicadas as normas NBR 15.575:2013 e a NBR

5674:2012, já aqui citadas. Juntas, elas são
Além disso, hoje, a finalidade da manutenção não
capazes de trazer as diretrizes per nentes para
deve ser somente a de corrigir os níveis de
entendimento dos conceitos relacionados ao
desempenho ou agir antes que a falha ocorra,
desempenho das edificações, abordando em sua
mas sim avançar para que se aja de forma que
estrutura, uma espécie de roteiro a ser seguido
essas degradações jamais ocorram, para que as
para atendimento das demandas da edificação ao
edificações acompanhem as mudanças das
longo do tempo e em todo o seu ciclo de vida
necessidades dos usuários e para que sejam
(SANTOS; RAGONE; RAGONE, 2017).
desenvolvidas e modernizadas podendo até
superar seus níveis iniciais de desempenho
(POSSAN; DEMOLIER, 2008). A Norma 15.575:2013, a popular “Norma de
Desempenho” traz as principais definições
conceituais e aborda as responsabilidades de
Onde posso aprender sobre cada agente envolvido no ciclo de vida de uma
desempenho e a gerir a ma- edificação, quanto ao cumprimento das obriga-
nutenção das edificações? ções para com a criação, conservação e restaura-
Para suprir as necessidades de orientação, foram ção do de-sempenho da mesma.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 6

Além disso, essa norma traz alguns parâmetros das as informações conceituais e teóricas apre-
importantes em relação ao uso correto dos edi- sentadas pela Norma de Desempenho com o
cios e ao comprome mento quanto à realização passo a passo das etapas prá cas das ações de
de sua manutenção. manutenção definidos pela NBR 5674:2012.

Em complemento, a Norma 5674:2012 descreve As duas normas e seus conceitos serão abordados
no seu texto, todos os processos para gestão da de forma mais detalhada nos próximos capítulos
manutenção a serem executados durante a fase deste guia, assim, podem se tornar “ferramentas”
de uso e operação dessas construções para que o para os síndicos e administradores a fim de que
desempenho criado anteriormente, nas fases de coloquem as edificações em condições de
planejamento e execução, seja man do ao longo produzir excelentes resultados em termos de
de toda a sua vida ú l. Desta forma, é prudente segurança, bem-estar, saúde e sa sfação de seus
que ambas sejam seguidas à risca, mesclando to- usuários.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 7

 NBR 15575:2013
A NORMA DE DESEMPENHO

dos sejam alcançados, a NBR 15575:2013 apre-

INTRODUÇÃO À NORMA DE
senta em seu texto, especificações que, se segui-
DESEMPENHO das em sua totalidade, irão proporcionar às
A Norma NBR 15575:2013 cumpre a função de edificações, os melhores resultados em relação
orientação dos incorporadores, proje stas, ao seu desempenho.
construtores e dos usuários sobre os resultados
Como a manutenção deste desempenho ob do é
que deverão ser ob dos nas edificações e seus
o tema central neste guia, iremos abordá-lo em
sistemas (estrutura, vedações, pisos, sistemas
todos os aspectos da NBR 15575:2013 rela vos
hidráulicossanitários e coberturas) em questão
ao mesmo, nos capítulos que se seguem.
de desempenho, após a finalização de sua
Subtítulo
construção 02
e estabelece que esses níveis de
Exigências e requisitos dos
desempenho se mantenham durante o seu
período de u lização o mais próximo possível dos
usuários
patamares entregues inicialmente (ABNT, 2013). Como o desempenho de uma edificação é criado
para atender seus usuários ao longo de toda vida
A norma traduz as exigências e necessidades dos
ú l da mesma, precisaremos entender, primeira-
usuários dessas edificações em critérios e requi-
mente, quem são esses usuários e como suas
sitos que devem ser incorporados às construções
necessidades se manifestam e podem ser sa s-
e se aplicam aos edi cios como um todo, inde-
feitas.
pendentemente dos pos de materiais, soluções
ou métodos constru vos empregadas nas O termo “usuários” de uma edificação, refere-se a
construções, já que a norma não considera o pro- todos aqueles que se têm a pretensão de atender
cesso constru vo, mas sim o desempenho final e sa sfazer durante o uso da mesma, sendo essa
das edificações e o seu comportamento quando variável diretamente relacionada ao uso para a
em uso. qual ela será des nada.

Resumidamente, ela aborda as responsabilidades Logo, os requisitos e necessidades dos usuários

de cada par cipante no ciclo de vida dos edi cios variarão de muitas formas de acordo com o po
e estabelece os requisitos mínimos de qualidade de construção ou po de negócio a ela associada.
que as mesmas devem apresentar após sua Por exemplo, residências, escolas, indústrias,
conclusão. Desse modo, para que esses resulta- áreas públicas entre outras, apesar de poderem

8
ser u lizadas por um mesmo usuário ao longo de poderão apresentar diferentes requisitos para
um mesmo período de tempo (por exemplo, ao que as exigências destes usuários sejam sa s-
longo de um dia), devido aos diferentes obje vos feitas no momento de sua u lização (ARENDT,
as quais tais edificações se des nam, as mesmas 2015).

Figura 03 - Variação das necessidades e exigências de um usuário ao longo do dia

REQUISITOS E EXIGÊNCIAS DO USUÁRIO

A SEGURANÇA ESTRUTURAL E DURABILIDADE

B CONFORTO TÉRMICO F SEGURANÇA CONTRA FOGO

C ESTANQUEIDADE G SAÚDE, QUALIDADE DO AR

D CONFORTO ACÚSTICO H MANTENABILIDADE TRABALHO

A F
B G D

BANCO
ESCOLA
A F CASA
A F B G A E F
B G D B H D
C G

DIA
Fonte: Elaborado pelo autor

Como forma de padronização e supressão da Figura 04 - Requisitos dos usuários segundo a norma
subje vidade que envolve esses fatores, a NBR SEGURANÇA SUSTENTABILIDADE

15575:2013 traz um conjunto de necessidades e Estrutural Durabilidade

Contra fogo
requisitos dos usuários de edi cios habitacionais Mantenabilidade
No uso
que devem ser sa sfeitos de modo que estes Na operação Impacto ambiental

cumpram suas funções quando em uso. Este

conjunto está dividido em três grupos principais,
que por sua vez estão subdivididos em suas pró- HABITABILIDADE
prias par cularidades conforme demonstrado na
Estanqueidade Saúde, higiene e
Figura 04. Conforto térmico
qualidade do ar
Funcionalidade e
acessibilidade
Conforto acústico
Pode-se afirmar que todo o desempenho reque- Conforto tátil e
Conforto lumínico antropodinâmico
rido da edificação, composto pelos desempenhos
dos materiais, componentes e sistemas conforme Fonte: ABNT 15575:2013

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 9

apresentados anteriormente servirá, resumida- Como exemplo das ações e responsabilidades
mente, para suprir essas exigências e manter a atribuídas aos proje stas, incorporadores e cons-
sa sfação dos usuários (BORGES, 2008). Por trutores estão: a concepção do empreendimen-
conseguinte, pode-se também afirmar que, para to e definição da vida ú l pretendida; a especifica-
todos os efeitos, sendo estes requisitos e critérios ção dos componentes e métodos constru vos
atendidos, a Norma considera atendidas as para atendimento dos níveis de desempenho
exigências dos usuários e é papel de todos os requeridos; a elaboração dos projetos; a
envolvidos na fase de uso e operação da edifica- execução da construção em si e, posteriormente à
ção manter esse atendimento, através das ações entrega, a prestação das garan as.
de manutenção (ABNT NBR 15575, 2013).
Já na fase de uso e operação das edificações, onde
predominantemente as responsabilidades reca-
Como essas exigências e ne- em sobre os usuários e você, gestor, destacam-se:
cessidades serão atendidas? o atendimento aos cuidados e recomendações de
A NBR 15575:2013 atribui diversas responsabi- uso e operação da edificação, a necessidade de
lidades para os agentes par cipantes no ciclo de implementação e execução dos procedimentos
vida das edificações. Essas atribuições deverão corretos de manutenção (conforme definido pela
ser cumpridas em momentos dis ntos desse ciclo NBR 5674: 2012 e demais normas complemen-
e todas exercem importante papel para com a tares) e o entendimento e aceitação do período
criação e manutenção do desempenho. Essas de vida ú l dos edi cios. De maneira simplificada,
responsabilidades são compar lhadas entre podemos resumir esse conceito na ilustração
quatro agentes principais, denominados pela abaixo, onde é possível ver de forma intui va as
norma de “sócios do desempenho”. São eles: divisões e delimitações das responsabilidades
Empreendedores, proje stas, construtores e dos “sócios do desempenho” ao longo de todo o
usuários. ciclo de vida de uma edificação:

