Rpublique Algrienne Dmocratique et Populaire

Ministre de lenseignement suprieur et de la recherche scientifique

Universit Mentouri de Constantine
Facult des sciences de la terre
Dpartement darchitecture et durbanisme

OPTION : Habitat et Environnement Urbain

N dordre :..
Srie :

Mmoire en vue de lobtention du diplme de magistre en architecture et urbanisme

THEME :

Pour une approche de renouvellement urbain

-Cas de la ZHUN de Bab Ezzouar-

Prsent par : BENAMEUR Amina Hadia

Sous la direction de : Dr FOURA Yasmina (M.C)

Membres du jury:
Prsident :
Rapporteur :
Examinateur :
Examinateur :

Prof
Dr
Dr
Dr

SAHNOUNE Tayeb
FOURA Yasmina
MEGHRAOUI Nacera
ROUAG Djamila

-2010-

Professeur
M. Confrences
M. Confrences
M. Confrences

U.M.C
U.M.C
U.M.C
U.M.C

Glossaire :
AADL : Agence dAmlioration et de Dveloppement du Logement
ANRU : Agence Nationale pour la Rnovation Urbaine
APC : Assemble Populaire Communale
CDC : Caisse des Dpts et Consignations
CERTU : Centre dEtude sur les Rseaux, les Transports et les Constructions Publiques
CIAM : Congrs International darchitecture Moderne
CNERU : Centre National dEtudes et de Ralisations Urbaines
COMEDOR : Comit permanent dEtudes et de Dveloppement dOrganisation et
damnagement de lagglomration dAlger
DDE : Direction Dpartementale de lEquipement
DIV : Dlgation Interministrielle la Ville
GIP : Groupement dIntrt Public
GPV : Grand Projet de Ville
GPU : Grand Projet Urbain
GUP : Gestion Urbaine de Proximit
HBM : Habitation Bon March
HLM : Habitation Loyer Modr
ILN : Immeuble Loyer Normal
OPGI : Office de Promotion et de Gestion Immobilire
PIC : Programme dInitiative Communautaire.
SEAAL : Socit des Eaux et dAssainissement dAlger
RGPH : Recensement Gnral de la Population et de lHabitat
TOL : Taux dOccupation par Logement
TOP : Taux dOccupation par Pice
USH : Union Sociale pour lHabitat
ZHUN : Zone dHabitat Urbain Nouvelle

Sommaire :
Introduction gnrale .

Problmatique......

II

Mthodologie dapproche

VIII

Chapitre I : Le phnomne des grands ensembles, de lutopie sociale la

relgation
Introduction....

01

1.1. Emergence des grands ensembles : Jalons historiques.

02

1.1.1. Les idaux hyginistes : Avnement des utopies urbaines

03

1.1.2. La charte dAthnes : Une assise idologique

04

1.1.3. Le grand ensemble : De lidologie au pragmatisme..

06

1.2. Les grands ensembles aujourdhui : une urbanit avorte ..

12

1.2.1. Un modle qui na pas pris.

12

1.2.2. Uniformit et monotonie ...

13

1.2.3. Monumentalisation et gigantisme ..

14

1.2.4. Absence de densit.

15

1.2.5. La notion de quartier : Une ide vide de sa substance.

16

1.2.6. Le parcellaire : Ou lincohrence pour principe...

17

1.2.7. Des espaces illisibles : Des espaces vides de sens ..

18

1.2.8. La Vgtation : une proccupation de second plan.

21

1.2.9. Un stationnement envahissant.....

22

1.2.10. Linscurit ou la stigmatisation des grands ensembles..

23

Conclusion.

25

Chapitre II : Les ZHUN, gense insouciante de grands ensembles

problmatiques
Introduction.. .

26

2.1. Les ZHUN : chronique dun chec annonc

27

2.1.1. Lhabitat dans lAlgrie coloniale ..

27

2.1.2. Avnement de larchitecture standardise .

28

2.1.3. Le plan de Constantine : un dessein politique

30

2.2. Lhabitat au lendemain de lindpendance ..

31

2.2.1. Aux origines de la crise : une conjonction de facteurs...

32

2.2.2. Lhabitat : Une non priorit....

32

2.2.3. La prise de conscience : une industrialisation tous azimuts ...

33

2.2.4. La question de lhabitat : un arsenal lgislatif....

35

2.2.5. Les ZHUN : La planification son paroxysme..

36

2.2.6. Le changement de cap : de nouvelles stratgies ....

41

2.2.7. Les survivances du volontarisme : Le programme quinquennal 2005-2009 .....

43

2.3. Lhabitat de masse en Algrie : Un paradigme tranger dans un contexte

spcifique.
2.3.1. Un environnement chaotique..

44

2.3.2. Une dgradation prmature ..

47

2.3.3. Une gestion dfaillante et disparate ...

47

Conclusion

46

50

Chapitre III : La rsidentialisation : Rfrent actuel des oprations de

renouvellement urbain
Introduction ...

51

3.1. Dfinition(s) et principes gnraux : Une dfinition progressive et extensive

52

3.1.1. Lmergence du concept : un croisement dinfluences...

54

3.1.2. En dfinitive : quest-ce que la rsidentialisation ?............................................

59

3.2. Dispositifs spatiaux et types de rsidentialisation...

59

3.3. Les dbats actuels autour du concept de rsidentialisation......

61

3.3.1. Quelle taille pour les units rsidentielles cres ?.............................................

62

3.3.2. La rsidentialisation doit tre adapte chaque situation...

62

3.4. La gestion urbaine de proximit (GUP) : Complment incontournable de la

rsidentialisation...
3.4.1. Les effets facilitant de la rsidentialisation sur la gestion..

63

3.4.2. Les problmes de gestion gnrs par la rsidentialisation

64

3.5. La rsidentialisation en actions...

65

3.5.1. Teisseire: la concertation au cur de laction.

65

3.5.2. La Thibaude: une dmarche de requalification pour toute la ville.....

69

3.5.3. Aulnay-sous-Bois : De la cit la rsidence...........

74

3.6. Premiers effets et enseignement les plus significatifs.

78

Conclusion ..

64

80

Chapitre IV : Le renouvellement urbain dans les grands ensembles :Un

renouveau des politiques de la ville

Introduction...

81

4.1. Renouvellement urbain et rsidentialisation....

82

4.2. Des grands ensembles la recherche durbanit..

83

4.2.1. Hypothses pour une transformation urbaine ....

83

4.2.2. Quelles procdures pour des transformations ?..................................................

83

4.3. La ville renouvele : entre tentation librale et pragmatisme urbain...

85

4.3.1. Dfinition et acceptions associes au renouvellement urbain....

86

4.3.2. Le renouvellement urbain, une action spontane de lvolution urbaine ?.........

87

4.3.3. Le renouvellement urbain, une action volontariste des pouvoirs publics.......

88

4.3.4. Champs dintervention du renouvellement urbain .....

89

4.3.5. Les objectifs du renouvellement urbain......

89

4.3.6. Actions du renouvellement urbain .....

90

4.3.7. Conditions de russite des oprations de renouvellement urbain ......

92

4.3.8. Le dveloppement durable : Une exigence du renouvellement urbain

93

4.4. A ltranger : dautres alternatives se profilent ..

94

4.4.1. En Grande-Bretagne : Des dmolitions radicales ..

94

4.4.2. En Allemagne : Des thrapies douces ...

97

4.5. En Algrie : Amorce dun renouvellement urbain ....

99

4.5.1. Le Grand Projet Urbain dAlger (GPU) .............

99

4.5.2. Stratgie dintervention sur les grands ensembles dhabitat Alger : bilan des
oprations vcues..
Conclusion

99
104

Chapitre V : Prsentation du cas dtude

Introduction...

106

5.1. Choix du cas dtude : Bab Ezzouar une ZHUN emblmatique..............

106

5.2. Prsentation de la ZHUN de Bab Ezzouar...

108

5.2.1. Formation et transformation ..

110

5.2.1.1. Apparition du noyau 1870....

110

5.2.1.2. Priode entre 1870 et 1962 ..

110

5.2.1.3. Priode entre 1962 et 1968...

111

5.2.1.4. Priode entre 1984 et 1995...

112

5.2.1.5. La priode allant de 1995 2009..

113

5.2.2. Situation et accessibilit....

114

5.2.3. Caractristiques morphologiques ..

116

5.2.3.1. Site dimplantation ..

117

5.2.3.2. Contraintes et servitudes .

117

5.2.3.3. Pollution et nuisances .

117

5.2.3.4. Superficie et densits ..

119

5.2.4. Parcellaire et statut du sol..

121

5.2.5. La gestion urbaine Bab Ezzouar.

122

5.2.5.1. Entretien, structures organisatrices et responsabilits .

122

5.2.5.2. Problmes de gestion....

123

5.2.6. Aspects du mouvement associatif .....

125

5.2.6.1. La participation citoyenne dans une opration pilote Bab Ezzouar..

125

5.3. Lenqute sociologique...

127

5.3.1. Droulement de lenqute..

127

5.3.2. Prsentation des cits.....

130

5.3.2.1. Situation et limites : Entre centralit et priphrie...

130

5.3.2.2. Accessibilit : Deux dispositifs pnalisants..

134

5.3.2.3. Rseau viaire : Des chemins de grues prennises............

135

5.3.2.4. Circulation et stationnement : Conflits entre piton et automobile...

137

5.3.3. Caractristiques du tissu : Une configuration gnratrice de ruptures ..

139

5.3.3.1. Le plan masse : Entre absence de composition et dstructuration....

140

5.3.4. Equipements et activits

144

5.3.4.1. Equipements : Une offre rpondant trs faiblement aux besoins ..

144

5.3.4.2. Commerce : Une dynamique en expansion .

145

5.3.4.3. Services : Une amlioration remarque mais encore insuffisante....

146

5.3.5. Typologies du cadre bti : Prminence de la tour et de la barre..

148

5.3.5.1. Les barres.

148

5.3.5.2. Les tours ..

149

5.3.5.3. La faade : Objet de tous les outrages..

151

5.3.5.4. Le logement : Entre inadaptation et insalubrit

154

5.3.6. Stratgies dappropriation : Entre adaptation aux besoins et contournement des

normes....
5.3.6.1. Transformations internes : Une qute de confort lgitime....

157

5.3.6.2. Relations intrieur /extrieur : Des pratiques la limite de la lgalit..

158

5.3.6.3. Formes de rsidentialisation : Des initiatives balbutiantes ......

160

5.3.6.4. Espaces extrieurs : Entre abandon et excs dappropriation..

161

5.4. Traitement du questionnaire ...

162

5.4.1. Spcificits du peuplement.

162

5.4.1.1. Structure familiale et origine : Des urbains plus nombreux..

162

157

5.4.1.2. Taille des mnages : Une volution en marche.

163

5.4.1.3. Structure par ge : Une population assez jeune....

164

5.4.1.4. Formation : Une population assez fortement diplme.

165

5.4.1.5. Activit/Emploi : Une mixit apprcie

165

5.4.2. Parcours rsidentiel .

166

5.4.2.1. Statut doccupation du logement : La location, une formule encore trs

rpandue...
5.4.2.2. Sdentarit /mobilit : Une population installe depuis longtemps..

166

5.4.2.3. Priode pour laquelle les mnages veulent rester dans leur logement.

167

5.4.3. Les formes de sociabilit

168

5.4.3.1. Relations de voisinage : Une proximit sans intimit...

168

5.4.3.2. Lieux de rencontre avec les voisins/amis : Une absence despaces

pnalisante...
5.4.3.3. Sentiment de solidarit : Une valeur trs ancre...

169

5.4.4. Les espaces de lhabit...

171

5.4.4.1. Achats quotidiens : Des liens fonctionnels avec lespace de la cit..

171

5.4.4.2. Stationnement du vhicule : Le royaume de la dbrouille

172

5.4.4.3. Lieu ou se droulent les loisirs : Privilge du domicile....

172

5.4.5. Perceptions et reprsentations du cadre de vie...

173

5.4.5.1. Opinions concernant la cit : Des cits dprcies

173

5.4.5.2. Opinions concernant limmeuble : Des immeubles critiqus

173

5.4.5.3. Opinions concernant le logement : Des logements investis..

174

5.4.5.4. Mnages ayant procd des modifications lintrieur du logement...

176

5.4.5.5. Transformations effectues dans le logement depuis linstallation.

176

5.4.5.6. Sentiment de chez soi : Une difficult dappropriation trs marque...

177

5.4.5.7. Sentiment dinscurit : Une peur au potentiel ambigu

178

5.4.6. Aspects de la rsidentialisation : Des espaces amendables

179

5.4.6.1. Les lments pouvant amliorer la cit : Des attentes diverses mais
complmentaires.
5.4.6.2. Les lments pouvant amliorer limmeuble : Lenjeu des espaces
intermdiaires.
5.4.6.3. Opinions concernant la pose ventuelle dune clture pour la cit

167

170

179
180
181

5.4.6.4. Opinions concernant la mise en place dun systme de tri slectif des
dchets.
5.4.7. Les formes de participation : Une citoyennet prsente mais peu visible..

182

5.4.7.1. Appartenance une association, comit de quartier, club sportif ou autre...

183

5.4.7.2. Volont de participation la requalification de la cit.....................

184

5.4.7.3. Types de participation...

185

183

5.4.7.4. Volont de participer au montage dun ventuel projet de rsidentialisation pour

la cit ..
5.4.7.5. Participation aux dernires lections communales ..

186
187

5.4.8. Les relations aux puissances tutlaires : Des prrogatives mconnues et des
responsabilits ignores
5.4.8.1. Responsabilit de lentretien de la cit.

188

5.4.8.2. Responsabilit de lentretien des parties communes de limmeuble ...

188

5.5. Traitement du questionnaire adress aux acteurs techniques..

189

5.5.1. Analyse des entretiens raliss...

189

Conclusion ....

197

188

Chapitre VI : Recommandations et perspectives

6.1. Quelles formes de rsidentialisation des cits Soummam et Rabia Tahar ? Des
objectifs urbains, patrimoniaux et sociaux ..
6.1.1. Donner de la cohrence et intgrer la ville..

198

6.1.2. Qualifier lespace urbain de voisinage...

201

6.1.3. Lespace rsidentiel : Rhabiliter, Recomposer, dlimiter.

204

6.1.4. Revaloriser limage du quartier : le rtablir dans la considration.

207

6.1.5. Rpondre la demande de scurisation : recrer le sentiment de chez

soi ..
6.1.6. Prenniser les actions de rsidentialisation : assurer la participation et grer
efficacement..

6.2. Options

de mise en uvre de la rsidentialisation : Dun tat des lieux une

dmarche dynamique et stratgique.
6.2.1. La ncessaire mais difficile inscription de la rsidentialisation dans un projet
urbain Une dmarche qui ne peut tre que partenariale et qui doit tre
pilote..
6.2.2. Une dmarche qui ne peut tre que partenariale et qui doit tre pilote

199

209
210
212

212
213

6.2.3. La ncessit dun diagnostic prcis et partag pour adapter lopration au

site.
6.2.4. Formaliser lengagement des partenaires..

214

6.2.5. Une dmarche progressive et volutive..

218

6.2.6. Une participation indispensable pour russir le projet

218

6.2.7. Structurer la dmarche dans le temps

220

6.2.8. Assurer une gestion post-oprationnelle efficiente.

220

6.2.9. Renouveler et adapter les moyens de la gestion

221

6.2.10. Des moyens de financement tourns vers lavenir

222

6.3. La rsidentialisation : une opportunit pour le passage dune gestion classique une
gouvernance urbaine stratgique et de proximit...

216

223

Conclusion gnrale.....

225

Bibliographie....

229

Annexe...

233

Index des figures, tableaux, graphiques, cartes et photos :

Liste des figures :
Figure
n
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26 et 27
28 et 29
30 et 31
32
33
34
35
36

Intitul
Le Corbusier, les trois tablissements humains.
Lunit dhabitation horizontale de Le Corbusier.
Lunit dhabitation de Firminy-Vert (France).
Lunit dhabitation verticale de Le Corbusier.
Immeuble Nid dabeille Casablanca, (Maroc) en 1952.
La cit de la Muette Drancy (France) lpoque de sa construction la fin des
annes 1930.
La cit du Haut du Livre Nancy (France), les deux barres les plus longues de
France.
La ligne crnele dun Tanji Pusan (Core du Sud), grand ensemble monumental.
La cit Diar El Mahoul.
La cit Diar Essaada.
La cit Climat de France, Bab El Oued, Pouillon.
la cit La Concorde, Birmandrais.
Une des barres de la cit les Dunes, El Harrach.
Les tapes de la rsidentialisation.
Schma dune unit rsidentielle.
Le fil Vert. Source : Plan local durbanisme /Ville de Grenoble.
Principes de la rsidentialisation de lilot des Buttes Teisseire, Grenoble.
Plan initial en 1997.
Plan densemble du projet.
Aulnay-Sous-Bois, les Merisiers.
Aulnay-Sous-Bois, les Merisiers.
Aulnay-Sous-Bois, les Merisiers.
Aulnay-sous-Bois, Quartiers Nord / La cit de la Rose des Vents rsidentialise.
Vue arienne du quartier avant les dmolitions.
Master plan du projet.
Londres.Stonebridge.
Berlin.Marzahn
Barre (R+4)
Tour (R+7,R+9)
Plan F3 9me tage (tour)
Plan Plan F3 4me tage (barre)
Plan F2 7me tage (tour)
Plan F4 3me tage (barre)

Page
n
5
5
7
7
8
8
15
15
28
28
29
29
31
60
62
67
67
71
71
74
75
76
76
95
95
96
98
150
151
156
156
156
156

Liste des tableaux:

Tableau
n
1
2
4
5

Intitul
Situation du programme de logements en 1977
Statut juridique des terrains Bab Ezzouar
Caractristiques des immeubles
Caractristiques du logement

Page n
34
122
150
155

Liste des graphiques :

Graphique
n
1
2
3
4

Intitul
Evolution du TOL de 1966 2009
Nombre de logements par cit
CES des diffrents quartiers de Bab Ezzouar
COS des diffrents quartiers de Bab Ezzouar

Page n
44
119
119
120

Liste des cartes :

Carte
n
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Intitul
Situation du village retour de la chasse. Source
Bab Ezzouar en 1870
Bab Ezzouar entre 1870 et 1962
Bab Ezzouar entre 1962 et 1968
Bab Ezzouar entre 1984 et 1995
Limites et accessibilit la ZHUN de Bab Ezzouar
Caractristiques du sol Bab Ezzouar
Situation des deux cits dans la ZHUN de Bab Ezzouar
Plan masse de la cit Soummam
Plan masse de la cit Rabia Tahar
Relation des cits leur contexte urbain
Rseau viaire de Bab Ezzouar
Equipements et activits Bab Ezzouar

Page n
109
110
111
112
113
116
118
131
132
133
135
136
147

Liste des photos :

Photo
n
1
2
3
4
5 et 6
7
8
9 et 10
11et 12
13 et 14
15
16
17
18
19
20

Intitul

Page n

Vue arienne de lUSTHB.

Faade Nord-est de l'htel Mercure
Lotissement Douzi
Cit de la rconciliation nationale (AADL 2)
Une voirie interne dlabre ponctue de nombreux nids de poules
Chemin trac spontanment par les habitants
Les automobilistes nhsitent pas envahir trottoirs et alles bordant les immeubles
Le stationnement envahit tous les espaces
Rptitivit des blocs de btiments, vides urbains et absence de repres, inexistence
des trottoirs.
Des espaces rsiduels vides, disproportionns et dqualifis o samonclent
dtritus, sacs plastics..
Les terrains vagues se transforment en tendues boueuses ds les premires pluies
Certaines pratiques culturelles (schage des peaux de mouton) ne trouvent pas
despace pour saccomplir
Un espace impraticable pied .
Les pins de la cit Soummam amliorent significativement le paysage
Le suprmarch de la cit Rabia Tahar, peu frquent et mal achaland
La crche de la cit Rabia Tahar ,unique quipement de proximit recens

108
109
114
114
137
138
138
139
139
141
141
142
142
144
144

21
22
23
24
25
26
27et 28
29
30
31
32
33
34
35
36
37 et 38
39 et 40
41 et 42
43 et 44

March informel quotidien

Commerces en RDC la Soummam
Commerces en RDC Rabia Tahar
Cachet rsidentiel la cit Rabia Tahar.
Une entre dimmeuble marque par les habitants qui ont amnag une sorte
dauvent avec des plantes grimpantes
Toutes sortes de motifs et de couleurs pour les ferronneries en faade
Matelas , linge tendu, et paraboles ornent les faades des immeubles cause
notemment de labsence de terraces accessibles dans la conception
Les murs des btiments servent de panneaux publicitaires pour les commerants de
la cit Rabia Tahar
Des tours poses au hasard sans relle conception ou composition urbaine, des
espaces rsiduels entre les blocs nayant aucune vocation.
Vide sanitaire transform en logement la cit Soummam
Entre dimmeuble la cit Soummam
Clture lgre autour de lespace intermdiaire attenant au logement du RDC
Lespace intermdiaire servant de dpotoir
Construction dun escalier pour lamnagement dune entre privative
Amnagement dune entre publique pour un appartement en RDC servant de fond
de commerce (salon de coiffure).
Pratiques rurales en pied dimmeuble
Pose de clture autour dun immeuble ou dun groupe dimmeubles la cit Rabia
Tahar
La cloture dlimite et marque la transition vers les espaces intmdiaire et permet
lamnagement dun parking lusage des locataires du groupe dimmeubles.
Les espaces xtreiurs ou rsiduels sont investis par des barques pour la vente de
cigarettes ou encore linstallation de petits quipements pyants de loisirs pour les
jeunes (babyfoots).

145
145
145
146
152
152
153
153
153
155
155
158
158
159
159
159
161
161
162

Introduction gnrale :
Sans nul doute, l'un des moteurs essentiels de la production de la ville algrienne contemporaine
rside dans l'rection sur une vaste chelle de cits dhabitat collectif inspires du modle des
ZUP franaises et rebaptises ZHUN, terme aujourdhui charg dun pouvoir rpulsif certain.
Pourtant, il parait rducteur daffirmer aujourdhui que les ZHUN taient une mauvaise solution
bien que cette allgation comporte une large part de vrit, car le problme de lhabitat en
Algrie trouve ses origines dans un processus complexe caractris par une convergence de dfis
voire de difficults auxquels les pouvoirs publics devaient faire face avec des moyens limits.
La conjoncture de crise du logement qui a prvalu ds les premires annes de lindpendance et
qui na cess de saggraver depuis a plac la production du logement dans une logique
implacable durgence exclusivement quantitative, les ensembles collectifs caractre social
raliss postindpendance et qui sinscrivent dans la ligne du plan de Constantine sont
aujourdhui rejets pour leur densit de population ,leur aspect sale et dgrad ,lexigit de leurs
logements, ltat dabandon dans lequel se trouvent les espaces extrieures et le dficit en
quipements.
La particularit des difficults que posent les grands ensembles dhabitat collectif en Algrie
rside dans le fait que la conception architecturale et urbaine a vis une occidentalisation de
lhabitat par la gnralisation de son industrialisation introduite de faon brutale par lutilisation
de procds et de techniques importes avec une typification excluant ainsi toute spcificit du
modle culturel et du mode de vie algriens et dfiant parfois mme climat et site.
Si la grande majorit des grands ensembles se caractrise par le dnuement et la dsolationavatars du mouvement moderne-elle se distingue aussi et surtout par une conception sgrgative
o le bti est form surtout de barres organises de faon discontinue entre lesquelles se
dploient de nombreux vides urbains caractriss par labsence damnagement et donc de
repres.
La ralisation depuis les annes soixante-dix, des zones dhabitat urbain nouvelles, de
conception

architecturales et urbanistiques dsavoues

depuis longtemps par la pratique

occidentale 1 continue dtre en Algrie la seule alternative pour sortir de lenclave de la

situation de crise qui prvaut, travers tout le pays.
Ces cits dortoirs ,rejetes en priphrie ,mal intgres ,sous-quipes ,constitues de sries
prototypes de btiments paralllpipdiques en R+4 et R+5 ,sans composition urbaine sur
lespace dnud du site , font du conflit quelles gnrent entre les usagers et leur cadre de vie
1

Cf. Henri Lefebvre. Le droit la ville. Paris : Le Seuil, 1968.

une question majeure qui doit tre au centre des proccupations des politiques, techniciens et
autres citoyens et qui sont partie prenante dans la construction dun vritable projet de socit
avance socialement et prospre conomiquement.
Cette question est dautant plus prgnante quelle est dactualit, car si nombre de quartiers
rencontrent des problmes dordre urbain, conomique et social et constituent une vritable
bombe retardement linstar du modle des ZHUN -entre autres lorigine de la rvolte
populaire dOctobre 1988- nous voici encore aujourdhui devant un phnomne analogue o le
schma se rpte inlassablement. En effet, les nouvelles cits AADL ont reproduit quasiment les
mmes effets formels et fonctionnels nfastes de la procdure ZHUN, et mme si la crise du
logement a t attnue, quasiment toutes les cits souffrent de leur non achvement et de
labsence de structures daccompagnement : manque flagrant dinfrastructures scolaires, de
centres culturels de proximit, de centres de formation professionnelle pour les jeunes chmeurs,
despaces vertsetc. Dans ce mme registre, les promoteurs privs, nouvel acteur collectif
sur le march de l'habitat, avancent de nombreux arguments pour justifier l'impossibilit de
proposer des logements corrects: main-duvre peu qualifie, dfaillance des entreprises de
ralisation, absence de suivi et de contrle, etc.
Ds lors la question de la dgradation et de la spirale de dqualification se pose aussi bien pour
les cits construites dans les annes soixante-dix que pour les nouveaux programmes dhabitat.
A ltranger, la situation des grands ensembles dans leur berceau dorigine nest gure plus
enviable, ces formes urbaines qui semblaient la meilleure solution la crise du logement sont
moins adapts aux volutions rcentes de la socit. En effet les dysfonctionnements dordres
urbain et social qui taient sous-jacents mergent aujourdhui avec force.
Larchitecture de ces quartiers fait donc lobjet de nombreuses critiques, cette forme -considre
comme rvolue- a donc motiv de premires formes d interventions urbaines en sattachant en
particulier rhabiliter le bti indpendamment de la question sociale, ces actions trop cibles,
nont pas apport les rsultats attendus et lon sest mis afficher des objectifs trs significatifs
en engageant de nouvelles vagues de rhabilitation qui ne sont plus axes sur le logement luimme, mais bien sur le logement dans son environnement.
Ces interventions ce sont donc engages dans un processus dvolution particulier de la pratique
urbanistique : le concept de rsidentialisation.

Problmatique :
En France, le terme de rsidentialisation apparat la fin des annes 1990 (dans certaines
revues spcialises ds le milieu de la dcennie) et se dveloppe normment partir de 2000

avec une multiplication de projets de rsidentialisation qui ont rencontr lengouement et

ladhsion de nombreux acteurs. En effet, on parle de rsidentialisation dans de nombreux
domaines comme lamnagement urbain, la politique de la ville ou la scurit.
Si le terme est rcent, le sens quil vhicule nest pas si nouveau puisque un certain nombre
darchitectes-urbanistes en dfendaient le principe depuis longtemps.
Les premires oprations de rsidentialisation qui avaient pour principal objectif de donner une
identit des ensembles sociaux , en redcoupant lespace, en assurant de meilleures transitions
entre les espaces privs et les espaces publics et en recrant une forme durbanit- sachvent
aujourdhui, ce recul relatif peut dores et dj donner lieu quelques analyses.
Les enseignements qui peuvent en tre tirs constitueraient les fondements dune approche
renouvele et efficiente pour enrayer la spirale de dqualification voire de dsaffection dont
souffrent les grands ensembles particulirement les ZHUN-en Algrie.
La rponse la question de la prise en charge du devenir des grands ensembles appelle
aujourdhui une nouvelle interrogation formule par lensemble des professionnels de
lamnagement : comment dpasser la situation actuelle, quelle volution est aujourdhui
permise pour les grands ensembles ? Face la dgradation et la dsaffection de ces quartiers,
trois hypothses se prsentent :
Lhypothse apocalyptique :dont le droulement suppose dassumer lide que les tours et les
barres des cits ont t construites pour une dure limite, le temps dabsorber une trop forte
pression sur le march des cits est le symptme dune baisse croissante de la pression entrainant
dirrmdiables difficults de gestion, amenant lus et professionnels quitter le terrain ;laissant
derrire eux le bidonville sinstaller sur les ruines de la cit. Quitte, dailleurs trouver l la
fondation dun prochain dveloppement de la ville..
Lhypothse Zup zro 2 : qui suppose de considrer ltat initial des cits comme un tat
dachvement et par la remise neuf des parties aujourdhui dgrades, tenter de figer les cits
dans leur situation originelle retrouve. Et ainsi repartir comme si de rien ntait. Ceci revient
nier en bloc lhistoire du dveloppement des villes et, comme on le ferait dobjets, intgrer
dans le construit les notions de renouvellement du march par obsolescence de certains
composants qui seraient priodiquement remplacs. Le modle initial serait ainsi reconduit.

NORDEMANN.F, REBOIS.D, Rhabilitation, des centres anciens aux grands ensembles , TA n 348, JuinJuillet 1983, p.118.

Lhypothse urbaine : qui affirme sa volont de dpasser les handicaps lis la formation des
grands ensembles en assumant leur possible intgration la ville, moyen et long terme.
Considrer lpisode des grands ensembles comme un moment dans lhistoire du tissu des
villes : celui-ci est alors vu comme un morceau de ville, qui se dveloppe ensuite par addition,
substitution, dtournement assumer lide que celui-ci a pu marquer positivement le
dveloppement urbain.
Dans cette optique, diffrentes pratiques damnagement urbain se sont dveloppes sur le
terrain, ces dernires annes dans de nombreux pays, elles sont motives par une mme
proccupation, la recherche de solutions aux problmatiques socio conomiques et structurelles
des espaces dqualifis des grands ensembles.
Aprs une

succession, voire la superposition, des expertises contradictoires

qui prtendaient

rsoudre les problmes de pratiques et dusages sociaux en les rduisant une question de forme
en soulevant au passage de srieux doutes : est-ce vraiment en transformant physiquement
les ensembles de logements collectifs quon peut esprer rparer les erreurs du pass et
redonner droit de cit ces espaces dvaloriss. ?3 , lon a finalement consacr le recours la
rsidentialisation comme remde possible la spirale de dqualification que connaissent

les

quartiers des grands ensembles et au malaise de ceux qui y vivent . Nanmoins, le constat perdure de
linfinie varit des situations observes et de la difficult den tirer une conception (et donc une
politique) porte gnrale.
La conception des grands ensembles comme des plaques tectoniques autistes leur environnement,
monofonctionnelles et rsistantes la transformation, en a empch toute volution naturelle et
adaptation un contexte social et urbain spcifiques. LAlgrie, nest pas en reste quant aux

difficults souleves par ces quartiers, consquence directe dune politique qui est aujourdhui
considre comme un chec rdhibitoire. Le lourd hritage de cette inertie doit tre gr
aujourdhui, dans un temps marqu par la pnurie de logements.

cet gard, il est utile dnumrer les carences et les manques lorigine du rejet de cette forme
urbaine qui pourtant a suscit beaucoup despoirs.
En effet, alors quils taient lorigine conus comme des lieux privilgis de lexpression des
relations sociales, les espaces publics des grands ensembles de dimensions inhumaines,
indiffrencis et sans identit sont aujourdhui dlaisss, rejets, non appropris ou au contraire
excessivement appropris, appartenant la fois tous et personne.
3

PANERAI.P, in GEOFFROY.G, ODDOS.E. La rsidentialisation en questions. Lyon : CERTU, 2007, Coll.

Dbats, n53 .

Dun autre cot, labsence de rgles de vie collective et culturelle ainsi que le repli des habitants
stigmatisent des relations sociales de moins en moins harmonieuses notamment cause de la
restriction voire la disparition despaces communautaires favorisant le partage et le respect
mutuel. De fait, lapparition dune logique de scurisation par la mise en place de systmes
dfensifs et dissuasifs (barreaux aux fentres, cltures, portes dimmeubles scurises) vient
corroborer ce propos.
Enfin, Linefficacit des modes de gestions qui sexpriment par une dfaillance dentretien et des
interventions isoles qui ne sinscrivent pas dans une dmarche globale articulant diffrentes
chelles et prenant en compte les court et long termes constitue une entrave supplmentaire la
prennit des interventions.
La dmarche de rsidentialisation tente dapporter des rponses ce type de problmes et des
solutions visant amliorer le cadre de vie dans les quartiers des grands ensembles, mais elle ne
trouve utilement place que dans un projet global. En accompagnement doprations de
restructuration dun quartier, de rhabilitation, de transformation dusage, elle saffirme comme
un des facteurs dune dmarche de requalification qui saura entretenir la diversit de ses moyens
dintervention et demeurer capable dvolutions comme de continuits.
Daucuns y voient un processus de clture, visant sparer physiquement lespace public,
extrieur, et un espace privatis , proximit immdiate de limmeuble dhabitation, et
rserv ses occupants. Cependant la question est plus complexe et les buts poursuivis sont
multiples. La requalification de limage, que ce soit celle de btiments ou, globalement, dun
quartier en est une motivation profonde. Les grands ensembles pourront alors tre compris
comme composantes part entire de la ville de demain.
Les projets de rsidentialisation dvelopps au cours de ces dernires annes ont connu des
destins divers, parfois heureux, parfois caricaturaux, voire dramatiques et ont, dans certains cas,
livr une image drisoire dun processus plus complexe. Les expressions de la rsidentialisation
sont certes multiples, mais elles nont de sens quattaches une situation locale et ses
dimensions urbaine et sociale propres cette situation.
Le projet de rsidentialisation est un des leviers dune transformation profonde et durable de
lespace du quartier et de ses relations avec le contexte urbain. Elle trouve galement de
nouvelles rsonances dans la globalit de lespace urbain.
Rinventer, au sein de chaque grand ensemble, la diversit des lieux, dans leur nature, leur
perception, leur usage est une juste proccupation, condition den reconnatre les dimensions
vritables.

La conjugaison dobjectifs si diffrents dans leur nature et si proches par leurs interactions fait de
la rsidentialisation une dmarche dlicate mettre en uvre. Lobservation critique des
premires ralisations de ce genre nest donc pas superflue, dautant que de nombreux projets
devraient dvelopper lavenir cette conception.
De fait, si la rsidentialisation en tant que principe damnagement reste inconnu de la pratique
urbanistique en Algrie, il nen reste pas moins que ces dernires annes, une prise de conscience
relle et les prmices dune politique nationale damlioration du cadre bti orientes vers les
pratiques du renouvellement urbain commencent se mettre en branle.
Nanmoins, si ces actions se concentrent encore sur une conception assez limitative

de

lintervention urbaine sur les quartiers dhabitat collectif (il sagit en gnral de projets ponctuels
de

densification

dcids

au

gr

dopportunits

foncires,

ou

encore

doprations

dembellissement du cadre de vie sans relle assise stratgique) et sont considres comme de
vastes oprations de repltrage qui ne prennent pas en considration les dimensions sociales et
mme environnementales dont la rsidentialisation est intrinsquement porteuse , il y a fort
parier que ce concept finisse par se frayer une place de premier ordre au sein des futures
politiques urbaines en Algrie.
Ainsi, face aux problmes que posent aujourdhui les grands ensembles, il est fondamental de
sinterroger sur les options dadaptation de projets de rsidentialisation en vitant une
application standardise et transposable linfini dans le processus de requalification des
cits dhabitat collectif dans le contexte algrien.

Objectifs :
Ce travail fait le point sur un concept la rsidentialisation-une procdure dernire ne du long processus
de rflexion engage depuis plus de trente ans ltranger sur le devenir dune forme urbaine aussi
emblmatique que sont les grands ensembles, cette recherche porte donc sur une tentative dclairage et
de comprhension des principes daction constituant les pratiques de rsidentialisation au sein de projets
de renouvellement urbain en tentant dvaluer les possibilits dadaptation et dlaboration dune

approche spcifique de rsidentialisation un contexte aussi particulier et complexe que peut ltre la
situation algrienne, et ce comme tentative de rponse lchec de la politique des ZHUN, cette

forme dvoye des grands ensembles.

Au cours de cette recherche, il sagira daborder les principales questions autour du thme de la
rsidentialisation pour le rendre plus intelligible et faciliter la conduite de telles dmarches. En

dautres termes il sagit dun travail thorique dans un souci de vulgarisation dun concept qui
nest pas si nouveau que a mais qui na pas encore trouv dcho dans notre pays.
Nanmoins, ceci na pas pour seule finalit de produire des recettes ou dinventorier des normes,
Il ne sagit pas, de produire une vision rglementaire de la rsidentialisation, mais de sattacher
confrer du sens un terme et des pratiques que lon peut considrer comme composantes de
dmarches de projet urbain. De fait, lobjectif de ce travail est de produire un point de vue
critique et prospectif.
En effet, llaboration dune approche de renouvellement urbain axe sur la rsidentialisation
relve dune complexit extrme qui ne peut tre traite de faon exhaustive et aboutie dans le
cadre de cette recherche, cest pourquoi, il est ncessaire de la restreindre des aspects qui
permettent de dfinir les axes importants que comporte la mise en uvre de toute opration de
rsidentialisation.
En effet, plusieurs objectifs, non limitatifs, peuvent tre avancs autour de lide de
rsidentialisation :

La clarification des enjeux, des modes de faire, des rles et des responsabilits, au
travers dexemples tangibles.

Partager et resituer les acquis, et les doutes aussi, dont peuvent tmoigner tous les acteurs
de la rsidentialisation dans des contextes o ce concept a pu tre mis lpreuve de la
ralit du terrain : municipalits, lus et services techniques, services de ltat, urbanistes
et architectes

Faciliter

la comprhension des actions de Gestion Urbaine de Proximit, qui se

traduisent souvent par

la gestion, la rationalisation des responsabilits et le meilleur

agencement des interventions,

Identifier les consquences les plus emblmatiques des actions de rsidentialisation :

privatisation des espaces de pied dimmeuble, clatement de la taille des cits en petites
entits de logements..etc.

Mesurer les impacts des actions de rsidentialisation sur les habitants et notamment leur
degrs dimplication et dappropriation de leur nouveau cadre de vie posteriori.

Rendre compte des modles dadaptation de la rsidentialisation aux diffrentes formes

urbaines (tours, barres)

Rendre compte de limportance des facteurs de temps et de mmoire dans limplication

affective des habitants par rapport aux espaces collectifs et leurs lieux de vie quotidiens.

Hypothses :
1. La rsidentialisation apporte-t-elle une valeur ajoute aux stratgies qui lont prcde, et
quelles sont les conditions incontournables pour sa mise en uvre efficiente afin que les
projets de rsidentialisation puissent constituer le fondement dune nouvelle approche
visant transformer lchec des grands ensembles en moindre mal en misant sur une
politique urbaine qui sinscrit dans une vritable continuit et une cohrence densemble.
En effet, Face la constatation de la massification du discours sur la ncessit de renouveler les
modalits dintervention, les exigences pour que les amnagements raliss soient prennes et

contribuent la qualit urbaine des cits doivent tre anticipes, car chaque projet ncessite une
connaissance fine du site, il requiert un rel travail de terrain permettant de recenser dune part
les dysfonctionnements urbains et dautre part les pratiques et les usages sociaux. De plus de
nombreuses interventions conduisent des rsultats insuffisants car menes par coups et de
manire isole voire cloisonne.
2. Limplication des usagers et la participation citoyenne engagent-t-elles la russite dun
projet de rsidentialisation en favorisant le sentiment dappartenance, de chez soi et donc
la contribution la vie du quartier ?
Touchant au contexte immdiat de lespace domestique, le processus de rsidentialisation ne
peut se passer dune relation profonde lhabitant. Celle-ci sexprime dabord dans lobservation
et la connaissance objectives qui prennent en compte les pratiques quotidiennes des habitants, au
prsent mais aussi, dans une certaine mesure, au futur. Car lvolution inluctable des modes de
vie en gnral ou de ceux induits par le projet restent anticiper.
3. Les acteurs en charge de la gestion urbaine sont-ils en mesure dassumer les exigences de
qualit et de prennit que le processus particulier de rsidentialisation requiert.
Lorganisation et la coordination des diffrents acteurs publics et privs sont-elles
envisageables notamment au contact mme des ralits du quotidien et de la proximit ?
En effet une gestion urbaine de proximit inhrente au projet de rsidentialisation est une
opportunit pour la remise en cause des pratiques ayant actuellement cours. Elle mobilise une
pluralit dacteurs avec des domaines comptences diffrencis mais toujours en interaction.
Ainsi, chaque partenaire doit dvelopper ses propres stratgies dactions en fonction de sa
culture professionnelle, de son organisation interne, de ses capacits dadaptation mais doit
galement tre en mesure de travailler en partenariat de faon transversale et dcloisonne.

Mthodologie :
Trois angles dapproche pourraient guider cette dmarche de questionnements sur les possibilits
et les conditions dune mise en place efficace de la dmarche de rsidentialisation dans un
contexte aussi spcifique que peut ltre le contexte algrien, le projet urbain permet dinscrire
les dmarches de rsidentialisation sur le long terme pour aboutir finalement une relle
volution et un renouvellement de ces espaces en prenant en compte leurs traitements dans une
triple dimension : sociale, urbaine et gestionnaire.
Dans un premier temps, dun point de vue thorique, il sagit dentreprendre une brve
rtrospective en effet lhistoire des grands ensembles constituant le matriau pour la
construction dun sujet de recherche autonome- de lmergence du phnomne des grands
ensembles, leurs caractristiques, leur volution, leur remise en cause et enfin la place quils
occupent dans le paysage urbain daujourdhui, cet aspect des choses bien que maintes fois
explor, trouve toute son utilit et savre ncessaire une analyse conceptuelle autour des
questions lies au terme de rsidentialisation en tant que telle : utopies sociales, habitat collectif,
dysfonctionnements urbains et sociaux, requalification, renouvellement urbain, gestion urbaine
de proximitetc.
Aprs ce premier niveau de rflexion, et dans un souci de cohrence, le travail sest orient sur
lexploration des alternatives mises en place pour tenter denrayer le phnomne de
dqualification et de dsaffection que subissent les grands ensembles et dont le plus important
est le renouvellement urbain avec en perspective lengagement dune rflexion approfondie sur
ce qui constitue le cur de cible de ce travail ; savoir une diffusion du concept de
rsidentialisation travers ses origines, ses objectifs, ses enjeux et le potentiel de renouveau dont
il est porteur.
Dans un troisime temps, sur le plan pratique et dans le souci de rpondre aux questionnements
soulevs plus haut, la recherche est circonscrite au contexte algrien en faisant ressortir les
spcificits de la problmatique des ZHUN dans le vaste champ des difficults communes cette
forme urbaine universelle. Cette partie constitue un complment indispensable qui dresse le
cadre de ltude travers une recherche analytique sappuyant sur un cas dtude en
loccurrence la ZHUN de BAB EZZOUAR-pour esquisser une valuation de la situation au
niveau local par rapport aux objectifs thoriques fixs et aux rsultats obtenus en termes de
rsidentialisation pour des oprations phares et qui constituent une rfrence pour les
professionnels de lamnagement.

De fait, il sagit dune pratique volutive axe sur une analyse thorique que vient complter un
travail de terrain.
Afin de pallier une documentation assez restreinte, le recours lenqute directe auprs des
diffrents habitants, et lobservation en site auront t ncessaires.
Cela fait, ltape suivante aura t le dpouillement et lorganisation des donnes recueillies
prsentes ensuite sous formes de photos, de tableaux et de figures pour tre ensuite exploites
dans une modeste tentative de proposition pour la rsidentialisation du cas dtude.
Enfin, en dernier lieu la synthse de cette recherche se veut une amorce de rflexion la lumire
de laquelle il est souhait une prise de conscience quant aux dbats contemporains qui agitent
les diffrents acteurs et parties prenantes dune bonne gouvernance urbaine et dont

la

participation citoyenne et la gestion de proximit constituent des opportunits pour un renouveau

des politiques de la ville dans notre pays et contribuer ainsi louverture de nouveaux horizons
par lintroduction dune dimension plus humaine , ouverte aux ralits mondiales et consciente
des dfis qui lattendent.

Chapitre I : Le phnomne des grands ensembles, de lutopie sociale la

relgation
Introduction :
De lurbanit, cette qualit essentielle reconnue aux lieux, il est aujourdhui question comme
dune ncessit : la ville prive durbanit est celle qui a perdu tout rapport avec ses habitants. La
notion durbanit est donc au cur des proccupations et des critiques acerbes que suscitent les
territoires hrits de lapplication massive des prceptes-quoique dvoys- de

lurbanisme

moderne.
Ainsi, les grands ensembles ne parviennent plus faire ensemble, en manque durbanit, ils se
distinguent par une structure architecturale et urbaine atypiques et singulires qui polarise de
nombreux dysfonctionnements urbains et sociaux.
En effet, trs rapidement ces nouveaux quartiers en rupture totale avec lurbanisation
environnante perdent leur crdit dorigine et se voient refuser le statut de ville.
De fait, le rejet des barres et des tours est la partie la plus vidente du malaise engendr par une
forme urbaine et architecturale qui, paradoxalement, a fait lobjet dun accueil enthousiaste.
Demble, il est possible de stigmatiser de nombreuses carences apparues ds la priode de
construction de ces grands ensembles. Cest dans lurgence que leur dification sentame, sans
rflexion approfondie et en nenvisageant quune fonction essentielle de lhabitat : loger. Ctait
occulter quavoir un toit na jamais suffi pour habiter, cest--dire pour investir ses propres
valeurs et expriences en vue dune appropriation de lespace de vie.
Pour tenter de comprendre les mcanismes de cette volution dune situation de consensus
idologique et dune convergence politique une situation de dgradation et de crise, un bref
rappel historique constitue un pralable indispensable pour situer le contexte conomique, social
et politique de lpoque de leur construction dans un premier temps, ainsi que lidentification des
facteurs ayant prcipit lapparition des indigences qui sy sont dveloppes par ailleurs . Ce
faisant, il permet de saisir la complexit des relations quentretiennent une socit et son
environnement bti.
Il sagit ici dune tentative circonscrite aux lments les plus significatifs susceptibles
dapporter un clairage par rapport aux objectifs de cette recherche- de comprhension du
concept de grand ensemble afin de permettre danticiper leur volution et le rle qui leur sera
dvolu dans la ville de demain.

1.1. Emergence des grands ensembles : Jalons historiques

Lapparition des grands ensembles constitue laboutissement dune longue volution de la

pense urbaine, des modalits de production de la ville et des conditions dutilisation du cadre
habit.
Passant du modle de la ville classique la planification moderne, le dix-neuvime sicle a
marqu une phase de transition significative dans lhistoire de lurbanisme4.
Le passage du XIXe au XXe au sicle marque peut tre la plus saisissante rupture que lhistoire
de larchitecture (comprise selon le sens commun du terme) ait connue depuis quelle est ne
avec lapparition des villes dans les empires et les cits tats de lantiquit et depuis que pour
loccident, elle est redevenue consciente delle mme .. 5.
En effet, de profondes mutations bouleversent la ville du dix-neuvime sicle, consquence
directe de la rvolution industrielle, la morphologie des villes a connu une volution plus rapide
et dautant moins contrle que jamais au cours de son histoire.
Cette dernire sillustre non seulement dans la structure des villes mais aussi dans les modes de
pense et de conception. En effet, la production du cadre bti nobit plus aux lois de la
composition urbaine et de lart urbain hrits des lumires6 , mais plutt aux impratifs dun
capitalisme effrn qui a entrain ltalement des villes en raison notamment du dveloppement
des moyens de transport.
De fait, lon assiste en quelques dcennies seulement lavnement dun paysage urbain
caractris par une dsorganisation fonctionnelle et formelle gnralise rsultant de la
juxtaposition et de la superposition des tissus anciens mdivaux et classiques lapparition de
priphries constitues de quartiers ouvriers o logements ctoient usines et entrepts.
.Ce noyau a une structure qui sest forme auparavant, il renferme les principaux
monuments -glise ou palais- qui souvent dominent encore le panorama de la ville, mais il
devient subitement le centre dune agglomration humaine beaucoup plus grande, les rues sont
trop troites pour contenir un trafic en expansion, les maisons sont trop petites et trop
compactes pour abriter sans inconvnients une population plus dense () la priphrie nest
pas un fragment de la ville dj constitu comme les agrandissements baroques ou mdivaux
,mais un espace libre o sadditionnent un grand nombre dinitiatives indpendantes . partir

BOUCHERIT.S. Lutilisation du projet urbain dans la requalification des grands ensembles (un passage dune
gestion traditionnelle vers une gestion stratgique). Magistre en Urbanisme et Architecture. Constantine :
Universit Mentouri de Constantine, 2005,p.5.
5
FREITAG.M, Architecture et socit. Bruxelles : Saint Martin Lettre vole, 1992, in SAIDOUNI.M. Elments
dintroduction lurbanisme : histoire, mthodologie, rglementation, Alger: Casbah, 2000, p.252.
6
Mouvement philosophique qui domine le monde des ides en Europe au XVIIIe sicle.

dun certain nombre ,ces initiatives se fondent en un tissu compact qui na cependant t ni
prvu ni planifi7
Sur les plans politique et intellectuel, la ville de lge industriel est le lieu dun riche
foisonnement dides mais aussi de conflits sociaux naissants, en effet, elle constitue le lieu
privilgi o se ctoient les symboles du dveloppement et de la modernit, mais aussi les
retombes ngatives des grandes mutations tant conomiques que techniques de la socit :
lexplosion dmographique, la pousse brutale de lurbanisation, le changement du rapport au
temps et au travail, la mercantilisation des rapports sociauxetc.
Laccumulation des effets pervers du progrs entrainera rapidement la dgradation des
conditions sanitaires et dhygine de populations entasses dans des bouges8, la prolifration
dpidmies meurtrires qui ont ravag lEurope occidentale font prendre conscience de la
prcarit des conditions de vie dans les quartiers populaires et ont donn lieu de vifs dbats
idologiques sur la ncessit et les modalits dintervention susceptibles dendiguer le
phnomne.
1.1.1. Les idaux hyginistes : Avnement des utopies urbaines
Dans le contexte chaotique de la ville de lge industriel, intervenir devient une ncessite et
polarise lattention des intellectuels en premier lieu, ainsi sont apparues les utopies urbaines du
dix-neuvime sicle.
Les efforts des personnes prives en faveur du logement ouvrier permettent des avances
considrables. Le mouvement philanthropique exprimente de nouveaux modes doccupation,
comme la cooprative dhabitation, et institue les premires socits but non lucratif.
Cest ainsi que les utopistes de la fin du XVIIIe jusquau dbut du XXe sicle ont propos
dabord des organisations spatiales innovantes pour la collectivit. Pour ce faire, la normalisation
de lespace, le contrle de la ville travers le rglement urbain deviennent une proccupation de
premier plan exprime notamment dans les uvres de Fourier, Owen, Cabet ou encore Godin et
Garnier et qui tmoignent dun vif dsir dun espace standardis et dune ville fortement
rglemente, saine et maitrise.9
Paralllement la recherche de lhygine physique, se dveloppe la notion dhygine sociale ou
morale. Un habitat sain pour tous devrait garantir la formation et lducation de la masse des
citadins. Les cits ouvrires ou patronales cristallisent la notion de plan type : lespace fait de
7

BENEVOLO.L. Histoire de la ville. Paris: Parenthse, 1983, p.15.

GRAFFLY.R. Logement social et Etats-providence europens [en ligne]. Centre dEtudes et de Recherches de
Science Administrative - CERSA / CNRS-UMR, 2009.
9
CHOAY.F. Lurbanisme : utopies et ralits, Paris : Le Seuil, 1979, p.53.
8

parcelles alignes sur un mode rcursif et marqu par quelques btiments centraux symboliques
garantit un minimum de vie en communaut.
Au vingtime sicle, ce mme schma prend une toute autre ampleur. Les problmes quantitatifs
imposent limmeuble collectif sous forme de cits jardins, dHabitations Bon March (HBM)
ou dHabitation Loyer Modr (HLM), pour finalement aboutir aux grands ensembles
dhabitat, alliant la rglementation et les procds techniques industrialiss.
Plus tard, la crise du logement engendre par le contexte historique conscutif la fin du
deuxime conflit mondial a prcipit les vnements en justifiant la mise en application grande
chelle des principes fonctionnalistes exprims dans la Charte dAthnes dans un style
totalisant, paternaliste et rglementaire .10

1.1.2. La charte dAthnes : Une assise idologique

Le mouvement moderne travers luvre crite de Le Corbusier et les travaux des Congrs
Internationaux dArchitecture Moderne (CIAM) constitue le substrat idologique dune pense
qui prconise une nouvelle forme urbaine adapte au dveloppement des techniques et
lampleur des oprations.
Les CIAM ont servi de caisse de rsonnance aux ides de Le Corbusier, qui ntaient pas
seulement les siennes mme si son influence y a t

dcisive. Rsume dans la charte

dAthnes, manifeste de larchitecture moderne publie en 1942 et considre comme le rfrent

absolu en matire durbanisme moderne , la doctrine des CIAM a sans doute constitu au XXe
sicle lun des modles urbains les plus influents. Sa volont dlibre duniversalisme, son
humanisme et son progressisme affichs ont jou un rle dterminant dans son expansion.
La charte dAthnes proposait didentifier puis de considrer sparment dans lespace les
principales fonctions urbaines (travailler, se divertir, circuler, habiter) en affirmant que soleil,
verdure et espace taient les trois premiers matriaux de lurbanisme.11
De fait, un nouveau modle de ville est cre pour le bien de la collectivit et dans lequel le
logement est privilgi et la nature largement introduite.
.la charte propose la cration despaces libres en partant des possibilits offertes par la
technique pour lever des constructions hautes qui implants grande distance lune de lautre,
librent le sol en faveur de larges espaces verts. Cependant aucun espace public accueillant la

10

CASTRO.R, in RIBOULET.P. Quelles nouvelles formes urbaines et architecturales pour les grands ensembles,
Actes du sminaire de lassociation URBAPONTS tenu le 9 Novembre 2000.p.13.
11
JEANNERET.C-E dit LE CORBUSIER La charte dAthnes. Paris : Seuil, 1971in TOBELEM-ZANIN.F. La
qualit de vie dans les villes franaises. Rouen : Publications universitaires Rouen-Havre, 1995, p.24-30.

vie urbaine et ses vnements forts nest voqu dans le systme sauf sous la forme de grands
parcs urbains.12 .

Figure 1 : Le Corbusier, les trois tablissements

humains. Source F.L.C/Adagp.

Figure 2 : Lunit dhabitation horizontale de Le

Corbusier. Source F.L.C/Adagp,

Dans les annes trente et quarante, en France, en Italie, aux Pays Bas et mme en Grande
Bretagne, les programmes de logements de ce type se multiplient.
Au sortir du deuxime conflit mondial, de grands travaux de reconstruction des villes dtruites
par les bombardements et lurgence de production de logements prcipitent lapplication massive
des prceptes de la charte dAthnes, de nouveaux procds dans le domaine de la construction
sont mis au point : la prfabrication et lindustrialisation en sont la pierre angulaire.
Cette conjonction de facteurs historiques conomiques et socitaux a donc favoris la naissance
de cits en barres et en tours amnages en priphrie, assujettie la logique rigide dun zoning
spatial bas sur une discrimination des activits humaines : travailler, circuler, habiter, se
distraire, chaque fonction rclamant son espace propre. La rue traditionnelle fait place un
amnagement d'units largement ouvertes, sur des espaces libres o la nature fournira le cadre
ncessaire au dveloppement de la personne humaine. Les espaces verts reprsenteront eux
seuls 72 % de la surface du terrain utilis. La voie d'accs y pntrera pour s'y intgrer, et non
pour y matrialiser comme autrefois, l'alignement des immeubles. Dans cet ensemble baign de
lumire et o la libert de vie reste entire, la densit d'occupation sera plus forte que dans
certaines de nos villes, o le contour au sol des immeubles s'aligne sur les irrgularits de forme

12

Ibidem.

des lots. Et cependant la famille y trouvera le cadre naturel le plus propice son
panouissement. Tels sont les signes tangibles d'un humanisme moderne 13
1.1.3. Le grand ensemble : De lidologie au pragmatisme
Les grands ensembles sont la matrialisation de la convergence

de plusieurs doctrines

urbanistiques qui ont trouv chez les dcideurs et les professionnels de lpoque un cho
extraordinaire. Toutefois, les conceptions du mouvement moderne ont t accapares et
dvoyes de leurs objectifs premiers, il en est sorti une vulgate de lespace moderne devenu le
paradigme de toute dmarche urbanistique .14
Pour certains les thses de Le Corbusier ont avant tout servi les penses technicistes offrant
ainsi aux pouvoirs publics et autres acteurs de la ville un argumentaire implacable, car
indubitablement, les grands ensembles sont le produit non pas dun libralisme conomique mais
ont bien vu le jour dans des contextes o le rle de ltat est prminent, en effet, les logiques de
contrle et de planification de la part de la puissance publique ont systmatiquement prsid
leur construction. De plus, ils apparaissent comme une solution arrivant point nomm dans des
contextes de destruction lie des conflits, de crises importantes, de pnurie de logement. Ils
cristallisent, enfin, la foi un refus de la pauvret et de la misre sociale et une aspiration des
conditions de vie acceptables .15

13

SPINETTA.A : secrtaire dtat franais la construction et au logement de1956 1957 , extrait du discours
prononc lors de la visite de lunit de voisinage de Beaulieu, Saint-Etienne, 1953, in PAQUOT.T, FOURCAUT.A.
Les mmoires des trente glorieuses , Urbanisme, Janvier-Fvrier 2002, n322, p.39.
14
DUFAUX.F, FOURCAUT.A. Le monde des grands ensembles, Paris: Craphis, 2004, p.56.
15
Ibid.

Figure 3 : Lunit dhabitation de Firminy-Vert (France).

Source F.L.C/Adagp.

Figure 4 : Lunit dhabitation verticale de Le

Corbusier. Source F.L.C/Adagp,

1.1.3.1. Tentative de dfinition

Le Grand ensemble savre difficile saisir en raison de labsence de consensus autour de
sa dfinition, l'expression elle-mme pose problme: elle dsigne en mme temps une forme (les
barres et les tours), une taille de plus de 500 ou 1000 logements16, une localisation en banlieue
ou sur le territoire de la ville-centre, mais en rupture avec celle-ci, un mode de conception
globale avec des quipements prvus ou construits et un zonage privilgiant l'habitat seul.
L'expression apparat pour la premire fois dans le titre d'un article de l'urbaniste Maurice
Rotival dans L'architecture d'aujourd'hui de juin 1935 intitul Les grands ensembles dsigns
comme un des lments structurant de lurbanisme progressiste, qui trouve son organe de
diffusion dans un mouvement international ; le groupe des CIAM .17
Dans les annes cinquante, l'expression se gnralise ; les btiments sont dsigns par leur
nouveaut - villes nouvelles, cits nouvelles, cits satellites, ville neuve, unit d'habitation ou de
voisinage. Quoi quil en soit, une certaine adhsion gnrale semble se former autour de la
dfinition suivante : le terme grand ensemble dsigne des groupes dimmeubles locatifs de
grandes dimensions, implants dans zones damnagement ou primtre dexpansion urbaine
spcialement dlimites 18
Aujourdhui, ce type dhabitat est appel habitat social , habitat collectif , habitat de
masse, citsetc.

