Contabilidade Na Atividade Imobiliária

Esta obra tem como principal objetivo levar ao público-alvo os aspectos
4ª edição
contábeis e fiscais que envolvem a atividade imobiliária.
No que diz respeito ao prisma fiscal, são abordados aspectos relaciona-
dos ao Imposto de Renda Pessoa jurídica, Contribuição Social Sobre o
Lucro, PIS e Cofins, com ênfase aos artigos 410 a 414 do Regulamento
do Imposto de Renda (RIR/1999) e alterações promovidas pela Lei nº
Contabilidade na Atividade Imobiliária

12.973/2014, que versam especificamente sobre a atividade de compra e
venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis.
Nota-se que a abordagem fiscal não se limita somente às empresas
imobiliárias tributadas com base no lucro real; são tratados, também,
aspectos relacionados ao lucro presumido.
A obra também traz conceitos e aplicações contábeis sobre temas re-
levantes à atividade imobiliária, sobretudo no que diz respeito à apli-
cação do Pronunciamento CPC 17 – Contratos de Construção; Orienta-
ção OCPC 01 (R1) – Entidades de Incorporação Imobiliária e Instrução
ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário.
A obra é destinada à atualização de contadores, auditores e demais pro-
fissionais da área contábil e fiscal que lidam direta ou indiretamente
com empresas do ramo imobiliário. Também é recomendada como li-
vro-texto para as disciplinas de contabilidade imobiliária dos cursos de
graduação e pós-graduação.
ISBN 978‐85‐379‐2807‐3
9 788537 928073 >

CONTABILIDADE NA
ATIVIDADE IMOBILIÁRIA
4ª edição
CLEÔNIMO DOS SANTOS
É bacharel em Ciências Contábeis, com MBA em Controladoria Estratégica. Profes-
sor universitário em cursos de graduação e pós-graduação. Assessor e consultor de
empresas em matéria de Imposto de Renda e Contabilidade. É autor dos livros: “Au-
ditoria Fiscal e tributária”, “Depreciação de Bens do Ativo Imobilizado”, “Quanto
Vale sua Empresa”; “Como Calcular e Recolher PIS/Pasep e Cofins”, “Contribuição
Social Sobre o Lucro - Cálculo, Apuração e Recolhimento”, “Plano de Contas - Uma
abordagem prática”, “Contabilidade Fundamental”, “Principais Providências para
Fechamento de Balanço”, “Auditoria Contábil”, Análise financeira e orçamentária,
Contabilidade Fundamental,” Simples Nacional”, “Fechamento de Balanço - Teoria
e Prática”; “Manual da Demonstração dos Fluxos de Caixa”; “Manual das Demons-
trações Contábeis”;” Normas contábeis na prática - Um guia para o dia a dia das
empresas” e coautor dos livros: “Estrutura e Análise de Balanços”; Exame de Sufi-
ciência em Contabilidade” e “Imposto de Renda Pessoa Jurídica para Contadores”
SUMÁRIO
APRESENTAÇÃO....................................................................................... 5
CAPÍTULO 1
BREVE HISTÓRICO DA CONTA “RESULTADO DE EXERCÍCIOS FU-
TUROS”..................................................................................................... 23
CAPÍTULO 2
CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO EM FACE DO PRONUNCIAMEN-
TO CPC 17 (R1)......................................................................................... 27
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 27
2. APLICAÇÃO........................................................................................ 28
3. ALGUMAS DEFINIÇÕES IMPORTANTES.......................................... 28

3.1. Contrato de Construção para a Elaboração de Ativo Único ou
de Diversos Ativos.................................................................... 28
3.2. O Que Pode Ser Incluído em um Contrato de Construção...... 29
3.3. Classificação dos Contratos de Construção............................. 29
4. COMBINAÇÃO E SEGMENTAÇÃO DE CONTRATOS DE CONS-

TRUÇÃO.............................................................................................. 29
4.1. Contrato que Cobre Vários Ativos........................................... 30
Cleônimo dos Santos
8
4.2. Grupo de Contratos................................................................. 30

