UNIDAD 2

EVALUACIÓN DEL TERRENO PARA

EMPRENDIMIENTOS

MÓDULO PERICIAS Y TASACIONES II

Arq. Claudio Herrero
 Introducción a la Unidad
Es muy habitual en la actividad de tasaciones tener que determinar el valor de terrenos
importantes por lo general en núcleos céntricos de grandes ciudades. Estos inmuebles
por sus características especiales, definidas principalmente por su capacidad
edificable no pueden ser tasados solo con los elementos aprendidos hasta el momento
.Para poder resolver esta problemática desarrollaremos en esta unidad un sencillo
método que nos permitirá saber cuales son las variables que intervienen en la
determinación de un valor posible para nuestro problema y como interactúan entre si
produciendo como resultado escenarios de valores disímiles.

Relación con las otras Unidades

Esta unidad tiene relación con los contenidos temáticos de Pericias y Tasaciones I
concretamente con el manejo de normativa urbanística, indicadores, elementos
gráficos .Para poder desarrollar adecuadamente los contenidos de esta unidad el
alumno deberá conocer muy acabadamente la definición y calculo de valor técnico y
valor por ventas compradas, ejes temáticos desarrollados en el Modulo de Pericias y
Tasaciones I

Objetivos específicos

Como objetivo de la presente unidad desde la cátedra nos planteamos que ustedes
alumnos conozcan las variables que intervienen en la determinación del valor posible
para un terreno a utilizar en un emprendimiento. Operativamente se desarrollara un
método posible a emplear para la determinación del valor.

10 MODULO “PERICIAS Y TASACIONES II” | UNIVERSIDAD FASTA

 Contenidos

En esta unidad se abordaran los siguientes contenidos:

• Introducción a la problemática
• Presentación del método.
• Calculo de R ,Ingresos totales del emprendimiento
• Calculo de D. Costo total del emprendimiento
• Diseño del producto a comercializar.
• Cálculo y elementos de C –Costo de la construcción.
• Cálculo de Df. Costo financieros del emprendimiento.
• Calculo de Di Costos de incorporación.
• Calculo de Dv Costos de Comercialización.
• Resolución del método y consideraciones finales.

UNIDAD 2– EVALUACION DE TERRENOS PARA EMPRENDIMIENTOS

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 Esquema de contenidos

Ecuación Económica

Venta del Emprendimiento - (Valor del Terreno + Costo Construcción)

(Valor hipotético conocido) (Valor hipotético conocido)

????
Incógnita

Rentabilidad
(Valor hipotético pre establecido)

Orientaciones para el estudio

Como recomendación para esta unidad les solicitamos que busquen información de
emprendimientos en desarrollo en sus ciudades de origen, valores de venta a nuevo
de unidades de distinta categoría, valores de tierra de terrenos importantes en
dimensiones y ubicación. Además como se manejaran, en el caso del trabajo práctico
optativo, con valores de construcción y mano de obra será importante que indaguen
sobre estos con empresas constructoras, profesionales de la construcción y que
tengan manejo de publicaciones tales como revista Clarín Arquitectura, revista
Vivienda etc.

12 MODULO “PERICIAS Y TASACIONES II” | UNIVERSIDAD FASTA

 También es de vital importancia que puedan tener un muy buen manejo de los
códigos de ordenamientos territorial e indicadores de capacidad de edificación ya que
de ellos dependerá la capacidad edificable de nuestro terreno en estudio.

ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA

Recuerde

Ejemplos

Resumen

Actividad de Aprendizaje

Prepárese, vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le

permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. En esta etapa, es fundamental
que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades de
aprendizaje, no estudie de memoria intente siempre… relacionar

Iniciaremos el recorrido de la segunda Unidad Didáctica. Le deseamos mucha suerte.

Comenzamos…

UNIDAD 2– EVALUACION DE TERRENOS PARA EMPRENDIMIENTOS

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 Desarrollo de los contenidos

El gran desarrollo de la industria de la construcción de los últimos años ha llevado a la

actividad inmobiliaria a la necesidad de tener que ponerle precio a numerosos terrenos
urbanos con gran capacidad edificable .Dicha capacidad le otorga al lote en cuestión
la calificación “para emprendimiento “ya que el mismo cuenta con ciertos atributos
especiales que permiten la generación de un determinada renta según lo que se
construya sobre el.