16

Limite fixe pour les Zone Urbaniser en Priorit (ZUP) en France en 1959.
PAQUOT.T, FOURCAUT.A, op.cit., p.40.
18
CHOAY.F, MERLIN .P. Dictionnaire de lurbanisme et de larchitecture, Paris : PUF, 2005, p.320.
17

Figure 5 : Immeuble Nid dabeille Casablanca,

(Maroc) en 1952. Source :IFA

Figure 6 :La cit de la Muette Drancy (France)

lpoque de sa construction la fin des annes
1930.Source :Shoshany.C

1.1.3.2. Caractristiques gnrales : Une opposition la ville classique

Les grands ensembles sont le rsultat dune pense qui prnait la fois la collectivisation du
foncier et lautonomie du bti et de la voirie, et prparait lclatement du tissu. Ce serait le
point extrme daboutissement du processus de dsintgration de lurbain 19.
Concrtement ce systme prvoit des constructions hautes qui, implantes grande distance
lune de lautre, librent le sol en faveur de larges surfaces vertes 20, et lirrigation du territoire
par sept types de voies, dfinies par leur usage fonctionnel et circulatoire, mais nvoque aucun
espace public accueillant la vie urbaine et ses vnements forts, sauf sous la forme de grands
parcs urbains.
Ce faisant ,Les notions de rues, places, espace public avec tout ce quelles intgrent de signifiant
et de complexe comme support de la vie publique sont abolies dans les grands ensembles,
dsormais remplaces par les rues intrieures, la rue clate en voiries diffrencies et en
rues intrieures, la rue ne devant plus tre un corridor, le corridor devient la rue 21, en effet,
les plans masse dsignent lespace public en terme de vide. De plus le schma sur lequel repose
le fonctionnement des grands ensembles leur est propre, conu indpendamment du tissu urbain
existant.
De fait, de vastes tendues de terre sont dgages lcart des centres villes sur lesquelles sont
implantes suivant la logique du zoning des barres et des tours, cette approche implique une

19

BERNIER.N, Les espaces extrieurs des grands ensembles ; comment assurer larticulation entre espaces publics
et privs dans les oprations de renouvellement urbain, Master en Urbanisme et Territoires, Paris : Paris XII, 2007,
p.21.
20
CHOAY.F, MERLIN .P, loc.cit.
21
Ibid. p.142.

distribution de lespace en secteurs consacrs une vocation unique, la ville, son histoire ses
rapports sociaux en sont dfinitivement exclus.
Ainsi, les tissus composant les grands ensembles caractriss par la juxtaposition dunits bties
et du rseau viaire sopposent radicalement limbrication et la cohsion du bti et du non bti
des tissus de la ville classique.
Le grand ensemble : Un paradigme nouveau
Les grands ensembles sont le rsultat dun processus de rationalisation qui rompt avec les
techniques, matriaux et styles du pass, faisant table rase de la dimension historique et de
lhritage du phnomne urbain : Les grands ensembles sont des modles architecturaux de
type nouveau, sans aucune rfrence historique22 .
Par souci dhygine dordre et de fonctionnalit, les reprsentants du mouvement moderne ont
instaur leurs principes propres en matire darchitecture et durbanisme, ceux-ci constituent
lexpression dune volont dinnovation absolue sillustrant par :

La rupture avec les styles et les traditions du pass

La cration dun nouveau vocabulaire architectural : toits-terrasses, murs rideaux,

pilotisetc.

Lutilisation de nouveaux matriaux : acier, bton, ce qui a permis datteindre des

possibilits structurales infinies (notamment la construction en hauteur)

Lutilisation de procds et techniques industriels et lintroduction de notions de

prfabrication et de standard.

Le rejet de lornementation : larchitecture moderne se veut pur voire dpouille

exclusivement productrice de formes et de volumes.

Lmergence de nouveaux paradigmes : tels que la machine habiter de Le

Corbusier ou la notion d aesthetics of number de Aldo Van Eyck.23

La ville est alors un objet dont les composants standardiss sont rpartis dans lespace selon un
ordre fonctionnel et gomtrique, cette idologie de la table rase -o la ville fonctionnelle
devait se substituer lobsolte ville classique- bien quissue dune rflexion scientifique et non
dnue dintrt sapparente plus une approche planificatrice qu une vritable composition
urbaine.

22

BOUCHERIT.S., op.cit.,p.10.
CAPANNANI.L. Habitat collectif mditerranen et dynamique des espaces ouverts, Laboratoire ACS-Universit
de Paris VIII, 2002, p.5.
23

Les thories fonctionnalistes et lamnagement rationnel de lespace ont eu pour effet de

propager rapidement lutilisation de procds de production mcaniques et simplifis qui ont
permis dindustrialiser le secteur du btiment. Au-del de lutilisation systmatique de matriaux
nouveaux tels que le bton et lacier, il sagissait dannexer les mthodes de lindustrie en
sappuyant sur une analogie avec le dveloppement des secteurs de pointe tels que lautomobile
et laronautique. A chaque niveau dintervention sur le bti, les lments semboitant les uns
aux autres vont constituer une chaine complte du pilier la ville 24
La forme : Expression dune volont implacable
Lapplication plus ou moins rigoureuse des nouvelles thories urbaines du mouvement moderne
a dtermin pour une large part la forme des premiers grands ensembles.
Les constructions se dveloppent en hauteur, poses sur pilotis pour valoriser les espaces
extrieurs et permettre une libration maximale du sol entrainant ainsi la disparition du rapport
entre faades et rues, les btiments noccupent plus quune faible partie du sol ( peine 10%),
isols les uns des autres et implants sur un tapis de verdure car dsormais rien ne doit tre reli
rien, lunit dhabitation na pas de sol, elle le refuse, elle sen carte, se penche sur pilotis,
sabstrait 25
La recherche de la puret formelle a quant elle engendr des formes standard et homognes : de
masses rectangulaires toitures plates. Les espaces sont dnus de symboles ou de rfrences
quelconques. Il nya pas de hirarchie, ni dentre daxe ou dlment dappel et enfin pas de
limites. Les faades sont constitues de fentres isoles sur des murs qui ne sont plus que des
crans et multiplies linfini, la gomtrie qui ordonne le modle progressiste est trs
lmentaire.

Elle

consiste

essentiellement

disposer

des

lments

cubiques

ou

paralllpipdiques selon des lignes droites qui se coupent angle droit 26

Les barres et les tours dessinent ainsi la ville, avant les rseaux et les rues, la trame viaire ntant
conue que dans une perspective purement circulatoire.
Il sagit en quelque sorte dune ngation du sol, conduisant la constitution dun lot vertical
.La composition densemble relve en fait dune pratique picturale, ne faisant pas rfrence
lenvironnement. Dsormais vue vol doiseau, la ville est une maquette : collection dobjets
que lon manipule comme des briquets sur un prsentoir 27.
LHabitat : une fonction prminente
24

Techniques & Architecture, Novembre 1979, n327, p.73.

CASTEX.J, PANERAI. Ph, DEPAULE.J-C. Formes urbaines, de lilot la barre, Paris : Dunod, 1980, p.140.
26
CHOAY.F, op .cit., p.215.
27
CASTEX.J, et al., op.cit. , p.132.
25

La question du logement ayant pris une place primordiale pour les raisons voques plus haut,
lon esquisse la structure des premiers grands ensembles en privilgiant le modle dhabitat
propos par Le Corbusier. Celui-ci dtermine un lment initial : la cellule dhabitation faisant
partie dun ensemble : lunit dhabitation. Les immeubles se dveloppent en hauteur ils
comportent toujours un minimum de quatre niveaux au dessus du rez-de-chausse, et sont
souvent disposs en querre, en quiconque ou en toile.
Lalignement le long des voies de communication est aboli, librant ainsi le sol dautres fins, la
rue et le parcellaire disparaissent au profit des barres et des tours. Les espaces extrieurs doivent
tre libres car est privilgi lespace de la vue dgage depuis le logement, assurant la
circulation de lair, de la lumire, du soleil Lespace doit tre libr sous limmeuble supprimant
ainsi les logements en rez-de-chausse et le rapport du passant est rduit la simple
contemplation Il ny a donc pas de transition entre lespace extrieur et limmeuble.
La sparation des flux : Primat de lautomobile
En 1963, un rapport du Ministre britannique des transports a galement eu une influence
dterminante sur les concepteurs des grands ensembles28. Il propose lassociation du plan masse
et du trafic, travers une sgrgation des trafics et une hirarchisation des voies. Il tablit la
ncessit de sparer, dans les secteurs forte valeur urbaine, le trafic des automobiles de celui
des pitons, dans une perspective de rationalit et de scurit. Les pitons et les cycles sont en
consquence moins pris en compte dans la conception des quartiers. Ce dispositif - le plus
souvent termin en impasse dans des parkings ciel ouvert -influe directement sur les flux de
circulation en sparant les voies rapides des rues de desserte des quartiers mais aussi et surtout
en rservant des itinraires spcialiss, souvent dnivels aux pitons.
Lautomobile constitue dlibrment le seul accs aux grands ensembles et le seul lien entre les
logements et le monde extrieur pour des quartiers conus sans pitons, sous linfluence dun
modle amricain associant automobile et modernit29.

1.2. Les grands ensembles aujourdhui : une urbanit avorte

1.2.1. Un modle qui na pas pris
28
29

BERNIER.N, op.cit. , p.22.

Ibid. p.24.

Toute ville est la trace de modles urbains historiques lis aux conditions culturelles ,techniques
,conomiques de leur production, mais surtout porteurs de signification ,capables de servir dans
le temps des usages trs diffrents. Malgr leurs carences, les grands ensembles nchappent
pas cette rgle. Mais , la diffrence des autres quartiers dune ville, leur sens nest pas
rechercher dans un systme de valeurs urbaines et architecturales que le temps et lusage auraient
valids (un modle qui aurait pris),mais justement il se rduit signifier ses conditions de
production sans avoir permis lappropriation du projet appropriable, avec le temps.
Le modle du grand ensemble ne se donne pas tant lire travers son rseau despaces publics
dans la richesse des relations entre dedans et dehors ,dans les squences dvnement urbains
quil provoque ,mais il se donne lire comme une trame de zonage simple lusage du
planificateur ,comme un plan masse homogne refltant la prsence dun architecte en chef,
comme une rptition architecturale rentable pour les bureaux dtudes et efficace pour les
pouvoirs publics, comme un assemblage de panneaux lourds aux joints grossiers facilement mis
en place par une main duvre dqualifie.
Une premire carence est sans doute sa coupure du reste de la ville, son indiffrences vis--vis
des autres quartiers, son plan masse autonome, sans continuit avec le tissu qui lentoure. Ce
sont des quartiers conus de manire autarcique

30

, en opposition complte avec

lenvironnement urbain et dont la seule fonction est dhabiter. Ces cits dortoir pour pouvoir
accder dautres activits nont aucune autre possibilit que de communiquer avec les
alentours. Ce sont des poches immenses de quartiers privs, entours par la ville, ses voies, ses
espaces, qui ont un statut public. Il ny a rarement pas plus dune entre par grand ensemble. Une
grande voie irrigue la priphrie du grand ensemble et les voies de distribution ne sont que des
boucles et des impasses, la voirie nobit aucun dessin rationnel. Les voies priphriques de
ces grands ensembles sont une vritable frontire entre deux mondes ; on ne les traverse pas,
mais on les contourne ou on sy perd .31
Une seconde faiblesse est celle de sa volumtrie ,et du jeu spatial limit quelle induit :une
logique rptitive de barres et de tours discontinues dont la liaison est assure par des dessins en
plan de grandes figures gomtriques simples (carr, rectangle,.) qui le font ressentir
comme une succession dobjets poss cote cote ,sans capacit induire des espaces publics,
des continuits bties, des squences urbaines. La ville classique est une dialectique de pleins et
de vides, le grand ensemble est un grand vide indiffrenci sur lequel sont poss les btiments.

30

GONIN.J. La rsidentialisation des grands ensembles, Rapport de Mmoire de fin dtudes en architecture et
urbanisme. Marseille : ENSA de Marseille-Luminy, 2006, p.19.
31
Ibid.

Enfin, la structure du plan masse induit un dcoupage du grand ensemble en sous-ensembles :

le modle type, cest un grand axe central autoroutier qui distribue des tranches de logement
dont il est toujours malais de reprer le dcoupage ailleurs que sur plan .32
La notion de quartier, ensemble rsidentiel structur autour de btiments publics, despaces
collectifs hirarchiss pour tre reprables est inexistante dans le grand ensemble et ce contraste
entre la ville existante et les nouveaux quartiers est galement renforc par lloignement
physique des grands ensembles.
1.2.2. Uniformit et monotonie
Paradigmes de lapplication de procds industriels et dune standardisation de la conception et
de la ralisation, les grands ensembles ont constitu la solution en termes de quantits aux
problmes damnagement, niant ainsi les notions de qualit architecturale et urbanistique et
faisant table rase de lhritage du pass et des spcificits de chaque site. Mais, les grands
ensembles, c'est aussi une volont dimposer une procdure normative qui a durablement
marqu les dispositifs institutionnels et politiques dont les grands ensembles sont la fois
l'espace stratgique de dploiement et le lieu symbolique dont ils tirent l'argument de leur utilit
sociale des diffrents contextes dans lesquels ils ont t massivement appliqus.
De fait, uniformisation, monotonie et absence dharmonie composent lespace et le paysage
urbain des grands ensembles.
La typologie architecturale est ainsi conditionne par le diktat de lindustrialisation qui permet de
produire sur un plan purement technique nombre dlments entrant dans le procds
constructifs modernes, dans ce sens la banalit et la monotonie sont aussi bien imputables au
manque dimagination et de savoir faire des concepteurs quaux contraintes des techniques de
prfabrication elles mmes 33
La notion despace public support de lurbanit et indispensable la vie communautaire de la
cit, a elle aussi disparu. Dsormais ces espaces sont disposs mais mal dfinis et mietts,
exempts de tout symbole ou lments dorientation et sans aucun repaire, ne faisant aucune
rfrence historique ou culturelle.
En effet, lapplication dvoye des recommandations de la charte dAthnes a conduit la
notion de perte de lieu, remplace par lespace standard et universel, par le non-lieu et le
nulle part mal accepts par les habitants.

32

Ibid. p.21.
BONACORSI.G, Lanalyse urbaine : morphologie et architecture, Actes du colloque international tenu Oran
en Dcembre 1987, Alger: ENAG, 1989, p.286.
33

Ainsi, le processus de rationalisation a laiss dans la ville et dans les grands ensembles la
trace physique de ses limites :

La mort de lespace public

Lmergence dun espace continu, monotone et sans qualit, sans rfrences historiques.

La prminence dune logique de sectorisation

La perte de la notion de lieu

La monotonie est bel et bien prsente et les diffrents volumes ny changent rien. Il est vrai qu
lchelle dune maquette ces blocs ne sont pas monotones, mais cest lchelle du piton que
sont perue la monotonie des faades, la pesanteur quelles dgagent par leur taille, et non le
skyline quelles dcrivent. Dsormais au lieu de linconvnient de la salet et du dsordre,
nous avons maintenant lennui de lhygine. Le taudis matriel a disparu, cest fait, mais quest
ce qui la remplac ?rien que des milliers de nulle part organiss et personne ne sent quil
est quelquun dhabitant quelque part 34
1.2.3. Monumentalisation et gigantisme
Constituant jusqu' 80 % du parc de logements de certains pays 35 et marquant visuellement de
leur monumentalit les banlieues contemporaines, les grands ensembles sont des constructions
caractrises par une taille importante des programmes-souvent plus de mille logements-qui fait
figure d'exception dans l'histoire du logement social, autant que par leur architecture de tours et
barres.

Figure 7 : La cit du Haut du Livre Nancy (France),

34
35

Figure 8 : La ligne crnele dun Tanji Pusan

VAN EYCK .A, in JENKS.C. Mouvements modernes en architectures. Wavre : Mardaga, 1987, p.463.
GEOFFROY.G, ODDOS.E. La rsidentialisation en questions, Lyon : CERTU, 2007, p.91.

les deux barres les plus longues de France.

Source : SKe

(Core du Sud), grand ensemble monumental.

Source Thierry.B

De fait, il y a eu avec la production des grands ensembles, une monumentalisation du logement

travers ces mmes tours et ces barres36. Historiquement, la forme urbaine a toujours hirarchis
les difices de telle sorte que le logement soit soumis ldifice communautaire : la mairie, le
thtre, le lieu de culte, laffaire prive tait subordonne laffaire collective, curieusement
avec les grands ensembles, on procde une sorte de sublimation de lentreprise publique du
logement, sa monumentalisation, et une affaire prive (le logement) est paradoxalement place
dans des tours monumentales.
En consquence, le caractre impersonnel et le gigantisme du cadre de vie sont mal ressentis par
les habitants des grands ensembles. En effet, ce milieu urbanistique programm, rduit le rle de
lhabitant celui de consommateur, qui subit les revers dun urbanisme de contraintes. Ce
dernier se soucie peu de ses dsirs et souhaits. Cette situation a invitablement provoqu une
appropriation inattendue.
1.2.4. Absence de densit
Tout espace urbain est caractris par des lments de nature diverse mais spcifiques qui
constituent sa personnalit. Ces lments sont perus par leur nature propre, leur forme qui les
identifie dans le tissu urbain et par leur rptition, leurs liens gographiques et fonctionnels qui
assurent lhomognit du cadre de vie. Dans lespace du grand ensemble, cette relation est
compltement rompue.
Le credo du Mouvement moderne, lespace libre , sest matrialis de faon dramatique dans
les oprations de construction des grands ensembles. Les espaces extrieurs y sont bien plus
importants que dans la ville classique.
Sur le plan spatial, lespace des grands ensembles est caractris par labsence de densit. Bien
que lhabitat collectif discontinu reprsente en gnral une part importante des surfaces bties
dune ville, le caractre morphologique des grands ensembles prsente de trs faibles densits.
Ce nest pas tant la densit, moyenne et souvent faible, qui le montre, mais plutt les emprises au
sol trs faibles. Alors que dans la ville classique prs de 40% du sol est bti, cette
proportion tombe environ 15% dans les grands ensembles . Lespace libre atteint donc
85 % dans certains cas emblmatiques.37
De plus, le dcoupage fonctionnel des activits de la ville qui correspond un zonage rigide des
fonctions et une simplification extrme des mcanismes de la cit, fait que chaque fonction
36

PINSON.D. La monumentalisation du logement, larchitecture des ZUP comme culture .Les cahiers de la
recherche architecturale, 1996, n38-39, p.15.
37
GEOFFROY.G, et al., loc.cit.

correspond un espace urbain. Cette logique de schmatisation extrme a provoqu donc une
fragmentation de lespace de la ville, qui se conoit dsormais par la juxtaposition de zones
monofonctionnelles. Dans ce contexte, les grands ensembles sont souvent coups de la ville.
1.2.5. La notion de quartier : Une ide vide de sa substance
Par leur logique de production, dorganisation et leur degr dquipement, les grands ensembles
nont pu intgrer la notion de quartier. Cette dernire renvoie essentiellement la diversit des
services proposs, qui lui procure une certaine autonomie par rapport au centre de
lagglomration, la notion de proximit dans lusage et la diversit fonctionnelle et formelle.
Dans ce sens, le vritable confort des logements, la richesse et la quantit des espaces libres,
les facilits de dplacement lintrieur des nouveaux quartiers de la ville et surtout de ceux qui
sont mieux quips, plus anims, particulirement au centre ville.. 38
Dans ces quartiers, les quipements ont en gnral t peu nombreux au dpart. Destins
uniquement lhabitat, leurs espaces nont bnfici que de quelques quipements
daccompagnement. Ces derniers sont souvent issus de programmes administratifs et grilles
dquipement ne prsentant aucune diversit fonctionnelle, ni animations.
Des amliorations progressives ont eu lieu mais les localisations sont frquemment
illogiques et les choix inadapts aux besoins et aux usages.
Une carence supplmentaire est souligner : lhtrognit entre quipement et logement. On
trouve des variantes sur la manire dont leur rapport a t conu. Quelquefois les quipements
sont regroups lextrieur des logements, coups par une route sur un modle de sgrgation
pure et simple. Dautre fois, la technique du saupoudrage a conduit disperser les logements.
Mais il ny a jamais de liaison physique, structurelle, entre lquipement et lespace rsidentiel.
Une mme htrognit se retrouve dans la manire dont les espaces libres sintgrent au
bti.
1.2.6. Le parcellaire : Ou lincohrence pour principe
Les modes de production de lhabitat de type collectif exigent dnormes terrains pour favoriser
la construction en masse de logements par lutilisation du chemin de grue, limplantation de
rseaux divers..etc.
Le parcellaire est une contrainte car il est dcoup et redcoup, pour pouvoir construire de
grandes oprations il faut tenter de sen affranchir en combinant les lots pour en crer de plus

38

MICHEL.J-B, Architecture de lhabitat urbain (la maison, le quartier, la ville). Paris : Bordas, 1980, p .93.

vastes. Dans le cas spcifique des grands ensembles ces parcelles accueillent en plus des
btiments, des voies, des espaces extrieurs, et dautres dispositifs issus du domaine public.
Lorganisation foncire est souvent passe par plusieurs stades successifs. Avant la construction
du grand ensemble, le foncier tait en gnral dcoup selon lusage du sol qui
prexistait, en

gnral des espaces agricoles. Le

dcoupage suivait les limites physiques

(parcelles cultives, chemins.etc.). Ce dcoupage antrieur a t en gnral compltement

effac lors de la construction des quartiers.
La situation parcellaire des grands ensembles est le plus souvent complexe, rendant
difficile toute volution.

En effet ceux-ci souffrent de structures foncires paralysantes

39dues notamment aux emprises trop proches des btiments interdisant toute intervention.
On est loin de la situation du tissu urbain classique dans lequel chaque espace correspond
un usage dfini et o la proprit du sol appartient celui qui en a lusage.
La question foncire a souvent t dlaisse voire oublie lors de la ralisation des grands
ensembles. Cela sexplique par la volont de leurs concepteurs de faire table rase du modle
antrieur. Ils ont conu ces quartiers comme des ensembles autonomes, sans tenir compte de leur
environnement.
En prsence dun foncier complexe, flou et illogique, toute intervention devient un
vritable casse-tte et permet difficilement une volution du bti autre quune reconstruction
lidentique et rend donc extrmement malaise la densification ou le changement
daffectation par exemple .
Consquence dune opration contrle totalement

par les pouvoirs publics, les grands

ensembles se retrouvent avec un statut dextraterritorialit.

1.2.7. Des espaces illisibles : Des espaces vides de sens
Le Mouvement moderne, travers sa prsentation sous forme dimage et de composition vues
davion, mconnat le fait que lespace urbain ne sadresse pas lil mais lensemble
du corps et est vcu ras de terre 40 et que cet espace ne peut tre peru dun coup
mais seulement dans la successivit de squences fragmentaires, au gr des temps et
des parcours 41 .
Lespace dans les grands ensembles ne sorganise pas en squences. Il est ainsi
difficilement apprhendable car

souvent

informe et

informel.

Il

ne

comporte pas

damnagements spcifiques correspondant aux pratiques, ni de lisibilit de celles-ci, cest

39

PINSON.D., loc.cit.
CHOAY.F, Histoire de la France Urbaine, la ville aujourdhui, Paris: Seuil, 1985, in BERNIER.N, op.cit., p.27.
41
Ibid.
40

dailleurs ce que rclament parfois les habitants42 . Ces espaces manquent donc souvent de
sens. Lusage du sol ny est pas toujours affect.
On observe dans ces quartiers des squences vides dhabitants et danimation urbaine.
Ce sont des espaces ni plants, ni affects dautres usages, composant un espace
rsiduel devenu qui nest pas lespace du public mais un vide urbain.
1.2.7.1. Un maillage qui ne permet pas une lecture aise des espaces
Linsuffisance ou lillogique du maillage des voies contribue rendre ces espaces difficiles
lire. Le rseau viaire est souvent rduit aux voies dites primaires. Dans de nombreux cas
de figure , les voies traversant ou bordant les quartiers sont de trop grande ampleur et
font plutt rfrence, par leur gabarit, leur clairage, leurs chausses trs larges et leurs
trottoirs exigus et mal dfinis, la voirie routire qu des voies urbaines. Les voies
modernes sparent le proche pour relier le distant 43.
Les voies secondaires et tertiaires sont souvent en impasse ou en boucle et nirriguent pas assez
les curs dlots, notamment quand ceux-ci sont surdimensionns Luniformit du profil
des voies et de leur quipement fait quaucune hirarchie nest lisible. De plus, la voirie et le
stationnement sont rarement spars et se confondent mme souvent.
La voirie principale est dans certains cas trop illogique pour structurer les cheminements pitons.
Trs souvent ils suivent des tracs orthogonaux et ne correspondent pas aux tracs les plus
courts, do des parcours sauvages sur les espaces verts.
Quand la rue disparat, la ville devient illisible , chaque btiment nest pas soumis la
logique collective de la rue, son trac, la dictature de lalignement , et ignore le
rapport au sol .
En plan masse lespace est extrmement tal, les surfaces bties sont organises le long de vides
cres par les rues, ou autour de vides cres par les places. Le bti est ainsi structur, mais surtout
contraint une certaine surface et un certain volume.
En revanche, le grand ensemble est souvent construit par une succession dimplantations de
btiments dissmins sur son territoire , sans structuration du quartier par la voirie . Les
lieux majeurs et les quipements ne sont pas caractriss ni diffrencis et les immeubles
dhabitat peinent structurer seuls lespace. Le reprage est donc difficile pour les habitants et
pour les personnes qui viennent de lextrieur. Il impose un apprentissage.

42
43

PARIS.B, La stratgie urbaine Vaulx-en-Velin , Urbanisme, Mars/Avril 2007, n 353, p. 49.

PEILLON.P, Pour planter le dcor , Urbanisme, Mars/Avril 2007, n 353, p. 47.

1.2.7.2. Lindiffrenciation entre lespace public et lespace priv

Dans la plupart des grands ensembles, les espaces publics et privs sinterpntrent.
Leurs contours et leurs usages sont mal dfinis. Cela rsulte de la volont chez leurs
concepteurs de traiter les espaces communs sans csure entre lespace de vie collective et
lespace plus rsidentiel, plus priv.
Les espaces publics, mais surtout privs, nont donc pas de limites de type clture ou dentre
qui soient clairement lisibles. Cest le fruit de la disparition de la culture des limites 44.
Le traitement des espaces publics et privs nest pas diffrenci. Le revtement de sol,
parfois mme le mobilier, sont parfaitement identiques. Il existe donc de nombreuses zones de
flou, o lon ne sait pas si lespace relve du public et du priv.
Labsence de limites entrane galement une indiffrenciation des espaces privs. En effet, la
limite vcue est souvent diffrente de la limite foncire officielle, la plupart du temps dans
un sens restrictif. Il apparait clairement que la notion despace priv se rduit le plus souvent
la stricte intimit du logement.
Lappropriation des espaces extrieurs apparat en fait quasi impossible. Lchelle est trop
vaste,

non familire, difficilement appropriable. Labsence dintimit constitue souvent un

obstacle lappropriation des ces espaces et mme celle de limmeuble par les habitants, cest
aussi un facteur dexacerbation des conflits.
En raison

de labsence dlments permettant didentifier les lieux, les habitants peuvent

difficilement se les approprier. Le Mouvement moderne a rejet les espaces intermdiaires

entre lespace public et le logement, entre lespace extrieur et lespace intrieur. Les
espaces devant les logements du rez-de-chausse ne sont pas non plus protgs, ne
bnficient pas despace tampon . On circule donc partout jusquau pied des fentres.
Cest donc la confusion qui rgne dans ces vastes espaces indiffrencis. Cette situation a des
consquences sur la vie sociale de ces quartiers. Les systmes habituels de construction
des rgles de vie collective semblent inoprants, la rgulation sociale quasi-impossible.
Dans lespace public urbain plurifonctionnel mlant habitat, commerces, activits, loisirs,
circulation, le contrle social est le fait de tous, en vertu de la visibilit des comportements de la
scne publique ,celui qui intervient le fait de faon anonyme dans un espace social
anonyme .45 Dans les espaces intermdiaires des grands ensembles, chacun se connat ou se
reconnat et risque de perdre la face : cette transparence et cette publicit sont pour certains

44

MOLEY.C, Les abords du chez soi : en qute despaces intermdiaires, Paris : La Villette, 2006, in GONIN.J,
op.cit., p.34.
45
PEILLON.P, loc.cit.

auteurs une des cls du dysfonctionnement des ces espaces intermdiaires 46, do les
difficults des rgulations sociales,

face notamment

des tentatives dappropriation

exclusive. Pour que le collectif ait des chances dmerger, il faut a minima que les
gens qui le composent se sentent bien dans un environnement quils ne subissent pas comme
une vaste nuisance.
Les espaces extrieurs des grands ensembles ne sont pas pour autant abandonns par les
habitants. Ils sont mme appropris par certains dentre eux. Des espaces extrieurs qui sont
aussi appropris, parfois pour un usage exclusif, lespace extrieur est en fait souvent
partag physiquement et dans le temps. Certains lieux sont investis par les enfants, dautres par
les personnes ges, dautres encore par des adolescents ou de jeunes adultes. Parfois ce sont
les mmes lieux qui sont appropris par des groupes diffrents en fonction des heures de la
journe. Lespace semble toutefois surtout utilis par les enfants qui jouent entre les voitures ou
sur les terrains vagues.
Certains usages peuvent souvent tre considrs comme bnfiques et on peut vouloir les
favoriser. Dautres usages posent par contre problme, essentiellement quand certains
tendent monopoliser lespace extrieur et se lapproprient leur usage exclusif.
Pour les adolescents et les jeunes adultes, la rue apparat comme un espace de
stagnation, voire de rsidence, elle devient leur chez-eux, vritable espace rfrentiel,
lieu de construction de lidentit culturelle autour de la culture de lentre-jeunes, en
labsence dadultes. On observe une vritable appropriation du territoire par les groupes de
jeunes qui linvestissent au point de la dfendre contre toutes les intrusions47.
Sans organisation, lespace extrieur est monopolis par les plus forts qui peuvent en
exclure les autres occupants, moins prsents ou plus faibles. Les formes dappropriation
des uns, surtout des jeunes, se heurtent presque ncessairement alors lhostilit des autres
et crent un sentiment de rejet qui conduit la volont de supprimer bancs, jeux de ballons,
contribuant ainsi lappauvrissement des espaces extrieurs.
De fait, lon observe dans beaucoup de grands ensembles une baisse du respect accord
lespace public. On assiste un recul symtrique du caractre inviolable de lespace
priv. Cela se manifeste par des dpts intempestifs dobjets encombrants sur les trottoirs, par
des dgradations volontaires sur les faades, dans les halls et les escaliers (tags, graffitis, lampes

46

LEVY-VROELANT.C, DUSSART.B, FREY.J-P, Les enjeux de la rsidentialisation des cits HLM, analyse des
usages des espaces intermdiaires, dans une cit de Seine-St-Denis, Rapport final pour le ministre de la culture et
de la communication, (mission du patrimoine ethnologique), Juillet 2003, p.193.
47
PETITCLERC.J-M, Jeunes des cits, la rue fleur de peau , Urbanisme, Mars/Avril 2007, n 353, p.61.

casses, etc.). Cela donne aux quartiers une image dgrade et leurs habitants un sentiment
dabandon.
1.2.8. La Vgtation : une proccupation de second plan
Si ce qui tait mis en avant dans la doctrine urbanistique du mouvement moderne tait lespace
vert, la nature, on saperoit trs vite que cet espace vert est simplement une soustraction de
lespace bti et de la voirie par rapport la grande parcelle. Cette nature prsente sur le
terrain est fortement dgrade par limportante mise en uvre de la construction qui laisse autour
de ces barres une terre pele ne donnant plus aucun rapport dchelle entre le btiment et son
contexte.
Lespace vert se dcomposera par la suite en jardin, espaces de jeux, etc., et comprendra mme
tous les espaces rsiduels au centre des voies et en priphrie, faussant donc tout calcul objectif
de ces surfaces. Les seuls caractristiques quil est possible den donner sont quils sont
visiblement publics, non hirarchiss et continus, en opposition avec la majorit des espaces
verts en ville qui sont privatifs et discontinus.
En fonction de leur destination ces espaces verts bnficient de plus ou moins dentretien, ce qui
a pour consquence la cration despaces nus de toute vgtation et dlaisss. On comprend
alors que ces zones taient autrefois des espaces verts qui avec le manque dentretien sont
vite devenus impraticables.
La doctrine voulait que les espaces extrieurs restent libres et deviennent un espace vert de
dtente. Certes des arbres ont t plants, des aires de jeux installes. Mais dans certains
cas on nest pas all jusquau bout. La priorit a t donne aux logements et les
plantations ont t tardives voire incompltes.
Parfois des oprations nont pas t termines et des secteurs importants sont rests ltat de
friches. Quand les espaces verts sont finalement importants, le patrimoine vgtal est souvent
dgrad, faute de renouvellement, en raison de la plantation darbres croissance rapide mais
vieillissant mal.
La logique de production, centre sur la valeur conomique des btiments et la quantit de
logements a donc relgu les espaces verts au second plan et ils ont t oublis.
1.2.9. Un stationnement envahissant
On remarque trs bien aujourdhui que la voiture est prsente partout dans les grands ensembles
mme l o ne lattend pas. Elle a, au fur et mesure des annes, grignot sur la vgtation et

 elle a fait virer le vert au noir , car cest vraiment de noir quil sagit au regard du bitume qui
envahit peu peu ces espaces. 48
Dans la pense moderne lautomobile est utilitaire, et synonyme de nuisance, pollution,
danger.etc. et ne doit pas saccager la nature et le calme des grands ensembles. Elle est
donc rejete en priphrie dans de grands parkings car elle ne sert qu circuler. La rue nexiste
plus, mais est remplace par des autostrades49, ce qui exclut la prsence du piton dans lespace
public : Y a-t-il beaucoup de portes de maisons dans la ville ? Hlas dans la ville actuelle oui.
Une porte de maison dessert dix douze appartements, donc trente six soixante douze
habitants. Dans de telles conditions, le problme de lautomobile est inorganisable ; les portes
des maisons sont les unes ct des autres [...] lauto doit stopper devant toutes les portes, la
chausse doit donc tre devant toutes les portes [...] les maisons sont donc sur la chausse. [...]
Dans la ville radieuse une porte dessert 2700 habitants. La porte est donc un port. Un port
dautomobiles ; on entre dans le port de la porte ; lauto quitte la chausse (qui est un fleuve
rgulier de la circulation) et entre dans le port devant la porte. Au lieu de 75 portes sur rue, il
ny a quune porte, loin de la rue. La rue nest plus. Lautostrade la remplace, dbit continu.
Jamais une voiture ny stationne. Une voiture e arrte au bord de la chausse trangle le dbit,
paralyse la circulation. Ici, quy ferait-elle arrter? Rien. Personne ne peut accder
lautostrade. Le piton ne peut quitter le sol naturel de la ville que pour monter sur la
plateforme des autoports (il ny a pas plus de 100m parcourir pied) l o stationnent les
voitures. Le piton quitte lascenseur des immeubles pour trouver, devant sa porte, le parking
des autos. 50
Aujourdhui il est bien normal que les habitants veuillent stationner au plus prs de leur
logement, comme le font les habitants du centre-ville. Vu la qualit de la plupart des espaces
verts, le parking en priphrie perd fortement de sa crdibilit. Le problme engendr par le
dveloppement de lautomobile est le stationnement.
Afin dy faire face,

des poches ont t cres dans des espaces libres ce qui cre un

stationnement plus diffus. Leur conception est dailleurs souvent mdiocre car trs peu
performante et le stationnement sauvage, aujourdhui sur le bord des voies en est une preuve
cinglante dautant plus que ces voies sont largement dimensionnes.

48

BELLI-RIZ.P in GONIN.J, op.cit, p.17.

Autoroute, terme emprunt Pierre Belli-Riz.
50
LE CORBUSIER, op.cit.
49

 Lespace nest pas celui du public mais celui des voiture 51. Lespace accord
lautomobile est trs largement dimensionn (voirie et parkings) et bnficie dun traitement
trs pauvre du point de vie qualitatif. Le stationnement est devenu encore plus envahissant
quand lespace extrieur lui est rest ouvert par manque dentretien ou par labsence de voiries
secondaires.
Autant dire que la question du stationnement est cruciale pour de nombreux quartiers,
notamment les plus anciens, compte tenu de la motorisation grandissante des mnages. A
cela , il faut ajouter et la volont des habitants de se garer au plus prs de leurs fentres
pour surveiller leurs voitures. Le taux de congestion et la frquence du stationnement
illicite sont donc importants, surtout la nuit, mais aussi le jour.
1.2.10. Linscurit ou la stigmatisation des grands ensembles
Il est tonnant de noter que les grands ensembles ont t dabord prsents comme le rsultat
dune

volont

de

rationalit

applique

lespace

devenue action

de

domination

disciplinaire, espace de transparence peru comme espace de surveillance gnralise. Lon

dcrit par exemple le grand ensemble comme un espace du vide, du contrle social ou
policier 52.
La perception est assez diffrente aujourdhui et le regard sur les grands ensembles a volu ,de
disciplinaires, ils sont devenus pathognes et criminognes, engendrant la barbarie
loppos de la civilisation urbaine.
Le discours critique sur les grands ensembles sest en ralit retourn sous linfluence des
tenants dun espace dfensible53 pour prvenir linscurit et le crime. La fluidit et la
transparence de lespace ne sont plus considrs comme un moyen de contrle social mais
comme des formes spatiales permissives qui autorisent les dplacements incontrls et les
pratiques sauvages, favorisent la dviance et linscurit et empchent la mise en place des
dispositifs de dissuasion et de rpression 54.
La scurit et

la tranquillit sont

aujourdhui prsentes comme les corollaires des

dysfonctionnements des grands ensembles. Bien entendu la dlinquance et les incivilits ne

touchent

pas

uniquement les

grands ensembles mais leur configuration urbaine semble

facilitatrice et les y expose plus fortement. Cette inscurit nest pas toujours le fait de jeunes
51

BELLI-RIZ.P, in GONIN.J, loc.cit.

CHARRE.L, Formes de guerre, forme de ville . Lumires de la ville, 1991, n3, in BERNIER.N, op.cit., p.38.
53
Cf. NEWMAN.O, Defensible space, Londres: McMillan, 1972.
54
TABET.J. La rsidentialisation du logement social Paris : paradoxes et retournement des discours et des
pratiques dans les oprations de requalification des grands ensembles . Les annales de la recherche urbaine,
Septembre 1999, n 83/84, p.157.
52

du quartier ,mais cest surtout lorganisation des espaces, leur ouverture tous, la
multiplicit des accs, qui expliquent quils concentrent les rencontres, les jeux ou les
trafics55. Sont aussi points du doigt la conception des btiments, en particulier les passages
et les espaces traversant, la trame viaire en cul-de-sac et la distinction des flux voiture/piton.
De plus, la perception des grands ensembles est diffrente la nuit. Les rseaux et les appareils
dclairage sont souvent vtustes et inadapts. La conception des installations a privilgi
lorigine un clairage de type routier pour les voiries alors que lclairage des
cheminements pitons tait souvent nglig56. Dans la plupart des cits, les routes sont claires
par des mts de grande hauteur, ce qui accentue le contraste entre les voies de circulation et les
autres espaces. Lclairage ne

donne pas

de

sens aux

diffrents espaces extrieurs et

lanimation lumineuse y est absente. Ainsi, les grands ensembles sont aujourdhui au cur de
limage repoussoir de certains quartiers. Ils sont associs linscurit et constituent des
blocs anonymes et menaants par leur effet de masse.

Conclusion
La comprhension des grands ensembles aura ncessit un effort de rtrospective sur un objet
qui nest pas simple, dautant que la situation de la recherche historique sur les grands
ensembles est rendue complexe du fait quils sont considrs aujourdhui, avec les politiques
publiques qui les ont programmes comme une vaste erreur collective. En seraient responsables
en bloc, letat, les technocrates et les architectes fonctionnalistes.57
Adors puis bruls, lvolution du phnomne des grands ensembles a en effet, t marque par
deux phases distinctes : la premire incarne la russite et lapplication linfini de limmeuble
barre, la seconde est synonyme de remise en cause au travers des diffrentes oprations de
rhabilitation, de requalification de restructuration et enfin de rsidentialisation.
La question de lavenir des grands ensembles est de premire importance car la mise en
perspective des expriences menes dans de nombreux pays permet daffirmer que lhabitat de
masse a connu une success story mondiale , se dveloppant dans un vaste contexte la fois
conjoncturel et intellectuel dont les squences temporelles sont difficiles dterminer, variables

55

Ibid.
CERTU, Le paysage lumire : approches et mthodes pour une politique lumire dans la ville, Lyon :
CERTU, 2004, p.77.
57
FOURCAUT.A, DUFAUX.F. Faire lhistoire des grands ensembles, bibliographie 1950-1980, Lyon : ENS
ditions, 2003, p.5.
56

selon les pays, et produisant des ralits diffrentes qui toutes, leur manire, traduisent
ltonnant succs de ces formes.
Toutefois, face aux nombreuses difficults quelles ont engendres, certains considrent que la
seule alternative leur manque durbanit est leur destruction pure et simple et reprennent
paradoxalement leur compte le principe de la table rase, lui mme lorigine de la construction
des grands ensembles.
Dautres au contraire trouvent quils jouissent de qualits morphologiques indniables ainsi que
dune certaine valeur patrimoniale, dun point de vue raisonn, cette approche apaise et surtout
raliste quant aux options qui soffrent pour le renouvellement des grands ensembles considre
quils sont porteurs datouts quil est ncessaire dexploiter pour en faire le support de nouvelles
formes durbanisation et des quartiers part entire intgrs la ville.
Pour ce faire, le grand ensemble doit se reconstruire sur lui mme et se transformer.
Ainsi, la lumire dune histoire qui peut contribuer viter de reproduire les erreurs passes et
aider la dcision, des choix contemporains simposent : intgrer, rnover, remodeler ou au
contraire dmolir, quel est lavenir des grands ensembles?

Chapitre II : Les ZHUN, gense insouciante de grands ensembles

problmatiques
Introduction :
La projection des zones dhabitat urbain nouvelles en Algrie a tourn le dos lhistoire dune
socit toute entire pour se lancer sur le sentier incertain dune occidentalisation outrance de
lhabitation, dune standardisation excessive des logements o la composition architecturale et
urbaine fait cruellement dfaut.
Ces insuffisances tirent leur essence en grande partie dune politique publique inadapte au
contexte local concrtise dans des expressions arbitraires dfiant climat et mode de vie, modles
culturels et pratiques sociales.
Depuis lindpendance, le dveloppement des villes algriennes sest ralis par coups sous
forme doprations de grande envergure, par la conception de grands ensembles dhabitations.
Trente ans aprs leur ralisation, ces milliers de logements en priphrie des centres urbains ont
un aspect dinachev, la plupart des quipements inscrits dans la grille des quipements ne sont
pas raliss, les espaces publics, trs importants en termes de surfaces ne sont pas amnags. Ces

espaces dlaisss font aujourdhui lobjet doprations damlioration ponctuelles et anarchiques

qui sils naggravent pas la situation sont dune efficacit fort limite.
En dpit des effets pervers et des aspects ngatifs de ces ensembles dhabitation et leurs funestes
rpercussions sur le paysage urbain algrien et sur lindividu, les pouvoirs publics et les
concepteurs perptuent encore ce type dhabitat inadapt, alors mme quil est dcri et fait
lobjet de profondes rflexions dans son berceau dorigine.
Labsence de prise en charge des spcificits rgionales et locales, le caractre sommaire des
tudes et linadaptation des rglements labors se sont traduits par la production dun cadre bti
monotone et de qualit mdiocre.
Nonobstant le fait que les cits des grands ensembles soient habites par la mme population
depuis plus de trente ans ,les conditions de vie urbaine sont quasi-inexistantes .Alors que les
attentes des usagers sont de vivre dans un quartier part entire en relation avec le reste du tissu
urbain de la ville, bien quip ,dot de moyens de liaison offrant en plus dun logement un
environnement qui favorise la vie urbaine et la cohsion sociale.

2.1. Les ZHUN : chronique dun chec annonc

Un rappel historique est indispensable pour comprendre la conjoncture de crise dans le domaine
de lhabitat qui a conduit la construction massive des grands ensembles et le recours
lindustrialisation du btiment.
La contradiction entre le type dhabitat traditionnel et le logement de type appartement
apparat comme une rupture dfinitive introduite Alger ds 1830.
Plus tard les systmes de construction labors en France suite lexprience acquise aprs la
reconstruction de la deuxime guerre mondiale furent dfinitivement choisis pour la ralisation
des grands ensembles en Algrie.

Ces annes de dveloppement grande chelle, domins par lesprit de dfi, ne sont pas
trangres lhistoire rcente du pays ; lultime exprience accomplie par lAlgrie remonte la
veille de lindpendance, au fameux programme de reconqute du plan de Constantine.
Ce plan durgence tmoigne de la disponibilit dun modle de production du logement pour le
plus grand nombre qui sera repris aprs lindpendance pour faire face une pnurie de
logements sans prcdent dans lhistoire du pays.

2.1.1. Lhabitat dans lAlgrie coloniale

A cette priode, des ruptures et des transformations soprent tant sur la socit et son espace que
sur son conomie. Aux villes structures traditionnelles se greffent de nouvelles expressions du
cadre bti, cest le dbut de limplantation de centres urbains importants et de centaines de
villages coloniaux.
Ce contexte urbain croit rapidement et les structures urbaines existantes ainsi que le patrimoine
traditionnel savrent insuffisants pour contenir le flux migratoire vers les villes auquel sajoute
la progression dmographique.
.suite au dveloppement anarchique de certaines villes et notamment Alger, la municipalit
cre en 1933 un service charg dtablir un plan de coordination couvrant les territoires dAlger
et de treize communes priphriques, des tudes sont entreprises en 1937. Entre 1945 et 1949
une politique des grands ensembles est mise en place pour faire face cette croissance urbaine
trs rapide, la municipalit dAlger a fond en 1954 lagence durbanisme (A.U) afin quune
meilleure organisation soit dfinie 58

2.1.2. Avnement de larchitecture standardise

Dans le cadre urbain complexe de la priode 1948-1954, le groupe CIAM Alger dirig par Le
Corbusier en collaboration avec dautres architectes natifs du pays, dveloppe des projets
urbanistiques bass sur les principes du mouvement moderne , (.)ces projets se
distinguent par une approche rsolument fonctionnaliste base sur les ratios et les grilles

58

BENATTA.F. Lappropriation de lespace Alger aprs 1962, Alger : SNED, 1978, p.92

dquipement en accordant une place de premier choix la planification des rseaux,

notamment de transport. 59
Dsormais, lon privilgiera la quantit, et les projets se concentreront sur la normalisation, la
standardisation de lhabitat social et de ses quipements daccompagnement. La ncessit de
produire de grands ensembles et des logements pour le plus grand nombre sur la base de plans
types dans des dlais trs courts et des prix trs bas mettra fin toute vellit de recherche
architecturale.60
Cependant, cette politique a suscit de grandes controverses et quelques mouvements de
rsistance, par la

ralisation contrecourant du groupe CIAM, dune architecture

mditerranenne sinspirant de traditions locales considre comme une alternative au rigorisme

du mouvement moderne.

Figure 9 : La cit Diar El Mahoul. Source :Venis.B

Figure 10 : La cit Diar Essaada. Source :Venis.B

En effet, dans la cit Climat de France ralise en 1954, larchitecte Fernand Pouillon conoit la
ville comme un rseau despaces publics aux ambiances diffrentes auxquels il doit donner une
forme, les immeubles doivent tre disposs de faon dfinir ou contribuer dfinir un espace
public, de fait la perception de limmeuble et celle de lespace public se confondent et
sharmonisent.

59

SAIDOUNI.M, op.cit. , p.203.

FOURA.Y. Typification, standardisation et homognisation des logements et ensembles dhabitation : limpact
sur les permanences, les modles culturels et lhabiter. Doctorat en Architecture et Urbanisme. Constantine :
Universit Mentouri, facult des sciences de la terre, 2007, p.183.
60

Lon propose une succession

despaces urbains hirarchiss
au moyen de parcours et de
longs axes pitonniers, ainsi
quune grande place (la place
des deux cents colonnes) o
convergent diverses activits.

Figure 11 : La cit Climat de France, Bab El Oued, Pouillon.

Source : Venis.B

Cette cit possde une diversit despaces urbains et une cohrence entre lespace bti et lespace
public absolument remarquables.
Dans le mme esprit, dans la
cit La Concorde ralise en
1956 Alger, les architectes
Daure

et

Beri

crent

une

ambiance urbaine qui sexprime

par une extrme hirarchisation
des espaces extrieurs ainsi que
la sparation des circulations
mcanique et pitonne.

Figure 12 : La cit La Concorde, Birmandrais. Source : Venis.B

Le bti est implant de manire former un espace public dlimit permettant ainsi une diversit
dans le traitement et lutilisation de lespace.61

2.1.3. Le plan de Constantine : un dessein politique

61

Sminaire international : Stratgie dhabitat et cohrence urbaine , Alger ,1990.

 Toute opration dune certaine envergure dhabitat, dquipement industriel ou social,

ralise entre 1958 et 1962 dcoule du plan de Constantine 62
En 1958, dans une ultime tentative dtouffer dans luf les vellits dindpendance de
lAlgrie, un plan de dveloppement conomique et social denvergure a t mis en place : le
plan de Constantine, ltat Franais dcide la ralisation de 220.000 logements en milieu
urbain et 110.000 en milieu rural, cette opration devait schelonner sur une priode de cinq
ans, elle tait inscrite dans le cadre du plan de Constantine de 1959 et 1963 .63
Des dcrets ont t promulgus pour mettre en place des plans directeurs reposant sur des
normes coercitives et des modles urbains sgrgatifs concrtiss par lapplication de plans types
standardiss dans tout le territoire, une normalisation grande chelle ainsi que la pratique du
zoning.
La dmarche traditionnaliste visant prserver le caractre urbain reposant sur lilot au dtriment
dunits dhabitations entoures despaces verts a t remise en cause par les architectes
modernes algrois, les services dtat ainsi que les bureaux dtudes responsables de
lapplication de ces plans.
La dmarche poursuivie par les bureaux dtudes dtat dans leur application du plan de
Constantine consistait privilgier la conception du plan masse et une architecture base sur des
lments rptitifs en optant pour larchitecture en blocs dhabitat constitus de barres
(horizontales) ou de tours (verticales) trouvant en Algrie cho dans les courants esthtiques
modernes sensibles aux formes pures, simples et abstraites. 64
Dans ce programme, la concentration est la rgle, la ralisation des grands ensembles domine,
mais leur production fait dsormais appel des procds de construction de plus en plus
normaliss : il faut construire dans des dlais courts et moindre cout. Les options quantitatives
sont dterminantes, au dtriment de la qualit.
Limmeuble dit tre long et mince, en faveur des chemins de grues (..)Limmeuble a 6
niveaux, un escalier dessert 48 logements (..)Le logement est de trois pices et de
40m.. 65.

62

DELUZ.J-J. Lurbanisme et larchitecture dAlger, aperu critique, Wavre : Mardaga, 1995, p.161.
BENATTA.F, op. cit., p.96.
64
OUAGNI.Y. Algrie, les signes de la permanence. Rome : Centro analisi progetti, 1993, in Les cahiers de
lEPAU, n7-8, Octobre 1998, p.95.
65
FOURA.Y, op .cit., p.192.
63

La cit La Montagne reprsente une

parfaite illustration de lhabitat dit
adapt
musulmanes

aux

populations

avec

ces

2000

logements formule conomique

diviss en 500 units collectif et
comprenant

bains

publics,

mosques .. .etc.
Le cas de la cit La Concorde
Birmandrais

cite

plus

haut-

comprenant 1064 logements est

Figure 13 : Une des barres de la cit les Dunes, El Harrach.

Source Righi. K.

galement un type dhabitations

sadressant aux populations algriennes. Dautres cits semblables ont t riges telles que les
Dunes construite en 1959 avec ces 840 logements El Harrach, cette cit est compose de deux
barres slevant sur douze tages et sallongeant sur 350m.66

2.2. Lhabitat au lendemain de lindpendance

En 1962, la situation de lhabitat se caractrisait par linsuffisance, la vtust et la prcarit du
parc immobilier chu. En effet, la population europenne, dans son exode, abandonnait quelque
300.000 logements. 67 Laisss vacants, ils se sont rvls rapidement insuffisants dans leur
nombre et inadapts dans leur forme contenir le flot des ruraux et des citadins.
Plus tard, la situation dans les villes na cess de saggraver. Le parc de logements a commenc
prsenter des signes patents de dgradation lie au fait que ces logements-biens vacants- ont t
investis par des occupants dont le mode de vie et les modles culturels taient aux antipodes de
ceux pour qui ces logements ont t conus et raliss. Dans le mme temps, les bidonvilles et
lhabitat illicite se sont dramatiquement dvelopps au rythme de laccroissement ininterrompu
des populations urbaines.
En dpit de quelques initiatives de ltat pour pourvoir aux besoins en logements, le problme
restait entier au regard de linsuffisance des efforts dploys, lhabitat ne constituant pas encore
une priorit compar aux secteurs de lindustrie, de lducation ou de la formation.
66

DELUZ.J-J, loc.cit.
MEGHRAOUI.N. Quel habitat pour lAlgrie : production-conception-ralisation., Doctorat en architecture et
Urbanisme, Constantine : Universit Mentouri de Constantine, Avril 2004, p.15.
67

2.2.1. Aux origines de la crise : une conjonction de facteurs

En plus de ces implications socio-conomiques, le problme du logement sest rpercut sur la
gestion de lespace et son organisation. Il sest traduit par la prolifration de bidonvilles, de
lhabitat prcaire, des constructions illicites etc..Ces consquences sont dues une
accumulation de facteurs parmi lesquels :
1) lexode rural : processus hrit du systme colonial sest accentu lindpendance,
soutenu par une industrie implante dans les grands centres urbains, en consquence les
capacits daccueil (des villes) sont rapidement arrives saturation.
2) Une urbanisation rapide et anarchique : Le drame de lexode rural a eu pour
consquence une trs forte progression de

lurbanisation des villes, et plus

particulirement les grandes villes du nord. Reprsentant peine 25% en 1962, le taux
durbanisation est pass 41% en 1978 (7.095.000 habitants) 68 . En 1980, le taux
atteignait les 44%, de l sont nes les premires disparits rgionales.
3) La croissance dmographique : Avec un taux daccroissement naturel de 3.2% par an
(lun des plus levs au monde), les consquences sont directes sur la crise de lhabitat.
4) lhabitat, une non priorit : Les autorits ont complaisamment compt sur lexistence
dun parc de logements disponibles aprs le dpart des colons europens pour reporter
la mise en place dune politique de lhabitat. Ce secteur na pu bnficier que de
ressources trs limites dans la structure des investissements publics. Entre 1966 et
1977, les rythmes des ralisations de nouvelles habitations par rapport aux prvisions
t faible dautant plus que les objectifs taient largement au-dessous des besoins en
logements du pays. Sur 400.814 logements programms 138.535 ont t livrs soit
34%. Estim 600000 logements en 1966, le dficit sest accentu danne en anne
pour passer environ 1.5 million en 1977 69

2.2.2. Lhabitat : Une non priorit

Au cours des premires annes de lindpendance, Les regards taient tourns essentiellement
sur le secteur industriel, parce que jug prioritaire, en tant que base dune conomie autocentre.
Le logement tant considr comme un investissement improductif, il fallait dabord prendre le
soin de rassembler les moyens matriels et financiers pour tre en mesure dengager toute

68
69

Ibid. p.16.
Ibid.

action dans ce secteur . 70 Pour ce faire, le recours une politique planifie des actions
entreprendre apparaissait comme la panace pour concrtiser ces objectifs, cette politique
sillustre par quatre plans nationaux de dveloppement :
un plan triennal 1967-1969
deux plans quadriennaux 1970-1973 et 1974-1977
un plan quinquennal 1980-1984
Nanmoins, et ne pouvant ignorer plus longtemps la situation prcaire-en termes dhabitat- dans
la quelle se trouvait des milliers dalgriens, quelques initiatives balbutiantes ont vu le jour dans
lattente dhypothtiques succs engags par la gestion administre du pays.
De 1962 1969 sous la houlette de la commission interministrielle de lhabitat cre en 1965,
les efforts se sont concentrs sur la reprise et lachvement des chantiers du plan de Constantine
abandonns par les colons et qui reprsentaient 38.000 logements urbains et 4.000 logements
ruraux avec des taux de finition variant de 3 65%.71
La construction de nouveaux logements a t sans cesse diffre afin que les efforts et les
moyens puissent tre concentrs sur la ralisation de projets directement productifs. En
dautres termes, le dveloppement en Algrie, cest dabord et essentiellement, la mise en uvre,
de manire cohrente, dans le cadre dune politique planifie, des actions ncessaires pour
parvenir concrtiser les objectifs historiques que le socialisme, se propose datteindre 72
la veille du premier plan national de dveloppement de 1967, le surpeuplement des habitations
et la prolifration de bidonvilles constituaient la triste ralit des conditions de vie des
populations.
Daprs les recensements gnraux de la population et de lhabitat des annes 1966 et 1977, le
taux doccupation par logement na cess de crotre au fil des ans pour passer de 6.77en 1966
7.4 voire 8.5 personnes par logement en 1977.73

2.2.3. La prise de conscience : une industrialisation tous azimuts

70

FOURA.Y. op.cit., p.196.

BELBACHA.C, Le logement social participatif : pour une approche participative dans la conception-cas de la
ville nouvelle Ali Mendjeli, Magistre en Architecture et Urbanisme. Constantine : Universit Mentouri de
Constantine, fvrier 2008, p.11
72
Charte nationale, in MEGHRAOUI.N, op.cit., p.15
73
BOUBEKEUR.S. Lhabitat en Algrie : Stratgies dacteurs et logiques industrielles. Alger : OPU, 1986.p.39.
71

Lhabitat a commenc faire lobjet des proccupations des pouvoirs publics partir du
deuxime plan quadriennal (1974-1977). Lindustrialisation du btiment permettant des gains au
niveau des cots et surtout des dlais, a trouv un cho favorable au regard de la situation
durgence laquelle le jeune tat algrien tait confront.
Malheureusement le manque dtude dadaptabilit et de prparation des choix, qui
caractrise la dmarche qui a prvalu et qui a consist importer toutes les technologies
disponibles sur la march mondial (mme celles qui nont pas fait leurs preuves), ont fait de la
construction nationale un vritable laboratoire. 74
En effet, les pouvoirs publics ont fait appel une conception et des techniques de
prfabrication et dindustrialisation du btiment importes. Les socits nationales ou trangres
qui taient charges de leur production utilisaient donc des procds de prfabrication lourde
et /ou lgre pour rpondre aux commandes.
Sur le plan technologique, le choix est marqu par la mcanisation de certaines oprations sur le
site de construction (substitution du coffrage-tunnel compos de tables et de banches, au coffrage
traditionnel, matriels de transport et de levage .) et la fabrication en srie dlments de
construction.
Sur le papier, lon comptait produire (car il sagissait bien de produits) 300.000 logements avec
une moyenne de 60.000 logements/an- dans les faits, les retards saccumulent et mme avec le
concours de compagnies trangres, seulement 15.000 logements par an arrivent tre livrs.75
En dpit des efforts dploys, le bilan est plutt maigre. Si lors du 2me plan quadriennal
1974-1977 le nombre de logements programms sest relativement amlior (402 814
logements), par rapport au 1er plan triennal 1967-1969 ; les ralisations nont pas t la
hauteur des prvisions (138 535 logements), dautant plus que les objectifs taient largement au
dessous des besoins en logements 76 . A la fin de lanne 1977 ; le taux de ralisation des
programmes, cest--dire le ratio logements achevs /logements inscrits atteignait peine 25%.77
Tableau 1 : Situation du programme de logements en 1977

Logements inscrits ou programms 289 760

Logements achevs

74

MEGHRAOUI.N, op.cit., p.18.

Source : MEGHRAOUI.N.
76
MEGHRAOUI.N, op.cit., p.19.
77
Source : BOUBEKEUR.S.
75

71 768

Logements livrs

30 000

Taux dachvement

24.76%

Taux de livraison

10%
Source : BOUBEKEUR.S.

2.2.4. La question de lhabitat : un arsenal lgislatif

La crise de lhabitat na t reconnue sur le plan institutionnel qu la fin du 1er plan
quadriennal ; elle constituait un obstacle au dveloppement conomique, de fait, les autorits
crent le ministre de lurbanisme de la construction et lhabitat (MUCH), en fvrier 1977, et le
ministre de la planification et de lamnagement du territoire (MPAT) en 1979. Cest une
rvision en profondeur qu du se livrer le nouveau ministre.
Pour rpondre efficacement ces nouvelles orientations, ce dernier avait dfini une stratgie de
mise en uvre des mesures concernant lhabitat base sur les principes suivants :
Le secteur de lhabitat doit atteindre lobjectif arrt par la charte nationale (100.000
logements /an78) et stabiliser le dficit en logements accus depuis lindpendance,
pour y arriver, le secteur de lhabitat doit tre une priorit du 1er plan quinquennal.
Lorganisation du secteur priv national afin de le prparer prendre en charge une
part apprciable des programmes de constructions raliser.
Lindustrialisation de la construction par la gnralisation des coffrages outils,
rduisant ainsi les dlais de ralisation.
La typification des constructions dont le but est la rduction des dlais des tudes.

2.2.4.1. Caractres du systme administr-centralis:

Le logement nest pas considr ni gr comme un secteur conomique
majeur et distinct.
La nationalisation du systme tout entier: foncier, construction, financement.
Laccent est exclusivement mis sur loffre et les objectifs du plan. Avec une
limination des prfrences des mnages en tant quinvestisseurs et le contrle
par les planificateurs.

78

Objectifs revus la baisse par rapport au 2 plan quadriennal (1974-1977)

 La centralisation au niveau national avec un rle ngligeable des

gouvernements locaux.
Une gestion lente et pesante (faible rapport valeur/cot des logements).
Une rigidit et une pnurie permanente et une absence de mobilit dans le parc
de logements.