4.3. A Questão do Ativo Adicional.................................................. 30
5. RECEITA DO CONTRATO.................................................................. 31
5.1. Como Determinar a Receita do Contrato?............................... 31
5.2. Variações no Contrato - Definição e Consequências................ 32
5.3. Reivindicação - Definição......................................................... 32
5.4. Pagamento de Incentivos......................................................... 33
6. CUSTOS DO CONTRATO................................................................... 33
Custos Diretos...................................................................................... 34
6.2. Custos que Podem ser Atribuíveis à Atividade de Contratos
em Geral................................................................................... 34
6.2.1. Custos imputáveis ao contratante............................. 35
6.2.2. Alguns aspectos importantes dos custos atribuíveis. 35
7. RECONHECIMENTO DAS RECEITAS E DAS DESPESAS DO CON-

TRATO................................................................................................. 36
7.1. Contrato de Preço Fixo............................................................ 36
7.2. Contratos na Modalidade Custo Mais Margem (Cost Plus)....... 37
7.3. Método da Percentagem Completada....................................... 37
7.4. Custos que se Relacionem com a Atividade a ser Executada
Futuramente............................................................................. 38
7.5. Conclusão do Contrato de Construção.................................... 38
7.5.1. Estágio de execução de um contrato......................... 39
7.5.2. Contrato que tenha por base os custos incorridos.... 39
7.5.3. Encerramento de contrato de construção que não
puder ser confiavelmente estimado........................... 39
7.5.4. Incertezas sobre a data de encerramento do contrato. 40
7.5.5. Custos de improvável recuperação - Tratamento...... 40
8. RECONHECIMENTO DE PERDA ESPERADA................................... 41
9. ALTERAÇÃO NAS ESTIMATIVAS....................................................... 41
10. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 42
10.1. Contratos em Curso na Data do Balanço................................. 42
9
10.2. Informações a Serem Apresentadas.......................................... 43

10.3. “Valor Bruto Devido”................................................................ 43
10.4. Ativos e Passivos Contingentes................................................ 44
11. EXEMPLOS ILUSTRATIVOS............................................................... 44
CAPÍTULO 3
PRÁTICAS CONTÁBEIS QUE DEVEM SER ADOTADAS PELAS ENTI-
DADES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM FACE DA ORIEN-
TAÇÃO TÉCNICA CPC 01........................................................................ 49
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 49
2. FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA INCORPORA-

ÇÃO IMOBILIÁRIA.............................................................................. 50
2.1. Conceitos Gerais de Custo....................................................... 51
2.2. Gastos Contratuais de Improvável Recuperação...................... 51
2.3. Encargos Financeiros............................................................... 52
2.3.1. Encargos financeiros diretamente associados ao fi-
nanciamento.............................................................. 52
3. DESPESAS COM COMISSÃO DE VENDA.......................................... 54
4. DESPESAS COM PROPAGANDA, MARKETING, PROMOÇÃO E

OUTRAS ATIVIDADES CORRELATAS................................................ 54
5. GASTOS COM ESTANDE DE VENDAS E COM APARTAMENTO

DECORADO (“MOSTRUÁRIO”)......................................................... 55
5.1. Vida Útil e Depreciação Aplicável............................................ 55
5.2. Determinação do Valor Recuperável no Caso de Desvaloriza-
ção do Ativo............................................................................. 56
6. PERMUTA FÍSICA............................................................................... 56
7. PROVISÃO PARA GARANTIA............................................................. 57
8. REGISTRO DE OPERAÇÃO DE CESSÃO DE RECEBÍVEL IMOBI-

LIÁRIO................................................................................................. 57
8.1. Responsabilidades em Relação às Perdas................................. 58
10
9. AJUSTE A VALOR PRESENTE............................................................. 60

9.1. Aspectos Gerais sobre o Ajuste a Valor Presente...................... 60
10. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DAS CONTAS A RECEBER

