Le Guide Ultime de L'investisseur Libre

LE GUIDE ULTIME DE L’INVESTISSEUR LIBRE
Tout savoir sur les investisssements
Sommaire
Remerciements 4
Introduction 5
“Sortir des sentiers battus” 6

Développer son “intelligence” financière 6
Conseils et expérience personnelle 18
Les investissements classiques 20

Placements immobiliers 20
Placements bancaire 35
Placements en Bourse 36
Les investissements alternatifs 42

Qu’est ce qu’un placement alternatif? 42
Une seule règle d’or : la diversification patrimoniale 44
Complémentarité avec les investissements classiques 45
Achat plaisir & investissement rentable 46
Les objets de collection 48

Les voitures de collection 48
La philatélie 50
La numismatique & billets de banque 54
La fiscalité avantageuse des objets de collection 57

La non comptabilisation ISF 57
Un régime de plus values allégé 57
Une transmission avantageuse 58
Les basiques d’un investissement réussi 59

La contractualisation de l’achat 59
L’indivision, oui mais pas à n’importe quel prix 60
Conclusion 62
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Avertissement
Les exemples et stratégies décrits dans cet ouvrage ne peuvent être considérés comme des
modèles absolus et reproductibles à l’identique. Ils ne servent que d’illustration aux propos
de l’auteur, et ne peuvent en aucun cas être considérés comme de quelconques incitations,
recommandations, sollicitations, prévisions, conseils d’achat ou de vente de produits
financiers, immobiliers ou spéculatifs.
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Remerciements
Le présent livre numérique est le fruit d’une réflexion collective, de nombreuses discussions
avec des amis entrepreneurs et investisseurs. Je tiens notamment à remercier Clément et
Julien pour les longs échanges autour de l’immobilier et de l’indépendance financière.
Cela fait plus de trois ans que nous échangeons de façon hebdomadaire sur ces
thématiques. Si je suis aujourd’hui en capacité de me projeter et de prendre du recul sur les
différents investissements rentables existants c’est en partie grâce à vous.
Je tiens également à remercier Alec et Amin qui m’ont poussé à écrire ce livre. Sans
eux je n’aurais jamais eu l’idée et la prétention d’écrire un tel document. Je vous
remercie donc pour la confiance que vous portez en mes compétences et connaissances.
Alec tu as été présent tout au long de la conception de ce livre, ton soutien sans faille, tes
précieux conseils et les heures de relectures ont extrêmement contribué au rendu final.
Je tiens également à remercier mon frère, Robin qui m’a fait part de nombreux conseils de
style et avisé de son regard complètement profane afin de rendre cet ouvrage le plus
accessible possible.
Je clos ces remerciements par ma compagne, Justine, qui me soutient depuis près de 4 ans
dans tous mes projets, sans qui je n’aurai pas eu le courage et la confiance pour passer à
l’action. Merci a toi pour les nombreuses heures de relectures et de reformulations et pour tes
précieux conseils parmi bien d’autres choses. La grande majorité de mes choix et passages à
l’action ces dernières années je les dois en grande partie gràce a la confiance que tu places en
moi et en ton soutien inébranlable.
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Introduction
B onjour à tous, si vous avez fait la démarche de télécharger cet Ebook, c’est sûrement que
vous souhaitez sortir des sentiers battus et investir votre argent intelligemment. Que vous
soyez novice, initié ou tout simplement curieux, cet Ebook devrait vous aider dans votre quête.
Ce livre n’a pas la prétention d’être exhaustif, ni de vous donner la solution miracle du
placement sans risque, proposant des rentabilités folles, et ce, très rapidement. Je
m’attacherai plutôt à vous faire part de mon avis sur les différents placements qui s’offrent à nous
actuellement, tout en insistant sur l’importance de la prise de recul, nécessaire et
indispensable à mon sens pour agir intelligemment.
Etant donné que je souhaite vous faire part de mon témoignage et de mon avis sur les
différentes options d’investissement qui s’offrent à vous, je juge nécessaire de me présenter un
peu plus en détails.
Je m’appelle Florent Laitat, j’ai vingt-sept ans et suis actuellement entrepreneur et investis-
seur. Etant dans une société où le diplôme est un prérequis afin d’avoir ce que nous appelons
communément “une bonne situation”, j’ai effectué des études en Droit et Science Politique
jusqu’à la validation d’un Master II en 2013. Lorsque j’étais encore étudiant j’ai eu l’opportu-
nité de découvrir le marketing de réseau. Cette activité commerciale est basée essentielle-
ment sur le bouche à oreille et le développement d’un réseau composé essentiellement d’a-
mis et de connaissances. Cette activité a été pour moi une première révélation. En effet, pour
réussir dans ce travail, il fallait saisir les opportunités qui s’offraient à nous et nous dépasser
continuellement ; les diplômes et formations n’étaient pas des conditions requises et en cela,
je découvrais le système anglo-saxon. La détermination était ce qui faisait la différence entre
ceux qui réussissaient et ceux qui échouaient et j’avais décidé d’être déterminé. Pour m’aider à
garder cette détermination j’ai découvert le développement personnel. Nous reviendrons sur
l’importance de celui-ci dans le chapitre consacré à la sortie des sentiers battus. Suite à cette
expérience et à la validation de mon master, je ne me suis pas tourné vers les débouchés ha-
bituels pour ma formation mais je me suis tournée vers une activité qui me plaisait davantage
: le commerce que j’avais découvert dans des jobs étudiants et dans le marketing relationnel.
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J’ai alors été recruté chez DECATHLON comme responsable commercial. Si j’ai rejoint cette
entreprise c’est tout simplement parce que c’est l’une des rares entreprises françaises qui
recrute un profil et non une ligne de diplôme sur un CV. Cette entreprise laisse sa
chance à aux jeunes et surtout, donne énormément de responsabilité très rapidement. A 23 ans
j’avais la gestion et l’animation d’une équipe de 5 personnes ainsi que le pilotage d’un compte
d’exploitation de plus de 2,5 millions d’euros annuels. J’ai beaucoup appris lors de
cette expérience de trois ans, notamment en organisation, en management et en gestion
du temps. Un des avantages d’avoir un CDI cadre en France est également de pouvoir être
solvable et crédible vis à vis des banques. Cela est essentiel pour donner un coup de fouet à ces
investissements. Cela m’a permis d’emprunter à 110% (frais d’agences et de notaires
compris ainsi que des fonds pour réaliser les travaux) et ainsi de ne pas mettre un seul euros
d’apport ! Je ne vais donc pas tomber dans le cliché qui consiste à dire que d’une part, le
salariat est une activité d’esclave et d’autre part, qu’il faut impérativement être entrepreneur
et être indépendant financièrement pour être heureux. Chaque activité et chaque expérience
doit nous enrichir. Aussi, chaque personne est différente et si l’entrepreneuriat peut sembler
être une source de liberté à certains il peut être une source d’angoisse pour d’autres et inver-
sement pour le salariat.
Après trois ans de salariat, j’ai fait le choix de créer ma propre entreprise, spécialisée dans les
supports d’investissements alternatifs et la négoce d’oeuvres d’art et objets de collection.
C’était un domaine qui m’intéressait déjà depuis plusieurs années : conduire des véhicules
d’exception et posséder un fragment d’histoire grâce à des monnaies anciennes et des timbres
du XIXème est exaltant. La création de cette entreprise est donc une alliance parfaite entre
mon tempérament entrepreneurial et ma passion pour ce type de produits.
Ce cheminement personnel m’a donc amené à mettre mes compétences d’investisseur au

services de tous et c’est le but de cet Ebook : vous donner les clés de compréhensions des
différents supports d’investissements envisageables, et ce, en prenant de la hauteur et en
remettant en cause de nombreuses idées reçues, partagées par la majorité de notre
entourage. Si vous souhaitez avoir du succès dans vos prochains investissements, j’insiste
sur l’importance de vous isoler des avis négatifs qu’aura souvent votre entourage ainsi que
l’importance du développement de votre intelligence financière.
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Chapitre 1
Sortir des sentiers battus
“Si l’argent est une forme de pouvoir, l’éducation
financière est bien plus puissante encore.”
Robert Kiyosaki
Développer son “Intelligence financière”.

Robert Kiyosaki
Robert Kiyosaki est né en 1947. Il est issu d’une

famille de fonctionnaires, son père était professeur (son
père pauvre). C’est un des meilleurs amis de son père,
investisseur et entrepreneur qui a réalisé son
éducation financière (son père riche). R. Kiyosaki a été
militaire puis vendeur pour la société Xerox, ce qui lui a
permis d’apprendre les rouages du métier de vendeur
et de vaincre sa timidité. Il passe le reste de sa vie à
entreprendre, investir, notamment dans l’immobilier
avec sa femme Kim et à écrire de nombreux livres.
L’expression “intelligence financière” est empruntée à l’auteur et multi millionnaire américain

Robert Kiyosaki. Ce dernier est une référence en terme de développement personnel et plus
précisément sur la thématique de la gestion financière. C’est dans Père riche, Père pauvre, un
de ses livres les plus populaires, qu’il développe notamment l’idée que pour être riche il ne faut
pas travailler pour l’argent mais faire travailler l’argent pour soi. Je ne développerai pas plus cet
oeuvre dans cet ebook mais y reviendrait dans un prochain article.
Nous allons nous intéresser plus particulièrement à un autre de ses ouvrages : Augmentez
votre intelligence financière.
Un des éléments majeurs qu’il souligne dans bon nombre de ses livres est l’absence de cours
7
d’éducation financière à l’école. Il est la première personne qui m’a fait prendre conscience
de cette aberration : nous avons la possibilité lors de nos études secondaires et supérieures
d’apprendre énormément de théories dans plusieurs domaines : littérature, histoire, politique,
sciences, sauf ce qui va rythmer notre vie pour le restant de nos jours : la gestion d’un budget
et de nos finances !
Nous sommes étudiants afin d’obtenir un travail rémunéré, ce dernier nous permettant de
faire l’acquisition de bien et d’avoir un certain niveau de vie, mais jamais ne nous apprend-on
à rentabiliser et optimiser nos rentrées d’argent.
Si vous voulez faire fructifier votre patrimoine et investir

intelligemment, mon premier conseil est de commencer
d’abord par développer votre intelligence financière !
R.Kiyosaki explique la notion d’intelligence financière en revenant notamment

sur le fait historique qu’a été le changement des règles de l’argent entre 1971 et
1974.
Que s’est-il passé précisément à cette époque?

En 1971, nous assistons à un chamboulement monétaire et financier : le dollar qui était jusque
là convertible en or, ne l’est plus. Cette décision de Nixon modifia tout le système monétaire in-
ternational puisque le dollar n’était désormais plus ni la devise de référence pour établir le taux
de change entre les devises ni la devise à conserver puisque plus convertible en or. Après deux
années de réflexions sur un nouveau système de change de devise, le régime des changes
flottants est adopté. En abandonnant la fixité des taux de change des différentes monnaies par
rapport à l’étalon dollar, ce dernier est alors confronté à la concurrence des autres monnaies ;
ce qui conduit à une forte dépréciation du dollar dans les années soixante-dix.
Cette modification du système de change mondial affecta alors l’ensemble des investisseurs.
Beaucoup d’entre eux qui avait investi sur l’étalon dollar ont perdu leur investissement.
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“C’est la raison pour laquelle il est devenu si important

de placer son argent en acquérant des actifs tels que
les matières premières, les actions, etc. Leur valeur
intrinsèque ne change pas.”
R. Kiyosaki
Cet exemple historique est complété par un changement social peu de temps après.Jusqu’en
1974, le régime des retraites aux USA garantissait un revenu à vie pour tout employé. Le plan
d’épargne et de retraites des américains était donc basé sur cette constante : une retraite à vie
pour tout employé. Je vous laisse imaginer l’étonnement et l’effondrement de la majorité des
salariés ayant bâtis leur plan de retraite sur une promesse de l’Etat américain.
Ce que montrent ces deux exemples, c’est que peu

