PROPIEDAD

HORIZONTAL
 Introducción
 Luego del dominio y condominio, el artículo 1887 del C.C.Com.
nombra a la PROPIEDAD HORIZONTAL, que es otro
DERECHO REAL SOBRE COSA PROPIA O PARCIALMENTE PROPIA (según art.
1888 del C.C.Com.)

 Por el contrario el viejo artículo 2503 del C.C. no sólo no lo

mencionaba como derecho real, sino que vedaba la posibilidad de
dividir horizontalmente un edificio en el art. 2.617 del C.C..

 Actualmente esta figura, se encuentra además minuciosamente

regulada en el título V del libro cuarto del nuevo ordenamiento
jurídico.
 Regula:
 La propiedad horizontal combina : un derecho exclusivo
sobre ciertos sectores con uno común sobre otros.

 La normativa crea una persona jurídica conformada por sus

 propietarios

 con un órgano administrativo y legislativo que se rige por un

reglamento que divide los sectores

 y regula los derechos de los propietarios y la vida del

consorcio.
 Denominación
 la denominación tal vez se deba a la idea de oponerla a la
clásica propiedad romana, “propiedad vertical”, que se extiende
desde el cielo hasta el infierno (conf. art. 2518 del C.C.).
 En el caso de loteo o fraccionamiento los inmuebles se dividen
por líneas o planos imaginarios verticales, mientras que en la
propiedad horizontal cuando ella recae sobre un edificio, el
mismo se fracciona no sólo en líneas o planos verticales, sino
también y principalmente en planos horizontales.
 como el régimen se puede aplicar a edificios de una sola planta
o a conjuntos inmobiliarios con las modificaciones propias de
su normativa especial, tal vez debería haberse cambiado la
denominación.
 Antecedentes
 Derecho argentino: a pesar de que dicho instituto existía en el
derecho comparado cuando se sancionó el Código Civil, Vélez
consideró que no resultaría acertada su inclusión como derecho real.

 Su pensamiento se encuentra volcado en la nota al art. 2617 del

Código Civil que expresamente prohibía a los propietarios de
edificios dividirlos horizontalmente entre varios dueños, por contrato
o por acto de última voluntad. En dicha nota acepta que la mayoría
de los Códigos extranjeros lo permiten, pero que la propiedad
horizontal “dando a unos los bajos y a otros los altos, crea
necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre
los lugares que son indispensables para el tránsito en los diversos
altos de un edificio.
 Efectivamente Vélez previó la gran cantidad de conflictos
que la aceptación de este derecho aparejo y sigue
aparejando.
 Es que el propietario de este derecho no sólo tiene vecinos
colindantes al norte, sur, este y oeste, sino arriba o debajo
de su unidad
 y además debe usar cosas comunes, pagar expensas,
participar en asambleas, y muchas otras cuestiones
internas que dan la posibilidad de múltiples conflictos,
 máxime teniendo en cuenta la postura individualista de
muchos de los propietarios.
 Funciones
 admitir la división física de los edificios en sectores privativos
de aprovechamiento independiente, pisos o departamentos,
 y sectores comunes que facilitan aquel aprovechamiento directa o
indirectamente.

 regular las relaciones entre copropietarios, gobierno y uso de espacios

comunes.

 Actualmente, ha tomado mayor trascendencia no sólo por el mayor

crecimiento de las ciudades y proliferación de edificios, sino también
porque su normativa se aplica a los conjuntos inmobiliarios en sentido
estricto, salvo modificación expresa contenida en su régimen especial.
 Concepto
 Es aquel que adquiere una persona sobre un sector
privativo de aprovechamiento independiente en un
edificio sometido al régimen de (PROPIEDAD
HORIZONTAL), juntamente con la inescindible
cotitularidad de un porcentual determinado sobre el
terreno y demás partes comunes de aquél afectadas a
un condominio de indivisión forzosa, bajo las
condiciones de ejercicio establecidas en el
reglamento de copropiedad y administración vigente
al momento de su adquisición. (PAPAÑO, y otros)
 Artículo 2037- Concepto
 La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposición material
y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.
 Requisitos Previos
 Para que se pueda constituir un derecho de
propiedad

horizontal sobre una unidad, hace falta cumplir

ciertos

requisitos administrativos y jurídicos previos.