DE UNIDADES CONCLUÍDAS E ENTREGUES................................. 63
CAPÍTULO 4
CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS E DOS CUSTOS NAS INCOR-
PORAÇÕES E/OU CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS.................................. 65
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 65
2. ALGUMAS QUESTÕES IMPORTANTES............................................. 67
3. CONSENSO......................................................................................... 67
4. DETERMINAÇÃO DO MOMENTO EM QUE UM CONTRATO SE
ENQUADRA NO ALCANCE DA NBC TG 17 OU DA NBC TG 30..... 68
4.1. Contratos de Construção......................................................... 68
4.2. Contrato de Venda de Bens “Mascarado” de Contrato de
Construção............................................................................... 69
5. CONTABILIZAÇÃO DA RECEITA DA CONSTRUÇÃO DE IMÓ-
VEIS...................................................................................................... 69
5.1. Contrato de Construção........................................................... 69
5.2. Contrato de Prestação de Serviços........................................... 70
5.3. Contrato de Venda de Bens...................................................... 70
6. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 71
7. NOTA INFORMATIVA......................................................................... 71
8. EXEMPLO ILUSTRATIVO................................................................... 74
CAPÍTULO 5
DETERMINAÇÃO E RECONHECIMENTO DA RECEITA........................ 77
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 77
1.1. Quando Devemos Reconhecer uma Receita?........................... 78
11
2. APLICAÇÃO........................................................................................ 78
2.1. Bens.......................................................................................... 78
2.2. Prestação de Serviços................................................................ 78
2.3. Ativos da Entidade Utilizados por Terceiros............................ 79
2.4. Exceções................................................................................... 79
3. ALGUMAS DEFINIÇÕES.................................................................... 80
3.1. Receita para Fins de Divulgação na DRE................................. 81
4. MENSURAÇÃO DA RECEITA............................................................. 82
4.1. Contraprestação na Forma de Caixa ou Equivalente de Caixa. 82
4.2. Transação de Financiamento.................................................... 83
4.3. Bens ou Serviços Objeto de Troca ou Permuta......................... 83
5. IDENTIFICAÇÃO DA TRANSAÇÃO.................................................. 84
6. VENDA DE BENS - RECONHECIMENTO.......................................... 84

6.1. Transferência de Riscos e Benefícios Significativos.................. 85
6.1.1. Retenção de riscos significativos da propriedade...... 85
6.1.2. Retenção de riscos insignificantes inerentes à pro-
priedade..................................................................... 86
6.2. Benefícios Econômicos que Fluem para a Entidade................. 86
6.3. Receita e Despesas Relacionadas à Mesma Transação - Reco-
nhecimento Simultâneo........................................................... 87
7. VENDA DE SERVIÇOS - RECONHECIMENTO................................. 87

7.1. Reconhecimento da Receita com Base na Proporção dos Ser-
viços Executados...................................................................... 88
7.2. Benefícios Econômicos que Fluem para a Entidade................. 88
7.2.1. Alteração de estimativas............................................ 88
7.2.2. Fase de conclusão da transação................................. 89
7.3. Serviços Prestados em Número Indeterminado de Etapas....... 89
7.4. Estimativas Não Confiáveis...................................................... 90
8. JUROS, ROYALTIES E DIVIDENDOS................................................... 90

8.1. Reconhecimento da Receita..................................................... 91
12
8.1.1. Juros anteriores à data de aquisição do investimento.. 91

8.1.2. Royalties..................................................................... 91
8.1.3. Benefícios econômicos que fluem para a entidade.... 91
9. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 92
9.1. Ativos e Passivos Contingentes................................................ 92
10. EXEMPLOS DE RECONHECIMENTO DE RECEITAS....................... 93
11. PROGRAMAS DE FIDELIDADE E TRANSAÇÃO DE PERMUTA EN-

VOLVENDO SERVIÇOS DE PUBLICIDADE....................................... 103
CAPÍTULO 6
PROVISÕES, PASSIVOS E ATIVOS CONTINGENTES............................ 113
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 113
2. APLICAÇÃO E EXCEÇÕES................................................................. 113

