“Año del Bicentenario, de la consolidación de nuestra

Independencia, y de la conmemoración de las heroicas batallas de Junín y Ayacucho”

UNIVERSIDAD SANTO TORIBIO DE MOGROVEJO

CONSECUENCIAS DE LA NO EXIGENCIA DE UNA

FORMALIDAD PARA LA CELEBRACIÓN DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA

ALUMNA:
REQUEJO BURGA, Bianca Sofía.

ASIGNATURA:
CONTRATOS II

DOCENTE:
RENGIFO MONTAÑO, Maryories Giselle.

Junio, 2024
NOTA: ARREGLAR INDICI BUSCAR DONDE VAN ESOS PUNTOS QUE PIDE
LA PROFESORA, PARAFRASEAR TODO LO QUE HE PUESTO EN ESOS
PUNTOS, HACER UNA PARAFRASEO DEBAJO DE LOS CONCEPTOS,
PARAFRASEAR CONCLUSIONES (MODIFICAR), MODIFICAR EL RESUMEN
DE LA CASACIÓN Y EL ANÁLISIS DE ESO, CAMBIARLO Y AGREGAR
INFORMACIÓN DE LOS APUNTES DE ALE, PONER MÁS COSAS DE LO QUE
ENTIENDO DESPUÉS DE VER UN VIDEO SONRE ESO, LUEGO HACER INDICE
DE COMERCIAL Y REPARTIR PARA IR A LA FISCALIA, CUANDO VAYA A
BIBLIOTECA HACER DIAPOS DE COMERCIAL, TAMBIPEN DIAPOS DE
CONTRATOS Y TRABAJO DE PRIMEROS AUXILIOS, MIÉRCOLES ESTUDIAR
NOTARIAL (PRIMEOR REVISAR ARCHIVO QUE ME MANDARON SOBRE
ESO)
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO I: GENERALIDADES
1. Definición de contrato
1.1. Definición de contrato de compraventa
2. Características
3. Importancia
4. Formalidad
4.1. Formalidad ad solemnitatem
4.2. Formalidad ad probationem
CAPÍTULO II: SEGURIDAD JURÍDICA EN CONTRATOS DE COMPRAVENTA
1. Sistema de Transferencia de propiedad (PERÚ)
2. Seguridad jurídica
2.1. Seguridad jurídica estática
2.2. Seguridad jurídica dinámica
3. Doble venta
4. Cuadro de procedimiento
5. Consecuencias de la libertad de forma en el contrato de compraventa
6. Casación N° 1589-2019
6.1. Resumen
6.2. Análisis
CONCLUSIONES
REFERENCIAS
INTRODUCCIÓN
Como sabemos los contratos se originaron desde hace muchos años atrás y estos son la
principal herramienta para el desarrollo del comercio, por el cual se pueden satisfacer
necesidades mediante el acuerdo de voluntades de dos partes. Uno de los contratos más
importantes es el de compraventa, pues es uno de los primeros que surgió, en un
principio a modo de intercambio y ya con el desarrollo de la misma civilización se
empezaban a intercambiar no solo bienes por bienes sino bienes por monedas, este es un
negocio jurídico por el cual a cambio de una cantidad de dinero el comprador obtenía
del vendedor un producto, el mismo ha sido un mecanismo que ha operado en nuestra
sociedad desde siempre, actualmente el contrato de compraventa se encuentra regulado
en nuestro Código Civil de 1984 en el artículo 1529, el cual señala que “por la
compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y
éste a pagar su precio en dinero”. Ahora bien, respecto a la manera en que se manifiesta
la compraventa, se debe decir que todos los contratos tienen forma, pues la voluntad
para celebrar el contrato debe ser manifiesta, es decir, debe expresarse, sin embargo, no
todos tienen formalidad, que debe entenderse como la forma exigida por ley. En
particular, el contrato de compraventa no cuenta con una formalidad, es decir tiene
libertad de forma por lo que son las partes quienes deciden cómo celebrarán el contrato
y las condiciones y cláusulas que incluirán en el mismo, teniendo como limite las
buenas costumbres, el orden público y las propias normas en general, sin embargo hay
varias salvedades que deben ser precisadas como ¿Cuáles son las consecuencias de la no
exigencia de una formalidad para la celebración del contrato de compraventa?, la cual
será materia de investigación en este trabajo, ya que una de estas consecuencias es que
la falta de la formalidad en el contrato de compraventa de bienes inmuebles puede
generar inseguridad jurídica mediante el tráfico inmobiliario, pues al no exigirse la
inscripción en registro, se hace posible la existencia de la figura del estelionato, por la
cual una persona A puede venderle a B un bien, pero luego como B no inscribe ello, A
vuelve a venderle a C, este verifica en Registros que este bien en teoría sigue
perteneciéndole a A y se lo compra, posteriormente inscribe ello en Registros para que
se pueda modificar la partida y B que fue el primero que compró queda desprotegido, ya
que como refiere el artículo 1135 “cuando el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de
inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior (…)”, es decir, indica que se
protege al primero que inscribe, ya que como sabemos la seguridad jurídica que ofrece
Registros Públicos en principio siempre protege al titular registral y posteriormente a los
terceros, pero solo a los que contraten a título oneroso y de buena fe según lo que
aparece en SUNARP, lo que se condice con el artículo 2014 del Código Civil, respecto
al principio de buena fe, que “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales
y los títulos archivados que lo sustentan(..)”, asimismo, el artículo 2016, que en la
misma línea señala que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro”, pues se presume erga omnes que
todo lo que está en registro es de conocimiento público, por lo que no puedes
argumentar desconocimiento como justificación. Es en razón de ello que el presente
trabajo, tiene como objetivo general, analizar las consecuencias de la falta de formalidad
en los contratos de compraventa de bienes inmuebles y su impacto en la seguridad
jurídica dentro del tráfico inmobiliario en el Perú y como objetivos específicos examinar
la importancia y las características del contrato de compraventa según el Código Civil
peruano y evaluar las implicancias legales de la falta de formalidad en la inscripción de
contratos de compraventa de bienes inmuebles para entender su impacto en la seguridad
jurídica, esta investigación cuenta con dos capítulos, en los cuales se desarrollarán los
conceptos del contrato en cuestión, su importancia, características, formalidad, el
sistema de transferencia de propiedad, la seguridad jurídica, las consecuencias y una
casación a modo de ejemplo, todo con el fin de responder a la interrogante planteada en
líneas anteriores.
DEFINICIÓN DE LA VARIABLE:
 Variable: formalidad en la celebración de los contratos de compraventa de
bienes inmuebles.
a) Formalidad: Se entiende por ella la forma exigida por ley, es decir, se
trata de un requisito obligatorio, configurándose, así como una norma
dispositiva, por lo que es necesaria para la celebración y perfección de
ciertos actos jurídicos.
b) Contrato de compraventa: Este es un acto jurídico, por el cual 2 personas
acuerdan que, uno de ellos, denominado vendedor le transfiera la
propiedad de un bien (en el caso particular inmueble), a cambio de que la
otra parte, llamada comprador le pague cierto cantidad de dinero por el
mismo, siendo este un contrato consensual, reciproco, conmutativo y con
libertad de forma.
REALIDAD PROBLEMÁTICA:
Problema Internacional (CITA-AUTOR):
En diversos países, la falta de formalidad en los contratos de compraventa de inmuebles
ha llevado a problemas significativos de seguridad jurídica y confianza en el mercado.
Por ejemplo, según un estudio realizado por De Soto (2000), la ausencia de un sistema
de registro formal de propiedades en muchos países en desarrollo dificulta la protección
de los derechos de propiedad y limita las oportunidades económicas para los
propietarios. (CAMBIAR CITA)
Realidad Problemática Regional:
En Latinoamérica, la informalidad en la inscripción de propiedades es una problemática
recurrente, ya que países como Colombia, Ecuador y Bolivia enfrentan desafíos
similares a los de nuestro país, donde la falta de formalidad en los contratos de
compraventa de bienes inmueble genera conflictos entre las partes contratantes y afecta
la confianza en el mercado inmobiliario, generando así inseguridad jurídica.
Realidad Problemática Nacional:
En el Perú, el sistema e transferencia predominante, es el declarativo, por el que se
entiende que un acto jurídico puede celebrarse en la forma que las partes decidan, sin
embargo, en ciertos casos ello puede llegar a traer consecuencias negativas, pues si estas
transferencias de dominio que se da mediante el contrato de compraventa no se
inscriben adecuadamente en el registro de propiedad, se generan inexactitudes en el
mismo, permitiendo que existan figuras como la doble venta o también llamado
estelionato.
Realidad Problemática Local:
A nivel local, en ciudades como Lima, Cusco y Arequipa, la falta de formalidad en las
inscripciones de propiedades es particularmente preocupante. La informalidad en las
transacciones inmobiliarias en estas regiones genera desconfianza entre los compradores
y vendedores, lo que afecta negativamente el dinamismo del mercado inmobiliario
local. Los conflictos legales derivados de la doble venta de propiedades son frecuentes y
costosos.

