SISTEMA REGISTRAL E

NOTARIAL

autor
GEORGE WILTON TOLEDO

1ª edição
SESES
rio de janeiro 2016
Conselho editorial solange moura; roberto paes; gladis linhares; karen bortoloti;
george wilton toledo

Autor do original george wilton toledo

Projeto editorial roberto paes

Coordenação de produção gladis linhares

Coordenação de produção EaD karen fernanda bortoloti

Projeto gráfico paulo vitor bastos

Diagramação bfs media

Revisão linguística amanda carla duarte aguiar

Imagem de capa olivier le queinec | dreamstime.com

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Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (cip)

T649s Toledo, George Wilton

Sistema registral e notarial / George Wilton Toledo
Rio de Janeiro : SESES, 2016.
120 p. : il.

isbn: 978-85-5548-172-7

1. Registro público. 2. Oficial de registro público. 3. Tabeliães. 4. Suscitação

de dúvida. I. SESES. II. Estácio.
cdd 347.016

Diretoria de Ensino — Fábrica de Conhecimento

Rua do Bispo, 83, bloco F, Campus João Uchôa
Rio Comprido — Rio de Janeiro — rj — cep 20261-063
Sumário

Prefácio 7

1. Natureza e Finalidades da Atividade Notarial

e Registral. Responsabilidade do Notário e do
Registrador. 9

1.1 Sistema Registral e Notarial. Breve Histórico. 11

1.1.1 Fundamento Constitucional 14
1.1.2 Leis Federais específicas 15
1.1.3 Conceito do Sistema Notarial e do Sistema Registral 15
1.1.4 Motivação dos Atos Notariais e Registrais 18
1.2 Responsabilidade do notário e do registrador e
a responsabilidade do Estado 18
1.2.1 Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor
nos serviços prestados pelos notários e registradores 21

2. Do Divórcio, da Separação e do Inventário

por Escritura Pública e o Registro Civil
de Pessoas Naturais 25

2.1 Divórcio e inventário por escritura pública 27

2.1.1 Separação e Divórcio e a Emenda Constitucional 66 29
2.1.2 Livre escolha dos tabeliães e efeito das escrituras e
a gratuidade dos atos 31
2.2 Noções de Estado Civil 32
2.2.1 Do nascimento 34
2.2.2 Do casamento 37
2.2.3 Do óbito 40
2.2.4 Do testamento 43
2.2.5 Formal de Partilha 44
2.2.6 Da Procuração 44
3. Aspectos Relativos ao Nome e Prenome
nas Relações Familiares. Registro Civil
de Pessoas Jurídicas e Registro de
Títulos e Documentos 47

3.1 Imutabilidade do nome 49

3.2 Registro Civil de pessoas jurídicas e
registro de títulos e documentos 55
3.2.1 Personalidade jurídica das sociedades 55
3.2.2 Efeitos da personalização das sociedades 56
3.2.3 Início e término da personalização das sociedades 57
3.2.4 Das pessoas jurídicas 59
3.2.5 Do registro de títulos e documentos 60

4. Natureza e Princípios do Registro Imobiliário.

Principais Negócios Imobiliários,
Direitos Registráveis e Procedimento
de Registro. Tributos sobre Imóveis. 65

4.1 Natureza jurídica do registro imobiliário 67

4.1.1 Histórico 67
4.1.1.1 O Registro de Imóveis 67
4.1.1.2 O cartório de imóveis competente para o registro 68
4.1.2 Princípios do registro imobiliário 69
4.2 Principais negócios imobiliários 71
4.2.1 Venda mediante amostra 71
4.2.2 Da Retrovenda 71
4.2.3 Da venda com reserva de domínio 72
4.2.4 Venda a descendente 73
4.2.5 Da Troca ou Permuta 74
4.2.6 Da doação 74
4.3 O Compromisso de Compra e Venda 75
4.3.1 Diferença entre compromisso de
compra e venda e promessa de compra e venda 77
4.3.2 Registro do compromisso 80
 4.3.3 Cessão de direitos do compromisso de compra e venda 84
4.3.4 A matrícula do imóvel 85
4.3.5 Certidões Negativas importantes
para aquisição de imóveis 87
4.3.6 Tributação sobre transações imobiliárias 90

5. Procedimentos Judiciais e Extrajudiciais de

Retificação e Dúvida. Venda e Compra de
Imóveis Rurais e os Aspectos Registrais do
Condomínio e da Incorporação Imobiliária. 93

5.1 Retificação extrajudicial do registro público 95

5.1.1 Retificação administrativa do registro de imóveis 97
5.1.1.1 A retificação do registro imobiliário 97
5.1.1.2 Retificação administrativa de área 97
5.1.1.3 Cancelamento do registro 98
5.1.2 Suscitação de Dúvida 99
5.1.3 Venda e compra de imóveis rurais, seu parcelamento
e desmembramento e o georreferenciamento. 101
5.2 Aspectos registrais do condomínio e
da incorporação imobiliária 103
5.2.1 Da incorporação imobiliária 103
5.3 Dos condomínios 105
5.3.1 Breves conceitos introdutórios 105
5.3.2 A instituição (ou “nascimento”) de um condomínio 106
5.3.3 O condomínio de casas (ou “condomínio horizontal”) 108
5.3.4 A convenção e o regulamento interno do condomínio 111
5.3.4.1 Convenção condominial 111
5.3.4.2 Regulamento interno 112
5.3.5 A assembleia geral dos condôminos: 112
5.3.6 Problemas condominiais mais comuns 114
5.3.7 Os conselhos consultivo e fiscal no condomínio 115
5.3.8 As dívidas de condomínio 116
5.3.9 Destituição do sindico 117
Prefácio
Prezados(as) alunos(as),

É histórico que a sociedade humana no decorrer de sua existência sempre

viveu e ainda vive dentro de uma sociedade de risco.
Os riscos estão em todas as facetas da vida humana.
Mas faremos um recorte para nos atermos ao aspecto que mais nos interes-
sa neste momento: os negócios jurídicos que praticamos em nosso dia a dia
enquanto administrados e jurisdicionados.
Nunca foi tão almejado o sonho de se viver numa sociedade cujos riscos fos-
sem eliminados, cedendo espaço para uma vida segura e sem riscos – o que o ho-
mem tem buscado incessantemente, mas infelizmente sem atingir este objetivo.
Neste sentido, o Direito através de uma de suas especialidades vem dedican-
do esforços para tornar os negócios jurídicos pouco mais seguro, com a dimi-
nuição (e não a eliminação) de seus riscos.
Aliás, a segurança jurídica é tão importante para o desenvolvimento econô-
mico e social que, foi elevada à categoria de verdadeiro princípio constitucional
que, em conjunto com outros princípios formam os fundamentos da República
Federativa do Brasil (preâmbulo e artigo 5º da CF/88).
Neste respeito, o sistema registral e notarial deu a sua contribuição no sen-
tido de oferecer mais segurança jurídica para a prática dos atos reputados im-
portantes na vida civil, como por exemplo: nascimento, casamento, óbito, aqui-
sição de propriedade imobiliária, publicidade de documentos relevantes, etc...
Esses foram os objetivos colimados pelo legislador ao instituir o Sistema
Registral e Notarial que trataremos no decorrer desse livro.
Com isso em mente, vamos analisar cada instituto tão comum e tão presen-
te em nosso cotidiano. Mas não é só!
Aos futuros gestores o interesse maior reside em exercer a atividade profissional
com qualidade e competência, elementos tão procurados no mercado de trabalho.
Outro aspecto a ser perquirido é a capacitação profissional e, com isso, pre-
venir prejuízos em decorrência de uma má atuação profissional e que poderão
resultar em responsabilidades civis, administrativas e dependendo do caso até
criminais por parte dos gestores.

Bons estudos!

7
 1
Natureza e
Finalidades da
Atividade Notarial
e Registral.
Responsabilidade
do Notário e do
Registrador.
No capítulo 1 abordaremos temáticas importantes relacionadas com as ativida-
des registral e notarial.
Iremos abordar primeiramente o contexto histórico envolvido.
Depois passaremos a analisar o fundamento constitucional da atividade
registral e notarial, bem como as legislações federais que são aplicáveis nas
espécies.
Os conceitos do sistema registral e notarial e a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor nos atos praticados pelos notários e registradores.

OBJETIVOS
Face as temáticas propostas, espera-se que o aluno (a) desenvolva as seguintes
competências:
• entender o valor jurídico dos documentos firmados com fé pública;
• a segurança jurídica envolvida em relação ao sistema registral e notarial;
• desenvolver com maior competência a atuação profissional para atender as exigências
legais na prestação de seus serviços profissionais.

10 • capítulo 1
1.1 Sistema Registral e Notarial. Breve
Histórico.

Como é do conhecimento de todos, os bens imóveis, para serem considerados

regularizados em nome de seus proprietários, devem ser devidamente registra-
dos em cartório, sendo este o procedimento formal exigido por lei para com-
provar a propriedade do bem.
O registro, por sua vez, é feito no documento denominado “matrícula”
do imóvel.
Por problemas históricos, alguns imóveis, até os dias atuais, ainda não têm
matrícula, mas, na maior parte desses casos, eles ao menos possuem registro
em livro próprio.
O registro da matrícula do imóvel deve, por sua vez, ser realizado no cartório
de registro imobiliário competente.
Mas qual seria a origem dos cartórios de registro de imóveis, assim como
dos cartórios de títulos e documentos, cartórios de notas e outros? Para res-
ponder a esta questão, é necessário que voltemos no tempo e analisemos os
aspectos históricos que envolvem o surgimento dos contratos, da necessidade
de testemunhas para atestarem sua validade e da formalidade pública (registro
público) que na grande maioria dos casos os cerca.
Antigamente, a formalização dos contratos ocorria em cerimoniais ou em
festas públicas e os convidados eram as testemunhas dos acordos firmados.
Contudo, na Idade Média, quando as sociedades ainda se encontravam em fase
de crescimento, organização e estruturação, a igreja católica assumiu para si
esta função, passando a escriturar todos esses contratos em livros, no lugar
do Estado.
A partir de então, todos os fatos e atos jurídicos, como, os nascimentos, os
casamentos, os falecimentos, etc., passaram a ser registrados pela igreja ca-
tólica, a qual, podemos ressaltar, era dona de quase um terço das terras exis-
tentes no território do que hoje se constituem os países da Europa Ocidental
(Alemanha, Holanda, França, Bélgica, Espanha, etc.).
O poder da igreja católica, na Idade Média Europeia, se revelava não só nas
imensas propriedades de terra que esta organização possuía, mas também no
fato de que os padres, bispos, cardeais e outros de seus membros se consti-
tuíam na nata da sociedade pensante, sendo os poucos que tinham acesso ao

capítulo 1 • 11
conhecimento, uma vez que grande parte da população era então constituída
por camponeses sem nenhuma instrução.
Com o fim da Idade Média, no Século XV, a igreja católica acabou perdendo
muito do seu antigo poder e influência.
Este enfraquecimento se refletiu na questão dos registros, que passaram
a ser feitos por profissionais especializados na área, do mesmo modo como
acontecia com a figura dos escribas no antigo Egito.
Ocorreu, desta maneira, um “resgate” história clássica com o a renascen-
ça europeia, o qual se refletiu não só na filosofia, nas ciências e nas artes dos
antigos gregos e romanos (cujos conhecimentos resgatados pelos cientistas e
estudiosos europeus do Século XV e seguintes), mas também nos hábitos buro-
cráticos, organizacionais e governamentais, notadamente no que diz respeito à
figura dos “escribas”.
Para os egípcios e outros povos da antiguidade, os escribas eram considera-
dos os “doutores da lei”, isto é, pessoas com grande influência por receberem
dos faraós, reis, imperadores ou sacerdotes a incumbência de registrar todos os
fatos ocorridos dentro do país. Exerciam funções de alta importância, ajudan-
do a estruturar a administração dos soberanos (eram, em sua maioria, funcio-
nários nomeados ou de confiança destes).
Ainda naquela época (alguns milênios antes de Cristo), com a evolução na-
tural de suas funções, os escribas passaram a ser chamados de “escrivães” ou
“notários”, mesma denominação que se utiliza nos dias de hoje para nos refe-
rirmos aos funcionários de cartórios e serventias extrajudiciais.
O fim da Idade Média ocasionou um consequente crescimento das cidades
e urbanização, terminando com o sistema feudal e aumentando o número de
negócios firmado entre as pessoas. Por consequência, o serviço dos escrivães
ou notários também aumentou, fazendo com que os mesmos se organizassem
profissionalmente (como era comum na época), em associações denominadas
corporações de ofício, as quais acabaram se consistindo no embrião do que hoje
conhecemos pelo nome de “cartório” (sinônimo de serventia extrajudicial).
Foi através do surgimento dos cartórios que as pessoas começaram a se
conscientizar da necessidade de possuírem documentos escritos acerca das
transações comerciais que realizavam. Isso deu origem aos contratos escritos
e, posteriormente, aos contratos escritos registrados.

12 • capítulo 1
 Nesta linha de raciocínio, cabe mencionar que no registro de documentos,
apenas se traslada e conserva os contratos privados para proporcionar elemen-
tos (provas) documentais da titularidade que poderão ser utilizados, posterior-
mente, pelos tribunais, caso exista alguma discussão a respeito do domínio”.
(TIMM et al., 2010, p. 458).

A palavra cartório tem origem nos termos em latim charta (que significa carta) + orius
(cuja conotação é instrumento), o que definia, para a época, a finalidade básica dos
cartórios, que era a de acondicionar, documentar e arquivar as cartas e que tinham por
objeto conter algum tipo de declaração de vontade das pessoas.

A evolução da sociedade ocasionou a modernização cada vez maior dos ser-

viços cartorários e notariais, gerando sua especialização, de modo que cada um
passasse a atuar apenas em uma área específica (notas, protestos de títulos, re-
gistro de imóveis, etc.). Abaixo, temos uma figura que ilustra o cotidiano de um
cartório ou serventia extrajudicial:

©© DANIEL JEDZURA | DREAMSTIME.COM

Atualmente, numa mesma cidade ou localidade, podem existir diversos

tipos de cartórios ou de serventias extrajudiciais, por exemplo, o de Registro
Civil das Pessoas Naturais que é encarregado de anotar e arquivar todos os

capítulo 1 • 13
acontecimentos ligados à pessoa natural, tais como nascimento, casamento,
divórcio e morte; o de Registro Imobiliário, cuja função é anotar e arquivar to-
dos os acontecimentos ligados ao patrimônio imóvel das pessoas naturais ou
jurídicas, tais como compra, venda, alienação, etc; e o de Títulos e Documentos
cuja atribuição é a de anotar e arquivar todas as declarações de vontade firma-
das por pessoas físicas ou jurídicas, tais como testamentos, doações, etc. No
Brasil, os cartórios se tornaram uma verdadeira ferramenta do Estado a serviço
da sociedade, possuindo, como finalidade, o dever formal de organizar, regis-
trar, conservar e dar publicidade às relações das pessoas humanas.
Por fim, cabe ressaltar que a denominação técnico-jurídica correta para os
cartórios de registro, atualmente, é a de “serventias”.

1.1.1 Fundamento Constitucional

O artigo 22, inciso XXV, da Constituição Federal prescreve que, cabe a União
a competência para legislar sobre as matérias referentes ao registro público,
conforme se verifica abaixo:

Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre:

(...)
XXV - registros públicos;

Depois, a própria Constituição Federal em seu artigo 236, disciplina entre

outras coisas, o ingresso na atividade notarial e de registro, a sua fiscalização e
as responsabilidades civis e criminais dos notários:

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado,

por delegação do Poder Público. § 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a
responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus
prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. § 2º -
Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos
aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. § 3º - O ingresso
na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e
títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de
concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

14 • capítulo 1
1.1.2 Leis Federais específicas

As atividades notariais e de registro são regulamentadas através das Leis Fede-

rais 8.935/94 e da Lei 6.015/73.
A Lei Federal 8.935/94, logo através de seu artigo 1º, define a natureza jurí-
dica dos serviços notariais e de registro definindo-os como serviços de organi-
zação técnica e administrativa que tem por objetivo assegurar a publicidade, a
autenticidade, segurança e também a eficácia dos atos jurídicos.

Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e adminis-

trativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia
dos atos jurídicos.

Já a Lei 6015/73, através de seu artigo 1º, define o que são os serviços refe-
rentes aos registros públicos:

Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela

legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, fi-
cam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. § 1° Esses registros são: I - o
registro civil de pessoas naturais; II - o registro civil de pessoas jurídicas; III - o
registro de títulos e documentos; IV - o registro de imóveis; V - o registro de
propriedade literária, científica e artística. § 2º O registro mercantil continua a
ser regido pelos dispositivos da legislação comercial.

1.1.3 Conceito do Sistema Notarial e do Sistema Registral

Já vimos anteriormente o embasamento constitucional, bem como as leis fede-

rais que competem disciplinar as atividades notarial e de registro.
Agora já é ora de entendermos os conceitos que diferenciam essas duas ca-
tegorias de atividades.

Antunes (2005) busca estabelecer essa diferenciação ao mergulhar em seus

conceitos. Primeiro a autora define o que vem a ser a função notarial:

capítulo 1 • 15
 [...]
A atuação do notário visa garantir a publicidade, autenticidade, segurança e
eficácia dos atos jurídicos preventivamente, desobstruindo o Judiciário do acú-
mulo de processos instaurados no intuito de restabelecer a Ordem Jurídica
do país, e atuando como instrumento de pacificação social. Para um melhor
entendimento da função notarial deve-se discorrer sobre seus caracteres,
abarcando seu caráter jurídico, cautelar, imparcial, público, técnico e rogatório.
A atividade notarial apresenta seu caráter jurídico quando o Tabelião orienta
as partes e concretiza a sua vontade na formulação do instrumento jurídico
adequado à situação jurídica apresentada. Através da orientação prévia, nota-
se o caráter cautelar da atividade. Leonardo Brandelli afirma que "o caráter
de imparcialidade do agente notarial tem sido posto a coberto pelo legislador
mediante um regime de incompatibilidades e inibições, bem como a obrigação
de segredo profissional e um sistema de responsabilidades civil, administrativa
e criminal, tudo a fim de mantê-lo intacto e sempre presente". A atividade no-
tarial é exercida por particulares em colaboração com o Poder Público, através
de delegação da função pública. Apesar de ser exercida em caráter privado,
a atividade notarial exerce uma função pública, de garantia da segurança ju-
rídica dos atos praticados pelos Tabeliães. Os preenchimentos dos requisitos
formais do ato praticado é essencial à sua validade jurídica, demonstrando
o seu caráter técnico. O notário precisa da provocação da parte interessada
para agir, tendo em vista o caráter rogatório da função notarial, não podendo
exercer o seu mister por iniciativa própria. "O notário exara pareceres jurídicos
a seus clientes, esclarecendo-os sobre a possibilidade jurídica de realizar-se
determinado ato, sobre a forma jurídica adequada, bem como sobre as con-
seqüências que serão engendradas pelo ato." Leonardo Brandelli analisa a
função de polícia jurídica sob dois aspectos: A aplicação do seu mister de
acordo com os ditames do Direito, e o zelo pela autonomia da vontade.
Quanto ao primeiro aspecto, revela o dever do notário de desempenhar
sua função em consonância com o ordenamento jurídico; deve receber a
vontade das partes e moldá-la de acordo com o Direito, dentro de formas
jurídicas lícitas. (...) O outro aspecto contempla a obrigação do tabelião
de velar pela autonomia da vontade daqueles que o procuram; deve ele
assegurar às partes, dentro do possível, uma situação de igualdade, bem
como assegurar a livre emissão da vontade, despida de qualquer vício,
recusando-se a desempenhar sua função caso apure estar tal vontade

16 • capítulo 1
 eivada por algum vício que a afete. Os atos notariais são revestidos de for-
ma (forma ad probationem) que documenta a realização do ato jurídico, com a
finalidade primordial de constituição de prova. Representam tarefas do notário
a investigação dos elementos levados pelos particulares para realização de um
ato, o seu parecer jurídico acerca de sua concretização, a instrumentalização
da vontade das partes, buscando os meios mais adequados e condizentes
com o sistema jurídico-normativo e a guarda de documentos, com a intenção
de revestir o ato de maior segurança jurídica.

[...]
Depois, traz a definição da função registral.
[...]
A função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real, através
da inscrição do título respectivo, dotando as relações jurídicas de segurança,
dando publicidade registral erga omnes (ou seja, a todos indistintamente), até
prova em contrário. A relação de títulos passíveis de registro está enumerada
no Código Civil, essa enumeração é taxativa, não podendo-se acrescentar
ou retirar situações de constituição de direitos reais. Veremos cada caso, nos
capítulos seguintes. Nicolau Balbino Filho, ao analisar a função registral nos
ensina ser uma pretensão constante que "o Registro seja uma fiel reprodução
da realidade dos direitos imobiliários. A vida material dos direitos reais, bem
como a sua vida tabular, deveriam-se desenvolver paralelamente, como se a
segunda fosse espelho da primeira. Com efeito, esta é uma ambição difícil
de se concretizar, mas em se tratando de um ideal, nada é impossível; bas-
ta perseverar".

[...]Fonte: http://jus.com.br/artigos/6765/introducao-ao-direito-
notarial-e-registral. Acesso em: 04 maio 2015.

Conforme se pode observar, quando falamos na função notarial estes são

direcionados a assegurar que foram praticados segundo a vontade das partes
envolvidas, preenchendo os requisitos jurídicos essenciais para a constituição
do ato jurídico.
Já a função registral tem por finalidade entre outras razões, declarar ou
constituir um direito real sobre determinadas coisas, ou seja, bens imóveis.

capítulo 1 • 17
1.1.4 Motivação dos Atos Notariais e Registrais

A motivação dos atos notariais e registrais estão estampadas logo nos artigos 1º
e 3º da Lei 8.935/94, sendo a que merece maior destaque é a fé pública.
Antunes (2005) concede valiosa lição sobre este instituto:

[...] A fé pública é atribuída constitucionalmente ao Notário e Registrador, que

atuam como representantes do Estado na sua atividade profissional. A fé públi-
ca é atribuída por lei e "afirma a certeza e a verdade dos assentamentos que o
notário e oficial de registro pratiquem e das certidões que expeçam nessa con-
dição, com as qualidades referidas no art. 1°" da Lei n. 8.935/94 (publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos) (op. cit. p.2).

Com efeito podemos concluir que a fé pública autoriza a presunção de cer-

teza e da verdade em relação aos assentamentos que o notário e oficial de regis-
tro pratiquem, bem como as suas respectivas certidões.

1.2 Responsabilidade do notário e do

registrador e a responsabilidade do Estado
©© ALFFOTO | DREAMSTIME.COM

18 • capítulo 1
 A responsabilidade civil e criminal dos notários e oficiais de registros estão
previstas nos artigos 22 a 24 da Lei 8.935/94, a qual prescreve:

Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e
seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia,
assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos
prepostos. Art. 23. A responsabilidade civil independe da criminal. Art. 24. A
responsabilidade criminal será individualizada, aplicando-se, no que couber, a
legislação relativa aos crimes contra a administração pública. Parágrafo único.
A individualização prevista no caput não exime os notários e os oficiais de
registro de sua responsabilidade civil.

Conforme se depreende da legislação em tela, os notários e os oficiais de

registro responderão por eventuais danos que venham a causar no exercício de
suas funções, inclusive, criminalmente, estendendo-se a responsabilização até
mesmo pelos atos praticados através de seus prepostos.
Neste sentido são as valiosas lições de Beber (2015) ao afirmar que a na-
tureza dos serviços prestados pelos notários e registradores são de nature-
za contratual:

A natureza dos serviços prestados é induvidosamente contratual, assumindo

os notários, tabeliães e escreventes de notas obrigação de resultado, tal como
assevera MARIA HELENA DINIZ, razão pela qual respondem perante terceiros
sobre os atos praticados em desacordo com os seus deveres legais (Respon-
sabilidade Civil, pg. 210). http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19le-
GliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MzQxNQ==&filtro=9&Data= Acesso em 05 de
maio de 2015.

