O artigo 410.

º/1 do CC define o “contrato-promessa” como a “convenção pela qual alguém se obriga a

celebrar certo contrato”, porém, melhor se diria «certo negócio jurídico», dado que o contrato-promessa
abrange quer negócios bilaterais (contratos), quer negócios unilaterais.
O contrato-promessa é, portanto,o contrato pelo qual alguém se obriga a celebrar outro negócio jurídico.
Ora, através do contrato promessa se promete a celebração (futura) de um determinado contrato, pelo que do
contrato-promessa nasce uma obrigação de prestação de facto positivo, prestação de facto positivo essa que
consiste na emissão de uma declaração negocial – a declaração de vontade correspondente a um outro negócio
cuja futura realização se pretende assegurar → negócio prometido (ou negócio definitivo).
Assim, as partes assumem a obrigação de concluir, entre si, no futuro, o contrato prometido.

Funções do contrato-promessa
► Função de segurança e de garantia– visa que a pessoa possa assegurar-se de que, em momento
futuro, vai poder celebrar determinado negócio que, no momento presente, não pode ou não lhe convém (ou
por falta de dinheiro; falta de documentos cuja obtenção requer tempo, por carência de consentimento ou de
autorização necessária de terceiro, por inexistência da coisa, etc.).
► Função instrumental-preparatória – ele é um meio para alcançar um fim, pois ele não é o contrato
prometido em si. A promessa é o iter/caminho que tem por destino o contrato prometido (que é o contrato
efetivamente querido entre as partes). Para além disso, o contrato-promessa assegura ainda que o contrato
futuro seja celebrado em determinados termos: as partes podem celebrar previamente os termos que se
celebrará o contrato prometido – adianta os termos em que esse contrato virá a ser celebrado. nenhuma das
partes. Ou seja, mediante o contrato-promessa, os contraentes preparam e garantem o contrato definitivo.
Estas duas funções – de segurança e de preparação – justificam a importância prática do contrato-promessa:
este serve para vincular os sujeitos à celebração, num momento futuro, de um contrato que não convém ou
não pode ser celebrado no presente, e também prepara esse contrato futuro, porque dele constarão já, pelo
menos, alguns dos elementos que deverão constar do contrato prometido.

Conjunto mínimo de elementos que terá já de incluir o contrato-promessa

Aqueles elementos sem os quais o contrato prometido, se celebrado naquele momento em que foi celebrado o
contrato-promessa, seria inválido por indeterminabilidade.

Eficácia real dos contratos-promessa

Em princípio, o contrato-promessa goza apenas de eficácia obrigacional, inter partes (de acordo com o
princípio da relatividade dos contratos consagrado no art. 406.º/2 do CC).
Não é, portanto, a todos os contratos promessa que se pode atribuir eficácia real, tendo de estar verificados
determinados requisitos para que as partes possam atribuir eficácia real ao contrato-promessa (eficácia erga
omnes): artigo 413.º do CC.
A lei faculta, assim, às partes a possibilidade de atribuição de eficácia real à promessa de transmissão ou
constituição de direitos reais sobre bens imóveis ou bens móveis sujeitos a registo (art. 413.º CC).
Quando estejam em causa contratos-promessa de prestação de serviços ou de coisas móveis não sujeitas a
registo, as relações que têm por fonte o contrato promessa terão eficácia meramente obrigacional, inter partes.

Ora, para que, quando esteja em causa a transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis ou
bens móveis sujeitos a registo, o contrato-promessa produza efeitos erga omnes, em relação a terceiros (casos
excecionais previstos no n.º2 do artigo 413.º), é necessário que se verifiquem 3 requisitos cumulativos:
1) Declaração expressa (art. 217.º CC)
A declaração não pode ser tácita, tem de ser feita por um meio direto de manifestação da correspondente
vontade de tornar a eficácia oponível a terceiros, com eficácia absoluta (erga omnes).
2) Forma
A promessa terá de ser solenizada: através de escritura pública, ou por documento particular autenticado, se o
contrato prometido exigir igual forma.
3) Registo
Para ser oponível a terceiros a promessa deve ser inscrita no registo respetivo.