IMPORTANCIA DEL TEMA:

La formalidad en la inscripción de contratos de compraventa de bienes inmuebles es
crucial para garantizar la seguridad jurídica y proteger los derechos de propiedad de los
ciudadanos. La falta de formalidad no solo genera conflictos legales y desconfianza en
el mercado inmobiliario, sino que también tiene un impacto negativo en el desarrollo
económico del país. La implementación de reformas legales que fortalezcan la
obligatoriedad de la inscripción formal es esencial para fomentar un entorno más seguro
y atractivo para las inversiones, tanto nacionales como extranjeras.
PROBLEMA:
¿Cómo afecta la falta de formalidad en la inscripción de contratos de compraventa de
bienes inmuebles a la seguridad jurídica y al desarrollo del mercado inmobiliario en
Perú?
JUSTIFICACIÓN:
La investigación sobre la formalidad en la inscripción de contratos de compraventa de
bienes inmuebles es fundamental para identificar y proponer soluciones a los problemas
de inseguridad jurídica y desconfianza en el mercado inmobiliario peruano. Dado que la
falta de formalidad puede facilitar la comisión de estafas y generar conflictos legales
costosos, abordar esta problemática contribuirá a la creación de un entorno más seguro
para las transacciones inmobiliarias. Además, fortalecer la seguridad jurídica en el
sector inmobiliario es esencial para el desarrollo económico del país, ya que fomenta la
inversión y el crecimiento del mercado.
FORMULACIÓN DE OBJETIVOS GENERALES Y ESPECÍFICOS:
a) Objetivo General: Analizar las consecuencias de la falta de formalidad en los
contratos de compraventa de bienes inmuebles y su impacto en la seguridad
jurídica dentro del tráfico inmobiliario en el Perú.