 Requisitos Administrativos
 Se debe confeccionar y visar un plano de subdivisión del edificio o
conjunto, del cual surjan las unidades numeradas en forma corrida,
comenzando por las de la primera planta. En el mismo se deben
consignar las dimensiones y la descripción detallada de cada una de
ellas y de las partes comunes.
 Exigencia que lógicamente es necesaria, en virtud del principio de
especialidad que rige tanto en materia de derechos reales como de
derecho registral.
 la exigencia del certificado final de obra. Como la propiedad
horizontal recae sobre edificaciones, y ésta en principio es la que se
divide, se exige que la Municipalidad otorgue este certificado cuando
la obra se encuentre terminada, con los servicios básicos, en
condiciones de ser habitado.
 también se debe contar con un plano de obra
aprobado por la comuna local, que complemente
y apoye la planimetría y que dé la seguridad de
que lo construido cumple con las normas sobre
edificación y otras urbanísticas.
 Requisito Jurídico
 Es un requisito esencial para el otorgamiento de
derechos de propiedad horizontal sobre las
unidades, que previa o simultáneamente se dicte
e inscriba el reglamento de propiedad
horizontal.
 Con el dictado del reglamento en escritura
pública e inscripción del mismo se somete o
afecta el inmueble al régimen de propiedad
horizontal
 Artículo 2038
 CONSTITUCIÓN: A LOS FINES DE LA
DIVISIÓN JURÍDICA DEL EDIFICIO, EL
TITULAR DE DOMINIO O LOS CONDÓMINOS
DEBEN REDACTAR POR ESCRITURA
PÚBLICA EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL, QUE DEBE INSCRIBIRSE EN EL
REGISTRO INMOBILIARIO. EL REGLAMENTO
DE PROPIEADAD HORIZONTAL SE INTEGRA
AL TÍTULO SUFICIENTE SOBRE LA UNIDAD
FUNCIONAL.
 Estado de Propiedad H.
 Como se advirtió al explicar los requisitos
previos, para poder constituir un derecho de
propiedad horizontal sobre una unidad, hace falta
previa o simultáneamente haber afectado el
inmueble a PROPIEDAD HORIZONTAL.
 Lo que produce que nazca lo que la doctrina ha
llamado estado o sistema de propiedad
horizontal.
 
 ¿INSCRIPCIÓN Constitutiva?
 El tema relativo a si la inscripción del reglamento en el Registro
tenía efecto constitutivo o declarativo del nacimiento del estado de
propiedad horizontal, era discutido. Actualmente, si se analiza
literalmente el art. 2038 del C.C.Com., parece deducirse no sólo por
su título que se nombra constitución, sino por su contenido que
menciona a la escritura y la inscripción, que ambos requisitos, son
necesarios para que constituya el estado. Esta es la postura
propuesta en las Jornadas Nacionales XVI de Derecho Registral. El
argumento para sostener el carácter constitutivo, es que los
efectos de la afectación recién se producirán con la inscripción,
pues desde allí se podrá exigir al titular o condóminos que no
enajenen o dispongan del inmueble, sino bajo el sistema de
propiedad horizontal.
 Debe advertirse que, el sólo otorgamiento e inscripción del
reglamento no produce el nacimiento del derecho de
propiedad horizontal para el titular o titulares del inmueble,
sino que únicamente provoca una afectación del dominio del
titular o modificación del dominio que subsiste afectado, hasta
que se constituya derecho de propiedad horizontal sobre una
unidad a favor de un tercero. Lo contrario significaría admitir
que se constituya a favor de una sola persona un derecho, que
en su esencia como el condominio o cualquier otra forma
coparticipativa de propiedad necesita de más de un sujeto,
puesto que deben existir sectores o cosas comunes a dos o más
personas.-
 Reglamento
Naturaleza jurídica del reglamento:
 La doctrina discute sobre la naturaleza del mismo. Gran parte de
ella dice que es un contrato de adhesión, dictado por el titular
del dominio o los condóminos, al que se adhieren los que
adquieren una unidad, en virtud de que el mismo integra su título.
 El mismo resulta oponible erga omnes.
 Es decir rige no sólo entre las partes sino frente a terceros,
ocupantes por cualquier título, adquirentes de cualquier derecho
real sobre las unidades.
 Por ello es esencial que el mismo se inscriba en el Registro.
 más que este contrato plurilateral de adhesión, el
mismo establece el estatuto del consorcio,
regulador de los derechos y obligaciones de la
comunidad
 Contenido del REGLAMENTO
 El reglamento versa sobre tres aspectos fundamentales:
(art. 2056 C.C.Com.)

 a) las cosas o sectores que integran al edificio o conjunto,

 b) los derechos sobre las cosas que enumera,

 c) organización de la persona jurídica.

