INDUSTRIAL REAL ESTATE

PERUSAHAN PROPERTY DAN REAL ESTATE

BAB I
Kajian Teori

Perusahaan property & real estate merupakan salah satu sub sektor industri yang
terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI).

Apa yang dimaksud dengan Bursa Efek Indonesia?

Bursa Efek adalah pihak yang menyelenggarakan dan menyediakan sistem dan/atau
sarana, untuk mempertemukan penawaran jual dan beli Efek dari pihak-pihak yang ingin
memperdagangkan Efek tersebut.
 Industri property dan real estate adalah industri yang bergerak di bidang pengembangan jasa dengan
memfasilitasi pembangunan Kawasan - kawasan yang terpadu dan dinamis.

JUMLAH PERUSAHAN

Pada tahun 1990 - an jumlah perusahaan yang terdaftar hanya sebanyak 22 perusahaan, namun
memasuki tahun 2000 -an hingga tahun 2015 jumlah perusahaan terdaftar menjadi sebanyak lebih dari 50
perusahaan.

PRODUK

Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property sangatlah beragam. Produk tersebut
dapat berupa perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan berupa mall, plaza, atau tradecenter. Perumahan, apartment, rumahtoko (ruko), rumah kantor
(rukan), dan gedung perkantoran termasuk dalam landed property. Sedangkan mall, plaza, atau trade
centertermasuk dalam commercial building
.
AKTIVITAS

Aktivitas pengembangan subsektor industri Real estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk
kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan
tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran ( retail ).

Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.
Secara spesifik, aktivitas subsektor industri Real estate lebih mengarah pada kegiatan pengembangan
perumahan konvensional berikut sarana pendukung berupa fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih mengarah pada kegiatan pengembangan
bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium, rumah susun), bangunan komersial (antara
lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan industri.
PENGELOLAAN

Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real estate cenderung lebih bebas karena adanya
pemindahan hak kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni pemukiman) sehingga
pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pemilik yang bersangkutan.

sedangkan subsektor industri properti lebih memiliki ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan
pengelolaan bangunan miliknya.
SEGI PENDAPATAN

pendapatan subsektor industri Real estate diperoleh dari penjualan dan peningkatan harga tanah,

Pend apatan subsektor industri properti berasal dari penjualan, penyewaan, pengenaan service charge, dan
lain-lain.
AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTATE

Yang dimaksud dengan Aktivitas pengembangan Real Estate adalah sebagai berikut:

1. Kegiatan perolehan tanah untuk dibangun perumahan /bangunan komersial / bangunan industri.

2. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual.

3. Kegiatan perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.

PIHAK MANA SAJA YANG TERLIBAT DALAM REAL ESTATE
Adapun pihak -pihak yang terlibat dalam kegiatan usaha real estate adalah sebagai berikut:

1. Developer, yaitu pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha real estate.

2. Kontraktor, yaitu pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha real estate.

3. Konsultan, yaitu tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang berkaitan dengan real
estate.
4. Advokat, yaitu pihak yang mengurusi masalah hukum usaha real estate.

5. Manajemen Pembiayaan, yaitu pihak yang mengurusi keuangan.

6. Broker/pialang , yaitu pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha real estate
.
7. Investor, yaitu pihak yang mendanai usaha real estate dengan mengharapkan keuntungan real estate.

8. Perbankan, yaitu media yang digunakan oleh broker/pialang dalam melakukan transaksi dengan
sipembeli.
 Dalam usaha real estate, investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah
proyek.
Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan
yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan

Advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan legalitas.

KUALITAS LABA DAN PENGUKURAN

Menurut Susanto (2012:153),menjelaskan, laporan keuangan yang diterbitkan suatu perusahaan harus
dapat mengungkapkan kondisi perusahaan yang sebenarnya agar dapat bermanfaat bagi investor dan kred
itur. Informasi yang bermanfaat bagi pengambilan keputusan haruslah informasi yang mempunyai relevansi.

Salah satu indiKator suatu informasi akuntansi yang relevan adalah adanya reaksi pemodal pada saat
diumumkannya suatu informasi yang dapat diamati dari adanya pergerakan saham. Keputusan ekonomi
yang dibuat oleh para pelaku pasar berdasarkan informasi yang diperoleh dari laporan keuangan umumnya
tercermin dalam tindakan perilaku pasar yang disebut dengan reaksi pasar. Reaksi pasar dipicu oleh
berbagai hal, salah satunya adalah pengumuman yang berhubungan dengan laba

Menurut Hanafi (2010:32),menjelaskan,pengertian laba sebagai berikut:

“Laba merupakan ukuran keseluruhan prestasi perusahaan yang didefinisikan sebagai berikut:
Laba=Penjualan-Biaya”
Statement of Financial Accounting (SFAC)

Menurut Statement of Financial Accounting(SFAC)

Nomor 1, laba memiliki manfaat untuk menilai kinerja manajemen, membantu mengestimasi kemampuan
laba yang representatif dalam jangka panjang, memprediksi laba, dan menaksir risiko dalam investasi atau
kredit.
SFAC No. 2 dalam Kartika dan Nikmah (2011:98) menyatakan salah satu informasi yang terdapat di dalam
laporan keuangan adalah informasi mengenai laba perusahaan. Informasi laba merupakan unsur utama
dalam laporan keuangan dan sangat penting bagi pihak-pihak yang menggunakannya karena memiliki nilai
prediktif.