2.2.5. Les ZHUN : La planification son paroxysme

Procdure spcifique de lurbanisme oprationnel algrien, la Zone dHabitat Urbain Nouvelle
(ZHUN) aura suscit de grands bouleversements dans la croissance urbaine des villes.
Ayant pour objectifs de dvelopper de nouvelles capacits daccueils, elle devait tenir compte
dans ses programmes des dficits, des dfaillances ainsi que de ltat physique du cadre bti
existant et elle devait galement rpondre quantitativement aux besoins en logement.
2.2.5.1. Les ZHUN : Une solution une crise structurelle
Afin de remdier au dsquilibre entre les populations toujours plus nombreuses sinstaller
dans les villes et leurs capacits daccueil, les pouvoirs publics ont adopt la procdure ZHUN,
homologue algrien des Zones Urbaniser en Priorit (ZUP) franaises, les ZHUN peuvent tre
dfinies comme un instrument durbanisme oprationnel et de dtail pour des zones spcifiques,
pouvant devenir des instruments efficaces de mise en excution du dispositif du PUD79
Instaure par une circulaire ministrielle (n00355 du 19 fvrier 1975) qui notifiait que dans
les agglomrations o limportance du programme de construction de logements allie
linsuffisance de terrains libres dans le tissu urbain existant le justifient, la cration de zones
dhabitat nouvelles apparat ncessaire. A cet effet, la lgislation et la rglementation en vigueur
(dcret n58-1464 du 31 Dcembre 1958 rendu applicable par dcret n60-960 du 6 Septembre
1960) prvoit la possibilit de constitution de zones urbaniser en priorit destines
accueillir les logements construire ainsi que les quipements daccompagnement, toutefois,
dans le cadre de la refonte de la lgislation en cours, les textes en question qui sont dailleurs
loin dtre adapts la ralit nationale, seront remplacs. En attendant la parution de
nouveaux textes, il est apparu souhaitable de dfinir une procdure transitoire qui permettra,
tout en sinscrivant dans la perspective de la nouvelle lgislation en cours dlaboration, de
79

ZUCHELLI.A, Introduction lurbanisme oprationnel et la composition urbaine, Alger: OPU, 1984, p.69.

rsoudre les problmes qui se posent dans limmdiat en matire damnagement des zones
dhabitat nouvelles. .80
La procdure ZHUN tait obligatoire pour toute opration de plus de 1000 logements ou
exceptionnellement pour un groupement de 400 logements et plus. Les zones dhabitat urbain
nouvelles avaient pour principaux objectifs :
1) Dvelopper les capacits daccueil des villes au moyen de :
La ralisation de travaux dinfrastructure ;
Le reprage de terrains adapts lurbanisation lintrieur du primtre urbain ou
dans les zones dextension prvues par le dispositif dexcution du PUD court et
moyen terme ;
Les dblocages des oprations foncires ;
2) Coordonner la planification des investissements notamment ceux inscrits dans le plan de
modernisation urbain (PMU) concernant :
Les infrastructures (VRD) ;
Les superstructures (quipements de niveau urbain et daccompagnement de
lhabitat) ;
3) intgrer les oprations dhabitat lenvironnement urbain existant par :
une judicieuse utilisation des quipements projets ;
la recherche de solutions qui puissent optimiser les relations fonctionnelles :
dplacements vers les zones dactivit, accs aux loisirsetc. ;
une programmation des infrastructures qui prend en compte aussi certains besoins des
zones limitrophes ;
4) la recherche de solutions aux problmes du nouvel espace socio-physique algrien :
sagissant de la conception urbanistique et architecturale, rechercher des solutions
qui peuvent tmoigner dun murissement progressif des rponses possibles aux
problmes du nouvel espace algrien. 81
Nayant quun statut directif, le Plan dUrbanisme Directeur (PUD), ntait pas assez prcis dans
lintervention urbanistique, il fallait donc faire appel un autre instrument durbanisme
oprationnel qui veillerait la ralisation de vastes programmes dhabitat dans des dures
optimales.

80
81

FOURA.Y, op.cit., p.197.

ZUCHELLI.A, op.cit., p.70.

Pour plus defficacit, la procdure des ZHUN suivait des principes prcis dlaboration et pour
plus de rapidit et de rentabilit, elle faisait appel des techniques modernes de prfabrication.
Les ZHUN constituait lapanage de ltat dont lunique proccupation tait la quantit, occultant
ainsi toute participation des habitants.
2.2.5.2. Principes dlaboration des ZHUN
Les ZHUN constituaient un cadre organis pour les tudes architecturales et elles devaient
permettre aux dcideurs de procder rationnellement linscription des programmes, le choix
des terrains dassiettes ..etc.82
De fait, les ZHUN sont le fait de plusieurs maitres douvrage selon la nature du chantier, chacun
dans son aire dinfluence : ministre de la sant pour un hpital, Office de Promotion et de
Gestion Immobilire (OPGI) pour le logement.etc.
Quant aux tudes, elles incombent plusieurs maitres duvre. Cependant, elles faisaient partie
des prrogatives de la CADAT, qui tait charge des tudes des ZHUN pour lensemble du
territoire (selon les dispositions arrts par la circulaire n336 du 19 fvrier 1980)83, plus tard, le
Centre National dEtudes et de Ralisations Urbaines (CNERU) devait prendre la relve aprs sa
dissolution.
Le CNERU prend en charge les tudes et les propositions du PUD et de toute nouvelle
orientation pendant que la Direction de lUrbanisme, de le Construction et de lHabitat (DUCH)
soccupe du suivi, de la ralisation et du contrle technique et lgal des projets proposs.
Enfin, la ralisation en est confie des entreprises nationales ou trangres.
Llaboration de la procdure ZHUN suivait toujours le mme schme organique, ce dernier
dfinissait la destination des lotissements et prcisait les voies de communication et les rseaux
divers.
Ltude des ZHUN dbute en gnral par des missions prliminaires, ayant pour objectif la
quantification des besoins urbains et la vrification de lopportunit de la ZHUN : sa taille et le
site possible pour son implantation, ensuite des tudes sont tablies selon trois phases, chaque
phase est conclue par la constitution dun dossier : dossier de cration, dossier damnagement et
enfin dossier dexcution.

82
83

Ibid. p.150.
Ibid.

2.2.5.3. Production des ZHUN : une logique implacable

Prrogative des organismes tatiques en raison des gros moyens quelle exige (usines de
prfabrication, industrialisation), la procdure ZHUN, sinscrivait dans une logique de
production de logements sociaux, de fait la politique mene lpoque de la mise en place de ce
dispositif se traduisait par le monopole quasi exclusif de ltat dans toutes les oprations lies au
logement : loffre du foncier, les tudes, la ralisation, le financement et enfin lattribution.
Le foncier : cl de voute de la procdure
La ralisation dun nombre consquent de logements sinscrivant dans le cadre de la procdure
ZHUN naurait pu se faire sans la constitution de rserves foncires communales, vritable
moteur durbanisation en Algrie entre 1974 et 1990, ces dernires ont institues par
lordonnance n74-26 du 20 fvrier 197484.
Les rserves foncires communales donnaient aux collectivits locales un droit dusage du sol
urbain en vue de sa redistribution au profit des institutions et organismes publiques qui en
exprimaient le besoin. Elles englobent toutes les zones agglomres lexclusion des zones
parses. Les zones agglomres concernent aussi bien le primtre durbanisation que le
primtre dextension future.
Ces dispositifs permettaient la commune lappropriation de terrains au bnfice de son
patrimoine foncier, ainsi que le droit de premption et le monopole de la dynamique foncire et
la responsabilit de la planification urbaine notamment la programmation des ZHUN.
Nanmoins, ce dispositif a eu des effets pervers sur lorganisation de lespace urbain en gnral
et celui des ZHUN en particulier. En effet, la valeur relle et le cot dopportunit des terrains ne
sont plus connus, de plus ce systme de gestion administre ne permet pas le recyclage des
terrains dj urbaniss et appauvrit la diversit de loffre. En supprimant la contrainte foncire,
lon a assist des formes dorganisation dcousue et une importante dprdation foncire.

La quantit : une priorit

Demble, la quantit est privilgie afin de rpondre au gigantisme des programmes, et la
rapidit de ralisation impose par la conjoncture de crise.
84

BOUCHERIT.S, op.cit., p.181.

 Ce choix quantitatif reposera sur la production en srie, sur la norme europenne par
lutilisation gnralise du plan type ainsi quune typologie de btiments rectilignes quadrillant
lespace consistant en une succession dimmeubles collectifs de niveaux diffrents (des tours et
des barres). (..) Bien que la programmation intgrt les quipements daccompagnement, la
priorit donne aux logements ainsi que dautres contraintes lies leur ralisation aura pour
consquence de lui donner un cachet de cit dortoir dans un chantier permanent o les
quipements sont insuffisants ou inexistants et o les espaces extrieurs sont des terrains
vagues. 85

2.2.5.4. Les ZHUN: une efficience limite, de nombreuses distorsions

Vritable moteur de lurbanisation en Algrie depuis sa mise en place, la procdure ZHUN a
permis la ralisation dun grand nombre de logements sur lensemble du territoire , attnuant
ainsi la situation de crise qui frappait le secteur dans sa totalit, nanmoins elle avait ses limites
et prsentait des dfaillances crant ainsi nombre de distorsions que lon peut rsumer comme
suit :

La procdure ZHUN se basait essentiellement sur une logique de programmation

chiffre, ddaignant tout aspect urbanistique et architectural, en ce sens les architectes
sont devenus des mathmaticiens essayant de solutionner une quation deux variables :
le nombre de logements construire dans un temps record oubliant quils sont en train
de dcider du sort des habitants et de la qualit du cadre de vie leur offrir 86 ;

Par sa logique de production, la ZHUN tait une procdure fragile, base essentiellement
sur le volontarisme de ltat et un financement intgralement public, elle reprsentait un
quilibre instable expose aux fluctuations de la rente ptrolire ;

Le cadre urbain engendr par cette procdure est mdiocre, en labsence dune identit
architecturale et urbanistique.

Lexclusion des habitants tous les niveaux du processus de production a fait avorter les
projets, car considrs par des pratiques bureaucratiques comme des donnes
dmographiques ;

85

FOURA.Y, op.cit., p.200-201.

OUSSADOU.A. Lhabitat en Algrie: lchec dune politique , Les cahiers de lEPAU, n7-8, Octobre 1998,
p.24.
86

Labsence de consensus social intgrant les paramtres sociaux et psychologiques des

populations : identit, mode de vie et modle culturel, aspirations et valeurs.

La ralisation dun grand nombre de logements collectifs au travers de la procdure ZHUN,

a amplifi lextension spatiale des centres urbains, ce qui a donn naissance beaucoup de
quartiers implants leurs priphries en rupture totale avec la ville.

2.2.5.5. Le systme des ZHUN : une machine difficile arrter

Les problmes engendrs par lapplication de la politique des ZHUN sont autant le fait de
carences spcifiques aux instruments que de pratiques politiques inadaptes (une gestion
administre et centralise). Au moment mme o les grands ensembles font lobjet de svres
remises en causes dans le monde, les pouvoirs publics enchainent les ralisations de ce type, ne
voyant que les avantages dune mise en uvre rapide et conomique et surtout la cration dun
cadre de vie homogne et galitaire pour tous en adquation avec la ligne politique socialiste qui
avait t trace.
Nanmoins, en1986 la baisse brutale de revenus de la rente ptrolire prcipite la mise en place
dun programme de rformes qui ont concrtis louverture librale et le dsengagement
progressif de ltat. Le contexte conomique dans lequel intervient la loi 86-07 du 04 mars 1986
est marqu par la chute des capacits financires globales du pays, en consquence, leur
utilisation tait soumise un ordre de priorit, obligeant l'Etat se dcharger d'une bonne partie
de la demande en logement. Cependant, les contraintes structurelles, organisationnelles et de
financement qui pesaient sur l'conomie algrienne, rendent inefficace toute tentative de relance
du secteur de l'habitat.87
Critiqu et condamn, le systme des ZHUN a t abandonn la fin des annes 1980, toutefois
la construction de logements selon ce modle, entraine par la pression de la demande, la
lourdeur du systme et les coups partis restait difficile enrayer.88
En 1989,sur fond de crise conomique ,politique et sociale profonde marque par la baisse du
pouvoir dachat des couches pauvres et moyennes de la population et la monte de lintgrisme
islamisme, la nouvelle constitution (amende par la constitution de 1996 et 2008) entrine la fin
du socialisme et du parti unique et inaugure lentre dans lconomie de march.

87
88

CRASC, La crise du logement Oran mythe ou ralit-, mai 2007.

FOURA.Y, op.cit., p.202.

Cette nouvelle donne a des consquences importantes sur la politique urbaine et

particulirement sur le mode de production de lhabitat, la recherche de nouvelles sources de
financement. 89
2.2.6. Le changement de cap : de nouvelles stratgies
La fin de ltat providence a redistribu les cartes du processus de fonctionnement de lconomie
algrienne, dsormais un seul mot dordre : conomie de march et efficience de la productivit.
Durant la transition vers le march o beaucoup de contraintes ont subsist, lon a assist une
gestion deux vitesses sexprimant par :
La rduction progressive et continue du parc public et des hritages institutionnels du
pass.
Le dveloppement rapide des institutions et des professions des marchs du logement.
Cette transition a donc provoqu une mutation majeure dans la politique de lhabitat en oprant
le passage vers une diversification des segments doffre de logement ou daide oriente par une
demande exprime par la diversification des catgories sociales.
De fait, le retour une politique base sur la demande et non pas sur loffre ncessite :
la structuration et la stabilisation de la demande en amliorant les droits de proprit et
les choix entre accession et location; en dveloppant les systmes de financement
hypothcaires et les intgrer dans le systme financier; et enfin en mettant en place un
systme de subvention cibl et progressif bas sur les aides la personne;
la modernisation et lorganisation de loffre en sappuyant sur les rgles de marchs
pour loffre de terrains quips, le dveloppement et la coordination de la
rglementation et de lamnagement foncier, de la construction et de la promotion
immobilire, ainsi que lappui lmergence dune industrie prive de la construction
efficace, et une industrie immobilire comptitive et souple.
En consquence, les axes dune nouvelle politique de lhabitat abords de manire pragmatique
par le Ministre de lHabitat en 1994, ont fait lobjet dun dbut dapplication et enfin complts
avec ladoption en aot 1996 de la Stratgie Nationale de lHabitat 1996-2000, formulant les
grands traits des mesures entreprendre pour rformer notamment les systmes de production,
de financement et de laide de lhabitat.

89

Ibid.

2.2.6.1. Outils et moyens

Dans un premier temps, laccent a t mis sur le dveloppement de la promotion foncire dont
les mesures retenues devaient permettre une augmentation et une diversification des terrains
btir pour diffrents segments, le dveloppement de la production de logements, la reforme
institutionnelle du financement, etc. Ainsi que des mesures daccompagnement de ces
reformes, se rapportant la cration dun observatoire de lhabitat, au contrle de lurbanisme, et
la qualit du cadre bti. .
Quant au systme de production de logements, de nouvelles procdures et approches
dvaluation des besoins en logements ont t engages afin dapprhender la ralit de la
demande, sa mobilit et sa segmentation en fonction des besoins et des capacits potentielles
les prendre en charge.
Le dveloppement du systme de production ncessitant des mesures concrtes, dune part, en
faveur de lencouragement de la participation de tous les acteurs potentiels aussi bien du secteur
priv (par le biais notamment, de lauto construction et de la promotion immobilire pour la
vente ou la location), que des collectivits locales et des organismes de ltat en rorganisent les
structures dfaillantes et dautre part en faveur de la promotion du march locatif et de
laccession de la proprit du logement.
2.2.7. Les survivances du volontarisme : Le programme quinquennal 2005-2009
L'initiative tatique l'heure actuelle n'entend plus rpondre la question de lhabitat qu'
travers les nouvelles politiques de logement mises en place qui s'appuient sur l'initiative prive,
ou le partenariat priv/public ou encore sur une intervention rentable du secteur public, qui
exclut toute considration sociale. Le tissage de nouveaux liens entre secteurs public et priv
sont les traits spcifiques de l'instauration du rapport marchand et la segmentation de l'offre du
logement.
De fait, les politiques sociales en matire de logement cdent la place d'autres formules
privilgiant l'accs la proprit (le logement social participatif LSP, la location vente). A ces
nouvelles formules, il faut ajouter la multiplication des organes et organismes chargs de la
gestion diffrents niveaux de ces oprations (la caisse nationale du logement CNL, fonds de
garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilire FGCMPI). Ainsi, toutes les

conditions semblent tre runies en vue d'une implication active du promoteur immobilier priv
dans la construction et la matrise d'ouvrage du secteur de lhabitat.90
Cest dans cette optique que le programme quinquennal 2005-2009 a vu le jour, dont lambitionpour le moins optimiste-est la ralisation dun million de logements en apportant une qualit
meilleure tant techniquement quarchitecturalement.
Le bilan des ralisations enregistres fait tat au 30 juin 2006 dun volume de lancement
avoisinant les 68% du programme et dun volume dachvement reprsentant 16% du
programme.91
Laccroissement projet pour la priode 1999-2009, serait en augmentation de 50% par rapport
celui enregistr durant la priode 1988-1998.
Premier effet attendu de cette politique : la baisse graduelle du TOL, en effet il est prvu quil
passe sous la barre symbolique de 5 en 2009 pour atteindre le niveau moyen de 4.87 en prenant
en considration lachvement du programme .92
Graphique1:Evolution du TOL de 1966 2009

7,9

8
7

6,4

6,1

5,7

4,87

5
4

TOL

3
2
1
0
1966

1977

1987

1998

2009(prv)

Source : Boubekeur.S

Toutefois, et ce malgr le lancement et la distribution de tout type de logement qu'il s'agisse de

location vente ou de logement social participatif ou encore de social locatif, les disproportions
entre le nombre de demandes, les besoins rels, les ralisations et les attributions persistent en
dpit de la leve des contraintes dont le secteur a bnfici.

90

CRASC, op.cit.
BELBACHA.C, op.cit., p.17
92
Ibid. p.18.
91

Il est intressant de remarquer que malgr un objectif affich des pouvoirs publics damliorer
les conditions de logements des populations en termes de qualit architecturale et urbanistique
sentend-, le discours officiel sattache toujours marteler

une politique du chiffre et du

rendement (chiffres du TOL, pourcentage de lancements, taux dachvement..etc.).

Sans doute une survivance de rflexes ataviques et des dmons du socialisme dont il sera
difficile de se dfaire.

2.3. Lhabitat de masse en Algrie : Un paradigme tranger dans un

contexte spcifique
La ralisation de ZHUN travers tout le pays a gnr des banlieues dont la structure et la
forme urbaine sont celles des grands ensembles o immeubles-barres ,immeubles-tours et
voirie surdimensionne constituent un tissu urbain fragment et une structure discontinue et
clate 93. Lespace ZHUN correspond un espace trs ouvert o le contrle social est rendu
difficile sinon impossible. En effet, ni sa morphologie (espaces extrieurs non amnags, peu
dquipements), ni son contenu social (populations diverses par leur origine) ne facilitent
lorganisation dun quartier ayant sa vie propre 94 ; pour preuve la pratique dappellations
collectives anonymes du genre Cit des 1200 logements, Cit des 498 logements. Le tissu
urbain, ainsi fabriqu, est caractris par la prsence dune htrognit sociale trs marque 95,
par un espace bti monotone, et par un espace non bti appauvri sous la pression du
moindre cot et loccultation des fondements de lhabiter.
En effet, dans les cits dhabitat collectif, le principe de zonage a cass la continuit dun rseau
despaces publics dont dpend une partie des relations entre les habitants et le quartier.
Lespace public a cess dtre un lieu de vie partir du moment o on lui a fait perdre sa
fonction intgratrice par la dissociation des espaces dhabitation, de travail, de commerce et
dducation.
93

AMIRCHE.M, La question des espaces urbains publics dans les grands ensembles Constantine.
Magistre en architecture et urbanisme, Constantine : Universit Mentouri de Constantine, 2000, in H.MEBIROUK,
A.ZEGHICHE, K.BOUKHEMIS, Appropriations de lespace public dans les ensembles de logements collectifs,
forme dadaptabilit ou contournement de normes ? , Norois, [En ligne], 195 | 2005/2, mis en ligne le 07/08/ 2008.
94
95

CTE.M, LAlgrie ou lespace retourn, Paris : Flammarion, 1988, p.362.

ZERDOUMI-SERGHINE.Y. Lappropriation des espaces publics de proximit dans les grands ensembles
Constantine., la gestion en question, Magistre en Architecture et urbanisme, Constantine : Universit Mentouri
de Constantine, 1996, in AMIRCHE.M, et al., op.cit.

Ces ensembles o la rue et la conception du voisinage sont

ignores,

prsentent

une

organisation globale, abstraite car souvent non rapporte au contexte et caractrise par une
absence darticulation relle aux niveaux infrieurs qui strilise les possibilits de croissance
et dappropriation ultrieures 96.
La politique des ZHUN a donn naissance une forme durbanisation o la primaut
des fonctions circulatoires a engendr un surdimensionnement des voies, et gnralement
une sparation par niveaux des voitures et des pitons qui constituent la fois un obstacle
lvolution de ces espaces en vrais tissus urbains, et une source de dpenses ou de conflits entre
partenaires multiples : communes, organismes bailleursetc.
Le dnuement de leur conception face aux attentes des habitants et leur inadaptation aux besoins
de ces derniers en partie pourquoi ce modle fait lobjet de vives critiques.97
La mauvaise qualit des btiments construits trop vite et bas prix sous la pression de lurgence,
linadaptation des logements aux modes de vie, la rptitivit et la pauvret des formes et des
matriaux ont men la condamnation de la barre et du bton98. Ces problmes communment
poss par les grands ensembles touchent donc galement les ZHUN mais avec plus dacuit.
Ce cadre de vie nglig et cette illisibilit du paysage urbain ont contribu altrer durablement
limage que se font les habitants de leur cadre de vie.

2.3.1. Un environnement chaotique

Considre sous langle de la vue paysagre, le gouffre entre lespace ZHUN conu et lespace
ZHUN produit et vcu est incontestable.
La ZHUN se dfinit comme tant une zone dhabitat planifi conue sous la forme de
ville nouvelle, circonscrite dans un primtre dfini, et devant obir des normes et une
rglementation trs prcises. La physionomie projete serait celle dune zone dhabitat au
parcellaire gomtrique

offrant une impression visuelle dordre (voire de rigidit du bti,

96

PANERAI. Ph, DEPAULE.J-C, DEMORGON.M, VEYRENCHE.M, lments danalyse urbaine,

Bruxelles/Paris : AAM/Dunod, 1980.
97

SABLET.M.de, Des espaces urbains agrables vivre : places, rues, squares et jardins. Paris : Le Moniteur,
1991, in H.MEBIROUK, et al., op.cit.
98
MANGIN.D, PANERAI. Ph, Le temps de la ville, lconomie rsonne des tracs urbains, 1988, in
H.MEBIROUK, et al., op.cit.

daustrit et dune certaine immobilit), et de cohrence. Mais en ralit, la ZHUN expose une
physionomie radicalement diffrente. Elle donne une impression de dsordre urbain, despace en
chantier (inachev), despace flou tant dans sa dlimitation physique (limites incertaines,
extensibles, incontrlables) que dans ses caractres (o sentremlent des formes durbanit et de
ruralit, et des lments de centralit et de marginalit).
Parmi les autres caractristiques reconnaissables, on ne peut pas ne pas citer la dgradation
avance du cadre bti (dlabrement d au mauvais entretien des immeubles) et non bti, et
linsalubrit des lieux. La prsence damas dordures et de dcharges sauvages proximit des
immeubles, la stagnation des eaux mnagres dverses lextrieur, lcoulement des eaux
uses mme la surface faisant irruption partir des vides sanitaires ou de canalisations
extrieures dgouts ventres, sont autant de facteurs qui dgradent chaque jour un peu plus le
rapport de habitants leur cadre de vie .
Limage des ces ZHUN est dautant plus repoussoir que les espaces vagues et dnuds
constituent le seul horizon pour des habitants indiffrents. Par ailleurs, on remarque que les
espaces extrieurs se transforment en

mare de boue en hiver et en terrain poussireux

lt 99. Avec linvasion du bton, la part de la surface verte est fortement rduite. Labsence
et/ou la dgradation des panneaux de signalisation et du mobilier urbain viennent accentuer le
caractre dsolant du cadre de vie des habitants des ZHUN algriennes.

2.3.2. Une dgradation prmature

Bien quissues de programmes dhabitat rcents (les premires ZHUN ont commenc tre
construites au milieu des annes soixante-dix), la plupart des cits aujourdhui souffrent de
dgradations multiples.
() les conditions dans lesquelles elles ont t riges nont pas permis de construire un
habitat de qualit. Les espaces extrieurs sont rests ltat de terrains vagues non amnags
o lon constate lamoncellement de dtritus, le paysage urbain est totalement dstructur, il
nya pas vritablement de rues, cest--dire dlments urbains qui servent la fois de passages

99

ZERDOUMI-SERGHINE.Y, in AMIRCHE.M, op.cit.

et de liens entre les objets btis .Les units dhabitation (barres et tours) sont parpilles et ont
une densit de population trs leve. 100
De fait, les btiments prsentent pour la plupart dentre eux des infiltrations, les murs de faades
sont lpreux et les peintures dfraichies.
Les diffrents rseaux eux aussi prsentent des signes patents de dgradation, la voirie est le plus
souvent dfonce cause de la mauvaise excution, les rseaux dassainissement non adapts
une charge de population dpassant de loin les chiffres de prvisions sont priodiquement
et laisss tels quels.
Le mobilier urbain, lorsquil existe fait lobjet doutrages rpts (dgradation, tags..etc.)
La rapidit dexcution, lconomie dans le financement, la qualit mdiocre des matriaux
utiliss et la primaut de la quantit sont autant dattributs qui caractrisent les modalits dans
lesquels les ZHUN ont t produites et qui ont finalement favoris le vieillissement prmatur de
ces cits.
2.3.3. Une gestion dfaillante et disparate
La gestion du parc de logements constitu depuis lindpendance a elle aussi connu diffrentes
phases au gr des changements de politiques, globalement ingale et diversifie cause
notamment de :
Une maitrise douvrage assure (jusquen 1988) par des structures pour le compte des
organismes auxquels la gestion de ce patrimoine revient en dernier ressort.
Plusieurs transformations, visant lunification des structures et des rgles de gestion ont
t opres dans les statuts des organismes gestionnaires.
Cette instabilit dans lorganisation et le fonctionnement de ces structures est lune des causes du
dsquilibre constat dans le dveloppement du secteur de lhabitat.
A partir de 1962, la gestion du patrimoine immobilier public a t assure par environ une
centaine dorganismes composs essentiellement de :

100

Offices HLM communaux

Offices HLM de wilaya (dpartement)

Socits anonymes dHLM

FOURA .Y, op.cit., p.206.

Coopratives dHLM

Socits de crdit immobilier socits coopratives dhabitat

Socits conventionnes

Cette gestion diversifie a engendr des consquences ngatives et ont pouss les pouvoirs
publics prendre plusieurs mesures visant unifier progressivement cette gestion au sein dune
seule structure.
Cest ainsi qu partir de 1976, la gestion du patrimoine immobilier a connu plusieurs rformes
notamment avec la dissolution des offices HLM et la cration des OPGI par lordonnance
n76 /93 du 23 Octobre 1976.
Lgrement attnue, compare la situation avant 1976, une diversit de gestion existait encore
cette poque. Cette diversit tait constate notamment sur le plan des rgles et mcanismes de
dtermination et daffectation des ressources tires des loyers.
Les rformes se sont donc poursuivies et partir de 1985, il a t dcid de transformer les OPGI
en tablissements caractre conomique dans le but de soustraire ces structures des
contraintes administratives rigides. Cest ainsi que la maitrise douvrage des programmes de
logements a t transfr aux OPGI.
Aprs quoi, partir de 1991, les OPGI ont connu successivement la libration des loyers des
locaux usage autre que dhabitation, la promulgation en 1997 dun dcret entrinant la vente
au prix coutant des biens immobiliers usage dhabitation, et enfin la mise en uvre dun
nouveau rgime des loyers des logements mis en exploitation aprs 1998.
Lobjectif des mesures les plus rcentes dmontre une volont affiche des pouvoirs publics de
transformer progressivement les organismes bailleurs en structures commerciales.

Si les diffrentes actions entreprises par les pouvoirs publics ont permis denregistrer une
amlioration sensible de la gestion immobilire, lquilibre en matire de financement na t
que prcaire.
Ce dsquilibre constat en matire de financement du logement social a donc servi dargument
la volont de ltat de privatiser le parc de logements sociaux et introduire une gestion prive
en lieu et place dune gestion publique.
De fait, la promulgation en date du 07 Fvrier 1981 de la loi 81/01 portant cession des biens de
ltat constitue un vnement important dans la gestion des biens immobiliers du secteur public.
Cette loi, qui a t suivie par une batterie de textes modificatifs et complmentaires, tait
prsente comme un moyen permettant la mobilisation de lpargne des mnages pour financer
de nouveaux programmes de logements.
La ralit sur le terrain est tout autre, elle se caractrise par :

Linexistence dassembles de copropritaires due essentiellement aux problmes

rencontrs dans la mobilisation des ressources ncessaires la gestion des biens.

Labsence dinitiatives de la part des copropritaires pour prendre en charge la gestion de

la coproprit conformment aux textes en vigueur.

Conclusion :
Ce survol historique et chronologique des tenants et des aboutissants dune problmatique aux
interfrences diverses et complexes qui a lentement mais surement faonn limage de lhabitat
de masse apparaissait comme une ncessit, contribuant ainsi mettre en lumire les causes
profondes du mal qui le ronge.
En effet, la question de lhabitat en Algrie est intrinsquement lie son histoire, des premires
expriences du mouvement moderne aux dernires oprations de communication dun pouvoir
en qute de lgitimit (le dernier plan quinquennal) en passant par les ralisations du plan de
Constantine et lpisode dramatique des ZHUN , elle est reste de manire rcurrente sur le
devant de la scne, ltat sest donc vu oblig de trouver des solutions renouveles tout au long
de lvolution de sa politique conomique et sociale.
Partant du statu quo des premires annes postindpendance et arrivant 'la nouvelle politique
de l'habitat'', les rformes successives et conjugues en matire d'habitat et de stratgies urbaines,
ont favoris l'mergence de nouveaux espaces urbains constitus pour l'essentiel de logement,
alors mme que les demandes de logements se sont multiplies.
Aujourdhui encore, la stratgie applique dans la conception et la ralisation du logement de
masse est la mme que dans les ZHUN des annes soixante-dix, ce qui en fait une question
dactualit de la plus haute importance.
Par ladoption du modle urbain des grands ensembles, lon a homognis sur un plan formel le
paysage urbain (.) si nous regardons nos priphries ,que ce soit au nord ou au sud, lest
ou louest ,nous pouvons affirmer que nous avons ralis notre unit nationale , en effet en
traversant le territoire national, on na aucune impression davoir voyag. Tout le paysage
urbain est le mme 101

101

OUGOUADFEL.H, A la recherche dune modernit, Constantine: Mdia Plus, s.d , p.22.

Ces grands ensembles ont des caractristiques communes et souffrent

par consquent des

mmes maux tant dans leurs manifestations que de leurs dterminants. Dsormais, ils marquent
dune empreinte indlbile le paysage urbain algrien cest pourquoi il est urgent dorienter la
rflexion sur les moyens dintervention afin dendiguer le phnomne de dqualification et de
dgradation dont ils souffrent.

Chapitre III : La rsidentialisation : rfrent actuel des oprations de

renouvellement urbain
Introduction :
Ds le dbut de lpope des grands ensembles certaines constructions prsentaient dj des
problmes lis lhygine, une mauvaise conception et un manque dentretien. Des
rhabilitations taient alors ncessaires.
Les politiques de requalification urbaine des quartiers issus de la pense moderne en urbanisme
se sont adosses un certain nombre de concepts susceptibles la fois de ramasser les enjeux
auxquels elles taient confrontes et dindiquer ce que les actions impulses visaient. Parmi
ceux-ci,

lon citera pour mmoire,

la

rhabilitation ,

le dsenclavement ,

la

requalification , la rnovation et enfin la rsidentialisation .

De fait, partir des annes quatre-vingt, ce sont souvent les architectes et les paysagistes,
appels requalifier les vastes espaces de ces quartiers, qui ont pos les premires questions sur
le statut du sol, prconisant de nouveaux dcoupages fonciers : un espace public requalifi sous
forme de voiries hirarchiss, de parcs, de jardins et des espaces privs rapprochs des
logements, souvent clturs. Cest ce moment l que sont ns les principes de la
rsidentialisation, appuys plus tard par la mise en place de projets globaux reliant ville et grand

ensemble. La rhabilitation est une dmarche priurbaine, la rsidentialisation une dmarche

urbaine 102
A lheure o la rhabilitation des cits a cd le pas leur renouvellement, les projets de
renouvellement et de restructuration sappuient sur leur rsidentialisation.
Celle-ci semble de plus en plus devenir une sorte de leitmotiv : il faut rsidentialiser. Or, le
terme retenu pour qualifier une des modalits actuelles de transformation du cadre bti dans les
quartiers qui relvent depuis quelques annes dj, de ce que lon nomme gnriquement les
politiques de la ville nest pas tout fait banal et mrite quon lui prte attention. Cest ce que
lon se propose de faire pour en souligner et apprcier la porte symbolique aprs

avoir

examin ce que recouvre ce nologisme et tent den dterminer les enjeux sous-jacents.
Comment dfinir le concept de rsidentialisation ? Dans quel contexte a-t-il merg ?
Quelles sont ses origines ?

3.1. Dfinition(s) et principes gnraux : Une dfinition progressive et

extensive
Dfinir la rsidentialisation nest pas exercice facile. Ce terme nexistait pas dans la langue
franaise mais il sest progressivement impos chez les professionnels. Son invention est toute
rcente et pourtant on ne peut pas vraiment identifier son inventeur . De nombreux
spcialistes, et maintenant de nombreux acteurs politiques103, se lont appropri, avec souvent
leur propre interprtation.
Certains caricaturent la rsidentialisation en la rduisant la clture de lespace priv ou
linstallation dun systme de contrle daccs. Il semble bien que le terme recouvre une
opration bien plus complexe, aux objectifs diversifis.
Dautres proposent dj de ne plus utiliser ce terme galvaud, Philippe Panerai104, lun des
principaux thoriciens

et dfenseurs

de la rsidentialisation, lui prfre la notion dunit

rsidentielle quil a lui-mme invente.

Le terme est aujourdhui dsign comme une des oprations concourant aux programmes de
renouvellement urbain.
La notion de rsidentialisation ne conoit aussi la recevabilit des projets de rnovation
urbaine que si le projet stend sur lensemble du quartier concern et prcise quil devra
permettre didentifier clairement, par exemple au travers doprations de rsidentialisation,
102

DAUNE.F, in BACQUE.M-H, FOL.S. La cit Salvador Allende, Saint-Denis . Urbanisme, NovembreDcembre 2002, n 327, p.21.
103
En Europe notamment
104
Architecte et urbaniste franais

le statut des diffrents espaces et leurs modes de gestion 105 . On comprend l que le terme
a une forte connotation spatiale et quil est en rapport avec les domaines du foncier et de
gestion. Il renvoie surtout lide de clarification du statut des espaces.
Ce serait plus prcisment laction par laquelle on tablit ou on retrouve une
distinction claire et opratoire entre lespace public et lespace priv 106. La rsidentialisation
semble en effet se distinguer des modes opratoires antrieurs de requalification des grands
ensembles par la volont de donner des statuts juridiquement clairs, public ou priv
donc, aux espaces extrieurs, en intgrant dsormais leur matrise foncire et en
procdant des dcoupages parcellaires qui rorganisent la domanialit et tablissent
des espaces entre les immeubles et les espaces publics ou rues crs 107
La rsidentialisation se traduit essentiellement par des actions composante spatiale : une
sectorisation de lespace, une redfinition des statuts et usages des espaces extrieurs ainsi
que des modes de gestion qui sy rattachent . Elle cherche amliorer lidentification de
lespace public, clarifier les domanialits, et recompose ces quartiers monolithiques en
petites rsidences.
Cest aussi une rflexion sur un quartier et son fonctionnement afin de crer des units
rsidentielles plus restreintes et redonner aux habitants limpression dtre chez eux . Il
sagit donc dune recherche de lappropriation des espaces collectifs privs par les rsidents,
permettant un contrle social et un partage des rgles collectives dusages des espaces.
Ses objectifs sont finalement trs larges si on croise les diffrentes approches. Elle chercherait,
en plus de clarifier les statuts, amliorer la scurit et crer des relations de voisinage moins
anonymes et plus harmonieuses lchelle de lunit rsidentielle, chelle laquelle on cherche
dvelopper une identit propre chaque rsidence.
Ses grands principes sont fragmenter, dsenclaver, diversifier, paysager et hirarchiser. Cest
dans ce cas une action globale touchant au spatial, au paysage, lurbain dans ses diffrentes
composantes.

105

Circulaire franaise UHC/IUH2 /6 n 2003-21 du 21 mars 2003 relative la mise en uvre de la politique du
logement la programmation des financements aids de lEtat pour 2003, in SINGET.A, MARTIN.S, et al., La
rsidentialisation. Lyon : CERTU, 2009, p.8.
106
DURAND.D, BASTIDE.C, De la cit la rsidence, Repres pour la rsidentialisation, Paris :
UNFOHLM/USH/PUCA, 2004, in BERNIER.N, op.cit., p.43.
107
MOLEY.C, Les abords du chez-soi : en qute despaces intermdiaires, Paris : La Villette, 2006, in
GONIN.J, op.cit., p.23.

Sa concrtisation ne se rsume donc pas seulement un type de travaux, mais une

action densemble mlant travaux, interventions coordonnes de gestion et relations avec
les habitants 108. Ce serait alors dans ce cas plutt une dmarche ou une mthode.
Dautres dcrivent la rsidentialisation plutt comme un

processus en trois phases : un

diagnostic mettant en lumire des difficults , suivi dun projet de requalification urbaine et
enfin une concertation avec les habitants pour permettre des ajustements.
La rsidentialisation est-elle novatrice voire rvolutionnaire? Certains y veulent voir une
vritable innovation. Dautres ont une position plus mesure : ni confortation ni
bouleversement, ce serait simplement une nouvelle voie.
Faire voluer le grand ensemble en le banalisant :
La rsidentialisation traduit une dmarche rpondant au souci dabolir ce qui distingue
les grands ensembles dhabitat social du tissu urbain banal : fractionner de grands
btiments en petites units rsidentielles, diffrencier les fonctions et les statuts des
espaces et raffirmer les limites entre le sol municipal vocation despace collectif et le
foncier priv lusage plus individuel dune entre, dun immeuble ou dune unit de
voisinage 109. Ce serait alors une dmarche de retour en arrire, de retour la ville classique,
en quelque sorte de raction. On serait alors loin de linnovation.
En effet, la mise en uvre de la banalisation des grands ensembles fut appele de leurs vux
par les professionnels ds le dbut des annes quatre vingt dix110.
Philippe Panerai est le plus ardent dfenseur de lide de retrouver le jeu banal du tissu
urbain . il dveloppe lide que lenjeu fondamental pour les grands ensembles est leur
capacit dvolution dont la rponse dpend de notre capacit crer un tissu urbain
et passer du btiment au lot 111. Pour lui, il est ncessaire de penser le btiment habit et le
territoire qui lui est associ comme bases du concept dunit rsidentielle() le lieu dune
action collective et le cadre de transformation du bti, consquence de son appropriation 112.
Ce serait alors une mutation et une anticipation.
Si lon a autant de mal saisir ce que recouvre le concept de rsidentialisation cest quil est le
fruit dinfluences multiples.
3.1.1. Lmergence du concept : Un croisement dinfluences
108

DURAND.D, BASTIDE.C, in BERNIER.N, op.cit., p.45.

DOLLFUS.A. De la barre llot rsidentiel . Diagonal, Novembre-Dcembre 2002, n 158, p.18.
110
PIRON.O. Banaliser les grands ensembles . Etudes foncires, Mars 1990, n 46, p. 39-45.
111
PANERAI.P, LANGER.J. La restructuration des grands ensembles . Etudes foncires, automne 2000, n 88,
p. 8.
112
Ibid.
109

Au cours des premires oprations de rhabilitation quont connu les grands ensembles vers le
milieu des annes soixante-dix en Europe (particulirement en France avec le programme
Habitat et Vie sociale113). Le regard tait essentiellement port sur les logements et non sur
lespace commun. Lamlioration des espaces extrieurs se rduisait la cration de nouveaux
quipements. Cette politique fut surtout celle des organismes bailleurs, sans forte implication
des communes. Lobjectif tait essentiellement un changement dimage 114 , par la mise en
couleur des faades, la ralisation de fresques, etc.
Face au relatif chec de cette politique, laction et la rflexion se sont concentrs plus tard,
plus sur lespace que sur le bti. Les programmes suivants intgreront une reprise de lespace
public mais avec une approche formaliste et toujours le mme objectif dimage.
Il sagissait de redonner aux espaces traits leur fonction symbolique travers la qualit
architecturale 115.
Ces oprations esthtiques et symboliques furent rapidement remises en cause. Est ensuite
apparue la ncessit dentreprendre des actions plus globales et radicales visant transformer
le cadre de vie et le mode dorganisation spatiale des quartiers. Les actions ont t prsentes
comme de la requalification urbaine, montrant ainsi une volont dinsuffler de la qualit l
o il ny en avait pas, dagir sur les images, les reprsentations et les charges symboliques
attaches ces quartiers.
Les projets se concentrrent ainsi sur la transformation de lorganisation spatiale des quartiers.
Le discours dominant jusqualors, celui du dsenclavement , a peu peu laiss la
place celui de sectorisation. On parlera toujours de diffrencier les espaces mais
laccent est progressivement mis sur la dlimitation des espaces privs 116 et le dcoupage
despaces protgeant les immeubles.
La rsidentialisation est laboutissement dune succession de revirements dans les
interventions sur les grands ensembles. Cette volution semble tre le rsultat dinfluences
croises, la fois dune monte de la proccupation scuritaire et de lindividualisme, de la
remise en valeur de la notion despace public et du retour en grce de la ville classique.
3.1.1.1. Lmergence dun urbanisme scuritaire
Une mise en pratique de lespace dfendable
113

Une des premires oprations de la politique de la ville, instaure en France en 1977.

PANERAI.P, LANGER.J, loc.cit.
115
Ibid.
116
TABET.J, La rsidentialisation du logement social Paris : paradoxes et retournement des discours et des
pratiques dans les oprations de requalification des grands ensembles , Les annales de la recherche urbaine, n 8384, septembre 1999, p. 156.
114

Beaucoup dauteurs voient lorigine de la rsidentialisation dans la notion despace

dfendable dveloppe aux Etats-Unis dans les annes soixante-dix par Oscar Newman 117,
qui sest lui-mme inspir du retour la rue et de certaines ides de Jane Jacobs118. Cette
ide despace dfendable fut reprise par la britannique Alice Coleman en 1985119. Elle proposa
notamment doprer une distinction plus nette entre espace public et espace priv.
De fait selon les thories de lespace dfendable , Les difficults se dveloppent dans des lieux
dont la configuration le permet, o les troubles sont aiss, dans des espaces isols et
faciles investir. La prvention de la dlinquance peut tre mise en uvre par un
traitement architectural et spatial, passant par la proprit et le contrle des espaces par les
habitants eux-mmes, en les dotant par exemple de fentres permettant la surveillance ou en
rduisant le nombre de logements desservis par une mme cage descalier.
En Europe, linfluence des ces thories se traduit par lmergence de gated communities
dans le paysage priurbain mais aussi par la fermeture progressive des immeubles du
centre, des rsidences des banlieues aises, des

rues pavillonnaires comme des grands

ensembles120.
Une influence plus complexe
Linfluence directe des auteurs anglo-saxons est aujourdhui remise en question. Elle nest
en effet pas forcment dmontre. Cette influence est sans doute indirecte via les
rsidences scurises sur le modle des gated communities amricaines ralises par les
promoteurs privs121. Lobjectif de scurisation apparat en tout tat de cause de plus en plus
prgnant. Et la proccupation de la scurit semble bien lorigine de la plupart des oprations
de rsidentialisation.
La question de scurit a pris une place grandissante dans le dbat sur les grands ensembles et
les zones urbaines sensibles. Aprs une premire priode de la politique de la ville, pendant
laquelle la fusion entre dveloppement

social

des quartiers et

la prvention de

la

dlinquance fut envisage, puis une seconde priode marque par une marginalisation de la
prvention au sein de la politique de la ville, la question de la scurit sest rcemment
autonomise, notamment avec la mise en place en France et en Allemagne des Contrats

117

Cf. NEWMAN.O. Creating defensible space. Londres: McMillan, 1972.

Cf. JACOBS.J. The death and life of great American cities. Random House, 1961.
119
Cf. COLEMAN.A. Utopia on trial, vision and reality in planned housing. Londres: Hilary Shipman, 1985.
120
CHARMES.E, La rsidentialisation et le retour la rue , Urbanisme, n 353, mars-avril 2007, p. 64.
121
BERNIER.N, op.cit., p.46.
118

locaux de scurit (CLS), devenus un volet des Contrats de ville 122. La scurit est donc
revenue en force, dans le dbat politique comme dans les actions menes.
Mais paralllement cette monte en puissance de lurbanisme scuritaire, dautres
courants se sont imposs au sein de la cration architecturale et de la pense urbanistique.
Lmergence de la notion d espace public et de la clture
Aujourdhui le discours des professionnels est pour une large part ax sur laffirmation du
public : la requalification des espaces publics, la reconstruction dquipements publics, la
revivification des services publics 123. Le retour lespace public conventionnel et lurbanit
doit passer selon eux par la promotion de la rue borde dun trottoir, le boulevard plant, la
place, qui redistribuent les logements.
De plus, le dveloppement de la clture est aussi considr comme la matrialisation sans
ambigut de la sparation du domaine public et du domaine priv.
Lmergence dune architecture urbaine
Le retournement opr chez la plupart des architectes, partir des annes soixante-dix et
correspondant au choc ptrolier de 1973 et le dbut de lessoufflement des conomies des pays
industrialiss illustre parfaitement la pense de lpoque: la ville prime dsormais sur
logement. Les

vertus

dune

architecture

urbaine, cest--dire

pense

comme

le

partie

intgrante de larchitecture de la ville, sont redcouvertes.

La question des espaces intermdiaires, entre espaces publics et espaces privs, est reprise
sous langle des formes hrites de la ville classique, construire la ville aujourdhui
pourrait signifier laffirmation dun volont de retrouver, avec des formes peut-tre
diffrentes, les qualits de la ville ancienne : la proximit, le mlange, limprvu. Un
espace public accessible tous, des activits qui se mlent, un bti qui sadapte et se
transforme, des voisinages non programms 124 .
Corrlativement a merg un discours sur lurbanit attribue des formes urbaines senses
avoir des effets sociaux et favoriser les pratiques de sociabilit. Larchitecture urbaine va
souvent de paire avec le retour lalignement continu et surtout la rue, comme lieu essentiel
de sociabilit de proximit.

122

MARCUS.M, Politique de la ville et scurit urbaine : vers le divorce ? , Urbanisme, Mars-Avril 2002,
n 323, p.42.
123
PANERAI.P, LANGER.J, op.cit., p.7.
124
CASTEX.J, et al. , op.cit. , p.178.

Les principaux concepteurs et dfenseurs de la rsidentialisation, font en quelque sorte

une apologie de la rue, perceptible dans leur critique du close unwinien125 rduisant la rue
un rle technique de voirie et la privant de pratiques signifiantes 126 . Il sagit de
faire de lurbain et dassumer lhritage du Mouvement Moderne en donnant ses
ralisations un caractre urbain, de faire une architecture moderne urbaine 127.
La faade sur rue est nouveau promue, soit dans une perspective no-haussmannienne, soit
travers la thmatique de la faade paisse, transition dont la dimension est essentiellement
visuelle. Cette propension lalignement sur rue a conduit au retour en force de llot, comme
espace central coup de la ville, avec la question de son ouverture, notamment travers
lide d lot ouvert, ou de sa fermeture, au profit des seuls rsidents.
Lmergence de lide de limite et

la tendance la clture se sont ensuite

substitues, dans les annes quatre vingt dix , lide despace intermdiaire de larchitecture
urbaine 128, sous linfluence de critiques sur la rduction de lhabitat une simple cellule et sur la
disparition des limites.
La monte de lindividualisme et dune conception personnelle de lhabitat
Le terme de rsidentialisation a t construit partir de celui de rsidence, qui est
caractristique de la commercialisation prive. Lide de rsidence, en tant quimmeuble de
qualit pour les professionnels de limmobilier, est donc une rfrence issue du parc priv
qui est dsormais applique au parc social.
Il faut aussi remarquer que les configurations propres la promotion prive sont
clairement

rutilises dans les oprations de rsidentialisation, comme limmeuble cour

dentre et jardin de devant. La rfrence la promotion prive, aussi bien sur le plan de la
scurit que sur celui de limage, cache en quelque sorte une mise distance de lespace public.
Il est alors possible de considrer

que

limmeuble rsidentialis va dans le sens

de

lindividualisation de la socit129? Certains y voient limposition de la culture de la

proprit et de son affirmation 130. Elle serait perceptible travers lespace extrieur des
coproprits qui est plus ornemental que prvu pour tre collectif. La partie commune ne

125

Cf. Raymond Unwin (1863-1940), urbaniste anglais.

MOLEY.C, in GONIN.J, op.cit., p.27.
127
CASTEX.J, et al. , op.cit. , p.184.
128
SINGET.A, MARTIN.S, et al., op.cit., p.12.
129
BERNIER.N, op.cit., p.48.
130
MOLEY.C, in GONIN.J. op.cit., p.28.
126

serait partage entre rsidents, au niveau des pratiques, que comme une reprsentation, pour
eux-mmes et pour linvit, de leur statut privilgi de possdants 131.
Lappropriation de lhabitat serait donc un ensemble de pratiques et en particulier des marquages
qui lui confrent les qualits dun lieu personnel, et certains lieux deviendraient en quelque
sorte partie de soi. La rsidentialisation renvoie probablement aussi ces thories.
Mais au-del du dbat sur ses origines, la rsidentialisation est aussi lobjet de rflexions
sur ses applications pratiques.

3.1.2. En dfinitive : quest-ce que la rsidentialisation ?

La rsidentialisation est un principe de rorganisation de la trame urbaine lche des quartiers au
bti souvent rptitif, en regroupant et dcoupant les immeubles en units rsidentielles. Le
dcoupage peu se faire par groupe dimmeubles, par immeuble ou par cage descalier. Cela
permet de faire clairement apparatre le statut, public ou priv, des espaces extrieurs. Des
cltures sont difies pour bien faire apparatre cette limite. Il sagit en quelque sorte de faire
rentrer ces grands ensembles dans des codes urbains traditionnels.
Cette redfinition des limites entre public et priv vise transformer les rapports de cohabitation.
Lattention aux usages et aux pratiques de lespace est donc fondamentale ainsi que la
mobilisation des habitants. Ces oprations doivent tre parti prenante dun projet urbain global
men en partenariat avec diffrents acteurs.
Quelques principes essentiels permettraient de mener bien une rsidentialisation :

Dsenclaver : de nouveaux passages, de nouvelles voies ouvrent la cit au tissu

environnant. La rorganisation traditionnelle des dessertes amliore le reprage et
simplifie ladressage. De nouvelles dnominations favorisent linsertion dautres
activits, dautres fonctions, et banalisent la gographie particulire de cette
priphrie.

Fragmenter : fdrer de petits ensembles fortement dlimits et multifonctionnels

permet de distinguer les identits et de refonder une nouvelle urbanit qui
senrichit des diffrences, loppos de lurbanisme de masse dorigine.

Diversifier : offrir des lieux de travail, proposer de nouveaux quipements, de

nouveaux commerces, diversifier les usages pour chapper au tout rsidentiel.

131

Ibid.

Paysager-Hirarchiser : toutes ces actions sinscrivent dans une dmarche

paysagre de lensemble du quartier. Il sagit de retrouver le quotidien de la ville
(espace public, voirie, espace rsidentiel, jardin privs), de hirarchiser les attentes
et les usages.

3.2. Dispositifs spatiaux et types de rsidentialisation

Si lon tudie les diffrents modes de rsidentialisation, on observe que deux types de dispositifs
sont prsents quasiment partout :
Dune part, la clture en tant que limite juridique et foncire, marquage symbolique (dans
certains cas il peut sagir de haies) et protection de limmeuble (cest pourquoi lon trouve trs
souvent des cltures de 3 mtres pour viter quon ne les franchisse trop allgrement, cest
dailleurs la hauteur prconise par les Anglo-Saxons dans le cadre dune prvention
situationnelle. Cest un lment-cl car objet de dbats permanents puisquon leur reproche
denfermer, dtre facilement casses.
Autre type de dispositif : lunit rsidentielle que daucuns qualifient de sectorisation se
caractrise par sa petite taille dans loptique de mieux contrler et mieux grer. Dans la pratique,
la taille est trs variable. En fonction de la configuration architecturale et urbaine des lieux, soit
on fractionne des entres dimmeubles, ou en en regroupe deux, soit on fait des lots. En gnral,
les architectes-urbanistes travaillent sur la diffrenciation afin dobtenir, chaque fois, un
caractre spcifique qui devienne un support identitaire pour les habitants. Certains qualifient
cette vision de peu originale et quelle sapparente fortement ce quon peut lire sur les citsjardins132. Les paysagistes sont trs prsents sur les oprations de rsidentialisation o lon met
aussi beaucoup laccent sur la qualit des matriaux.

132

Cf. Ebenezer Howard.

Figure 14 : Les tapes de la rsidentialisation. Source :Rousseau.G

Lon peut distinguer deux ples entre lesquels toutes les variantes sont possibles : les oprations
menes par les organismes bailleurs dans lobjectif est de scuriser leur patrimoine et dviter
des circulations. En effet, une grande partie des oprations menes a consist essentiellement
fermer des passages.
linverse, les oprations menes conjointement par les Villes133 et les bailleurs manent plutt
de projets urbains. dans ce cas, on travaille dabord sur lespace public avant de sintresser
lespace priv alors que dans lautre registre, cest dabord lespace priv quon requalifie et, si
certaines conditions sont runies, on sattelle lespace public.
Entre ces deux ples, on trouve tout ce qui va tre fait avec les habitants dune part et les
gestionnaires de lautre. L encore, les pratiques peuvent varier normment. Dans le premier
cas, on essaiera de crer des espaces que les gens pourront sapproprier, pour y faire par exemple
des jardins privatifs, tandis que, sur une logique de scurisation, on fera plutt de lamnagement
paysager, avec un recours parfois exagr aux grilles de telle sorte que les habitants passent par
le seuil mais sans sy arrter, dans un souci de rationaliser les circulations qui nest pas toujours
bien vcu.

3.3. Les dbats actuels autour du concept de rsidentialisation

133

Cadre institutionnel des politiques urbaines en France.

Le dbat se cristallise aujourdhui notamment sur la taille de lunit rsidentielle et la

possibilit ou non dappliquer la rsidentialisation quelque soit le type de bti.

3.3.1. Quelle taille pour les units rsidentielles cres ?

Les choix sont extrmement diffrents.

Trois grands types de dcoupage peuvent
tre observs:
lunit rsidentielle (plusieurs cages
descalier

voire

plusieurs

immeubles) ;
la cage descalier.
limmeuble

(notamment

pour

un

grand btiment isol) ;

On trouve des rsidences allant de 20

3000 logements. Certains recommandent

dailleurs
dcoupages

de

combiner

ces

diffrents

pour viter de crer un

archipel de petites units qui signorent et se

replient sur elles-mmes 134.

Figure 15 : Schma dune unit rsidentielle.

Source : Panerai.P

Certains ont rflchi la taille optimale de lunit rsidentielle, en prenant en compte les
objectifs de sociabilit, dappropriation et de gestion : une chelle de 50 120 logements
favorise la constitution dune identit collective de voisinage 135.
Pas de taille idale donc mais il semble que les petites units rsidentielles prsentent
beaucoup davantages. Mais ce constat se heurte souvent des situations difficilement
traitables, tel point que beaucoup ont avanc lide que la rsidentialisation ne pouvait
pas tre applique sur tous les grands ensembles.
3.3.2. La rsidentialisation doit tre adapte chaque situation
Ce leitmotiv est rcurrent chez la plupart des acteurs. Il nexiste aucune recette applicable
quel que soit le quartier, la ville ou encore le pays. Les bailleurs sociaux tiennent un discours
similaire.
Chaque projet doit sadapter un contexte urbain prcis : hauteur des immeubles,
implantation de ceux-ci par rapport la voirie, espaces amnageables disponibles, etc. Il
134

DURAND.D, BASTIDE.C, in BERNIER.N, op.cit., p.49.

BONETTI.M, SECHET.P, LAFORGUE.J-D. Rsidentialisation : de la clture lespace public .
Urbanisme, Mars-Avril 2002, n 323, p.59.
135

semble surtout essentiel de revenir sur les enjeux de chaque opration, mais la difficult
rside dans la multiplicit de ces derniers, lie aux logiques souvent diffrentes des acteurs.
Le dimensionnement rsidentiel est souvent alatoire car il rpond des logiques trs instables
et parfois excluantes, par exemple un projet urbain bas sur une trame viaire et la gestion urbaine
conduit au primat de la sectorisation du gardiennage et du fonctionnement social idal li au
nombre de logements. Les premires valuations, qui sont surtout le fait des bailleurs, sont
bases sur des indicateurs techniques (taux de rotation, taux de vacance) et des enqutes
auprs des habitants. Tous les enjeux ne sont pas forcment pris en compte. Les enjeux, bien
que contradictoires, doivent tre mls, sinon le risque dinadaptation est trs grand.

3.4. La gestion urbaine de proximit (GUP) : Complment incontournable

de la rsidentialisation
Il est tabli que les oprations de rsidentialisation sont en grande partie justifies par de
nombreux problmes de gestion dans les grands ensembles. Pour tirer rellement bnfice
dune opration,

une modification

et

une

adaptation

de

la

gestion

de

proximit

apparaissent plus que ncessaires. La rsidentialisation est loccasion de remettre plat cette
gestion, tant au niveau de loffre de service que de lorganisation.
Rsidentialisation et gestion sont intimement lies. La rsidentialisation constitue une
occasion

de repenser

et

damliorer

la gestion

de

proximit, son organisation, sa

coordination. La GUP a ainsi pour objectif de prenniser les investissements, autrement dit
faire en sorte que ds la conception dun projet dquipement ou damnagement, la gestion
soit prvue 136.
La rsidentialisation est plus frquemment loccasion de renforcer et dajuster une prsence de
proximit ou parfois mme de la mettre en place lorsquelle est inexistante, en partant du
terrain, des petites units de vie et de gestion, en mettant en place une organisation une chelle
plus grande. Le temps du projet urbain permet galement de sortir de lurgence et de prparer en
amont la gestion future, en prenant appui sur la nouvelle organisation des espaces publics et
privs et en valuant aussi les prestations.
Enfin, la gestion urbaine de proximit permet aussi une amlioration rapide et visible de la
situation face la longueur de lattente pour les grands amnagements.
3.4.1. Les effets facilitant de la rsidentialisation sur la gestion
136

LELEVRIER. C, in LACROIX.D. Pratiques de la gestion urbaine de proximit chez un bailleur social. Master en
Urbanisme et Territoires. Paris : Paris XII, 2008, p.21.

Incontestablement, la rsidentialisation produit des effets qui facilitent la gestion des quartiers
sur lesquels elle porte :
La diminution, voire la suppression des problmes dappropriation des parties communes
et du vandalisme qui les accompagne procure des conomies de gestion.
La requalification des lieux (espaces extrieurs et entres des immeubles) amliore
lattractivit des patrimoines et par l la commercialisation des logements rendant
possible des politiques dattribution en direction de catgories plus exigeantes.
La dlimitation des espaces clarifie les interventions des gestionnaires qui sont ainsi
mieux responsabiliss sur la tenue de leurs territoires respectifs.
La satisfaction des habitants est plus forte lgard de leur cadre de vie et les relations
sociales sen trouvent amliores.

