MODULO 7: ASPECTOS PRELIMINARES DE LA

PROPIEDAD
BASE LEGAL Y LA ETIMOLOGÍA DE PROPIEDAD
 Base legal:
 El derecho de propiedad se encuentra consagrado en la Constitución Política del
Estado (CPE).
 Artículo 2 CPE
Derechos fundamentales de la persona
Artículo 2.- Toda persona tiene derecho: (...) 16. A la propiedad y a la herencia
 Artículo 70 CPE:
El derecho de propiedad es inviolable
 Etimología de propiedad
 Proviene de la voz latina proprietas, que deriva de propium.
 Proprietas: Cualidad de ser para uno mismo.
 <<<Lo que pertenece a una persona», «lo que es propio de ella».
LA PROPIEDAD
Art. 923 del CC: El Código Civil no da una definición de propiedad, sino que se limita a describir
sus características o atributos.
Propiedad - Poder jurídico – Bien

Usar Disfrutar  Armonía con el

Disponer interés social
Reivindicar  Límites de la ley

Elementos de la propiedad
 Sujeto
 Persona natural: Una persona puede ser propietario de un carro.
 Persona jurídica: Una empresa puede ser propietaria de una casa.
 Objeto
 Son objeto del derecho de propiedad aquellos bienes que pueden ser apropiables
Características de la propiedad
 Derecho real: Establece una relación directa entre el titular y el bien.
 Derecho absoluto: Confiere al titular todas las facultades sobre el bien
 Derecho exclusivo: Porque elimina o descarta todo otro derecho sobre el bien, salvo que el
propietario lo autorice
 Derecho perpetuo: No se extingue por el no uso, puede dejar de poseer y eso no significa
que acarrea la pérdida del derecho.
Clases de propiedad por su extensión.
 Propiedad plena: Es propiedad plena cuando no pierde ninguno de los atributos
conferidos por el artículo 923 del CC: usar, disfrutar, disponer y reivindicar.
 Ejemplo: El uso pleno del derecho de propiedad de un propietario sobre su casa
 Nuda propiedad: Es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien
con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él, producto del otorgamiento de algún
derecho sobre el bien a un tercero (derechos reales sobre un bien ajeno, es decir, los
derechos limitados: usufructo, uso, habitación).
 Ejemplo: Cuando un propietario de un bien (propietario de la nuda propiedad)
otorga en usufructo su inmueble a un tercero.
Clases de propiedad por su relación con los bienes objeto de la propiedad
 Propiedad civil  Propiedad intelectual
 Propiedad minera  Propiedad industrial
 Propiedad agraria  Propiedad horizontal

En los sistemas de título y modo, es necesario distinguir el título de la adquisición y el modo

como se adquiere
 Título
 Es la causa generadora del derecho; es el acto (donación, compraventa, permuta)
donde se manifiesta la voluntad de enajenar el derecho y el de adquirirlo por la otra
parte
 El vocablo título no debe entenderse como el documento o instrumento donde
consta el derecho, sino como el fundamento jurídico
 Modo
 Es el acto por el cual se entrega o transfiere, con animus domini, el bien.
 El título sin modo no produce la adquisición del derecho real

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

 Modos originarios: Son aquellos modos en los cuales la adquisición se hace por un acto
exclusivo del adquiriente, o bien por el hecho natural, sin que en ninguna de esas hipótesis
haya la menor intervención del anterior propietario (Borda, 1994, p. 165)
1. Apropiación
2. Especificación - Mezcla – Unión – Confusión
3. Accesión
4. Prescripción de dominio
 Ejemplo: Un poseedor precario adquiere el derecho de propiedad por un proceso
de prescripción adquisitiva.
 Modos derivados: Son aquellos modos en los cuales la transmisión del dominio resulta de
un acto del dueño anterior a favor del nuevo dueño (Borda, 1994, p. 166)
1. Tradición
 2. Sucesión mortis causa
3. Contrato
 Ejemplo: Un comprador adquiere el derecho de propiedad mediante la
suscripción de un contrato de compraventa con el vendedor.
 Definición de apropiación
 Consiste en un modo originario de adquirir la propiedad de bienes que carecen
de dueño. Se efectiviza a través de la aprehensión o la toma de posesión de los
mismos.
 Art. 929 del CC: «Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas
u otras análogas que se hallen en el mar o en los ríos o en sus playas u orillas, se
adquieren por la persona que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y
reglamentos»
 Ejemplo: Si una persona se encuentra un bien (piedra extraña) en una playa,
podría cogerla y llevársela.
 Elementos de apropiación y objetos apropiables
 Elementos de apropiación
 Se trata de bienes que no pertenecen a nadie (res nullius) y que es posible su
comercialización
 Es posible la aprehensión material del bien, es decir, se toma posesión
efectiva del mismo (elemento material
 Objetos apropiables
A. Bienes muebles sin dueño (art. 929 del CC)
B. Animales salvajes y peces pasibles de caza o pesca (art. 930 del CC)
C. Descubrimiento de tesoro (arts. 934, 935 y 936 del CC)
 Especificación: <Consiste en crear una obra u objeto utilizando materiales ajenos»
(Maisch, 2015, p. 46).
 Es un modo originario de adquirir la propiedad.
 Se da cuando una persona utiliza materia (prima) ajena y sin autorización del dueño
de esta para producir un nuevo objeto (bien) por medio de su arte y trabajo.
 Ejemplos de especificación:
 El vino se elabora a partir de la uva
 Un cuadro se hace con madera.
 Con el acero se hace un avión
Art. 937, primer párrafo, del CC: «El objeto que se hace de buena fe con materia ajena
pertenece al artífice, pagando el valor de la cosa empleada»
 Mezcla
 Es la unión de dos o más bienes, sustancias, cuerpos o muebles sólidos o secos de
igual o diferente especie.
 Estos bienes mezclados llegan a confundirse o mezclarse; son de fácil identificación y
se pueden separar fácilmente, sin causar detrimento.
 Ejemplo: Si mezclan naranjas o papas de distintos dueños
 Art. 937, segundo párrafo, del CC:
  <<La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de diferentes dueños
pertenece a estos en proporción de sus valores respectivos».
 Modo de adquirir la propiedad, denominado accesión
 ACCESIÓN
 Es un modo originario de adquirir la propiedad, tanto mueble como inmueble
 El propietario de un bien adquiere lo que se une, adhiere o incorpora
materialmente a él, sea natural o artificialmente
 La accesión se basa en la adherencia o incorporación de elementos extraños a
los bienes de nuestra propiedad, cualquier incremento o ampliación del bien
 La accesión: clases
 Accesión inmobiliaria
 Natural: Se produce por acción espontánea de la naturaleza; por ejemplo, un aluvión
y una avulsión. (Arts. 938 y 939 del CC
 Industrial: Se produce por resultado de acción u obra del hombre; por ejemplo, la
construcción en un terreno ajeno. (Arts. 941 a 945 del CC)
TRANSMISIÓN, LIMITACIONES Y EXTINCIÓN
Transmisión de la propiedad
 BIEN MUEBLE:
 Se efectúa co la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.
 (Arts. 947, 948 y 1136 del CC)
 BIEN INMUEBLE:
 La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
 (Arts. 949 y 1135 del CC)
Art. 1352: Principio de consensualidad: «Los contratos se perfeccionan por el
consentimiento de las partes, excepto aquellos que además deben observar la forma
señalada por la ley, bajo sanción de nulidad>

Limitaciones a la propiedad
LEY Arts. 71 y 72 de la CPE
Restricciones y prohibiciones específicas

Constitución Adquisición
Posesión Temporales
Política
Explotación
Transferencia de determinados bienes

Ejemplo: El Estado, por seguridad nacional (una guerra, por ejemplo), puede establecer
restricciones al uso de determinados inmuebles
 Limitaciones a la propiedad: Parámetros
 Que no constituya un impedimento (limitación absoluta) al ejercicio de los atributos del
derecho de propiedad.
 Que no atenten contra las normas de carácter imperativo
 Que el pacto no constituya abuso del derecho
Acción reivindicatoria: Art. 927 del CC: La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede
contra aquel que adquirió el bien por prescripción
1 2 - Requisitos:
No poseedor A. Que el demandante o titular del derecho tenga
legítimo derecho de propiedad sobre el bien que
pretende reivindicar
Es la acción judicial que restituye la B. Que el legítimo propietario o titular esté privado de la
posesión del bien posesión del bien
No propietario C. Que se trate de un bien determinado, preciso e
identificable