b) Objetivos Específicos:
 Examinar la importancia y las características del contrato de compraventa según
el Código Civil peruano.
 Evaluar las implicancias legales de la falta de formalidad en la inscripción de
contratos de compraventa de bienes inmuebles para entender su impacto en la
seguridad jurídica.
CAPÍTULO I: GENERALIDADES
1. Definición de contrato:
La definición de contrato la encontramos en el artículo 1351 de nuestro Código Civil
(en adelante CC), el cual señala lo siguiente “el contrato es el acuerdo de dos o más
partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”,
asimismo en el artículo siguiente se menciona como es que se perfecciona este negocio
jurídico, señalando que “los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las
partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo
sanción de nulidad (artículo 1352). Al respecto el autor Duque (2008) señala que en el
código colombiano se considera al contrato como “una ley privada que, en cuanto
creada por las voluntades de las partes, vinculaba y sometía a quienes participaban de él
con la misma fuerza con que todos los ciudadanos quedan sometidos a la ley” (p. 456).
De igual modo el autor Saavedra (2013), señala que el Codice Civile, el cual influencio
en gran parte a nuestro Código civil menciona en su artículo 1321 y 1325 que “el
contrato es el acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir una
relación jurídica patrimonial entre ellas” y sus requisitos son “1) El acuerdo de las
partes; 2) La causa; 3) El objeto; 4) La forma, cuando resulta prescrita por la ley bajo
sanción de nulidad” (p. 196).
A modo de conclusión, se entiende que un contrato, es un negocio jurídico por el cual se
crea, regula modifica o extingue una relación jurídica patrimonial, y esto último lo que
lo diferencia de otros actos jurídicos, ya que no todos tiene la característica de
patrimonial y de la bilateralidad, en el sentido de que en el contrato deben haber 2 o más
partes que expresen su voluntad de celebrar dicho contrato, asimismo, se debe resaltar
que será de acuerdo a los elementos y condiciones del contrato que celebre que este
encajara en una u otra modalidad, configurándose como un contrato de compraventa, de
permuta, mutuo, entre otros. Finalmente, se debe decir que el contrato para considerarse
válido debe cumplir con ciertos requisitos, de los cuales su inobservancia traerá como
consecuencia la nulidad del mismo, estos son: acuerdo de voluntades, objeto, causa, y la
formalidad prescrita por ley (de ser el caso), ya que no todos los contratos tienen una
formalidad, pero si todos los contratos tienen una forma por la cual se expresa la
voluntad de las partes.
1.1. Definición de contrato de compraventa
La definición del contrato de compraventa se encuentra en el artículo 1529 del
CC, el cual señala que “por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.
Asimismo, los autores Brenes, Esquivel & Flores (2005) definen al contrato de
compraventa como “un negocio jurídico bilateral o (plurilateral), que consiste
esencialmente en el acuerdo de voluntades de las partes que la celebran”. (p.2).
De igual modo, Robert Pothier citado en Brenes, Esquivel & Flores (2005)
menciona al respecto que el contrato de compraventa “es el acto por el cual uno
de los contratantes, que es el vendedor, se obliga con el otro al hacerle adquirir
libremente a título de propietario una cosa por cierto precio”. (p.3). También,
Revenga (2014) menciona que en el contrato de compraventa “el comprador es
la persona que pretende adquirir la cosa, pagando un precio pactado con
 anterioridad. Por su parte el vendedor es aquel que la entrega recibiendo la
cantidad estipulada”. (p.13). Rosenvald (2010) citado Coca (2020) menciona que
“la cosa, el precio y el consentimiento son presupuestos de la existencia del
negocio, sin los cuales no habrá la hipótesis de incidencia para que la
compraventa penetre en el mundo jurídico”.
Cabe destacar que nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son
necesarios para que este contrato se configure como tal. En síntesis se puede
decir, que el contrato de compraventa es un negocio jurídico por el cual se da la
traslación de dominio de una propiedad, este se perfecciona con la sola voluntad
de las partes, y es por el cual el vendedor se obliga a transferirle la propiedad de
un bien inmueble a título oneroso al comprador a cambio de que este que de una
suma de dinero equivalente al valor del bien, configurándose así como un
contrato recíproco por el cual ambas partes tienen obligaciones y derechos para
con la otra.
2. Características del contrato de compraventa:

 Es un contrato consensual: Se perfecciona por el consentimiento de las partes,

por lo cual, al haber consenso de voluntades se entiende por perfeccionado el
contrato, ya que el mismo no requiere de mayor formalidad para su constitución,
pues la ley no lo señala.
 No formal: Es una consecuencia de la consensualidad, ya que el hecho de que
para el perfeccionamiento del contrato no se requiera más que el mero acuerdo
entre las partes, hace innecesario el uso de una formalidad, pero ello no impide
que la misma sea pactada por las partes, la formalidad es entendida como la
forma impuesta por ley o por las partes y ambas tienen carácter obligatorio.
 Es un contrato bilateral: Se obliga tanto al vendedor como al comprador,
teniendo el primero la obligación de entregar la cosa vendida y el segundo la
obligación de pagar el precio pactado, siendo el mismo junto con el bien
elementos esenciales del contrato de compraventa.
 Es un contrato oneroso: hay un intercambio de prestaciones, la cosa a cambio
del precio por la que ambas partes tienen utilidades, sufren un sacrificio. El
vendedor se desprende de la cosa y el comprador del precio, es decir, ambas
partes tienen obligaciones y ventajas recíprocas.
 Es un contrato conmutativo: esto debido a que las partes saben desde el inicio
(desde la celebración del contrato) cuáles son las ventajas y sacrificios que
tendrán ambos. Sin embargo, puede convertirse en un contrato aleatorio, en el
que las partes no saben desde un inicio si la celebración del contrato traerá
ventajas o desventajas, sin embargo, asumen el riesgo independientemente de si
el resultado es favorable o no para ellos, el contrato de compraventa podrá
operar bajo esta modalidad cuando por ejemplo se trate de la venta de bienes
futuros, pues aquí el comprador asume el riesgo de que no lleguen a existir los
mismos en todo o en parte.
 Es un contrato principal: porque subsiste por sí solo, es un contrato
independiente y autónomo, es decir, no necesita de otro contrato para que el
mismo llegue a existir, como sucede con la hipoteca y la fianza.
 Es un contrato de ejecución instantánea: porque cuando se celebra el
contrato, el comprador se convierte de inmediato en propietario y asume todos
los riesgos relacionados con el bien. Al mismo tiempo, el vendedor adquiere el
derecho a recibir el precio total acordado, aunque se haya acordado que el pago
se realizará en cuotas o a plazos.