Figura 05 - Responsabilidades dos intervenientes para com o desempenho ao longo do ciclo de vida da edificação
VU
CONCEPÇÃO
VUP

CONSTRUÇÃO
SÓCIOS DO DESEMPENHO RESPONSABILIDADE
O D VIDA

PROJETISTAS COMPARTILHADA
ENTREGA ATENUADA
E

INCORPORADORES
CL

CONSTRUTORES CI COMPARTILHADA
PREDOMINANTE
USUÁRIOS

GARANTIA LEGAL
Fonte: Elaborado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 10

 efe vo durante o qual este produto ou qualquer
VIDA ÚTIL
um de seus componentes sa sfazem os requisitos
O que é vida útil? de desempenho do projeto, sem ações imprevis-
tas de manutenção ou reparo” (ISO 13823, 2008).
A vida ú l de um produto é a mensuração da
expecta va de vida deste como um todo, de suas É importante saber que este conceito se aplica a
partes e seus sistemas. É o tempo de u lização todos os produtos, sejam eles manufaturados ou
que foi definido previamente em projeto, dentro não, e até mesmo aos animais e a nós, seres
de limites possíveis e que está diretamente ligado humanos. Porém, essa diferenciação entre pos
à sua finalidade de concepção e tecnologias de produtos, também acarreta diferentes pos e
empregadas neste processo. Ou seja, é o período prazos de vida ú l.

Figura 06 - Conceitos de vida útil para diferentes elementos

EXPECTATIVA DE
VIDA ÚTIL VIDA ÚTIL VIDA ÚTIL VALIDADE
VIDA
Fonte: Elaborado pelo autor

Quando trazemos esse conceito à nossa área de um todo, mas não podemos esperar que todos os
interesse, este se aplica também aos elementos seus diferentes componentes apresentem uma
de uma edificação. Entretanto, devemos assumir mesma vida ú l, pois tais componentes poderão
um determinado desempenho do sistema como ser fabricados de materiais e métodos diferentes.

Figura 07 - Janela do tipo maxim-ar e seus diferentes componentes

Fonte: Elaborado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 11

Sendo assim, é importante que cada sistema de Tabela 01 - Prazos de VUP definidos pela norma
uma edificação, receba manutenções em prazos SISTEMA VUP mínima (anos)
específicos durante seu período de u lização e,
Estrutura ≥ 40
quando necessário, façam-se as subs tuições dos
Pisos internos ≥ 13
seus componentes após o fim do seu período
Vedação vertical externa ≥ 40
previsto de VU (vida ú l), antes que estes
Vedação vertical interna ≥ 20
rompam a barreira da perda de confiabilidade de
Cobertura ≥ 20
operação e exponham a edificação ou seus
Hidrossanitário ≥ 20
usuários a riscos (ANTONOFF, 2016).
Fonte: ABNT NBR 15.575:2013

O que mais preciso saber a A definição desses prazos acima mostrados, bem
respeito? como das vidas úteis dos demais componentes de
uma edificação, estão diretamente ligados a três
Após a publicação da NBR 15575 no ano de 2013,
aspectos inerentes a esses componentes. São
passou a ser necessário considerar na elaboração
eles:
dos projetos imobiliários, prazos de VU mínimos
(também denominados de VUP ou vida ú l de - Efeitos que suas falhas causarão ao sistema e/ou
projeto) que garantam o atendimento de níveis à edificação, bem como os riscos que os usuários
de desempenho considerados justos por um serão expostos se estas falhas vierem a ocorrer. A
período de tempo. Os prazos mínimos definidos Norma de Desempenho classifica o efeito dessas
para os principais sistemas das edificações, estão falhas em seis níveis diferentes (A - F), conforme
representados na Tabela 01. mostrado na ilustração a seguir:

Figura 08 - Efeito das falhas no desempenho e seus riscos associados

A B C

RISCO À VIDA RISCO DE FERIMENTO RISCO À SAÚDE

D E F

INTERRUPÇÃO DE USO COMPROMETIMENTO DO USO SEM RISCOS

Fonte: Elaborado pelo autor baseado na NBR 15.575:2013

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 12

- Grau de facilidade para a manutenção ou subs - Tabela 02 - Custo de manutenção e reposição ao longo
da vida útil
tuição desses componentes. Eles podem ser clas-
sificados nas três categorias abaixo: CATEGORIA DESCRIÇÃO

A Baixo custo de manutenção

Figura 09 - Categoria de vida útil de projeto para partes
B Médio custo de manutenção
do edifício
Médio ou alto custo de manutenção.
C Custo de reposição equivalente ao custo
inicial.
Alto custo de manutenção. Custo de re-
1 D posição superior ao custo inicial. Afeta
outras partes do edifício.
Alto custo de manutenção. Custo de re-
E posição muito superior ao custo inicial.
SUBSTITUÍVEL Fonte: ABNT NBR 15.575:2013 - Adaptada pelo autor

sistemas presentes na mesma. Ademais, auxiliará

na programação das manutenções necessárias e
tornará mais fácil a iden ficação de responsabi-
lidades para com esses elementos no caso de
2 3
ocorrência de falhas ao longo de toda a fase de
uso e operação.

Vale lembrar que o alcance destes prazos está

MANUTENÍVEL NÃO MANUTENÍVEL
estritamente ligado ao cumprimento de forma
Fonte: Elaborado pelo autor baseado na NBR 15.575:2013 integral de todas as incumbências atribuídas aos
“sócios do desempenho” à realização dos proce-
- Custos de reposição quando estes apresen- dimentos de manutenção ao longo do tempo
tarem alguma falha ou chegarem ao seu estado (ABNT NBR 15575, 2013).
limite de u lização. Assim, de acordo com o
montante que será dispendido em suas subs tui- Vida útil da edificação
ções, eles são alocados em uma das categorias
O período denominado de vida ú l da edificação
descritas e exemplificadas na Tabela 02.
é o tempo que compreende o início de sua opera-
O conhecimento dos conceitos e parâmetros ção até o momento no seu ciclo de vida em que
acima estabelecidos pela NBR 15575:2013, é de todos os seus requisitos de desempenho deixarão
suma importância para os síndicos e adminis- de atender às exigências e necessidades dos usu-
tradores de uma edificação, bem como para ários. Este período é diretamente influenciado
todos os demais usuários. Esse entendimento por diversos fatores, como por exemplo, premis-
colaborará para que não incidam dúvidas ou mal sas de projetos, condições de exposição, ambi-
entendidos quanto à vida ú l dos elementos ou ente em que estará inserida e principalmente

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 13

pela realização das a vidades de manutenção e SAN; DEMOLIER, 2008). Portanto, pode se aceitar
recuperação do desempenho ao longo de todo como verdade, que a VU de uma edificação é a
esse ciclo, conforme já exposto (POSSAN; DEMO- soma dos desempenhos e VU's de todos os seus
LIER, 2008). sistemas e componentes, considerando suas
manutenções e subs tuições previstas ao longo
Através do desempenho dos materiais, compo-
do tempo.
nentes e sistemas que cons tuem uma constru-
ção, origina-se “o desempenho da edificação” e No gráfico abaixo é possível enxergar, de forma
se cria a viabilidade para que ela permaneça simplificada, o comportamento individual da vida
durante toda a sua vida ú l atendendo o propó- ú l desses sistemas ou elementos, além da vida
sito para a qual foi concebida e projetada (POS- ú l da própria edificação:

Figura 10 - Vidas úteis dos sistemas, componentes e da edificação

SISTEMA A
SUBSTITUIÇÃO OU
DESEMPENHO SISTEMA B MANUTENÇÃO

ELEMENTO 1
UTILIZAÇÃO
EDIFICAÇÃO

MANUTENÇÕES
EXPECTATIVA
DO
USUÁRIO

PERDA RESIDUAL
DE DESEMPENHO

ESTADO
LIMITE DE
UTILIZAÇÃO

TEMPO
VUP VU
Fonte: ABNT NBR 15.575:2013, adaptado pelo autor

Considerando que a edificação, diferentemente

Como
dos essas
seus sistemas exigências
e elementos não é umeproduto
ne- EXPOSIÇÃO, USO E
cessidades
simplesmente subs serão atendidas?
tuível, comumente, após o
OPERAÇÃO
fim do espaço de tempo compreendido como sua O que interfere e diminui o
VU, ou melhor, ao a ngir o seu estado limite de
desempenho da edificação?
u lização, a mesma passará por uma redesig-
nação de uso ou deverá ser demolida (POSSAN; Atendidos os requisitos de habitabilidade e os
DEMOLIER, 2008). níveis de desempenho estabelecidos pela NBR

