La densité acceptable : objectif et définition de l’étude

Ce document a pour objectif d’apporter des propositions sur la notion de « densité acceptable de
l’habitat » aux élus des communes périurbaines et rurales. Il a été réalisé par l’Institut d’Urbanisme de Lyon
dans le cadre d’un atelier professionnel. Les auteurs sont : Lucile Bonnefoy, Violette Egon, Anna Pashnina,
Stéphane Fleury et Joseph Graven. Ce document est un résumé d’une étude plus complète disponible à
Métropole Savoie.

La notion d’acceptabilité de la densité est issue d’un travail de terrain, réalisé à partir d’analyses so-
ciales, paysagères et, dans une moindre mesure, économique.

Les propositions se basent sur le concept d’habitat intermédiaire. Ce type d’habitat est envisagé ici
comme une forme urbaine plutôt que comme un objet architectural. Un des objectifs de cette étude est de
montrer que l’habitat intermédiaire pourrait être autre chose qu’un logement « bien pour les jeunes couples ».
L’habitat intermédiaire permet aussi d’offrir des logements de qualité dans des styles respectueux des typo-
logies locales.

Qu’est-ce que la densité ?

La densité désigne une concentration importante d’habitat sur un périmètre limité. Ce terme, habituel-
lement utilisé dans un contexte urbain, caractérise aussi certains hameaux traditionnels et centres bourgs de
l’espace Métropole Savoie.

Quel public visé ? Quels types de logements ?

La densification de l’habitat peut passer par différents types de bâti. La notion d’itinéraire résidentiel
est essentielle pour le choix de la typologie de l’habitat. Lorsque la commune conçoit un projet, elle doit avoir
une idée du type de population qu’elle souhaite loger. En revanche, les formes verticales de l’habitat intermé-
diaire semblent à proscrire si ces logements sont mis sur le marché pour de l’accession à la propriété. Pour
les habitants, la superposition verticale de logements est directement assimilée à du collectif et donc à du
locatif. Concernant le logement collectif, des exemples tout à fait satisfaisants ayant été vus à Curienne ou
aux Déserts, le travail sur ce type de bâti n’a pas été approfondi.

L’habitat intermédiaire désignera ici des logements ayant :

> une entrée privée
> un jardin ou une terrasse en rez-de-chaussée
> un mur mitoyen, mais excluant la mitoyenneté verticale

Pourquoi la densité ? Quels en sont les enjeux ?

La demande croissante de logements conduit aujourd’hui à la hausse des prix et à la précarisation de

l’accès au logement de toute une partie de la population. Or, les terrains propices à l’urbanisation sont limités,
et leur extension est à réguler, conformément au SCOT, dans une région où le paysage et l’agriculture sont
des atouts touristiques et économiques.

La densité est donc le moyen de répondre aux nécessités de logement de la population tout en veillant
à la préservation du paysage.

OBECTIF :
Proposer une forme urbaine dense, acceptée par les habitants, qui puisse être intégrée aux territoi-
res ruraux sous influence urbaine.
La densité vue par les habitants

Dans les entretiens, les personnes ne semblent pas opposées à l’idée de densité. Pourtant dans les
faits elles préfèrent préserver leur tranquillité en construisant des logements peu denses.
Nous avons pu constater que les caractéristiques de leur logement en terme de confort avaient une grande
importance. On peut donc penser que les effets supposés négatifs de la densité pourraient être compensés
par une attention particulière accordée à la qualité du logement.

La densité n’est pas uniquement perçue de manière négative par les habitants. Très rares sont ceux
qui ne voudraient pas avoir de voisins et dans l’ensemble, les relations de voisinage semblent cordiales.
Les habitants associent la densité aux nuisances urbaines et la ville fait peur. La densité sera donc
mieux perçue si elle s’intègre dans le contexte rural et qu’elle ne fait pas « venir la ville à la campagne».

Il paraît possible de concevoir des opérations denses en restant en accord avec les désirs des habi-
tants. Pour cela, il convient de minimiser les nuisances liées à la densité et de travailler sur les com-
pensations qui peuvent aider à l’accepter.

LES ENJEUX ECONOMIQUES

La viabilité économique des opérations est une notion indispensable à l’étude de nouvelles formes de
densité urbaines.

L’habitat dense plus onéreux que l’individuel privé classique…

D’une manière générale, les opérations de logements intermédiaires sont moins rentables que l’indi-
viduel pur. Cela est dû aux coûts élevés des techniques de construction et de commercialisation des loge-
ments.

La procédure du lotissement est avantageuse pour les particuliers puisqu’elle leur permet de faire
construire une maison bon marché et « sur mesure ».

Dans le cas d’opérations groupées ou de vente en VEFA, c’est le maître d’ouvrage qui découpe les
lots et réalise les logements. La difficulté repose alors dans un montage d’opération qui puisse satisfaire les
particuliers et les aménageurs pour concurrencer les lotissements.

Quelle solution économique pour de l’habitat intermédiaire ?

Malgré des coûts de construction plus élevés, l’habitat intermédiaire permet de mieux rentabiliser le
foncier avec des parcelles plus nombreuses. Il est donc tout à fait possible de présenter des logements de
qualité à des prix compétitifs en travaillant sur le montage d’opération. Pour cela, il est impératif que les ac-
teurs politiques et économiques qui suivent l’opération soient convaincus et impliqués.
LES OUTILS DE MESURE DE LA DENSITE

Différents outils existent et permettent de mesurer la densité propre à une opération.

• Nombre de logements par hectare (Log. /Ha.) : exprime la densité de logements, sans prendre en compte
la parcelle ni la taille des logements.

C’est l’un des outils les plus utilisés pour mesurer la densité d’une opération. Il donne le nombre direct
de logements sur une opération, indépendamment du volume des constructions.

• Coefficient d’Occupation du Sol (COS) Global d’opération : Rapport de la SHON (Surface Hors Œuvre
Nette) avec la surface utile (Périmètre) de l’opération.

Cet indicateur intègre l’espace public, et permet d’avoir une vision d’ensemble des surfaces construi-
tes, sans distinction entre espace public et parcelle privée. Il ne fournit pas d’indication sur la répartition de
la surface bâtie en terme d’emprise au sol et de hauteur des constructions.
Il est complété par le COS Réglementaire présent dans les règlements d’urbanisme qui fixe un rapport entre
la SHON et l’assiette foncière, c’est-à-dire les parcelles privées.

• Coefficient d’Emprise au Sol (CES) : Rapport entre la surface au sol occupée par la construction et la
surface de la parcelle.

Cet indicateur, à l’échelle de la parcelle, déterminera l’emprise au sol des constructions. Le CES peut-
être utilisé à l’échelle de la parcelle ou de l’opération, en établissant une moyenne des CES de parcelle.

• Hauteur des bâtiments : exprimé en R+…, définissant le nombre d’étages d’une construction.

• Ratio surface voirie + espaces libres collectifs / superficie utile de l’opération : Rapport de la surface
non privative (Voirie + Espaces libre collectifs) sur la surface totale de l’opération (qui ne correspond pas
nécessairement à l’assiette foncière = lots privés). Exprimé en %.

Ce ratio permet principalement de mesurer la place laissée à l’espace public dans une opération. Il
est intéressant d’étudier ce ratio en séparant la surface de la voirie et la surface des espaces libres collectifs
de manière à mesurer la place de la voiture dans l’opération.

• Taille moyenne des parcelles

La taille moyenne des parcelles permet de se rendre compte de la densité d’une opération. Indirecte-
ment, cet indicateur fournit une idée de la distance entre les bâtiments et de la taille des jardins.

• Taille de l’opération : Nombre de logements

La taille de l’opération influencera la perception qu’en auront les habitants. Une opération de très
grande envergure risque d’être plutôt mal perçue dans un contexte rural.

Pour optimiser cette analyse quantitative, il convient donc d’associer certains de ces outils pour avoir
une analyse plus large.
oÙ se situe La densite acceptabLe ? (Mesure, representation d’eXeMpLes eXistants)

Il ne s’agit pas de définir un seuil de densité acceptable universelle mais d’avoir des points de repères
quant aux différents indicateurs qui peuvent être donnés. Les ordres de grandeurs et les préconisations qui
sont données désignent des opérations qui seraient uniquement constituées d’habitat intermédiaire.

