Centro Turistico

|1 TRASLADO DE PLANTA
LOCALIZACION DE PLANTA CONVENIENTE

CASO PRÁCTICO CENTRO TURÍSTICO
D
e vuelta de sus vacaciones, el presidente del directorio de una
de las empresas inmobiliarias más grandes del país decide
evaluar la posibilidad de instalar un proyecto tipo resort en el
litoral del país, para lo cual requiere efectuar un estudio de
localización que permita concluir cuál podría ser la ubicación más
conveniente. El directorio de la compañía, en conjunto con el encargado del
Basado en: Evaluación estudio, estimaron que tanto los factores cuantitativos (objetivos) como
de Proyectos. Guía de cualitativos (subjetivos) resultan relevantes de considerar en la evaluación
Ejercicios. Problemas y correspondiente.
soluciones Elaborado
por Sapag Puelma, El primer análisis que se efectuó fue un estudio de mercado que permitiera
José M. Chile. 2000.
identificar cuáles serían las opciones más atractivas de considerar en la
evaluación y cuáles serían los factores más importantes de considerar al
momento de adquirir derechos de uso de un centro turístico. El estudio
concluyó que serían tres los puntos más atractivos para localizar el centro
turístico: Concón, Santo Domingo y Bahía Inglesa. Respecto de los
principales factores considerados al momento de adquirir derechos de uso
en un resort determinado, se pudo constatar que la belleza del entorno es el
atributo más valorado y que existe indiferencia entre los factores accesos al
lugar y clima del balneario.
Una vez identificadas las alternativas de localización y los factores de análisis

relevantes para la compra, se efectuó un estudio de costos de construcción y
operación para cada una de ellas considerando que independientemente de
cuál sea la localización óptima, el tamaño, demanda y los ingresos del
proyecto no experimentarán variación alguna.
El análisis técnico que proporcionó la empresa inmobiliaria consideró que los

siguientes costos de inversión y operación:
COSTOS DE
COSTO COSTO ANUAL DE
LOCALIZACIÓN CONSTRUCCIÓ
TERRENO OPERACIÓN
N
Concón 60000 370000 60000
Santo Domingo 72500 400000 38000
Bahía Inglesa 50000 420500 47000
En los costos de construcción se consideran los materiales, el transporte de

los insumos y el precio de la mano de obra. Estos difieren de una
localización a otra, producto de las distancias existentes respecto de los
principales centros de abastecimiento. Los costos de operación relevantes
para la evaluación de localización son el agua, la energía y los costos de
transporte de los insumos.
CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos

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Paralelamente, se profundizó el estudio de mercado aplicando una

encuesta estructurada directa a una muestra del mercado objetivo,
obteniendo la siguiente información primaria:
 Los atributos más valorados por el mercado potencial al momento de
decidir la compra de derechos de uso de un departamento para vacaciones
son: la belleza natural del entorno, las vías de acceso al lugar donde se
ubica y el clima.
 Por otra parte, el estudio señaló que Santo Domingo y Bahía Inglesa eran
los lugares más preferidos en cuanto a belleza natural, puesto que el 80
por ciento de los encuestados manifestó su preferencia, en igual
ponderación, por ambos balnearios.
 En lo relativo a los accesos, también se prefiere Santo Domingo y Bahía
Inglesa, con la salvedad de que en este caso, al tener que escoger alguna
de las dos, se opta por Santo Domingo, ya que con la construcción de la
“Autopista del Sol" se ha hecho más expedito el trayecto hacia ese sector.
 Los estudios demostraron, además, que no se tiene una preferencia
específica por el factor climático entre Concón y Santo Domingo, pero al
comparar Concón con Bahía Inglesa, la gente prefiere este último, lo que
no ocurre si se compara Bahía Inglesa con Santo Domingo.
Por otra parte, se determinó que los factores subjetivos son mucho más
valorados que los factores objetivos en relación cuatro a uno. De acuerdo con
los antecedentes expuestos, se pide determinar la localización más conveniente,
Los factores
considerando tanto los factores objetivos como los subjetivos. Explique y cuantitativos se
justifique sus respuestas. Para el cálculo de los valores relativos de los factores refieren a los costos de
objetivos, asuma que las inversiones se deprecian a cinco años, no tienen valor inversión y de
de salvamento, que la tasa de impuesto a las utilidades es de 15 % y que el operación mientras
que los factores
costo de capital real anual alcanza al 12 %. cualitativos se refieren
a los aspectos
SOLUCION estratégicos que
requiere un proyecto
para su éxito
El objetivo de este problema es determinar la localización óptima de un comercial.
proyecto inmobiliario turístico considerando tanto los factores de carácter
cuantitativo como cualitativo.
NOTA:
Para la solución de este problema se requiere construir los flujos de caja En proyectos donde los
relevantes asociados a cada alternativa y combinar estos resultados con las factores estratégicos
bases del modelo Brown y Gibson. condicionan en gran medida
la localización óptima se
recomienda la utilización del
En este caso en particular, veremos cómo es posible combinar ambos métodos método de Brown y Gibson.
en un proyecto en que tanto los factores estratégicos como los económicos En proyectos industriales, en
donde los factores
desempeñan un rol fundamental. Esta combinación de factores requiere de la
cuantitativos son de gran
realización de cuatro etapas: relevancia, se recomienda
utilizar el método de
a) Asignar un valor relativo a cada factor objetivo FOi para cada localización proyección de flujos de
costos.
optativa viable.