2.1. Provisão, Passivo ou Ativo Contingente - Tratamento por
“Outro Pronunciamento”......................................................... 114
2.1.1. Provisões que se relacionem com o reconhecimento
de receitas.................................................................. 115
2.1.2. Definição de provisão................................................ 115
2.1.3. Provisões para reestruturações.................................. 116
3. ALGUMAS DEFINIÇÕES.................................................................... 116
4. PROVISÃO E OUTROS PASSIVOS...................................................... 117
5. RELAÇÃO ENTRE PROVISÃO E PASSIVO CONTINGENTE............ 118

5.1. Distinções Possíveis.................................................................. 118
6. RECONHECIMENTO.......................................................................... 119
6.1. Provisão.................................................................................... 119
6.1.1. Obrigação presente.................................................... 119
6.1.2. Evento passado.......................................................... 120
6.1.2.1. Gastos futuros............................................ 121
6.1.2.2. Partes envolvidas em uma obrigação......... 121
13
6.1.3. Saída provável de recursos que incorporam benefí-

cios econômicos........................................................ 122
6.1.3.1. Ocorrência de várias obrigações seme-
lhantes....................................................... 123
6.1.4. Estimativa confiável da obrigação............................. 123
6.2. Passivo Contingente................................................................. 123
6.2.1. Avaliação periódica dos passivos contingentes......... 124
6.3. Ativo Contingente.................................................................... 124
6.3.1. Avaliação periódica dos passivos contingentes......... 125
7. MENSURAÇÃO.................................................................................... 125
7.1. Melhor Estimativa.................................................................... 125
7.1.1. Responsável pela estimativa...................................... 125
7.1.2. Como estimar a provisão?......................................... 126
7.1.3. Mensuração de obrigação única................................ 126
7.2. Risco e Incerteza....................................................................... 127
7.3. Valor Presente........................................................................... 128
7.4. Evento Futuro.......................................................................... 128
7.4.1. Efeito de legislação nova na mensuração da obrigação. 129
7.5. Alienação Esperada de Ativos.................................................. 129
8. REEMBOLSO....................................................................................... 129
8.1. Reconhecimento da Provisão (Passivo) versus Reconhecimen-
to de Ativo (Reembolso).......................................................... 130
9. MUDANÇA NA PROVISÃO................................................................. 130
10. USO DE PROVISÃO............................................................................. 131
11. APLICAÇÕES DE REGRA DE RECONHECIMENTO E DE MENSU-

RAÇÃO................................................................................................. 131
11.1. Perda Operacional Futura........................................................ 131
11.2. Contrato Oneroso..................................................................... 131
11.3. Reestruturação.......................................................................... 132
11.3.1. Provisão para custos de reestruturação - Quando re-
conhecer.................................................................... 133
14
11.3.2. Evidências de que a empresa iniciou o processo de

implantação do plano de reestruturação................... 133
11.3.2.1. Decisão de reestruturação.......................... 134
11.3.2.2. Implicações provenientes de obrigação
não formalizada......................................... 135
11.3.3. Venda de unidade operacional.................................. 135
11.3.4. O que deve conter a provisão para reestruturação.... 136
11.3.5. O que não deve conter a provisão para reestrutura-
ção............................................................................. 136
12. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 136

12.1. Outras Divulgações para cada Classe de Provisão.................... 137
12.2. Divulgação para cada Classe do Passivo Contingente.............. 137
12.2.1. Formação das classes - Critérios a serem adotados... 138
12.2.1.1. Provisão e passivo contingente oriundos
do mesmo conjunto de circunstâncias...... 138
13. APÊNDICES......................................................................................... 139
CAPÍTULO 7
EXEMPLOS PRÁTICOS DE CONTABILIZAÇÃO E APURAÇÃO DE
RESULTADOS............................................................................................ 151
1. VENDA À VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS............................... 151
2. VENDA À VISTA DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA......................... 152
3. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA

SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA............................... 154
4. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA

COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.............................. 155
5. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON-

CLUÍDA SEM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA................ 157
6. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON-

