DEROULEMENT INVESTISSEMENT Copie

DÉROULEMENT D’UN INVESTISSEMENT
Dans un premier temps, il va falloir que tu définisses ta capacité

d’emprunt. Grâce à elle, tu sauras quel type de biens viser. Sache
que tu n’as pas besoin de te rendre chez ton banquier pour la dé-
terminer, un simple calcul des 33% te permettra d’avoir une idée
rapide de celle-ci.
Avec 100k€ par exemple, selon les villes que tu auras sélectionné,
tu pourras acquérir tous types de biens (T1, T2, T3, T4 ou même un
petit immeuble rapport par exemple). Un montant ne suffit pas, tu
vas devoir continuer avec l’analyse de marché.
Analyse de secteurs
L’analyse de marché peut paraître complexe, mais si elle est bien réalisée,
tu vas diminuer le risque et devenir incollable sur ton secteur !
Cette analyse comprend plusieurs points importants :
- prix au m2
- prix moyen des loyers
- taxe foncière
- pourcentage de locataire
- nombre d’habitants
- pourcentage de personnes âgées
- marché en croissance ou en décroissance
- types de transports
- types de commerces de proximité, centres commerciaux ?
- aménagements à venir ?
- se renseigner sur la concurrence et comparer les autres biens sur le
marché !
Pour une analyse rapide de la ville, regarde des villes avec un minimum
de 13 000 habitants et à un prix au m2 de 1 800€ maximum !
Lorsque tu auras analysé tes secteurs, tu sauras le type de biens à recher-

cher et quelle stratégie adopter (colocation, location courte durée, loca-
tion pérenne, immeuble de rapport…).
Recherche de biens
Tu vas devoir sélectionner des biens en quelques secondes sur les diffé-
rents sites de petites annonces comme le bon coin, immonot, ou encore
pap …
Pour éviter de te déplacer inutilement, sélectionne des biens intéres-

sants et appelle directement l’agent immobilier pour dénicher le plus
d’informations possible.
Tu vas devoir lui demander tous les éléments nécessaires dès le premier
appel pour savoir si le bien est susceptible de t’intéresser !
Quelques sujets à aborder :
- surface de chaque lot

- prix
- charges de copropriété
- nombre de lots
- revenus locatifs
- taxe foncière
- localisation
- division officielle ou non officielle (compteur pour chaque apparte-
ment)
- types de travaux à prévoir
- l'état général du bien
- l'état de la toiture (type, date de création)
Si le bien rentre dans tes critères, demande à réaliser une visite rapide-
ment !
Lors de la visite, regarde de haut en bas et n'hésite pas à poser toutes les
questions qui te passent par la tête, laisse des blancs pour inciter l’agent
immobilier ou le propriétaire à parler ! Plus tu vas en savoir sur la raison
de la vente ou sur n'importe quel autre point, mieux ce sera pour la négo-
ciation.
Ne dis pas directement que tu éprouves le désir d’acquérir le bien, ne
laisse paraître que très peu d'émotions et pense avec les chiffres unique-
ment.
En immobilier, la règle d’or est que les chiffres doivent être bons
avec un top emplacement ! Tu vas devenir un investisseur aguerri,
retiens bien ça.
Pense à demander si des offres ont déjà été reçues, ainsi que la raison de
la vente. Si tu vois par exemple des traces d'humidité au plafond, ne sois
pas effrayé mais sers t’en pour la négociation !
N’oublie pas de demander les résultats des diagnostics, si c’est dans une
zone ABF ou encore le mode de chauffage …
Tout ce que tu peux observer est important.
Quand tu arrives en visite, n’oublie pas tous les équipements (check list,
documents, support, télémètre…). Habille-toi comme un professionnel,
l’apparence est vraiment importante, tu renverras une bonne image et il
se peut que ton interlocuteur se batte plus pour défendre ton offre.
Estimation des travaux