Modos originarios: Artículo 968. Causales de extinción de la propiedad. La propiedad se

extingue por lo siguiente
1. Adquisición del bien por otra persona
2. Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
3. Expropiación
4. Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado
Material complementario:
1. BASE LEGAL
El derecho de propiedad es considerado un derecho fundamental de la persona, por
lo que su protección legal se encuentra sustentada en la Constitución. El artículo 2
de la Constitución Política del Perú indica que «Toda persona tiene derecho: 16.º A
la propiedad y a la herencia». Asimismo, en el artículo 70 indica lo siguiente:
El derecho de propiedad es inviolable. El estado lo garantiza. Se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. A nadie puede
privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual
perjuicio.
2. CONCEPTO DE PROPIEDAD:
Etimológicamente, se sostiene que propiedad deriva de la voz latina propietas, que
deriva de propium, y que significa ‘lo que pertenece a una persona’ o ‘lo que es
 propio de ella’. Avendaño & Avendaño (2017) indica que la propiedad es lo
siguiente:
Es un poder jurídico, el más amplio y completo que las personas pueden tener,
en virtud del cual un bien o conjunto de bienes, ya sean corporales —cosas—
o incorporales —derechos—, quedan sometidos de manera absoluta al
señorío de la persona. Este señorío pleno se ve reflejado en las facultades que
tiene la persona sobre sus bienes, que son todas las posibles (p. 57).
Por otro lado, Planiot y Ripert, citado por Arias (1998, p. 181), sostienen que la
propiedad «es el derecho en virtud del cual una cosa se halla sometida, de modo
perpetuo y exclusivo, a la acción y a la voluntad de una persona». Por otro lado,
Ramírez (2004) precisa que es el
Poder jurídico pleno sobre un bien, en cuya virtud este queda sometido
directa, inmediata y totalmente (con todas las utilidades que proporciona: uti,
frui, abuti) a nuestro señorío exclusivo. Obviamente poder pleno significa
amplio en sus atributos; es poder jurídico pleno dentro de los límites de la ley
(p. 86).
Sin perjuicio de ello, el Código Civil no define un concepto para el derecho de
propiedad, sino que nos da una noción de la misma mediante la descripción de sus
principales características o atributos, indicando que «la propiedad es el poder
jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe de
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley»
(artículo 923).
Se puede sostener entonces que la importancia de este derecho radica en (i) que
consolida la titularidad de la posesión y la propiedad, (ii) que es el derecho que
permite dinamizar la economía de la sociedad a través del ejercicio de sus
atributos, y (iii) que permite que las personas reconozcan a los titulares de los
bienes, respetando la propiedad sobre los mismos.
3. ELEMENTOS
3.1Sujeto: Puede ser la persona natural o jurídica que tiene capacidad de goce para
adquirir derechos, pues sin esta capacidad no se puede ser titular de derechos. Sin
embargo, la ley prevé algunos casos en los cuales determinados sujetos no pueden
adquirir derechos de propiedad, como ocurre con los extranjeros, sean personas
naturales o jurídicas, que no pueden adquirir propiedades dentro de los 50 kilómetros
de las fronteras (art. 71 de la Constitución Política del Estado), así como también las
prohibiciones contenidas en el artículo 1366 del Código Civil.
3.2 Objeto: Al respecto, se debe tener en cuenta que objeto no siempre ha sido lo
mismo. Este elemento ha venido cambiando con el transcurso de tiempo. Cabe
recordar que en un tiempo el mismo ser humano fue objeto de propiedad (época de
la esclavitud). Actualmente se considera que pueden ser objeto del derecho de
propiedad aquellos bienes que pueden ser apropiables y estar sometidos al tráfico
económico, y sobre todo que estén permitidos por el ordenamiento jurídico, y que
asimismo sirvan para satisfacer las necesidades del hombre.
4. CARACTERÍSTICAS:
a. Es un derecho real. En contraposición con los derechos personales, la propiedad
es un derecho real, pues es un poder jurídico que una persona ejerce sobre las
cosas. Dentro de los derechos reales, la propiedad es el más perfecto, el más
absoluto, el más completo, aunque cronológicamente fue primero la posesión, se
considera hoy que es el derecho real por excelencia, el único que está premunido
de la acción real, llamada también reivindicatoria (Maisch, 2015, p. 40).
b. Es un derecho absoluto. Significa que la propiedad confiere al titular todas las
facultades, esto es, las de usar, disfrutar y disponer del bien objeto del derecho
(Avendaño y Avendaño, 2017, p. 64). Sin embargo, hay doctrinas que cuestionan
esta característica, por eso sostienen que la propiedad es relativa, dado que
existen limitaciones impuestas por ley; sin embargo, estas limitaciones deben de
entenderse como una forma de ejercicio del derecho de propiedad, que de
ninguna manera invalida su carácter absoluto, el mismo que debe entenderse
como el ejercicio absoluto que dentro del ordenamiento jurídico se le permite a
una persona.
c. Es un derecho exclusivo. Tiene tal carácter porque solo el domine, el señor, puede
disponer del bien, y es excluyente en el sentido que nadie más que él puede usar
de todos los atributos de la propiedad y servirse de las acciones que la ley le
franquea (Maisch, 2015, p. 41).
d. Es un derecho perpetuo. Porque no se extingue por el solo no uso, lo cual hace
que la prescripción extintiva no afecte a la propiedad y que la acción
reivindicatoria sea imprescriptible. La prescripción extintiva no afecta a la
propiedad porque esta no se pierde por el solo no uso. Para que se pierda, otro
debe adquirirla por la prescripción adquisitiva (Avendaño y Avendaño, 2017, p. 65)
5. ATRIBUTOS: El artículo 923 del Código Civil dispone que los atributos del derecho de
propiedad son los siguientes:
A. Usar (ius utendi). Es servirse del bien. Usa un automóvil quien se traslada con él
de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella. Usa un reloj quien lo lleva puesto
y verifica la hora cuando desea
B. Disfrutar (ius fruendi). Es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo
económicamente. Los frutos son los bienes que se originan de otros bienes, sin
disminuir la sustancia del bien original. De esta forma, podrían ser: (i) rentas en un
arrendamiento, o (ii) utilidades anuales por ser accionista.
C. Disponer (ius abutendi). Es prescindir del bien (mejor aún, del derecho),
deshacerse de la cosa, ya sea jurídica o físicamente. Un acto de disposición o la
enajenación del bien; otro es hipotecarlo, otro, finalmente, es abandonarlo o
destruirlo
D. Reivindicar (ius vindicandi). Debemos entender por reivindicar a la acción que
puede ejercer el propietario de un bien para que se le restituya la posesión del
mismo. Es la posibilidad que tiene todo propietario para demandar judicialmente
la devolución o restitución del bien usurpado.
6. CLASES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
 a. En cuanto a la extensión del dominio. La propiedad puede ser plena, es decir, que
no ha perdido ninguna de sus facultades.
b. En cuanto a los bienes. La propiedad puede ser mueble o inmueble, siendo
legislada en diferentes títulos del Código. Existen diferentes leyes especiales que
regulan la propiedad de algunos bienes específicos, por ejemplo, concesiones
mineras, la propiedad agraria, industria, propiedad intelectual, etc.
c. Respecto al titular. La propiedad puede ser pública, privada o mixta. Igualmente
puede ser individual, cooperativa y, recientemente, propiedad social, donde, de
acuerdo a la ley específica, el titular del derecho de propiedad es la sociedad y no
los trabajadores que en ella laboran, como es el caso de la propiedad cooperativa.
También hay que mencionar, por sus especiales características, a la propiedad
comunal ejercida por las comunidades campesinas o indígenas (Maisch, 2015, p.
43).
7. TÍTULO Y MODO
En los sistemas de título y modo, es necesario distinguir el título de la adquisición y el
modo como se adquiere. Por título debemos entender al acto sustantivo de la
adquisición del derecho; es el acto que comprende la manifestación de voluntad en
transferir o adquirir el derecho. Y por modo se entiende como la forma por la que se
