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M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real
de superficie
OBJETO DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE
–con especial referencia al Derecho de
Superficie proyectado1 y a la Superficie
Forestal de la ley 25509*
Por Martha Linares de Urrutigoity e Irene Pujol de Zizzias

Sumario
I.- Introducción. II.- Desarrollo. A.- Posibles posturas en torno al
objeto del derecho real de superficie. B.- ¿Puede considerarse al es-
pacio aéreo como objeto de los derechos reales? C.- ¿Puede el espa-
cio ser objeto de un derecho real por separado, en forma indepen-
diente del emplazamiento? D.- ¿Desmembra el derecho de dominio
la constitución de un derecho de superficie? E.- Consecuencias prác-
ticas. F.- Propuesta legislativa. III.- Conclusiones.

I. Introducción
Con motivo de las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil organiza-
das por la Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales del 20 al 22 de sep-
tiembre del año 2001, nos abocamos a estudiar el meduloso y debatible tema
del objeto de los derechos reales2.
Con el fin de no quedarnos en una mera discusión teórica sobre cuál debe
ser el objeto de los derechos reales en general, nos referimos específica y con-
cretamente al objeto del derecho real de superficie, teniendo en cuenta que el
———
*Especial para Revista del Notariado.
(1) Nos referimos al Proyecto de Código Civil de la República Argentina unificado con el
Código de Comercio (redactado por la Comisión designada por decreto 685/95).
(2) Tema de la Comisión Nº IV.
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derecho debe ser una herramienta para regular la convivencia armónica de los
hombres y no una estructura lógica perfecta basada en preconceptos indiscu-
tibles, que complica sin sentido las relaciones entre los hombres y trae insegu-
ridad en las transacciones.
Elegimos el derecho real de superficie porque creemos que es una figura ju-
rídica que jugará un rol importante para movilizar la riqueza y la producción
en nuestro país. Por lo tanto, en aquella oportunidad, consideramos necesaria
la incorporación del derecho de superficie dentro del régimen de los derechos
reales, como lo propone el Proyecto que comentamos3, el cual implica una re-
forma orgánica de nuestra legislación civil. Es más, entendimos que –en caso
de no aprobarse– este nuevo derecho real debería ser consagrado por una ley
especial.
Esto último –pero limitando la figura a una sola actividad productiva4 – fue
precisamente lo que aconteció con la sanción de ley 255095, que introdujo co-
mo un nuevo derecho real la llamada “Superficie Forestal”. El artículo 13 de la
ley 25509 agrega, como inciso octavo al artículo 2503 del Código Civil, la “Su-
perficie Forestal”, y modifica el artículo 2614 del Código Civil para dar cabi-
da a este nuevo derecho, hasta entonces prohibido.
En efecto, como se dice en los Fundamentos del Proyecto: “es razonable su-
DOCTRINA

poner que la superficie estimulará la construcción (y forestación), pues cons-

tituirá una herramienta atractiva para los dueños de los terrenos que no pue-
den o no quieren construir, que tendrán la alternativa de que lo hagan terce-
ros, con el aliciente de que aquéllos se conviertan luego en propietarios de lo
construido”6. Respecto del derecho de forestar, se ha dicho que “la posibilidad
de desarrollar negocios forestales creó la necesidad de brindar un adecuado
marco jurídico que les brinde seguridad, porque se trata de una actividad –es-
pecialmente en el caso de la implantación– que para rendir sus frutos, exige
períodos mínimos que superan los diez años y que no siempre el inversor es-

———
(3) Proyecto de Código Civil de la República Argentina unificado con el Código de Comer-
cio (redactado por la Comisión designada por decreto 685/95).
(4) Como ya dijimos, al comentar el Proyecto, nos parece más conveniente la ampliación de
la figura en cuanto a sus fines y fundamentos, haciéndola viable (en sus dos planos, si se quiere
mantener esta diferenciación) para alcanzar otras finalidades –además de la construcción y la
forestación–. No debería coartarse la posibilidad de que este nuevo derecho real se aplicara a
otras actividades distintas de la construcción y forestación como, por ejemplo, las plantaciones,
explotaciones de minerales susceptibles de dominio privado, habitación, otras explotaciones
agropecuarias, emprendimientos turísticos, proyectos que permitan el acceso a una vivienda
Rev. del Not. 867

más económica, mejoramiento, reciclaje o puesta en valor de construcciones ya existentes para

hacerlas nuevamente útiles, etc. (Ver ZIZZIAS, Irene Pujol de y URRUTIGOITY, Martha Linares
de: “Consideraciones en torno al Derecho Real de Superficie...” RdN, Nº 864, págs. 71 y ss.) La
ley 25509 es pasible de las mismas observaciones, ya que limita aún más el derecho de superfi-
cie, haciéndolo aplicable solamente a la silvicultura.
(5) Sancionada el 14 de noviembre de 2001, promulgada el 11 de diciembre de 2001 y pu-
blicada en el Boletín Oficial el 17 de diciembre de 2001.
(6) Ver pág. 126, Fundamentos del Proyecto de Código Civil de la República Argentina unifi-
cado con el Código de Comercio. Fundamentos del Proyecto de Código Civil, Ed. Abeledo
Perrot, Bs. As., 1999, pág. 126.
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tá en condiciones de comprar el terreno, porque ello implica distraer recursos