 Clasificación de las Cláusulas
 Cláusulas que obligatoriamente deben estar (art .
 
 2056 del C.C.Com.)

 Cláusulas que pueden no estar (autonomía de la

voluntad).
 
Cláusulas estatutarias y reglamentarias
(diferenciación jurisprudencial)
 Cláusulas Estatutarias
 Las estatutarias a diferencia de las reglamentarias
atribuyen derechos y obligaciones patrimoniales a cada
uno de los propietarios, para ser modificadas se necesitaba
el voto de la unanimidad de los miembros del consorcio,
PORQUE SI NO SE VIOLA EL ART. 17 DE LA C.N. no
se puede afectar la propiedad sin consentimiento del titular
o juicio previo basado en ley anterior al hecho del proceso.
 
 Ahora de una manera más práctica se exige directamente
que la mayoría se integre con la conformidad el
perjudicado.
 Artículo 2061

 Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación

de derechos acordados a las unidades que excedan de meras

cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe

integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.-

 Cláusulas Reglamentarias

 SON OBLIGATORIAS. Para su modificación se

necesita el voto de una mayoría no menor a dos

tercios de los miembros. 

 Artículo 2057

Modificación del reglamento. El

reglamento sólo puede modificarse por
resolución de los propietarios, mediante
una mayoría de dos tercios de la totalidad
de los propietarios.

 
 Artículo 2056
“ El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

 a. determinación del terreno;

 
 b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
 
 c. enumeración de los bienes propios;
 
 d. enumeración de las cosas y partes comunes;
 e. composición del patrimonio del consorcio;

 
 f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

 
 g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

 
 h. uso y goce de las cosas y partes comunes; i. uso y goce de los bienes del consorcio; j. destino de las unidades
funcionales;
 
 k. destino de las partes comunes;

 
 l. facultades especiales de las asambleas de propietarios; m. determinación de la forma de convocar la reunión de
propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
 
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar
cada titular
de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
 
n. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
 
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
 
p. forma de computar las mayorías;
 
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
 
r. designación, facultades y obligaciones especiales d el administrador;
 
s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u. facultades especiales del consejo de propietarios.

 
 Facultades - disposición jurídica

ARTÍCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin

necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir
derechos reales o personales. La constitución, transmisión
o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre
la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede
realizarse separadamente de éstas.
 Disposición Material
Modificaciones en cosas y partes comunes
 
ARTÍCULO 2051: Mejora u obra nuevaque requiere mayoría. Para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los
propietarios o el consorcio requieren  consentimiento de la mayoría
de los propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado.
 
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en
su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen
acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
 
El juez debe evaluar si la mejora u obra
nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o a la ley, y si afecta la
seguridad, solidez, salubridad, destino y
aspecto arquitectónico exterior o interior del
inmueble. La resolución de la mayoría no se
suspende sin una orden judicial expresa.
 
 Artículo 2052.
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.
 
Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el
consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no
importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial,
debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
 
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre
 cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia
a un propietario.
 Artículo 2053.

Mejora u obra nueva en interés particular.

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre
cosas y partes comunes es en interés particular,
el beneficiario debe efectuarla a su costa y
soportar los gastos de la modificación del
reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripción, si hubiera lugar a ellos.
 
 Artículo 2054:

Reparaciones urgentes.
 
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de
los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta
injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o
parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes
a su estado anterior, a costa del propietario.
 
 Art. 2046
OBLIGACIONES: El propietario está obligado a:
 
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad
horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
 
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
 
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la
proporción de su parte indivisa;
 
d. contribuir a la integración del fondo de reserva, s i lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para
realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras
cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación;
f. notificar fehacientemente al administrador su
domicilio especial si opta por constituir uno diferente
del de la unidad funcional.
 