3.4.2. Les problmes de gestion gnrs par la rsidentialisation :

La rsidentialisation gnre galement des problmes spcifiques de gestion qui sont lis dune
part aux usages que les habitants font des espaces rsidentiels, dautre part, aux nouvelles
exigences de gestion quils induisent.
Ainsi, les amnagements proposs par la rsidentialisation peuvent poser de rels problmes
dusage du fait de leur emprise et de leur positionnement, notamment :
Les parkings de surface qui, insuffisants en nombre, provoquent des conflits doccupation
entre les habitants et obligent le gestionnaire dicter un rglement daffectation des
places toujours difficile faire accepter. A contrario, un nombre suffisant de places peut
limiter les espaces dvolus aux jeux pour les enfants qui utiliseront alors les parkings
pour jouer.
Les espaces paysagers, parfois inaccessibles car conus pour le seul agrment visuel des
habitants peuvent tre malgr tout occups, destination de tous , ils sont appropris par
une seule catgorie , ou encore sans vocation particulire car conus pour un usage libre
des habitants, ils sont dlaisss.
Les quipements anti-intrusion (cltures, portails, portillons) qui crent de telles
contraintes pour les habitants quils finissent par les contourner (neutralisation des
fermetures).
La mauvaise adquation des programmes aux attentes des habitants est galement parfois
lorigine de ces problmes dusage. Mais un vritable paradoxe apparait dans la
rsidentialisation : lordre spatial (lamnagement et la dlimitation des espaces) nimpose pas

spontanment un ordre dusage mais peut gnrer du dsordre, appelant la mise au point de
nouvelles rgles prcisment l o le no mans land antrieur nen ncessitait aucune.137
Au del des questions dusage, la rsidentialisation pose de nouvelles exigences aux
gestionnaires :
La plus grande satisfaction des habitants lgard de leur cadre de vie ne rduit pas leurs
attentes sur la qualit de la gestion mais plutt tendance les amplifier (la qualit
appelle la qualit)
Lentretien et la maintenance des quipements et des espaces rsidentialiss ncessitent
des comptences particulires de gestion spatiale peu prsentes dans la culture
immobilire traditionnelle des bailleurs.
Enfin, la hausse des couts dentretien et de maintenance pose des problmes de prise en
charge par les locataires (si ces couts sont rpercuts en tout ou partie dans les charges
locatives et/ou par les gestionnaires).

3.5. La rsidentialisation en actions :

3.5.1. Teisseire: la concertation au cur de laction
La requalification de la cit Teisseire Grenoble est une rfrence pour qui voque le sujet de la
rsidentialisation. Rfrence par son ampleur, rfrence galement par son statut exprimental.
Il serait rducteur cependant de sarrter ce seul aspect car, si les units rsidentielles sont une
composante essentielle du projet Teisseire et si leur impact sur les modes dhabitat est direct,
elles ne prennent leur valeur quen tant que composantes dun programme global qui agit tant sur
les processus au long terme de constitution de la ville que sur une amlioration rapide du cadre
de vie.
Les chantiers qui se suivent depuis 1998 et qui se poursuivront jusquen 2010 rpondent aux
enjeux immdiats. Le projet rvlera cependant toute sa dimension dans quinze ou trente ans,
lorsque sera consomm lobjectif de rompre avec le statut dexception du grand ensemble et que
le quartier entrera dans le rang de la ville banale, celle qui volue et se construit dans la
dure 138
3.5.1.1. Le lancement du projet de renouvellement urbain

137

Id. p.101.
COPPE.G. Autour de Teisseire : un projet qui sinscrit dans la dure , in GEOFFROY.G, ODDOS.E, op.cit.,
p.77.
138

Cest en sappuyant sur ses atouts quen 1995, la municipalit dcide de transformer Teisseire,
les rhabilitations successives avaient montr leurs limites, les institutions se sont donc obligs
inventer. LOPHLM139 est rapidement partie prenante du projet municipal.
La dmarche de conception se dcompose en trois tapes :

En 1996, la ville sassure les services du cabinet Arpenteurs, spcialis dans la conduite
de dynamiques participatives, pour tablir un schma directeur ainsi que des
recommandations urbaines et sociales ;

En 1997, partir de ce schma directeur, trois quipes durbanistes laborent des

programmes de renouvellement urbain via trois marchs de dfinition. La proposition de
latelier Panerai est retenue ;

A partir de 1997et la suite de marchs de dfinition, la ville de Grenoble confie une

mission dtudes et dassistance maitrise douvrage Philippe Panerai. Il a pour tache
de concevoir le projet de restructuration et de piloter sur le long terme la ralisation. Le
projet est complet : logements, quipements, commerces, espaces publics, toutes les
composantes son traites. P. Panerai assure la charge durbaniste en chef, garant dans le
temps de la cohrence densemble.
3.5.1.2. Caractristiques du projet :

Lancer une nouvelle opration de rhabilitation ne paraissait pas suffisant au regard des enjeux.
Le mode de travail adopt permet de remodeler le quartier en une dizaine dannes mais
galement de manire durable. A cette fin, Ph. Panerai a reconstitu, immeuble par immeuble, un
parcellaire, qui dans limmdiat comme lchelle des dcennies, favorise lvolution urbaine
par substitution. La cration dunits rsidentielles reprsente laboutissement du processus de
rflexion autour du projet et non son pralable. Le moyen est ainsi donn Teisseire de sortir du
statut dexception que lui confrait sa morphologie foncire pour se transformer par strates,
linstar de la ville banale . En effet, lobjectif premier ntait pas de rsidentialiser mais que
le grand ensemble entre dans le droit commun et se fonde dans la masse de la ville 140, le projet
sest structur autour de quelques grandes ides directrices.

139

Office Public de lHabitat Loyer Modr

PANERAI.P, De la cit au quartier, Rapport final de ltude de dfinition, Mars 1998, in GEOFFROY.G, et al. ,
op.cit. , p. 82.
140

Figure 16 : Le fil Vert. Source : Plan local

durbanisme /Ville de Grenoble.

Figure 17 : Principes de la rsidentialisation de

lilot des Buttes Teisseire, Grenoble.
Source :Panerai.P

Rorganiser la trame viable en ouvrant de nouvelles rues permet de retrouver les principales
directions qui orientent la ville du nord au sud et de crer des liaisons vers les quartiers
limitrophes. Les matriaux et le mobilier urbain sont les mmes que ceux du centre ville :
bordures en calcaire, trottoirs en enrob ou en chape de bton, bancs, fontaines.inscrivent
Teisseire dans la norme Grenobloise. Teisseire est de plus travers par le Fil Vert. Ce
cheminement pour les pitons et les cycles, protg de la circulation automobile. Limplantation
des nouveaux quipements est dfinie de manire conforter cet esprit douverture.
La transformation des espaces extrieurs est loccasion de clarifier les limites et les chelles. Le
continuum indiffrenci est remplac par une succession despaces qui peuvent tre nomms :
place, jardin, square ou cur dilot sont clairement dlimits et dots dune forme identifiable.
Leur statut devient pleinement public grce galement la cration, en regard, de parcelles
prives : les units rsidentielles. Elles associent un immeuble autonome des places de parking,
un jardin collectif destination de lensemble des locataires et des jardins individuels
destination des appartements du rez-de-chausse. Elles sont dlimites par un muret surmont
dune grille de ferronnerie ; mais lentre est libre, sans portail. Elles permettent darriver chez
soi avant le logement pour reprendre les termes de Ph. Panerai. La clture est symbolique et
nenferme pas les habitants. Si elle participe la scurit publique, cest en favorisant

lappropriation et en clarifiant les usages, grce la dfinition systmatique des limites entre ce
qui appartient tous et ce qui relve du domaine des rsidents.
Au del dune relation la rue remodele grce aux units rsidentielles, les logements sont
linstrument dune politique de fond pour accroitre la diversit morphologique et sociale du
quartier. Afin dviter les actions brutales, parti est pris de dmolir le moins possible. Les
dmolitions ne dpassent pas donc 20% du parc et sont rserves aux impratifs de maillage
urbain. Par ailleurs, la rhabilitation des logements est systmatique : extensions de cuisine,
cration de terrasses, changement de menuiseries, rfection des enduits sont autant
damliorations du confort et de limage du chez soi. Les constructions neuves permettent
dintroduire de nouveaux types btis Teisseire comme des petits collectifs de quatre ou dix
logements, ou des maisons familiales en bande. Certaines oprations sont mises sur le march de
laccession aide ou de laccession libre de manire attirer une population nouvelle.
La diversification de la population est encore renforce grce une opration connexe, la ZAC
Teisseire/Jeux Olympiques qui, outre un parc dun hectare, accueille 320 logements en accession
la proprit et 80 logements sociaux. .

3.5.1.3. La participation des habitants :

La dialogue public avec les habitants en direct ou avec des structures reprsentatives comme les
unions de quartier est bien ancre dans les pratiques communales Grenoble. Aussi, la
concertation est-elle reste une proccupation constante tout au long de la mise en uvre du
projet Teisseire, selon des modalits qui ont volu au fil des annes.
La gense du projet en 1996-98, sappuie sur un tat des lieux tabli partir des paroles des
habitants.
Les annes 1998-2001 constituent une premire phase dinformation autour du projet retenu.
Cette priode est accompagne dinitiatives habitantes et associatives foisonnantes, notamment
la cration dun thtre forum et la ralisation dun film. Un cabinet spcialis a t recrut pour
conseiller et aider la ville btir un dispositif dinformation concertation. Plusieurs outils sont
mis au service de cet objectif :un journal prsentant lavance du projet urbain, des panneaux de
4m de large diffusant sur lespace public les images des futures ralisations ,un logo identifiant
tous les documents relatifs au projet urbain, et un local spcifique offrant aux habitants un lieu de
dialogue avec les techniciens qui assurent des permanences. Les lieux de rencontre et de
discussion autour du projet prennent des formes varies : du pied dimmeuble au site du chantier
ou la salle de runion, habitants, associations et professionnels du quartier rencontrent plusieurs
fois les lus et les techniciens pour un mme projet.

Cest au cours de ces deux premires annes que se dessine, partir des enseignements de ces
initiatives, un dispositif dinformation et de concertation prenne.
Depuis 2001, le dialogue est plus structur et se recentre sur des modalits prcises, modules en
fonction de lchelle du projet en cours. Une anne environ avant le dmarrage des travaux de
chaque immeuble, une enqute sociale est mene porte porte en vue de recueillir les attentes
des habitants sur la rhabilitation de leur logement. De trois cinq rencontres sont ensuite
organises lchelle de chaque immeuble pour prsenter le programme de rhabilitation et de
cration de la future unit rsidentielle. Les runions lchelle de lilot (regroupant de quatre
sept immeubles) traitent de la mise au point de lamnagement des espaces publics de proximit.
Enfin une grande runion fait le point deux fois par an sur lavancement des travaux de
lensemble de Teisseire. La ville et les bailleurs organisent ces runions en troite collaboration.
A partir de 2005, les enjeux de gestion de la rsidentialisation impliquent une monte en charge
du rle des bailleurs dans la participation. Au-del de la question du remodelage des espaces, la
requalification de Teisseire est en effet un projet de gestion. Cre des units rsidentielles dun
cot et des espaces publics identifiables comme tels de lautre, permet de clarifier les
responsabilits respectives des bailleurs et de la ville.
Une douzaine dannes aura t ncessaire pour renouveler physiquement Teisseire. Au fil du
temps la cit est entre dans le fonctionnement banal de la ville. La scurit et lagrment
retrouvs des espaces publics et le tmoignage des habitants, constituent les premiers indices
dune russite.
3.5.2. La Thibaude: une dmarche de requalification pour toute la ville
Le quartier de la Thibaude Vaulx-en-Velin prs de Lyon a t jug prioritaire dans le cadre de
la mise en place du GPU en 1994. Un projet urbain a t labor pour rpondre aux
problmatiques du secteur, en intgrant plusieurs dimensions. La rsidentialisation a t un des
points forts du projet.

3.5.2.1. Caractristiques du projet:

Priode de construction : 1975
Nombre de logements : 440 logements HLM (dont 140 chambres dtudiants)
Opration de dmolition/construction : dmolition de trois alles (87logements)
en 1998
Typologie du quartier avant intervention :quartier enclav, la configuration des
immeubles et des garages fermait le quartier sur lui mme, domanialit prive

des espaces extrieurs ,manque de lisibilit des fonctions des diffrents espaces,
quartier rsidentiel ,prsence dun groupe scolaire dans le quartier ,local
collectif rsidentiel au cur du quartier ,destin accueillir des animations
associatives ou des ftes familiales.

3.5.2.2. Gense et droulement du projet :

Un schma de cohrence a t ralis, il tait en effet ncessaire de penser lvolution du quartier
de faon globale et cohrente.
Par ailleurs, pour que le projet rponde concrtement aux besoins des habitants, un diagnostic
des usages a t ralis en amont. Ce travail sest inscrit dans le cadre dune mthodologie mise
en place par la Communaut Urbaine de Lyon (le grand Lyon) il ya plusieurs annes. Pour
affiner ce travail danalyse des usages et des besoins , des groupes de travail associant habitants
et professionnels de proximit ,anims par un charg de dveloppement du secteur ,ont permis
notamment de rdiger un cahier des charges destination de la maitrise duvre.
3.5.2.3. Calendrier :
1996-98 : rhabilitation des 352 logements sauvegarder (traitement
technique et esthtique des faades, tanchit des toitures, amlioration des
parties communes, intervention dans les logements selon les tats des lieux)
1998 : dmolition des trois alles soit 87 logements (dune part pour permettre
le passage de la rue nouvelle et dautre part rtablir les espaces de transition
avec le bti individuel ancien au Sud)
1998-2000 : amnagement des espaces extrieurs
3.5.2.4. Caractristiques du projet :
La redistribution des circulations automobiles et pitonnes :

Cration dune voie nouvelle traversant le quartier.

Restructuration
stationnement

du

stationnement :

surleves

dmolition

(stationnement

en

des

dalles

surface

de

+boxes

souterrains) et constitution de nouveaux garages privatifs (surfaces

+boxes souterrains galement) plus petits, moins hauts, proximit des
logements, complts par un stationnement public le long de la voie
nouvelle.

Cration de mails pitons

La requalification des espaces de jeux et de rencontre :

Cration despaces privatifs au pied des immeubles (jardins

dagrment et jeux pour les jeunes enfants)

Cration despaces de jeux destination des adolescents (un terrain

multisports, un terrain de basket et un espace de ping-pong)

Cration dune place publique au centre du quartier

La ralisation de parcelles de jardin : espace transitoire entre lhabitat collectif

et pavillonnaire :

Dix-neuf parcelles de jardins familiaux

Une parcelle pdagogique

Figure 18 : Plan initial en 1997. Source : In Situ.

Figure 19 : Plan densemble du projet.

Source: In Situ.

3.5.2.5. La participation des habitants :

En amont de la dsignation du concepteur ,de janvier mai 1996, des groupes de travail
associant habitants et professionnels prsents sur le quartier ont permis dchanger questions ,
avis et ides afin que le projet labor pour le quartier corresponde au mieux aux attentes des
usagers. Ce travail a donn lieu la rdaction dun cahier des charges destination de lquipe
dingnierie technique missionne sur le ramnagement du quartier.
En phase davant-projet, des runions publiques ont permis de complter le projet avec des
demandes exprimes par les habitants , tandis quen phase de projet les runions publiques
taient plutt destines informer les habitants sur la finalisation du projet.
Enfin, en phase de travaux, des runions dinformation et des documents de communication
(info-chantier ) visaient informer les habitants du droul des travaux. Un correspondant de

chantier a galement t missionn par la Maitrise dOuvrage pour veiller ce que le chantier
occasionne le moins de gne possible pour les habitants du quartier.
3.5.2.6. Enseignements et cls de russite :
Une clarification de la fonction des diffrents espaces :

Des plantations, des cltures ou le changement de couleur de revtement

permettent de diffrencier espaces publics, privatifs ou privs.

Chaque bailleur bnficie despaces privatifs requalifis et de poches de

stationnement rsidentiels.

Une nouvelle rpartition des domanialits et des responsabilits de gestion

La nouvelle rpartition domaniale est lisible dans le quartier (cltures, haies

ou revtement), ce qui rend plus aise lidentification des responsabilits de
gestion.

Un document Qui fait quoi et o la Thibaude ? a t diffus aux

personnels de proximit et aux habitants relais pour les aider identifier les
gestionnaires des diffrents espaces.

En termes de gestion sociale et urbaine de proximit :

Outre le document dinformation Qui fait quoi et o la Thibaude ?, diffrentes actions de
gestion sociale et urbaine de proximit ont t menes pour accompagner lappropriation des
nouveaux amnagements :

La ralisation dtats des lieux croiss (diagnostics en marchant) permet

galement aux propritaires (Ville, communaut urbaine du Grand Lyon et
les trois bailleurs prsents sur le quartier) de mieux apprhender leurs
nouvelles responsabilits en termes de gestion des espaces

Lappropriation de la place publique au cur du quartier a t favorise par

lorganisation dune fte de quartier

Laccompagnement du projet associatif Les jardins de la Thibaude a

permis de runir les utilisateurs des jardins familiaux et de la parcelle
pdagogique autour dun projet fdrateur

Des enqutes de satisfaction permettant de rpondre lvolution des besoins :

Ces enqutes sont conduites chance rgulire (tous les 2 3 ans) et permettent dvaluer
lvolution de la satisfaction des habitants du quartier, de connaitre leurs nouveaux besoins et, le
cas chant, de raliser des amnagements complmentaires (dos-dne pour scurise la nouvelle
voie, poche de stationnement complmentaire)

 Principaux rsultats des enqutes de satisfaction ralises en 2000,2001 et

2004 auprs des habitants du quartier de la Thibaude :
Des enqutes de satisfaction ont t conduites sur le quartier de la Thibaude, pilotes par un
partenaire du GPV (Grand Lyon ou Ville en alternance) et ralises par un cabinet dtude.
Celui-ci a interrog un panel dhabitants par tlphone pour valuer leur apprciation des
nouveaux amnagements, vrifier la prennit de ces amnagements et cerner lvolution des
besoins des habitants.
Aprs les enqutes ralises en 2000 puis 2001, une nouvelle enqute a t conduite en 2004,
suite aux amnagements des espaces extrieurs du quartier. Les rsultats de cette dernire
enqute montrent que 80.3%

141

des habitants interrogs se disent assez satisfaits des

amnagements ce qui reprsente un trs bon taux de satisfaction. Les espaces verts, et
notamment les jardins familiaux sont particulirement apprcis et sont porteurs dune image
positive pour le quartier. Les habitants ont nuanc cette satisfaction en jugeant le montant des
charges trop lev.
Le stationnement est jug satisfaisant 50.7%142, la propret des nouveaux parkings et le bon
fonctionnement de lclairage sont trs apprcis. En revanche, le nombre de places de
stationnement est jug insuffisant sur une partie du quartier. Pour rpondre ce besoin nouveau,
une poche de stationnement complmentaire a t ralise depuis lenqute.

3.5.3. Aulnay-sous-Bois : De la cit la rsidence

3.5.3.1. Contexte :
Les quartiers nord d'Aulnay en Seine-Saint-Denis, rassemblent 24000 habitants, soit 30 % de la
population de la commune (avec 8 800 personnes ges de moins de 25 ans). Ce quartier,
construit entre 1960 et 1970, est entour par de grandes emprises d'activits industrielles (usines)
et par une importante ceinture verte (un parc dpartemental notamment). Deux autoroutes et
plusieurs dpartementales sillonnent le site ce qui provoque une forte coupure entre le nord et le
sud du quartier (Les Merisiers). Le sud du quartier, et en particulier l'ensemble des Merisiers, est
considr comme plus attractif, moins dense et moins en difficult que le nord. C'est sur cet
ensemble des Merisiers que porte la premire opration de rsidentialisation.

141

Source : GOBILLARD.C, La transformation dun grand ensemble, lexprience de la Thibaude Vaulx-enVelin , in GEOFFROY.G, et al., op.cit. , p.99.
142
Idem.

Figure 20 : Aulnay-Sous-Bois, les Merisiers : Le quartier est caractris par une structure polygonale
irrgulire accueillant en son centre, ds son origine, des quipements publics.

Le bailleur, propritaire de 4 400 logements situs de part et d'autre de lautoroute, a construit les
450 logements de l'ensemble des Merisiers ds les annes soixante. Les six btiments R+4 de cet
ensemble forment un hexagone dimension humaine dont le square central est occup par des
espaces verts et des quipements communaux (cole maternelle et primaire, PMI et parc de
jeux).
Trois btiments ont leurs entres depuis
le centre de l'lot ; les trois autres
immeubles sont desservis de l'autre ct,
le long de la voie prive qui fait le tour
de la rsidence et o se trouvent les
parkings.
L'occupation sociale sur ce secteur est
plus ancienne et stable que sur le reste
du quartier et indique la fois une
mixit

des

catgories

socioprofessionnelles et une mixit des

populations.

Figure 21 : Une grande confusion entre les espaces publics

et les espaces privs cre un sentiment dinscurit en cur
dlot. Cette confusion est accentue par des espaces
dgrads et non entretenus, notamment les pieds
dimmeuble, et par des entres dimmeubles peu qualifies,
peu engageantes, voire vandalises.

Il n'y a pas non plus de problme significatif de suroccupation ou de vacance sur les Merisiers.
Le bailleur tait propritaire de la totalit du foncier et des voiries du site avant les oprations de
rsidentialisation.

Aulnay-sous-Bois a t inscrit en GPU partir de 1993, notamment la suite de violences

urbaines qui s'taient droules sur le quartier. Un GIP fut cr en 1995 entre les partenaires
(tat, Ville, les trois bailleurs du site et la CDC) et une charte fut labore conjointement portant
sur les principaux objectifs du GPU :
ramnagement et irrigation nord-sud.
cration d'lots rsidentiels sur la partie nord et mise en uvre de la
reconqute par les franges au sud (Les Merisiers) ainsi qu' l'est et l'ouest.
recherche et mise en uvre d'une nouvelle rpartition entre espace public et
espace priv.
actions de dveloppement conomique.
Le site, qui a fait l'objet d'autres procdures dans les annes quatre-vingt, est aujourdhui inscrit
en GPV. Le PIC URBAN est venu complter ce dispositif de requalification des quartiers nord
d'Aulnay

en soutenant l'action conomique et la gestion urbaine (cration d'antennes de

proximit multiservices, espace accueil emploi, accompagnement des activits et cration de

nouveaux espaces destins de l'activit).

3.5.3.2. Caractristiques du projet :

Le projet

avait pour objectif

la requalification rsidentielle du patrimoine immobilier en

articulant la rhabilitation des logements, la hirarchisation des espaces extrieurs et la cration

d'antennes multiservices pour renforcer la gestion de proximit.
La premire dmarche de rsidentialisation a t lance sur les Merisiers suivant le principe
nonc par le bailleur de commencer par les franges avant d'intervenir au cur du quartier.
Les travaux de rhabilitation du bti ont dbut en 1996 et ceux lis aux espaces extrieurs un an
aprs. Dans le mme temps, les antennes de proximit ont t cres.
Le principal objectif du projet consistait crer une identit rsidentielle pour redonner du sens
au cadre de vie et se dclinait suivant plusieurs principes :
Matriser la transition entre les espaces publics et privs par la cration de
coures :
Des "jardins de devant", appels "coures", ont t amnags en pied d'immeuble et desservent
dix logements. La privatisation de chaque coure a t marque par la pose d'une clture
compose de murets bas en briques rehausss de grilles barreaudage. Chaque coure bnficie
d'un traitement paysager particulier. Le portillon d'entre est muni d'un interphone et l'accs

s'effectue par badge magntique. Les revtements de sol et l'clairage viennent galement
renforcer cet aspect rsidentiel de l'ensemble.

Figure 22 : Lamnagement de coures, qui

constituent un espace de transition entre le
logement et lespace public exclusivement rserv
aux habitants.

Figure 23 :Aulnay-sous-Bois, Quartiers Nord / La cit

de la Rose des Vents rsidentialise

Renforcer l'identit rsidentielle de chaque adresse et amliorer les fonctions :

Les halls d'entre ont t entirement restructurs et les amnagements raliss en fonction des
diffrentes dclivits du terrain. L'accs aux caves s'effectue dornavant depuis les halls,
n'autorisant que les rsidants s'y rendre. Des "chalets" pour abriter les containers vide-ordures
ont t construits l'extrieur des btiments ; les deux fonctions celle d'accueil des halls et
celle du traitement des ordures mnagres ont ainsi clairement t dissocies, amliorant
l'aspect gnral des rsidences ainsi constitues. Une signaltique, visible galement de nuit,
indique le numro de chaque entre.
Des espaces publics pitons protgs assurant la transition entre la rue et le
cur d'lot :
La rtrocession du terrain la Ville a permis la ralisation d'une rue de desserte de l'lot l'usage
des pitons avec un accs pour les pompiers. Il n'a pas t ncessaire de ramnager l'espace
central dans sa globalit puisqu'il disposait dj d'une certaine qualit. Il s'agissait
principalement de redfinir les fonctions et les usages de chaque espace. Cette rue a permis
aussi de produire un sentiment de scurit chez les habitants en raison des multiples limites qu'il
est ncessaire de franchir, du plus public au plus priv.

 Rpondre la demande de logements de petite taille :

Dans le cadre de la rhabilitation, le bailleur a t conduit restructurer un certain nombre de
logements pour rpondre la demande de logements de petites tailles. Ces restructurations ont
par ailleurs permis d'agir sur la densit d'occupation de certaines cages d'escaliers. Une vingtaine
de T1 et de T2143 ont ainsi t crs.
3.5.3.3. Une gestion de proximit pour inscrire la rsidentialisation dans la
dure :
Un des objectifs affichs par le bailleur tait la constitution d'antennes de proximit. Huit
antennes multiservices ont t installes sur le quartier dont une sur Les Merisiers dans la foule
de la rsidentialisation.
Il s'agissait de favoriser le travail d'quipe et la cohrence des interventions, en particulier dans la
chane de propret, mais aussi d'assurer des permanences d'accueil, d'coute et de traitement des
rclamations. Loutil rclame une organisation et un management tourn vers le client ainsi que
des pratiques professionnelles qui se sont largement modifies.
Entre quatre et six gardiens grent chaque antenne (un gardien pour environ 100 logements) sous
le pilotage d'un rgisseur. Les gardiens assurent galement des prestations de mnage et la sortie
des containers. La gestion administrative tant assure par une unit de grance. Les horaires
d'ouverture et d'accueil ont t largies et les rclamations des habitants sont enregistres
directement et traites sous 48 heures pour 90 % d'entre elles.
L'espace multiservices a aussi pour vocation d'accueillir d'autres services et notamment les
services d'action sociale. Des conseillres en conomie sociale et familiale interviennent
galement.
La mono-fonctionnalit des quartiers nord d'Aulnay reste importante, mme si des nouveaux
quipements ont pu tre construits et si les espaces commerciaux sont en nombre important et
fonctionnent relativement bien.
En effet, la diversification de l'offre en logements (offre de produits diffrents : maisons de ville,
petits collectifs, accession) ou encore l'introduction de nouvelles fonctions (activits)
n'apparaissent pas comme un lment dynamique dans le projet.
Cette exprience mene Aulnay-sous-Bois, en lien avec le grand projet de ville, prsente de
faon intressante une dmarche de rsidentialisation conduite dans le cadre dun projet plus
global pour lamlioration du cadre de vie et de la scurit.

143

Dnomination franaise dsignant le nombre de pices dans les logements sociaux. (T1 : cuisine+chambre, T2 :
cuisine +2pices)

3.6. Premiers effets et enseignements les plus significatifs :

La rsidentialisation est une dmarche trop rcente encore pour pouvoir en mesurer les effets
long terme. Cette absence de recul ne permet donc pas de se prononcer de manire dfinitive. En
effet, les expriences prsentes ci-dessus font figure doprations pilotes voire de rfrences,
nanmoins la fin des travaux pour chacune dentres elles, date de seulement deux ou trois ans.
Nanmoins, lanalyse conduite a permis de mettre laccent sur un certain nombre de constantes
communes ces oprations, au-del bien sur de leur relle complexit.
Mme si pour les besoins de lexpos des aspects limits des dmarchs ont t dvelopp pour
chacune des oprations prsentes, il est possible daffirmer que ces diffrentes mthodes sont
articules dans la programmation de la restructuration de ces quartiers.
Outre laccent mis sur la diffrenciation des espaces et le dveloppement de leur potentiel
identitaire, et sur larticulation entre le ramnagement de lespace et ladaptation de
lorganisation de la gestion, il convient dinsister sur limportance de larticulation entre la
restructuration urbaine grande chelle et le travail fin de requalification des multiples espaces
que comporte un quartier, qui ncessite une attention au moindre dtail.
Dans ce travail de requalification, le dveloppement de lespace paysager permet dadoucir les
ambiances

urbaines,

de

dissimuler

certaines

erreurs

architecturales

difficilement

transformables, et dembellir lespace tout en amliorant la scurit, en crant des limites et des
barrires le plus souvent symboliques et en comblant les espaces labandon et les vides urbains
souvent angoissants.
De fait, globalement, ce sont sans aucun doute, les impacts des ramnagements urbains ou des
constructions ralises qui demeurent aujourdhui les plus visibles et les plus valoriss car ils
contribuent la requalification de limage du quartier.
Les temps forts dans le droulement des projets ont souvent permis-grce aux dispositifs de
participation-de redynamiser la vie sociale. En effet, les actions damnagement relatives aux
units rsidentielles semblent toujours renforcer les liens avec la population car la
rsidentialisation saccompagne dun vritable souci de la faire contribuer la qualit urbaine de
ces quartiers et une sociabilit locale amliore qui contribue garantir la fois le sentiment
dappartenance, de chez-soi, et la participation la vie du quartier de la ville.ela tant, de
manire plus pragmatique, il est possible de reprer quelques facteurs de russite ou
enseignements, tirs de lanalyse de ces projets. Ainsi, si la dmarche semble toujours rpondre
des critres morphologiques, immdiatement apparents, elle se situe toutefois au croisement de
plusieurs enjeux impossibles dissocier. Les cls du succs de ces projets rsident donc dans une

articulation ajuste, en fonction des contextes et dans la dure dactions relevant de ces diffrents
enjeux quils soient de qualit urbaine, de gestion et dusage des espaces ou encore de suret et
de scurit.

Conclusion
Les premires oprations de rsidentialisation avaient pour principal objectif de donner une
identit rsidentielle aux grands ensembles en redcoupant lespace, en assurant de
meilleures transitions entre les espaces privs et les espaces publics et en recrant une forme
durbanit.
Toutefois, ces projets ont connu des destins contrasts, pour les uns retrouvant quelques
caractristiques positives de la ville classique, pour dautres plus dramatiques, jardins grillags
semblables des cours de prison ou pathtiques haies aux pieds d'immeubles. Actions drisoires
qui donnent limage d'un processus qui s'arrte la pose dune barrire.
Cela montre bien quil y a deux aspirations dans la rsidentialisation : dabord, cest le
prolongement dune rflexion sur lamnagement des espaces modernes, lautre axe a trait ce
quon qualifie de faon un peu brutale de prvention situationnelle144 tendant prouver quil
existe un certain dterminisme des formes urbaines autrement dit, que lon peut rduire la
dlinquance aussi par lamnagement.
In fine, il sagit bel et bien damliorer la convivialit, de renforcer le lien social et la scurit et
dassurer une meilleure gestion sur ces espaces partags par les habitants et souvent dlaisss.

144

Concept dsignant une srie de rflexions et dactions menes dans les annes 1980 dans les pays anglo-saxons.

Aujourdhui la rsidentialisation est mise en avant par de nombreux acteurs pour tre une bonne
solution aux dysfonctionnements des grands ensembles. Il existe plusieurs types dautres
rponses, mais dans ltat actuel des choses, elle semble tre la solution la plus viable, car au
travers de la rsidentialisation, il importe de saisir la fabrication dun morceau de ville, au
croisement de nombreuses politiques urbaines et sociales, envisageant un avenir prometteur.
Ce faisant, la russite de ces oprations rside dans la capacit les intgrer dans un projet
densemble de renouvellement urbain conjuguant interventions sur le bti, amnagements
urbains, gestion urbaine de proximit, renforcement de la prsence humaine et participation des
habitants-citoyens.
Plus largement et pour conclure, la rsidentialisation peut tre considre comme un bon
catalyseur dun certain nombre de transformations en cours. Elle oblige repenser lhorizon des
grands ensembles dont un certain nombre de processus participent esquisser la figure, et
conduit sinterroger sur la nature de leur urbanit pour les rtablir dans la considration.
Ainsi donc La rsidentialisation ne doit pas tre une fin en soi mais un levier d'une volution
profonde et durable.

Chapitre IV : Le renouvellement urbain dans les grands ensembles : Un

renouveau des politiques de la ville
Introduction :
Pour rpondre aux nombreux problmes de dgradation et de dsaffection poss actuellement par
les grands ensembles dhabitat, plusieurs attitudes sont possibles : labandon, la restauration
lidentique, ou la constitution progressive de vritables quartiers, en jouant sur le long terme.
Ces interventions sur lespace peuvent rhabiliter limage de ces cits et contribuer par l mme
restaurer le statut de leurs habitants.
Tours et barres poses sur table rase, voies de dessertes en impasses, espaces verts et terrains
vagues en guise de squares, jardins et mails plants, parking sur parvis dquipement bas : telle
pourrait tre aujourdhui la description des espaces ns dun rcent avatar de lhistoire des
villes : lpisode des grands ensembles. Leurs espaces sont souvent dcrits pour dsigner la
misre de ces cits o se cristallisent des problmes de tous ordres travers des conditions de vie
trs dfavorables aux populations. Pourtant, si on reconnat lnumration de caractres spatiaux
suffisants pour identifier le phnomne des grands ensembles, on nen a pas pour autant puiser
les problmes spcifiques de ces cits.

Au-del de limage cliche de cages lapins, le manque de qualits urbaines de lespace des
grands ensembles est plus souvent reconnu comme une consquence que comme un facteur des
carences qui y rgnent. Certes, il convient de ne pas sous estimer les problmes des populations
qui y rsident : chmage des jeunes, inadaptation des quipements socioculturels etc. Mais
les interventions sur lespace engendrent, en mme temps quelles rvlent une revalorisation de
la vie dans les cits et par l, une revalorisation des habitants.
On envisage aujourdhui leur transformation comme un vritable enjeu de la socit urbaine
future ; cest en fait, dautant des projets urbains quil sagit. Chaque cit pose en effet, par son
contexte, sa localisation, son histoire, sa ralit physique et sociale, des problmes spcifiques
dont lidentification, lnonc et la reconnaissance contribuent dj la mutation de ces
urbanisations modernes vers leur deuxime ge.

3.1. Renouvellement urbain et rsidentialisation :

La rsidentialisation sest affirme en quelques annes comme lune des principales composantes
du renouvellement urbain aux cots de la dmolition/reconstruction, de la rhabilitation et des
amnagements despaces publics. Ce terme, qui a fait son apparition depuis les annes quatre
vingt dix dans les milieux professionnels de lamnagement urbain rencontre un vif succs et est
devenu en une dizaine dannes seulement un objectif incontournable des politiques publiques de
renouvellement urbain surtout en France car le terme na pas dquivalent spcifique dans les
autres pays bien que la pratique de la rsidentialisation y soit trs largement rpandue.
Parmi les documents officiels, le rglement gnral de lANRU, est celui qui fait le lien entre
rsidentialisation et renouvellement urbain en la dfinissant comme lensemble des travaux
damnagement sur les espaces privs ayant pour finalit dtablir une distinction claire entre
lespace public extrieur et lespace priv des immeubles et logements [] et den amliorer la
qualit rsidentielle .145

145

VALLET.B. Aux origines de la rsidentialisation, le lien avec la prvention situationnelle , in GEOFFROY.G,

ODDOS.E, op.cit., p.19.

Une premire lecture des documents mthodologiques destins aux professionnels de

lamnagement urbain permet de constater que les attendus sont multiples, allant dun
changement dimage des lieux une amlioration des conditions de gestion des espaces.
Lobjectif frquemment voqu de changement dimage implique une remise en cause les
principes dorganisation spatiale lorigine des grands ensembles, le renouvellement urbain doit
permettre den finir avec les grands ensembles en promouvant au travers de la rsidentialisation,
un mode dorganisation urbaine plus traditionnel.
Avec les dbats sur le renouvellement urbain, la rsidentialisation semble devenir un outil
essentiel dune politique de la ville renouvele. De fait un des moyens daction dans le cadre des
projets de renouvellement urbain, cest de rflchir sur un primtre plus large, mais cest aussi
de voir comment on peut prolonger la ville et ses tracs jusque dans les grands ensembles. La
question de leur rsorption progressive est en effet en filigrane du concept de rsidentialisation.
En consquence, si les modalits du renouvellement sont abordes travers un ensemble de
principes et de rflexions relativement approfondies, la nature des solutions de remplacement de
ce qui sera renouvel et la manire de les conduire, en particulier avec les habitants, sont
alors immdiatement poses. Dans ce contexte, larticulation entre projet urbain et projet social
parait plus que jamais ncessaire pour que les interventions aient des effets durables. .cette
preuve de lusage outre quelle constitue le plus authentique support du projet de
rsidentialisation, incite prendre en compte dans les projets futurs cette dimension essentielle
quest le vcu des habitants 146

4.2. Des grands ensembles la recherche durbanit :

4.2.1. Hypothses pour une transformation urbaine :
Se poser la question de la transformation des grands ensembles, cest crer loccasion de
dpasser la logique amnsique de cits bties sans fondation symbolique, sans rfrence
lhistoire des villes.
Entreprendre une dmarche qui tende corriger les handicaps engendrs par lurbanisme initial,
cest affirmer ladaptation de ces cits des mutations urbaines. Cest ainsi nommer le grand
ensemble objet de connaissance, au mme titre que la ville ancienne. Ces seules affirmations
linscrivent dans un questionnement urbain et dpassent le vocabulaire usuel qui oppose le grand
ensemble et la ville, et par l exclut lun de lautre. Au-del de cette interrogation culturelle,
certains atouts ou lments caractristiques de ces quartiers peuvent tre reconnus comme
cadres et supports durbanisation.
146

Ibid.

Par une suite dactions ponctuelles mises en perspective sur la longue dure du dveloppement
urbain, une transformation est possible, qui conserve ltat originel et le prolonge :objets , traces
dobjets ,voies, limites , servent le projet urbain en lui fournissant un cadre restructurer au
moyen de destructions , dextensions, de substitutions..La transformation des grands
ensembles passera ainsi par les rgles de formation de la ville o toute intervention procde du
projet sur lexistant, modifiant lquilibre entre lobjet de lintervention et son extension,
fabriquant un nouvel quilibre.
Ces transformations en profondeur marqueront ensuite limage de ces quartiers nouveaux, dont
les habitants se sentiront linstar de leur quartier, rhabilits et par l, revaloriss.
4.2.2. Quelles procdures pour des transformations ?
Le fait dentreprendre des transformations sur les grands ensembles semblent se heurter des
obstacles insurmontables :
Resistance de la forme existante : une forme trop contraignante peut appeler
dimportantes dmolitions, souvent perues comme autant de signes de gchis matriel
et conomique. Un travail de reconstruction peut tre ressenti comme une rnovation
traditionnelle, associe son train dexpulsions, ou encore, une redensification
inacceptable.
Rsistance du mandre des dcoupages fonciers de la maitrise douvrage, qui interdirait
tout redcoupage ou toute liaison spatiale nouvelle
Resistance des administrations, dont les moyens techniques et rglementaires seraient
mal adapts la prise en charge de projets urbains
Rsistance des habitants qui redouteraient une nouvelle forme durbanisme qui leur serait
inflige ou qui les exclurait.
Autant dobstacles qui semblent pouvoir tre levs deux conditions :
Considrer les grands ensembles au mme titre que dautres quartiers de ville et leur
appliquer des procdures similaires bien quadaptes leur spcificit- qui permettraient
la transformation progressive et contrle de ces quartiers autour de projets cohrents et
de volonts sociales.
Appuyer une volont politique sur un large consensus des habitants et des responsables et
sur des scnarii urbains ralistes.
Ces conditions peuvent tre obtenues par la mise en place dun vaste dbat sur le projet humain
et ses enjeux. Ce dbat pourra tre pris en charge par des procdures de consultation informe,

articule autour de questions pertinentes cas par cas , et nourrie dexpriences caractre de
rfrence et dincitation. Quelques questions peuvent ainsi amorcer le dbat, repris par des
dessins, des projets :
A la question faut-il ou non dmolir ? ne faut-il pas rpondre par une autre question : que
dmolir et comment ?, il apparat en effet que la vtust et labandon de certains
btiments, lis aux couts de la rhabilitation, permettent denvisager leur destruction.
Mais lvaluation de la dmolition doit se mesurer lchelle dun projet alternatif. Il est
hors de question de refaire tabula rasa sur le site des grands ensembles, mais de ngocier
la transformation en respectant les enjeux urbains point par point ;
Le projet urbain peut-il devenir support de dbat ? il sagit de proposer un projet urbain
dessin, capable dinformer le dbat, et dtre loutil dune rflexion concerte pralable
aux transformations ; la reprsentation dun problme pos sur un quartier, mise en forme
comme lillustration dalternatives apparat comme une mthode permettant de poser les
enjeux avant toute dcision urbaine ;
Comment concilier la dimension unitaire du projet urbain (repenser le grand ensemble
dans la totalit de la ville) sans figer son volution et la ncessaire fragmentation des
oprations ? des tudes urbaines consquentes et approfondies dboucheraient sur des
propositions de restructuration de quartier en dfinissant des priorits qui feraient lobjet
doprations ponctuelles dont le sens serait li une volont densemble,
Comment ne pas reproduire des rapports entre maitrise duvre et maitrise douvrage qui
enferment les acteurs dans des rles striles ? la concertation doit pouvoir jouer
certainement aux diffrentes tapes, de la rflexion sur le programme la ralisation du
chantier,
Comment viter enfin quune exprience isole exemplaire serve dalibi linertie
dautres situations ?des oprations exprimentales ponctuelles ,si elles sont programmes
avec prcision et concentres sur des problmes pertinents ,pourront servir de support au
dveloppement dune vritable politique ambitieuse long terme ;
Enfin, un travail de restructuration des franges de la ville existante et des grands ensembles
reprsente la cristallisation dune volont dchanges : priorit fondatrice durbanit.
Ces propositions sont autant doccasions de dpasser lurbanisme fig des rglements et des
normes, pour permettre un dveloppement consquent des cits ; au-del des mots pour le
dire.des ralits construites.

4.3. La ville renouvele : entre tentation librale et pragmatisme urbain

 la notion de rhabilitation urbaine , dont le premier terme renvoie lindication dune

action rparatrice et donc curative, voquant par la mme un mal que lon est cens gurir ou du
moins soigner, va succder celui de renouvellement urbain au grand soulagement de chacun
des protagonistes engags dans ce vaste chantier et auxquels ce terme connotation positive va
donner les moyens de communiquer sur leurs actions jusque l marques du sceau de leur
impuissance passe.
Lattente dune mutation culturelle des acteurs de la ville pour lever les obstacles qui sopposent
cette ncessaire action globale et de longue haleine aux diffrentes chelles 147 reste
lordre du jour. Comme on peut le constater, rien de bien nouveau dans la formulation des
conditions ncessaires permettant de juger recevables les politiques mettre en uvre : action
globale et articulation des chelles, une invocation inlassablement rpte depuis quelques
annes dj. Pourtant, derrire cet apparent bgaiement, cest bien un vritable changement qui
est luvre, fruit du constat partag des checs rpts inverser la spirale de dqualification
sociale et spatiale de certains lieux, malgr les dpenses tant financires quen nergies humaines
dans leur direction.
4.3.1. Dfinition et acceptions associes au renouvellement urbain :
Le renouvellement urbain est un concept apparu dans les annes quatre-vingt dix en Europe, qui
vient poursuivre les rflexions dj engages sur la ville, dans la continuit de faire la ville sur
la ville et de la dmarche de dveloppement durable. Il apporte de nouvelles visions
urbanistiques et sociales, ainsi quun nouveau vocabulaire, il ne peut cependant pas tre
gnralis toutes les situations.
Cest un phnomne de mutation immobilire impliquant la structure urbaine initiale, il
rclame des choix politiques de la part des pouvoirs publics concerns ainsi que la mise en place
dactions spcifiques 148.
Le renouvellement urbain ne peut avoir une dfinition exhaustive, ni un champ dactions limit.
Lorsque lon parle du renouvellement urbain, il ne faut pas oublier que la ville est par nature en
continuel changement, mouvement, mutation et donc en renouvellement, souvent petite chelle
et selon la ncessit.
Ainsi, la politique de renouvellement urbain a pris place dans la scne urbaine, sintressant
des territoires diffrencis, dans des situations fortement loignes, selon la situation

147

BERLAND-BERTHON.A, La dmolition des ensembles de logements sociaux : lurbanisme entre scne et

coulisses, Thse de doctorat en amnagement de lespace et urbanisme. Bordeaux : Universit de Bordeaux III,
2004, p.124.
148
PIRON.O, Renouvellement urbain, approche systmique. Actes du colloque national du GRIDAUH, 2001, p.213.

gographique ainsi que ltat des territoires concerns. Les oprations varient de la
restructuration dun espace public, la rhabilitation des quartiers en difficult ou une
opration denvergure.
Si certains chercheurs interprtent les proccupations du renouvellement urbain comme suit :
la question du devenir, de la requalification, de la recomposition de la ville existante
dans le cadre de projets urbains plus ou moins ambitieux ainsi que la question de
lamlioration de sa gestion et de sa maintenance au quotidien
la question de la ville qui continue de stendre, fabriquant de nouveaux territoires 149
Il est alors possible de dire que le renouvellement urbain est un phnomne de mutation qui
rclame des choix politiques, ainsi que la mise en place dactions spcifiques , allant de la
dmolition-reconstruction des quartiers dhabitat social la question des formes de
dveloppement des territoires qui oppose la densification ltalement urbain.
Ainsi, lon peut distinguer deux formes de dveloppement : urbanisme de renouvellement et
urbanisme dextension. Le renouvellement urbain travers ses dmarches et objectifs, se
distingue totalement de lurbanisme dextension. Ce dernier, qui a longtemps contribu la
diffusion spatiale des villes et laugmentation de la population et de la mobilit, a eu des
rpercussions nfastes sur lenvironnement tant bti que naturel, ainsi que sur les habitants.
Lintrt porte prcisment sur le changement radical qua connu la rflexion sur la ville avec la
dmarche de renouvellement urbain et que lon peroit distinctement dans le commentaire des
professionnels : lurbanisme dextension (processus de conversion des terres agricoles en
terres urbaines aptes la construction) et lurbanisme de renouvellement o la vision et la
problmatique sont radicalement opposes 150
De fait, le renouvellement urbain sapparente alors aux notions de rgnration, restructuration
urbaines, et englobe les deux notions de rhabilitation et de rnovation qui ont des dfinitions
plus prcises en termes daction sur la ville. Dans tous les cas, on a bien lide de mutations
urbaines qui participent la production de la ville et sa reproduction, ce mode sopposant au
mcanisme dexpansion urbaine et ses drives.
Toutefois, le renouvellement urbain apparait galement au mme titre que le dveloppement
durable ou la mixit sociale, comme une notion fourre tout 151 . Avec des mots communs et

149

Ibid. p.217.
Ibid.
151
Expression emprunte Sylvaine Le Garrec.
150

familiers et une forte puissance vocatrice, elle permet de dire beaucoup sans dtails ou
justification et chacun peut lapprcier selon sa propre dfinition.152
En tout tat de cause, aujourdhui il ne sagit pas seulement dun outil de communication. Au fil
des annes le renouvellement urbain a pntr le champ des politiques publiques au point de
devenir un objectif politique, de donner son nom des dispositifs publics et dtre incorpor
larsenal lgislatif de plusieurs pays. Lon se retrouve donc devant une notion la fois politique,
juridique et oprationnelle qui recouvre des programmes et des enjeux concrets.
4.3.2. Le renouvellement urbain, une action spontane de lvolution urbaine ?
En termes daction sur la ville, le renouvellement urbain nest pas nouveau, la restructuration de
la ville sur elle mme est un phnomne naturel qui sopre depuis toujours dans la constitution
du phnomne urbain. On a toujours dmoli pour mieux reconstruire, titre dexemple, les villes
chinoises font table rase et sont reconstruites en totalit.
Le renouvellement est lun des deux modes de production de la ville, le second tant ltalement
urbain. Jusquau XIXe sicle, la ville se construisait par linitiative prive dans une logique de
march qui ntait soumise aucun droit.
Le droit de lurbanisme et plus globalement lintervention de lacteur public (lurbanisme
oprationnel) dans lamnagement de la ville remonte la fin du XIXe sicle, notamment avec
des objectifs de salubrit et de scurit, ainsi lacteur priv est celui dont laction sur la ville est
la plus ancienne et mme la plus courante dans la construction et lamnagement dune ville.
Par consquent, il existe bien un renouvellement de la ville qui est spontan et qui se fait par le
libre jeu du march.
4.3.3. Le renouvellement urbain, une action volontariste des pouvoirs publics :
Penser et agir pour le renouvellement urbain, cest observer quun certain nombre de quartiers ne
se renouvellent pas ou se renouvellent mal (ils sont fortement marqus et sont durablement pris
dans une spirale ngative), que les modes et les moyens daction des pouvoirs publics pour y
remdier ne donnent pas les rsultats escompts, ne gagnent pas la course poursuite entre la
spirale de la dqualification et la dynamique de la requalification. Cest aussi constater que cette
situation est de moins en moins tolre par les habitants et par lensemble de la population et en
consquence, il est indispensable de renouveler objectifs, mthodes et moyens daction des
pouvoirs publics sur ces territoires.

152

LE GARREC.S, Le renouvellement urbain, gense dune notion fourre tout, Universit de Paris XII, coll :
recherches n160, Fvrier 2006, p.39.

Pour quil y ait renouvellement urbain, deux conditions doivent tre imprativement runies, des
espaces dqualifis, voire hors march et une politique volontariste de transformation.
En ces sens, le renouvellement urbain dsigne plus un renouveau des politiques urbaines, en
raction aux logiques dprciatives sur certains territoires153 . Il est une raction des pouvoirs
publics face lchec du renouvellement spontan.
Enfin, ce qui semble caractriser les oprations de renouvellement urbain, cest moins leur
caractre couteux et complexe, bien quil existe une obligation de travailler en nuances 154,
ds lors que lon tudie des espaces dj construits, que la modernisation du cadre bti, le
renouvellement des fonctions urbaines vers une plurifonctionnalit. On en revient lide de
rupture dj nonce et une globalit des projets urbains imaginer qui rsultent du contexte des
espaces traiter155.
En dfinitive, quelle que soit lchelle de laction sur la ville et les territoires mais surtout
lchelle du projet urbain touchant au quartier, laction publique ne peut tre dtache des
logiques dagents et des jeux dacteurs sur lesquels va se fonder laction de la collectivit ou
tout le moins les prendre en compte.
4.3.4. Champs dintervention du renouvellement urbain :
Comme soulign prcdemment, le renouvellement urbain a pour vocation damliorer la qualit
de vie en ville, mais aussi dhomogniser ses composantes afin de retrouver une cohsion
spatiale et sociale.
De par la diversit des villes et de leurs composantes, mais aussi de par la nature gographique et
lhistoire diversifie de ses lieux, les oprations de renouvellement urbain interviennent sur des
sites et des situations souvent varis et complexes, nanmoins, il est possible de dgager les
grandes catgories qui font lobjet doprations de renouvellement urbain :
des quartiers rsidentiels anciens dgrads, connaissant des processus de dqualification
et/carts des processus de valorisation
des quartiers (et souvent des morceaux de villes) anciens et mixtes surtout du XIXe sicle
associant de lhabitat souvent modeste et vtuste et des activits industrielles notamment,
qui priclitent et/ou se dlocalisent, quartiers dont la valorisation est particulirement
difficile.

153

NARRIG.P. Une action la mesure des enjeux .Urbanisme n 308, Septembre-Octobre 1999, p.58.
Ibid.
155
Id.
154

 Des quartiers rcents constitus de grands ensembles de logements locatifs sociaux et

parfois aussi des coproprits, trs marqus par lurbanisme des tours et des barres,
affects durablement par des processus de dgradation, de dvalorisation et concentrant
un certain nombre de dysfonctionnements sociaux.

4.3.5. Les objectifs du renouvellement urbain :

En cho lexpression refaire la ville sur la ville, le renouvellement urbain voque une
ambition de revalorisation urbaine, sociale et conomique de la ville travers des projets
globaux. Le renouvellement urbain dsigne aussi le renouveau des ambitions et des mthodes de
la part des pouvoirs publics pour mener bien les oprations. Parmi les grands objectifs fixs par
le renouvellement urbain, lon peut citer :
La modernisation du cadre bti : ses oprations sont parfois radicales, lorsquon rase des
usines ou des logements devenus obsoltes pour des raisons techniques, ou urbaines, elles
sont aussi parfois minimales comme dans les secteurs sauvegards. par ailleurs, des
analyses plus fines distinguent ce qui est dmolition indispensable pour cause
dobsolescence irrductible du btiment ou de volont de mutation. La dcision doit tre
prise aprs un diagnostic technique et de couts pour faire merger le scnario le plus
avantageux.
Le dveloppement conomique : le renouvellement urbain offre un nouveau cadre pour
injecter des activits cratrices de richesses et demploi et dattirer de nouveaux
investisseurs par la libration dassiettes foncires non ou mal exploites.
Linstauration dune diversit morphologique : restructuration et requalification des
espaces publics et privs dans un objectif dattractivit.
La diversification des fonctions urbaines par linjection des activits manquantes dans les
zones monofonctionnelles.
La reconqute des friches urbaines en vue de la mise en place de nouvelles
infrastructures.
La cohsion sociale : actions concernant lhabitat, linsertion sociale, culturelle et
conomique
Ces interventions empruntent plusieurs voies et vont de la rhabilitation des immeubles de
logements, lamlioration de la desserte des transports, la cration de nouveaux services publics
limplantation dentreprises et laccompagnement social des habitants.
4.3.6. Actions du renouvellement urbain :

Oprant dans la ville et pour les habitants, le renouvellement urbain regroupe un ventail
dactions multiples, allant de la plus petite intervention sur un espace rduit aux oprations les
plus complexes. Ces oprations peuvent varier dun contexte un autre mais leurs objectifs
restent les mmes, sintressant quatre volets principaux:
4.3.6.1. La modernisation du Parc bti :
Les oprations de renouvellement urbain comportent des actions dintervention sur limmobilier
prexistant qui sont parfois radicales, parfois minimales :
Radicales : oprations de rsorption de lhabitat insalubre, grandes dmolitionsreconstructions..etc.
Minimales : ce cas se prsente beaucoup plus dans les secteurs sauvegards o les
dmolitions sont trs slectives.
Le degr de conservation du parc bti est un paramtre essentiel danalyse et de dcision, qui ne
peut tre connu lavance de faon dfinitive tant donn quil constitue souvent lun des
paramtres faisant lobjet de discussions voire de controverses pendant toute la dure des
mutations.
Mme en labsence de dmolitions, la plupart des btiments auront subi une modernisation forte
afin de les adapter dans la dure aux exigences de leurs futurs occupants ou usagers. Il sagit de
se tourner vers le futur et dapprcier si, et quelles conditions des btiments peuvent vivre
encore au moins trente ans, dlai minimum pour amortir de faon raisonnable certains travaux
lourds portant sur le gros uvre ;
4.3.6.2. Lintgration la ville :
Elle commence par un travail sur la trame urbaine, cest vident pour les grandes parcelles qui
seront morceles. Cette intgration est concrtise par un certain nombre dactions comme les
mthodes de traitement des espaces publics ou encore la cration de lignes de transport en
commun dun niveau de service suprieurs.etc.
Lensemble de ces actions doit redonner au secteur considr de vritables potentialits afin quil
puisse, lui aussi bnficier de tout ou partie des processus de valorisation urbaine luvre dans
le reste de lagglomration.
4.3.6.3. Le renouvellement des fonctions urbaines
Toute action de renouvellement urbain dbouche sur un enrichissement des fonctions urbaines
locales, comme sur une place retrouve dans lagglomration concerne.

En effet, les oprations sur le logement se traduisent par une plus grande diversit de statut et
mme des changements dusage faible incidence quantitative comme par exemple de
logements vers le commerce, peuvent dboucher sur une augmentation sensible de la valeur
urbanistique des ensembles de logements concerns.
Ces oprations ont des rpercussions trs importantes par le fait du passage dun quartier dlaiss
un quartier recherch qui modifie lquilibre de lhabitat dans lagglomration.
4.3.6.4. La banalisation de la gestion urbaine
Toute dmarche de projet doit dboucher sur des ralisations grables, de fait la volont de
banalisation de la gestion urbaine peut tre un fil directeur pour reprer les dispositions
physiques comme administratives ou juridiques qui sopposent de fait une mise en gestion
normale des territoires concerns. Cest pourquoi le projet urbain pourrait, la limite tre dfini
comme une mise en gestion normale des territoires concerns, accompagne des actions
dinvestissement ncessaires cet effet.
Le critre dcisif sera toujours la qualit dusage, comprenant la fois qualit du domaine bti,
bonne gestion de proximit et accs lensemble des services publics ncessaires.

4.3.7. Conditions de russite des oprations de renouvellement urbain :

4.3.7.1. Une stratgie urbaine claire et un pilotage politique fort :
Le renouvellement urbain a besoin de sinscrire dans une vision de ville, sappuyant sur une
stratgie urbaine et spatiale claire et partage. Il sagit de faire cooprer tous les acteurs
potentiellement concerns et dassocier les investissements autour dune action locale cohrente.
Des dispositifs de suivi et darbitrage doivent tre cres de telle sorte quils serviront de pont
darticulation entre les stratgies dagglomration, les politiques communales et lchelle des
projets de renouvellement urbain.
4.3.7.2. Un dispositif de mise en uvre oprationnelle efficace :
Le processus de pilotage et de conduite dun projet est aussi important que le contenu mme du
projet, tout comme son financement et la place des oprateurs. Ces lments doivent tre dfinis
en mme temps que slabore le projet : cest une des conditions majeures de russite.
La volont politique ne suffit pas, il faut y associer un diapositif de conduite technique efficace
et organis, car les projets de renouvellement urbain remettent en cause les outils classiques du
pilotage.

Les actions de renouvellement urbain portent sur des territoires complexes et composites,
impliquant

de

multiples

dimensions

oprationnelles

(urbaines,

techniques,

sociales,

conomiquesetc.).
La mise en place dune quipe de projet dote de comptences diversifies est un maillon
indispensable au bon fonctionnement de lensemble de la chaine du renouvellement urbain. Cette
quipe doit tre capable de passer de la vision stratgique, au projet, tout en sachant linscrire
dans les dispositifs et procdures permettant laccs au financement. Elle doit savoir animer et
suivre toutes les tudes et travaux pr-oprationnels, y compris la contribution linformation et
la communication sur le projet. Il faut galement mettre en place ds que possible, une quipe
dument mandate et reconnue par lensemble des acteurs concerns.
Cette quipe doit tre adapte lampleur du projet, dfinir les difficults mobiliser les
oprateurs qualifis pour raliser les diffrentes actions, ainsi qu trouver une bonne articulation
entre eux. Il convient de se proccuper, le plus en amont possible, de la dtermination de la
recherche des oprateurs dont les comptences devront se conjuguer pour la mise en uvre du
projet. Il parait ncessaire dassurer des changes rguliers entre les diffrents maillons de la
chaine, constitus de la maitrise douvrage, la direction de projet, et les oprateurs et de dfinir le
plus en amont possible, la configuration oprationnelle du projet.
Quels oprateurs doivent agir et quel est le rle de chacun ? Pour des oprations complexes, la
maitrise douvrage pourra utilement mettre en place un oprateur ensemblier ayant en charge
dorganiser, danimer et de faire suivre les diffrents oprateurs.
4.3.7.3. Des changements ncessaires au sein des acteurs publics
Une des conditions sine qua non de russite de la politique de renouvellement urbain rside dans
lassociation et la mobilisation des diffrents partenaires tout au long de la chaine, avec une
proccupation trs forte dimplication, douverture et de transparence.
Le renouvellement de lorganisation administrative et technique des collectivits savre
ncessaire. Il faut en particulier renforcer et encourager la mise en place de directions de projets
avec des dispositifs de moyens et de rsultats.
Privilgier le travail en mode projet par ladaptation de lorganisation, du mangement interne
et des diapositifs de formation des collectivits locales : procder la reconfiguration des
services et articulation avec la direction du projet, rechercher la transversalit et clarifier le rle
respectif des structures intercommunales et des communes.
4.3.7.4. Habitants et acteurs privs : partenaires part entire

Les acteurs publics doivent dvelopper la communication du projet, en vue de mobiliser lintrt
et ladhsion de toutes les parties concernes. Ils doivent apprendre dialoguer et construire des
partenariats, tant avec la population quavec tous les acteurs conomiques.
Dvelopper avec dtermination et professionnalisme les conditions dune implication, forte et
constante de la population pour une appropriation des projets et leur russite, et favoriser
limplantation dentreprises et de services en mobilisant le plus en amont possible, les acteurs
privs capables de modifier limage et de renverser les tendances dvolution des territoires des
projets de renouvellement urbain.
4.3.8. Le dveloppement durable : Une exigence du renouvellement urbain :
Le dveloppement durable est dsormais devenu une orientation forte de lamnagement, le
point de dpart est vident : prendre en compte dans les actions de construction et
damnagement, diffrents aspects lis au respect de lenvironnement comme souci
dconomiser la fois des matriaux, de lnergie et de lespace. Des mthodes mergent peu
peu pour les oprations de construction stricto sensu et donnent des indications de mthodes
pour les btiments construire, puis pour les btiments rnover. Leur transposition lchelle
des oprations damnagement semble dores et dj prometteuse.
Mais une optimisation globale sous langle du dveloppement durable ne peut rsulter de la
somme des sous-optimisations. Cest pourquoi, juste titre, les dbats tournent in fine autour des
formes urbaines compatibles avec le dveloppement durable. Or, sur ce point le consensus ne
nexiste pas. A titre dexemple exemple, une certaine tradition latine prne la ville dense ,
compacte. Tout un courant fondamentaliste, considrant que toute ville est source de pollution
sappuie sur ce point de vue. Dans dautres pays, loptimisation se fait en pensant dabord au
contact avec la nature, puis en recherchant sur ces bases le moyen dassurer le maximum de
fonctions collectives sans gaspiller lespace.

