UAP UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

FILIAL AYACUCHO
FACULTAD DE INGENIERA Y ARQUITECTURA
ESCUELA DE ARQUITECTURA.
UNIVERSIDAD ALAS
PERUANAS

RENTABILIDAD VS. RIESGO DE

PROYECTOS INMOBILIARIOS

LA CONCEPCIN DE UN
PROYECTO INMOBILIARIO
Curso
Equipo de trabajo

SEMINARIO DE AUTOGESTION RODRIGUEZ CANCHARI Pamela

INMOBILIARIA
CASTRO RULAY, ANTHONY
 RENTABILIDAD Y RIESGO
- La rentabilidad es la ganancia o prdida obtenida de los
ahorros invertidos. Las ganancias mensuales se reinvierten
peridicamente con el propsito de obtener una mayor
rentabilidad, generando un efecto multiplicador conocido
como efecto del inters compuesto.

El inters compuesto es la octava maravilla

Los multifondos de AFP funcionan del mundo, quien lo entiende, lo gana, quien
en base al inters compuesto. no, lo paga
by: ALBERT EINSTEIN
Esto significa que la rentabilidad
obtenida cada mes se vuelve a
invertir, generando nuevas
ganancias y as sucesivamente

- El riesgo es la probabilidad de obtener resultados adversos, es

decir, que la inversin genere retornos menores a los que se
esperaban o que genere prdidas.

RENTAVILIDAD = GANANCIA RIESGO = PERDIDA

TIPOS DE RENTABILIDAD
Renta Fija
Instrumentos financieros emitidos por empresas o entidades
gubernamentales en los cuales se comprometen a pagar el valor del ttulo
en su totalidad cuando se cumpla el plazo de vencimiento.
Peridicamente se obtiene una cantidad de dinero fijo que variar de
acuerdo a la calificacin crediticia del emisor.

Renta Variable
Instrumentos financieros emitidos por empresas. Estos otorgan una
ganancia que depende del desempeo de estas. Por lo tanto, existen dos
formas de ganar dinero como accionistas: la primera es por los dividendos
que otorgan y la segunda por el incremento del precio de la accin en el
mercado.
RELACION ENTRE RENTABILIDAD Y RIESGO
La relacin entre rentabilidad y riesgo es que la primera se logra solo asumiendo mayor riesgo.
Pongamos unos ejemplos. Si usted tiene S/.500 y decide asumir muy poco riesgo, puede poner ese
dinero en un banco que le ofrecer 1% o 2% al ao, es decir, su rentabilidad luego de 12 meses
ser de 1% o 2%. Pero tambin puede poner esos S/.500 en la ruleta y ganar 100% en un instante,
pero el riesgo de perder ese dinero es alto.

Lo que debe hacer es encontrar un nivel ideal entre el riesgo que desea asumir y
la rentabilidad que busca. Recuerde que nunca encontrar un instrumento de alta rentabilidad y
bajo riesgo, y tampoco uno de baja rentabilidad y alto riesgo.
QU ES LA DIVERSIFICACIN?

Es el proceso mediante el cual una empresa se introduce en nuevos mercados y en nuevos productos

Una empresa puede decidir diversificarse para aumentar cuota de mercado,

reducir coste, etc.

Existen dos tipos de diversificacin: en negocios relacionados y en negocios no

relacionados.
DIVERSIFICACIN EN NEGOCIOS RELACIONADOS

Cuando una empresa se diversifica en negocios relacionados decide aprovechar

una ventaja en el mercado. Dentro de esta divisin nos encontramos con varios
subgrupos:

- Integracin vertical: En este grupo la empresa busca ganar eficiencia y

reducir costes. Por otra parte, la empresa no posee experiencia previa en
el campo por lo que puede resultar arriesgado.
1. Integracin vertical hacia atrs: Una empresa decide comenzar a
producir los materiales que utiliza en la fabricacin de su producto
principal y que antes compraba a un proveedor.
2. Integracin vertical hacia delante: Una empresa puede utilizar los
productos que produce.
- Integracin horizontal: Una empresa puede aumentar su gama de
productos. Por ejemplo, una marca de bebida energtica comienza a
comercializar productos de comida, como snacks.