El valor de dicho terreno estará en relación directa a su capacidad edificable y a la

renta del “producto que se comercialice sobre dicho terreno “.En el proceso de
determinar el valor tendremos que conocer el modo de proceder del inversor que
inmovilizara fondos en la compra del terreno con el único objetivo, en un futuro lo mas
cercano posible, pueda obtener utilidades superiores a la inversión realizada. Dichas
utilidades provendrán de la venta del producto del emprendimiento, donde el valor del
terreno en cuestión forma parte de la ecuación financiera de la totalidad de la
inversión.

En esta unidad intentaremos analizar los elementos que nos permitan calcular hasta
que precio estaría dispuesto a pagar por ese terreno un posible inversor , para ello nos
valdremos de una formula empedada en Rió de Janeiro (Método Carioca) para estimar
dicho valor.

Esta formula se plantea como valida para una determinada hipótesis de resolución de
nuestro problema que es la estimación de un posible máximo valor de mercado para
un terreno para emprendimiento

Problema a resolver.

14 MODULO “PERICIAS Y TASACIONES II” | UNIVERSIDAD FASTA

 - Determinación del valor de un terreno urbano con
indicadores de capacidad edificable importantes, buenas
dimensiones y ubicación destacada.

Determinación del valor por método Carioca

La formula del método propuesto indica que el valor del terreno analizado surge del
50% de la diferencia entre los ingresos totales del emprendimiento y los costos totales
de realización/ejecución de dicho emprendimiento. , planteada a modo de formula
quedaría expresada de la siguiente manera

Valor del Terreno = (R-D) x 0,5

R: Valor total de los ingresos producidos por la venta del producto propuesto para el
emprendimiento.

D: Costos total de realización y ejecución de dicho emprendimiento (sin incluir costo

de terreno que es la incógnita a develar).

Calculo de R

Quizás sea la parte del problema mas interesante a resolver ya que deberán apelar a
sus dotes de creadores y diseñadores de productos inmobiliarios para la venta en el
terreno en estudio para lo cual deberemos previamente saber cual es ese producto.

Como primer paso importante es determinar la capacidad edificable de nuestro terreno

es decir saber que cantidad de m2 posibles a construir, para ello deberemos estudiar
detalladamente los Códigos de Ordenamiento Territorial de cada ciudad .Si es posible
que indaguen personalmente en las oficinas de planeamiento de cada ciudad en
especial saber si existen premio o estímulos para la construcción consistentes en el
aumento de coeficientes para el Factor de Ocupación Territorial.

UNIDAD 2– EVALUACION DE TERRENOS PARA EMPRENDIMIENTOS

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 Ejemplos: En el caso concreto del Municipio de General
Pueyrredón los premios de estimulo a la actividad de la construcción llegan
hasta el 70% del FOT de cada sector.

En segundo lugar deberíamos hacer un estudio de mercado inmobiliario determinando

que producto y que mercado posee el sector de implantación osea ante un terreno
urbano saber si la demanda es de vivienda, locales, cocheras etc. y que dicha
demanda coincida con la, máxima rentabilidad exigida por el posible comprador de
nuestro terreno o sea el inversor .

Para ello no olvidemos la premisa fundamental que es el de : Máxima rentabilidad :El

objetivo a perseguir para un inversor es el de lograr la máxima rentabilidad , para lo
cual es indistinto si el emprendimiento es de viviendas, locales o cocheras siempre y
cuando cumpla con la finalidad de una mínima inversión , máxima rentabilidad y plazo
de recupero de lo invertido y ganancia lo mas acotado posible.

En ese estudio de mercado deberemos tener en cuenta el área de influencia del

posible emprendimiento si será local o regional o sea si nuestro posible edificio de
departamentos o nuestra galería comercial tendrá un posible mercado del sector o el
mismo será atractivo para la región .Deberemos analizar la demanda para el producto
diseñado para lo cual se podrían consultar datos censales y demográficos.

Para el análisis de la demanda se deberá indagar en cual es el área de influencia de

la misma, y como se segmenta la misma

Para el estudio de la oferta habrá que identificar la misma, realizar un análisis de los
precios y ritmos de venta de productos similares

Realizados estos estudios e indagaciones previas estaríamos ahora si en condiciones

de imaginar un producto posible para nuestro terreno /emprendimiento.