4.4. A ltranger : dautres alternatives se profilent

Le monde entier a connu lutopie de la ville moderne, privilgiant la tabula rasa et les
procds de constructions industrielles pour faire face, dans de courts dlais, au logement de
masse. En Europe, les grands ensembles ainsi produits connaissent des difficults sociales
et urbaines comparables, auxquelles rpondent des stratgies de reconqute, dapaisement
ou dexprimentation.
Confronts un parc social vieilli et dgrad, o sont regroupes des populations en crise
quand il na pas t dsert les pays europens dveloppent des politiques urbaines, le

remplaant ou le remaniant. Aux deux extrmes de lchiquier : la Grande-Bretagne et

lAllemagne. Dans le cas britannique, les projets se fondent principalement sur des principes de
dmolition totale et de remplacement par des formes urbaines renouant avec la tradition.
A loppos, les expriences allemandes visent majoritairement anoblir et remettre au got
du jour le message de modernit vhicul par les grands ensembles.
4.4.1. En Grande-Bretagne : des dmolitions radicales
Les projets de dmolition/reconstruction britanniques sont fortement

marqus par les

changements radicaux des annes quatre vingt : jusqualors le logement social dpendait
essentiellement des municipalits. Les villes, ayant constitu historiquement des parcs sociaux
assez importants, prenaient en charge leur gestion tout en bnficiant des aides de lEtat, qui
imposait en contrepartie des directives assez prcises, telles que lobligation dans les annes
daprs-guerre demployer des procds de construction industrialise. Le virage libral des
annes quatre vingt voit lEtat se dsengager du financement de la construction et de
lentretien du parc social.
A la mme poque, les grands ensembles se dtriorent considrablement, du fait de problmes
constructifs ; ils se vident des occupants qui ont les moyens de partir et concentrent des
populations faibles ressources. Prives de financement, les municipalits les cdent des
Housing associations 156 , seules structures pouvant dsormais recevoir des aides dEtat. Ces
associations but non lucratif peuvent engager des dmolitions/reconstructions et, pour
aider

les

financer, peuvent

construire

et commercialiser

des

programmes

divers,

notamment privs. A Londres, ce mode de gestion a fond la requalification de plusieurs

quartiers dont deux des plus importants, Holly Street au Nord et Stonebridge lOuest, avec
dmolition pratiquement systmatique des btiments, les systmes constructifs rendant difficile
tout remodelage partiel.
4.4.1.1. Londres, Stonebridge :
Sur le thme des terraced housing157 traditionnels, Stonebridge, au Nord-Ouest de Londres, est
transform radicalement par la dmolition/reconstruction. Double objectif : dvelopper le
site par de nouvelles maisons pour sa population et intgrer le quartier dans la communaut
qui lentoure. Lorganisme charg du montage de lopration, a confi la suite dun concours,
une quipe darchitectes la prparation du Master Plan et lorganisation de la consultation

156
157

Organismes indpendants fournissant une aide au logement aux personnes en difficult.

Typologie dhabitat caractristique de larchitecture britannique (maisons en bande)

des habitants. Ils ont galement ralis la premire phase des travaux dans la partie Sud du
quartier.

Figure 24 : Vue arienne du quartier avant les

dmolitions. Source Lachaise.N

Figure 25 :Master plan du projet. Source Lachaise.N

Master Plan du projet :

Le Master Plan abandonne le systme de barres et les rues surleves, pour les remplacer
par de vraies rues o les habitants peuvent contrler lespace qui les entoure. La
composition, structure par des lots, sinspire de larchitecture domestique britannique.
La dcision finale de lquilibre entre maisons, appartements et espaces verts a t soumise au
vote des habitants, informs par courrier, maquettes et vidos. Le choix adopt a t de
construire plus de maisons, en rduisant les espaces ouverts initialement prvus.

Figures 26 et 27 : Londres.Stonebridge, les barres rases sont remplaces par des maisons en bandes avec
quelques petits collectifs aux angles des rues. Source Lachaise.N

Les deux premires phases du nouveau Stonebridge rinterprtent les terraced housing
(habitat en bande) traditionnels de Londres : les rues sont constitues de maisons de largeur gale
(mais aux plans et aux hauteurs varies), ponctues aux angles par des plots de petit collectif qui
permettent de varier les effets spatiaux. Des jardins plants confortent lchelle domestique et
intgrent des parkings.
Cette opration a permis de renouer avec une pratique de projet urbain qui avait presque disparu.
Et elles ont favoris la constitution dagences darchitecture spcialise dans la conception
sociale et spatiale de quartiers, ces actions traduisent un nouvel lan des pouvoirs publics
pour promouvoir la qualit architecturale non pas par des prescriptions imposes aux autorits
locales, comme dans le pass, mais par des actions de sensibilisation et de soutien aux projets
novateurs 158.

4.4.2. En Allemagne : Des thrapies douces

Le dbat sur lavenir des grands ensembles et leur rapport avec la ville ont pris une dimension
particulire aprs la chute du mur de Berlin en 1989. La situation de ces quartiers tait alors
extrmement diffrente lEst et lOuest. Alors que lOuest y connaissait des
phnomnes dexclusion, les nombreuses villes nouvelles de lex-RDA hbergeaient une
population plutt favorise et cultive. Modle bien accept socialement, les grands
ensembles rpondaient une ide de modernit, de standing.
158

HINSLEY.H, in LACHAIZE.N. Les grands ensembles, une histoire qui doit continuer. Mmoire de fin dtudes
en architecture et urbanisme. Marseille : ENSA de Marseille-Luminy, Juin 2007, p.80.

Cependant, les problmes techniques dus la mauvaise qualit des constructions saggravaient
et, dans une premire phase, de lourds travaux de rparation ont t engags. La situation
financire des organismes gestionnaires a commenc se dgrader et ce dsquilibre sest
encore accru avec lexode des habitants vers lOuest.
LEtat a dabord tent de remdier au phnomne en rhabilitant les logements pour y
apporter plus de confort puis en proposant aux habitants de racheter les appartements ce qui
aurait allg le dficit des socits de logement social. Mais les procds de prfabrication
industrielle gnraliss en RDA rendaient les remodelages et les dmolitions partielles
hasardeux.
Et le manque de savoir-faire des bureaux dtudes chargs des rhabilitations a conduit des
rsultats trs mdiocres, les techniciens se contentant dintervenir sur le chauffage ou les
sanitaires, sans ce soucier de la qualit des espaces.
La recherche de nouveaux concepts sest alors engage, afin de voir comment la ville des
grands ensembles peut fonctionner aujourdhui.
4.4.2.1. Berlin, Marzahn :
Vitrine de lAllemagne de lEst, le quartier de Marzahn Berlin totalise environ 60 000
logements, construits entre 1977 et 1987 selon des procds industrialiss159. Aprs la chute du
Mur et louverture du march du travail, les bailleurs ont eu pour principal souci de stopper le
dpart des locataires. Entre 1991 et 1994, deux programmes ont bnfici de subventions
publiques, sur lamlioration des espaces publics, puis sur la mise aux normes de confort
des btiments.
Parmi les premires rhabilitations, quelques unes densifient ponctuellement les grands
ensembles pour y crer des ambiances propres la ville classique (lot, rue). Le systme
constructif des immeubles empchant les remodelages radicaux, des projets ont ajout des
btiments aux barres ; dautres ont cherch valoriser le modle des tours par un travail sur les
soubassements qui amliore leur rapport avec lespace extrieur (accs, commerces).
Lobjectif de toutes ces actions est de crer un sentiment dappartenance des habitants un
lieu identifi.
Ces initiatives nayant pas suffi stopper lexode, les nouveaux projets sinscrivent dans le cadre
du programme publique de dmolition/reconstruction. Lide est de personnaliser les barres, les
rendre moins anonymes et adapter leur organisation intrieure aux modes de vie des habitants,
qui ont en majorit entre 40 et 50 ans. Des barres sont arases pour passer de douze quatre ou
159

Ibid. p.84.

cinq niveaux, avec un maximum de dix logements par cage descalier. Les appartements,
plus petits, sont dots dune profusion de terrasses, balcons et jardins privatifs.

Figure 28 et 29 : Berlin. Marzahn, amlioration des espaces publics, mise aux normes de confort des
logements et des btiments, cration de rues lambiance plus traditionnelle en ajoutant des immeubles bas
qui amliorent le accs et apportent des commerces. Source : Lachaise.N

Plusieurs programmes de rnovation ont cherch stabiliser la population du quartier par

lapport dlments didentit : amlioration des espaces publics, mise aux normes de
confort des logements et des btiments, cration de rues lambiance plus traditionnelle en
ajoutant des immeubles bas qui amliorent laccs et apportent des commerces..etc.
Lexprience est considre comme un succs, dans la mesure o elle a revaloris le
centre, permis aux plus dmunis de dmnager dans de meilleurs appartements et aux
classes moyennes daccder des logements plus grands et confortables, plutt que de quitter
la ville pour sinstaller en priphrie.
En dfinitive, toutes ces expriences aussi disparates soient-elles, semblent confirmer que les
transformations radicales sont peu ralistes et difficiles russir. En revanche, les stratgies
fondes sur la flexibilit et la transformation des comportements des habitants ont davantage
de succs. Sintresser aux comportements des habitants, explorer ce quils imaginent,
peut nourrir le travail des urbanistes, aider de faon dcisive changer la perception de ces
espaces et leur fonctionnement.

4.5. En Algrie : Amorce dun renouvellement urbain

4.5.1. Le Grand Projet Urbain dAlger (GPU) :
Le grand Projet urbain dAlger, se voulait tre un projet denvergure de restructuration et de
rhabilitation du tissu urbain algrois. En vue dlever la capitale au rang de mtropole, le GPU
envisage la reconqute des espaces de centralit, il aborde les diffrentes zones qui caractrisent
lagglomration et propose une dcongestion des espaces saturs.

En effet, Alger devait mettre en uvre une stratgie de reconqute et de dveloppement en

privilgiant des axes majeurs dfinis comme suit :
la promotion de la fonction mtropolitaine de la capitale, la faveur des oprations
cibles au niveau des espaces centraux de lagglomration par des activits et
quipements de rayonnement international
la valorisation des quartiers les plus dfavoriss
la relance de lconomie urbaine par la promotion de lemploi et louverture du centre
dAlger aux centres dcisionnels nationaux et internationaux.
Le renforcement des infrastructures de circulation et des rseaux stratgiques
La prservation de lenvironnement et la gnralisation de lhygine et de la prvention.
La modernisation des institutions et des moyens dadministration de la mtropole.
De fait, tout dveloppement futur dAlger devrait tre pos dans une triple logique de justice
sociale, de prudence cologique et defficacit conomique.
En effet, le GPU est une rponse qualitative la croissance urbaine de la ville dAlger. Structur
en ples de croissance allant de Zeralda Bordj El Bahri.
Le GPU prconise galement la revalorisation de certains quartiers dont le poids dmographique
est lorigine de la dgradation de lenvironnement bti. De fait, le GPU sintresse aux grands
ensembles de lpoque coloniale et post coloniale. En effet ces quartiers constituent pour la
plupart, un tissu social en difficult en partie en raison des conditions dhabitation (logements
exigus, espaces extrieurs dqualifisetc.). Les sites concerns par ces oprations
prioritaires de rhabilitation sont au nombre de 20 dont 9 160 en super priorit.
4.5.2. Stratgie dintervention sur les grands ensembles dhabitat Alger : bilan
des oprations vcues
La stratgie dintervention sur les grands ensembles dhabitat propose dans le cadre du GPU,
annonait une problmatique spcifique centr sur la revalorisation du cadre bti et la
rhabilitation du statut des habitants. C'est--dire une action la fois sur lespace urbain (et ses
diffrentes composantes) et sur la population qui y vit.
Les dmarches de lurbanisme de concertation et de participation des habitants taient
implicitement contenues dans cette stratgie. En rfrence aux institutions urbaines prcoloniales
dans notre pays, elles ne sont pas nouvelles. Mais juger de leur complexit, elles appelaient
mettre en place un nouveau cadre de gestion.
160

RAHMANI.C, et al., Alger, capitale du 21e sicle. Alger : Mate /Urbanis, 1997, p.117.

La stratgie ainsi nonce devait procder une classification typologique pralable des grands
ensembles dhabitat :
Immeubles urbains anciens datant davant 1948, ceux la ont t construits avant le plan
durbanisme de 1948. Ils sont en partie constitus de lotissements priphriques
construits la suite de la premire crise du logement survenue Alger, notamment aprs
la premire guerre mondiale, ils souffrent de vieillissement naturel.
Les grands ensembles161 sociaux des annes 50-60, cette priode est dite re des grands
ensembles, le plan durbanisme de 1948 avait rserv des zones dhabitat modestes
depuis que les vnements politiques avaient provoqu une immigration urbaine
importante vers la capitale. Les immeubles construits en cits dortoirs sont actuellement
sur occups du fait des surfaces habitables minimales, non adaptes la structure
familiale algrienne.
Cits post indpendance, conu selon les prceptes du plan type et labsence presque
totale de penses architecturale et urbanistique

162

cet habitat na pas eu le temps de

vieillir, ni sans doute celui de naitre compltement. Visiblement, tous les espaces
communs et publics sont labandon et subissent linopportune abrogation du rglement
de coproprit qui permettait une gestion directe de lhabitat collectif.

4.5.2.1. Actions entreprendre :

Aprs concertation , ledit programme dgage une somme dactions prioritaires privilgiant un
compromis entre besoins, objectifs et moyens disponibles selon un calendrier court, moyen et
long terme.
Les actions court terme, les plus urgentes, concernaient videmment la salubrit et le confort de
lhabitat. Entendus la scurit des habitants, le confort sanitaire et lhygine du milieu, la
rfection des espaces communs et des faades, le ramnagement des espaces extrieurs.
Les actions moyens terme sont locales et comprenaient toutes les interventions de rhabilitation
proprement dite, elles concernent lenveloppe du btiment, les parties communes, les logements
et les espaces extrieurs immdiats.
Les actions long terme considraient une chelle dintervention plus globale comprenant des
actions physiques, socio-conomiques et de gestion. Elles visent le dsenclavement des grands
ensembles, une hirarchisation des quipements collectifs, une amlioration de laspect
esthtique de lensemble des immeubles, une plus large implication de la population dans la vie
161
162

DELUZ.J-J, op.cit., p.195.

RAHMANI.C, et al., loc.cit.

urbaine et la mise en place dune structure de gestion adquate permettant la participation des
habitants et de toutes les institutions locales et centrales.163
Une deuxime approche dintervention sur les grands ensembles dhabitat est propose en 1998
par le maitre duvre164. Similaire celle de 1997 et sappuyant sur des tudes sociologiques,
elle conclut la ncessit dune dmarche plus soucieuse de lamlioration du cadre de vie du
citoyen partir des constats suivants :

Les quartiers devenus des lieux de marginalisation sont aujourdhui devenus

dysfonctionnels

La structure urbaine existante nest pas adapte lvolution du mode de vie et des
besoins des habitants

Lapproche du maitre duvre, essentiellement sociologique, optait pour une restructuration des
grands ensembles, centre sur la revalorisation des liens familiaux et sociaux internes et externes.
Laspect morphologique nest abord quen tant que support dorganisation des rapports sociaux
permettant lindividu de sy rfrer, de sy reprer et de sy identifier sur les plans
psychologiques et moral, culturel et spatial.
Par consquent, lintervention devait concerner le cadre de vie, dinsertion de lhabitat collectif
lchelle locale (du quartier) puis lchelle urbaine (de lagglomration).
4.5.2.2. Principes dintervention :
Concernant la rhabilitation des grands ensembles dhabitat, les deux approches soulignaient la
ncessit de ltude spcifique du cas par cas. Car si la dmarche systmatique prsidant leur
ralisation (plan-type, prfabrication, implantation alatoire..etc.) a t juge inadquate et
insuffisante, elle ne saurait dicter les mesures de traitement curatif prendre.
Afin de corriger les deux insuffisances majeures de ces cits, (exclusion par rapport la ville,
fonction rsidentielle exclusive), deux actions taient proposes :

Lune sur les axes structurants la cit/ chelle urbaine

Lautre sur la maille directrice de la cit/chelle de la cit

La lecture des fiches techniques relatives chaque cit voque quelques remarques :

La recherche de points de repre forts sexprime travers une redfinition des voies de
liaison, lamnagement paysager et limplantation dquipements inter quartiers.

163

Ibid.
Bureau dEtudes de Restructuration et de Prservation des Quartiers Anciens, journe dtudes de la
rhabilitation des immeubles et grands ensembles de la capitale-Alger le 25 Mars 1997, document pdagogique
EPAU-PG.
164

La diffrenciation et lanimation des zones dhabitat, de placettes, daires de jeux et

dquipements de proximit.

La rhabilitation proprement dite des immeubles dhabitat : les entres, les btiments et
les espaces collectifs extrieurs.

4.5.2.3. Les problmes rencontrs :

La mthodologie mise au point sur la base dun travail thorique ne pouvant rflchir totalement
la ralit pratique, lintervention sest heurte des problmes dorganisation du travail, de
moyens de mise en uvre et de nature mme des travaux entreprendre.
La dmarche participative des habitants et la concertation ont fait dfaut car de trop nombreux
intervenants se sont trouvs impliqus dans le programme tabli. La dfinition de la mission de
chacun nayant pas t pralablement tablie, des malentendus se sont glisss donnant lieu
des solutions par coups, dont limpact ne peut tre que superficiel, ou au pire un chec. 165
La dsignation dentreprises de ralisation publiques, c'est--dire ncessitant de lourdes
dmarches administratives et limplication de nombreuses institutions tatiques (OPGI, DUCH,
EPEAL, ministres, socits nationales..etc.) et civiles (comits de quartiers entre autres) a en
fait constitu un frein dans la prise en charge relle et rapide des travaux 166
Lopration de rhabilitation-restructuration prvue, a finalement consist en une intervention
paysagre ne proposant pas de solutions aux rels problmes sociaux, environnementaux, urbains
et conomiques caractristiques des grands ensembles dhabitation.
Sil convient de reconnaitre aux deux expriences menes dans le cadre du GPU dAlger un
souci commun damlioration du cadre de vie urbaine des habitants dans le respect des modes de
vie et de la spcificit de chaque cit, force est de constater leur insuffisance et leur inefficacit
gnrale. Cest en effet essentiellement un problme de gestion des projets de rhabilitation des
grands ensembles qui a t soulign et quil faut dsormais dpasser par une vritable approche
managriale la fois souple et rationnelle adapte lchelle nationale.
Les mthodes dites de gestion du cycle de projet et de planification des projets par objectifs
167, prsentent ce titre un intrt indniable pouvant objectivement tre adapt au contexte de
lAlgrie. Les grands ensembles y reprsentent environ la moiti du parc logement, do
lavantage socio-conomique de les rhabiliter. Le projet doit donc tre gr dans le cadre dune
planification itrative dcoulant des vritables fonctions de management. De fait, chaque phase
165

Ibid.
Ibid.
167
AROUA.N. La gestion du cycle de projet . Vie des villes n2, printemps 2005, p.54.
166

du projet fait lobjet dun suivi et dune valuation rappelant ses objectifs, le plan adopt et les
rsultats obtenus. Ainsi, au lieu de subir les contraintes dune planification prvisionnelle rigide,
la mise en uvre du projet est continuellement ajuste et conceptualise grce un relev
systmatique des observations notes au fur et mesure de lavancement du projet.
En 1997, lexprience du BEREP a par ailleurs fait douter de lefficacit dune quipe
nombreuse sur le terrain et confirm la ncessit dencourager la participation des habitants,
conditionnelle du succs de telles oprations travers notamment la rhabilitation des comits de
quartiers. Dans ce cas, nanmoins, il est de la plus haute importance de dfinir les rles et taches
de chaque intervenant sur la base dun consensus gnral et des comptences avres de chacun
dans le cadre dune coopration de type participatif. Celle-ci exige la dfinition pralable de la
mission de chaque acteur, les objectifs quil doit atteindre ainsi que sa responsabilit par rapport
au cycle du projet.
Ainsi, lexprience du GPU est trs rvlatrice de la prise de conscience sur la ncessit du
renouvellement de lapproche dintervention urbaine en Algrie, qui doit dsormais intgrer les
nouveaux dfis et les nouvelles ralits de positionnement, du rle de la qualit urbaine dans le
dveloppement, et la recherche dune gestion stratgique base sur le partenariat et louverture.

Conclusion :
La ville se transforme en permanence, se renouvelle sans cesse , et les modalits de penser la
ville galement : si la ville vers laquelle nous allons nest ni lancienne , ni la moderne mais
travers une consolidation de la premire et une modification de la seconde quelque chose
comme une troisime ville jouant des deux la fois (),si nous sommes fascins par lune et
prisonniers de lautre incapable de revenir la ville dautrefois et assurs que la disparition

des villes ne se produira pas-alors cette autorisation que nous nous donnons aujourdhui de
jouer avec leur forme et avec leur mmoire pourrait tre un trait capital168.
Les enjeux actuels et les mutations venir incitent donc moins lattentisme qu
lintensification des actions de toute nature qui peuvent contribuer une anticipation la plus
pertinente possible de ces volutions et une meilleure matrise des risques quelles gnrent,
dans le cadre dune approche densemble incluant les facteurs structurants de lorganisation
urbaine. Les politiques durbanisme, dhabitat, de transport, trouvent ici leur place, lchelle de
lagglomration tout entire. Certes elles ne guriront pas elles seules tous les maux, mais elles
ne sont pas neutres et peuvent favoriser la construction dun meilleur quilibre social.
Car, en priphrie, la ville continue stendre lencontre des principes du dveloppement
durable. Mais de nombreux autres secteurs urbains restent bloqus. Ils poursuivront leur dclin,
voire leur dprissement, en labsence de lexpression et de la mise en uvre dune volont
politique suffisante pour enclencher un processus dadaptation et, dans la mesure du possible, de
revalorisation. Le renouvellement urbain, pour devenir (ou redevenir) terme un mcanisme
rcurrent dadaptation suppose une dmarche volontaire permettant dinitier une transformation
de grande ampleur de ces territoires. Des rhabilitations classiques ne sont pas suffisantes pour
inverser les tendances, il convient dengager des projets densemble portant sur tous les registres
afin de rinsrer ces quartiers dans le fonctionnement densemble de la ville.
Organiser et piloter le renouvellement urbain, le rendre crdible et le ractiver l o il nest pas
spontan, le concevoir selon lobjectif de produire un environnement mieux adapt aux besoins
et attentes des habitants, tels sont les enjeux essentiels des politiques urbaines pour les dcennies
qui viennent. La russite de la reconstruction de la ville sur elle -mme ncessite de combiner
une action de rgulation permanente et des impulsions fortes de nature rendre possible
ladaptation progressive de lensemble des secteurs urbains. Dores et dj, certaines quipes
durbanistes ont mis leurs comptences au service de cette ambition : lessentiel de leur rle ne
rside plus dans le dessin dun projet urbain au sens classique du terme, mais dans la capacit de
proposer une stratgie dvolution urbaine et de dfinir les conditions de sa mise en uvre selon
des tapes successives. Il ne sagit ni dactions de rnovation urbaine brutale, ni de plans
durgence ou doprations ponctuelles dsordonnes. Au contraire, la dmarche de projet doit
permettre lensemble des acteurs publics et privs de partager la fois une perspective
dvolution long terme du territoire concern (qui pourra impliquer des transformations
168

FORTIER.B. Lamour des villes. Wavre : Mardaga, 1995,p.12.

importantes) et la volont concrte de mise en uvre de programmes oprationnels successifs.

Cet urbanisme du renouvellement urbain ne se caractrise pas par des choix architecturaux
restrictifs ou par un modle unique dorganisation de lespace, mais dabord par une mthode
permettant de traduire un projet finalit avant tout sociale.
Le renouvellement urbain, saffiche donc comme une voie prometteuse, non seulement pare des
atouts dmocratiques dune vritable participation des habitants au changement de leur cadre de
vie, mais il permet surtout de conjurer ce qui reste de la mauvaise conscience des pratiques
urbaines antrieures.

Chapitre V : Prsentation du cas dtude

Introduction

Lactualit du sujet de recherche, la ncessit dapporter des rponses adaptes la question de

lhabitat de masse en Algrie et surtout limportance de jeter les bases dune politique efficiente
et des solutions prennes aux problmes des grands ensembles requirent dappuyer le travail
danalyse thorique approfondi qui a t effectu une assise pratique et concrte sillustrant
dans un travail de terrain men avec rigueur et circonspection.
En effet, les bases concrtes dune possible orientation pour une rsidentialisation oprante des
ZHUN algriennes doivent tre puises dans le vcu, lobservation puis lanalyse des pratiques
quotidiennes permettant didentifier le dcalage entre ce que devrait tre la qualit de vie dans
une cit dhabitat collectif et la ralit vcue par les habitants. Ltude des comportements et des
usages permet de cerner le rapport lespace et au cadre de vie et dapprcier les besoins rels
des usagers.
Cette dmarche doit ncessairement tre adapte au travail sur des lieux habits et doit de fait
englober les dimensions sociales et spatiales.
Le recours lobservation et lenqute socio-conomique pour tudier le rapport lespace et
au cadre de vie sont les deux techniques privilgies dans cette recherche car une majorit
dhabitants prouve des difficults exprimer leurs attentes.
De plus lobservation des pratiques sociales et spatiales fournit des donnes significatives des
souhaits et des aspirations des diffrentes catgories de population.

10.1.

Choix du cas dtude : Bab Ezzouar, une ZHUN emblmatique

La ville dAlger a connu un rythme de croissance dmographique soutenu ainsi que de fortes
mutations qui ont conduit au dsquilibre de sa structure urbaine.
Ce constat a ncessit un remodelage pour pouvoir surmonter ces dsordres qui ont men a une
extension notamment vers lest o un programme de ZHUN a t cre ,ce type dhabitat a
constitu des ples dchange et des centres secondaires de la ville dAlger ,la commune de Bab
Ezzouar illustre parfaitement cet tat de fait.
En effet, ltat avait mis en place le COMEDOR qui proposait dans son plan dorientation
gnrale lextension de la ville dAlger vers lest par la ralisation dune ZHUN pour rsorber
limmense dficit en logements de la capitale, pour ce faire un grand plateau foncier a t
dgag : Bab Ezzouar.
.. partir des annes soixante-dix ,le COMEDOR proposait dans son plan dorientation
gnral ,lextension dAlger vers lest ,cest dans cet lan que cette zone allait connaitre un
essor considrable aussi bien en infrastructures routires ,parc logement quen grands
quipements dont le rayonnement dpasse largement la zone de Bab Ezzouar ,sinscrivant

beaucoup plus dans une trame urbaine dun ordre suprieur ,en bref, il sagissait de dgager un
immense plateau foncier pour rsorber les problmes dexcroissance poss la ville, ces
problmes sont aussi bien dus aux pousses dmographiques quau mouvement de populations
en direction de la ville dAlger. 169
Les tudes de planification de lagglomration dAlger ralises par le COMEDOR prsentent :
Le schma de structure de la wilaya dAlger o figurent les grandes options stratgiques
damnagement fixant les caractristiques durbanisme de la rgion compte tenu de sa
population lhorizon 2000.
Le plan dorientation gnrale de lagglomration dAlger (P.O.G) o sont dtermines
les directives de dveloppement et les structures spatiales de la nouvelle organisation et
configuration de la capitale. Ce plan constitue le cadre de rfrence de la politique de
programmation urbaine, le P.M.U170
Les phases de dveloppement o interviennent les notions de court et moyen terme, avec
les oprations durbanisation envisages pour chaque priode.171
En 1968, Oscar Niemeyer proposa son tour une extension de lagglomration dAlger vers la
Mitidja au travers doprations de prestige avec notamment la construction dune universit dont
le rayonnement dpasserait les frontires dAlger et mme du pays.
dans le pass, la zone de Bab Ezzouar tait fondamentalement une zone rurale trs
marcageuse, durant la colonisation, dimportants travaux de drainage furent entrepris, cest un
primtre agricole trs riche dont la vocation principale tait la culture maraichre, le cadre
bti principal tait de type rural. 172
Ainsi, la ZHUN de Bab Ezzouar a t cre par dcision du ministre de lhabitat et de la
construction et dont la procdure se base sur de une tude prliminaire qui comporte un bilan des
programmes de logements, les besoins en surfaces urbaniss, le programme de la construction et
le schma dmnagement de principe. (..) Ctait une nouvelle faon de voir lurbanisme, il
en dcoulait une chelle nouvelle jusqualors ignore, et une attitude tout aussi nouvelle, dont la
mthode consiste prconiser une structure urbaine globale jouant le rle darmature ou de
toile de fond dans laquelle sinscrivent toutes les oprations ultrieures avec la cascade
dchelles que cela implique. 173

169

TAHARI.M. Stratgie dhabitat et cohrence urbaine, Actes du sminaire international tenu Alger en 1990,
p.64.
170
Plan de Modernisation Urbaine
171
ZUCCHELLI.A, op.cit., p.69.
172
TAHARI.M, loc.cit.
173
Ibid.

10.2.

Prsentation de la ZHUN de Bab Ezzouar :

La commune de Bab Ezzouar est issue du dcoupage administratif de 1984, de par sa situation
elle constitue la porte dentre Est de la capitale.
Ancienne zone agricole, elle se situe entre le Sahel et la Mitidja, son urbanisation est
rcente, et rentre dans le cadre de lextension dAlger vers lest.
Transform aujourdhui en une foret de masses de bton, elle est compose principalement de
tours et de barres regroupes en cits anonymes penses et conues en tant quentits spares
pour plus dautonomie et dintimit174 ,ce qui na en fait , fait quaccentuer leur isolement et
brouiller leur structure.
Les infrastructures routires et la voie ferre qui ont contribu lurbanisation de la zone
constituent finalement une entrave supplmentaire dautant que le raccordement au quartier nest
pas envisag.
Malgr un dficit patent en quipements daccompagnement
Bab Ezzouar est surtout connue pour
abriter sur son territoire luniversit
des sciences et technologie Houari
Boumediene (USTHB), nanmoins le
face face sans transition entre
luniversit et le reste du tissu
engendre une coupure, un vide, aux
rives du domaine universitaire qui
empche les ctoiements et les
brassages

qui

recomposent

dsordre complexe de la ville.175

le
Photo 1 : Vue arienne de lUSTHB, .Source : (Institut National de
Cartographie)

La population atteint le chiffre de 92157 habitants avec une densit de 11200 habitants /Km
Son ancienne appellation retour de la chasse fait rfrence au petit noyau originel et aux
grandes tendues de terrains agricoles trs haute potentialit, loign du centre urbain mais qui
a finalement t englouti par lurbanisation galopante qua connu la capitale depuis plus quarante
ans.

174
175

OUSSADOU.A, op.cit., p.59.

DUBET.F.et al., Universits et villes , Paris :LHarmattan, 1994.

Carte 1 : Situation du village retour de la chasse. Source : CNERU (2008)

Toutefois, cette commune qui vhicule une

image de cit dortoir trs ancre au regard de
la prminence de lhabitat par apport aux
quipements, a essay ces dernires annes
de

crer

lquilibre entre

ces

deux

typologies en projetant des zones vocation

administrative et de services accompagnant
des oprations de promotion immobilire, sa
croissance lui permettra de devenir dans un
futur proche, lhyper centre dAlger .

Photo 2 : Faade Nord-est de l'htel Mercure,

Source : auteur

10.2.1. Formation et transformation :

10.2.1.1. Apparition du noyau 1870
La croissance dAlger vers lest a t gnre par un parcours matrice (actuel RN n5), qui relie
le pole dAlger avec lest du pays (Tizi Ouzou, Constantine..), lintersection de ce parcours

avec celui qui rejoint la plaine du Sahel-Fort de leau (actuel RN n24) cre lembranchement
qui reut ldification du noyau originel en 1870, le village dnomm retour de la chasse.
Implant sur une zone marcageuse o pendant la priode coloniale dimportants travaux de
drainage ont t entrepris pour faire de celle-ci une riche zone agricole.

Carte 2 : Bab Ezzouar en 1870.Source : CNERU(2008)

10.2.1.2. Priode entre 1870 et 1962 :

Occupant une localisation stratgique et offrant dimportantes potentialits agricoles, la
morphologie urbaine de Bab Ezzouar na pas connu de grandes modifications entre 1870 et
1962, et a conserv un caractre rural. De fait, il nexistait alors que quelques groupements de
constructions tels que Sidi Mhamed, Sidi Mahmoud et lancien centre de Bab Ezzouar.

Carte 3 : Bab Ezzouar entre 1870 et 1962. Source : CNERU(2008)

10.2.1.3. Priode entre 1962 et 1968 :

La priode allant de 1962 1968 fut marque par une stagnation du mouvement durbanisation,
lespace a gard presque les mmes caractristiques quau cours de la colonisation et la ruralit
est reste dominante.
Au regard du problme de saturation Alger notamment en raison de lexode rural au cours des
premires annes de lindpendance, lide dune extension vers lest a commenc a trouv un
cho favorable auprs des pouvoirs publics, mais ce nest qu partir des annes soixante-dix
,que le processus durbanisation sest vritablement enclench avec la cration notamment de
lUniversit des Sciences et Technologies :lUSTHB, deux cits universitaires et le lancement
dune ZHUN comportant les cits 8 Mai 1945 , la cit Rabia Tahar ainsi que la cit 5 Juillet
1962.

Carte 4: Bab Ezzouar entre 1962 et 1968. Source : CNERU(2008)

10.2.1.4. Priode entre 1984 et 1995 :

Aprs 1984, les ralisations se sont enchains avec lachvement de la cit El Djorf, le lancement
de lautoroute Est et des cits Soummam, 498 logements, Smail Yafsah, Cit 1080 logements,
Cit 1200 logements (inachev ce jour)

Carte 5: Bab Ezzouar entre 1984 et 1995. Source : CNERU(2008)

10.2.1.5. La priode allant de 1995 2009:

Jusquen 1989, lurbanisation tait contrle (programme seulement par ltat), mais partir de
la promulgation de la loi sur le foncier, lactivit immobilire a cru de faon anarchique.
Aujourdhui, la zone se trouve face de nouvelles constructions touchant les dernires zones
agricoles, menes afin de rpondre une demande toujours plus pressante en logements, cest
ainsi que les lotissements Boushaki et Douzi ont vu le jour en engendrant une dualit nouvelle
entre habitat individuel et habitat collectif dans la zone.

Photo 3: Lotissement Douzi.

Source: Auteur

Photo 4: Cit de la rconciliation nationale (AADL 2).

Source: Auteur

Dans le mme temps et depuis 2001, Bab Ezzouar a vu la mise en place dun nouveau
programme de logements AADL, avec la construction de deux nouvelles cits constitues de
tours de 15 tages : la premire AADL 1qui na pas encore reu dappellation officielle, et la
deuxime AADL2, baptise cit de la rconciliation nationale. Elles comportent 1600 logements
chacune, la livraison des logements a dbut en 2004 et se poursuit encore aujourdhui.
Le programme dhabitat lanc dans la ZHUN de Bab Ezzouar en 1978 a volu selon un rythme
plus ou moins soutenu, il est noter que la priode allant de 1978 1984 a enregistr le plus fort
taux de ralisation.
10.2.2. Situation et accessibilit :
La commune de Bab Ezzouar situe lEst dAlger, se trouve 15Km du centre-ville et 5Km
de laroport international dAlger elle est limite :
Au nord par la commune de Bordj El Kiffan, dlimite par la RN 24
Au nord-ouest par la commune de Mohammadia, dlimite par des terres agricoles
Au nord-est par la commune de Bordj El Kiffan, dlimite par la RN 5 E
A louest par le cimetire Al Alia
Au sud par la commune de Oued Smar, dlimite par la voie ferre
A lest et au sud par la commune de Dar El Beida,dlimite par la RN 5 E
Au sud-ouest par la commune de Oued Smar
Lon y accde :
En venant dAlger par la RN 5, ainsi que lautoroute en prenant lchangeur qui alimente
la RN 5 E

 En venant de laroport, Rouiba, Reghaia et les communes de lest dAlger par la RN5
ainsi que lautoroute en empruntant lchangeur qui alimente la RN 5E et le CV1 en
passant par Oued Smar
Du nord par la RN 24
La gestion des transitions se pose, lchelle du primtre largi, accs et points de contact,
principalement en termes fonctionnels mais aussi en termes dimage. Laccs la commune qui
se fait par un changeur ou une bretelle dautoroute pose le problme de lamnagement dune
transition lchelle de lensemble de la ville, car le schma des liaisons internes est dpendant
des dispositions arrtes lchelle de cette dernire : points daccs sur les grands itinraires,
dessertes.. 176
Limage de Bab Ezzouar, perue par les autres habitants dAlger depuis lautoroute, travers des
rserves foncires pose le problme de la continuit urbaine et des transitions entre la ville et ses
extensions (en dautres termes : sa permabilit).
Lensemble de ces facteurs : lautoroute, le manque de pntrantes et les diffrentes servitudes
constituent des ruptures dans la continuit du tissu urbain.
Lintgration du quartier la ville implique donc que le primtre incluse les franges o se
trouvent les zones de pntration, et de transition.
Les coupures qui enfermrent et excluent les cits, les relations complexes entre le centre et les
quartiers priphriques, labsence daxe structurant et lisible font lobjet dun besoin prminent
en termes daccessibilit.
Toutefois, toutes les coupures spatiales ne sont pas des obstacles aux pratiques sociales, de fait,
les branchements dun quartier sur une voie trafic important ou sa traverse sils sont bien
traits sont des facteurs certains de dsenclavement.

176

TAHARI.M.L, loc.cit.

Lgende

Carte 6: Limites et accessibilit la ZHUN de Bab Ezzouar. Traitement : Auteur

10.2.3. Caractristiques morphologiques :

En dpit dune conception normative, application fidle de la procdure ZHUN, Bab Ezzouar
conserve quelques spcificits et caractristiques propres conditionnes par sa situation, les
conditions dans lesquelles elle a t rige et diffrents facteurs qui ont faonn limage quelle
vhicule aujourdhui.

10.2.3.1. Site dimplantation :

La ZHUN de Bab Ezzouar est implant essentiellement sur des terrains agricoles marcageux.
Ce site se caractrise par une morphologie assez simple et un terrain trs faiblement pentu voire
plat. Sa composition gologique est nanmoins complexe et comporte certaines couches trs
faible portance. Aprs le sisme de Boumerdes du 21 mai 2003, la zone a t classe en zone A,
c'est--dire potentiel sismique trs lev.
10.2.3.2. Contraintes et servitudes :
Lon a relev la prsence de quatre contraintes techniques importantes, celles-ci avec leurs
couloirs de servitudes entrainent la cration despaces importants en termes de surfaces et non
rentabiliss par un quelconque amnagement ce qui a pour effet daccentuer le sentiment
disolement des cits.
Le passage de la ligne de haute tension et de la conduite de gaz isole la cit Rabia Tahar
du reste de la ZHUN.
La prsence du collecteur principal (ENERIC) qui prend naissance au niveau de la cit 8
Mai 1945 cre par son emprise une limite sparative entre la cit 5 Juillet et la cit 2068
logements.
Lemprise de lautoroute de lEst et de la RN 5 contribue lenclavement de la partie
nord de la ZHUN.

10.2.3.3. Pollution et nuisances :

Diverses incommodits sont vcues quotidiennement par las habitants de Bab Ezzouar :
La proximit de la dcharge publique de Oued Smar, et de nombreux cas de maladies
chroniques sont signals entre autres : lasthme.
La prsence de la centrale lectrique au sud de la cit 8 Mai 1945 constitue un danger et
une source de bruit permanente pour les riverains.
La proximit de laroport international dAlger, elle aussi source dimportantes
nuisances sonores.

Carte 7 : Caractristiques du sol Bab Ezzouar. Source : CNERU(2008)

10.2.3.4. Superficie et densits :

Bab Ezzouar stend sur une
superficie de 822,8Ha177, ce
qui constitue une surface
importante, elle comporte
14459 logements pour une
population

de

116 349

habitants 178 et une densit

globale value 38470
habitants /km.

Graphique 2 : Nombre de logements par cit

Source : APC de BAB Ezzouar ,2008

La densit brute de la ZHUN est de 17,57 logements /Ha, cette densit est juge plutt faible par
rapport dautres quartiers de lagglomration algroise.
Il est noter que les plus hautes valeurs du CES179 sont prsentes dans les anciens quartiers et les
lotissements en raison de leur forte consommation en foncier (de 30% 60%) alors que les cits
de la ZHUN ne consomment que 15 20% de la surface foncire.
Graphique 3: CES des diffrents quartiers de Bab Ezzouar

Source : APC de BAB Ezzouar (2008)

Pour les gestionnaires, la faible densit due la dispersion des constructions induit un linaire de
voierie important et des surfaces de sol paysag trs vastes. Pour les habitants, la densit issue de
177

Source : APC de BEZ

Source: Office National des Statistiques, RGPH 2008.
179
Coefficient dEmprise au Sol
178

la faible emprise au sol des btiments de grande hauteur peut tre synonyme de promiscuit et de
nuisances.
Nanmoins, il est peu significatif de comparer les coefficients doccupation au sol consomm par
la ZHUN en raison de labsence de parcellaire et du dcoupage souvent atypique des ilots.
Les plus grandes valeurs du COS 180se concentrent dans les cits o le gabarit est important, cest
le cas de la cit 2068 logements comportant plusieurs tours de R+9 ainsi que le quartier Sidi
Mhamed qui consomme 60 66% de lespace foncier.
Ainsi,

lempilement des planchers nest pas compens, en termes durbanit, par lespace

disponible qui nest ni affect ni qualifi, [] lorsquon est en prsence dun dcoupage en
ilots, on observe des coefficients doccupation du sol des ilots dhabitat des grands ensembles
qui sont peu diffrents de ceux du centre ville o les immeubles de hauteur moyenne sont aligns.
En revanche, les mmes calculs rapports des secteurs plus tendus font apparaitre des
valeurs beaucoup plus leves en ville que dans les grands ensembles.181
Graphique 4:COS des diffrents quartiers de Bab Ezzouar

Source : APC de BAB Ezzouar (2008)

La dispersion de lhabitat sans rfrence la rue, mais aussi la surface attribue par les normes
aux quipements sont les causes dune forte consommation de lespace par ce type
durbanisation.
Lespace est peu occupe, labsence de constructions le long des voies accentue le vide urbain et
nourrit le sentiment dinscurit.

180
181

Coefficient dOccupation au Sol

RIBOULET.P, op.cit., p.15.

Toutefois, lespace libre peut aussi constituer un potentiel pouvant permettre de finir la ville
inacheve et dapporter dans les des activits, des quipements lchelle de la commune, des
commerces qui redonnent un visage urbain aux voies des cits en contribuant crer un
mouvement entre la ville et ses quartiers.
Si les comparaisons sont ncessaires, il faut conclure avec prudence, car tous les tissus nont pas
la mme logique et la notion de densit recouvre des ralits diverses : (..) Dans la ville
traditionnelle, la densit nest pas un problme, cest au contraire parce quelle rassemble les
gens que la ville a t le creuset des civilisations, des inventions, quelle accueille luniversit et
que les arts sy dveloppent 182
Ce nest donc pas la densit relle qui est en cause, mais la densit perue, qui est lie la
morphologie urbaine et au type dorganisation des cits.
10.2.4. Parcellaire et statut du sol :
Lapproche purement programmative qui a prsid la construction des cits de Bab Ezzouar a
t encourage par les disponibilits foncires de lpoque et en particulier par lobtention de
grands domaines agricoles par le biais de rserves foncires communales ou provenant
doprations dexpropriation. Le parcellaire dj trs large lorigine, a t remembr mais na
pas t redfini en fonction des nouvelles constructions ou pas assez finement. La confusion des
statuts juridiques se superpose au parcellaire monolithique pour rendre encore plus complexe
toute intervention sur le bti comme sur le non bti.
Labsence de parcellaire est une des causes de la rigidit du cadre bti des cits Bab Ezzouar,
sa reconstitution ou dfaut, la dlimitation symbolique dune zone privative en pied
dimmeuble est la base dune recomposition ncessaire lintgration au reste du tissu urbain.

182

CERTU-DIV, Entre les tours et les barres : restructurer les espaces publics des grands ensembles, Lyon:
CERTU, 1996, p.68.

Tableau 2 : Statut juridique des terrains Bab Ezzouar

Dsignation

Les

8 Les

des terrains

cits

lotissements

centre

Nature

tatique

priv

Priv

juridique

6 Bab

Ezzouar Le

quartier Le quartier Sidi

Mahmoud
except Priv

Mhamed

except Priv

pour :

quelques

quelques

-supermarch

terrains

terrains

except

-bureaux PTT
-sige dAPC
-cole
fondamentale
-suret urbaine
et Dara
-BEREG
-agence foncire
Source : fiches denqute de la direction durbanisme (CNERU) 2008

10.2.5. La gestion urbaine Bab Ezzouar :

La gestion au niveau de la ZHUN est problmatique et reste symptomatique des difficults que
rencontrent un grand nombre de quartiers issus de cette procdure cause notamment du rle
quivoque des collectivits, dune instabilit et dune complexit dans les statuts des organismes
gestionnaires et surtout de la non mise en place des rgimes de coproprit.
En effet, les entreprises nationales ou mme trangres qui taient charges de la ralisation des
ZHUN ne soccupaient que du bti, quant aux responsabilits lies la gestion et
lamnagement des espaces extrieurs et du cadre bti, elles ont t dtermines ultrieurement.
Ces taches incombent aux APC et aux OPGI qui se partagent les responsabilits.
Mais dans les faits, les directives et les responsabilits ntant pas claires, ces deux organismes
sont en perptuel conflit, laissant la situation se dtriorer et le cadre de vie se dgrader
inexorablement.
Toutefois, et selon chacun des organismes consults, le partage des responsabilits est dfini
dans les textes comme suit :
10.2.5.1. Entretien, structures organisatrices et responsabilits :
lOPGI pour les units de gestion :

nettoiement des parties communes des immeubles par son propre personnel
ou en sous-traitance des PME.

Curage des regards de chute

Collecte et dpt des ordures mnages depuis les immeubles jusquaux

niches poubelles.

La municipalit (arrondissement) :

Curage du rseau dassainissement

Collecte et transport la dcharge publique des dchets des niches

poubelles

Amnagement et entretien des espaces extrieurs.

Inspection de lurbanisme :
Cette structure rcemment cre est rattache la circonscription du dernier dcoupage
administratif. Sa mission consiste veiller au maintien et au rtablissement de lordre urbain
(appropriation despaces, travaux sans autorisation,).
Subdivision de lhydraulique :
Ces prrogatives consistent en la rnovation des rseaux (assainissement et AEP).
Entreprise de gestion et de distribution de leau potable SEAAL :

Interventions pour des rparations ponctuelles sur le rseau AEP

Contrle et rpression du piratage

Contrle (analyse de la qualit de leau)

10.2.5.2. Problmes de gestion :

Problmes de gestion du parc immobilier :
La cession des biens de ltat en matire dimmobilier, sans stratgie a compliqu davantage la
gestion surtout en matire de recouvrement des quotes-parts relatives aux grandes oprations de
maintenance au niveau technique (travaux de rfection dtanchit, joints de faades et autres
prestations pour la sauvegarde du patrimoine ), ces travaux constituent une charge trs lourde
pour les budgets des OPGI dautant plus que la participation financire des locataires comme des
propritaire est insignifiante.
Location aux particuliers :
Avec la baisse du niveau de vie depuis louverture de lconomie algrienne la logique du
march, le recouvrement des loyers est un problme rcurrent pour loffice de promotion et de
gestion immobilire, le bailleur nayant aucun recours lgal sa disposition (les expulsions ne
sont pas envisages), le statut quo est donc de mise.
Niveau des loyers (OPGI) :
Il diffre suivant la surface habitable du logement :

F2 :422 DA/mois

 F3 :510DA/mois
F4 :589 DA/mois
F5 :739DA/mois
Niveau des loyers du march (en sous location ou en location) : 15000 25000DA/mois183 pour
le F3.
Prix de vente des logements :
Le prix officiel (le prix de cession par lOPGI au profit du locataire sil opte pour lacquisition de
son logement) :
F3 :240 000 00DA
F4 :290 000 00DA
Valeur au march libre : 4 000 000 00DA184
Frais de fonctionnement des logements :
Le montant des charges est arrt forfaitairement 210DA comportant assurances, taxes et
autres frais consentis pour les parties communes des btiments.
Problmes de gestion des espaces extrieurs :
Les difficults dentretien et une certaine atonie prserver les amnagements raliss par les
services de lAPC lors doprations ponctuelles de viabilisation font que les espaces extrieures
ont recouvr rapidement leur tat initial. Pour remdier cette situation, les interventions
priodiques et dsordonnes se multiplient en vue dembellir les cits sans rsultats rellement
visibles et surtout durables et un cycle infernal sest install peu peu.
De fait, cette dfaillance de gestion observe Bab Ezzouar est un problme de fond qui plonge
ces racines dans le fait que les communes et les organismes bailleurs sont investis dattributions
et de taches quils ne sont vraisemblablement pas en mesure dassumer tant financirement que
dun point de vue logistique (manque de personnel des services de la commune, manque doutils
et de moyens..etc.).
Si lon considre que chacun des lments urbains constituant le systme dynamique quest un
quartier ou un morceau de ville a une influence plus ou moins importante sur les autres ,
labsence ou le dysfonctionnement dun ou plusieurs de ces lments perturbe toute la chaine et
provoque des difficults de gestion qui lorsquelles saccumulent deviennent insurmontables et
grvent le processus complexe ddification de lurbanit des quartiers en gnral et de Bab
Ezzouar en particulier.

183
184

Source: Agence immobilire : Solution Immobilire

Id.

10.2.6. Aspects du mouvement associatif:

Le rle des habitants et leur implication dans la vie du quartier se manifeste essentiellement par
le travail dassociations en tous genres. Cependant, ceci reste peu significatif car si le nombre
dassociations recenses est relativement important , les effectifs sont assez rduits et le
militantisme actif sur le terrain reste peu visible cause notamment de labsence de structures
destines accueillir ce genre dactivits et labsence dune tradition du militantisme citoyen.
Cette situation justifie lexistence dun volontarisme parpill, forc et des actions dintervention
disparates, la difficult de se fdrer avec les autres associations ainsi que tous les problmes
lis la gestion des ressources humaines, la dmobilisation des membres, et larsenal
juridique accompagn de pratiques bureaucratique des autorits.
Nanmoins concernant les proccupations quant la gestion et la qualit du cadre de vie, les
comits de quartiers et les comits dimmeubles recueillent sinon ladhsion, du moins la la
considration des habitants mais l encore leur impact reste assez limit et peu efficace.
Les comits dimmeubles : dont la mission est la rclamation et la requte auprs de
lOPGI de Dar El Beida, ou encore le nettoiement et lentretien des parties communes
(collecte de fonds, instauration dun roulement des locatairesetc.).
Les associations de quartiers : qui soccupent des dmarches auprs de lOPGI, des
services techniques administratifs et tatiques savoir lAPC, la SEAAL (Entreprise de
Production dEau Potable), la SONELGAZ.etc.
Quant au poids quelles reprsentent au niveau des structures communales, il est difficile de
lvaler concrtement car si les reprsentants des habitants assistent bien aux runions et aux
assembles populaires, il nest pas dit que leur voix se fait rellement entendre et que leur avis
est pris en compte dans les processus de prise de dcision.
10.2.6.1. La participation citoyenne dans une opration pilote Bab Ezzouar
Dans le cadre dune coopration algro-allemande entreprise au milieu des annes quatre-vingtdix, le ministre de lhabitat a mis en place un projet de perfectionnement dans le domaine de la
restructuration urbaine et de la rhabilitation du cadre bti. A cet effet, la direction de la
planification et de la coopration a entrepris une dmarche indite sappuyant

sur la

participation citoyenne travers le lancement de projets pilotes dans plusieurs wilayas du pays :
le projet de la cit Soummam de Bab Ezzouar en est une illustration non dnue dintrt.
Un schma de planification du projet (SPP) a t tabli pour le projet suivant la mthode
ZOPP185 qui sappuie sur une planification par objectifs.
185

Ziel Orientierte Projekt Planning (planification de projet par objectifs et information)

Ladoption de la mthode participative (ZOPP) comme cadre gnral dorientation rejoignait les
nouveaux objectifs de ltat Algrien dinciter le citoyen penser son quotidien social et urbain;
et agir davantage en ce sens.
Cette approche a t dveloppe dans les annes quatre vingt par la GTZ (agence de
coopration allemande) alors devenue entreprise prive pour la mise en uvre de ses projets,
comme une mthode de planification participative (avec les populations cibles par
lintervention).
Le but de ZOPP est de mettre en uvre la recherche participative tout au long du cycle de projet,
grce une srie dateliers runissant les parties concernes afin de dresser une matrice de
planification.
Dans le contexte algrien, il est possible daffirmer que cette approche rpond aux attentes des
parties intresses du fait quelle est dfinie comme :

Un moyen pour pousser le citoyen prendre en charge sa responsabilit et assumer sa

citoyennet.

Un outil important de communication et de concertation entre les parties concernes de

lintervention, du fait quil est fond sur la ngociation permanente entre les partenaires
du projet.

Un processus continu; qui ne sarrte pas la ralisation du projet mais stend la

gestion urbaine par la cration de mcanismes et structures grs par les partenaires de
lopration.

Un nud qui renforce les liens sociaux.

La dmarche de projet mis en uvre Bab Ezzouar, axe sur la recherche participative, sest
appuy sur des donnes socio-conomiques, obtenues partir dune enqute, avec pour objectif
de collecter des renseignements sur les comportements des citoyens vis--vis de leur cadre de
vie, de se

renseigner aussi sur les initiatives si elles existent, sur la disponibilit la

participation, sur les problmes sociaux rencontrs; et enfin sur les aspirations et les attentes
concernant lamlioration de leur cadre de vie.
La mthode ZOPP critique en interne comme en externe, pour lutilisation mcaniste et
faussement participative qui en a t faite na de fait pas produit les rsultats escompts et ce
projet a connu un suces mitig. Il nen reste pas moins quil a obtenu un excellent retour auprs
de habitants qui -selon les responsables concerns (au niveau de lOPGI de Dar El Beida et de
lAPC de Bab Ezzouar)-se sont dans un premier temps prts de bonne grce lexercice de

lenqute, et ont dans un deuxime temps manifest un vif intrt quant au droulement de la
phase de ralisation de la requalification en elle mme.
De fait, si aujourdhui, les effets visibles de lamlioration se sont estomps et que la cit offre
de nouveau un aspect dgrad et dqualifi, les raisons peuvent en tre imputs plus un vice
dans la procdure elle mme et une mauvaise gestion post oprationnelle qu un rel
dsintressement ou une absence totale de conscience citoyenne de la part des habitants.

10.3.

Lenqute sociologique : Deux cits, une problmatique

plusieurs variables
Les critres de dtermination des deux cits sur lesquelles a port cette tude sont multiples et
prennent en considration des facteurs de temps et de logistique aussi bien quune
reprsentativit relative dont les rsultats pourront tre ventuellement appliqus mais avec
prcaution aux autres cits de la ZHUN.
Cela tant,

certains critres de classification ont nanmoins servi de base au choix de

lchantillon tudi, ces critres relvent des particularits suivantes :

La disponibilit de linformation

La typologie du cadre bti : en fonction du type dimmeubles (barres ou tours)

La prsence ou non de commerces en rez-de-chausse

La prsence ou non dun quipement de proximit

La situation de la cit (centralit ou priphrie)

La date doccupation (anciennet de la cit)

Le degr de dqualification observ.

Le nombre dhabitants

En fonction de ces critres, deux cits ont t retenues : La cit Soummam et la cit Rabia Tahar.
5.3.1. Droulement de lenqute :
Dans un premier temps, la mthode dinvestigation privilgie a t lobservation systmatique
sur le terrain de faon participante mais pas volontairement, ou du moins, pas dans les intentions
de dpart ; en effet cette premire phase de travail consistant en la prise de notes et de photos a
veill sinon lintrt, du moins la curiosit de certains habitants.
Lanalyse par lobservation est ncessaire mais reste insuffisante, indispensable en ce qui
concerne les pratiques de lespace, les modes et les degrs dappropriation, elle constitue un

premier niveau danalyse, toutefois, certaines observations sont difficiles interprter sans
interroger les intresss.
En complment de lobservation, un second instrument de recherche a donc t employ : Le
questionnaire, dclin en deux types suivant la population-cible :

Un questionnaire adress aux habitants

Un questionnaire adress aux responsables techniques.

La rdaction du questionnaire denqute adress aux habitants sest appuye dune part sur les
objectifs de recherche fixs en amont et les hypothses de travail, et la somme dinformations
compulses durant la phase analytique du travail par rapport aux enjeux sous tendus par le
concept de rsidentialisation. De fait le questionnaire a pris la forme de questions fermes
totalisant 31 questions numrotes rparties 8 en thmes :

Spcificits du peuplement

Parcours rsidentiel

Les formes de sociabilit

Les espaces de lhabit

Perceptions et reprsentations du cadre de vie

Aspects de la rsidentialisation

Les formes de participation

Les relations aux puissances tutlaires

Le questionnaire est prsent en annexes .Ensuite , afin dlaborer lchantillon enqut, il a t

fait appel aux techniques empiriques (dites de commodit) qui noffrent pas de garantie certaine
au chercheur lors du processus de gnralisation, mais compte tenu des moyens mis disposition
(impossibilit dobtenir une liste exhaustive des units de sondage composs par les mnages et
qui reprsente la condition cin qua non la mise en place des techniques probabilistes qui elles
permettent la gnralisation des rsultats de lenqute) les options alternatives
lchantillonnage de convenance taient trs restreintes.
De fait, lchantillon a t labor suivant la mthode des quotas (mthode non probabiliste).Le
taux de sondage (quota) choisi au pralable, est de 1/20 soit 5% de lensemble des units de
sondage (le logement) pour chacune des cits. Ce faisant 113 questionnaires ont t distribus.
Pour complter les rsultats du questionnaire, des entrevues ont t menes avec certains
habitants. Le dialogue avec ces derniers nous renseigne sur des comportements, des pratiques,
des usages spcifiques qui ne sont pas toujours reprables travers le questionnaire. De fait, une
huitaine de cibles de lchantillon ont fait lobjet dentrevues semi directives o une certaine

latitude pour sexprimer a t laisse aux personnes interroges, les donnes recueillies ont servi
ultrieurement linterprtation et aux commentaires des rsultats globaux de lenqute.
Si dans lensemble la demande concernant la distribution des questionnaires a trouv un cho
favorable, et compte tenu du climat de mfiance engendr par la dcennie noire vcue par la
population ainsi que la monte de linscurit dans certaines poches de la ZHUN de Bab
Ezzouar, certaines cibles de lchantillon slectionn se sont toutefois montres peu enclines
participer lenqute et les requtes concernant la prise de photos ainsi que les relevs a souvent
fait lobjet de refus catgoriques. Pour pallier ces manquements, le recours une simple
observation partir de lextrieur du logement cibl par lchantillon, ou encore faire appel une
chaine de connaissance afin de faciliter lentre en contact avec les personnes ont constitu des
alternatives appropries.
Concernant le traitement des questionnaires, la mthode utilise a t celle de tabulation qui
consiste tablir un tableau pour chaque question afin de procder une analyse univarie dans
des donnes dans un premier temps pour faire ressortir des pourcentages.
Aprs quoi, il a t procd au croisement dun ensemble de variables de mme thme , classes
et regroupes selon lordre des rubriques du questionnaire , et ce pour les deux cits tudies.
Les donnes prsentes sous formes de tableaux et dhistogrammes ont permis une lecture
comparative des rsultats.
Enfin , Il est prciser que le nombre de questionnaires raliss dans le cas des deux cits
choisies, reste restreint et ne rpond pas pleinement aux normes prconises par la pratique de
lenqute dans les disciplines rompues ce genre dexercice telles que les sciences sociales, cest
donc consciente du fait que le thme de recherche ncessite lappui dune tude socio-spatiale
beaucoup plus tendue que cet chantillon a toutefois servi de base pour lexploitation des
rsultats dans cette premire tape dans le cadre dun travail acadmique, et qui aura permis
essentiellement de maitriser les techniques de lenqute en apportant, partiellement il est vrai,
des rponses aux doutes et aux questionnements soulevs par la problmatique.

