TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 1016 -2022-SUNARP-TR

Lima, 18 de marzo de 2022

APELANTE : LUCIANO BRENDIZ VILLALVA LLAUCA.

TÍTULO : N° 3047038 del 03/11/2021.
RECURSO : H.T.D. N° 053126 del 14/12/2021.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Caducidad de hipoteca.
SUMILLA :

CADUCIDAD DE HIPOTECAS QUE GARANTIZAN OBLIGACIONES SUJETAS A

CONDICIÓN
Cuando la exigibilidad de la obligación garantizada con hipoteca esté sujeta a condición,
deberá acreditarse el cumplimiento de la misma a fin de iniciar el cómputo del plazo de
caducidad.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y

DOCUMENTACIÓNPRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

caducidad de hipoteca inscrita en el asiento D00005 de la partida registral
N° 11174823 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se adjunta la documentación siguiente:

- Formato de Solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.
- Declaración jurada con firma legalizada por el notario de Lima Luis
Benjamín Gutiérrez Adrianzén el 29/10/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Ada Violeta

Perales Vega, formuló tacha sustantiva al título y conforme a los siguientes
fundamentos:

“(...).
Se tacha el presente título de conformidad con el Art. 42° del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Públicos, por cuanto, se solicita el
levantamiento de la hipoteca inscrita en el asiento D00005 de la Partida N°

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11174823 del Registro de Predios de Lima, al haber operado el plazo de
caducidad.
De la revisión del título archivado 841436-2009, que dio mérito a la
extensión del asiento D00005 de la partida antes citada, se advierte
que la hipoteca está sujeta a condiciones para su vencimiento según lo
señalado en la escritura pública en que se pactó que la hipoteca estará
vigente: “mientras no se levante las medidas cautelares que pesa
sobre las tiendas materia de la transferencia y quede concluido el
proceso judicial y sea archivado definitivamente los actuados”. Por lo
que, al no haberse acreditado el cumplimiento de las obligaciones
citadas, no resulta procedente el levantamiento de la hipoteca por
caducidad de conformidad con lo establecido en la Ley 26639.
(…)” (Resaltado nuestro)

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación en el siguiente fundamento:

- La hipoteca extendida en el asiento D00005 de la partida N° 11174823

se inscribió el 19/02/2010 en el Registro, por lo que a la fecha ha
transcurrido en exceso el plazo legal de diez años. De conformidad con
el artículo 3 de la Ley N° 26639 y el criterio adoptado mediante acuerdo
aprobado en el C Pleno del Tribunal Registral.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida registral N° 11174823 del Registro de Predios de Lima corre

inscrito el inmueble ubicado en jirón Gamarra N° 1016, tienda exterior,
distrito de La Victoria, provincia y departamento de Lima; siendo su titular
registral Luciano Brendiz Villalva Llacua y su esposa Lourdes Lucía
Vilcapoma Fernández.

En el asiento D00005, corre inscrita la hipoteca, hasta por la suma de US$

400,000.00 dólares americanos, constituida en favor de Frescia Magdalena
Huaraca Rubio, en garantía de obligaciones que se detallan en el título,
según escritura pública del 24/11/2009 y aclarada el 07/01/2010, ambas
expedidas por la notaria de Lima Clara Palmira Ysabel Carnero Avalos
(título archivado N° 841436 del 26/11/2009).

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata. Se deja

constancia que se citó a informe oral, vía zoom, al apelante y su abogado,

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con su inconcurrencia.

De lo expuesto y del análisis del caso a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:
- ¿Cuándo la exigibilidad de la obligación garantizada con hipoteca esté
sujeta a condición, deberá acreditarse el cumplimiento de la misma a fin de
establecer el plazo de caducidad?

VI. ANÁLISIS

1. Mediante Ley N° 266391 se introdujo el mecanismo en virtud del cual el

interesado se encuentra facultado para solicitar el levantamiento de todas
aquellas cargas reales o gravámenes que se encuentran inscritos en la
partida registral y que por diversas razones no han sido canceladas a pesar
del tiempo transcurrido. Introduciéndose, con la dación de esta Ley, un
nuevo modo de extinguir la hipoteca2: la caducidad.

A tal efecto, el artículo 3 de la norma acotada prescribe que:

“Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las

restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las
demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del Juez se
refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las
fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica cuando se trata de

gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de
vencimiento del plazo del crédito garantizado.”