“Résultat : la plus grosse importe que vous soyez riche ou pauvre, que vous
peur des Américains soyez un investisseur ou simplement un citoyen
aujourd’hui n’est pas le qui cotise, tout le monde à des préoccupations
financières qu’il doit régler. Que ce soit la perte
terrorisme mais la crainte importante de capitaux investis ou la perte de
de ne pas avoir assez cotisations sociales qui étaient importantes pour
d’argent au moment de ceux aux faibles revenus, nous avons tous à faire
des choix face aux défis financiers.
la retraite”
Ce qui est important ce n’est donc pas le fait
d’avoir des préoccupations financières, puisque nous en avons tous mais c’est plutôt la manière
dont nous allons les résoudre qui compte. L’anticipation et la recherche constante de solution
est à l’opposé de l’attitude de renoncement et de défaitisme dont font souvent preuve les
personnes qui ne sont pas sensibilisés à cette notion d’intelligence financière.
Les cinq clés qui suivent et qui constituent ce que R.Kiyosaki appelle le „QI financier” vous
permettront d’analyser, de comprendre et de tester votre intelligence financière
L’anticipation et la recherche constante de solution est à l’opposé de l’attitude de

renoncement et de défaitisme dont font souvent preuve les personnes qui ne sont pas
sensibilisés à cette notion d’intelligence financière.
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Le QI Financier n°1 : pour gagner davantage d’argent

Ce premier indicateur de QI Financier se focalise sur la corrélation entre la notion
d’intelligence financière et celle du contrôle de ses émotions.
Dans cette première clé, il parle du processus pour devenir entrepreneur et de l’importance
de l’apprentissage du métier de vendeur. En tant qu’entrepreneur, vous pouvez avoir une
idée révolutionnaire, si vous êtes incapable de la commercialiser votre entreprise ne génére-
ra que peu de revenu et sera très rapidement en faillite. L’apprentissage des techniques de
commercialisation ne sont pas simples à acquérir, elles sont en partie relative à votre
personnalité, ce qui implique une connaissance de soi et un introspection constante pour
vous perfectionner et atteindre vos objectifs. C’est en cela que cet apprentissage du métier
de vendeur joue profondément sur vos émotions.
“Si vous êtes incapable
Afin d’imager cette corrélation entre la
de contrôler vos maîtrise de ces émotions et le contrôle de son argent
émotions, vous serez parlons du “money management” en bourse et au
incapable de contrôler poker. Dans les deux cas, il vous est déconseillé
d’investir plus de X % de votre capital / de votre
votre argent.” bankroll (comme aiment l’appeler les joueurs
de poker). En effet, si vous êtes solide et que
connaissez bien votre sujet, vous savez être
rentable sur le long terme et avoir un ROI (Return of Investment) positif. Cependant, sur
le court terme, vous pouvez être fatigué, énervé, dans de mauvaises conditions pour
trader ou vous asseoir à une table de poker et pourtant vous prenez place tout de même.
Vous ne respectez donc pas vos émotions et prenez position dans une situation qui n’est
absolument pas optimale. C’est alors qu’au lieu de respecter tout ce que vous avez appris jusqu-
’ici, vous vous mettez à risquer énormément d’argent, trop, et cet acte isolé remet alors en cause
plusieurs mois, voire plusieurs années de sérieux et d’apprentissage. Pourquoi ? Pour la seule
et bonne raison que vous n’avez pas maîtriser vos émotions.
1
Les règles à retenir ici sont celles du dépassement de soi, de
l’apprentissage et de la gestion de ses émotions. Vous ne devez pas avoir
peur de l’échec mais plutôt soif d’apprendre, de vous professionnaliser et
de développer vos compétences.
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Le QI Financier n°2 : pour protéger votre argent

Dès lors que vous êtes en possession d’un patrimoine, il va falloir le conserver et le faire
fructifier. Or, lorsque vous en possédez un, une multitude de prestataires de services vont
se ruer vers vous afin de vous proposer leurs services. C’est ce que R. Kiyosaki appelle les
prédateurs financiers. Je fais ici référence aux banquiers, courtiers, avocats, comptables,
gestionnaires de patrimoine ou encore bureaucrates. Passons ces acteurs en revue :
Vigilance avec les acteurs suivant
1 2 3
Les banquiers, courtiers Les bureaucrates Les avocats

et gestionnaires de
patrimoine
Nous ne pouvons pas générali- vous solliciterons par le biais des Ils utilisent le système judicia-
ser ces professions mais certains impôts et des taxes, celle-ci seront ire afin d’être rémunérés, par
pensent effectivement à leurs en constante augmentation du fait votre intermédiaire. Ce sont, entre
commissions avant de penser de la gestion calamiteuse des Etats. autre, les dossiers de litiges qu’ils
à vos intérêts. C’est là toute la Ces derniers ont chaque année qu’ils défendront pour leurs clients
différence entre un vendeur et un du mal à équilibrer leur budget et qui constitueront leurs sources de
conseiller qui souhaite construire augmentent donc les taxes et rémunérations. Ils ne sont donc pas
avec ses clients une relation de impôts afin d’augmenter leurs tout le temps objectifs.
confiance, de long terme et ainsi recettes.
mettre les intérêts de ses clients au
premier plan. Ce sera donc à vous
de déterminer qui sont les acteurs
pertinents dans votre entourage.
Nous ne devons bien sûr pas croire que l’ensemble de ces acteurs sont néfastes. Il est d’ailleurs
extrêmement important de savoir bien les choisir, ce qui n’est pas chose aisée. Vous ne pouvez
réussir seul, vous ne pouvez avoir l’ensemble des compétences et des accès et par ces
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différentes professions. Vous allez donc être dans l’obligation de travailler avec ces
personnes, et toute la difficulté sera de trouver les bons. Croyez moi, cela peut vous prendre
plusieurs années et il vous faudra faire parfois quelques erreurs avant de trouver les bons.
Méfiez vous des prestataires restant vagues et vous paraissant trop confiants. Avant de signer
quelconque partenariat ou contrat tester cette personne au maximum, demandez un maximum
d’informations et renseignez vous sur ses compétences. Bien que nous sommes tous
victimes un jour d’un mauvais conseil, l’essentiel est que celui-ci soit maîtrisé, je vous déconse-
ille donc de faire reposer toute votre entreprise sur une seule personne tant que vous n’êtes pas
certain de sa fiabilité. Au fil du temps, vous allez vous constituer une véritable équipe d’experts
fiables dans leurs domaine. Vous ne pouvez pas avancer seul et maîtriser la fiscalité, le système
bancaire, boursier, immobilier et optimiser seuls vos investissements. Il est important pour
vous de déléguer intelligemment tout en réduisant les frais liés à ces prestations.
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Le QI Financier n°2 se mesure en pourcentage (commissions, taxation).
Moins vous laissez d’argent aux intermédiaires, plus votre taux est faible,
plus votre QI Financier n°2 est élevé.
Le QI Financier n°3 : pour gérer votre argent

Dans cette règle R. Kiyosaki insiste sur l’importance d’avoir une gestion budgétaire rigoureuse
afin d’augmenter ses richesses. Comme toute entreprise, l’individu doit également maximiser
son surplus budgétaire afin de pouvoir investir et diversifier son patrimoine. S’il est en déficit
budgétaire alors il doit réduire ses dépenses et / ou augmenter ses recettes pour ne pas être
en faillite.
Je tiens à préciser que le fait d’emprunter et de se créer du passif à court terme afin
d’investir solidement pour l’avenir est loin d’être néfaste en soi. Il faut arriver à dissocier les bonnes
dettes des mauvaises dettes. Par exemple, nous avons actuellement l’opportunité de
contracter des prêts immobiliers avec des taux très bas ce qui est une aubaine pour tout
investisseur !
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Cas concret
Vous êtes salarié d’une entreprise qui possède un Fond Commun de
Placement (FCP) qui rémunère en moyenne ses salariés à hauteur de 10%
à l’année. Il peut être intéressant de contracter à la banque un prêt à 3%
d’intérêts pour investir sur ce FCP à 10%. Vous faites alors travailler l’argent
de la banque qui se rémunère à 3% quand vous touchez 10% de rendement
annuel. Vous ne devez pas avoir peur d’aller à l’encontre de ce que mon-
sieur tout le monde fait ou ne fait pas. Posez vos calculs à plat et calculez
rationnellement l’intérêt de votre investissement.
L’important ici n’est pas de se serrer la ceinture mais de connaître l’état de son budget
personnel et de réfléchir sur une optimisation des dépenses et des recettes ; cela afin de
pouvoir dégager un maximum de surplus, permettant de pouvoir se faire plaisir et profiter de
son argent intelligemment.
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Le QI Financier n°3 se mesure en pourcentage également, plus votre taux
d’actifs est élevé, plus votre QI Financier n°3 l’est.
Le QI Financier n°4 : Pour faire fructifier votre argent

Lorsque vous avez réussi à développer les trois premiers QI financiers, il se
pose alors la question du développement de vos investissements et de leurs
diversifications.
L’emprunt bancaire et l’effet levier.
L’effet levier est une des notions clés, nécessaire pour faire fructifier votre patrimoine. Nous
allons voir ensemble en quoi la banque vous permet d’emprunter, d’effectuer un effet levier
sur vos investissements et donc de faire travailler avec l’argent qu’elle vous prête. Il est de
notoriété publique que les acteurs financiers travaillent avec notre argent et beaucoup d’entre
nous trouvent cela inadmissible. Renversez la tendance : travailler avec l’argent de la banque.
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J’ai acheté mon premier bien avec 0€ !
Prenons l’exemple d’un achat immobilier locatif. L’objectif pour tout

investisseur rentable est de financer son investissement en bloquant le
moins d’argent propre possible. L’apport est loin d’être nécessaire pour
obtenir un prêt en banque. J’ai moi-même emprunté 120 000€ à la banque sans
mettre d’apport ! Mieux encore : c’est la banque qui a payé les frais de notaire
et débloqué une enveloppe de 20 000€ afin d’effectuer des travaux.
En ayant investi 0€ de ma poche, j’arrive à me constituer un patrimoine de 120

000€ en 15 ans, celui-ci ayant un rendement net d’impôt de 13%. Alors, en
plus de me constituer un patrimoine sans mettre un seul euro de ma poche,
puisque ce sont mes locataires qui remboursent le prêt chaque mois, j’arrive à
dégager 700€ de cashflow positif chaque mois.
Comme tout investissement il y a tout de même une part de risque, l’essentiel

est de le calculer et de minimiser : cet investissement locatif est réparti sur la
location de 4 appartements, ce qui permet de minimiser le risque et l’impact
d’un loyer impayé (je ne mise pas toute ma rente sur un locataire mais sur 4).
Je ne suis pas en train de vous dire que la banque prête à tout va sans garantie et qu’il est
facile de bénéficier de prêts permettant de faire un effet levier conséquent. Pour parvenir à
une telle situation avec la banque, cela nécessitera certainement de prendre rendez-vous dans
plusieurs banques et de rédiger votre projet en détaillant vos calculs.
Qu’est ce que le cashflow ?