Taille de l’opération : Il n’est pas très pertinent de définir une taille idéale d’opération. Toutefois, on
estime qu’une opération supérieure à 50 logements environ, aura des difficultés à s’intégrer en milieu rural et
périurbain. L’intégration de l’opération est aussi à mettre en relation avec le nombre de logements existants.

cLasseMent des outiLs de Mesure de La densite.

Les outils de mesure de la densité détaillés ci-dessus permettent de mesurer différents aspects de la
densité. Ce tableau exprime la compatibilité de chaque outil par rapport à l’implantation du bâti, son volume,
la SHON (globale et parcellaire) et enfin au regard de la densité globale de la forme urbaine.
Nota : Le ratio d’affectation de surface désigne le % de voirie, d’espace verts et d’espaces privées à
l’échelle de l’opération.

On remarque que pour maîtriser ces 4 points, il est intéressant de combiner le CES avec la hauteur
du bâtiment ou encore avec le COS. On pourra également compléter cette association avec le logement/ha
ou la taille des parcelles, afin de mesurer la densité sur l’ensemble de l’opération.
TABLEAU D’ANALYSE DE PROJET

Objectif :

Fournir aux maîtres d’ouvrage un outil d’aide à la décision, qui borde les thèmes relatifs à la densité
acceptable.

Utilisation du tableau :

Le tableau reprend les intitulés des fiches pratiques (voir ci-après), avec des simulations représentant
une gradation de qualité à 3 niveaux. Il faudra évaluer le projet pour chaque thème et, à partir des proposi-
tions qui sont faites dans le tableau, attribuer une note entre 0 et 10. Une mauvaise proposition obtiendrait
ainsi une note proche de 0, une passable 5 et 10 pour une proposition satisfaisante.
Ce tableau propose une auto-évaluation des projets, évidemment subjective et approximative, mais qui per-
met néanmoins de vérifier si les différents aspects importants du projet ont été traités.
Il en ressortira, d’un point de vue général, le degré d’acceptabilité du projet en terme de densité.

LES OUTILS REGLEMENTAIRES ET OPERATIONNELS DE LA DENSITE

Les différents outils et procédures de l’urbanisme se soumettent à une organisation dans laquelle les
procédures doivent s’intégrer, en respectant la réglementation et le cadre législatif.

LE LOTISSEMENT :
Procédure d’urbanisation où un aménageur rentabilise la viabilisation de lots libres par la vente de
ceux-ci à des particuliers, pour une construction future. Cela évite à la collectivité d’avancer des in-
vestissements importants. Elle est associée à une maîtrise d’ouvrage publique ou privée.
Cette procédure permet, à travers le règlement du lotissement, de maîtriser qualitativement et quan-
titativement la forme urbaine.

LA ZAC :
Projet d’urbanisme réalisé autour d’un programme de construction et d’équipements publics, suppor-
tés par la collectivité (ZAC publique en régie, mandat ou concession) ou par l’aménageur (ZAC privée
en convention).
Le périmètre de la ZAC doit être préalablement défini dans le PLU. A défaut, une modification du PLU
permet de créer ce périmètre.
Pour chaque secteur, il est possible de fixer une SHON constructible maximale et de régir l’implanta-
tion du bâti, les clôtures, et de compléter l’ensemble par un règlement de zone.

L’ASSOCIATION FONCIèRE URBAINE :

L’AFU est une collectivité de propriétaires, constituée pour exécuter et entretenir, à frais communs,
des travaux de viabilisation et d’organisation foncière.
C’est un outil très intéressant, tant au niveau financier (viabilisation par les propriétaires fonciers,
moins de frais d’acquisition de terrains…) qu’au point de vue participatif.
Le risque étant de créer des sujets de discorde entre des propriétaires n’ayant pas les mêmes
intérêts.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) :
Le PLU permet de mettre en place une homogénéité et d’assurer le respect des consignes d’urba-
nisme à l’échelle d’une zone définie (ex : 1AU, 2AU…). Il peut être complété par un règlement spéci-
fique à l’échelle d’une opération.
Bien que juridiquement vulnérable, le PLU permet à la commune de maîtriser l’urbanisation sur tout
le territoire communal, même sans maîtrise foncière.
Orientations d’aménagement du PADD :
Les Orientations d’Aménagement sont dédiées aux zones d’urbanisation à enjeux. Les schémas de
principes qui en découlent proposent des directions d’aménagement futures.
Il faut que la commune s’investisse dans une étude spécifique lors de la réalisation du document
d’urbanisme afin d’avoir une certaine maîtrise de la forme urbaine.
Sur le réglementaire…
Le tout réglementaire nuit parfois à la diversité et à la spontanéité des aménagements qui ont fait
le charme des constructions d’autrefois. Les orientations d’aménagement représentent le moyen de
maîtriser la forme urbaine en laissant libre cours à la créativité des projets, tout en proposant une
ébauche d’aménagement d’ensemble
Quelques articles mal utilisés :
- Art.1: déclinaison trop homogène du type d’habitat, à l’encontre d’une hétérogénéité du bâti ;
- Art.6: recul par rapport à la voirie souvent inadapté au principe de continuité du bâti traditionnel.
Pas de prise en compte de cet article dans les groupements d’habitation…
- Art.7: interdiction de construire en limite de parcelles, ce qui va à l’encontre des « maisons à patio »
ou de l’habitat traditionnel en bande ;
- Art.12: Il ne faudrait pas limiter le nombre de stationnement par parcelle, ce qui encombre la voirie…
- Art.14: Le COS max est souvent trop faible. La pratique montre souvent des paradoxes quand à des
COS d’opérations qui ne seraient pas acceptés aujourd’hui, mais qui s’avèrent tout a fait viables à
l’usage et appréciés des habitants.

LE CAHIER DES CHARGES :

Le cahier des charges est l’outil pré-opérationnel le plus influent sur le déroulement du projet. Il
permet de choisir un bureau d’étude et une proposition à l’étape de programme (planification) ou de
réalisation (opérationnel) de l’aménagement.
Le cahier des charges réalisé par la commune doit être l’aboutissement d’un travail de réflexion en
amont (études préalables) quant à la direction du développement urbain.
Il doit refléter l’état de la réflexion de la collectivité, ses intentions, ses motivations, expliciter les grands
enjeux pour le territoire et préciser dans quelle étape se situe l’intervention du bureau d’étude.

LES OUTILS DE FINANCEMENT :

Programme d’Aménagement d’Ensemble (PAE)
Le PAE est un document à finalité financière. Il doit correspondre à un projet autonome. Il est préala-
ble à toute opération d’urbanisme devant y participer, sans se substituer à la TLE.
Transparent au regard du document d’urbanisme en vigueur, il s’applique indépendamment de lui.
C’est une participation sectorielle. Il doit être associé à une opération suffisamment conséquente,
ayant un réel programme d’équipement publics.
Participation pour Voiries et Réseaux (PVR)
La PVR permet de financer la création et/ou l’aménagement de la voirie, ainsi que l’établissement de
réseaux. Les redevables sont les propriétaires fonciers dont les terrains bénéficient de la desserte
(assiette de terrain entre 60 et 100 m).
Les criteres de La densite

Nous vous proposons un ensemble de 9 fi ches pratiques abordant en détail les différents critères de
densité. Elles comprennent une analyse détaillée de chacun, en abordant successivement :

- La présentation du critère et son cadrage dans l’étude à partir d’un travail de terrain (couverture Recto) ;

- Les préconisations sur les formes urbaines, avec des schémas explicatifs, des propositions, et des illus-
trations se basant sur des exemples et contre-exemples de formes urbaines existantes ;

- Les outils et dispositions réglementaires à mettre en place pour obtenir les formes urbaines voulues, en
rapport avec le critère abordé.

fiches pratiQues :
Mode d’eMpLoi

Les 9 critÈres :

- Découpage Parcellaire - Espaces Communs

- Desserte et Stationnements - Rapport à la pente
- Implantation des bâtiments entre eux - Traitement des limites
- Implantation du bâti sur sa parcelle - Diversité des matériaux et des volumes
- Ouverture visuelle et respiration
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Forme des parcelles LE découpage parcellaire

Dans le PLU
Dimension paysagère et sociale
Imposer une variation de la surface parcellaire entre 2 parcelles contiguës d’au moins 20%, à l’échelle
d’une zone. Même si les habitants ne perçoivent pas directement les enjeux du découpage parcellaire celui-ci sera
déterminant dans leur usage et la possibilité de s’approprier leurs espaces. Il semblerait que les usages
des habitants ne justifient pas de trop grandes parcelles. Le jardin est principalement utilisé pour y met-
tre une table et quelques chaises, et pour les jeux des jeunes enfants.
En revanche, de manière ponctuelle, des activités peuvent nécessiter des terrains plus grands. un ter-
rain libre à l’échelle de l’opération peut donc être une compensation intéressante à des parcelles de
taille réduite.