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destinados a la plantación de especies arbóreas en una mayor superficie”7.
Además, como tenemos dicho8, el derecho real de superficie viene a incen-
tivar el cumplimiento de esta función social de la propiedad, aunque desde la
iniciativa privada, dando a los particulares las herramientas necesarias para
poner sus bienes al servicio de la comunidad, sin desprenderse definitiva y to-
talmente de ellos, antes bien, haciéndolos partícipes de los beneficios de su ex-
plotación. Así, el propietario de un inmueble que, por cualquier motivo, no
pueda o no quiera explotarlo pero que, sin embargo, no quiera desprenderse
de él total y definitivamente, podrá constituir sobre él derecho real de super-
ficie, de modo tal que sea otro quien, por ejemplo, construya en él cocheras,
viviendas económicas, realice explotaciones agrícolas, recicle un inmueble en
ruina, etc.9 Así, en todos estos casos, será el notario, como intérprete de la vo-
luntad de las partes, quien deberá plasmar tales negocios jurídicos mediante el

de superficie
otorgamiento de la correspondiente escritura pública de constitución de de-
recho real de superficie, si es que el mismo se adaptara para satisfacer las ne-
cesidades prácticas de sus requirentes.
Con esta nueva herramienta legal se logrará que los fundos improductivos
que actualmente vemos (cuyas potencialidades económicas no están puestas
al servicio de la sociedad) se conviertan en vehículos de difusión de la rique-
za10, de modo tal que sectores importantes de la población que tienen necesi-
dades insatisfechas (de producción o de consumo) puedan satisfacerlas sin te-
ner que inmovilizar capital para comprar el dominio de un inmueble base de
sus proyectos11.
———
(7) ABATTI, Luis Enrique y ROCCA, Ival, “Derecho Real de Superficie Forestal”, Doctrina
Jurídica, págs. 205 y ss.
(8) PUJOL DE ZIZZIAS, Irene y LINARES DE URRUTIGOITY, Martha, “Consideraciones
en torno al derecho real de superficie”, Rev. del Not. N° 864, pág. 71.
(9) Esta forma de hacer cumplir a la riqueza su función social es acorde con los procesos de
tercerización de funciones estatales y, desde un punto de vista ius-filosófico, con el principio de
subsidiariedad.
(10) Pensamos, en el mismo sentido que se pronunciaran las XXV Jornadas Notariales Ar-
gentinas, que resulta necesaria la ampliación de las finalidades del Instituto a situaciones tales
como construcciones, forestaciones o plantaciones en general, explotaciones mineras y demás
supuestos que impliquen un aprovechamiento socio-económico de los inmuebles. En sintonía
con esta idea, pensamos que, considerando al espacio como objeto de este nuevo derecho real,
se consigue una mayor flexibilidad y amplitud a la hora de idear posibles finalidades que este
derecho puede ayudar a alcanzar, lo que lo torna más útil a la sociedad.
(11) Recordemos el debate acerca del carácter “absoluto” del derecho real de dominio y la tan
mentada “función social de la propiedad”, que exige que el propietario explote su inmueble en
consideración de un interés social, estándole vedado ejercer actos en perjuicio de la sociedad, de-
jando de aportar a ésta las riquezas que ese inmueble es capaz de producir. Hoy, luego de la san-
ción de la ley 17711 que modificó los artículos 1071, 2513 y 2514 del Código Civil, queda claro
que el derecho de dominio (como todos los derechos) no es absoluto, en el sentido de ilimitado;
se trata de un derecho relativo que el titular tiene sobre la cosa de modo directo; lo que lo facul-
ta a hacer con la cosa lo que desee siempre que no perjudique a terceros ni contraríe los fines que
la ley tuvo en miras al reconocerlo ni las normas que lo reglamentan, ni tampoco exceda los lí-
mites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. No obstante, hasta el mo-
mento no se ha incorporado en una norma expresa de nuestro ordenamiento jurídico la obliga-
ción del propietario de explotar sus bienes en consideración del interés social.
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Por todos los motivos expuestos, para mejor entender la esencia del dere-
cho real de superficie –teniendo en cuenta los fines que puede tener vocación
de desarrollar– y en aras de alcanzar una mejor aprehensión de esta nueva fi-
gura, hemos dedicado este trabajo al análisis del objeto del derecho real de su-
perficie.
Como se verá al ir profundizando el estudio acerca del objeto del derecho
real de superficie, hemos tenido que abocarnos al análisis de la posibilidad de
la inclusión del espacio como objeto de este nuevo derecho real, para luego es-
tudiar si el espacio puede ser objeto de un derecho real en forma independien-
te de su emplazamiento, si la superficie desmembra el derecho de dominio del
propietario del suelo y cuáles son las consecuencias prácticas de nuestra pos-
tura. Finalizamos el presente con nuestra propuesta legislativa y una síntesis de
las conclusiones a las que arribamos respecto del objeto del derecho real de su-
perficie y de la Superficie Forestal incorporada por la ley 2550912.