Não obstante a polêmica e a falta de consenso jurídico que o tema atrai, para
o magistrado e autor do artigo somente é possível responsabilizar civilmente os
notários e registradores em razão de dolo ou culpa ao praticar os seus atos, po-
dendo ainda o prejudicado optar pela responsabilização do próprio Estado pela
via objetiva, ou então, responsabilizar pessoalmente e diretamente os referidos
profissionais em decorrência de prejuízos experimentados no caso de dolo ou
de culpa destes últimos.

capítulo 1 • 19
 [...] Destarte, não tenho dúvidas em afirmar que a responsabilidade dos notá-
rios e registradores é direta, mas não objetiva, daí por que, não configurada
a hipótese de dolo ou culpa, não há como responsabilizá-los por eventuais
danos causados no exercício das suas funções.
No direito vigente entre nós, toda a ideia da responsabilidade está vinculada
a caracterização da culpa. Não há responsabilidade sem culpa, salvante nas
hipóteses expressamente contempladas pela lei de infortunística e do risco
administrativo. De outra parte, se é certo que o notário e o registrador ostentam
responsabilidade direta, mas não objetiva, o mesmo não se pode dizer do Es-
tado, que inegavelmente responderá sempre de forma objetiva se demandado
por alguém prejudicado pelos erros dos tabeliães (STJ – RESP 696989/PE,
RESP 481939/GO). O fundamento, nesta hipótese, é totalmente diverso, ou
seja, a responsabilidade objetiva está centrada na escolha mal feita dos agen-
tes para exercerem função delegadas pelo Poder Público. Caberá ao Estado,
obviamente, demandar regressivamente o notário, devendo, contudo, compro-
var que o mesmo agiu com dolo ou culpa, consoante aliás, sustenta CLAY-
TON REIS, para quem o notário ou o registrador sequer devem integrar a ação
reparatória como denunciados, podendo, entretanto, intervir como assistentes
da administração (RT 703, pg. 19). Não me curvo integralmente ao aludido
pensamento, pois o usuário prejudicado pelo mal serviço prestado pelas ser-
ventias extrajudiciais não está compelido a ingressar com uma ação somente
contra o Estado. Pode ele, querendo, sem óbice algum, dirigir diretamente sua
pretensão contra o tabelião, notário ou registrador (CELSO ANTÔNIO BAN-
DEIRA DE MELO - Responsabilidade do funcionário por ação direta do lesado,
Revista de Direito Público 77/39), devendo, todavia, neste caso, comprovar a
existência de dolo ou da culpa, justo que a responsabilidade objetiva somente
se compadece com o Poder Público. Logo, de duas uma: ou o prejudicado
ingressa com uma ação contra o Estado, com base na responsabilidade obje-
tiva, e esse busca regressivamente seus prejuízos junto ao notário, provando a
ocorrência de dolo ou culpa, ou, ao revés, o usuário, para fugir do precatório,
demanda diretamente o tabelião ou registrador, devendo, neste caso, fazer
prova do comportamento doloso ou culposo com que o mesmo se houve na
condução do seu mister. [...]

20 • capítulo 1
1.2.1 Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos
serviços prestados pelos notários e registradores

Diferente não ocorre quanto a polêmica sobre a incidência ou não do Código de

Defesa do Consumidor nos serviços prestados pelos notários e registradores.
Vários estudos apontam para direções opostas, havendo aqueles que defen-
dem a sua aplicação, e não raramente outros pela não aplicação.
Aqueles que defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
fundamentam seu posicionamento no sentido de que, tal atividade se ajusta
perfeitamente dentro do conceito de fornecedor, conforme prescreve o artigo
3º, da Lei 8078/90. Acompanha esse posicionamento Batista (2008):

Da análise do elemento subjetivo percebe-se o enquadramento da mais variada

gama de pessoas integrantes do nosso Direito, inclusive entes despersonaliza-
dos, desde que estejam realizando as atividades elencadas no caput do artigo
3º do CDC. Ao mencionar as pessoas jurídicas assim não o fez o legislador a
esmo, até mesmo porque a norma legal não faz uso de palavras desprovidas
de sentido jurídico, mas sim por vislumbrar nesses entes considerável poten-
cial para seu enquadramento como fornecedores de produtos e serviços, o que
nos leva á conclusão de que pode haver relação de consumo envolvendo o Es-
tado. Tupinambá Miguel Castro do Nascimento fortifica esse entendimento ao
expressar que "tanto pode ser fornecedor a pessoa jurídica de direito público
como a pessoa jurídica de direito privado, nacional ou estrangeira."(12) Ainda
no direito público podemos ainda vislumbrar a coexistência nessas modalida-
des de relações dos entes despersonalizados, encontrando inclusive expressa
menção no art. 82, inciso III do Código de Defesa do Consumidor. Por sua vez
o elemento objetivo consubstancia-se, sem maiores incursões, no fornecimen-
to de produtos e/ou na prestação de serviços. A norma legal conceitua ambos
de forma precisa e pormenorizada, ao declarar produto como qualquer bem,
seja este móvel ou imóvel, ou ainda material ou imaterial, caracterizando ainda
o serviço como qualquer atividade remunerada, excetuando-se exclusivamente
as de caráter laboral. Todavia se a atividade remunerada resulta de uma pres-
tação de serviço daquela que a realiza, havendo profissionalidade, ou seja de
modo não eventual, haverá relação de consumo, excetuados os casos em que
haja relação entre empregador e empregado, pois segundo Flávio de Queiroz
B. Cavalcanti, "a profissionalidade é, portanto, o que determina a incidência

capítulo 1 • 21
 jurídica da norma, ao tempo que afasta as demais, v.g., as normas civis."(13)
Perceba-se que o texto legal tem a clara intenção de dar um caráter universal à
definição de fornecedor, ao trazer a expressão "toda", o que denota claramente
a totalidade daqueles que caibam nas categorias ali listadas, sem exceção. Já
com relação aos produtos e serviços, faz uso da palavra "qualquer", que, por
sua vez, acaba por trazer a mesma ideia acima mencionada, ou seja, abranger
o maior número de situações possíveis, excetuados os casos expressamente
mencionados no citado artigo. No entanto para se enquadrar o prestador de
serviço notarial e de registro como fornecedor de serviços, nos termos do art.
3º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, é fundamental que se
aplique os elementos do conceito legal a essa atividade encontrando sua per-
feita adequação. Antes de tudo cumpre observar que o diploma consumerista
estendeu a todas as pessoas de direito público ou privado a possibilidade de
serem enquadradas como fornecedores. De logo já se percebe a clara inclusão
do prestador de serviço notarial no conceito de fornecedor uma vez que dita
atividade faz parte da própria administração pública possuindo ainda regula-
ção específica. Quis o legislador também incluir o serviço público como for-
necimento ao mercado de consumo, quando presente o elemento objetivo da
profissionalidade da atividade, consistente na sua prestação de forma habitual
e remunerada. É inegável que o serviço notarial tem seu regramento estabe-
lecido pela Constituição Federal, aplicando-se ainda a ele a Lei dos Registros
Públicos, Lei nº 6.015/51, e a Lei dos Cartórios, Lei nº 8.935/94, o que não
exclui, de modo algum, o alcance concomitante do Código de Proteção e De-
fesa do Consumidor, pelo contrário se auto completam.

Outros autores sustentam que não é possível a aplicação do Código de

Defesa do Consumidor, fundamentando seu posicionamento no sentido de
que não existe mercado de consumo, seja em relação as atividades notariais ou
registrais. Acompanha esse posicionamento Fernandes (2010):

O critério básico para que uma relação de consumo de serviços se verifique é

o oferecimento do serviço no mercado de consumo, possibilitando ao consu-
midor optar pelo fornecedor que melhor lhe convier, em função de aspectos
como preço e vantagens oferecidas pelo prestador do serviço. Assim, vige
a ampla concorrência entre os diversos fornecedores, mediante o princípio

22 • capítulo 1
 constitucional da liberdade de iniciativa. A análise dessas características gerais
de uma relação de consumo, previstas no Código de Defesa do Consumidor,
evidencia que não existe mercado de consumo no que tange aos serviços
de registro imobiliário. Na verdade, sequer há concorrência entre os diversos
registradores de imóveis, pois as circunscrições geográficas vinculadas a cada
serventia são previstas nas leis de organização judiciária estaduais e não há
qualquer opção a ser feita pelo usuário quanto ao oficial apto a praticar atos
atinentes a seu imóvel. Não há, também, liberdade de iniciativa, pois o exer-
cício da atividade depende de delegação do Poder Público. Em relação aos
tabeliães de notas, onde há uma certa concorrência, em razão do direito de
livre escolha por parte do usuário do serviço, o Superior Tribunal de Justiça
assim se pronunciou no REsp 625144, abaixo ementado: PROCESSUAL.
ADMINISTRATIVO. CONSTITUCIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. TABE-
LIONATO DE NOTAS. FORO COMPETENTE. SERVIÇOS NOTARIAIS. A ati-
vidade notarial não é regida pelo CDC. (Vencidos a Ministra Nancy Andrighi
e o Ministro Castro Filho). O foro competente a ser aplicado em ação de re-
paração de danos, em que figure no pólo passivo da demanda pessoa jurídica
que presta serviço notarial é o do domicílio do autor. Tal conclusão é possível
seja pelo art. 101, I, do CDC, ou pelo art. 100, parágrafo único do CPC,
bem como segundo a regra geral de competência prevista no CPC. Recurso
especial conhecido e provido. (BRASÍLIA, STJ, 3ª Turma, Resp 625144/SP,
Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 29/05/2006, p. 232) Se inaplicável o CDC aos
notários, mais ainda o será em relação aos registradores de imóveis, onde não
há qualquer liberdade de escolha por parte do usuário, pois os registradores
atuam segundo circunscrições geográficas delimitadas, dentro das quais são
os únicos competentes para praticar os atos do seu ofício.

ATIVIDADES
01. Qual é o conceito de fé pública?

02. Explique qual é a diferença entre as funções notarial e registral?

capítulo 1 • 23
 REFLEXÃO
Já pensou como seria o nosso cotidiano sem a presença dos serviços notariais e registrais?
Indiscutivelmente a realização de alguns importantes atos em nossa vida não seria reali-
zado com a mesma segurança relativa que dispomos hoje.
Ao se decidir adquirir uma propriedade imobiliária, temos condições de saber através de
uma breve pesquisa junto ao registro imobiliário quem são os titulares daquela propriedade,
e se podem ostentar a posição de proprietários.
Imagine, por outro ângulo, se não houvesse registros fidedignos quanto a propriedade, no
caso a compra e venda permaneceria no campo da boa fé e da confiança – não que isso não
tenha valor jurídico, pois é certo que tem e o Direito não protege aqueles que agem de má fé.
Entretanto, os riscos para aquisição de uma propriedade seria bem maior se comparado
aos riscos que enfrentamos hoje.
Com efeito, é perfeitamente plausível o grande esforço tencionado pelo legislador ao
disciplinar as atividades notarial e registral – buscar a segurança jurídica frente aos atos de
maior relevância em nossa vida social.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BATISTA, Thales Pontes. Incidência do Código de Defesa do Consumidor nas atividades notariais e
de registro sob o enfoque da responsabilidade civil. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XI, n. 59, nov
2008. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_
leitura&artigo_id=3584>. Acesso em maio 2015.
CASSETTARI, Christiano. Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo:
legislação estadual e municipal para cartórios. São Paulo: Atlas, 2012.
FERNANDES, Márcio Silva. A responsabilidade civil dos registradores de imóveis e o Código de Defesa
do Consumidor. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 15, n. 2445, 12 mar. 2010. Disponível em:
<http://jus.com.br/artigos/14500>. Acesso em: 5 maio 2015.
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2010.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva,
2012.
MATTOS E SILVA, Bruno. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de
riscos. TIMM, Luciano Benetti et. al. Novo Direito Imobiliário e registral. 2 ed. São Paulo: Quartier
Latin, 2010.

24 • capítulo 1
 2
Do Divórcio, da
Separação e do
Inventário por
Escritura Pública e
o Registro Civil de
Pessoas Naturais
Neste capítulo trataremos do divórcio, como sendo uma das formas de disso-
lução da sociedade conjugal. Abordaremos também a inovação introduzia pela
lei ao permitir a realização do divórcio e do inventário pela via administrativa,
não mais sendo necessário a intervenção do Poder Judiciário em relação àque-
las situações de menor complexidade.
Também iremos abordar os principais atos envolvidos no registro civil de
pessoas naturais, ou seja, nascimento, casamento e o óbito.
Por fim teremos algumas noções sobre dois institutos muito presentes nas
transações imobiliárias: procuração, testamento e formal de partilha.

OBJETIVOS
• Oferecer noções gerais sobre divórcio e partilha por escritura pública;
• Oferecer noções sobre o conceito de estado civil;
• Oferecer noções sobre os principais atos no registro civil de pessoas naturais, tais como:
nascimento, casamento e o óbito, com as suas implicações jurídicas.

26 • capítulo 2
2.1 Divórcio e inventário por escritura pública
A Lei 11.441, de 04 de janeiro de 2007, trouxe grandes inovações em nosso siste-
ma legislativo sucessório e também familiar.
De acordo com a nova legislação, o que antes para produzir efeito dependia
da chancela do Poder Judiciário, hoje é possível - dependendo do caso, promo-
ver o inventário, a partilha, a separação consensual e o divórcio consensual pela
via administrativa.
Entretanto, quis exigir o legislador que, todos que pretendam participar dos
atos mencionados sejam maiores e capazes e, no caso da separação e do divór-
cio, não envolva a guarda de filhos menores. Outra exigência que a Lei fez é que,
todos os interessados sejam assistidos por advogados comuns, ou então, por
advogados de cada uma delas. É o que se depreende pela leitura dos artigos 1º
ao artigo 3º da Lei 11.441/2007:

Art. 1º Os arts. 982 e 983 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Có-

digo de Processo Civil, passam a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 982. Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao in-

ventário judicial; se todos forem capazes e concordes, poderá fazer-se o in-
ventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o
registro imobiliário.

Parágrafo único. O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as

partes interessadas estiverem assistidas por advogado comum ou advogados
de cada uma delas, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.”
(NR)

“Art. 983. O processo de inventário e partilha deve ser aberto dentro de 60

(sessenta) dias a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze)
meses subseqüentes, podendo o juiz prorrogar tais prazos, de ofício ou a re-
querimento de parte.

Parágrafo único. (Revogado).” (NR) Art. 2o O art. 1.031 da Lei no 5.869, de

1973 – Código de Processo Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.031. A partilha amigável, celebrada entre partes capazes, nos termos

capítulo 2 • 27
 do art. 2.015 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, será
homologada de plano pelo juiz, mediante a prova da quitação dos tributos re-
lativos aos bens do espólio e às suas rendas, com observância dos arts. 1.032
a 1.035 desta Lei. .........................................................................”

Art. 2º O art. 1.031 da Lei no 5.869, de 1973 – Código de Processo Civil,

passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1.031. A partilha amigável, celebrada entre partes capazes, nos termos
do art. 2.015 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, será
homologada de plano pelo juiz, mediante a prova da quitação dos tributos re-
lativos aos bens do espólio e às suas rendas, com observância dos arts. 1.032
a 1.035 desta Lei.

.........................................................................” (NR)

Art. 3º A Lei no 5.869, de 1973 – Código de Processo Civil, passa a vigorar

acrescida do seguinte art. 1.124-A:

“Art. 1.124-A. A separação consensual e o divórcio consensual, não havendo

filhos menores ou incapazes do casal e observados os requisitos legais quanto
aos prazos, poderão ser realizados por escritura pública, da qual constarão as
disposições relativas à descrição e à partilha dos bens comuns e à pensão
alimentícia e, ainda, ao acordo quanto à retomada pelo cônjuge de seu nome
de solteiro ou à manutenção do nome adotado quando se deu o casamento.

§ 1º A escritura não depende de homologação judicial e constitui título hábil

para o registro civil e o registro de imóveis.

§ 2º O tabelião somente lavrará a escritura se os contratantes estiverem assis-

tidos por advogado comum ou advogados de cada um deles, cuja qualificação
e assinatura constarão do ato notarial.

§ 3º A escritura e demais atos notariais serão gratuitos àqueles que se decla-

rarem pobres sob as penas da lei.”

28 • capítulo 2
 Sem dúvida alguma isto veio a favorecer a vida dos jurisdicionados na medi-
da que, não há mais necessidade de ingressar na morosa lentidão e burocrática
do Poder Judiciário para definir situações jurídicas que pelas partes já estão
definidas, necessitando apenas cumprir certas formalidades para que os atos
produzam seus respectivos efeitos.
Neste particular, considerando que o Poder Judiciário não logrou êxito em
prestar a tutela jurisdicional com eficiência e agilidade, mesmo nos casos mais
simples em que as partes entraram num consenso, o legislador entendeu por
bem alterar o sistema legislativo para que essas questões pudessem ser resolvi-
das nas vias administrativas e sem a necessidade de provocar o Poder Judiciário.

2.1.1 Separação e Divórcio e a Emenda Constitucional 66

Nos termos do artigo 1571 do Código Civil Brasileiro, a sociedade conjugal

tem a sua dissolução nas seguintes hipóteses:

A sociedade conjugal termina:

I - pela morte de um dos cônjuges;

II - pela nulidade ou anulação do casamento;

III - pela separação judicial;

IV - pelo divórcio.

§ 1º O casamento válido só se dissolve pela morte de um dos cônjuges ou

pelo divórcio, aplicando-se a presunção estabelecida neste Código quanto
ao ausente.

§ 2º Dissolvido o casamento pelo divórcio direto ou por conversão, o côn-

juge poderá manter o nome de casado; salvo, no segundo caso, dispondo em
contrário a sentença de separação judicial.

capítulo 2 • 29
 Para os objetivos colimados neste capítulo vamos tratar de estabelecer a
diferença entre separação judicial e do divórcio, já que estes repercutem mais
diretamente na situação patrimonial dos cônjuges.

“A separação judicial – nova terminologia proposta pelo legislador em subs-

tituição ao termo “desquite” – é causa de dissolução da sociedade conjugal, não
rompendo o vínculo matrimonial, de maneira que nenhum dos consortes po-
derá convolar novas núpcias [...] A separação judicial produz efeitos idênticos
aos do divórcio, salvo quanto ao rompimento do vínculo conjugal, que perma-
nece intacto. Seus efeitos verificam-se em relação a pessoa dos cônjuges, aos
bens e em relação aos filhos [...]O divórcio é a dissolução de um casamento váli-
do, ou seja, extinção do vínculo matrimonial, que se opera mediante a sentença
judicial, habilitando as pessoas a convolar novas núpcias” (Diniz, 1993).

Com efeito, podemos resumir que a principal diferença entre a separa-

ção e o divórcio é que, com apenas este último o cônjuge poderá contrair no-
vas núpcias.
Entretanto, a Emenda Constitucional 66 trouxe importante inovação em re-
lação ao elo até então existente entre esses dois institutos jurídicos.
Anteriormente, a Constituição Federal, através do parágrafo 6º, do seu ar-
tigo 226, exigia um prazo mínimo de um ano da separação judicial para que o
divórcio pudesse ser concedido, ou então, dois anos de separação de fato entre
os cônjuges.
Com a Emenda Constitucional 66, essa exigência não mais existe, podendo
a sociedade conjugal ser dissolvida sem a necessidade de atender a esse lapso
temporal.

Art. 1º O § 6º do art. 226 da Constituição Federal passa a vigorar com a

seguinte redação:

"Art. 226. .................................................................................

..........................................................................................................

§ 6º O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio."(NR)

Art. 2º Esta Emenda Constitucional entra em vigor na data de sua publicação

30 • capítulo 2
2.1.2 Livre escolha dos tabeliães e efeito das escrituras e a
gratuidade dos atos

O Código de Processo Civil, impõe algumas regras e limites para que os juris-
dicionados possam exercer o seu direito de ação, tais como: a ação fundada em
direito pessoal e a ação fundada em direito real sobre bens móveis serão pro-
postas, em regra, no foro do domicílio do réu.
As ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da si-
tuação da coisa, e o foro do domicílio do autor da herança, no Brasil, é o com-
petente para o inventário, a partilha, a arrecadação, o cumprimento de dispo-
sições de última vontade e todas as ações em que o espólio for réu, ainda que o
óbito tenha ocorrido no estrangeiro.
Todas esses temas estão regulamentados entre os artigos 94 a 124 do Código
de Processo Civil.
Com o advento da Lei 11.441/07 as partes não mais estão obrigadas as re-
gras estabelecidas sobre a competência para exercerem seus respectivos di-
reitos. Esse foi o entendimento do Conselho Nacional de Justiça, ao expedir a
Resolução 35, a qual disciplinou a aplicação da Lei citada.

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) é uma instituição pública que visa aperfeiçoar
o trabalho do sistema judiciário brasileiro, principalmente no que diz respeito ao con-
trole e à transparência administrativa e processual. Missão do CNJ - Contribuir para
que a prestação jurisdicional seja realizada com moralidade, eficiência e efetividade
em benefício da Sociedade. Maiores informações: http://www.cnj.jus.br/sobre-o-cnj/
quem-somos-visitas-e-contatos

O seu artigo 1º estabelece que é livre a escolha do tabelião de notas para a

lavratura dos atos notariais, conforme se depreende do seu texto:

Para a lavratura dos atos notariais de que trata a Lei no 11.441/07, é livre
a escolha do tabelião de notas, não se aplicando as regras de competência do
Código de Processo Civil.

Essa normatização extravagante assegurou maior acessibilidade por par-

te dos jurisdicionados para a resolução de suas lides, representando também

capítulo 2 • 31
substancial economia para elaboração dos atos, na medida em que não preci-
sarão gastar com despesas de viagens para a realização de determinados atos
que o Código de Processo Civil outrora exigia.
Também a Resolução 35 foi providencial ao disciplinar os efeitos das es-
crituras públicas nos casos de inventários, partilhas, separações e divórcios
assegurando que são títulos hábeis e que não dependem da homologação do
Poder Judiciário para a produção de seus efeitos junto as instituições financei-
ras, registro civil, registro imobiliário, entre outros órgãos e instituições, para a
transferência de bens e de direitos. É o que se verifica através de seu artigo 3º :

As escrituras públicas de inventário e partilha, separação e divórcio consen-

suais não dependem de homologação judicial e são títulos hábeis para o
registro civil e o registro imobiliário, para a transferência de bens e direitos,
bem como para promoção de todos os atos necessários à materialização das
transferências de bens e levantamento de valores (DETRAN, Junta Comercial,
Registro Civil de Pessoas Jurídicas, instituições financeiras, companhias tele-
fônicas, etc.)

A Resolução 35 também confirmou a gratuidade dos atos bastando uma

simples declaração das partes informando que não possuem condições de ar-
car com os emolumentos, conforme se observa através dos artigos 6º e 7º, ain-
da que tenha constituído advogado para acompanhar o ato:

Art. 6º A gratuidade prevista na Lei no 11.441/07 compreende as escrituras

de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais.

Art. 7º Para a obtenção da gratuidade de que trata a Lei N.º 11.441/07, basta
a simples declaração dos interessados de que não possuem condições de
arcar com os emolumentos, ainda que as partes estejam assistidas por advo-
gado constituído.

2.2 Noções de Estado Civil

Pode-se afirmar que o estado civil são as qualidades constitutivas suficientes
para juridicamente individualizar uma pessoa, sendo a somatória de suas qua-

32 • capítulo 2
lidades em relação a sua capacidade, inserindo-a a certa categoria no Estado,
na família ou no próprio indivíduo
Com efeito, do estado civil surgem conflitos referentes ao nascimento, mor-
te que é o fim da personalidade, a capacidade e também os direitos de família.
O estado civil possui as seguintes categorias:

Homens e mulheres que celebraram entre si o casa-

CASADO mento civil adotando um determinado tipo de regime
de bens.

Todos aqueles que se casaram e posteriormente se

separaram pela via judicial ou administrativa, porém,
SEPARADOS ainda não requereram o respectivo divórcio que dis-
solve a sociedade conjugal em caráter definitivo.

Refere ao estado civil das pessoas que um dia foram

DIVORCIADO casadas, mas que pleitearam judicialmente ou admi-
nistrativamente a dissolução da sociedade conjugal.

As pessoas que foram casadas mas que, num deter-

VIÚVO minado momento da vida perderam seus cônjuges
pondo termo àquela sociedade conjugal.

Todas as pessoas que ainda não contraíram núpcias

SOLTEIRO com outrem, e, portanto, não celebraram o casamento.

Nogueira e Fermentão, 2006

Em relação ao estado civil, o sistema registral e notarial também tem uma

atribuição que a lei reservou, pois, conforme vimos anteriormente, o cartório
de registro civil das pessoas naturais é encarregado de anotar e arquivar todos
os acontecimentos ligados à pessoa natural, tais como nascimento, casamento,
divórcio e morte.

capítulo 2 • 33
 Sem dúvida nenhuma, esses acontecimentos são de extrema relevância
para o Direito, eis que produzem reflexos no mundo jurídico em vários níveis
daí a necessidade de sua documentação e publicidade.
Passaremos analisar alguns procedimentos exigidos pela legislação quan-
do da ocorrência desses atos jurídicos tão presentes em nosso cotidiano.

2.2.1 Do nascimento

A Lei 6015/73, através dos seus artigos 51 a 53 impõem prazo de 15 dias am-
pliando até 3 meses, conforme o caso, para efetuar o registro de nascimento e
determina a relação de pessoas obrigadas a fazer a declaração de nascimento.