Les parcelles peuvent être de tailles variables, afin d’éviter la monotonie, mais aussi de correspondre à
différentes tailles de logements. L’imbrication des parcelles peut favoriser leur intégration à un territoire

DéCOUPAGE PARCELLAIRE
Dans l’opérationnel rural.

Même principe que pour le PLU.

Possibilité de créer un découpage parcellaire aléatoire et morcelé, chose impossible dans le PLU. Enjeu du critère

Le découpage parcellaire devra engendrer des parcelles de tailles et formes variées, adaptées à la
Evolutivité des parcelles typologie du bâti. Cela favorisera l’appropriation des lieux par les habitants et leur perception de la
densité.
Possibilité aussi de créer des réserves foncières laissées à la collectivité (pour l’entretien…), qui se-
ront rendues constructibles ultérieurement. (Ces unités n’appartiendraient pas à des lots, et seraient La réflexion conjointe avec les problématiques de pente, d’orientation et d’espaces publics sera essen-
laissées à l’état naturel (prairies) durant un certains temps). Ces parcelles seraient ensuite commercial- tielle à la cohérence parcellaire de l’opération.
isées ou construites par la collectivité (logements sociaux).

Autre possibilité :
Vendre 2 lots « rattachés » à un même propriétaire, avec obligation d’en construire 1 tout de suite.
Gestion des statuts : Donner la possibilité, selon les parcelles, de construire un autre logement sans
délais, ou à partir d’une période de 5 ans (Gestion de l’évolutivité dans le temps). Les terrains seraient
donc privés.

Dans le PLU

Imposer dans une zone de réserver 5 à 10 % de terrains déjà viabilisés pour une construction future.
Terrains rétrocédés à la commune en même temps que la voirie, ou considérés comme réserve fon-
cière privée dans l’opération.

Dans l’opérationnel

Soit en appliquant le PLU, soit en mettant en place une gestion interne à la zone, en suivant les pre-
scriptions ci-dessus.
Diversifier le parcellaire prévoir l’évolutivité du parcellaire

La taille et la forme des parcelles devront être variées. On préférera des limites séparatives imbriquées. On peut prévoir un découpage susceptible de muter et d’évoluer en termes de densification. Cela se
Cet agencement permet : traduira par la possibilité de réaliser de nouvelles constructions sur des emprises réservées au mo-
ment des premières phases de l’opération.
• d’obtenir une mixité de la typologie du bâti et de la forme du bâti

• de créer un “désordre” intéressant d’un point de vue paysager Le découpage parcellaire est initialement prévu pour de l’habitat individuel.
Chaque propriétaire a la possibilité d’acheter deux parcelles. Dans un pre-
mier temps, il construit sa maison individuelle en limite de parcelle, avec des
• de limiter les vues traversantes et les vis-à-vis : les limites séparatives et les bâtiments sont dé- façades latérales aveugles.
calés, en conséquence les face-à-face sont limités.

Lorsqu’il souhaite faire une plus-value, le propriétaire peut construire un

bâtiment en mitoyenneté avec sa maison, sur la deuxième parcelle. On

DéCOUPAGE PARCELLAIRE
passe ainsi progressivement d’un habitat individuel à un habitat intermé-
diaire plus dense. Le moment de cette mutation peut-être maîtrisé par un
cadrage réglementaire.

Il est possible de prévoir une évolutivité

du bâti intermédiaire. Pour cela, il faut
créer des zones réservées (en hachuré
sur le schéma ci-contre) qui pourront ser-
Cadastre de Clarafond (à gauche) et de Montagnet (à droite) : des parcelles imbriquées, de tailles et de formes variées vir à l’extension du bâti et de la voirie.

Simulation de découpage parcellaire réalisée par le PUCA:

• contre-exemple de découpage parcellaire (à

Phase 1 de l’opération : les bâtiments en
gauche) : découpage classique des lotissements récents
bande possèdent 2 à 4 logements.
(même taille et même forme de parcelles), accueillant de
l’habitat individuel uniquement.

• exemple d’amélioration du découpage parcellaire :

les tailles et les formes des parcelles permettent d’accueillir
des typologies de bâti variées. Ce découpage permet de
gagner 3 lots.

Deuxième phase de l’opération : certains

bâtiments en bande sont prolongés, un
collectif logement est ajouté à l’extrémité de cer-
intermédiaire tains bâtiments. Cette évolutivité doit être
individuel anticipée, les façades sur lesquelles se
greffent de nouveaux logements devront
Simulation du PUCA : découpage parcellaire initial à gauche, être aveugles.
retravaillé à droite.
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Surface et plan d’ensemble

Les Dessertes et le stationnement
PLU
Il est possible de limiter la place de la voirie à un pourcentage dans l’opération future, ou de stipuler
qu’elle ne permette d’accéder aux maisons qu’à usage temporaire. Dans le règlement c’est l’article 3 Rapport avec la densité
qui régit les accès et voiries.
Il est également possible, dans le PADD de faire des schémas d’orientations qui précisent de manière Ce critère définit en quelque sorte la place accordée à la voiture dans l’opération, la circulation automo-
générale le tracé et l’emprise des voiries et dessertes. bile étant un élément de perception négative de la densité.
L’opérationnel sera alors contraint par le PLU dans la surface et l’implantation des voiries. La gestion du stationnement offre de multiples possibilités qui génèrent des usages différents mais
aussi une plus ou moins grande utilisation de foncier.
Ce critère désigne également tout ce qui concerne les cheminements piétons, selon la taille et le traite-
Accès privés et dessertes ment des voies, la densité de l’opération sera différente et aura un caractère plus ou moins urbain.

Dessertes et stationnement
Emplacements réservés
Afin de prévoir l’extension future des zones bâties la commune peut réserver les espaces pour desser- Dimension paysagère et sociale
vir unes nouvelles opération en greffe.
Les habitants viennent à la campagne pour y trouver du calme et de la tranquillité. Ainsi la voiture doit
Règlement d’opération être éloignée des habitations pour des raisons de bruit, mais aussi de sécurité puisque les habitants, et
Le statut des espaces centraux (commun ou privé) d’un petit nombre de logement doit être prévu et en particulier les parents de jeunes enfants, ne souhaitent pas d’habiter dans une maison donnant sur
statué pour que l’ensemble ne devienne un lieu transitoire alternant passage et stationnement. Comme une rue passante.
il est proposé précédemment pour l’habitat en bande, ces espaces peuvent avoir des statuts restrictifs La desserte doit aussi prendre en compte les déplacements piétons et les concilier avec l’usage de la
(espace vert, desserte ou stationnement). voiture.
Concernant le stationnement, il faut considérer qu’en l’état actuel, beaucoup de personnes utilisent
De manière générale, il faut éviter d’utiliser des servitudes, mais au contraire des chemins d’accès aussi le garage comme un espace de rangement et de bricolage. Un stationnement groupé et éloigné
communs à plusieurs propriétaires en indivision ou en parties communes. Le statut des espaces et voir- des habitations permet une densité plus élevée et un éloignement de la voiture mais les logements
ies communs doit être mûrement réfléchi afin d’éviter toute discorde entre les futurs propriétaires. doivent alors être dotés d’espaces de rangement. Dans tous les cas, il est préférable de pouvoir ac-
céder en voiture à proximité du logement. Enfin, concernant le stationnement, des problèmes se posent
souvent avec l’arrivée de la neige. Il est donc préférable d’anticiper le problème du déneigement en
Stationnement situant les stationnements à proximité des routes dégagées.
PLU
L’implantation des stationnements est un enjeu majeur pour un ensemble de critère : paysage, écon- Enjeu du critère
omie de foncier, place de la voiture, etc…
Les distributions, dessertes et stationnements devront veiller à ne pas être trop consommatrices de
Dans un premier lieu l’interdiction d’avoir un dénivelé trop important entre niveau de la voirie et l’entrée foncier, à respecter les circulations piétonnes et à ne pas nuire à la tranquillité des logements.
du garage peut permettre une optimisation de la pente. Autre proposition possible : Quand le dénivelé
est trop grand entre la voirie et le niveau de la construction, obligation de créer un garage donnant di-
rectement sur la voie.

