ANOTACIÓN PREVENTIVA

1. CONCEPTO:
Según el Artículo 64 del TUO del Reglamento de General de los Registros
Públicos, indica que: "Las anotaciones preventivas son asientos provisionales
y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito".
Según el Código Civil (1984) el artículo 2020 donde se regula la anotación
preventiva, señala que “El reglamento indica los casos en que los actos o
contratos a que refiere el artículo 2019 son materia de anotación preventiva”
Por lo que hablamos entonces de los siguientes Actos y Derechos del artículo
2019:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opción.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan
los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a
actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles
sobre inmuebles.

2. CARACTERÍSTICAS
• Públicas, porque su propósito es informar a terceros interesados sobre la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho
inscrito.
• Provisionales, porque tienen una naturaleza temporal y están sujetas a la
confirmación o cancelación según se resuelva la causa que motivó su
inscripción.
3. Transitorias, porque no perduran indefinidamente en el tiempo. Una vez
que se resuelve la causa que las motivó, las anotaciones preventivas
pueden ser confirmadas o canceladas.
4. FINALIDAD

Se tiene por objeto advertir la existencia de una causa de posible

modificación del derecho inscrito, teniendo una duración o vigencia
temporalmente limitada.

5. PROCEDENCIA Y PLAZO

5.1. Procedencia

La anotación preventiva procede en diversos casos, incluyendo, pero no

limitándose a:

• Medidas Cautelares Judiciales: para asegurar el resultado de un

proceso judicial
• Promesas de Venta: para garantizar que el bien no será transferido
a un tercero.
• Herencias y Sucesiones: Para garantizar los derechos de
herederos y legatarios sobre los bienes del causante.
• Acciones de Amparo y Procesos Constitucionales: En casos en los
que se busca proteger derechos constitucionales vulnerados.
• Procedimientos Administrativos: Cuando una autoridad
administrativa ordena la anotación para asegurar el cumplimiento
de sus resoluciones.

5.2. Plazos:

El plazo de vigencia de una anotación preventiva varía según el tipo de

medida y su finalidad:

• Medidas Cautelares Judiciales: Generalmente, la anotación

preventiva tiene una vigencia de 10 años, renovable por igual
período si persisten las circunstancias que dieron origen a la
medida, según el artículo 2022 del Código Civil.
• Promesas de Venta y Otras Anotaciones: El plazo puede ser
específico según lo establecido en el acto o contrato, Si no se
establece un plazo suele tener una vigencia de 10 años.
• Procedimientos Administrativos: El plazo será el que establezca la
resolución administrativa que ordena la anotación.

6. ACTOS Y DERECHOS SUSCEPTIBLES A LA ANOTACIÓN

6.1. Actos Susceptibles de Anotación Preventiva

• Medidas Cautelares Judiciales:

o Embargos preventivos.
 o Secuestros conservatorios.
o Anotaciones de demandas de nulidad de actos jurídicos.
o Anotaciones de interdicción civil.
• Promesas de Venta:
o Contratos de promesa de venta de inmuebles, para
asegurar que el bien no será transferido a un tercero.
• Contratos Preparatorios:
o Contratos preliminares que prevean la futura celebración de
un contrato definitivo, como arras y opciones de compra.
• Procesos de Herencia y Sucesiones:
o Anotaciones preventivas para proteger los derechos de
herederos y legatarios sobre los bienes del causante.
• Procesos Administrativos y Constitucionales:
o Resoluciones administrativas que ordenen medidas
cautelares.
o Anotaciones preventivas en acciones de amparo y otros
procesos constitucionales.
• Procesos de Insolvencia o Quiebra:
o Anotaciones relacionadas con procedimientos de
insolvencia, quiebra o reestructuración empresarial.
• Acciones de Tercerías:
o Anotaciones de demandas de tercería de propiedad o de
mejor derecho.