Diversificacin en negocios no relacionados

Es la estrategia ms radical, complicada y arriesgada de todas, porque cambia

completamente de negocio y mercados. Un ejemplo puede ser un comerciante
de joyera que se diversifica al mercado de la construccin
CLASIFICACION DE RIESGO
El objetivo de la clasificacin de riesgo es determinar hasta que grado es factible combatir los riesgos
encontrados. La factibilidad normalmente depende de la voluntad y posibilidad econmica de una
institucin, sino tambin del entorno donde nos ubicamos. Los riesgos que no queremos o podemos
combatir se llaman riesgos restantes y no hay otra solucin que aceptarlos.
CLASIFICACION DE RIESGO
Implementar medidas para la reduccin de los riesgos significa realizar inversiones, en
general econmicas. El reto en definir las medidas de proteccin, entonces est en
encontrar un buen equilibrio entre su funcionalidad (cumplir con su objetivo) y el esfuerzo
econmico que tenemos que hacer para la implementacin y el manejo de estas.

De igual manera como debemos evitar la escasez de proteccin, porque nos deja en
peligro que pueda causar dao, el exceso de medidas y procesos de proteccin,
pueden fcilmente paralizar los procesos operativos e impedir el cumplimiento de
nuestra misin.

Entonces el estado que

buscamos es, que los
esfuerzos econmicos que
realizamos y los procesos
operativos, para mantener
las medidas de proteccin,
son suficientes, ajustados y
optimizados, para que
respondan exitosamente a
las amenazas y debilidades
(vulnerabilidades) que
enfrentamos.
CLASIFICACIN DE LOS RIESGOS DE UN PROYECTO

Identificados los riesgos que podran surgir en forma de problemas en la

ejecucin de un proyecto

Los riesgos de un proyecto se clasifica en los siguientes:

Riesgos Tcnicos
Riesgos Externos
Riesgos Organizativos
Riesgos de gestin del
proyecto
COSTO DE OPORTUNIDAD
El costo de oportunidad, coste alternativo o coste de oportunidad es un concepto
econmico que permite nombrar al valor de la mejor opcin que no se concreta o al
costo de una inversin que se realiza con recursos propios y que hace que no se
materialicen otras inversiones posibles.

Podra decirse que el costo de oportunidad est vinculado

a aquello a lo que un agente econmico renuncia al elegir algo. El
costo de oportunidad tambin es el costo de una inversin que no
se realiza
Ejemplo de costo de oportunidad:
un hombre se dispone a invertir sus ahorros. Un banco le ofrece una tasa de inters del 15% para
realizar un plazo fijo, mientras que otra entidad le propone que invierta en bonos que brindan un inters
del 12%. La persona decide invertir su dinero en un plazo fijo; el costo de oportunidad, por lo tanto, ser
el 12% de ganancias que le habran dado los bonos.

Estamos abordando este concepto bsicamente desde un punto de vista econmico, pero es
importante que reconozcamos que tambin nuestras vidas estn marcadas por el costo de
oportunidad a nivel personal.

Un ejemplo sera que llega el fin de semana y nos proponen dos planes
diferentes para el mismo da y la misma hora como podran ser una
noche de fiesta con los amigos o una cena romntica con la pareja. En
este caso, ante dicha tesitura lo que haremos ser elegir la propuesta
que minimice nuestro coste de oportunidad.
TIPOLOGIA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS:
Existen dos tipos de Proyecto y son los siguientes

PROYECTO DE INVERSIN PRIVADO.

Es realizado por un empresario particular para satisfacer sus objetivos. Los beneficios que la
espera del proyecto, son los resultados del valor de la venta de los productos (bienes o
servicios), que generara el proyecto.
TIPOLOGIA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS:

PROYECTO DE INVERSIN PBLICA O SOCIAL.