L’exemple de l’immobilier est intéressant car il met
en évidence ce que nous avons appris avec le QI
C’est l’ensemble des transactions, des
flux financiers qui transitent sur un Financier n°2. Afin d’appréhender au mieux le
compte pendant une période donnée. montage de vos dossiers bancaires je vous
Typiquement, nous parlons de cashflow en recommande fortement de faire appel à un
immobilier pour définir le bénéfice ou les spécialiste, une personne qui a déjà fait ses
pertes occasionnés par un investissement. preuves, surtout quand votre dossier n’est pas
Ce chiffre peut être mensuel ou annuel. conventionnel.Vous pouvez faire appel à un courtier, un
Quand on parle de cashflow positif cela gestionnaire de patrimoine ou tout autre acteur que
signifie que l’opération dégage des vous avez jugé compétent pour monter et défendre
revenus. A contrario, le cashflow négatif au mieux votre dossier. Notons également que la
nécessite une capacité d’épargne afin de banque est souvent réticente à financer ce qu’elle ne
combler les dettes contractées. connaît pas.
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Elle n’aura généralement aucun problème à vous suivre sur l’acquisition de votre résidence
principale, d’une voiture ou de nouveaux matériaux électroménagers. Il sera par contre plus
compliqué d’emprunter pour faire l’acquisition de placements alternatifs : étant donné qu’ils
n’ont pas les connaissances des différents marchés ils ne peuvent pas évaluer le risque du prêt
qu’ils pourraient vous octroyer. La banque, afin de déterminer le taux d’intérêt qu’elle prend sur
votre prêt doit définir les risques encourus par le prêt qui vous est alloué, or ici, elle ne dispose
pas d’assez de garanties pour définir ce taux et définir le risque qu’elle prend à vous financer. Il
y a bien évidemment plusieurs astuces pour parvenir à monter ce type de dossiers, nous
aurons l’occasion d’y revenir par la suite.
Prenons l’exemple de l’immobilier, de nombreux critères sont requis lorsque vous souhaitez
emprunter, notamment être en CDI, avoir un taux d’endettement qui reste acceptable pour
les banques, avoir de l’épargne, posséder plusieurs produits chez eux (PEA, Assurance vie,
PEL). Si vous souhaitez par exemple faire de l’investissement immobilier locatif avant d’être
propriétaire de votre résidence principale cela risque de poser des problèmes. Pas de panique
cependant, j’ai réussi à le faire, je ne vois pas pourquoi vous n’y arriveriez pas.
Focus sur la notion d’actif / passif
Nous venons de le voir, il est préférable pour la majorité des banques d’être
propriétaire de sa résidence principale avant de pouvoir réaliser des
investissements immobiliers locatifs. Cela est paradoxal car on vous
pousse à faire l’acquisition d’un passif sur 25 ou 30 ans plutôt que de faire
l’acquisition d’un actif, générant du cashflow positif et donc contribuant à vous
désendetter. Je m’explique : lorsque vous achetez un bien sur 15 ans et que vos
locataires couvrent l’ensemble de vos dépenses, imposition et travaux compris,
vous êtes donc à l’équilibre, votre bien s’autofinance. Vous allez donc vous créer des
revenus passifs qui vont augmenter vos revenus et donc vos actifs.
Pendant ce temps là, votre résidence principale ne vous rapporte pas un

seul euro, vous vous constituez un patrimoine certes, mais grâce à votre
capacité d’épargne, non en utilisant l’argent de la banque pour vous enrichir. Les
mensualités de remboursement de votre prêt constituent un passif pour les 25 à
30 prochaines années.
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La possibilité de jouer avec l’effet levier est donc limité aux connaissances que vous avez de
l’institution bancaire et à votre solvabilité. Parfois, un seul emprunt peut vous ruiner toute
espérance de capitaliser sur des futurs emprunts. En effet l’emprunt peut augmenter votre
taux d’endettement et donc vous rendre indésirable auprès des banques.
Quelle est la réelle valeur de mon investissement ?

Afin de déterminer si vous avez fait ou non une
Focus “taux d’endettement” bonne opération, il ne faut pas uniquement
regarder la valeur intrinsèque, c’est que ce que R.
C’est l’ensemble de vos revenus (salaires, Kiyosaki nomme “l’avoir net”. Prenons l’exemple de
loyers, dividendes) - ensemble de vos
l’immobilier : la valeur de votre investissement ne
dépenses (loyer, prêts en cours, autre
se limite pas à la valeur de votre bien.
passif ). Si vos dépenses représentent
Effectivement, la valeur de votre investisse-
plus de 33% de vos revenus, la banque
ment est la différence entre l’avoir net et la
estime que votre capacité d’emprunt est
à son maximum. Il sera difficile de pouvoir rentabilité concrète de votre bien. Votre bien
emprunter. peut valoir 150.000€ aujourd’hui et 160.000€
demain, ce n’est pas pour cela que votre opération est
rentable. A contrario, votre bien peut
valoir 120.000€ demain est être rentable. Je m’explique : sur un investissement immobilier,
outre le prix de la pierre, il est important de prendre en compte les revenus locatifs que
celui-ci génère. Si vous n’avez pas pour objectif de revendre, alors c’est cette rentabilité qui est
importante et c’est cette dernière qui détermine la rentabilité de votre opération.
“La véritable valeur de ma propriété est celle qu’elle a

aux yeux de mes locataires”
R. Kiyosaki
Cette logique d’investisseur rentable va donc à l’encontre de nombreuses idées reçues de ceux
qui, généralement, n’ont jamais entrepris ni investi. Vous avez tous déjà entendu cette phrase
: “ Oui il faut investir sur la pierre, c’est rentable et c’est sûr, tu ne peux pas perdre d’argent”.
c’est en partie faux ! Votre investissement ne repose pas uniquement sur “le prix de la pierre” il
repose sur ce qu’il génère comme revenus au quotidien. L’essentiel est que vous puissiez
dégager du surplus budgétaire, et donc du cashflow positif sur chaque opération.
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Ces opérations doivent vous permettre de gagner en capital et donc continuer de faire croître
votre patrimoine tout en générant un flux positif de trésorerie.
Le QI Financier n°5 : Pour améliorer votre

information financière.
Quel que soit le marché sur lequel vous investissez, il est primordial de le connaître et de
développer vos compétences. Cela est nécessaire afin de pouvoir anticiper des potentiels
retournements de marchés, des volatilités qui pourraient vous faire perdre beaucoup
d’argent. Au XXIème siècle l’accès à l’information c’est décuplé, il faut cependant savoir où aller
chercher, il est vital de pouvoir recouper vos informations et de recouper vos sources afin d’être
certain de la pertinence de ce que vous apprenez. Actuellement vous avez de nombreux sites
d’informations spécialisés et de personnes proposant des formations de qualité sur différents
investissements tel que la Bourse ou l’immobilier.
“Ce ne sont pas nos actifs qui nous enrichissent, mais

plutôt l’information et ce que nous en faisons.”
R. Kiyosaki
La compréhension des différents supports d’investissements que vous pouvez acquérir en

vous formant vous permettra de mieux choisir vos partenaires et répondre plus précisément
aux différentes sollicitations commerciales.
La maîtrise de l’information financière vous permettra également de tirer partie d’une

situation qui aurait pu vous être défavorable. Les périodes de crises, qu’elles soient immobilières
ou boursières peuvent octroyer de belles opportunités.
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Conseils et retours d’expériences personnelles
Bien s’entourer
Sachez que tout le monde à un avis sur tout, n’écoutez que les personnes
qualifiés et reconnues comme tel.
Vos proches, parfois pour vous protéger, vous dissuaderont d’investir

ou d’entreprendre. Ces personnes ont peur pour vous car vous prenez une voie
non conventionnelle, nous avons toujours peur de ce que nous ne connaissons pas.
L’intention n’est donc pas mauvaise, cependant lorsque vous créez votre entreprise
ou souhaitez investir cet état d’esprit peut vous faire reculer.
Lorsqu’une personne critique ce que vous faites ou vous dit que votre projet est
voué à l’échec, posez-vous une seule question : Cette personne a-t-elle
la légitimité pour me dire cela? Si la réponse est non n’en tenait pas compte.
Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas tenir compte des remarques, peut être que
votre projet n’est pas viable, mais pour cela, comptez sur les avis d’experts
reconnus dans leurs domaines, sur des personnes qui ont essayé et réussi
avant vous.
Entourez vous de personnes positives, qui partagent les mêmes visions de

l’investissement et de l’entreprenariat que vous. Vous pourrez notamment rejoindre
des blogs, groupes et pages sur Facebook mais également assister à de nombreux
Afterwork, échanger avec d’autres personnes dans des espaces de coworking.
Développez votre carnet d’adresse, entourez-vous de personnes qui vous

seront complémentaires. Parfois il vaut mieux déléguer certaines tâches, même si
vous perdez en rentabilité cela vous permettra de vous concentrer sur votre coeur
de métier, sur ce que vous savez faire.
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Se tenir informé
Avec internet vous avez un accès illimité à du contenu pour améliorer

votre information financière, veillez cependant à bien vérifier votre source, les dates
auxquelles ont été émises ces informations et à les recouper avec d’autres.
Je suis moi-même autodidacte, je n’ai pas suivi de Master II spécialisé en

placements alternatifs ni en restauration de véhicules de collections. Pourtant,
les contacts que j’ai pu acquérir au fil du temps, les formations auxquelles j’ai pu
assister sur internet m’ont permis de prendre en compétences et de créer ma
société.
Votre plan d’action
Si vous voulez passer la vitesse supérieure vous devez avoir un plan d’action.
• Quel est mon objectif?

• Quel est le timing pour atteindre cet objectif?
• Qu’est ce que je mets en place pour y arriver?
• Quels sont mes besoins ? (Humains, formations, matériels)
Fixez vous des temps de passages, ayez un rétroplanning

millimétré, cela vous rassurera, vous vous verrez également
avancer et cela vous permettra de vous remotiver quand vous
aurez des périodes de relâchement.
Votre organisation est la chose la plus importante afin d’être efficace et

d’atteindre vos objectifs. Pour travailler ce point essentiel je vous conseille la
lectures des ouvrages suivants :
• La semaine de 4 heures : travaillez moins, gagnez plus et vivre mieux,

Tim Ferriss
• Avalez le crapaud ! : 21 bons moyens d’arrêter de tout remettre au
lendemain, Brian Tracy
19
Chapitre 2
Les investissements
classiques
Nous allons aborder ici les placements dont la majorité des personnes ont déjà
entendu parler : immobilier, banque et bourse. J’oppose ces placements aux
placements dits atypiques tels que l’or, les objets de collections, le vin et autres
biens tangibles.
Les placements immobiliers

Cela comprend à la fois l’investissement dans la pierre mais également
l’investissement en „Pierre papier” qui consiste à faire l’aquisition d’actions de
grands groupes immobiliers, ce qui ressemble aux actions en bourse.
L’immobilier locatif
L’immobilier reste un des placements préférés des français. La possibilité
d’acheter un bien tangible, réel, intéresse bon nombre d’épargnants. C’est un
secteur qui rassure, on entend régulièrement parler de cet investissement dans
la presse, au journal de 20h, entre amis ou en repas de famille. La popularité de
ce placement reste tout de même à nuancer. Comme pour tout produit, on peut
avoir de mauvaises surprises si l’on ne s’est pas assez renseigné. Tout placement
mérite que l’on s’y intéresse en s’informant afin d’éviter plusieurs erreurs.
Nous verrons dans ce chapitre quelles sont les différentes formes

d’investissements immobiliers et quels sont les prérequis afin de les appréhender
avec sérieux.
Les places de parking
Si vous n’avez pas beaucoup de trésorerie ou ne pouvez pas emprunter beaucoup d’argent
vous avez la possibilité d’investir sur une place de parking.
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Quels sont les atouts des places de parking
ATOUT 1 : Prix abordable
comptez en moyenne 10 000€ pour une place de parking en province. Certains

propriétaires vendent parfois plusieurs places, cela peut être intéressant pour faire
une proposition d’achat en lot.
ATOUT 2 : Demande élevée
Les places de stationnement en ville sont de moins en moins

nombreuses et de plus en plus chères. Prenons l’exemple de Paris, en 2015 les prix sont
passés de 3,60€ à 4€ de l’heure et ce jusque 20h, soit 1h de plus qu’auparavant. De
nombreuses personnes et entreprises préfèrent donc louer une place de parking,
cela leur coûte moins cher au mois et ils sont sûrs d’avoir une place disponible.
ATOUT 3 :Aucun travaux
L’avantage d’une place de parking par rapport à tout autre investissement

immobilier est l’absence de travaux, et donc de frais supplémentaires.
ATOUT 4 : Souplesse du bail
le bailleur fixe comme il le souhaite la durée du bail, le loyer et les conditions de

résiliation.
ATOUT 5 : Actif sur pilote automatique
contrairement à un appartement, un tel bien vous demandera moins de temps de

gestion. En effet, vous n’avez pas d’entretien particulier à réaliser, votre job consiste
à signer les contrats d’entrées et ruptures.
21
Éléments à prendre en compte
ELEMENT 1 : Revenus fonciers
Les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers, ils sont donc imposables sur
le revenu. Plusieurs options sont alors envisageables. En fonction du revenu généré
vous pouvez soit déclarer vos revenus au régime réel ou au régime micro
foncier.
ELEMENT 2 : Taxe d’habitation
Si votre place de parking ne se situe pas à moins d’un kilomètre de

votre résidence principale vous n’avez pas de taxe d’habitation à payer.
ELEMENT 3 :Charges de copropriété
Comme tout propriétaire possédant un bien en copropriété vous devez