Art. 51. Todo nascimento que ocorrer no território nacional deverá ser dado
a registro no cartório do lugar em que tiver ocorrido o parto, dentro de quinze
(15) dias, ampliando-se até três (3) meses para os lugares distantes mais de
trinta (30) quilômetros da sede do cartório.

§ 1º Os índios, enquanto não integrados, não estão obrigados a inscrição do

nascimento. Este poderá ser feito em livro próprio do órgão federal de assis-
tência aos índios.

§ 2º Os menores de vinte e um (21) anos e maiores de dezoito (18) anos po-

derão, pessoalmente e isentos de multa, requerer o registro de seu nascimento.

§ 3° É facultado aos nascidos anteriormente à obrigatoriedade do registro civil

requerer, isentos de multa, a inscrição de seu nascimento.

§ 4º Aos brasileiros nascidos no estrangeiro se aplicará o disposto neste arti-

go, ressalvadas as prescrições legais relativas aos consulados.

Art. 52. Os nascimentos ocorridos a bordo, quando não registrados nos ter-
mos do artigo 65, deverão ser declarados dentro de cinco (5) dias, a contar
da chegada do navio ou aeronave ao local do destino, no respectivo cartório
ou consulado.

34 • capítulo 2
 Art. 53. São obrigados a fazer declaração de nascimento:

1º o pai;

2º em falta ou impedimento do pai, a mãe, sendo neste caso o prazo para

declaração prorrogado por quarenta e cinco (45) dias;

3º no impedimento de ambos, o parente mais próximo, sendo maior achando-

se presente;

4º em falta ou impedimento do parente referido no número anterior os adminis-

tradores de hospitais ou os médicos e parteiras, que tiverem assistido o parto;

5º pessoa idônea da casa em que ocorrer, sendo fora da residência da mãe;

6º finalmente, as pessoas encarregadas da guarda do menor.

§ 1° Quando o oficial tiver motivo para duvidar da declaração, poderá ir à casa

do recém-nascido verificar a sua existência, ou exigir a atestação do médico ou
parteira que tiver assistido o parto, ou o testemunho de duas pessoas que não
forem os pais e tiverem visto o recém-nascido.

§ 2º Tratando-se de registro fora do prazo legal o oficial, em caso de dúvida,

poderá requerer ao Juiz as providências que forem cabíveis para esclarecimen-
to do fato.

Art. 54. No caso de ter a criança nascido morta ou no de ter morrido na ocasião
do parto, será, não obstante, feito o assento com os elementos que couberem
e com remissão ao do óbito.

O artigo 55 determina os requisitos que o assentamento de nascimento

deverá contemplar, como por exemplo: dia, mês, ano e lugar do nascimento,
o sexo, a etnia, além de outras exigências para que o ato seja reputado como
válido.

capítulo 2 • 35
 Digno de nota é a ressalva do parágrafo único do artigo 56 que, assegura ao
oficial de registro a não obrigatoriedade de proceder o assentamento com even-
tuais nomes que exponham ao ridículo os seus portadores.
Art. 55. O assento do nascimento deverá conter:

1° o dia, mês, ano e lugar do nascimento e a hora certa, sendo possível deter-
miná-la, ou aproximada;

2º o sexo e a cor do registrando;

3º o fato de ser gêmeo, quando assim tiver acontecido;

4º o nome e o prenome, que forem postos à criança;

5º a declaração de que nasceu morta, ou morreu no ato ou logo depois

do parto;

6º a ordem de filiação de outros irmãos do mesmo prenome que existirem ou

tiverem existido;

7º Os nomes e prenomes, a naturalidade, a profissão dos pais, o lugar e cartó-

rio onde se casaram, a idade da genitora, do registrando em anos completos,
na ocasião do parto, e o domicílio ou a residência do casal.

8º os nomes e prenomes dos avós paternos e maternos;

9º os nomes e prenomes, a profissão e a residência das duas testemunhas

do assento.

Art. 56. Quando o declarante não indicar o nome completo, o oficial lançará adian-
te do prenome escolhido o nome do pai, e na falta, o da mãe, se forem conhecidos
e não o impedir a condição de ilegitimidade, salvo reconhecimento no ato.

Parágrafo único. Os oficiais do registro civil não registrarão prenomes suscetí-

veis de expor ao ridículo os seus portadores. Quando os pais não se conforma-
rem com a recusa do oficial, este submeterá por escrito o caso, independente
da cobrança de quaisquer emolumentos, à decisão do Juiz competente.

36 • capítulo 2
2.2.2 Do casamento

Quanto ao casamento é necessário que os interessados antes de convolarem

núpcias sejam submetidos a um processo de habilitação que também é regula-
mentado pela Lei 6015/73.
Neste aspecto deverão apresentar os documentos exigidos pela legislação
civil que deverão instruir uma petição endereçada ao oficial de registro no dis-
trito de residência de um dos nubentes, a fim de obterem uma certidão afir-
mando que estão habilitados para o casamento, formando os proclamas do ca-
samento que, inclusive, deverão ser publicados normalmente em jornais locais
e de grande circulação.
Ao analisar a formalidade desse ato jurídico, percebe-se a seriedade com
que a lei trata a mudança de estado civil dos interessados, inclusive, podendo
o requerimento de habilitação para o casamento ser impugnado por terceiros
que saibam de algum impedimento para o casamento por parte dos nubentes.

Art. 68. Na habilitação para o casamento, os interessados, apresentando os

documentos exigidos pela lei civil, requererão ao oficial do registro do distrito
de residência de um dos nubentes, que lhes expeça certidão de que se acham
habilitados para se casarem.

§ 1º Autuada a petição com os documentos, o oficial mandará afixar procla-

mas de casamento em lugar ostensivo de seu cartório e fará publicá-los na im-
prensa local, se houver; em seguida abrirá vista dos autos ao órgão do Ministé-
rio Público, para manifestar-se sobre o pedido e requerer o que for necessário
à sua regularidade, podendo exigir a apresentação de atestado de residência
firmado por autoridade policial.

§ 2º Se o órgão do Ministério Público impugnar o pedido ou a documentação,

os autos serão encaminhados ao Juiz, que decidirá sem recurso.

§ 3º Decorrido o prazo de quinze (15) dias a contar da afixação do edital em

cartório, se não aparecer quem oponha impedimento nem constar algum dos
que de ofício deva declarar, ou se tiver sido rejeitada a impugnação do órgão
do Ministério Público, o oficial do registro certificará a circunstância nos autos

capítulo 2 • 37
 e entregará aos nubentes certidão de que estão habilitados para se casar den-
tro do prazo previsto em lei.

§ 4º Se os nubentes residirem em diferentes distritos do Registro Civil, em um

e em outro se publicará e se registrará o edital.

§ 5º Se houver apresentação de impedimento, o oficial dará ciência do fato

aos nubentes, para que indiquem em três (3) dias prova que pretendam pro-
duzir, e remeterá os autos a juízo; produzidas as provas pelo oponente e pelos
nubentes, no prazo de dez (10) dias, com ciência do Ministério Público, e ouvi-
dos os interessados e o órgão do Ministério Público em cinco (5) dias, decidirá
o Juiz em igual prazo.

Art. 69. Se o interessado quiser justificar fato necessário à habilitação para o

casamento, deduzirá sua intenção perante o Juiz competente, em petição cir-
cunstanciada indicando testemunhas e apresentando documentos que com-
provem as alegações.

§ 1º Ouvidas as testemunhas, se houver, dentro do prazo de cinco (5) dias,

com a ciência do órgão do Ministério Público, este terá o prazo de vinte e qua-
tro (24) horas para manifestar-se, decidindo o Juiz em igual prazo, sem recurso.

§ 2° Os autos da justificação serão encaminhados ao oficial do registro para

serem anexados ao processo da habilitação matrimonial.

Art. 70. Para a dispensa de proclamas, nos casos previstos em lei, os con-
traentes, em petição dirigida ao Juiz, deduzirão os motivos de urgência do
casamento, provando-a, desde logo, com documentos ou indicando outras
provas para demonstração do alegado.

§ 1º Quando o pedido se fundar em crime contra os costumes, a dispensa de

proclamas será precedida da audiência dos contraentes, separadamente e em
segredo de justiça.

§ 2º Produzidas as provas dentro de cinco (5) dias, com a ciência do órgão do

Ministério Público, que poderá manifestar-se, a seguir, em vinte e quatro (24)

38 • capítulo 2
 horas, o Juiz decidirá, em igual prazo, sem recurso, remetendo os autos para
serem anexados ao processo de habilitação matrimonial.

Após concluída a fase para habilitação do casamento, poderá o casamento

vir a ser celebrado mediante a lavratura do assentamento e que deverá contem-
plar as assinaturas do presidente do ato, cônjuges, testemunhas e oficial, inclu-
sive, indicando o regime de bens escolhidos pelos cônjuges. Vê-se sem sombra
de dúvidas que o casamento é um dos atos jurídicos que guarda maior formali-
dade no cenário jurídico.

Art. 71 Do matrimônio, logo depois de celebrado, será lavrado assento, as-

sinado pelo presidente do ato, os cônjuges, as testemunhas e o oficial, sen-
do exarados:

1º os nomes, prenomes, nacionalidade, data e lugar do nascimento, profissão,

domicílio e residência atual dos cônjuges;

2º os nomes, prenomes, nacionalidade, data de nascimento ou de morte, do-

micílio e residência atual dos pais;

3º os nomes e prenomes do cônjuge precedente e a data da dissolução do

casamento anterior, quando for o caso;

4° a data da publicação dos proclamas e da celebração do casamento;

5º a relação dos documentos apresentados ao oficial do registro;

6º os nomes, prenomes, nacionalidade, profissão, domicílio e residência atual

das testemunhas;

7º o regime de casamento, com declaração da data e do cartório em cujas

notas foi tomada a escritura ante-nupcial, quando o regime não for o da comu-
nhão ou o legal que sendo conhecido, será declarado expressamente;

8º o nome, que passa a ter a mulher, em virtude do casamento;

capítulo 2 • 39
 9° os nomes e as idades dos filhos havidos de matrimônio anterior ou legitima-
dos pelo casamento.

Parágrafo único. As testemunhas serão, pelo menos, duas, não dispondo a lei
de modo diverso.

2.2.3 Do óbito

Em relação ao óbito, estabelece a legislação que nenhum enterro poderá ser

concretizado sem que antes seja exibida a competente certidão de óbito, que
será extraída após proceder o assentamento do óbito, mediante apresentação
do atestado médico se o lugar possuir, ou então, mediante confirmação de duas
pessoas que tiverem presenciado ou verificado o óbito além de outras exigên-
cias impostas pela lei.

Art. 78. Nenhum enterramento será feito sem certidão de oficial de registro do
lugar do falecimento, extraída após a lavratura do assento de óbito, em vista
do atestado do médico, se houver no lugar, ou, em caso contrário, de duas
pessoas qualificadas, que tiverem presenciado ou verificado a morte.

Parágrafo único. Antes de proceder ao assento de óbito de criança de menos

de um ano, o oficial indagará se foi registrado o nascimento, e fará a verifica-
ção no respectivo livro quando houver sido no seu cartório; em caso de falta,
tomará previamente o assento omitido.

Art. 79. Na impossibilidade de ser feito o registro dentro de 24 (vinte e quatro)

horas do falecimento, pela distância ou qualquer outro motivo relevante, o as-
sento será lavrado depois, com a maior urgência, e dentro dos prazos fixados
no artigo 51.

Art. 80. São obrigados a fazer declaração de óbitos:

1º o chefe de família, a respeito de sua mulher, filhos, hóspedes, agregados

e fâmulos;

40 • capítulo 2
2º a viúva, a respeito de seu marido, e de cada uma das pessoas indicadas no
número antecedente;

3° o filho, a respeito do pai ou da mãe; o irmão, a respeito dos irmãos e demais

pessoas de casa, indicadas no n. 1; o parente mais próximo maior e presente;

4º o administrador, diretor ou gerente de qualquer estabelecimento público ou

particular, a respeito dos que nele faleceram, salvo se estiver presente algum
parente em grau acima indicado;

5º na falta de pessoa competente, nos termos dos números anteriores, a que

tiver assistido aos últimos momentos do finado, o médico, o sacerdote ou vizi-
nho que do falecimento tiver notícia;

6° a autoridade policial, a respeito de pessoas encontradas mortas.

Parágrafo único. A declaração poderá ser feita por meio de preposto, autori-
zando-o o declarante em escrito, de que constem os elementos necessários
ao assento de óbito.

Art. 81. O assento de óbito deverá conter:

1º a hora, se possível, dia, mês e ano do falecimento;

2º o lugar do falecimento, com indicação precisa;

3º o prenome, nome, sexo, idade, cor, estado, profissão, naturalidade, domicí-

lio e residência do morto;

4º se era casado, o nome do cônjuge sobrevivente, mesmo quando desquita-

do; se viúvo, o do cônjuge pré-defunto; e o cartório de casamento em ambos
os casos;

5º os nomes, prenomes, profissão, naturalidade e residência dos pais;

6º se faleceu com testamento conhecido;

capítulo 2 • 41
 7º se deixou filhos, nome e idade de cada um;

8° se a morte foi natural ou violenta e a causa conhecida, com o nome

dos atestantes;

9° lugar do sepultamento;

10º se deixou bens e herdeiros menores ou interditos;

11° se era eleitor.

Art. 82. Sendo o finado desconhecido, o assento deverá conter declaração

de estatura ou medida, se for possível, cor, sinais aparentes, idade presumida,
vestuário e qualquer outra indicação que possa auxiliar de futuro o seu reco-
nhecimento; e, no caso de ter sido encontrado morto, serão mencionados esta
circunstância e o lugar em que se achava e o da necropsia, se tiver havido.

Parágrafo único. Neste caso, será extraída a individual dactiloscópica, se no

local existir esse serviço.

Art. 83. O assento deverá ser assinado pela pessoa que fizer a comunicação
ou por alguém a seu rogo, se não souber ou não puder assinar.

Art. 84. Quando o assento for posterior ao enterro, faltando atestado de médi-
co ou de duas pessoas qualificadas, assinarão, com a que fizer a declaração,
duas testemunhas que tiverem assistido ao falecimento ou ao funeral e pude-
rem atestar, por conhecimento próprio ou por informação que tiverem colhido,
a identidade do cadáver.

Art. 85. Os assentos de óbitos de pessoas falecidas a bordo de navio brasileiro

serão lavrados de acordo com as regras estabelecidas para os nascimentos,
no que lhes for aplicável, com as referências constantes do artigo 81, salvo se
o enterro for no porto, onde será tomado o assento.

Art. 86. Os óbitos, verificados em campanha, serão registrados em livro pró-

prio, para esse fim designado, nas formações sanitárias e corpos de tropas,

42 • capítulo 2
 pelos oficiais da corporação militar correspondente, autenticado cada assento
com a rubrica do respectivo médico chefe, ficando a cargo da unidade que
proceder ao sepultamento o registro, nas condições especificadas, dos óbitos
que se derem no próprio local de combate.

Art. 87. Os óbitos a que se refere o artigo anterior, serão publicados em boletim
da corporação e registrados no registro civil, mediante relações autenticadas,
remetidas ao Ministério da Justiça, contendo os nomes dos mortos, idade,
naturalidade, estado civil, designação dos corpos a que pertenciam, lugar da
residência ou de mobilização, dia, mês, ano e lugar do falecimento e do se-
pultamento para, à vista dessas relações, se fazerem os assentamentos de
conformidade com o que a respeito está disposto no artigo 67.

Art. 88. O assentamento de óbito ocorrido em hospital, prisão ou outro qual-

quer estabelecimento público será feito, em falta de declaração de parentes,
segundo a da respectiva administração, observadas as disposições dos artigos
81 a 84; e o relativo a pessoa encontrada acidental ou violentamente morta,
segundo a comunicação, ex oficio, das autoridades policiais, às quais incumbe
fazê-la logo que tenham conhecimento do fato.

Art. 89. Poderão os Juízes togados admitir justificação para o assento de óbito
de pessoas desaparecidas em naufrágio, inundação, incêndio, terremoto ou
qualquer outra catástrofe, quando estiver provada a sua presença no local do
desastre e não for possível encontrar-se o cadáver para exame.

Parágrafo único. Será também admitida a justificação no caso de desapare-

cimento em campanha, provados a impossibilidade de ter sido feito o registro
nos termos do artigo 86 e os fatos que convençam da ocorrência do óbito.

2.2.4 Do testamento

O testamento pode ser considerado uma forma legal de fazer a repartição dos
respectivos bens, sem gerar conflitos após a sua morte.

capítulo 2 • 43
 Estabelece o artigo 1857 do Código Civil Brasileiro:
“ Toda pessoa capaz pode dispor, por testamento, da totalidade dos seus
bens, ou de parte deles, para depois de sua morte”.
É muito comum no dia a dia dos negócios imobiliários aquisição de bens
imóveis através de testamento, sendo importante ao profissional dos negócios
imobiliários ter essa noção.
O artigo 1862 do Código Civil disciplina que existem entre as formas ordiná-
rias de testamentos: público, cerrado e o particular.
O mais comum é o testamento público, que é aquele escrito por tabelião ou
por seu substituto legal em seu livro de notas, de acordo com as declarações do
testador, podendo este servir-se de minuta, notas ou apontamentos, conforme
estabelece o inciso I, do artigo 1864 do Código Civil Brasileiro.

2.2.5 Formal de Partilha

O formal de partilha é o documento de natureza pública pelo qual o herdeiro

receberá os bens que lhe competirem, podendo exercitar seus direitos e obri-
gações em razão do término de algumas relações jurídicas sobre determinados
bens, como por exemplo, no caso da morte entre outras circunstâncias, poden-
do exigi-lo de qualquer pessoa que esteja em sua posse.
É isso que prescreve o artigo 1027 do Código de Processo Civil:

[...] Passada em julgado a sentença mencionada no artigo antecedente, re-

ceberá o herdeiro os bens que Ihe tocarem e um formal de partilha, do qual
constarão as seguintes peças: I - termo de inventariante e título de herdeiros;
II - avaliação dos bens que constituíram o quinhão do herdeiro; III - pagamento
do quinhão hereditário; IV - quitação dos impostos; V - sentença. [...]

2.2.6 Da Procuração

A procuração tem a sua origem como forma de instrumentalizar o contrato de

mandato, conforme preconiza o artigo 653 do Código Civil Brasileiro:
“Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em
seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumen-
to do mandato.”

44 • capítulo 2
 Com efeito, podemos concluir que a função do mandato é que alguém pra-
tique atos jurídicos em nome de outra pessoa, ou ainda, possa administrar in-
teresses de outra pessoa.
A procuração pode ser através de instrumento público ou particular.
Instrumento particular é a aquela realizada entre os próprios interessados
sem maiores formalidades. Já a procuração através de instrumento público
ocorre quando há a necessidade de intervenção de um tabelião de notas.
Também é muito comum este tipo de documento se apresentar nas transa-
ções imobiliárias, sendo importante ao profissional dos negócios imobiliários
ter ao menos a sua noção.

ATIVIDADES
01. Afinal, qual é o efeito prático entre a pessoa estar separada ou divorciada?

02. As pessoas querem casar basta manifestar sua intenção perante o oficial de registro, ou
então, precisam cumprir certas exigências legais?

REFLEXÃO
Qual a razão que teria motivado o legislador a inserir tantos procedimentos até demasia-
damente complexos, para formalizar os atos tão presentes em nosso cotidiano, tais como:
nascimento, casamento e o óbito?
É que esses atos tão presentes e até mesmo aparentemente simples em nosso cotidiano
produzem reflexos jurídicos na seara de muitas pessoas e que uma vez desordenados po-
dem gerar instabilidade social e insegurança jurídica.
Por exemplo, o nascimento com vida confere personalidade jurídica permitindo a pessoa
praticar vários atos da vida civil, como por exemplo: contratos, etc...
O casamento muda por completo o regime jurídico de bens e também a linha sucessória.
O óbito põe fim a personalidade jurídica e reclama a destinação de eventuais bens e
direitos que foram conquistados pelo falecido.
Ao analisarmos esses aspectos certamente chegaremos a mesma conclusão que o le-
gislador chegou – é necessário uma disciplina rígida desses atos em nome da segurança e
da estabilidade das relações jurídicas.

capítulo 2 • 45
 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Diniz, M. H. Compêndio de Introdução à Ciência do Direito. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2008.
Nogueira, Grasiéla Macia & Fermentão, Cleide Aparecida Gomes Rodrigues. O estado civil das pessoas
que vivem sob o regime de união estável em face dos direitos da personalidade. Revista Jurídica
Cesumar v.6, n.1, p. 489-498. Maringá, 2006. Site: http://www.cesumar.br/mestradodireito/arquivos/
volume6/Estado%20civil.pdf – acesso em 07 de maio de 2015.

46 • capítulo 2
 3
Aspectos Relativos ao
Nome e Prenome nas
Relações Familiares.
Registro Civil de
Pessoas Jurídicas e
Registro de Títulos e
Documentos
O presente capítulo tratará do nome e suas implicações jurídicas, inclusive,
como sendo um dos atributos da personalidade das pessoas.
Além disso veremos que o Direito considera o nome e o prenome como imu-
táveis, porém, a legislação estabeleceu casos pontuais aonde é possível postu-
lar a sua mudança.
Teremos algumas noções sobre a função do cartório de registro de pessoas
naturais no que tange a esse ônus.
Também será tratado das funções do cartório de registro de títulos e docu-
mentos e também do registro das pessoas jurídicas.

OBJETIVOS
O objetivo é entender as funções desses outros ofícios dentro de nosso sistema registral,
demonstrando a relação que existe entre a prática dos atos civis com o nome, a criação de
uma pessoa jurídica e o registro de documentos.

48 • capítulo 3
3.1 Imutabilidade do nome
Conforme ensinamentos doutrinários o nome é um dos atributos da persona-
lidade do indivíduo e se presta para imprimir a sua individualização perante a
sociedade, conforme, define o promotor de justiça André Ricardo Fonseca Car-
valho ao escrever interessante artigo sobre o tema.
Nos termos do artigo 16 do Código Civil Brasileiro, o nome se divide em pre-
nome e nome. Prossegue Carvalho ao consignar que:

[...] O prenome, também chamado de nome próprio, é a primeira parte do nome

da pessoa, individualizando e diferenciando o seu portador, podendo ser livre-
mente escolhido pelos interessados, desde que não haja exposição ao ridículo.
Pode ser simples, quando formado por apenas um elemento, como exemplo,
João, Henrique, Pedro, ou ainda, pode ser duplo, como Carlos Augusto e Paulo
Henrique, sem impedimento legal quanto ao fato de ser triplo ou quádruplo. A
escolha do prenome é ato realizado por imposição de outrem, normalmente,
dos pais, podendo ocorrer, em determinados casos, pela própria pessoa [...]

[...] O segundo elemento principal é o sobrenome, também conhecido por

patronímico ou apelido de família, sendo este a complementação do nome,
comum aos membros de uma família, refere-se à procedência familiar da pes-
soa. Assim como o prenome, o sobrenome pode ser simples ou composto,
podendo provir da ascendência paterna ou materna, ou da fusão de ambos.
Cabe aos pais, no ato de registro do nascimento, declarar o sobrenome do
registrando, fazendo a escolha de qual formará o nome da pessoa [...]

Agora que já entendemos a diferença entre nome e prenome, trataremos

da imutabilidade do nome, conforme determina os artigos, 57, 58 e 59 da Lei
6015/73:

Art. 57. O interessado, no primeiro ano após ter atingido a maioridade civil,
poderá, pessoalmente ou por procurador bastante, alterar o nome, desde que
não prejudique os apelidos de família, averbando-se a alteração que será pu-
blicada pela imprensa.

capítulo 3 • 49
 Art. 58. Qualquer alteração posterior de nome só por exceção e motivadamen-
te, após audiência do Ministério Público, será permitida por sentença do Juiz
a que estiver sujeito o registro, arquivando-se o mandado e publicando-se a
alteração pela imprensa.

Parágrafo único. Poderá também ser averbado, nos mesmos termos o nome
abreviado, usado como firma comercial registrada ou em qualquer ativida-
de profissional.

Art. 59. O prenome será imutável.

Parágrafo único. Quando, entretanto, for evidente o erro gráfico do prenome,

admite-se a retificação, bem como a sua mudança mediante sentença do Juiz,
a requerimento do interessado, no caso do parágrafo único do artigo 56, se o
oficial não o houver impugnado.