Busca cumplir con objetivos sociales a travs de metas gubernamentales o alternativas, empleadas por
programas de apoyo. Los terminas evolutivos estarn referidos al termino de las metas bajo criterios de
tiempo o alcances poblacionales.
 LA CONCEPCIN
DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO
Concepcin de los proyectos Inmobiliarios
Cualquier proyecto que involucre una obra de
construccin sobre un bien raz, destinado a
usos civiles que no sean de infraestructura

La compra de un terreno y la construccin de

su casa, es un proyecto inmobiliario

La compra de un terreno y la construccin de

sus instalaciones industriales, es un proyecto
inmobiliario

La compra de un terreno para construir un

edificio y destinar las unidades a la venta o a la
renta, es un proyecto inmobiliario

La concepcin de un determinado proyecto

inmobiliario nace o surge de una necesidad y
en otros casos de una oportunidad

Un proyecto de inversin inmobiliario est

compuesto por los siguientes elementos:
Terreno
Informacin de mercado
Antecedentes tcnicos
Antecedentes econmicos y financieros
Antecedentes legales
 Ubicacin vs. Precio
La localizacin ptima de un proyecto es la que contribuye en mayor medida
A que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital (criterio
Privado) u obtener el costo unitario mnimo (criterio social) (G. Baca Urbina).

En este punto, es importante analizar cul es el sitio idneo donde se puede

instalar el proyecto, incurriendo en costos mnimos y en mejores facilidades de
acceso a recursos, equipo, etc.
En la localizacin de proyectos, dependiendo su naturaleza, se consideran dos
aspectos:
Localizacin a nivel macro.
Localizacin a nivel micro.
LOCALIZACIN A NIVEL MACRO.
Es comparar alternativas entre las zonas del pas y seleccionar la que ofrece
mayores ventajas para el proyecto.
Costo de Transporte de Insumos y Productos
Se trata de determinar si, la localizacin quedara cerca del insumo o del mercado.
La comparacin se debe hacer tomando en cuenta pesos, distancias y tarifas
vigentes.
Disponibilidad y Costos de los Insumos
Considerando la cantidad de productos para satisfacer la demanda, se debe
analizar las disponibilidades y costos de la materia prima en diferentes zonas.
Recurso humano.
Existen industrias, cuya localizacin se determina sobre la base de la mano de
obra, esto es cuando se utilizan un gran porcentaje de esta y el costo es muy bajo.
Polticas de Descentralizacin
Se hacen con el objeto de descongestionar ciertas zonas y aprovechar recursos de
materia prima que ofrecen el lugar geogrfico
 Ubicacin vs. Precio
LOCALIZACIN A NIVEL MICRO.
En la localizacin a nivel micro se estudian aspectos ms particulares a los terrenos ya utilizados.
Entre los factores a considerar estn:
Vas de Acceso
Transporte de Mano de Obra.
Energa Elctrica
Agua
Valor Terreno
Calidad de mano de obra
 Anlisis del mercado
se detallara las etapas de la investigacin del mercado, para definir
al consumidor del proyecto, para posteriormente plantear estrategias
de comercializacin del producto

Difusin del producto en el mercado, logrando capturar la atencin

de un pblico que demandar la realizacin de otros edificios
sustentables, cada vez ms al alcance del pblico (factor
econmico).
Estudiar la dinmica del mercado en el rea de influencia: oferta,
demanda, competencia, sustitutos.