contribuer aux frais. Il est important de connaître ses frais avant d’acheter une place de
parking afin de calculer précisément votre rentabilité nette.
Location d’appartement nu
L’achat d’un appartement peut répondre à plusieurs besoins : résidence secondaire, faire
l’acquisition d’un bien pour votre enfant qui étudie loin de chez vous, réaliser de la location
saisonnière ou tout simplement acheter pour louer toute l’année votre appartement et ainsi
rembourser votre prêt grâce aux loyers des locataire.
22
Les avantages
ATOUT 1 : Effet levier
Nous l’avons vu dans le 1er chapitre, l’avantage ici est de solliciter la banque pour
pouvoir effectuer un effet levier important. Si avec 5 000€ d’apport vous pouvez faire
l’acquisition d’un bien à 80 000€ vous allez pouvoir vous constituer un patrimoine
grâce à vos locataires.
ATOUT 2 : Rentabilité
La rentabilité locative moyenne en France est de 6% brute (sans compter les impôts ni
les frais d’entretien et de gestion). La rentabilité annuelle brute sur Paris est de l’ordre
de 4%. Si vous appliquez certains conseils vous saurez où et comment investir pour
viser des rentabilités à deux chiffres.
ATOUT 3 :Base patrimoniale
Se constituer un patrimoine immobilier rassure les banques. Lorsque la somme

restante de votre prêt est inférieure à la valeur de votre bien la banque considère alors
que vous avez un bien saisissable. C’est une garantie supplémentaire lorsque vous
souhaitez réemprunter pour effectuer d’autres opérations.
Les éléments à prendre en compte
ELEMENT 1 : Les frais de copropriété
Privilégiez les petites copropriétés sans ascenseur. Les frais de copropriété peuvent
dépasser parfois les 3 000€ annuels, cela peut entacher sérieusement votre rentabilité
locative.
23
ELEMENT 2 : L’emplacement
Au delà de la ville dans laquelle vous investissez il est important de connaître ou de

tester la demande locative dans le quartier précisément. Votre bien doit correspondre
à la demande locative du quartier : étudiants, jeunes travailleurs, cadres. En fonction
de cela vous adaptez votre bien à la demande réelle. Il n’est pas opportun de faire des
travaux pour augmenter le standing de votre bien si la clientèle en face n’est pas prête
à payer plus cher.
ELEMENT 3 : La fiscalité
Lorsque vous êtes propriétaire vous êtes redevable de la taxe foncière, en plus
de l’imposition sur le revenu des loyers perçus. Bien évidemment, en fonction de
votre profil et du type d’appartement acheté il y a des possibilités d’abattements et de
réductions d’impôts. Il faut cependant comprendre et anticiper l’impact fiscal de votre
achat avant d’en faire l’acquisition, sans quoi, une fois de plus, votre rentabilité risque
de fortement diminuer.
ELEMENT 4 : La vacance locative
Votre appartement ne sera pas toujours loué, cela est plus ou moins vrai en fonction
de son emplacement, de son état général et de la demande locative. Il est cependant
risqué de ne pas tenir compte de la vacance locative dans votre calcul de rentabilité.
ELEMENT 5 : La liquidité
En fonction de l’emplacement de votre bien et de l’état du marché immobilier, votre

placement sera plus ou moins liquide. N’oublions pas que vous payez en moyenne
10% de frais de notaire à l’achat, si vous souhaitez revendre un bien rapidement vous
risquez donc d’y laisser de l’argent. Une vente immobilière peut prendre plus d’un
an, le temps de trouver un preneur, que celui-ci signe le compromis de vente, que
son prêt soit accepté et que l’acte de vente soit signé. C’est une variable à prendre en
compte si vous avez besoin de liquidités.
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ELEMENT 6 : La gestion
Faire l’acquisition d’un appartement demande du temps : recherche de locataires,

entrées et sorties de vos locataires, rafraîchissement de votre appartement. Vous
pouvez certes déléguer ces tâches et faire intervenir des prestataires, cela vous coûtera
tout de même de l’argent et aura une incidence sur votre rentabilité.
La location meublée
Il me semble intéressant de faire un focus sur la location meublée, que ce soit pour ses
avantages contractuels mais également fiscaux.
Sur le plan contractuel : le contrat de location meublée est d’un an, si vous avez
un problème avec l’un de vos locataires, ce sera donc plus simple de récupérer votre
logement que s’il était en location nue où le bail court sur 3 ans.
Sur le plan économique : Votre logement étant meublé, vous pourrez le louer entre
10 et 30% plus cher.
Sur le plan fiscal : Vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime micro BIC. Ce
dernier est intéressant si vos charges annuelles sont inférieures à 50%, taux d’abattement
sur vos revenus locatifs pour votre déclaration d’impôts sur le revenu.
25
Immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble de rapport consiste à acheter un bien constitué de plusieurs

appartements. Vous pouvez trouver des immeubles à partir de 80m2 jusqu’à plusieurs
milliers de mètres carrés. L’achat d’un immeuble de rapport n’est donc pas destiné qu’aux riches
propriétaires possédant des centaines d’appartement.
Mon 1er investissement locatif

Ma première acquisition immobilière a été l’achat d’un immeuble de rapport composé de
4 appartements pour une surface totale proche de 100m2. Ce bien m’a coûté 120 000€. En
cherchant bien vous pouvez trouver des immeubles en dessous de 100 00€. L’immeuble de
rapport n’est donc pas destiné qu’aux riches propriétaires immobiliers réalisant des projets à
plus de 500 000€.
Les avantages
ATOUT 1 : Négociation du prix d’achat
Vous achetez plusieurs lots et la concurrence est moins importante pour ce type de
biens. Contrairement à l’achat d’un appartement vous n’êtes ici concurrencé que
par des investisseurs. Le vendeur aura donc moins d’offres concrètes sur ce type de
produits, tirez en profit ! Rappelez-vous également que vous n’achetez pas qu’un seul
lot, vous faites également l’acquisition des communs, de la toiture, de la façade et
des murs du bâtiment. L’état de ces éléments peut donc vous permettre d’avoir une
marge de négociations que vous ne pourriez avoir en achetant qu’un seul
appartement.
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ATOUT 2 : Charges de copropriété
Un des avantages majeurs de l’immeuble de rapport est le fait de ne pas avoir de

charges de copropriété. Cela vous retire entre 10 à 40% de frais mensuels
supplémentaires.
ATOUT 3 :Faible risque
Vous achetez plusieurs lots, le risque d’impayés et de vacance locative est donc lissé
par les autres lots. Reprenons l’exemple de mon acquisition, sur 4 appartements : les
loyers de deux d’entre eux me permettent de rembourser mon prêt tous les mois. Si
l’un de mes locataires ne paye pas son loyer, j’ai donc les 3 autres qui me permettent
de payer les mensualités de prêt ainsi que les charges. Si vous faites l’acquisition d’un
seul appartement et que votre locataire ne paye pas vous devrait vous-même
rembourser les mensualités.
ELEMENT 1 : Entretien
Certes vous n’avez plus de charges de copropriété mais vous devez vous même
assurer l’état des espaces communs, de la toiture et de la façade, pour ne citer que les
plus grosses sources de dépenses.
ELEMENT 2 : Gestion
Vous avez la gestion de plusieurs logements alors que si vous aviez acheté pour le
même prix un seul lot vous n’auriez qu’un seul locataire à gérer. Je vous invite donc
de réfléchir au temps que vous pouvez consacrer à la gestion de vos appartements.
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Saisonnier
La location saisonnière est en plein essor avec l’explosion de sites tels que Airbnb et Booking.
La mise en réseau des particuliers, initialement prévue pour que les personnes louent leur
appartement lorsqu’ils ne sont pas chez eux a conduit à une professionnalisation de cette
activité.
Les avantages
ATOUT 1 : La rentabilité
L’avantage principal de la location saisonnière est son taux de rentabilité peut

atteindre plus de 20% net. Si vous arrivez à créer votre propre site internet, que celui-
-ci est bien référencé sur Google et sur les réseaux sociaux cela vous permet même
faire l’économie des frais de sites tels que Airbnb et Booking. Cela augmentera donc
automatiquement le rendement de votre placement.
ATOUT 2 : Residence secondaire
L’avantage de faire de la location saisonnière est de pouvoir acquérir un bien dans

lequel vous pouvez aller quand bon vous semble quand celui-ci n’est pas loué.
ATOUT 3 :Le prix
Généralement vous pouvez avoir un studio ou T1 pour moins de 50 000€ au bord de

mer ou à la montagne. Cela peut être une bonne manière de commencer à investir
si vous n’avez pas les capacitées financières pour acheter des biens plus importants.
ATOUT 4 :L’emplacement
Généralement vous privilégiez soit les grandes villes, soit les villes touristiques et
balnéaires. Les prix au m2 baissent rarement dans ce type d’endroit, il y a donc peu de
chance que votre bien perde en avoir net. C’est également un des indicateurs les plus
important afin de maximiser votre taux de remplissage.
28
ELEMENT 1 : Fiscalité
L’uberisation de certains pans de la société a forcé l’État à être dans la réaction pour
réguler. Cette vague de nouvelles sociétés de services ont bousculé les certitudes
de l’Etat français en matière fiscale. Ce dernier commence toutefois à légiférer et
prendre différentes mesures afin que cette niche fiscale soit régulée et taxée à sa juste
valeur. Généralement vous empruntez sur 10 à 20 ans, il est donc préférable que votre
business modèle soit viable sur l’ensemble de cette période à défaut d’avoir des
surprises pour payer vos mensualités de prêt.
ELEMENT 2 : Gestion
vous allez devoir gérer des entrées et sorties plusieurs fois par semaine, cela peut être
rapidement épuisant si vous n’avez personne pour gérer ses flux. Si vous prenez un
prestataire, il vous faudra anticiper cela avant votre acquisition et veiller à ce que votre
prestataire n’entache pas votre rentabilité. Des frais de nettoyage sont également à
prendre en compte.
ELEMENT 3 : Concurrence et professionnalisation
Airbnb est aujourd’hui un marché mûr où les personnes qui louent leur appartement
se sont considérablement professionnalisés. Afin d’avoir un taux de remplissage
permettant d’atteindre le rendement que vous vous êtes fixé, il va falloir que vous
soyez irréprochable sur les matériaux utilisés pour votre appartement ainsi que
sur la présentation de votre bien. Je vous conseille de faire appel notamment à un
photographe professionnel afin de mettre votre bien en valeur. Les photos
représentent plus de 80% des impulsions de location.
29
Colocation
Dans les grandes villes de nombreux étudiants et jeunes travailleurs ont recours à la
colocation. Cela permet aux locataires d’avoir pour le même loyer qu’un 20m2 accès à un
appartement de 80m2 en colocation. C’est une stratégie qui se développe de plus en plus et le
marché reste florissant.
Les avantages
ATOUT 1 :Le m² rentable
La colocation va vous permettre d’optimiser l’espace afin de créer des chambres

supplémentaires et ainsi booster votre rentabilité. Vos revenus locatifs seront plus
élevés si vous louez 2 ou 3 chambres dans un appartement de 60m2 que si vous louez
le 60m2 pour un seul locataire. Cela augmente donc votre rentabilité au m2.
ATOUT 2 : Acheter un plateu
Vous avez également la possibilité d’acheter un plateau (appartement ou vous devez

poser les cloisons et agencer l’espace) et l’aménager afin d’optimiser l’espace pour
faire une colocation.
ATOUT 3 :répartition du risque
vos revenus étant répartis sur plusieurs locataires cela permet de limiter les risques.
Un exemple de projet d’achat plateau