Do contrato-promessa decorrem sempre apenas direitos de crédito, os quais, porém, são oponíveis a terreiros
por efeito da inscrição da promessa no registo. → Por isso mesmo, a aquisição feita por terceiro do bem
imóvel ou do bem móvel sujeito a registo que é objeto do contrato prometido será ineficaz em relação ao
promissário, que pode exigir a execução específica à celebração do contrato prometido, nos termos do artigo
830.º do CC. → Assim, quer a ação seja proposta contra o promitente ou contra o promitente e o terceiro
adquirente, o terceiro está, em qualquer das hipóteses, obrigado a entregar o imóvel ao promitente-comprador
que obtenha ganho de causa.

Figuras afins
Negociações preliminares – as negociações são a atividade instrumental da conclusão de um contrato, e
também da conclusão de um contrato-promessa. É a fase pré-contratual, na qual as partes devem proceder
segundo os ditames da boa-fé (art. 227.º CC). Ora, através das tratativas as partes não assumem qualquer
obrigação de celebrar o contrato que está em negociação, sendo a violação culposa da boa fé sancionada
apenas pelo dever de indemnizar o interesse contratual negativo.
O contrato-promessa situa-se, portanto, entre a fase pré-negocial e o contrato definitivo, sendo que há um
contrato promessa apenas quando os contraentes se obriguem à conclusão de certo (futuro) contrato – o
contrato prometido (definitivo).

Pacto de opção
Pode confundir-se o pacto de opção com a promessa unilateral. Ora, o contrato-promessa unilateral é sempre
um contrato que se aperfeiçoa com a aceitação do promissário, sendo, todavia, necessário uma nova
declaração de vontade no futuro, a fim de se celebrar o contrato prometido no contrato-promessa, isto é,
tem de haver nova declaração de vontade de ambas as partes para que o contrato definitivo se conclua.
Já no pacto ou contrato de opção existe uma declaração contratual de uma das partes, que a vincula de forma
irrevogável, enquanto a outra parte, a beneficiária, se reserva a faculdade de, livremente, aceitar ou não
esse mesmo contrato, sendo essa aceitação suficiente para a perfeição do negócio.
Ou seja, através do pacto de opção atribui-se ao credor um direito potestativo à celebração de determinado
contrato, sendo que a perfeição do contrato a que a outra parte se vinculou se basta com o mero exercício do
direito potestativo de que é titular a beneficiária do pacto de opção, não sendo necessário aqui uma nova
declaração de vontade a posteriori.

Em suma: A promessa é um contrato que por objeto a celebração de um outro, ou seja, é sempre necessário a
celebração de um contrato definitivo, tendo de se emitir uma nova declaração de vontade no futuro. → No
pacto de opção isto não acontece.

Pacto de preferência
Pode igualmente confundir-se com o contrato-promessa unilateral.
Ora, o pacto de preferência faz nascer a obrigação de escolher outrem como contraente, mas isto apenas no
caso de o obrigado à cedência de preferência se decidir livremente a contratar. Mas ele não se obriga a
contratar no futuro, ao contrário do que sucede no contrato-promessa – apenas se obriga a dar preferência, em
condições de igual, caso se decida (livremente) a contratar.

Princípio da equiparação - art. 410.º/1 do CC

Princípio da equiparação – de acordo com o qual a regra é de que ao contrato-promessa se aplicam as
regras aplicáveis ao contrato prometido.
Equipara-se, em regra, o contrato-promessa ao contrato prometido no que respeita à sua regulamentação.
Ou seja, no que toca à regulamentação do contrato-promessa ele é equiparado ao contrato prometido (assim:
às promessas de compra e venda, aplicam-se as regras da compra e venda; à promessa de empreitada, as regras
do contrato de empreitada, etc.).