Para asignar un valor relativo a cada factor objetivo debemos determinar el

valor actual de costos asociado a cada alternativa. Una vez obtenido este valor,
debemos calcular el recíproco de los VAC de cada opción en valores positivos y
establecer, en términos relativos, cuál de las tres opciones es más conveniente
en términos de costos.
El cálculo de los FO, se obtiene al aplicar la siguiente ecuación (*).
1
VAC i
FOi = n
1
∑ VAC
i=1 i
Para este caso en particular el cálculo de los FO i son los siguientes:
LOCALIZACIÓN VACi RECÍPROCO (1/VACi) FOi
Concón 703569 0.00000142133 0.3402
Santo Domingo 713404 0.00000140173 0.3355
Bahía Inglesa 738148 0.00000135474 0.3243
SUMA TOTAL 0.00000417780 1

FOConcón = 0.00000142133/0.00000417780 = 0.3402
FOsto. Domingo = 0.00000140173/0.00000417780 = 0.3355
FOBahía Inglesa = 0.00000135474/0.00000417780 = 0.3243
De acuerdo a los resultados obtenidos, la localización que presenta mayor

puntaje es Concón, lo que significa que, considerando solamente los
factores de carácter cuantitativo, ésta es la localización más conveniente.
Este análisis es consistente con la selección de una localización mediante la
utilización de la técnica de Valores Actuales de Costos (VAC), que en este
caso es Concón con el menor VAC de las opciones analizadas.
b) Estimar un valor relativo de cada factor subjetivo FS i para cada

localización optativa viable.
Esta segunda etapa es totalmente independiente de la anterior y tiene por

objetivo establecer qué tan importantes son los factores subjetivos en el
proceso de toma de decisión de compra del bien o servicio del proyecto.
En este caso en particular, debemos determinar qué tan importantes son el
entorno, las vías de acceso y el clima al momento de adquirir un paquete
turístico en un balneario determinado.
Para lograr lo anterior debemos efectuar comparaciones pareadas de

todas las combinaciones posibles de los factores considerados. En este
caso, debemos comparar qué factores son más relevantes entre entorno y
acceso, entorno y clima y acceso y clima.
Te recomendamos buscar:
Criterios para determinar la
localización de la Planta CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos
Si el resultado de la encuesta indica que un factor es preferido a otro, debe

asignársele un valor 1 al factor preferido y 0 al factor menos preferido. En
el evento de que exista indiferencia entre ambos factores, deberá
asignarse un valor 1 a cada factor.
Posteriormente, se deberán sumar las preferencias totales que cada factor

obtuvo para luego determinar qué porcentaje de las preferencias alcanzó
cada uno. De acuerdo con los resultados obtenidos de la encuesta,
podemos afirmar que el entorno del centro turístico tiene un 50 % de
preferencia, el acceso un 25 % y el clima un 25 %. El cuadro siguiente
resume lo anteriormente expresado:
FACTOR(j COMPARACIONES PAREADAS SUMA DE INDICE Wi

