RÉPUBLIQUE DE CÔTE D'IVOIRE

1 1
REPUBLIQu~ :;; ct)TE D'iv<iJJl NOIDU PEUPLE DE CÔTE D'IVOIRE
COUR D'APPEL DE COMMERCE
D'ABIDJAN
AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE
RG N° 001 - 002 - 011 - 061 -
DU JEUDI 08 JUILLET 2021
065/2021

ARRÊT CONTRADICTOIRE
du 08/07/2021 La Cour d'Appel de Commerce d'Abidjan, en son audience
--------- publique ordinaire du jeudi huit juillet de l'an deux mil vingt
1 ÈRE CHAMBRE
et un tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient :
Affaire:
Docteur KOMOIN François, Premier Président de la Cour
d'Appel de Commerce d'Abidjan;
1-La Société de Gestion d'Optique
Médicale dite France Optique, Madame POKOU Békanty Annick épouse TORO,
SARL;
Messieurs AMUAH David, TALL Yacouba et
2-L'Atelier ABDOULAYE DIENG; NIAMKEY Kodjo Paul, Conseillers à la Cour, Membres ;
(SCPA OUANGUI-VE & Associés)
Avec l'assistance de Maître N'GUESSAN Yao Jean-
3-La Société Coiffures Simone Botté; Claude, Greffier ;
4-Maître KOUASSI Angèle;
(SCPA BOUAFFON-GOGO & Associés)
A rendu l'arrêt dont la teneur suit dans la cause;

Contre ENTRE:

1-La société AMSA ASSURANCES 1-La Société de Gestion d'Optique Médicale dite France
Côte d'Ivoire dite AMSA Optique, SARL au capital de 2.000.000 de F CFA inscrite au
Assurances ; Registre de Commerce et du Crédit Mobilier ABJ-1976-B-7-308,
(SCP A CHAUVEAU & Associés)
sise en son siège social à Abidjan-Plateau, immeuble Franchet
d'Esperey, angle rue Lecoeur avenue Franchet d'Esperey, 01
2-Monsieur SAKA AKEEM
ADEKUNLE; B.P. 1467 Abidjan 01

3-Monsieur LE CLERC Eric Gérard

Alain; 2-L'Atelier ABDOUIAYE DIENG, SURL
d'Architecture et d'urbanisme inscrit au RCCM N° CI-
FRAIS AVAN CES ABJ-2001-B-261098, sise en son siège social à Abidjan-
TIMBRES : !J..~.F.. : . Plateau, immeuble Franchet d'Esperey, angle rue Lecoeur
E PAGES : ~~.~.J.t'.v..F..:- avenue Franchet d'Esperey, 01 B.P. 1230 Abidjan 01,
E INSTANCE : 6,tJ,1/.Q.,;..~ agissant aux poursuites et diligence de son représentant
légal, Monsieur Abdoulaye DIENG, Architecte, demeurant
DEBOURS :~
-:4-~-:;..C!J/:!2.F.."
EXPEDITION: . à Abidjan 01 B.P. 1230 Abidjan 01 ;
ADD : .
Appelants représentés et concluant par leur conseil, la
M ETAT: ;~·ÏO .. z:=·:
Société Civile Professionnelle d'Avocats OUANGUI-VE &
MINUITES : 33~ ..SbV..~.f.C
TOTAL : 1r,.3.~a.~.. f. ..
cour DE LA PRESENTE : .33.'..a.!ff!..
f- 1
•
Associés, Avocats près la Cour d'Appel d'Abidjan, y
demeurant, Commune de Cocody, immeuble Noura Bâtiment
1
 A-Mezzanine et 1er étage-route du Lycée Technique Cocody,
4-Monsieur KADIRI Brahima;
01 B.P. 1306 Abidjan 01, Tél : (225) 22 44 50 54 / 22 44 69
5-La Société MAVIE-JOHN'S & 67;
CLASS'A;
3-La Société Coiffures Simone Botté, Société Anonyme
au capital de 10.000.000 F CFA, RCCM 7361, sis en son siège
ARRtT
social à Abidjan-Plateau, immeuble Franchet d'Esperey,
Contradictoire angle rue Lecoeur avenue Franchet d'Esperey, 01 B.P. 2815
Abidjan 01, agissant aux poursuites et diligences de son
représentant légal Madame BOTTE Simone, Commerçante,
Vu l'arrêt avant dire droit du 20 mai 2021 demeurant à Marcory Résidentiel, 3 rue des Zéphyrs
de la Cour d'Appel de céans;
Abidjan;
Dit les appels de !'ATELIER ABDOULAYE
DIENG et la société COIFFURE SIMONE Appelante concluant en personne ;
BOTTE bien fondés ;
4-Maître KOUASSI Angèle, Notaire, née le 05 mars
Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a
1948 à Sassandra, de nationalité ivoirienne, locataire d'un
ordonné leur expulsion des locaux litigieux
sur la base du congé du 12 janvier 2018 ; appartement situé au 5ème étage de l'immeuble Franchet
d'Esperey, situé dans la Commune du Plateau, angle rue
Statuant à nouveau Lecoeur, avenue Franchet d'Esperey, entre la MUGEFCI
et la BICICI, demeurant à Abidjan, 01 B.P. 13226 Abidjan
Déclare l'action en expulsion de la société
01;
AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire en ce
qui les concerne, mal fondée;
Appelante représentée et concluant par son conseil, la
L'en déboute ; Société Civile Professionnelle d'Avocats BOUAFFON-GOGO
& Associés, Avocats près la Cour d'Appel d'Abidjan, y
Dit leur demande relative à leur maintien
demeurant, Cocody Angré OSCARS, boulevard Latrille,
dans les lieux loués jusqu'à la fin des
travaux, au droit de priorité et au paiement immeuble BLESSONY? 2ème étage, porte N° 201, Tél : 22 42
d'indemnité d'éviction sans objet ; 39 27, E-mail : [email protected] ;

