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Droit Foncier S5

droit (Université Chouaib Doukkali)

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Filière : Droit
Semestre: 5
module

DROIT FONCIER

Pr.khalloufi

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Plan du cours

Introduction générale

I- Généralités
II- La structure foncière au Maroc
Chapitre I : L’immeuble immatriculé
Section I : L’adoption au Maroc dudit régime
SectionII:Le caractère de la procédure d’immatriculation
A - L’immatriculation des immeubles domaniaux aliénés ou
échangés et immeubles frappés de Habous publics, échangés
B- L’immatriculation des immeubles ayant fait l’objet d’une
saisie immobilière:
C- L’immatriculation des immeubles compris dans les
secteurs soumis à remembrement:
D- L’immatriculation des propriétés rurales compris dans une
zone d’immatriculation d’ensemble:
Section III: La procédure d’immatriculation foncière
Paragraphe I : la phase administrative de l’immatriculation
A- Dépôt de la réquisition d’immatriculation
B- Publicité de la réquisition d’immatriculation:
C- Le bornage:
D- Avis de clôture de bornage:
E- l’opposition
Paragraphe II: La phase judiciaire de l’immatriculation : le
jugement
Paragraphe III : La décision du conservateur

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Section II: Effets de l’immatriculation foncière

Paragraphe I: Etablissement du titre foncier et du duplicata
A- Le titre foncier
B- Le duplicata
Paragraphe II: Effet de Purge
Paragraphe III : Effet définitif et inattaquable
Paragraphe IV: Droits lésés par suite d’une procédure d’immatriculation
A- Recours contre l’auteur du dol
B-Recours contre l’Etat, contre le conservateur de la propriété foncière
Chapitre III : LES INSCRIPTIONS SUR LES LIVRES FONCIERS
Section I : Les inscriptions à porter sur les livres fonciers
Section II : La procédure d’inscription
Paragraphe I : Le rôle du demandeur
Paragraphe II : Le rôle du conservateur
Paragraphe III : A quel moment les inscriptions sont faites
Section III : Les effets de l’inscription
Paragraphe I: Effet constitutif
A- Entre les parties:
B- A l’ égard des tiers
Paragraphe II: La force probante des inscriptions
A-Dans les rapports entre les parties:
B- Vis-à-vis des tiers
Section III : La pré-notation
Paragraphe I : Droit pouvant faire l’objet d’une pré -notation
Paragraphe II : Les différents cas de pré -notation
A- pré-notation prise en vertu d’un titre
B- Pré -notation prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal
de 1ère instance

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C- La pré-notation sur demande en justice: (en vertu d’une requête

introductive d’instance)

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Bibliographie
-DECROUX (p) « Droit Foncier Marocain », éd. La Porte, Rabat, 1977.
-ZINE-DINE(A) « la réforme apportée par la loi 14-07 face aux
dysfonctionnements du régime de l’immatriculation foncière » imprimerie Najah
El Jadida, Casablanca, 1ere édition 2014
-ELFAKHOURI(I) « Le régime de l’immatriculation foncière », ouvrage en
arabe, imprimerie Najah Eljadida, Casablanca, édition 2017
- ELFAKHOURI(I) « les droits réels, conformément à la loi 38-08 », ouvrage en
arabe, imprimerie Elmaarif El jadida, Rabat, édition 2017
-Cours de droit foncier, professeur A. DHIMENE, faculté de droit, Fès
-Cours de droit foncier, professeure, A. BOUHJEL, faculté de droit Meknes
-El Mernissi (M) « essai sur la notion de publicité foncière, étude de droit français
et marocain comparé » thèse de doctorat, université de Droit Paris II, 1973
-Ait ABI(H) « Le pluralisme juridique du système foncier marocain (droit
musulman, makhzenien et protectoral) et son impact sur la vente immobilière »
thèse de doctorat, université de perpignan, année 2008

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Introduction générale

I- Généralités :
L’expression « foncier » : est issue de l’ancien vocable français fonds, il
désigne ce qui est relatif à un fonds de terre, à son exploitation et à son imposition.
D'où les notions de : propriété foncière et taxe foncière.
Le régime foncier peut être défini, de manière générale, comme étant le
rapport qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres. C’est
une institution, c’est-à-dire un ensemble de règles juridiques élaborées par une
société pour régler le secteur foncier : (l’immatriculation foncière , les inscriptions
des actes constitue sur les immeubles après leur immatriculation sur le titre
foncier, les droits réels, l’organisation de la propriété foncière, les organes de
régulation du marché foncier(ANCFCC), le ministère de l’intérieur contre et
surveille les terres collectives ; le ministère de l’agriculture ( ANCFCC est placée
sous la tutelle de l’Etat et plus précisément le ministère chargé de l’ agriculture),
ministère des habous et des affaires islamique pour l’organisation des terres
habous), les acteurs du marché foncier (juge, notaire, adoul…).
Si nous passons en revue les differents systèmes juridiques relatifs à la propriété
foncière, nous constatons que celle-ci a traversé plusieurs étapes et qu’elle a
évolué à travers les siècles, cette évolution a fait apparaitre des différences
sensibles entre plusieurs systèmes juridiques en matière immobilière. Ceci a
amené certains pays à unifier leurs régimes en s’appuyant sur des systèmes qui
ont une grande expérience dans ce domaine telle que l’Australie.
Pour ce qui est du régime foncier marocain, sa caractéristique principale c’est
d’être un système mixte. En effet, le droit des immeubles au Maroc est constitué
à partir de deux sources fondamentales : d’abord le droit musulman, celui-ci
s’applique aux immeubles non immatricules-rite malikite- relevant de la

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compétence du cadi, c’est un droit codifié (la loi 39-08 portant code des droits
réels). Il ne connait pas le titre de propriété. Et l’écrit est considéré comme la
constatation matérielle d’un témoignage et sur ce droit traditionnel plane une
certaine imprécision (surface, bornage, situation….). : En l’occurrence, il régit,
pour la plus part, la propriété des immeubles *MELK * (pleine propriété).
Ensuite le droit moderne de type occidental régissant les immeubles
immatriculés. La réglementation de base qui s’applique à ces immeubles est le
dahir du 12 août 1913 tel qu’il a été modifié et complété par la loi 14-07. Ce dahir
se compose de quatre parties : la première partie concerne l’immatriculation, la
deuxième partie est relative à la publicité des droits réels, la troisième partie
aborde la question des sanctions en cas de violation des dispositions dudit dahir
et la quatrième partie est réservée aux dispositions générales. A ce dahir il faut
ajouter un arrêté VIZIRIEL de 3 juin 1915. Ce texte édicte les détails
d’application du régime de l’immatriculation.
L’immatriculation dans le sens du droit foncier consiste dans l’établissement d’un
titre de propriété par les soins d’un conservateur qui fait immatriculer sur les
registres spéciaux dénommés « livres fonciers » les immeubles avec toutes les
caractéristiques topographiques (situation, délimitation, contenance du bien..) et
juridiques (appartenance, droit réel).
Ce système d’immatriculation présente de nombreux avantages :
1-Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au
cours de la procédure d'immatriculation;
2- chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro
propre ;
3- Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable ;
4-la sécurité des transactions immobilières est totale ce qui constitue une
avancée capitale sur le droit foncier traditionnel où les droits immobiliers se
heurtent à beaucoup d’inconvénients, comme par exemple, la difficulté
d’identification des immeubles et des propriétaires, le titre détenu par le titulaire

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du droit n’est pas opposable aux tiers ; La difficulté d'accès aux crédits puisque la
garantie réelle est incertaine ; La faiblesse de l'investissement.
La cohabitation et l’amalgame du traditionnel et du moderne en font un
domaine riche de par son originalité et sa complexité. C’est ainsi que le régime de
la terre au Maroc présente une extraordinaire diversité de statuts.
II- La structure foncière au Maroc:
Au Maroc, la structure foncière est très variée. On relève plusieurs
catégories à savoir :
1- Les terres collectives (bled djama'a) ou terre des tribus:
C’est la plus forte concentration foncière dont dispose le pays (15.000.000
hectares dont 1,5 million hec de terres de culture) exploitées par 4.600
collectivités. La propriété des terres collectives revient à des collectivités
organisées sous forme de douars de tribus ou de collectivités ethniques qui sont
unies par des liens familiaux, religieux ou ethnique.
L’exploitation de ces terres se fait de manière collective impliquant toute
la tribu : les opérations de labours, de moissons ou de battage sont effectuées par
tous les membres de la collectivité qui se partagent la récolte entre eux.
Pour les modes de gestion interne de la terre collective (règles de partage,
d’accession à la terre, d’organisation du parcellaire collectif) sont laissés à la
discrétion de la djama’a(assemblées locales). Le ministère de l’intérieur exerce
une tutelle sur les collectivités ethniques, pour tout ce qui concerne la location ou
la cession de terrains et les réquisitions d’immatriculation.
Ces terres sont aliénables (cessibles), imprescriptibles et insaisissables.