6.2. Derechos Susceptibles de Anotación Preventiva

• Derechos Reales en Litigio:

o Derechos de propiedad en disputa.
o Derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbre y otros
derechos reales que estén siendo litigados.
• Derechos Personales que Pueden Convertirse en Reales:
o Derechos derivados de promesas de venta y otros contratos
preliminares que pueden convertirse en derechos reales
sobre bienes inmuebles.
• Derechos Hereditarios:
o Derechos de herederos y legatarios sobre los bienes del
causante, en tanto se resuelven los procesos sucesorios.
• Derechos Derivados de Medidas Cautelares:
o Derechos que emergen de medidas cautelares judiciales o
administrativas, como embargos preventivos y secuestros.

7. PROCEDIMIENTO

El procedimiento para solicitar una anotación preventiva generalmente incluye

los siguientes pasos:
 • Solicitud:
• Presentación de una solicitud formal ante el Registro de Predios,
acompañada de la documentación que justifique la necesidad de la
anotación.
• Resolución Judicial o Administrativa:
• En casos de medidas cautelares, la solicitud debe estar respaldada
por una resolución judicial o administrativa.
• Inscripción:

• La anotación preventiva se inscribe en el registro correspondiente,

donde queda constancia de la medida y su duración.

BLOQUEO REGISTRAL
1. DEFINICION
Es un mecanismo para proteger la ejecución o inscripción futura de una
compraventa o hipoteca
Este procedimiento registral es muy utilizado por las entidades financieras
antes de otorgar un crédito hipotecario, pues con ello se impide la
inscripción de actos diferentes al que se desea concretar

BENEFICIOS
- Asegurar la inscripción definitiva de un acto o contrato que contiene un
derecho reconocido, pero aún no consumado.
- Impide la inscripción o anotación de cualquier acto que se desee
efectuar con posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se
encuentre vigente.
- Pone en conocimiento de todos, en virtud del principio de publicidad,
la existencia de un derecho reconocido.

¿QUIEN LO SOLICITA?
serán los notarios públicos o por su dependiente acreditado con el número
de la partida del inmueble a bloquear.

2. REQUISITOS PARA SU INSCRIPCION

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.
. Art.º 136
- Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
- Solicitud formulada por un notario público con la indicación del número
de la partida a bloquear.
 - Copia simple de la minuta en la que consta el acto cuya propiedad se
reserva.
- La solicitud debe ser presentada por el notario o su dependiente
acreditado, salvo en el caso de presentación electrónica a través del
SPRL.
- Pago de derechos registrales:
a. Derechos de presentación S/ 34.00
b. Derechos de inscripción S/ 7.00
3. VIGENCIA
Su vigencia es por 60 días hábiles (no se considera sábado, domingo y
feriados) contados desde la fecha de su anotación en la partida registral,
CADUCIDAD
El bloqueo registral caduca al vencimiento de dicho plazo (60 días) o en
los supuestos previstos del artículo 6° del Decreto Ley N° 18278, el cual
establece:
- “Art. 6: No obstante, lo dispuesto en el artículo 2, los efectos del
Bloqueo sólo cesarán cuando se haya inscrito el acto o contrato
anotado preventivamente, cuando lo solicite el contratante o los
contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo, o cuando sea
ordenado judicialmente.”

INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PREDIOS

Definición de Inmovilización de partidas

Es una medida administrativa registral de carácter procedimental, implementada
por la Sunarp para evitar el fraude registral, cuyo efecto es la suspensión de la
vigencia del asiento de presentación para la comprobación de la autenticidad de
los títulos de origen notarial, en soporte papel, conteniendo actos voluntarios de
disposición, carga o gravamen, e ingresados con posterioridad a la
inmovilización en el Registro de Predios.
Para solicitar la inmovilización temporal, el titular del predio deberá acercarse a
cualquier oficina de la Sunarp y hacer efectiva la solicitud. En el supuesto que el
titular del inmueble sea una sociedad conyugal, deberán intervenir ambos.
¿En qué casos se recomienda inmovilizar un inmueble?
Se recomienda inmovilizar un inmueble cuando por motivos de trabajo, estudios
u otros, el propietario tiene que ausentarse de su ciudad por un tiempo
prolongado. También se recomienda inmovilizar un predio cuando se tiene dos o
más propiedades y solo se va a ocupar una de estas.
Ello no imposibilita que cualquier persona que no piensa transferir su predio
también pueda solicitar la inmovilización temporal de su propiedad.
¿Cuáles son los requisitos?