En second lieu, le positionnement du garage peut être réglementé par les PLU : un garage attenant à la
bâtisse principale ou au contraire obligatoirement séparée et regroupée avec ceux d’autres logements,
éventuellement implanté en limite de parcelle ou le long de la voirie. Il peut aussi être précisé dans le
PLU une obligation pour tout programme d’aménagement (ZAC ou Lotissement) de créer des groupe-
ments de stationnements pour les logements en entrée de zone, ou au cœur de celle-ci.

Dans tous les cas il faut être attentif à ce que l’obligation de faire des stationnements couverts ne nuise
pas au travail architectural sur la densité.

Règlement d‘opération
Les prescriptions en termes de stationnement du PLU peuvent être identiques dans les règlements de
ZAC ou de lotissement.
réduire l’emprise de la voirie Regrouper le Stationnement
Dans des opérations d’ensemble, il est conseillé de regrouper
Il est primordial de réduire et de minimiser la surface de la voirie pour des raisons techniques,
les garages à l’entrée de l’opération, dans un rayon de moins
économiques et paysagères. Par ailleurs, cela permet d’économiser l’espace, de favoriser la densité et
de 100 mètres des habitations. Cela permet de diminuer les
de maîtriser les formes urbaines. On pourra ainsi :
nuisances sonores et d’obtenir un cadre de vie plus agréable,
réservé aux piétons. On prévoira deux places par ménage et
• limiter les impasses (qui posent par ailleurs des problèmes pour le déneigement et le ramassage
une place pour les visiteurs. Ces garages n’auront qu’une fonc-
des ordures ménagères) ;
tion : le stationnement des automobiles. En compensation, il
• privilégier les voiries traversantes ;
est souhaitable de :
• simplifier la forme de la voirie ;
• inscrire l’opération dans la trame parcellaire et viaire historique ;
• créer une pièce de rangement et de bricolage dans la
• privilégier les dessertes piétonnes à l’intérieur des opérations d’habitat groupé.
maison Exemple de regroupement de garages au
• prévoir la possibilité d’amener la voiture jusqu’au loge- sein d’une grosse bâtisse.
ment afin de décharger les courses et lors des déménage-
ments.

Dessertes et stationnement
Simulation de découpage parcellaire du
PUCA :
Contre-exemple (à gauche) : les parcelles
sont quasiment identiques, le tracé de la voi-
rie est tortueux, c’est l’élément de diversité
de l’opération.

Exemple (à droite) : la voirie est régulière, la

variété est mise dans les lots. Le linéaire de
voirie par lot chute de 38 %.

Gestion du stationnement dans les opérations d’habitats en bande : les Exemple de regroupement de garages à
garages sont regroupés par deux, en limite mitoyenne des logements (à l’entrée d’une opération de collectifs à Cu-
gauche) ou le long de la route (à droite). rienne.

implanter les garages a proximité de la voirie

prévoir le prolongement de la voirie
Les garages doivent être implantés à proximité immédiate de la route. Cela permet de réaliser des
Il est préférable de prévoir les futurs prolongements de la voirie en créant des espaces réservés qui économies d’espace et de faciliter l’accès au garage, en particulier par temps de neige.
pourront être mobilisés lors d’une extension de l’opération.

prévoir la desserte de l’habitat en bande

L’implantation des maisons en bandes pose des problèmes de desserte et de stationnement. Pour pal-
lier cette difficulté, il faut prévoir dès le découpage parcellaire, l’emplacement des dessertes, leur statut
(servitude mutuelle, convention cours mutuelles, copropriété) et l’emplacement des garages.

L’implantation de garages à l’étage et sur

s’inspire d’une forme traditionnelle : les gran-
Stationnement à l’étage sur rue. Les dessertes dans la pente sont proscri-
ges.
tes

Plutôt que de réaliser des ga-

rages fermés, il est possible de
réaliser des auvents permettant
d’abriter la voiture (Drumettaz à
Contre-exemple : les cours servent à la des-
droite). Ces auvents s’inspireront
Gestion des dessertes dans les opérations d’habitat en bande : les cours serte automobile, au stationnement et aux
des formes traditionnelles (Les
permettant l’accès voiture et les cours résevées au passage des piétons et activités de détente. La qualité de l’espace
Déserts à gauche).
aux activités de détente sont alternées. en est affectée.
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Implantation bâtiments entre eux L’Implantation des bâtiments entre eux

PLU Rapport avec la densité

Supprimer des distances maximales entre les bâtiments, contrairement à ce qui a été fait dans de nom-

Implantation des bâtiments entre eux

breux POS (Articles 6 et 7). Cette mesure supprimera le monotype trop courant des constructions en L’espacement et la disposition des bâtiments permettront de gérer la densité perçue en évitant les vis-
milieu de parcelles. à-vis grâce à une réflexion sur les alignements. Le travail sur l’implantation des bâtiments entre eux
devra également veiller aux problématiques d’ensoleillement.
Outils de mise en place :
Prospects (délicat à mettre en place), emprise constructible maximale (voir partie réglementation), ser-
vitudes de cours commune. Dimension paysagère et sociale

Opérationnel La densité peut amener les concepteurs d’une opération à disposer des bâtiments plus proches que
ce qu’auraient souhaité certains habitants. Il conviendra donc de limiter au maximum les possibilités de
A cette échelle, l’implantation des bâtiments entre eux sera plus précise, comme pour le volet « implan- vis-à-vis entre les pièces à vivre et la mitoyenneté peut être en ce cas une solution intéressante.
tation sur la parcelle ». Pourtant, certains habitants restent réfractaires à l’idée d’avoir des murs en commun avec un voisin.
On peut utiliser les mêmes outils que le réglementaire (servitudes de cours communes, prospects), La mitoyenneté par le garage permet de limiter la possibilité de nuisances sonores et est en général
mais le plus simple reste l’obligation d’implanter sur des limites de parcelles définies à l’avance. mieux acceptée.
En revanche, pour de l’accession à la propriété, la mitoyenneté verticale est rejetée en bloc car as-
Exemple : similée à du collectif. Les personnes désirant accéder à la propriété n’envisagent pas de mitoyenneté
verticale en s’installant en dehors de l’agglomération.

Enjeu du critère

L’implantation des bâtiments entre eux permettra de limiter les nuisances liées à la densité et d’optimiser
l’utilisation de l’espace en fonction des usages.

Au niveau du règlement d’opération et de la destination des lots, on pourra également gérer la mitoy-
enneté, en imposant un pourcentage de maisons mitoyennes et des prescriptions architecturales sug-
gérées.

C’est aussi à ce niveau opérationnel que l’on pourra gérer, en fonction du site, la typologie générale du
bâti : habitat en bande avec implantation selon la pente…
privilégier l’implantation irrégulière des bâtiments entre eux La mitoyenneté par les garages est un moyen
intéressant de réduire les nuisances sonores
Une implantation irrégulière des bâtisses entre elles est intéressante d’un point de vue paysager. Elle et visuelles (illustration ci-contre). Il est plus
intéressant, du point de vue des volumes,
permet d’éviter une trop grande régularité souvent synonyme de monotonie et d’avoir une gestion dif-
d’intégrer ces garages dans la bâtisse.
férenciée des espaces. La distance entre les maisons peut-être très variable. Lorsqu’elle est faible, il
faut veiller à limiter les vis-à-vis.

La mitoyenneté verticale est assez mal acceptée à cause des nuisances. Il faut plutôt lui préférer le
collectif, qui permet d’atteindre des densités plus importantes. Quelques opérations de collectifs sont
exemplaires sur le territoire (collectifs de curienne à droite), on pourra donc s’en inspirer.