Com efeito, percebe-se que quis o legislador tornar o nome e o prenome

imutáveis sendo essa a regra.
Mas, toda boa regra é necessária comportar exceções, e o legislador tam-
bém tratou de assinalar as hipóteses, não sendo lícito realizar a sua alteração
de forma potestativa, isto é, sem a necessária motivação.
A base legal está nos artigos 57 e 58, aonde é possível de forma motivada e
mediante sentença judicial alterar o nome ou o prenome, inclusive, naqueles
casos em que expõe a pessoa em situação vexatória.
A Lei 11 924/09 também franqueou a possibilidade do enteado adotar o
nome da família do padrasto ou da madrasta em seu nome.

Art. 1o Esta Lei modifica a Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei de

Registros Públicos, para autorizar o enteado ou a enteada a adotar o nome de
família do padrasto ou da madrasta, em todo o território nacional.

Art. 2o O art 57 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar

acrescido do seguinte § 8o:

“Art. 57. .....................................................................

.............................................................................................

50 • capítulo 3
 § 8o O enteado ou a enteada, havendo motivo ponderável e na forma dos
§§ 2o e 7o deste artigo, poderá requerer ao juiz competente que, no registro
de nascimento, seja averbado o nome de família de seu padrasto ou de sua
madrasta, desde que haja expressa concordância destes, sem prejuízo de seus
apelidos de família.” (NR)

Já a questão de filiação legítima ou ilegítima não poderá ser objeto para anu-
lação ou reforma do assentamento de nascimento perante a via administrativa
requerendo o ajuizamento do devido processo legal, cuja decisão será proferi-
da através de sentença judicial, ou seja, com a intervenção do Poder Judiciário,
conforme estabelece o artigo 114 da Lei 6015:

Art. 114. As questões de filiação legítima ou ilegítima serão decididas em

processo contencioso para anulação ou reforma de assento.

Interessante para este tema foi o artigo publicado por Mendes (2009), aonde
em determinado momento de seus estudos relata pesquisa sobre casos judi-
ciais envolvendo a mudança do prenome ou do nome em razão de constran-
gimentos, falta de identificação entre a pessoa e o seu nome, e até mesmo por
erros de grafia.

[...]

Trata-se de medida salutar para corrigir equívocos dos pais ou até mesmo
dos registradores. Tem a finalidade de devolver a tranqüilidade para seu por-
tador, que se vê atormentado por galhofas de terceiros. Imaginem uma líder
feminista cujo nome fosse Amélia Pacífica das Dores ou um militante pacifista
que chamasse Armando Guerra (exemplos de Euclides de Oliveira). Ou ainda
um religioso celibatário chamado Décio Pinto. Seriam, sem dúvida, situações
possíveis de corrigenda.

Em outra situação, a Justiça paulista não permitiu que Christiani Aparecida

Cavani tivesse suprimido o "Aparecida" pois não é nome que pudesse expô-la
ao ridículo (Rel. Alfredo Migliore, in RJTJSP 229/173).

capítulo 3 • 51
 Há registro de decisão que admitiu a retificação do nome de Zenilda Matos
Souza para Fabiana Zenilda Matos Souza, uma vez que a interessada provou
que era conhecida por Fabiana. O acórdão não permitiu que o prenome Ze-
nilda fosse substituído por Fabiana. Admitiu, porém, o prenome composto =
Fabiana Zenilda (RJTJSP 229/170, Rel. Osvaldo Caron).

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais autorizou mulher a mudar o prenome

"Edinei" para "Edilene", vez que tem conotação eminentemente masculina, ca-
paz de expô-la ao ridículo é negar o óbvio. Aduzindo que "a simples leitura do
prenome traz a certeza de se tratar de um homem e não de uma mulher", rejei-
tou o Tribunal pedido do Ministério Público, em sede de apelação, de audiência
para comprovar que o nome era suscetível de constrangimento.

Do voto do Des. Gouvêa Rios se extrai:

"Com efeito, os documentos pessoais da requerente trazidos aos autos de-

monstraram a veracidade da sua afirmação, não sendo necessária audiência
para comprovação do afirmado ridículo, no meio social.

Isso porque, em simples leitura, verifico que o nome da requerente de fato tem
sentido absolutamente masculino, de forma que, quando lido, nos traz a certe-
za de se tratar de um homem'' e não de uma mulher'', não restando dúvidas de
que causa a ela transtornos pessoais.

Subjetivamente, a requerente tem se sentido constrangida, exposta ao ridículo,

especialmente porque trabalha com o público e, apesar de se tratar de uma
pessoa do sexo feminino, é chamada por nome masculino.

Naturalmente, isso fere a sua dignidade, um dos maiores bens imateriais da

pessoa, fortemente tutelada pela Constituição Federal e legislação infracons-
titucional. (f. )" (TJMG – 1ª Câmara Cível – Ap. nº 1.0481.04.036011-9/001
- Rel. Des. Eduardo Andrade – j. 28.06.2005 – v.u.).

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo permitiu que Creunildes Car-

dozo de Oliveira tivesse o prenome alterado para Cléo, como era conhecida,

52 • capítulo 3
sendo certo que, também nesse caso, ela relatou que era alvo de chacotas em
razão do prenome, causando-lhe manifesto incômodo (RT 623/40).

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul admitiu a exclusão de prenome

composto, hipótese em que LEOPOLDO ROGÉRIO S. pretendia a exclusão
de "Leopoldo", alegando que sempre foi conhecido por Rogério. O julgado
ficou assim ementado: "Registro Civil. Retificação. Exclusão de prenome com-
posto. Admissibilidade. O nome cumpre a função essencial de identificação
do sujeito com o universo à sua volta. É a marca de sua individuação e de sua
vinculação social. Prenome composto. O prenome Rogério está assentado em
seu patrimônio pessoal, ao passo que Leopoldo não lhe traz qualquer vincu-
lação, nada significa para ele e com ninguém o identifica. Na lição de Paulo
Lúcio Nogueira, a jurisprudência já tem reconhecido que prenome imutável é
aquele que foi posto em uso (...). Destaca, ainda, que o julgador deve se voltar
ao exame das razões íntimas e psicológicas do portador do nome, postura que
abre realmente perspectivas para uma corrente liberal na alteração de preno-
mes apesar da regra da sua imutabilidade" (TJRS – 7ª Câmara Civil – Ap. nº
70006600092 – Rel. Des. Luiz Felipe Brasil Santos – j. 03.09.2003 – v.u.).

No caso de sobrenome, a jurisprudência por vezes tem admitido a mudança

quando expõe seu titular a constrangimento ou situação vexatória.

Foi o caso de Fernando Brochado Lepsch, cuja genitora requereu a supres-

são do "Brochado", dela originado. O acórdão do Tribunal de Justiça de São
Paulo, comparando o sobrenome com a perda da potência sexual masculina,
entendeu que era o caso de suprimi-lo, eis que nocivo à formação do sujeito
que vivia a transição da adolescência para a vida adulta (Ap. Cível nº 256.982-
1/7, Comarca de Campinas, Rel. Roberto Stucchi).

Cláudia Chico também obteve a supressão do sobrenome, substituindo-o

por outro apelido de família. Alegou que o prenome, além de constituir par-
te do prenome Francisco, prestava-se a inúmeras confusões e era motivo de
chacota, eis que denominação vulgar da menstruação feminina. A questão
não foi decidida de forma unânime pela 7ª Câmara Civil do TJSP. O Relator,
Desembargador Cambrea Filho, vencido, entendeu que não era caso de alte-
ração pois a substituição do indigitado sobrenome descaracterizaria a árvore

capítulo 3 • 53
 genealógica da interessada e configuraria negatória ao nome de família (Ap.
Cível 211.281-1).

Houve um caso em que os pais de duas crianças com sobrenome Morale (da
mãe) e Vieira Pinto (do pai) pediram a exclusão do apelido Pinto, justificando
que, como sinônimo popular do órgão genital masculino, estimulava troças e
outras situações constrangedoras sobre os infantes. A pretensão não foi aco-
lhida na 1ª instância e, chegando no TJSP, não teve melhor sorte. Com efeito,
o ilustrado Relator realçou, em lapidar acórdão, que a lei não pode ceder aos
reclamos de crianças insatisfeitas com as brincadeiras dos recreios escolares.
E diz mais: "Justamente por isso é que o artigo 56 da Lei 6.015/73 concede
oportunidade para alteração de nome apenas no vigésimo primeiro ano de
vida da pessoa, pressupondo que nesta fase caprichos da infância e a rebeldia
da adolescência foram gradualmente consumidas pelo amadurecimento, uma
evolução natural do ser humano" (JTJ-Lex 251/165).

Em outro caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo rejeitou pedido de supres-

são do sobrenome Pinto, por considerar que "não será o defeito cultural sufi-
ciente para alterar o que a lei considera como autêntica marca registrada, isto
é, o nome de família" (Ap. 134.372-4/0, j. 13.04.00, Rel. Olavo Silveira).

A proibição da exclusão dos apelidos de família impõe-se como forma de pre-

servação da dignidade biográfica da estirpe.

"O nome de família não é apenas parte do indivíduo, mas traz a indelével nota
de origem, que vai aos antepassados" (RJTJSP 230, p. 174, Rel. Olavo Silvei-
ra). Nesse sentido, trecho elucidativo de acórdão do TJSP: "Mudar de apelido
de família seria o mesmo que renegar a origem de uma geração, uma substitui-
ção de identidade incompatível com a função da vida, porque, se cultivarmos
exemplos para memória post mortem, o único vestígio de lembrança apura-se
com a preservação do nome" (JTJ-Lex 251/165).

Mudança por erro de grafia

Entre os direitos da personalidade inscreve-se não só o direito ao nome, mas

o de usar o nome correto.

54 • capítulo 3
 Embora a possibilidade de retificação do nome nos casos de erro de grafia não
tenha sido prevista na Lei 9.708/98, ela ainda subsiste eis que prevalece a re-
gra maior de proteção ao nome. Além disso, a previsão legal do procedimento
judicial para retificação do erro (art. 213, LRP) não foi alterada. Não bastasse,
permanece válida a norma contida no parágrafo único do artigo 55 da LRP,
que impede o registro de prenomes que exponham ao ridículo seu portador.

Exemplos pesquisados de casos de erro gráfico evidente: mudança de "Arceu"

para Alceu (RJTJSP 236/196), "Ulício" para Ulisses (RT 432/75), "Anrique"
para Henrique (RT 193/257), "Harco" para Haruko (JTJ-Lex 220/141), "Nél-
sio" para Nelson (RT 144/225) e o caso publicado na RT 405/176, onde o
interessado buscou (e obteve) a mudança de "Adib", nome de origem árabe,
para Adil. Em outra situação, quando os pais registraram a filha, pronunciaram
Laiza e o cartorário registrou como "Lisa". Antes mesmo que completasse dois
anos, conseguiram a retificação judicial para Laiza (JTJ-Lex 251/250)

Enfim, o casos citados revelam bem a importância que o Direito reserva aos
nomes e prenomes, e somente em situações extremas é que a mutabilidade é
permitida.

3.2 Registro Civil de pessoas jurídicas e

registro de títulos e documentos

3.2.1 Personalidade jurídica das sociedades

As sociedades, assim como toda pessoa jurídica, é revestida de personalidade

jurídica, ou seja, possui aptidão genérica para adquirir direitos e ficar sujei-
ta a obrigações de natureza civil. Portanto, a sociedade é considerada sujeito
de direito.
Como observou Comparato (1977), “nem todo sujeito de direito é uma pes-
soa”. Isso significa que pessoa é uma espécie de sujeito de direito, pois, ao lado
dela, temos alguns entes despersonificados, como o nascituro, o espólio, o con-
domínio edilício, a massa falida, a sociedade em comum e a sociedade em con-
ta de participação.

capítulo 3 • 55
 Nascituro: ser humano em gestação no útero.
Espólio: conjunto de bens deixado pelo falecido.
Condomínio edilício: edificações ou conjunto de edificações construídas sob a for-
ma de unidades autônomas e destinadas a fins residenciais ou não residenciais.
Massa falida: conjunto de bens, direitos e dívidas que constituem o acervo do falido.
Sociedade em comum: sociedade que não tenha seus atos constitutivos registra-
dos no órgão público competente.
Sociedade em conta de participação: sociedade sem personalidade jurídica, for-
mada por meio de um contrato de investimento celebrado entre os empresários

Para o Direito Civil, sujeito de direito é o centro de imputações de direitos e

obrigações pelas normas jurídicas, podendo ser personificado (pessoas físi-
cas e jurídicas) e não personificado (nascituros, espólio, condomínio edilício,
massa falida, sociedade em comum e sociedade em conta de participação).
Enquanto pessoa, ou seja, dotada de personalidade jurídica, o direito con-
cede-lhe uma autorização geral para a prática de atos e negócios jurídicos, de
modo que possam fazer tudo que não esteja proibido em lei. Assim, esta per-
missão genérica decorre da personificação do sujeito de direito.
Já os sujeitos de direito despersonificados só podem praticar atos ligados à
sua finalidade e os expressamente autorizados por lei.

3.2.2 Efeitos da personalização das sociedades

Ao formar uma sociedade empresária, por meio da união da vontade de seus só-
cios em desenvolver em conjunto uma atividade empresarial, a consequência
mais importante que surge é o descerramento de sua personalidade jurídica.
Conforme o ensinamento de Requião (2010), adquirindo personalidade ju-
rídica, diversas consequências úteis:
• a sociedade passa a ser uma entidade autônoma com legitimidade contra-
tual, responsabilidade patrimonial e legitimidade processual;
• a sociedade possui individualidade, isolando-se da vida particular dos só-
cios que a compõem, sendo que os efeitos do exercício de sua atividade não
comprometem direta e pessoalmente o seu quadro social;
• a sociedade adquire autonomia patrimonial, não confundindo, portanto,
com o patrimônio particular de seus sócios; e

56 • capítulo 3
 • a constituição da sociedade é flexível, com possibilidade de modificar sua
estrutura jurídica, econômica e administrativa.

É válido, ainda, destacar que, como bem observou Requião (2010): numa
evolução do conceito de personalidade jurídica, o legislador a reconhece como
sujeito ativo de delito penal, como se vê na Lei no 9.605, de 12 de fevereiro de
1998, que tutela o meio ambiente, art. 3o, ao estabelecer que “as pessoas jurídi-
cas serão responsáveis administrativa, civil e penalmente conforme o disposto
nesta lei, nos casos em que a infração seja cometida conforme o disposto nesta
lei, nos casos em que a infração seja cometida por decisão de seu representan-
te legal ou contratual, ou de seu órgão colegiado, no interesse ou benefício de
sua entidade”.

3.2.3 Início e término da personalização das sociedades

Como os seres vivos, as sociedades têm seu tempo de nascer, de produzir e de

morrer. Mas, pelo fato de não possuírem vida biológica, pois não passam de
uma abstração do direito, sua existência tem seus termos especificamente pre-
vistos no Código Civil.
Segundo seu art. 45, a personalidade jurídica de uma sociedade se inicia
com o registro do respectivo ato constitutivo do órgão próprio. Portanto, por ser
uma sociedade empresária, a partir do registro do contrato ou estatuto social
na Junta Comercial, inicia-se sua existência legal.

Art. 45. Começa a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado com a
inscrição do ato constitutivo no respectivo registro, precedida, quando necessário,
de autorização ou aprovação do Poder Executivo, averbando-se no registro todas as
alterações por que passar o ato constitutivo.
Parágrafo único. Decai em três anos o direito de anular a constituição das pessoas
jurídicas de direito privado, por defeito do ato respectivo, contado o prazo da publica-
ção de sua inscrição no registro.

É importante indagar: qual a data exata que marca o início da personali-

dade jurídica de uma sociedade? O art. 1.151 do Código Civil tem a resposta.
Vejamos:

capítulo 3 • 57
 Art. 1151. O registro dos atos sujeitos à formalidade exigida no artigo antecedente
será requerido pela pessoa obrigada em lei e, no caso de omissão ou demora, pelo
sócio ou por qualquer interessado.

• será a data da lavratura do ato constitutivo, se apresentados no prazo de

trinta dias os documentos necessários ao registro, contado da referida data;
• será a data da concessão do registro, se apresentados os documentos ne-
cessários ao registro após trinta dias da data da lavratura do ato constitutivo.

O término da personalidade jurídica da sociedade ocorre por um procedi-

mento denominado dissolução. Há dois regimes dissolutórios diferentes:

• regulado pela Lei no 6.404/76, em seus arts. 206 e seguintes, a ser aplicado
às sociedades institucionais;
• regulado pelo Código Civil, em seus arts. 1.033 a 1.038 para as socieda-
des contratuais.
Segundo o art. 1033 do Código Civil, dissolver-se-á a sociedade quan-
do ocorrer:
• o vencimento do prazo de duração, salvo se, vencido este e sem oposição
de sócio, não entrar a sociedade em liquidação, caso em que se prorrogará por
tempo indeterminado;
• o consenso unânime dos sócios;
• a deliberação dos sócios, por maioria absoluta, na sociedade de pra-
zo indeterminado;
• a falta de pluralidade de sócios, não reconstituída no prazo de cento e oi-
tenta dias;
• a extinção, na forma da lei, de autorização para funcionar.

Por sua vez, o art. 206 da Lei das Sociedades Anônimas estabelece que dis-
solvem a companhia:

• de pleno direito:
– pelo término do prazo de duração;
– nos casos previstos no estatuto;
– por deliberação da assembleia-geral (artigo 136, X);

58 • capítulo 3
 – pela existência de um único acionista, verificada em assembleia-ge-
ral ordinária, se o mínimo de dois não for reconstituído até à do ano se-
guinte, ressalvado o disposto no artigo 251;
– pela extinção, na forma da lei, da autorização para funcionar;

• por decisão judicial:

– quando anulada a sua constituição, em ação proposta por qual-
quer acionista;
– quando provado que não pode preencher o seu fim, em ação pro-
posta por acionistas que representem 5% (cinco por cento) ou mais do
capital social;
– em caso de falência, na forma prevista na respectiva lei;
– por decisão de autoridade administrativa competente, nos casos e
na forma previstos em lei especial.

O procedimento de dissolução de sociedade, compreende três fases:

• a dissolução-ato, ou seja, o ato judicial ou extrajudicial que motiva a extin-

ção da sociedade;
• a liquidação, fase esta que compreende a solução de todas as pendências
da sociedade; e
• partilha, quando o acervo da sociedade será distribuído entre os sócios.

3.2.4 Das pessoas jurídicas

As pessoas jurídicas para existirem regularmente devem levar a registro os seus

contratos e/ou demais atos constitutivos junto ao registro civil de pessoas jurí-
dicas, conforme estabelece o artigo 115, da Lei 6015/73:

Art. 115. No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos:

I - os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das socie-

dades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das
fundações e das associações de utilidade pública;

II - as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comer-

ciais, salvo as anônimas.

capítulo 3 • 59
 Por outro lado, uma vez não atendido os requisitos estabelecidos no artigo
115 a pessoa jurídica não existirá regularmente, pois essa foi a consequência
prevista pelo legislador no artigo 120:

Art. 120. A existência legal das pessoas jurídicas só começa com o registro de
seus atos constitutivos.

Parágrafo único. Quando o funcionamento da sociedade depender de aprova-

ção da autoridade, sem esta não poderá ser feito o registro.

3.2.5 Do registro de títulos e documentos

Os artigos 128 a 130 da Lei 6015/73 disciplinam os documentos passíveis de

serem registrados junto ao cartório de títulos e documentos:
Art. 128. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:

I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais

de qualquer valor;

II - do penhor comum sobre coisas móveis;

III - da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual

ou municipal, ou de Bolsa ao portador;

IV - do contrato de penhor de animais, não compreendido nas disposições do

artigo 10 da Lei n. 492, de 30 de agosto de 1934;

V - do contrato de parceria agrícola ou pecuária;

VI - do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua

vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros (artigo
19, § 2º do Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934);

VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de

quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.

60 • capítulo 3
Art. 129. À margem dos respectivos registros, serão averbadas quaisquer
ocorrências que os alterem, quer em relação às obrigações, quer em atinência
às pessoas que nos atos figurarem, inclusive quanto à prorrogação dos prazos.

Art. 130. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para

surtir efeitos em relação a terceiros:

1º os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 168,

n. I, letra c;

2º os documentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia

de cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos res-
pectivos instrumentos;

3º as cartas de fiança, em geral, feitas por instrumento particular, seja qual for
a natureza do compromisso por elas abonado;

4º os contratos de locação de serviços não atribuídos a outras repartições;

5º os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio

ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de
promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária;

6º todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das

respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos
Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer
instância, juízo ou tribunal;

7º as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem

como o penhor destes, qualquer que seja a forma que revistam;

8º os atos administrativos expedidos para cumprimento de decisões judiciais,

sem trânsito em julgado, pelas quais for determinada a entrega, pelas alfânde-
gas e mesas de renda, de bens e mercadorias procedentes do exterior.

9º os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de

dação em pagamento.

capítulo 3 • 61
 Para fins de nossos estudos vale ressaltar a importância de registrar esses
documentos para que eles possam produzir efeitos perante terceiros, ou seja,
por uma presunção do Direito uma vez que esses documentos foram levados a
registro, a ninguém na defesa de seus direitos poderá alegar ignorância ou que
desconhecem o seu teor.
Na medida em que foram levados a registros pressupõem que todos teriam
condições de conhecê-los, já que se tornaram públicos.

ATIVIDADES
01. O que é o nome e qual é a sua função?

02. Quando ocorre a existência legal de uma pessoa jurídica?

REFLEXÃO
As vezes não damos o devido valor ao nosso nome, porém, é importante verificar que o nome
integra a nossa personalidade e que não pode ser tratado de forma leviana ou sem menos
importância.
É pelo nome que sabe a origem do indivíduo, os seus ascendentes e ancestrais. Revela a
marca de uma geração que em muitos casos de uma duração multicentenária.
Talvez seja por isso que o Direito tratou de dar a sua devida regulamentação junto ao
Código Civil, inserindo como um dos atributos da personalidade, e tratou de disciplinar de
forma sistemática a hipótese de sua mudança.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ALBERGARIA, B. Instituições de direito: para cursos de administra¬ção, ciências contábeis,
economia, comércio exterior e ciências sociais. São Paulo: Atlas, 2008.
BENTO BETIOLI, A. Introdução ao direito. 10 ed . São Paulo: Saraiva, 2008.
Constituição da República Federativa do Brasil. São Paulo: Saraiva, 2010.
CARVALHO, André Ricardo Fonseca. Aspectos relevantes do nome civil. http://www.mpto.mp.br/cint/
cesaf/opinioes_juridicas/301008093101.pdf. Acesso em: 08 maio 2015.

62 • capítulo 3
COTRIM, GILBERTO. Direito fundamental: instituições de direito público e privado. 22 Ed. São Paulo:
Saraiva, 2008;
DALLARI, D. de A. Elementos de teoria geral do estado. 27 Ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
DINIZ, M. H. Compêndio de introdução à ciência do direito. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2008.
MENDES, Clóvis. O nome civil da pessoa natural.. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 14, n. 2178,
18 jun. 2009. Disponível em:<http://jus.com.br/artigos/13015>. Acesso em: 7 maio 2015.

capítulo 3 • 63
64 • capítulo 3
 4
Natureza e
Princípios do Registro
Imobiliário. Principais
Negócios Imobiliários,
Direitos Registráveis
e Procedimento de
Registro. Tributos
sobre Imóveis.
O registro imobiliário é o ato formal pelo qual são averbados todos os atos per-
tinentes ao imóvel, como compra, venda, doação, alienação, etc.
Ao estudar o registro imobiliário e todas as suas formalidades, você com-
preenderá não só sua importância, mas terá subsídios para responder a qual-
quer tipo de questão que, em sua vida prática, possam surgir acerca do tema.
Os temas estudados são todos embasados na bibliografia mais moderna que
há na área, bem como em todo aparato legislativo pertinente, da Constituição
Federal ao Código Civil atual, passando por outras legislações esparsas e nor-
mas de serviço da corregedoria dos tribunais de justiça estaduais (órgãos fisca-
lizadores dos cartórios extrajudiciais e de registro imobiliário).
Diante do exposto, desejamos a você um bom estudo e que os temas aborda-
dos sirvam para aprofundar ainda mais os seus conhecimentos!

OBJETIVOS
• Aprender sobre o histórico dos registros imobiliários, dos cartórios de registro, dos tipos
de documentação inerentes a propriedades imobiliárias (matrículas, certidões, etc.) e suas
respectivas averbações.
• Estudar as principais normas que regem os registros públicos e as serventias de registro.

66 • capítulo 4
4.1 Natureza jurídica do registro imobiliário
Debates acirrados entre os juristas tem trazido a atenção a fim de se alcançar a
definição quanto a natureza jurídica do registro imobiliário.
Para Chaves (2010) embora a natureza do serviço prestado seja pública, mas
o seu exercício é privado, citando juristas renomados que dão embasamento ao
posicionamento que adotou:

[...]