DUAS EXCEÇÕES (artigo 410.º/1, in fine do CC):

1. Não se plicam ao contrato-promessa as regras relativas à forma (que valem para o contrato
prometido).
As regras de forma do contrato de compra e venda, por exemplo, não está sujeita
2. Nem se lhe aplicam as regras do contrato prometido que, pela sua razão de ser, não se devam
considerar extensivas ao contrato-promessa.
Isto é assim pelo facto de o contrato-promessa não implicar os efeitos que justificavam essas regras (são as
regras/normas que têm por base uma determinada ratio que não é extensível ao contrato-promessa).
Por exemplo: o contrato de compra e venda tem, em princípio (a não ser que haja reserva de propriedade),
efeitos translativos, têm eficácia real, porque a constituição ou transmissão do direito real se dá por mero efeito
do contrato (por mera celebração do contrato). Ora, no âmbito do regime aplicável ao contrato de compra e
venda, é proibida a venda de coisa alheia, precisamente porque este contrato tem efeitos translativos, não se
podendo admitir que haja assim transmissão de direitos reiais sobre coisas alheias, isto é, há que evitar que
alguém transmita algo que não lhe pertence.
PORÉM, esta proibição - que vale para os contratos de compra e venda - já não se aplica à promessa de
compra e venda, porque esta não tem efeitos translativos (consiste apenas na promessa de uma declaração
futura de vontade, que essa sim terá efeitos translativos), ou seja, com a promessa de compra e venda não
ocorre qualquer transmissão ou constituição de direitos reais sobre a coisa sobre que incidirá o contrato
prometido.

Assim, se se justifica que a compra e venda de coisa alheia seja nula, já não se justificaria que a promessa de
coisa alheia, porque o motivo da nulidade da venda da coisa alheia assenta no facto de o contrato de compra
e venda produzir efeitos translativos, já não se justifica no caso da promessa de venda de coisa alheia, porque
o contrato-promessa não produz efeitos translativos: a razão de ser que justifica a proibição de coisa alheia
não se estende à promessa de venda de coisa alheia, porque da promessa de compra e venda apenas nasce a
obrigação de celebrar o contrato definitivo.

EM SUMA:
Ao contrato-promessa, pelas razões supramencionadas, não são aplicáveis:
- As regras de proibição da alienação de coisa alheia;
- Não se aplica à promessa de venda de bens imóveis, a proibição de alienação sem consentimento do
cônjuge (art. 1682.º-A CC);
- Não se aplica a proibição de venda a netos ou filhos, sem o consentimento dos outros netos ou filhos
(art. 877.º CC).
Afinal, em todos estes casos do contrato-promessa não nascem efeitos translativos, mas apenas a obrigação
de celebrar o contrato definitivo, cujo cumprimento pode vir a ser possível no tempo devido, se entretanto o
promitente obtiver a coisa ou o consentimento (ou o seu suprimento judicial) necessário à realização do
negócio definitivo (esse sim produtor de efeitos translativos). → Caso tal não suceda, haverá incumprimento
do contrato-promessa validamente celebrado, por impossibilidade subjetiva, que poderá ou não ser culposa
consoante o exato conteúdo ou alcance da promessa. Assim:

► Se o promitente assumir uma obrigação de meios → obrigou-se apenas a fazer o que estivesse ao seu
alcance no sentido de adquirir a coisa alheia ou de obter o consentimento necessário para a alienação, sendo
que se se provar que procedeu às diligencias adequadas para o efeito → não haverá lugar a responsabilidade
civil pelos danos causados (tendo havido sinal, o promitente terá de o restituir).

► Se, pelo contrário, o promitente assumiu uma obrigação de resultado → tendo assegurado ao
promissário a celebração do contrato prometido, então haverá responsabilidade civil – logo, tendo havido
sinal, terá de restituir o dobro.

N.2 do artigo 410.º - Exceções à exceção

N.º2 do artigo 410.º é uma exceção à exceção da forma.
Regra: contrato promessa está sujeito às regras do contrato prometido.
Exceção: uma das exceções, enunciada no n.º1 do artigo 410.º, ao princípio da equiparação é a forma, isto é,
as regras de forma do contrato prometido não se estendem/não se aplicam ao contrato-promessa.
n.º 2: é a uma exceção à exceção da forma, porque nos diz que afinal há algumas regras de forma a que o
contrato-promessa está sujeito (é uma restrição à exceção).

