DERECHOS REALES

Un derecho real es un derecho de carácter patrimonial que permite a su titular,

dueño de un bien, disponer y disfrutar de él sin más limitaciones que las que
marca la ley. Esto incluye obtener aquellas ventajas económicas que por la
naturaleza del bien sea posible.
Un derecho real es un poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica)
sobre una cosa; regula la Propiedad, y los derechos y obligaciones concernientes
a la propiedad. Este poder puede ser directo e inmediato o indirecto y mediato, y
puede suponer un aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible a
terceros.

Regulación y ámbito de aplicación

El Libro II del Código Civil regula la propiedad, los bienes y sus modificaciones, y
recorre el abanico de situaciones que puede enfrentar un ciudadano en relación
con sus derechos reales sobre los bienes. El ámbito de aplicación del derecho real
será, por tanto, las relaciones jurídicas que derivan del ejercicio de esa
titularidad sobre un bien y los vínculos que se establecen en consecuencia entre
las personas.

Un derecho real es directo, excluyente y protegido frente a todos, es decir, el

resto de personas no puede utilizar o disfrutar “esa cosa” sobre la que alguien
tiene un derecho real. Esto implica que:

 Son derechos de carácter inmediato, es decir, establecen un vínculo

directo entre una persona y un bien sin que tenga que intervenir nadie para
definirlo.
 Su carácter absoluto y excluyente (erga omnes) permite imponer la
titularidad frente a todos por los mecanismos legalmente establecidos.

¿Cómo se adquiere un derecho real?

Hay dos maneras:

 Originario: cuando la adquisición del derecho sobre un bien no depende

del titular anterior. Por ejemplo, cuando alguien encuentra un objeto y
decide quedárselo.
 Derivativo: la transmisión del derecho se obtiene del titular anterior, como
en el caso de una compraventa, una donación o una herencia.
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
En los derechos reales sobre cosa propia existe una relación de propiedad entre el
sujeto titular y el objeto. El objeto está incorporado en el patrimonio del titular.
DOMINIO
Es el derecho más pleno posible sobre la cosa, que se caracteriza por las notas
de generalidad, ya que, en principio, y salvo que se encuentre gravado,
comprende todas las facultades, aplicaciones y posibilidades de la cosa no
prohibidas por la Ley, presumiéndose libre de cargas y gravámenes.
Es un concepto técnicamente jurídico. Tiene sentido subjetivo, pues implica la
potestad que corresponde al titular sobre la cosa.
CONDOMINIO
Potestad que dos, tres o más individuos disponen sobre un bien compartido.
PROPIEDAD
Es el derecho que tiene toda persona de usar, gozar, disfrutar y disponer sus
bienes de acuerdo a la ley. Dicho derecho será protegido por el Estado, por lo que
nadie podrá ser privado, ni molestado en sus a bienes sino en virtud de un juicio
que cumpla con las formalidades esenciales del procedimiento.

La diferencia consiste en que

 la palabra propiedad se debe ver desde el punto de vista objetivo como la
relación de pertenencia del hombre sobre la cosa mientras que
 la palabra dominio se debe ver desde el punto de vista subjetivo como la
facultad de uso del hombre sobre la cosa.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