efectiviza la transferencia de ese derecho transferido o adquirido en el título.
El título y el modo ejercidos independientemente resultan ser insuficientes para adquirir
el derecho propiedad, ambos deben ser complementarios y ejecutarse en conjunto. Por
ejemplo, en una adquisición de un bien mueble, celebrado el contrato de compraventa,
sin que se haya hecho la tradición del bien, no habrá operado la transferencia de la
propiedad del bien, porque para que opere la transferencia de bien mueble no basta el
contrato de compraventa (título), sino que se requiere de la entrega física del bien
(modo).
8. MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD: En la doctrina existen diversos modos de adquirir
el derecho de propiedad. Al respecto Guillermo Borda nos da la siguiente clasificación
A. Originarios y derivados. En los originarios, la adquisición se hace por un acto
exclusivo del adquirente o bien por un hecho natural (no existe o existe de manera
mínima la intervención del anterior propietario). En los derivados, la transmisión
del dominio resulta de un acto del titular a favor del nuevo dueño, como ocurre en
un contrato de compraventa, por ejemplo
B. Onerosos y gratuitos. En los onerosos, la adquisición se realiza con
contraprestaciones recíprocas. Este tipo de adquisición va acompañada de la
buena fe (se genera un costo para ambas partes). En los gratuitos, una de las
partes no recibe contraprestación.
C. Transmisión a título singular o universal: Es singular cuando la adquisición se
realiza de una sola cosa o de un determinado número de cosas (por ejemplo, la
adquisición de parte de un patrimonio, como ocurre al celebrarse cualquier
contrato de compraventa). Es universal cuando se adquiere la totalidad del
patrimonio de una persona (transferencia por herencia).
 Nuestro Código Civil dispone otras formas de adquisición, entre las cuales se
encuentran:
Forma Características
Apropiación  Consiste en un modo originario de adquirir la propiedad.
 Se efectiviza a través de la aprehensión o la toma de posesión de los
mismos.
 Según el artículo 929 del Código Civil, «las cosas que no pertenecen a
nadie, como las piedras, conchas u otras análogas que se hallen en el
mar o en los ríos o en sus playas u orillas, se adquieren por la persona
que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos».
 Como formas de apropiación en el Código Civil, tenemos las
siguientes: (i) las cosas muebles que no pertenecen a nadie (artículo
929), (ii) los animales de caza y pesca (artículos 930 y 931), (iii) los
objetos perdidos (artículos 932 y 933), y (iv) el tesoro (artículos 934 a
936), (Avendaño & Avendaño, 2017, p. 71
Especificació  La especificación y mezcla están previstas en el artículo 937 del
n y mezcla Código Civil. La especificación se produce cuando, de la materia
perteneciente a una persona, otra persona hace un objeto. Esto
ocurre, por ejemplo, cuando de la uva añeja se elabora vino. Se trata
de la transformación de un bien en otro mediante el trabajo del
hombre.
 La mezcla, por su lado, es la especie que resulta de la unión de dos
cosas de diferentes dueños, como cuando el diamante de una
persona se engasta en el anillo de otra (Avendaño & Avendaño, 2017,
p. 72).
Accesión  Es un medio originario de adquirir, en virtud del cual se obtiene lo
que se une o adhiere materialmente a él (artículo 938 del Código
Civil). Existen dos casos de accesión: natural e industrial. La accesión
natural, o por obra de la naturaleza, se presenta en dos casos: aluvión
y avulsión.
 Se entiende por aluvión las uniones de tierra y los incrementos que se
forman sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a lo
largo de los ríos o torrentes (artículo 939 del Código Civil).
 Por avulsión se entiende la porción considerable y reconocible en un
campo ribereño que es arrancada por la fuerza de un río y llevada a
otro campo (artículo 940 del Código Civil). La accesión industrial, o
por obra del hombre, ocurre en los casos de edificaciones en terreno
ajeno. Los artículos del 941 a 944 del Código Civil regulan cuatro
supuestos: cuando el que edifica en terreno ajeno obra de buena o
de mala fe y cuando el dueño del suelo sobre el que se edifica actúa
de buena o de mala fe. El Código Civil también contempla el caso de
edificación con materiales ajenos o a quien siembra con plantas o
semillas ajenas (artículo 946), y el supuesto de crías de un animal
(artículo 946), (Avendaño y Avendaño, 2017, p. 72)
9. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
Es el modo derivado de adquisición de la propiedad, basado en la voluntad de las
personas. Así tenemos el artículo 1352 del CC, que regula el principio de consensualidad,
mediante el cual los contratos se perfeccionan con el solo consentimiento de las partes,
salvo que la ley señale alguna forma en especial, bajo sanción de nulidad
Respecto a los bienes muebles, la transferencia se efectúa con la tradición a un acreedor,
salvo disposición legal diferente (art. 947 del CC). Por el contrario, respecto a los bienes
inmuebles, la sola obligación de enajenar un inmueble transfiere el derecho de
propiedad, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario (art. 949 del CC).
10. LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD
En nuestro ordenamiento jurídico existen dos clases de límites al derecho de propiedad:
(i) las impuestas por ley y (ii) las que emanan de la voluntad a través de los contratos. Las
restricciones legales al derecho de propiedad son cargas o prohibiciones que se imponen
a este derecho para limitar su ejercicio. Se produce una disminución o recorte del poder
jurídico que impide al propietario actuar con total libertad sobre el bien, pero no se
pierde la propiedad misma ni la posibilidad de ejercer los atributos del dominio
(Avendaño & Avendaño, 2017, p. 66). Este tipo de restricciones las tenemos reguladas en
el artículo 925 del CC. Asimismo, existen restricciones legales respecto a los inmuebles
por razones de vecindad que se encuentran reguladas por los artículos del 959 al 964 del
CC. Existen también restricciones que emanan de la voluntad de las personas a través de
los contratos, sin embargo, para que este pacto surta efecto en terceros, se necesita que
se inscriban en los registros públicos, tal como lo prevé el artículo 926 del CC.
11. ACCIÓN REIVINDICATORIA
Es la acción judicial que tiene el propietario no poseedor para reclamar la entrega de la
posesión a cualquier poseedor que no tenga título de propietario (artículo 927 del CC).
12. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
Conforme al artículo 968 del Código Civil, la propiedad se extingue por (i) adquisición del
bien por otra persona, que implica la transferencia del bien y mediante el cual el bien
pasa de un dueño a otro; (ii) destrucción, pérdida total o consumo del bien, en este caso
la destrucción implica la desaparición del bien, respecto al consumo su uso genera la
desaparición del bien, es propio de los bienes consumibles; (iii) expropiación, lo cual
implica una enajenación forzosa a favor del Estado por disposición legal a cambio del
pago de un justiprecio; y (iv) abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa
el predio al dominio del Estado. El abandono es la manifestación voluntaria de
desprenderse del derecho de propiedad que ejerce respecto a determinados bienes
 Las características del derecho de propiedad: El autor analiza las principales
características del derecho de propiedad. Así, se encarga de enunciar que este es el
principal derecho real frente a los demás, ya que otorga a su titular la más variada gama
de facultades para la explotación del bien. Además, anota que la propiedad es exclusiva,
pues los bienes solo pueden tener, por regla general, un único titular. Culmina realizando
algunas aclaraciones sobre el carácter social de la propiedad, su inviolabilidad, su
perpetuidad, su elasticidad, entre otros aspectos de relevancia.
  El sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el derecho civil peruano: En
este artículo, Roger Vidal Ramos nos da un concepto jurídico de la propiedad, asimismo
analiza los diversos sistemas de transferencia de propiedad; finalmente, analiza el
sistema peruano, resaltando sus ventajas y desventajas.