Assim: excecionalmente, sempre que a lei exija documento (quer autenticado, que particular) para o
contrato prometido, é necessário que o contrato-promessa conste de documento assinado pelos
promitentes ou promitente (consoante a promessa seja bilateral ou unilateral), bastando, para este efeito,
documento particular, mesmo que o contrato prometido dependa de documento autêntico.

INOBSERVÂNCIA DA FORMA EXIGIDA NO N .º 2

Quid juris, quando não é observada da forma exigida pelo n.º 2 do artigo 410.º do CC.
Dr. Calvão da Silva coloca o problema na seguinte ótica: o que fazer no caso de, no âmbito de um contrato-
promessa bilateral (que esteja sujeito à forma do n.º 2 do artigo 410.º), apenas um dos promitentes assinar
o documento? Por exemplo, se apenas o promitente-comprador assinar, e assim não o fizer o promitente-
comprador, só a declaração de vontade de quem promete vender é que respeita e observa os requisitos de
forma do n.º 2.
Desde logo, não pode sobreviver como promessa bilateral, porque um dos promitentes não assinou, logo a sua
declaração de vontade que deveria ter sido formalizada de determinado modo, não o foi → sofre um vício de
forma que a sanciona com uma nulidade, nos termos do artigo 220.º do CC.
Este contrato, sendo um negócio formal, é nulo por inobservância da forma exigida, nos termos do artigo 220.º
do CC. O problema que se coloca é o de saber se ele não pode ser salvo (na parte que não está viciada) por
uma figura como a redução ou a conversão do negócio jurídico.
Como está aqui em causa um contrato-promessa bilateral em que apenas uma das partes assina o documento
exigido, e, portanto, em que apenas a declaração de uma das partes respeita os requisitos de forma exigidos
pelo n.º 2 → trata-se esta de uma promessa bilateral parcialmente válida. Nestes casos, que solução?

Dr. Antunes Varela – defende a conversão do contrato-promessa bilateral num contrato-promessa

unilateral de venda (no caso de apenas o promitente-vendedor assinar o documento).

Dr. Calvão da Silva – defende a redução do contrato-promessa, nos termos do artigo 292.º do CC.
Assim: se uma promessa bilateral que deveria ter sido reduzida a escrito e assinada por ambos os promitentes,
só for assinada por um dos promitentes pode ser reduzida a uma promessa unilateral, formalmente sã.
Ou seja, retiramos da promessa bilateral a parte inválida, a declaração de vontade do promitente-comprador
que não assinou, pois é esta que é a fonte da nulidade da promessa bilateral. Assim, se subtrairmos à promessa
bilateral a parte invalida (promessa de compra), ficando apenas a promessa de venda, supera-se a dua patologia
formal, uma vez que a promessa de venda é formalmente válida.

Fundamentos:
- Dr. Calvão da Silva invoca, desde logo, como argumento a favor da redução da promessa bilateral e promessa
unilateral de venda a questão da divisibilidade objetiva (abstrata) da promessa bilateral: a promessa bilateral
é decomponível em duas promessas unilaterais. Em abstrato, uma promessa bilateral pode sobreviver como
uma promessa unilateral, porque uma promessa bilateral pode ser decomposta em duas promessas bilateral, o
que permite a subtrair uma delas e permitir a sobrevivência daquilo que era uma promessa bilateral como uma
promessa unilateral → isto é viável do ponto de vista jurídico.
O problema é que o facto de ser objetivamente divisível, não significa que subjetivamente o seja:
Sinalagmaticidade da promessa bilateral: quem promete vender, fá-lo porque a contraparte promete
comprar. Se temos uma promessa bilateral, como contrato sinalagmático que é, isto significa que cada um dos
promitentes só promete porque o outro prometeu também. Portanto, objetivamente, uma promessa bilateral é
divisível →verifica-se a nulidade parcial do contrato-promessa.
Art. 292.º do CC → a nulidade parcial não determina a invalidade de todo o negócio, SALVO quando se
mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada (critério da vontade hipotética ou conjetural das
partes).
A redução resolve este problema da nulidade parcial (que objetivamente é perfeitamente viável): se uma das
partes (suponhamos o promitente-vendedor) fizer prova de que nunca teria celebrado o contrato promessa
os termos reduzidos, então a nulidade parcial deixa de o ser, e aquilo que seria um contrato-promessa
parcialmente nulo, passa a sê-lo por inteiro. (art. 292.º/2ª parte do CC) → Não se considerando, por este
motivo, vinculado o próprio vendedor.