Muito se tem discutido a respeito da natureza jurídica desses serviços. Entre-

tanto, é relevante destacar que a natureza jurídica é pública e o seu exercí-
cio que é privado. Sobre o assunto, sustenta o autor Walter Ceneviva que “a
atividade registrária, embora exercida em caráter privado, tem característicos
típicos de serviço público". Desta forma, os titulares que exercem as atividades
notariais e de registros são considerados agentes públicos em colaboração
com o Poder Público.

Em conclusão, os titulares que desenvolvem as atividades notariais e de

registros são considerados agentes públicos em colaboração com o Poder
Público.

4.1.1 Histórico

4.1.1.1 O Registro de Imóveis

Todas as escrituras de compra e venda de imóveis que não forem registradas,

não produzirão a transferência da propriedade.
Mas o que é uma escritura pública?
Escritura pública de um bem imóvel é um documento formal lavrado por
notário, cartorário, tabelião ou oficial público, no desempenho de suas funções.
Referido documento, como nos parece até mesmo óbvio, tem a função de
comprovar a lavratura de um determinado contrato, ou a ocorrência de algum
ato jurídico.
Por ser estritamente formal, é considerado um instrumento público, cuja
validade se torna clara após o pertinente registro em cartório competente.

capítulo 4 • 67
 Assim, o registro da escritura é essencial para que ela passe a ter validade,
não só no mundo formal ou jurídico, mas também no mundo real, comprovan-
do a propriedade do imóvel por parte daquele que o registrou, perante terceiros.
Desta forma, o adágio popular “quem não registra não é dono” demonstra-
se de uma sabedoria infinita, uma vez que uma escritura de imóvel não regis-
trada no cartório competente não serve para fazer prova da propriedade do re-
ferido imóvel para ninguém!

4.1.1.2 O cartório de imóveis competente para o registro

Todo imóvel deverá ser registrado, seja com matrícula ou transcrição, em deter-
minado cartório imobiliário. Referido cartório pode até não estar situado pró-
ximo do imóvel, mas deve, necessariamente, ser o único cartório competente
para o registro em determinada área (circunscrição).
Isso é muito comum em grandes áreas territoriais do Brasil, por exemplo,
aquelas situadas dentro dos Estados do Pará ou do Amazonas, onde existe um
grande lapso geográfico, com poucas cidades dentro e população bastante es-
parsa. Neste tipo de local, o raio de atuação de um cartório de registro imobiliá-
rio pode se estender por centenas e centenas de quilômetros.
Desta forma, se o imóvel “X” for situado na circunscrição “Y”, este só pode-
rá estar registrado no cartório imobiliário referente à circunscrição “Y”. Nesse
cartório, deverá constar a matrícula do imóvel no livro próprio (note-se que tal-
vez o cartório não esteja na circunscrição “Y”, mas no centro da cidade ou em
outro bairro).
Figueiredo (2010, p. 153) esclarece que:
Como a forma é um dos requisitos de validade do ato jurídico (Código Civil, art.
104), a celebração do ato por escritura pública, quando esta é exigida por lei,
depende do cumprimento de todas as solenidades para a validade desse ato. E
se o ato for praticado por um cartório sem competência territorial, este ato é in-
válido, porque não é qualificado juridicamente como público, por absoluta au-
sência de pressuposto regular para a sua celebração (Código Civil, art. 109).

É certo que, consultando a matrícula, qualquer pessoa poderá verificar a si-

tuação do imóvel, por exemplo, se o mesmo está penhorado, etc.
Destarte, os registros imobiliários são públicos, o que significa que todas as
pessoas, proprietárias ou não, podem ter acesso a eles.

68 • capítulo 4
 Na matrícula, as confrontações e características do imóvel devem estar
obrigatoriamente descritas. Geralmente, nas cidades médias e grandes, isso
não é problema, prevalecendo como regra geral a boa identificação do imóvel
na matrícula.
Porém, existem casos localizados principalmente nas zonas rurais do ter-
ritório nacional (e que possuem transcrições muito antigas), em que são feitas
referências a cercas, árvores, pequenos montes, construções e toda sorte de
coisas que podem ser mudadas de lugar, ou de referências a indicações vagas
e imprecisas.
Tais descrições, por óbvio, não são boas, eis que não demonstram de manei-
ra clara qual é o imóvel ou quais são seus limites.
Para estes casos, a lei prevê como solução o processo de retificação
de registro.

4.1.2 Princípios do registro imobiliário

Grande parte dos doutrinadores (estudiosos) do direito concordam em afirmar

que o melhor modo de se aprender tudo o que é importante saber sobre o regis-
tro imobiliário, é estudando os seus princípios.
Conforme a linha de pensamento adotada por cada autor, encontraremos
algumas variações entre os princípios mencionados em suas obras; no entan-
to, existem princípios que são praticamente universais, ou seja, apontados pela
imensa maioria dos juristas.
São eles:
a) Princípio da publicidade: é um dos mais importantes princípios do
registro imobiliário, uma vez que a publicidade permite ao registro que este
tenha os seus efeitos divulgados contra todos, ou seja, ninguém pode alegar
ignorância quanto ao fato de não saber quem é o proprietário do imóvel.
b) Princípio da legalidade: o registro imobiliário é um ato formal previsto
em lei e como tal deverá ser tratado. Neste sentido:

Deve aplicar os princípios, observar se o título encontra-se no rol taxativo do

artigo 167, se não contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de lei
federal cogente como o regime de bens, etc., salientando-se que a legalidade
e a observância dos demais princípios devem ser exigidos nos títulos judiciais,
sendo limite, a atividade jurisdicional, não devendo o oficial registrador discutir,

capítulo 4 • 69
 por exemplo, pretensa inobservância do processo legal. (TIMM et. al., 2010,
p. 241-242).

c) Princípio da fé pública: é bem parecido com o princípio da publicidade,

razão pela qual alguns doutrinadores consideram ambos em conjunto. Com
efeito, para que a publicidade do registro tenha validade para vigorar contra to-
dos, ela precisa, primeiro, ser válida, ou seja, o registro deverá ser firmado pelo
tabelião competente, com presunção de veracidade.
d) Princípio da continuidade: este princípio significa que, em relação a
cada imóvel, adequadamente individualizado, deverá haver uma cadeia de ti-
tularidades a vista, da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante
constar no registro do imóvel como titular deste mesmo direito.
e) Princípio da obrigatoriedade: o registro, tanto de atos quanto de aver-
bações no imóvel, é obrigatório. Quanto às averbações, estas “alteram o esta-
do do direito, por exemplo: se se constrói uma casa, faz-se a averbação da casa
construída no registro do lote. Averba-se a quitação da promessa de compra e
venda, que por sua vez é registrada” (RIOS, 2009, p. 126).
f) Princípio da retificação: este princípio assegura a possibilidade e se-
rem realizadas retificações de áreas dentro do próprio cartório imobiliário. Por
exemplo, o indivíduo pede ao cartório que o registro de sua escritura seja corri-
gido, uma vez que consta no documento que seu sítio tem 100 hectares, quan-
do na realidade ele tem 200 hectares. Para resolver esta questão, procede-se a
citação administrativa de todos os confrontantes, os quais, manifestando-se de
acordo, permitem que as divisas sejam alteradas (retifica-se assim o registro de
maneira extrajudicial, sem necessidade de um processo).
g) Princípio da prioridade: existe uma máxima nos cartórios que diz que
“o que manda é o protocolo”. Isso quer dizer que, se houver algum tipo de erro
no cartório no tocante a um determinado imóvel, possuindo ele dois registros
distintos (o que não é aceitável juridicamente), prevalecerá como verdadeiro o
que possuir o número de protocolo mais baixo, ou seja, aquele que fora proto-
colado primeiro.
h) Princípio da especificidade: diz respeito à delimitação do imóvel. O
princípio da especificidade apregoa que a especificação do imóvel deve ser por-
menorizada, de forma que não restem dúvidas ao se ler o registro no tocante à
sua localização, dimensões, estrutura, etc.

70 • capítulo 4
 i) Princípio da disponibilidade: este princípio indica a quantidade exis-
tente, relativamente ao imóvel. Explicando: se um indivíduo tem 1000 (mil)
hectares de terra, a disponibilidade dele com relação ao uso, gozo e fruição de
sua propriedade é igual a 1000 (mil) hectares, nem mais e nem menos. Isso sig-
nifica que, se ele quiser desmembrar parte do terreno e vender, ele ficará exa-
tamente com a sobra restante. Vendeu 400 (quatrocentos) hectares, restou-lhe
600 (seiscentos) hectares e por aí adiante.

CONEXÃO
Para quem deseja se aprofundar ainda mais no estudo dos princípios do registro imobiliário,
recomenda-se acessar o site www.portalibest.com.br e, no mesmo, acessar o artigo intitulado
“Princípios do Direito Registral Imobiliário Brasileiro”, de autoria de Paschoal de Angelis Neto
e Rodrigo Felix Rodrigues.

4.2 Principais negócios imobiliários

4.2.1 Venda mediante amostra

Se a venda se realizar a vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á

que o vendedor assegura ter à coisa as qualidades que a elas correspondem (art.
484, CC). Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição
ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (parágra-
fo único, art. 484, CC).

4.2.2 Da Retrovenda

A cláusula de retrovenda é um pacto adjeto ou acessório ao contrato de com-

pra e venda pelo qual, o vendedor estipula o direito de reaver do comprador, o
imóvel que vendeu, em certo prazo máximo de três anos, restituindo o preço
somado às despesas feitas pelo comprador (VIANA, 2008).
Importante ressaltar que, o direito de retrato, que é cessível e transmissível
a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente (art.
507, do CC).

capítulo 4 • 71
 Segundo o artigo 505 do Código Civil, o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o
direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço
recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o
período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização
de benfeitorias necessárias.

4.2.3 Da venda com reserva de domínio

A reserva de domínio é um pacto adjeto à compra e venda pelo qual o vendedor

reserva para si a propriedade da coisa alienada até o momento em que for in-
tegralizado o pagamento (pago por completo), investindo o adquirente na sua
posse (VIANA, 2008).
Segundo o artigo 521 do Código Civil, na venda de coisa móvel, pode o ven-
dedor reservar para si a propriedade até que o preço esteja integralmente pago.
Esta cláusula deverá ser estipulada por escrito e dependerá de registro no domi-
cílio do comprador para valer contra terceiros (art. 522, CC).
A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que
o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o
comprador, a partir de quando lhe foi entregue (art. 524, CC).
O vendedor, após a transferência do bem, não poderá dispor da coisa. Seu
único direito, além da cobrança das parcelas, consiste na recuperação do bem,
em caso de inadimplemento, através de reintegração de posse. O comprador,
somente deixará de ser o dono se não pagar o preço (VENOSA, 2004).
Além disso, o vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de
domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou
interpelação judicial (art. 525, CC).
Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a
competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais
que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida (art. 526, CC).
Nesta segunda hipótese, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até
o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que
de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; o que faltar
lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual (art. 527, CC).

72 • capítulo 4
 Importante destacar que, a cláusula de reserva de domínio deve ser estipu-
lada por escrito nos contratos de compra e venda, em especial, quanto a bens
móveis, sendo que, há controvérsias doutrinárias e jurisprudenciais, quanto à
utilização desta cláusula, em se tratando de bens imóveis.

4.2.4 Venda a descendente

Segundo o artigo 496 do Código Civil, é anulável a venda de ascendente a descen-

dente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente
houverem consentido. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge
se o regime de bens for o da separação obrigatória (parágrafo único).

Importante destacar também que, sob pena de nulidade, não podem ser
comprados, ainda que em hasta pública (art. 497, CC):

• pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens con-

fiados à sua guarda ou administração;
• pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica
a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
• pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros ser-
ventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em
tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a
sua autoridade;
• pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda este-
jam encarregados.

A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os

casos de compra e venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívi-
da, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido
inciso (art. 498, CC).
É lícita, porém, a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluí-
dos da comunhão (art. 499, CC).
O Código Civil também traz restrições, no que tange à venda entre condômi-
nos. Segundo o artigo 504 do Código Civil, não pode um condômino em coisa

capítulo 4 • 73
indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por
tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depo-
sitando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos se o requerer no prazo
de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
A venda da parte indivisa a estranho somente se viabilizará, portanto, quan-
do: a) for comunicado previamente aos demais condôminos; b) for dada prefe-
rência aos demais condôminos para aquisição da parte ideal, pelo mesmo valor
que o estranho ofereceu; c) os demais condôminos não exercerem a preferência
dentro do prazo legal (GONÇALVES, 2007).

4.2.5 Da Troca ou Permuta

Aplicam-se à troca, as mesmas disposições referentes à compra e venda, com

algumas modificações (art. 533, CC):

• salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por me-

tade as despesas com o instrumento da troca;
• é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes,
sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

4.2.6 Da doação

Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere

do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (art. 538, CC). Trata-se da
forma pura e simples de doação.
Vale destacar que, nossa doutrina, elenca outras modalidades de doação,
sendo as principais:

Trata-se de uma modalidade de doação, onde o doador

enuncia claramente o motivo da liberalidade (VENOSA,
2004). Está prevista no artigo 540 do Código Civil, do
DOAÇÃO qual dispõe que, “a doação feita em contemplação do
CONTEMPLATIVA merecimento do donatário não perde o caráter de libe-
ralidade, como não o perde a doação remuneratória ou a
gravada, no excedente ao valor dos serviços remunerados
ou ao encargo imposto”.

74 • capítulo 4
 Onerosa ou com encargo: trata-se de uma modalidade
de doação, na qual a liberalidade vem acompanhada de
incumbência atribuída ao donatário, em favor do doador
ou de terceiro, ou no interesse geral (VENOSA, 2004).
Está prevista no artigo 533 do Código Civil, do qual dis-
DOAÇÃO MODAL põe que, “o donatário é obrigado a cumprir os encargos
da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro,
ou do interesse geral”. Vale destacar que, se desta última
espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir
sua execução, depois da morte do doador se este não
tiver feito (parágrafo único).

Consiste na doação realizada em retribuição a serviços

DOAÇÃO prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo
REMUNERATÓRIA donatário. Temos como exemplo, aquela doação realizada
a quem salvou a vida do doador (GONÇALVES, 2007).

A doação deve ser realizada através de uma escritura pública ou particular

(art. 541, CC). A doação verbal também será válida, se, versando sobre bens mó-
veis e de pequeno valor, lhe seguir a tradição do bem (parágrafo único, art. 541,
CC).
A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal
(art. 542, CC). A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a
outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança (art. 544, CC).
O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se
sobreviver ao donatário (art. 547, CC). Não há possibilidade de cláusula nesse
sentido, a favor de terceiro (parágrafo único, art. 547, CC).

4.3 O Compromisso de Compra e Venda

Hoje em dia é muito comum ouvirmos falar em contratos do tipo “compromis-
so de compra e venda”.
Este tipo de documento, que pode ser feito por simples instrumento parti-
cular, sem maiores formalidades, é um contrato prévio pelo qual as partes se
comprometem a efetuar, no futuro, um contrato de compra e venda.

capítulo 4 • 75
 De acordo com Gonçalves (2012, p. 514):

Devem estar presentes, no aludido contrato, todos os elementos característi-

cos do gênero compra e venda (coisa, preço e consentimento), adicionando-
se a promessa de transmissão da propriedade. O titular não tem os atributos
do domínio sobre a coisa. Se os tivesse, não se poderia falar em direito real do
promitente comprador, uma vez que a promessa se confundiria com a venda.
Nesse caso, o promitente comprador, pelo só fato de o ser, já se equiparia
ao comprador.

Pode-se dizer, assim, que num compromisso de compra e venda, uma das
partes, chamada de “compromissária compradora”, se compromete a comprar
um determinado bem imóvel da outra parte, denominada de “compromitente
vendedora”, a qual, também assume um compromisso: o de vender o referi-
do bem.
No mundo concreto o compromisso de compra e venda surge quando as
partes não querem ou não podem celebrar desde logo, por escritura pública,
o contrato definitivo, como ocorre quando se trata de negociação envolvendo
imóvel na planta ou que, embora já construído, ainda está passando por um
processo de regularização de sua documentação.
A figura abaixo ilustra uma planta de imóvel:
©© JUAN CARLOS ZAMORA | DREAMSTIME.COM

76 • capítulo 4
 Assim, como seu objetivo é, justamente, a elaboração de outro contrato, o
compromisso de compra e venda é considerado um pré-contrato, ou contrato
preliminar (também chamado de ajuste prévio).
Mattos e Silva (2012, p. 249) nos ensina que:

Como regra geral, o compromisso de compra e venda e os contratos de ces-

sões desse compromisso, mesmo por instrumento particular, poderão ser re-
gistrados no cartório de registro de imóveis (item 9 do inciso I do artigo 167 da
Lei nº 6.015/73). Para isso é necessário que sejam preenchidos os mesmos
requisitos exigidos para a escritura pública e tenha as assinaturas reconheci-
das em cartório, nos termos do artigo 221, II, da Lei nº 6.015/73.

Entretanto, os compromissos de compra e venda de imóvel financiado e

os contratos de cessões de direitos desses compromissos que não foram ce-
lebrados com anuência do banco ou instituição financeira que banca o em-
preendimento, normalmente exigível, não podem ser registrados no cartório
de imóveis, motivo pelo qual são denominados, popularmente, de “contratos
de gaveta”.
Na prática, a regra geral que possibilita o registro do compromisso de com-
pra e venda é menos comum do que a hipótese em que o registro é obstaculiza-
do por algum motivo de fato ou de direito, sendo o mais frequente deles a au-
sência de anuência do agente financeiro ao contrato que acabou sendo firmado
entre as partes.

4.3.1 Diferença entre compromisso de compra e venda e promessa

de compra e venda

Muitas vezes tratados como sinônimos, o compromisso de compra e venda e a

promessa de compra e venda, num sentido técnico, jurídico e administrativo,
necessariamente não significam a mesma coisa, possuindo diferenças inatas
entre si.
Alguns doutrinadores jurídicos consideram que a simples expressão “com-
promisso” revela um grau bem mais adiantado de obrigatoriedade do que uma
simples “promessa”.
Para estes autores, prometer, palavra que vem do latim pro (adiante) e mit-
tere (lançar longe) traz em si a ideia de um pacto dotado de maior fragilidade,

capítulo 4 • 77
que poderá ou não ser celebrado no futuro, eis que dependerá de outras cir-
cunstâncias, dentre elas a conveniência das partes.
A legislação que primeiro definiu o instituto, qual seja, o Decretolei nº
58/1937, trouxe a expressão “compromisso” ao invés da expressão “promessa”,
sendo certo que o poder legislativo, na época, optou pela primeira expressão
com o fito de diferenciar este tipo de contrato de outros contratos que pudes-
sem comportar retratação (o que poderia ser o caso se fosse utilizada a expres-
são “promessa de compra e venda”).
Não obstante, o novo Código Civil, ao tratar do tema, optou pelo uso do
termo “promessa”, conforme constou na redação do seu artigo 1.417, abai-
xo transcrito:

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependi-

mento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Car-
tório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.

Em que pese a redação do artigo 1.417 do Código Civil, acima transcrito, ter
optado pelo termo “promessa” ao invés do termo “compromisso”, a maior par-
te dos doutrinadores entende que, a modalidade contratual a que ele se refere
se enquadraria muito melhor no significado real do segundo vocábulo do que
no significado do primeiro vocábulo.
Grosso modo, o que diferencia juridicamente o “compromisso” da “pro-
messa” é a possibilidade ou não de retratação, de arrependimento do negócio
firmado, e as consequências deste ato para as partes contratantes.
Desta forma, sob a ótica da possibilidade ou não de retratação, podem ser
distinguidos os instrumentos de compromisso de compra e venda e promessa
de compra e venda.
Estudiosos do direito afirmam que a promessa de compra e venda contém,
implicitamente, a ideia de retratação, remetendo as partes à possibilidade de
ganharem perdas e danos, no caso de não cumprimento por culpa ou dolo
(intenção) do outro contratante, mas sem direito de promoverem uma execu-
ção específica.
Para exemplificar o pensamento acima, imaginemos um caso hipotético
onde, na promessa de compra e venda firmada se pactue que o arrependimento
de uma das partes deverá ser reparado com arras penitenciais, sendo certo que

78 • capítulo 4
quem as deu deverá perdê-las em prol da outra parte, e quem as recebeu deverá
ter a obrigação de restituí-las em dobro, se for a pessoa responsável pela não
concretização do negócio.

Você já tinha ouvido falar em arras? Arras é um termo jurídico cujo significado é
designar o “sinal, que vem a ser uma quantia em dinheiro ou outra coisa fungível, dado
por um dos contratantes ao outro, a fim de concluir o contrato e, excepcionalmente,
assegurar o pontual cumprimento da obrigação”. (DINIZ, Maria Helena. Dicionário
Jurídico – v. 1. São Paulo: saraiva, 1998, p. 272). Numa concepção mais popular,
podemos entender as arras como a entrada ou o sinal que uma parte dá num negócio.
Exemplo: quem procura uma incorporadora visando adquirir um imóvel na planta,
assina um contrato de comprometendo a pagar “x” de arras, entrada ou sinal, mais “y”
parcelas mensais fixas durante a obra, mais “w” parcelas semestrais, etc.

O compromisso de compra e venda, por seu turno, possui as suas próprias

características, que o distinguem, ao menos no sentido técnicojurídico, de uma
simples promessa de compra e venda.
Neste sentido, nos ensina Antonio Jr.:

O compromisso de compra e venda, por sua vez, contempla duas particulari-

dades que o distinguem da simples promessa: (a) a possibilidade de susbsti-
tuição do contrato definitivo por uma sentença constitutiva; e (b) a atribuição
ao compromissário comprador de direito real mediante registro no cartório
de imóveis. Segundo Orlando Gomes, “concluído o compromisso, não pode
qualquer das partes arrepender-se. Ele é irretratável. Levando-o ao registro
de imóveis, impede-se que o bem seja alienado a terceiro. Imite-se na posse
do imóvel e se comporta como se fora seu dono. Preenchidas as condições
que o habilitam a pedir o título translativo da propriedade, obtém-se, através
da sentença, se a outra parte não quiser ou não puder firmá-lo. Admite-se a
execução coativa sob a forma específica, ocorrendo, nesse caso, a adjudica-
ção compulsória”.
As características supra apontadas- cabimento da execução específica e a
atribuição de direito real – decorrem do caráter essencialmente irrevogável do
compromisso de compra e venda e do fato da outorga da escritura definitiva,
responsável pela mera reiteração do consentimento dado anteriormente, cons-
tituir mero ato devido. Se fosse revogável, impediria a intervenção judicial des-

capítulo 4 • 79
 tinada a conferir eficácia à manifestação da vontade já externada no contrato
preliminar e se resolveria apenas em sede de perdas e danos. (2009, p. 18).

Pelo exposto, podemos concluir que o que diferencia a promessa do

compromisso é a possibilidade de retratação de uma das partes, existente
na primeira e inexistente na segunda modalidade.
Se existir direito ao arrependimento, por meio da pactuação das arras peni-
tenciais ou de qualquer outro tipo de cláusula contratual específica, teremos
então uma simples promessa de compra e venda; por outro lado, se o contrato
firmado for irretratável por vontade das próprias partes contratantes ou por im-
posição de lei, estar-se-á diante da figura do compromisso de compra e venda.
Feita a diferenciação, é muito importante ter em mente que não é a sim-
ples denominação dada ao contrato que determinará os efeitos jurídicos que
ele produzirá.
Desta forma, pode ocorrer dos contratantes, de maneira incorreta, nomear
o contrato que assinam como “promessa de compra e venda” e, mesmo assim,
pactuarem sua irretratabilidade.
Em casos como esse, deverá ser aplicada a regra existente no artigo 112 do
Código Civil, que diz que:
“Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstan-
ciada do que ao sentido literal da linguagem”.
Essa norma jurídica deve ser interpretada da seguinte forma: se as partes
se uniram em torno de um verdadeiro compromisso, compromisso esse apto a
ensejar uma execução judicial específica e constituição de direito real median-
te registro no cartório de imóveis, não estaremos diante da figura da simples
promessa de compra e venda, ainda que ambos os contratantes tenham dado
ao contrato que assinaram este nome.
Deve prevalecer assim, nestes casos, a verdadeira intenção das par-
tes contratantes.

4.3.2 Registro do compromisso

O artigo 1.417 do novo Código Civil, já transcrito no tópico anterior, além de

prescrever sobre a inexistência de cláusula de arrependimento do negócio fir-
mado, alude também ao registro do compromisso de compra e venda no car-
tório imobiliário, como requisito para a obtenção do direito real à aquisição
do imóvel.