Dit l'appel de madame KOUASSI Angèle D'UNE PART;

mal fondé;

L'en déboute;
_,
ET·

1-La société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire

Confirme le jugement entrepris en ses
autres dispositions ; dite AMSA Assurances, Société Anonyme au capital de
1.400.000.000 de F CFA, inscrite au Registre de
Condamne la société AMSA ASSURANCES
Côte d'Ivoire aux dépens. Commerce et du Crédit Mobilier N° CI ABJ -06-M2-1018,
dont le siège social est à Abidjan-Plateau, 19 avenue
Delafosse, immeuble AMSA Assurances, 01 B.P. 1333
Abidjan 01, prise en la personne de son représentant légal,
Monsieur Souleymane CISSE, Directeur Général de ladite
société, demeurant 19 avenue Delafosse, immeuble AMSA
Assurances, 01 B.P. 1333 Abidjan 01 ;

2
Intimée représentée et concluant par son conseil, la
Société Civile Professionnelle Avocats CHAUVEAU &
Associés, Avocats près la Cour d'Appel d'Abidjan, y
demeurant, Abidjan-plateau, au 29 boulevard (A19)
Clozel, immeuble « TF 4770 », 5ème étage, 01 B.P. 3586
Abidjan 01;

2-Monsieur SA.KA AKEEM ADEKUNLE

Commerçant locataire d'un magasin au rez-de-chaussée
de l'immeuble Franchet d'Esperey, situé dans la commune
du Plateau, angle rue LECOEUR, avenue Franchet
d'Esperey, entre la MUGEFCI et la BICICI, demeurant à
Abidjan, 03 B.P. 413 Abidjan 03;

3-Monsieur LE CLERC Eric Gérard Alain,

Commerçant exerçant sous la dénomination commerciale
ESSOR ABIDJAN, entreprise individuelle, locataire d'un
bureau au 2ème étage de l'immeuble Franchet d'Esperey,
situé dans la commune du Plateau, angle rue LECOEUR,
avenue Franchet d'Esperey, entre la MUGEFCI et la
BICICI, demeurant à Abidjan, 25 B.P. 2464 Abidjan 25 ;

4-Monsieur KADIRI Brahima, commerçant exerçant

sous la dénomination commercial UNVERS-CEL,
locataire de l'appartement sis au 6ème étage de l'immeuble
Franchet d'Esperey, situé dans la Commune du Plateau,
angle rue Lecoeur, avenue Franchet d'Esperey, entre la
MUGEFCI et la BICICI, demeurant à Abidjan, 01 B.P.
13226 Abidjan 01 ;

5-La Société MAVIE-JOHN'S & CLASS'A, SARL au

capital de 2.000.000 de F CFA, RCCM N° CI-ABJ-2008-
B-1679, dont le siège social est à Abidjan-Plateau,
immeuble Franchet d'Esperey, angle rue Lecoeur avenue
Fanchet d'Esperey, 27 B.P. 652 Abidjan 27, agissant aux
poursuites et diligences de son représentant légal,
Madame AFFOH Vviane Manouan épouse KOUAME,
Commerçante, demeurant à Abidjan, 27 B.P. 652 Abidjan
27;

Intimés concluant en personnes ;

D'AUTRE PART;

Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier

en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties
3
en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves
des faits et de droit ;

Par arrêt avant dire droit RG N° 001-002-011-061-065/2021

du 08 juillet 2021 la Cour d'Appel de Céans a statué comme
suit:
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier
ressort;
Vu l'arrêt avant dire droit du 20 mai 2021 de la Cour d'Appel
de céans;
Dit les appels de ['ATELIER ABDOULAYE DIENG et la
société COIFFURES SIMONE BOTTE bienfondés;
Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné leur
expulsion des locaux litigieux sur la base du congé du 12
janvier 2018 ;
Statuant à nouveau
Déclare l'action en expulsion de la société AMSA
ASSURANCES Côte d'Ivoire en ce qui les concerne, mal
fondée;
L'en déboute ;
Dit leur demande relative à leur maintien dans les lieux
loués jusqu'à la fin des travaux, au droit de priorité et au
paiement d'indemnité d'éviction sans objet;
Dit l'appel de madame KOUASSI Angèle mal fondé;
L'en déboute ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Condamne la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire aux
dépens.