En el diseño propiamente dicho deberemos definir lo siguiente:

Tipologias: Vivienda, locales cocheras, galpón (teniendo en cuenta la premisa de

máxima rentabilidad)

16 MODULO “PERICIAS Y TASACIONES II” | UNIVERSIDAD FASTA

 Superficie de las unidades: Por ejemplo en el caso de vivienda en torre ¿que será lo
mas rentable?..., deptos de dos ambientes o semi pisos de lujo , en el caso de locales
2 de grandes dimensiones o 4 pequeños , etc.

Precios: Unidades para clase media o pisos para segmentos A,B,C1.

Amenities: En el caso de estas comodidades especiales de edificios de categoría

saber cuales son las adecuadas y tener presente que las mismas ocupan mucha
superficie no vendible y que dicho costo deberá ser repartido entre las unidades a la
venta incrementando significativamente los valores del m2 de venta de las mismas.

Las superficies de amenities pueden llegar a ocupar hasta un 40% de la superficie

total a construir.

Le preponemos la realización de la siguiente actividad.

> Actividad de aprendizaje 1

Como actividad de aprendizaje consulten el portal de internet www.tiburon3.com

donde podrán observar un emprendimiento en punta del Este. Indaguen en las
superficies de cada departamento y en los amenities para todo el conjunto.

Terminaciones: Determinar cuales son mas adecuadas para el target elegido.

Con toda esta información ustedes tasadores habrán diseñado un producto xx para
dicho terreno y estarán en condiciones de determinar el R para la aplicaron de la
formula.

Por ejemplo: Supongamos que han determinado que lo más rentable seria
para ese terreno la construcción de una torre de viviendas cuyo resultado final es la
venta de 30 departamentos de 3 ambientes con un valor de u$u 70.000.- cada

UNIDAD 2– EVALUACION DE TERRENOS PARA EMPRENDIMIENTOS

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unidad la sumatoria arroja un total una ves comercializado todo el emprendimiento de
u$u 2.100.000.- Pues nuestro R del emprendimiento es de

R: u$u 2.100.000.-

Recordemos que nuestra formula es Valor del Terreno = R-D x 0,5

para lo cual ahora nos adentraremos en determinar el D del emprendimiento o sea el
costo total del mismo.

Le preponemos la realización de la siguiente actividad.

> Actividad de aprendizaje 2

Indague en su ciudad emprendimientos edilicios o en construcción recientemente

realizados y releva los valores de venta de los mismos para departamentos de dos y
tres ambientes, Compare estos valores con valores de departamentos usados de
similar superficie y ubicación .Estime la diferencia porcentual en los valores el m2.

Estimación del D o costo total del emprendimiento

El D del emprendimiento se compone de la sumatoria de

C: Costo de construcción mano de obra proyecto y dirección del

emprendimiento.

Para poder calcular este elemento de la formula es necesario conocer y

detallar dentro de lo posible que tipo de construcción estamos pensando? si
será una construcción tradicional o industrializada , que tipo de materiales
emplearemos (calidad standart , muy buena o excelente etc ) y la mano de
obra que utilizaremos.

18 MODULO “PERICIAS Y TASACIONES II” | UNIVERSIDAD FASTA

 Dado lo complejo de estas precisiones y a los efectos prácticos utilizaremos
un atajo que es el de emplear los valores que se publican en revistas
especializadas como el suplemento Arquitectura de Diario Clarín , los
valores de índices de revista Vivienda. En estas publicaciones como la del
suplemento arquitectura figuran distintos modelos que no son otras cosas
que el computo y presupuesto detallado de una obra especifica, publicada
en determinada fecha la cual es utilizada a modo de referencia para la
actualización de los rubros de construcciones que incluyen el valor
materiales y mano de obra.

Con este valor calcularemos nuestro propio ejemplo otro camino es la

consulta especifica a constructores o profesionales de la construcción los
cuales nos podrán informar de los valores actuales de construcción, esta
información tiene un grado de aproximación mayor que los valores
publicados. Operativamente multiplicaremos los m2 de nuestro
emprendimiento por el monto de material y mano de obra con lo cual
determinaremos el C de nuestra formula.

Df: Costo financiero del emprendimiento estimado en el 17% de C.

Este punto es muy importante ya que hace referencia al costo del dinero
que emplearemos en nuestro emprendimiento ya que por lo general los
emprendedores o desarrolladores además del utilizan dinero propio o
equity acuden a financiadores o personas que están dispuestas a poner
dinero a cambio de una tasa o renta por ese prestamos.