 La compra venta trasmite el dominio: La compraventa produce la trasmisión

del dominio de la cosa vendida junto con los riesgos. Es por el contrato en sí
mismo que se le transfiere al comprador la propiedad del inmueble y no la
inscripción en Registros Públicos, pues esta solo es una formalidad que permite
que el acto inscrito sea oponible a terceros y le brinda seguridad jurídica.

3. Importancia:
El contrato de compraventa es importante porque a través de este se transfiere la
propiedad y es uno de los contratos más usados hoy en día, por el puedes adquirir la
propiedad tanto de un bien mueble como inmueble, el mismo no cuenta con una
formalidad especifica, por lo que son las partes las que deciden en qué términos
celebrarán el contrato, tal como indica el artículo 143 del Código Civil “cuando la
ley no designe una forma específica para un acto jurídico, los interesados pueden
usar la que juzguen conveniente”, este contrato se perfecciona con el solo
consentimiento de ambas partes. Por otra parte, la compraventa constituye el medio
primordial de adquirir el dominio, pues en el derecho moderno este se constituye
como la forma principal de adquirir el dominio, dentro de grupo de los contratos
translativos.

4. Formalidad:
El autor Vidal (2013) indica que la forma, “es el aspecto externo de la manifestación
de voluntad, lo que la reviste, cualquiera que sea el modo utilizado, sea mediante
expresión oral o escrita, y también mediante conductas expresivas”. Asimismo,
según Messineo citado en Vidal (2013), “la forma es el aspecto exterior que la
voluntad asume; por consiguiente, es un elemento indispensable que, en cierto
sentido, se identifica con la declaración de voluntad, de manera que, sin una forma,
la declaración de voluntad no podría emitirse”. Ahora bien, la formalidad es la
forma obligada por ley, es decir, es lo que la norma obliga como requisito para que
ciertos actos o negocios jurídicos puedan considerarse válidos. En concordancia con
lo mencionado el artículo 140 del Código Civil menciona que “el acto jurídico es la
manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir
relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1) Plena capacidad de ejercicio,
salvo las restricciones contempladas en la ley, 2) Objeto física y jurídicamente
posible, 3) Fin lícito y 4) Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”
y es justamente este último al que nos referimos cuando hablamos de formalidad. En
la misma línea el artículo 144 del texto citado, refiere que: “cuando la ley impone
una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye sólo un medio de
prueba de la existencia del acto”.
 4.1. Formalidad ad solemnitatem:
Es un requisito de validez del acto jurídico y su inobservancia invalida al mismo tal
como indica el artículo 219 del Código civil, pues una de las causales para la
nulidad del acto jurídico es la inobservancia de la forma prescrita por ley, la cual es
obligatoria. El autor Coca (2021), menciona que los actos formales son aquellos
para cuya realización el ordenamiento jurídico señala una forma, la cual puede ser
probatoria o solemne, el acto formal solemne es aquel cuya validez depende de la
observancia de la forma prescrita por la ley, bajo sanción de nulidad, esta también
puede ser convenida por las partes, es decir, las partes pueden acordar que el
contrato se celebrará bajo cierta forma y convirtiéndose en obligatoria para ambas
partes, por ejemplo, al celebrar un contrato de compraventa, pueden estipular como
dentro del mismo “este contrato quedará perfeccionado cuando sea elevado a
escritura pública”. Asimismo, el autor Aníbal Torres Vásquez citado en Cortez
(2012) manifiesta que «La solemnidad vale el acto jurídico mismo; es un elemento
constitutivo del acto y, por consiguiente, el único medio probatorio de su
existencia». Es importante destacar que formalidad no es lo mismo que escritura
pública, sino que se debe entender por ella una forma que es impuesta por ley para
la celebración de ciertos negocios, lo que no implica que siempre se trate de la
misma forma, sino que la ley podrá exigir que este acto conste por escrito, minuta,
escritura pública u otra forma.
4.2. Formalidad ad probationem:
Cortez (2012) señala que la forma probatoria “no es requisito de validez del acto;
pues se puede prescindir de ella sin que por eso se vea afectada la validez y eficacia
del acto, ya que esta sirve únicamente para probar la existencia del mismo” (p.212).
Asimismo, el ya citado autor Coca (2021) señala que la forma ad probationem no
constituye requisito de validez del acto, sino que sirve únicamente para probar su
existencia y contenido. Un ejemplo de ello lo podemos encontrar en el artículo 1605
del Código Civil el cual establece: “La existencia y el contenido del suministro
pueden probarse por cualquiera de los medios que permita la ley, pero si se hubiera
celebrado por escrito, el mérito del instrumento respectivo prevalecerá sobre todos
los otros medios probatorios”, es decir, esta forma que se menciona no es un
requisito imperativo para que el acto como tal sea válido, por lo que no se configura
como norma imperativa (obligatoria), sino como una dispositiva, la cual puede ser
usada de manera supletoria por decisión de las partes, además tampoco se observa
dentro del artículo que aparezca la frase “bajo sanción de nulidad”, la cual es
característica de la formalidad ad solemnitatem.
CAPÍTULO II:
SEGURIDAD JURÍDICA EN CONTRATOS DE COMPRAVENTA
5. Sistema de Transferencia de propiedad en Perú:
Arias (2020), menciona que en el Derecho Comparado los sistemas registrales se
configuran por y para los registros inmobiliarios y cada uno tiene elementos
que lo distinguen uno del otro. Se habla de sistemas registrales puros y
sistemas registrales mixtos, sin embargo, en la actualidad no existe sistemas
registrales puros en el sentido estricto de la palabra ya que unos han influido en
otros recíprocamente. (p.31)