MODULO 8: LA COPROPIEDAD
El Código Civil peruano reconoce...
 La copropiedad
 La participación
 El pacto de indivisión
 Medianería
LA COPROPIEDAD
Art. 2.3. del Reglamento de la Ley 27157): Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos
o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble
Art. 969 Código Civil: Hay copropiedad cuando el bien pertenece por cuotas ideales a dos o más
personas. Dos o más personas, Propietarios Bien
Características
1. Pluralidad de sujetos
2. Unidad del objeto
3. Atribución de cuotas ideales
4. Debe recaer sobre bienes
Presunción de igual de cuotas según el artículo 970 del Código Civil
 Cuotas: Las cuotas de los propietarios se presumen iguales.
 Concurso: El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas,
está en proporción a sus cuotas respectivas
Artículo 971 del Código Civil las decisiones sobre el bien común se adoptarán por lo siguiente
 Unanimidad: Para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en él.
 Mayoría absoluta: Para los actos de administración ordinaria los votos se computan por
el valor de las cuotas
Art. 973 del Código Civil: Administración del bien común
 Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración.
 Emprender los trabajos para la explotación normal del bien si no está establecida la
administración convencional o judicial
Derechos y obligaciones
 Art. 974 del CC: Derecho a usar el bien común
 Art. 975 del CC: Indemnización a los demás copropietarios
 Art. 976 del CC: Derecho de disfrute
 Art. 977 del CC: Disposición de la cuota y los frutos
 Art. 978 del CC: Acto de ejercicio de propiedad exclusiva
 Art. 979 del CC: Reivindicación del bien común
 Art. 980 del CC: Mejoras necesarias y útiles
Extinción de la copropiedad: Artículo 992: La copropiedad se extingue por lo siguiente
1. División y partición del bien común
2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario
3. Destrucción total o pérdida del bien
4. Enajenación del bien a un tercero
5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios
LA PARTICIPACIÓN:
<Consiste en convertir la cuota ideal o abstracta de cada propietario en un bien material. Es una
operación conmutativa entre los distintos interesados análogos a una permuta» (Vásquez, 1994,
p. 165)
Ejemplo: Cuando los titulares del derecho de propiedad de un inmueble son varias personas
(copropietarios), estos pueden decidir en vender el inmueble y, en virtud a dicha venta, si uno
de los copropietarios le compra a todos los demás sus alícuotas, podrá llegar a tener el 100% de
la propiedad o ser único titular del bien.
Se debe de tener en cuenta ciertos aspectos:
 La partición no siempre constituye la división del bien, pues este puede ser un bien
indivisible (art. 988 del CC).
 Cuando el bien no se puede dividir, este debe ser vendido mediante previo acuerdo de
todos o por medio de subasta pública; el precio obtenido se dividirá en proporción a las
cuotas ideales que tenían
Clases de la participación
 Partición convencional o extrajudicial Art. 986, primer párrafo, CC
 Partición convencional por medio de sorteo Art. 986, segundo párrafo, CC
 Partición convencional cuando intervienen incapaces (con aprobación judicial) Art. 987
del CC
 Partición judicial Art. 486, inc. 8º, del C.P.C.
EL PACTO DE INDIVISIÓN
 Es el acuerdo de los copropietarios para impedir, por un plazo determinado, la partición
del bien
 A este acuerdo se le denomina pacto de indivisión y su celebración suspende la partición
del bien (o bienes) durante un determinado lapso de tiempo
 Ejemplo: Puede darse el caso que los copropietarios de un inmueble decidan suscribir un
contrato donde pacten impedir la partición del inmueble.
Características del pacto de indivisión
 Plazo: No mayor de 4 años. No consigna plazo, se presume 4 años
 Renovación: Las veces que los copropietarios crean convenientes
 Efectos frente a 3°. Inscripción en RR.PP
Judicialmente se puede ordenar la partición: Circunstancias graves.
LA MEDIANERÍA
La medianería constituye una forma de copropiedad indivisa o perpetua
 Nuestro ordenamiento considera como bienes medianeros a las paredes, cercos o zanjas
situados entre dos bienes colindantes
 Este bien permanece en copropiedad indivisa mientras sirva a ambos bienes (art. 994 del
CC
El artículo 994 del CC contempla una presunción de medianería de las paredes colindantes,
presunción que puede ser desvirtuada por el que alega la propiedad única del bien
medianero.
Derechos de los medianeros
 Art. 997 del CC: Derecho a utilizar la pared medianera sin deteriorarla
 Art. 996 del CC: Derecho a colocar tirantes y vigas
 Art. 997 del CC: Derecho a elevar la pared medianera a más altura
Obligaciones de los medianeros
 Obligación de contribuir al mantenimiento de la pared medianera (Art. 998 del CC)
 Prohibición de abrir ventanas o claraboyas (Art. 996 in fine)
MATERIAL COMPLEMENTARIO
1. CONCEPTO:
La propiedad de un bien puede pertenecer a una, a dos o a más personas en forma
simultánea, sin excluirse uno del otro. En el primer caso, estamos ante el derecho de
propiedad común y corriente por decirlo así; en cambio, en el segundo caso, estamos
ante el supuesto de copropiedad.
El artículo 970 del Código Civil prescribe que hay copropiedad cuando un bien pertenece
por cuotas ideales a dos o más personas, es decir, cada copropietario ejerce su derecho
en forma individual, en proporción a su cuota ideal o fracción respecto a un único bien.
 Asimismo, en el artículo 2, apartado 2.3 del D. S. 035-2006-VIVIENDA, TUO del
Reglamento de la Ley 27157, se establece que la copropiedad «es el efecto legal derivado
de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma
cosa, mueble o inmueble».
2. CARACTERÍSTICAS: Del concepto dado, podemos concluir que la copropiedad se
caracteriza por lo siguiente
 Pluralidad de sujetos: dos o más personas que, en forma conjunta y simultánea,
ejercitan el derecho de propiedad
 Unidad del objeto: el derecho de propiedad recae sobre un único bien
 Atribución de cuotas ideales: el bien es concebido como la unidad; por lo tanto, la
titularidad se ejerce por cuotas ideales o fracciones, respecto a todo el bien sin
excluir a ninguno de los titulares.
 Debe recaer sobre bienes, sean muebles o inmuebles, susceptibles de apropiación o
propiedad
3. PRESUNCIONES DE CUOTA IDEAL
La copropiedad es un derecho especial de propiedad, pues permite que dos o más
personas concurran en porciones o cuotas ideales a la titularidad del bien. Esta forma de
propiedad puede ser originada por la celebración de un contrato (dos o más personas
compran un mismo bien), por sucesión hereditaria (una persona fallece y deja como
herederos a tres hijos, los bienes dejados por el causante pasan en copropiedad a sus
hijos) o por disposición legal (artículo 937, segundo párrafo del CC)
Ante la adquisición de un bien, sin especificarse el monto del porcentaje o cuota ideal
que se adquiere, la titularidad compartida se presume igual, así lo regula el artículo 971
del CC cuando establece que «las cuotas de los propietarios se presumen iguales»,
presunción que puede ser desvirtuada si se prueba que no es así.
4. TRANSFERENCIAS DE CUOTAS
La copropiedad no es ajena a cualquier derecho real, por lo que el titular aportante de
cuotas ideales, respecto a un bien, tiene el derecho a enajenar sus acciones y derechos,
así como también gravarlos (art. 977 del CC); sin embargo, se debe dejar constancia de
que, en caso de transferencia por compraventa, se debe ofrecer primero a los otros
copropietarios, a fin de evitar el derecho de retracto del que gozan los copropietarios por
tener la preferencia en la adquisición de las acciones de sus copropietarios (art. 1599, inc.
2 del CC).
5. ADMINISTRACIÓN
En cuanto a la toma de decisiones que se deben adoptar respecto al bien común, la
administración debe ser tomada como un acto de gestión para un correcto ejercicio del
derecho de propiedad que se tiene; para estos efectos, se debe de tener en cuenta lo
previsto en el artículo 971 del CC, que establece las siguientes reglas:
A. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en él.
B. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se
computan por el valor de las cuotas.
 En caso de empate, decide el juez por la vía incidental. Además de la administración
contemplada en el artículo 971, llamada también administración convencional, se
pueda dar la administración judicial del bien, la cual se rige por las normas del Código
Procesal Civil (artículo 972 del CC), así como la administración de facto o de hecho, por
uno de los copropietarios, contemplada en el artículo 973 del CC, en mérito al cual
cualquier copropietario puede asumir la administración y emprender los trabajos para
la explotación normal del bien si no está establecida la administración convencional o
judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas.
6. DERECHOS Y OBLIGACIONES
Siendo la copropiedad un derecho real, cada copropietario tiene un derecho conjunto
respecto a la totalidad del bien y otro derecho particular respecto a las acciones que
posee en forma individual. Nuestro Código Civil regula los derechos y obligaciones de los
copropietarios en los artículos comprendidos entre el 974 y el 982.
Así pues, tenemos que en el artículo 974 se regula el derecho de cada copropietario de
usar el bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los
demás. Por otro lado, en el artículo 975 se regula la indemnización a la que está obligado
el copropietario que usa el bien en forma total o parcial con exclusión de los demás
copropietarios. Esta indemnización tiene su fundamento en que todos los copropietarios
tienen derecho a usar y disfrutar el bien, entonces, al excluirse, se le genera un daño, así
se prescribe en el artículo 976 del Código.
Ahora, el derecho de disponer de la cuota ideal que le corresponde, así como de sus
frutos, se encuentra regulado por el artículo 977, del cual se genera que los demás
copropietarios tienen derecho al retracto en caso de compraventa de acciones y derechos
(artículo 1599, inc. 2 del CC). Otro derecho que se tiene es la reivindicación del bien
común, así como el ejercicio de acciones posesorias tendientes a proteger el bien común
(artículo 979 del CC).
Al lado de los derechos, se encuentran también las obligaciones que tienen los
copropietarios en proporción a sus cuotas ideales, como es el de no practicar sobre todo
o parte del bien el ejercicio de propiedad exclusiva (artículo 978 del CC), así como
concurrir con los gastos de conservación y pago de tributos (artículo 981 del CC), además
de que se tiene la obligación de saneamiento en caso de evicción (artículo 982 del CC).
7. PARTICIÓN
Para Palacios (1987), debemos entender ‘partición’ como lo siguiente:
El acto jurídico mediante el cual concluye el estado de condominio y por medio del
que, cada condominio recibe una parte material del bien en proporción a la cuota
que tiene en la copropiedad o, en su defecto, su equivalente en dinero. (p. 428)
Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene
sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que
se le adjudican (artículo 983 del CC).
Esta obligación se encuentra regulada en el artículo 984 del CC, pues todos los
copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o el acreedor de
cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije
 plazo para la partición.
Avendaño & Avendaño (2017) señalan lo siguiente:
La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio (transferencia) efectivo de
bienes (las cuotas) entre los copropietarios. La copropiedad es una situación
efectiva en la que cada copropietario tiene un derecho sobre el bien, que luego
permuta con sus copropietarios. Una consecuencia de este efecto traslativo es que
las cuotas se transfieren en el estado en que se encuentran. Si estaban gravadas, se
transfieren con su gravamen. (p. 103-104)
La acción de partición es imprescriptible, así como tampoco ninguno de los
copropietarios puede adquirir el bien por prescripción los bienes comunes (artículo 985
del CC). Al respecto, Avendaño & Avendaño (2017) señalan lo siguiente:
La partición puede ser convencional o judicial. La partición convencional supone
un acuerdo de todos los copropietarios. Si alguno de los copropietarios es incapaz
o ha sido declarado ausente, la partición convencional se somete a aprobación
judicial. La solicitud de aprobación se sujeta al trámite del proceso no contencioso
(artículo 987 del Código Civil). La partición es obligatoria salvo los casos de
indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije un plazo para la partición. El
acto jurídico es el pacto de indivisión a que se refiere el artículo 993 del Código
Civil.
El Código Civil permite que los copropietarios celebren un acuerdo, llamado pacto
de indivisión, por el que convienen no partirse el bien. Diversas razones podrían
tener los copropietarios para celebrar un pacto de indivisión. Un mal momento
económico, por ejemplo, podría resultar perjudicial a los intereses de los
copropietarios, por lo que podría ser aconsejable que no se parta el bien. El pacto
de indivisión puede establecerse por un plazo no mayor de cuatro años y ser
renovado todas las veces que los copropietarios lo juzguen conveniente. Podría
también colisionar con el interés de los acreedores de alguno de los
copropietarios, quienes también tienen derecho a pedir la partición. El artículo
993 soluciona este potencial conflicto estableciendo que, para que el pacto
produzca efecto frente a terceros, debe inscribirse en el registro correspondiente.
Esto es así debido a que el registro publicita la relación jurídica que existe sobre el
bien (pacto de indivisión), haciéndola oponible a todos. (p. 105)
8. MEDIANERÍA
Constituye una forma especial de copropiedad, indivisa y perpetua. El fundamento de
esta institución es de
Orden práctico porque representa una economía de terreno, materiales y mano
de obra respecto de los elementos demarcatorios, fuera de que tiene incidencias
de orden estético, ya que de no existir la armonía de los inmuebles contiguos se
vería rota debido a la construcción de paredes, muros o cercos en cada uno de los
predios colindantes. (Arias, 1993, p. 125)
La medianería y la copropiedad son iguales en razón de que ambas constituyen una
cotitularidad respecto a un bien; sin embargo, también hay diferencias, pues mientras
que la medianería es una imposición legal, además de ser forzosa y permanente, la
 copropiedad emana de la voluntad de las personas, es temporal y está sujeta a la
partición. Se consideran medianeras las paredes, cercos o zanjas situados entre dos
predios, se presume que son comunes, mientras no se pruebe lo contrario
9. EXTINCIÓN DE COPROPIEDAD
Las causales de extinción las encontramos en el artículo 992 del CC, las cuales son las
siguientes:
 División y partición del bien común
 Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario
 Destrucción total o pérdida del bien
 Enajenación del bien a un tercero
 Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios
 Copropiedad y usucapión: ¿Los copropietarios pueden adquirir por prescripción
adquisitiva los bienes comunes?: En el presente artículo, el autor hace un análisis sobre
la posesión que ejerce uno de los copropietarios y, además, señala que sería posible la
prescripción entre estos; no obstante, en nuestro ordenamiento jurídico existe el artículo
985, que prohíbe la prescripción entre copropietarios.
 La copropiedad: En este artículo, Enma Palacios analiza la copropiedad, las clases que
esta puede tener, así como la forma cómo se constituye y se extingue