CLUÍDA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA............... 159
15
CAPÍTULO 8
ASPECTOS FISCAIS - IRPJ/CSL - LUCRO REAL..................................... 163
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 163
1.1. Contribuição sobre a Receita Bruta em Substituição à Contri-
buição Previdenciária Patronal................................................. 164
2. O QUE DISPÕE O DECRETO-LEI Nº 1.598/1977 SOBRE A ATIVI-

DADE IMOBILIÁRIA........................................................................... 165
2.1. Determinação do Custo............................................................ 165
2.2. Determinação do Lucro Bruto.................................................. 166
2.3. Permuta.................................................................................... 166
2.3.1. Avaliação a valor justo............................................... 166
2.3.1.1. Controle do ajuste a valor justo em sub-
contas........................................................ 167
2.4. Venda antes do Término do Empreendimento......................... 167
2.5. Venda a Prazo ou em Prestações.............................................. 168
3. REGRAS BÁSICAS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL............... 169

3.1. Periodicidade Trimestral ou Anual de Apuração do Lucro Real. 169
3.1.1. Lucro real trimestral.................................................. 170
3.1.2. Lucro real anual (pagamento do imposto por esti-
mativa)...................................................................... 171
3.2. Providências para Apuração do Lucro Real.............................. 171
3.3. Estimativa Mensal.................................................................... 172
3.3.1. Forma e efeitos da opção pelo pagamento mensal.... 172
3.4. Base de Cálculo do Imposto Mensal por Estimativa................ 172
3.4.1. Empresas com faturamento reduzido........................ 173
3.4.2. Receita bruta.............................................................. 173
3.4.3. Receitas decorrentes de contratos de longo prazo..... 174
3.5. Suspensão ou Redução dos Pagamentos Mensais (Levanta-
mento de Balanços ou Balancetes Periódicos).......................... 175
4. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.......................................... 176
5. NORMAS SOBRE ESTOQUE DE IMÓVEIS......................................... 176

16
5.1. Registro Permanente de Estoque.............................................. 177

5.2. Livro Registro de Inventário..................................................... 178
6. CONDOMÍNIO NA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO........... 179
7. PERMUTA DE IMÓVEIS...................................................................... 180

7.1. Conceito de Permuta................................................................ 180
7.2. Permuta a Preço de Mercado.................................................... 180
7.2.1. Valor justo das unidades permutadas........................ 181
7.3. Permuta com Pessoas Ligadas.................................................. 181
7.4. Torna........................................................................................ 181
7.4.1. Cômputo como receita e dedução de custo............... 181
7.4.2. Registro da torna pela permutante que pagá-la......... 182
7.4.3. Tributação do lucro contido na torna à medida do
recebimento............................................................... 182
7.5. Permuta de uma Unidade por Duas ou Mais........................... 182
7.6. Permuta entre Pessoas Jurídicas............................................... 183
7.7. Permuta entre Pessoa Jurídica e Pessoa Física......................... 184
7.8. Compra e Venda com Dação de Unidade Imobiliária em Paga-
mento....................................................................................... 186
8. DIMOB (DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES

IMOBILIÁRIAS)................................................................................... 187
8.1. Multa por Atraso na Entrega ou Apresentação com Incorre-
ções ou Omissões..................................................................... 188
9. LALUR E RTT....................................................................................... 190
10. EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA À PESSOA JURÍDICA PELA

PROMOÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA OU LOTEA-
MENTO DE TERRENO....................................................................... 190
10.1. Incorporação Imobiliária e Incorporador - Conceituação........ 191
10.2. Conceito de Loteamento.......................................................... 191
10.2.1. Exemplo.................................................................... 192
10.3. Desmembramento de Imóvel Rural.......................................... 192
10.4. Empreendimentos com Documentação Arquivada no Regis-
tro Imobiliário.......................................................................... 192
17
10.5. Incorporações ou Loteamentos sem Registro........................... 193