De igual modo, el autor Cervantes (2020), menciona que “nuestro sistema de

transferencia de derechos reales en materia inmobiliaria es, por regla general,
consensual, y el sistema registral que rige en nuestro ordenamiento jurídico es
declarativo”. (p.184)
Según el código civil no se exige una formalidad para la perfección del contrato de
compraventa a diferencia de otros contratos, como la donación que requiere de
escritura pública para poder perfeccionarse, por lo que cualquier pacto en contrario
es nulo, ello debido a que en nuestro país tenemos un sistema mixto, en el que
coexisten 2 sistemas al mismo tiempo uno declarativo y otro constitutivo, en el
sentido de que, cuando hablamos del sistema declarativo este no requiere de mayor
formalidad para constituir el derecho como tal, sino que la formalidad que se use
solo funciona como una formalidad ad probationem, es decir, como medio de prueba
de que ese contrato se celebró, pero no para que el mismo se perfecciones, mientras
que en el segundo si se requiere el cumplimiento de la formalidad para que el
derecho se constituya como tal, configurándose como una formalidad ab
solemnitatem (de cumplimiento obligatorio).
6. Seguridad jurídica:
Carboner (2019) citado en Vargas (2023) menciona que el derecho provee

seguridad en cuanto a previsibilidad, puesto que allí donde rige un

ordenamiento jurídico que es en términos generales eficaz, los sujetos

normativos deben saber a qué atenerse, conocer lo que el derecho demanda de

ellos y de los demás sujetos y estar informados acerca de cuáles son las

consecuencias de los actos que ejecuten en el curso de la vida en sociedad.

(p.5)
Asimismo, Javier Rincón (2011) citado en Arrázola (2014) concibe la seguridad
jurídica como “la expectativa que tiene todo operador jurídico de que el marco legal
es y será confiable, estable y predecible y como tal fundamento esencial de la
construcción del Estado y del adecuado funcionamiento de la Administración
Pública” (p.6). Además, Arrázola (2014) menciona finalmente que “la seguridad
jurídica es un elemento fundamental de cualquier ordenamiento jurídico, y que su
relación con el derecho es esencialmente legitimadora y garantista”. (p.10)
6.1. Seguridad jurídica estática
Gómez (2022) menciona que la Seguridad Estática, se trata de aquel propietario
titular del bien inmueble quien es el único con el poder o facultad de llevar a
cabo cualquier tipo de acción sobre el bien de su propiedad, ya que es necesario
dé su consentimiento para qué estas acciones sean válidas (p.23).
Es decir, cuando hay dos derechos reales enfrentados, prevalece el primero
inscrito, ya que el sistema registral está programado para proteger al titular
registral, por lo cual en principio solo protege a este.
6.2. Seguridad jurídica dinámica:
Gómez (2022), menciona que la seguridad dinámica pretende proteger a los
terceros relacionados con el dinamismo de la riqueza y se proyecta de dos
formas; Por un lado, la protección de los acreedores del enajenante y por el otro
lado la protección de los adquirientes, el primero trata sobre aquellos que ven
encarnecidas las garantías de un crédito mediante la enajenación fraudulenta, y
la segunda trata sobre aquellos adquirientes que no deben encontrarse a merced
de que el bien que han adquirido. (p.23)
Respecto a ello, se debe decir que la seguridad jurídica dinámica protege a
todos, pues aquí se vela por la protección de aquellos que celebran un contrato
confiando en que lo que está en Registros es válido y seguro, por lo que no
pueden verse afectados por alguna inexactitud respecto del registro con la
realidad, siempre que este haya actuado de buena fe y se demuestre que no
conocía esta inexactitud.
7. Doble venta:
Donna, citado en Mamani (2018) señala que el estelionato se trata de una estafa,

aunque con particularidades propias, en el sentido de que en este tipo penal

existe una forma especial de fraude, consistente en vender o gravar como bienes

libres los que estuvieren embargados o gravados, o en vender, gravar o arrendar

como propios, bienes ajenos. (p.32)

Asimismo, Romero (2019), refiere que el supuesto de la doble venta “se basa en el
hecho de que el mismo vendedor, que es legítimo propietario y, por tanto, como
consecuencia, tiene pleno poder de disposición, enajena una misma cosa a varios
adquirentes, en distintos contratos”. (p.9). Sin embargo, no es lo mismo que la venta
de bien ajeno, la cual, si está reconocida por nuestro código civil, sin embargo no se
refiere a vender el bien que le pertenece a otra persona, sino al supuesto de promesa
de venta, ya que lo que se vende es la promesa de que el propietario del bien le
venda a un tercero su propiedad, y en caso de que ello no llegue a suceder es el
promitente quien se encarga de indemnizar a la persona a quien le prometió la venta
del bien.
8. Cuadro de procedimiento:

PROCEDIMIENTO PARA INSCRIBIR UNA COMPRAVENTA EN SUNARP

Para verificar la información del vendedor y para saber si la

vivienda ya se encuentra inscrita. Para ello, debemos solicitar el
certificado literal o la copia informativa del inmueble a
adquirir, además del Certificado Registral Inmobiliario (CRI).
PASO 1: Estos documentos contienen:
ACUDIR A  Historial del inmueble (todos los actos que se han
SUNARP realizado en el inmueble)
 Nombre del propietario.
 Los trámites pendientes sobre la propiedad.
 Las cargas o gravámenes que hubiera sobre el
inmueble.