En los derechos reales sobre cosa ajena no existe la relación de propiedad, por
ende, el titular del derecho ejerce las facultades sobre un objeto que está en el
patrimonio de otra persona.
USUFRUCTO
El usufructo es una figura jurídica que posibilita el uso y disfrute de un bien sin que
este sea propiedad del usufructuario. El titular del bien se convierte entonces en el
nudo propietario.
Repasamos estos dos conceptos:
 Usufructuario: es el titular del derecho de usufructo, quien puede usar el
bien mientras dura el usufructo. No obstante, no puede disponer de él. Es
decir, no tiene derecho a venderlo, aunque sí a alquilarlo.
 Nudo propietario: es el titular del dominio de la vivienda que se ha puesto a
disposición del usufructuario. Continúa siendo de su propiedad, pero
durante el periodo de usufructo no puede utilizarla (posee la nuda
propiedad).
 ¿Qué tipos de usufructo prevé la ley?
 En una herencia podemos encontrarnos con cuatro tipos de usufructo,
cada uno con sus propias características y particularidades: el voluntario, el
legal, el temporal y el vitalicio.
 1. Voluntario
 Surge cuando alguien lo establece en su testamento de forma voluntaria.
 Por ejemplo, si dos hermanos comparten unas tierras y su producción. Así,
al fallecer uno de los dos, el usufructo puede ser del otro, aunque la
propiedad pertenezca a los herederos (habitualmente, los hijos).
 2. Legal
 Es el que se forma por imperativo legal. El único supuesto que
actualmente existe en nuestro ordenamiento jurídico es el que tiene que ver
con el derecho de usufructo del cónyuge que queda viudo tras el
fallecimiento del otro.
 Es lo que se conoce como la legítima del cónyuge viudo, que incluye:
 Si hay hijos u otros descendientes: el usufructo del tercio de lo que se
conoce como mejora.
 Si no hay hijos, pero sí ascendientes: el usufructo del 50% del caudal
hereditario.
 Cuando no existen ni ascendientes ni descendientes: el usufructo de dos
tercios del total de la herencia.
 3. Temporal
 Como su propio nombre indica, esta clase de usufructo tiene fecha de
caducidad. Este límite temporal puede establecerlo el testador únicamente
cuando se trata de un usufructo voluntario. Si no, tendrá que determinarlo el
juez.
 4. Vitalicio
 En este caso, el usufructo se da por finalizado cuando el usufructuario
fallece. Corresponde al supuesto que hemos comentado en el apartado del
usufructo legal.
 Es decir, se trata del usufructo que ostenta el cónyuge viudo, un
derecho que no desaparece hasta que él mismo fallece.
 ¿Qué bienes se suelen dejar en usufructo?
 Hay una serie de bienes que son los que más comúnmente son objeto de
usufructo. Hablamos de:
 Inmuebles: por ejemplo, viviendas, tierras o garajes. Si nos centramos en
las herencias, el motivo de dejar la vivienda en usufructo en favor del viudo
tiene que ver con evitar que otros familiares la reclamen y puedan dejarle
sin hogar.
 Participaciones o acciones de una sociedad: aunque el socio sigue
siendo el nudo propietario de los títulos, el usufructuario de los mismos
tiene derecho a recibir el beneficio que de ellos se derive.
 Dinero: se trata de la forma de usufructo más compleja, pues en este caso
el usufructuario tiene derecho a usar el dinero de una determinada cuenta
corriente, pero debe devolverlo cuando finalice el derecho. Si no lo hace, el
nudo propietario del dinero tiene derecho a reclamárselo. Eso sí, solo le
puede pedir el dinero del que ha dispuesto, no los intereses que este haya
generado.
 ¿Cómo se calcula el usufructo?
 Calcular el valor del derecho de usufructo puede ser útil, básicamente, en
dos situaciones:
 Si el nudo propietario quiere vender el bien en cuestión.
 Cuando se ha de hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
 Para obtener su valor, habrá que distinguir si se trata de un usufructo
temporal o de un usufructo vitalicio.
 Cálculo del usufructo temporal
 El usufructo temporal tiene un valor concreto: el 2% del valor del bien en
usufructo por cada año que transcurra, con un mínimo del 10% y sin llegar
nunca al 70% sobre el valor total.
  Cálculo del usufructo vitalicio
 Obtener el valor de un usufructo vitalicio es más complicado, ya que no es
posible saber de antemano cuánto tiempo va a durar el derecho. Por eso, lo
que se hace es establecer en 89 la edad máxima.
 A esta cifra, se le tiene que restar para obtener el valor del bien la edad
actual del usufructuario. El número resultante será el porcentaje que se ha
de aplicar al valor final del bien, con un mínimo de un 10% y un máximo de
un 70%.