10.6. Aquisição e Alienação.............................................................. 194
10.7. Empreendimentos Realizados em Condomínio....................... 195
10.8. Associação com Pessoa Jurídica para Execução do Empreen-
dimento.................................................................................... 195
10.9. Início da Equiparação............................................................... 195
10.10. Desistência do Empreendimento.............................................. 196
10.11. Regime Fiscal........................................................................... 196
10.11.1. Obrigações acessórias................................................ 196
10.11.2. Inscrição no CNPJ..................................................... 197
10.11.3. Vedação da opção pelo Simples................................. 197
10.11.4. Tributação com base no lucro real............................. 197
10.11.5. Resultados e rendimentos tributáveis........................ 198
10.11.6. Rendimentos excluídos de tributação....................... 199
10.11.7. Valor de incorporação de imóveis............................. 199
10.11.8. Contribuição Social sobre o Lucro, PIS/Pasep e Co-
fins............................................................................. 200
10.11.9. Distribuição do lucro................................................. 200
10.12. Término da Equiparação.......................................................... 201
10.12.1. Condições.................................................................. 201
10.12.2. Encerramento da empresa individual........................ 201
CAPÍTULO 9
PIS/PASEP E COFINS - REGIME NÃO CUMULATIVO........................... 203
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 203
1.1. Aplicação da Lei nº 12.973/2014.............................................. 204
1.2. Novo Conceito de Receita Bruta.............................................. 204
1.3. Base de Cálculo do PIS/Cofins Não Cumulativo...................... 205
2. FATO GERADOR................................................................................. 205
3. BASE DE CÁLCULO............................................................................ 206

18
4. VALORES QUE NÃO INTEGRAM A BASE DE CÁLCULO............... 206

4.1. Receitas Financeiras - Novas Disposições a partir de
1º.07.2015 ............................................................................ 207
5. ALÍQUOTAS..................................................................................... 209
6. UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS........................................................... 209

6.1. Custos das Unidades Imobiliárias Vendidas.......................... 209
6.1.1. Unidade imobiliária................................................ 210
6.2. Outros Créditos..................................................................... 210
6.3. Determinação dos Créditos................................................... 212
6.3.1. Valores que não dão direito a crédito...................... 212
6.4. Custos Orçados - Crédito Presumido.................................... 213
6.4.1. Conceito de custo orçado........................................ 213
6.4.2. Ajuste do custo orçado............................................ 214
6.4.3. Cálculo do crédito presumido................................. 214
6.4.4. Determinação da diferença entre o custo orçado e
o efetivamente realizado.......................................... 215
6.5. Critérios Aplicáveis desde 1º.01.2004................................... 217
7. COFINS - MUDANÇA DE LUCRO PRESUMIDO PARA LUCRO

REAL................................................................................................. 218
8. CRÉDITOS REFERENTES ÀS IMPORTAÇÕES DE BENS E SERVI-

ÇOS................................................................................................... 219
8.1. Determinação do Montante do Crédito................................. 220
9. NÃO INCIDÊNCIA DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS

NO APROVEITAMENTO DE CRÉDITOS......................................... 220
10. CONTRATOS DE LONGO PRAZO ANTERIORES A 30.10.2003 -

APLICAÇÃO DO REGIME DA CUMULATIVIDADE........................ 220
11. REGIME DE RECONHECIMENTO DE RECEITAS.......................... 221
12. CONTRATOS COM PREÇO PREDETERMINADO........................... 222