J’ai eu l’occasion de visiter plusieurs plateaux entre 150 et 180m2 sur Saint-Etienne : vous
pouviez faire jusqu’à 6 chambres, 2 cuisines et 2 salles de bain. Ces biens étaient vendus en
moyenne 130 000€ en plein centre historique, il faut rajouter 60 000€ de travaux afin d’avoir
un bien en état neuf et le mettre en location. Faites le calcul : à plus de 300€ la chambre
cela devient intéressant. C’est également une méthode vous permettant de créer ce que l’on
appelle fiscalement du déficit foncier.
30
ELEMENT 1 : La forme contractuelle
Vous avez la possibilité de faire un seul bail pour l’ensemble des colocataires ou bien
la possibilité de faire un bail de colocation par colocataire. Généralement le bail
personnel rassure notamment les garants.
ELEMENT 2 : La demande locative
Vérifiez qu’une véritable demande sur ce type de biens atypiques existe, si tel
est le cas vérifiez que l’offre n’est pas supérieure à la demande. Pour reprendre
l’exemple de Saint-Etienne, de nombreux formateurs ont conseillé à leurs élèves de venir
investir sur cette ville où le prix m2 est aux alentours de 1000€, ce qui est extrêmement
attractif ! L’offre de colocation est donc importante et elle est d’excellente qualitée
puisque des professionnels ont coaché les nouveaux investisseurs. Vous risquez donc
à avoir du mal à sortir du lot et à vous démarquer.
Astuce
créez une annonce fictive sur les sites de location d’appartements ou colocation afin de
tester la demande, si vous n’avez aucun appel en proposant un bien de qualité au prix marché
posez vous des questions quand à la demande réelle sur le type de bien que vous souhaitez
acquérir.
ELEMENT 3 : Une offre adaptée
Airbnb est aujourd’hui un marché mûr où les personnes qui louent leur appartement
se sont considérablement professionnalisés. Afin d’avoir un taux de remplissage
permettant d’atteindre le rendement que vous vous êtes fixé, il va falloir que vous
soyez irréprochable sur les matériaux utilisés pour votre appartement ainsi que
sur la présentation de votre bien. Je vous conseille de faire appel notamment à un
photographe professionnel afin de mettre votre bien en valeur. Les photos
représentent plus de 80% des impulsions de location.
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Conseils pour l’investissement locatif :
1. Utiliser l’effet levier de la banque au maximum
2. Répartissez les risques sur plusieurs biens voire

plusieurs stratégies différentes ( locatif nue, saisonnier,
immeuble). prenez en compte tous les paramètres
afin de calculer votre rentabilité nette, ne vous laissez
pas avoir par les discours commerciaux des agents
immobiliers. Vous seuls pouvez déterminer votre
6. Assurance loyers impayés : généralement les
rentabilité.
conditions demandées pour que votre locataire soit
3. Apprenez à négocier le prix de vente d’un bien et à
éligible à l’assurance loyer impayé fait qu’il y ait peu
vous créer vous même les bonnes affaires.
de chance pour qu’il ne les paye pas. En effet, afin de
4. Constituez-vous un réseau de professionnels afin pouvoir souscrire à l’assurance loyer impayé il vous est
de réaliser vos travaux et entretiens ainsi que la gestion imposé une sélection drastique de vos locataires avec
de vos biens si vous le souhaitez. de nombreuses garanties financières.
La complexité de l’immobilier
Vous l’aurez compris au travers de ce contenu détaillé, l’immobilier est une de mes
spécialitéses et ‘un des investissements qui me passionne le plus !
Si cet actif me passionne tant c’est en partie dû à sa complexité ! Plus vous engrangez de
connaissances et plus vous vous rendez compte du vaste champ d’action qu’est l’immobilier.
Ce produit mèle le droit, l’économie, les connaissances des circuits bancaires, du marché de
l’immobilier, la fiscalité et tout une multitude d’autres secteurs tel que le batiment et bien
d’autres encore.
Outre mes achats personnels j’ai conseillé des amis et contacts à de nombreuses reprises.
J’adore apporter ma contribution afin d’aider mes contacts à investir de façon rentable et à
reproduire ce que j’ai pu faire. Cet univers est tellement complexe que vous vous devez d’être
entourésde personnes qui ont réussi avant vous.
32
La SCPI
La Société Civile de Placement Commercial, plus couramment appelé “la pierre papier” permet
à tout particulier d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros.
Pour toute personne n’ayant pas un bon dossier auprès de la banque, la solvabilité et les
garanties pour emprunter à la banque sans faire un apport conséquent la SCPI est une
alternative intéressante.
La SCPI consiste à vous proposer d’investir sur des parts d’un ensemble immobilier et non
sur un seul et unique bien. Ce que l’on appelle pierre papier c’est le fait d’investir sur une part
d’un ensemble immobilier. Vous n’investissez donc pas sur de la pierre mais sur du papier,
correspondant au nombre de parts que vous avez acheté.
Les 3 types de SCPI
1 2 3
SCPI de rendement SCPI Plus-value SCPI dite fiscale
Le but premier est l’achat et la Comme vous vous en doutez, ce L’achat d’immobilier en pierre
location de biens professionnels. type de SCPI est plus axé sur le comprend la solution du disposi-
Le rendement est majoritaire- long terme. Ce type de SCPI est tif Pinel, c’est également le cas de
ment calculé sur la rentabilité composé quasiment exclusive- la pierre papier. A cela s’ajoute la
locative des biens achetés. Le ment d’immobilier d’habitation. solution du déficit avec le disposi-
rendement moyen de ce Votre rendement est calculé en tif Malraux.
type de SCPI est de 4,60% fonction de la plus-value de la
net en 2016, ce qui est très pierre, non en fonction de la
avantageux au vu des rende- location de votre bien.
ments proposés par les produits
bancaires.
33
La fiscalité des SCPI
La fiscalité des revenus fonciers issus de parts de SCPI dépend de la nature de la SCPI et de son
mode de détention. Vous pouvez en acheter des parts de SCPI de trois manières différentes
: en cash, dans le cadre d’une assurance vie et en démembrement ou via l’acquisition d’une
société civile. Selon ce que vous choisissez, votre imposition peut être sur le revenu ou sur les
sociétés. Vous pouvez également bénéficier de déductions fiscales si vous optez pour une SCI
Pinel ou Malraux.
Loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place par l’Etat afin de valoriser
l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf par le biais de la défiscalisation
immobilière. Le but est simple, le particulier fait
une économie d’impôt en investissant dans un bien
neuf, cela permet aux promoteurs de trouver plus
On n’achète pas un
facilement des acquéreurs et donc de contribuer bien pour défiscaliser,
au renouvellement du parc immobilier national. on effectue un
Pourquoi est-ce une mauvaise idée?
investissement RENTABLE
qui soit, permet de payer
Sur le papier cela paraît attrayant, le fait moins d’impôt, soit nous
d’investir dans l’immobilier par le biais du
dispositif Pinel vous permet ainsi de payer fait gagner plus d’argent
moins d’impôt tout en vous constituant un que ce que nous coûte
patrimoine immobilier. Il y a cependant de
nos impôts.
nombreuses ombres au tableau :
Une défiscalisation à hauteur de 21% Une rentabilité brute autour de 4%,

du montant de votre achat quand le défiscalisation comprise. Cela équivaut
prix au m2 du parc neuf est entre 30% à la rentabilité brute de Paris dans le
à 40% plus cher que dans l’ancien. parc ancien.
Soit une perte sèche de votre capital
investi de 9%. Une défiscalisation en moyenne sur 9
ans alors que votre prêt est contracté
Un bien peu liquide, vous ne pouvez sur 15 à 20 ans.
généralement pas le revendre avant 6
ans.
34
Les placements bancaires

Ce sont les placements qui rassurent le plus les épargnants. Ils rassurent
notamment parce que généralement le capital investi est garanti. Contrairement
aux anglos-saxons, plus à même à prendre des risques, les français en prennent
globalement moins et sont à la recherche de placements où ils sont
certains de ne pas perdre le capital investi. Le banquier a cette figure de personne
compétente pour placer votre argent. C’est d’ailleurs parfois le seul contact
professionnel que les particuliers ont pour parler de la gestion de leur patrimoine
et de leurs placements.
A l’heure du numérique, le banquier fait face à une concurrence et à un accès à

l’information qui tend à éduquer de plus en plus l’épargnant. A cela s’ajoute la
faiblesse historique des taux des produits bancaires qui pousse le banquier à se
rabattre sur d’autres supports de placements s’il veut rester attractif et pouvoir
continuer à être rémunéré sur le produit proposé. C’est pour cela notamment
que votre banquier vous propose aujourd’hui majoritairement d’investir sur de la
“pierre papier”, des parts de SCPI ou encore des biens soumis à la loi Pinel si vous
avez besoin de défiscaliser.
Nous allons tout de même faire un point des différents produits qui s’offrent à
vous.
Le livret A
Le livret A, encore à 4% d’intérêt il y a quelques années est actuellement à 0,75%. Il n’a donc
que peu d’intérêt pour l’investisseur.
Le Plan Epargne Logement (PEL)
Le PEL a longtemps été une solution intéressante pour les jeunes primo accédants. Celui-ci
ne rémunère aujourd’hui ses clients qu’à 1%. Tout comme le livret A il n’a que peu d’intérêt
pour l’investisseur. De plus, lorsque vous retirez votre argent vous devrez vous acquitter des
contributions sociales (CRG/CDRS).
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L’assurance vie
L’assurance vie est encore aujourd’hui considéré comme le placement préféré des
français. Celui-ci permet à l’épargnant de se constituer une épargne ayant certains avantages
fiscaux, notamment pour la transmission et donation de votre patrimoine. Selon l’assurance à
laquelle vous souscrivez, vous aurez ou non votre capital investi garanti. Dans la conjoncture
actuelle, vous ne dépasserez que très rarement les 1,5% d’intérêts net lorsque vous aurez soustrait
l’ensemble des frais s’appliquant à votre contrat. L’assurance vie est donc un placement /
épargne de bon père de famille.
Les placements en bourse

Pour cette thématique je fais appel à Alec Henry, mon partenaire trading. N’ayant
pas les compétences requises pour vous informer sur ce type de placement je
fais appel à un professionnel partenaire. On ne peut tout savoir, l’essentiel est de
déléguer aux bonnes personnes.
La bourse offre des rendements et des avantages non négligeables que ce soit sur le court,
moyen ou long terme. Le potentiel que présente ce marché est, selon moi, sans limite. Il y a
néanmoins certains éléments à prendre en compte car les risques liés à certains produits sont
bien réels.
Dans un premier temps, en tant que particulier si vous envisagez d’investir sur les marchés
financiers il y a plusieurs méthodes pour faire vos choix de placement et investir en Bourse.
Investir de façon autonome : vous pouvez désormais investir en bourse de façon totalement
autonome depuis l’essor des courtiers en ligne grâce notamment à l’explosion d’internet et des
CFD (Contrat For Difference). Il est néanmoins nécessaire de se former avant d’intervenir en
bourse. Vous devez absolument être conscient des risques, maîtriser une méthode bien
précise d’investissement en harmonie avec vos capitaux, votre rythme et votre psychologie.
Investir grâce aux services d’un Conseiller en Investissements Financiers (CIF) : il s’agit là selon
moi d’un élément complémentaire. Dans l’hypothèse où vous souhaitez démarrer en bourse
de façon autonome il est judicieux de faire recours au service d’un CIF de façon à garantir
un certain niveau de fiabilité et limiter vos risques lors de vos premières interventions sur le
marché.
36
Plusieurs possibilités s’offrent à vous, l’une des plus courantes est le recours à un service de
signaux et d’accompagnement en Trading vous permettant de bénéficier de l’expérience de
professionnelle tout en gagnant en autonomie. Attention toutefois à vérifier d’où viennent les
signaux et qui sont les émetteurs.
Investir avec l’aide de votre banque ou d’une société financière : une alternative
simple et sécuritaire qui présente certes quelques inconvénients mais pourrait s’avérer
parfaite pour débuter en bourse si vous n’avez pas le temps ou l’envie d’acquérir de nouvelles
compétences ou de gérer vous-même vos épargnes. Les banques et les sociétés financières de
Bourse peuvent en plus de transmettre vos ordres de bourse au marché, vous conseiller dans le
choix de vos placements. Veillez à ce que ces intervenants soient bien agréées par les autorités
de régulations compétentes.
Une fois que votre « méthode » d’investissement est clairement définie, il sera nécessaire de
mettre en place votre plan d’investissement de façon claire et précise.
En effet, que vous choisissiez de faire appel à l’aide d’un professionnel ou que vous préfériez
investir seul, il est nécessaire de déterminer vos objectifs, c’est une étape indispensable pour
établir un plan concret d’investissement. La façon dont vous choisirez vos placements dépen-
dra de plusieurs éléments : notamment vos objectifs mais aussi vos revenus, votre capital,
votre âge, votre personnalité, et bien d’autres facteurs.
Pour mettre en place un plan d’investissement efficace, solide et pérenne il y a donc