II. Desarrollo
A. Posibles posturas en torno al objeto del derecho real de superficie
Si nos preguntamos acerca del objeto del derecho real de superficie13, en sus
dos planos, es decir, el derecho de construir o forestar (que existe cuando no
DOCTRINA

hay algo construido o forestado o cuando, según el Proyecto, no se ha conclui-

do lo construido o forestado –art. 2024–) y la propiedad superficiaria (que na-
ce cuando se ha concluido lo construido o forestado o cuando directamente se
adquiere una construcción o forestación ya existentes en forma separada del
suelo –art. 2027–), podemos esquematizar cinco posibles posturas:
1) Una primera posición consiste en que el derecho de construir o forestar
recae sobre inmueble ajeno, en tanto que la propiedad superficiaria tiene por
objeto un inmueble propio (lo construido o forestado).
En esta corriente se enrolan los autores del Proyecto, ya que en los Funda-
mentos han dicho: “A la manera del Código de Italia de 1942, se diseñan dos
planos en el derecho de superficie, en el primero se asiste a un derecho real so-
bre cosa ajena: el derecho real de construir o forestar, y en el segundo a un de-
recho real sobre cosa propia: la propiedad superficiaria”14.

———
(12) El presente trabajo analiza la ley 25509 de superficie forestal solamente en lo atinente
al objeto de este nuevo derecho real y otras particularidades relativas a su régimen jurídico, que
constituye la materia de esta monografía. El estudio pormenorizado de cada uno de sus artícu-
Rev. del Not. 867

los, en especial la gran innovación jurídica respecto de la posibilidad de constituir derechos rea-
les de garantía sobre la superficie, será objeto de una próxima publicación, en preparación. No
obstante, el lector interesado en el estudio del derecho de superficie forestal puede encontrar en
éste y en nuestro anterior trabajo, ya citado, material suficiente para entender e interpretar la
nueva legislación.
(13) Que, según el art. 2018 del Proyecto citado, es el “...derecho real de construir o fores-
tar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción o fo-
restación ya existente separada de su emplazamiento, por un plazo determinado...”
(14) Proyecto de Código Civil de la República Argentina unificado con el Código de Comer-
cio. Fundamentos del Proyecto de Código Civil, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1999, pág. 126.
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Además, también puede predicarse esta opinión de los autores del Proyec-

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to, por las siguientes razones:
– Porque el art. 1820 enumera a la superficie como derecho real y no sólo
a la propiedad superficiaria.
– Porque el art. 1821 establece que son derechos reales sobre la cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal y la
superficie, si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales re-
caen sobre la cosa ajena.
– Porque en el art. 2018 se establece que la superficie es el derecho real de
construir o forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado....
– Porque el art. 2027 considera aplicable a la propiedad superficiaria las
normas de dominio resoluble.
2) Según otra posición alternativa, el derecho de construir o forestar po-
dría ser considerado como un derecho personal, mientras que la propiedad

de superficie
superficiaria sería un derecho real sobre cosa propia. La doctrina francesa ha
admitido la naturaleza mixta del derecho de superficie, aunque considerando
que la doble cualidad del derecho radica en la naturaleza real del mismo sobre
cosa propia, y el carácter personal de éste sobre cosa ajena15. Pero el derecho
personal no ofrece la seguridad que para el titular del derecho de construir y
forestar ofrece el derecho real. Además, la mezcla de ambos tipos de derechos
patrimoniales no parece muy aconsejable.
3) Igualmente puede sostenerse que siempre el derecho de superficie, en
sus dos planos, tiene por objeto un inmueble ajeno. Para esta posición, el de-
recho real de construir o forestar y la propiedad superficiaria serían derechos
reales sobre cosa ajena, como el usufructo, el uso, la habitación. Pero esta po-
sible postura queda descartada por contrariar la esencia del derecho real de
superficie, que consiste en la posibilidad de hacer propio lo incorporado.
4) Desde otro punto de vista, también puede pensarse que ambos planos
del derecho de superficie tienen por objeto un inmueble propio. Para esta
postura, el objeto del derecho de superficie radica en una parte determinada
del inmueble: el espacio (o la superficie) ubicado sobre el emplazamiento, ya
sea que el inmueble esté construido o forestado (propiedad superficiaria), en
cuyo caso el objeto será lo que sea que se ubique en ese espacio, o el volumen
donde se tenga derecho de construir o forestar (derecho de construir o fores-
tar), si dicho espacio está vacío.
La ley 25509 parece haberse enrolado en esta posición, en virtud de que su
artículo 2 expresamente establece: “el derecho de superficie forestal es un dere-
cho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y dispo-
sición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar

———
(15) “Le superficiaire a une double qualité: d´une part il est propiétaire des constructions et de
l´autre locataire sui generis du terrain su lequel ces constructions sont édifiées”. MONTCHAL,
Max y PILLET, Pierre, Le droit de superficie en Suisse. La propriété par étages, Librairie de l‘uni-
versité - George - Geneve (Suisse), 1968, pág. 22.
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forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de

plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía”.
5) Por último, otra posible línea de ideas sería que el derecho de superficie,
en sus dos planos –tanto el derecho de construir o forestar y la propiedad su-
perficiaria– tiene naturaleza mixta. En ambos casos se trataría de un derecho
real sobre inmueble propio, al que generalmente se le suma un derecho real
sobre inmueble ajeno.
La ley 25509, a pesar de calificar al derecho real de superficie forestal como
derecho real sobre cosa propia (art. 2), igualmente puede ser ubicada en esta
última postura, ya que implícitamente parece aceptar que la superficie forestal
recae también sobre suelo ajeno, debido a que impone al titular del suelo fuer-
tes limitaciones a sus facultades, al punto de llegar a desmembrar el dominio.
En efecto, el artículo 4 prohíbe al propietario del suelo constituir derechos rea-
les de disfrute y de garantía sobre el suelo mientras dure el derecho de super-
ficie forestal.
Consideramos que la clave para dilucidar este tópico radica en el concepto
de “espacio” y si éste como tal puede ser objeto de los derechos reales.
– Si se entiende que el espacio aéreo puede ser objeto de los derechos rea-
les, entonces se podría decir que el derecho de construir o forestar es un dere-
DOCTRINA

cho real sobre cosa propia (postura 4) o que el derecho de superficie en sus dos
planos es un derecho de naturaleza mixta (postura 5).
– Por el contrario, si se entiende que el espacio aéreo no puede considerar-
se objeto de los derechos reales, entonces la única cosa sobre la que puede re-
caer el derecho de construir o forestar cuando todavía no se ha comenzado a
construir o forestar es el inmueble del propietario del suelo, si se lo quiere con-
siderar como derecho real. Lo que implicaría que el derecho real de construir
o forestar es un derecho real que recae sobre suelo ajeno (postura 1) o no es
un derecho real porque no tiene como objeto una cosa material (postura 2),
sino sólo un derecho personal.

B. ¿Puede considerarse al espacio aéreo como objeto de los dere-

chos reales?
Esta cuestión ya ha sido debatida en doctrina. El art. 1815 del Proyecto nos
da la definición del derecho real como “poder jurídico, de estructura legal, que
se ejerce directamente sobre un objeto, que atribuye a su titular las facultades
de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”. El art. 1816
del Proyecto establece cuáles pueden ser los objetos de los derechos reales: “a)
Rev. del Not. 867

las cosas que están en el comercio. Se ejercen sobre la totalidad de ellas, o so-
bre una parte material, o por alícuotas. b) Los derechos en los casos previstos
especialmente”. Vemos que el Proyecto retoma la definición clásica de derecho
real, pero esta vez con un contenido más amplio, ya que no solamente habla
de la relación hombre-cosa, sino de la relación hombre-objeto, y éste puede ser
una cosa o un derecho (éste último cuando está previsto legislativamente).
Fácil es advertir que lo que el hombre pueda hacer con las cosas –o con los
objetos– y cuáles sustancias pueden considerarse cosas –u objetos– tiene ínti-
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ma relación con el estado de la ciencia y la tecnología. Por lo tanto, el derecho