2- Les terres guich : Il s’agit de terrains qui ont été donnés historiquement
par les Sultans aux soldats qui revenaient de la guerre ou batailles en contre partie
de leur service militaire. Le sultan marocain d’avant le protectorat n’avait pas
d’armée structurée (au sens moderne d’expression), il disposait de troupes
régulières de faible effectif.

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Au moment d’une guerre ou d’une révolte les sultans faisaient appel à des
tribus pour maintenir la sécurité et mater les révoltes. Ces tribus participaient à la
guerre et recevaient ces terres en contrepartie de la guerre qu’elles effectuent aux
services des sultans. Une fois qu’ils ont cessé de servir l’armée, les soldats ont
continué à exploiter ces terres moyennant une contrepartie pécuniaire. On les
trouvait autour des villes impériales ; Meknès, Fès, Marrakech, Rabat.
En pratique, un bien ''guich'' ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier
d'un droit de jouissance, par le biais de la location. Les terres guich sont
exploitées, sous la tutelle du ministère de l’intérieur.

3- Les terres Melk : Un bien dit ''Melk'' est un bien qui n'est pas titré, c'est-
à -dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Les terres Melk relèvent
de la propriété privée, où elles représentent la plus grande partie des terres
cultivées, elles appartiennent à des personnes qui les exploitent soit
individuellement, soit dans l’indivision provenant surtout d’une transmission
successorale. Le fondement juridique du droit de propriété des immeubles Melk
est le fait de la possession publique (pas dans la clandestinité), paisible (qui n’a
pas à son origine un acte de violence) et non interrompue pendant 10 ans
lorsqu’elle joue à l’encontre des tiers, et pendant 40 ans quand elle joue à
l’encontre des parents ou copropriétaires.
La preuve de la possession est constituée par l’acte adulaire, dit moulkiya,
par lequel deux adouls ou le plus souvent 12 témoins, affirment le fait de la
possession régulière. Cet acte est homologué par le cadi. Il contient les indications
concernant la localisation, la superficie et les limites de l’immeuble tel qu’ils sont
attestés par les témoignages.
La propriété « Melk » peut être transférée soit par acte adulaire, soit par
acte établit par un notaire pour un immeuble en cours d’immatriculation.
En se basant sur le fait de la possession, les biens Melk sont aliénables,
saisissable et prescriptible.

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4- Les terres habous :

Le régime de ces terres est strictement religieux, elles sont régies par le
droit musulman-rite malékite-. Ce régime repose, à l’origine, sur le principe de la
donation. Il s’agit d’un acte par lequel une personne, en vue d’être agréable à
Dieu, se dépouille d’un ou de plusieurs de ses biens, en les affectant à perpétuité
à une œuvre dans un but pieux (mosquée), charitable ou sociable (financer une
cause de solidarité) soit d’une manière absolue, exclusive de toute restriction
(habous public), soit en réservant la jouissance de ses biens à une ou plusieurs
personnes déterminées (habous privé ou de famille) ; à l’extinction des
bénéficiaires, le habous de famille devient habous public.
Les habous présentent trois caractères fondamentaux : elles sont
inaliénables, imprescriptibles et insaisissables.

5- Les biens immobiliers domaniaux:

Le domaine de l’Etat comprend le domaine public (le lit des cours d'eau,
les abords des sources, le rivage de la mer, les terrains couvrant certains domaines
forestiers, maritimes où la construction y est interdite pour des raisons de
protection de l'environnement…etc, et le domaine privé (terrains nus ou bâtis
domaniaux non public et faisaient l’objet d’ajouts par acquisition, expropriation,
confiscation etc).
Les terres d’Etat sont régies par le Dahir de 1 juillet 1914, et parmi les
règles fixées par ce dahir, on trouve la nullité des aliénations du domaine public,
et l’imprescriptibilité du domaine public, (la règle de l’imprescriptibilité interdit
d’acquérir par prescription, c'est-à-dire par une possession prolongée, la propriété
des biens du domaine public).

6- Les terres immatriculées:

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Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à
la Conservation Foncière, le ou les propriétaires y sont clairement identifiés (état
civil des propriétaires, surfaces, limites du terrain, servitudes, situation...).

Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être

soumis au régime de l’immatriculation foncière.

Chapitre I : L’immeuble immatriculé

Le régime de l’immatriculation foncière, appelé encore régime des livres
fonciers, trouve son origine dans l’acte TORRENTS, (loi Australienne), du nom
de son auteur ROBERT TORRENTS, qui dans l’exercice de ses fonctions, de
« Registrât » général de l’Australie avait pu étudier les imperfections et les vices
du système foncier alors en vigueur en Australie et avait proposé les remèdes qu’il
convenait d’y apporter. Sa théorie fut adoptée par le Parlement d’Australie en
1858.
Ce régime de l’immatriculation a connu un grand succès dans plusieurs
législations en droit comparé: l’Allemagne, la Grande Bretagne, la Suisse et par
de nombreux pays africains: le Congo, le Sénégal, la Côte d’ivoire, la Tunisie, le
Maroc et par certains Etats des Etats-Unis. La France ne l’a pas appliqué.
1- L’adoption au Maroc dudit régime:
Le système de l’immatriculation foncière a été institué au Maroc par le
dahir de 12 août 1913. Ce régime consiste à immatriculer la propriété foncière
par les soins du conservateur de la propriété foncière sur des registres spéciaux
appelés « livres fonciers ».
L’idée essentielle du régime des livres fonciers est d’individualiser la
propriété immobilière en la déterminant physiquement et juridiquement.
La détermination physique de l’immeuble résulte de la reconnaissance de
sa situation précise, de ses limites exactes, et de sa contenance réelle.

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La détermination juridique est obtenue par la publicité de tous les droits

relatifs au bien-fonds.
Sur chaque titre de propriété ainsi constitué, viennent ensuite se grouper au
fur et à mesure de leur formation, tous les droits réels et les charges foncières
intéressant l’immeuble, ainsi que les mutations ou modifications y relatives.
Le livre foncier constitue ainsi l’état-civil complet de chaque immeuble
immatriculé permettant de connaître rapidement et facilement, à toute époque, ses
origines, sa situation géographique et sa situation juridique exacte. Un plan de
l’immeuble est annexé.
2- Le caractère de la procédure d’immatriculation:
L’immatriculation est en principe facultative. Elle n’est entamée que sur
demande des intéressés, établit sous forme de réquisition d’immatriculation.
Toutefois lorsqu’une réquisition est déposée à la conservation foncière, elle ne
peut plus être retirée. Le choix devient donc définitif et irrévocable. Ce principe
est prévu par l’article 6 du dahir sur l’immatriculation foncière. Donc il n’y a pas
possibilité pour le requérant de dessaisir le conservateur. Cette réquisition peut
toutefois, faire l’objet d’une décision de rejet de la part du conservateur pour
défaut de production de pièces par le requérant à l’appui de sa réquisition ou si le
requérant est absent lors du bornage.
Malgré le caractère facultatif de l’immatriculation, le législateur a prévu
des exceptions et a rendu l’immatriculation obligatoire dans certains cas. La
possibilité de choix disparaît.
Ces cas ne sont pas présumés mais ils sont prévus expressément par la loi
parmi lesquels on peut citer les suivants :
a - L’ immatriculation des immeubles domaniaux aliénés
ou échangés et immeubles frappés de Habous publics,
échangés
Cette règle est prévue à l’art 7 du dahir du 12 août 1913 sur
l’immatriculation foncière, qui énonce que « l’immatriculation est obligatoire en

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cas d’aliénation ou d’échange d’immeubles domaniaux ou d’échange

d’immeuble, frappés de habous publics ». Le service des Domaines peut vendre
ou échanger les immeubles dont il a la gestion ; si l’immeuble domanial aliéné ou
échangé n’est pas immatriculé, il doit faire obligatoirement l’objet d’une
réquisition de la part de l’acquéreur ou du coéchangiste.
Le législateur a fixé un délai de six mois pour accomplir ces formalités. Au
cas où aucune réquisition d’immatriculation n’a été déposée dans le délai prévu,
il est possible d’accorder un nouveau délai. Sinon l’aliénation ou l’échange
peuvent être résiliés.
Si l’administration des habous n’est pas en principe autorisée à vendre ses
immeubles qui sont inaliénables, elle peut toutefois les échanger. L’immeuble
donné et l’immeuble reçu en échange s’ils ne sont pas immatriculés devraient
faire l’objet d’une immatriculation obligatoire.
b- L’immatriculation des immeubles ayant fait l’objet
d’une saisie immobilière:
Ce cas est prévu à l’article 8 du dahir précité et qui dispose qu’ « elle est
encore obligatoire, quand elle est ordonnée, par une juridiction susvisées au cours
d’une procédure de saisie immobilière ».
A tout moment de la procédure de saisie immobilière portant sur un
immeuble non immatriculé, si la consistance juridique de l’immeuble saisi parait
incertaine, le Président du Tribunal de Première Instance du lieu d’exécution
peut, sur le rapport qui lui est fait par l’agent d’exécution, ou à la demande de tout
intéressé, subordonner la vente de l’immeuble à l’immatriculation préalable. Cette
réquisition d’immatriculation est formée par le poursuivant au nom du débiteur
saisi.
c - L’immatriculation des immeubles compris dans les
secteurs soumis à remembrement:
Ce cas est édicté par l’art 4 du dahir du 25 juillet 1969 sur le remembrement
rural.