Además entre ellos habría que diferenciar los que financian a la demanda o
sea al usuario mediante créditos hipotecarios y los que financian a los
inversores (prestamos o crédito promotor) .El apalancamiento es la
capacidad del desarrollador de endeudarse o sea esta cualidad mide la
capacidad de realizar negocios con dinero prestado o dinero proveniente de
una deuda contraída. En el caso de nuestro país a partir del año 2002 con la
inexistencia de financiamiento bancario la actividad de la construcción ha

UNIDAD 2– EVALUACION DE TERRENOS PARA EMPRENDIMIENTOS

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estado financiada con los ahorros de los inversores capital propio o equity.

Si el negocio prospera y la escala de la inversión cambia se recurre a

Family and Friends o segundo anillo de inversores. Por ultimo si el
prestigio y garantías de el desarrollador prosperan se accede al tercer anillo
de inversores que son los bancos y entidades crediticias. Estos prestan y
financian el desarrollo entrando a participar del mismo con avances de 30%
o más del total de la obra.

Entre estos tres círculos se conforma una verdadera red ideal de

financiamiento de los proyectos .Sea cual fuese esa red es necesario para
nuestro calculo asignar algún costo posible al dinero a inmovilizar en
nuestro proyecto hasta tanto se reintegre capital + utilidades en nuestro
caso para un plazo de obra de 36 meses estimamos un 17% de C.

Di: Costos de incorporación ósea el costo de sub división en PH , escrituras

de dominio 2% del valor de C

Supongamos que nuestro emprendimiento avanza y llega el momento de

tener que comercializar las unidades lo antes posible .Para que ello fuese
posible es necesario sub dividir la propiedad en unidades funcionales
independientes para lo cual se deberá encarar el proceso de sub división
mediante agrimensor Este profesional cobrara su tarea mediante
honorarios de acuerdo a la valuación fiscal del inmueble en cuestión.

A continuación un escribano realizara un reglamento de copropiedad para la

totalidad del edificio y por ultimo al momento de comercializar la unidad se
deberá pagar escritura traslativas de dominio entre la empresa o
desarrollador y los futuros dueños .Ambos costos se estiman en un 2% del
valor de C

DV: Costos de comercialización y publicidad conformado por comisiones de

ustedes como vendedores y gastos de promoción para la venta del
emprendimiento calculados en un 3% de R. Si bien los honorarios a cobrar

20 MODULO “PERICIAS Y TASACIONES II” | UNIVERSIDAD FASTA

 por ustedes según lo estipulado por su colegio profesional es un 3%
aportado por el comprador y un 3% pagado por el vendedor es seguro que
la exclusividad de comercialización del emprendimiento los llevara a pactar
comisiones sensiblemente inferiores a esos porcentajes. Si bien el 3% es un
monto propuesto si ustedes justifican y fundamentan otros porcentajes
serán aceptados por la cátedra. Es importante también la tarea de publicitar
el desarrollo del emprendimiento ya que de ello depende en gran medida la
velocidad de venta del mismo situación esta que posibilitará un rápido
ingreso de fondos a la ecuación financiera y una disminución del costo del
dinero necesario para su ejecución.

Resolución del problema.

Una vez calculados todos los términos de D procederemos a sumarlos y

determinar su valor por lo tanto estaremos en condiciones de aplicar la
formula desarrollada en este capitulo.

Cabe recordar que el resultado de la misma no es mas que el máximo valor

posible que un hipotético desarrollador estaría dispuesto a pagar por el
terreno en cuestión.

Recordemos también que serán ustedes los encargados de fundamentar al

dueño del terreno y a los posibles compradores cual es el mejor uso posible
para ese terreno y en especial vincular de manera directa y especifica este
uso con el máximo valor de mercado que podría tener nuestro terreno.

Esta formula no es caprichosa ya que tiene en cuenta el valor del lote

dentro de un esquema de costos y renta posible del emprendimiento, este
calculo con menor o mayor grado de detalle también lo realiza el
desarrollador ya que sabe con mucha precisión hasta cuanto puede invertir
en ese terreno para que su proyecto tenga una rentabilidad sustentable a
sus intereses.