10.3.2. Prsentation des cits :

5804 5818

Cit Soummam
cit Rabia Tahar

1025

1238
426 280

Population

Logements

Densits (habitants/Ha)

Source: APC de Bab

Ezzouar (2008)

10.3.2.1. Situation et limites : Entre centralit et priphrie

La cit Soummam :
Ralise par lECOTEC, elle fait partie de la deuxime phase du programme dhabitat de Bab
Ezzouar qui a dbut en 1985, elle est limite au Nord par la RN5, le lotissement Douzi n4 et la
cit 8 Mai 1945, lOuest par le boulevard de luniversit et le lotissement Boushaki, au Sud et
au Sud-est par la cit universitaire CUB 3 186 et la cit 5 Juillet 1962. Elle comporte des
immeubles de type tours et barres, aucun programme dquipement (scolaire, sanitaire, ou socio
ducatif) na suivi ce programme dhabitat hormis les commerces aux rez-de-chausse des
immeubles. Son emprise foncire est denviron 17 Ha.
La cit Rabia Tahar :
Son tude a t confie la SONATIBA en 1977, elle a ralise entre 1979 et 1984, il sagit
dune des premires cits construites. Elle jouit dune position centrale dans la ZHUN, limite au
Nord par le centre ancien de Bab Ezzouar et la RN5, lEst par le boulevard de lUSTHB,
lOuest et au et au Sud Ouest par la cit 498 logements, elle occupe une assiette de 19,6 Ha. La
typologie dominante dans cette cit est galement les tours et les barres.

186

CUB 1,2 et 3 dsignent les trois cits universitaires de Bab Ezzouar.

Carte 8 : Situation des deux cits dans la ZHUN de Bab Ezzouar. Traitement : Auteur.

Carte n 9 : Plan masse de la cit Soummam. Source : GHARBI.M. (2008)

Carte n10 : Plan masse de la cit Rabia Tahar .Source : CNERU (2009)

10.3.2.2. Accessibilit : Des dispositifs pnalisants

La desserte externe des deux cits se fait par :

La RN 5 : elle joue un triple rle de desserte rgional, urbain et local, les pitons la
traversent par ncessit en tous points et ces caractristiques gomtriques et
morphologiques sont totalement inadaptes aux rles multiples qui lui sont dvolus.

La RN 5 E : voie rapide desservant Dar El Beida et laroport international dAlger

La RN 24 : elle dessert partir de Mohammadia le palais des expositions des pins

maritimes, la commune de Bordj El Kiffan et tout le littoral Est, cette voie est frquente
quotidiennement et de faon trs importante.

La RN 24 E : elle dessert principalement les cits riveraines tout en assurant la liaison

avec la commune de Bordj El Kiffan, ses dimensions restent assez modestes au regard du
trafic important quelle prend en charge.

Certaines contraintes peuvent tre releves par rapport aux chelles de la voirie et aux
infrastructures cites plus haut : en effet, celles-ci constituent des sparations formelles qui
donnent le sentiment dun morcellement de la ZHUN et des cits qui la composent. Elles sont
considres comme des coupures dans la mesure o elles entravent la continuit du bti, les
activits et les ples dattraction ainsi que les pratiques de dplacement.
Cest lchelle des cits que ces dysfonctionnements sont le plus mal vcus, les axes routiers
sont perus comme des cassures, des barrires difficiles franchir, des plaies qui entravent la
ZHUN, des frontires qui isolent les cits les une des autres.
Cela tant, la spcificit la plus pnalisante et la plus gnrale reste le manque de permabilit
interne et externe.
La cit Soummam est accessible partir de la RN 5 et de la voie inter quartier menant vers
Beaulieu, elle est donc plus ou moins facilement accessible par le nord et louest en revanche le
rseau interne la reliant aux autres cits de la ZHUN (notamment la cit 5 Juillet) est trs
enchevtr et sa lecture est malaise car il est discontinu et en cul de sac. La cit Rabia Tahar
quant elle souffre dun enclavement vident et laccs en est trs difficile au regard des
multiples dtours effectuer pour entrer ou sortir. Lon y accde partir du boulevard dit des
Saoudiens seulement reli la RN5 au Nord. Le problme constat plus haut par rapport au
rseau interne et la liaison avec les autres quartiers de la ZHUN se pose avec la mme acuit
pour cette cit.

Carte n11: Relation des cits leur contexte urbain. Traitement : Auteur.

5.3.2.3. Rseau viaire : Des chemins de grue prenniss

La caractristique principale du rseau viaire existant est son dsquilibre quantitatif et
qualitatif :les rseaux primaire et secondaire sont surexploits du fait de la situation de la ZHUN,
cette importante circulation de transit vers lEst dAlger et du pays a nanmoins sensiblement
diminu aprs la mise en service de lautoroute de lEst , toutefois le problme reste entier pour
certains tronons de la RN n5( intersection de cette mme route nationale avec le boulevard de
luniversit et les arrts de bus sous lautopont) ainsi que la RN 24 qui continue drainer les flux
en provenance du littoral Est de la capitale .
Le rseau interne se compose quant lui essentiellement dune voierie tertiaire intrieure aux
cits nettement insuffisante et qui comprend essentiellement :

Des voies tertiaires assurent la circulation des vhicules lintrieur des cits

Des chemins pitons le plus souvent tracs spontanment

Des aires de stationnement

Carte 12 : Rseau viaire de Bab Ezzouar. Traitement : Auteur

Quant aux voies en impasses trs nombreuses au niveau des deux cits, elles constituent un
systme ferm dont on peut rsumer les principaux dysfonctionnements comme suit :
Un systme non volutif : ce type de desserte ne peut convenir qu de lhabitat
et sa desserte en transports collectifs est impossible. Il ne permet donc pas de
faire voluer le programme.

 Un systme enclav : ce type de rseau nest pas permable, ne peut se

raccorder au rseau gnral quen un seul point qui devient dangereux, dautant
quil rallonge les distances et incite aux dplacements motoriss.
Un systme non convivial : il cre lisolement des logements en bout dimpasse,
aggrave linscurit des personnes, il peut contribuer dissuader les pratiques
sociales.
Conu de faon indpendante et raccord au rseau urbain par des branchements peu nombreux,
ou directement sur des axes lourds, le schma reste trs centr sur lui-mme et participe
lenclavement des deux cits.
Aux problmes voqus ci-dessus, il faut ajouter que le rseau interne se trouve dans un tat de
dlabrement avanc puisque la stagnation des eaux pluviales cre des nids de poule plus ou
moins profonds, ceux-ci sont du probablement la destruction des liaisons entre les constituants
du revtement mal ralis au dpart.

Photos 5 et 6 :Une voirie interne dlabre ponctue de nombreux nids de poules. Source :Auteur (2009).

5.3.2.4. Circulation et stationnement : Conflits entre piton et automobile

Luniformit des profils de voies et de leur quipement, la longueur des linaires rectilignes
autorisent des vitesses leves et nindiquent pas de hirarchie entre les diffrents types dusage
de la voie.
De plus, la disparition du concept de rue, la rupture avec le parcellaire et le choix de construire
en hauteur ont laiss au pied des tours et des barres de vastes espaces dans lesquels des voies
surdimensionnes consomment lespace et dsorientent le piton.
Ainsi, Rabia Tahar comme la Soummam, les espaces amnags pour le cheminement
pitonnier sont dlaisss par les habitants qui tracent des chemins plus courts et plus directs (sauf
en cas de mauvais temps).

Photo7 :Chemin trac spontanment par les

Photo 8 :Les automobilistes nhsitent pas envahir

habitants. Source : Auteur (2009)

trottoirs et alles bordant les immeubles .Source :

Auteur (2009)

Le constat concernant la circulation automobile est peu prs le mme, dans la mesure o les
vhicules traversent les espaces rservs aux pitons et espaces verts, au lieu de faire les dtours
imposs par le rseau viaire et les aires de stationnement sauvage en cul de sac.
Quant aux amnagements pour les deux roues (les motocyclettes sont trs apprcies des jeunes
et les bicyclettes sont des objets de dilection des enfants), ils sont purement et simplement
inexistants, que ce soit du point de vue circulation (couloirs pour les deux roues) ou du point de
vue stationnement (les habitants font monter leurs deux roues dans leurs appartements via les
escaliers ou les ascenseurs -sils sont fonctionnels- par souci de scurit).
Le manque dentretien, labsence dans certains cas damnagement de voirie secondaire et
labsence de parkings conus en tant que tels ouvrent la quasi-totalit de lespace public au
stationnement.
Enfin notons qu lintrieur des cits, la signalisation verticale du code de la route est rare quant
la signalisation horizontale, elle est inexistante.

Photos 9 et 10 :Le stationnement envahit tous les espaces .Source : Auteur (2009)

10.3.3. Caractristiques du tissu : Une configuration gnratrice de ruptures

Les deux cits de par limplantation de leurs btiments de faon linaire, laissent apparaitre une
absence de repres urbains, les rapports plein/vide, lalignement, la hirarchisation des espaces,
ou encore lunit sont quasi inexistants. En ce sens, limplantation de diffrentes units du bti,
leur relation lespace public ainsi quaux quipements obre toute cohsion ou forme
dharmonie urbaine. Les grandes distances qui sparent les btiments font que le tissu est lche
et le parcellaire inexistant, consquences du trac du chemin de grue ayant prsid lrection de
la plupart des ZHUN.

Photos 11 et 12 : Rptitivit des blocs de btiments, vides urbains et absence de repres, inexistence des
trottoirs. Source : Auteur (2009)

Photos 13 et 14 : Des espaces rsiduels vides, disproportionns et dqualifis o samonclent dtritus, sacs
plastics..etc. Les usagers dsorients, se voient obligs de les traverser mais ne sy arrtent jamais.
Source : Auteur(2009)

Il est utile de rappeler que les conditions dans lesquelles ont t riges les cits Soummam et
Rabia Tahar-cette analyse peut tre tendue toutes les cits que comprend Bab Ezzouar-et qui

se caractrisent par lurgence et le manque de moyens financiers ont donn la priorit aux
logements ( caser les populations pour tre plus prcis) et a de fait relguer au second plan les
autres aspects qui donnent de la qualit un habitat.
En consquence, la composition densemble est sans schma apparent, ne permettant aucune
lecture prcise et dfiant toute logique urbaine, chaque cit ayant t conue en tant quentit
isole et indpendante, elles sont finalement juxtaposs les unes aux autres, sans liens apparents,
ce qui au final engendre un certain isolement et une absence de vie urbaine.
10.3.3.1. Le plan masse : Entre absence de composition et dstructuration
A linstar des cits de toutes les cits de la ZHUN de Bab Ezzouar, les cits Soummam et Rabia
Tahar ne prsentent

aucune composition urbaine proprement dite, en effet, rsultat dune

succession de programmes de logements, le plan masse ne prsente aucun principe

dorganisation, ni au niveau des lments du bti, ni au niveau des espaces extrieurs, encore
moins au niveau de lorientation ou mme des spcificits gotechniques du sol. Constitu de
barres et de tours, le cadre bti Bab Ezzouar ne prsente aucune logique dorientation dans
limplantation du bti : Une premire configuration consiste en lorganisation des blocs autour
despaces ouverts sans dfinition prcise avec la cration denclos ou de cours par des
groupements de btiments. Dans un deuxime cas de figure, limplantation des blocs se fait le
long des voies secondaires et tertiaires l encore sans rgle ou logique densemble qui rgulent
la relation entre le cadre bti et la voirie.
En consquence, lespace des deux cits donne une impression de dsordre et de chaos similaire
celle ressentie dans certains quartiers mergence spontane, en somme le fruit de malheureux
hasards.
De plus, une lecture approfondie du paysage aussi bien au niveau de la cit Soummam que de la
cit Rabia Tahar, montre que mme les fondements des thories de lurbanisme moderne nont
pas t mis en pratique (la sparation de la circulation automobile et pitonne, lamnagement
des espaces extrieurs, limportance de la verdure, les liaisons entre lintrieur et
lextrieur) faisant place la logique du chemin de grue, de la quantit et de la rapidit,
cest le grand ensemble dans son expression la plus rduite et la moins noble, appauvrie et
dnature, Dans le domaine de lurbanisme , lenseignement sur la sparation des circulations
des voitures et des pitons est oubli , par contre le formalisme du quadrillage et du
paralllpipde rectangle ,lconomie de la construction reprise en compte comme instrument de
spculation deviennent domaine public 187
187

DELUZ.J-J., op.cit., p.48.

La structure urbaine des cits Soummam et Rabia Tahar na lvidence pas t pense dans sa
globalit. En effet, le plein et le vide, les diffrentes lments structurants du bti, de la voirie,
des quipements ou encore des espaces urbains extrieurs doivent tre imbriques et conus les
uns par rapport aux autres de manire crer leur unit, Bab Ezzouar, ces diffrents lments
semblent avoir t conus sparment brisant ainsi tous les liens qui participent construire et
faonner lidentit dun quartier.

Photo 15:Les terrains vagues se transforment en

Photo 16 :Certaines pratiques culturelles (schage

tendues boueuses ds les premires pluies .Source :

des peaux de mouton) ne trouvent pas despace pour

Auteur (2009)

saccomplir.Source : Auteur (2009)

10.3.3.1.1. Lespace public : Une vitrine peu attractive sur lextrieur

Lespace urbain public Bab Ezzouar est mal dfini, sans affectation ou attributions prcises, il
ne bnficie daucun traitement ou amnagement spcifique, crant ainsi un sentiment
dabandon et de dlaissement.
De fait, au niveau des deux cits, on ne trouve aucune des caractristiques de lespace public en
tant que lieu ou mme en tant que rseau ( titre dexemple, on peut citer la proximit physique,
la complmentarit avec le bti, la hirarchie .etc.), si lon y ajoute les dysfonctionnements
inhrents ce type despaces et la mono fonctionnalit des constructions (logements), rien de ce
qui fait la qualit de la vie en ville ny est prsent. Les plans masse des cits, qui dsignent
lespace public par le terme de vide lont distendu, clat, et ne lont pas affect aux divers
usages qui le qualifient mme si la ralisation du boulevard de luniversit cre un tronon
despace public anim, cet espace nest plus celui du public ni mme, faute dentretien, lespace
naturel de la charte dAthnes.
De fait, la mono fonctionnalit des cits se traduit par le manque de lieux danimation, peu de
commerces et dans de nombreux cas pas de jardins amnags ni de mobilier urbain, lespace est

exclusivement voue lautomobile et la circulation constituant une source de danger pour les
enfants.
Eclat et sillonn par des voies mcaniques largement dimensionnes ,peu entretenu et envahi
par le stationnement ,lespace public -ou du moins lespace qui nest pas priv -noffre ni
repres, ni hirarchie ni lieux symboliques qui pourraient le qualifier.
10.3.3.1.2. Les espaces extrieurs : Des surfaces vertes mal identifies
Les seuls critres pris en compte Bab Ezzouar lors de la conception des espaces extrieurs sont
dordre fonctionnel, lespace non bti est rduit ltat de rsidu et il nexiste aucune forme de
hirarchisation ni dorientation de lespace extrieur (..) Dans ce type de production
despace, les seules contingences prises en charge dans llaboration du projet sont dordre
architectural au sens le plus rducteur du terme, ce qui conduit invitablement une vision
unilatrale : lespace non bti ntant quun espace rsiduel, il manque de fait de dfinition,
dchelle, et de niveau dappropriation. La logique qui sous tend une telle conception est une
logique hyginiste qui ne prend en considration que les forces intrieures inhrentes au produit
architectural. 188
Tous les espaces extrieurs sont caractre public, la cit Soummam, ils sont surdimensionns
et non amnags, des terrains vagues envahis par les dtritus et des objets en tous genres
(matelas en ponges, objets en plastique, peaux de mouton..etc.) sont lgion. De plus les
rseaux dfectueux et le caractre marcageux de la zone transforment ces espaces en priode
hivernale en tendue boueuse impraticable.
Quant aux diverses plantations, elles constituent un point positif dans le paysage des deux cits.
En effet, celles-ci ont bnfici doprations de reboisement et sont dotes de plantations de
Peupliers et de Pins remarquablement prservs ainsi que de lapport des habitants cultivant en
pieds dimmeubles toutes sortes de plantes (laurier, jasmin, acaciaetc.), ceci est
particulirement marqu la cit Rabia Tahar.

188

CERTU-DIV, op.cit., p.43.

Photo 17 :Un espace impraticable pied . Source :

Photo 18:Les pins de la cit Soummam amliorent

Auteur (2009)

significativement le paysage.Source : Auteur (2009)

10.3.3.1.3. Les espaces intermdiaires : Une absence de transitions

Entre la voirie et les abords du logement, lon doit distinguer une succession progressive de
lieux, de lespace public lespace priv, dont lidentification et le traitement en fonction de
lusage doivent assurer la transition. Ces espaces de transition nexistent ni la cit Soummam,
ni la cit Rabia Tahar, le passage du public au priv est brutal et se fait sans transition, la
limite est matrialise par la seule enveloppe du btiment.
De fait, les espaces intermdiaires sont le thtre de pratiques sociales sillustrant parfois par un
excs dappropriation et leur prise en compte est la base de tout travail de rflexion quant au
manque durbanit des ZHUN.
En effet, cette transition doit tre assure par lentre de limmeuble, le jardinet en pied
dimmeuble ou dautres dispositifs qui isolent du bruit, assurent lintimit et mnagent une
distance entre la rue et lhabitation.
A Bab Ezzouar, cette transition nexiste pas, seuls des trottoirs ou de petites alles dans le
meilleur des cas sparent lentre dimmeuble de la voirie et des places de parking.
. manquant de dfinition, les espaces urbains nont de sens que le sens que les habitants ont
bien voulu leur donner. Il ny a aucune ou presque aucune suggestion faite au niveau du plan si
ce nest lindiffrence la plus totale. La vie et le vcu de tous les jours ont bien eu raison
despaces dune platitude dsolante et cest dans le vcu quon peut lire quelques amorces
qualitatives qui doivent tre perues comme des signaux dun remodelage dj engag. Si lon

saisit le processus, lon ne peut quanticiper des fatalits qui opreront un changement non
ngligeable sur la pauvret du paysage qui prvaut 189
10.3.4. Equipements et activits :
10.3.4.1. Equipements : Une offre rpondant trs faiblement aux besoins
Lachvement des premires cits programmes Bab Ezzouar la fin des annes quatre-vingt a
donn lieu un bilan maigre en termes dquipements, en effet les rsultats sont trs loin des
prvisions ,comme partout ailleurs , le rythme de production des logements et des quipements
nest pas respect ,et la ralisation de nombres dquipements remise plus tard ,ce qui a eu
pour effet dengendrer un dficit qui na cess de saggraver avec laugmentation du nombre
dhabitants et notamment les quipements de premire ncessit devant prendre en charge les
besoins vitaux de la ZHUN.
vu la priorit accorde aux oprations de logement et la logique arithmtique qui les sous
tend, les programmes dquipement qui eux interviennent sur un autre registre ont t quelque
peu dlaisss, cela a conduit a une situation intenable aboutissant un dficit considrable en
matire dquipements. 190
Toutefois, ce manque a suscit une prise de conscience de la part des pouvoirs publics mais qui
sest encore une fois borne aborder le problme dans son aspect quantitatif en crant des
quipements sans une logique globale dimplantation et surtout sans complmentarit dans les
programmes.
.en effet, il y a injection dun certain nombre dquipements, mais ils ne rpondent
aucune vision globale, on opre par coups ne sinscrivant dans aucune toile de fond
apprhendant le phnomne dans sa totalit, non seulement nous voyons la une occasion rate
de rorganiser voire rhabiliter, mais aussi une aggravation dun tat de fait dj assez entam,
lon aboutit donc une stratification des problmes qui gagnent davantage en complexit 191
La planification de lhabitat Bab Ezzouar na pas t accompagne par linstallation des
quipements et des commerces indispensables au bon fonctionnement du quartier. Face un tel
dficit, plus tard lon a assist dune part une reconversion des rez-de-chausse des immeubles
en locaux commerciaux qui couvrent les besoins de premire ncessit, dautre part certains
immeubles dhabitat ont t compltement convertis en quipements (lon peut citer titre
dexemple : le service technique de lAPC, la SUCH..etc.).

189

TAHARI.M.L, op.cit.p.65.
ZAKOUR.A. Les urbanisations nouvelles en Algrie-bilan et constat-, Actes du colloque algro-franais tenu
Tizi-Ouzou du 15 au 18 Avril 1995, p.17.
191
Ibid.
190

Photo 19 :Le suprmarch de la cit Rabia Tahar,

peu frquent et mal achaland. Source : Auteur
(2009)

Photo 20:La crche de la cit Rabia Tahar ,unique

quipement de proximit recens .Source : Auteur
(2009)

10.3.4.2. Commerce : Une dynamique en expansion

Lactivit commerciale Bab Ezzouar

couvre essentiellement les commerces de
proximit travers la mixit de certains
btiments accueillant des commerces de
premire ncessit en rez-de-chausse, ce
qui est insuffisant pour lensemble de la
population.
Photo 21 : March informel quotidien. Source : Auteur

Les autres types de commerce ont une faible densit, tels que les commerces de grande surface
(marchs couverts) ce qui a engendr la prolifration de lactivit informelle sous forme de
baraques mobiles
Lactivit commerciale qui se concentre aux rez-de-chausse des barres surtout dans la cit
Soummam est assez dveloppe et rpartie de faon quilibre sur tout le territoire de la cit ce
qui contribue entretenir une relle animation tout au long de la journe. Les commerces ne
prsentent cependant pas une grande diversit (commerces de consommation courante).
En revanche la cit Rabia Tahar, en raison de la prsence dun supermarch inscrit dans la
grille dquipements, les commerces se concentrent en rez-de-chausse des immeubles qui se
trouvent sur la longueur du boulevard longeant la voie secondaire menant vers la cit 5
Juillet, et mesure que lon senfonce lintrieur de la cit, le nombre de tours augmentant, les

commerces deviennent plus rares confrant un certain cachet rsidentiel aux quartiers situs
en cur de cit.

Photo 22 :Commerces en RDC la Soummam.

Photo 23 :Commerces en RDC Rabia Tahar.

Source : Auteur (2009)

Source : Auteur (2009)

Photo 24:Cachet rsidentiel la cit Rabia Tahar. Source : Auteur (2009)

10.3.4.3. Services : Une amlioration remarque mais encore insuffisante

Une tude concernant loffre de services mene par le CNERU met en exergue un dficit patent
dans plusieurs secteurs tels que les administrations : APC, postes ainsi que dans le domaine de la
sant, attendu que Bab Ezzouar lors des premires annes de sa ralisation ne disposait daucun
quipement sanitaire, lanne 1986 a connu la ralisation de trois centres de sant et dune
maternit, plus tard en 1988, une polyclinique a t difie la cit 5 Juillet 1962. Ces quatre
centres de sant assurent une moyenne de recouvrement de 22507 habitants192.

192

Les structures sanitaires de Bab Ezzouar accueillent les habitants des communes limitrophes notamment celle de
Dar El Beida. (Source : direction de la sant de Bab Ezzouar)

Carte 13 : Equipements et activits Bab Ezzouar. Source CNERU(2009)

Toutefois, il est souligner quun grand nombre dappartements accueillent aujourdhui des
cabinets de mdecin, dentistes et autres services relevant du secteur priv.
Toujours concernant le volet offres de services Bab Ezzouar, il est noter que le transport
collectif est un moyen de dplacement privilgi par les habitants de Bab Ezzouar, de ce point de
vue, le quartier est plutt bien desservi en termes de frquence (surtout en dbut de matine, aux
heures creuses et en fin daprs-midi des jours ouvrables), et surtout vers les autres
agglomrations dAlger. Les difficults se situent plutt au niveau de la localisation des arrts de
bus, en effet , concentrs en priphrie des cits cause dune conception de plan masse ne
prenant pas en compte les possibilits de desserte des transports collectifs , les usagers se voient
obligs de parcourir plusieurs centaines de maitres avant de pouvoir atteindre un arrt de bus.
De plus la desserte interne entre les diffrentes cits est quasi inexistante, le seul moyen de se
dplacer lintrieur de la ZHUN est la marche pied ou lutilisation de taxis clandestins.
Quant la gare ferroviaire de Bab Ezzouar, elle sest vue ferme en 2001, la suite de plusieurs
actes dincivilits et dagression mettant aux prises des bandes de jeunes rivales.
10.3.5. Typologies du cadre bti : Prminence de la tour et de la barre
La typologie dominante dans les deux cits est les tours et les barres, cette constante implique
une grande htrognit et une discontinuit visuelle et morphologique assez marque.
En consquence, la cit Rabia Tahar comme la cit Soummam souffre dun manque patent
didentit car les btiments et les logements conus selon des procds industrialiss
(prfabrication lourde : table et banches) offrent une succession itrative et monotone.
..la plupart des btiments sont de type barres et tours desservies par des cages descaliers ;
ces btiments comportent des pignons aveugles aux extrmits, il ny a aucune diffrence de
traitement des faades, si ce nest laccs la cage descalier, les notions de devant et de
derrire des btiments ne trouvent leur sens quen rapport avec le statut de lespace urbain que
les faades dlimitent. 193
10.3.5.1. Les barres :
Les btiments sont de forme rgulire, limplantation est conforme aux prceptes hyginistes
(soleil, lumire), les espaces alentour constituent des rsidus du bti. Laccs la barre se fait
partir de voies secondaires ou encore partir de cheminements pitons tracs par les habitants,
quant laccs aux logements, il se fait par un palier distributeur desservi par une cage descalier
commune. Il existe une associativit barre-barre par juxtaposition non rgulire car elle dpend

193

ZAKOUR.A., loc.cit.

du trac sinueux de la voirie. Cette associativit se fait par des murs pignons formant des
groupements linaires offrant la possibilit damnager des commerces en RDC mais limite
lamnagement despaces extrieurs communs, ou encore des groupements en L offrant cette
fois une possibilit damnager un espace privatif commun, cependant cette option est rarement
exploite. Les RDC sont occupes par des logements ou des commerces alors que les tages
suprieurs sont exclusivement dvolus aux logements.
10.3.5.2. Les tours :
Au niveau des tours laccs aux logements se fait par un palier distributeur desservi par une cage
descalier commune et un ascenseur. Lassociation entre les tours se fait par une juxtaposition
irrgulire dpendant de lorientation de celles-ci. Les quatre faades ne sont pas aveugles, ce
qui rend lassociativit indirecte, elle se fait donc au travers de lespace public (espaces
extrieurs). Cette organisation est due la structure des chantiers (chemin de grue) ainsi qu la
standardisation de blocs rptitifs. Les RDC des tours sont gnralement occups par des
logements, rarement par des activits commerciales ou de services alors que les tages sont
vous aux seuls logements.

Tableau 4: Caractristiques des immeubles

Dimensions
des immeubles
(m)

barres

Surface
moyenne par
typologie (m)

Gabarits
Nombre de
logements par
paliers

Cite Rabia Tahar

L=20
l=15
H=15

F1
F2
F3
F4
F5
F1
F2
F3
F4
F5

L=20
l=18
H=31
10
54.6
30
5.5
46
62-74
85
95

Barre

R+3, R+4

tour

R+5, R+7, R+9

barres

02

02/03

tours

05

05

Mdiocre (faades
tanchit)

Moyen

tours

Structure
typologique
(%)

Cite Soummam

Etat du cadre bti

20
62.3
12
5.7
46
62-74
82
93
Idem

Source : OPGI de Dar El Beida, (2008)

Figure 30 et 31: Barre R+4. Source : Auteur

Figure 32 : Tour R+7, R+9. Source : Auteur

5.3.5.3. La faade : Objet de tous les outrages

Les faades sont rythmes, rptes dune faon lassante, les lments de personnalisation sont
inexistants accentuant ainsi lambiance danonymat et de monotonie.
Ce sont en gnral des surfaces planes ponctues par la rcursivit douvertures dcoupes sur
la surface du mur et rduites leur expression la plus simple : la fentre, caractristique que lon
retrouve pratiquement dans tous les grands ensembles cause notamment de lindustrialisation et
de la production en srie.
Si certains dcrochements, saillies ou retraits existent bel et bien, ils sont le rsultat dune
conception planimtrique et surtout rigide des espaces : Faute de mthode approprie, les
systmes de plan type, les typologies de limmeuble rectiligne, de lespace prospect, rduisent
les faades un quadrillage anonyme 194.
De plus, lutilisation de la bichromie au niveau des faades de plusieurs immeubles pour mettre
en exergue des lments de dcor saillants en bton prfabriqu (il sagit soit de bandes
horizontales , soit de sortes dallges de forme carre en dessous des ouvertures)

si elle

nattnue en rien la banalit et la rptitivit , plutt tendance les accentuer.

De fait, lquilibre entre plein et vide et les rapports de dimensions le terme proportion se
prte assez mal dans ce cas prcis- des membres de faade sont inexistants, cela vaut
particulirement pour la typologie des tours o la disproportion entre lemprise au sol et la
hauteur est flagrante.
Les entres, quant elles, ne sont accentues ni au niveau du bti ni au niveau de la voirie. De
plus le choix dune trame orthogonale issue de lutilisation de panneaux prfabriqus impose une
uniformit trs marque.

194

DELUZ.J-J., op.cit., p.140.

Il est noter galement que les problmes dinscurit et de dlinquance poussent les
propritaires poser des barreaux de fer aux fentres tous les niveaux, mais sans aucune
homognit ou forme de consensus quant aux motifs ou la couleur de la ferronnerie, ce qui
cre un dsquilibre rel et une nette altration de laspect des faades.

Photo 25 :Une entre dimmeuble marque par les

Photo 26:Toutes sortes de motifs et de couleurs pour

habitants qui ont amnag une sorte dauvent avec

les ferronneries en faade.Auteur (2009)

des plantes grimpantes .Source : Auteur (2009)

Par ailleurs, linstallation de rservoirs individuels deau en raison des pnuries deau et des
coupures rptes laquelle sajoute le phnomne des antennes de rception satellite se sont
gnralises ces dernires annes (certains foyers en possdent plusieurs) envahissant toits et
balcons et parent la quasi-totalit des faades dans les deux cits. Il est nanmoins souligner
que ce problme semble avoir veill les proccupations des pouvoirs publics, en effet, durant
lanne 2009, plusieurs quartiers dAlger ont fait lobjet de compagnes de nettoyage195 des
faades en enlevant systmatiquement tous les dispositifs mis en place par les habitants pour
laccrochage de paraboles. La mairie de Bab Ezzouar prvoirait un projet similaire selon les
propos recueillis auprs de la direction de lurbanisme et de lquipement.
A noter galement, qu la cit Soummam, le linge tendu en faade et la literie suspendue aux
balcons leur donnent un aspect chaotique en les surchargeant, nuisant ainsi leur esthtique.
Ce phnomne na cependant pas t observ Rabia Tahar.

195

Propos du chef de service de la gestion urbaine la direction de la rnovation et de lamnagement urbain de

lAPC de Bab Ezzouar.

Photos 27 et 28 :Matelas , linge tendu, et paraboles ornent les faades des immeubles cause notemment de
labsence de terraces accessibles dans la conception.Source : Auteur (2009)

De plus, beaucoup de problmes techniques et de dgradation commencent dj se poser et ce

malgr la mise en exploitation relativement rcente des deux cits, et cela est particulirement
vrai pour la cit Soummam dont les derniers logements ont pourtant t rceptionns en 1995.
Ainsi, les problmes dinfiltrations par les joints de faades et dtanchit sont rcurrents.
Enfin, les actes dincivilits se multiplient et prennent souvent pour cible les faades des
btiments : tags, inscriptions obscnes.etc. ornent les murs de faades et les portes dentre
des btiments.

Photo 29 : Les murs des btiments servent de

panneaux publicitaires pour les commerants de la cit
Rabia Tahar. Source : Auteur (2009)

Photo 30 : Des tours poses au hasard sans relle

conception ou composition urbaine, des espaces
rsiduels entre les blocs nayant aucune vocation.
Source : Auteur (2009)

10.3.5.4. Le logement : Entre inadaptation et insalubrit

Organisation interne :
Gnralement, la configuration intrieure du logement sur le plan dorigine se fait comme suit :
un couloir prolonge lentre pour conduire aux chambres qui encadrent une salle de bains et les
toilettes qui sont aveugles, tandis que la cuisine et le sjour sont disposs ou cte cte de part et
dautre du couloir. Dans cette dernire configuration, les faades donnant sur la rue
correspondent aux espaces : sjours et chambres et celles donnant sur lespace arrire
correspondent aux espaces : cuisine et sanitaires.
Les logements restent exigus (la surface du F3 est denviron 70 m2) et inadapts la taille des
mnages et au mode de vie et modles culturels algriens : les recherches sur la flexibilit du
logement en fonction des conditions dmographiques de loccupant ou sur leur extensibilit ont
t peu abordes. 196
Problmes dinsalubrit :
Les logements au niveau des deux cits souffrent de problmes dhumidit et ceci est d une
mauvaise orientation de certains btiments (certains appartements renferment des espaces
carrment privs densoleillement), dune mauvaise aration et/ou ventilation des espaces ainsi
quune dgradation dans certains cas de ltanchit des terrasses (absence dentretien,
installation de citernes et de rservoirs deau).Dautre part la non maitrise du procd de
prfabrication des panneaux de faade

et la mauvaise finition au niveau des assemblages

(notamment au niveau des joints) sont lorigine dinfiltration des eaux et de manque disolation
thermique et phonique.
Les frquentes pannes dascenseurs ou leur interdiction dusage (condamnation) cause de
pannes rptes (au niveau des tours) crent galement certaines difficults aux usagers
notamment les plus gs dentre eux ou les handicaps.
Les parties communes souffrent de dgradation et dun manque dentretien. Les dchets
samoncellent dans les cages descalier alors que les vide-ordures sont purement et simplement
condamns. Certains vide sanitaires sont galement investis, transforms en logements et
occups illgalement.

196

DELUZ.J-J., loc.cit.

Photo 31 :Vide sanitaire transform en logement la

Photo 32 :Entre dimmeuble la cit

cit Soummam.Source :Auteur (2009)

Soummam.Source :Auteur (2009)

Tableau 5 : Caractristiques du logement

Cite Soummam
10.5

Cite Rabia Tahar

9

18

16

8.5

7.5

2.8

2.8

Couloir
6.14

Idem
6.02

TOP

1.92

1.8

Faades (balcons/loggias)
Technique de construction

Balcon + loggia
Industrielle

Idem
Idem

Surface
moyenne
pices (m)
Surface
moyenne
sjours (m)
Surface
moyenne
cuisine (m)
Hauteur s.p.
(m)
Elment organisateur
TOL
Taille

Source : OPGI de Dar El Beida (2008)

Figure 33 : Plan F3 9me tage (tour).Source :

Auteur (traitement)

Figure35 : Plan F2 7me tage (tour).Source :

Auteur (traitement)

Figure 34 : Plan F3 4me tage (barre).Source : Auteur

(traitement)

Figure36 : Plan F4 3me tage (barre).Source : Auteur

(traitement)
Lgende:
Paroi supprime
Paroi rajoute
Fentre ou vitrage modifs

10.3.6. Stratgies dappropriation : Entre adaptation aux besoins et contournement

des normes :
10.3.6.1. Transformations internes: Une qute de confort lgitime
Au cours des visites effectues lors des phases dobservation et denqute, il a t relev
plusieurs types de transformations lgitimes par toutes sortes de raisons voques lors des
entretiens. De fait, cela sexprime par des stratgies dappropriation diverses allant de la simple
poli fonctionnalit des espaces (changement dusage des pices entre la fonction diurne et la
fonction nocturne) des interventions plus lourdes consistant abattre des cloisons ou en
lever dautres ou encore ladjonction des balcons et des loggias..etc.
Les logements de la cit la cit Rabia Tahar quant eux font beaucoup plus lobjet de
transformations radicales de lespace interne, le changement de fonction des pices reste plutt
rare.
Ceci tant, il est possible de classer les modifications observes en trois types :

Un premier type concerne les rorganisations des espaces internes au logement. Ces
modifications ne sont pas sans effet sur larchitecture extrieure mais il sagit plus dune
consquence que dun effet recherch, laspect ou le vocabulaire architectural de la faade ne
fait pas lobjet dinvestissements volontaires. Ces modifications consistent en la dmolition
de cloisons pour les reconstruire ou leur changer dpaisseur , fermer un espace ou louvrir
sur un autre espace selon la fonction ou la surface dsireetc.

Un deuxime type de transformations trait aux adjonctions et modifications sur les parties
externes du logement : transformations qui cherchent la fois renforcer la protection de
lintimit et la scurit. Il sagit dadjonctions de balcons et de loggias, dagrandissement ou
au contraire rduction de la taille ou dplacement dune ouverture, de la pose de ferronneries
aux fentresetc.

Un troisime type de transformations consiste en adjonctions qui embellissent le logement :

remplacements, enrichissements, personnalisations.etc. comme le remplacement des
sanitaires, remplacement du plan de travail dans la cuisine, le remplacement des revtements
(notamment dans la cuisine et la salle deau), le remplacement de la menuiserie (portes,
fentres, sens douverture), peinture.etc.

(.) dans la ralit, des espaces initialement destins des fonctions prcises, se voient
investis par dautres fonctions, dautres usages que ceux qui taient prvus, dans le mme
mouvement, les formes qui marquaient cette destination se retrouvent subverties, transformes
rappropries. Ces investissements, loin dapparatre comme des bricolages anarchiques et

individuels interviennent souvent de manire massive et rgulire, ils offrent des convergences
qui empchent de les rduire des phnomnes isols et obligent reconnatre leur caractre
collectif, social197.
10.3.6.2. Relations intrieur /extrieur : Des pratiques la limite de la lgalit
A la cit Soummam, il a t observ que des parcelles de terrain, en bordure des immeubles
(attenant au logement) sont cltures et amnages en dpt, atelier, petit potager ou simplement
en jardin privatif par les locataires du rez-de-chausse, bien que cela soit illgal et souvent
inesthtique. Cette pratique peut aller de la simple dlimitation laide dune clture lgre
grillage (en fil de fer)

maintenue par des piquets et agrment de plantes (jasmin,

laurier..etc.) la construction de murs ou murets en dur (le plus souvent des pices de
parpaings empiles et scelles par du mortier).
Ce type dappropriation a galement t observ au niveau de Rabia Tahar mais dans la plupart
des cas pour amnager de petits jardins lusage de tous les locataires de limmeuble.
Dautres locataires des logements en rez-de-chausse vont mme jusqu percer le balcon de la
cuisine, de la loggia du sjour ou la fentre de la chambre, pour agrandir leurs appartements ou
amnager des garages ou des locaux pour une quelconque activit conomique tout aussi
illgale.

Photo 33 : Clture lgre autour de lespace

Photo 34 :Lespace intermdiaire servant de

intermdiaire attenant au logement du RDC.

dpotoir. Source : Auteur (2009)

Source : Auteur (2009)

197

NAVEZ-BOUCHANINE.F. Habiter la ville marocaine. Paris : L'Harmattan, 1997, p.XXI.

Photo 35: Construction dun escalier pour

Photo 36: Amnagement dune entre publique pour

lamnagement dune entre privative. Source :

un appartement en RDC servant de fond de

Auteur (2009)

commerce (salon de coiffure). Source : Auteur (2009)

Ces deux formes dappropriation ne sexcluent pas lune lautre mais dpendent pour une large
par du fait quil sagisse de la faade principale ou de la faade postrieure198.
Dans la premire situation, lespace de devant sert de garage affect au stationnement de
vhicules, comme il peut tre utilis comme espace vert (plantes ordinaires), plantations d'arbres
fruitiers ou encore de dpt d'objets domestiques encombrants.
Dans la seconde situation, lespace arrire est dvolu aux plantations de lgumes (potager) et
d'arbres fruitiers ainsi qu

l'levage d'animaux domestiques (poules, dindons, chvres,

boucsetc.).

Photos 37 et 38: Pratiques rurales en pied dimmeuble.Source :Auteur (2009)

Ainsi lon observe donc une forte tendance lappropriation exclusive, voire la privatisation
d'une partie de lespace public attenant l'immeuble, au bloc, voire au logement du rez-de-

198

ZERDOUMI-SERGHINE.Y., in AMIRCHE.M, et al., op.cit.

chausse, qui devient de fait, soit un espace collectif de voisinage qu'impose une association de
locataires, soit un espace exclusivement priv, inaccessible aux autres voisins, donc individuel.
Ces pratiques sont troitement corrles lorigine rurale de certains habitants, de fait, il y a
une rupture trs nette entre le mode de vie et lespace, support de ce mode de vie. Ainsi, il est
possible dexpliquer ces formes dappropriation par certaines permanences du modle dhabitat
traditionnel plus adapt au mode de vie et que les habitants essaient de reproduire lorsque les
conditions sy prtent : lappropriation despaces produits dans des filires de production
excluant lhabitant et lui offrant des dispositifs spatiaux nouveaux , inconnus de ce dernier
(.)donnait voir des mcanismes dappropriation et de rejet de populations transplantes dun
tissu urbain traditionnel un habitat collectif moderne et fonctionnel. 199
De plus, la conception du modle dhabitat collectif tel que propos -impos- aux habitants des
cits Soummam et Rabia Tahar ne prsente aucune hirarchie des espaces notamment le passage
progressif du public au priv, aggrave par labsence damnagement et les dfaillances de
gestion.
Il semble donc que le souci majeur des habitants soit de procder la dlimitation de lespace
extrieur de proximit, de crer un espace de transition (entre l'appartement et lespace public).
Dautres espaces dits intermdiaires ne sont pas en reste, en effet , certaines catgories
sociales dveloppent des comportements dappropriation excessive, notamment les jeunes
chmeurs surtout-qui monopolisent certains espaces rsiduels entre les btiments et qui
deviennent carrment interdits daccs aux autres habitants, ou encore-phnomne plus rcent et
surtout observ la cit Soummam-les attroupements dans les cages descaliers des immeubles
lors des soires dhiver et jusque trs tard dans la nuit, occasionnant une gne vidente pour les
locataires.
Ces pratiques sont dautant plus rpandues quelles sont facilites par labsence du contrle
dusage au regard de limmensit des espaces dont il est question.
10.3.6.3. Formes de rsidentialisation : Des initiatives balbutiantes
Lobservation la cit Rabia Tahar a rvl un phnomne intressant. En effet une des formes
que peut prendre la rsidentialisation (c'est--dire la clture) a fait son apparition pour certains
espaces au niveau de la cit Rabia Tahar. Le thme de la scurit et de la tranquillit motive trs
certainement ce genre de pratiques.

199

Ibid.

Photos 39 et 40 :Pose de clture autour dun immeuble ou dun groupe dimmeubles la cit Rabia
Tahar.Source :Auteur (2009)

En effet, les espaces en pied dimmeubles, de statut public sont du point de vue de ceux qui les
habitent, un espace stratgique qui ne devrait pas tre accessible nimporte qui. En rserver
lusage ou en donner lusage privilgi ceux qui habitent limmeuble ou le groupe
dimmeubles contribue rassurer les habitants (protger les enfants qui jouent de la circulation,
avoir sa voiture lil.etc.) et leur permet de retrouver un peu de maitrise sur leur espace de
vie quotidien.
Ces interventions bien que peu nombreuses, contribuent largement transformer laspect voire
limage de la cit (la cit Rabia Tahar est rpute tre la plus sre dans la ZHUN).

Photos 41 et 42 : La cloture dlimite et marque la transition vers les espaces intmdiaire et permet
lamnagement dun parking lusage des locataires du groupe dimmeubles.Source :Auteur (2009)

10.3.6.4. Espaces extrieurs : Entre abandon et excs dappropriation

Daprs lobservation, il apparait clairement que les habitants ont des difficults sapproprier
lespace de leurs cits, sige dindiffrence, de laisser aller et parfois mme de danger , en effet
les adultes ne font que traverser ces espaces, deux fois par jour, quils soient actifs ou non, pour

les enfants il sagit de les traverser pour aller lcole ou pour jouer ,et l labsence
dinfrastructures pour les prendre en charge en dehors des heures dcole les pousse
sapproprier les terrains vagues pour leurs jeux sexposant ainsi toutes sortes de dangers.
A la Soummam comme Rabia Tahar, lespace public est envahi par le stationnement et les
parkings sauvages, rues, terrains vagues et autres espaces rsiduels entre les btiments sont
investis par la jeunes et les adolescents pour les sports collectifs (principalement le football) et
par les enfants pour leurs jeux.

Photos 43 et 44 :Les espaces xtrieurs ou rsiduels sont investis par des baraques pour la vente de cigarettes ou encore
linstallation de petits quipements payants de loisirs pour les jeunes (babyfoots). Source :Auteur(2009)

10.4.

Traitement du questionnaire adress aux habitants :

10.4.1. Spcificits du peuplement :

10.4.1.1. Structure familiale et origine : Des urbains plus nombreux

70%
62%

59%
52%
48%
41%

38%

Cit Soummam

30%

Cit Rabia Tahar

Famille
compose

Famille
nuclaire

Origine
(urbains)

Origine (ruraux)
Source: Auteur (2009)

10.4.1.2. Taille des mnages : Une volution en marche

61%

62%

Cit Soummam
21%

Cit Rabia Tahar

24%
14%

9%
6%

3%

1 2 pers

3 5 pers

6 7 pers

7 pers et plus
Source: Auteur (2009)

A la lecture de ces deux histogrammes, lon constate que le taux de mnages nuclaire est
suprieur aux structures largies de type traditionnel ou polynuclaire.
Il y a peut tre aussi une mutation ou une volution du mode de vie de la socit.
Cela sexplique par le fait que lors de lattribution des logements, les autorits ont accord 1
logement 1 famille nuclaire, () dfaut dadaptation du logement la famille, cest la

famille qui sadapte au logement : lapparentement en grand ensemble entraine trs

gnralement le passage de la famille compose la famille simple 200.
La taille moyenne des mnages, quant elle varie de 4 6 personnes.
Lon constate galement quil y a un quilibre certain de lorigine gographique des mnages
pour la cit Rabia Tahar avec un lger avantage aux urbains qui constituent plus de 52% de
lchantillon enqut. A contrario, cette tendance sinverse pour la cit Soummam o le nombre
de personnes interroges dorigine rurale domine avec prs de 60% des mnages enquts. Cela
sexplique en partie par lanciennet de la cit Rabia qui a t rceptionne en 1984, les premiers
arrivs taient donc des relogs des quartiers dhabitat prcaire dAlger centre parmi les plus
cits : Bab El Oued, Bel court, la Casbah, El Madaniaetc.

10.4.1.3. Structure par ge : Une population assez jeune

21%

20%

19%

17%
15%

15%

14%15%

16%
14%

13%

Cit Soummam

12%

cit Rabia Tahar

6%
3%

0-9 ans

10-19 ans 20-29 ans 30-39 ans 40-49 ans 50-59ans60 ans et plus
Source: Auteur (2009)

La tranche de population la plus reprsente est celle des 20-29 ans pour les deux cits, ainsi
quune reprsentation plus large des 50-59 ans pour la cit Rabia Tahar. Globalement, les
tranches dge reprsentant la part active de la population sont plus leves que les tranches de
population inactive encore en formation. En revanche les 60 ans et plus prsentent le taux le
plus faible.
200

COTE.M., op.cit., p.266.

Lamnagement des cits et le niveau dquipements ne prennent pourtant pas en charge les
besoins spcifiques de chaque groupe dge dans leur vie quotidienne (la cit Soummam par
exemple ne compte pas dtablissement moyen-CEM- et aucune crche), et ce constat vaut
galement pour lorganisation interne des logements (manque ou exigit des espaces de travail,
tudes, jeux, modularit des espaces en fonction de lvolution de la famille).

10.4.1.4. Formation : Une population assez fortement diplme

38%

31%
26%
23%
19%

19%

Cit Rabia Tahar

15%

13%

Cit Soummam

10%
6%

Sans instruction Primaire

Moyen

Secondaire Universitaire

Source: Auteur (2009)

Le tableau ci-dessus montre un bon niveau dinstruction dans les deux cits avec un taux lev
de 31% duniversitaires Rabia Tahar, ce taux sexplique par lattribution dune part importante
de logements au milieu des annes quatre vingt aux enseignants de luniversit des sciences et
technologies de Bab Ezzouar qui se trouve proximit (bien quune part dadministratifs soit
galement prsente).

10.4.1.5. Activit/Emploi : Une mixit apprcie

Cit Rabia Tahar

Cit Soummam

3%

2%
Sans emploi

28%

17%

52%

Sans emploi
Fonctionnaire, s
alari

37%

22%
Fonctionnaire, salari
39%

Profession libralecommerants
Retraits

Source: Auteur (2009)

Lon observe un taux de chmage assez lev, notamment pour la cit Soummam avec prs de
22% de chmeurs, cette catgorie assez fortement reprsente donc, ne jouit pourtant daucune
prise en charge par lamnagement titre dexemples dquipements de loisirs ou despaces
accueillant des activits lui permettant dvacuer son nergie ou sa frustration, ce qui se traduit
au mieux par lapparition dactivits illicites au sein des cits (amnagement de petites tables
pour la vente de cigarettes ou organisation de parties de billard ou de babyfoot payantes..) et
au pire par des comportements beaucoup plus dangereux , tels que la toxicomanie ou la petite
dlinquance.
Quant la population occupe, les fonctionnaires (qui reprsentent une part importante des
destinataires des logements sociaux de Bab Ezzouar lors de leur attribution) ne reprsentent
aujourdhui que 39 52% des occupants, alors que les professions librales et surtout les
commerants sont en net progrs atteignant pratiquement les 37% la cit Soummam.
La mixit des catgories sociales reprsente donc un phnomne bnfique pour les habitants.
Le niveau dinstruction plus lev au niveau de la cit Rabia Tahar peut constituer un lment de
rponse quant au fait que la dqualification (notamment des espaces extrieurs, des faades et
des espaces intermdiaires) soit nettement moins marque au niveau de celle-ci.
De plus les niveaux de revenus par rapport aux catgories socio-professionnelles constituent un
indicateur complmentaire quant la volont de participer financirement une quelconque
opration damlioration de leur cit.
10.4.2. Parcours rsidentiel :
10.4.2.1. Statut doccupation du logement : La location, une formule encore trs
rpandue

Statut doccupation

Cit Soummam
24%
3%
73%

Propritaire
Logement de fonction
Locataire chez le priv
Locataire chez lOPGI

Cit Rabia Tahar

30%
9%
61%
Source : Auteur (2009)

Le taux de cession reprsente une moyenne de plus de 27%, cette proportion est largement
reprsente par les locataires dorigine ayant rachet leur logement lOPGI et qui en sont
devenus propritaires. Une tranche beaucoup moins importante

indique une catgorie de

personnes ayant achet leur appartement en deuxime main et surtout au prix rel du march
(surtout pour un usage professionnel : cabinets de mdecins, dentistes, notairesetc.).
Le statut doccupation du logement constitue un indicateur prcieux par rapport lcho que
peut trouver une opration de rsidentialisation chez les habitants. En effet, il est possible
daffirmer que lintrt des propritaires est plus facile capter sagissant de lamlioration et de
lentretien de leur cit.
10.4.2.2. Sdentarit /mobilit: Une population installe depuis longtemps
76%
67%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar
21%

24%

9%
3%

Moins de 10 ans

Entre 10 et 15 ans

15 ans et plus

Source: Auteur (2009)

Lenqute rvle une sdentarit des mnages assez prononce (plus de 71% des mnages des
deux cits occupent leur logement depuis plus de 15 ans), nanmoins certaines tendances de
mobilit sont remarques la cit Rabia Tahar avec plus de 3% des mnages qui habitent depuis
moins de dix ans, cela peut sexpliquer par laspiration plus de confort (vers une typologie

individuelle) des premiers habitants ou aux dmnagements lis au changement de lieu de

travail.
Le fait quune part plus importante (plus de 9%) de locataires chez le priv est prsente Rabia
Tahar indique galement quil sagit de mnages rcemment installs.
10.4.2.3. Priode pour laquelle les mnages veulent rester dans leur logement :

Pour toujours
Pour une priode dtermine
Quitter le plus vite possible

Cit Soummam
0%
62%
38%

Cit Rabia Tahar

6%
67%
27%
Source : Auteur (2009)

Le tableau ci-dessus indique que trs peu dhabitants veulent rester dans leur appartement
(environ 9% pour la cit Rabia Tahar), la majorit projette un dmnagement aprs une priode
dtermine ( plus ou moins long terme) tandis que 38% des habitants de la Soummam et peu
prs un quart des personnes enqutes de Rabia Tahar souhaitent quitter le plus rapidement
possible. Deux arguments peuvent tre avancs pour expliquer le dsir de quitter plus ou moins
long terme : le premier est la dgradation du cadre de vie et qui constitue une raison vidente au
regard de ce qui a t avanc lors de lobservation en site propre, le deuxime argument rside
dans le fait que dans limaginaire collectif, le rve pavillonnaire 201 est une aspiration que
nourrissent -avec plus ou moins despoirs de relle concrtisation- tous les algriens et en
particulier les habitants des cits de logements collectifs.
10.4.3. Les formes de sociabilit:
10.4.3.1. Relations de voisinage : Une proximit sans intimit

Relations damiti (discuter,

se rendre service..etc.)
Relations superficielles ou pas
de relations du tout (se limite
aux politesses)

Cit Soummam

Cit Rabia Tahar

86%

85%

14%

15%
Source : Auteur (2009)

Lon constate que les relations de voisinage sont pour la plupart des relations considres comme
des relations damiti ou du moins de proximit (une moyenne de 85% environs pour les deux
cits contre moins de 15% de relations superficielles) et ce malgr les contraintes spatiales et

201

Cf. PINSON.D, THOMANN.S, LUXEMBOURG.T. La ville, si prs, si loin. Du rve pavillonnaire la

ralit . Informations sociales, fvrier 2006, n130.

linexistence despaces ou damnagements particuliers pour nourrir des relations de proximit et

de cohsion sociale.
Les interviews ont rvl que lanciennet dinstallation et lappartenance une mme origine
gographique jouent un rle dterminant dans limportance des relations de voisinage.
Nanmoins les liens damiti pour les catgories sociales moyennes suprieures sont beaucoup
moins corrls lorigine ou la date dinstallation et dcoulent plus volontiers de
lappartenance une mme catgorie socio professionnelle.
Lappartenance une mme rgion diminue donc le sentiment de mfiance et favorise le tissage
de liens damiti, ce constat peut tre tendu lappartenance une mme catgorie socio
professionnelle qui joue indubitablement un rle important dans le tissage des relations sociales.
Il est cependant ncessaire dapporter une nuance dans le fait que les habitants des tours se
plaignent souvent dune certaine promiscuit ressentie comme une contrainte au regard du
nombre important de familles occupant le mme btiment ainsi que la disparit de leurs rgions
dorigine.
Les relations de voisinage s'expriment par des pratiques qui vont de l'change verbal des
politesses d'usage dans les espaces communs, l'change de petits services, la prise de
nouvelles dans le cas d'vnements particuliers : naissance, accident, maladie ou encore des
invitations pour des clbrationsetc. Ce type de relations est surtout le fait des femmes, en
vertu de l'opposition bien connue entre sociabilit fminine domestique et locale et sociabilit
masculine tourne vers le travail et l'extrieur. : Ces diffrents changes mme sils sont traits
presque exclusivement entre femmes sont gnralement perus comme des changes entre
mnages, ils sont ce titre connus et tolrs par le chef de famille, mme si ce dernier affiche
une position plus rserve et plus normative 202
10.4.3.2. Lieux de rencontre avec les voisins/amis : Une absence despaces
pnalisante

202

NAVEZ-BOUCHANINE.F., op.cit. p.41.

72%
64%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar

27%
21%

7%

Lieu public

Domicile

9%

Autre
Source: Auteur(2009)

Les rencontres et les discussions se droulent beaucoup plus dans les domiciles que dans les
lieux publics, qui en gnral, concernent la proximit de limmeuble ou un caf du quartier. Le
pied dimmeuble constituant un espace intermdiaire entre le domaine public et le domaine
priv.
Le domicile reste donc dvolu une certaine intimit et est donc ouvert des relations atteignant
un certain degr de proximit (amis proches qui ne sont dailleurs pas forcment des voisins).
Il est aussi possible daffirmer que les lieux de rencontre dpendent galement du sexe, et du fait
quau sein du mnage hommes et femmes nont pas damis en commun, cela limite les
possibilits de rencontres au domicile pour les hommes alors que dans le mme temps les
femmes nont aucune alternative pour voir leurs amies que lespace confin du logement
(domicile).
10.4.3.3. Sentiment de solidarit : Une valeur trs ancre

Avec les voisins de palier

Avec les voisins de limmeuble

Cit Soummam
93%
38%

Avec les habitants de la cit

3%

Cit Rabia Tahar

91%
43%
6%
Source : Auteur (2009)

Le sentiment de solidarit est trs enracin dans les deux cits avec une moyenne de prs de 92%
de personnes interroges qui se dclarent solidaires de leurs voisins de palier. Les relations
dentraide et de solidarit sont donc trs importantes.

Lon remarque nanmoins que les relations sociales dans la plupart des cas sont des rapports de
coexistence fonds sur la proximit spatiale. En effet plus on sloigne du logement (palier,
immeuble, cit) moins les liens sont forts et le sentiment de solidarit diminue de fait.
Les relations de voisinage sont dcrites en fonction dune image idale et normative() Deux
rfrences sont prendre en compte, tantt elles saffrontent, tantt elles se renforcent en
fonction du vcu et de linterprtation qui en est faite. La premire est religieuse : on se rfre
au coran dont lenseignement est sans quivoque, la seconde est sociale et reflte le dsir de se
conformer au concept de quant--soi qui signifie la fois, le respect, la discrtion et une
certaine limitation volontaire des changes. 203
Le sentiment de solidarit est li lexistence dune vie communautaire, nanmoins il est
difficile daffirmer dans que les habitants de la cit Soummam ou mme de Rabia Tahar forment
une communaut. En effet, les modalits par lesquelles saffirme la solidarit expriment la mise
en place de relations individuelles indniables, mais des niveaux plus organiss, plus structurs
apparaissent rarement.

10.4.4. Les espaces de lhabit :

10.4.4.1. Achats quotidiens : Des liens fonctionnels avec lespace de la cit

203

Ibid.

83%
76%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar
24%
17%

Dans la cit

Dans la ZHUN
Source: Auteur (2009)

Pour une immense majorit de la population enqute (plus de 79% en moyenne), lachat de
provisions quotidiennes de premire ncessit se fait dans leurs cits, car quipes de commerces
de proximit au niveau des rez-de-chausse des immeubles, elles sont le lieu de
rapprovisionnement privilgi.
Quant la part de personnes enqutes et qui dclarent effectuer leurs achats de tous les jours
dans la ZHUN de Bab Ezzouar (21%) elles voquent le fait quelles doivent ncessairement se
dplacer pour atteindre leur lieu de travail et profitent de leurs trajets pour faire leurs courses,
dautres soulignent encore que les deux plus grandes cits ( savoir la cit 8Mai 1945 et la cit 5
Juillet 1962) offrent une plus grande varit de produits et un meilleur choix de qualit (
prsence de marchs non sdentaires). Lusage dominant que les habitants rattachent au
quartier comme globalit est celui li la frquentation des commerces et services offerts ou
spontanment cres sur place () la conjugaison de ces lments renforce laspiration des
services de proximit permettant une gestion quotidienne maitrise et favorisent ainsi le
sentiment dappartenance au quartier (.)Labsence de sentiment dappartenance quelque
chose qui serait de lordre du territoire est certes contrebalance par un lien fonctionnel fort
avec des points prcis de cet espace et notamment avec des espaces de commerces et
dactivits. 204
10.4.4.2. Stationnement du vhicule : Le royaume de la dbrouille

204

Ibid., p.45.