À cette date, la cause a été renvoyée au 03 juin 2021 pour

production de pièces. Enfin, l'affaire a été mise en délibéré
pour le 08 juillet 2021 ;

Advenue cette audience, la Cour a vidé son délibéré en

rendant l'arrêt suivant:

LACOUR

Vu les pièces du dossier ;

Vu l'ordonnance de clôture de la mise en état en date du 15

avril 2021 du conseiller rapporteur ;

Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ;

4
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS
ET MOYENS DES PARTIES

Par exploits de Commissaire de Justice en date des 23, 24, 28,

31 décembre 2020 et 04 janvier 2021, la société COIFFURES
SIMONE BOITE, la société de GESTION D'OPTIQUE
MEDICALE dite FRANCE OPTIQUE, }'ATELIER
ABDOULAYE DIENG et madame KOUASSI Angèle ont
respectivement relevé appel du jugement RG N° 2780/2019
rendu le 18 mars 2020 par le Tribunal de Commerce
d'Abidjan, lequel, en la cause, a statué comme suit :
« Statuant publiquement, contradictoirement à l'égard des
sociétés FRANCE OPTIQUE, TRIGONE CAMA-CI, ATELIER
ABDOULAYE DIENG, COIFFURES SIMONE BOTTE,
MAVIE JOHNS & CLASS A, messieurs SA.KA AKEEM
Adekunle, LECLERC Eric Gérard Alain, SYLLA Mamadou,
BEN Nouker Tokyo et madame KOUASSI Angèle et par
défaut à l'endroit des sociétés SOUTRA VISION, ORICEL,
OUTIL CONCEPT, monsieur KADIRI Brahima, mesdames
TRAORE Kady et FANE Aminata et en premier ressort;
Rejette les fins de non-recevoir, exception de nullité et le faux
incident soulevés par les défendeurs ;
Déclare recevable l'action initiée par la société AMSA
ASSURANCES Côte d'Ivoire, ainsi que les demandes
reconventionnelles;
Dit la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire
partiellement fondée en son action ;
Valide les congés servis aux sociétés BOTTE SIMONE,
FRANCE OPTIQUE, ATEUER ABDOULAYE DIENG,
SOUTRA VISION et madame KOUASSI Angèle ;
Constate que le contrat de bail liant la société AMSA
ASSURANCES Côte d'Ivoire à ceux-ci a pris fin en août
2019;

Ordonne en conséquence l'expulsion de ces derniers de

l'immeuble de 06 étages sis à Abidjan Commune du Plateau,
rue Angle Lecoeur qu'ils occupent tant de leurs personnes, de
leurs biens, que de tout occupant de leurs chefs ;
La déboute du surplus de ses prétentions ;
Dit les défendeurs mal fondés en leurs demandes
reconventionnelles ;
Les en déboute ;

5
Met les dépens de l'instance à la charge des sociétés BOITE
SIMONE, FRANCE OPTIQUE, ATELIER ABDOULAYE
DIENG, SOUTRA VISION et madame KOUASSI Angèle. » ;

Au soutien de leur appel, l'ATELIER ABDOULAYE DIENG et

les sociétés COIFFURES SIMONE BOTTE, GESTION
D'OPTIQUE MEDICALE dite FRANCE OPTIQUE expliquent
que la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire dite AMSA
ASSURANCES est propriétaire d'un immeuble de six (06)
étages sis à Abidjan commune du Plateau, rue Angle Lecoeur,
Avenue Franchet d'Esperey, objet du titre foncier N°141 de la
circonscription foncière de Bingerville ;

Ils indiquent qu'en vertu d'un contrat de bail conclu avec

ladite société, chacun d'entre eux occupe un local de cet
immeuble;

Ils déclarent que prétextant que cet immeuble présentait un

état de délabrement et de vétusté, la société AMSA
ASSURANCES Côte d'Ivoire leur a servi, par exploits de
Commissaire de Justice en date des 12 et 29 janvier 2018, des
congés de six (06) mois expirant les 12 et 29 juillet 2018, à
l'effet de reprendre les lieux occupés pour entreprendre des
travaux de rénovation et de réhabilitation ;

Ils avancent qu'interpellée sur la nature exacte <lesdits

travaux, la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire a été
incapable de leur produire les pièces justificatives, et c'est le
06 mars 2018, soit trois (03) mois après la délivrance des
congés qu'elle a saisi un expert pour établir un rapport
justifiant les motifs de son congé ;

L'expert ayant déposé son rapport le 04 avril 2018, ajoutent-

ils, l'intimée leur a transmis ledit rapport par exploit daté du
16 avril 2018 ;

Ils révèlent que l'expert a précisé dans son rapport qu'il n'y
avait pas de travaux à effectuer dans le local occupé par la
société FRANCE OPTIQUE, que par contre les locaux occupés
par l'ATELIER ABDOULAYE DIENG et la société
COIFFURES SIMONE BOTTE présentaient des désordres ;