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 14

15575:2013 e, visando às manutenções destes ao cação, mas há uma su l diferença que deve ser
longo da vida ú l prevista para as edificações, compreendida.
precisamos considerar as interferências dos
Durabilidade é a capacidade de um produto ou de
diversos agentes que atuarão sobre elas ao longo
um de seus componentes de preservar suas
deste período, quer sejam eles externos ou
caracterís cas e desempenhar suas funções, com
internos.
dada manutenção prevista por um período
Essas interferências são responsáveis pela dimi- limitado, sob condições normais de uso e opera-
nuição dos níveis de desempenho e serão vari- ção, e sofrendo os efeitos de ações ambientais ao
áveis ao longo do tempo de acordo com as condi- longo de seu envelhecimento natural (ISO 13823,
ções de exposição, uso, operação além do po de 2008).
agente responsável pela ação. Sendo assim,
Quando direcionamos o termo durabilidade para
devem ser consideradas dis ntas para cada edi-
as construções, trata-se de uma medida temporal
cio.
do período em que estas, seus sistemas e com-
Alguns dos principais agentes externos responsá- ponentes atenderão às funções para qual foram
veis por essa diminuição são o clima, a incidência projetadas. Embora a durabilidade seja uma
de chuvas, ruídos, ventos, fatores socioeconô- premissa verdadeira para o cumprimento da vida
micos de onde as edificações foram construídas e, ú l de uma edificação, o inverso não é verda-
até mesmo a cultura local. Já na categoria de deiro, uma vez que diversos agentes internos e
agentes internos, podemos citar os próprios externos a mesma, interferirão diretamente no
usuários e suas ações nas edificações, sendo a resultado ob do neste quesito ao longo tempo.
u lização da destas em desacordo com a
Figura 11 - Interações ambientais que influenciam na
finalidade para a qual foram projetadas uma das durabilidade de uma edificação
principais causas da diminuição do desempenho
esperado para as mesmas (BORGES, 2008).

A consideração de cada agente é de importante

relevância para a manutenção dos níveis de
desempenho, para definição do programa de
manutenção e para previsão da durabilidade dos
materiais e componentes das edificações.

Durabilidade
Às vezes, o termo “durabilidade” pode ser con-
fundido com a vida ú l de um produto ou da edifi- Fonte: Júnior (2019) apud ABCP (2002) - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 15

 Analisando a imagem, podemos afirmar que, caso
Manutenibilidade
o sistema de impermeabilização necessite de
A NBR 15575:2013 define o conceito de manute- manutenção dentro de um período menor que a
nibilidade como sendo o nível de facilidade apre- vida ú l dos pisos cerâmicos ou da proteção
sentado por um sistema ou seus componentes de mecânica, ele não é detentor de um bom grau de
serem man dos ou subs tuídos, quando neces- manutenibilidade, pois seria necessário que os
sário, conforme procedimentos e prazos previs- sistemas que o sobrepõem fossem removidos ou
tos no manual de uso, operação e manutenção danificados para que essa manutenção fosse
(ABNT NBR 15575, 2013). realizada. Portanto a vida ú l da manta asfál ca
deve ser igual ou maior que as vidas úteis dos
O termo está diretamente atrelado à facilidade de
outros dois elementos (MARQUES, 2015).
manutenção do desempenho dos sistemas, sub-
sistemas e elementos que compõe uma edifica- Outro aspecto importante que abrange o grau de
ção e está também, estritamente ligado ao manutenibilidade de um sistema ou da edificação
alcance da vida ú l e durabilidade pretendidas como um todo, é o acesso à informação por parte
para os mesmos. dos agentes que detenham a responsabilidade de
execução de suas inspeções ou manutenções. A
Para trazer clareza ao que foi descrito, podemos
ausência dessas informações se caracterizará,
u lizar, como exemplo, um sistema de reves -
mesmo que indiretamente, como baixo grau de
mento em uma laje externa, composto por uma
manutenibilidade, logo que o usuário não possui-
manta asfál ca, aplicada sob uma proteção
rá conhecimento técnico de “como e/ou quando”
mecânica e com posterior instalação de reves -
proceder com as manutenções necessárias.
mentos em pisos cerâmicos, conforme ilustrado
na imagem abaixo: Para Marques (2015), as prerroga vas da manu-
tenibilidade se aplicam a todos os sistemas da
Figura 12 - Sistema de revestimento, composto
por camadas edificação e exercem papel indispensável na
manutenção do seu desempenho ao longo do
período de uso e operação.
Muro

Garantias
Camada de
piso cerâmico Como explanado nos tópicos deste capítulo,
Camada de
impermeabilização todos os sistemas e elementos que compõem
Contrapiso uma edificação habitacional só serão capazes de
alcançar seu desempenho e vidas úteis previstas
Regularização Laje se forem projetados, construídos, usados e,
Fonte: Elaborado pelo autor sobretudo, man dos de acordo com as recomen-

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 16

dações da Norma de Desempenho. seu Anexo D e é também frequentemente repli-
cada nos manuais de uso e operação com o pro-
Com o passar do tempo, é possível que apareçam
pósito de levar tal informação a conhecimento
vícios constru vos, ocultos até então, estando
dos adquirentes e usuários, sendo leitura obri-
estes relacionados a falhas constru vas pré-exis-
gatória para os gestores da manutenção das
tentes, devido ao não atendimento do desempe-
edificações (BORGES, 2008).
nho do sistema, alterações não previstas por
parte dos usuários, mau uso, vícios decorrentes Vale observar que a contagem destes prazos
da falta das manutenções preven vas ou uma indicados pela Norma de Desempenho começa a
combinação desses fatores (ARENDT, 2015). par r da expedição do “Habite-se” da edificação
ou Auto de Conclusão da construção (ABNT NBR
Com exceção das falhas relacionadas à falta de
15575, 2013).
manutenção, do mau uso e de alterações não
previstas que se qualificam como excludentes de
Fiscalização, cumprimento da
responsabilidade; se por ventura, as edificações
norma e avaliação de desem-
apresentarem problemas precoces, seus usuários
podem recorrer aos bene cios da garan a da
penho
construção, pois os construtores, incorporadores Após o início do ciclo de uso e operação, a respon-
e demais agentes envolvidos são responsáveis sabilidade de avaliação e manutenção do desem-
por assegurar o desempenho requerido para o penho das edificações é transferida para cada um
perfeito funcionamento da edificação, mesmo que faça uso dos edi cios, sobretudo para seus
que, para isso, seja necessário realizar manuten- representantes legais ou empresas (associações,
ções ou subs tuições de seus sistemas, compo- síndicos etc.) que os administram.
nentes ou materiais.
Não há uma fiscalização formal dos órgãos públi-
A NBR 15575:2013 recomenda em seus anexos cos quanto ao cumprimento da NBR 15575 :2013
prazos mínimos de garan a, diferentes para cada ou a correta manutenção do desempenho ao
sistema presente na edificação, definidos de longo do ciclo de vida da construção, mas o não
forma a serem justos para com o consumidor e atendimento das recomendações da norma pode
jus ficáveis tecnicamente. A adoção destes, trazer aos usuários riscos à saúde, à integridade
pelos responsáveis de atendê-los não pode ser sica, dispêndios financeiros desnecessários ou
considerada uma obrigação, mas é aceito pelo precoces, como também culminam em ações
setor da construção como um “manual de boas jurídicas, podendo resultar em prejuízos tanto
prá cas”. financeiros quanto à imagem dos envolvidos. Em
caso de ocorrência de tais processos cíveis, os
As informações quanto aos prazos estabelecidos profissionais, empresas, construtoras, incorpora-
pela NBR 15585:2013 (Parte I), estão inseridas em doras e até mesmo os usuários poderão ser res-

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 17

ponsabilizados em caso de negligência no desempenho, devem perdurar ao longo de toda a
cumprimento da norma (KELCH, 2016). Portanto vida ú l da edificação, sendo a NBR 5674: 2012 -
a fiscalização, o cumprimento da NBR 15575 Requisitos para o sistema de gestão da manu-
:2013, a avaliação e sobretudo a manutenção do tenção, uma forte aliada nesses processos.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 18