Implantation des bâtiments entre eux

Implantation irrégulière des bâtiments entre eux, schéma du par- Maisons jumelées et superposées à Fegersheim, source : E. Moustérou, Collectif exemplaire à Curienne.
cellaire dans “le Rocher” à Champagny la Vanoise. Seul élément ADEUS)
de régularité : les bâtiments sont toujours implantés parallèlement
ou perpendiculairement à la pente. décaler les bâtiments entre eux

Les maisons implantées en décalé permettent de limiter les vis-à-vis en créant des espaces d’intimité.
Implantation irrégulière des bâtiments entre eux, ZAC
du Rocher, Champagny la Vanoise.

promouvoir La mitoyenneté
Implantation des maisons en décalé (ZAC du
La mitoyenneté horizontale est un moyen intéressant d’augmenter la densité. Quelques exemples Rocher, Champagny la Vanoise). Les points
locaux nous semblent exemplaires (bâtiments en bande dans les hameaux traditionnels et dans des bleus, sur le schéma, représentent les espaces
opérations récentes (Drumettaz-Clarafond). d’intimité créés par le décalage. Les bosquets,
qui forment des écrans, renforcent l’intimité.
Les bâtiments en bande sont implantés dans le sens de la pente et à peu près parallèlement entre eux.
L’implantation est assez régulière mais le rythme créé (alternance pleins / vides) rend la perception de
l’ensemble bâti dynamique. Chaque bâtiment comprend entre 2 et 4 logements accolés.

grouper les bâtiments autour d’un espace commun

L’implantation des maisons groupées autour d’un espace commun est intéressante tant d’un point de
vue paysager que social.

Exemple de La Pacette, Bruxelles, T. Lamy :

l’espace central est un espace commun à
l’ensemble bâti. L’espace en arrière des mai-
sons est dédié aux jardins privés.

Implantation parralèle des bâtiments en bande qui comprennent plusieurs Implantation des bâtiments en bande et ré-
logements chacuns, Curienne. partition des logements traversants.
 OUtILs Et DIsPOsItIONs REGLEmENtAIREs

L’ImPLANtAtION DU bâtI sUR sA PARCELLE

ImPLANtAtION DU bâtI sUR LA PARCELLE

Rapport avec la densité

PLU
L’implantation du bâti sur la parcelle déterminera l’aménagement de la densité à l’intérieur de chaque
L’obligation d’implanter en limite de parcelle dans toutes les zones U et AU peut répondre à une exi-

ImPLANtAtION DU bâtI sUR sA PARCELLE

parcelle. En fonction de la position et de l’orientation du bâti, les espaces restant pourront être des jar-
gence d’optimisation du foncier. Le nombre de cotés sur lesquels devront s’implanter les habitations dins ou des espaces de transition vers l’espace public. Les espaces destinés à être des jardins permet-
peut varier d’une zone à l’autre, et surtout selon le type architectural du bâti. tront, en fonction de l’intimité créée, d’atténuer l’impression de densité.

Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

Dimension paysagère et sociale

Dans les secteurs étudiés, le souhait des personnes accédant à la propriété est d’avoir un jardin. Ces
jardins ne devront pas nécessairement être très grands, mais ils devront en revanche être bien conçus
pour les habitants, c’est à dire, situés dans la continuité du bâti, en partie protégés des regards et con-
stitués d’un seul tenant. Il conviendra donc d’éviter les couloirs de jardins, en bordure de maison car
ces espaces ne peuvent donner lieu à aucun usage.
Exemple de prescription :
Si la rue est marquée par une circulation automobile importante, un espace de transition sera néces-
Implantation obligatoire sur deux cotés op-
saire pour aller vers l’espace public.
posés pour les maisons en bande.

Enjeu du critère

La disposition du bâti sur la parcelle devra favoriser une rentabilisation du foncier en évitant les espaces
« morts », ne pouvant donner lieu à aucune utilisation. L’orientation du bâti sera également importante
pour les problématiques de vis-à-vis, d’ensoleillement tant des jardins que des logements.
Implantation sur un ou deux cotés consécu-
tifs (au choix) pour la maison baujue ou autre
bâtisse.

Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.
L’implantation sur rue ou au plus près de la voirie est préférable pour une forme urbaine plus lis-
ible et une économie de foncier. Cet article peut également instaurer une marge de recul pour créer un
espace de transition. Outils : zone non aedificandi, marges de recul…

Règlement d’opération

Mêmes prescriptions à l’échelle d’un lotissement (la ZAC étant définie dans le PLU).
Les implantations seront d’ailleurs plus précises, puisqu’elles pourront être définies dans le plan masse
(indication de la limite sur laquelle il faudra construire).

On pourra également préciser des zones « non aedificandi » sur une ou plusieurs parcelles, pour créer
des zones ponctuelles ou linéairement non constructibles.
ImPLANtER EN LImItE DE PARCELLE ALIGNER sUR RUE AvEC UN REtRAIt DE QUELQUEs mètREs
La construction en limite de parcelle, quelque soit cette limite, permet de produire un “désordre orga- L’alignement sur rue avec un retrait par rapport à la voirie permet d’organiser l’espace bâti. Cette im-
nisé” intéressant du point de vue paysager et pour l’ambiance créée. Cette implantation génère des es- plantation est particulièrement intéressante lorsque l’espace situé entre la voirie et l’entrée de la maison
paces variés, des lieux d’intimité et des ouvertures sur rue. Attention : cette implantation nécessite une est ouvert. Cela permet d’élargir l’espace commun autour de la voirie, d’offrir un cadre de vie agréable,
réflexion approfondie sur la disposition des bâtiments et des pièces de vie afin de limiter les vis-à-vis. propice aux rencontres entre voisins et de faire la transition entre les espaces publics et les espaces
privés.

ImPLANtAtION DU bâtI sUR sA PARCELLE

Les espaces devant les maisons sont
ouverts et végétalisés. Ces seuils sont
propices aux échanges entre voisins,
Praz-du-Nant, Bassens.

EvItER L’ImPLANtAtION EN mILIEU DE PARCELLE Et LEs EsPACEs RésIDUELs

Bien souvent, dans les lotissements et les opérations récentes, les habitations sont implantées au milieu
de la parcelle. Cette implantation crée des espaces étroits, peu commodes et parfois même inutilisa-
bles.

Contre-exemple d’implantation des bâti-

ments :

• Les maisons sont implantées au mi-

lieu de la parcelle (extrait de cadastre
L’implantation en limite de parcelle, quelque soit cette limite, à Clarafond (parcellaire en haut à droite) crée des espaces
de la simulation PUCA).
variés interressants du point de vue paysager (photos de Clarafond ci-dessus)
• Le tissu bâti est lâche, l’ambiance
créée est peu intéressante.
ALIGNER LE bâtI sUR RUE

L’alignement sur rue, souvent utilisé dans les bourgs et hameaux, présente de nombreux avantages :

• il organise le paysage bâti,

• il permet d’économiser de l’espace en limitant les surface étroites, souvent inutilisables,
• il permet de profiter du déneigement organisé par la commune ;

A gauche : l’implantation des bâtiments en

milieu de parcelle crée des espaces rési-
duels (en hachuré rouge) peu intéressants.

A droite : l’implantation en mitoyenneté per-

met d’avoir un espace plus commode et plus
intéressant à exploiter sur le côté et en fond
de parcelle.
Alignement des bâtisses sur rue dans le ha-
meau de Montagnet à Ruffieux. Les jardins pri-
vés sont situés à l’arrière des maisons ou entre
les bâtiments en bande.
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Ouverture visuelle et Espaces de respiration Les Ouvertures visuelles et les respirations

Ouvertures visuelles et respirations

PLU
Les espaces de transition peuvent être cités comme ayant un intérêt paysager dans le PLU par un rè- Rapport avec la densité
glement rattaché à des cônes de vue. Le positionnement d’espaces boisés classés peut aussi permet-
tre de préserver des espaces verts non constructibles. L’ouverture visuelle est essentielle dans la perception de la densité. Il est important de ménager des
pauses dans le bâti. Ces interruptions permettent des ouvertures visuelles sur le territoire et donc sur
Les espaces de transition peuvent être prévus comme cheminement ou espaces publics dans une l’espace naturel mais elles constituent aussi des espaces libérés de construction permettant d’équilibrer
opération d’aménagement ou dans les orientations d’aménagement du PADD. la densité globale.