Ils arguent qu'après avoir listé dans le rapport les travaux de

rénovation et de réhabilitation à entreprendre dans
l'immeuble et relevé l'existence de fissures dues à
l'éclatement du béton armé sur la structure porteuse de
6
l'immeuble, l'expert a préconisé le recours à un audit
complémentaire pour déterminer s'il existait ou non une
instabilité des éléments de structure ;

Ils font noter que la société AMSA ASSURANCES Côte

d'Ivoire n'a pas procédé à l'audit, mais a continué de
percevoir les loyers jusqu'à ce que le 10 mai 2019, ils
apprennent que le Ministère du logement et de l'urbanisme
aurait autorisé l'intimée à détruire l'immeuble ; décision
contre laquelle ils ont exercé un recours gracieux, puis un
recours pour excès de pouvoir devant le Conseil d'Etat ;

C'est dans ces circonstances que, disent-ils, la société AMSA

ASSURANCES Côte d'Ivoire, se fondant sur les congés qu'elle
leur a servis les 12 et 29 janvier 2018, les a assignés devant le
Tribunal de Commerce d'Abidjan en validation de congé et
expulsion ; lequel a rendu le jugement dont appel ;

Ils font grief au Tribunal d'avoir violé l'article 52 alinéa 4 du

code de procédure civile, commerciale et administrative en ce
qu'il a validé les congés qui leur ont été servis par la société
AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire au motif qu'ils ne les
auraient pas contestés dans le délai de six (06) mois, sans
avoir recueilli les observations des parties ; aucune d'entre
elles n'ayant soulevé le moyen tiré de la non contestation du
congé;

Ils sollicitent en conséquence l'infirmation du jugement

entrepris sur ce point ;

Par ailleurs, ils reprochent au Tribunal d'avoir retenu

qu'aucune pièce du dossier ne permettait d'affirmer qu'ils
avaient élevé une contestation contre lesdits congés, alors que
l'ATELIER ABDOULAYE DIENG et la société COIFFURES
SIMONE BOTTE les ont contestés par exploits en date du 06
juin 2018 ; lesquels exploits ont été produits en première
instance;

Selon eux, la preuve de la contestation des congés par

l'ATELIER ABDOULAYE DIENG et la société COIFFURES
SIMONE BOTTE est rapportée et le Tribunal ne pouvait, sans
violer les dispositions de l'article 1315 du code civil, faire droit
à la demande en validation de congé et en expulsion de la
société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire en se fondant sur
le défaut de contestation des congés ;

7
 Partant, disent-ils, le jugement entrepris doit être infirmé sur
ce point;

Poursuivant, les sociétés COIFFURES SIMONE BOTTE,

GESTION D'OPTIQUE MEDICALE dite FRANCE OPTIQUE
et !'ATELIER ABDOULAYE DIENG font observer qu'aucune
instance en validation ou en contestation n'a été entreprise
jusqu'à la date d'expiration des congés des 12 et 29 juillet
2018;

Ils affirment que de ce fait, un nouveau bail a pris effet entre

les parties, pour lequel le bailleur a continué de percevoir les
loyers, et ce, conformément à l'article 129 de l'acte uniforme
portant sur le droit commercial général ;

Dès lors, pour eux, en ordonnant leur expulsion au motif que

le contrat liant les parties a pris fin depuis les 12 et 29 juillet
2018, le Tribunal a violé l'article 129 susvisé, et sa décision
mérite infirmation sur ce point ;

Ensuite, ils reprochent au Tribunal d'avoir violé l'article 125

de l'acte uniforme sus indiqué en ordonnant leur expulsion
sur le fondement des congés des 12 et 29 janvier 2018 et en
vertu duquel le contrat liant les parties a pris fin les 12 et 29
juillet 2018, alors que dans le cadre du nouveau contrat de
bail liant les parties, aucun congé ne leur a été servi ;

Ils estiment que c'est à tort que le Tribunal a fait doit à la

demande en validation de congé, et le jugement attaqué doit
être infirmé sur ce point ;

Ils font noter qu'ils ont sollicité reconventionnellement en

première instance leur maintien dans les lieux loués jusqu'au
commencement des travaux de démolition de l'immeuble
envisagés par l'intimée, et qu'il soit acté qu'ils sont
bénéficiaires d'un droit de priorité pour se voir attribuer dans
l'immeuble reconstruit un nouveau bail et que si les locaux
reconstruits ont une destination différente de celle des locaux
objets du bail ou s'il ne leur est pas offert un bail dans les
nouveaux locaux, la société AMSA ASSURANCES Côte
d'Ivoire sera condamnée au paiement d'une indemnité
d'éviction à leur profit, à charge pour la partie la plus
diligente de la faire fixer par la juridiction compétente ; et le
Tribunal a déclaré leur demande mal fondée, motif pris de ce
qu'ils sont déchus de leur droit au renouvellement du bail