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Le remembrement consiste à regrouper des parcelles de terrains de forme

irrégulière souvent dispersées et parfois enclavées (absence de chemin pour
accéder à la terre) appartenant à divers propriétaires en vue de leur répartition par
équivalence entre ces mêmes propriétaires aboutissant ainsi à reconstituer des
domaines agricoles généralement vastes et dont l’exploitation est plus aisée que
celle des parcelles morcelées.
Au Maroc les 1 ères mesures dans ce sens ont été prises dans les secteurs
destinés à l’irrigation. Les projets de remembrement sont établis par les offices de
mise en valeur agricole et sont soumis au Ministre de l'agriculture qui les
homologue par décret.
L’arrêté fixant le périmètre à remembrer est notifié au conservateur qui :
 pour les terrains immatriculés, il va procéder à la mise en concordance de
l’état de l’immeuble avec l’arrêté de remembrement.
 pour les immeubles en cours d’immatriculation, la procédure va être
suspendue et reprise en conformité avec l’arrêté de remembrement.
 pour les terrains non immatriculés, le conservateur va mettre en demeure
les propriétaires, de souscrire dans un délai d’un mois une réquisition
d’immatriculation.
A l’expiration de ce délai, le conservateur dépose le dossier de
remembrement contenant un état et un plan parcellaire auprès de l’autorité locale,
puis publie un avis de ce dépôt au BO.
Si aucune des personnes concernées par le remembrement ne se manifeste
dans un certain délai, le conservateur procède d’office à l’immatriculation sur la
base de l’arrêté de remembrement.
Cette immatriculation est effectuée sans frais.
d- L’immatriculation des propriétés rurales compris dans
une zone d’immatriculation d’ensemble:
Cette opération ressemble dans une grande mesure au remembrement
seulement, cette mesure concerne ici les zones irriguées.

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Conformément aux dispositions du dahir n°1-69-174 du 25 juillet 1969 sur

le remembrement rural, le Ministre de l'agriculture est habilité, dans le cadre de
l'encouragement à l'immatriculation foncière, à définir et délimiter, hors du
périmètre urbain, une "zone d'immatriculation d'ensemble", dans laquelle la
procédure d'immatriculation est collective.
Elle est dite collective parce qu'elle s'ouvre au nom de tous les
propriétaires; une manière de faciliter et d’accélérer le traitement des réquisitions
(pour gagner du temps car on aura pas à traiter dossier par dossier, réquisition par
réquisition) et à la fin de la procédure, chacun aura droit à son titre foncier
indépendamment des autres requérants.
Les formalités inhérentes à l'immatriculation des biens compris dans la
zone d'immatriculation d’ensemble se fait sans frais, à condition que les
requérants déposent leurs dossiers dans un délai d'un an (qui peut être prorogé de
six mois) à compter de la date de la publication au B.O de l'arrêté ministériel
ouvrant une zone d'immatriculation d'ensemble. La gratuité des procédures ne
concerne pas les oppositions.
Il importe de signaler enfin qu’une fois l’immeuble est immatriculé, il reste
soumis et pour toujours au régime des immeubles fonciers. Il est donc retiré du
régime des immeubles MELK.
Section I : La procédure d’immatriculation foncière
La procédure d’immatriculation est en principe administrative, avec
toutefois des phases judiciaire en cas d’opposition ou en cas de refus
d’immatriculation par le conservateur. Dans certains pays comme Madagascar, la
Tunisie l’immatriculation est essentiellement judiciaire, elle est prononcée par

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le juge et non par le conservateur de la propriété foncière comme au Maroc.

Les étapes de la procédure d’immatriculation

Paragraphe I : la phase administrative de l’immatriculation

Cette phase connaît les étapes suivantes:
A- Dépôt de la réquisition d’immatriculation
L’acte qui donne le point de départ de la procédure d’immatriculation
réside dans le dépôt et l’enrôlement d’une demande d’immatriculation dite
« réquisition d’immatriculation », par le requérant (qu’il s’agisse d’une personne
physique ou morale) et ce, auprès de la conservation foncière dans le ressort de
laquelle se trouve l’immeuble concerné.
La réquisition remise au conservateur, qui en délivre un récépissé, doit
contenir un certain nombre de renseignement énumérés par la loi notamment

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(l’identité complète du requérant avec son état civil, sa nationalité, description de

l’immeuble, son nom, sa situation, ses limites, sa consistance et les droits réels
grevant l’immeuble, le cas échéant (art 13 du dahir du 12 août 1913 tel qu’il est
modifié et complété par la loi 14-07). En même temps que sa réquisition, le
requérant dépose tous les originaux ou les copies certifiées conformes des titres,
actes et documents de nature à faire connaître le droit de propriété et les droits
réels existant sur l’immeuble (art 14 dudit dahir).
Il faut préciser qu’à la suite du contrôle effectué de tous les actes et les
pièces justificatives, le bureau du public arrête les droits à percevoir selon le tarif
fixé par le décret du 30 juin 1997 fixant le tarif des droits de conservation foncière.
Dans les dix jours qui suivent le dépôt de la réquisition, le conservateur
dresse un extrait de réquisition, signe le formulaire et ordonne la perception. Cette
signature vaut acceptation de la réquisition.
 Personne habilitée à déposer une réquisition d’immatriculation:
L’article 10 du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière tel
qu’il est modifié et complété par la loi 14-07 prévoit que « la réquisition
d’immatriculation ne peut être déposée que par ceux désignés ci-après:
 le propriétaire;
 le copropriétaire, sous réserve du droit de Chefâa de ces copropriétaire,
lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions (un copropriétaire de
l’immeuble en cours d’immatriculation a vendu sa quotte- part et
l’acquéreur a déposé son acte à la conservation foncière; ou encore un
acquéreur d’une part indivise a sollicité lui-même l’immatriculation de
l’immeuble en indiquant l’identité des autres copropriétaires, tels sont
les cas classiques où la chefâa peut se manifester au cours
d’immatriculation.
 les bénéficiaires des droits réels énumérés ci-après: usufruit, superficie,
emphytéose, Zina, Houa et surélévation, Habous;

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 Les bénéficiaires de servitudes foncières avec le consentement du

propriétaire.
L’article 11 du dahir du 12 aout 1913 tel qu’il est modifié et complété par
la loi 14-07 ajoute que peut également requérir l'immatriculation le créancier
hypothécaire ou non, non payé à l'échéance, qui en vertu du jugement de
condamnation qu'il a obtenu contre son débiteur, entreprend une saisie
immobilière.
Le tuteur ou le curateur d'un incapable a qualité pour requérir
l'immatriculation au nom de son pupille (mineur ou incapable majeur) au cas où
celui-ci est détenteur de droits qui lui permettraient de la requérir lui-même, s'il
n'était pas incapable (art 12 du dahir du 12 août 1913).
Il y’a lieu de préciser que malgré la liste assez longue des personnes
habilitées à requérir l’immatriculation et que malgré que cette liste est arrêtée
limitativement par la loi, dans la réalité et d’après la pratique se sont
essentiellement, si non exclusivement, les propriétaires ou les copropriétaires qui
requièrent l’immatriculation de leurs immeubles.
 Effet de la réquisition d’immatriculation:
Une réquisition régulièrement déposée, entraîne le déroulement normal de
l’immatriculation. En outre, elle confère déjà à l’immeuble une situation juridique
particulière qu’on appelle régime pré-immatriculation ou état de « quasi-
immatriculation ».
L’immeuble en cours d’immatriculation reste toujours soumis à la loi de la
charia tant qu’il n’a pas fait l’objet d’une décision d’immatriculation. Toutefois,
en cas d’opposition à cette réquisition, le fardeau de la preuve incombera à
l’opposant même si ce dernier à la possession de l’immeuble (art 32 et 37 de la
loi 14-07) alors qu’on droit musulman, la présomption de propriété joue en faveur
de celui qui possède l’immeuble.
Bien qu’en instance d’immatriculation l’immeuble en cause n’est pas
juridiquement paralysé, il peut faire l’objet de toutes les transactions immobilières