 NBR 5674:2012
A NORMA DE MANUTENÇÃO

as demais normas relacionadas ao tema e que

INTRODUÇÃO À NORMA DE
minimize as interferências nas condições de uso e
MANUTENÇÃO operação das edificações em seu ciclo de vida.
A NBR 5674:2012 foi publicada com o intuito de
apresentar requisitos, diretrizes e um conjunto de Requisitos para a manutenção
ações a serem cumpridas, bem como as docu-
Conforme já explicado em um dos capítulos
mentações necessárias que devem ser elabo-
anteriores, as manutenções prediais é o conjunto
radas e armazenadas ao longo do processo de
de a vidades que englobam conhecimentos
execução, monitoramento e controle da manu-
técnicos, procedimentos administra vos,
tenção do desempenho das edificações (VILLA-
processos de acompanhamento e monitorização,
Subtítulo
NUEVA, 2015). 02
necessários para que se conserve as caracte-
Ela se direciona essencialmente para os proprie- rís cas de determinado sistema, componente ou
tários, usuários e, tratando-se de áreas de edifica- elemento visando à manutenção de sua operação
ções de uso comum, aos seus síndicos e adminis- em níveis sa sfatórios de confiabilidade,
tradores. funcionalidade, segurança, conforto e higiene
(BEZERRA, 2000; FERREIRA, 2010).
Ela define os requisitos para que se desenvolva
um sistema de gerenciamento da manutenção Para que você, síndico ou administrador, possa
eficaz, que cumpra com o papel de preservar as alcançar esse obje vo em sua plenitude, quando
caracterís cas originais das construções e à frente da administração de uma edificação, a
também mantenha e recupere, dentre dos limites NBR 5674:2012 pontua um passo a passo que
possíveis, o desempenho inicial de seus sistemas, deve ser seguido também em sua integralidade. É
componentes e equipamentos (VILLANUEVA, este roteiro que será explanado nos capítulos que
2015). se seguem.

Nour (2003) afirmava que ela irá auxiliaria DEFINIÇÃO DO PROGRAMA

também no desenvolvimento e implantação de DE MANUTENÇÃO
um programa de manutenção com procedimen-
tos e processos estruturados, com recursos e
O que é o programa?
periodicidades pré-estabelecidas, que atendam “O programa [de manutenção] consiste na deter-

19
minação das a vidades essenciais de manuten- sos ( sicos, financeiros e humanos) necessários
ção, sua periodicidade, responsáveis pela execu- para a execução dessas a vidades ao longo de um
ção, documentos referenciais, referências norma- período de tempo predefinido, sendo atualizado
vas e recursos necessários [...],” para suas periodicamente e seu cumprimento adotado
execuções. NBR 5674 (2012, p. 10). como prá ca regular. (ABNT NBR 5674, 2012).

Objetivo do programa Elaboração do programa

O obje vo previsto do programa é o de se evitar o O primeiro passo para a elaboração de um progra-
aparecimento de problemas, anomalias, patolo- ma de manutenção que atenda a sua edificação, é
gias e deteriorações precoces, bem como cumprir desenhá-lo e adaptá-lo ao po e condições da
com o papel de reposição do desempenho das edificação a qual se pretende atender. Para que
edificações e seus componentes através das essa tarefa se torne mais simples, a Norma de Ma-
a vidades de manutenção. O programa ainda nutenção estabelece alguns critérios (relaciona-
deve contemplar uma previsão de todos os recur- dos na imagem abaixo) que devem ser observa-

Figura 13 - Considerações para elaboração do programa de manutenção

PROGRAMA DE MANUTENÇÃO

1. Características 2. Componentes
3. Vida Útil
da edificação da edificação
1.1 Tipologia 2.1 Sistemas 3.1 Edificação
1.2 Complexidade 2.2 Materiais 3.2 Materiais
1.3 Regime de uso 2.3 Equipamentos 3.3 Sistemas
1.4 Idade 3.4 Equipamentos

4. Percepção
5. Histórico 6. Ambiente
dos usuários
4.1 Solicitações 5.1 Manutenções 6.1 Localização
4.2 Reclamações 5.2 Inspeções 6.2 Condições ambientais
5.3 Rastreabilidade 6.3 Condições climáticas
dos serviços

8. Ocorrência 9. Resultado das

7. Financeiro
dos problemas Inspeções
7.1 Orçamento anual 8.1 Priorização das 9.1 Não conformidades
7.2 Reserva atividades de encontradas
financeira manutenção 9.2 Ações preventivas
9.3 Ações corretivas
9.4 Comparativo de me-
tas previstas e
realizadas

Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 20

dos para tal. documentações geradas após a finalização dos
trabalhos,notas fiscais, termos de recebimento,
O segundo passo será estruturá-lo, definindo
etc.).
quais informações constarão nesse programa. A
sua estrutura mínima também é definida pela f) Modo de verificação do sistema – Como a
norma, mas não precisa estar limitada a esta funcionalidade dos elementos serão verificadas
relação apresentada, podendo ser adicionadas após sua manutenção, e como se dará o recebi-
quaisquer outras informações que se avalie mento dos serviços.
importante.
g) Custo – O custo previsto para cada a vida-
de e posterior atualização com os custos reais.
Conteúdo do programa de
manutenção Além dessa estrutura básica apresentada, mais as
a) Designação do sistema, elemento ou informações julgadas úteis pelo elaborador, o
componente – No programa, deverá constar uma programa de manutenção deve ainda abordar as
listagem de todos os sistemas, elementos e com- três modalidades de manutenções abrangidas
ponentes que demandarão alguma manutenção pela norma.
no período es pulado (geralmente 01 ano);
Manutenção rotineira
b) Descrição da a vidade – Detalhamento de
São a vidades simples que englobam, mas não
quais a vidades serão executadas em cada siste-
estão limitadas à higienização das áreas comuns,
ma ao longo do mesmo período de tempo;
à manutenção das condições de habitabilidade,
c) Periodicidade - As periodicidades das ma- limpezas e também à remoção de resíduos (VIL-
nutenções deverão ser fixadas conforme especi- LANUEVA, 2015 apud BARBOSA et al., 2011).
ficadas no Manual de Uso, Operação e Manu-
Denominadas como a vidades de conservação,
tenção e também seguindo as recomendações da
devem ser realizadas diariamente ou intervaladas
NBR 15575:2013;
por pequenos períodos de tempo, salvo exceções
d) Iden ficação dos responsáveis – Defini- onde poderão ser operacionalizadas semestral-
ção de quais serão os responsáveis por cada a vi- mente, anualmente ou bianualmente depen-
dade, desde as ações efe vas de reparação, até as dendo de onde, ou de qual sistema da edificação
a vidades gerenciais; serão aplicadas (VILLANUEVA, 2015).

e) Documentação referencial e formas de Essa ro na de manutenção pode ainda ser u liza-

comprovação – Deverão estar anexas ao progra- da como meio para realização de inspeções com o
ma de manutenção todas as documentações que intuito de detecção de outras anomalias, e a não
orientem as execuções das a vidades (manuais, realização de tais a vidades poderão acarretar na

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 21

necessidade de aplicação das outras modalidades A NBR 5674:2010, traz em seus anexos bons
de manutenção com mais frequência, elevando modelos para desenvolvimento do plano de
os recursos dispendidos e aumentando as interfe- manutenção preven va com o intuito de orienta-
rências das ocorrências dessas ações nas condi- ção dos profissionais responsáveis, mas, para
ções de uso das edificações ao longo de toda a sua simplificação do que é requisitado, abaixo será
vida ú l (MÜLLER, 2010). apresentado a estrutura mínima que deverá estar
inclusa no seu planejamento:

Manutenção preventiva Figura 14 - Estrutura mínima para um plano de

manutenção preventiva
A manutenção preven va é a a vidade que se
Conteúdo do programa de PARA A REALIZAÇÃO DAS ATIVIDADES
realiza antecipadamente para que não haja a
manutenção
necessidade de correção ou reparação devido à Detalhamento das rotinas de serviços e inspeções
perda precoce de desempenho, seja de um Detalhamento dos procedimentos

sistema, equipamento ou componente da Periodicidades das rotinas de serviços e inspeções

edificação. Observações quanto à procedimentos de urgência

Ela é planejada previamente e deve ser embasada PARA GESTÃO DO PLANO DE MANUTENÇÃO
pelos históricos de manutenções realizadas Observações dos parâmetros dos fabricantes
quanto ao uso e operação dos sistemas
anteriormente, registros de falhas já ocorridas,
Dados sobre eventuais falhas na operação e/ou
nos resultados dos relatórios de inspeções deficiências nos procedimentos definidos e em uso

prediais e também acompanhando as periodici- Estabelecimento de periodicidade para o feedback,

nível e quantidade de informação para coleta
dades estabelecidas nos manuais, o de uso e ope-
Registro e histórico de atividades de manutenção
ração da edificação, como também os manuais e os dados relacionados aos custos médios das
mesmas e do plano como um todo
dos fabricantes, quando se tratar de sistemas ou
equipamentos específicos e industrializados Fonte: Casarin (2018) - Adaptado pelo autor