 Prohibiciones
Art. 2047
 
“ Está prohibido a los propietarios y ocupantes: 
a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos
a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
 
b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la
normal tolerancia;
 
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
 
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
 
 
 Nacimiento del derecho de P.H.:

Adquisición derivada por acto entre vivos:

 Título suficiente para adquirir la propiedad

 horizontal y modo (tradición), sobre una unidad

perteneciente a un edificio sometido al régimen de PH
 
 Adquisición originaria, por prescripción.

 
 Adquisición derivada por acto mortis causa:
sucesión.
 Partes de un edificio:

 UNIDAD FUNCIONAL O PARTES PRIVATIVAS Y

 COSAS O PARTES COMUNES

 
 DE USO COMÚN O PRIVATIVO

 Y COMPLEMENTARIAS
 ARTÍCULO 2039.- Unidad
funcional.

 
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con
la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o
más unidades complementarias destinadas a servirla.
 
 ARTÍCULO 2040. Cosas y
partes comunes.
Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las
cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar
derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o
varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme
a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros
propietarios.
 
 ARTÍCULO 2041.- Cosas y partes
necesariamente comunes.

 
Son cosas y partes necesariamente comunes

a. el terreno;
 
b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con
el exterior;
 
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
 
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
 
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
 
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados,
hasta su ingreso en la unidad funcional;
 
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
 

h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

 
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
 
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,
 fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros;
 
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
 
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
 
 ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes
comunes no indispensables.
Son cosas y partes comunes no indispensables:
 
a. la piscina;
 
b. el solárium;
 
c. el gimnasio;
 
d. el lavadero;
 
e. el salón de usos múltiples.
 
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
 
 Artículo 2043. Cosas y partes
propias.
Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional
las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de
los balcones. También son propias las cosas y partes que,
susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales
en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.

 
 
 Funcionamiento del régimen de P.H.:

 1)-EL CONSORCIO:
 
a) CONCEPTO: REUNIÓN DE DOS O MÁS PERSONAS CON INTERESES COMUNES:
 
Según el art. 2044, es “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales” y constituye la persona jurídica consorcio.
 
Tiene su domicilio en el inmueble.
 
Sus órganos son: la asamblea,
 
el consejo de propietarios y
el administrador.
 
La personalidad del consorcio se extingue por la DESAFECTACIÓN: del inmueble del régimen de propiedad horizontal. Que
se obtiene:
 
por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública
 
o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
 
 Nacimiento:

Cuando un tercero adquiere un derecho de propiedad

horizontal sobre el un sector del edificio, por lo tanto
siempre será coetáneo o posterior a la confección del
reglamento. Con anterioridad al reglamento solo puede
existir un consorcio de hecho (art.28 ley 19.724
derogada).
 
Se necesita más de un sujeto propietario de una unidad.
 
 Novedad

AHORA NO DISCUSIÓN SOBRE SU

PERSONALIDAD:
patrimonio; expensas, fondo de reserva y otros
bienes, no las cosas comunes que pertenecen a los
consorcitas en cuotas partes ideales proporcionales al
valor de la unidad en el conjunto.
 
-legitimación : administrar la cosa común y velar por
los
Intereses de la comunidad consorcial.
 Órganos:
 
ADMINISTRADOR:
Naturaleza jurídica y normas aplicables, designación y remoción :
 
El art. 2066 dispone:
 
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal
cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
 La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de
cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de
las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
 Representante Legal
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del
reglamento de propiedad horizontal.
 
Pueden ser removidos sin expresión de causa .
 
Es un representante legal. El art. 2056 dice: “ El administrador
es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona
humana o jurídica”.
 
 Derechos y obligaciones

 
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En
especial debe:
 
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
 
c. atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
 
d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente
del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización
previa del consejo de propietarios;
 
e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
 
f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios
que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica,
aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
 
i. llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro
de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local.
 