PROVA
A prova da vontade hipotética ou conjetural do promitente-vendedor é uma prova relativamente fácil de se
fazer: tem de ser o promitente-vendedor, interessado na nulidade total da promessa bilateral (e não na
subsistência da promessa unilateral de venda) a fazer prova de que nunca teria celebrado a promessa como
promessa unilateral, nunca teria celebrado o contrato-promessa enquanto promessa unilateral de venda.
➔ Esta é uma prova fácil de se fazer dada a sinaglamaticidade do contrato-promessa bilateral.
A conversão (art. 293.º do CC) parte do pressuposto de que o negócio (no caso, o contrato-promessa bilateral)
é totalmente nulo, a não ser que o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se
tivessem previsto a invalidade. → Assim, se fossemos pela solução da conversão partiríamos do princípio de
que todo o contrato-promessa de compra e venda é nulo → e que a parte interessada (promitente-
comprador) na sobrevivência dessa promessa bilateral como promessa unilateral de venda é que teria de fazer
prova de que ambos (ele e o promitente-vendedor) teriam querido o contrato como promessa unilateral. Há
aqui uma inversão do ónus da prova, que já não impende sobre a parte interessada na nulidade total, que passa
a ter de ser feito pela parte interessada na nulidade parcial (e esta é uma prova mais complicada de se fazer).

CONLUSÃO: No caso de uma promessa bilateral de compra e venda que apenas seja assinada pelo
promitente-vendedor, seguindo a solução da redução da promessa nos termos do artigo 292.º do CC, parte-se
do princípio que a promessa bilateral pode sobreviver na parte sã, ou seja, como promessa unilateral de venda,
a não ser que o promitente-vendedor faça prova de que nunca teria concluído aquela promessa se soubesse
que o promitente-comprador não iria assinar o documento exigido pelo n.º 2 do artigo 410.º do CC.
Calvão da Silva remata dizendo que:
- Não só a divisibilidade objetiva do contrato-promessa justifica a redução do contrato, que parte da
ideia da nulidade parcial.
 - Como se justifica mais o ónus da prova ser suportado por quem está interessado na invalidade total,
porque é uma prova relativa a um facto próprio dele (ao contrário do que sucede no caso da conversão).
- Também se justifica pelo princípio de conservação dos negócios, isto é, por exigências de
estabilidade e segurança jurídica do comércio jurídico.

Contrato-promessa unilateral de venda com cláusula de preço de imobilização

São contratos-promessa através dos quais o promitente-vendedor aceita firmar um contrato em que contrai a
obrigação de não alienar a outro o «bem prometido», pelo qual, simultaneamente, concede ao promissário,
durante certo período de tempo, o direito creditório à celebração do contrato definitivo.
Ou seja, ao celebrar a promessa unilateral de venda, o promitente concede ao promissário o direito de crédito
à conclusão do contrato definitivo, direito este que, objetivando-se como valor próprio e autónomo, passa a
fazer parte integrante do património do seu titular. → Ora, é este valor patrimonial emergente de promessa
unilateral de venda que o promitente, imobilizando o seu bem por certo período de tempo (não o alienando
nem transacionando no comércio jurídico), concede ao beneficiário, não gratuitamente, mas a título oneroso,
ficando a cargo deste (do beneficiário) a uma contraprestação de certa quantia caso decida não celebrar o
negócio definitivo.
O “preço de imobilização” – reporta-se, portanto, à contrapartida pela imobilização ou indisponibilidade do
bem no património do promitente durante o período de tempo estabelecido, quando o promissário acaba por
decidir não comprar.