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(vente, achat, location…) il peut être aliéné entre vifs ou à cause de mort. Il peut
être hypothéqué…l’acte d’hypothèque doit être déposé en temps utile à la
conservation foncière pour sa garantie contre l’effet de purge.
En résumé, tous les actes réalisés pendant la pré-immatriculation tendant à
la constitution d’un droit réel sur l’immeuble doivent être déposés et mentionnés
sur un registre spécial à la conservation foncière.
B- Publicité de la réquisition d’immatriculation:
La réquisition d’immatriculation une fois reçue à la conservation foncière,
va faire l’objet d’une large publicité. Un extrait de la réquisition va être publié au
BO par le conservateur. Cet extrait et l’avis contenant la date et l’heure de bornage
seront placardés à la CF, au tribunal de première instance (TPI) dans le ressort
duquel se trouve l'immeuble en question, au siège de la commune ainsi que celui
de l’autorité locale du territoire sur lequel se trouve l’immeuble et sur les marchés
de leur territoire ( art 18 du dahir).
Cet extrait reste affiché jusqu’au jour fixé pour le bornage (art 18 du dahir).
A cette date, un accusé de réception est adressé à la CF.
De plus des convocations à l’opération de bornage sont adressées par le
conservateur au requérant, le cas échéant au propriétaire non requérant, aux
propriétaires limitrophes indiqués dans la réquisition.
Mais pourquoi toute cette publicité ? : Pour avertir les tiers. Si des
personnes ont des droits à revendiquer, ils doivent se manifester, sinon, si le
conservateur établit le titre foncier, personne ne peut prétendre à des droits sur
l'immeuble en question.
C- Le bornage:
La publicité susmentionnée est suivie par l'opération du bornage. En quoi
consiste cette opération ?
Le bornage est une opération d’une nature complexe : opération
topographique, acte de publicité et enquête juridique.
1-Bornage opération topographique:

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Le bornage est effectué à la date fixée. C'est une opération technique

topographique (placée sous la direction du conservateur) faite par un topographe
du service du cadastre assisté d’un géomètre (un ingénieur géomètre topographe
assermenté inscrit au TONI,( tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètre
topographe) par laquelle, le délégué du conservateur place des bornes pour
délimiter le terrain à immatriculer en tenant compte des renseignements fournis
par le requérant ainsi que les parcelles qui ont fait l’objet d’opposition.
Les bornes étant des pierres que le requérant achète et que le conservateur
place tous les 150 mètres. Le déplacement d'une borne est une infraction pénale,
seul le conservateur peut en modifier l'emplacement (emprisonnement d’un mois
à un an et d’une amende de 200 à 500 dirhams, art 606 alinéa 1 du code pénal).
2- Le bornage est un acte de publicité:
Le bornage est une mesure de publicité (on pourrait même dire que c'est la
meilleure) par suite de l’arrivée sur les lieux du géomètre et de ses aides, avec
leurs instruments d’optique.
La réunion des personnes convoquées ou avisées par le conservateur: le
requérant, les voisins limitrophes du terrain à immatriculer, ainsi que les autorités
locales pour prendre toutes les mesures nécessaires en vue de préserver l’ordre et
la sécurité, tout cela constitue un événement local dans le bled qui devient ainsi
un acte de publicité sur le terrain.
En cas d’obstacles à l’exécution de l’opération de bornage, le législateur a
offert au conservateur ou à la partie intéressée par le bornage, la possibilité de
demander auprès du procureur du roi, le recours à la force publique pour
l’exécution de l’opération de bornage (art 20 de la loi 14-07), ( c’est le cas par
exemple ou la partie qui s’oppose au droit de propriété du requérant met des
barrières empêchant l’accès au terrain objet du bornage ou empêchant l’ingénieur
topographe de placer les bornes).
3- Le bornage est une enquête juridique:

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Le bornage est une opération juridique faite par le topographe, en qualité

de délégué du conservateur. Cet agent interroge le requérant, les riverains, les
opposants et intervenants ; il constate également le fait et la durée de la
possession ; il peut même recevoir les oppositions.
Celui-ci devra, à la fin de l'opération, dresser un PV auquel il va annexer le
croquis de bornage (plan provisoire de bornage) qui pourra être compléter par la
suite ainsi que les pièces produites par les parties transmettre le tout au
conservateur. Il peut être procéder au bornage complémentaire ou rectificatif sur
le plan ou le PV de bornage sans relater toutes les particularités du terrain
notamment les pistes, les étangs (daya), les cimetières…etc., et ce avant la
publication au BO de l’avis de clôture.
 le procès-verbal de bornage:
L’article 21 du dahir sur l’immatriculation a fait allusion aux éléments que
doit contenir le PV qui sont présentés comme suit:
 Le jour et heure de l'opération, soit qu'elle ait été effectuée en une seule
séance, soit qu'elle en ait exigé plusieurs ;
 Le nom, prénoms, qualités et domicile des assistants ;
 Les différents incidents de l’opération et les dires des parties qui y sont
intervenues ;
 Les constations de l'enquête, les particularités du terrain (relief, fossés
pistes, sentiers, dayas, canaux, constructions, puits, cimetières, etc.) ;
 L'apposition des bornes et leur nombre;
 Les pièces produites par les parties ;
 Les accords des parties réalisés au cours du bornage.
 La signature du géomètre, du conservateur ou son délégué et celles de
toutes les parties si elles savent signer. Sinon, mention est faite qu’elles ne
peuvent signer ou qu’elles s’y refusent.
 le plan:

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 lOMoARcPSD|30163706

C’est le géomètre qui a pour mission d’établir le plan provisoire de bornage.

Il doit indiquer la situation de l’immeuble, sa superficie, ses formes géométriques
horizontalement et verticalement avec l’indication de sa contenance.
Il est procédé par la suite à la levée du plan définitif de la propriété, plan
qui sera annexé au titre foncier. Ce plan est attaché à la triangulaire générale de la
région, ainsi se créer par cette procédure ce qu’on appelle le cadastre, avec tous
ses effets juridiques (indique les propriétaires de l’immeuble et fixe exactement
les limites et la superficie des parcelles).
Si le requérant n’est pas présent au bornage, ni personne pour lui, et ne
présente aucune excuse valable dans le délai d’un mois qui suit la sommation qui
lui a été adressée par le conservateur, il n’est procédé à aucune opération. On dit
que le bornage est négatif. Le topographe mentionne cette absence dans le PV (art
23 du dahir tel que modifié et complété par la loi n°14-07).
D- Avis de clôture de bornage:
Le conservateur, une fois en possession du PV de bornage qui lui a été
expédié par le service topographique et après contrôle de ses énonciations, doit,
dans les quatre mois qui suivent le bornage, publier au BO un avis de clôture de
bornage, qui fixe le point de départ du délai de deux mois pendant lequel les
oppositions pourront encore être reçues. Cet avis de clôture est également
placardé dans les mêmes lieux que l’extrait de réquisition. Il peut y avoir de
nombreux avis de bornage, il en est ainsi notamment lorsque le bénéficiaire d’un
droit constitué au cours de la procédure d’immatriculation a demandé la
publication de son droit au BO, c’est-à-dire par un rectificatif. Un nouvel avis de
clôture de bornage doit être publié afin qu’il existe toujours, un délai de 2 mois
pour faire opposition en ce qui concerne ce droit ainsi constitué au cours de la
procédure et publié au BO.
S’il n’y a pas opposition, le conservateur décide de la suite à donner à la
réquisition d’immatriculation dès l’expiration des délais légaux. En principe c’est

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la décision d’immatriculation qui va être prononcée si toutes les démarches sont

parfaites.
E- l’opposition
C’est une contestation à la réquisition élevée par un tiers, contre la
réquisition d’immatriculation et portant :
Soit sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant
(exemple d’une contestation relative à l’étendu juridique d’un droit de propriété
du requérant, un propriétaire qui n’a pas été mentionné dans la réquisition de
l’immeuble), ou sur les limites de la parcelle en cause, soit sur l’existence d’un
droit réel susceptible de figurer sur le titre foncier à établir (art24).
Toute personne intéressée peut s’opposer à une réquisition
d'immatriculation, même quand cette personne ne prétend à aucun droit sur le bien
en question. Les contestations sont nombreuses : ça peut être les propriétaires
éventuels, ça peut être le procureur du roi dans le cas d’un incapable, les
représentants légaux pour les incapables, les parents des disparus et des absents.
Ces personnes sont aptes à faire des oppositions.
Les oppositions peuvent être formulées dès le dépôt d'une demande
d'immatriculation. En principe, au bout de deux mois après la publication de l'avis
de clôture du bornage, aucune opposition ne doit être acceptée. L’expiration de ce
délai entraîne la forclusion. Cependant, le conservateur peut accepter, à titre
exceptionnel, des oppositions tardives, hors délai (l’intéressé n’a pas reçu la
convocation pour assister au bornage, empêchement majeur) tant que le dossier
n'est pas encore transmis au tribunal. La réception de cette opposition (hors délai)
est soumise à l’appréciation souveraine du conservateur (art 29 qui vient d’être
modifié qui ajoute dans son dernier alinéa que la décision du conservateur qui
refuse cette opposition hors délai n’est pas susceptible d’un recours juridique).
Comment est formulée l'opposition? L’art. 25 du dahir du 12 août 1913 n’a
pas imposé la forme écrite comme condition essentielle pour la validé de
l’opposition. L'opposition peut donc être faite par écrit, ou oralement. Les