• Formulario de solicitud de inscripción (gratuito).

• Escritura Pública en la que el (los) propietario(s) manifieste(n) su voluntad
de inmovilizar temporalmente su predio.
• Declaración Jurada del propietario o propietarios, en el que declare bajo
juramento que el predio sobre el cual se solicita la inmovilización temporal,
no ha sido transferido o se encuentre afectado de carga y/o gravamen en
la fecha anterior de la declaración jurada.
• Pago de derechos registrales (S/ 40.00).
¿Cuánto tiempo se puede inmovilizar una partida?
La inmovilización temporal tendrá una vigencia máxima de 10 años, contados
desde el día de su presentación en el Registro de Propiedad Inmueble. También
se podrá solicitar un plazo menor, lo cual deberá ser mencionado en forma
expresa en la escritura pública.
La inmovilización caducará de pleno derecho en el plazo establecido.
Recuerde que en caso se desee levantar la inmovilización antes del plazo
estipulado, será necesaria una escritura pública de levantamiento de
inmovilización y efectuar el trámite en la Sunarp.
A considerar:
• El parte notarial de la escritura pública contendrá el acto unilateral del
propietario con derecho inscrito, manifestando su voluntad de inmovilizar
temporalmente su predio, con la debida autorización del notario para su
presentación ante la Sunarp.
• La declaración jurada del propietario con derecho inscrito con firma
certificada notarialmente, se inserta en la escritura pública, donde se
declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización
NO ha sido transferido o se encuentra afecta con carga y/o gravamen
voluntario no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha
anterior a la declaración jurada.
• La presentación del PARTE NOTARIAL en la oficina registral, deberá de
ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus
dependientes acreditados. Excepcionalmente, a solicitud y bajo
responsabilidad del interesado, el parte notarial podrá ser presentado y
tramitado por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al
expedir el parte deberá consignar en estos instrumentos el nombre
completo y número de documento de identidad de la persona que se
encargará de la presentación y tramitación, además de incorporar en
el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona (Sétima
Disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo
1049, modificado por el Decreto Legislativo 1232).
 • No debe existir ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario
no inscrito, de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la
solicitud de inmovilización.
• No debe existir ningún título pendiente de calificación referido a un acto
de disposición, carga o gravamen del bien materia de inmovilización.
• La inmovilización se inscribe en el rubro de cargas y gravámenes.
• La inmovilización no impedirá la inscripción de:
o Mandato judicial, acto administrativo o decisión arbitral que se
presente en forma posterior.
o Actos que no impliquen disposición, carga o gravamen.
o Actos de disposición, carga o gravamen que deriven de alguna
anotación preventiva o inscripción anterior al asiento de
inmovilización.
o Anotación o inscripción de sucesión intestada o testamento.
La inmovilización de partidas tiene dos modalidades alternativas y excluyentes:
a) Inmovilización de partida con asiento registral.
b) Inmovilización de partida con aviso electrónico.

Inmovilización de partida con asiento registral

Medida extendida en un asiento registral de la partida del predio en mérito a

título conformado por el parte notarial de la escritura pública de inmovilización.

Legitimados para solicitar la inmovilización de partida con asiento registral

El titular registral o su representante acreditado están legitimados para solicitar

la inmovilización.

En los casos que la titularidad se encuentre sujeta al régimen de sociedad de

gananciales o de unión de hecho, cualquiera de sus integrantes está legitimado
para solicitarla.