Não há aqui uma sinalagmaticidade perfeita, pois esta só existiria se à obrigação de vender correspondesse a
obrigação de comprar. Todavia, não é menos certo que a contrapartida pecuniária fixada se apresenta como a
causa da promessa unilateral de venda, sem a qual a esta não teria sido celebrada.
São prestações sinalagmáticas apenas funcionalmente, e não estruturalmente (sinalagmaticidade imperfeita),
pois a obrigação de vender não existiria sem a estipulação da indemnização de imobilização, para a
eventualidade de o promissário não comprar.

PROBLEMA DA VALIDADE FORMAL DESTAS CLÁUSULAS

Posição do Dr. Antunes Varela:

Apesar de só uma das partes se vincular a contratar, a outra também se obriga ao pagamento de uma
contraprestação pecuniária (o preço da imobilização), sem a qual aquela parte não prometeria contratar. Assim,
o contrato-promessa unilateral de venda com cláusula de preço de imobilização deve considerar-se sujeito aos
mesmos requisitos formais exigidos pelo n.º 2. Tornar-se-á, portanto, necessária a assinatura de ambas as
partes.

Posição do Dr. Calvão da Silva:

Calvão da Silva, argumentando que:

- Uma das partes obriga-se a alienar, ao passo que a outra reserva para si a liberdade de adquirir ou não
o bem (embora tem de pagar uma certa quantia pecuniária em caso de não exercício do seu direito), não
existindo aqui uma sinalagmaticidade perfeita, uma vez que uma das partes do contrato não se vincula à
respetiva compra
- A própria letra do n.º 2 exige a assinatura do promitente ou promitentes que se obriguem, sendo que,
no caso, tratando-se de uma promessa unilateral, apenas o promitente-vendedor se obriga;
➢ Então basta, nestes casos, para a verificação da validade formal destas promessas unilaterais, a
assinatura de uma das partes – in casu, do promitente-vendedor que é o único que se obriga.

n.º 3 do artigo 410.º CC

Não formula uma exigência de forma autónoma – o que nos diz é que em certos casos em que, nos termos
do n.º 2, o contrato-promessa tenha de observar certa forma, o n.º 3 vem dizer que, em alguns casos, essa
forma tem de observar exigências acrescidas.
Ou seja, o n.º 2 do artigo 410.º diz-nos que em certos casos o contrato-promessa tem de ser reduzido a escrito
e assinado por quem se vincula, sendo que o n.º 3 acrescenta que, quando o contrato-promessa respeite à
celebração de contrato oneroso de transmissão oi constituição de direito real sobre edifício, ou fração
autónoma dele:
❖ Essas assinaturas têm de ser reconhecidas presencialmente (reconhecimento presencial das
assinaturas);

❖ E a entidade que realiza esse reconhecimento tem, ainda, de certificar-se da existência da respetiva
licença de utilização ou de construção.

Visou superar um problema de construção clandestina (problema de poderem estar a ser vendidos a pessoas –
aos “promitentes-compradores” amadores – edifícios clandestinos, isto é, sem licença de construção ou de
utilização).

CONSEQUÊNCIA DA INOBSERVÂNCIA DAS EXIGÊNCIAS DO N .º 3

O Dr. Calvão da Silva defende, e com razão, que o vício de forma do n.º 3 é objeto de uma sanção diversa
daquela que é aplicável ao vício de forma do n.º 2:
o Não se observando o requisito de forma do n.º 2 → contrato-promessa é nulo (a questão é só
de saber total ou parcialmente nulo) – por aplicação do artigo 220.º do CC.

o A nulidade do n.º 3 é uma “nulidade atípica”:

FUNDAMENTOS
1. O legislador prevê, no próprio artigo 220.º, a possibilidade de aplicação de uma outra sanção
(atípica).