PASO 2: El vendedor y el comprador de la vivienda irán a un notario

CELEBRADO EL para que se expida el parte notarial de la escritura pública de la
CONTRATO DE compraventa del inmueble.
COMPRAVENT
A

PASO 3:
SOLICITUD DE
INSCRIPCIÓN El trámite es a través del Sistema de Intermediación Digital
EN LA OFICINA (SID-Sunarp), por lo que, deberá coordinar con la Notaría.
REGISTRAL

PASO 4:
EL También llamado título, debe contener el parte notarial de la
DOCUMENTO escritura pública de compraventa de la vivienda.
INGRESO A
SUNARP
Una vez que el título de compraventa del inmueble es revisado
PASO 5: por el registrador público, este puede extender las siguientes
ASIENTO DE respuestas:
INSCRIPCIÓN  Inscribir la compraventa de estar todo conforme.
EN LA PARTIDA  Observar si falta algún requisito legal.
REGISTRAL  Liquidar si falta cancelar la tasa registral
 Cuadro de Redacción Gestión (2023)
9. Consecuencias de la libertad de forma en el contrato de compraventa:
Algunas de las consecuencias son:
a) Inseguridad Jurídica: La falta de una formalidad legal para la celebración del
contrato de compraventa puede generar inseguridad jurídica en el tráfico
inmobiliario. Al no exigirse la inscripción en el registro, existe el riesgo de que
una misma propiedad sea vendida a múltiples compradores, lo que puede llevar
a situaciones de estafa y conflicto legal.

b) Estelionato: La ausencia de formalidad legal facilita la comisión de estafas,

como el estelionato, donde una persona vende una propiedad a múltiples
compradores sin registrar la venta. Esto puede resultar en disputas legales y
dejar al comprador original desprotegido si no se realiza la inscripción en el
registro de la propiedad.

c) Conflicto entre Compradores: La falta de formalidad en la inscripción de la

compraventa puede dar lugar a conflictos entre compradores rivales que
reclaman derechos sobre la misma propiedad. Estos conflictos pueden ser largos
y costosos, afectando negativamente a todas las partes involucradas y generando
incertidumbre en el mercado inmobiliario.

d) Desconfianza en el Mercado: La existencia de casos de doble venta y estafas

relacionadas con la falta de formalidad en los contratos de compraventa puede
minar la confianza en el mercado inmobiliario peruano. Los compradores
pueden volverse reacios a realizar inversiones en propiedades debido al riesgo
percibido de fraude y litigiosidad.

e) Impacto en el Desarrollo Económico: Un mercado inmobiliario inseguro y poco

fiable puede tener un impacto negativo en el desarrollo económico del país. La
falta de confianza en la seguridad de las transacciones inmobiliarias puede
disuadir la inversión extranjera y obstaculizar el crecimiento del sector
inmobiliario, que es un motor importante de la economía peruana.

f) Costos Legales y Administrativos: Los litigios resultantes de la falta de

formalidad en los contratos de compraventa pueden generar costos legales y
administrativos significativos para todas las partes involucradas. Los
compradores pueden incurrir en gastos legales para proteger sus derechos sobre
la propiedad, mientras que los vendedores pueden enfrentar demandas y
sanciones por prácticas comerciales cuestionables.

g) Necesidad de Reformas Legales: La existencia de problemas relacionados con la

falta de formalidad en los contratos de compraventa destaca la necesidad de
reformas legales para fortalecer la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario
peruano. Estas reformas pueden incluir la implementación de medidas más
 estrictas de registro y supervisión, así como la aplicación de sanciones más
severas por prácticas comerciales fraudulentas.
En resumen, la falta de formalidad en el contrato de compraventa de bienes
inmuebles en Perú tiene múltiples consecuencias que van desde conflictos legales y
desconfianza en el mercado hasta impactos en el desarrollo económico y la
percepción de corrupción. Para garantizar la seguridad jurídica y fomentar un
mercado inmobiliario robusto y confiable, es crucial abordar estos problemas
mediante reformas legales y medidas regulatorias adecuadas.
10. Casación N° 1589-2019
En el caso de autos se encuentra acreditado que la Asociación demandada realizó
una doble venta del bien inmueble de cuya transferencia se pretende la nulidad, en
favor de los otros codemandados (conforme la misma Sala Superior reconoce), pese
a que el mismo había sido vendido primigeniamente a la demandante y, por tanto,
estaba fuera de su esfera patrimonial, conducta que es reprochada por el sistema y
ordenamiento jurídico, incurriendo en la causal de nulidad contemplada en el inciso
8 del artículo 219° del Código Civil.
10.1. Resumen (MODIFICAR DESPUÉS DE LEER LA SENTENCIA Y
AGREGAR O QUITAR DATOS DESPUÉS DE ESO) Y LUEGO
ANALISIS
El recurso de casación fue interpuesto por la demandante Flora María Padilla
Gabriel contra la sentencia de vista del 17 de diciembre de 2018, expedida
por la Primera Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de
Lima Norte, que revocó la sentencia del 12 de junio de 2018, que había
declarado fundada la demanda y, en su lugar, la declaró infundada.