MODULO 9: MODALIDADES DE LA PROPIEDAD

PROPIEDAD HORIZONTAL: (Art. 129 del DS 035-2006-Vivienda:
 Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación
 Conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo.
 Pertenecientes a distintos propietarios, bienes y servicios de dominio común
 Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios
Unidades inmobiliarias que integran
 Edificios de departamento: Unidades inmobiliarias de bienes y servicios comunes que
poseen secciones de propiedad exclusiva.
 Edificaciones
 Las estructuras arquitectónicas que requieren cumplir con condiciones
mínimas de habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de
cualquiera de sus actividades.
 Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial,
comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un
piso que cuenta con bienes y servicios comunes
 Quintas
 Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto
continuo de viviendas unifamiliares.
 Construido sobre un terreno urbanizado.
  Tiene, por lo menos, un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien
común.
 Casas en copropiedad
 Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
 Conforman un conjunto de viviendas unifamiliares.
 Que incluye bienes de propiedad común
 Centros y galerías comerciales o campos feriales
 Unidades inmobiliarias
- Secciones de propiedad exclusiva
- Propiedad común: Bienes y servicios comunes
 Unidades comercial
 Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes
 Secciones de propiedad exclusiva
 Susceptibles de independización
 Edificadas sobre un terreno de propiedad común
 Que no cuentan con bienes ni servicios comunes
REGÍMENES
 Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
 Propiedad exclusiva y propiedad común: Supone la existencia de una edificación
o conjunto de edificaciones
 Régimen de independización y copropiedad
 Independización y copropiedad: No es un régimen propiamente de propiedad
horizontal, sino que se regulan por las normas de la copropiedad
NATURALEZA JURÍDICA DEL TERRENO
 El suelo o terreno sobre el que se levanta la edificación es el elemento importante.
 La Ley le ha dado el carácter de bien común
 Permite resolver el problema de la vivienda en el país, ya que es mas barato construir
un edificio que una casa
DIFERENCIAS: Conoceremos las diferencias de la propiedad horizontal con la propiedad
ordinaria y la copropiedad
 Con la propiedad ordinaria
 La propiedad ordinaria no tiene límites horizontales, sino verticales, y el suelo o
el terreno, como la construcción, constituyen una unidad, un objeto único.
 La propiedad horizontal supone que la edificación se divide en partes
(departamento, secciones o pisos) superpuestas de manera horizontal.
 Con la copropiedad
 Tiene características comunes respecto a los bienes comunes que tienen el
carácter de condominio forzoso.
 La copropiedad puede ser divisible y se trata de cuotas ideales sobre un bien.
  En la propiedad horizontal no se puede pedir la división de la edificación y hay
propiedad exclusiva sobre la cual puede recaer la copropiedad
REQUISITOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
 Reglamento interno: Escritura pública o documento privado con firma certificada por
el notario otorgado por el presidente de la junta de propietarios o por los propietarios
 Documento privado: Suscrito por el propietario del predio, con firma certificada en el
que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio
exclusivo y de los bienes comunes regulados en el reglamento interno
 Plano de independización: Que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas
comunes, autorizado por el profesional competente con firma certificada por el
notario.