80 • capítulo 4
 O direito real de aquisição do imóvel é o direito concreto, que dá prioridade
a quem registra em detrimento de terceiros, o que é muito importante no caso
de se lidar com incorporadoras inidôneas, que possam praticar irregularmente
a “dupla venda” de uma mesma unidade do empreendimento (quem registrar
o contrato, em casos tais, terá prioridade absoluta na aquisição do bem em de-
trimento daquele que não registra).
Desta forma, o registro da promessa de compra e venda não se consiste num
requisito para a irretratabilidade do pactuado.
O registro funciona, sim, como ato constitutivo do direito do compromissá-
rio comprador em obter a prioridade para a aquisição do imóvel em detrimento
de terceiros interessados no mesmo.
Neste prisma, nunca é demais lembrar que o registro imobiliário é público,
de modo que qualquer pessoa pode obter uma certidão e verificar que determi-
nado imóvel é objeto de um compromisso de venda.
Assim, se existir um compromisso de compra e venda registrado, é porque
existe alguém que detém o direito de prioridade na aquisição daquele determi-
nado imóvel.
Ao contrário, se não houver nenhum registro de compromisso de venda,
não haverá prioridade na aquisição do bem imóvel, mas isso nada interfere, de
acordo com a boa técnica jurídica, com a questão da retratabilidade ou irretra-
tabilidade da promessa de venda, que diz respeito às pessoas do compromiten-
te vendedor e compromissário comprador.
Ressalte-se que uma das grandes vantagens do compromisso de compra e
venda reside nos efeitos gerados por seu registro. É que, com o registro, o com-
promisso de compra e venda, que não contenha cláusula de arrependimento,
passará a ter eficácia erga omnes (contra todos), que se confunde com o men-
cionado direito à prioridade.
O compromisso de compra e venda, que contenha cláusula prevendo o di-
reito de uma das partes se arrepender do negócio, também pode ser registrado,
pois a lei não o proíbe (conforme podemos aferir da leitura do artigo 167, inciso
I, itens 9 e 20, da lei nº 6.015/1973). Entretanto, este tipo de contrato continuará
passível de retratação até o recebimento do preço, podendo o compromiten-
te vendedor rescindir o compromisso, cancelar seu registro e alienar o imóvel
para terceiro, ficando o compromissário comprador com direito à devolução
dos valores pagos e, conforme o caso, a uma indenização por perdas e danos.

capítulo 4 • 81
 Portanto, embora não influencie diretamente na possibilidade e no exercí-
cio ou não do direito de arrependimento, deve o compromissário comprador
sempre registrar o compromisso de compra e venda, sob pena de não obter o
direito à prioridade na aquisição do bem, quando este estiver pronto e/ou com
sua documentação disponível para escrituração.
De acordo com Mattos e Silva (2012, p. 253) “registrado o compromisso de
compra e venda, que não contenha cláusula de arrependimento, o compromi-
tente vendedor não poderá transferir a propriedade do imóvel a outra pessoa.
Portanto, o compromissário comprador deverá registrar o compromisso de
compra e venda tão logo ele seja formalizado”.
Na vida real, infelizmente, percebe-se ser raro o registro dos compromissos
de compra e venda (apesar de altamente recomendável, no sentido legal, para
se evitar problemas futuros).
As promessas ou compromissos de compra e venda que não são levados a
registro, na prática, nada mais são do que famigerados “contratos de gaveta”,
eis que estabelecem direitos e obrigações somente entre as partes contratan-
tes, mas jamais sobre quaisquer terceiros, como, por exemplo, um credor da in-
corporadora, que pretenda se apoderar dos bens imóveis em construção, para
saldar as dívidas que ela tenha com ele.
Num caso como o acima exposto, se o compromisso não estiver registrado,
será quase impossível, juridicamente, o promitente comprador opor qualquer
tipo de embargo ao credor da promitente vendedora (incorporadora), se este
pretender numa execução judicial levar a leilão os bens desta última (incluindo
aí o imóvel construído que deu origem ao contrato entre ambas) para pagamen-
to das dívidas que ela possui e que não honrou com o pagamento.
Outro direito importante do compromissário comprador é o de obter
a adjudicação compulsória do imóvel, nos termos do artigo 1.418 do novo
Código Civil:

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente ven-

dedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

82 • capítulo 4
 CONEXÃO
Como vimos, sem o respectivo registro no cartório imobiliário competente, o compromisso de
compra e venda não tem validade. Para se entender um pouco mais sobre o funcionamento
dos cartórios imobiliários, pode-se acessaro site www.arisp.com.br, mantido pela Associação
dos Registradores Imobiliários de São Paulo.

O significado do dispositivo legal acima é que, na hipótese de o compromi-

tente vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva, o compromissário
comprador poderá pedir ao poder judiciário, mediante a distribuição de ação
própria, que supra o ato que o compromitente vendedor se recusa a praticar
(ou seja, a outorga da escritura), por meio de uma sentença que será hábil a ser
registrada (e que determine a escrituração do imóvel em favor do compromis-
sário comprador), a qual terá os mesmos efeitos de uma escritura definitiva,
lavrada extrajudicialmente.
Neste sentido, Antonio Jr. nos ensina: A oponibilidade erga omnes do com-
promisso de compra e venda depende do seu prévio registro no cartório de
imóveis, providência necessária a constituir e tornar pública a constituição do
direito real de aquisição e, consequentemente, evitar fraude ou má-fé do alie-
nante ou de terceiros.
No caso do compromisso de compra e venda, o dever de abstenção se ex-
pressa de duas formas.
Por um lado, mitiga o direito de disposição do proprietário e o impede de,
eficazmente, transferir ou prometer transferir a propriedade do bem compro-
missado a terceiro. Impede também que venha a constituir ônus reais que mu-
tilem a coisa que serve de objeto a contrato.
Por outro, impede que terceiros reclamem para si o mesmo direito real.
Como os direitos reais são exclusivos, veda-se a inscrição posterior de outros
compromissos de compra e venda que tenham conteúdo conflitante ou incom-
patível com o daquele já levado a registro. (2009, p. 82-83).
A adjudicação compulsória é obtida por meio da ação judicial prevista no
artigo 16 do Decreto-lei nº 58/1937 (primeira legislação a regulamentar os com-
promissos de compra e venda no Brasil), o qual tem por objeto a concessão de
título hábil (na forma de uma sentença emanada por um juiz de direito) para a
transferência da propriedade do bem ao compromissário comprador.

capítulo 4 • 83
4.3.3 Cessão de direitos do compromisso de compra e venda

Um caso que pode ocorrer na vida prática de quem trabalha com negócios imo-
biliários é a pretensão de cessão de direitos de um compromisso de compra e
venda, por parte do compromitente vendedor.
Isso é possível, no sentido legal, técnico e jurídico da palavra?
A resposta para esta pergunta é sim, porque não existe nenhuma norma ju-
rídica que proíba a cessão de direitos oriundos de um contrato de compromis-
so de compra e venda.
Desta forma, não há nenhum dispositivo legal que impeça o compromiten-
te comprador de celebrar um contrato com uma terceira pessoa, transferindo
para ela os seus direitos de compromissário comprador.
Este tipo de pacto de transferência de direitos de compromisso de compra e
venda é chamado de contrato de cessão de direitos.
Assim, por meio de um contrato de cessão, o cessionário (terceira pessoa)
irá adquirir do cedente (o compromitente comprador original) os seus direitos
de compromitente comprador.
Isso pode ser entendido se pensarmos numa mudança ocorrida no compro-
misso de compra e venda, relativamente à uma das pessoas contratantes.
Neste caso, o cedente, ao transferir seus direitos desse contrato para um
terceiro (o cessionário), por meio de um outro contrato (contrato de cessão de
direitos), deixa de ocupar a posição de compromitente comprador, pois essa
posição passa a ser ocupada pelo cessionário, que então deterá todos os direi-
tos de compromissário comprador.
Saliente-se que as cessões de direitos decorrentes do compromisso de com-
pra e venda também podem ser registradas, com os mesmos efeitos, preenchi-
dos os requisitos já estudados anteriormente.
No que se refere à possibilidade de adjudicação compulsória (caso haja re-
cusa do promitente vendedor em passar a escritura), vale o mesmo que foi dito
para o compromisso de compra e venda, inclusive quanto à necessidade ou não
do registro. Embora a Súmula nº 239 do STJ não se refira à cessão, mas apenas
ao compromisso de compra e venda, tem sido admitida a ação de adjudicação
compulsória mesmo se a cessão estiver registrada.
Importante é o titular da última cessão de direitos de compromisso de com-
pra e venda demonstrar que o preço do imóvel foi recebido pelo proprietário,
sendo que a ação deve ser proposta não só contra o proprietário do imóvel,

84 • capítulo 4
mas também em face do último cessionário que constar da matrícula do imó-
vel. Desta forma, se os efeitos da sentença atingirão o proprietário do imóvel e
aquele que, de acordo com o registro imobiliário, for o titular do direito real à
aquisição da propriedade, preservando-se a continuidade dos registros na ma-
trícula do imóvel.
Ante os argumentos já expostos nos tópicos anteriores, o cessionário deverá
registrar o contrato de cessão. Por óbvio, ele só poderá registrar esse contrato
caso o contrato de compromisso de compra e venda já esteja registrado. Nesse
mesmo sentido, o compromisso de compra e venda só poderá ser registrado se
o compromissário vendedor ainda for o proprietário do imóvel.
Portanto, alguém que pensa em comprar um imóvel por meio da aquisição
dos direitos de compromissário comprador, deverá antes de celebrar o contra-
to de cessão, tomar os mesmos cuidados em face do cedente, do compromi-
tente vendedor e dos proprietários anteriores, verificando a situação pessoal de
cada um deles (nesta verificação, o “candidato a cessionário” deverá registrar
seu contrato de cessão de direitos, de modo a ter assegurada também a priori-
dade, prevenindo-se assim de qualquer tipo de fraude que possa prejudicá-lo
no futuro).
Saliente-se que, na hipótese de cessão de direitos à aquisição de imóvel po-
derá haver a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Inter-vivos (ITBI),
conforme disposto pelo artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no caso
de assim dispor a lei municipal da cidade onde o imóvel se localize.
No próximo tópico vamos falar justamente sobre a não incidência des-
te mesmo imposto (ITBI) sobre os compromissos de compra e venda firma-
dos originalmente.

4.3.4 A matrícula do imóvel

Até o início da década de 1970 do século passado, o registro de imóveis, no Bra-

sil, era feito através de dois livros distintos: um apenas para inscrições e o outro
apenas para transcrições.
Com o advento da lei nº 6.015/1973, tudo mudou.
Por exemplo, em seu artigo 228, essa lei determina a abertura de matrí-
cula para todo imóvel que sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado
em cartório.

capítulo 4 • 85
 Assim, nos dias atuais, somente não tem matrícula o imóvel que, desde o
advento da lei nº 6.015/1973), não tenha sofrido nenhum registro de venda, de
doação, de hipoteca, de penhora ou qualquer outro tipo de registro que a lei
permite ou ato que ela determina que seja registrado.
De acordo com Mattos E Silva (2012, p. 1):

Como a maior parte dos imóveis já sofreu ao menos um registro de qualquer

desses atos, de 1-1-76 (data em que a Lei nº 6.015/73 entrou em vigor, a
teor do seu artigo 298) até hoje, podemos concluir que a maioria dos imóveis
já tem matrícula. Contudo, não serão raras as hipóteses em que serão encon-
trados imóveis cuja matrícula ainda não foi aberta.

No entanto, até hoje, ainda é possível encontrar imóveis muito antigos que
não tenham nenhum tipo de registro.
Ainda podemos encontrar, também, imóveis em situação irregular que não
têm nenhum tipo de registro válido.
Para efeito de esclarecimento, a matrícula é uma folha de papel, em um li-
vro ou uma ficha, que tem um número e se refere a apenas um único imóvel em
particular. Do mesmo modo, cada imóvel possui uma só matrícula.
“Por isso, a matrícula é a ‘carteira de identidade do imóvel’, uma vez que a
matrícula identifica o imóvel” (MATTOS E SILVA, 2012, p. 2).
A matrícula é o ato que imprime individualidade ao imóvel, sua situação
geográfica, e nos casos de imóveis rurais, através de coordenadas georeferen-
ciadas para sua perfeita descrição. Nela serão escritos os atos de registro e aver-
bação, espelhando todo o estado do imóvel.
Cada matrícula terá um número de ordem para pronta identificação.
A matrícula tem por finalidade individualizar o imóvel. Antes da LRP a ma-
trícula só existia no registro Torrens. Após a lei 6.015/73, o registro passou a ter
por base os próprios imóveis, independentes de sua titulação. Com o advento
da matrícula foi introduzido o Livro de Registro Geral nº 2 (art. 176) (TIMM et
al., 2010, p. 464).
Nessa folha de papel chamada matrícula estará contada toda a história do
imóvel, através dos seus sucessivos registros e averbações.
Por meio dela, será possível saber quem foram os proprietários do imóvel,
quantas vezes o imóvel foi vendido, dentre outras informações cruciais.

86 • capítulo 4
 A grande vantagem do sistema atual em relação ao sistema anterior é, sem
dúvida, essa, ou seja, todos os registros relativos ao imóvel estão em um único
documento, que é a folha de matrícula. Isso torna tanto a consulta mais fácil
quanto o registro é mais seguro.
Toda matrícula, sem exceção, terá um número individual e personalíssimo,
e começa seu texto com uma descrição do imóvel, por exemplo, “UM TERRENO
URBANO, com benfeitorias, situado na rua dos Andradas nº 348, outrora cha-
mada de rua B, gleba T, medindo 10 metros de frente por 30 metros de fundo...”.
Após a leitura dos registros, que se seguirão à descrição do imóvel, será pos-
sível saber se o proprietário, que consta da descrição ou do início da matrícula,
continua figurando como proprietário do imóvel ou não e, neste segundo caso,
o nome da pessoa para quem ele vendeu e assim sucessivamente. Se qualquer
venda tiver ocorrido – e o comprador registrado sua escritura no cartório de re-
gistro de imóveis competente – ela necessariamente deverá constar da matrícu-
la, na forma de registro, bem abaixo da descrição do próprio imóvel.

4.3.5 Certidões Negativas importantes para aquisição de imóveis

Em relação a esse tópico oportuno destacar que não há um consenso entre os

autores a respeito de toda documentação envolvida e que deverá ser apresen-
tada para a aquisição segura de uma propriedade imobiliária, principalmente,
em razão da peculiaridade de cada caso concreto.
O que faremos é apenas arrolar algumas observações que sites especializa-
dos publicam no ambiente da internet, como sendo documentos necessários
para aquisição de uma propriedade, mas que em momento algum pode ser
considerado absoluto e, ainda mais, sem considerar o caso concreto.

EXEMPLO
Segundo o site dos corretores (http://www.sitedoscorretores.com.br/facilidades/cuidadoi-
movel.php - acesso em 10 de junho de 2015), segue abaixo o rol de documentos recomen-
dados para garantir certa margem de segurança na aquisição de uma propriedade imóvel,
embora ao nosso ver esta lista não seja exaustiva e não é capaz de demonstrar todos os
documentos efetivamente necessários para uma aquisição com certa medida de segurança
de uma propriedade.

capítulo 4 • 87
 1. Escritura do imóvel, ou Título de Propriedade – devidamente registra-
do no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula
do imóvel);
2. Solicitar a emissão de Certidão de ônus Reais, atualizada da proprie-
dade, a ser fornecida pelo cartório de registros de imóveis, obtida por meio da
matrícula do imóvel constante da escritura:
3. Solicitar a emissão de todas as Certidões negativas de Débitos relacio-
nadas ao vendedor de Imóveis, enumeradas abaixo:
a. Certidão de Ações Cíveis;
b. Certidão de Tutela;
c. Certidão da Justiça federal, do vendedor e esposa (se casado), que
pode ser retirada através de site;
d. Certidão de Ações Trabalhistasque pode ser retirada através de site;
e. Certidão Negativa de IPTU;
f. Certidões de Tributos Federais junto a Secretaria da Receita Federal
e junto a Procuradoria da Fazenda Nacional;
g. Certidões de Tributos Municipais junto a Secretaria da
Fazenda Municipal;
h. Certidões de Tributos Estaduais junto a Secretaria da Fazenda
dos Estados;
i. Certidão Negativa de Projeto de Desapropriação junto a respectiva
Câmara Municipal de Vereadores, a fim de assegurar que o imóvel não
corre o risco de ser alvo de um projeto desapropriação no futuro;
4. Solicitar ao orgão competente ou ao cartório onde será lavrada a escri-
tura, a emissão da Guia do imposto ITBI/ITCMD, que será emitida com base em
um percentual sobre o valor da venda a ser recolhida ao município, este impos-
to é denominado imposto sobre transmissão de bens imóveis.

Documentos do vendedor Pessoa Física:

1. Fotocópia da Cédula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas

Físicas (CPF);
2. Caso o regime de casamento seja separação de bens, levar Escritura de
pacto antinupcial.

88 • capítulo 4
 A aquisição de uma propriedade, por meio de compra e venda de imó-
veis com escritura, sempre é feita por cartório devidamente qualificado para
esta operação, que irá Gerar um documento oficial denominado ESCRITURA
DO IMÒVEL.

Se pessoa jurídica

1. Documento do CNPJ e CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica);

2. Contrato social se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devida-
mente registrado na Junta comercial ou em Registro de Títulos e Documentos
se a sociedade for civil;
3. Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações – S/A e a ata da
Assembleia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação.
4. Verificar a capacidade jurídica da pessoa para vender;
5. Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal
e trabalhista;
a. Certidão ( conjunta ) Negativa de Tributos e Contribuições Federais;
e. Dívida Ativa da União, pelo site www.receita.fazenda.gov.br;
b. Certidão Simplificada da Junta Comercial ( se for o caso);
c. Certidão da Justiça federal, do vendedor e esposa ( se casado), que
pode ser retirada pelo site;
d. Certidão de Ações Trabalhistas, que pode ser retirada pelo site;
e. Certidão Negativa de IPTU;
f. Certidão Negativa de INSS;
g. Certidão de Ações Cíveis;

Obs: Se a empresa tiver sido registrada em cartório, Requerer Certidão de

Inteiro teor junto ao Cartório de registro de pessoas Jurídicas.
Obs2: Será exigida a presença de todos os Sócios da empresa caso não cons-
te explicitamente no contrato social, responsável por alienar bens.
4. Solicitar ao orgão competente ou ao cartório onde será lavrada a escri-
tura, a emissão da Guia do imposto ITBI/ITCMD, que será emitida com base em
um percentual sobre o valor da venda a ser recolhida ao município, este impos-
to é denominado imposto sobre transmissão de bens móveis.

capítulo 4 • 89
 CONEXÃO
O aluno poderá obter maiores informações acessando o site http://www.sitedoscorretores.
com.br/facilidades/cuidadoimovel.php

4.3.6 Tributação sobre transações imobiliárias

Via de regra, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado sem-

pre que ocorre a compra e venda de uma propriedade imobiliária, pelo municí-
pio onde estiver situado o imóvel, nos termos de sua lei própria.
Ele também pode ser cobrado por ocasião da cessão de direitos à aquisição
do imóvel, como é o caso de alguém adquirir os direitos que outrem teria em
razão de uma promessa de compra e venda.
A legalidade da cobrança do referido imposto é prevista tanto na Constituição
Federal quanto no Código Tributário Nacional.
No caso da doação (caso em que um pai resolve, em vida, transmitir a pro-
priedade de todos os seus bens imóveis a seus filhos) ou recebimento do imóvel
por herança (em procedimento extrajudicial no cartório de registro imobiliário
ou judicialmente, através de processo de arrolamento ou de inventário) tam-
bém é cobrado um imposto de transmissão, porém este não é o Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis – cuja incidência se dá tipicamente em relações
de compra e venda – mas sim o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação
(ITCMD), cuja competência não é do Município, mas sim do Estado Federativo.
Portanto, quem estabelece as alíquotas do ITCMD é o Estado em que o bem
imóvel está localizado. Por exemplo, quando alguém falece e deixa uma proprie-
dade imobiliária a ser inventariada para os herdeiros na cidade de Campinas,
a alíquota do ITCMD aplicável à transmissão do bem via inventário será aquela
estabelecida pela legislação do Estado de São Paulo.
Feitas estas necessárias considerações, surge a questão do caso atípico do
contrato de compromisso de compra e venda. Será que há a incidência de al-
gum imposto sobre o mesmo?

90 • capítulo 4
 Se levarmos em consideração a letra da lei, o compromisso de compra e ven-
da não se enquadra em nenhuma das hipóteses retro mencionadas, isto é, ele
não representa transmissão direta de propriedade e nem cessão de direitos à
aquisição dessa propriedade.
Por este motivo, a primeira e mais direta resposta ao questionamento aci-
ma é não, ou seja, por não se enquadrar nas hipóteses correspondentes a regra
geral da legislação, o compromisso de compra e venda, por si só, não geraria a
incidência do ITBI, nem do ITCMD e nem de nenhum outro imposto.
Ocorre que, a resposta acima não pode ser generalizada, uma vez que a le-
gislação do ITBI, como já visto, é de incumbência dos municípios, razão pela
qual poderá haver algum município cuja legislação preveja a incidência e co-
brança de tal tributo sobre compromissos de compra e venda lavrados (regis-
trados ou não).
Daí a necessidade de se conhecer, profundamente, o que dispõe a legislação
municipal da cidade onde se pretende fazer este tipo de negócio.

Muitos livros bons já foram escritos sobre direito tributário e sobre as mais variadas
modalidades de impostos, normalmente esmiuçando o tipo escolhido (imposto de
renda sobre pessoa física – IRPF, imposto sobre circulação de veículos automotores
– IPVA, etc.), ou seja, falando-se tudo o que seja possível para que o leitor entenda
o funcionamento do mesmo, seus critérios de incidência, etc. No caso do ITBI não é
diferente, existindo uma vasta gama de autores jurídicos que abordam o tema. Dentre
as várias obras disponíveis no mercado, podemos recomendar a do doutrinador Ki-
yoshi Harada, da editora Atlas, intitulada “ITBI – Doutrina e Prática” (edição de 2010).”

ATIVIDADES
01. Qual é a natureza jurídica do registro imobiliário?

02. O que é a matrícula do Imóvel?

capítulo 4 • 91
 REFLEXÃO
Inegável a importância deste estudo aonde pudemos conhecer e refletir sobre as principais
normas e aspectos jurídicos envolvidos na formalização dos registros, sua constituição, e,
notadamente, a segurança que esses institutos conferem àqueles que realizam qualquer tipo
de transação imobiliária.
Embora nenhum sistema registral seja absolutamente perfeito, ainda sim, ele imprime
certa medida de segurança para aqueles que realizam seus negócios imobiliários.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CASSETTARI, Christiano. Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo:
legislação estadual e municipal para cartórios. São Paulo: Atlas, 2012.
CHAVES, Luisa Helena Cardoso. A natureza jurídica dos serviços notariais e de registros. In: Âmbito
Jurídico, Rio Grande, XIII, n. 75, abr 2010. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/
index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7474
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2010.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva,
2012.
MATTOS E SILVA, Bruno. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de
riscos.
TIMM, Luciano Benetti et. al. Novo Direito Imobiliário e Registral. 2 ed. São Paulo: Quartier Latin,
2010.

92 • capítulo 4
 5
Procedimentos
Judiciais e Extrajudiciais
de Retificação e Dúvida.
Venda e Compra de
Imóveis Rurais e os
Aspectos Registrais
do Condomínio e da
Incorporação Imobiliária.
Neste capítulo trataremos dos procedimentos judiciais e extrajudiciais, quanto
a necessidade de retificação de algum ato de registro. Estudaremos também as
incorporações imobiliárias, os condomínios (abrangendo aí sua constituição,
definição legal, direitos e deveres dos condôminos, problemas relativos à sua
administração e ao síndico, dívidas condominiais,etc.

OBJETIVOS
• Compreenderá que o os atos praticados pelos oficiais do sistema registral e notarial pre-
cisam ser formais, e como regra imutáveis na esfera extrajudicial, porém, comportando algu-
mas exceções que podem ser utilizadas no desempenho profissional;
• Compreenderá o tamanho da importância (ainda mais se considerarmos a atual realidade
econômica do país no que tange ao setor da construção civil e da diversificação dos grandes
empreendimentos imobiliários por todo o território nacional), de se conhecer os principais
dispositivos jurídicos que:
– permeiam questões atinentes à incorporações imobiliárias;
– regulamentam os condomínios edilícios;
Assim, de vital importância para qualquer profissional do ramo imobiliário, do corretor de
imóveis ao empreiteiro, do incorporador ao administrador de empreendimentos.