Dimension paysagère et sociale

Vues et percées
Il semblerait que, pour les habitants, la vue sur le grand territoire au sein des logements mêmes ne soit
PLU pas une caractéristique décisive dans le choix d’un logement. La vue est plutôt perçue comme un plus.
Les couloirs visuels peuvent être protégés grace au réglement du PLU où le zonage peut repérer les En revanche, le fait d’évoluer dans un cadre de vie naturel est important et il convient donc de veiller à
cônes de vue à préserver. ce que la campagne, la montagne et les différents éléments constitutifs de la ruralité dans son aspect
visuel soient perceptibles au cœur de l’opération.

Enjeu du critère

L’opération se doit de ménager des pauses dans le bâti, de manière à ce que les logements ne constitu-
ent pas une enclave urbaine coupée du milieu naturel dans lequel ils sont situés.
Implanter le bâti dans des paysages ouverts conserver des espaces de respiration a l’intérieur du Bâti
Les ouvertures visuelles et les espaces de respiration permettent de compenser la densité. Les ensem- Il est nécessaire de conserver des espaces de respiration, des pauses à l’intérieur de l’ensemble bâti
bles bâtis denses seront donc implantés de préférence dans des paysages ouverts.

Ouvertures visuelles et respirations

espace de respiration
L’implantation sur les pentes et les hauts reliefs permet de ménager des points de vue et des ouvertures sur le grand pay-
sage, vécus comme une compensation à la densité. Dans des zones encaissées, où le paysage est fermé, la densité sera
moins bien acceptée. Hameaux de Montagnet (Ruffieux) : un espace de respiration, agrémenté d’une fontaine, ménage une pause dans l’en-
semble bâti.
conserver des espaces de respiration a l’exterieur du Bâti
conserver des Ouvertures sur le grand paysage
Des espaces de respiration à l’extérieur de l’espace bâti devront être envisagés :
Conserver, depuis l’ensemble bâti, des ouvertures sur le grand paysage en aménageant :
• autour de l’ensemble bâti s’il s’agit d’une opération dicontinue avec le tissu bâti existant. Les bâ- • de larges points de vue ;
timents sont situés à l’interface plein / vide : d’un côté ils sont tournés vers le bâti, de l’autre vers • des couloirs visuels.
des espaces ouverts ;
• à proximité immédiate s’il s’agit d’une opération en greffe d’un ensemble bâti.

La Lézine, Les Déserts : le cadastre montre la La Lézine (Commune des Déserts) : le hameaux est entouré d’espaces Montagnet (Commune de Ruffieux) : couloir visuel Simulation 3D de Montagnet (Ruffieux) : l’habitat en bande et les
présence du vide autour de l’ensemble bâti. agricoles ouverts. sur un paysage de proximité. couloirs visuels.

Le nouvel ensemble d’habitat intermédiare à

Drumettaz-Clarafond, situé en greffe du village,
est accolé à un vaste espace agricole. Cet es-
pace de respiration permet de compenser la
densité de l’opération.

Commune de Curienne : couloir visuel sur un pay- Montagnet (Commune de Ruffieux) : couloir visuel sur le grand pay-
sage de proximité. sage.
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Espaces communs Les espaces communs

PLU Rapport avec la densité

Le PLU peut déterminer un pourcentage d’espaces verts minimum pour les opérations situées dans Les espaces communs désignent des lieux peu formalisés où les habitants pourront se rencontrer
une zone définie (ex : 10% d’espaces verts). Il sera possible de distinguer les espaces communs, les en dehors de la sphère privée. Ces espaces permettent d’atténuer la densité construite globale de
espaces verts et la voirie, et ainsi faire varier ces pourcentages. l’opération et ils permettent aussi d’apporter une compensation à la taille limitée des jardins.
Les espaces communs ne sont pas nécessairement publics, ils peuvent aussi être semi-publics (copro-
Ex : limiter la voirie à 5%, et augmenter les espaces communs et verts pour privilégier l’espace public priété etc.)
par rapport à l’importance des parcelles privées.

Dimension paysagère et sociale

Opérationnel Les habitants ne voient pas trop d’intérêt à des espaces publics formalisés comme en milieu urbain du
type square, places etc. Le contexte rural dans lequel s’est déroulée l’étude ne semble pas se prêter
Même principe de répartition et d’affectation des espaces, mais réalisé à l’échelle du plan masse. à ce type de traitement d’espace public. Il faut donc différencier les fonctions de ce que l’on regroupe

Espaces communs
dans les espaces publics : ils peuvent être des espaces de respiration dans le bâti, des espaces de
Dans les règlements d’opération, on pourra définir également le statut de ces espaces, à choisir entre convivialité ou des espaces de centralité symbolique.
l’espace communal (rétrocédé à la commune après finition du lotissement), le semi-public entretenu à La convivialité se fait de manière assez spontanée et informelle dans les territoires étudiés et ne néces-
frais communs par les propriétaires et locataires, etc… site souvent pas d’aménagements particuliers.
Des espaces communs sont aussi nécessaires de manière occasionnelle, plutôt à l’échelle d’une opéra-
Le thème de l’évolutivité abordée, dans le « découpage parcellaire », pourra être repris ici, en con- tion, par exemple pour installer des jeux pour enfants, tables et bancs communs pour les habitants de
sidérant que des espaces publics ou semi-publics pourront être ouverts à l’urbanisation au bout de l’opération. Ces espaces sont plus utilisés, s’il sont pensés à l’échelle d’une opération, les solutions
quelques années, en reprenant le principe d’urbanisation des dents creuses pour la densification des sont donc plutôt à chercher du côté du semi-privé, de la copropriété que de l’espace public.
bourgs.

Enjeu du critère

Les espaces communs sont une compensation à des jardins de taille limitée, ils sont principalement
destinés à des temps de convivialité pour les adultes et de jeux pour les enfants, leur statut sera de
préférence semi-public.
prévoir des espaces publics
Les espaces communs permettent, dans des opérations denses, de compenser la taille réduite des
jardins privés. Il est essentiel, pour chaque nouvel ensemble bâti, de prévoir un ou plusieurs espaces
communs .

Les espaces communs peuvent avoir différentes vocations :

• convivialité ;
• centralité ;
• respiration.
Les logements collectifs à Curienne sont accompagnés d’un terrain privé commun (espace vert, espace de jeux, aména-
On pourra envisager de créer des espaces multi-fonctionnels (jeux, passages, rencontres, détente, etc.), gement pour barbecue...). Les habitants sont chargés d’entretenir ce terrain, en contrepartie, l’office HLM prend en charge
permettant d’accueillir différents types d’utilisateurs. Ces espaces n’auront pas nécessairement une vo- l’achat de matériel.
cation unique. Les espaces informels de rencontres et d’échanges seront également à privilégier.

créer des espaces communs simples

Le traitement des espaces communs doit être simple. Il ne devra pas paraître trop “urbain”.
Pour ce faire, il faut veiller à :

Espaces communs
• limiter l’utilisation de mobilier
• préserver, lorsque cela est possible, les éléments de petit
patrimoine (fours, fontaines...)
• utiliser les végétaux présents dans le milieu environnant
(arbres fruitiers, charmes, etc).

Le mode de végétalisation, à savoir les espèces utilisées,

la gestion et l’entretien des végétaux, ne doit pas être celui
Espace de convivialité et de respiration à Curienne Espace de centralité, de rencontre, de stationnement aux Dé-
des espaces verts urbains mais plutôt celui des espaces ag-
serts
ricoles.
Réaliser des espaces “semi-publics”
prévoir l’evolutivité des espaces communs
Les espaces “semi-publics” sont particulièrement intéressants. Ce sont des espaces communs réservés
aux propriétaires d’un ensemble bâti. Il permettent de : Toutes les opérations de densification devront obligatoirement s’accompagner d’une réflexion sur la
conservation, l’évolutivité et la mutation des espaces communs.

• faire la transition entre les espaces publics

et les espaces privés ;
• créer des liens entre les voisins ;
• responsabiliser les utilisateurs si la ges-
tion est partagée.