MULTIPROPIEDAD
Propiedad en establecimiento a tiempo compartido
IDEAS GENERALES
 Es una nueva modalidad de derecho de propiedad que se encuentra regulada por el
Decreto Legislativo 706 (05/11/1991).
 En la doctrina comparada también se la conoce como tiempo compartido o propiedad
en tiempo compartido, propiedad vacacional
 La multipropiedad busca promover la inversión en el turismo y aumentar el turismo
receptivo e interno.
MULTIPROPIEDAD: En el Perú, el Decreto Legislativo 706 (05/11/1991) regula
legislativamente la modalidad denominada tiempo compartido para desarrollar
establecimientos turísticos.
 Artículo 1
 Se consideran establecimientos turísticos de tiempo compartido, aquellos en
los cuales sus titulares gozan de un derecho de copropiedad
 Afectado al disfrute periódico y exclusivo hasta por el plazo de treinta años
renovables, lo que deberá constar en el contrato
 Durante el plazo contractual los titulares podrán donar, transferir, legar y, en
general, realizar cualquier acto previsto en el Código Civil y dentro del marco de
esta modalidad
 Artículo 2: Los efectos, derechos y obligaciones de las partes se regirán por lo
establecido en el contrato de uso y disfrute de la unidad inmobiliaria que se suscriba
para tal fin
 Para tal efecto, le serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas a la
copropiedad
 Con excepción de los artículos 983 al 991, 992 inciso 1 y 993 y demás
disposiciones que se opongan al presente Decreto Legislativo.
  Aplican normas de la copropiedad excepto Art. 983 al 991: Partición Art. 992
inciso 1: Extinción Art. 993: Pacto de indivisión
MATERIAL COMPLEMENTARIO
1. Propiedad horizontal
1.1 Antecedentes
Arias (1993) señala que «los historiadores del derecho sostienen que los
antecedentes de la propiedad horizontal se remontan a la edad media,
especialmente en las ciudades europeas de Orleans y Nantes» (p.32). Al respecto,
Álvarez (2015) indica que «aunque existen antecedentes históricos remotos de
división horizontal de la propiedad, que era conocida en el derecho romano, como
fenómeno social es un fenómeno contemporáneo». (p. 206)
En nuestro país, el antecedente legal más remoto que regulaba la propiedad
horizontal, lo encontramos en el Código Civil de 1936, entre sus artículos del 855 al
857. Dicha regulación solo comprendía la propiedad por pisos, aplicable únicamente
a edificios. Posteriormente, con la finalidad de especificar la regulación y creación
del régimen, se emitió la Ley N.º 10726, ley que establece que las secciones en que
se divide cada piso de un edificio podrán pertenecer a diferentes propietarios. Esta
ley se reglamentó por Decreto Supremo N.° 156.
Mediante el Decreto Ley N.º 22112 −Régimen de Propiedad Horizontal para toda
Edificación o Conjunto de Edificaciones− y su reglamento, el Decreto Supremo N.°
019-78-VC, se reguló el régimen de propiedad horizontal con mayor amplitud,
siendo aplicable a edificios en altura, unidades vecinales, agrupamientos
residenciales y quintas. Estas normas fueron derogadas por la Ley N.° 27157, Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y
del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común, actual ley que regula el régimen de propiedad horizontal.
El Código Civil de 1984 no regula el régimen de propiedad horizontal, pues en el
artículo 958 remite a la ley de la materia, al señalar que «la propiedad horizontal se
rige por la legislación de la materia».
Siendo ello así, debemos precisar que, a la fecha, el término o concepto “régimen de
propiedad horizontal” ha dejado de existir en nuestro ordenamiento jurídico, toda
vez que la Ley N.° 27157 regula dos regímenes distintos al mencionado, el régimen
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, y el
régimen de independización y copropiedad.

1.2 Base legal: Actualmente, los regímenes mencionados en el apartado anterior se

encuentran regulados por la Ley N.° 27157 y su reglamento, el Decreto Supremo N.°
035-2006-VIVIENDA. Asimismo, para efectos de inscribir cualquiera de los regímenes
previstos anteriormente, será necesario regirse por lo dispuesto en la Resolución N.º
097-2013-SUNARP-SN − Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
1.3 Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común
 En doctrina comparada, se podría comparar al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común con el régimen de propiedad horizontal.
Siendo ello así, Roca-Sastre y Roca-Sastre (1995) definen a la propiedad horizontal
como lo siguiente:
Complejo jurídico de dos derechos: uno singular y exclusivo de propiedad sobre
un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectónicos o instalaciones de todas
clases, aparentes o no, que están comprendidos dentro de sus límites y sirvan,
exclusivamente, al propietario, así como el de sus anexos; y otro, consistente en
la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias o servicios comunes. (p. 303
El reglamento de la Ley N.° 27157, define al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común como:
El régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios. (Art. 129)
Por su parte, Avendaño y Avendaño (2017) sostienen lo siguiente
La propiedad exclusiva y propiedad común es una modalidad de la propiedad
en la que coexisten en una edificación o conjunto de edificaciones bienes de
dominio exclusivo pertenecientes a diferentes propietarios −o destinados a
pertenecer a diferentes propietarios− y bienes de dominio común. (p. 109)
De lo expuesto, podemos indicar que en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común concurren las secciones individuales
asignadas a cada propietario y una propiedad en comunidad, determinada por
porcentajes de participación sobre los bienes y zonas comunes. Ahora bien, las
edificaciones que se pueden acoger a este régimen son las siguientes: edificios de
departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas; casas en
copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.
1.4 Régimen de independización y copropiedad
Por su parte, el artículo 128 de la misma norma precisa la definición del segundo
régimen denominado Independización y Copropiedad. Así, establece lo siguiente:
El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y
bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código
Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una (…) siempre que estén
conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un
piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
 A diferencia del caso anterior, las edificaciones que se pueden acoger a este régimen
son las siguientes: quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o
campos feriales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes,
Según el artículo 88 RIRP, la inscripción del reglamento interno conlleva la
independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
Independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, solo se
mantendrán en la partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida
el reglamento interno y sus modificaciones, la junta de propietarios, la designación
del presidente de esta y las cargas que afecten a toda la edificación.
1.5 Elementos generales de ambos regímenes
 Secciones de propiedad exclusiva o privada. Son las unidades o espacios
susceptibles de uso exclusivo e independiente de cada propietario
 Bienes o áreas comunes. Son aquellas secciones necesarias para el uso y
disfrute de las secciones de propiedad exclusiva. Constituyen un derecho
inherente al derecho de propiedad de las secciones exclusivas. Dentro de los
bienes comunes podemos citar el terreno, los cimientos, sobrecimientos,
ascensores, patios, entre otros. En el caso del régimen de independización y
copropiedad, estas áreas comunes se regirán por la copropiedad.
 Servicios comunes. Están directamente relacionados con la conservación del
edificio, la iluminación, la limpieza de las áreas comunes, así como el servicio
de vigilancia. Los gastos generados deben ser cubiertos por los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva, teniendo en cuenta el porcentaje de
participación establecido en el reglamento interno del régimen adoptado.
 Reglamento interno. Es el elemento normativo del régimen. Contiene la
descripción de las secciones de propiedad exclusiva, los usos de las mismas, las
zonas comunes, los porcentajes de participación, el derecho y obligaciones de
los propietarios de las secciones exclusivas, el régimen de las juntas de
propietarios, entre otros. Puede ser otorgado por escritura pública o
documento privado con firma legalizada notarialmente.
 Junta de propietarios. Está constituida por los propietarios de las secciones de
propiedad exclusiva que conforman la edificación. La inscripción de la junta de
propietarios, según el artículo 87 del RIRP, son inscribibles en la partida matriz
de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la
designación del presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al
reglamento interno. Las designaciones del presidente o de la junta directiva,
efectuadas con posterioridad, se inscribirán en mérito de la copia certificada
del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con
las formalidades establecidas en el reglamento interno.
1.6 Constitución de ambos regímenes
En nuestro ordenamiento, una amplia mayoría establece que la constitución de
ambos regímenes se genera con su inscripción en los Registros Públicos.
 Pues bien, de conformidad con el artículo 83 y el siguiente Reglamento de Registro
de Predios de la Sunarp, de manera previa a la inscripción del reglamento interno, es
necesaria la inscripción de la declaratoria de fábrica de la construcción.
Para ello, se deberá adjuntar la resolución municipal que otorga la conformidad de
obra de la construcción, así como los documentos técnicos pertinentes y el
reglamento interno que regirá el régimen

LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA MULTIPROPIEDAD: En el presente artículo,

Milushka Rojas analiza en qué consiste el derecho de propiedad que se genera con la
llamada multipropiedad, describiendo cada uno de sus caracteres y elementos
básicos, así como su regulación legal

MODULO 10: DERECHOS REALES SOBRE EL BIEN AJENO

El código civil peruano reconoce:
 Usufructo  Derecho de superficie
 Cuasiusufructo  Derecho de servidumbre
 Derecho de uso y habitación