A) ANTECEDENTES DE LA DEMANDA:
La demandante interpuso una demanda de nulidad de acto jurídico contra la
Asociación de Vivienda Los Nísperos, solicitando la nulidad de la minuta de
compraventa del 22 de noviembre de 2012 y la Escritura Pública del 14 de
diciembre de 2012, otorgadas a favor de Walter Raúl Ponce Mottas y Jovana
García Otiniano. Las pretensiones accesorias incluyeron la cancelación de la
inscripción en la Partida Registral N° 12968558 del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima y la restitución del inmueble ubicado en Mz. F., Lote 04
del Programa “B” de la Asociación de Vivienda Los Nísperos a sus legítimos
propietarios. La demandante fundamenta sus pretensiones afirmando que ella
y su esposo son legítimos propietarios del inmueble, adquirido mediante
Acta de Señalización y Adjudicación de Lote del 29 de noviembre de 1987,
y posteriormente regularizado mediante Minuta de Compra Venta del 12 de
febrero de 1997 y escritura pública. Alega que los directivos de la asociación
confeccionaron ilícitamente la minuta de compraventa del 22 de noviembre
de 2012 y la escritura pública del 14 de diciembre de 2012 para traficar con
la propiedad ajena.
B) CONTESTACIÓN DE DEMANDA:
Los demandados solicitan que se declare infundada la demanda,
argumentando que la demandante carece de legitimidad para obrar, ya que
no ha acreditado su poder para administrar los bienes de la sociedad
conyugal. Además, señalan que la demandante interpone la demanda a título
personal, alegando una supuesta propiedad de la sociedad conyugal sin
presentar pruebas que acrediten la validez del contrato de compraventa.
C) SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
El juzgado de primera instancia declaró fundada la demanda, ordenando la
nulidad de la minuta de compraventa del 22 de noviembre de 2012 y la
Escritura Pública del 14 de diciembre de 2012, la cancelación de la
inscripción registral y la restitución del inmueble a sus legítimos
propietarios.
D) APELACIÓN:
Los demandados interpusieron recurso de apelación, argumentando que no
se ha tomado en cuenta que el inmueble objeto del negocio jurídico
celebrado con los apelantes es distinto al que figura como materia de litis.
Además, alegan que los apelantes adquirieron de buena fe el inmueble y que
la demandante no ha presentado pruebas suficientes para sustentar su
demanda.
E) SENTENCIA DE VISTA:
La Primera Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima
Norte revocó la sentencia de primera instancia y declaró infundada la
demanda. La Sala argumentó que no se ha demostrado que los
codemandados hayan tenido conocimiento de la previa adquisición del
dominio del bien a favor de la demandante y que hayan actuado con la
finalidad ilícita de vulnerar su derecho de propiedad.
F) RECURSO DE CASACIÓN:
La demandante interpuso recurso de casación alegando infracción de los
artículos 70° y 139° inciso 5) de la Constitución Política del Estado y del
artículo 219° incisos 4), 5) y 8) del Código Civil. La Suprema Sala declaró
procedente el recurso, señalando que las infracciones denunciadas inciden en
la decisión impugnada.
FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:
 El recurso de casación permite ejercer el control de las decisiones
jurisdiccionales, garantizando la correcta aplicación e interpretación del
derecho y la unificación de la jurisprudencia.
 La demandante denuncia que la propiedad es inviolable y que las
resoluciones deben ser debidamente motivadas. Argumenta que la
sentencia penal por estelionato contra los directivos de la Asociación
desvirtúa la buena fe alegada por los demandados y demuestra la mala fe
en la transacción.
  La sentencia de primera instancia declaró nula la minuta y la escritura
pública por fines ilícitos y contravenir normas de orden público. La Sala
Superior, sin embargo, revocó esta decisión al considerar que no se
demostró un acuerdo entre los codemandados para perjudicar el derecho
de propiedad de la demandante y que la sentencia penal por estelionato no
afectaba la validez de los actos jurídicos cuestionados. La Sala Suprema
deberá evaluar si las argumentaciones de la Sala Superior son correctas y
si se han infringido normas que garantizan el debido proceso y la correcta
aplicación del derecho en la resolución del caso.
 La sentencia impugnada analiza solo las causales de fin ilícito y
simulación absoluta, omitiendo la causal de nulidad por contravenir el
orden público y las buenas costumbres del inciso 8 del artículo 219° del
Código Civil. A pesar de que esta causal fue establecida como punto
controvertido y que el A quo la consideró al declarar la nulidad del
negocio jurídico, no se argumentó sobre ella.
 El Ad quem revocó la sentencia apelada, declarando infundada la
demanda, sin analizar la causal de nulidad mencionada, infringiendo el
inciso 5 del artículo 139 de la Constitución. La doble venta del inmueble
por la asociación demandada, acreditada por una sentencia penal por
estelionato, fue minimizada por la Sala Superior. La Sala argumentó que
no había pruebas suficientes para concluir que los codemandados Walter
Raúl Ponce Mottas y Jovana García Otiniano actuaron con conocimiento
de la previa adquisición por la demandante o con intención ilícita, y que la
condena penal correspondía a defraudación, no estelionato.
 Se confirma la conducta indebida de la codemandada-vendedora y la
negligencia de los codemandados-compradores al no verificar si el
inmueble estaba asignado, contraviniendo el orden público y las buenas
costumbres del inciso 8 del artículo 219° del Código Civil. Se configuran
las causales de nulidad invocadas, procediendo a amparar el recurso de
casación.

G) DECISIÓN
Se declara FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Flora
María Padilla Gabriel. Se CASA la sentencia de vista del 17 de
diciembre de 2018, que revocó la sentencia apelada del 12 de junio de
2018, y se confirma la sentencia que declaró FUNDADA la demanda. Se
dispone la publicación de esta resolución en el Diario Oficial “El
Peruano”.