2. Como puede apreciarse, dicho artículo establece que la caducidad se

produciría transcurrido el plazo de 10 años, plazo que debe empezar a
computarse desde distintas fechas, según se trate de gravámenes “que
garantizan créditos” o no:

- Si se trata de gravámenes que no garantizan créditos, el plazo de 10

años se computa desde la fecha de la inscripción. Esto es, desde la
fecha del asiento de presentación del título, pues conforme al artículo

1Publicada en el diario oficial El Peruano el 27.06.1996, vigente a partir de los 90 días

2Al respecto el Tribunal Registral ha aprobado en el Cuarto Pleno realizado los días 6 y 7
de junio de 2003, el siguiente precedente de observancia obligatoria:
“Causal de extinción de hipoteca.-
El artículo 3º de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la
hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil”.
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IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, los efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha
y hora del respectivo asiento de presentación.

- Si se trata de gravámenes que garantizan créditos, el plazo de 10 años

para que opere la caducidad se computa desde la fecha de vencimiento
del plazo del crédito garantizado.

3. El artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

(RIRP), regula el cómputo del plazo de caducidad de la siguiente manera:

“Artículo 120.- Caducidad de la inscripción de los gravámenes

La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del
artículo 3 de la Ley 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento
de presentación del título que los originó. Se encuentran comprendidas
dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes a
gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de
vencimiento; en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible
inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del
Código Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro,
en cuyo caso el cómputo se hará conforme al siguiente párrafo.

En caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el

segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la inscripción caduca
a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre
que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título.
Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que
garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un
documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el
Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o
indeterminadas que por su naturaleza o por las circunstancias que
consten en el título no estén concebidas para asegurar operaciones
múltiples, sólo caducarán si se acredita fehacientemente con instrumento
público el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según
corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala este párrafo, contado
desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

Lo dispuesto por el artículo 3° de la Ley N° 26639 no es de aplicación

para los gravámenes constituidos a favor de las empresas del sistema
financiero”.

4. Conforme al primer párrafo del citado artículo 120 del RIRP, concordado
con el primer párrafo del artículo 3 de la Ley 26639, los gravámenes
caducarán a los 10 años de la fecha del asiento de presentación del título

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que les dio origen.

Además de ello, se estipula que están incluidas en este supuesto todas

aquellas inscripciones referidas a gravámenes que garanticen obligaciones
que no tienen un plazo de vencimiento, haciéndose la indicación que las
mismas se entenderán exigibles inmediatamente después de contraídas
esto de conformidad con el artículo 1240 del Código Civil, el cual señala:
“Si no hubiese plazo designado, el acreedor puede exigir el pago
inmediatamente después de contraída la obligación”.

Ahora, la excepción a esta regla es que se hubiese hecho constar en el

registro el plazo de vencimiento de la obligación garantizada, supuesto en
el cual a efecto de realizar el cómputo del plazo de caducidad se nos remite
a lo señalado en el segundo párrafo del artículo bajo comentario, esto es
desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

En caso de gravámenes que garanticen obligaciones que remitan al

cómputo del plazo a un documento distinto al título y dicho documento no
consta en el Registro, solo caducarán si se acredita fehacientemente con
instrumento público el cómputo del plazo.

Por su parte, cuando se trata de obligaciones futuras, eventuales o

indeterminadas caducarán si se acredita ante el registro el nacimiento de
la obligación garantizada, así como su vencimiento, a partir del cual, se
efectuará el cómputo para determinar la caducidad de la hipoteca.

5. No obstante, la norma referida no contempla los casos en que la

obligación no hubiere nacido, pues nótese que su segundo párrafo se
refiere a hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o
indeterminadas que efectivamente llegaron a existir.

Al respecto, en el C Pleno del Tribunal Registral realizado los días 6 y 7 de

diciembre de 2012 se aprobó el siguiente acuerdo, que vincula a las
distintas salas que lo integran:

CADUCIDAD DE HIPOTECAS QUE GARANTIZAN OBLIGACIONES

FUTURAS, EVENTUALES O INDETERMINADAS
“De no constar en la partida registral o en la declaración jurada del
interesado el nacimiento de alguna obligación, el plazo de caducidad de
las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o
indeterminadas se computará desde la fecha de inscripción del
gravamen, pues el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del

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Registro de Predios sólo regula la caducidad de las hipotecas que
garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que
llegaron a nacer. Tratándose de hipotecas que aseguren obligaciones
mixtas (ciertas y futuras o eventuales cuyo nacimiento no conste de la
partida o de la declaración jurada del interesado) sólo caducarán
transcurridos íntegramente cada uno de los plazos aplicables a ambos
tipos de obligaciones.”

El acuerdo plenario hace referencia al artículo 87 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios vigente en aquel momento; sin
embargo, con posterioridad se aprobó el actual Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, cuyo artículo 120 contiene similar
norma. Este hecho motivó a este Tribunal dilucidar si la nueva
reglamentación había modificado el acuerdo plenario antes referido; por lo
que, en el CX Pleno Registral realizado el 26 setiembre de 2013, se aprobó
el siguiente acuerdo plenario:

VIGENCIA DE ACUERDO ADOPTADO EN EL PLENO C

“El artículo 120 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios no ha modificado el acuerdo adoptado en el Pleno C, acerca de
caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones futuras o
eventuales.”

