Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

A. Filosofi Pajak Bumi dan Bangunan

Landasan Filosofi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah sebagai berikut:
a)

Bahwa pajak merupakan sumber penerimaan negara yang penting bagi

pelaksanaan dan peningkatan pembangunan nasional untuk meningkatkan
kemakmuran dan kesejahteraan rakyat, oleh sebab itu perlu peningkatan peran
serta masyarakat,

b) Bahwa bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial

ekonomi yang lebih baik bagi orang/badan yang mempunyai suatu hak atasnya
atau memperoleh manfaat darinya, oleh sebab itu wajar apabila kepada mereka
diwajibkan memberikan sebagian dari manfaat atau kenikmatan yang
diperolehnya kepada negara melalui pajak.
B. Pengertian
Menurut Direktorat Jendral Pajak Kementrian Keuangan Republik Indonesia,
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang
dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali
kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan.
Sedangkan berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12
Tahun 1994 tanggal 9 November 1994, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah
Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan/atau bangunan.
PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang
ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan. Keadaan subyek
(siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

C. Objek PBB
Objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan, dimana pengertian bumi dan/atau
bangunan adalah sebagai berikut :
Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut
wilayah Indonesia, dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.
Bangunan, adalah kontruksi teknik yang di tanam atau di lekatkan secara tetap pada
tanah dan/atau perairan.
Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :
Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik
dan emplesemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks
bangunan tersebut.
Jalan tol
Kolam renang
Pagar mewah
Tempat olahraga
Galangan kapal, dermaga
Taman mewah
Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
Tidak semua objek bumi dan bangunan akan dikenakan PBB, ada juga objek yang
di kecualikan dari pengenaan PBB adalah apabila sebagai berikut :

Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah,

sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan,

Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan

itu,

Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional,
tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum
di bebani suatu hak,

Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan

timbal balik,

Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang

ditentukan oleh Menteri Keuangan ( UU PBB Pasal 3 ayat 1 ).

Objek

pajak

yang

digunakan

oleh

negara

untuk

penyelenggaraan

pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan

Peraturan Pemerintah.
Adapun jenis-jenis objek Pajak Bumi Dan Bangunan, yaitu:
1.

Objek Pajak Umum yaitu objek pajak yang memiliki kriteria konstruksi
bangunan umum dengan luas tanah berdasarkan kriteria tertentu. Objek pajak
umum sendiri dibedakan menjadi:
Objek pajak standar, kriteria untuk objek pajak ini adalah:

Luas tanah 10.000 m

Jumlah lantai bangunan 4 lantai

Luas bangunan 1000 m

Objek pajak non standar, kriterianya ialah:

Luas tanah 10.000 m

Jumlah lantai bangunan 4 lantai

Luas bangunan 1000 m

2.

Objek Pajak Khusus yaitu objek pajak yang memiliki kriteria konstruksi
bangunan khusus. Kriteria bangunan khusus ditinjau dari segi bentuk, material
pembentuk dan keberadaannya yang memiliki arti khusus. Contoh objek pajak
khusus adalah pelabuhan, Bandar udara, jalan tol, tempat wisata, dan lain-lain.

D. Subjek PBB
Menurut Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994, yang
menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata :
a.

mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau;

b.

memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;

c.

memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;

d.

memperoleh manfaat atas bangunan.

Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak

menurut UU PBB.
Apabila suatu objek pajak tidak diketahui secara jelas siapa yang akan
menanggung pajaknya maka yang menetapkan subjek pajak sebagai wajib pajak
adalah Direktorat Jenderal Pajak. Penetapan ini ditentukan berdasarkan bukti-bukti :

Apakah ada perjanjian antara pemilik dan penyewa yang mengatur ?

Siapa yang menanggung kewajiban pajaknya ?

Dan siapa yang secara nyata mendapat manfaat atas bidang tanah dan bangunan
tersebut?

E. Cara Mendaftarkan Objek PBB

Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek
Pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan
Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut,
dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang
tersedia gratis di KPP Pratama, KP PBB atau KP2KP setempat.