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 pour n'avoir pas contesté le congé dans le délai légal;
Or, soulignent-ils, la société COIFFURES SIMONE BOTTE et
!'ATELIER ABDOULAYE DIENG ont contesté les congés
d'une part, et ils bénéficient avec la société FRANCE
OPTIQUE d'un nouveau bail en application de l'article 129
susvisé, faute pour le bailleur d'avoir initié la procédure en
validation de congé avant la date d'expiration du congé fixée
aux 12 et 29 juillet 2018 d'autre part ;

Ainsi, disent-ils, ils pouvaient valablement bénéficier des

prescriptions de l'article 127 de l'acte uniforme précité, de
sorte qu'en rejetant leur demande reconventionnelle, le
Tribunal a violé ledit article, et sa décision mérite infirmation
sur ce point ;

Au vu de tout ce qui précède, les sociétés COIFFURES

SIMONE BOTTE, GESTION D'OPTIQUE MEDICALE dite
FRANCE OPTIQUE et !'ATELIER ABDOULAYE DIENG
demandent à la Cour, sur évocation, de débouter la société
AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire de sa demande en
validation de congé en expulsion et faire droit à leur demande
reconventionnelle ;

Pour sa part, Madame KOUASSI Angèle fait valoir que dans

le cadre de l'exploitation de son étude de Notariat, elle a
conclu divers contrats de bail à durée déterminée d'une année
avec la société AMSA IMMOBILIER;

Elle précise que le contrat de bail à durée déterminée a connu

des renouvellements successifs jusqu'en 2012, date à laquelle
les renouvellements ont été faits de façon tacite ;

Elle expose que le 12 janvier 2018, la société AMSA

ASSURANCES Côte d'Ivoire lui a servi un congé et l'a ensuite
assignée devant le Tribunal de Commerce en validation de ce
congé ; lequel a rendu le jugement déféré ;

Elle soutient que son bailleur étant la société AMSA

IMMOBILIER, l'intimée n'a pas qualité et intérêt pour agir;
de sorte que, dit-elle, c'est à tort que le Tribunal a déclaré
recevable l'action initiée à son égard, et le jugement entrepris
doit être infirmé, l'action de la société AMSA ASSURANCES
Côte d'Ivoire devant être déclarée irrecevable à son égard;

En outre, elle prétend qu'en l'espèce, son bailleur, la société

AMSA IMMOBILIER, ne lui a notifié aucun congé en

9
application de l'article 125 de l'acte uniforme susvisé, et en se
fondant sur le congé de la société AMSA ASSURANCES Côte
d'Ivoire pour ordonner son expulsion du local occupé, le
Tribunal a fait une mauvaise appréciation des faits de la
cause ; encore et surtout que, précise-t-elle, les quittances de
loyers n'ont jamais été libellés au nom de cette société;

Elle relève que le motif du congé de la société AMSA

ASSURANCES Côte d'Ivoire est la réalisation des travaux de
rénovation et de réhabilitation qui auraient été autorisés par
une décision administrative ;

Or, dit-elle, cette autorisation, qui découle d'une disposition

de droit interne, ne peut déroger à une disposition de droit
communautaire qui, de surcroît, est d'ordre public;

En tout état de cause, fait-elle valoir, le motif indiqué dans

l'exploit de congé relatif à la réalisation des travaux de
rénovation et de réhabilitation est différent de celui de la
démolition ;

Au vu de ce qui précède, elle prie la Cour d'infirmer le

jugement attaqué et statuant à nouveau, déclarer mal fondée
la demande en validation de congé et en expulsion de la
société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire ;

En réplique, la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire fait

valoir que le moyen tiré de la violation de l'article 52 du code
de procédure soulevé par les appelants ne peut valoir et doit
être rejeté, au motif que les parties ont débattu de la question
de la validité du congé et qu'en ne recueillant pas leurs
observations sur la contestation du congé, le Tribunal n'a
nullement violé l'article 52 susvisé ;

Sur la violation de l'article 1315 du code civil, la société AMSA

ASSURANCES Côte d'Ivoire prétend que les appelants n'ont
pas produit en première instance les exploits de contestation
du congé qu'elle leur a servis, et ne peuvent reprocher au
Tribunal d'avoir jugé qu'ils n'ont pas rapporté la preuve qu'ils
ont contesté ledit congé ;

Elle déclare que s'agissant de madame KOUASSI Angèle,

celle-ci lui a adressé un courrier pour solliciter la prorogation
du délai de congé et non pour s'y opposer ;

Elle déduit de ce qui précède que le Tribunal a fait une saine

10
 appréciation des faits de la cause, et le jugement attaqué doit
être confirmé sur ce point ;

Par ailleurs, elle explique que son action en validation de

congé est fondée sur les articles 125 et 127 de l'acte uniforme
portant sur le droit commercial général ;

Elle ajoute que le motif du congé étant la réalisation des

travaux de rénovation et de réhabilitation, elle a remis aux
appelants le rapport d'expertise détaillant la nature et la
description des travaux projetés comme l'exige l'article 127
susvisé et a sollicité et obtenu du Ministère de la construction
une autorisation de démolition de l'immeuble litigieux ;

