Vou começar este manual compartilhando minhas experiências de compra - e quase compra -

de imóveis.
Ano de 2012, em Apucarana, teve o lançamento de um empreendimento de construtora,
apartamentos na planta. Foram vendidos todos os apartamentos no fim de semana com
preços em torno de R$90.000,00. Na segunda feira, uma corretora me ofereceu os
apartamentos já sendo revendidos por R$120.000,00. Por mesquinharia da minha parte, me
recusei a comprar pagando R$30.000,00 a mais. Os apartamentos foram entregues e, em
2016, estavam sendo vendidos por R$360.000,00!
Em 2014, já casado, resolvemos comprar uma casa. Aproveitamos a oportunidade à época: era
possível comprar um imóvel com apenas 10% de entrada. Achamos a casa ideal para nós e
batemos o martelo. Pagamos R$190.000,00. 3 anos depois veio o divórcio e esta casa foi
vendida por R$280.000,00.
Voltando um pouco no tempo, em 2003, surgiu a oportunidade de comprar os direitos de um
apartamento da COHAB por menos de R$15.000,00. Eu dei um Fiat Uno ano 2002 no negócio,
e peguei as chaves do apartamento. As parcelas eram um valor em torno de R$100,00. Em
2013 o apartamento foi quitado e em 2014 vendido por R$110.000,00 para abater boa parte
do saldo devedor do financiamento da casa que eu havia acabado de comprar.
E por que eu comecei contando essas histórias de vida? É para você entender que passei pelos
mesmos sentimentos que você que está procurando um imóvel para comprar.
Todo corretor foi cliente um dia e, eu sei que um imóvel é uma das compras mais caras da vida
de qualquer pessoa comum e isso envolve alegria, medo, ansiedade, etc...
Além disso, os casos que eu vivi vão ilustrar boa parte do que vou falar aqui no manual.
Boa Leitura!

A escolha do imóvel.

Acredito que você já tenha isso definido ou esteja definindo.

Todo mundo sonha com o imóvel perfeito: localização ideal, número de quartos, casa ou
apartamento, moradia ou investimento, etc.
Alguns clientes chegam até mim pedindo informações sobre um imóvel específico que
encontrou no nosso site. Outros clientes entram em contato perguntando por imóveis com as
características que eles esperam, por exemplo: apartamento no centro de Londrina, com 3
quartos, suíte num valor “X”.
E lá vou eu, corretor, procurar o imóvel ideal para o cliente.
E é aí que todos os problemas começam: conciliar a expectativa com a realidade.

Expetativa X Realidade

Quando eu e minha ex-esposa tomamos a decisão de comprar uma casa (lá em 2014), nossa
expectativa era sair de um apartamento de 2 quartos e nos mudarmos para uma casa grande,
com 3 quartos, sem muitas exigências quanto à localização.
Eu ainda não era corretor de imóveis nessa época.
Me lembro exatamente onde era a casa: Jardim Santa Rita aqui em Londrina. Uma casa
enorme. Com 3 quartos, linda! Perfeita para a minha expectativa. O preço era R$330.000,00.
Olhei todas as fotos e busquei no Google o simulador de financiamento. Para a minha surpresa
as parcelas ficavam absurdamente altas e eu tive que partir para o plano B: abaixar o preço do
imóvel e com isso eu teria que abrir mão da localização e/ou o tamanho da casa. Descobri que
conseguiria comprar uma casa de, no máximo, R$180.000,00.

Aqui vai a primeira dica de ouro: tenha em mente o que você espera de um imóvel, mas esteja
PREPARADO E ABERTO a abrir mão de algumas exigências caso o preço esteja fora do que você
pode comprar.
E como saber qual é o seu poder de compra?

Se você pretende comprar seu imóvel à vista, pode pular essa parte.
Se sua intenção é financiar, vou passar um macete simples para que você saiba o valor
aproximado da entrada e, consequentemente, da prestação do financiamento.
E aqui cabe uma observação: NÃO EXISTE financiamento imobiliário sem entrada. Atualmente
a entrada mínima é de 20% do valor do imóvel. Em alguns casos raros, para empresas, o banco
pode oferecer um financiamento com entrada de 10%, mas são casos raros.

Vamos ao macete: suponha que você veja um imóvel que custe R$300.000,00 por exemplo.
-Para saber a entrada, pegue o valor total e divida por 5:
R$300.000,00/5 = R$60.000,00
-Para saber o valor da parcela: pegue o valor da entrada e diminua do valor total
R$60.000,00 – R$300.000,00 = R$240.000,00
Corte 2 zeros do restante: R$240.000,00 = R$2.400,00
-E para saber se a renda é compatível, multiplique o valor da parcela por 3:
R$2.400,00 x 3 = R$7.200,00

Faça o teste com imóveis de outros valores também!

Talvez agora você esteja se perguntando: se minha renda for menor do que os R$7.200,00
posso comprar um imóvel de R$300.000,00?
A resposta é sim! Com a diferença de que a sua ENTRADA será MAIOR.

Aqui vai um exemplo junto com um macete:

Suponha que sua renda seja de R$5.000,00. O banco estabelece um limite de parcela de 30%
renda.
-Pegue a renda e divida por 3:
R$5.000,00 / 3 = R$1.666,66 (vamos arredondar para R$1.600,00.

-Acrescente dois zeros ao valor da sua renda dividida por 3: R$160.000,00

-Subtraia o valor total do imóvel, do valor da sua renda com os dois zeros a mais:
R$300.000,00 – R$ 160.000,00 = R$140.000,00.