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas,
y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones;
 
 
j. en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles
debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros
y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
 
k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso
después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la
comunicación respectiva, la existencia d e reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio;
 
l. a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días
hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo
concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos
o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
 
m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias
de su carácter de representante.   
 Asambleas

Concepto: órgano de deliberación dentro de la

comunidad, conformado por la reunión de
copropietarios en n° suficiente para alcanzar el
quorum correspondiente, y cuyas decisiones son
vinculantes y obligatorias para todos los consorcistas.
 
Ahora el 2058 la conceptualiza como: “ la reunión
de propietarios facultada para resolver”.
 Clases
 
Ordinaria: plazos y temas determinados,
 
extraordinaria: sin plazos ni temas prefijados
 
judicial:
 
Requisitos:
a) que no se logre el quorum
b) que se agoten todos los resortes
c) que exista necesidad y urgencia
 
 Art. 2063

OMISIÓN DE CONVOCAR:
 
“ Si el administrador o el consejo de propietarios, en
subsidio, omiten convocar a la asamblea, los
propietarios que representan el diez por ciento del total
pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial. (y si no omiten pero no llegan a la
mayoría y el tema es importante???)
 Convocatoria-Decisión:

El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su

presencia a la que debe convocar a los propietarios.
  La asamblea judicial puede resolver con mayoría
simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide
el juez en forma sumarísima.
 
CAUTELARES: si corresponde, el juez puede
disponer medidas cautelares para regularizar la
situación del consorcio.
 Convocatoria:
Previsión reglamentaria, orden del día.
 
CONVOCATORIA COMÚN: Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento
de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el
que debe redactarse en forma precisa y completa;
 
ASUNTOS FUERA DEL ORDEN DEL DÍA: nulo el
tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
 
 Autoconvocatoria:

La asamblea puede autoconvocarse para

deliberar. Las decisiones que se adopten
son válidas si la autoconvocatoria y el
temario a tratar se aprueban por una
mayoría de dos tercios de la totalidad de
los propietarios.
 
 Sin Asamblea:

Son igualmente válidas las decisiones

tomadas por voluntad unánime del
total de los propietarios aunque no lo
hagan en asamblea.
 Quorum:

previsión reglamenta no menor a la

mayoría exigida por ley. Porque las
mayoría son de los propietarios no
de los presentes. (art. 2059).
 Mayoría:

Principio general (art. 2060)

mayoría absoluta. las decisiones de la asamblea se
adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales
y se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de las partes proporcionales indivisas de
éstas con relación al conjunto.
 
 
 Consentimiento tácito de los ausentes:

La mayoría de los presentes puede proponer

decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y
se tienen por aprobadas a los quince días de
notificados, excepto que éstos se opongan antes
por igual medio, con mayoría suficiente.
 
 Unanimidad:

para hipotecar, para sobreelevar y

realizar obras nuevas que afecten la
estructura o en interés particular.
Fuera de la asamblea
 
 Dos tercios o más:

para modificar cláusulas

reglamentaria y conformidad
del perjudicado en las
estatutarias
 
 Mayoría superior a la mitad del
valor:

En caso de destrucción o
deterioro grave.
 Nulidad del Acto Asambleario:

 
Se puede solicitar en el caso de pasos con irregularidades, es
necesario que el que lo pida invoque y pruebe interés legítimo.
Nulidad relativa y confirmable.
 
Plazo: según art. 2060 última parte:
 
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea
caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
 
 
 Facultades (art. 2058):
a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
reglamento de propiedad horizontal;
 
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de
propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o
por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales
indivisas con relación al conjunto;
 
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido
del personal del consorcio;
d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del
administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
 Actas:
Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es
obligatorio llevar :
 
a)un Libro de Actas de Asamblea
b)un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
 
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes
deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada
asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales
registradas.
 
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de
las decisión es adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y
ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta,
el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los
ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. 
 Consejo de propietarios:

Concepto: Cuerpo intermedio

conformado por propietarios y
designado por la asamblea
facultativamente.
 
 Atribuciones:

El artículo 2064 dispone que son sus atribuciones:

 
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
 
b. controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
 
c. autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
 
d. ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el…
 
……cargo está vacante dentro
de los treinta días de producida
la vacancia.
 
ACLARACIÓN:
 
Excepto los casos indicados en
este artículo, el consejo de
propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir
sus obligaciones.