Elle précise avoir indiqué dans les exploits de congés que les
appelants bénéficient d'un droit de priorité pour se voir
attribuer un nouveau bail dans l'immeuble reconstruit ;

Elle soutient que l'expertise ayant révélé que tout l'immeuble

est en mauvais état, elle est obligée, en sa qualité de bailleur
chargé d'effectuer les gros œuvres, de le démolir pour le
reconstruire ;

Aussi, prie-t-elle la Cour de céans de débouter les appelants

de leurs appels et confirmer le jugement attaqué ;

Suivant courrier en date du 09 avril 2021 produit aux débats,

la société FRANCE OPTIQUE a déclaré se désister de
l'instance qu'elle a initiée suite à un accord amiable conclu
avec l'intimée;

En réponse, la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire

sollicite qu'il soit donné acte à cette dernière de son
désistement d'instance et que le jugement soit confirmé
concernant les autres appelants;

Ensuite, elle fait remarquer que les appelants ont plaidé

l'application de l'article 127 sus indiqué en invoquant leur
droit de rester dans les lieux loués jusqu'au commencement
des travaux de démolition et également le droit de
préemption qui leur donne la priorité de se voir attribuer un
nouveau bail dans l'immeuble reconstruit ;

Toutefois, elle fait noter que les appelants ne peuvent plaider

à la fois l'application des articles 127 et 129 de l'acte uniforme
sus indiqué, dès lors qu'il leur est reconnu un droit de

11
préemption sur l'immeuble reconstruit ;
Elle explique que les travaux de démolition sont imminents
en raison de l'état de dégradation de l'immeuble qui présente
un danger pour tous les habitants ;

Elle ajoute que l'indemnité d'éviction en application de

l'article 127 susmentionné n'est pas due aux appelants
puisque l'immeuble est à reconstruire totalement, en ce
compris le respect de leur droit de préemption ;

Elle demande à la Cour, en tenant compte du caractère

imminent des travaux à effectuer pour la sécurité des usagers,
de confirmer le jugement entrepris afin de lui permettre de
débuter au plus vite la remise en état de l'immeuble;

Par arrêt avant dire droit RG N° 001, 002, 011, 061 et

065/2021 en date du 20 mai 2021, la Cour de céans a donné
acte à la société de GESTION D'OPTIQUE MEDICALE dite
FRANCE OPTIQUE de son désistement d'instance et déclaré
l'instance éteinte en ce qui la concerne, déclaré recevables les
appels respectivement interjetés par l'ATELIER
ABDOULAYE DIENG, la société COIFFURES SIMONE
BOTTE et madame KOUASSI Angèle contre le jugement RG
N°2780/2019 rendu le 18 mars 2020 par le Tribunal de
Commerce d'Abidjan, avant dire droit, inviter }'ATELIER
ABDOULAYE DIENG et la société COIFFURES SIMONE
BOTTE à produire les quittances de loyers payés à la société
AMSAASSURANCES Côte d'Ivoire après l'expiration du délai
d'expiration du congé du 12 janvier 2018 ;

Lesdites sociétés ont produit ces documents ;

SURCE

En la forme

Sur le caractère de la décision et la recevabilité de

l'appel

Considérant que la Cour de céans a déjà, dans un arrêt avant

dire droit RG N° 001,002, 011, 061 et 065/ 2021 du 20 mai
2021, statué sur ces points ;

Qu'il y a lieu de s'y référer;

12
Au fond

Sur le bien-fondé des appels

Sur la demande d'expulsion

Sur la situation de l'ATELIER ABDOULAYE DIENG

et la société COIFFURES SIMONE BOTTE

Considérant que l'ATELIER ABDOULAYE DIENG et la

société COIFFURES SIMONE BOTTE font grief au Tribunal
de Commerce d'Abidjan d'avoir ordonné leur expulsion sur la
base des congés du 12 janvier 2018, alors que d'une part, ils
ont contesté ces congés et d'autre part, la société AMSA
ASSURANCES Côte d'Ivoire n'a initié aucune action en
expulsion des locaux loués jusqu'à la date d'expiration <lesdits
congés, mais a plutôt continué à percevoir les loyers ;

Qu'ils affirment que le bailleur ayant continué de percevoir

les loyers, les parties sont liées par un nouveau contrat de
bail, de sorte que pour obtenir leur expulsion, celui-ci devait
leur notifier un nouveau congé ;

Qu'ils ajoutent qu'en se fondant sur les congés du 12 janvier

2018 pour ordonner leur expulsion, le Tribunal de Commerce
d'Abidjan a fait une mauvaise appréciation des faits de la
cause et le jugement attaqué doit être infirmé sur ce point ;

Considérant qu'aux termes de l'article 125 de l'acte uniforme

portant sur le droit commercial général : « Dans le cas d'un
bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier
doit donner congé par signification d'huissier de justice ou
notification par tout moyen permettant d'établir la réception
effective par le destinataire au moins six mois à l'avance.
Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement en vertu
de l'article 123 ci-dessus peut s'opposer à ce congé, au plus
tard à la date d'effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par
signification d'huissier de justice ou notification par tout
moyen permettant d'établir la réception effective par le
destinataire sa contestation de congé.
Faute de contestation dans ce délai, le bail à durée
indéterminée cesse à la date fixée par le congé » ;