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deberá prever normas flexibles que permitan abarcar los nuevos cambios tec-
nológicos, so pena de convertirse en un sistema caduco.
Además, debemos considerar que el concepto de derecho real o la consa-
gración legislativa de estos derechos están determinados por numerosas
cuestiones de política legislativa, en estrecha relación con los más diversos as-
pectos de la vida en sociedad (política, economía, religión, moral, etc.) y de
acuerdo, también, con los avances de la tecnología que el hombre aplica a las
cosas16.
La principal objeción que ha existido en el mundo jurídico para sostener
que el espacio no puede ser considerado objeto de los derechos reales es que
éste no es una cosa que exista materialmente (preconcepto que parece irrefu-
table para muchos juristas, pero que es totalmente discutido en filosofía); en
consecuencia, las negociaciones sobre el espacio aéreo (por ejemplo “ventas”

de superficie
de unidades funcionales a construir) entran en la órbita de los derechos per-
sonales...”17 También se ha dicho que el espacio no es cosa sino medio en que
se encuentra la cosa y que es necesario para la existencia y ejercicio de la cosa
y del derecho sobre la cosa, es decir que se trataría de un concepto de relación.
Que es simple vacío y que por sí no da utilidad alguna18.
Sin embargo, del texto del art. 2518 de nuestro Código Civil también po-
dría llegar a deducirse que el espacio aéreo es una cosa, pues reza: “... El pro-
pietario es dueño exclusivo del espacio aéreo… puede extender en él sus cons-
trucciones... y demandar la demolición de las obras del vecino...” Creemos que
Vélez, aunque parece haber considerado al espacio como cosa, no lo admitió
–como sí lo hizo Aubry y Rau– como objeto (independiente del suelo) de un
derecho real autónomo (el derecho de superficie). Las razones que tuvo para
no admitir este derecho, según la nota al artículo 2503 párrafo 5, son el posi-

———
(16) Por ejemplo, lo que sucede con el material genético. Se ha dicho que “el material gené-
tico humano es utilizado hoy en día por la industria y la medicina como un simple material de
vida apropiable, que nos coloca frente a un proceso de patrimonialización que ubica el proble-
ma en el campo ético-filosófico y aun religioso, en las fronteras que separan a la persona de las
cosas”. GALEGARI DE GROSSO, Lydia E., Derechos Reales - Estudio a partir del caso judicial, to-
mo I, Abeledo Perrot, Bs. As., 1998, pág. 16. Lo mismo sucedió con el hombre en la época de la
esclavitud, que podía considerarse cosa y objeto del derecho de dominio.
(17) GUTIÉRREZ ZALDÍVAR, Álvaro, “La venta de aire, del espacio aéreo, el derecho de su-
perficie, los derechos reales suprimidos”, Rev. LA LEY, t. 1997-D, 781; RACCIATTI, Hernán,
“Propiedad por pisos o por departamentos”, Nº 300, 3ª. ed., Depalma, Bs. As., 1975, citado por
CORNEJO, Américo Atilio, en “El objeto de los derechos reales”, LL, 1989-D, Sec. Doctrina pág.
990.
(18) Se ha dicho “el espacio que se eleva sobre el fundo es simple abstracción, es un vacío
que puede ser rellenado, pero entonces deja de ser espacio, mientras es espacio no se puede con-
siderar como bien ya que como tal no da utilidad alguna. Lo que da utilidad no es el espacio de
por sí, sino la posibilidad jurídica de ejercitar el derecho de propiedad sobre el suelo, que se ma-
nifiesta mediante plantaciones y construcciones efectuadas directamente por los mismos pro-
pietarios o bien con la atribución a los demás de efectuarlas”...“no tiene sentido constituir un
derecho real o personal que no se refiera al suelo…” BIONDO BIONDO, Los bienes, pág. 74,
Ed. Bosch, Barcelona, 1961, citado por CORNEJO, Américo Atilio, “El objeto de los derechos
reales”, LL, t. 1989-D, Sec. Doctrina, pág. 991.
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ble desmejoramiento de los bienes raíces y el hecho de que dicha figura podría
ser fuente de pleitos. Debe advertirse, respecto de esta última objeción, que no
existía en la época de Vélez un sistema de publicidad suficiente, como el que
desempeñan los actuales registros inmobiliarios.
Según la filosofía, o para la mayoría de los filósofos, el espacio existe, es de-
cir es un ser, mientras para algunos es una realidad ideal y para otros es una
realidad material19 perceptible por los sentidos y mensurable.
Por eso la filosofía ha afirmado que el espacio es un ser, no puede argüirse
como una verdad dogmática que, como el espacio es simple vacío, no existe o
no es un ser. Además, resulta errado decir que lo que da utilidad al espacio es
la posibilidad de ejercitar el derecho de propiedad sobre el suelo. Piénsese en la
aeronavegación, en la construcción de puentes20. Por otro lado, también se ha
afirmado que lo que da utilidad al suelo es el espacio; por lo tanto, utilizando
el mismo razonamiento podríamos llegar al absurdo de afirmar que el suelo no
es un bien porque lo que le da utilidad es el espacio y, en consecuencia, no pue-
de ser objeto de los derechos reales. Lo cierto es que tanto el espacio como el
suelo son bienes útiles y, unidos, dan una mayor o completa utilidad.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales, cuando trata sobre
espacio territorial, nos remite a dominio aéreo, que se conceptualiza de la si-
DOCTRINA

guiente manera: “es el que ejerce el Estado en el espacio aéreo que se prolonga
verticalmente sobre su territorio o, mejor dicho, sobre sus dominios terrestre