Parking de la cit
Dans les rues avoisinantes
Parking dune autre cit

Cit Soummam
93%
7%

Cit Rabia Tahar

82%
18%
Source : Auteur (2009)

Le stationnement des vhicules particulier constitue le vritable nerf de la guerre pour les deux
cits , en effet , nayant ni lune ni lautre de parking intgr dans leur conception, les usagers
investissent lespace public pour parquer leurs voitures ,les abords des immeubles et les rues
avoisinantes constituent les lieux privilgis par les habitants, ils avancent comme argument le
cot pratique, c'est--dire la proximit et la possibilit de surveiller leurs voitures par les fentres
de leur logement, ce qui ne manque pas de crer des conflits et des tensions compte tenu de
laugmentation du taux de motorisation grce laccession des crdits autos (ces crdits ont
toutefois t supprims en 2009). Quant ceux qui prfrent se tourner vers les parkings des
cits voisines (notamment la cit 5Juillet 1962-la plus proche pour les deux), ils atteignent le
taux de 18% la cit Rabia Tahar contre seulement 7% la Soummam, ils voquent le fait quils
rentrent trop tard pour pouvoir trouver une place libre dans leur propre cit ou encore la
tranquillit que procure le fait de payer un gardien la nuit pour la surveillance de leur vhicule.
10.4.4.3. Lieu ou se droulent les loisirs : Privilge du domicile

Le logement
La cit
Autre

Cit Soummam
79%
14%
7%

Cit Rabia Tahar

67%
21%
12%
Source : Auteur (2009)

La plupart des loisirs se pratiquent dans le cadre intime du logement, lon cite : regarder la
tlvision, bricoler, lire (journaux, revues..etc.).
Linsuffisance des quipements joue un rle non ngligeable dans les difficults dtablissement
dune vie sociale active en dehors des proches voisins dans les cits. La frquentation des
mmes lieux et le partage des loisirs favorise les contacts et nourrit le sentiment dappartenance
un groupe et donc lappropriation de lespace dans lequel se droule la vie de quartier qui se
dfinit pour chacun travers les lieux qu'il frquente quotidiennement (pour les courses, les
loisirs.. etc.) : Habiter cest quotidiennement parcourir les mmes trajets, frquenter les
mmes lieux, croiser les mmes personnes. Cest reprendre chaque jour les mmes trottoirs, au
mtre prs, traverser les mmes rues, sattarder devant les mmes vitrines de magasins. Cest

non seulement acheter son pain et ses journaux aux mmes endroits, mais cest galement garer
son vhicule la mme place.205
10.4.5. Perception et image du cadre de vie :
10.4.5.1. Opinions concernant la cit : Des cits dprcies
Cit Soummam

Cit Rabia Tahar

97%
82%

18%
3%

Insatisfait

Satisfait
Source: Auteur (2009)

Les taux dinsatisfaction exprime sagissant de la cit sont extrmement levs pour les deux
cits, lopinion dfavorable plafonne prs de 97% des personnes enqutes pour la cit
Soummam. Les causes du mcontentement le plus souvent cites sont : la salet, le manque
despaces de loisirs et de rencontres, labsence damnagement urbain (bancs, luminaires, alles
plantesetc.), linscurit.

10.4.5.2. Opinions concernant limmeuble: Des immeubles critiqus

205

CHALAS.Y. Loralit sociale, coute, traitement et restitution de la parole urbaine quotidienne. Paris : CNRSURA, 1996, p.53.

Cit Soummam

Cit Rabia Tahar

86%
70%

30%
14%

Insatisfait

Satisfait
Source: Auteur (2009)

Lopinion concernant limmeuble (globalement) connat une mince amlioration par rapport
linsatisfaction que suscite lespace global de la cit, avec un taux dapprciations positives
atteignant les 30% la cit Rabia Tahar, alors que 12% de mcontents la Soummam dplorent
ltat de leur immeuble, lon voque encore et toujours la salet, laspect extrieur dgrad, les
cages descaliers et les ascenseurs ravags, lobscurit..etc.
10.4.5.3. Opinions concernant le logement : Des logements investis
Cit Soummam

Cit Rabia Tahar

73%
66%

34%
27%

Insatisfait

Satisfait
Source: Auteur (2009)

Le taux dopinions favorables au logement (taux de satisfaction) est trs nette la cit Rabia
Tahar avec prs de 73% de satisfaits, cette tendance se confirme mais reste plus nuance
sagissant de la cit Soummam avec un taux de satisfaction avoisinant les 66%.
Les causes dinsatisfaction voques lors des entretiens viennent renforcer le constat tabli
prcdemment auquel sajoutent les problmes dexigit des surfaces, des problmes disolation
phonique , ainsi que du fonctionnement des services (usage de la cuisine, de la salle de bains ou
encore laccomplissement des taches lies lentretien comme la lessive, le schage du linge ou
encore labsence dendroits pour sortir lensemble des tapis, matelas et autres couvertures au
moment du mnage). Ainsi les motifs dinsatisfaction exprims lgard du logement touchent
plus rarement au modle intrieur dorganisation de lespace.
Nanmoins, il ya indubitablement une part de subjectivit et daffect dans le jugement que les
habitants portent sur leur logement, ils y habitent dans leur immense majorit depuis longtemps,
y ont investi de largent, enfin lespace du logement reflte leurs gots, leur mode de vie et leur
culture.
La synthse des trois graphiques ci-dessus indique que les opinions favorables concernant la cit,
limmeuble et enfin le logement augmentent progressivement mesure que lon passe du public
au priv. Cela peut sexpliquer par le fait que lappropriation est le corollaire dune opinion
positive par rapport un espace donne. De fait, plus les habitants se sentent chez eux et ont un
rapport dintimit avec lespace plus ils lapprcient, linverse plus on sloigne de ce que lon
peut considrer comme un rapport de proximit avec lespace moins ils se sentent concerns et
linsatisfaction augmente logiquement.

10.4.5.4. Mnages ayant procd des modifications lintrieur du logement

86%

91%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar

14%

Oui

9%

Non
Source: Auteur (2009)

10.4.5.5. Transformations effectues dans le logement depuis linstallation :

Erection de cloisons
Abattage de cloisons
Changement des portes ou de
leur sens douverture
Percement ou obturation des
fentres
Annexion de loggias /balcons
Rajout de placards
Changement de revtement
(faences, carrelages.)

Cit Soummam
17%
21%

Cit Rabia Tahar

15%
58%

52%

12%

38%

6%

69%
31%

88%
39%

86%

91%

Source : Auteur (2009)

La synthse du tableau et du graphique ci-dessus montre que linsatisfaction exprime par

rapport au logement pousse une majorit de mnages (une moyenne de plus 88% pour les deux
cits) effectuer des transformations. Celles-ci vont de la simple sparation des espaces des
transformations plus lourdes comme labattement de cloisons ou encore le rajout douvertures
(fentres). Il est observer que la pratique la plus largement rpandue cependant reste la

fermeture de la loggia avec une moyenne de prs de 79% des cas, ce qui vient tayer les propos
dune majorit dhabitants se plaignant du manque despace et de lexigit des surfaces.
Dans lexpression de modles de faits et de rfrences des habitants, toutes les transformations
nont videmment pas le mme statut. Certaines expriment un refus de lespace propos, alors
que dautres apparaissent comme des finitions et des perfectionnements.206
Il est noter que la notion de chez-soi joue certainement un grand rle quant aux motivations
de ces transformations. Les habitants se sentent chez eux ds lors quils peuvent s'approprier
leur gr l'espace de leur habitat par des interventions qui leur permettent d'y apposer leur marque,
de le marquer comme leur espace. Ces interventions se font par des pratiques d'amnagement et
d'entretien qui leur permettent de dfinir le statut priv des espaces de leur habitat. Le chez-soi,
c'est donc l'espace que l'on peut s'approprier en toute libert et dans lequel on matrise aussi ses
relations aux autres en particulier en dfinissant ce que l'on veut pouvoir soustraire aux regards
des voisins.
10.4.5.6. Sentiment de chez soi : Une difficult dappropriation trs marque

Devant limmeuble
Dans lescalier ou lascenseur
Sur le palier

Cit Soummam
10%
21%
76%

Cit Rabia Tahar

18%
33%
88%
Source : Auteur (2009)

La lecture du tableau ci dessus amne un constat des difficults ressenties quant

lappropriation de leur espace rsidentiel par les habitants. Quelles quen soient les causes, il est
clair que les difficults se polarisent autour des espaces les plus intermdiaires parmi les espaces
communs. Plus prcisment encore, ce sont les espaces de transition qui posent problme, les
seuils (entres, pied dimmeuble) qui articulent le dedans et le dehors. Thoriquement
harmonieux et destins faciliter ce passage, on peut dire que les espaces de transition dans les
deux cit semblent rendre plus complexe et plus laborieuse cette transition, ce qui a un effet
ngatif sur la perception de lhabitat.
Cest autour de laccs limmeuble que le problme se vrifie. Confirmant les rsultats exposs
ci-dessus, une majorit dhabitants dclarent que laccs leur immeuble est dsagrable ou
difficile et selon les personnes enqutes cest surtout la salet qui est mise en cause. Pendant la
nuit, cest labsence dclairage qui semble poser problme.

206

Ibid. p.68.

10.4.5.7. Sentiment dinscurit : Une peur au potentiel ambigu

93%

76%
67%
55%

Cit Soummam

45%

Cit Rabia Tahar

33%
24%

7%

Oui (le jour)

Non (le jour)

Oui (la nuit)

Non (la nuit)

Source: Auteur(2009)

Globalement, linscurit ou le sentiment dinscurit reste assez ancre dans les deux cits avec
une moyenne de 39% des personnes enqutes qui ne se sentent pas en scurit dans leur
quartier, ce taux grimpe prs de 83% sagissant de la scurit la nuit, les raisons voques lors
des interviews mettent frquemment en cause les cambriolages et les menus larcins (vols de
paraboles, dquipements de voituresetc.) et les agressions physiques et verbales. Il est
possible daffirmer galement que le sentiment dinscurit est largement nourri par les
contrecoups du climat global de peur qui a rgn au plus fort des annes de terreur (la ZHUN de
Bab Ezzouar a plusieurs fois t le thtre dactes de terrorisme dont le plus rcent est lattaque
du commissariat de la cit du 5 Juillet en Avril 2007 ainsi que lexistence de no mans land ,
vritables chasses gardes de bandes organises dont le plus connu est le quartier dit Dallas
situ au niveau de la cit El Djorf et qui fait rgulirement lobjet darticles dans la presse faisant
tat dactes de dlinquance (rixes, toxicomanie, prostitution et trafics en tous genres).
Il est noter que le sentiment de peur mme le jour reste plus lev la cit Soummam alors
mme que cette cit ne se dmarque pas particulirement par un taux de dlinquance plus lev
quun autre quartier de Bab Ezzouar. Linscurit est difficile dcrire, tant elle dpend la
fois de faits objectifs et dun ressenti. Il semble nanmoins possible de dfinir le sentiment
dinscurit par la visibilit de linscurit. Touchant aussi le logement social, la non-

tranquillit peut senvisager sous plusieurs formes, auxquelles les rponses ne sont pas
toujours apportes par les autorits lgitimes. 207
La question de la scurit peut donc servir de fer de lance pour une stratgie de communication
autour dun ventuel projet de rsidentialisation, car elle reprsente, faut-il le rappeler, un aspect
non ngligeable de la dmarche.
10.4.6. Aspects de la rsidentialisation : Des espaces amendables
10.4.6.1. Les lments pouvant amliorer la cit : Des attentes diverses mais
complmentaires
Cit Soummam
97%
7%

Cit Rabia Tahar

82%
6%

73%

70%

52%

67%

31%

24%

Plus de commerces

3%

3%

Amliorer le transport

14%

12%

Nettoiement et entretien
Ralisation dun parking
Amnagements (bancs,
kiosques, plantations, alles
pitonnes poubelles,
clairage.)
Cration de lieux danimation
et de rencontre (jardins
publics, terrains de sport,
aires de jeux)
Plus dquipements (socio
ducatifs, culturels, de
santetc.)

Source : Auteur (2009)

Les personnes interroges nont pas toutes formul des rponses prcises. La majorit des
aspirations concerne le nettoiement et lentretien avec une moyenne de 88% pour les deux cits
viennent ensuite divers amnagements (plantations, mobilier urbain.etc.) avec 70% des
demandes, pour finir avec la ralisation de lieux danimation et de sociabilit (60%).
On voit donc se dgager une double demande, lune tourne vers des dispositifs matriels visant
amliorer et requalifier les espaces physiquement, lautre tourne vers les comportements et
voquant la ncessit de plus de collectif .Pour schmatiser , il ya donc

deux types

daspirations : celles mettant dabord en avant les qualits dusage des lieux, et celles considrant
que ces lieux doivent, pour bien fonctionner, tre porteurs de plus de dialogue, plus de
convivialit.
207

OBLET.T. Dfendre la ville. Paris : PUF (Coll. La ville en dbat), 2008, p.16.

10.4.6.2. Les lments pouvant amliorer limmeuble : Lenjeu des espaces

intermdiaires

Amnager un jardin en pied

dimmeuble
Embellir lentre
Embellir la faade
Rhabilitations techniques
Entretenir les parties
communes
Construire une loge gardien

Cit Soummam

Cit Rabia Tahar

93%

97%

41%
31%
72%

64%
36%
12%

79%

58%

14%

21%
Source : Auteur (2009)

Les travaux dentretien courant qui incombent lOPGI, ou encore certaines rhabilitations
concernant des problmes dtanchit ou de joints de faade (surtout pour la cit Soummam)
arrivent en tte des priorits pour une amlioration de limmeuble, nanmoins lon peut
distinguer une nette tendance (beaucoup plus marque la cit Rabia Tahar) vouloir amliorer
laspect extrieur de limmeuble (avec une moyenne de plus de 34% pour un embellissement de
lentre et plus du tiers des personnes enqutes qui dsirent embellir la faade). Le plbiscite est
quasi gnral (une majorit crasante avec 95 % des cas) pour lamnagement dun jardin
privatif lusage nanmoins non exclusif des locataires de limmeuble. Il est possible
dinterprter ces donnes par une certaine volont damliorer limage de limmeuble (linterface
entre le domaine public et le priv : jardin en pied dimmeuble, entre, faade.etc.) aussi bien
que pour un agrment personnel que pour les trangers.

10.4.6.3. Opinions concernant la pose ventuelle dune clture pour la cit

75%
66%
56%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar
25%

Pour

Contre

Source: Auteur (2009)

Une majorit de personnes enqutes (75%) la Soummam pense que leur cit doit tre clture.
cela sexplique certainement par le fait quune une cit dlimite est rassurante, la clture avec
sa signification symbolique contribue attnuer la peur et le sentiment dinscurit et changer
les habitudes de vie dans une cit, notamment dans lusage qui est fait des espaces extrieurs
pour les jeux, les loisirs et la dtente.
Ainsi les rponses qui reviennent le plus souvent lors des interviews quant la ncessit de
clturer sont en premier lieu : la scurit des enfants, ensuite un souci de dlimiter pour pouvoir
prserver et enfin dlimiter pour pouvoir surveiller.
Alors que dans le mme temps les dtracteurs de la clture justifient leurs positions par les
arguments suivants : la clture rappelle la prison, la clture risque disoler la cit par rapport
son environnement, et enfin le cot dun tel amnagement.
Il est prciser que les opinions dfavorables la pose dun clture peuvent tre inflchies par
rapport aux types de cltures proposes, () selon la forme quelle peut prendre (la clture),
elle peut constituer un lment de qualification avec des matriaux de qualit, un dessin, un
socle maonn ou encore une vgtation soigneetc. 208

208

PANERAI.P. Lunit rsidentielle, raisons et antcdents , in GEOFFROY.G, ODDOS.E., op.cit., p.44.

10.4.6.4. Opinions concernant la mise en place dun systme de tri slectif des
dchets

67%
59%

41%
33%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar

Pour (trier ses dchets)

Contre ( trier ses dchets)

Source: Auteur (2009)

Les populations enqutes des deux cits prsentent des attitudes antagonistes quant la volont
de procder la collecte slective de leurs dchets. En effet, une majorit de personnes interroges
la cit Rabia Tahar (prs de 67%) se dclare favorable la mise en place dun systme de tri
slectif, la tendance sinverse nettement quant aux habitants de la cit Soummam avec seulement
41% dopinions favorables. Le paradoxe rside dans le fait que lorsquon approfondit la question
avec eux, les pour et les contre se rejoignent sur le fond de la question : sur le principe tout le
monde est daccord pour faire un effort-si infime soit il- pour tenter de prserver
lenvironnement et pas seulement celui qui les concerne directement (c'est--dire lespace de la
cit), reste que la faisabilit sur le terrain se heurterait probablement au manque de moyens de la
commune (lcologie nest pas encore une priorit ), ainsi que la bonne volont et le civisme des
habitants qui ne sont pas toujours garantis.
Enfin pour ceux qui sont carrment contre le principe invoquent le manque de temps et laspect
fastidieux de la tche.

10.4.7. Les formes de participation : Une citoyennet prsente mais peu visible
10.4.7.1. Appartenance une association, comit de quartier, club sportif ou
autre

67%

52%
48%

33%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar

Oui

Non
Source: Auteur (2009)

Globalement, le mouvement associatif prsente un bilan mitig au sein des deux cits, avec 60 %
de personnes interroges la cit Rabia Tahar qui dclarent faire partie dune association, la cit
Soummam quant elle compte prs de 52% de lchantillon ayant une activit de ce type.
Les associations les plus largement reprsentes comptent les APE209 en large majorit (72% de
moyenne pour les deux cits) suivies des associations religieuses (57%).
Lorsquon utilise le concept de mouvement associatif, cest lexpression dune forte
mobilisation consciente et organise de groupes sociaux, pour des revendications prcises
envers ltat, en vue de transformations et dinfluences sociales. ce titre, le mouvement
associatif devient un partenaire incontournable des pouvoirs publics pour rgler les problmes
de la socit et amliorer les conditions de vie de la population. Ce nest pas encore le casen
Algrie. 210
Les comits de quartier ou dhabitants, en tant quassociation spontane de personnes qui
sorganisent pour dfendre leurs conditions de vie au quotidien ou valoriser leur environnement
local reprsentent la forme dassociativit la moins reprsente avec moins de 4% ce qui
constitue plutt une entrave aux possibilits de montage doprations de rsidentialisation qui
sappuient normment sur le facteur participatif aussi bien en amont quen aval des projets.
209
210

Association des Parents dElves.

DERRAS.O. Le mouvement associatif algrien se cherche encore . Quotidien Libert, 6 juin 2007.

 Le champ dactivits lies la prise en charge de lespace public trouve ses limites dans la
conviction dune majorit dhabitants que les problmes damnagement et de fonctionnement
du quartier ont une dimension publique minente, cette perception dtermine chez les uns le
sentiment quils nont pas le droit de sen mler mais chez dautres, majoritaires, quils nont
pas sn occuper et quil sagit dune obligation des pouvoirs publics leur gard.211
10.4.7.2. Volont de participation la requalification de la cit :

79%

85%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar
21%
15%

Non

Oui
Source: Auteur (2009)

La majorit des habitants dans les deux cits (une moyenne de 82% pour les deux cits)
affirment vouloir participer lamlioration de leurs cits, les autres sont diviss entre ceux qui
ne peuvent pas participer (le manque de temps est encore une fois la principale raison invoque)
et ceux qui nont pas confiance en ladministration.
Nanmoins, lamlioration des conditions dhabitat et du
proccupations majeures de la plupart des habitants interrogs.

211

NAVEZ-BOUCHANINE .F. op.cit., p.49.

cadre de vie font lobjet des

10.4.7.3. Types de participation

86%
73%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar
27%
14%

Participation active

participation financire
Source: Auteur (2009)

La volont dapporter des amliorations leur environnement a dvelopp un besoin de

participation active des habitants des cits Rabia Tahar et Soummam. En effet la question de
savoir quelle forme cette participation pourrait prendre, une moyenne de prs de 79% des
personnes enqutes au niveau des deux cits affirment vouloir y prendre part activement au
sein de comits de quartiers ou par le biais du volontariat.
Cette position peut sexpliquer partiellement par le fait que certains mnages disposent de
moyens financiers limits, en effet la cit Soummam connat un taux de chmage plus important
(prs de 22% des personnes enqutes) ce qui explique que moins de personnes soient enclines
payer pour lamlioration de leur cadre de vie par rapport la cit Rabia Tahar o le taux atteint
les 27%.
Dautres personnes interroges ont galement dclar que nayant aucun moyen de vrifier la
traabilit des fonds, ils prfraient encore agir pour tre surs que leur contribution serait
efficace.

10.4.7.4. Volont de participer un ventuel projet de rsidentialisation pour la

cit :

75%

62%

38%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar

25%

Non

Oui
Source: Auteur (2009)

A peine 38% Rabia Tahar et seulement un quart la Soummam de personnes dclarent vouloir
participer une ventuelle rsidentialisation de leur cit.
Les rponses cette question apportent une nette nuance aux conclusions quil est possible de
tirer quant ladhsion des habitants que suscite la perspective de participer des oprations de
requalification urbaine.
En effet, il semble que cette volont concerne des initiatives dj mises en place ou lances, mais
ds lors quil sagit de prendre part une opration de rsidentialisation en amont (c'est--dire
ds les premires phases du montage du projet) et que cela implique plus dinvestissement en
termes de temps, de participer aux runions publiques et aux votations, de faire face aux lenteurs
administratives ou encore de lever des fonds, lopinion des habitants est beaucoup plus rserve.
En consquence et malgr une volont affirme dtre des acteurs non passifs de la vie de leurs
cits ,le constat fait plus haut peut susciter de srieux doutes quant la maturit du citoyenusager Bab Ezzouar par rapport sa participation et sa contribution dans le montage, la
ralisation et la gestion dun projet aussi complexe que peut ltre une opration de
rsidentialisation.

10.4.7.5. Participation aux dernires lections communales :

90%
82%

Cit Soummam
Cit Rabia Tahar
18%
10%

Oui ( a vot)

Non (n'a pas vot)

Source: Auteur (2009)

La culture dmocratique et le taux de participation aux dernires lections communales

reprsentent le point faible de Bab Ezzouar. Le taux dabstention atteint des records avec prs de
90% la cit Soummam alors que les abstentionnistes constituent prs de 82% des personnes
interroges la cit Rabia Tahar, cela sexplique en partie par le peu dintrt que les citoyens
prtent aux enjeux politiques dune lection locale ainsi quune conscience politique de moins en
moins prsente surtout chez les jeunes. De plus certaines personnes ne savent ni qui est leur lu,
ni quoi il peut leur servir.
Daucuns voquent la faiblesse du niveau du dbat politique et labsence de programmes
lectoraux, dautres mettent en avant la perte de confiance et le doute quant la transparence et
la crdibilit du processus.
Plusieurs lments peuvent expliquer cet tat de fait , le plus prgnant reste que les habitants sont
tout fait conscient que la socit civile na pas une grande influence sur les institutions
publiques pour amliorer le cadre de vie des citoyens cause notamment de labsence de
mcanismes permettant de dvelopper les pratiques participatives (information, consultation,
prise de dcision..etc.).

10.4.8. Les relations aux puissances tutlaires : Des prrogatives mconnues et des
responsabilits ignores
10.4.8.1. Responsabilit de lentretien de la cit
Les habitants
La commune
LOPGI

Cit Soummam
7%
17%
76%

Cit Rabia Tahar

9%
36%
55%
Source : Auteur (2009)

10.4.8.2. Responsabilit de lentretien des parties communes de limmeuble

Les habitants
La commune
LOPGI

Cit Soummam
18%
3%
79%

Cit Rabia Tahar

15%
0%
85%
Source : Auteur (2009)

Le croisement des donnes conjugues des deux tableaux ci-dessus indiquent que la perception
par les habitants de lorganisme bailleur (lOPGI) et de la commune (APC de Bab Ezzouar)
quant leurs responsabilits et leurs attributions respectives sont assez imprcises voire errones.
En effet, pour une majorit de personnes interroges (plus de 64,5% en moyenne au niveau des
deux cits), lentretien de la cit incombe lOPGI seul. En revanche ils sont plus de 82 % en
moyenne estimer que le bailleur est responsable de lentretien des parties communes de
limmeuble.
De plus, et bien que le taux de cession des logements atteigne respectivement 24% et 30% la
cit Soummam et la cit Rabia Tahar, il semble que les habitants ne soient pas conscients que le
fait de devenir propritaire de leur logement leur donne le droit de jouir librement de leur bien
mais implique galement pour eux tout une srie dobligations en relation avec le systme de
coproprit.
Globalement le flou, la dilution voire le chevauchement des responsabilits ont contribu
semer la confusion et le doute dans les esprits.
De fait, la mconnaissance des missions de chacun a des implications diffrents niveaux.
Lhabitant-usager est rarement peru comme un acteur positif de la relation quil entretient avec
un organisme public et encore moins comme partenaire potentiel. Dans cette perspective, la
difficult est que les diffrents acteurs en charge de la gestion urbaine Bab Ezzouar se trouvent
dans une situation paradoxale. Dune part, ils ont pour mission de lutter ou du moins de rguler
la dgradation des espaces et des biens, mais dautre part, ils en sont les coproducteurs par leur
manque de lisibilit, daccessibilit et de communication, plus globalement leur inadaptation.

5.5. Traitement du questionnaire adress aux acteurs techniques :

Le point de vue et les aspirations des habitants quant leur cadre de vie est primordial, il doit
cependant tre confront aux ralits de la gestion courante et des innombrables difficults
auxquels se heurtent les acteurs en charge de celle-ci. Cest pourquoi, une srie dentretiens
semi-directifs a t mene avec plusieurs reprsentants de diffrents services et organismes selon
une grille dentretien comportant 12 questions rparties par thmes :
1. Elments de contexte et diagnostic.
2. Rle des habitants et lments de mise en uvre de la participation citoyenne
3. Coordination entre les diffrents acteurs/existence de partenariats.
4. Aspects du financement.
5. Rflexions gnrales et perspectives
Aprs avoir brivement expliqu lobjet de cette recherche, les personnes cibles se sont montres
disposes se prter lexercice et ont montr un intrt certain pour le thme de la
rsidentialisation des grands ensembles. Ainsi aucun refus na t oppos aux demandes
dentretiens formules.
Ce faisant, un ensemble dinformations instruites par des mthodes et des savoir-faire diffrents
se compltent pour fournir des lments de rponses aux questions souleves par la
problmatique.
La liste des personnes rencontres se dcline comme suit :

Assistant du directeur gnral de lOPGI de Dar El Beida.

Chef du service rnovation la direction de la rnovation et de lamnagement urbain.

Chef du service gestion la direction de la rnovation et de lamnagement urbain.

Responsable la direction de lurbanisme et de lquipement.

Chef du service urbanisme la DUC.

5.5.1. Analyse des entretiens raliss :

Les rponses aux questions 1 et 2 servant dlments de cadrage du contexte pour un diagnostic
de la situation, elles indiquent que les responsables techniques en charge de la gestion urbaine
Bab Ezzouar sont tout fait conscients de la dgradation et de la dqualification dont souffrent
les cits de la ZHUN et de limage repoussoir quelles vhiculent et plusieurs facteurs sont mis
en cause pour expliquer cet tat de fait, pour un responsable la direction de lurbanisme et de
lquipement : Cest sur qu Bab Ezzouar, le cadre de vie , ce nest pas ce qui se fait de

mieux (..) Le quotidien des habitants cest de marcher dans la boue en hiver et attraper
une insolation lorsquon se dplace de sa voiture son logement en t.
Pour un reprsentant de lorganisme gestionnaire, le patrimoine bti est lui aussi en
cause : Etant donn ltat de dgradation avance du parc actuel et la lourdeur des charges
de fonctionnement et les problmes lis aux recouvrements des loyers et au personnel et sa
qualification, nous nous efforons de parer au plus urgent en mettant sous la rubrique des
travaux programmables pour lanne suivante, tout ce que nos moyens limits ne permettent
pas dengager dans limmdiat. . Il est noter que lorsque les pratiques de gestion sont mises
en cause, un certain consensus se fait sur le constat que les diffrentes structures concernes sont
impuissantes assumer les taches qui leur incombent au quotidien cause notamment de
problmes financiers et du manque de personnel qualifi. Pour autant, ces structures ne sont pas
compltement inertes et tentent de trouver des solutions, Selon le responsable du service de la
rnovation au niveau de la direction de la rnovation et de lamnagement urbain : On
enregistre un mouvement dans la commune avec des amnagements par ci et par l, mais le
problme prend des allures importantes vu quon on est devant une situation critique, cest le
cumul des annes prcdentes. En effet, outre les initiatives ponctuelles des services de lAPC
et les interventions sur le bti par lOPGI (essentiellement des rhabilitations techniques), Bab
Ezzouar a connu au cours des annes 2000, plusieurs oprations denvergure, les plus notables
sont le projet damnagement du boulevard urbain de lhtel Mercure ou encore le projet de
coopration algro-allemande initi par le ministre de lhabitat sur plusieurs sites pilote dont la
cit Soummam. Dix ans plus tard, les objectifs damlioration du cadre de vie des habitants des
grands ensembles sont loin dtre atteints, pire encore, ces projets se sont solds par des checs
cuisants avec au mieux un retour la situation initiale. Un lment de rponse rside dans le
caractre durgence quont sembl revtir ces oprations. En effet, Pris par lurgence, les
pouvoirs publics nont eu de cesse de promouvoir des rponses rapides, partielles et ponctuelles
(mme si ces rponses peuvent prendre la forme de dispositifs appels programmes ou plans
urbains). Ces politiques publiques de dveloppement et damlioration urbains, loin dtre des
rponses et des solutions sont gnratrices de nouvelles contradictions.
Aux mmes causes, les mmes effets : ces cits ont t construites pour parer au plus urgent
et donner un toit aux gens, et vingt ans plus tard, lon a refait la mme btise en essayant de
les amliorer, car il fallait des rsultats rapidement pour justifier certains arbitrages
politiques .
Ainsi, pour tenter de comprendre et dexpliquer la situation mise au jour par lenqute et ltat
des lieux fait prcdemment dans ce chapitre quant aux nombreux dsordres et

dysfonctionnement dont souffrent les cits Soummam et Rabia Tahar et les carences de tous
ordres releves, les acteurs concerns offrent un diagnostic assez lucide et circonstanci en
remettant clairement en cause la gestion qui en a t faite.
Aux questions 3, 4 , 5 et 6 lies limpratif de la participation citoyenne , les rponses
convergent vers la ncessit dimpliquer les habitants dans lamlioration de leur cadre de vie :
Ce qui est certain, c'est qu'il faut qu'on ait en face de nous des habitants, il faut qu'on
travaille avec eux, on ne peut pas mener bien un projet sans recueillir, sans dialoguer avec
les habitants ; s'il y a une demande des habitants, il faut en tout cas qu'on sache l'couter
; je crois qu'ils attendent beaucoup qu'on les coute, et qu'on prenne en compte un certain
nombre de demandes qui relvent souvent du bon sens et auquel on peut accder ,
Nanmoins, la participation est une injonction constitutive de la politique de la ville212, sans que
lon ait vraiment pu constater un rel inflchissement dans les pratiques vers une meilleure
association des habitants. On peut attendre que la rsidentialisation qui est faite pour eux ne soit
pas faite sans eux, mme si certains arguments sont mis en avant pour justifier la difficult
dassocier rellement les habitants cause notamment de leurs proccupations souvent
prosaques ,de lchelle de leurs attentes et de leurs capacits dexpertise : Contrairement aux
ides reues , beaucoup de gens se proccupent de leur logement et de leur quartier ; leurs
inquitudes [les habitants] se limitent de petits problmes et il nest pas garanti quils aient
les capacits de jugement ncessaires une chelle qui dpasse le logement ou la cage
descalier de limmeuble. ; Les locataires ne sont pas des professionnels, donc ils peuvent
avoir un point de vue erron. . Cela sexplique certainement par le fait que lexpression de la
demande sinscrit dans un rapport o le demandeur rgle ses attentes en fonction de la
reprsentation quil se fait de ce que ses interlocuteurs (en loccurrence les reprsentants des
pouvoirs publics locaux) peuvent lui concder. La mdiocrit des questions souleves par les
usagers est en fait lexpression de leur manque de culture en matire de dmocratie participative
car elle constitue un vritable acquis culturel dont le dveloppement ne peut rsulter que de
processus dapprentissage progressifs, autant de la part des responsables politiques que des
citoyens concerns. Ce dveloppement ncessite de transformer les demandes individuelles,
ncessairement rductrices, en enjeu collectif. Cela exige de dpasser lexpression des intrts
individuels (sans pour autant les nier) pour contribuer la formation de lintrt gnral. Mais
cette formation ne peut rsulter que dun processus de construction, il nest bien entendu pas
spontan.
212

Cf. Annexes

Ainsi mme si imparfait, mme si partiel et souvent partial, ce processus dimplication des
habitants doit dabord passer par la mise en place de dispositifs de concertation et dinformation
car mettre au courant des projets que lon envisage dentreprendre est une premire ouverture de
la dcision vers lextrieur : Il faut que linformation utile soit toujours disponible,
accessible ; la diversit des acteurs en prsence ncessite un niveau dinformation collectif
extrmement lev et partag en temps rel ; Les explications qui leur [les habitants]
seront donnes les aideront comprendre lopration.
La question de la prsence dinterlocuteurs est elle aussi mise en avant comme outil permettant
de rendre effective cette participation : Pour demander lavis des habitants, il faut dabord
trouver qui parler (..), il faudrait dabord ractiver et relancer le dynamisme des
associations, des comits de quartiers, des relais dhabitants..etc. ; Cest une manire
dencourager les associations travailler dans la dure. Cependant, le fait dtre constitu en
association nest pas une garantie de reprsentativit.
Ainsi, la lumire des tmoignages recueillis, la participation savre tre une question vaste et
complexe, qui revt plusieurs significations et les actions relevant de ce champ dintervention
sont larges : elles peuvent aller dune vritable coproduction avec des instances comme les
conseils

de

quartier ou les jurys citoyens de simples outils de communication et

dinformation servant dalibi certaines dcisions. Dans cette optique le tissu associatif peut
devenir une force de proposition implique dans la bataille du dveloppement, aux cts des
pouvoirs publics.
Aux questions 7, 8, 9 et 10 lies aux obligations de partenariats, elles interpellent les
responsables, et quasiment tous conviennent de la ncessit de la mise en place de mthode de
travail privilgiant le partenariat dans le traitement des politiques damlioration urbaine car
chaque projet damnagement comprend un ensemble de dcisions plus ou moins importantes et
qui recouvrent plusieurs domaine de comptences : Tout projet damnagement est compos
dune multitude de dcisions et

toutes les dcisions ne relvent pas des mmes

responsabilits. , en effet, chaque intervenant agit selon ses aptitudes, ses intrts, les moyens
financiers quil peut mobiliser, et le risque encouru est que lintervention sur un espace donn
soit incohrente.
Le vritable enjeu auquel sont confronts les acteurs, consiste donc faire travailler ensemble
des partenaires dont les objectifs et les mthodes dintervention divergent souvent : Par
manque de clarification ou par mconnaissance des rles de chacun en matire dentretien
dun quartier, le travail ralis est souvent inefficace. .Nanmoins, la question du partenariat

pose le problme de la multiplicit des intervenants, en effet, la liste des acteurs concerns par la
gestion urbaine est longue car les primtres sont flous et variables en fonction des aires
daction de chacun: De nombreux acteurs interviennent dans la gestion urbaine : Les OPGI,
les collectivits locales, la DUC, les entreprises de services publics et privs . etc. Lidal
se serait que tout le monde travaille ensemble sur un projet pour voir ce que a donne , de
fait la dmarche exige une plus grande coopration avec, pour effet, une meilleure organisation
de leurs interventions pour agir en continu, de manire concerte et coordonne. Pour ce faire,
Le premier indicateur pour valuer les possibilits relles de construire ce partenariat reste
lexistence sur le terrain dactions coordonnes. Selon plusieurs personnes interroges, cela ne
semble pas encore de mise : On repeint les trottoirs ou on refait les revtements de chausse,
et la semaine daprs, la SEAAL ou la SONELGAZ arrivent et cassent tout pour rparer une
conduite ! ; Cest difficile de faire un travail complmentaire pour la bonne raison que
personne na de cahier de charges prcis, tout se fait au jour le jour. .
Ainsi, laccent est mis sur limportance dobtenir une synergie entre les acteurs en charge de la
gestion urbaine. Cette qute dune mthode de travail, qui permettrait de surmonter les
invitables intrts contradictoires en jeu dans ce domaine est donc primordiale : Cest une
nouvelle culture de dmarche partenariale quil faut russir acqurir. . Cela dit, joindre les
faits aux discours et mettre en uvre le partenariat nest pas chose aise, dans un premier temps,
les partenaires doivent tre en mesure de raliser un constat partag sur les possibilits
opratoires de chacun en identifiant et en clarifiant les responsabilits prcises et les capacits
dintervention de chaque acteur , et il semble quavant mme de sintresser ses partenaires,
chacun doive rinterroger son organisation et son fonctionnement, ainsi selon un responsable
lOPGI interrog , certains claircissements de responsabilits sont le pralable la mise en
ouvre du partenariat, A mon avis , dj avant de travailler ensemble , il faut que chacun fasse
son boulot , parce que tout le monde ne sait pas qui doit faire quoi et comment.. ; Il faut
prciser les rles et se renseigner sur les manires de travailler des autres. . Il sagit donc
dune phase de connaissance et de reconnaissance des comptences et des potentialits de chaque
acteur pour penser un travail commun et sinscrire dans une dynamique de projet.
Aprs la ncessaire clarification des rles, se pose la question du pilotage : Le partenariat
permet de coordonner laction cest sur, mais qui coordonne le partenariat ?, en dfinitive il
faut quelquun (ou quelque chose) pour superviser tout a, et qui il faut se rfrer en dernier
lieu.
Cela tant, certains blocages et des conflits peuvent surgir, dabord des enjeux de pouvoir
peuvent entraver le partenariat : partir du moment o les dcisions concernant un quartier

sont de nature politique, a devient intenable. , cette dimension politique est une source de
frustration pour des techniciens lorsque la politique sen mle : Les lus ne pensent quaux
lections et ce quils pourront tirer comme avantages pour leur image.
Ensuite, mettre autour dune table, des personnes dfendant souvent des points de vue divergents
conduit invariablement lapparition de contentieux : Le responsable du service de lurbanisme
et de lquipement de lAPC de BEZ le confirme : Les conflits sont permanents entre nos
diffrents services alors imaginez ce que a donne si lon est amens travailler avec dautres
partenaires.
A la question 11 lie au financement des actions damlioration et de gestion urbaine,
considrant que lamlioration du cadre de vie et la gestion de celui-ci doivent tre des processus
concerts qui impliquent plusieurs partenaires dont les intrts diffrent , le portage financier est
un bon moyen pour concrtiser dune part le partenariat et dautre part la participation et sert
galement la coordination du financement. Cest pourquoi il est ncessaire de dfinir les couts
des mesures programmes et de les rpartir sur les acteurs concerns. Toutefois sagissant des
taches de gestion courante, chaque organisme fonctionne en essayant de faire face ses propres
contraintes budgtaires , un responsable lOPGI de Dar El Beida le confirme : Au quotidien,
nous fonctionnons sur nos fonds propres qui comprennent le montant des charges locatives, le
taux affect lentretien et aux rparations de grande envergure est de 0.09% de la valeur
dimmobilisation (calcule suivant les textes rgissant la cession), mais tant donn ltat de
dgradation avance du parc actuel et la lourdeur des charges de fonctionnement, le taux
voqu ci-dessus arrive peine couvrir les frais dautant plus que nous rencontrons
beaucoup de difficults percevoir les loyers qui sont de toute faon trop bas.
La situation au niveau de lAPC nest gure plus reluisante, en effet leste de prrogatives
quelle nest pas en mesure dassumer et notamment par les instances dchelon suprieur
(wilaya), elle est investie de missions de gestion difficiles assumer au regard de ses capacits
financires On dpend trs largement de la mobilisation des ressources locales, mais cest
difficile de trouver un quilibre vu quon nest pas une commune trs riche, ici ce nest pas
lAPC de Hassi Messaoud. !.
Nanmoins, lorsquil sagit doprations denvergure limage du projet de partenariat algroallemand, des sources de financement par des acteurs institutionnels sont plus facile trouver
avec par exemple ltablissement dune convention de financement signe conjointement par
lorganisme bailleur et la Caisse Nationale du Logement ou encore les subventions FONAL213 ,
213

Subvention de ltat daide lamlioration du logement.

ainsi que la contribution des copropritaires. Dautres organismes concourent galement au

montage financier tels que la Wilaya, la DUC ou encore la DLEP.
Aux dires des personnes rencontres ce type de partenariat financier nest pas rare mais en
labsence de textes rglementaires encadrant ce type de projets, le calcul de la quote-part de
chacune des acteurs reste trs approximatif et les sommes engages peuvent beaucoup varier :
Ca dpend, chaque projet un cout diffrent, a varie beaucoup et surtout les quotes-parts
de chaque partenaire.
Cela dit, les amnagements raliss entranent des cots prennes pour les acteurs en charge de
la gestion daprs projet, lvolution de ces couts est rarement anticipe, surtout par manque
de comptence interne pour valuer les prestations, les charges dentretien lies aux
quipements ou aux amnagements nouveaux ce qui met les organismes bailleurs et les
communes dans des situations encore plus difficile : Quand il sagit de grandes oprations, le
montage financier se fait plus ou moins facilement, par contre pour grer aprs, il nya plus
personne parce que tout le monde considre que nettoyer, entretenir, ramasser les dchets
cest gratuit ! . Face ce constat les alternatives existent et chacun y va de sa suggestion : Il
faut augmenter les loyers et la contribution des copropritaires, cest la seule solution ! ;
pour dautre le partenariat priv est privilgier : Les commerants, les petites entreprises,
tout a, cest un change de bons procds, par exemple en retour, on peut leur simplifier les
procdures administratives, fournir des locaux, faciliter les acquisitions foncires.etc.
A la question 12 : ayant trait aux conditions de russite dun projet damlioration urbaine, les
rponses divergent quelque peu selon les comptences et le domaine dactivit de chacun, mais
au regard de la pluralit des niveaux et des diffrents champs dintervention que requirent les
actions de rsidentialisation et la gestion urbaine qui en dcoule, elles sont tout fait
complmentaires si elles sinscrivent dans des projets transversaux , ainsi pour le reprsentant de
lOPGI : C'est d'abord une amlioration qui rpond aux attentes des habitants, et qui
conjugue la fois notre propre souci d'assurer la prennit de notre

patrimoine

immobilier. ; Un dialogue rgulier avec les habitants, cest ncessaire pour viter les
dgradations par une gestion quotidienne, parce quils sont aux premires loges. .
Dautre part, la prise en charge de tous les lments constitutifs dun quartier parait
essentielle : Traiter uniquement la dimension habitat ne suffit pas, il ya galement des
enjeux forts intervenir sur les espaces extrieurs et les quipements.

Un troisime lment de rponse tient la qualit du partenariat construit : une forte

mobilisation de la part des diffrent services concerns est importante et a se traduit
notamment par le soutien financier, mme sil nya pas que a. .
Dautres encore considrent que la qualit du projet rside dans son laboration autour de grands
principes dintervention tout en gardant une marge de manuvre et lvolutivit ncessaires sa
russite : Faire un diagnostic du quartier et tablir un plan daction, cest important mais
tre capable de ladapter surtout dans la dure, cest primordial.
A la lumire de ces tmoignages, il est possible daffirmer quaucun projet damlioration
urbaine accompagns dactions sociales -et la rsidentialisation fait figure de rfrence en la
matire- na de garantie de dure et donc de russite. Toutefois, ladhsion des habitants,
lattention

des

responsables

institutionnels

(services

dcentraliss,

organismes

sous

tutelles.etc.) ainsi que de nouveaux modes gestion en sont des conditions incontournables.

Conclusion :
Cette enqute aura tent danalyser de prs les aspects sociaux et spatiaux des
dysfonctionnements constats aussi bien au niveau de lespace global de la ZHUN quaux
chelles plus fines des cits Soummam et Rabia Tahar, soit dune part le peuplement pour
vrifier lexistence ventuelle de spcificits qui peuvent contribuer expliciter ces difficults,
et dautre part les caractristiques et les dynamiques des lieux.
Les besoins de territorialit ou didentification et dorientation ainsi que les besoins dintimit se
trouvent non satisfaits et les habitants-usagers en conoivent de la frustration et un certain
ressentiment. Nonobstant, leurs interventions restent limites en raison notamment de labsence
de cadres organisant et coordonnant laction.
Lorsquon interroge les habitants sur leurs perceptions des diffrents espaces qui constituent leur
habitat, les enseignements qui peuvent, tre tirs de ces rponses indiquent clairement que les
revendications damliorations dusages et une revalorisation des lieux par lesthtique et
lagrmentation constituent des priorits.
Dans cette optique, il est primordial de rendre les cits plus lisibles, avec leur identit propre et
des lments qui leur donnent du caractre : recomposer et requalifier les espaces extrieurs,
crer une hirarchie des espaces, matrialiser les limites, introduire des quipements qui animent
et entretiennent la vie de quartier ou encore agir sur le paysage et les ambiances urbaines sont
autant de moyens qui, diffrents dans leur nature et les outils quils requirent convergent vers
une mme finalit : la reconqute de lespace du quartier par ses habitants.
Pour ce faire, il faudrait agir cit par cit, presque rue par rue afin de prserver et valoriser les
particularits et les aspects positifs dont chaque quartier est intrinsquement porteur.
En effet, contrairement aux grands ensembles dhabitat dans un certain nombre de pays, les
habitants des ZHUN algriennes -et cela vaut galement pour les cits Soummam et Rabia Tahar
Bab Ezzouar- partagent les mmes rfrences culturelles et les modes de vie se rejoignent sur
plusieurs aspects, ce qui constitue un atout supplmentaire favorisant la cohsion sociale et la
formation de communauts condition que le cadre spatial sy prte par des interventions
opportunes et efficientes.
Lautre aspect important prendre en compte est dassurer la prennit des amnagements par
une gestion des cits efficace et de proximit en rinventant les modes de faire et en intgrant
une culture de partenariat et de transversalit. La conjugaison de stratgies et de moyens si
diffrents tourns vers un objectif commun-en somme donner une nouvelle urbanit aux citsreste complexe raliser, la rsidentialisation en est un levier important.

Chapitre VI : Perspectives et recommandations

La pratique de la rsidentialisation est une dmarche qui sarticule autour doprations de
requalification, de revalorisation et de reconqute spatiale. Ces oprations visent essentiellement
amliorer les conditions de vie des habitants en essayant doprer en profondeur et de manire
durable une transformation du cadre de vie et donc de son image et de sa reprsentation.
Outre laccent mis sur la diffrenciation des espaces et le dveloppement de leur potentiel
identitaire, et sur le rapport entre le ramnagement de lespace et ladaptation de lorganisation
de la gestion, il convient dinsister sur limportance de larticulation entre la restructuration
urbaine grande chelle et le travail fin de requalification des multiples espaces que comporte
une cit, et qui ncessite une attention au moindre dtail.
Si les objectifs et le schma dactions dune opration de rsidentialisation sont clairement
tablis, lensemble des oprations qui peuvent tre menes sur les grands ensembles sont aussi
dissemblables et varies que peuvent ltre les quartiers eux mmes et doivent donc sappuyer
sur un diagnostic situationnel et un plan daction spcifique.
Ainsi, toute dmarche de rsidentialisation doit avant tout rpondre une situation particulire,
un contexte singulier et maner des besoins rels des habitants et des ralits du quartier,
dpassant ainsi toute approche normative, standardardise, procdurire ou technocratique.

Il nya donc pas de guide, de recette ou de label rsidentialisation, la synthse de ce travail de

recherche ambitionne modestement desquisser quelques orientations qui permettraient doffrir,
dune manire gnrale, un cadre commun des modalits dintervention sur les problmes
connus des grands ensembles en Algrie.

6.4. Quelles formes de rsidentialisation des cits Soummam et Rabia

Tahar ? Des objectifs urbains, patrimoniaux et sociaux :
Repenser Bab Ezzouar comme un morceau de ville, sefforcer de le banaliser au sens littral
du terme, gommer ses faiblesses sans perdre ses qualits, autant dobjectifs auxquels il faut
rpondre de faon urgente, mais en prenant le temps de la rflexion.
En effet, ces taches qui engagent le long terme exigent de dfinir des objectifs ambitieux,
denvisager les moyens et de prendre en compte la dure.

6.4.1. Lespace urbain : Donner de la cohrence et intgrer la ville

6.4.1.1. Irriguer, dsenclaver, rtablir les continuits :
Afin de faire de Bab Ezzouar une entit urbaine structure, hirarchise et cohrente apte se
forger une identit, il est impratif dorienter la rflexion sur des possibilits dinsertion et de
qualification urbaine selon un processus logique dvolution.
Dans cette optique, rtablir les continuits urbaines implique une rflexion sur la trame viaire
comme moyen dorganiser les cits de Bab Ezzouar et les relier au reste de la ville, elle nest
envisageable que si elle stend sur un primtre suffisamment tendu afin dassurer
larticulation avec le reste du tissu urbain.
Des transitions et des raccordements entre les rseaux viaires internes aux cits Soummam et
Rabia Tahar et les rseaux urbains simposent donc notamment en amnageant des liaisons avec
la partie nord : Bordj el Kiffan et le littoral Est.
Les lments majeurs de la recomposition sont la dtermination des axes principaux et leurs
liaisons avec les accs aux cits et la continuit avec le trac des voiries des quartiers
limitrophes. Cest par rapport ces axes que de nouvelles implantations ou de nouveaux
lments de repres peuvent tre dtermins.
tant donn que dimportants rseaux routiers convergent vers le centre ville, un raccordement
ces artres et un remaniement de la voirie au sein mme des cits Soummam et Rabia Tahar

permettrait de les dsenclaver. Le redcoupage du sol simpose donc comme la meilleure

solution.
Ces nouvelles voies permettent une continuit urbaine et une jonction entre les quartiers, par le
biais des transports en commun et de liaisons pitonnes avec le centre de Bab Ezzouar et les
autres quartiers.
Ainsi, lobjectif de lirrigation est dorganiser la permabilit des cits, tant au niveau interne
quen termes daccessibilits pour les cits limitrophes de la ZHUN.
Lamlioration des accs aux cits concerne autant lintrieur du primtre des cits que leurs
abords immdiats. Les terrains libres dlaisss en priphrie des cits peuvent permettre le
ramnagement des entres, les raccordements aux grandes artres ou bien de reconstituer le
maillage interrompu, notamment au niveau du boulevard de luniversit par rapport la cit
Rabia Tahar et la RN5 pour la cit Soummam.
Dautres options pour rtablir les continuits urbaines et le dsenclavement des cits Soummam
et Rabia Tahar sont galement disposition, il sagit de sappuyer sur linfrastructure ferroviaire
existante en rouvrant la gare au grand public pour faciliter les liaisons et drainer les flux en
provenance de lOuest et de lEst dAlger.
De plus et afin de rompre la coupure entre les diffrentes cits qui composent Bab Ezzouar et
crer une animation continue, le prolongement du boulevard traversant les cits Rabia Tahar et
El Djorf qui connait des mutations importantes avec un dveloppement rapide de lactivit
commerciale est prconiser, il peut assurer un premier niveau de structuration et rgnrer le
tissu urbain en permettant dtablir la liaison entre les diffrentes entits de la ZHUN ,cela passe
ncessairement par un largissement de la voie et une modification de lallure de son trac dans
le but dassurer une clart directionnelle et une fluidit mcanique et doffrir une scurit et une
dtente au piton par de larges trottoirs et alles pitonnes .
6.4.1.2. Tracer une trame de voirie et reconstituer le maillage
La cration dun maillage viaire, reli aux principales artres environnantes permet de
dsenclaver et de reconqurir les espaces des cits.
Il sagit dirriguer les abords des btiments ou groupes de btiments, pour amener lespace public
au plus prs de lespace priv. Les voies ont des tracs plus rationnels que les innombrables
boucles et impasses, amliorant ainsi le reprage au sein des cits. Les rues de dessertes lusage
des pitons sont cres lorsque les voies pour les vhicules ne sont pas ncessaires. Ces voies
pitonnes permettent aussi de produire un sentiment de scurit par le nombre de limites
franchir dans lpaisseur entre public et priv.

Ce redcoupage permet de grer la transition entre le public et le priv ainsi que le rapport au sol
des btiments.
Amnags en cohrence avec le rseau maill, les cheminements pitons permettent laccs de
lespace public vers les entres dimmeubles, sans dtours.
Le maillage permet lvolution des quartiers et la cration despaces semi-privatifs qui sont
favorables une ventuelle appropriation. Il permet galement dorganiser des units
rsidentielles et la cration despaces de proximit qui facilitent la naissance de rseaux de
sociabilit.
De plus la rorganisation du rseau viaire facilite laccs aux nouvelles fonctions urbaines
introduire, quelles soient commerciales, de services ou des quipements daccompagnement, cela
saccompagne ncessairement par la rhabilitation de la voierie, en effet refaire les bitume,
ramnager les trottoirs et le pavage ou encore crer des passages pitons et rserver des
cheminements pour dautres types de circulation telles que les pistes cyclables ne sont pas des
actions spcifiques des projets de rsidentialisation, elles constituent nanmoins une condition
indispensable la revalorisation de limage des cits.
Les diffrents rseaux techniques (assainissement, eau, gaz, lectricit, tlphone) se trouvant le
long des voies principales pour la plupart des cits de la ZHUN ne constituent pas un obstacle
la cration du maillage. Celui-ci concerne uniquement les voies de desserte en impasses, le cas
de dplacement couteux de certains rseaux ne risque donc pas de se poser.
6.4.2. Lespace de lhabit : Qualifier lespace de voisinage
6.4.2.1. Diversifier loffre dquipements, commerces et services :
Les espaces de lhabit dclines selon divers usages allant du stationnement du vhicule, aux
achats quotidiens en passant par les lieux o se droulent les loisirs et la frquentation des
quipements permettent dans une certaine mesure de juger de la qualit de lespace urbain de
voisinage.
Dans cette optique la demande dquipements socioculturels reflte une proccupation lgitime
(31 % la cit Soummam et 24% la cit Rabia Tahar) de la part des habitants et permet entre
autres de faire vivre ces cits dortoir. A ce titre, les commerces sont des lments danimation
urbaine et favorisent les changes, cest pourquoi il semble vident de les conforter l o ils
fonctionnent dj, par la cration de petit complexes commerciaux ou par la revitalisation de
lexistant linstar du supermarch de la cit Rabia Tahar. Ce faisant, de nouveaux commerces
peuvent apparatre et se transformer.

Un premier niveau daction consiste au changement dusage dune partie des appartements de
pied dimmeuble peut permettre de rpondre en partie la demande des habitants, en contenant
des services de proximit, comme des locaux associatifs, des services sociaux, mdicaux ou
encore permettre limplantation de petites entreprises. Lanimation des quartiers Bab Ezzouar
doit trouver des lieux dexpression au sein des espaces communautaires des immeubles et des
quipements daccueil, notamment pour les jeunes.
Ce faisant, il est ncessaire de rompre avec le principe du zoning et dopter pour la localisation
des diffrents quipements de proximit et autres activits diffrents niveaux pour assurer la
capacit darticulation entre les cits en fonction des disponibilits foncires. Le choix doit
galement se faire imprativement en fonction des dficits relevs par lenqute et certains
besoins exprims par les habitants : titre dexemple, lon relve au niveau de la cit Soummam
lexistence dune seule cole primaire et aucune crche pour une population des 0-9ans
atteignant les 15% , le constat est identique en ce qui concerne le moyen et le secondaire avec
des 10-19 ans qui reprsentent 17% de lchantillon enqut et le raisonnement peut tre
poursuivi pour les quipements sanitaires, de sport, de loisirs..etc. Ainsi, programmer des
quipements scolaires permet donc dallger la charge sur les coles des cits environnantes et
ramener la taille des effectifs des standards sinon internationaux, du moins plus acceptables.
Cela tant, certains quipements ne doivent pas concerner uniquement les cits Soummam et
Rabia Tahar, et ce afin de favoriser la mixit sociale et fonctionnelle. Si le quartier doit souvrir
physiquement lextrieur avec un maillage des voies, il doit galement crer un change avec
les autres quartiers proches et attirer, par des animations, les non rsidents. Pour ce faire, les
quipements doivent tre situs de manire stratgique afin dassurer des jonctions avec les
quartiers limitrophes. A titre dexemple, la construction dun quipement culturel phare
proximit de lUSTHB tel quune maison de quartier intgrant une garderie, une mdiathque,
une ludothque, des salles de runion ainsi quune salle polyvalente, avec une programmation
attractive et des vnements intressants, peut venir complter lexistence dune activit
commerciale et de services dj importante sur ce tronon (en effet, la proximit du plus grand
centre commercial dAlgrie en termes de surface draine dj des flux de visiteurs venant de tous
les quartiers dAlger).
6.4.2.2. Rorganiser le stationnement :
Cest galement un point crucial dans la mise en uvre dune opration de rsidentialisation car
il occupe une part importante de lespace. Le vhicule priv cristallise toutes les
problmatiques de

la rsidentialisation :

scurisation,

privatisation,

responsabilit de

gestion Cest une question rcurrente Bab Ezzouar, o loffre est, on la vu, dficitaire
avec 93% des personnes interroges la cit Soummam qui se garent dans les rues avoisinantes,
Rabia Tahar ce mme taux atteint les 82%.
Il est possible dviter les grandes nappes de stationnement amnages sur les terrains libres
disponibles en privilgiant par exemple des poches de taille limite, lies des btiments
autonomes, qui

favorisent la mutabilit et

qualifient contre le minral, prs des accs

principaux pour viter les passages traversants.

Une attribution individuelle des places est galement indispensable, pour ne pas faire
perdurer le stationnement sauvage. La numrotation des places peut ainsi pousser une
meilleure organisation et viter que tout le monde se gare sous les fentres pour contrler son
vhicule. La construction de

boxes peut galement constituer une solution efficace. Ces

derniers peuvent tre dailleurs des lments intressants pour matrialiser des limites.
En matire de stationnement, la clarification des usages, et la lutte contre lenvahissement par la
voiture passe par un minimum de contraintes car les habitudes sont difficiles changer lorsque
les surfaces accessibles sont immenses comme cest le cas Bab Ezzouar.
Les parkings amnags doivent ncessairement bnficier dun traitement paysager pour
minimiser leur impact. Dautre part, ils posent galement des problmes concernant leur gestion
courante et le gardiennage. De ce point de vue, il est possible de sappuyer sur des pratiques
observes sur le terrain aussi bien la cit Soummam qu la cit Rabia Tahar, savoir la
surveillance des vhicules par les jeunes du quartier moyennant rtribution , et ce en impliquant
dune part la tranche de population de jeunes adultes inoccups et nayant pas de diplmes et
qui atteint en moyenne un taux de 18% (en croisant les donnes de lenqut concernant les
tranches dges, les niveaux de formation et les catgories socioprofessionnelles) et dautre part
les pouvoirs publics travers les services communaux (APC) pour inscrire cette activit dans un
cadre lgal et viter ainsi les conflits avec les habitants rcalcitrants.
6.4.2.3. Amnager des espaces de dtente et de loisirs
Comme voqu prcdemment, les demandes damliorations pour lespace global des cits
couvrent des dispositifs permettant une requalification physique (73%

la Soummam

concernent divers amnagements allant des bans aux plantations en passant par lclairage) sous
tendant un deuxime niveau de lecture, la recherche de plus de convivialit. En effet, 67% des
demandes exprimes pour la cit Rabia Tahar portent sur la cration de lieux danimation sous
quelque forme que ce soit.