Qu'il s'infère de ces dispositions que dans le cas d'un contrat

13
à durée indéterminée, le bailleur qui veut résilier le bail, doit
le notifier au preneur au moins six mois à l'avance et celui-ci
doit, au plus tard à l'expiration de ce délai, contester ce congé,
s'il entend le faire ;

Considérant qu'en l'espèce, de l'analyse des pièces du dossier

il ressort que les parties sont liées par des contrats de bail à
durée indéterminée portant sur des locaux de l'immeuble de
six (06) étages situé au Plateau;

Qu'il est également constant que la société AMSA

ASSURANCES Côte d'Ivoire désirant récupérer les locaux
donnés à bail aux appelants pour des travaux de rénovation et
de réhabilitation a, par exploits du 12 janvier 2018, notifié à
ces derniers des congés de six (06) mois à l'effet de libérer les
lieux loués, venant à expiration le 12 juillet 2018 ;

Que des mêmes pièces du dossier, il ressort que, par exploits

datés du 06 juin 2018, !'ATELIER ABDOULAYE DIENG et la
société COIFFURES SIMONE BOTTE ont contesté les congés
servis, respectant ainsi les dispositions de l'article 125 susvisé,
par la notification de leur protestation dans le délai de six
( 06) mois prescrit par cet article ;

Que dès lors, en ordonnant l'expulsion des appelants au motif

qu'ils n'ont pas contesté les congés du 12 janvier 2018, le
Tribunal a fait une mauvaise appréciation des faits de la
cause, et le jugement entrepris doit être infirmé sur ce point ;

Considérant qu'en l'espèce, il ressort des éléments du dossier

qu'après la contestation des congés donnés aux appelants, les
parties ont poursuivi leur relation contractuelle ;

Qu'en effet, !'ATELIER ABDOULAYE DIENG a versé aux

débats des chèques et des quittances de loyers de janvier 2018
à 2021 et la société COIFFURES SIMONE BOTTE des reçus
de paiement du loyer de janvier 2015 à mars 2021 entre les
mains du Greffe du Tribunal de Commerce d'Abidjan, désigné
par ordonnance de référé RG N° 284/2015 du 20 février 2015
pour recevoir les loyers de la société AMSA ASSURANCE,
laquelle ordonnance, bien que régulièrement signifiée à cette
dernière, n'a fait l'objet d'aucun recours, comme le prouve le
certificat de non appel produit au dossier ;

Que ces documents attestent que les appelants sont demeurés

dans les locaux loués après l'expiration du congé prévu à la
14
date des 12 juillet 2018 et le bailleur a continué à percevoir les
loyers;

Or, considérant que le maintien des relations contractuelles

entre les parties en dépit de la contestation des congés par les
preneurs, s'analyse en une renonciation par la société AMSA
ASSURANCES Côte d'ivoire au bénéfice de ses congés servis
le 12 janvier 2018, qui ne peuvent donc plus fonder leur
l'expulsion;

Qu'en effet, le congé est un délai de prévenance que le

bailleur ou le preneur doit respecter lorsqu'il souhaite, de son
propre chef, mettre un terme au contrat de bail qui les lie, et
l'intérêt pour le preneur, est que cela lui donne un délai pour
organiser son départ du local ;

Que dès lors, lorsque celui-ci a contesté le congé, la résiliation

du bail prévu par l'article 125 susvisé n'est plus systématique,
et il revient au bailleur qui entend poursuivre le processus de
résiliation du bail, d'initier une action en expulsion fondée
sur le congé donné devant le Tribunal, à l'effet de statuer sur
la contestation élevée et dire si elle est justifiée ou pas ;

Qu'en l'espèce, la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire

n'ayant pas entrepris une telle action suite à la contestation
des congés, elle ne peut se fonder sur le congé du 12 janvier
2018 pour solliciter l'expulsion des appelants ; alors et
surtout, qu'il convient de s'attacher à l'attitude des parties
postérieurement à la notification du congé plutôt qu'à l'acte
lui-même;

Qu'il s'en suit que c'est à tort que le Tribunal s'est fondé sur
les congés du 12 janvier 2018 auxquels a renoncé la société
AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire pour ordonner l'expulsion
de l'ATELIER ABDOULAYE et la société COIFFURES
SIMONE BOTTE ;

Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et

statuant à nouveau, déclarer mal fondée l'action en expulsion
de l'intimée et la rejeter ;

Sur la situation de madame KOUASSI Angèle

Considérant que madame KOUASSI Angèle fait grief au

premier juge d'avoir ordonné son expulsion, alors que la
société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire n'a pas justifié la
15
nature et la description des travaux ;
Qu'elle sollicite l'infirmation du jugement entrepris;

Considérant que la société AMSA ASSURANCE Côte d'Ivoire

fait valoir que l'appelante n'a pas contesté le congé qu'elle lui
a notifié, de sorte que le contrat les liant a pris fin à la date
d'effet dudit congé;