(VILLANUEVA, 2015).
Deve-se observar que a lista acima é apenas um
Ramos (2010) defende que um dos papéis mais referencial, podendo o gestor implementar
importantes deste po de manutenção é a ideia outros requisitos dependendo da estratégia de
de se evitar ou ao menos diminuir a ocorrência de manutenção que será implantada. Contudo,
falhas ou quedas de desempenho; e isso é alcan- deve-se acautelar que a aplicação de a vidades
çado através de paradas periódicas e programa- de manutenção preven va sem critérios e análise
das com o obje vo de subs tuição de peças ou real da necessidade, pode acarretar em subs -
partes de um sistema ou equipamento que esteja tuições e ações de reparação antecipadas o que
apresentando falhas, para que estes mantenham- trará elevação dos custos finais (GOMIDE, NETO,
se em pleno funcionamento. PUJADAS; 2006).

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 22

 vidas úteis.
Manutenção corretiva
Siqueira (2014), afirma que tal conjunto de
A par r do momento em que se a nge os níveis
informações deve estar permanentemente
mínimos de desempenho requerido, será neces-
atualizado, man do de forma organizada, deve
sária uma atuação corre va para que se eleve as
estar acessível e ser u lizado como subsídio para
condições do edi cio ou de seus sistemas para
o planejamento e execução do programa de
padrões novamente aceitáveis.
manutenção.
O obje vo da manutenção corre va é o de dar
A NBR 5674:2012 traz uma relação básica que
con nuidade ao uso para os componentes de
deve estar con da neste acervo. Ela inclui, mas
uma construção que sofreram algum po de
não está limitada a:
redução ou impacto no seu desempenho sem que
ocorram prejuízos à segurança e conforto dos Tabela 03 - Documentação básica do programa
de manutenção
usuários ou prejuízos patrimoniais de maiores
proporções (ABNT NBR 5674, 2012). a Manual de uso, operação e manutenção da edificação;
b Manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços
Por ter caráter de adoção imediata, esse po de c Programa de manutenção

manutenção se torna a forma mais onerosa de d Planejamento da manutenção contendo o previsto e o efe-
tivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro
reparação, pois demanda a contratação de e Contratos firmados
Catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, pro-
empresas ou profissionais, bem como a aquisição f
cedimentos executivos dos serviços e propostas técnicas
de materiais de forma emergencial (VILLANUEVA, g Relatórios de inspeção
Documentos mencionados na NBR 14037 (ABNT, 2011) ,
2015). Desta forma, a escolha da manutenção h Anexo A, em que devem constar a qualificação do respon-
sável e os comprovantes da renovação
corre va como única metodologia aplicada à
i Registros de serviços de manutenção realizados
restauração do desempenho acaba por acarretar j Atas das reuniões de assuntos afetos à manutenção
na diminuição da vida ú l de componentes, siste-
k Documentos de atribuição de responsabilidade de serviços
técnicos, conforme NBR 5674 (ABNT, 2012)
mas e equipamentos, além de se expor ao risco de
Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptada pelo autor
quebras e paradas destes, em momentos inopor-
tunos (VILLANUEVA, 2015 apud ARAUJO e CÂMA- Além da lista apresentada, os síndicos e adminis-
RA, 2010). tradores deverão considerar também os projetos
e desenhos técnicos, memoriais descri vos e de
Documentação inicial cálculo, as especificações, reformas e melhorias
realizadas posteriormente à entrega do edi cio e
A criação e manutenção dos registros e informa- ainda poderão adicionar quaisquer outras docu-
ções através de um acervo técnico é impres- mentações ou informações que julgarem per -
cindível para os processos de manutenção do nentes para auxiliar na gestão dos programas de
desempenho das edificações ao longo de suas manutenção (SANCHES, 2010).

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 23

 manter os níveis de desempenho da edificação
Planejamento anual das
em parâmetros aceitáveis e perto dos níveis ou-
atividades trora existentes .
A norma estabelece a obrigatoriedade de que se
É necessário ponderar a segurança, saúde, higie-
desenvolva um planejamento prévio de todas as
ne e conforto dos usuários observando os prazos
ações de manutenção que serão realizadas ao
máximos para a execução de cada a vidade, além
longo de um ano, subsequente à data de aprova-
de ainda priorizar aquelas manutenções mais
ção do planejamento. Esse planejamento anual
urgentes, iden ficadas através das inspeções pre-
precisa considerar e incluir todos os aspectos
diais (FERREIRA, 2010).
básicos estabelecidos pela NBR 5674:2012 que
estão sendo abordados neste guia e conter a
estrutura abaixo: Previsão orçamentária anual
Tabela 04 - Aspectos a serem considerados no
O planejamento anual das a vidades, deve vir
planejamento anual acompanhado de uma previsão orçamentária
a Prescrições e especificações técnicas para as edificações que abranja igual período de tempo (VILLANUEVA
b Disponibilidade de recursos humanos 2015).
Disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão
c
de contingência
Ferreira (2010) nos traz que esta previsão consi-
d Sequência racional e duração das atividades
e Cronograma físico x financeiro derará todos os recursos necessários para a reali-
f Necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes zação das manutenções preven vas e a ABNT
g Procedimentos de execução ou referência às normas téc-
nicas e legislação
(2012) ainda complementa estabelecendo que
h Especificações detalhadas dos insumos e materiais também deverá ser prevista uma reserva finan-
i Manutenibilidade ceira des nada à realização das manutenções
j Dispositivos de sinalização e proteção dos usuários
corre vas ou imprevistas.
Previsão de acesso seguro a todos os locais da edificação
k onde sejam realizadas
inspeções e atividades de manutenção Ferreira (2010) apud ABNT (2012) expõem que a
l
Minimização de interferência nas condições de uso normal composição dos custos presentes na previsão
da edificação durante a sua execução
orçamentária, deve englobar todos os recursos
Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptada pelo autor que serão gastos ao longo do processo, sendo
necessário manter em mente que a definição
Esses aspectos ainda deverão estar alicerçados no
destes valores e do orçamento anual não é defini-
conceito de desempenho e nos requisitos apre-
va, pois estes devem ser flexíveis e ainda contar
sentados pela NBR 15575:2013. Isso, para que se
com uma margem de erro em todos os recursos,
possa ser asser vo na definição dos padrões de
sobretudo para as manutenções corre vas.
operação e na programação das metodologias de
manutenção, as quais serão empregadas a fim de Para que essa previsão se torne mais simples em

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 24

seus cálculos, Ramos (2010) divide esses recursos essas categorias em outros aspectos específicos
em três categorias macros: a mão de obra, os que comporão o custo de cada a vidade, confor-
equipamentos e os materiais. E depois, subdivide me detalhado abaixo:

Figura 15 - Recursos para realização das atividades de manutenção

MÃO DE OBRA MATERIAIS EQUIPAMENTOS

Salários e horas Consumíveis Ferramentas

extras aplicados próprias

Encargos sociais Sobressalentes Aluguéis

Impostos Transporte e Manutenção

armazenamento periódica
Pessoal terceirizado

Fonte: Ramos (2010) - Adaptado pelo autor

A somatória dos três conjuntos de gastos apre- de eventuais melhorias planejadas para o condo-
sentados, trará o custo de cada a vidade de mínio, resultará no valor global que será dividido
manutenção; e, a somatória de todas as a vida- ao longo do período compreendido pelo plano
des, mais o valor definido como reserva e o custo orçamentário anual (RAMOS, 2010).