Menurut IAI (2012) dalam PSAK

Nomor 1, informasi laba diperlukan untuk menilai perubahan potensi sumber daya ekonomis yang mungkin
dapat dikendalikan di masa depan, menghasilkan arus kas dari sumber daya yang ada, dan untuk
perumusan pertimbangan tentang efektivitas perusahaan dalam memanfaatkan tambahan sumber daya
Menurut Robert et al. (2008) dalam Novianti(2012:2) informasi laba yang dilaporkan oleh manajemen
perusahaan akan digunakan oleh investor untuk pengambilan keputusan dalam menginvestasikan dananya
ataupun memprediksi laba di masa yang akan datang. Bagi pemilik saham dan atau investor, laba berarti
peningkatan nilai ekonomis (wealth) yang akan diterima, melalui pembagian dividen.Investor membeli
saham pada saat mereka yakin bahwa laba di masa yang akan datang dapat meningkatkan harga saham.
Sehingga informasi laba yang dipublikasikan haruslah berkualitas agar tidak merugikan investor

Menurut Schipper dan Vincent(2003) dalam Novianti(2012:3), kualitas laba adalah jumlah yang dapat
dikonsumsi dalam satu periode dengan menjaga kemampuan perusahaan pada awal dan akhir periode
tetap sama.Bagi investor, laporan laba dianggap mempunyai informasi untuk menganalisis saham yang
diterbitkan oleh emiten

Sedangkan menurut Penman (2001) dalam Purwanti(2010:16), laba yang berkualitas adalah laba yang
disajikan sesuai dengan yang sebenarnya dan dapat mencerminkan kelanjutan laba (Sustainable earnings)
di masa depan, yang diitentukan oleh akrual dan aliran kasnya.
VOLATILITAS PENJUALAN DAN PENGUKURANNYA

VOLATILITAS PENJUALAN

Menurut Purwanti(2010:20), penjualan adalah bagian terpenting dari siklus operasi perusahaan dalam
menghasilkan laba. Penjualan terdapat dalam aporan laba rugi.
Tujuan laporan laba rugi adalah membandingkan antara biaya dan pendapatan serta keuntungan dan
kerugian pada periode tertentu suatu perusahaan.

Definisi penjualan menurut Mulyadi (2010: 202) adalah suatu keputusan proses pemindahan kepimilikan
atas barang yang telah di produksi atau yang telah siap untuk dijual kepada pelanggan. penjualan terdiri
dari transaksi penjualan barang dan jasa, baik secara kredit maupun tunai
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PENJUALAN

Menurut Basu Swastha dan Irawan (2011; 407-408), faktor-faktor yang dapat mempengaruhi penjualan,
adalah:
1. Kondisi dan kemampuan penjual

Penjual harus dapat menyakinkan kepada pembeli agar dapat berhasil mencapai sasaran penjualan
yang diharapkan.

Untuk maksud tersebut, penjual harus memahami beberapa masalah penting yang sangat berkaitan,
yaitu:
a.Jenis dan karakteristik barang yang ditawarkan
b.Harga produk
c.Syarat penjualan, seperti: pembayaran, pengiriman, garansi, dan sebagainya

Masalah-masalah tersebut biasanya menjadi pusat perhatian pembeli sebelum melakukan pembeliannya.
Manajer perlu memperhatikan jumlahserta sifat-sifat tenaga penjual tenaga penjua yang baik dapatlah
dihindari timbulnya kemungkinan rasa kecewa pada para pembeli dalam pembeliannya. Adapun sifat-sifat
yang perlu dimiliki oleh seorang penjual yang baik antara lain:
sopan, pandai bergaul, pandai bicara, mempunyai keperibadian yang menarik, sehat jasmani, jujur,
mengetahui cara-cara penjualan, dan sebagainya.

2.Kondisi pasar

Pasar sebagai kelompok pembeli atau pihak yang menjadi sasaran dalam penjualan, dapat pula
mengetahui kegiatan penjualannya.

Adapun faktor-faktor kondisi pasar yang perlu diperhatikan adalah:

a.Jenis pasarnya
b.Kelompok pembeli atau segmentasi pasarnya
c.Daya belinya
d.Frekuensi pembeliannya
e.Keinginan dan kebutuhannya
3.Modal
Akan lebih sulit bagi penjual untuk menjual barangnya apabila barang yang dujual tersebut belum dikenal
oleh calon pembeli, atau apabila lokasi pembelian jauh dari tempat penjual.

4.Kondisi organisasi perusahaan

Pada perusahaan besar, biasanya masalah penjualan ini ditangani oleh bagian tersendiri (bagianpenjualan)
yang dipegang orang-orang tertentu/ahli dibidang penjualan. Lainya dengan perushaan kecil, dimana
masalah penjualan ditangani oleh orang yang juga melakukan fungsi-fungsi lain, hal ini disebabkan karena
jumlah tenaga kerjanya lebih sedikit, sistem organisasinya lebih sederhana, masalah-masalah yang
dihadapi, serta saran yang dimilikinya juga tidak sekompleks perusahaan besar. Bisanya, masalah
penjualan ini ditangani sendiri oleh pimpinan dan tidak diberikan kepada orang lain.

5.Faktor lain
Faktor-faktor lain, seperti: periklanan, peragaan, kampanye, pemberian hadiah, sering mempengaruhi
penjualan. Namaununtuk melaksanakannya, diperlukan sejumlah dana yang tidak sedikit. Bagi perusahaan
yang bermodal kuat, kegiatan ini secara rutin dapat dilakukan. Sedangkan bagi perusahaan kecil yang
mempunyai modal relatif kecil, kegiatan ini lebih jarang dilakukan.