Considérant qu'il ressort de l'article 125 susvisé que dans le

cas d'un bail à durée indéterminée, la partie qui veut le
résilier, doit notifier sa volonté à l'autre, au moins six (06)
mois à l'avance et celle-ci doit, au plus tard à l'expiration de
ce délai, contester ce congé, si elle entend le faire ;

Considérant qu'en l'espèce, il est constant que les parties sont

liées par un bail à durée indéterminée ;

Qu'il est également établi que la société AMSA ASSURANCES

Côte d'Ivoire, désirant récupérer le local donné à bail, a, par
exploit du 12 janvier 2018, notifié à madame KOUASSI
Angèle, son locataire, un congé de six ( 06) mois à l'effet de
libérer les lieux loués, arrivant à expiration le 12 juillet 2018 ;

Qu'il est non moins constant comme s'évinçant des pièces du

dossier, que ledit congé est arrivé à expiration sans que
madame KOUASSI Angèle ne le conteste, celle-ci ayant plutôt
sollicité la prorogation du délai du congé, dont la preuve n'est
pas rapportée qu'elle lui a été accordée ;

Qu'il s'ensuit qu'à la date du 12 juillet 2018 fixée pour son

l'expiration du congé, le contrat de bail liant les parties a pris
fin en application de l'article 125 in fine précité, de sorte que
l'appelante ne justifiant plus d'aucun droit ni titre à occuper
le local litigieux, c'est illégalement qu'elle s'y maintient ;

Que dès lors, c'est à bon droit que le Tribunal a ordonné son
expulsion du local qu'elle occupe, et le jugement attaqué doit
être confirmé sur ce point ;

Sur le maintien dans les lieux loués jusqu'au

commencement des travaux de démolition de
l'immeuble, le droit de priorité et la demande en
paiement d'une indemnité d'éviction au cas où les
locaux reconstruits ont une destination différente
que celle objet du bail

16
Considérant que !'ATELIER ABDOULAYE DIENG et la
société COIFFURES SIMONE BOITE sollicitent, en
application de l'article 127 susvisé, leur maintien dans les
lieux loués jusqu'au début des travaux, le bénéfice du droit de
priorité et demandent également à la Cour de céans de dire et
juger que si les locaux reconstruits ont une destination
différente que celle des locaux objets du bail, ou s'il ne leur
est pas offert un bail dans les nouveaux locaux, la société
AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire sera condamnée au
paiement d'une indemnité d'éviction à leur profit;

Considérant qu'il a été sus jugé que l'action en expulsion de la

société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire fondée sur le
congé du 12 janvier 2018 est mal fondée ;

Que ce chef de demande est donc sans objet et doit être

déclaré comme tel ;

Sur les dépens

Considérant que la société AMSA ASSURANCES Côte

d'Ivoire succombe à l'instance ;

Qu'il convient de la condamner aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier

ressort;

Vu l'arrêt avant dire droit du 20 mai 2021 de la Cour d'Appel

de céans;

Dit les appels de !'ATELIER ABDOULAYE DIENG et la

société COIFFURES SIMONE BOITE bien fondés ;

Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné leur

expulsion des locaux litigieux sur la base du congé du 12
janvier 2018 ;

Statuant à nouveau

Déclare l'action en expulsion de la société AMSA

ASSURANCES Côte d'Ivoire en ce qui les concerne, mal
fondée;

17
..
L'en déboute;

Dit leur demande relative à leur maintien dans les lieux loués
jusqu'à la fin des travaux, au droit de priorité et au paiement
d'indemnité d'éviction sans objet ;

Dit l'appel de madame KOUASSI Angèle mal fondé ;

L'en déboute ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Condamne la société AMSA ASSURANCES Côte d'Ivoire aux

dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an

que dessus.

ET ONT SIGNÉ LE PREMIER PRÉSIDENT ET LE

GREFFIER./.

SUIVENT LES SIGNATURES, _

_
E_N_RE
_G_I_
S-TRE AU PLATEAU le 30 JUILLET 2021
REGISTRE A.J. VOL 45 F0 59
N° 1271 BORD 501/ 25
RECU : VINGT QUATRE MILLE FRANCS
LE CHEF DE DOMAINE, DE L'ENREGISTREMENT
ET DU TIMBRE
ln conséquence, le Président de la République
•. e Côte d'Ivol e mande et ordonne â tout Commissaire
de Ju le à c ~ equis, a.a. ourvoir à l'exécution
~ . •.•.. . .••.•••...•. , aux Procureurs
Génér ux et aux P ocureurs de la république près les
Tribu aux de Première Instance d'y tenir la main, à tous
commandants et Officiers de la force Publique de prêter
main forte lorsqu'ils en seront légalement requis
En foi de quoi, la présente grosse, certifiée coniorrns
è la minute a été scelJé~ignée et délïv,é~. à
M~A. ····· ... -~--:". .. .'!?:-•• 6:;A#-,r~
Abidjan, 1
Le Greffier en Chef

18