Dans le bien que tu souhaites acquérir, il va falloir que tu évalues dans un
premier temps les travaux en un coup d’œil avec la méthode que nous
allons te donner (2/4/8) !
Cela va clairement te permettre de prendre une longueur d’avance sur
les autres investisseurs.
Évaluer les travaux peut te paraître compliqué, mais avec de l’expérience,

la formation et notre “estimatif travaux”, tu vas réussir à analyser les tra-
vaux à 10% près sans besoin d’un artisan !
Offre
La rédaction de l’offre est assez simple et elle ne t’engage à rien, tu vas
pouvoir ajouter certaines clauses pour te protéger comme :
- L’obtention d’un prêt d’un montant d’environ X€ (FNI et travaux inclus)

sur une durée minimum de 20 ans à un taux maximum de 2% dans un
délai de 45-60 jours ;
- La signature du compromis de vente se fera sans dépôt de garantie ;
- Les documents obligatoires à la vente devront être fournis par le ven-
deur avant la signature de l’avant contrat. Ils ne devront pas mentionner
de défauts majeurs pouvant déprécier la valeur du bien vendu ;
- À défaut d’acceptation par le vendeur aux modalités et dates conve-
nues, la présente offre sera caduque.
- En cas d’acceptation par le vendeur, une promesse ou un compromis de
vente devra être signé dans un délai raisonnable et au plus tard, un mois
après l’acceptation de l’offre par le vendeur.
Ajoute un délai dans ton offre de 3 à 5 jours pour inciter les vendeurs à
répondre rapidement avec une phrase telle que : “Cette offre reste va-
lable dans ces mêmes prix et conditions à compter de ce jour et
jusqu’au XXXXXX. (3/4J)”
Petite astuce : n’ajoute pas trop de conditions suspensives, cela risque

de contraindre le vendeur et de ce fait, tu ne seras pas sélectionné s’il y
a plusieurs offres intéressantes !
Compromis
La signature du compromis de vente aussi appelé avant-contrat, se fera
quelques jours après que l’offre soit acceptée (de 7 à 30 jours).
Nous te conseillons de sélectionner ton notaire pour vérifier avec lui, la

bonne application de tes clauses suspensives et la conformité du com-
promis de vente. Certains offices notariaux pratiquent la promesse de
vente qui ressemble de près au compromis. Cependant, des frais sont
généralement appliqués pour la rédaction de l’avant contrat (entre 200
et 450€).
Tu vas bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours si tu investis en

nom propre, où tu vas pouvoir librement te rétracter sans conséquence.
Nous t'invitons à laisser la clause suspensive d'obtention de prêt pour
quitter librement le compromis de vente avec plusieurs refus de prêt
(minimum 2) fournis par les banques que tu auras été prospecter !
En plus de ces clauses suspensives, tu peux ajouter :
- La fourniture des baux et la preuve du bon paiement des loyers par les
locataires en place.
- L’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler

d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au
vendeur à en rapporter mainlevée.
- Le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pou-

vant déprécier la valeur du bien vendu.
- Le bien ne devra pas faire l’objet d’une préemption.
Dès lors que tu as signé l’avant contrat, tu vas bénéficier d’un délai qui
peut être négocié d'environ 45-60 jours (opte pour 60 si possible) pour
trouver un financement bancaire !
A ce délai, il faut rajouter environ 30 jours de démarches administratives

pour rédiger l’acte authentique. Tous ces délais peuvent se négocier, si
tu arrives à trouver un financement rapidement, la procédure de rédac-
tion de l'acte authentique va pouvoir démarrer plus tôt !
Nous le savons bien, dans l’investissement immobilier tout est une

question de temps. Plus tu gagnes de temps, plus tu encaisses des
loyers rapidement donc du cash-flow !
Anticipation
Pendant cette période “creuse” d’environ 1 mois, profites-en pour anti-
ciper toutes les démarches administratives et peaufiner avec ton artisan
les derniers détails avant qu’il ne commence les travaux.
Si tu as besoin d’un comptable, commence à prospecter et prendre tes

rendez-vous. Ce moment-là, te permet de te mettre à jour dans toutes
tes démarches administratives, alors n'hésite pas.
L’anticipation est le maître-mot de l’investisseur immobilier rentable.