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déclarations orales sont reçues à la CF ou encore sur les lieux au cours du

déroulement des opérations de bornage (art 25 du dahir).
L’opposition faite par voie orale impose la rédaction d’un PV en double
exemplaires dont l’un est remis à l’opposant et l’autre est conservé à la CF après
son inscription au registre des oppositions (art 25 du dahir).
En même temps que sa déclaration, l'opposant doit fournir les pièces
justificatives utiles prouvant ses prétentions (identité, adresse, numéro de la
réquisition, nature de droits contestés et leur étendue, dépôt d’actes… art 25 du
dahir) et ce, pour éviter les oppositions abusives ou fantaisistes (au milieu rural,
les blédards vont même jusqu'à formuler des oppositions sans fondement, rien que
pour embêter; il en a même qui en font une profession).
Le législateur a même prévu des amendes en cas de réquisition ou
d'opposition abusive ou vexatoire, dont la valeur ne peut être inférieure à 10%
de la valeur du droit prétendu. Cette amende sera payée au profit de l’ANCFCC.
Les parties qui s’estiment lésées peuvent également demander de dommages-
intérêt.
L’opposant doit payer les taxes et les droits de plaidoirie avant l’expiration
du mois qui suit le délai de son dépôt de la demande d’opposition. La perception
de la taxe judiciaire est faite par la CF au profit du secrétariat-greffe du TPI (art
32 du dahir). Le non-paiement de cette taxe judiciaire entraîne la radiation de
l’opposition.
S’il y’a plusieurs opposants pour une même réquisition, ils sont tous tenus
de payer la taxe judiciaire parce que le paiement effectué par un opposant ne
dispense pas les autres de cette formalité (art 32 du dahir).
Une opposition peut recevoir une solution amiable par suite d’un accord
entre l’opposant et le requérant. Le conservateur peut intervenir pour concilier les
parties tant que le dossier n’a pas été transmis au tribunal de première instance. Il
dresser un PV de conciliation qui a force d’obligation privé entre les parties (art
230 du DOC).

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A défaut de conciliation entre les parties au conflit, le Conservateur de la

propriété foncière prépare le dossier pour le transmettre dans le mois qui suit le
délai d’opposition au tribunal de première instance. C’est à ce moment-là que
commence la phase judiciaire de l’immatriculation.
Paragraphe II: La phase judiciaire de l’immatriculation :
le jugement
En cas d’opposition, dans les trois mois qui suivent l’expiration du délai
fixé de deux mois réservé pour recevoir les oppositions, le conservateur de la
propriété foncière transmet la réquisition de l’immatriculation et les pièces y
relatives au tribunal de la première instance du lieu de situation de l’immeuble
concerné (art 32 du dahir). Le juge statue uniquement sur les prétentions des
opposants, surtout sur l’existence, la nature, la consistance et l’étendue du droit
prétendu par l’opposant (art. 37 al. 2) sur qui pèse la charge de la preuve. Il n’a
pas à se prononcer sur le bien-fondé de la réquisition qu’il appartient au seul
conservateur d’admettre ou de rejeter.
La décision rendue à l’autorité de la chose jugée entre le requérant et
l’opposant pour ce qui concerne le point de droit en cause. En effet, en cas de rejet
de la réquisition, l’opposant dont l’opposition a été reconnue par le tribunal peut
déposer une réquisition d’immatriculation. Il n’a pas à se soucier de l’ex-
requérant. Celui-ci ne peut pas faire opposition à la nouvelle réquisition.
L’autorité de la chose jugée s’y oppose.
Une voie de recours contre la décision du tribunal est toujours possible.
Cependant, seuls le recours en appel et le pourvoi en cassation peuvent être
formulés contre les jugements rendus en matière foncière. Le recours peut être
formulé dans un délai de 30 jours.
Les frais de l’opposition sont à la charge du requérant si l’opposition est
reconnue fondée, ils sont à la charge de l’opposant si l’opposition est rejetée. Ils
sont partagés ou compensés dans la mesure arbitrée par la juridiction si chacune

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des parties succombe respectivement sur certains chefs de ses prétentions (art 51
du dahir).
Toutefois, le requérant peut acquiescer en cours d’instance à l’opposition
(l’acquiescement devant le conservateur élimine le contentieux judiciaire) ou
l’opposant peut donner main levée de son opposition; dans ces deux cas, la
juridiction saisie donne acte de l’acquiescement ou de main levée et envoie le
dossier au conservateur qui procédera s’il y’a lieu à l’immatriculation de
l’immeuble en tenant compte des accords ou transactions des parties.
Paragraphe III : La décision du conservateur :
Une fois le dossier revenu du tribunal qui a statué sur l’opposition à la
conservation foncière, la procédure aboutit de la part du conservateur soit au rejet
de la demande d’immatriculation en cause, rejet total ou partiel, soit à
l’immatriculation du dit immeuble (art 37,54 du dahir). Dans ce dernier cas, un
titre sera remis au propriétaire lui conférant ainsi une condition juridique
différente de celle qu’il avait au préalable avec toutes les conséquences qui en
découlent.
La décision de rejet ou de refus de l’immatriculation (ou de l’inscription
concomitante d’un droit réel) doit être motivée ; elle est susceptible de deux
recours, l’un gracieux devant le conservateur général investi du droit de réformer
la décision du conservateur, l’autre contentieux dans le délai d’un mois de sa
notification, soit directement sans user du premier recours, soit, après
confirmation par le conservateur général de la décision du conservateur, devant le
tribunal compétent, qui statue à charge d’appel ; les arrêts rendus sont susceptibles
de recours en cassation, art. 96 modifié par le dahir du 26 mai 1958 et art. 10 de
l’arrêté vizir el du 3 juin 1915, si la décision de rejet n’a pas été frappée d’appel,
elle devient définitive.
En cas de rejet définitif de la réquisition d’immatriculation, le bornage est
annulé et le requérant doit en faire disparaître les traces, faute de quoi, après une
mise en demeure, il y est procédé aux frais du requérant, même avec l’emploi de

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la force publique ; les parties sont remises, quant à l’immeuble dans l’état où elles
se trouvaient avant la demande d’immatriculation ; toutefois, ajoute l’article 38,
les décisions judiciaires emporteront, entre les parties, tous les effets de la chose
jugée.
La décision du conservateur immatriculant l’immeuble n’est pas motivée ;
elle n’est susceptible d’aucun recours et met donc fin, par elle-même à la
procédure d’immatriculation ouverte par le dépôt de la réquisition.
Section II: Effets de l’immatriculation foncière
La décision d’immatriculation met donc fin à la procédure
d’immatriculation qui a été ouverte par le dépôt de la réquisition. La décision du
conservateur titrant un immeuble emporte les effets suivants:
-donne lieu à l’établissement du titre foncier
-produit l’effet de purge
-le titre foncier une fois établi, est définitif et inattaquable
Paragraphe I: Etablissement du titre foncier et du duplicata
A- Le titre foncier
Après l’immatriculation de l’immeuble, celui-ci aura un titre foncier
comportant :
- la description exacte de l’immeuble, avec ses limites, ses tenants et
aboutissants, sa nature et sa contenance ;
-l’immeuble titré porte un nom particulier, un numéro et un plan y annexé ;
-l’indication du domicile et de l’état civil du ou des propriétaires, et, dans
le cas d’indivision, l’indication de la part de chacun de ces derniers ;
-l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble et leurs
titulaires ;
Si le titre de propriété d’un immeuble immatriculé est en principe établi au
nom seul du propriétaire, il est prévu toutefois que des titres spéciaux peuvent
après l’immatriculation de l’immeuble être établis sur demande des intéressés, tels
que par exemple un titre spécial au nom du bénéficiaire d’un droit réel, d’un

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usufruitier, un emphytéose, d’un superficiel ou des titulaires de certains droits

coutumiers musulmans.
B- Le duplicata
En général, seul le duplicata (double ou copie exacte du titre foncier) et le
plan qui est annexé est remis au propriétaire. Celui-ci est nominatif, le
conservateur en certifie l’authenticité en y apposant sa signature et le timbre de la
conservation, c’est un acte authentique. En cas de copropriété, le duplicata est
remis à un seul des copropriétaires qui est constitué séquestre à cette fin par ses
copropriétaires et qui ne peuvent prétendre qu’à un simple certificat spécial. Il en
est de même de tout autre intéressé notamment les titulaires de droits réels ayant
donné lieu à l’établissement de titre spéciaux (l’usufruitier, le Zinataire,
l’emphytéote…) qui n’ont également droit qu’à un certificat spécial.
En cas de perte, ou de détérioration du Duplicata ( ou d’un certificat
d’inscription) le titulaire doit en faire une déclaration de perte au conservateur qui
peut, 15 jours après la publication au BO d’un avis de perte, délivrer une autre
copie du titre ou un autre certificat, qui énonce les circonstances dans lesquelles
cette délivrance est faite et mention en est portée au registre des titres de propriété.
En cas d’opposition par quelqu’un à la délivrance faite à la suite de l’avis publié
au BO ou en cas de refus du conservateur de donner suite à la demande, le
requérant peut se pourvoir devant le conservateur général et devant le tribunal (art
101 et 103 du dahir).
Paragraphe II: Effet de Purge
Il consiste à donner à l’immeuble une nouvelle situation juridique ; un
nouveau départ et à le débarrasser de tous droits réels ou charges foncières
antérieurs à l’immatriculation et non révélés en temps opportun. Autrement dit,
l’immatriculation fait table rase à tous les droits réels qui s’attachent à lui et qui
ne sauraient pas mentionnés sur le titre (art 1 de la loi 14-07), même les titres
présentés par le requérant, car désormais, ce n'est plus ces actes qui prouvent les
droits de ce dernier, mais c'est le titre foncier.