énormément de variables à prendre en compte, il est nécessaire de se poser un grand nombre
de question. À nouveau, il est vivement conseillé voir indispensable selon moi, de se former de
façon à prendre en considération tous les tenants et aboutissants liés à vos investissements sur
les marchés financiers mais surtout d’être conscient du potentiel risque de ces derniers.
En complément de ces quelques paragraphes introductifs, vous trouverez ci-dessous 10

conseils indispensables à prendre en compte avant d’investir sur les marchés boursiers.
Bien qu’aucune formule magique n’ait encore été découverte pour réussir sur les marchés,
voici quelques « règles d’or » qui, si elles sont suivies avec rigueur et discipline, peuvent
augmenter vos chances d’obtenir de bons résultats :
37
Les 10 règles d’or
Règle d’or 1 : Évitez la mentalité du troupeau
La décision typique de l’investisseur est fortement influencée par les actions de ses
connaissances, de ses voisins ou de ses proches. Ainsi, si tout le monde investit dans
un actif particulier, la tendance des investisseurs potentiels est de faire de même. Mais
cette stratégie est contrainte de se renverser à long terme.
Pas besoin de dire que vous devriez toujours éviter d’avoir la mentalité du troupeau si
vous ne voulez pas perdre votre argent durement gagné sur les marchés boursiers. Le
plus grand investisseur mondial Warren Buffett a dit un jour : „Soyez effrayés quand les
autres sont gourmands, et soyez gourmands quand les autres ont peur !”
Règle d’or 2 : Prendre une décision éclairée
Des recherches sérieuses devraient toujours être entreprises avant d’investir dans
un actif. Mais cela se fait rarement malheureusement. Les boursicoteurs novices
investissent généralement dans l’entreprise ou de l’industrie à laquelle ils sont liés. C’est
cependant loin d’être le meilleur moyen de placer de l’argent sur les marchés.
Règle d’or 3 : Investir dans ce que vous comprenez
Ne jamais investir dans une action, investissez plutôt dans une entreprise et dans
une entreprise que vous comprenez. En d’autres termes, avant d’investir dans une
entreprise, vous devriez savoir dans quelle « entreprise » l’entreprise se trouve.
38
Règle d’or 4 : Suivez une approche d’investissement disciplinée
Historiquement, on a constaté que même les grandes périodes de hausse ont

montré des crises de panique partielle. La volatilité observée sur les marchés pendant
ces périodes a inévitablement mené une majorité d’investisseurs à perdre de l’argent.
Cependant, les investisseurs qui placent de l’argent de manière systématique, dans

les bonnes actions et tiennent leurs investissements avec patience ont générés des
rendements exceptionnels. Par conséquent, il est prudent d’avoir de la patience, jouer
dans le sens de la tendance et de suivre une approche d’investissement disciplinée,
tout en gardant à l’esprit une image large à long terme.
Règle d’or 5 : Ne laissez pas les émotions nuire à votre jugement
De nombreux investisseurs perdent de l’argent sur les marchés boursiers en raison

de leur incapacité à contrôler les émotions, en particulier la peur et la cupidité. Dans
un marché haussier, l’attrait de l’argent rapide est souvent irrésistible. La cupidité
augmente lorsque les investisseurs entendent des histoires de rendements
exceptionnels réalisés sur les marchés financiers dans un court laps de temps.
Au lieu de créer de la richesse, ces investisseurs brûlent leurs plumes au moment où

la volatilité est présente sur le marché en question. Dans un marché baissier, d’autre
part, les investisseurs paniquent et vendent leurs actions à des prix bas.
Ainsi, la peur et la cupidité sont les pires émotions à sentir lors de vos interventions
et il vaut mieux ne pas être guidé par elles. Si vous commencez à ressentir ce type
d’émotions il est préférable d’arrêter.
39
Règle d’or 6 : N’essayez jamais d’anticiper le marché
Une chose que même Warren Buffett ne fait pas consiste à essayer d’anticiper le mar-
ché, bien qu’il ait une vision parfaite des niveaux de prix appropriés aux actions sur
lesquelles il investit. Une majorité d’investisseurs, cependant, font tout le contraire,
quelque chose que les régulateurs financiers ont toujours décrié haut et fort pour les
avertir d’éviter ce type de pratique, et donc perdre leur argent durement gagné.
Règle d’or 7 : Créer un portefeuille diversifié
La diversification de votre portefeuille à travers différentes catégories d’actifs et

instruments financiers est le facteur clé pour obtenir un rendement optimal de vos
investissements avec un minimum de risque. Le niveau de diversification dépend de
la capacité de prise de risque de chaque investisseur.
Règle d’or 8 : Avoir des attentes réalistes
Il n’y a rien de mal à espérer le « meilleur » de vos investissements, mais vous pourriez
vous diriger vers de grosses déceptions si vos objectifs financiers sont basés sur des
hypothèses irréalistes.
Règle d’or 9 : Investissez uniquement vos fonds excédentaires
Si vous souhaitez prendre des risques dans un marché volatile, vérifiez si vous avez
des fonds excédentaires que vous pouvez vous permettre de perdre. Certes, vos
investissements peuvent vous donner d’énormes gains dans les mois à venir.
Toutefois, il est préférable de placer de l’argent que l’on peut se permettre de perdre
si l’on ne souhaite pas faire face à des situations inconfortables.
40
Règle d’or 10 : Surveiller rigoureusement le marché
Nous vivons dans un village mondial. Tout événement important qui se

passe dans n’importe quelle partie du monde a un impact sur notre économie et par
conséquent sur les marchés financiers. Nous devons donc surveiller constamment les
marchés mais aussi notre portefeuille et y apporter les « changements » nécessaires.
A propos de l’auteur
Mes premiers mois sur les marchés financiers peuvent

se résumer en un mot : désillusion. En effet, je me suis
très rapidement rendu compte, comme beaucoup
d’ailleurs, que le Trading n’était pas un rêve mais un métier
et qu’il était par conséquent indispensable de se former
! Malgré cela plus de 90% des particuliers continuent de
croire aux formules magiques vendues sur internet.
De ce fait, après avoir été formé auprès des meilleurs
Alec HENRY pendant plusieurs années, j’ai pris la décision de créer une
Président co-fondateur « initiation aux marchés financiers » permettant à tous d’a-
de Trading House voir accès au monde de la finance, plus particulièrement aux
Conférencier sur Investing.com marchés financiers et investissements alternatifs grâce à
un cursus d’apprentissage sur mesure et abordable et nos
partenariats solides et reconnus. Pour conclure : Avant de
vouloir apprendre à gagner, comprenez pourquoi vous
perdez.
41
Chapitre 3
Les investissements
Alternatifs
Qu’est ce qu’un investissement alternatif?
Un placement est alternatif par rapport aux placements plus traditionnels
énumérés dans le chapitre précédent. Ces placements sont plus exotiques,
moins conventionnels et rarement proposés par les banques. L’exemple type
est l’acquisition de place de port dans les années 90. Certains gestionnaires de
patrimoine ont proposé à leur clients de faire l’acquisition d’un anneau de port,
ce qui nécessite peu d’entretien, celui-ci peut être loué et son prix à en moyenne
doublé en dix ans.
A votre avis
Auriez-vous investi sur un anneau
de port il y a 20 ans alors que peu de
personne ne considérait ce bien comme
un investissement ? Ce n’est pas grave,
il y a encore de nombreuses autres
opportunités comme celles ci.
Lorsque vous quittez les sentiers battus de

l’investissement et souhaitez investir
différemment il faut tout de même rester
prudent.
42
Prudence 1: L’état du marché de votre produit
je vous conseille d’analyser le marché sur lequel on vous propose d’investir. Est-
-il solide et liquide? Pour le savoir un indicateur essentiel à prendre en compte est
le chiffre d’affaire annuel mondial de l’industrie dans laquelle vous investissez. Cela
va vous permettre de voir si le marché est viable ou si votre produit n’est en réalité
qu’un micro marché. C’est extrêmement important de prendre cela en compte car
cela va vous donner une indication sur la liquidité de votre produit. Si le marché en
question représente plusieurs milliards de dollars de chiffre d’affaire annuel cela
signifie que la demande est présente. Cela va également vous donner une indication sur la
“solvabilité du marché” et sur sa volatilité.
Prudence 2: L’expertise
Que vous investissez sur des timbres, voitures de collections, monnaies anciennes,
montres ou vin, vous devez soit connaitre extrêmement bien le marché soit faire
appel à un expert renommé. Au même titre qu’un marchand de bien en immobilier,
un négociant connaît son marché, et sera à même de trouver les objets au meilleur
prix afin de faire une plus value dès l’achat.
Prudence 3: L’authenticité
Que ce soit pour une voiture, pour des timbres ou encore pour l’achat d’une
montre ou de tout autre objet de collection, il est important de pouvoir s’assurer de
l’authenticité de la pièce achetée. Cela peut être fait grâce à un certificat mais
également par la présence d’un expert.
43
Une seule règle d’or : la diversification patrimoniale

Tout gestionnaire de patrimoine sérieux ou investisseur à succès vous
confirmera que la base d’une gestion de patrimoine solide repose sur la diversifi-
cation. Les investissements alternatifs ne remplacent donc pas les investissements
classiques, ils les complètent.
La raison à cela ? L’histoire nous a montré que tout marché peut se retourner
rapidement, et vous faire perdre ainsi de nombreuses économies.
L’exemple du marché immobilier
L’immobilier, comme nous l’avons vu précédemment, est réputé fiable, tangible et les français
ont confiance dans ce marché. Cependant, le marché de l’immobilier reste un marché volatile,
dépendant de l’économie réelle, de l’évolution des marchés financiers et bancaires.
Cette volatilité du marché de l’immobilier, qui est également valable pour les marchés
bancaires et boursiers, ne date pas d’aujourd’hui.
Entre 1985 et 1989 le

marché immobilier franca-
is à pris plus de 85% de sa
valeur initiale. Dès 1990, la
baisse du nombre de ven-
tes engendre le début d’une
crise immobilière, ce qui
conduit à la baisse de
40% des prix entre 1991
et 1996. Ces marchés sont
caractérisés par le cycle
suivant : hausse des prix jusqu’à ce qu’un plafond soit atteint et que les prix ne sont plus en
adéquation avec la demande ; cela ayant pour conséquence une baisse des ventes de biens
; ce qui conduit le marché à s’équilibrer à la baisse, engendrant une crise avec une forte
baisse du prix au mètre carré. C’est également ce qui s’est passé dans les années 2000 avec une
multiplication par 3 du prix de l’immobilier en France entre 1997 et 2007. De nombreux experts
tels que Jacques Friggit estiment que le marché de l’immobilier en France constitue une bulle
spéculative qui finira tôt ou tard par exploser.
44
Il envisage une baisse des prix de 35% en huit ans. L’endettement croissant des ménages
contribuera notamment à l’explosion de cette bulle. Selon la banque d’investissement Natixis,
les prix de l’immobilier en France sont actuellement surestimés de 10 à 15%.
Le but ici n’est pas de vous faire peur avec l’immobilier, j’ai moi-même choisi d’investir sur
ce support et d’utiliser l’effet levier afin de me constituer un patrimoine sur le compte de la
banque. Le développement de votre information financière et de votre intelligence financière
doit vous amener à tirer profit d’un marché volatile et en pleine mutation.
Cet exemple vous montre également l’importance de diversifier ses actifs et de ne pas tout
miser sur un seul marché. Même si vous connaissez le marché sur lequel vous investissez vous
n’êtes jamais à l’abri d’un retournement soudain. Je pense que la crise des Subprimes en 2007
en est le parfait exemple. Lorsque vous avez trop confiance en un seul et unique marché vous
risquez la majorité de votre capital sans aucune garantie.
Cet exemple vous montre l’importance de placer votre argent sur différents supports,
l’investissement magique n’existe pas, lisser donc votre prise de risques en testant de
nouveaux produits tout en ayant solidifier votre patrimoine en amont sur les marchés
classiques. On le verra par la suite, certains marchés atypiques peuvent être moins
volatiles que certains marchés classiques.
Complémentarité avec les investissements

classiques.
Prenons l’exemple de l’or, valeur refuge par excellence. L’or est représentatif de ce que peuvent
offrir de nombreux placements alternatifs : forte liquidité, tangible, palpable et décorrélé des
marchés principaux (immobilier, bancaire et boursier).
Le graphique ci-dessous nous informe notamment sur le comportement inverse de l’or et du