En los casos que la titularidad se encuentra sujeta al régimen de copropiedad,

el copropietario se encuentra legitimado para solicitar la inmovilización de la
partida en lo que corresponda a su cuota ideal.

De la solicitud de inmovilización de partida con asiento registral

Para solicitar la inmovilización de partida con asiento registral, se adjuntan los

siguientes documentos:

a) La solicitud de presentación de título.

b) Parte notarial de la escritura pública de inmovilización otorgada por el
titular registral o su representante.
 c) Declaración jurada con firma certificada por notario del titular registral
o su representante inserta o anexa al parte notarial, en el sentido que
el predio sobre el cual se solicita la inmovilización no ha sido
transferido o se encuentra con carga o gravamen voluntario, no
inscrito, de fecha cierta anterior a la presentación de la solicitud de
inmovilización de partida con asiento registral.

La inmovilización de partida con asiento registral no se encuentra sujeta al pago

de derechos registrales.

Plazo de vigencia de la inmovilización de partida con asiento registral

La inmovilización de partida con asiento registral se concede por el plazo

consignado expresamente en el parte notarial de la escritura pública el
cual no puede exceder de diez (10) años. En caso de no indicar el plazo
en el parte notarial de la escritura pública o señalar un plazo mayor al
establecido legalmente, el registrador consignará el plazo máximo de
diez (10) años.

El plazo de vigencia de la inmovilización de partida con asiento registral

es contado desde el día de su presentación en la oficina del diario.

El plazo se computa de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando el plazo es señalado por días, se entenderá por días

calendarios.
b) Cuando el plazo es fijado en meses o años, es contado de fecha a
fecha, concluyendo el día igual al del mes o año que inició,
completando el número de meses o años fijados para el lapso.
c) Si en el mes de vencimiento no hubiere día igual a aquel en que
comenzó el cómputo, es entendido que el plazo expira el primer día
calendario del siguiente mes.
La inmovilización caduca de pleno derecho al vencimiento del plazo
establecido. En este caso, el registrador de oficio extiende el asiento de
levantamiento respectivo, con ocasión a la inscripción de un título
posterior sobre la partida que fue materia de inmovilización.

Contenido del asiento de inscripción de la inmovilización de partida con

asiento registral

El registrador, al conceder la inmovilización de partida con asiento

registral, extiende el asiento de inscripción en el rubro F) Otros, en
donde indica lo siguiente:

a) El nombre y documento oficial de identidad del solicitante.

 b) La indicación expresa de ser una inmovilización de partida con
asiento registral.
c) El plazo de la inmovilización de partida con asiento registral.
d) De corresponder, datos de relevancia para conocimiento de terceros.

Del levantamiento de la inmovilización de partida con asiento registral

La inscripción de inmovilización de partida con asiento registral se

levanta durante su vigencia en los siguientes supuestos:

a) Por voluntad del titular registral contenido en parte notarial de

escritura pública de levantamiento.
b) De oficio, conforme al artículo 7. 3.11 de la presente directiva.

De la inscripción de levantamiento de inmovilización de partida con

asiento registral

El registrador levanta la inmovilización de partida con asiento registral en el

rubro E) Cancelaciones.

Inmovilización de partida con aviso electrónico

Medida extendida en una anotación electrónica de inmovilización en mérito a

título conformado por un formato de la Sunarp.
Legitimados para solicitar la inmovilización de partida con aviso
electrónico

El titular registral o su representante acreditado están legitimados para

solicitar la inmovilización de partida con aviso electrónico. Si la
representación se encuentra contenida en una carta poder con firma
certificada notarialmente, los datos de la intervención notarial deben ser
consignados por el notario en el módulo “Sistema Notario” de la Sunarp.

En los casos que la titularidad se encuentre sujeta al régimen de

sociedad de gananciales o de unión de hecho, cualquiera de sus
integrantes está legitimado para solicitar la inmovilización de partida con
aviso electrónico.