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L'immatriculation efface tout le passé de l'immeuble et ce, même si le

détenteur du titre foncier avait acquis la propriété illégalement. C'est comme si
l'immeuble venait de naître. La date de l'immatriculation est, en quelque sorte, la
date de naissance du bien.
Paragraphe III : Effet définitif et inattaquable
L'art 62 du Dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et complété par l’article
premier de la loi 14-07, énonce que le titre de propriété est inattaquable. Il forme
le point de départ unique des droits réels et des charges foncières pesant sur
l'immeuble au moment de son immatriculation.
C'est donc ce titre qui va servir comme moyen de preuve pour tous les droits
réels (si le requérant meurt, le titre continuera de porter le nom de celui-ci mais
avec mention des héritiers : inscriptions concomitantes). Il ne peut y avoir d’autre
propriétaire que celui inscrit sur le livre foncier ; qu’il use ou non de son droit,
qu’il l’abandonne ou le néglige, cela ne saurait être une cause de son extinction,
ce dont résulte le caractère perpétuel de la propriété des immeubles immatriculés
qui ne s’éteint pas par le non-usage et n’est pas sujette à prescription.
Paragraphe IV: Droits lésés par suite d’une procédure
d’immatriculation
Y’a-t-il des recours possibles après l’immatriculation ?
Les victimes d’une décision d’immatriculation abusive, frauduleuse
détient-elles des recours après l’établissement du titre foncier?
L’article 64 du dahir 1913, après avoir édicté qu’aucun recours ne peut être
exercé sur l’immeuble immatriculé à raison d’un droit lésé par suite d’une
immatriculation, énonce ensuite sous une forme restrictive: « les intéressés
peuvent mais seulement en cas de dol exercer une action personnelle en
dommages-intérêts contre l ’auteur du dol » en cas d’insolvabilité de celui-ci,
l’indemnité est payée sauf recours sur le fonds d’assurance institué par le présent
dahir « le tout sauf application des règles concernant la responsabilité de l’Etat et
de ses fonctionnaires telle qu’elle résulte des articles 79 à 91 du DOC ».

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Il résulte de ce texte deux sortes de recours ouvertes aux victimes de

procédure d’immatriculation:
Soit un recours en responsabilité délictuelle contre le bénéficiaire de la
décision d’immatriculation en cas de dol.
Soit un recours contre le conservateur de la propriété foncière
A- Recours contre l’auteur du dol
Cet article prévoit que les intéressés peuvent en cas de dol exercer une
action personnelle en D-I contre l’auteur du dol.
Celui qui se prétend victime d’une immatriculation alors qu’il n’a pas fait
opposition à la réquisition doit, pour triompher dans une demande en dommages-
intérêts formulée à l’encontre du bénéficiaire de l’immatriculation faire une
double preuve: celle de son droit de propriété ou d’un droit réel ayant existé sur
l’immeuble, et celle des manœuvres dolosives employés par le bénéficiaire de
l’immatriculation.
Ici la notion du dol est bénéficiée d’une large interprétation par la
jurisprudence marocaine. Il suffit que le requérant soit de mauvaise foi qu’il se
soit par exemple abstenu de révéler un droit dont il connaissait l’existence au
profit d’un tiers; il n’est pas nécessaire qu’il y ait eu des manœuvres frauduleuses
positives comme en matière contractuelle.
B-Recours contre l’Etat, contre le conservateur de la propriété foncière
Si le préjudice subi par une victime d’une décision d’immatriculation
résulte des fonctionnements des services administratifs chargés de mener à bien
la procédure d’immatriculation, notamment en cas de faute de service l’Etat est
responsable en conformité de l’article 79 du DOC.
En cas de dol ou de faute lourde, la responsabilité personnelle du
conservateur en cause pourra être engagée en conformité de l’article 80 du DOC.
Ici la victime ne perçoit qu’une indemnisation en cas de condamnation. Le
fonds d’assurance prévu par l’article 100 du dahir garantir le paiement des
indemnités auxquelles le conservateur serait condamné en cas d’insolvabilité de

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ce dernier. La victime a un délai d’un an pour demander le paiement du

dommages-intérêts ( art 64 de l’arrêté viziriel du 4 juin 1915).

Chapitre III : LES INSCRIPTIONS SUR LES LIVRES FONCIERS

L’objet de ce chapitre n’est pas de traiter le titre foncier, celui-ci après
l’immatriculation opère un caractère définitif, inattaquable et s’impose à tous. Il
importe d’envisager les inscriptions établies postérieurement à l’établissement
d’un titre, c.-à-d. les inscriptions qui sont faites au cours de la vie juridique de
l’immeuble. Ces inscriptions ont été réglementé par le dahir de 1913 tel qu’il a
été modifié et complété par la loi 14-07 ainsi intitulé : de la publicité des droits

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réels immobiliers affectant des immeubles immatriculés et leur inscription sur les
livres fonciers.
Seront examinées ici les questions suivantes :
-Inscriptions à porter sur le livre foncier (section I)
-La procédure d’inscription (Section II)
-les effets de l’inscription (Section III)
-La pré-notation (Section IV)
Section I : Les inscriptions à porter sur les livres fonciers
Il est à souligner que ce qui est à inscrire est strictement réglementé. Le rôle
du conservateur ne consiste pas à recevoir les documents et les classés, mais
surtout à les analyser et à en extraire ce qu’il doit inscrire.
Les inscriptions qui doivent être portées sur les livres fonciers sont
essentiellement celles prévue à l’article 65 du dahir de 1913 sur l’immatriculation
foncière, qui dispose «Tous faits, dispositions et conventions entre vifs, à titre
gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances de saisie
immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de
constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier, ainsi que tous baux d’immeubles excédant trois années, toute
quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non
échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier ».
De cet article, on peut repartir les inscriptions à porter sur les livres fonciers
suivant les catégories suivantes :

1- Les actes volontaires ou judiciaires, entre vifs ou à cause de mort ayant

pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre des droits
réels immobiliers. La liste limitative des droits réels immobiliers, est donnée à
l’article 9 du dahir du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n°39-08
formant code de droits réels à savoir :
-Le droit de propriété

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-les servitudes et les charges foncières

-le droit de jouissance (usufruit)
-le viager
-le droit d’usage
-le droit de superficie
-l’emphytéose
-les habous
-le droit de Houa et de surélévation
-le droit de Zina
-les droits coutumiers
2- Certains droits de créance (les beaux d’immeuble excédant trois
années par ex.
3-Certaines décisions judiciaires et certains actes extra judiciaires. (Les
hypothèques forcées, les actions en résolution accordées par décision judiciaire,
pour les actes extrajudiciaires on se réfère à la pré-notation prise par le
conservateur).
Les droits inscriptibles sont donc prévus par cet article et le conservateur
n’a aucun pouvoir d’appréciation en la matière. Sera alors inscrit par le
conservateur ce qui doit être inscrit, tout ce qui doit être inscrit et seulement ce
qui doit être inscrit.
L’article 82 de la loi 14-07 prévoit aussi l’inscription de droits réels
résultant de l’ouverture d’une succession. Les héritiers ou les légataires sont tenus
de présenter au conservateur une réquisition d’inscription appuyée de tous les
documents prouvant le transfert du droit à leur profit de maniéré légale. De même
l’article 87 de la loi précitée prévoit l’inscription de tous PV ou ordonnance de
saisie immobilière, tout jugement passé en force de chose jugée portant sur un
droit réel immobilier (art 87).

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A ces articles, il faut ajouter certains droits de nature spéciale inscriptibles

sur le titre foncier tels, les droits privatifs d’eau ; le classement d’un immeuble
comme monument historique.
Section II : La procédure d’inscription
Paragraphe I : Le rôle du demandeur
Toute personne requérant une inscription d’un droit réel susceptible
d’inscription sur le titre foncier doit déposer entre les mains du Conservateur de
la propriété foncière une requête d’inscription, ce qui signifie que la demande
d’inscription doit être faite par écrit.
La réquisition d’inscription doit contenir les mentions suivantes (art 69 de
la loi 14-07) :
-la désignation, par le numéro du titre, de l’immeuble que doit affecter
l’inscription ;
-l’indication de la nature de droit à inscrire ;
-l’indication du mode d’acquisition, de la date de l’acte qui le constate ;
-l’indication de l’état civil du bénéficiaire de l’inscription à opérer ;
-l’indication, s’il y’a lieu, des conditions de résolution, des restrictions au
droit de disposer ou mention spéciale. Le tout avec l’indication de l’état civil des
bénéficiaires.
A qui incombe l’obligation d’inscrire ?