LOS DERECHOS REALES SOBRE BIEN AJENO

USUFRUCTO
 Propietaria: Es un derecho real de duración determinada
Bien: No consumible - Permite
 Usufructuario: Usar y disfrutar de una cosa ajena sin alterarla sustancialmente
CONCEPTO DE USUFRUCTO
 Para (Valencia Zea, citado por Vásquez, 1994), «es un derecho real en virtud del cual
una persona, el usufructuario, puede gozar temporalmente de la cosa que pertenece
a otro sin alterar su esencia» (p. 173).
 <<El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien
ajeno. Puede excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades. El
usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto
en los artículos 1018 a 1020» (Código Civil, artículo 999
 Ejemplo: un propietario puede otorgar un derecho de usufructo sobre su terreno de
cultivo a un tercero para que este, por un tiempo determinado, realice una actividad
agrícola.
CARACTERÍSTICAS DEL USUFRUCTO
 Es un derecho real
 Permite usar y disfrutar el bien de manera temporal
 Recae sobre bien ajeno
 Debe conservarse la sustancia del bien
  Recae sobre bienes no consumibles
 Es un derecho temporal
 Es intransmisible por causa de muerte
 Es oneroso o gratuito
CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO: De conformidad con el artículo 1000 del Código Civil, el
derecho de usufructo puede constituirse de las siguientes maneras
 Por ley: Por ley (usufructo legal), cuando la norma lo determina expresamente
 Por contrato: Por contrato (usufructo convencional), cuando emana del acuerdo
entre las partes
 Por testamento: Por testamento (usufructo testamental), cuando emana de la última
voluntad de una persona
CUASIUSUFRUCTO: No es propiamente un usufructo
 <Es aquel que recae sobre cosas que serían inútiles al usufructuario, sino los
consumiere o cambiasen su substancia como los granos, dinero, mercaderías>
(Vásquez, 1994, p. 179)
 <<Es el usufructo de especies consumibles y/o fungibles, v.g.: cereales o dinero»
(Maisch, 2015, p. 83).
 Ejemplo: Si el titular de una cantidad de granos de trigo los entrega en usufructo a un
tercero, este último se convierte en «cuasiusufructuario>> de los mismos
CLASES DE CUASIUSUFRUCTO:
 Usufructo de dinero: Usufructo de dinero, a través del cual se permite percibir la renta
(artículo 1018º del Código Civil)
 Usufructo de crédito: Usufructo de un crédito, a través del cual existe un crédito que
debe ser cobrado (artículo 1019° del Código Civil).
 Usufructo de cobro de capital: Usufructo de cobro de capital, generando un derecho
sobre el dinero cobrado (artículo 1019º del Código Civil)
EL USUFRUCTO SE EXTINGUE POR LO SIGUIENTE:
 Cumplimiento del plazo
 Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco años
 Consolidación
 Muerte o renuncia del usufructuario
 Destrucción o pérdida del bien
 Abuso del derecho por parte del usufructuario

DERECHO DE USO: Es un derecho real que permite usar o servirse de un bien no consumible,
y se rige supletoriamente por las normas del usufructo (art. 1026 del CC)
 Se extiende a la familia del usuario, salvo disposición en contrario.
 Se ejerce personalmente
 Se extingue por las mismas causales del usufructo
  Puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles

DERECHO DE HABITACIÓN: Es un derecho de uso que recae sobre una casa o parte de ella,
para servir de morada (art. 1027 CC)
 Se extiende a la familia del usuario, salvo disposición en contrario.
 Se ejerce personalmente.
 Es un derecho de uso limitado
 Se extingue por las mismas causales del usufructo.
 Recae sobre bienes inmuebles
 Ejemplo: Un propietario de una casa le otorga un derecho de habilitación a su padre,
con ello su pariente podría utilizar el inmueble como vivienda y morada.
DERECHO DE SUPERFICIE
 <<El derecho real a tener o mantener temporal o definitivamente en terreno o
inmueble ajeno>> Roca Sastre, citado por Vásquez, 1994, p. 197)
 <Consiste en la facultad que tiene una persona, denominada superficiario, para edificar
o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado como
verdadero propietario>>> (Lasarte, 2010, p. 349)
SUPERFICIE
 Propietaria (Dominus soli) – Superficiario: El superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente construcción una en una propiedad separada sobre o bajo la superficie
del suelo (art. 1030 del CC).
 Ejemplo: Un propietario de un terreno le otorga a un tercero el derecho de superficie
para que pueda construir un edificio sobre el área superficial del terreno

MULTIPROPIEDAD
Características del derecho de superficie
 Es un derecho real, que se puede enajenar y gravar, salvo prohibición expresa
 Es un derecho temporal, que no puede exceder de los noventa y nueve años
 Permite que la construcción se mantenga separada del suelo, sin embargo, al culminar
su vigencia, el propietario del suelo adquiere lo construido (salvo pacto distinto
 Se constituye por un acto entre vivos (contrato) o por un testamento

LOS DERECHOS REALES SOBRE BIEN AJENO

DERECHO DE SERVIDUMBRE: Maisch (2015), sostiene que «la servidumbre es una relación
entre dos predios, el dominante que aprovecha el gravamen y el sirviente que lo sufre» (р. 94)
 La servidumbre no es, como el usufructo, una desmembración del derecho de
propiedad, sino una limitación a su ejercicio
 En la servidumbre el propietario no se ha despojado de ningún atributo del derecho de
propiedad.
 Si un propietario establece un usufructo sobre su casa ha cedido el uti y el fruti.
  En cambio, si el mismo propietario constituye una servidumbre de paso sobre su
inmueble, deberá dejar libre el tránsito por su predio
SERVIDUMBRE
 Establecido por la ley o sobre el propietario, recae sobre ciertos usos de un predio
(predio sirviente) establecido a favor de otro predio (predio dominante).
 Puede imponerse gravámenes en beneficio de otro predio que den derecho al dueño del
predio sirviente o para impedir al dueño de esta el ejercicio de alguno de sus derechos
(art. 1035 del CC)
CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE
 Son inseparables de ambos predios. Se transmiten con ellos (art. 1036 del CC).
 Son perpetuas, salvo disposición legal o pacto en contrario (art. 1037° del CC).
 Son indivisibles (art. 1038 del CC)
 Un derecho real (art. 1031 CC)
 Se constituye por acto entre vivos (contrato) o por ley.
 Se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco años (art. 1050 del CC).
 Puede ser onerosa o gratuita (art. 1052 y 1053 del CC).
 Pueden constituirse por testamento. (art. 1031 del CC).
MATERIAL COMPLEMENTARIO
1. INTRODUCCIÓN
«El derecho de propiedad, sin duda, es el paradigma y centro medular de todo el gran
sistema jurídico privado. Es el más completo-absoluto, excluyente, perpetuo e
imprescriptible» (González, 2006, p. 561). De acuerdo a la cita podemos extrapolar que ser
propietario de un bien, conlleva el despliegue de ciertas facultades inherentes a la
propiedad: (i) usar, (ii) disfrutar, (iii) disponer, y (iv) reivindicar; es decir, el sujeto goza de
todas las prerrogativas que el derecho le puede proporcionar, ya sea en forma directa o
indirecta
En mérito a las facultades conferidas al propietario del bien, él tiene la capacidad para
desplegar derechos conexos a la propiedad. Este es el caso del derecho de usufructo,
derecho de uso y habitación, derecho de superficie y derecho de servidumbre.
2. DERECHOS REALES SOBRE BIEN AJENO
2.1Derecho de usufructo y cuasiusufructo
Para Valencia (1994), el derecho de usufructo «es un derecho real en virtud del cual
una persona, el usufructuario, puede gozar temporalmente de la cosa que
pertenece a otro sin alterar su esencia» (p.173). Asimismo, Vásquez (1994), señala
que «por el usufructo la propiedad se desmiembra, pues el usufructuario adquiere
la facultad de gozar la cosa, mientras el nudo propietario conserva el derecho de
propiedad disminuido en la facultad de gozarla» (p.173-174)
Por su parte, Arias (1993), sostiene lo siguiente:
 Se trata de que recae sobre cosa ajena. Es evidente que no puede haber usufructo
sobre los propios bienes, ya que en este caso las facultades de uso y disfrute son
una consecuencia del derecho de propiedad. De ello se deriva también que, siendo
el bien «ajeno», el propietario sigue ostentando la titularidad del mismo y el
usufructuario dispone, pues, de un derecho distinto del de propiedad. (p.137)
Ahora bien, el artículo 999° del Código Civil establece el concepto de usufructo, al
señalar lo siguiente:
El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien
ajeno. Puede excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades. El
usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo
dispuesto en los artículos 1018 a 1020.
CARACTERÍSTICAS DEL USUFRUCTO:
Las principales características del derecho de usufructo se detallan a continuación:
- Es un derecho real, por lo tanto, como todo derecho real, entra en contacto
directo e inmediato con el bien dado en usufructo.
- Al usufructuario se le permite «usar» y «disfrutar» del bien de manera
temporal.
- Recae sobre el bien ajeno, de allí que se considere el usufructo como un
«derecho real sobre bien ajeno»
- Debe conservarse la sustancia del bien, esto en el sentido de que el
usufructuario no puede alterar ni modificar el bien dado en usufructo.
- Recae sobre bienes no consumibles.
- Es un derecho temporal, por estar sujeto a un plazo determinado. En nuestro
ordenamiento jurídico, el plazo máximo que favorece a las personas jurídicas
es de treinta (30) años y de noventa y nueve (99) años, cuando se trata de
bienes inmuebles. Respecto a las personas naturales, no se establece un
plazo, por lo que podría considerarse que el derecho se extingue con el
fallecimiento del usufructuario.
- Es intransmisible por causa de muerte; es decir, el derecho no se transfiere a
favor de los herederos.
- Es oneroso o gratuito
CONSTITUCIÓN
De conformidad con el artículo 1000° del Código Civil, el derecho de usufructo puede
constituirse de las siguientes maneras:
- Por ley (usufructo legal), cuando la norma lo determina expresamente.
- Por contrato (usufructo convencional), cuando emana del acuerdo entre las
partes.
- Por testamento (usufructo testamental), cuando emana de la última voluntad
de una persona.
 EL CUASIUSUFRUCTO
De acuerdo con Vásquez (1994), el derecho de cuasiusufructo «es aquel que recae sobre
cosas que serían inútiles al usufructuario, sino los consumiere o cambiaren su substancia
como los granos, dinero, mercaderías» (p. 179). Adicionalmente, Maisch (2015), señala
que es «el usufructo de especies consumibles y/o fungibles, v.g.: cereales o dinero» (p.
83)
Conforme al Código Civil, el derecho de cuasiusufructo puede ser de tres (3) clases:
- Usufructo de dinero: Permite percibir la renta (artículo 1018° del Código
Civil).
- Usufructo de un crédito: Por medio del cual existe un crédito que debe ser
cobrado. El usufructuario solo tendrá derecho a los intereses que se generen,
como producto del crédito; además, de ejercer las acciones necesarias para
que el crédito no se extinga (artículo 1019° del Código Civil).
- Usufructo de cobro de capital: El usufructuario tendrá que cobrar una suma
de dinero y generará un derecho sobre el dinero cobrado (artículo 1019° del
Código Civil).