En los casos que la titularidad se encuentra sujeta al régimen de

copropiedad, el copropietario se encuentra legitimado para solicitar la
inmovilización de partida con aviso electrónico en lo que corresponda a
su cuota ideal.
De la solicitud de inmovilización de partida con aviso electrónico

La inmovilización de partida con aviso electrónico se presenta por el

diario de la oficina registral, adjuntando los siguientes documentos: a)
La solicitud de presentación de título.
b) El formato de inmovilización de partida con aviso electrónico del
Anexo N°01, debidamente llenado y suscrito. Dicho formato contiene,
entre otros, la declaración jurada del titular registral, en el sentido que
el predio sobre el cual se solicita la inmovilización de partida con aviso
electrónico no ha sido transferido o se encuentra con carga o
gravamen voluntario, no inscrito, de fecha cierta anterior a la
presentación de la solicitud de inmovilización de partida con aviso
electrónico.
En los casos de ciudadanos extranjeros, el formato debe contar con
firma certificada notarialmente. Los datos de la intervención notarial son
consignados por el Notario en el módulo “Sistema Notario” de la Sunarp.

La inmovilización de partida con aviso electrónico no se encuentra sujeta

al pago de derechos registrales.
Plazo de vigencia de la inmovilización de partida con aviso electrónico

La inmovilización de partida con aviso electrónico se concede por el

plazo consignado expresamente en la solicitud el cual no puede exceder
de diez (10) años. En caso de no indicar el plazo en la solicitud o señalar
un plazo mayor al establecido legalmente, el registrador consignará el
plazo máximo de diez (10) años.
El plazo de vigencia de la inmovilización de partida con aviso electrónico
es contado desde el día de su presentación en la oficina del diario.

El plazo se computa de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Cuando el plazo es señalado por días, se entenderá por días

calendarios.
b) Cuando el plazo es fijado en meses o años, es contado de fecha a
fecha, concluyendo el día igual al del mes o año que inició,
completando el número de meses o años fijados para el lapso.
c) Si en el mes de vencimiento no hubiere día igual a aquel en que
comenzó el cómputo, es entendido que el plazo expira el primer día
calendario del siguiente mes.
La inmovilización de partida con aviso electrónico caduca de pleno
derecho al vencimiento del plazo establecido.
Contenido de la inmovilización de partida con aviso electrónico

La inmovilización de partida con aviso electrónico contiene la siguiente

información:

a)El nombre y documento oficial de identidad del solicitante.

b)El número de la partida registral del predio.
c)El plazo de la inmovilización.
d)De corresponder, datos de relevancia para conocimiento de terceros.
e)Número de título y fecha del asiento de presentación.
f)La fecha de extensión de la inmovilización de partida con aviso
electrónico y firma del registrador.
Del levantamiento de la inmovilización de partida con aviso
electrónico
La inmovilización de partida con aviso electrónico se levanta durante
su vigencia en los siguientes supuestos:

a) A solicitud del titular registral.

b) De oficio, conforme al artículo 7.4.14 de la presente directiva.

Publicidad de la inmovilización de partida con aviso electrónico

La inmovilización de partida con aviso electrónico se manifiesta en los

servicios de publicidad de las siguientes maneras:

a) En la visualización e impresión de partida registral, mediante el

Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL), a través de un
mensaje que se muestra en la pantalla del usuario.
b) En la expedición de la copia informativa y certificado literal de la
partida registral del Registro de Predios, solicitados de forma virtual
a través del Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL) o de
forma presencial en las Oficinas Registrales, a través de un
mensaje que consta en hoja adicional.
c) En el Certificado Registral Inmobiliario y el Certificado de Cargas y
Gravámenes, solicitados de forma virtual por el Servicio de
Publicidad Registral en Línea (SPRL) o de forma presencial en las
Oficinas Registrales, a través de un mensaje que consta en el rubro
de datos relevantes para conocimiento de terceros.