Figura 16 - Composição da previsão orçamentária anual

MANUTENÇÃO MANUTENÇÃO
RESERVAS
PREVENTIVA CORRETIVA

EMERGÊNCIAS
MAT MAT
MELHORIAS
M.O EQP M.O EQP
MARGEM

Fonte: Ramos (2010) - Adaptado pelo autor

Para que esta es ma va de cálculo apresentada GESTÃO E CONTROLE DAS

e, consequentemente todo o planejamento (das
MANUTENÇÕES
a vidades e orçamentário anual) alcance resulta-
dos mais próximos da realidade, atendendo de Planejamento de manutenção
forma sa sfatória as necessidades da edificação e O planejamento das a vidades difere do plane-
as diretrizes da norma, é recomendado que esse jamento anual já descrito. Portanto, deve ser
processo seja desenvolvido por profissionais entendido como duas obrigações dis ntas dos
capacitados para tal. síndicos e administradores.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 25

Ele pode ser caracterizado como um instrumento orientação dos profissionais encarregados de sua
de atuação mais em nível operacional, permi- execução e explicitar os métodos de controle e
ndo o gerenciamento de forma individual de aceitação das mesmas, após as suas finalizações
cada a vidade do macroplanejamento. (FERREIRA, 2010).

Para tal, esse planejamento deve incluir a data Como forma de traduzir esse planejamento de
específica da realização de cada a vidade, a lista forma simplificada e visual, as informações neces-
dos recursos que serão necessários para a realizá- sárias poderão ser organizadas em uma tabela ou
las, trazer informações e procedimentos para uma planilha conforme apresentado na Figura 17:

Figura 17 - Organização das informações do plano de manutenção anual

DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE DOCUMENTAÇÃO CUSTO RECURSOS VERIFICAÇÃO E

RESPONSÁVEL
REFERENCIAL RECEBIMENTO

SISTEMA
A

ELEMENTO
B

COMPONENTE
C

Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor

Figura 18 - Comparação entre tipos de mão de obra

Orçamento e contratação dos
M.O PRÓPRIA
serviços Vantagens Desvantagens
Equipe sempre disponível Maior ociosidade
Bezerra (2000) apud Karman (1997) abordam Familiaridade com o edifício Pouca especialização
Familiaridade com os usuários Elevado custo fixo
duas formas de contratação predominantes do Treinados em várias atividades Staff para gerência de pessoal
Necessidade de mais
recurso “mão de obra” para a realização das a vi- profissionais
dades nos condomínios. Elas apresentam van-
TERCEIRIZAÇÃO
tagens e desvantagens que devem ser observadas
Vantagens Desvantagens
pelos gestores da manutenção antes de se optar Facilidade de substituição Grande rotatividade
por um ou outra; Ambas as modalidades e suas Planejamento
Maior especialização deSem
manutenção
familiaridade com o
Maior eficiência na atuação ambiente
caracterís cas serão demonstradas ao lado, na Menor burocracia Menor flexibilidade
Transferência de responsabilidade
Menor disponibilidade
Figura 18. técnica e administrativa Gerência externa da equipe
Transferência de responsabilidade
de encargos sociais e trabalhistas
O administrador deve analisar qual das opções se
enquadrará melhor para a sua edificação: Fonte: Bezerra (2000) - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 26

Caso se opte pela contratação de mão de obra Tabela 05 - Conteúdo básico para as propostas
comerciais
terceirizada, a NBR 5674:2012 ins tui que os
a Dados do cliente
gestores solicitem no processo de concorrência
b Escopo dos serviços ou objeto
dos serviços (coleta dos orçamentos e decisão c Descrição de cada atividade, com os respectivos prazos
pela empresa que será contratada) alguns dados d Especificações técnicas de execução e de manutenção fu-
tura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável.
fundamentais que balizarão a escolha da empresa Condições comerciais, valor, forma de pagamento e valida-
e
vencedora. Essas informações deverão constar de da proposta
Responsabilidades legais e obrigações de cada parte,
nas propostas comerciais que serão recebidas, f incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à
segurança do trabalho
juntamente com o valor que será cobrado pela
g Indicação do responsável técnico pela atividade, quando
realização dos serviços em questão. Como de aplicável
praxe, a lista da Tabela 05 contém informações h Garantias e exclusões
i Previsão de seguros, se aplicável.
mínimas necessárias, podendo ser adicionadas
Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor
quaisquer outras que sejam importantes para o
processo.
que se observe alguns fatores para a seleção da
Após o recebimento das propostas com as infor- empresa que será contratada e passará a prestar
mações e orçamentos, a norma ainda recomenda serviços para o condomínio:

Figura 19 - Critérios para avaliação e seleção da proposta vencedora

Qualificação da empresa Experiência da empresa Referências

Capacidade técnica Serviços já realizados Outros condomínios
Recursos humanos e Portifólio Outros clientes
equipamentos Acervo técnico Outras empresas

Condições Habilitação Proposta técnica

Prazo de execução Jurídica e idoneidade Qualidade do documento
Preço Técnica Atendimento as normas
Condições de pagamento Regularidade fiscal Atendimento a legislação
Cronograma de execução Capacidade financeira Informações completas

Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor

Já após a escolha da empresa que prestará os Figura 20 - Características dos tipos de contratos

serviços de manutenção, os administradores PREÇO FIXO POR ADMINISTRAÇÃO

deverão estabelecer um contrato formal para tal. Reembolso dos valores

Preço fixado e gastos com M.O, Equipam.
Podendo ser eles nas modalidades mais comuns determinado para um e materiais, para a empresa
único serviço contratada + porcentagem
no mercado, relacionados nas Figuras 20 e 21, ou pelos serviços de
administração
outro que se mostre mais conveniente para a
ocasião: Fonte: Ferreira (2010) apud ABNT (1999) - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 27

 Figura 21 - Características dos tipos de contratos antes do início e durante a realização de qualquer
PREÇO UNITÁRIO CONTRATO GLOBAL a vidade, possibilitando assim que os gestores
Pagamento pelos garantam o cumprimento de cada item:
serviços efetivamente Preço fechado para
realizados; Preço de- determinado conjunto
de serviços, por tempo Figura 22 - Meios de controle da execução dos
terminado para cada serviços de manutenção
unidade de serviço também estabelecido

Antes dos serviços, devem ser providenciados:

Fonte: Ferreira (2010) apud ABNT (1999) - Adaptado pelo autor
Proteção dos usuários
Proteção quanto aos riscos e prejuízos que possam a vir
Em contrapar da, caso se opte pela contratação ocorrer proveniente das atividades de manutenção 1
de mão de obra própria para a execução das
Informação dos usuários
a vidades, é fundamental que se observe as Informação quanto a realização dos serviços e riscos
relacionados
legislações vigentes, como é o caso da CLT (Conso- 2

lidação das Leis do Trabalho) e se adicione uma Condições adequadas de execução

Disponibilidade de todos os recursos necessários, locais
etapa de es mação da quan dade de recursos acessíveis, instruções e documentações pertinentes 3

(humanos, materiais e equipamentos) ao plane-

jamento anual das a vidades do programa de Durante as manutenções, devem ser verificados:

manutenção. Sistemas de segurança em funcionamento

Sistemas de segurança da edificação sem interrupção de
uso ou criação de sistemas alternativos temporários
para substituição
1

Controle e execução dos Saídas de emergência liberadas

serviços de manutenção Saídas sem obstruções, quer sejam temporárias ou parciais;
ou criação de rotas alternativas compatíveis com
as legislações
2
A gestão e controle da execução dos serviços de
manutenção referem-se a todas as a vidades de Cumprimento das normas
Normas técnicas e normas de segurança bem como instru-
monitoramento, controle e recebimentos das ções do manual de uso, operação e manutenção; e
dos fabricantes 3
ações reparadoras e devem estar baseados em
uma visão de curto, médio e longo prazo (VILLA- Cumprimento do planejamento
Cumprimento do cronograma físico-financeiro, do programa
NUEVA, 2015). Já as a vidades de execução são as de manutenção e do planejamento anual das
atividades 4
ações reparadoras propriamente ditas.
Controle
A NBR 5674:2012 define algumas exigências que Garantir o cumprimento dos requisitos legais, de desem-
penho, da qualidade, do custo, do prazo e condições
devem ser respeitadas durante essa etapa do contratuais 5

ciclo, tanto na realização do controle como na

Registro das informações
execução. Registro das atividades realizadas, do custo e recursos
gastos e se houver, das alterações das características
originais do edifício
6
A lista abaixo reproduzida pode ser u lizada
como um checklist de verificação a ser realizado Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 28