UNIDAD 2– EVALUACION DE TERRENOS PARA EMPRENDIMIENTOS

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Si observamos la formula apreciaremos que el 50 % la diferencia entre las
entradas (R) y las salidas (D) de nuestra formula será el valor de nuestro
terreno, el otro 50% de esa diferencia corresponderá a la utilidad del
emprendimiento.

Ahora bien si tomamos como dato que toda inversión se realiza para
obtener una renta y que ella implica por parte del emprendedor y
financistas asumir un determinado riesgo deberíamos tener en claro cual
será la estimación de un renta aceptable para nuestro negocio inmobiliario.

Una en cuenta publicada por la Revista Clarín arquitectura del día 21 de

abril del 2009 obtenida del portal de la actividad
www.reporteinmobiliario.com ante la pregunta planteada de ¿Cuál es el
objetivo de rentabilidad bruta para participar como inversor de un proyecto
de construcción? , el resultado arrojaba estos porcentajes

Entre un 5% y 10% el objetivo de rentabilidad es del 7,8%

Entre el 11% y 15% es del 14,6%

Entre el 16% y 20% es del 33,6%

En nuevos desarrollos 8 de cada 10 persiguen una rentabilidad

bruta superior de más del 15%.

Mas del 20% es del 44%

Le preponemos la realización de la siguiente actividad.

> Actividad de aprendizaje 3

22 MODULO “PERICIAS Y TASACIONES II” | UNIVERSIDAD FASTA

 Ingrese al portal de Internet www.reporteinmobiliario.com y
busque otras notas referidas a rentabilidad de distintos
emprendimientos

Esto nos permitiría afirmar que nuestros inversores desarrolladores podrían

tener un piso de expectativa de renta que va desde un 7,8% hasta mas de
un 44% pues bien nuestro terreno en cuestión deberá encajar en la formula
financiera para que concuerde con las mismas.

Terminado el proceso de aplicación de esta formula deberemos contrastar el

valor hallado, recordando que este es el máximo valor posible a la
venta, con los valores de mercado existente en el sector.

Para poder comparar con terrenos similares deberemos evaluar y

justipreciar correctamente las capacidades edificables de todos los
comparables a analizar además de tener especial cuidado al analizar la
ubicaron del lote .Para ello es conveniente utilizar la siguiente tabla
propuesta por la cátedra para la visualización de los comparables.

Comp ubicacio Sup Precio U$U M2 Caract FOT FOS M2 edificable Inmobi

Con toda esta información disponible podremos determinar un valor por

ventas comparadas para nuestro lote al que deberemos ahora si contrastar
con el obtenido por la formula .Si el valor por la formula resultara ser

UNIDAD 2– EVALUACION DE TERRENOS PARA EMPRENDIMIENTOS

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superior al calculado por ventas comparadas deberemos ajustar nuestro
valor definitivo a un valor por ventas comparadas .Esto se funda en el
principio de sustitución sobre el cual se basa el sistema de tasación por
ventas comparadas que expresa que nadie pagara por nuestro lote mas
dinero del que se oferta por inmueble semejantes .

Si el caso se presentara al revés o sea que el valor de ventas comparadas

fuese muy superior al de la formula deberíamos acercar nuestro valor
definitivo al de la formula ya que seria improbable que alguien pagase un
valor tan elevado por un terreno para un emprendimiento cuando ese valor
otorgaría una rentabilidad para el emprendimiento inferior a loas valores
razonables para el mismo.

A modo de resumen hemos explorado un camino sencillo de obtener un

valor de referencia máximo para un terreno para un emprendimiento
analizando muy escuetamente las numerosas variables que tienen relación
con dicho valor .Del análisis de dicho valor contrastado con un valor de
ventas comparadas surgirá el valor definitivo del terreno para
emprendimiento .

Resumen

En esta Unidad hemos abordado de manera simple un procedimiento para poder

determinar mediante una formula matemática hasta cuanto podría pagar un posible
inversor el terreno que estamos analizando. La modificaron de las variables
interviniente producirán una modificación de este valor por lo tanto se deberá tener
muy presentes variables tales como los valores de construcción según a la tipologia
analizada.

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 BIBLIOGRAFIA

1-Revista Clarín Arquitectura

Revista Vivienda

3-Material d encuesta de www.reporteinmobiliario.com

4 –Diario La Nación Suplemento Arquitectura

Hemos llegado al final de la Unidad.

Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.

Mucha suerte…

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