19
CAPÍTULO 10
LUCRO PRESUMIDO............................................................................... 223
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 223
1.1. Receia Bruta na Atividade Imobiliária...................................... 224
2. PESSOAS JURÍDICAS IMPEDIDAS DE ADOTAR O LUCRO PRESU-
MIDO................................................................................................... 225
3. RESTRIÇÃO À OPÇÃO........................................................................ 225
4. OPÇÃO DEPOIS DA CONCLUSÃO DAS OPERAÇÕES COM RE-
GISTRO DE CUSTO ORÇADO............................................................ 226
5. ADOÇÃO DO REGIME DE CAIXA..................................................... 226
5.1. Alteração do Critério (de Caixa para Competência)................ 228
6. RECEITA FINANCEIRA DA COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS -
INCLUSÃO NA BASE DE CÁLCULO DO LUCRO PRESUMIDO....... 228
7. PIS/PASEP E COFINS........................................................................... 229
7.1. Definição de “Preço Predeterminado”...................................... 230
7.2. Vedação ao Aproveitamento de Créditos e Procedimentos na
Hipótese de Receita Híbrida..................................................... 231
8. CONTRIBUIÇÃO SOBRE A RECEITA BRUTA EM SUBSTITUI-
ÇÃO À CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA PATRONAL (LEI Nº
12.844/2013......................................................................................... 231
CAPÍTULO 11
REGIME TRIBUTÁRIO DE TRANSIÇÃO (RTT), CONTROLE FISCAL
CONTÁBIL DE TRANSIÇÃO (FCONT) E A LEI Nº 12.973/2014............ 233
1. EFEITOS TRIBUTÁRIOS DAS MUDANÇAS NA LEI DAS S.A. - BRE-

VE HISTÓRICO................................................................................... 233
2. “MECÂNICA” DAS APURAÇÕES DO IRPJ E DA CSL - BREVE HIS-
TÓRICO............................................................................................... 234
3. SALDOS DE RTT EM 31.12.2013 OU 31.12.2014............................... 235
3.1. Alguns Exemplos...................................................................... 236
20
CAPÍTULO 12
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
(RET)........................................................................................................... 237
1. INTRODUÇÃO.................................................................................... 237
2. INCORPORADOR................................................................................ 238
3. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA........................................................ 238
4. OPÇÃO PELO RET.............................................................................. 238
5. BENS VINCULADOS AO RET VERSUS DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS....... 239
6. PAGAMENTO MENSAL DE TRIBUTOS UNIFICADOS..................... 240

6.1. Redução, até 31.12.2018, do Percentual Unificado.................. 240
6.2. Data a Partir da qual Devem ser Efetuados os Recolhimentos. 241
6.3. Definição de Receita Mensal..................................................... 241
7. TRIBUTAÇÃO DEFINITIVA................................................................ 241
8. DATA E FORMA DE RECOLHIMENTO.............................................. 242
9. CONTRIBUINTE AMPARADO PELA SUSPENSÃO DA EXIGIBILI-

DADE DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO.................................................... 242
10. ASPECTOS CONTÁBEIS..................................................................... 243
11. NÃO PAGAMENTO DE OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS, PREVIDEN-

CIÁRIAS E TRABALHISTAS................................................................. 243
12. PAGAMENTO UNIFICADO DE TRIBUTOS APLICÁVEL ÀS CONS-

TRUÇÕES NO ÂMBITO DO PMCMV................................................. 244
12.1. Tratamento das Receitas, Custos e Despesas............................ 244
12.2. Data e Forma de Pagamento Unificado dos Tributos............... 244
12.3. Contribuinte Amparado pela Suspensão da Exigibilidade do
Crédito Tributário.................................................................... 245
12.4. Aspectos Contábeis.................................................................. 245
21
CAPÍTULO 13
PLANO DE CONTAS................................................................................ 247
CAPÍTULO 14
REGULARIZAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL...................... 267
CRUZADINHA TÉCNICA - ATIVIDADE IMOBILIÁRIA.......................... 286

Capítulo 1
BREVE HISTÓRICO DA CONTA

“RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS”
Originalmente, a Lei nº 6.404/1976, em seu artigo 178, estabelecia

que:
“Art. 178. No balanço, as contas serão classificadas segundo os elementos do

patrimônio que registrem, e agrupadas de modo a facilitar o conhecimento e
a análise da situação financeira da companhia.
...
§ 2º No passivo, as contas serão classificadas nos seguintes grupos:
...
c) resultados de exercícios futuros;
...”
Já o artigo 181 da mesma lei, em sua redação original, assim dis-

punha:
“Art. 181. Serão classificadas como resultados de exercício futuro as re-

ceitas de exercícios futuros, diminuídas dos custos e despesas a elas cor-
respondentes.”