———
(19) En los diccionarios de filosofía, se dice que “tanto los átomos como el vacío existen, ya
que de otra suerte no podría haber movimiento, pero son dos distintas formas de existencia...”
Demócrito: “El espacio puede considerarse como un receptáculo puro…” Platón: “…En parte
las cosas están hechas, según Aristóteles, de espacio… y también define al espacio como lugar”.
Teofrasto “…considera al espacio como algo definido mediante la posición y orden de los cuer-
pos…” Plotino, concibiendo el espacio como lugar, dice que éste “es una realidad incorpórea”.
En varias interpretaciones filosóficas el espacio aparece como “una realidad sustancial” o, como
Kant dirá luego, como “cosa en sí”. Las interpretaciones modernas se pueden clasificar en empi-
ristas (especialmente filósofos insulares, ingleses e irlandeses) y en racionalistas (especialmente
sostenida por filósofos continentales). Por ejemplo, podemos citar la teoría de Locke como em-
pirista. Éste se interesa sobre todo por el problema del origen de la idea del espacio, ésta es ob-
tenida por medio de la vista y del tacto. Las ideas de Locke al respecto tienen una consecuencia:
que aunque la noción de espacio tiene origen empírico, el espacio es concebido “como algo en
sí”. Ahora, si el espacio no puede ser percibido, ello no significa que sea una ilusión; el espacio
es una realidad o mejor dicho una idea real, el espacio existe. La interpretación más corriente de
la concepción de Newton sobre el espacio es la que lo considera como cosa, entidad o realidad
absoluta, independiente en principio de los objetos situados en él y de sus movimientos. Clarke
Rev. del Not. 867

ha sostenido que “el espacio es real, no se halla limitado por los cuerpos, sino que existe igual-
mente dentro de los cuerpos y sin ellos”, mientras que Leibniz sostenía que es una cosa ideal. Se-
gún Heidegger, el espacio no está en el sujeto, como afirma el idealismo, ni el mundo está en el
espacio, como sostenía el realismo, sino más bien el espacio está en el mundo, por cuanto es el
ser-en-el-mundo de la existencia el que ha dejado “franco” el espacio. Tales posiciones pueden
distribuirse entonces en dos grupos: unas en las cuales el problema del espacio está estudiado
con relación al sujeto, y otras en las cuales el espacio está considerado en sí mismo. Ver FERRA-
TER MORA, José, Diccionario de Filosofía, tomo I A-K, Editorial Sudamericana, Buenos Aires,
1965, voz “espacio”.
(20) El caso de las construcciones en puentes se desarrollará en el punto C.
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y acuático...”21 Obsérvese que en el caso del dominio aéreo del Estado, el espa-

M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real

cio está tomado como objeto independiente de dicho derecho administrativo.
Entre los juristas, autores franceses como Aubry y Rau22, Julliot23 y otros
aceptan que el espacio pueda ser objeto del derecho de dominio. Quagliata,
autor uruguayo, se pronuncia en el mismo sentido y cita a autores italianos,
entre ellos a Carlos Maiorca, que se refiere a la teoría de Bonfante, para quien
el espacio es objeto autónomo de un derecho autónomo. Para Francisco Font-
bona, si el espacio geométrico “cubo de aire” pudiera ser incluido entre los de-
rechos reales, no lo sería en la propiedad horizontal (porque para poder ser lo-
cal o unidad exclusiva necesita de un proceso de fabricación). “La propiedad
del cubo de aire cabría, mejor, como derecho real desmembrado del dominio,
en el derecho de superficie”24.
Cabe destacar una cita de Carlos Maiorca: “La solución afirmativa de la
propiedad sobre el espacio está admitida desde el punto de vista del derecho

de superficie
romano, del derecho intermedio, del derecho germánico, del derecho civil ita-
liano y del derecho extranjero... (según el cual, en el contrato constitutivo de
superficie se enajena la propiedad del espacio)”25.