USO Y HABITACION
Los derechos de Uso y Habitación son Derechos Reales independientes
del usufructo y diferentes entre sí, regulados en Derecho común en el título VI del
libro II del Código Civil: Del usufructo, del uso y de la habitación, en un capítulo
aparte, el II: del uso y de la habitación.
Tanto el uso como la habitación pueden constituirse mediante negocio jurídico
unilateral o bilateral, inter vivos (compra-venta) o mortis causa (testamento), a
título gratuito o bien oneroso.
El derecho de uso es un derecho real en cosa ajena concedido de forma personal
al usuario para obtener todos los servicios o frutos que pueda aprovechar.
El derecho de uso es el derecho o facultad que tiene una persona de usar
una cosa de la que no es propietaria.
Su constitución es voluntaria o por prescripción, y el contenido de uso y frutos
viene determinado por lo que pueda consumir el usuario.
El derecho de habitación es un derecho real, como lo es el derecho de
servidumbre o el derecho de propiedad, en cosa ajena con finalidad exclusiva de
alojamiento, con las mismas obligaciones y limitaciones que el usuario, o derecho
de uso sin percepción de frutos, aplicado a la vivienda.
Requiere un acto expreso, más o menos solemne, que ha de probarse por quien lo
alegue.
La habitación, a diferencia del uso, es singular y autoriza a ocupar las piezas
necesarias, y no toda la casa como el uso.
El objeto es la casa y el destino el alojamiento, excluyéndose el pago de una
renta.
Son características del mismo la temporalidad, gratuidad e intransmisibilidad.
Tanto el derecho de habitación como el de uso son inscribibles en el Registro de la
Propiedad, como declara específicamente el artículo 2.2 de la LH, aunque sin
carácter obligatorio.

El derecho uso es una especie de usufructo limitado y el derecho de habitación

una especie de derecho de uso que tiene la particularidad de tener por objeto una
casa destinada a la habitación del titular del derecho.
os derechos reales de uso y habitación se constituyen de igual manera que el
derecho de usufructo, es decir, de por una de las siguientes maneras:
 Por ley.
 Por testamento
 Por donación, venta u otro acto entre vivos.
 Por prescripción.
Es decir que entre particulares se puede firmar un contrato de uso o habitación,
sin ser un contrato de arrendamiento, que tiene otras características.
Extinción del derecho de uso y habitación.
El derecho de uso y habitación se extingue por las siguientes causas:
 Por muerte del usuario o habitador según el caso.
 Por la resolución del derecho del constituyente del derecho de uso o de
habitación.
 Por consolidación del derecho de uso o habitación con la propiedad.
 Por prescripción.
 Por renuncia al derecho ya sea de uso o habitación.
Prohibiciones en el derecho de uso y habitación.
Los derechos de uso y habitación no son transmisibles a los herederos, ni pueden
cederse a ningún título, y el usuario o el habitador no pueden arrendar, enajenar o
prestar ningún objeto al que se extienda su derecho.
Las obligaciones del usuario y del habitador son usar las cosas que comprenden
su derecho con el cuidado necesario y deben colaborar con los gastos ordinarios
tendientes a la conservación.
SERVIDUMBRES ACTIVAS
El derecho de servidumbre es aquel gravamen que recae sobre la propiedad
inmueble, en los que uno es dominante y otro sirviente y en el que se contempla
los distintos tipos de derechos de servidumbre, como la servidumbre de paso, la
servidumbre de medianería, la servidumbre de acueducto o paso de agua, la
servidumbre de luces y vistas, servidumbre de desagüe, y los derechos y
obligaciones de la finca dominante y de la sirviente.
La servidumbre es aquel derecho real sobre cosa ajena que se justifica y legitima
en cuanto presta una utilidad a una persona o a un fundo. Pueden establecerse
servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a
quienes no pertenezca la finca gravada.
Características del derecho de servidumbre
 Es un derecho que limita el dominio o propiedad
 Está siempre encadenado a la propiedad.
 Exige la concurrencia de dos predios, dominante y sirviente.
 Es un derecho sobre un bien ajeno
 Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que no se haga.
 Es necesario que exista una utilidad.
HIPOTECA
La hipoteca es una garantía real, se constituye sobre bienes determinados para
garantizar que el deudor cumplirá con una obligación que tiene frente al acreedor.
La hipoteca se constituye sobre bienes determinados que no se entregarán al
acreedor. La hipoteca deberá constituirse siempre por escrito, no puede ser tácita
ni general. La hipoteca puede constituirse de forma voluntaria (mediante contrato o
convenio) y de forma necesaria (por disposición de la ley).