Para segmentar el mercado podemos utilizar alguno de los siguientes

criterios:
Geogrfico. Divisin del mercado por la ubicacin geogrfica de los
clientes: por calles, barrios, zonas, municipios, poblaciones, islas,
regiones, pases, continentes, etc.
Demogrfico. Divisin del mercado por las caractersticas
demogrficas de los clientes: edad, sexo, estado civil, nmero de
hijos, etc.
Socioeconmico. Divisin del mercado por las caractersticas
socioeconmicas de los clientes: clase social, nivel de estudios, poder
adquisitivo, etc.
Psicogrfico. Divisin del mercado por las caractersticas
psicogrficas de los clientes, sus comportamientos, hbitos, estilos de
vida, etc..
Anlisis del mercado

1, 2 y 3 dormitorios, 2 baos, sala comedor, cocina

lavandera, balcn, cuenta con 35 estacionamientos, rea de
 Plan de Comercializacin
Invertimos en publicidad tradicional y no tradicional para que nuestras propiedades se
muestren en las mejores plataformas publicitarias del sector inmobiliario
elaboramos un plan de marketing que nos permita optimizar el alcance del mercado
objetivo al que queramos llegar, segn las caractersticas del Proyecto que estemos
gestionando.
CONTROL Y SEGUIMIENTO DE LOS COMPRADORES Y DE LAS VISITAS
DIFUSIN EFICAZ DEL PROYECTO A TRAVS DE NUESTROS CONTACTOS EN BANCOS
DIFUSIN EFICAZ DEL PROYECTO EN NUESTRA BASE DE DATOS
CASETA DE VENTAS
PUBLICIDAD FSICA Y MERCHANDISING
ASESORAMIENTO CREDITICIO Y LEGAL AL
COMPRADOR
 Ingeniera del Proyecto

Es donde se definen todos los recursos necesarios para llevar a

cabo el proyecto.
En el desarrollo de un proyecto de inversin a la ingeniera le
corresponde
Todas las maquinas y equipos necesarios para el funcionamiento
del establecimiento productivo.
lugar de implantacin del proyecto
las actividades necesarias para el suministro de los insumos y de los
productos
los requerimientos de recursos humanos
las cantidades requeridas de insumos y productos

Proceso de produccin
 Ingeniera del Proyecto
TECNOLOGA

Existen factores reiterativos en la etapa de elaboracin dentro de una industria,

que est implcita en cualquier tecnologa seleccionada, y

Constituye la esencia del proyecto a realizar

Consiste en establecer qu tipo de tecnologa es la adecuada
Los costos y beneficios sociales y privados de una determinada
tecnologa no necesariamente coinciden
La incorporacin de nueva tecnologa genera impactos ambientales
y sociales que deben identificarse y evaluarse

Uso de la capacidad instalada ptima.

Fuentes de abastecimiento
(suministros e insumos)
Mano de obra disponible.
Asistencia tcnica que se requiere.
Experiencia en el uso de la
tecnologa seleccionada.
Posibilidad de adecuacin e
integracin a plantas existentes.
Aspectos medioambientales
 Ingeniera del Proyecto
Al momento de elegir se toma en cuenta:
- Resultados de la investigacin de mercados: Calidad y cantidad requerida de
productos
- Flexibilidad de los procesos y equipos: Procesar una variedad de productos y evitar
los tiempos muertos
- Adquisicin de equipo y maquinaria

Para representar y analizar el proceso productivo

1. Diagrama de bloques: Cada operacin unitaria (cambio fsico o qumico)
ejercida sobre la materia prima se encierra en un rectngulo.

Operacin Almacenamiento

Transporte Inspeccin

Demora Operacin combinada

 Estructuras de Financiamiento
Lograr el recupero de la inversin para el primer proyecto
(construccin de un
edificio) en un plazo no mayor a un ao.
Obtener el financiamiento de los prximos proyectos a travs del
llamado crdito a
los proyectos inmobiliarios. Es decir, la entidad financiera que
otorgue el prstamo
para la ejecucin del proyecto ser la que financie a los
compradores.
Para los prximos proyectos, gracias a la experiencia ganada,
poder lograr reducir
los costos de levantar el edificio ecolgico que repercutir
en el precio que se ofrecer al pblico

Estructuracin legal

Saneamiento Legal del inmueble

Ttulo de propiedad
Servicios Bsicos, etc.
FIN