94 • capítulo 5
5.1 Retificação extrajudicial do registro
público

A segurança jurídica sempre foi o principal princípio norteador dos serviços

notariais e de registros.
Direitos importantíssimos decorrem e dependem dos serviços notariais e
de registros para serem exercidos de forma plena.
Não foi por acaso que o legislador preocupou-se em assegurar esse princí-
pio na Lei 8935/94, junto ao seu artigo 1º:

Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrati-

va destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos
atos jurídicos.

E o artigo 3º da mesma Lei confere aos profissionais que atuam no sistema

notarial e registral fé pública:

Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais

do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade
notarial e de registro.

Ou seja, presunção de veracidade dos atos praticados e que estejam de acor-

do com o que foi estabelecido dentro da lei.
Com efeito, para preservar esses dois traços: segurança jurídica e fé públi-
ca, os atos praticados no sistema registral e notarial precisam se manter imu-
táveis, permitindo-se sua eventual alteração apenas através de procedimen-
tos judiciais.
Esse foi o entendimento no decorrer de muito tempo. Importante ressaltar
que apesar deste entendimento começar a ser flexibilizado e passar a receber
algumas exceções, a regra ainda continua a mesma – imutabilidade dos regis-
tros públicos.
E diante da imutabilidade do registro público, a sua alteração somente po-
derá ser precedida da competente ação judicial.

capítulo 5 • 95
 Algumas legislações passaram a introduzir a possibilidade de algumas reti-
ficações serem desenvolvidas ainda no âmbito administrativo, sem a necessi-
dade de intervenção do Poder Judiciário.
Por exemplo, a Lei 12.100/09, alterou a Lei 6015/73, prevendo a possibilida-
de de correção do registro de assentamento civil sem a necessidade de interven-
ção do Poder Judiciário em algumas hipóteses bem pontuais:

Art. 1o Esta Lei altera a Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, com o

objetivo de permitir, em caso de erros que não exijam qualquer indagação para
a constatação imediata de necessidade de sua correção, a retificação extraju-
dicial de registro de assentamento civil.

Art. 2o Os arts. 40, 57 e 110 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973,

passam a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 40. Fora da retificação feita no ato, qualquer outra só poderá ser efetuada
nos termos dos arts. 109 a 112 desta Lei.” (NR)

“Art. 57. A alteração posterior de nome, somente por exceção e motivadamen-

te, após audiência do Ministério Público, será permitida por sentença do juiz
a que estiver sujeito o registro, arquivando-se o mandado e publicando-se a
alteração pela imprensa, ressalvada a hipótese do art. 110 desta Lei.

.............................................................................” (NR)

“Art. 110. Os erros que não exijam qualquer indagação para a constatação
imediata de necessidade de sua correção poderão ser corrigidos de ofício pelo
oficial de registro no próprio cartório onde se encontrar o assentamento, me-
diante petição assinada pelo interessado, representante legal ou procurador,
independentemente de pagamento de selos e taxas, após manifestação con-
clusiva do Ministério Público.

Com efeito, naqueles casos em que ocorreram erros notórios e sem maiores
indagações para a sua constatação é possível proceder a sua correção através da
via extrajudicial no caso de assentamento civil.

96 • capítulo 5
5.1.1 Retificação administrativa do registro de imóveis

5.1.1.1 A retificação do registro imobiliário

As informações contidas numa matrícula ou certidão de imóvel devidamen-

te registradas em cartório, podem ser retificadas (corrigidas), se houver necessi-
dade, sem que para isso seja necessário o ajuizamento de um processo judicial.
Do mesmo modo, estas informações também poderão ser canceladas, ocor-
rendo aí o que chamamos tecnicamente de “cancelamento de registro”.
Vejamos como tudo isso ocorre.

5.1.1.2 Retificação administrativa de área

A lei nº 10.931/2004, que modificou os artigos 213 a 215 da Lei de Registros

Públicos (lei nº 6.015/1973), promoveu uma importante e significativa mu-
dança no campo do direito imobiliário, acabando com a necessidade de uma
decisão judicial para procedimentos de retificação e demarcação de áreas dos
imóveis no registro imobiliário.
Desta forma, com a mudança, os procedimentos de retificação e demarca-
ção de áreas dos imóveis no registro imobiliário podem ser realizados através
de simples procedimento administrativo perante o oficial do cartório de regis-
tro de imóveis, não mais necessitando da interposição de um processo judicial
para autorizá-las.
O procedimento de retificação extrajudicial de área no registro imobiliário
está sendo implementado aos poucos na prática das atividades cartoriais diá-
rias, não obstante a inexistência de regulamento específico, podendo geralmen-
te ser utilizado, conforme prevê o inciso II do artigo 213 da lei nº 6.015/1973,
“no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não,
alteração de área”.
Antes da mencionada lei, a retificação da área e das confrontações de um
terreno podia ser feita por meio de um procedimento administrativo especial,
mas sempre por meio da decisão de um juiz de Registros Públicos, em processos
morosos e que podiam exigir até mesmo a intervenção do Ministério Público.
Portanto, após a edição da lei nº 10.931/2004, referido procedimento po-
derá ser integralmente realizado perante o oficial de registro de imóveis,
sendo necessário, para a instrução do pedido de retificação administrativa

capítulo 5 • 97
extrajudicial, conforme determina o artigo 213, inciso II, o: “requerimento ins-
truído com memorial descritivo assinado por profissional legalmente habili-
tado, que será também responsável pela elaboração da planta, assinada pelo
proprietário e por todos os confrontantes”. Na prática, o oficial de registro de
imóveis será o responsável pelo encaminhamento do processo de retificação de
área e metragens.

De acordo com a nova redação do artigo 212 da Lei 6.015/1973, “se o regis-
tro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retifica-
ção será feita pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento
do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213,
facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judi-
cial”. Pela antiga disciplina legal, toda retificação ou correção de registro imobi-
liário deveria ser feita através de procedimento judicial, cabendo ao cartório de
imóveis apenas proceder a retificação de erro evidente. (FIGUEIREDO, 2010,
p.179)

Pela nova lei, cabe ao cartório de registro de imóveis, até mesmo de ofício,
retificar o registro ou a averbação na matrícula em diversos casos em que se
constate erro ou incorreção no seu conteúdo, inclusive a “retificação que vise
a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas geor-
referenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais”, conforme
redação do seu artigo 213, inciso I, aliena “d”.
Por fim, nos casos em que houver a modificação de perímetro, isto é, pela
inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de
área, o interessado deverá, para obter a retificação, apresentar requerimento
instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmen-
te habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica do Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), bem como pelos confrontantes.
Isso tudo é determinado pelo inciso II do artigo 213 da lei nº 10.931/2012.

5.1.1.3 Cancelamento do registro

Assim como ocorreu com a retificação de registro, o cancelamento e regis-

tro também pôde começar a ser feito de ofício, a partir da edição da lei nº
10.931/2012.

98 • capítulo 5
 Cancelamento de registro é o ato pelo qual o oficial do cartório imobiliário
torna sem efeito o lançamento de um registro anteriormente realizado na ma-
trícula imobiliária.
De acordo com o artigo 167, inciso II, item 2 e artigo 148, o cancelamento do
registro é promovido como ato de averbação, ainda que possa alterar a titulari-
dade do direito real sobre o imóvel, devendo ser declarado o motivo determi-
nante de estar ocorrendo tal cancelamento.
O cancelamento do registro pode ocorrer de forma total ou parcial.
Cancelamento total é a supressão integral do registro, enquanto que cance-
lamento parcial é aquele que incide, apenas, sobre um efeito ou ato específico
constante do registro.
Referido cancelamento poderá ocorrer por razões voluntárias
ou involuntárias.
Será voluntário o cancelamento quando resulta da vontade das partes. Por
exemplo, se após celebrarem a escritura de compra e venda do imóvel e regis-
trá-la, as partes se arrependerem e desistirem do negócio, elas podem, conjun-
tamente, pleitear o cancelamento do referido registro na matrícula, através de
requerimento dirigido ao oficial do cartório de imóveis que procedeu o ato. Já o
cancelamento involuntário é aquele que decorre de ordem judicial ou de deci-
são administrativa emanada da Corregedoria de Justiça, órgão responsável pela
fiscalização dos cartórios de imóveis.
É bom observar que, o cancelamento por ordem judicial geralmente é pro-
vocado por atos de alienação (venda) do imóvel com fraude a credor, no curso
de processo de execução contra o vendedor. Nestes casos, o vendedor, sabendo
que possui uma dívida líquida e certa com um credor, e que será condenado no
curso de um processo judicial a pagá-lo, opta por vender, por se livrar do bem
imóvel que possui, a fim de que o mesmo não acabe sendo penhorado para pa-
gar sua dívida. Este tipo de venda, dada a má-fé das intenções do proprietário
que vende o imóvel, pode ser cancelada por ordem judicial.

5.1.2 Suscitação de Dúvida

Preambularmente, antes de ingressar propriamente dito na definição do con-

ceito do procedimento de suscitação de dúvida, cabe esclarecer quais as etapas
que são trilhadas até atingir essa fase jurídica.

capítulo 5 • 99
 A parte interessada que portar um título que o repute hábil para garantir o
direito da transferência da propriedade imobiliária, deverá apresentá-lo ao car-
tório de registro imóveis para proceder ao seu competente registro.
Com efeito, assim que o título ingressa no cartório de registro de imóveis
recebe a sua prenotação, que juridicamente garante provisoriamente a priori-
dade da transferência daquela propriedade imobiliária ao seu apresentante.
Caso o registrador entenda que o título padece de alguns requisitos para ser
hábil visando a transferência da propriedade imobiliária, apontará as exigên-
cias necessárias que deverão ser satisfeitas pelo apresentante e em determina-
do prazo.
Na eventualidade das exigências serem satisfeitas, o título será levado a re-
gistro. Por outro lado, uma vez não atendidas, a apresentação do título com sua
prenotação perderá eficácia e não será levado a registro, e, consequentemente,
não transferindo a propriedade imobiliária.
Todavia, é possível que o apresentante não concorde com as exigências de-
duzidas pelo registrador, neste caso, formalizando mediante petição ou reque-
rimento o seu inconformismo, dando origem ao denominado procedimento
administrativo “suscitação de dúvida”.
O professor Ceneviva (2009) define bem o citado instituto:

[...] Dúvida define o procedimento administrativo, pelo qual o serventuário

submete à decisão judicial, a pedido do interessado, a exigência apresentada
por aquele e não satisfeita por este. [...]

Portanto, se o apresentante demonstrar o seu inconformismo frente as exi-

gências apresentadas pelo registrador seja em decorrência de sua falta de con-
cordância ou pela impossibilidade de atende-lo, caberá somente ao registrador
formalizar a dúvida levantada pelo apresentante e, na sequência, o procedimen-
to será encaminhado ao juiz corregedor do registro imobiliário para proferir a
decisão sobre a procedência ou a improcedência das exigências suscitadas.
É o que disciplina o artigo 198 da Lei 6015/73:

Art. 198. Tomada a nota da apresentação, e conferido o número de ordem, o

oficial verificará a legalidade e a validade do título, procedendo ao registro, se o
mesmo estiver em conformidade com a lei, no prazo máximo de dez (10) dias

100 • capítulo 5
 úteis, salvo no caso previsto no parágrafo único do artigo 7º do Decreto-Lei n.
549, de 24 de abril de 1969, em que o prazo será de três (3) dias úteis.

§ 1º O oficial fará essa verificação no prazo improrrogável de cinco (5) dias

úteis, e poderá exigir que o apresentante ponha o documento em conformida-
de com a lei, concedendo-lhe, para isso, prazo razoável.

§ 2º O oficial indicará por escrito a exigência cuja satisfação seja necessária

ao registro. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial ou
não podendo satisfazê-la, será o título a seu requerimento e com a declaração
de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la.

Este instituto é muito importante, eis que serve de controle para evitar even-
tuais abusos ou exigências que são incompatíveis com a ordem jurídica vigente.

5.1.3 Venda e compra de imóveis rurais, seu parcelamento e

desmembramento e o georreferenciamento.

Em relação aos imóveis rurais, a Lei 10.267/01 instituiu o novo Cadastro Nacio-
nal de Imóveis Rurais, que é estruturado de acordo com o Cadastro de Imóveis
Rurais.
Quanto a esta exigência legal, Dias (2005) explica a sua motivação por par-
te do legislador ao exigir o georreferenciamento de imóveis rurais em algumas
situações:
[...] a Lei 10.267/01 instituiu o novo CNIR - Cadastro Nacional de Imóveis
Rurais - sistema gerido pelo INCRA e a Receita Federal, que é composto pe-
los dados contidos nas Declarações para o Cadastro de Imóveis Rurais (o
popular "Cadastro do INCRA") e os polígonos formados pelas coordenadas
georreferenciadas dos vértices que compõem os seus limites - ou seja - o
polígono matematicamente definido de cada imóvel, geograficamente referi-
do ao sistema de coordenadas oficial e único do país. Porém, como nosso
território não é um plano e sim um "gomo" da esfera terrestre, na verdade o
georreferenciamento se efetua não sobre um sistema de coordenadas simples
e sim sobre um sistema de coordenadas e de projeção geodésicos que envol-
vem distintas superfícies matematicamente definidas e relacionadas entre si
(não mais um sistema de coordenadas local sobre um plano, como até agora

capítulo 5 • 101
 se executavam tradicionalmente os levantamentos topográficos). No Brasil,
o IBGE regulamenta e mantém o Sistema Geodésico Brasileiro (SGB), que
adota o Sistema de Coordenadas e Projeção UTM (Universal Transverso de
Mercator) sob o novo datum SIRGAS 2000. Por sua vez o SGB é represen-
tado no território nacional pela materialização das centimétricas coordenadas
dos inúmeros marcos geodésicos, homologados pelo órgão e distribuídos pelo
nosso território. Destes marcos é que deverão partir todas as coordenadas a
serem transportadas até os vértices das propriedades rurais, pelos métodos e
precisões aceitos pelo INCRA [...]

Já o artigo 3º , parágrafo 3º , da Lei 10.267/01, que introduziu alterações na

Lei de Registros Públicos no que se refere aos seus artigos 169, 176, 225 e 246,
também exige o georreferenciamento nas seguintes hipóteses:

[...] Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de

imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o
será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado
e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as
coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-re-
ferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser
fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários
de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
[...]

Em relação as escrituras de compra e venda de imóveis rurais, o mesmo au-

tor afirma não haver nenhuma necessidade de inserir o georreferenciamento
neste instrumento público, entretanto, ao solicitar o registro desta escritura ou
registrar um novo ato qualquer na matrícula do imóvel, certamente o oficial
do registro de imóveis fará a exigência de proceder o georreferenciamento, nos
termos da Lei 10.267/01:

[...] Se você possui um imóvel rural com mais de 500 ha (ou com qualquer área
após outubro de 2005) e necessita registrar um novo ato em sua matrícula -
uma escritura de compra e venda ou de inventário, por exemplo - você recebe-
rá do Oficial do Registro de Imóveis uma exigência para realizar o georreferen-
ciamento do imóvel nos termos da Lei 10.267/01[...]

102 • capítulo 5
5.2 Aspectos registrais do condomínio e da
incorporação imobiliária

5.2.1 Da incorporação imobiliária

A promulgação do primeiro instituto legislativo a abordar a questão das

incorporações imobiliárias no Brasil ocorreu em plena época do regime mi-
litar, quando, em 16 de dezembro de 1964 foi editada a Lei nº 4.591/1964, a
qual dispunha, de uma maneira conjunta, tanto sobre a regulamentação dos
condomínios em edificações, quanto sobre as incorporações imobiliárias em
território nacional.
Posteriormente, com a promulgação do atual Código Civil (Lei nº
10.406/2002), o assunto ganhou nova roupagem legal (embora a Lei nº
4.591/1964 não tenha sido de todo revogada), notadamente através do disposto
em seus artigos 1.331 a 1.358 (com relação aos quais se recomenda a leitura
para o aluno).
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção para alienação (comercialização) total ou par-
cial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio (que será me-
lhor estudado em tópico próprio).
No entender de Milagres (2011, p. 50),

[...] a incorporação imobiliária apresenta-se, pois, como instrumento de imple-

mentação do direito à moradia para as classes economicamente mais estru-
turadas, permitindo ao Estado melhor direcionar recursos escassos ao aten-
dimento das necessidades de classes com menores condições financeiras.

Desta forma, o incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às

unidades autônomas (salas, apartamentos, conjuntos, etc.), em construção ou
a serem construídas, obtendo, com isso, os recursos financeiros necessários à
conclusão de tal edificação.

capítulo 5 • 103
 Rios (2009, p. 253) esclarece que o incorporador “pode também alienar as
unidades já construídas”.
E quem é o incorporador?
Incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, comerciante ou não que,
embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de fra-
ções ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades au-
tônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sempre sob
regime condominial.
No sentido legal, também é considerado incorporador aquele que mera-
mente aceita propostas para a efetivação de tais transações, coordenando e le-
vando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pelo
preço e pelas condições de pagamento e de entrega do restante da obra, quando
esta já estiver concluída.
De acordo com os artigos 29 e 30 da Lei nº 4.591/1964, considera-se tam-
bém incorporadores aqueles proprietários e titulares de direitos que contratam
empreiteiras ou construtores para erguerem condomínios em edifício em seus
imóveis, com o intuito de iniciar as alienações dos mesmos antes do término
do prazo de conclusão das obras.
Para concluir, tendo em vista as disposições da Lei 4.591/64 (especialmente
seus artigos 29 a 32 e também o 68), torna-se irrelevante a forma da construção
efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada, etc.), para que uma pessoa
física seja considerada incorporadora e se submeta ao regime de equiparação à
pessoa jurídica para todos os efeitos fiscais pertinentes (junto à Receita Federal
do Brasil), desde que existentes os demais pressupostos para a configuração
dessa forma de tributação dos resultados auferidos neste tipo de empreendi-
mento (o que acaba fugindo ao escopo do nosso estudo).

CONEXÃO
Vários sites e blogs especializados mantidos por imobiliárias, construtoras, incorporadoras
e profissionais a área, entre outros, contém informações valiosas acerca das incorporações
imobiliárias, algumas voltadas para temas mais específicos, outras para um entendimento
geral do instituto. Como exemplo deste último caso, recomendamos o acesso ao site www.
ogestorimobiliario.blogspot.com.br.

104 • capítulo 5
5.3 Dos condomínios
5.3.1 Breves conceitos introdutórios

Os mesmos artigos do atual Código Civil que deram uma nova roupagem
a alguns dos institutos relativos às incorporações imobiliárias no Brasil (ini-
cialmente previstos pela Lei nº 4.591/64), quais sejam, os artigos de número
1.331 a 1.358, também trouxeram parâmetros normativos mais modernos no
que tange à constituição, administração, duração e extinção dos condomínios
em edifícios.
Não obstante, não é necessário recorrer-se a nenhum tipo de código legal ou
conjunto de leis para se ter a ideia (ainda que intuitiva, no caso de todos aque-
les que jamais passaram por este tipo de experiência pessoal), de que viver em
condomínio requer muito bom senso, espírito de grupo e respeito ao próximo,
além de auto disciplina e respeito às normas e regras gerais de convivência.
Tudo isso sem falar na responsabilidade de pagar a quota condominial em
dia, para não onerar os demais condôminos (seus próprios vizinhos).
No entanto, o morador de condomínio também deve ser uma pessoa flexí-
vel, pois deve estar sempre preparado para enfrentar, debater e resolver ques-
tões bastante complexas e delicadas, tais como barulho, vazamentos, festas,
presença de animais em outras unidades condominiais, vagas de garagem, ina-
dimplência, rateios extraordinários, dentre outras.
Desta forma, até para se evitar desgastes e dissabores que podem culminar
em ações e brigas acirradas na Justiça, o comprador deve conhecer as regras
do local onde vai morar e ler atentamente tanto a minuta da Convenção de
Condomínio, quanto a minuta do seu Regulamento Interno, tudo isso antes de
adquirir uma unidade autônoma nesse tipo de empreendimento imobiliário.
Para efeito de esclarecimento, a leitura da Convenção de Condomínio e do
Regulamento Interno permitirá ao condômino conhecer todos os seus direi-
tos e deveres, as formas de usar e conservar as áreas e equipamentos comuns
(como piscinas, quadras, salão de festas, churrasqueira entre outros), a forma
de administração do condomínio, as penalidades aos infratores, as proibições,
os prazos para convocação de assembleias, o quorum necessário para delibe-
ração e votação dos assuntos, as limitações de horário para festas, reformas
e mudanças, as normas para manter animais domésticos, a forma de usar as

capítulo 5 • 105
garagens, dentre outros assuntos relevantes para sua própria vida, enquanto
proprietário de uma dessas unidades.

Você sabia que a palavra condomínio significa “propriedade comum” (ou propriedade
com mais de um titular)?. Na Europa, na Idade Média, jám existia um sistema de pro-
priedade muito semelhante ao condomínio atual, o qual teve sua origem de um modo,
para não dizer trágico, no mínimo curioso.
Existem relatos de um grande incêndio ocorrido numa vila europeia, que destruiu
muitas casas, deixando milhares de famílias sem residência.
Esses europeus, em sua maioria camponeses e pessoas destituídas de grandes posses,
foram então obrigados a construir suas novas casas em espaços menores e, diante da
necessidade de economizar tempo e dinheiro, suas famílias se agruparam em pequenas
comunidades, levantando edifícios divididos por pisos. Os resultados finais acabaram
sendo bem melhores do que o esperado e chegaram a ser comemorados pelos chama-
dos “arquitetos reais”, funcionários do rei a que tal vilarejo era subordinado!.

5.3.2 A instituição (ou “nascimento”) de um condomínio

Nas palavras de Rachkorsky (2009, p. 6):

Um condomínio advém da realização de um empreendimento imobiliário, nor-

malmente executado por incorporadores e construtores.
Para comercializar as futuras unidades autônomas, a Lei 4.591, de 1964, im-
põe ao empreendedor a necessidade de registro da Incorporação Imobiliária
perante o Oficial de Registro de Imóveis. Isso é feito por meio do arquivamento
de memorial descritivo do imóvel, certidões, plantas, minuta da convenção de
condomínio, quadros de áreas e demais documentos.

É certo que, depois do término das obras (e respectiva obtenção do “habi-

te-se”, que é um documento que atesta que o imóvel foi construído de acordo
com as exigências da prefeitura), a já mencionada Lei nº 4.591, de 1964, diz
que deverá ser efetuado o registro de especificação e instituição de condomí-
nio, ocasião em que são emitidas as matrículas de cada unidade autônoma que
o compõe.

106 • capítulo 5
 Após tomadas todas estas providências, deve acontecer a assembleia de ins-
talação oficial do condomínio, a qual elegerá o primeiro síndico (que poderá ou
não se tratar de um morador ou proprietário de unidade autônoma) e aprovará
a primeira previsão orçamentária.
Dos “arquitetos reais”, funcionários do rei a que tal vilarejo era subordinado!
A partir de então, o referido condomínio estará formal e legalmen-
te instalado.
Observação importante é que o regime de regulação do condomínio edilí-
cio, da forma como era disciplinado pela Lei 4.591/1964, dizia que o ato de ins-
tituição do condomínio, através da sua convenção, poderia ser celebrado tanto
por instrumento público como por contrato particular.
Nesse sentido, assim prescreve o art. 7º da Lei 4.591/1964:

Art. 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vi-
vos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de Imóvel.

Destarte, o regime geral do condomínio edilício veio a ser modificado pelo

Código Civil de 2002, que alterou diversos dispositivos que antes eram regula-
dos pela Lei 4.591/1964, dentre eles o modo de instituição do condomínio de
unidades autônomas.
Como exemplo, mencionamos o disposto no artigo 1.333 do novo Código,
passou a constar que a convenção do condomínio não será mais elaborada e
sim “subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais”.
Essa disposição poderia ser interpretada em harmonia com o art. 108 do
Código Civil, o qual enuncia que:

Art. 108. não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à

validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modi-
ficação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.

O artigo 1.334, parágrafo 1º, do Código Civil veio a estipular, de modo ex-
presso, que “a convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instru-
mento particular”, afastando, em definitivo, as dúvidas até então existentes.
Disso tudo pode-se concluir que, a partir da edição do Código Civil de 2002,
por exceção evidente, a convenção de condomínio e suas alterações podem ser

capítulo 5 • 107
celebradas tanto por instrumento público quanto por instrumento particular,
sendo ambas as formas admitidas como válidas perante a Justiça.