2. O artigo 285.º permite a aplicação de um regime especial de invalidade. Dr. Calvão da Silva
considera que a regra do artigo 410.º, n.º 3 é justamente um regime especial, fundamentando isto em
2 elementos:
 RATIO LEGIS
► A ratio legis, a razão de ser, a teleologia do n.º 3 que já analisamos supra – tentando superar os problemas
de construção clandestina que afetam o promitente-aquirente (normalmente, promitente-comprador). Este
preceito legal visa, portanto, proteger quem promete comprar, logo, a invalidade do n.º 3 do artigo 410º deve
adaptar-se, quanto ao seu regime, a essa finalidade que presidiu e justifica a existência da norma.
Ou seja, visando o preceito legal impedir que, sem conhecimento do promitente-comprador, possam ser objeto
de promessa de venda prédios de construção ou utilização clandestina, exige-se uma adaptação do regime da
nulidade a esse facto.
► Para além da ratio legis, o n.º 3 é uma norma de ordem pública de proteção caracterizada, no que toca à
forma, por formalismos informativos (não de ordem pública de direção). Isto é, que subalterniza
interesses de terceiros, do comércio jurídico aos interesses de um dos contraentes tido por “mais frágil”, pois
o promitente-adquirente é objetivamente o contraente mais débil. O n.º 3 do artigo 410.º visa, então, informar
o promitente-adquirente relativamente à existência ou inexistência de licenças de quem quer prometer vender.
*NOTA: Ordem pública de direção – subalterniza os interesses dos contraentes aos interesses mais latos ao
comércio jurídico de terceiros, etc.

Ora, se a finalidade é proteger o promitente-adquirente (a parte mais débil do contrato-promessa), então o

regime da nulidade formal em causa vai ter de se adaptar a isso – consagra-se aqui uma “nulidade atípica”.

Como?
✓ Numa nulidade típica qualquer dos interessados a pode invocar (art. 286.º CC). PORÉM, no caso do
n.º 3, se é um formalismo informativo que aqui está em causa e a sua falta dá origem a uma nulidade
que visa proteger o promitente-comprador, então há-de poder ser invocada só por ele (promitente-
comprador): não podendo ser invocada por terceiros, não pode ser invocada pelo promitente-vendedor
não pode ser incoada oficiosamente pelo tribunal.

✓ Ao contrário da nulidade típica, então a nulidade que subjaz à inobservância das exigências previstas
no n.º 3 do art. 410.º pode ser sujeita a sanação, a convalidação (normalmente, no caso da nulidade
típica, a nulidade não pode sanada). Todavia, no caso desta nulidade atípica isso deve suceder, porque
se o promitente-vendedor acaba por obter a licença de que precisava, então deixa de se justificar a
proteção do promitente-adquirente.
Até abordamos sempre estas questões no âmbito e na perspetiva de estar em causa um contrato-promessa
oneroso de constituição ou transmissão de um direito real.
E se se tratar de um contrato-promessa oneroso de extinção de um direito real?
Dr. Calvão da Silva esclarece que a consagração do n.º 3 foi movido por preocupações quanto à
aquisição de direitos sobre coisas que não pudessem ser ocupadas ou construídas por faltar licença de
utilização ou construção, respetivamente. Então, se se tratar de um contrato-promessa oneroso de extinção de
um direito real sobre um edifício não há aí qualquer problema subjacente.
Se A e B celebram um contrato-promessa de extinção de um usufruto sobre um edifício não há necessidade
de proteger nenhuma das partes, porque não se está a adquirir um direito sobre algo que possa vir a levantar
problema.
E quanto ao contrato-promessa de modificação de um direito real?
Depende:
Se a modificação amplia o direito real (ex.: contrato-promessa que alarga por mais 10 anos um direito
de usufruto já existente) → há aqui uma aquisição, logo aplica-se o n.º 3: uma modificação que amplia um
direito real é uma aquisição.
Se restringe o direito real (ex.: contrato-promessa que reduz esse direito de usufruto em 10 anos) →
uma modificação que restringe, é ums extinção parcial, pelo que não se aplica o n.º3 do artigo 410.º do CC.