CAC 40 lors de la crise des subprimes ! Les investisseurs, voyant l’effondrement des indices
boursiers ont réinjecté des fonds sur les valeurs refuges afin de limiter leurs pertes. Les
produits alternatifs ne se porte jamais aussi bien qu’en période de crise économique. Les
épargnants et investisseurs, ne pouvant plus placer leur argent sur les supports classiqu-
es cherchent alors de nouveaux moyens rentables et fiables. Ce graphique montre bien la
complémentarité des différents marchés et en quoi la diversification de votre patrimoine est
essentielle afin de minimiser vos risques sur le long terme.
45
L’immobilier, comme nous l’avons vu précédemment, est réputé fiable, tangible et les français
ont confiance dans ce marché. Cependant, le marché de l’immobilier reste un marché volatile,
dépendant de l’économie réelle, de l’évolution des marchés financiers et bancaires.
Cette volatilité du marché de l’immobilier, qui est également valable pour les marchés
bancaires et boursiers, ne date pas d’aujourd’hui.
Entre 1985 et 1989 le marché immobilier francais à pris plus de 85% de sa

valeur initiale. Dès 1990, la baisse du nombre de ventes engendre le début d’une
crise immobilière, ce qui
conduit à la bais-
se de 40% des prix
entre 1991 et 1996.
Ces marchés sont
caractérisés par le cycle
suivant : hausse
des prix jusqu’à ce
qu’un plafond soit
atteint et que les
prix ne sont plus en
adéquation avec
la demande ; cela
ayant pour conséquence une baisse des ventes de biens ; ce qui
conduit le marché à s’équilibrer à la baisse, engendrant une crise avec une forte
baisse du prix au mètre carré. C’est également ce qui s’est passé dans les années 2000 avec une
multiplication par 3 du prix de l’immobilier en France entre 1997 et 2007. De nombreux experts
tels que Jacques Friggit estiment que le marché de l’immobilier en France constitue une bulle
spéculative qui finira tôt ou tard par exploser.
Achat plaisir & investissement rentable

Un avantage non négligeable lorsque l’on fait l’acquisition de montres, monnaies, voitures,
timbres ou bouteilles de vin est la complémentarité entre achat plaisir et investissement
rentable.
46
Que votre produit prenne ou non de la valeur, vous êtes

propriétaire de quelque chose de concret. Vous pourrez
toujours rouler dans votre voiture, porter votre montre,
boire un verre de vin ou revendre votre pièce d’or.
Votre bien aura toujours une valeur résiduelle. Prenons

l’exemple des voitures de collections, ces dernières ne
subissent plus de décote comme c’est le cas pour les véhicules récents. Le prix de ces
véhicules est déterminé en fonction du nombre de véhicules
restant en circulation, de l’historique de la voiture ainsi que
l’historicité du modèle choisi. Investir sur une Jaguar Type
E par exemple n’est pas anodin pour les personnes ayant
connu les années 60 / 70. C’est un véhicule mythique qui a
démocratisé l’accès à une voiture sportive, jusqu’ici trusté
par les Aston Martin, Ferrari et Porsche. Cette voiture aussi
rapide que celles de la concurrence mais deux fois moins
chère a connu un vif succès.
Contrairement aux placements en banque ou en bourse, vous possédez un bien que vous
pouvez utiliser ou contempler au quotidien, ce qui n’est
pa négligeable.
Certains objets de collections, peut-être un peu moins tape

à l’oeil, peuvent tout de même avoir d’énormes avantages.
Prenons l’exemple des timbres : vous avez la possibilité de
voyager partout avec un simple bout de papier pouvant va-
loir plus centaines de milliers voir millions d’euros. Vous avez
donc un produit tangible, liquide mais surtout hautement
transportable puisque un timbre mesure en moyenne un centimètre carré.
47
Chapitre 4
Les objets de collection
Les voitures de collection
Le marché de l’automobile de collection
est un marché mondialisé et globalisé. Une
voiture de collection est un véhicule agé de
plus de 30 ans, dont la production a cessé, en
état d’origine. Ce peut donc être une Renault
R5 de 1975, coté aux alentours de 3 500€ ou
une Ferrari 335 Spider Scaglietti vendue 32
millions d’euros par Artcurial en 2016.
Le marché de la voiture ancienne
Le marché de la voiture de collection correspond donc à toutes les bourses puisques vous
pouvez faire l’acquisition d’un véhicule pour quelques milliers d’euros.
Le marché est aujourd’hui internationalisé, ce qui génère une demande constante et

croissante. Si la demande, notamment d’investisseurs ne cesse de croître, l’offre quant à elle
tend à s’affaiblir. Les véhicules n’étant plus produit, avec le temps, le nombre de véhicules
en bon état, capa-
ble de rouler et avec
un faible kilométra-
ge tend à se ra-
réfier. Parallèlement
à cela, la faiblesse
des rendements
des produits classi-
ques ces dernières
années amène de
nouveaux acteurs
à faire l’acquisition
de véhicules de col-
lection : les investis-
seurs.
48
Ce marché bénéficie également d’une communauté active de collectionneurs

avec plus de 200 000 événements par an dans le monde et 780 000 membres
répartis dans 2 000 clubs.
L’organisme Historic Automobile Group International (HAGI) basé à Londres est une
référence en terme d’indice de cotation pour évaluer la tendance du marché de l’automobile de
collection. Sur les 10 dernières années l’indice à augmenté de 393 %. De quoi faire rêver les
épargnants ayant placé leur argent sur un livret A ces dix dernières années.
Comme tout bien tangible, il faut de solides connaissances du marché pour éviter d’acheter le
mauvais véhicule. La connaissance de la demande est importante pour se prononcer sur des
prises de valeurs futures, et l’état du véhicule doit également être analysé minutieusement afin
de pas acquérir un véhicule modifié, non d’origine et ne valant réellement que 10% de la valeur
d’un véhicule d’origine.
Des possibilités multiples
La voiture de collection peut permettre de faire plusieurs opérations, allant de

l’investissement très court terme (moins d’un an) à l’investissement moyen et
long terme (plusieurs dizaines d’années) .
L’achat / vente : placement court terme
Comme toute action consistant à acheter et revendre des biens, la voiture permet de faire
de belles plus values, notamment grâce à la restauration. En effet, en fonction de l’état du
véhicule, son prix pourra parfois être dérisoire comparé au potentiel et à la côte du même
véhicule restauré en état d’origine.
Un mythe des années 60...
Reprenons notre mythique Jaguar Type E, un véhicule non roulant

dans un état à restaurer s’achète environ 50 000€. Ce même véhicule
restauré d’origine peut valoir plus de 150 000€. Comme toute
opération de négoce cela permet à l’investisseur d’y trouver son compte
et de réaliser des plus values à deux chiffres en moins d’un an.
49
L’opération ici est plus de l’ordre de la négoce d’objets de collections que du placement. Les
rentabilités peuvent cependant être très alléchantes.
Achat plaisir et rentable : placement moyen / long terme
Le marché de la voiture de collection ayant

pris près de 400% en 10 ans, vous pouvez
faire de fortes plus values dans les années à
venir sur ce marché.
Prenons l’exemple d’une R5 turbo vendue à

l’époque l’équivalent de 11 000€ actuels. Un
véhicule de ce type se vend actuellement aux
alentours de 100 000€.
De nombreuses maisons de ventes aux

enchères telles que Sotheby’s et Artcu-
rial vendent en moyenne plus de 50 millions d’euros lors de chaque vente aux enchère. Des
professionnels et passionnés passent également leurs journées à dénicher les perles rares pour
leurs clients investisseurs.
Le but est donc d’acheter une voiture en dessous de la valeur marché afin de pouvoir la vendre
au client à un prix attractif. Celui-ci a donc la carte grise à son nom et doit assurer le véhicule.
En plus de réaliser un achat à fort potentiel de plus-values, vous pouvez profiter du véhicule le
week-end pour aller vous balader. Il est simplement conseillé de ne pas faire trop de kilomètres
avec le véhicule et de l’entretenir méticuleusement afin de conserver sa valeur.
La Philatélie
La philatélie consiste à collectionner les timbres poste. Le premier timbre poste a été émis en
1840 en Grande Bretagne : c’est le “Black Penny”. Le “20 centimes Cérès” est le premier timbre
poste francas, émis en 1849.
Concernant les timbres européens, seuls les timbres émis avant 1940 ont aujourd’hui une
quelconque valeur pour l’investissement. Nous le reverrons, d’autres timbres à fort potentiel
datent d’après 1950, ce sont généralement des timbres russes et chinois.
50
Le marché de la Philatélie
Le marché du timbre est constitué de plus de 35

millions de collectionneurs à travers le monde,
générant plus de 17 milliards d’euros annuels.
La France dénombre un peu plus de 600 000

philatélistes. Aussi, ce marché est-il en croissance
constante depuis 1840, date d’émission du premier
timbre-poste. Le timbre est une valeur refuge par
excellence. Malgré les périodes de récession, les deux
guerres mondiales ou encore la crise de 2008, le
timbre est resté une valeur sûre,
faisant même mieux que l’or ! Rien de surprenant dès lors de voir que de
nombreuses personnalités telles que Warren Buffet, la famille de Monaco et la famille de
Rothschild ont investi 10% de leurs actifs sur les timbres en 2011.
De plus, le marché du timbre ne s’est jamais aussi bien porté qu’aujourd’hui et ce en

partie grâce à des pays tels que la Chine, le Brésil ou encore la Russie, amenant de nouveaux
collectionneurs et de nouveaux investisseurs au pouvoir d’achat de plus en plus important sur
le marché.
La société anglaise
Stanley Gibbons, une des
plus anciennes sociétés
spécialisées dans la collec-
te et l’investissement en
timbres rares, a créé des
indices permettant d’éva-
luer l’évolution du marché
du timbre rare sur le long
terme.
51
Une étude réalisée par deux chercheurs : Elroy Dimson ( London Business School) et
Christophe Spaenjers a permis de déterminer la rentabilité moyenne annuelle des timbres
rares depuis 1900.
La rentabilité moyenne annuelle

de 1900 à 2015 est de 6,7%
Les différents types d’investissement
En fonction du montant de votre investissement plusieurs solutions existent. Pour que votre
investissement soit fiable il est conseillé de faire l’acquisition de plusieurs pièces différentes, ce
qui permet de répartir votre risque et de maximiser la prise de valeur.
Constitution d’une collection : à partir de 10 000€
La constitution d’une collection nécessite un investissement d’au moins 10 000€. Cela

permet de faire l’acquisition de plusieurs pièces, de pays et d’époques différentes, ce qui
permet de limiter le risque. En effet, il peut y avoir des micro-marchés à l’intérieur du marché de la
philatélie. Le marché du timbre chinois ou russe par exemple est extrêmement plus volatile
que le marché des “classiques” de France ou de Grande-Bretagne.
52
Le but est donc de composer votre portfolio en tenant compte d’un maximum de paramètre
afin d’optimiser votre opération.
Votre portfolio peut également se constituer petit à petit en achetant des pièces régulièrement.
Vous pouvez par exemple consacrer un budget d’épargne de 1.000€ par trimestre afin de vous
constituer votre portfolio à votre rythme.
Achat de parts indivises : à partir de 100€
Une autre forme d’achat consiste à acheter des parts de collections. En droit francais, vous
pouvez faire l’acquisition de biens en indivision, ce qui signifie que vous êtes copropriétaire
d’un bien avec d’autres personnes, que vous connaissez ou non, tout cela étant contractualisé
dans une convention d’indivision.
L’avantage de ce procédé est de vous faire bénéficier des avantages d’une collection à 10
000€ voire 100 000€ sans en avoir l’inconvénient majeure : la possibilité de pouvoir placer
autant d’argent. Vous allez donc pouvoir devenir copropriétaire de collections composées
de timbres rares et recherchés par les investisseurs et ce pour quelques centaines d’euros
d’investissement.
53
La numismatique & billets de banque