En tal sentido, sigue vigente el acuerdo citado, debiendo entenderse que

se refiere al artículo 120 del Reglamento de Inscripciones de Predios.

6. De la revisión del título archivado N° 841436 del 26/11/2009 que diera

mérito a la extensión del asiento D00005 de la partida electrónica N°
11174823 del Registro de Predios de Lima, consta la escritura pública del
24/11/2009 y aclarada el 07/01/2010, extendida por la notaria de Lima Clara
Palmira Ysabel Carnero Avalos, con la intervención de Frescia Magdalena
Huaraca Rubio en calidad de acreedora hipotecaria y de Cobra Industrial
E.I.R.L. y la sociedad conyugal conformada por Luciano Brendiz Villalva
Llacua y su esposa Lourdes Lucía Vilcapoma Fernández en calidad de
deudores hipotecarios, señalando lo siguiente:

“(…).
PRIMERO.- COBRA INDUSTRIAL E.I.R.L, MEDIANTE CONTRATO PRIVADO DE
COMPRA-VENTA DE FECHA 20 DE MAYO DEL 2009, DIO EN VENTA A DONA
FRESCIA MAGDALENA HUARACA RUBIO, LAS TIENDAS NOS. 101, 102, 103 Y 104
UBICADAS EN EL JR. GAMARRA NOS. 949-A, 949 DISTRITO DE LA VICTORIA,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA, CUYO PRECIO PACTADO POR TODAS
ELLAS FUE DE US$ 500,000.00 (QUINIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS),
DOCUMENTO QUE FUE FORMALIZADO SEGÚN MINUTA DE COMPRA-VENTA DE
FECHA 26 DE OCTUBRE DEL 2009; HABIENDO DOÑA FRESCIA MAGDALENA

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HUARACA RUBIO ABONADO EL IMPORTE TOTAL DE LA COMPRA-VENTA.

SEGUNDO.- RECIENTEMENTE FUE DE CONOCIMIENTO DE DOÑA FRESCIA

MAGDALENA HUARACA RUBIO, QUE LOS INMUEBLES MATERIA DE LA COMPRA-
VENTA ANTES MENCIONADO, SON OBJETO DE UN PROCESO JUDICIAL ANTE EL
39VO, JUZGADO ESPECIALIZADO CIVIL DE LIMA, EXP. NO 21238-2005, SOBRE
REIVINDICACIÓN Y RECONVENCIÓN Y OTROS, CON DOÑA MARÍA ELENA
BACKUS RENGIFO DE RABANAL Y OTROS; Y, QUE SOBRE LOS INMUEBLES
MATERIA DE LA COMPRA-VENTA PESA UNA MEDIDA CAUTELAR DE ANOTACIÓN
DE LA DEMANDA, INSCRITA EN CADA UNA DE LAS RESPECTIVAS PARTIDAS.