Neste caso, você consegue financiar R$160.000,00, com uma entrada de R$140.000,00 e
parcelas de, aproximadamente R$1.600,00.

Informações sobre a renda necessária para comprar um imóvel.

-Se você é solteiro e tem planos de se casar, é totalmente possível somar a renda com seu
futuro cônjuge sem ainda estarem casados.
-Se você é casado, no financiamento é obrigatório que se some a renda do casal. Se um dos
dois não tiverem renda, ainda assim entrará como “dependente” no financiamento.
-Você pode comprar um imóvel junto com um amigo, parente, primo, irmão, etc. Assim, soma-
se a renda e aumenta-se o poder de compra.

É NECESSÁRIO estar com o NOME LIMPO para ter o financiamento aprovado.

Informações sobre a entrada no financiamento.

A entrada é paga diretamente ao proprietário.
Se você trabalha com carteira assinada, pode ser usado o FGTS para a entrada.
Se você tiver um carro, pode ser que você consiga repassar o veículo para o proprietário
durante uma negociação. Tudo depende da negociação.

Essas questões sobre financiamento imobiliário se aplicam a todos os bancos, com pequenas
variações de valores. São regras apenas para informação, em cada análise de crédito o banco
avaliará o perfil de cada comprador.

No caso do financiamento pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, os números são um
pouco diferentes, mas o limite de valor para o MCMV é de R$219.000,00 e a grande maioria
dos imóveis estão acima deste valor, portanto, optei por não explicar essa modalidade de
financiamento.

E se você não tiver o dinheiro para a entrada? Se tiver só uma parte dele?

É quase impossível financiar um imóvel sem para a entrada. No entanto ainda há uma opção
para quem não tem o dinheiro, ou tem apenas uma parte da entrada: comprar um imóvel na
planta.
Em Londrina há várias construtoras lançando empreendimentos a todo momento. Todas elas
são muito flexíveis em relação à entrada: oferecem parcelamento em ate 60x, pode ser dado
“balões” anuais, semestrais; etc.

Até aqui apresentei um dos fatores necessários para a compra de um imóvel: o poder de
compra, que é talvez o fator mais importante a influenciar qual imóvel comprar, bem como a
decisão de comprar ou não.

Agora quero falar sobre outras questões importantes sobre o mercado imobiliário,
especialmente em Londrina.

As casas já estão prontas, construídas. Ou empreendimentos já estão lançados. Ou os terrenos

já estão loteados e tudo já está feito. Não há o que o corretor fazer (e o cliente buscar) além
do que já existe.
O mercado também já existe e está consolidado, cada região da cidade com seus preços já
definidos (algumas mais, outras menos valorizadas) e todo o mercado com tendência de alta
nos preços.

E aqui eu retomo o que eu disse lá no começo desde manual: conciliar expectativa com a
realidade. Para isso, vou citar casos de atendimentos que eu fiz:

-Família buscando um imóvel de até R$1.000.000,00 no centro de Londrina, Gleba Palhano ou

condomínio fechado. Preferencialmente 4 quartos.
Mostramos um imóvel no centro, não gostaram. Imóvel antigo demais.
Mostramos vários apartamentos na Gleba Palhano, queriam algo mais moderno.
Mostramos várias casas em condomínio fechado, não gostaram. Longe demais.
Mostramos uma casa de rua mais nova, não gostaram. Tinham medo da falta de segurança.

Diante das exigências dessa família, uma das duas coisas teriam que acontecer: aumentar o
orçamento para R$1.500.000,00 ou abrir mão da distância, da sensação de segurança ou de
um imóvel “moderno”. Uma terceira opção seria construir algo e, ainda assim, a localização
seria um problema dentro do orçamento de R$1.000.000,00.
Vou citar outro caso:
Família buscando uma casa de R$300.000,00 em condomínio fechado. 3 quartos com suíte.
Sem exigência de localização. Missão quase impossível.
-Mostramos apartamentos no centro, 3 quartos e suíte por menos de R$300.000,00. Não
gostaram, não queriam morar no centro.
-Mostramos uma casa de condomínio na zona leste, não gostaram. Não tinha suíte.
-Mostramos uma casa de condomínio na zona norte, não gostaram. Valor mais alto.

Repito o que eu disse no caso anterior, a solução seria aumentar o orçamento. Se não for
possível, o único jeito seria abrir mão de algumas exigências, como a suíte, ou casa em
condomínio fechado.

Vou citar um último caso:

Cliente com R$5.000,00 para entrada procurando uma casa. Explicamos as condições de
financiamento e a necessidade de se ter o valor para a entrada e sugerimos um apartamento
de construtora. O cliente parcelaria a entrada, compraria um apartamento na planta com todo
o potencial de valorização e realizaria o desejo de ter o imóvel próprio. O cliente sequer
respondeu.

Eu poderia escrever dezenas de páginas com histórias de clientes que foram totalmente
irredutíveis nas suas expectativas e deixaram de comprar seus imóveis. E este é o principal
motivo de eu ter escrito este manual: do mesmo jeito que não existe o marido perfeito, o filho
perfeito, o carro perfeito NÃO VAI EXISTIR o imóvel perfeito. Não importa o orçamento, em
algum requisito o comprador vai ter abrir mão na compra do imóvel para comprar o melhor
imóvel possível. Não será o imóvel perfeito, mas será o melhor dentro do orçamento.