En pratique, c’est le bénéficiaire, l’acquéreur, qui fait inscrire l’acte, mais

juridiquement, l’obligation de faire inscrire incombe au disposant, donc au
vendeur. Celui-ci a en effet l’obligation de délivrance, obligation, qui dans le
régime marocain des livres fonciers, comprend l’obligation de transférer la
propriété.
En même temps que sa réquisition, l’acquéreur doit annexer à la requête
d’inscription, l’acte constituant l’obligation (contrat de vente, acte de donation,

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testament…) et le duplicata du titre foncier et présenter le reçu attestant du

règlement des frais d’enregistrement.
S'il s'avère qu'une pièce ou qu'un document exigible manque au dossier, ou
si les paiements des taxes n'ont pas été effectués, ou encore si l'acte déposé pour
des fins d'inscription n'est pas conforme ou contient des erreurs; la demande
d'inscription est rejetée. Le conservateur de la propriété foncière n'hésitera pas à
le faire puisqu'il engage sa propre responsabilité.
Paragraphe II : Le rôle du conservateur
Le conservateur est tenu de s’assurer de l’identité et de la capacité du
disposant, et surtout tenu de contrôler la régularité, en la forme des actes produits
par les parties à l’appui de la demande d’inscription (Acte authentique : vérifier
la signature du notaire ; acte SSP les signatures légalisées, l’identité et capacité
des parties), et en le fond, il peut relever certaines nullités qui vicient l’acte. Il
pourra notamment relever quelques nullités absolues, comme la vente d'un
immeuble agricole à un étranger sans autorisation, mais il lui sera difficile de
relever des nullités relatives, comme par exemple celles résultant d'un
consentement. Il peut aussi affecter son contrôle en particulier sur l’état de
minorité, de tutelle ou de curatelle. Les inscriptions doivent obligatoirement
porter la signature du conservateur sous peine de nullité.
Le Conservateur est tenu également de vérifier si la chaîne des différents
propriétaires qui se sont succédé au fil du temps n'a pas été rompue. On l'appelle
d'ailleurs le principe de la continuité des inscriptions. C'est l'exemple notamment
de l'héritier qui n'a pas déposé son acte d'hérédité à la conservation, pour que son
nom soit porté sur le T.F, et qui malgré cela procède à la vente du bien dont il a
hérité ; comment le Conservateur pourrait procéder à l'inscription de l'acte qui
porte le nom de l'héritier, alors que le T.F mentionne encore le nom du de cujus.
Le Conservateur doit également vérifier les dates des demandes
d'inscription. A cet égard il faut préciser que tous les actes susceptibles d'être
inscrits, doivent d'abord être inscrits sur un registre appelé "Registre des dépôts",

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pour que justement i1 leur soit donné une date et un numéro. L'intérêt à travers
cette démarche est de procéder aux inscriptions en fonction de ces dates, c'est-à-
dire que le premier acte qui a été inscrit sur le registre de dépôt sera le premier à
être inscrit sur le T.F. C'est le cas notamment lorsqu'en une même journée
plusieurs actes ont été déposés aux fins d'inscription, comme le cas d'une pluralité
d'hypothèques.
Toutefois, si deux actes ont été déposés en même temps, le Conservateur
en fait mention au registre des dépôts et les actes seront ainsi "inscrits en
concurrence" (ex: deux contrats d'hypothèque portant sur le même immeuble).
Cependant, lorsqu'il s'agit par exemple de deux actes de vente qui portent sur un
seul et même immeuble et qui sont déposés en même temps, le Conservateur les
refusera tous les deux, parce que chacun des deux actes porte exclusivement sur
un droit qui ne peut faire l'objet d'un autre acte en même temps.
En cas de refus injustifié d’inscription de la part du conservateur, il est
possible à l’intéressé d’exercer un recours auprès du conservateur général (recours
hiérarchique), sinon auprès du TPI avec possibilité d'interjeter appel puis de
pourvoir en cassation.
Une fois portée sur le titre foncier, l’inscription demeure. Elle n’est pas
soumise quant à sa validité à une certaine durée. Toutefois il existe des cas où la
décision du conservateur peut être annulée ou radiée :
 Lorsqu'il s'agit d'une erreur matérielle : Il peut être procédé à des
rectifications, soit d'office soit sur la demande des intéressés, des
irrégularités, des omissions ou des erreurs commises lors des
inscriptions subséquentes. Ex: Le cas où le Conservateur a mal
transcrit les informations contenues dans l'acte objet de l'inscription,
il a par exemple écrit 1400 hectares au lieu de 140 hectares.
 Le Conservateur peut également radier quelques inscriptions lorsque
la cause juridique de l’inscription a disparu. Ainsi peut être radiée
l’hypothèque lorsque la créance garantie est payée; le Conservateur

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peut radier celle-ci en vertu d'une main levée délivrée par le

créancier.
 Le Conservateur peut aussi annuler une inscription, si l’acte objet de
l’inscription est déclaré nul judiciairement, l’acte nul est considéré
comme inexistant. La radiation est datée, signée par le conservateur
sous peine de nullité. Dans le cas où le conservateur refuse la
radiation sa décision est susceptible de recours
Paragraphe III : A quel moment les inscriptions sont faites
L’inscription est nécessaire à l’efficacité du transfert des droits réels ; elle
doit être prise aussitôt après la cession volontaire ou l’acquisition judiciaire d’un
droit sujet à la publicité. Il est dans l’intérêt des parties de veiller sur l’exécution
de leur obligation. De même l’inscription ne peut se faire suite à un retard et
lorsque se trouve périmé exemple: l’inscription d’un second acte de vente portant
sur le même immeuble. Car, dans ce dernier cas, c'est toujours la première
inscription portée sur le T.F qui prévaut, à condition toutefois qu'il y’ ait bonne
foi.
L’article 65 du Dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et complété par la loi
14-07 fixe à trois mois les délais d’accomplissement de la formalité de
l’inscription. Ce délai court :
-pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la
force de la chose jugée ;
-pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte ;
-pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de
signature.
Si l’inscription sur le titre foncier n’est pas requise et les droits de
conservation foncière ne sont pas payés dans le délai prévu ci-dessus, le
demandeur négligent peut se voir imposer des majorations de frais d'inscription :
Si l'on tarde à inscrire, on risque de payer une pénalité de retard égale à 5% du
montant des droits exigibles pour le premier mois qui suit la date d’expiration

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dudit délai, et de 0,5% desdits droits pour chaque mois ou fraction de mois
ultérieur. Mais le Conservateur ne peut pas refuser l'inscription d'un acte qui lui
est régulièrement demandée ; il ne peut même pas imposer au demandeur la
prescription de droit commun qui est de 15 ans (art.387 DOC), car en fait cette
prescription n'est valable qu'en matière d'action en justice.
Le conservateur de la propriété foncière peut en cas de force majeur
accorder l’exonération de la pénalité prévue ci-dessus, sur production de tout
document la justifiant.

Section III : Les effets de l’inscription

L’inscription des droits réels sur le titre foncier produit les deux effets
suivants:
- l’effet constitutif (paragraphe I)
-l’inscription à une force probante (paragraphe II)
Paragraphe I: Effet constitutif
L’effet constitutif veut dire que les droits réels n’existent que par le fait de
leur inscription sur le titre foncier. Autrement dit, seul l’inscription constitue le
droit de propriété de tout droit réel et ceci à l’égard des tiers et entre parties elles
même.
Ce principe est prévu par l’article 66 du dahir de 1913 sur l’immatriculation
foncière. En vertu de cet article, tous les actes tendant à constituer, transmettre,
modifier ou éteindre un droit réel, ne produisent effet à l’égard des parties et des
tiers qu’à dater de leur inscription sur les livres fonciers.
A-Entre les parties:
L’inscription est donc la condition essentielle de l’existence des droits
réels ou de leur transfert même dans les rapports des parties à l’acte.
Dans une vente immobilière par exemple, le transfert de propriété n’a lieu
qu’à compter de la publication de l’acte par mention sur le titre foncier et non pas
par le seul accord des parties (art 491 du DOC). Jusqu’à l’inscription du transfert

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de propriété aux livres fonciers, l’acquéreur n’a donc qu’un droit de créance
contre le vendeur qui demeure propriétaire.