En effet, bien que la plupart des personnes interroges lors de lenqute estiment entretenir de
bonnes relations avec leurs voisins avec une moyenne de 85% dentre elles qui les considrent
mme comme des relations damiti , il nen reste pas moins que ces relations ont du mal
sexprimer cause notamment de contraintes spatiales dues au manque despaces ou
damnagements qui favorisent le dveloppement de liens sociaux plus forts que ceux bass
uniquement sur une proximit physique qui nest du reste pas choisie.
De plus, le lieu privilgi pour les rencontres avec les amis/voisins (72% la Soummam et 64%
Rabia Tahar) ou encore la pratique dune quelconque activit de loisir (79% pour la Soummam
et 67% pour Rabia Tahar) reste lespace confin du domicile ce qui entrave lmergence de la
sociabilit. En effet, la frquentation des mmes lieux et le partage des loisirs favorise les
contacts et nourrit le sentiment dappartenance un groupe et donc lappropriation de lespace
de la cit.
Dans cette optique, les espaces de dtente et de loisirs doivent rpondre des attentes diverses et
permettre des usages multiples. Iles peuvent tre destines spcifiquement aux loisirs : aires de
jeux pour enfants, terrains de sport pour adultes et adolescents ou des terrains sans affectation
particulire mais qui se prtent des activits ludiques.
Il est indispensable dloigner des immeubles les espaces de jeux bruyants pour ne pas crer de
gne pour les habitants. Les espaces de dtente et de rencontre peuvent tre situs aussi bien en
cur de cits sous forme de places placettes, terrasses, squares amnags ou en priphrie des
cits sous forme de parcs et de jardins publics.
La cration de ces lieux ne signifie pas pour autant faire table rase des espaces existants, les
lments de repres se trouvent souvent au centre des amnagements dj existants ; il est
ncessaire de sappuyer sur les pratiques des habitants pour renforcer les chances
dappropriation. A titre dexemple, le parc Tito situ la jonction des cits Soummam et 5
Juillet, important en surface et laiss labandon ne requiert quun minimum damnagements
pour tre nouveau exploit, il constituerait un parc urbain lusage non seulement des
habitants des cits limitrophes mais peut se transformer galement en un vritable pole
dattraction pour lensemble de Bab Ezzouar. Cet espace peut accueillir des activits de loisirs
au quotidien pour les catgories de population sans emploi qui reprsentent respectivement 22 et
17% de lchantillon enqut la Soummam et Rabia Tahar et dans une moindre mesure les
catgories ges de 60 ans et plus , la retraite (2% la Soummam et 3% Rabia Tahar) qui ne
disposent pas despaces destins les accueillir.
De plus, le modle culturel et la spcificit du mode de vie dans le contexte algrien sont autant
dindices qui peuvent orienter certains choix damnagements qui constituent le rceptacle pour

nombre de rites et pratiques entravs par un modle dhabitat inadapt, cest le cas par exemple
pour certains rites religieux (sacrifice du mouton de laid) ou encore les clbrations ou les
rassemblements (mariages, enterrements..etc.). Il est donc pertinent de prvoir des espaces
destines accueillir ces pratiques qui nourrissent la culture et lidentit, conditions
indispensables lmergence de la citoyennet et de la conscience sociale des habitants des cits.
6.4.3. Lespace rsidentiel : Rhabiliter, recomposer, dlimiter..
6.4.3.1. Reconstruction et rhabilitation du bti :
La rhabilitation du patrimoine bti des deux cits est appele de leurs vux par les habitants :
72% dentre eux la Soummam estiment que cela contribuerait certainement amliorer leur
immeuble.
De fait, le constat de dgradation physique dun certains nombre de btiments au sein des deux
cits ncessite dans un premier temps la mise en place dun ventail dactions de rhabilitations
techniques faisant partie des attributions courantes de lOPGI : Travaux dtanchit, revtement
et peintures des faades et des cages descalier, rfection des rseaux techniques dfectueux ou
encore lamnagement de locaux techniques. Ces actions peuvent constituer un moyen efficace
dintgrer progressivement les problmatiques du dveloppement durable par lutilisation de
matriaux performants sur le plan nergtique ou encore de techniques et des procds
permettant des conomies dnergie et dargent.
La rhabilitation est donc ncessaire, mais une restructuration dune partie des logements est
fortement conseille afin de diversifier loffre.
Les propositions de construction ou de rhabilitation privilgient galement dautres modles de
logements, afin denrichir loffre et les typologies rsidentielles. A titre dexemple, la diversit
des plans de logements peut se faire par le prolongement de lappartement vers lextrieur avec
des jardins privatifs dans les appartements du rez-de-chausse ou encore laugmentation des
surfaces des appartements en tage par ladjonction des balcons-il est rappeler que lenqute a
mis en relief une exigit des surfaces du logement qui a pouss 88% des personnes interroges
Rabia Tahar et 69% la Soummam annexer balcons et loggias en raison notamment dun
TOL atteignant en moyenne les 6.08- , ainsi ces excroissances du logement permettent de
marquer les entres dimmeubles ,de crer une volumtrie sur une faade plane ,de recouper
visuellement une barre trop longue ou de donner de la varit une faade monotone ,il faut
prciser que ce nest pas la varit qui est vise pour elle mme ni le camouflage qui est
recherch ,mais la perception dune chelle et la possibilit dun reprage qui sont surtout
considrs. Il sagit donc de jouer sur les paisseurs de faade, concept absent lors de la

conception cause de la construction trop industrialise du btiment. Dans le cadre dune

opration de rsidentialisation concerte avec les habitants, cela permet dassurer luniformit-au
sens positif du terme- des amnagements et donc dagir sur laspect chaotique des faades telles
quelles se prsentent aujourdhui.
Dans un deuxime temps des actions spcifiques de rsidentialisation- le dcoupage en units
rsidentielles - permettent de redonner un cadre de vie chelle humaine et de bien distinguer les
espaces privs des espaces publics. Ces units peuvent prendre la forme dun groupement de
btiments possdant un lot central priv.
Dans cette optique, deux cas de figure se prsentent : au niveau de la cit Rabia Tahar, la
cration dunits rsidentielles en regroupant les barres alignes le long du boulevard de
luniversit en blocs de 3 ou 4 immeubles savre inadapt cause de la prsence notamment des
commerces en rez-de-chausse qui constituent comme soulign dans le chapitre prcdent un
lment positif et un facteur dattraction et danimation. En revanche la configuration des barres
groupes en L et de certaines tours formant un ilot central priv se prte parfaitement la
constitution dunits rsidentielles.
A contrario, la cit Soummam, la cration dunits rsidentielles est plus opportune au niveau
de lalignement des blocs sillonnant la priphrie de la cit le long de la RN5 au nord, du
boulevard de luniversit louest et des deux voies secondaires de desserte interne au sud et
lest, par groupe de 2, 3 voire 4 barres.
6.4.3.2. Clarifier les usages des espaces publics et pieds dimmeubles :
A Bab Ezzouar, lappropriation engendre entre autres par le sentiment de chez soi exclut
lespace public (la cit) et les espaces intermdiaires (les pieds dimmeubles, les cages
descaliers, ascenseurs.etc) avec des rpondants qui dclarent se sentir chez eux seulement sur
leur palier dans 76% des cas la Soummam et 88% des cas Rabia Tahar.
Pour y remdier, la parole des habitants recle des indications intressantes : En effet,
lamnagement dun jardin en pied dimmeuble arrive en tte des aspirations des personnes
interroges quant lamlioration de leur immeuble : respectivement 93% et 97% dentre eux
pour la cit Soummam et la cit Rabia Tahar. Le jardin rsidentiel est un espace trs scurisant
pour les parents qui peuvent y laisser jouer leurs enfants. Ce sont galement des espaces qui
peuvent tre appropriables collectivement, avec les voisins proches.
De plus, le redcoupage du foncier permet de sparer le btiment et ses ventuels jardins privs
de lespace public en crant un continuum allant du public au priv.

Pour clarifier cette limite il faut la matrialiser, en crant une hirarchie de la voirie jusqu
lentre du btiment. Cest cet aspect qui manque cruellement Bab Ezzouar, passant
directement lentre de limmeuble. Il sagit dagir de faon donner une chelle humaine cet
espace public par une gradation dans les quipements et dans les vgtaux.
En effet, lespace public comprend la voirie qui permet la circulation dans les cits, mais aussi de
les traverser. Cette voirie saccompagne dune bande de stationnement. Elle permet de stationner
devant les logements mais aussi de ralentir le trafic routier et de mettre un filtre entre piton et
automobiliste, ce qui est un point positif pour la scurit. Des alignements de plantations crent
la continuit de lespace public ce qui rompt totalement avec les anciennes configurations de
trac. Les plantations alternent avec lclairage public qui permet lclairage de la voie et du
trottoir. Le trottoir passe au plus prs des btiments desservant ainsi lespace priv.
La dlimitation de lespace priv se fait laide dlments ajours comme des cltures ou des
combinaisons de cltures et murets, toujours dans un souci de lire lespace en continu mais en
faisant apparatre clairement les limites. Des jardins amnags en pied de btiments permettent
de desservir les logements par le biais de portillons.
La vgtation bnficie dun traitement particulier ainsi que les revtements de sols et clairages.
Ceci dans le souci de renforcer laspect rsidentiel. Pour les habitants des tages suprieurs, les
halls dentre sont ramnags et restructurs.
Le rapport au sol peut tre gr de deux faons diffrentes. La premire se propose de crer des
espaces de jardins rsidentiels ou privatifs en pieds dimmeubles. La seconde consistant
paissir le socle permet de rpondre au besoin de locaux dactivits. Un traitement courant
souligne lunit et lchelle du btiment tandis que quelques lments le ponctuent et tablissent
des lments didentification lchelle du quartier.
Les choix des matriaux, et des lments de fonctionnement rsidentiel comme les grilles de
cltures, les containers pour les dchets (qui permettent aux poubelles de ne plus envahir les
pieds dimmeubles), sont des rflexions qui doivent tre menes avec les habitants, car ce sont
ces objets qui vont donner limage des cits.
6.4.4. Revaloriser limage du quartier : Rtablir la considration
6.4.4.1. Penser la requalification par le paysage
La ZHUN de Bab Ezzouar en gnral et les cits Soummam et Rabia Tahar en particulier sont
incontestablement porteuses dune image repoussoir, dvalorisante pour leurs habitants et
dprcie par le regard extrieur. En effet, les opinions favorables exprimes par rapport la cit

sont tout fait minoritaires avec une moyenne pour les deux cits atteignant peine 11% de
rpondants qui se dclarent satisfaits.
Preuve en est la volont exprime de dmnager plus ou moins longs termes avec 38% des
rpondants qui dsirent quitter le plus vite possible la cit Soummam et 67% de personnes
interroges la cit Rabia Tahar voulant rester seulement pour une priode dtermine. Bien que
plusieurs paramtres entrent en compte dans le dsir de mobilit des habitants, limage ngative
qui mane de ces cits et un cadre de vie nglig et dqualifi exacerbent trs certainement ce
dsir. Il est donc ncessaire de rflchir une revalorisation de cette image pour faire rester les
habitants et en attirer dautres pour lesquels le fait dhabiter Bab Ezzouar nest pas seulement
une situation transitoire en attendant de trouver mieux .
Cela passe dans un premier temps par la requalification par le paysage : les espaces extrieurs
des cits Soummam et Rabia Tahar importants en surface ouverts et dnuds donnent une
impression de vide, et ne protgent pas en t des grandes chaleurs ni du froid et du vent en
hiver.
Ces importantes surfaces libres permettent de diversifier les traitements en espaces verts et de
rpondre des besoins varis.
Le vgtal contribue structurer lespace et le rendre plus lisible dans ses fonctions et ses
usages. Des alignements darbres peuvent souligner les frontires des voies et dfinir lespace
rue, cest un moyen pour border et dlimiter un espace ou marquer la variation de plusieurs
espaces, il peut contribuer sparer un flux piton dune voie mcanique, cest un excellent
moyen de requalification de lespace, il se prte divers objectifs : fractionner, embellir,
diffrencier .etc. Sans compter le rle climatique que peut jouer la vgtation en fonction des
saisons et son apport bnfique pour faire baisser les taux de pollution surtout au moment des
grandes chaleurs et assainir lair.
Leur emplacement doit garantir leur insertion afin den faire des espaces collectifs utilisables par
diffrentes catgories dhabitants, pour ce faire diffrents types despaces verts sont amnager :
les espaces verts ombrags pour les loisirs tranquilles et la dtente, les aires de jeux amnages
pour

les

enfants,

les

jardins

publics,

squares,

les

plantations

dalignement

et

daccompagnement.etc.
La requalification par le paysage est une aspiration relle des habitants bien quelle ne sexprime
pas de faon prcise, en effet 70 73% des opinions exprimes la Soummam et Rabia Tahar
estiment que des plantations darbres amlioreraient efficacement lespace de leurs cits tandis
que 52 67% estiment que lamnagement de jardins publics serait bnfique.

Il reste que des choix qualitatifs entranent souvent une prestation dentretien coteuse et
complexe , en effet , augmenter la niveau de qualit des espaces rsidentiels ncessite plus
dassistance comme par exemple tailler et entretenir la vgtation car les types despaces
verts choisis ont un impact important au niveau de la gestion. Nanmoins, il est possible de
formuler lhypothse quun espace requalifi pourra compter sur le concours des habitants pour
le prserver comme le montre lenqute avec respectivement 27% et 14% des personnes
interroges Rabia Tahar et la Soummam se dclarant prtes simpliquer dans lentretien de
leur cits par le biais notamment dune participation financire et si en gnral, les actions
suivent rarement les paroles , les catgories sociales ayant des revenus permettant effectivement
cette participation financire (en moyenne les fonctionnaires reprsentent 45% de lchantillon
social

enqut

pour

les

deux

cits

sont assez reprsentes pour laisser esprer

et

les

professions

librales

30%)

que les dclarations dintentions seront

concrtement mises en uvre.

6.4.4.2. Recomposer limage et lambiance nocturnes des cits
La morphologie urbaine spcifique des grands ensembles et notamment celle des deux cits de
Soummam et Rabia Tahar (tissu lche, grands espaces libres, etc..) ncessite une rflexion
adapte en matire dclairage public. Le mobilier lumire existant dans les cits est souvent de
type routier en ce qui concerne lclairage des voies, entres et pieds dimmeubles..etc.
Ltude de ce paysage, de lambiance et des pratiques des espaces la nuit est donc ncessaire
pour raliser un projet de mise en lumire qui vient renforcer et traduire la nuit, les choix
damnagement.
Si lclairage public doit contribuer rpondre la demande de scurisation nocturne des
usagers des espaces extrieurs (rues, entres dimmeubles, parkingetc.), -il est rappeler
que le sentiment dinscurit assez encre dans la journe atteint des sommets la nuit avec prs
de 93% de rpondants la cit Soummam qui estiment que leur cit est dangereuse la nuit et
76% des rpondants la cit Rabia Tahar en pensent autant- cette rponse ne doit pas tre
uniquement fonctionnelle, car lclairage public est aussi un lment de qualit urbaine.
Lobjectif nest donc pas dclairer beaucoup, mais de composer un paysage de nuit, qui soit
scurisant et qui introduise des notes harmonieuses dans lespace nocturne.
Les projets dclairage nocturne font donc partie intgrante des projets damnagement urbain
des quartiers. La mise en scne despaces et /ou de btiments par la lumire peut renforcer leur
valeur symbolique, et permet donc de forger une identit. Une stratgie dclairage public

contribue galement animer le quartier et faciliter le reprage de nuit et une meilleure

lisibilit des espaces.
A titre dexemple et afin de rpondre aux exigences de balisage et de scurisation des lieux,
dune part, et laccompagnement des amnagements et lanimation, dautre part, la base
dclairage public existant sur lensemble des deux cits doit tre complte et la mise en
lumire diffrencie selon plusieurs types despaces des projecteurs directionnels pour la
valorisation des commerces, des plots lumineux dans les jardins et des mats dclairage disposs
le long du cheminement et plus particulirement au droit des bancs , ou encore dautres mats de
hauteur diffrente pour les accs aux immeubles.
6.4.5. Rpondre la demande de scurisation :
Le sentiment dinscurit exprime par une moyenne de 39% de personnes interroges pour les
deux cits est une question laquelle il est ncessaire de rpondre en apportant des solutions
adaptes. Il est dailleurs utile de rappeler que la demande de scurisation est lorigine de la
mise en place des premiers projets de rsidentialisation en Europe. Cela tant, agir en faveur de
la scurisation dans les cits saccompagne ncessairement dune srie de prcautions visant
empcher laction de tomber dans lexcs en produisant des caricatures de gated communities.
De fait, cest en amliorant les conditions de vie quotidiennes, en faisant en sorte que les
habitants se sentent mieux chez eux, plus quen multipliant les contraintes (cltures, barreaux)
quil est possible dapporter des rponses aux questions dinscurit. Ainsi la clarification du
statut des espaces et celle des responsabilits permettent sans aucun doute de rsoudre un certain
nombre de conflits. En effet, la diffrence entre espace public et espace priv au travers de la
rsidentialisation est clairement dfinie travers la dclinaison de rgles dusage et de vie
collective. La clture reprsente la modalit de matrialisation des limites la plus rpandue et la
plus facile mettre en place, mais ne constitue en rien une panace. En effet, le taux dopinions
favorables la pose dune clture pour la cit Soummam bien quatteignant les 75% reste
nuancer par la peur exprime de tomber dans lexcs inverse : c'est--dire lenferment et le repli
sur soi. De plus si le dispositif est trop abrupt ou trop dur (barrire mtallique, grillage..), il
peut avoir leffet inverse et inciter transgresser linterdiction quil symbolise et alimenter ainsi
le sentiment dinscurit.
A cet gard, il faut souligner que des solutions alternatives pour prendre en charge la question de
la scurisation dans la rsidentialisation existent : vidosurveillance, digicodes ..etc. Ces outils
technologiques restent cependant trs couteux mettre en place dans le contexte des deux cits
de Bab Ezzouar, de plus leur fonctionnement, leur entretien et les cibles quelles reprsentent

pour des actions de vandalisme et de dgradations volontaires en font des dispositifs qui ne
peuvent tre envisags dans limmdiat.
6.4.6. Prenniser les actions de rsidentialisation : Assurer la participation et grer
efficacement
6.4.6.1. Ractiver, organiser et accompagner le mouvement associatif
La rsidentialisation modifie les comportements des habitants et engendre la transformation du
rapport quils ont leur environnement. Toutefois, la persistance de certains comportements peut
impacter ngativement un projet. Il est alors ncessaire de crer une nouvelle dynamique
participative.
Sassurer ladhsion des habitants pour faciliter lappropriation et donc la prennit des
amnagements dune opration de rsidentialisation des cits Rabia Tahar et Soummam
constitue un enjeu crucial. En effet, la participation des habitants en tant quindividus nest pas
garantie au regard de la faiblesse du mouvement associatif constat, toutefois, il nest pas
inexistant, de plus la volont de participer la requalification de leur cit sexprime sans
quivoque avec prs de 82% dhabitants en moyenne dsirant jouer un rle sous une forme ou
une autre dans des dmarches de ce type. Il est donc possible de partir de lexistant (associations
en tous genres) pour organiser la participation des citoyens au sein de coproprits en dsignant
des reprsentants des habitants pour chaque cit et pour chaque immeuble,.etc. Pour ce faire,
il est possible de sappuyer sur la cration dun poste de charg de gestion dont lune des
missions principales est la mise en place et le suivi des comits de rsidents lchelle de chaque
unit rsidentielle cre . Cela se concrtise par lorganisation dune succession de runions,
rsidence par rsidence, ces rencontres permettent daboutir la dsignation dun rfrent
(reprsentant) par unit rsidentielle. A ce titre, le niveau dinstruction relativement lev relev
lors de lenqute avec une moyenne de prs de 25 %

duniversitaires, soit un quart

de

lchantillon enqut est un atout supplmentaire pour le choix de ces personnes relais porteuses
de la parole collective et qui seraient les interlocuteurs privilgis des diffrents organismes en
charge de la gestion des cits Soummam et Rabia Tahar.
Ce faisant, des actions spcifiques peuvent galement tre conduites avec les habitants comme la
participation une compagne de propret (il est rappeler que 97% des rpondants la cit
Soummam et 82% Rabia Tahar considrent le nettoiement et lentretien comme actions
prioritaires pour lamlioration de leur cit), la dnomination des rsidences ou encore la
rdaction dune charte de voisinage coproduite avec les habitants et affiche lentre de
chaque unit rsidentielle.

6.4.6.2. Assurer une gestion de proximit :

La prennit dune opration de rsidentialisation en tant que transformation radicale des cits
Soummam et Rabia Tahar exige par son impact sur les usages, les comportements et le sentiment
dappropriation des habitants, une nouvelle approche et une adaptation des moyens en terme de
gestion de proximit.
Le manque de clart et de lisibilit pour les habitants quant aux responsabilits, aux rles et aux
prrogatives de chacun des acteurs de la gestion urbaine sont clairement responsables de la
confusion constate avec 76% dhabitants la Soummam considrant que lentretien des parties
communes de la cit incombe lorganisme bailleur (OPGI) et 15% dhabitants de la cit Rabia
Tahar qui se sentent seuls responsables de lentretien de leur immeuble.
Dans un premier temps et pour clarifier les responsabilits de gestion, ltablissement dun plan
parcellaire est une procdure dont lobjectif est de fournir des units territoriales afin de clarifier
et faciliter leur gestion. Son laboration doit intgrer plusieurs critres parmi lesquels : la
recherche de lquilibre entre espace priv et espace public pour aboutir des parcelles
fonctionnelles et grables et tenir compte des habitudes dusage de lespace des cits par les
habitants.
Dans un deuxime temps , prenniser les amnagements raliss et grer laprs-projet revt une
importance encore plus marque et se traduit par lincontournable mise en place dune gestion
urbaine et sociale de proximit travers la cration de structures de type rgies de quartier
pour prenniser les activits de proximit et la mise en place de structures daccompagnement
lassistance technique, cet gard la rhabilitation de la fonction de concierge et lamnagement
de locaux pour ladministrateur de bien pour chaque cit sont des exemples dactions ayant
prouv leur efficacit.
Il sagit dassurer le dialogue avec les habitants avec des crations dantennes au sein des cits
favorisant les changes entre la population et tous les acteurs prsents sur de tels projets : OPGI,
commune, DUC, DLEPetc. Mais elles contiennent aussi des services de conseillers sociaux et
familiaux. Ces antennes sont videment prsentes mme aprs la livraison pour permettre davoir
un retour des rsidents pour le suivi et lvaluation du projet.

6.5. Options de mise en uvre de la rsidentialisation : Dun tat des lieux

une dmarche dynamique et stratgique :

6.5.1. La ncessaire mais difficile inscription de la rsidentialisation dans un projet

urbain
Linscription dans un projet urbain est essentielle pour garantir linsertion de lopration
de rsidentialisation dans son environnement, une meilleure rflexion sur son insertion
dans la ville et une prise en compte des multiples aspects sociaux, conomiques et
environnementaux.
Derrire la rsidentialisation et le projet damnagement doit en fait exister une vision
politique du territoire et donc une image du quartier , de la ville et de leur devenir. Or,
lon assiste la mise en place de projets court terme, incitant en quelque sorte faire
vite, ce qui cre une absence de stratgie urbaine de revalorisation et de rinsertion dans la
ville.
Lanalyse des premiers projets de rsidentialisation rvle que beaucoup dentre eux ne
reprsentent quun travail de rinsertion dun quartier dans la ville au travers dune
requalification ou dune restructuration radicale de lespace public, sans volution relle de
limage ou de la vocation des quartiers.
Les enjeux de la rsidentialisation ncessitent de travailler conjointement lchelle de la ville
et du quartier, cela afin que lensemble du territoire bnficie du dveloppement du quartier
au lieu de le porter isolment.
Mais

le consensus autour du projet urbain fait parfois place une srie de demandes

spcifiques sans plus de liens avec le diagnostic initial de rsidentialisation, souvent lies des
opportunits politiques, conomiques ou

gestionnaires et cela peut conduire des effets

quantitatifs et techniques trs loigns des intrts spcifiques des quartiers et de leur
environnement.
Le projet de rsidentialisation est donc difficile laborer. Il doit faire lobjet dun vritable
consensus de la part de lensemble des acteurs.
6.5.2. Une dmarche qui ne peut tre que partenariale et qui doit tre pilote
Le partenariat est envisager comme le pivot de laction. En effet, la rsidentialisation se
caractrise par une forte dimension partenariale parce quelle intgre diffrentes thmatiques et
sapplique des chelles spatiales diffrencies,

elle impose delle-mme des rponses

transversales. Lapprhension dun projet par la transversalit abolit le cloisonnement et la

juxtaposition des rponses fournies. Dans une dmarche partenariale, les acteurs doivent accepter
que leurs champs de comptence se chevauchent et que leurs missions sentrecroisent.

Le pralable du partenariat consiste en un dpassement des limites poses par sa propre

institution entre les services qui la composent et leurs missions respectives.
Le fait dapprendre travailler ensemble et de connatre mutuellement les pratiques
professionnelles et lorganisation interne des autres partenaires constituent dj un facteur de
rorganisation interne. Dpasser le cloisonnement entre les services et mettre en place des axes
de rflexion transversaux amnent galement des ramnagements fonctionnels.
Lacquisition de dmarches de travail transversales prsuppose quune grande qualit dchanges
entre les acteurs existe, et que la transversalit occupe un espace de communication le plus large
possible. Le regroupement physique des diffrents partenaires dans un lieu concret et lisible dans
le quartier aux yeux de tous et notamment de ceux des habitants, favorise aussi la construction de
processus transversaux. Il apparat essentiel quun lieu puisse fdrer le recueil et lchange
dinformations. Lexistence de relations transversales peut aussi sorganiser plus concrtement
par le passage dans chaque institution, des diffrents acteurs du projet de faon apprhender
plus prcisment les modes de fonctionnement et les logiques de chacune.
Dautre part , lclatement de la matrise douvrage urbaine entrane un risque rel de
fragmentation du projet. Se pose donc la question du pilotage du projet, pour garantir sa
cohrence. Dans les cas o les acteurs nont pas lhabitude duvrer ensemble, une
structure de pilotage peut savrer intressante, Cest un bon moyen pour faire en sorte que le
projet sadapte bien aux ralits de lenvironnement, mme une fine chelle. Pour cela un
diagnostic complet est un outil irremplaable.
6.5.3. La ncessit dun diagnostic prcis et partag pour adapter lopration au
site
Le diagnostic doit tre construit partir du point de vue des diffrents acteurs concerns et
enrichi de donnes quantitatives et qualitatives, issues notamment d'observations, d'tudes
prcdentes ou d'enqutes. Pour tre oprationnel rapidement, ce diagnostic doit s'inscrire sur un
territoire limit mme si la rflexion peut s'inscrire sur un primtre plus vaste, au titre du
fonctionnement urbain. Il doit s'laborer l'chelle d'un quartier avec un souci d'quit pour
apporter des rponses selon la spcificit du quartier et sa gographie.
Les acteurs intervenant sur les grands ensembles ont tendance raliser rapidement des
diagnostics relativement orients, en fonction des types de projet quils souhaitent voir
mettre en uvre.
On observe trs frquemment labsence dun cadre de rfrence commun bas sur un
diagnostic et des enjeux partags. Le diagnostic est souvent trop gnral, essentiellement

lchelle de la ville ou du quartier, et centr sur des enjeux urbains. Il prend insuffisamment
en compte le fonctionnement quotidien de proximit et le potentiel dappropriation par les
habitants. Le diagnostic est en gnral pauvre sur les logiques dusage.
Les lments pnalisant la gestion et encourageant les usages ngatifs ainsi que lanalyse des
besoins sont gnralement ngligs.
A contrario, la mise en place de la rsidentialisation ncessite de comprendre les modes
dhabiter, et notamment le degr dattachement des habitants au site. A titre dexemple, les
cartes mentales214 ralises par les habitants peuvent tre trs riches en renseignements ou
encore ltude dimpact qui trouve ici toute son utilit car elle dresse un tat des lieux prcis de
la situation urbaine et architecturale, du fonctionnement social et de la gestion, elle permet de
confronter les diffrentes tudes, de les actualiser, de dvelopper des aspects jusque l mis de
ct. Nanmoins elle reste insuffisante si les tudes pralables sont trop peu nombreuses ou
imprcises. Cest malgr tout un bon outil de partage du diagnostic.
Cela tant, le diagnostic demeure un exercice difficile. Une analyse reste difficilement
objective. Il y a bien sr intrt prendre en considration les observations de terrains ainsi
que celles des habitants.
De fait, ltat des lieux initial doit permettre de srier des thmatiques et d'identifier les lieux
dont l'usage pose problme aux habitants, aux agents de terrain ou aux dcideurs. Une des
difficults est de rendre compte de la ralit d'un territoire et des attentes des habitants sans
tomber dans une vision caricaturale. Pour cela, l'approche doit tre multiple :

Apprciation du service rendu / quit d'accs au service : la finalit n'est pas de

reproduire le mme service pour tous, sur toute la ville sous prtexte de l'galit. Il
convient de parler d'quit et de produire un service diffrenci selon les besoins
identifis des habitants d'un quartier.

Apprciation des sources d'insatisfaction, pour identifier les causes relles qui
provoquent le mcontentement des usagers (ex. : difficult de ramassage des objets
encombrants ou des ordures mnagres, ce qui provoque un sentiment d'abandon).

La recherche des potentialits du quartier ainsi que l'identification des actions dj

engages et des efforts entrepris pour amliorer la gestion quotidienne. Une attention
particulire doit tre porte la mthodologie utilise pour recueillir l'avis des habitants.
Selon le quartier, une mthode spcifique doit tre adopte et s'appuyer soit sur la

214

De langlais Mind Mapping : diagramme reprsentant les connexions smantiques entre diffrentes ides,
technique daide la visualisation dorganisations complexes dides, utilise notamment pour capitaliser les
entretiens avec les habitants dans les champs de lurbanisme de participation.

rencontre de personnes relais telles que des associations, des chefs de projet, soit sur la
ralisation d'enqutes spcifiques, toutes gnrations confondues. A ce titre, l'analyse des
informations ainsi recueillies reste fonction de la mthode : savoir qui s'occupe de quoi,
qui est responsable de quoi.

Une analyse plus prcise sur le qui finance quoi :lvaluation du cot et des moyens
mis en uvre ainsi que des possibilits contributives de chacun, la rpercussion des cots
de gestion.

Un point sur le fonctionnement urbain et social entre le quartier et la ville, au sein du

quartier lui-mme, selon ses caractristiques (morphologie, densit, peuplement).

Les besoins d'investissement sur le patrimoine bti et les espaces, pour une gestion plus
efficace.

Pour conserver au diagnostic sa validit, il y a lieu de l'alimenter, par la suite, des volutions du
quartier et donc de rflchir la mise en place de structures prennes pour le faire vivre. Pour
assister ce travail, il est utile de faire appel un intervenant extrieur ou une quipe
pluridisciplinaire dont le rle est d'tre garant de la mthode valide au dpart par les acteurs.
Il s'agit aussi de s'inscrire dans une dmarche dynamique : ds le dbut de ce processus de
travail, des actions immdiates peuvent tre entreprises pour rgler un problme ou un manque
vident, sans attendre l'laboration complte d'un projet. En effet, des actions rapides et
relativement conomiques peuvent avoir, auprs des habitants, un impact immdiat trs
important.
Enfin il semble essentiel de faire partager le diagnostic si on ne veut pas quil soit sans cesse
contest par les diffrents acteurs ayant leurs propres logiques. Le diagnostic doit donc tre
enrichi et partag.
6.5.4. Formaliser lengagement des partenaires
La formalisation des engagements travers une convention est l'aboutissement dun diagnostic
partag.
De fait, ltape de la contractualisation (laboration puis signature) apparat dterminante dans le
processus menant une rsidentialisation ambitieuse et efficace. En effet, les conditions dans
lesquelles elle se fait impactent inluctablement la manire dont les professionnels sapproprient
la dmarche et la mettent ensuite en place concrtement.
La contractualisation peut prendre diffrentes formes, lessentiel est de dboucher sur un
document fixant les orientations et les priorits partages entre les partenaires. Il est important de
finaliser les engagements sous la forme dun contrat. La valeur ajoute de la contractualisation,

sous quelque forme que ce soit, est dasseoir et de former un partenariat. La contractualisation
valide durablement les objectifs et donne une reconnaissance et une lgitimit au partenariat,
susceptible de rsister au changement de personnes.
Elle fixe le diagnostic, le programme d'intervention, la description des actions, les financements
et le mode de pilotage.
A titre dexemple la formalisation du partenariat peut se faire sous forme de fiches-actions qui
permettent de faire le point sur quelques passages obligs, et notamment de sinterroger sur les
modes de gestion durant la phase chantier et laprs travaux, et de dfinir quelques indicateurs en
vue de lvaluation de la dmarche de rsidentialisation. La contractualisation doit ainsi faire
figurer les lments suivants :

Les enjeux du projet de gestion urbaine de proximit

Il sagit de prsenter les intentions et les objectifs retenus par lensemble des partenaires. Ils sont
dtermins partir daxes privilgis et de priorits issues du diagnostic partag. Les objectifs du
projet pourront tre rappels afin de montrer leur articulation avec la convention.

Le plan et phasage des actions

Distingue les actions sinscrivant court et long terme.
Fait apparatre la cohrence de leur mise en uvre dans le temps et dans lespace.
Indique les modalits prcises de leur droulement.
Fait figurer dans un cahier des charges les critres d'valuation, le matre douvrage et
les partenaires financiers pour chaque action.

Le calendrier et la programmation des actions

Celui-ci fait tat du commencement et de la dure a priori des actions mener. Comment
peuvent-elles saccorder dans le temps, aux dmarches entreprises dans le cadre du projet ?

Le partenariat et matrise d'ouvrage

Prcise quels acteurs (locaux, institutionnels, publics, privs) sont mobiliser en
fonction des types dactions et ltape de leur intervention dans le projet.
Fixe les rgles de la coordination entre les acteurs, dans lobjectif que celle-ci prenne
sens dans un partenariat de projet.

Le dispositif de pilotage et de mise en uvre

Il peut se dcomposer en plusieurs instances : comit de pilotage, comit technique, commissions

thmatiques, la mission et les champs de comptences doivent tre prciss pour chacune
d'entre elles.
Ainsi, le comit de pilotage est tre charg de :

 Valider les programmes annuels d'actions,

Veiller la cohrence des actions conduites au regard des objectifs fixs
ultrieurement.

Les modalits de la concertation et limplication des habitants

Les rgles de fonctionnement formalisant la concertation avec les habitants doivent tre
clairement nonces:
Sur quels critres se base le recrutement des habitants (volontariat, tirage au sort) ?
A quelle tape du projet doivent-ils tre associs ?
Quel rle jouent-ils dans llaboration du projet (consultatif, participatif) ?
Par quelle instance se prennise la concertation (conseil de quartier, rencontres
informelles) ?
Quels moyens, en termes d'information, d'expression et de formation leur sont
attribus pour intervenir dans la dcision publique ?

Le financement et cot prvisionnel :

Indique le cot du projet et dtermine la rpartition des cots et les modes de
cofinancement possibles. Le plan de financement doit s'envisager en terme de cot
global en distinguant nanmoins, les cots relatifs au fonctionnement et ceux relatifs
l'investissement.
Sattache rechercher le meilleur rapport qualit du service rendu et cot du projet.
Par cette dmarche, les rpercussions possibles sur les charges doivent tre values.

Le dispositif de suivi et d'valuation

Il assure en permanence le suivi des actions grce au partenariat et aux acteurs de terrain. Le
suivi doit permettre au dispositif de pilotage de procder des rajustements en vue de la mise
en place des actions futures. Il repose sur une articulation entre des instances de dcisions
oprationnelles et territorialises et la mise en place doutils de suivi des actions engages et de
mesure de limpact sur la vie quotidienne du quartier.
6.5.5. Une dmarche progressive et volutive
Le projet doit tre affin progressivement, en partant du projet urbain jusqu lchelle de
lunit rsidentielle, pour prendre en compte les usages et la gestion. Cependant llaboration du
projet ne se fait pas rellement par un processus linaire. Des va-et-vient sont ncessaires entre
les principes gnraux et leurs consquences pratiques, donc entre les diffrentes chelles,
avec une dmarche de mise en uvre commune et itrative.

La rsidentialisation ne peut tre simplement dduite mcaniquement de grandes orientations

urbaines. Elle doit tre connecte la proximit, aux usages, aux fonctions. Le projet urbain
sattache lenvironnement des rsidences mais impose aussi des contraintes. Il est donc
prfrable que les concepteurs prennent en compte ds le dpart les questions de gestion
et

donc

limpact

de

leurs

propositions,

qui

est immdiatement apprciable par les

gestionnaires. Dautre part, le fait que le projet puisse tre affin progressivement et donc
modifi en fin de processus, pendant la phase de travaux, implique de prvoir un budget pour
raliser des correctifs aprs la livraison des chantiers, lorsque des difficults apparaissent.
La qualification globale du quartier savre limite quand on est confront laspect parfois
inachev des amnagements publics sur certains sites, li notamment aux dcalages en
termes de phasage entre interventions sur lespace public et sur lespace priv. Espaces public
et priv doivent donc tre raliss conjointement pour que chacun des deux bnficie de la
qualification de lautre. Sinon lobjectif damlioration dimage du quartier sera difficilement
atteint. De plus, le fait dintgrer lexprimentation dans la dmarche, donc de faire participer
les habitants, est une condition ncessaire pour que le projet rponde aux objectifs gnraux
comme aux besoins des habitants.
6.5.6. Une participation indispensable pour russir le projet
Les projets entrepris doivent tre le reflet dune demande sociale, car toute reconqute spatiale
est indissociable de lintgration sociale.
Le succs dun projet est tributaire de lusage quen feront les utilisateurs: communiquer autour
de celui-ci peut contribuer viter des ractions de rejet ou dindiffrence. Dvelopper avec
dtermination et professionnalisme les conditions dune implication, forte et constante de la
population pour une appropriation des projets et leur russite na de sens que si les acteurs
travaillent de concert, structurs autour de dispositifs prennes de pilotage et de coordination, et
veillent dvelopper les modalits de participation des habitants puisquils sont les destinataires
des actions de rsidentialisation.
Une gouvernance urbaine stratgique doit tre conue en prenant en compte les remarques des
habitants depuis la hirarchisation des problmes traiter, leur rsolution, et lvaluation des
actions mises en place. La parole des habitants permet de cibler durant la phase de diagnostic
leur degr de proccupation sur les thmatiques du cadre de vie et ainsi pour les techniciens de
ne pas oublier les finalits des dmarches damlioration de la gestion urbaine. Cela passe par :

Structurer et mettre en uvre, avec les habitants, la valorisation des actions ralises
(recherche de lieux de diffusion, communication, intgration aux dmarches
patrimoniales locales ou rgionales...)

Organiser linformation de manire permanente, communiquer rgulirement sur

lavancement des oprations.

Renforcer ladhsion et la mobilisation des usagers sur les projets de faon mieux
prendre en compte leurs besoins en initiant des actions de formation dhabitants et/ou
cadres associatifs pour une meilleure prise en compte de la vie sociale et du vivre
ensemble .

Toutefois, travailler avec les habitants reste difficile car les projets urbains sont souvent abstraits.
Il faut donc produire des images du projet. Limage, en servant de rvlateur aux
divergences de points de vue, devient outil de projet. On doit aussi travailler avec les
habitants sur des aspects concrets du projet pour ne pas les dmobiliser (beaucoup de
projets naboutissent jamais) et parce quil est plus facile pour eux de se projeter.
Au-del de la pdagogie, il semble surtout enrichissant de faire participer les habitants en
les faisant travailler, en en faisant deux des coproducteurs du projet. Les habitants doivent
tre considrs comme une vritable matrise dusage .
A titre dexemple ,une campagne des sensibilisation la propret peut constituer une
premire tape car elle permet de produire un consensus collectif autour des normes de
comportement sur les espaces communs : des rglements intrieurs peuvent tre repris ou
des chartes de propret labores. Un travail collectif autour du vivre ensemble parat
indispensable.
Il semble galement que la notion de participation volue de plus en plus vers celle
de la responsabilisation du locataire dans la gestion de son logement, de son immeuble
voire de sa cit . On met ainsi lhonneur lhabitant citoyen ou responsabilis acteur de
la transformation de son habitat et de son quartier.
6.5.7. Structurer la dmarche dans le temps
La notion de temps ou de dure est une dimension essentielle dans la russite dun projet, ceci
est dautant plus vrai lorsquil sagit doprations de rsidentialisation ; citons limportance de
lhabitude dans lappropriation de lespace, la ncessit de pouvoir mrir un avis il est
ncessaire de choisir un rythme dlaboration et utiliser le temps pour construire le projet. Il faut
donc, savoir sadapter pour inscrire lopration dans la dure.

Il faut galement reprer les diffrentes phases du processus, dlimiter le temps quil faudra pour
les raliser. Les personnes associes doivent connatre le temps dont elles disposent pour
rflchir au problme. Ltablissement de dates butoirs constitue donc des repres utiles.
Dautre part, le choix du rythme de travail a une influence sur la construction du projet; deux
cueils sont viter : un calendrier trop serr ou un calendrier trop lche. Un calendrier trop
serr ne laisse pas aux acteurs le temps de maturation ncessaire la comprhension des
problmes qui leur sont prsents. En effet, il est important de permettre aux gens de pouvoir
prendre du recul par rapport linformation qui leur est donne et de se constituer un avis Il faut
donc permettre aux personnes dassimiler ce quelles ont appris. Un certain temps de maturation
doit leur tre accord cet effet. A contrario, dans certaines situations, il est important davoir
des rsultats immdiats, la rapidit avec laquelle la situation sera amliore influencera beaucoup
sur la crdibilit de la dmarche.
Dautre part, lorsque lon prvoit le calendrier de llaboration du projet, il faut articuler des
rythmes de travail trs diffrents. En effet, les rapports au temps peuvent tre trs diffrents.
Pour llu, le calendrier lectoral joue un rle important. Pour les techniciens, le temps
ncessaire aux tudes doit tre pris en compte.
Toutes ces temporalits diffrentes doivent tre prises en compte lorsque lon prvoit le
calendrier dun projet.
6.5.8. Assurer une gestion post-oprationnelle efficiente
Autant que le projet de rsidentialisation lui-mme, laprs projet revt un impact tout aussi
important. En effet ds lors que ces amnagements sont raliss, leur fonctionnement et leur
entretien doivent mobiliser et retenir lattention et les proccupations de tous les acteurs de la
gestion urbaine. La rsidentialisation dun quartier dqualifi constitue une dcision pertinente,
cette pertinence suppose quil ne soit pas rapidement dgrad et quil puisse fonctionner dans la
dure. Les politiques qui sous-tendent la ralisation de ces amnagements reprsentent des
efforts dinvestissements publics trs importants, il est donc crucial de prserver leur prennit
pour conserver des capacits daction politique dans dautres domaines.
Pour ce faire, une gestion post oprationnelle efficace doit cibler les volets thmatiques suivants :

La gestion technique
La maintenance du bti : rhabilitation, entretien courant, rparations,
Lenvironnement du bti : entretien des espaces verts, mobilier urbain,
Les services du gnie urbain : clairage, voirie, stationnement, ramassage des dchets,
tri slectif.

La gestion de proximit
La gestion et lorganisation des espaces et quipements collectifs : terrains de sport,
maisons de jeunes..etc.
Laccessibilit et les mobilits ville/quartier : desserte par les transports collectifs,
circulation intra-quartier, mails pitonniers,
Services commerciaux,
Services daccueil, gardiennage, tranquillit, scurit.

La gestion sociale
Accessibilit et offre de services publics et sociaux : Poste, cole, police, services de
sant,
La gestion locative (gestion des impays, contrat de location, informations sur le
dtail des charges locatives),
Informations et communication avec les habitants.
Animation et vie associative.
Soutien aux initiatives des habitants,
Insertion et accompagnement des publics en difficult notamment les chmeurs.

6.5.9. Renouveler et adapter les moyens de la gestion

Une place plus importante doit tre confre aux mtiers de la gestion et de l'exploitation. La
mise en uvre d'une dmarche de gouvernance urbaine peut amener revoir ou adapter
l'organisation gnrale aux enjeux territoriaux. Il peut s'agir notamment de :

Rorganiser les structures internes des services assurant la gestion du quartier, en

impliquant tous les niveaux hirarchiques dans des dmarches de formation, de
participation et de dlgation.

Favoriser la prsence de personnels de proximit, en prcisant les fonctions de chacun.

Dvelopper une politique de formations des personnels de proximit (gardiens,

animateurs sociaux, mdiateurs ...).

Favoriser une politique de rapprochement inter-partenaires pouvant conduire la mise en

place d'une gestion coordonne.

Oprer un redcoupage des tches de gestion entre collectivits locales et bailleurs et

envisager d'ventuelles dlgations de gestion (rgie, mission de gestion ...).

En effet, le volet gestion urbaine de proximit dune opration de rsidentialisation est l'occasion
de mettre en place et de dvelopper une politique de mise en commun de moyens,

d'accroissement de la prsence humaine, de formation et supervision des personnels de

proximit, si possible commune tous les partenaires.
6.5.10. Des moyens de financement tourns vers lavenir
Faire le choix dune rsidentialisation de qualit, cest aussi faire un choix budgtaire sur
la dure.
Les procdures de montage financier en vigueur actuellement, savoir des financements cals
opration par opration, avec des dures dintervention moyennes trop longues pour les
amliorations rapides et trop courtes pour les interventions sur le gros uvre est inadapte. A
titre dexemple, labaissement des taux de TVA sur les actions de maintenance et de gros
entretien ou encore la modernisation du parc existant doit permettre la mise en place dune
gestion patrimoniale tourne vers lavenir grce une globalisation des crdits dans le cadre de
contrats dobjectifs qui stalent sur plusieurs annes. Cela permettrait dviter les mouvements
de stop and go, grce une meilleure rpartition dans le temps des actions de rinvestissement,
du coup plus facilement acceptes et finances par les diffrents acteurs.
La recherche de partenaires privs tels que les petites et moyennes entreprises peut aussi
constituer une source de financement non ngligeable. En effet, Les diffrents acteurs privs,
propritaires fonciers et immobiliers, entreprises industrielles, commerciales et de services
peuvent tre des acteurs trs concerns et trs utiles la rsidentialisation.
Les investisseurs privs et notamment les banques, sont encore trop peu prsents dans les
montages financiers des oprations damlioration urbaine. Linvestissement priv proprement
dit fait gnralement dfaut au dmarrage des projets alors que son apport est indispensable. Cet
investissement ne sera possible que si la volont politique de requalification urbaine est forte et
si les projets sont dune grande qualit urbaine et architecturale, les mcanismes habituels du
march doivent alors tre corrigs par des dispositifs de partenariat public priv permettant de
mutualiser le risque pour chacun des partenaires.
Mme si le rle dinitiateur relve des pouvoirs publics, les acteurs privs ont un rle important
jouer : ils doivent constituer un relais et un second souffle laction, ils peuvent rendre crdible
le renversement recherch de limage du quartier et son dmarquage des processus ngatifs.
Leur implication est une condition de la russite durable des projets et des politiques de
renouvellement urbain.

6.6. La rsidentialisation : une opportunit pour le passage dune gestion

classique une gouvernance urbaine stratgique et de proximit

La rsidentialisation fait le lien entre le projet urbain et la gouvernance urbaine, ces notions sont
intimement lies puisque cest loccasion pour amliorer la gestion de proximit, son
organisation et sa coordination, mais aussi les possibilits pour la gestion urbaine dalimenter les
actions du renouvellement urbain.
Instaurer la gouvernance urbaine dans une dmarche de projet permet de prciser les priorits
dintervention sur les diffrentes thmatiques lies la gestion de lhabitat et du cadre de vie,
comme le traitement des rclamations, la gestion technique ou la prise en compte des attentes des
habitants. Larticulation de la gestion urbaine et de la rsidentialisation suppose aussi de les
associer durant les phases de conception, de ralisation et de suivi des projets.
Durant la conception, les problmatiques de gestion urbaine doivent tre intgres dans les
projets dinvestissement afin dassurer leur prennisation long terme. Les diagnostics de GUP
sont censs nourrir les projets en leur donnant des lments spcifiques sur les usages des lieux,
lidentification des problmes de gestion rsultant de conceptions inadaptes, les responsabilits
de gestion et la capacit intervenir des diffrents acteurs. De mme, la prise en compte de la
gestion urbaine durant les phases de travaux est capitale et, une fois le projet achev, il sagit de
faire en sorte que les investissements soient durables en ayant envisag la gestion ultrieure et
programm en amont les cots dentretien futurs.
Introduire dans la gestion une chelle de proximit, cest donc abandonner une gestion
centralise, parfois indiffrente aux lieux, une gestion o le grand ensemble devient un tout, une
gestion o les conomies dchelle favorisent luniformit et la banalit, une gestion au fil de
leau qui consiste en des tches que les organismes bailleurs matrisent le mieux, cest dire la
gestion technique du patrimoine sous la forme dinterventions au coup par coup.
Une gouvernance urbaine stratgique et de proximit balaierait des orientations et des objectifs
plus vastes. Il sagit aussi de se poser la question de la finalit des actions entreprendre de sorte
ce quelles soient ralistes, valuables et ajustables dans le temps.
La rsidentialisation constitue donc une opportunit et offre le support adquat pour faire
voluer les modes dintervention et dorganisation de la gestion des quartiers dhabitat collectif
vers une vritable gestion de proximit.

Conclusion gnrale

La pratique de la rsidentialisation apparat comme un moment fort dans la lente volution du

phnomne des grands ensembles. Elle entend contribuer un objectif durbanit afin
dchapper la relgation et la dsaffection de ces formes urbaines si singulires. Mais le
terme, renvoie un concept encore quivoque ne recouvrant pas une notion uniforme. De fait, la
rsidentialisation, au del dun certain nombre de grands principes apparat encore mal assure et
donne lieu des dclinaisons et des interprtations fort diffrencies, pouvant pour certains se
rsumer une expression relativement primaire (une barrire, une grille, des places de parking
..) ou au contraire, trs labore.
Nanmoins, elle semble constituer une rponse, une demande damlioration trs largement
partage. Pour cette raison et sans mconnaitre les critiques dont elle fait lobjet, la
rsidentialisation apparat somme toute assez banale, mme si elle nest en rien une panace
pour les maux dont souffrent les grands ensembles et quelle ne garantit pas elle seule le
bonheur des habitants. Si de manire pragmatique, elle parait, quant aux principes qui la
motivent en adquation avec lair du temps , il nen reste pas moins que selon la manire dont
elle est mise en forme, elle peut produire des rsultats diffrents, plus ou moins heureux, plus ou
moins efficaces.
La rsidentialisation nest donc pas une fin en soi, mais un passage oblig pour banaliser les
grands ensembles dhabitat 215, cest en quelque sorte une thrapie douce 216. De fait, les
stratgies de transformation possibles sont extrmement varies : relier, changer limage, crer
des polarits nouvelles, diversifier, crer une nouvelle identit, mler temps court et temps long,
prendre en compte la grande chelle.etc.
Les modes dintervention sont eux aussi extrmement divers et touchent non seulement au bti
et la cration de lemploi mais aussi, la lutte contre lchec scolaire, la dlinquance,
lincivilit et linscurit en vue de crer une nouvelle forme dinitiative capable dinsuffler un
dynamisme nouveau et redonner lhabitant une image valoris de son cadre de vie de lui mme.
Car lenjeu est de taille, pour des populations confrontes un environnement dgrad et qui
ragissent au mieux par lindiffrence, au pire par lagressivit. cet gard, la rsidentialisation
se propose de donner des codes dont les habitants feront ce quils voudront ou pourront qui
font que lon va produire de la norme dusage, que les gens vont finalement mieux utiliser
lespace, se sentir un peu chez soi et, de fait, protger leur lieu de vie.

215
216

PANERAI.P. Lunit rsidentielle, raisons et antcdents , in GEOFFROY.G., op.cit., p.36.

Ibid.

La rflexion engage sur les potentialits dadaptation dune dmarche porteuse despoir et qui
prsente un bilan positif en matire de requalification et damlioration du cadre de vie quest la
rsidentialisation, doit donc sorienter -sagissant de la ralit algrienne- vers lexamen
minutieux et le recensement des opportunits et du potentiel urbain des quartiers dhabitat
collectif afin den dgager les forces et les aspects positifs pour amliorer le cadre de vie et
recrer une vie de quartier dans son acception la plus absolue.
Cette approche constitue lopportunit de conduire des oprations de rsidentialisation en faisant
voluer les pratiques dintervention urbaine dune juxtaposition dactes unilatraux et isols vers
une culture de partenariat fonde sur de rels engagements rciproques.
Ainsi, la question de la transposition du concept de rsidentialisation au contexte algrien
travers une volont relle damlioration et de requalification, ne peut se faire qu travers
lacquisition dune culture de travail

et dune dmarche sappuyant plusieurs niveaux de

rflexion :
Dabord, il ressort clairement que la dmarche de rsidentialisation tend aller au-del dun
simple dispositif damlioration des dysfonctionnements constats sur le terrain. Elle
saccompagne galement dun vritable souci de contribuer la qualit urbaine des quartiers et
une sociabilit locale amliore. Elle apparat donc comme une solution idale car en apparence
simple mais elle est en ralit extrmement complexe mettre en uvre. Elle constitue donc un
vritable levier dintervention et de transformation sur les quartiers dans toutes ses dimensions
urbaine, sociale et gestionnaire mais en aucun cas rsoudre toutes les difficults surtout si elle est
applique aveuglment, sans cohrence ni vision densemble
Dans un deuxime temps, cette recherche a confirm que la participation des habitants nest plus
considrer comme un ajustement ncessaire mais comme une mthode dlaboration du projet
pour adapter les oprations aux besoins des usagers et en faciliter lappropriation.
Encore faut-il que la pense dominante lui permette, autrement que par la condescendance, dtre
connue et reconnue. Il faut lvidence faire en sorte que la participation ne soit pas un leurre,
pas plus quun alibi ou un exutoire aux diverses formes de mauvaise conscience.
En effet, la dmocratie, telle quelle est exerce aujourdhui en Algrie, constitue une entrave
une mobilisation et une participation active des citoyens cause notamment de labsence de
mcanismes permettant de dvelopper les pratiques participatives (information, consultation,
prise de dcision..etc.).

Il est utile de rappeler que la socit civile, reprsente notamment dans les

diverses

associations na pas une grande influence sur les institutions publiques pour amliorer le cadre
de vie des citoyens et ce pour les raisons suivantes :

Le mouvement associatif est encore jeune, il a merg, il ya peine une vingtaine dannes
avec lapparition du multipartisme et lenclenchement des rformes librales la fin des
annes quatre vingt.

Le peu de mobilisation des citoyens dans ces associations puisque souvent, celles-ci nont
pas daudience relle auprs des citoyens lexclusion des associations religieuses ou
sportives.

Le manque dexprience de ces associations dans la gestion de la ville et par consquent de

la dfense des citoyens qui se trouvent souvent confronts des structures administratives
anonymes qui se montrent peu disposes lcoute du citoyen.

Le non diffusion de valeurs citoyennes dans le milieu ducatif notamment lcole pour
valoriser la vie en collectivit.

De fait, les citoyens ne se sentent nullement concerns par la participation la vie publique
car ils nont pas la possibilit de faire porter leurs revendications aux responsables et donc de les
satisfaire.
En dernier lieu, il a t incontestablement tabli que llaboration et la mise en uvre dune
dmarche de rsidentialisation sont complexes, par le nombre et la diversit des acteurs et des
organisations et par le contenu des projets, ncessairement transversaux. Chaque partenaire se
place dans une stratgie spcifique au fonctionnement de son institution. Dans ce champ, les
logiques d'acteurs peuvent tout fait diffrer. Les lus ont le plus souvent une vision qui couvre
la dure de leur mandat, les organismes bailleurs ont une logique plutt patrimoniale qui consiste
principalement grer leur parc immobilier et les habitants pris individuellement, ont des
demandes trs ponctuelles court terme.
La rsidentialisation gnre des problmes spcifiques de gestion qui sont lis aux nouvelles
exigences quelle induit. De fait, les oprations prsentent des risques de dgradation rapides qui
sont lis au dficit de prise en compte de la gestion urbaine. Ainsi, les mmes processus de
dgradation quont vcus les premiers quartiers ayant fait lobjet doprations de rhabilitation
peuvent se reproduire. Ceci est d aux dysfonctionnements des organismes assurant la gestion
urbaine, qui interagissent avec lensemble des problmes affectant ces quartiers, et les rticences
engager des processus de transformation durables. Sagissant du contexte algrien, il faut
souligner que les textes portant organisation et fonctionnement des communes nont jamais t

adapts la ralit du terrain ce qui engendre des carences dans la gestion des collectivits
locales.
De plus, nombre de problmes auxquels font face ces mmes collectivits contrarient les vises
du projet en opposant les logiques dacteurs. En effet, celles-ci sont souvent divergentes ce qui
entraine lapparition de conflits de toutes sortes qui freinent alors le dveloppement de toute
forme de partenariat ou de concertation. De plus, la plupart des acteurs ont une reprsentation
fonctionnelle de la gestion urbaine selon laquelle il sagit dactivits pratiques et techniques :
nettoyer, entretenir, ramasser les dchets Pourtant limpact du dficit de la GUP sur la
dvalorisation des quartiers nest plus dmontrer.
Ainsi, face la complexit et la diversit des situations, laccumulation des obstacles et
limmensit de la tche, la rsidentialisation tente dapporter dune manire raliste et surtout
prenne les solutions les plus oprantes pour une transformation positive et surtout durable des
grands ensembles.
Cela passe invitablement par une rvision des stratgies actuelles pour lamlioration et la
maitrise de la gouvernance urbaine et arriver enfin dpasser le stade des proccupations
centres sur une approche purement quantitative et intgrer de nouvelles pratiques de recherche
formelle, dintervention durable et de solutions innovantes.
En effet, il faut mettre en place une vritable gouvernance urbaine locale, porte par une
politique globale de dveloppement urbain et social avec pour ambition affiche la
requalification des quartiers dhabitat collectif et leur insertion dans la ville et ainsi crer de la
continuit urbaine pour renforcer les liens sociaux. Cette politique serait le cadre commun o une
multitude de projets de rsidentialisation ponctuels propres chaque quartier sintgrerait les uns
aux autres sans difficult pour reconstruire une vritable cohsion sociale et urbaine.

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Rsum :
Les grands ensembles dhabitat qui semblaient la meilleure solution la crise du logement sont
moins adapts aux volutions rcentes de la socit.
En effet les dysfonctionnements

urbains et sociaux

qui taient sous-jacents mergent

aujourdhui avec force.

Ces dysfonctionnements ont motiv les premires interventions sur les quartiers dhabitat social
en sattachant en particulier rhabiliter le bti indpendamment de la question sociale, ces
actions trop cibles, nont pas apport les rsultats attendus et ont amen les acteurs de ces
interventions engager des processus renouvels.
A la fin des annes quatre-vingt dix, lvolution des rflexions sur la recomposition des grands
ensembles et lapparition progressive des logiques de renouvellement urbain ont vu naitre aux
cots des actions de rhabilitation et de dmolition-reconstruction, des projets dits de
rsidentialisation .
Notion polysmique, dmarches aux logiques diverses.la rsidentialisation, fait partie
aujourdhui des formes dinterventions courantes dans les grands ensembles.
Les grandes thmatiques auxquelles elle renvoie (transformation des espaces publics et privs,
articulation avec le projet urbain, gestion urbaine et sociale de proximit, association des
habitants, scurisation.) mritent dtre questionnes.
En effet, ds lors quun concept gagne rapidement du terrain, il est prudent de distinguer ce qui
relve de ses justes finalits, des promesses de ses premires concrtisations et de leffet de
mode accompagn dun cortge dinterprtations hasardeuses et de solutions approximatives. La
rsidentialisation sest illustre de quelques expriences convaincantes, mais elle peut aussi,
faute des rflexions indispensables, se propager comme un schma strotyp.
Le projet de rsidentialisation est un des leviers dune transformation profonde et durable de
lespace du quartier et de ses relations avec le contexte urbain. Elle trouve galement de
nouvelles rsonances dans la globalit de lespace urbain. Elle saffirme comme un des facteurs
dune dmarche de requalification qui saura entretenir la diversit de ses moyens dintervention
et demeurer capable dvolutions comme de continuits. Les grands ensembles pourront alors
tre compris comme composantes part entire de la ville de demain.
Mots cls :
Rsidentialisation, grands ensembles, ZHUN, gouvernance urbaine, renouvellement urbain,
participation citoyenne, requalification, partenariat.

Summary:
New residential areas which seemed to be the best answer to the housing crisis are less suitable
to the development of the society.
Nowadays, the underlying urban and social dysfunctions strongly rise out.
These dysfunctions justify the first actions on the social housing areas particularly focusing on
the rehabilitation of the developed site apart from the social side , these actions too much
targeted , didnt have the expected results so their actors had to undertake renewed process.
At the, end of the 1990s, changes in thinking on the developpement of new residential areas and
the gradual emergence of urban renewal saw the introduction , alongside redeveloppement and
demolition-reconstruction projects, of the concept of rsidentialisation projects.
A polysemous concept, encompassing various types of initiative, rsidentialisation has now
become one of the options for social housing neighborhoods. There are, nonetheless, many
questions that still need to be asked concerning the key issues involved (transforming public and
private spaces, integration with urban planning projects, local urban and social management,
residents associations and security, etc).
Once a concept grows up quickly, one had to be wise to distinguish the right aims from the first
realizations of its expectations and the in effect followed by a succession of hazardous
interpretations and vague answers.
The rsidentialisation showed some persuasive experiences but when there is lack of necessary
reflexions, then it could spread like a stereotyped outline.
The rsidentialisation project is one of the controls of a deep and lasting change one on the hand
of the area and on the other hand of its relationships with the urban context. It is also a part of the
new echoes in the whole urban space. It appears as one of the factors in the requalification
approach which will maintain various intervention means and remain able of evolutions as well
of continuity.
Then the new residential areas could be admitted as full part of the future city.
Key words:
Residentialisation, new residential areas, ZHUN, urban governance, urban renewal, citizen
participation, requalification, partnership.



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