) PREFERENCIA
1 2 3 S
Entorno 1 1 2 2/4=50%
Acceso 0 1 1 1/4=25%
Clima 0 1 1 1/4=25%
4 100%
Para cada localización debemos combinar la ponderación del factor Wj con el

valor que cada localización tiene respecto de cada factor. En otras palabras,
debemos establecer un promedio ponderado entre el valor que cada
localización tiene en cada factor Rij y multiplicarlo por su ponderación relativa
Wj. De esta forma obtendremos FSi. Lo anterior puede expresarse mediante la
siguiente ecuación (* *):
n
FSi=∑ R ij x W j
j=1
El paso siguiente es establecer el valor R ij que en definitiva significa determinar

qué tan buena es cada localización respecto de cada uno de los factores
subjetivos incluidos en el análisis. En este caso en particular debemos conocer
qué tan buenos son Concón, Santo Domingo y Bahía Inglesa respecto del
entorno, acceso y clima. Para ello debemos efectuar las comparaciones
pareadas correspondientes para cada una de las alternativas de localización por
estudiar con cada uno de los factores seleccionados.

FACTOR Entorno Acceso Clima
Comparaciones Suma R Comparaciones Suma R Comparaciones Suma R

pareadas pareadas pareadas
De De De
1 2 3 1 2 3 1 2 3
LOCALIZACIÓ Pref. Pref. Pref.
N
CONCÓN 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0.2
5
SANTO 1 1 2 0. 1 1 2 0.6 1 1 2 0.5

DOMINGO 5 7
BAHÍA 1 1 2 0. 1 0 1 0.3 1 0 1 0.2

INGLESA 5 3 5
1 1 2 4 1 1 1 1 3 1 2 1 1 4 1
Con los resultados obtenidos en la tabla anterior estamos en condiciones de

calcular el valor relativo de los factores subjetivos de cada una de las
alternativas sometidas a análisis. Esto es, establecer el valor promedio
ponderado de cada opción. El cuadro siguiente resume los resultados de los
factores subjetivos obtenidos en los dos cuadros anteriores.
Puntaje relativo Rij

Índice
Factor(j)
Wj
Concón Santo Domingo Bahía Inglesa
Entorno 0 0.50 0.50 0.50
Acceso 0 0.67 0.33 0.25
Clima 0.25 0.50 0.25 0.25
Reemplazando los valores del cuadro anterior en la ecuación (**), se

puede determinar el valor del factor subjetivo FS i. Separadamente, para
cada localización, se multiplica la calificación para un factor R ij por el índice
de importancia relativa Wj de ese factor y se suman todos los factores
subjetivos:
FOConcón = (0.00)x(0.50)+(0.00)x(0.25)+(0.25)x(0.25) = 0.0625
FOsto. Domingo = (0.50)x(0.50)+(0.67)x(0.25)+(0.50)x(0.25) = 0.5425
FOBahía Inglesa = (0.50)x(0.50)+(0.33)x(0.25)+(0.25)x(0.25) = 0.3950

De acuerdo con los resultados obtenidos, la localización que presenta

mayor puntaje es Santo Domingo, es decir, que considerando sólo los
factores de carácter cualitativo, ésta es la localización más conveniente.
Como puede observarse, al igual que la suma de los FO i, la sumatoria de

los FSi también es igual a 1, por lo que nos encontramos en condiciones
metodológicas consistentes que nos permite comparar y combinar los
factores objetivos con los subjetivos.
c) Calcular la medida de preferencia de localización (MPL)
Una vez valorado en términos relativos los factores objetivos y subjetivos

de localización, se procede a calcular la medida de preferencia en función
de la importancia relativa que los gerentes de la empresa y/o el preparador
y evaluador de proyectos le asignen a ambos factores. En este caso, los
factores objetivos representan un cuarto de importancia respecto de los
subjetivos, lo que significa ponderar sus resultados en un 25 % y 75 %
respectivamente. Para ello debe aplicarse la siguiente fórmula.
MPLI =K ( FO i ) + ( 1−K ) ( F S i )
Reemplazando los valores obtenidos para los FOi y FSi en la fórmula