Ces espaces “semi-publics”, accompagnés

d’espaces communs publics, seront à privilégier
dans les nouveaux ensembles bâtis. Toute créa-
tion d’espaces “semi-publics” nécessitera une ré-
flexion préalable sur la gestion de ces espaces.

espaces communs publics

Les bâtis en bande peuvent évoluer (cf fiche découpage parcellaire), pour densifier un ensemble bâti. Sur l’exemple ci-des-
Réseau d’espaces publics et semi-publics à Curienne. espaces communs «semi-publics» sus, le prolongement des bâtiments a une emprise sur les espaces communs. Pour ce type d’opération évolutive, il faudra
donc anticiper la réduction des espaces communs.
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Orientation des bâtiments

Le rapport a la pente
PLU
Par l’utilisation de cônes de vue on peut imposer l’intégration à la pente et un moindre impact sur le
paysage. La manière possible de réglementer la hauteur de construction (article 10) suivant la pente Rapport avec la densité
est de limiter la hauteur suivant une échelle qui suit la pente.
Dans les orientations d’aménagement du PADD il est possible de définir l’implantations des voies et La pente limite la possibilité de construire dense car les accès et dessertes y sont plus difficiles à met-
emprises publiques afin d’orienter le bâti de manière indirecte : moins elle sera sinueuse plus il y aura tre en place surtout plus consommateur d’espace. Elle limite aussi les nuisances liées à la densité. En
d’économie d’espace. effet, les problèmes de vis-à-vis ne se posent pas et des grandes parcelles ne se justifient pas car la
pente limite les usages.

Dimension paysagère et sociale

Les terrains en pente sont à la fois un avantage et un inconvénient pour les habitants. Dans un sens, la
pente est un atout : elle permet à toutes les habitations d’avoir une vue dégagée et une impression de

Rapport à la pente
tranquillité renforcée. En revanche, la pente ne permet pas d’utiliser le jardin, sauf à entreprendre de
coûteux travaux de terrassement dont l’impact paysager est assez négatif. Si les parcelles sont petites,
il conviendra donc d’aménager une compensation avec un espace commun à l’échelle de l’opération.

Enjeu du critère

Il convient de prendre en compte la pente de manière satisfaisante afin de ne pas gaspiller de foncier
et d’exploiter au maximum les possibilités qu’elle offre aux habitants en terme de vue.
POS & Paysage - Ministère de l’Equipement

Règlement d’opération
Il est possible de réglementer pour raison paysagère l’orientation du faîtage. Lorsque les lots sont de
taille réduite le positionnement du bâti sur la parcelle est primordial pour que les constructions soient
économes en espace et s’intègrent au paysage. Dans le règlement de lotissement une orientation (par-
allèle ou perpendiculaire) associée à une implantation en limite peut permettre d’obtenir une composi-
tion d’ensemble plus respectueuse du site.

Terrassement

PLU
Le stationnement est souvent facteur de terrassement, comme il est précisé dans une autre fiche.
L’implantation du bâti peut être réglementée dans le PLU (article 9) afin d’en limiter les terrassements
pour une meilleure insertion paysagère des constructions. Cette limitation peut être représentée en m3
par rapport à l’emprise au sol du bâtiment.

Volet paysager des permis de construire

Le volet paysager des permis de construire permet d’obliger le propriétaire à intégrer le bâti dans
l’environnement et à le représenter sous forme graphique. Lors de l’instruction du permis il sera pos-
sible de refuser la construction pour des raisons d’insertion paysagère.
Privilégier les faibles pentes ménager des vues depuis les logements
La forme et la densité des ensembles bâtis dépendent de la pente et du cheminement de la route. Les Les maisons en bandes étagées dans la pente, et les maisons mitoyennes décalées, permettent à
nouvelles bâtisses devront être implantées parallèlement ou perpendiculairement à la pente pour des chaque logement de profiter de la vue. La possibilité d’avoir des points de vue sur le grand paysage,
raisons économiques, architecturales, paysagères et techniques. Pour les ensembles bâtis prévus sur depuis l’intérieur du logement, peut être vécue comme une compensation à la densité.
des fortes pentes, il faudra mener une réflexion plus fine sur l’implantation du bâti afin de limiter les vis-
à-vis trop importants et d’économiser l’espace.

L’étagement dans la pente du bâtiment en bande

permet de ménager des vues depuis chaque loge-
ments.

Rapport à la pente
Le long d’une route rectiligne, sur faible pente ou sur replat, les Le long d’une route en S, sur pente forte, les bâtis-
bâtisses sont implantées à proximité immédiate de la voie. Il ses ne sont pas alignées sur rue, les espaces rési-
n’y a pas d’espace perdu. L’ensemble bâti est dense. duels sont plus nombreux et l’emprise de la voirie
plus importante. L’ensemble bâti est moins dense.

inscrire les bâtiments dans la pente, eviter les terrassements

Les bâtiments devront être inscrits dans la pente. Il est déconseillé de réaliser des terrassements trop
importants : les terrassements sont coûteux et s’intègrent mal dans le paysage. Le décalage horizontal des mai-
sons mitoyennes permet de con-
server des vues depuis chaque
logement.

utiliser la pente pour créer des espaces d’intimité

La pente peut être utilisée pour créer des espaces d’intimité, essentiels dans les opérations denses.

La différence de niveaux, sur le schéma ci-contre, ne permet pas de

créer des espaces d’intimité. Au contraire, elle produit une vue plon-
geante sur la propriété la plus basse.
Habitat contemporain inscrit dans la pente, Peter Zumthor

Habitat contemporain inscrit dans la pente, Innfeld

La différence de niveaux accompagné d’une haie basse, sur le schéma
ci-contre, permet de créer des espaces d’intimité dans les propriétés
Contre-exemple d’implantation dans la pente (à gau- du bas et du haut. La vue sur le grand paysage est néanmoins con-
che), schéma de principe d’implantation du bâti dans servée.
la pente (à droite).
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Traitement des limites Le Traitement des limites

PLU Rapport avec la densité

Article 13 du PLU. Les limites ne sont pas anodines dans la perception de la densité. Leur traitement ou leur non- traite-
ment sera primordial dans la respiration entre espaces privés et entre espaces privés et publics. Les
Dans ces articles concernant les plantations, on peut imposer une palette de végétaux devant être limites doivent permettre des zones d’intimités dans les jardins privés tout en s’intégrant dans le pay-
utilisés pour matérialiser les limites de propriétés. Le caractère général du document rend plus difficile sage.
sont application dans le détail.

Exemple du PLU des déserts : essences variées et fleuraisons échelonnées imposées et déclinaison Dimension paysagère et sociale

Traitement des limites

d’une listes d’espèces végétales interdites.
D’une manière générale, les clôtures ne s’inscrivent pas dans la culture locale savoyarde. En revanche,
les nouveaux arrivants en installent souvent, le plus fréquemment pour des raisons pratiques (chien,
Opérationnel jeunes enfants, potager..).
Le jardin est aussi un lieu de la sphère privée où certains habitants ressentent le besoin de s’abriter
Pistes à intégrer dans un règlement de zone : derrière des haies opaques d’espèces ne correspondant pas aux essences locales. Des solutions doiv-
ent donc être trouvées pour limiter le vis-à-vis dans les jardins tout en évitant les haies opaques qui
Statut privé des espaces intermédiaires et de transition (devant les maisons) mais sans clôture, pour cloisonnent les opérations et sont aussi mal perçues par les habitants.
une meilleure insertion de la parcelle privée dans la trame publique.
Imposer la nature des clôtures, leur hauteur et éventuellement les possibilités de combinaison (grillage
– végétaux). Enjeu du critère

Pour gérer au mieux l’homogénéité des clôtures à l’échelle d’une opération, l’idéale est de faire réaliser Le traitement des limites ne doit pas cloisonner l’opération. Les haies seront conseillées à proximité du
par l’aménageur l’ensemble des plantations, y compris les haies de délimitations de parcelles. Pour bâti mais ne devront pas êtres trop continues. La composition des haies doit se limiter à des essences
une réussite optimale, il faut associer les habitants à cette démarche pour la pérennité et le respect des locales de manière à ne pas donner un impact paysager négatif à l’opération. Plus largement, le traite-
consignes de plantations. ment des limites combiné au végétal sera de plus en plus utilisé face aux contraintes grandissantes du
confort d’été.
Créer des transitions entre espaces public / Privé • planter des bosquets d’arbres et arbustes afin de former des écrans ponctuels. Les limites entre
les propriétés ne sont pas marquées.
Des espaces semi-publics ou privé mais ouverts permettent de faire la transition entre espace public
et espace privés. • utiliser la pente (cf fiche implantation dans la pente). Les différences de niveaux peuvent être
soulignées par un petit muret.