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Esta obra tem como principal objetivo levar ao público-alvo os aspectos

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9 788537 928073 >

3. ALGUMAS DEFINIÇÕES IMPORTANTES.......................................... 28

4. COMBINAÇÃO E SEGMENTAÇÃO DE CONTRATOS DE CONS-

4.2. Grupo de Contratos................................................................. 30

7. RECONHECIMENTO DAS RECEITAS E DAS DESPESAS DO CON-

8. RECONHECIMENTO DE PERDA ESPERADA................................... 41

9. ALTERAÇÃO NAS ESTIMATIVAS....................................................... 41

10.2. Informações a Serem Apresentadas.......................................... 43

11. EXEMPLOS ILUSTRATIVOS............................................................... 44

2. FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA INCORPORA-

3. DESPESAS COM COMISSÃO DE VENDA.......................................... 54

4. DESPESAS COM PROPAGANDA, MARKETING, PROMOÇÃO E

5. GASTOS COM ESTANDE DE VENDAS E COM APARTAMENTO

7. PROVISÃO PARA GARANTIA............................................................. 57

8. REGISTRO DE OPERAÇÃO DE CESSÃO DE RECEBÍVEL IMOBI-

9. AJUSTE A VALOR PRESENTE............................................................. 60

10. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DAS CONTAS A RECEBER

6. VENDA DE BENS - RECONHECIMENTO.......................................... 84

7. VENDA DE SERVIÇOS - RECONHECIMENTO................................. 87

8. JUROS, ROYALTIES E DIVIDENDOS................................................... 90

8.1.1. Juros anteriores à data de aquisição do investimento.. 91

10. EXEMPLOS DE RECONHECIMENTO DE RECEITAS....................... 93

11. PROGRAMAS DE FIDELIDADE E TRANSAÇÃO DE PERMUTA EN-

2. APLICAÇÃO E EXCEÇÕES................................................................. 113

3. ALGUMAS DEFINIÇÕES.................................................................... 116

4. PROVISÃO E OUTROS PASSIVOS...................................................... 117

5. RELAÇÃO ENTRE PROVISÃO E PASSIVO CONTINGENTE............ 118

6.1.3. Saída provável de recursos que incorporam benefí-

9. MUDANÇA NA PROVISÃO................................................................. 130

10. USO DE PROVISÃO............................................................................. 131

11. APLICAÇÕES DE REGRA DE RECONHECIMENTO E DE MENSU-

11.3.2. Evidências de que a empresa iniciou o processo de

12. DIVULGAÇÃO..................................................................................... 136

13. APÊNDICES......................................................................................... 139

1. VENDA À VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS............................... 151

2. VENDA À VISTA DE UNIDADE NÃO CONCLUÍDA......................... 152

3. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA

4. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA

5. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON-

6. VENDA A PRAZO OU À PRESTAÇÃO DE UNIDADE NÃO CON-

2. O QUE DISPÕE O DECRETO-LEI Nº 1.598/1977 SOBRE A ATIVI-

3. REGRAS BÁSICAS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL............... 169

4. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.......................................... 176

5. NORMAS SOBRE ESTOQUE DE IMÓVEIS......................................... 176

5.1. Registro Permanente de Estoque.............................................. 177

6. CONDOMÍNIO NA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO........... 179

7. PERMUTA DE IMÓVEIS...................................................................... 180

8. DIMOB (DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES

9. LALUR E RTT....................................................................................... 190

10. EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA À PESSOA JURÍDICA PELA

10.5. Incorporações ou Loteamentos sem Registro........................... 193

2. FATO GERADOR................................................................................. 205

3. BASE DE CÁLCULO............................................................................ 206

4. VALORES QUE NÃO INTEGRAM A BASE DE CÁLCULO............... 206

6. UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS........................................................... 209

7. COFINS - MUDANÇA DE LUCRO PRESUMIDO PARA LUCRO

8. CRÉDITOS REFERENTES ÀS IMPORTAÇÕES DE BENS E SERVI-