5.3.3 O condomínio de casas (ou “condomínio horizontal”)

Atualmente, cada vez mais surgem questões importantes envolvendo os lotea-

mentos fechados, chamados muitas vezes de condomínios de casas ou “condo-
mínios horizontais”, em razão do crescimento assustador de empreendimen-
tos imobiliários de tal natureza, em praticamente todos os tipos de cidade (de
pequeno, médio e grande porte, afastadas ou próximas às capitais ou aos gran-
des centros urbanos).
As discussões judiciais mais corriqueiras versam sobre a obrigatoriedade
ou não do pagamento de taxas mensais, como ocorre na despesa de condomí-
nio, sendo que a corrente jurisprudencial dominante é no sentido de que o pa-
gamento da taxa mensal é devido, em função de estar o proprietário usufruindo
dos serviços prestados pela “associação” dos condôminos.
Diz-se que o condomínio de fato tem o caráter de associação, com direitos
e deveres estipulados, por livre e espontânea vontade, entre seus associados
para a consecução dos objetivos comuns, ainda que careça da devida regulari-
zação legal.
No entender de Figueiredo (2010, p. 95),
existe uma polêmica interessante sobre a natureza e o regime legal do assim
chamado condomínio horizontal ou condomínio fechado de casas, modalida-
de de exploração de terrenos que vem se expandindo nos últimos anos.

Essa polêmica ocorreria porque, nesse tipo de condomínio horizontal, o

terreno é dividido em frações ideais, que passam a ser de propriedade exclu-
siva dos condôminos, e em áreas de uso comum de todos, com as vias de aces-
so, guarita, área de lazer e demais instalações administrativas, não se enqua-
drando, assim, na definição legal de condomínio (lembrando que tanto a Lei
4.591/64 quanto o atual Código Civil fazem menção expressa apenas aos con-
dôminos constituídos em edifícios).
A figura a seguir ilustra um “condomínio horizontal”:

108 • capítulo 5
 ©© GARY BLAKELEY | DREAMSTIME.COM
Nas frações ideais de uso privativo dos condomínios chamados de “horizon-
tais”, geralmente denominadas de módulos ou unidades imobiliárias, o condô-
minos constroem as suas casas, segundo padrões e limites fixados na própria
convenção de condomínio, mas estas frações ideais não são denominadas de
lotes, uma vez que, se assim ocorresse, a Prefeitura, que deve aprovar a licença
da divisão das frações e da construção das casas, poderia considerar esse con-
domínio fechado como um loteamento, e a divisão de glebas em regime de lo-
teamento está sujeita a um regime mais rigoroso, através da Lei nº 6.766/1979
(a qual não será aqui transcrita por fugir do escopo do nosso estudo).
Ainda de acordo com Figueiredo (2010, p. 95),

São basicamente duas as principais diferenças entre o condomínio fechado de

casas e um loteamento: em primeiro lugar, no condomínio de casa, as vias de
acesso são restritas apenas aos condôminos, enquanto no loteamento as vias
internas e todo o arruamento é público, não existindo restrição de acesso; em
segundo lugar, enquanto no condomínio fechado as vias internas, as ruas e
praças constituem propriedade comum dos condôminos, no loteamento essas
vias e áreas passam a ser de domínio publico, e o projeto deve reservar de-
terminadas áreas para a instalação de equipamentos urbanos, como escolas,
creches e parques públicos.

capítulo 5 • 109
 No entanto, como já ressaltado acima, o Código Civil atual não faz referên-
cia ao condomínio de casas, construídas em terreno de propriedade comum
a todas as unidades, geralmente com destinação residencial, mas sujeitas ao
mesmo regime jurídico do condomínio edilício, razão pela qual, este tipo de
empreendimento imobiliário (“condomínios de casas ou horizontais”) não se
enquadraria na definição legal de condomínio.
Sobre este tema, Rios (2009, p. 256) nos ensina que:

O condomínio especial, que é o condomínio produto de incorporação, tem

a sua quase personalidade jurídica. Ele pode ser demandado e demandar e
quem o representa é o síndico. Reconhece-se o nascimento do condomínio
especial como personalidade jurídica pelo registro da ata da sua instituição,
no cartório imobiliário, nos termos do art. 167, I, 17 da Lei 6.015/73, a Lei
de Registros Públicos – LRP. O Código Civil de 2002, pecaminosamente,
deixou de inserir no art. 44 como pessoa jurídica de direito privado o condo-
mínio especial. Isto dá dificuldades nos tribunais. E é pelo fato que colocamos
acima “tem a sua quase personalidade jurídica”. A jurisprudência faz todas as
suas conjecturas, mas, finalmente, não nega ao condomínio a obrigação e o
direito de ter legitimidade passiva e ativa para defender os seus direitos, seja
administrativamente, ou perante o poder judiciário. Tem o condomínio especial
tudo de uma pessoa jurídica de direito privado. O quase ficou pela falha do art.
44 do CC. Tem tudo.

É certo que a diferença básica entre o condomínio em edifício (definido le-

galmente) e o “condomínio de casas” (que não encontra definição na legislação
atual) é que, neste último caso, além da fração ideal de terreno de uso comum
de todos os condôminos, cada unidade autônoma possui também uma área de
terreno de uso exclusivo ou privativo, além da própria edificação.
Assim, num condomínio edilício ou comum, o condômino pode usar livre-
mente da coisa conforme seu destino, e sobre ela exercer todos os direitos com-
patíveis com a indivisão, bem como reivindicá-la de terceiro e ainda defender a
sua posse. Também pode alhear a respectiva parte indivisa, ou gravá-la. Agora,
num condomínio especial, ou o da Lei 4.591/64, o condômino de uma unidade
não pode usar a unidade do outro.
Os condomínios de casas, contudo, por não se enquadrarem nas definições
legais existentes, não poderiam, ao menos em teoria, sequer serem chamados

110 • capítulo 5
de condomínios, no sentido estrito da palavra, o que não significa que seus mo-
radores não possuam direitos e deveres inerentes àqueles que habitam qual-
quer tipo de moradia coletiva, bem como que não possam ser acionados, em
caso de infração ou desrespeito à normas internas ou à nossa legislação civil
(considerada de uma forma generalista), a responder por seus atos perante o
nosso poder judiciário (todo tipo de problema pode, em tese, ser submetido
ao arbítrio de um juiz de direito, e com o “condomínio de casas” isso não se-
ria diferente).

5.3.4 A convenção e o regulamento interno do condomínio

A convenção do condomínio e o seu regulamento interno são os docu-

mentos de identificação e comprobatórios do nascimento e da existência
do condomínio.
A título meramente comparativo, teriam a mesma importância de uma cer-
tidão de nascimento ou de casamento e do documento de registro geral (RG)
para uma pessoa física.
Estudaremos a seguir a constituição e materialização de cada um desses im-
portantes documentos.

5.3.4.1 Convenção condominial

Rachkorsky (2009, p. 7) nos ensina que:

Na convenção de condomínio deve constar, obrigatoriamente: a discriminação

e a individualização das unidades de propriedade exclusiva; a determinação da
fração ideal atribuída a cada unidade; o fim a que as unidades se destinam;
a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condô-
minos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
sua forma de administração; a competência das assembleias; forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações; as sanções a que estão
sujeitos os condôminos; o regimento interno, os direitos, deveres e obrigações
dos condôminos, dentre outras importantes disposições.

A convenção de condomínio, uma vez pronta, para ser alterada, ainda que
parcialmente, deverá ser submetida a uma votação composta por um quorum

capítulo 5 • 111
mínimo de 2/3 dos condôminos, exatamente para que se evite a prática de alte-
rações frequentes, ditadas por modismos, caprichos ou interesses pessoais de
um ou poucos condôminos.
Importante registrar que a convenção condominial não pode se sobrepor à
lei e nem com ela conflitar, posto que, neste caso, ela será completamente nula.

5.3.4.2 Regulamento interno

Da mesma forma que a convenção de condomínio, o regulamento interno, tam-

bém chamado de “regimento interno”, tem por escopo regrar, regulamentar e
disciplinar o uso das áreas e equipamentos comuns, para assim possibilitar a
boa convivência entre todos os condôminos.
Não obstante, o regulamento interno tem objetivos diversos dos da conven-
ção de condomínio e, por este motivo, ele é extremamente mais dinâmico, sen-
do muito mais fácil se proporem mudanças em seu texto.
Ele representa o conjunto de normas internas aplicáveis no dia a dia do con-
domínio, tais como: horários para que ocorram mudanças e reformas; regras
para uso do salão de festas, da churrasqueira, da piscina, das quadras e das de-
mais áreas sociais; regras para utilização das garagens e dos elevadores; proce-
dimentos de segurança; regras para os visitantes; critérios para possuir animais
domésticos; procedimentos para os funcionários e prestadores de serviços;
além de proibições e obrigações gerais, com as suas respectivas penalidades.
O regimento interno está subordinado às regras contidas na convenção do
condomínio e com elas não pode conflitar, vez que hierarquicamente encontra-
se numa posição inferior (em caso de conflito, vale o que está escrito na conven-
ção e não no regulamento interno).

5.3.5 A assembleia geral dos condôminos:

A assembleia geral é a reunião dos condôminos onde ocorrem as delibera-

ções em que os principais temas de interesse do condomínio são discutidos,
votados e decididos, sendo elas de vital importância para os condomínios, e
suas decisões, obtidas de forma totalmente democrática, obrigam a todos, de
forma que sempre prevalecerá a decisão da maioria.

112 • capítulo 5
 Você sabia que existem dois tipos de assembleias nos condomínios? São elas: a) As
assembleias ordinárias, chamadas de AGO, que devem se realizadas ao menos uma
vez por ano, para tratar de previsão orçamentária, do valor da taxa condominial, da
prestação e aprovação de contas e da eleição do síndico, subsíndico e membros do
conselho, além de tratar de temas de interesse geral de todos os condôminos. b) As
assembleias extraordinárias, chamadas de AGE, que podem ser realizadas sempre
que houver necessidade para tratar de assuntos de interesse do condomínio, não pre-
vistos na assembleia geral ordinária, tais como a realização de obras e benfeitorias e a
destituição do síndico, dentre outros assuntos.

É certo que, para que as assembleias tenham validade, é de essencial im-

portância que todos os condôminos sejam formalmente convocados para par-
ticipar das mesmas, dentro do prazo estabelecido na convenção condominial,
por meio de edital contendo data, horário, local da reunião e os itens que se-
rão discutidos.
De acordo com Rachkorsky (2009, p. 10-11), “uma assembleia geral é ato ju-
rídico solene e formal, que exige a eleição de um presidente para a condução
dos trabalhos e de um secretário pra redação da ata”.
Quanto à ata da assembleia geral do condomínio, ela se constitui no docu-
mento que formaliza todas as deliberações da própria assembleia, e deve con-
ter, obrigatoriamente: o local da assembleia; a data e a hora de sua realização; a
lista de presença dos condôminos; a ordem do dia; as deliberações e votações; o
resumo dos debates; o nome e assinatura da pessoa que presidiu a assembleia
e do secretário.
Importante dizer que o Código Civil não prevê a possibilidade de os inqui-
linos participarem e votarem nas assembleias, a não ser que apresentem pro-
curação específica do proprietário para esta finalidade, ou seja, nomeando-os
como seus procuradores para representá-lo em tais reuniões.
Contudo, a promulgação da Lei nº 9.267/96 ampliou os direitos do locatá-
rio, ao admitir a participação e votação dos inquilinos nas matérias ordinárias
(comuns) nas reuniões das assembleias, quando o proprietário esteja ausente
nestas mesmas reuniões.

capítulo 5 • 113
5.3.6 Problemas condominiais mais comuns

Dentre os vários problemas a serem discutidos, votados e decididos pelas as-

sembleias, procuramos enumerar abaixo os mais comuns (com os quais pode
se deparar um profissional da área de gestão imobiliária): animais domésticos,
barulhos ou ruídos, vazamentos e infiltrações, uso do salão de festas, churras-
queira e outras áreas de lazer comum e prática de atividades comerciais nos
apartamentos.
a) Animais domésticos dentro do condomínio: a possibilidade de perma-
nência ou criação de animais em condomínios – notadamente gatos e cachor-
ros – tem gerado inúmeros conflitos e desavenças entre vizinhos. Neste sentido,
é importante dizer que os Tribunais Judiciários têm tendência em reconhecer
o direito à criação de animais de pequeno porte em condomínios, o que leva à
necessidade de observância de regras claras de convivência, tais como: que a
unidade condominial autônoma não se transforme numa unidade criadora de
animais, que os animais não perturbem o sossego dos demais moradores, etc.
b) Barulhos elevados (perturbação do sossego do condomínio): o barulho,
certamente, é um dos maiores responsáveis por desentendimentos entre vizi-
nhos nos condomínios. A poluição sonora constitui grave infração dos deveres
de vizinhança, valendo a máxima de que “o nosso direito termina exatamente
onde começam os direitos dos outros”. Apelar para o bom senso é sempre a
melhor saída. Perturbar o sossego alheio mediante gritaria, algazarra, abuso
de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações, é crime,
nos moldes do artigo 42 do Decreto-lei 3.688/1941, passível até mesmo da pena
de prisão simples ou multa a ser paga ao Estado. O condômino ou vizinho “ba-
rulhento”, além das sanções criminais, também pode ser penalizado com as
multas previstas na convenção do condomínio, regulamento interno e artigos
1.336, parágrafo 2º, e 1.337 do Código Civil.
c) Vazamentos de água e infiltrações: resolver problemas de vazamentos
quase sempre requer quebradeira, muitas vezes englobando serviços múltiplos
(encanador, pedreiro, pintor, etc.) e a probabilidade de conflitos, desta forma,
também é muito grande. Vazamentos em colunas e áreas comuns do edifício
são de inteira responsabilidade do condomínio, devendo o síndico adotar pro-
vidências urgentes para o seu reparo. Já os vazamentos procedentes dos ramais
e demais instalações privativas dos apartamentos são de responsabilidade do
condômino causador do problema (dono da unidade que apresentou o defeito)

114 • capítulo 5
e, por este emotivo, quando as partes envolvidas não conseguem chegar a um
acordo, a decisão da Justiça dependerá da realização de uma perícia judicial.
d) Uso do salão de festas, churrasqueira e demais áreas de lazer comum:
mesmo sendo áreas de uso coletivo, as mesmas estão sujeitas a alguns procedi-
mentos, normalmente previstos no regulamento interno. Via de regra, o mora-
dor não pode utilizar tais áreas para fins políticos, religiosos ou para a prática
de jogos de azar e deverá responder por todo tipo de depredação da área comum
que ocorra enquanto a utilização de tais áreas encontra-se sob sua responsabi-
lidade (quando estiver dando uma festa apenas para seus amigos e parentes,
por exemplo).
e) Exercício de atividade comercial nos apartamentos: atualmente, traba-
lhar em casa significa viver com extrema qualidade, sendo que a cada dia mais
e mais pessoas optam pelo chamado home office, razão pela qual muitos ex-
cessos e abusos cometidos por condôminos que trabalham em casa acabam
por desvirtuar a natureza residencial dos condomínios, perturbar os vizinhos
e comprometer a segurança do empreendimento. Trabalhar em casa não pode
ser sinônimo de possuir uma verdadeira empresa funcionando dentro do apar-
tamento e, assim, dentro do próprio condomínio e, para coibir estes abusos,
é que existe a convenção do condomínio, com a possibilidade de se imputar
multas, sanções e outras penalidades ao condômino infrator.

5.3.7 Os conselhos consultivo e fiscal no condomínio

O artigo 24 da Lei 4.591/1964 dispõe que a convenção de condomínio deve

prever a constituição e funcionamento de um conselho consultivo, também
subordinado à assembleia geral de condôminos, e que este funcionará como
um órgão consultivo do síndico para assessorá-lo na solução dos problemas
que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribui-
ções específicas.
Por sua vez, o Código Civil de 2002, ao regular o condomínio edilício, deter-
mina, no seu artigo 1.356, que:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três

membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao
qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

capítulo 5 • 115
 Sobre este tema, Figueiredo (2010, p. 88), considera que:

O conselho consultivo, órgão obrigatório, tem como competência exercer atri-

buições administrativas, de apoio direto ao síndico. O conselho consultivo, que
também pode ser denominado de conselho administrativo, deve ser integrado
por três condôminos, eleitos pela assembleia geral com seus respectivos su-
plentes, para exercício de mandato que não poderá exceder a dois anos.

Quanto ao conselho fiscal do condomínio, este é de constituição facultativa,

mas, havendo a opção para criá-lo, deverá também ser integrado por três con-
dôminos com mesmo prazo de mandato, cujas atribuições serão meramente
de cunho contábil e financeiro, servindo para controlar os recursos que ingres-
sam e são despendidos pelo condomínio, bem como formular parecer visando
a orientar os demais condôminos sobre a possibilidade ou não da aprovação da
prestação de contas anual de quem exerce a sua administração.

5.3.8 As dívidas de condomínio

O atual Código Civil introduziu diversas inovações nas regras que regulam o pa-
gamento e a cobrança das taxas condominiais, sendo certo que, em princípio,
essa nova disciplina criava maiores dificuldades para a cobrança dos condômi-
nos inadimplentes.
No entanto, uma análise mais aprofundada das normas do novo Código
Civil permite concluir que o condomínio mantém as prerrogativas necessá-
rias à defesa dos interesses da maioria dos condôminos que cumprem com
suas obrigações.
Mas como isso é possível?
Se, por um lado, o novo Código reduziu a multa por atraso de 20% para ape-
nas 2% sobre o valor do débito (fato amplamente noticiado pela imprensa à
época), por outro lado, ele trouxe uma inovação em seu artigo 1.337, a qual per-
mite que o condomínio, mediante aprovação de três quartos dos condôminos,
imponha o pagamento de uma multa adicional de até cinco vezes o valor da
taxa de condomínio, contra o proprietário ou ocupante do imóvel que atrasar
reiteradamente o pagamento da taxa devida.

116 • capítulo 5
 Assim, o condômino reincidentemente inadimplente poderá ser obrigado a
pagar, em favor do condomínio, multa pela sua inadimplência.
Esse mesmo condômino inadimplente, além dessa multa, poderá também
ser obrigado a pagar as perdas e danos que eventualmente o condomínio venha
a suportar em face do descumprimento reiterado de suas obrigações, o que ser-
ve para coibir que se reincida na prática desta conduta.
Não obstante, se o condomínio tiver de pagar encargos e juros por haver
atrasado o pagamento das tarifas de energia elétrica ou saneamento, em razão
da inadimplência de condôminos, estes serão responsáveis pelo pagamento
dos encargos e adicionais a que deram causa, tudo em favor do próprio condo-
mínio (e, por consequência, dos condôminos responsáveis que não costumam
atrasar com o pagamento de suas obrigações).

5.3.9 Destituição do sindico

No condomínio de edifício (ou condomínio edilício), o síndico deverá sempre

ser eleito pela assembleia geral de condômino, para exercício de mandato que
tenha duração por tempo determinado, o qual não poderá ser superior a dois
anos, sendo permitida a sua recondução ao cargo, conforme estabelece o artigo
1.347 do Código Civil.
O síndico pode ser qualquer condômino, proprietário ou não, como tam-
bém um terceiro estranho, pessoa física ou jurídica.
Entretanto, a convenção de condomínio pode prever um critério mais apro-
priado para cada edifício de apartamentos ou constituído por salas comerciais,
como, por exemplo, exigir que o síndico seja proprietário de pelo menos uma
das unidades autônomas que o constituem.

CONEXÃO
Para saber um pouco mais sobre esta figura tão comum no dia a dia de quem mora em prédios
ou edifícios – o síndico – podese acessar o site www.sindiconet. com.br, que possui uma série
de informações interessantes e curiosas sobre este profissional.

capítulo 5 • 117
 Cabe ao síndico agir com toda probidade e diligência na administração con-
dominial, sendo certo que, no exercício do seu mandato, ele deverá cumprir as
obrigações gerais da sua função perante o condomínio, que são aquelas relacio-
nadas no artigo 1.348 do Código Civil.
Nesta ótica, Figueiredo (2010, p. 100) nos lembra que:

Para a destituição do síndico, a legislação anterior (Lei 4.591/1964, art. 22,

parágrafo 5º) exigia o quórum de 2/3 dos condôminos presentes na assem-
bleia geral especialmente convocada para esse fim. O Código Civil de 2002
modificou esse critério e passou a exigir o voto da maioria absoluta dos con-
dôminos para a destituição do síndico, ou seja, devem comparecer e votar
na assembleia mais da metade dos condôminos titulares ou ocupantes das
unidades imobiliárias.

A título de exemplo, se um edifício tiver 30 (trinta) apartamentos, é neces-

sário o voto de, pelo menos, 16 (dezesseis) condôminos para a destituição do
síndico. Para garantia do direito de defesa do síndico acusado de irregularida-
des, é necessário que a acusação seja devidamente instruída com provas, ga-
rantindo-lhe o direito ao contraditório e à ampla defesa, podendo contestar as
acusações. Por conta disso, a lei exige que a assembleia destinada à destituição
do síndico seja convocada exclusivamente para apreciar as provas e para tomar
essa decisão específica.

ATIVIDADES
01. O que é o procedimento administrativo de suscitação de dúvida?

02. Qual é a finalidade jurídica da convenção e do regimento interno de um condomínio?

REFLEXÃO
Não obstante a todos os entraves que a Lei instituiu para que o registro público se torne imu-
tável sob o ponto de vista administrativo, não se pode criticar a percepção que o legislador
teve sobre o tema.

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 Na verdade, essa imutabilidade é relativa e comporta algumas mínimas exceções, que re-
presentam maior flexibilização e sensibilização da própria Lei em decorrência dos problemas
que envolvem o nosso cotidiano.
Interessante notar é que, essa flexibilização não foi capaz de colocar em risco a seguran-
ça jurídica e a fé pública – instrumentos essenciais para a garantia dos direitos fundamentais
dos cidadãos em razão dos registros públicos que cuidam entre outras coisas dos direitos
relacionados a nossa própria existência e também da propriedade.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada (Lei n. 8.935/94), Ed. Saraiva, 2.
ed., 1999, pg 179)
DIAS, Regis Wellausen. Georreferenciamento de Imóveis Rurais em 15 Perguntas e Respostas. http://
www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MzQ0Mg==&filtro=9&Data=
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2010.
MILAGRES, Marcelo de Oliveira. Direito à Moradia. São Paulo: Atlas, 2011.
RACHKORSKY, Márcio. Tudo o que Você Precisa Saber Sobre Condomínios. São Paulo: Saraiva,
2009.
RIOS, Arthur. Manual de Direito Imobiliário. 3 ed. Curitiba: Juruá, 2009.

GABARITO
Capítulo 1

01. A fé pública é atribuída por lei e "afirma a certeza e a verdade dos assentamentos que o
notário e oficial de registro pratiquem e das certidões que expeçam nessa condição, com as
qualidades referidas no art. 1°" da Lei n. 8.935/94 (publicidade, autenticidade, segurança e
eficácia dos atos jurídicos)
02. Conforme se pode observar, quando falamos na função notarial estes são direcionados
a assegurar que foram praticados segundo a vontade das partes envolvidas, preenchendo
os requisitos jurídicos essenciais para a constituição do ato jurídico. Já função registral tem
por finalidade entre outras razões, declarar ou constituir um direito real sobre determinadas
coisas, ou seja, bens imóveis.

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Capítulo 2

01. Com efeito, podemos resumir que a principal diferença entre a separação e o divórcio é
que, com apenas este último o cônjuge poderá contrair novas núpcias.
02. Quanto ao casamento é necessário que os interessados antes de convolarem núpcias
sejam submetidos a um processo de habilitação que também é regulamentado pela Lei
6015/73.

Capítulo 3

01. É um dos atributos da personalidade do indivíduo e se presta para imprimir a sua indivi-
dualização perante a sociedade.
02. As pessoas jurídicas para existirem regularmente devem levar a registro os seus contra-
tos e/ou demais atos constitutivos junto ao registro civil de pessoas jurídicas.

Capítulo 4

01. Para Chaves (2010) embora a natureza do serviço prestado seja pública, mas o seu
exercício é privado.
02. A matrícula é o ato que imprime individualidade ao imóvel, sua situação geográfica, e
nos casos de imóveis rurais, através de coordenadas georeferenciadas para sua perfeita
descrição. Nela serão escritos os atos de registro e averbação, espelhando todo o estado do
imóvel. Cada matrícula terá um número de ordem para pronta identificação. A matrícula tem
por finalidade individualizar o imóvel.

Capítulo 5

01. Dúvida define o procedimento administrativo, pelo qual o serventuário submete à deci-
são judicial, a pedido do interessado, a exigência apresentada por aquele e não satisfeita por
este (Ceneviva, 2009).
02. A convenção do condomínio e o seu regulamento interno são os documentos de identi-
ficação e comprobatórios do nascimento e da existência do condomínio.

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