La numismatique consiste à collectionner les pièces et monnaies en or et argent. Les
numismates sont entre 80 000 et 100 000 en France.
Le prix d’une pièce d’or ou d’argent ne se mesure pas uniquement en fonction de son poids et
de la matière dont est fait la pièce. Le prix dépend également du nombre de tirage émis pour
une même pièce et de la demande pour cette pièce.
Prenons l’exemple d’une pièce de 2 francs de 1991, tirée à 2 500 exemplaires, elle atteint
aujourd’hui plus de 1 500€ pièce.
L’avis de l’expert
Pour Christophe Beaux, le président de la Monnaie de Paris, « c’est un excellent

placement. Depuis 2008, nous éditons des pièces en or ou en argent à valeur faciale, et
les prix augmentent de l’ordre de 10 à 30 %. Quelqu’un qui achète une pièce à valeur
faciale peut faire rapidement une petite culbute sympathique “. C’est le cas avec
l’euro des régions “Mayotte”, édité à seulement 50.000 exemplaires et dont le prix a été
multiplié par 8 en quelques semaines, étant donné la demande des numismates.
Quels sont les critères essentiels afin d’appréhender la qualité de son placement ?
Critère 1: La potentielle plus-value que représente le produit
Du fait de l’offre et de la demande, les collections nommées ci-dessus (papier ou

métal) offrent des plus-values supérieures à l’inflation. Cela s’explique par une offre
globalement faible et une demande croissante, amenant ainsi la hausse des cours.
L’évolution du prix du billet de 500F Victor Hugo de 1953 en est le parfait exemple.
54
Critère 2: La sécurité du placement
Vous avez la détention physique et discrète du capital investi dans un coffre fort.
Depuis peu, les sociétés de grading (PCGS, PMG) authentifient les billet et garantissent
leur état neuf (UNC pour uncirculated). Cela représente une garantie supplémentaire
pour l’acquéreur d’un billet mis sous SLAB.
Critère 3: La liquidité
Celle ci est aisée et rapide, en moyenne il faudra 2 à 3 mois pour revendre les pièces.
Artemisia-Investement notamment a recours à l’organisation de ventes publiques, de
ventes sur offres et de ventes à prix marqués. Plusieurs grands professionnels peuvent
également vous offrir des solutions optimales de revente.
Critère 4: La fiscalité
Les billets ne souffrent d’aucune taxation à la revente si ces derniers sont vendus
moins de 5.000 €. La détention d’une collection n’est soumise à aucune imposition.
Critère 5: La gestion
Aucun frais de gestion hormis les assurances et autres locations de coffres en banque.
55
L’histoire d’un billet de banque hors du commun !
Les billets neufs des années 1950 ont

connu une croissance exponentielle des côtes
depuis la parution des premiers ouvrages
de cotation (années 70). L’exemple le plus
frappant est sans doute celui du 500F Victor
Hugo type 1953 à l’état neuf.
Evolution du prix du billet de 500F Victor Hugo type 1953. Ce billet était
vendu 7€ en 1970 et plus de 1 200€ aujourd’hui !
56
Chapitre 5
La fiscalité avantageuse
des objets de collection
Outre les plus-values exceptionnelles que peuvent prendre les objets de
collections, ces derniers font partie intégrante de la catégorie des “Oeuvres d’Art”.
Cette catégorie bénéficie de nombreux avantages fiscaux non négligeables.
La non-comptabilisation ISF
Lors de la mise en place de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 1982 par Laurent Fabius,
ministre de l’époque, il a été décidé d’exclure la catégorie d’actifs des oeuvres d’art. M. Fabius
a souhaité exclure les oeuvres d’art des actifs imposables à l’ISF afin de booster le marché de
l’art francais.
Un régime de plus-values allégé

La revente d’une oeuvre d’art est imposée selon le régime de taxation forfaitaire réduite. A
noter que toute revente inférieure à 5.000€ n’est pas assujettie à taxation.
Depuis la Loi des Finances de 2014 – Art 150 UA et 150 VL du CGI le montant de cette
imposition est de 6,5 % du prix de cession.
Il est également possible d’opter, si le vendeur dispose de documents justifiant de l’origine

de l’oeuvre pour le régime de droit commun des plus-values. La taxation est de 34,5%. Ce
régime bénéficie d’un abattement à 5% de la plus-value par année de détention au-delà de la
deuxième année.
A partir de la vingt-deuxième année, la plus-value est

donc totalement exonérée de taxation.
57
Une transmission avantageuse
Donation – Art. 776 II du CGI. Lorsque l’oeuvre d’Art fait l’objet d’une donation, la valeur
imposable est de 60% de l’estimation du bien au lieu de 100 % en matière de succession.
Dation en paiement – Art.1716 bis du CGI. Un particulier peut s’acquitter, sous certaines
conditions, de ses dettes fiscales par la remise à l’Etat d’une oeuvre d’art. Ceci est possible en
matière d’ISF, de droits de mutation à titre gratuit et de droits de partage.
Succession – Art. 764 du CGI. Une oeuvre d’art peut, sous certaines conditions, être
qualifiée de meuble meublant et bénéficier ainsi du forfait mobilier de 5 %.
58
Chapitre 6
Les basiques d’un
investissement réussi
Je vais revenir dans cette partie sur les prérequis à valider avant d’investir sur
des produits atypiques. Vous pourrait effectivement lire ici ou là que certains
produits, certains placements ne sont pas recommandés. Il y a d’ailleurs eu,
comme dans tout système financier où il y a de l’argent en jeu, bon nombre
d’escroqueries.
Le but ici sera de vous armer au mieux afin d’éviter les pièges et promesses
farfelues qui vous conduirez à des placements incertains.
La contractualisation de l’achat
Cela peut paraître logique mais c’est loin d’être une évidence lorsque vous faites l’acquisition
d’objets de collection.
Je vous recommande fortement de signer un contrat d’achat. Le professionnel doit vous

remettre un contrat d’achat énumérant les pièces que vous avez acheté ainsi que la valeur
à laquelle vous les avez acheté. Cela sécurise ce que vous avez acheter. Vous éviterez des
professionnels peu scrupuleux qui pourraient tenter de vous revendre une pièce dix fois plus
cher que sa valeur marché.
De manière générale, que ce soit pour l’achat d’un produit ou le recours à un prestataire, je
vous conseille de réaliser un contrat. Cela permet de clarifier chaque détail et d’être sûr de ce
que vous achetez ou d’être sur la même longueur d’ondes que votre prestataire.
Ce contrat sera également un recours en cas de litige : vous pouvez ainsi attester de votre
légitimité de détention sur les objets que vous possédez. Dans le cadre de l’assurance de vos
objets cela est également fortement apprécié.
59
L’indivision, oui mais pas à n’importe quel prix

Nous avons vu dans la section consacrée à l’investissement immobilier la possibilité d’acheter
de la pierre papier. Le principe consistant à acheter une part d’un ensemble immobilier afin
de bénéficier du rendement global de cette ensemble immobilier et ce à partir de quelques
centaines d’euros.
Les placements alternatifs permettent également cela par l’intermédiaire du principe

juridique d’indivision. Cette technique est sur le papier assez simple, elle donne la possibilité à
plusieurs acheteurs de faire l’acquisition, ensemble, d’un même objet.
Prenons l’exemple de l’investissement philatélique : afin d’être intéressant, ce placement

nécessite d’investir au minimum 10.000€. Cela vous permet d’avoir plusieurs pièces et donc
d’avoir un portfolio diversifié, ce qui limite grandement votre risque de moins-value.
Si ce système est très avantageux afin de rendre accessible des investissements et des
avantages fiscaux jusqu’ici réservés aux personnes ayant plusieurs centaines de milliers
d’euros à mettre sur la table, il faut cependant faire attention à sa mise en oeuvre.
Critère 1: Rémunération sur la valeur marché
Certaines sociétés ont des droits de préemption sur le rachat de vos collections.
Lorsque la collection est revendue, assurez vous qu’elle soit remise en vente sur
le marché réel. Soit en la revendant à des personnes tierces, soit en faisant contre
expertiser la valeur de la collection par un expert indépendant de la société vous
ayant vendu la collection la rachète. Sans cela, c’est la société qui vous a vendu la
collection qui vous fixe le prix de rachat. Attention car il peut alors être très tentant
pour cette société de vous racheter la collection plus chère que sa valeur marché
et donc de la revendre aux futurs acquéreurs au dessus du prix réel marché. Cette
méthode n’est plus ni moins que la mise en place d’un système de Ponzi déguisé.
60
Critère 2: Avoir accès à la collection
Lorsque vous achetez un produit en indivision assurez vous de pouvoir voir cette
collection, à vos frais si nécessaire, mais cela doit être possible. Vous avez ainsi un droit
de regard sur votre acquisition et pouvez la faire contre expertiser si nécessaire.
Critère 3: Vérifier les conditions d’assurance
Votre collection est un bien de valeur, celui-ci doit donc être assuré, n’oubliez pas de
vérifier cet aspect avant l’achat.
Critère 4: Les modalités de sortie de l’indivision
Vérifiez les modalités de sortie car l’indivision peut devenir une prison dorée lorsque
vous souhaitez en sortir
Critère 5: Les modalités de sortie de l’indivision
Il est important de savoir qui va gérer l’indivision, est ce une seule personne, la
personne vous ayant vendu le produit ou une gestion collégiale ? C’est important de
savoir dans quoi vous vous engagez et quelles seront vos marges de manoeuvres
61
Conclusion
J’espère que ce livre numérique vous permet désormais d’avoir une vision plus
claire quant à vos stratégies d’investissement. J’ai essayé de vous transmettre ma modeste
expérience, mes questionnements d’investisseur et d’entrepreneur afin de vous faire gagner
du temps et surtout de l’argent. Vous vous en doutez, ces astuces et conseils techniques et
pratiques ne s’acquièrent malheureusement pas à l’école, ou très rarement. Cela nécessite donc de
nombreuses heures de recherches, d’échanges avec des spécialistes tels que des comptables,
banquiers, agents immobilier, investisseurs à succès, chefs d’entreprise et tant d’autres acteurs
qui m’ont permis d’avoir une vision globale du fonctionnement de ce milieu.
Ce qui m’est souvent rapporté c’est le manque de transversalité des prestataires. En effet,
vous avez sûrement déjà pu vous rendre compte que pour avoir une réponse concrète à votre
question vous devez passer par de nombreux acteurs, qui, bien souvent n’ont pas, eux-mêmes,
mis en application leurs propres conseils.
Demandez à l’agent immobilier s’il est propriétaire d’un vaste parc immobilier et au banquier
s’il a diversifié ses placements, vous le verrez ; vous serez bien souvent bien étonné de voir que
les personnes qui vous conseillent ont rarement mis en oeuvre ce qu’elles vous conseillent.
J’ai fait le choix de vous parler de placements qui sont encore peu connus du grand public
mais qui, en plus d’être porteurs et rémunérateurs permettent de se faire plaisir. Que ce soit
l’achat d’un véhicule de collection, d’une montre, d’une collection de monnaies anciennes
chargée d’histoire ou la constitution d’une cave composée de vins primeurs sélectionnés pour
leur potentiel de plus-value, vous avez l’opportunité de vous faire plaisir tout en achetant des
biens à haut potentiel de plus-value. C’est la complémentarité de ces placements et leur côté
novateur qui m’a poussé à me spécialiser sur leur négoce. Etant grand amateur de vin, de
voitures de collection et d’histoire, il n’aura pas fallu bien longtemps pour me convaincre
définitivement.
62
Si ce livre vous a plu et qu’il a suscité de nombreuses questions chez vous, j’aurais plaisir à
répondre à toutes vos questions ou tout simplement à échanger avec vous, par téléphone et
même autour d’un café si cela est possible.
Je vous dis donc à très bientôt, et bon courage pour tous vos projets, ne baissez pas les bras,
c’est un univers cette générateur de stress mais tellement excitant ...
Florent Laitat
Investisseur immobilier
Cofondateur de la société Artemisia-Investment
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Les investissements classiques 20

Les investissements alternatifs 42

Les objets de collection 48

La fiscalité avantageuse des objets de collection 57

Les basiques d’un investissement réussi 59

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Quels sont les atouts des places de parking

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comptez en moyenne 10 000€ pour une place de parking en province. Certains

ATOUT 2 : Demande élevée

Les places de stationnement en ville sont de moins en moins

ATOUT 3 :Aucun travaux

L’avantage d’une place de parking par rapport à tout autre investissement

ATOUT 4 : Souplesse du bail

“Sortir des sentiers battus” 6

Les investissements classiques 20

Les investissements alternatifs 42

Les objets de collection 48

La fiscalité avantageuse des objets de collection 57

Les basiques d’un investissement réussi 59