C. ¿Puede el espacio ser objeto de un derecho real por separado,

en forma independiente del emplazamiento?
Si nos atenemos a la terminología utilizada por los redactores del Proyec-
to, éste parece haber introducido una importante innovación en el tema al ad-
mitir al espacio como objeto integrante del derecho sobre la unidad funcio-
nal en la propiedad horizontal26. Obsérvese que el art. 1974 conceptualiza a la
unidad funcional de la siguiente manera: “El derecho de propiedad horizontal
se determina en la unidad funcional, la que consiste en pisos, departamentos, lo-
cales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su
naturaleza o destino … ” En los Fundamentos del Proyecto se expresa, respec-
to del artículo 1974, que se amplía el concepto de unidad funcional –la que al-
canza hasta espacios susceptibles de aprovechamiento independiente– sin
agregar ningún comentario sobre la falta o no de corporeidad de éste.
No puede decirse que en el supuesto de la propiedad horizontal no se le dé
valor y valor económico al espacio; no es lo mismo –económicamente hablan-

———
(21) OSSORIO, Manuel, Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales, Editorial He-
liasta S. R. L., Bs. As., 1982.
(22) Citado por FONTBONA, Francisco I. J., Estado prehorizontal, Editorial Rolandino Ar-
gentina, Bs. As., 1970, pág. 80.
(23) JULLIOT, CH. L., “Traité - Formulaire”, editado por “Journal des Notaires et des Avo-
cats, Francia, 1927, Revista del Notariado, Nº 674, Bs. As., marzo-abril 1964, pág. 329. Traduc-
ción del Dr. Pablo Creten.
(24) FONTBONA, Francisco I. J., Estado Prehorizontal, Ed. Rolandino Argentina, Bs. As.,
1970, pág. 84.
(25) En su obra “Lo spazio e il liite della propieta fondiaria”.
(26) VÁZQUEZ, Gabriela Alejandra, “El objeto de los derechos reales en el Proyecto de Có-
digo Civil de 1998”, aporte homenaje al Profesor Roberto López Cabana, Córdoba, 2001, págs.
15 y 16.
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do– que las paredes divisorias dejen un espacio sólo para colocar bicicletas
(bauleras) o que dejen un espacio para dos automóviles (cochera). Seamos
realistas ¿no estamos comprando un espacio para vivir, colocar nuestros auto-
móviles y nuestras cosas?
No obstante, estimamos que la introducción del espacio como posible ob-
jeto del derecho sobre la unidad funcional en la propiedad horizontal, a pesar
de considerarla acertada, no resulta tan necesaria como la introducción del es-
pacio como objeto en el derecho real de superficie. Ello debido a que el Pro-
yecto contempla otras soluciones para los problemas que se han suscitado en
torno a la prehorizontalidad, los barrios privados y la sobreedificación.
En efecto, para solucionar el problema de la prehorizontalidad (que con-
siste en la falta de protección del adquirente con boleto de compraventa de
unidades de un edificio generalmente no construido aún, que se someterá al
régimen de la propiedad horizontal), el capítulo XII del Proyecto prevé el se-
guro obligatorio, cuyo ámbito de aplicación es el de los contratos preliminares
celebrados sobre unidades construidas O PROYECTADAS bajo el régimen de
propiedad horizontal, salvo los supuestos expresamente excluidos por el art.
2017.
Con respecto a la problemática de los clubes de campo, parques industria-
DOCTRINA

les, barrios o cementerios privados, centros de compras o entidades similares,

consiste en que si se quiere someter a éstos al régimen de propiedad horizon-
tal, nos encontramos con el obstáculo irremediable señalado por la doctrina y
jurisprudencia del carácter común del terreno. En efecto, si el terreno es nece-
sariamente común –derecho accesorio–, no existe objeto material, es decir, co-
sa sobre la que pueda recaer el derecho sobre la unidad privativa –derecho
principal–, si no hay construcción alguna. Dicha problemática se soluciona
con el agregado al art. 2029 del Proyecto, que expresa: “En los conjuntos inmo-
biliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal o que se sujeten a él,
sólo son necesariamente comunes las partes de terreno destinadas a vías de ac-
ceso y comunicación e instalaciones de uso común...” Es posible, de ahí en
más, adquirir en forma particular un lote o parcela para enterrar a un muer-
to, en un barrio o cementerio privado sometido al régimen de propiedad ho-
rizontal (arts. 2015 y ss.).
Por último, el problema de la sobreedificación en el régimen de la propie-
dad horizontal se resuelve con la previsión del derecho de construir sobre
construcción ya existente, aun dentro del régimen de propiedad horizontal
(art. 2025). En el derecho vigente, por no admitirse al espacio como objeto de
Rev. del Not. 867

la unidad funcional y por otras razones, la facultad de sobreelevar sólo es un

derecho personal27. En virtud del art. 2025, la facultad de sobreelevar reserva-
———
(27) Respecto a la atribución de la naturaleza jurídica a la sobreedificación, la que oscila en-
tre derecho real y personal. La doctrina que se enrola en la tesis de derecho real, mayoritaria-
mente italiana, califica a esta situación jurídica como derecho real sobre cosa ajena, muy próxi-
mo al derecho de superficie, que limita al domino facultando al titular de la reserva de sobree-
dificar a levantar nuevas construcciones y hacer suya la edificación resultante. Este derecho es
trasmisible por actos entre vivos y mortis causa y no está limitada su disposición a copropieta-
 51
pág.
da a un consorcista o al que se incorpore como consorcista modificando el re-