Ci-dessus : la différence de niveaux sert à marquer la limite entre

Traitement des limites

les deux propriétés (Clarafond)
Ci-contre : un bosquet permet de créer un espace d’intimité.

Montagnet (Commune de Ruffieux) : espace végétalisé et entre- Clarafond : l’espace devant la maison est ouvert. La réaliser des transitions douces avec l’espace environnant
tenu entre la voirie et le muret marquant la limite de propriété. transition entre espace public et espace privé est dou-
ce. • Les limites entre les jardins et l’espace environnant doivent être peu marquées. Quelques bos-
Créer des espaces d’intimité
quets peuvent marquer les limites en fond de jardin (voir schéma). Les espèces utilisées sont
Dans des ensembles bâtis denses, il est important que chaque habitation possède des espaces d’intimité issues du milieu environnant de préférence. On pourra imposer aux propriétaires de conserver
dans le jardin (terrasse, espace de jeux, etc.) Pour protéger ces espaces du regard et du vis-à-vis, on certains arbres remarquables présents sur leur terrain lors de son achat.
peut :
• Les points de vue et ouvertures visuelles doivent être conservés, il faudra veiller à ce qu’aucun
• marquer les limites du terrain par une haie vive dicontinue, qui devient de moins en moins écran végétal ne vienne les obstruer.
dense à mesure qu’on s’éloigne du bâti.

Transition douce entre les propriétés privées et l’espace environnant La végétation crée des espaces d’intimité sans
(Montagnet, Commune de Ruffieux) nuire au couloir visuel
Haies discontinues marquant les limites entre les bâtis-
ses en bande. Les clôtures uniformes et opaques (haies monospécifiques, grands murs, canis, etc.) sont proscrites.
On préférera les clôtures végétales (haies vives discontinues), les barrières bois et grillages transpa-
rents et petits murets.

Haie vive discontinue marquant la limite entre deux propriétés.

Cette haie permet de créer un espace d’intimité à proximité im- Haies continues marquant les limites entre les bâtisses
médiate de la maison. en bande. Contre-exemples de clôtures : haies monospécifiques, continues et opaques.
 OUTILS ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES

Diversité des matériaux

PLU
Concernant les matériaux, le moyen d’action le plus efficace est le PLU (Article 11 : Aspect extérieur). diversité des volumes et des matériaux
Celui-ci peut mettre en place une palette de matériaux, de couleurs et de prescriptions architecturales
que doivent respecter toutes les constructions d’une zone.
Rapport avec la densité

Diversité des volumes et des matériaux

Charte
La charte des Parcs Naturels Régionaux peut donner des recommandations architecturales que pour- La répétitivité n’influence pas directement la perception de la densité. En revanche, il est certain qu’elle
ront suivre les opérateurs. Elle peut aussi proposer des modes de construction respectueux des pay- est perçue de manière négative dans le contexte de notre étude, en particulier pour des habitants en
sages qui devront être intégrés aux documents d’urbanisme. demande de maison individuelle. La diversité de l’opération d’un point de vue visuel est donc primor-
diale dans la perception de la densité. La diversité des typologies permettra, en plus d’attirer différents
Règlement d’opération types de ménages, d’introduire de la mixité sociale.
Ces prescriptions, à défaut de se retrouver dans une charte ou un document d’urbanisme, pourront être
imposées à l’échelle d’une opération dans le volet architectural et paysager des règlements de lotisse-
ment ou de ZAC. Ces prescriptions pourront être reprises pour d’autres opérations. Dimension paysagère et sociale

Ces propositions ont l’avantage de laisser une marge de manœuvre aux constructeurs, tout en préserv- Les lotissements sont, d’une manière générale, perçus de manière assez négative par les habitants
ant l’unité stylistique locale. et ceci pour plusieurs raisons : tout d’abord, le fait d’être « les uns sur les autres », avec une densité
souvent mal gérée et génératrice de nuisances, mais aussi à cause du fait que les constructions sont
identiques. La répétition des formes et des matériaux évoque pour les habitants le contexte urbain et
Diversité des formes suscite donc le rejet.
Sur le terrain d’étude, les habitants souhaitent avoir des maisons qui sont reconnaissables, person-
Règlement d’opération nalisées et qui s’inscrivent dans des typologies locales, par des volumes de bâti et par une gamme de
Au niveau de la diversité typologique, la variété du bâti peut être privilégiée lors de la définition du ca- matériaux. Les formes répétitives à la finition très aboutie ne correspondent donc pas au contexte de
hier des charges d’une opération. Pour cela, proposer une variété dans les opérations d’ensemble peut l’étude.
passer par l’obligation de choisir entre un ensemble de formes architecturales préalablement définies.

Enjeu du critère
Volume du Bâti
L’opération doit veiller à la diversité du bâti, tout en préservant une certaine homogénéité de style sur
Opérationnel l’ensemble de l’opération.
Il est intéressant de cumuler différents outils de mesure, qui peuvent aussi servir d’outils de contrainte.
Ces associations permettent de maîtriser les formes.
Exemples d’association :

Coeficient d’Emprise au Sol (CES) + Hauteur du bâti : le CES gérant l’emprise au sol, la hauteur permet
de compléter la définition du volume global des bâtiments.
CES + COS : de même, le COS définissant la SHON constructible définira indirectement le volume, en
déduisant le nombre d’étages.

Autres outils :
L’article L123-1 du code de l’urbanisme propose un contrôle de la dimension des constuctions. Le COS
lui peut être indiqué en m3 par m² de sol (art R123-10 du code de l’urbanisme). Enfin les polygones
d’implantation ou la définition graphique d’alignement peuvent pemettre, combinée à la hauteur, une
maitrise des volumes bâtis.
Diversifier les typologies et morphologies du bâti Les bâtiments traditionnels sont imposants. Leur volumétrie permet d’intégrer plusieurs logements. On
pourra créer de nouveaux bâtiments en respectant cette volumétrie, sans toutefois pasticher le style
Les opérations variées en terme de typologie, et par conséquent de morphologie, sont plus denses que traditionnel.
les opérations constituées d’un seul type d’habitat. On préferera donc réaliser des ensembles bâtis qui
regroupent des collectifs, de l’habitat intermédiaire et de l’habitat individuel.

Diversité des typologies et morphologie du bâti, Curienne.

Diversité des volumes et des matériaux

Grosse bâtisse (à gauche) et bâtiment en bande (à droite) permettant d’accueillir jusqu’à quatre logements. (source Elodie
Moustérou, ADEUS)
Petits collectifs d’habitat social, Curienne
Diversifier les matériaux et leurs utilisations

Les matériaux utilisés dans les nouvel-

les constructions devront être variés
et harmonieux. Certains de ces maté-
riaux pourront avoir des utilisations di-
verses (bardage bois, charpente, bal-
cons, etc.). Une palette de matériaux
bâtiments publics
et de couleurs pourra être proposée.
maisons en bande (intermédiaire)
grosses fermes baujues (individuelles)
collectifs
maisons individuelles Ferme baujue rénovée, Curienne

Ci-contre, palette des matériaux présents sur

le territoire. Cette palette n’est pas exhaustive
mais pourra servir de référence.

Maisons en bande étagées, Curienne Maison individuelle, Curienne

La volumétrie des petits collectifs (de 6 à 10 logements)

s’intègre bien dans le grand paysage et dans les tissus
bâtis. Les collectifs ne contrastent pas avec le bâti tra-
ditionnel.

Au déserts : les collectifs (entourés de jaune sur la photo ci-contre),

s’intègrent bien dans l’environnement bâti. L’ensemble bâti de Curienne présente des matériaux variés
Contre-exemple: l’ensemble bâti est trop uniforme.
mais harmonieux.