TERCERO.- LA VENDEDORA COBRA INDUSTRIAL E.I.R.L; Y, A TÍTULO PERSONAL

DON LUCIANO BRENDIZ VILLALVA LLACUA Y SU ESPOSA DOÑA LOURDES
LUCIA VILCAPOMA FERNÁNDEZ, A FIN DE GARANTIZAR EL IMPORTE TOTAL DEL
VALOR DE LA COMPRA-VENTA DE LAS TIENDAS, ASCENDENTE A LA SUMA DE
US$. 500,000.00 (QUINIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS), MIENTRAS NO SE
LEVANTE LAS MEDIDAS CAUTELARES QUE PESAN SOBRE LAS TIENDAS
MATERIA DE TRANSFERENCIA Y QUEDE CONCLUIDO EL PROCESO JUDICIAL Y
SEA ARCHIVADO DEFINITIVAMENTE LOS ACTUADOS; CONSTITUYEN SEGUNDA
HIPOTECA SOBRE LOS SIGUIENTES INMUEBLES:
A.- EL INMUEBLE UBICADO EN EL JR. GAMARRA NO. 1016, DISTRITO DE LA
VICTORIA, INSCRITO EN LA PARTIDA NO. 11174823 DEL REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA, PROPIEDAD DE COBRA INDUSTRIAL E.I.R.L.,
HIPOTECA HASTA POR LA SUMA DE US$ 400,000.00 (CUATROCIENTOS MIL
DÓLARES AMERICANOS); VALORIZADA DE COMÚN ACUERDO EN LA SUMA DE
US$ 350,000.00 (TRESCIENTOS CINCUENTA MIL DÓLARES AMERICANOS), EL
MISMO QUE SERVIRÁ PARA EL IMPROBABLE CASO DE LA EJECUCIÓN, CUYAS
DOS TERCERAS PARTES SERVIRÁN DE BASE PARA SU REMATE.
B.- EL INMUEBLE UBICADO EN LA URBANIZACIÓN POPULAR EL AGUSTINO MZ.
O, LOTE 5-A, ZONA B.- EL AGUSTINO, INSCRITO EN LA PARTIDA NO. P02185832
DEL ZONA REGISTRAL NO. IX SEDE LIMA DE PROPIEDAD DE LA SOCIEDAD
CONYUGAL CONSTITUIDA POR DON LUCIANO BRENDIZ VILLALVA LLAUCA Y SU
ESPOSA LOURDES LUCIA VILCAPOMA FERNÁNDEZ, HIPOTECA HASTA POR LA
SUMA DE US$. 100,000.00 (CIEN MIL DÓLARES AMERICANOS); VALORIZADO DE
COMÚN ACUERDO EN LA SUMA DE US$ 60,000.00 (SESENTA MIL DÓLARES
AMERICANOS), EL MISMO QUE SERVIRÁ PARA EL IMPROBABLE CASO DE LA
EJECUCIÓN, CUYAS DOS TERCERAS PARTES SERVIRÁN DE BASE PARA SU
REMATE.
(…)
QUINTO.- QUEDA, EXPRESAMENTE ESTABLECIDO POR COMÚN ACUERDO DE
LAS PARTES, QUE UNA VEZ LEVANTADA LA MEDIDA CAUTELAR DE ANOTACIÓN
DE LA DEMANDA Y CONCLUIDO EN ÚLTIMA INSTANCIA EL PROCESO JUDICIAL
ANTES INDICADO Y ORDENADO EL ARCHIVAMIENTO DE LOS ACTUADOS, DOÑA
FRESCIA MAGDALENA HUARACA RUBIO SE OBLIGA A LEVANTAR LAS
HIPOTECAS CONSTITUIDAS A SU FAVOR; (…)
(…)” (El resaltado es nuestro)

7. Del texto glosado podemos apreciar, que en el presente caso la hipoteca

garantiza obligaciones sujetas a condición suspensiva, esto es, un
“acontecimiento futuro e incierto del cual van a depender los efectos del
acto jurídico” y acto “cuyos efectos quedan en pendencia hasta que se

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cumpla la condición”. 3

Así, dado que la exigibilidad de la obligación garantizada con hipoteca está

sujeta a condición suspensiva, deberá acreditarse el cumplimiento de la
misma a fin de iniciar el cómputo del plazo de caducidad, esto es, 10 años
desde el cumplimiento de la condición; no desde la fecha de su inscripción,
como alega el apelante.

En ese sentido, la obligación de cancelación de la hipoteca por parte de la

acreedora, contenida en el asiento D00005 de la partida N° 11174823 del
Registro de Predios de Lima y hasta por US$ 500,000.00 dólares
americanos (US$ 400,000.00 y US$ 100,000.00), se encuentra supeditada
al cumplimiento de dos condiciones suspensivas, descritas en las cláusulas
tercera y quinta de la escritura pública del 24/11/2009 y aclarada el
07/01/2010, las cuales son:

1. Que, concluya el proceso judicial seguido ante el Trigésimo

Noveno Juzgado Especializado Civil de Lima, expediente N°
21238-2005, sobre reivindicación y reconvención y otros.

2. Que, se levante la medida cautelar de anotación de demanda

que pesa sobre las tiendas Nos 101, 102, 103 y 104 ubicadas en el
jirón Gamarra Nos 949-a, 949, distrito de La Victoria, provincia y
departamento de Lima.

Sin embargo, no se ha acreditado ante las instancias registrales el

cumplimiento de las referidas condiciones suspensivas, para el inicio del
cómputo de diez años; es decir, no se ha acreditado la conclusión del
proceso judicial seguido ante el Trigésimo Noveno Juzgado Especializado
Civil de Lima, expediente N° 21238-2005, sobre reivindicación y
reconvención y otros, mediante la presentación del respectivo documento
de fecha cierta (numeral 1).

Tampoco se ha acreditado el levantamiento de la medida cautelar de

anotación de demanda que pesa sobre las tiendas Nos 101, 102, 103 y 104
ubicadas en el jirón Gamarra Nos 949-a, 949, distrito de La Victoria,
provincia y departamento de Lima y cuyas partidas registrales no se ha
indicado en las escrituras públicas del 24/11/2009 y 07/01/2010,
respectivamente a efectos de verificar ello (numeral 2).

3ESPINOZA ESPINOZA, Juan. Acto Jurídico Negocial. Lima, Editorial Rodhas SAC,
2012, pág. 258.
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Consecuentemente, corresponde confirmar la tacha sustantiva

formulada por el registrador.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada al título apelado referido en el

encabezamiento y conforme a los fundamentos desarrollados en la
presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Tercera Sala
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

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