10.2. Análisis
El análisis de la casación en este caso proporciona una visión detallada de cómo
se aplican los principios de seguridad jurídica y tráfico inmobiliario en el
contexto de un litigio relacionado con la propiedad de un bien inmueble en Perú.
En este caso, la Suprema Sala resalta la importancia del recurso de casación
como un mecanismo para ejercer el control de las decisiones judiciales y
garantizar la correcta aplicación e interpretación del derecho, así como la
unificación de la jurisprudencia. Asimismo, se destaca la importancia del
derecho de propiedad y la necesidad de que las decisiones judiciales estén
debidamente motivadas. En este caso, la demandante argumenta que la sentencia
penal por estelionato contra los directivos de la asociación demuestra la mala fe
en la transacción y afecta la validez de los actos jurídicos cuestionados. Además,
la Sala Suprema examina detalladamente las causales de nulidad invocadas,
incluyendo el fin ilícito, la simulación absoluta y la contravención del orden
público y las buenas costumbres. Se señala que la sentencia impugnada omitió
analizar esta última causal, a pesar de haber sido establecida como punto
controvertido. Finalmente, se discute la valoración de las pruebas presentadas,
especialmente en lo que respecta a la buena fe de los compradores y su
conocimiento previo de la adquisición por parte de la demandante. La Sala
Suprema concluye que existen pruebas suficientes para determinar que los
compradores actuaron con negligencia al no verificar la asignación del inmueble,
lo que constituye una infracción al orden público y las buenas costumbres,
declarando fundado el recurso de casación y casa la sentencia de vista que
revocó la sentencia apelada. En consecuencia, se confirma la sentencia que
declaró fundada la demanda de nulidad de los actos jurídicos cuestionados.
Se puede decir entonces, que este caso ilustra la complejidad y los desafíos
inherentes a los litigios relacionados con la propiedad inmobiliaria en Perú. Si
bien la casación sirve como un recurso valioso para corregir posibles errores de
interpretación o aplicación del derecho, también pone de manifiesto la necesidad
de una mayor claridad y consistencia en la jurisprudencia. Una de las principales
críticas recae en la falta de uniformidad en la interpretación de las leyes y
principios legales por parte de las diferentes instancias judiciales. En este caso
específico, se observa una discrepancia significativa entre la sentencia de
primera instancia, que declaró fundada la demanda, y la sentencia de vista, que
revocó dicha decisión. Esta falta de coherencia puede generar incertidumbre y
dificultar la aplicación equitativa de la ley. Además, la valoración de las pruebas
y la determinación de la buena fe de las partes involucradas en la transacción
inmobiliaria son aspectos cruciales que requieren un análisis cuidadoso y
exhaustivo. La decisión de la Sala Suprema de declarar fundado el recurso de
casación sugiere que hubo deficiencias en la evaluación de estas cuestiones por
parte de la instancia anterior, lo que pone de relieve la importancia de un
enfoque más riguroso y consistente en la apreciación de la evidencia.
Asimismo, el caso subraya la necesidad de una mayor atención a la protección
de los derechos de propiedad y la seguridad jurídica en el contexto del tráfico
inmobiliario. La omisión de considerar la causal de nulidad por contravención
del orden público y las buenas costumbres en la sentencia de vista plantea
interrogantes sobre la adecuación de los criterios utilizados para resolver el caso
y resalta la importancia de garantizar la integridad y la legalidad de las
transacciones inmobiliarias. En definitiva, este caso destaca la importancia de
promover una mayor coherencia y consistencia en la interpretación y aplicación
del derecho en los litigios relacionados con la propiedad inmobiliaria, así como
la necesidad de fortalecer los mecanismos de protección de los derechos de
propiedad y la seguridad jurídica en el contexto del tráfico inmobiliario en Perú.
CONCLUSIONES
El análisis del marco legal peruano revela que la libertad de forma en los contratos de
compraventa de bienes inmuebles, aunque permitida, puede llevar a una serie de
consecuencias negativas si no se inscriben adecuadamente en el registro de propiedad.
La falta de formalidad puede resultar en inseguridad jurídica, facilitar estafas como el
estelionato, y generar conflictos entre compradores, lo que mina la confianza en el
mercado inmobiliario. Además, la ausencia de un registro formal incrementa los costos
legales y administrativos debido a los litigios, afectando negativamente tanto a los
individuos como al desarrollo económico del país. Por lo tanto, es crucial que se
implementen reformas legales que fortalezcan la obligatoriedad y formalidad de la
inscripción de estos contratos para garantizar la seguridad jurídica y fomentar un
mercado inmobiliario robusto.
La falta de inscripción de los contratos de compraventa en el registro de propiedad
puede tener consecuencias graves y múltiples. Estas incluyen la posibilidad de que una
misma propiedad sea vendida a múltiples compradores, lo cual genera estafas y
conflictos legales. Además, los compradores pueden encontrarse desprotegidos en
situaciones de doble venta, lo que genera desconfianza en el mercado inmobiliario y
puede desalentar las inversiones. Esta situación también puede impactar negativamente
el desarrollo económico, ya que la incertidumbre y el riesgo percibido de fraude
disminuyen la actividad en el sector inmobiliario. Los costos legales y administrativos
derivados de los litigios también incrementan, subrayando la necesidad de una mayor
formalidad y control en la inscripción de las compraventas de inmuebles.
El caso de la Casación N° 1589-2019 ilustra claramente los desafíos y las complejidades
involucradas en los litigios sobre la propiedad inmobiliaria en Perú. La doble venta del
inmueble, la omisión de la inscripción formal, y la falta de verificación adecuada por
parte de los compradores reflejan problemas sistémicos en la seguridad jurídica del
mercado inmobiliario. La resolución judicial final, que declaró fundada la demanda de
nulidad de los actos jurídicos cuestionados, subraya la importancia de la formalidad en
las transacciones inmobiliarias y la necesidad de un control judicial riguroso y
coherente. El caso también destaca la necesidad de mayor claridad y consistencia en la
jurisprudencia para proteger los derechos de propiedad y promover la confianza en el
mercado inmobiliario. Se hace evidente que para mejorar la seguridad jurídica y el
funcionamiento del mercado inmobiliario en Perú, es crucial reforzar las normativas y
asegurar la inscripción formal de los contratos de compraventa en el registro de
propiedad. Esto no solo protegerá los derechos de los propietarios y compradores, sino
que también fomentará un entorno más confiable y atractivo para las inversiones,
contribuyendo así al desarrollo económico del país.
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JURÍDICO PERUANO. [Tesis para optar el título profesional de abogado, Universidad Nacional
del Altiplano]. http://tesis.unap.edu.pe/handle/20.500.14082/10043

FALTA CITAR EL CÓDIGO CIVIL

PARA CONCLUSIONES
CITAS RESPECTO A DOBLE VENTA
Mendoza del Maestro, G. (2016). Doble venta u oponibilidad. Derecho PUCP, (77), 415-420.
https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechopucp/article/view/15680

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