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

A través del artículo 1021° del Código Civil; se establecen las formas de extinción del
derecho de usufructo:
- Cumplimiento del plazo
- Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco (5) años
- Consolidación
- Muerte o renuncia del usufructuario
- Destrucción o pérdida del bien
- Abuso del derecho, por parte del usufructuario, enajenando o deteriorando
el bien o dejándolo perecer por falta de reparaciones ordinarias (en este
caso, el juez declarará la extinción)

2.2 Derecho de uso y habitación

Derecho de uso Según Vásquez (1994), el derecho de uso «es un derecho real por el
cual la persona que goza del mismo, llamado usuario tiene la facultad de percibir y de
gozar de una parte limitada de los frutos del bien» (p. 192). Asimismo, Maisch (2015),
sostiene que «es un derecho real por el cual el usuario tiene la facultad de utilizar el
bien y de extraer los frutos, pero limitando el aprovechamiento a sus propias
necesidades y a las de su familia» (p. 89).
En nuestro ordenamiento jurídico, el artículo 1026° del Código Civil regula que el
derecho de «usar» o de «servirse de un bien no consumible» se rige por las
disposiciones del usufructo en cuanto le sean aplicables. De esta manera, de acuerdo
con los conceptos citados anteriormente, podríamos decir que el derecho de uso cuenta
con las siguientes características:
 - Se extiende a la familia del usuario, salvo la disposición en contrario.
- Se ejerce personalmente.
- Se extingue por las mismas causales del usufructo.
- Puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles.
Derecho de habitación Conforme al artículo 1027° del Código Civil, cuando el derecho
de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido
el derecho de habitación. Del artículo citado, podemos concluir que cuando el uso está
referido a un inmueble que sirva como vivienda; se puede considerar que se trata de un
derecho real de habitación.
Este derecho, al igual que el derecho de uso, se extiende a la familia del usuario, salvo la
disposición de lo contrario; se ejerce personalmente por el beneficiario y se extingue por
las mismas causales del usufructo; sin embargo, respecto del bien, solo puede recaer
sobre bienes inmuebles y que sean destinados para vivienda o morada. En caso se
otorgue un uso distinto al de vivienda, no se configuraría el derecho real de habitación
2.3Derecho de superficie
Concepto Roca (1994), establece lo siguiente:
El derecho real a tener o mantener temporal o definitivamente en terreno o
inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida
mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar o plantar o por medio de un
acto adquisitivo de la edificación o plantación pre-existentes” (p. 197).
En adición a la cita propuesta, Lasarte (2010), señala que
consiste en la facultad que tiene una persona, denominada superficiario, para edificar o
plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado como
verdadero propietario, durante un plazo generalmente temporal, a cambio de
pagar un canon o precio (por lo común de carácter periódico, aunque puede
consistir también en un tanto alzado e incluso en cláusulas cercanas al
intercambio o permuta del derecho de construir o plantar por la entrega de
parte de lo edificado o plantado. (p. 349)
Arias (1993), define al derecho de superficie como
un derecho real enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular,
durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley
(se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener un terreno
ajeno, sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación en propiedad
separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de edificar
(concesión ad aedificandum) o por medio de un acto adquisitivo de la edificación
preexistente o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno. (p.
191)
De acuerdo con lo señalado, podemos advertir que, los dos (2) primeros autores
españoles, precisan que el derecho de superficie también se otorga para fines o usos
agrícolas; sin embargo, en nuestro ordenamiento jurídico solo se hace referencia a
construcciones y/o edificaciones. Así, el artículo 1030º del Código Civil señala que el
 derecho de superficie es aquel por el cual el superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie.
Características
- Es un derecho real, que se puede enajenar y gravar, salvo una prohibición
expresa.
- Es un derecho temporal, que no puede exceder de los noventa y nueve (99)
años
- Permite que la construcción se mantenga separada del suelo; sin embargo, al
culminar su vigencia, el propietario del suelo adquiere lo construido (salvo un
pacto distinto).
- Se constituye por acto entre vivos (contrato) o por testamento
2.4 Derecho de servidumbre
Maisch (2015), sostiene lo siguiente:
La servidumbre es una relación entre dos predios, el dominante que aprovecha el
gravamen y el sirviente que lo sufre. La servidumbre no es, como el usufructo, una
desmembración del derecho de propiedad sino una limitación a su ejercicio; en
efecto, en la servidumbre el propietario no se ha despojado de ningún atributo del
derecho de propiedad, como en el usufructo o en el uso, sino que se le impone o
él acepta una limitación a su ejercicio, ad-ejemplum: si un propietario establece
un usufructo sobre su casa ha cedido el “uti” y el “fruti”, en cambio, si el mismo
propietario constituye una servidumbre de paso sobre su inmueble, deberá dejar
libre el tránsito por su predio, o sea es un gravamen, una carga que le impone a su
inmueble. (p. 94)
Ahora bien, es importante precisar que el derecho de servidumbre no es un gravamen
(carácter accesorio y económico que se orienta a asegurar el cumplimiento de una
obligación principal), como lo señala Maish. Por el contrario, este debe ser entendido
como una carga real (derecho autónomo que no requiere de una obligación
garantizada).
Características
- Es un derecho real por excelencia
- Existen dos (2) o más inmuebles vinculados
- Son inseparables de ambos predios (inmueble dominante y predio sirviente).
Se transmiten con ellos.
- Son perpetuas, salvo disposición legal o pacto en contrario.
- Son indivisibles; es decir, se debe por entero a cada uno de los bienes
integrantes de la relación (inmueble dominante y predio sirviente) y no se
podrá separar de ellos.
- Se constituye por acto unilateral, acto bilateral (contrato), ley, prescripción,
resolución administrativa
- Se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco (5) años
- Puede ser onerosa o gratuita.
El derecho real de superficie como modalidad del derecho de propiedad: En el
presente documento, José Fernández, a raíz de una explicación sobre la última
modificación del artículo 920 del Código Civil, que regula la defensa posesoria
extrajudicial, analiza también los medios de defensa de posesoria, donde resalta las
ventajas y desventajas de la modificación de esta norma