Derecho real accesorio que grava un inmueble y que se constituye en favor de

un acreedor en garantía del pago de la deuda. La hipoteca no implica
desposesionamiento del propietario.

La hipoteca autoriza al acreedor no pagado al vencimiento a embargar y vender

el inmueble en manos de cualquiera que se encuentre (derecho de persecución) y
a pagarse con el precio de él antes que los acreedores quirografarios (derecho de
preferencia).
Derechos del Acreedor Hipotecario
Tratándose de la hipoteca, el acreedor hipotecario tendrá los siguientes derechos:
 El acreedor hipotecario tendrá derecho a hacer cumplir la obligación
garantizada a través del juicio hipotecario.
 En el juicio hipotecario el acreedor hipotecario podrá adjudicarse el bien
hipotecado.
 En el juicio hipotecario, en el remate, el o los postores podrán adquirir el
bien, y con el dinero que se obtenga se pagará al acreedor hipotecario.
 Derecho de preferencia en el pago, es decir, que sea pagado antes que los
demás acreedores con el dinero que se obtenga de la venta del bien
hipotecado.
Obligaciones del Deudor Hipotecario
Tratándose de la hipoteca, el deudor hipotecario tendrá las siguientes
obligaciones:
 Pagar la obligación principal.
 Solicitar al acreedor hipotecario su consentimiento para enajenar el bien o
darlo en arrendamiento.
Extinción de Hipoteca
La extinción de la hipoteca podrá pedirse y deberá ordenarse:
 Cuando se extinga el bien hipotecado.
 Cuando se extinga la obligación que garantizó.
 Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien
hipotecado.
 Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado.
 Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada.
 Por remisión expresa del acreedor.
 Por declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.
 Por dación en pago.
Cancelación de Hipoteca
La cancelación de hipoteca total o parcial se tramita ante el Registro Público de la
Propiedad para que surta efecto contra terceros. Por ejemplo, cuando el deudor
hipotecario terminó de pagar el crédito, la hipoteca que se constituyó sobre el
inmueble para garantizar el pago de ese crédito, se extingue, y será necesario
tramitar la cancelación de esa hipoteca para que el inmueble no siga reportando
ese gravamen en el Registro Público de la Propiedad.
Para la cancelación de hipoteca será necesario:
 Presentar los documentos requeridos por el Registro Público de la
Propiedad de la entidad federativa de que se trate, en los que conste la
cancelación de la hipoteca, como puede ser la escritura de cancelación o
bien la sentencia de cancelación de hipoteca según sea el caso.
 Pagar los derechos al Registro Público de la Propiedad por concepto de
Cancelación de Hipoteca.
Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la hipoteca son diversos,
su regulación estatal y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar
lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de
carácter meramente informativo e ilustrativo.
PRENDA
El derecho es un derecho real de garantía que se constituye sobre determinados
bienes del deudor o de un tercero, mediante el cual se asegura el cumplimiento de
una obligación, otorgando a su titular el poder sobre la cosa mueble y
permitiéndole su posesión, y de incumplirse la obligación principal, realizarla.
El derecho real de prenda ordinaria o con desplazamiento de la posesión se define
por la doctrina como un derecho real de garantía constituido sobre determinados
bienes del deudor o de un tercero para asegurar el cumplimiento de una obligación
y que otorga a su titular el poder sobre la cosa mueble permitiéndole su posesión,
y de incumplirse la obligación principal, realizarla.
Derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles y que lleva aparejado
el traslado o desplazamiento de la posesión de la cosa pignorada. Es un derecho
accesorio, de realización de valor e indivisible.
ANTICRESIS
Derecho real de garantía, con desplazamiento posesorio, por el que el acreedor
adquiere el derecho a percibir los frutos de un bien inmueble de su deudor con
obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si existiesen, y después a la
amortización del capital del crédito hasta que sea cancelada la deuda. En caso de
impago, no adquiere la propiedad del inmueble, pero puede pedir el pago de la
deuda o la venta del inmueble para la satisfacción del crédito.