O não cumprimento de alguma das a vidades Figura 23 - Sugestão de indicadores gerenciais
acima pode gerar sérios riscos à segurança dos
usuários, dos próprios executores e também Taxa de sucesso das intervenções
incorrer numa execução insa sfatória dos Custo x Benefício das manutenções
serviços, podendo gerar retrabalho, custos extras
Quantidade de manutenções previstas
e incômodos desnecessários.
Quantidade de manutenções realizadas
Indicadores gerenciais Tempo de execução das manutenções
Uma das ferramentas mais importantes para o
Indisponibilidade dos sistemas
acompanhamento de todo o ciclo da manutenção
e que é recomendada pela NBR 5674:2012, é a Custo das manutenções
u lização de indicadores gerenciais (ABNT, 2012).
Tipos de serviços mais requisitados
Deve-se elaborar um sistema de indicadores que Performance de custos e prazos
possibilitem a obtenção de uma análise da efici-
ência e eficácia das estratégias adotadas e do
Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor
programa de manutenção, possibilitando assim
suas adaptações e melhorias.
Registros e documentações
A estrutura de indicadores deve priorizar alguns
aspectos principais da manutenção como de- De nada adiantaria todo esforço dispendido na
monstrado pela norma, mas os gestores não obtenção, análise e tratamento das informações
precisam se limitar à lista representada, podendo ob das ao longo de todo o processo de manu-
eles adicionar quaisquer outros que possam tenção, se estas não fossem armazenadas de
contribuir para a melhoria con nua da manuten- forma adequada para serem usadas posterior-
ção do desempenho das edificações e os auxiliem mente.
no planejamento e gestão das a vidades.
Esses registros ou acervo técnico, compostos por
A definição dessa lista de indicadores deve supor- relatórios, registros, documentações per nentes,
tar as tomadas de decisões de forma adequada ao resultado das inspeções e compilação dos indica-
longo da gestão do programa de manutenção e, dores gerenciais, comprovarão a efe va realiza-
seu acompanhamento, é necessidade constante ção de todas as a vidades de manutenção, dos
na ro na dos administradores. Além disso, todas processos gerenciais, as periodicidades de exe-
as informações ob das através desse acompa- cução e embasará as avaliações de resultados e
nhamento, gerará um banco de dados que tomadas de decisões futuras (SIQUEIRA, 2014
reforçará as ações estratégicas de manutenção. apud LESSA e SOUZA, 2010).

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 29

A NBR 5674:2012 é enfá ca quanto à necessidade fluxo a ser seguido para que nada se perca e para
de se manter registros detalhados das a vidades que a retroalimentação de todos os processos
de manutenção, de seus resultados e de sua aconteça de forma mais simplificada (ABNT,
documentação gerada, definindo para isso, um 2012):

Figura 24 - Fluxo da gestão da informação e documentações na manutenção do desempenho

INÍCIO

Manual de uso,
operação e
manutenção
Programa de Registro de
manutenção contratação
RETR
OA

M Registro de
LI

EN
TA
ÇÃ
execução
O

Arquivo

FIM

Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor

Apesar da sugestão da norma, o próprio condo- Além das responsabilidades dos síndicos e admi-
mínio deve dispor de um fluxo escrito e aprovado nistradores, já citadas nesse guia anteriormente,
pelos responsáveis pela gestão da manutenção o a NBR 5674:2012 ainda ins tui, ou melhor, resu-
que deve ser também, um sistema adaptado para me todas as responsabilidades descritas no texto
a realidade da edificação e estratégia de manu- da norma na lista de encargos demonstrada na
tenção adotada. Tal documento, deverá ficar sob Figura 25.
cuidados dos síndicos e administradores enquan-
Cada uma dessas incumbências contribuirá para a
to desempenharem tal função e, caso venham a
maximização dos bene cios do programa de
ser subs tuídos, deve-se fazer a transferência for-
manutenção estabelecido e colaborará para a
mal desses registros aos sucessores (ABNT, 2012).
obtenção dos melhores resultados no quesito de
desempenho das edificações, além de contribuir
INCUMBÊNCIAS E ENCAR- para a sa sfação de todos os usuários que
GOS DOS SÍNDICOS E AD- venham fazer uso da edificação ao longo da sua
MINISTRADORES vida ú l.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 30

 Figura 25 - Incumbências e encargos dos síndicos e administradores

Atender às normas Atender ao Manual de uso, Criar e estabelecer o

técnicas aplicáveis operação e manutenção programa de manutenção

Prover recursos necessários

Fazer cumprir o programa Gerir o programa de
para o cumprimento do
de manutenção manutenção
programa

Assessorar os usuários nas Criar e manter atualizado os Implementar e realizar as

decisões que envolvam registros e documentações verificações e inspeções
manutenção e reformas da edificação previstas

Elaborar o planejamento Elaborar a previsão Orçar e contratar os

anual das atividades anual orçamentária serviços de manutenção

Supervisionar e controlar Orientar os usuários sobre Orientar os usuários a

a execução das atividades o uso adequado da respeito de situações de
de manutenção edificação emergência

Fonte: ABNT NBR 5674:2012 - Adaptado pelo autor

É importante ressaltar que, caso a gestão da mesmos requisitos se aplicam aos profissionais
manutenção da edificação seja terceirizada, os ou empresas contratadas.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 31

 INFORMAÇÕES,
AÇÕES E MATERIAIS
COMPLEMENTARES

Há ainda outros três aspectos fundamentais para Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e
complemento do que pode-se chamar de ciclo da procedimento, que irá auxiliar os gestores no
manutenção do desempenho das edificações e diagnós co da situação das edificações através
que devem ser considerados pelos síndicos e de vistorias periódicas; e a ABNT NBR 16280:2015
administradores. São eles: o Manual de uso, – Reforma em Edificações, que como o nome já
operação e manutenção, já tanto citado ao longo diz, dispõe sobre a gestão de todas as reformas
do texto; a ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção em uma edificação.

Figura 26 - Ciclo da manutenção do desempenho das edificações

Subtítulo 02
ABNT NBR 15575:2013

NORMA DE DESEMPENHO

ABNT NBR 16280:2015 ABNT NBR 14037:2011

GESTÃO DAS REFORMAS MANUAL DE USO, OPERAÇÃO

E MANUTENÇÃO

ABNT NBR 16747:2020 ABNT NBR 5674:2012

INSPEÇÃO PREDIAL MANUTENÇÃO PREDIAL

Fonte: Cleide (2016) - Adaptado pelo autor

32
 Figura 27 - Etapas da inspeção predial
INSPEÇÃO PREDIAL
Etapa 01: Levantamento da documentação e dados da edi-
ficação
Esta é uma ferramenta u lizada para atestar as Etapa 02: Análise dos dados e documentos disponibilizados
condições de uso, operação e manutenção das Etapa 03: Identificação das características da edificação e
análise do histórico disponível
edificações. Através de vistorias técnicas realiza-
Etapa 04: Vistoria da edificação de forma sistêmica conside-
das com periodicidades predefinidas. Ela funci- rando as informações obtidas
ona como meio de verificação do desempenho Etapa 05: Classificação das irregularidades obtidas

das construções e de comprovação da eficiência Etapa 06: Proposição das ações necessárias de restauração
e preservação do desempenho
ou não dos programas de manutenção adotados Etapa 07: Organização das prioridades em patamares de
urgência para a tomada das ações
e fornece subsídios para correções ou adaptações
Etapa 08: Avaliação da manutenção realizada, conforme a
destes (PINI, 2011; NBR 15575:2013). ABNT 5674:2012
*Sendo as informações obtidas com os processos acima,
o conteúdo que deverá estar contido no laudo ou relatório
A NBR 16747:2020 – Inspeção predial, diretrizes, da inspeção
conceitos, terminologia e procedimento, en- Fonte: ABNT NBR 16.747:2020 - Adaptado pelo autor
cobre algumas lacunas deixadas pela NBR 5674:
2012 relacionadas aos procedimentos de avalia- Além do roteiro estabelecido pela NBR 16747:
ção da qualidade dos programas de manutenção 2020, acima ilustrado, deve-se ainda considerar
e por essa razão, deve ser agregada a eles, sobre- as caracterís cas da edificação e os aspectos e
tudo após o término do período de tempo abrangência da vistoria que será realizada, con-
coberto pela garan a estabelecida pela NBR forme mostrado na Figura 28:
15575:2013 e oferecida pelas construtoras e
Figura 28 - Considerações para a inspeção predial
incorporadoras.
ABRANGÊNCIA DA INSPEÇÃO
SEGURANÇA SUSTENTABILIDADE
Metodologia e conteúdo bá- Estrutural
Contra incêndio Durabilidade
sico do relatório de inspeção No uso e operação Manutenibilidade