F. Dasar Pengenaan PBB

Dasar Pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditetapkan
setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan
setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya. Penentuan NJOP ini dilakukan dengan
melakukan penilai terhadap objek pajak baik yang dilakukan secara masal atau
individual.
Istilah NJOP ini telah luas beredar di masyarakat bahwa NJOP sama dengan nilai
transaksi atau dianggap sebagai harga dasar tanah, terutama apabila terjadi
pembebasan tanah atau apabila masyarakat menawarkan tanahnya untuk di jual
dengan berpedonan pada NJOP yang tercantum dalam SPPT PBB. Secara tegas
Undang-Undang No 12 tahun 1994 menjelaskan yang dimaksud dengan NJOP
mempunyai pengertian sebagai berikut:
Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan
bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan
harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek
pajak pengganti .
G. Penentuan NJOP
Penentuan besarnya NJOP adalah proses penting mengingat NJOP ini yang akan
menentukan besarnya pajak yang di bayar oleh masyarakat. Dalam Keputusan
Direktur Jenderal No. 16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 dijelaskan bagaimana
menentukan besarnya NJOP untuk setiap sektor PBB. Dalam Keputusan tersebut
diatur sebagai berikut :
1.

NJOP atas Sektor Pedesaan/Perkotaan

Sektor Pedesaan/Perkotaan adalah Obyek PBB yang meliputi kawasan pertanian,
perumahan, perkantoran, pertokoan, industri serta obyek khusus perkotaan.

Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor pedesaan/ perkotaan ditentukan sebagai
berikut:

Obyek Pajak berupa tanah adalah sebesar nilai konversi setiap Zona Nilai
Tanah (ZNT) ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual
permukaan bumi (tanah) sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.

Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik
berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan
ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.

2.

NJOP atas Sektor Perkebunan

Sektor Perkebunan adalah Obyek PBB yang meliputi areal pengusahaan benih,
penanaman baru, perluasan, perubahan jenis tanaman, keragaman jenis tanaman
termasuk sarana penunjangnya. Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor
perkebunan ditentukan sebagai berikut:

Areal kebun adalah sebesar NJOP berupa tanah ditambah dengan Jumlah
Investasi Tanaman Perkebunan sesuai dengan Standar Investasi menurut
umur tanaman,

Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan adalah

sebesar NJOP berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,

Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik
berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan
ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.

3.

NJOP atas Sektor Kehutanan

Sektor Kehutanan adalah Obyek PBB yang meliputi areal pengusahaan hutan dan
budidaya hutan. Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor kehutanan ditentukan
sebagai berikut:

Areal hutan adalah sebesar NJOP berupa tanah ditambah dengan Jumlah
Biaya Pembangunan Hutan Tanaman Industri menurut umur tanaman,

Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan hutan adalah sebesar
NJOP berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,

Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik
berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan
ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.

4.

NJOP atas Sektor Pertambangan

Sektor Pertambangan adalah Obyek PBB yang meliputi areal usaha
penambangan bahan-bahan galian dari semua golongan yaitu bahan galian
strategis, bahan galian vital dan bahan galian lainnya.

5.

NJOP atas Sektor Perikanan

Usaha Bidang Perikanan adalah semua usaha perorangan atau badan yang
memiliki ijin usaha untuk menangkap atau membudidayakan sumber daya ikan,
termasuk semua jenis ikan dan biota perairan lainnya serta kegiatan menyimpan,
mendinginkan atau mengawetkan ikan untuk tujuan komersial. Besarnya NJOP
atas obyek pajak usaha bidang perikanan laut ditentukan sebagai berikut:

Areal penangkapan ikan adalah 10 x hasil bersih ikan dalam satu tahun
sebelum tahun pajak berjalan,

Areal pembudidayaan ikan adalah 8 x hasil bersih ikan dalam satu tahun
sebelum tahun pajak berjalan,

Areal emplasemen dan areal lainnya adalah sebesar NJOP berupa tanah
sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,

Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya

pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik
berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan
ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.

6.