anterior, se determinan las siguientes medidas de preferencia de
localización:
MPLConcón = 0.25(0.3402)+(0.75)(0.0625) = 0.1319
MPLsto. Domingo = 0.25(0.3355)+(0.75)(0.5425) = 0.4908
MPLBahía Inglesa = 0.25(0.3243)+(0.75)(0.3950) = 0.3773
d) Seleccionar el lugar
De acuerdo con el método de Brown y Gibson en combinación con la

técnica de Valores Actuales de Costos (VAC), la alternativa más
conveniente para este proyecto es Santo Domingo, puesto que recibe el
mayor valor de medida de ubicación. Si se hubiesen comparado
exclusivamente los valores objetivos, es decir, selección del lugar mediante
el menor VAC, esta opción no habría sido la más atractiva sino Concón. Sin
embargo, la superioridad con que fueron calificados los factores subjetivos
(75 %) hace que la decisión se incline por Santo Domingo. Se puede
apreciar, por otra parte, que un cambio en la ponderación entre factores
objetivos y subjetivos podría llevar a un cambio en la decisión


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LOCALIZACION DE PLANTA CONVENIENTE

Una vez identificadas las alternativas de localización y los factores de análisis

El análisis técnico que proporcionó la empresa inmobiliaria consideró que los

Concón 60000 370000 60000

Santo Domingo 72500 400000 38000

Bahía Inglesa 50000 420500 47000

En los costos de construcción se consideran los materiales, el transporte de

CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos

Paralelamente, se profundizó el estudio de mercado aplicando una

CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos

Para asignar un valor relativo a cada factor objetivo debemos determinar el

Para este caso en particular el cálculo de los FO i son los siguientes:

LOCALIZACIÓN VACi RECÍPROCO (1/VACi) FOi

Concón 703569 0.00000142133 0.3402

Santo Domingo 713404 0.00000140173 0.3355

Bahía Inglesa 738148 0.00000135474 0.3243

SUMA TOTAL 0.00000417780 1

FOsto. Domingo = 0.00000140173/0.00000417780 = 0.3355

FOBahía Inglesa = 0.00000135474/0.00000417780 = 0.3243

De acuerdo a los resultados obtenidos, la localización que presenta mayor

b) Estimar un valor relativo de cada factor subjetivo FS i para cada

Esta segunda etapa es totalmente independiente de la anterior y tiene por

Para lograr lo anterior debemos efectuar comparaciones pareadas de

Si el resultado de la encuesta indica que un factor es preferido a otro, debe

Posteriormente, se deberán sumar las preferencias totales que cada factor

FACTOR(j COMPARACIONES PAREADAS SUMA DE INDICE Wi

Para cada localización debemos combinar la ponderación del factor Wj con el

El paso siguiente es establecer el valor R ij que en definitiva significa determinar

CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos

FACTOR Entorno Acceso Clima

Comparaciones Suma R Comparaciones Suma R Comparaciones Suma R

SANTO 1 1 2 0. 1 1 2 0.6 1 1 2 0.5

BAHÍA 1 1 2 0. 1 0 1 0.3 1 0 1 0.2

Con los resultados obtenidos en la tabla anterior estamos en condiciones de

Puntaje relativo Rij

Entorno 0 0.50 0.50 0.50

Acceso 0 0.67 0.33 0.25

Clima 0.25 0.50 0.25 0.25

Reemplazando los valores del cuadro anterior en la ecuación (**), se

FOsto. Domingo = (0.50)x(0.50)+(0.67)x(0.25)+(0.50)x(0.25) = 0.5425

FOBahía Inglesa = (0.50)x(0.50)+(0.33)x(0.25)+(0.25)x(0.25) = 0.3950

CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos

De acuerdo con los resultados obtenidos, la localización que presenta

Como puede observarse, al igual que la suma de los FO i, la sumatoria de

c) Calcular la medida de preferencia de localización (MPL)

Una vez valorado en términos relativos los factores objetivos y subjetivos

Reemplazando los valores obtenidos para los FOi y FSi en la fórmula

MPLsto. Domingo = 0.25(0.3355)+(0.75)(0.5425) = 0.4908

MPLBahía Inglesa = 0.25(0.3243)+(0.75)(0.3950) = 0.3773

De acuerdo con el método de Brown y Gibson en combinación con la

CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos

CASOS PRÁCTICOS: Formulación y Evaluación de Proyectos

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