Par exemple, commence à envoyer les demandes si tu installes de nou-
veaux compteurs, si tu as besoin de justificatifs ou si tu souhaites de-
mander des permis de construire, c’est clairement le moment idéal, aie
toujours une longueur d’avance.
Devis
Tu as trouvé un artisan idéal, il ne vous reste plus que des détails à
peaufiner ?
N’oublie pas que c’est ton bien et que tu peux imposer certaines règles.
Tu vas pouvoir rédiger avec lui un planning de chantier avec des pénali-
tés de retards, t’acquitter d’un acompte à la commande de 20% plutôt
que 30%, paiement selon avancement et un tas d’autres choses ...
Si nous prenons l’exemple de Benoît, il va rémunérer l’artisan au départ

avec un acompte de 20% et ensuite selon le planning qu’il établira avec
son artisan, le prochain paiement peut s’effectuer 21 jours après si le
chantier avance au rythme prévu en amont.
Pour le dernier paiement, verse-lui uniquement après vérification,

réception des travaux et si tout est bien conforme au devis !
Signature de l'acte final ou authentique

Cette signature se conclut par la remise des clés, la remise des derniers
documents manquants.
C’est à ce moment-là, que tu vas devenir le véritable propriétaire du
bien ! Dès le moment de la signature, tu vas avoir besoin d’une assu-
rance pour ton bien. Soit une assurance pour la réalisation des travaux
ou l'assurance PNO (propriétaire non-occupant).
Les travaux vont pouvoir débuter, nous te conseillons de commencer
les travaux le plus rapidement possible pour anticiper les retards ou les
différents problèmes auxquels tu vas certainement devoir faire face !
Mise en location
Cette partie de l'investissement immobilier est cruciale, c’est le
moment où tu vas mettre en location ton bien fraichement acquis ! Il ne
faut pas se précipiter sur des locataires médiocres. Prends le temps de
bien le sélectionner en réalisant une belle annonce qui donne envie de
visiter et de venir découvrir ton bien.
Prends également de belles photos pour que tu puisses les réutiliser par
la suite. La recherche de locataires peut parfois être plus longue que
prévu, mais il vaut mieux prendre quelques jours ou quelques semaines
pour se sécuriser avec un locataire de qualité !
Tu vas devoir demander : la copie de la carte d’identité, les justificatifs

de solvabilité, les avis d’imposition, s’il y a un garant, tu peux demander
exactement les mêmes éléments.
De plus, tu peux également demander les quittances de loyers ou la

taxe foncière de son dernier logement si le candidat était locataire ou
propriétaire.
Ce sont vraiment les éléments à demander pour te mettre en sécurité,

plus tu as d'éléments mieux c’est ! Le feeling est très important pendant
une visite, ne le néglige pas !
Cash-flow
Tu l’as attendu de nombreux mois, c’est aujourd’hui que tu vas recevoir
tes premiers loyers et grâce à notre stratégie, tu vas pouvoir bénéficier
d’un cash-flow positif mensuel ! Il te reste plus qu’à recommencer.
Futur Immorentier, ensemble nous y arriverons.

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Dans un premier temps, il va falloir que tu définisses ta capacité

Cette analyse comprend plusieurs points importants :

Lorsque tu auras analysé tes secteurs, tu sauras le type de biens à recher-

Pour éviter de te déplacer inutilement, sélectionne des biens intéres-

Quelques sujets à aborder :

- surface de chaque lot

Estimation des travaux

Évaluer les travaux peut te paraître compliqué, mais avec de l’expérience,

- L’obtention d’un prêt d’un montant d’environ X€ (FNI et travaux inclus)

Petite astuce : n’ajoute pas trop de conditions suspensives, cela risque

Nous te conseillons de sélectionner ton notaire pour vérifier avec lui, la

Tu vas bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours si tu investis en

En plus de ces clauses suspensives, tu peux ajouter :

- L’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler

- Le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pou-

- Le bien ne devra pas faire l’objet d’une préemption.

A ce délai, il faut rajouter environ 30 jours de démarches administratives

Nous le savons bien, dans l’investissement immobilier tout est une

Si tu as besoin d’un comptable, commence à prospecter et prendre tes

L’anticipation est le maître-mot de l’investisseur immobilier rentable.

Si nous prenons l’exemple de Benoît, il va rémunérer l’artisan au départ

Pour le dernier paiement, verse-lui uniquement après vérification,

Signature de l'acte final ou authentique

Tu vas devoir demander : la copie de la carte d’identité, les justificatifs

De plus, tu peux également demander les quittances de loyers ou la

Ce sont vraiment les éléments à demander pour te mettre en sécurité,

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