As inspeções prediais, para que cumpram seus HABITABILIDADE

Estanqueidade
obje vos, devem ser realizadas considerando Saúde, higiene e Funcionalidade e
qualidade do ar acessibilidade
algumas informações iniciais básicas ob das
CONSIDERAÇÕES DA VISTORIA
através de dados e documentações fornecidas
Características construtivas da edificação
pelos administradores e síndicos dos condomí-
Idade das instalações da construção e vida útil prevista
nios; seguindo um roteiro de inspeções dos
Exposição ambiental da edificação
sistemas, subsistemas, equipamentos e compo-
Agentes (e processos) de degradação atuantes na edificação
nentes da edificação; e posteriormente, culmi-
Expectativas sobre o comportamento e desempenho em uso
nando na elaboração de uma laudo pericial
(ABNT, 2020). Fonte: ABNT NBR 16.747:2020 - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 33

Os laudos resultantes das inspeções podem ainda O manual de uso, operação e manutenção deve
ser u lizados sempre que houver a necessidade figurar como ferramenta essencial no plane-
de comprovação do estado do imóvel para efeito jamento da manutenção, e para que ele cumpra
de contratação de seguros, negociações imobi- com sua finalidade, precisa ser consultado e
liárias ou em demandas judiciais (PINI, 2011); po- aplicado sempre que houver dúvidas a respeito
rém só terão validade caso sejam elaborados por dos procedimentos e ações de manutenção e
nenhuma outra pessoa a não ser profissionais conservação.
capacitados para tal. A NBR 164747:2020 define
Por esse mo vo, o mercado adotou como padrão,
por profissionais capacitados, Engenheiros Civis e
o fornecimento do manual de uso, operação e
os Arquitetos (ABNT, 2020).
manutenção, tanto das áreas comuns para os
síndicos e administradores como o das unidades
autônomas para os seus proprietários e que são
MANUAL DE USO, OPERA- disponibilizados no ato da entrega da edificação
ÇÃO E MANUTENÇÃO (CASTRO, 2007).

Figura 29 - Informações básicas sobre o Manual de Uso, Operação e Manutenção

CONTEÚDO DO MANUAL

- informações sobre aspectos importantes, como - descrição da edificação;

propriedades especiais previstas em projeto,
sistema construtivo empregado, etc; - procedimentos para início das operações da
edificação;
- definição dos limites de uso seguro da edificação;
- procedimentos para operação e uso do edifício;
- descrição de dispositivos previstos para facilitar
a modificação, expansão e modernização da - Procedimentos para ação em casos de
edificação; emergência;

- desenhos esquemáticos atualizados em relação - procedimentos para inspeções prediais

ao realmente construído, de instalações embuti-
das e componentes não aparentes; com dimen- - procedimentos para manutenção
sões cotadas, que representem a posição;
- informações a respeito das responsabilidades
- conjunto completo de projetos e discriminações e garantias
técnicas atualizadas em relação ao realmente
construído;

- datas de conclusão da estrutura, do habite-se e

da elaboração do Manual.

Fonte: ABNT NBR 14.037:2015 - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 34

 Figura 30 - Informações básicas sobre o Manual de Uso, Operação e Manutenção

FINALIDADE DO MANUAL
- informar aos usuários as características técnicas - prevenir a ocorrência de falhas e acidentes
da edificação construída; decorrentes de uso inadequado;

- descrever procedimentos recomendáveis para o - contribuir para o aumento da durabilidade da

melhor aproveitamento da edificação; edificação.

- orientar os usuários para a realização das

atividades de manutenção;

Fonte: ABNT NBR 14.037:2015 - Adaptado pelo autor

ção dos síndicos e administradores das edifica-

ALTERAÇÕES E REFORMAS
ções, pois podem interferir no desempenho das
Para gestão das reformas nas edificações há a mesmas, devido às modificações nos seus
necessidade de se estar atento às recomenda- sistemas (ABNT, 2015).
ções e diretrizes da NBR 16280:2015 – Reformas
em Edificações – Sistema de gestão de reformas – A norma apresenta um plano formal de diretrizes
Requisitos. e “os requisitos para o sistema de gestão, con-
trole de processos, projetos, execução e segu-
Ela estabelece que todas as reformas, sejam elas rança”, relacionados às a vidades em questão,
nas unidades autônomas ou nas áreas comuns devendo ser seguidos à risca pelos síndicos e
dos condomínios, passem por análise e autoriza- administradores (ABNT, 2015).

Figura 28 - Informações básicas da NBR 16.280:2015

OBJETIVOS E BENEFÍCIOS DA APLICAÇÃO DA NBR 16280:2015

- Prevenir a perda de desempenho decorrente de intervenções nos sistemas, elementos
ou componentes da edificação;

- Proporcionar a análise técnica, elaboração de projeto e planejamento das reformas;

- Gerenciar as alterações das características originais da edificação e suas funções;

- Conhecer as características da execução das reformas;

- Manter a segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;

- Registrar a situação da edificação antes, durante e no pós reforma;

- Supervisionar tecnicamente os processos e obras.

Fonte: ABNT NBR 16.280:2015 - Adaptado pelo autor

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 35

 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Os síndicos e administradores estarão cumprindo desempenho das edificações, é impera va a

seu papel para com o desempenho das edifica- necessidade de se adquirir e empregar uma vasta
ções, quando todos os conceitos relacionados e gama de conhecimentos técnicos, mul dis-
ob dos através da NBR 15575:2013, estejam ciplinares além de outras ferramentas essenciais
sendo aplicados no dia a dia da manutenção do para a obtenção de bons resultados.
desempenho e quando todas as exigências da
Assim sendo, espera-se que este guia possa ter
NBR 5674:2012, NBR 16380:2015, NBR 16747:
contribuído com esse desenvolvimento, e ao
2020 e do “Manual das Áreas Comuns” forem
mesmo tempo, tenha despertado uma visão
consideradas em todo o ciclo de gestão dessa
diferente relacionada ao desempenho das edifi-
manutenção.
cações e de sua manutenção ao longo do tempo
Como mostrado, esse processo engloba diversas em cada um que chegou até aqui.
a vidades e a gestão eficiente desse ciclo e o
É imprescindível ressaltar que a elaboração desse
cumprimento de todas essas responsabilidades
trabalho não teria sido possível sem as exímias
demandam amadurecimento profissional, tempo
contribuições de cada autor citado ao longo deste
e par cipação con nua nos processos da manu-
texto e recomenda-se que, para um bom aprofun-
tenção. Por esse mo vo, o treinamento e desen-
damento da temá ca abordada, é de suma
volvimento dos gestores e dos demais profis-
importância a leitura deste documento em toda
sionais envolvidos é tarefa fundamental.
sua extensão, a verificação e observação a va das
Embora as normas aqui estudadas propiciem normas aqui u lizadas, bem como das referências
embasamento suficiente para esse treinamento, bibliográficas citadas das quais originou-se este
desenvolvimento e uma correta manutenção do guia.

MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES: ORIENTAÇÕES PARA SÍNDICOS E ADMINISTRADORES 36

 REFERÊNCIAS

ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 14037:2015: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos [S.l.]: Associação Brasileira de Normas
Técnicas, 2015. 1 - 16 p.

ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 5674:2012: Manutenção de edificações - Procedimento. [S.l.]: Associação
Brasileira de Normas Técnicas, 2012. 1 - 6 p.

ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 15575:2013: Edificações habitacionais — Desempenho Parte 01 a 06. [S.l.]:
Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2013. 1 - 312 p.

ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 16280:2015: Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas —
Requisitos [S.l.]: Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2015. 1 - 11 p.

ABNT, Comitê Brasileiro de Construção Civil. NBR 16747:2020: Inspeção predial: Diretrizes, Conceitos, Terminologias e
Procedimentos [S.l.]: Associação Brasileira de Normas Técnicas, 2020. 1 - 25 p.

ANTONOFF, Felipe Freire. O conceito de vida ú l e o projeto do envelope de edi cios residenciais. 2016. 72 p. Monografia
(Especialização em Gestão de Projetos na Construção) - Universidade de São Paulo, São Paulo, 2016. Disponível em:
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ARENDT, Ana Paula Penso. Exigências de habitabilidade da NBR 15575: Uma análise compara va em projetos arquitetônicos. Pato
Branco: [s. n.], 2015. 92 p. Disponível em: h p://repositorio.roca.u pr.edu.br/jspui/bitstream/1/6150/1/PB_COECI_ 2015_2_21.
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BEZARRA, José Emídio Alexandrino. Um estudo da manutenção predial na gestão terceirizada dos condomínios com base na TPM.
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 Realização:

Eng. Civil - Wellington Campos

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