B- A l’ égard des tiers

C’est-à-dire toutes personnes étrangères à l’acte qui a donné naissance au
droit réel, il n’est pas nécessaire qu’elles aient des droits acquis.
Le droit inscrit sur le titre foncier devient opposable aux tiers, dans le cas
contraire, ils seront considéré comme n’ayant jamais pris connaissance de
l’existence du droit et ne seront pas tenus de le respecter.
Paragraphe II: La force probante des inscriptions
La force probante des inscriptions signifie la valeur qui doit être donnée à
ces inscriptions comme moyen de preuve des droits réels. L’inscription est une
opération que le conservateur effectue après s’être assuré de la validité des
documents présentés à l’appui de la réquisition. Le conservateur est considéré
comme un administratif en tant que fonctionnaire, il prête serment avant
d’exécuter ses fonctions. Ceci met en évidence la gravité de la mission qui lui est
confiée et la force probante des inscriptions portées sur les titres fonciers.
Désormais aucun droit ni charge foncière n’existe sauf ce qui est retenu sur le
titre. La force probante joue entre les parties et à l’égard des tiers.
A-Dans les rapports entre les parties:
L’inscription emporte normalement garantie, au profit de l’ayant cause, du
droit réel transféré, concédé ou modifié. Toutefois, cette force probante ne se
fonde que sur une présomption de validité ou de régularité de l’acte intervenu et
n’emporte pas purge, comme l’immatriculation, des contestations ou vices
susceptibles d’affecter l’opération juridique publiée.
Ceci signifie que la force probante des inscriptions peut faire l’objet d’un
recours en raison d’un vice de fond ou de forme. Si le tribunal constate que le
recours est basé sur un motif valable, ceci entraine la radiation de l’inscription et
la disparition de ses effets entre les contractants.

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B- Vis-à-vis des tiers

L’inscription d’un droit réel permet à son bénéficiaire de le faire respecter,
contre tout empiétement de fait de la part d’un tiers qui n’aurait aucune prétention
juridique dument inscrire, à invoquer.
L’annulation d’une inscription ne peut, en aucun cas, être opposée aux tiers
de bonne foi qui auraient acquis sans fraude tout ou partie des droits réels de celui
au bénéficie duquel ils étaient nominativement inscrit.
Section III : La pré-notation
Si l’acte n’est pas encore parfait, l’inscription ne peut être reçue par le
conservateur. De ce fait, le demandeur se trouve obligé d'attendre la régularisation
de sa situation, dans ce cas ce dernier sera en droit de demander, une pré- notation
pour garantir ses droits effectifs ou prétendus. Cette pré-notation a pour rôle de
conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la
proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une
formalité restant à compléter. Ainsi, la pré-notation est une mention (mais non
inscription) portée sur le titre foncier de l’immeuble en cause, annonçant un droit
réel revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur le livre foncier.
Cette mesure a été introduite par les articles 85 et 86 du dahir du 12 aout
1913 sur l’immatriculation foncière, comme solution provisoire à un problème
temporaire.
La pré-notation revêt les caractéristiques suivantes:
L’article 85 du dahir du 12 aout 1913 prévoit dans son premier alinéa que
« tout prétendant à un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une pré-
notation pour la conservation provisoire de ce droit ».
De cet article découle les caractéristiques de la pré-notation: il s’agit d’une
mesure conservatoire, temporaire, conditionnelle.
 Mesure conservatoire: la pré-notation sur un titre foncier a pour
rôle de sauvegarder provisoirement le rang à l’inscription future
éventuelle d’un droit réel en litige ou en cours de finalisation.

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Cette mesure conservatoire est faite notamment à l’encontre des tiers

qui viendraient à présenter des actes à inscrire sur les mêmes titres, ces tiers
pouvant eux même solliciter une pré-notation à leur profit, car pré-notation sur
pré-notation vaut.
 Mesure temporaire: la pré-notation est limitée dans le temps, soit
celle requise en vertu d’un titre (10 jours), d’une ordonnance ( la
durée est fixée à 3 mois) ou celle appuyez sur l’extrait de la requête
introduite en justice( la durée est d’un mois).
 Mesure conditionnelle: la pré-notation n’est pas une inscription au
vrai sens du terme. C’est une mention portée à titre provisoire sur le
titre foncier assortie d’une condition suspensive. Cette mention peut
se transformer dans l’avenir en une véritable inscription si les
conditions sont réunies. Elle ne peut aussi ne produire aucun effet
comme si elle n’a jamais existé. La pré-notation n’aura été qu’une
formalité dont les traces vont s’éclipser.
Il faut noter, que seuls les droits relatifs aux immeubles immatriculés, c’est
à dire les droits nés et constitués postérieurement à l’établissement du titre foncier
suite à l’immatriculation, peuvent faire l’objet d’une pré-notation.
Les droits nés ou constitués avant l’établissement du titre foncier, soit avant
le dépôt de la réquisition d’immatriculation, soit au cours de la procédure
d’immatriculation, ne peuvent faire l’objet que d’une opposition à la réquisition
d’immatriculation.
Paragraphe I : Droit pouvant faire l’objet d’une pré -notation
Il s’agit de tous les droits litigieux pouvant découler directement ou
indirectement des droits susceptibles d’inscription définitive, ultérieure et qui
peuvent surgir dans l’avenir.
Paragraphe II : Les différents cas de pré -notation

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Le conservateur ne peut procéder à l’inscription de la pré-notation que s’il

se trouve en présence de l’un des cas énumérés par les articles 85 et 86 du dahir
du 12 aout 1913.
A- pré-notation prise en vertu d’un titre
La pré- notation est accordée par le conservateur lui-même, en vertu d’un
titre dont une irrégularité d’ordre mineur empêche l’inscription et qui ne peut être
réparée sur le champ, (l’état civil d’une partie portée à l’acte est incomplet, une
signature portée sur un acte SSP n’est pas légalisée etc.…). La partie requérante
peut demander par écrit au Conservateur, en accord avec son vendeur, sur le vu
de l’acte, une pré- notation, le temps de régulariser leur document ; à l’appui de
sa requête, elle devra produire le duplicata du titre foncier intéressé et régler les
frais de CF. La pré- notation ainsi obtenue est valable 10 jours (article 85 de la loi
n°14-07). Passés les 10 jours, la pré-notation est radiée d’office, s’il n’a pas été
donné suite à l’acte incomplet présenté ou si l’acte pré-noté a été inscrit.
B- Pré -notation prise en vertu d’une ordonnance du président du
tribunal de 1ère instance
La pré- notation peut être accordée en vertu d’une ordonnance du président
du tribunal de première instance. Cette ordonnance, n’est pas une ordonnance de
référé, elle est rendue en dehors du droit commun, elle ne peut émaner que du
président du lieu de situation de l’immeuble et non de n’importe quel magistrat ;
elle peut intervenir « sur pied de requête » comme en matière gracieuse, (absence
de tout débat contradictoire). Cette pré-notation a pour objet également la
conservation d’un droit qui n’a pas pu être inscrit, à la différence de la précédente
qui se caractérise par une irrégularité de l’acte, exemple: le légataire de
l’immeuble qui n’a pas pu inscrire son legs après la liquidation de la succession
peut solliciter cette ordonnance.
Lorsque l’inscription définitive ne peut être obtenue à bref délai, la PN se
prescrit dans ce cas par trois mois à compter de la date de prononciation.. Cette

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durée peut être prorogée sur ordonnance du président du TPI à condition qu’une
action sur le fond soit introduite.
Dans ce cas, la pré-notation vaut pour toute la durée du procès.
C- La pré-notation sur demande en justice: (en vertu d’une requête
introductive d’instance)
Ce cas est régi par les articles 85, 86 du dahir du 12 aout 1913. Celui qui
intente une action en justice en vu de la reconnaissance d’un droit susceptible
d’être inscrit sur les livres fonciers, peut obtenir directement une pré-notation
destinée à protéger ce droit litigieux, dont la validité dure un moi. A cet effet,
l’intéressé dépose copie de la requête portant le cachet du tribunal et règle les
droits de CF. A la fin du délai imparti, la pré-notation est radiée d’office par le
Conservateur, à moins que le demandeur ne produise une ordonnance du président
du TPI demandant la prolongation du délai. Dans ce cas, la validité de la pré-
notation dure jusqu’au règlement définitif du litige. Au cas où le prénotant gagne
son procès, il est tenu de déposer à la CF le jugement définitif dont l’inscription
prendra rang à la date de la pré-notation. S’il perd son procès, la partie adverse est
tenue de déposer le jugement au fin de radiation de la pré-notation.
La production du duplicata du titre foncier n’est pas obligatoire. La PN en
vertu d’une demande en justice ne peut nullement être conventionnel. Elle est
pratiquée sans le consentement du propriétaire inscrit à cause du litige qui
l’oppose au demandeur.
Toute pré-notation qui vise à entraver des droits qui ne sont pas litigieux à
l’origine peut être considérée comme une pré-notation abusive ou vexatoire,
l’intéressé peut s’adresser au juge des référés pour demander l’annulation de la
pré-notation portée sur le titre foncier. L’auteur d’une pré-notation abusive peut
être condamné par le juge à verser aux caisses de l’ANCFCC une pénalité dont le
montant est de 10% de la valeur de l’immeuble ou du droit revendiqué, le tout
sans préjudice au droit des parties lésées de demander des dommages-intérêts.

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