NJOP atas Objek Pajak yang Bersifat Khusus

Obyek Pajak Khusus adalah obyek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus
baik ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk maupun keberadaanya
memiliki arti khusus seperti: lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara,
jalan tol, pompa bensin, dan lain-lain. Besarnya NJOP atas obyek pajak yang
bersifat khusus ditentukan sebagai berikut:

Areal tanah adalah sebesar NJOP berupa tanah di sekitarnya dengan

penyesuaian seperlunya,

Areal perairan untuk kepentingan pelabuhan, industri, lapangan golf serta

tempat rekreasi adalah sebesar nilai jual yang ditentukan berdasarkan
korelasi garis lurus ke samping dengan klasifikasi NJOP permukaan bumi
berupa tanah sekitarnya,

Areal perairan untuk kepentingan PLTA adalah sebesar 10 x (10% dari Hasil
bersih dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan),

Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi baru setiap jenis
bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik berdasarkan metode penilaian
ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan
sebagaimana

diatur

523/KMK.04/1998.

dengan

Keputusan

Menteri

Keuangan

Nomor

H. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena
pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya
Rp 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :
1. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali
dalam satu Tahun Pajak.
2. Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang
mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya
terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.
I.

Dasar Penghitungan PBB

Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Besarnya persentase NJKP adalah sebagai berikut :
1. Objek pajak perkebunan adalah 40%
2. Objek pajak kehutanan adalah 40%
3. Objek pajak pertambangan adalah 40%
4. Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):

J.

apabila NJOP-nya Rp1.000.000.000,00adalah 40%

apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

Tarif PBB dan Rumus Penghitungan PBB

Besarnya tarif PBB adalah 0,5%

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP
1. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP), maka besarnya PBB

= 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)

= 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)
2. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP), maka besarnya PBB
= 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)
K. Tempat Pembayaran PBB
Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT),
Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari KPP Pratama atau
disampaikan lewat Pemerintah Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat
pembayaran yang telah ditunjuk dalam SPPT yaitu Bank Persepsi atau Kantor Pos
dan Giro.
L. Saat Yang Menentukan Pajak Terutang
Saat yang menentukan pajak terutang adalah adalah keadaan Objek Pajak pada
tanggal 1 Januari. Dengan demikian segala mutasi atau perubahan atas Objek Pajak
yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.
Contoh:
A menjual tanah kepada B pada tanggal 2 Januari 2010. Kewajiban PBB Tahun 2010
masih menjadi tanggung jawab A. Sejak Tahun Pajak 2011 kewajiban PBB menjadi
tanggung jawab B. Perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari
akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.
M. Hak-Hak Yang Dimiliki Oleh Wajib PBB
1.

Pengurangan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB.

Jika wajib pajak tidak sanggup / tidak mampu membayar PBB dengan alasan
seperti tidak mampu, dan lain sebagainya dapat memohon pengurangan ke KPBB
atau KPP Pratama. Surat permohonan pengurangan Pajak disampaikan selambatlambatnya 3 bulan sejak diterima SPPT PBB. Jika dalam 3 bulan sejak
permohonan pengurangan diterima belum ada jawaban, maka permohonan wp
dianggap diterima / dikabulkan. Permohonan pengurangan pajak bumi dan
bangunan tidak mengurangi atau menunda waktu pembayaran atau pelunasan
PBB.
2.

Keberatan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB

Bila menurut wajib pajak ada yang tidak sesuai antara data seperti NJOP, luas
tanah dan atau bangunan pada SPPT yang diterimanya, maka dapat mengajukan
keberatan ke KP PBB atau KPP Pratama. Surat pengajuan atas keberatan wajib
pajak atas SPPT yang diterima paling lambat diajukan 3 bulan sejak SPPT PBB
diterima WP. KPBB / KPP Pratama memiliki batas waktu 12 bulan atas
keberatan wajib pajak atas SPPT yang diterima. Jika dalam tempo 12 bulan tidak
ada jawaban maka keberatan WP dianggap diterima / dikabulkan.

N. Sanksi Perpajakan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB

Apabila wajib pajak PBB tidak melunasi pembayaran PBB sesuai dengan
batas waktu yang telah ditetapkan maka wajib pajak dapat dikenai sanksi denda
administrasi sebesar 2% perbulan maksimal selama 24 bulan berturut-turut atau
total denda administrasi sebesar 48%. Media pemberitahuan pajak yang terutang
melewati batas waktu yang terlah ditetapkan adalah dengan Surat Tagihan Pajak
(STP). Jika dalam waktu 30 hari setelah STP terbit belum ada pembayaran dari
WP, maka dapat diterbitkan Surat Paksa (SP) sesuai dengan pasal 13.