M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real

glamento dentro del régimen de la propiedad horizontal, podría ser un dere-
cho real de construir ab initio28.
Además, no queda claro que la intención de los redactores del Proyecto ha-
ya sido la de introducir al espacio como objeto del derecho real sobre la uni-
dad privativa. Ya que si ésa hubiera sido la intención, habrían comentado o ha-
brían vertido los argumentos que avalan su postura, más aún tratándose de
una innovación de importancia trascendental para la teoría del objeto de los
derechos reales. Por el contrario, los autores del Proyecto guardan silencio so-
bre el término “espacios”, utilizado en el art. 1974. Y, además, en los Funda-
mentos agregan lo siguiente: “Es novedosa la enumeración de las cosas y par-
tes propias, la que permite rescatar en la propiedad horizontal algunos otros
perfiles del dominio clásico, y denotan cuán efectista es la alusión a que se tra-
ta únicamente de una desteñida propiedad sobre el cubo de aire”29.

de superficie
Consideramos que si el legislador no quiso que el “espacio” fuera conside-
rado objeto del derecho real sobre la unidad funcional privativa, no debió
haber utilizado la expresión “espacios susceptibles de aprovechamiento inde-
pendiente” en el art. 1974 del Proyecto, para evitar confusiones.

———
rios del edificio, sino que libremente puede ser trasferido a cualquier tercero o aun afectárselo
con gravámenes. Quienes se adhieren al criterio opuesto se limitan a señalar que no puede su-
perar el ámbito de los derechos creditorios, porque le falta el elemento cosa, tipificante de todo
derecho real, el cual sólo existirá cuando las unidades estén concluidas. La constancia de la re-
serva del reglamento importa que cada adquirente queda obligado a aceptar la realización de
obras. La naturaleza personal de la reserva se hace más evidente aún, ya que es inadmisible su
inscripción en los registros de la propiedad inmueble. A fin de que la reserva de sobreedificar
pueda ser ejercida será necesario:
-obtener la aprobación de los planos respectivos por la autoridad administrativa;
-afianzar la seguridad del edificio y realizar las obras de consolidación necesarias para sos-
tener el peso de las nuevas construcciones;
-asegurar que los espacios para ventilación de los pisos inferiores no sufran disminución al-
guna;
-responder de todo daño, gasto o molestia que la obra traiga aparejados.
El incumplimiento de cualquiera de estas condiciones dará derecho al perjudicado a de-
mandar judicialmente la paralización de las obras, hasta que el daño efectivo o el peligro even-
tual hayan cesado”. PAPAÑO, Ricardo y otr., Derechos Reales, tomo II, Depalma, Bs. As., 1990,
pág. 83.
(28) No obstante, también puede señalarse que la diferencia entre el derecho de sobreedi-
ficar en el régimen de la propiedad horizontal y el derecho de construir sobre construcciones
ya existentes sometidas al régimen de propiedad horizontal podrían ser las siguientes: el sobree-
dificador es un consorcista o pasará a ser un consorcista, la unidad está prevista en el reglamen-
to o tiene que estar reservada su construcción en éste o modificarse el reglamento mediante el
voto unánime de los consorcistas para incluir el nuevo proyecto de unidad. En cambio, en el
caso de un superficiario que construye sobre un edificio o bajo un edificio sometido a propie-
dad horizontal, su construcción no es una unidad funcional del edificio, ni el superficiario es
un consorcista, ni su derecho está regulado por las normas relativas al derecho de propiedad
horizontal ni por el reglamento de copropiedad y administración de ese edificio.
(29) El art. 1977 dice: “Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las
cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabi-
ques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos, y los revestimientos, incluso de los
balcones...”
 52
pág.

Ahora, si se admitiera la premisa de que el espacio puede ser objeto de un

derecho real, como la propiedad horizontal, podríamos concluir que también
puede ser objeto del derecho real de superficie.
Por supuesto que hasta hoy –salvo para el caso de aeronavegación– gene-
ralmente el espacio por sí solo no satisface las necesidades del hombre pues
siempre se necesita, por el principio de gravedad, de un terreno para apoyar
la construcción o para que penetren las raíces de lo plantado. En el caso de la
propiedad horizontal –salvo en casos de clubes de campo, barrios privados,
etc.–, el terreno es de todos los consorcistas, en el supuesto del derecho de su-
perficie el terreno sobre el que se apoya lo construido y forestado es general-
mente ajeno. Decimos “generalmente ajeno” porque es acertada la advertencia
que se nos ha hecho de que en casos excepcionales, cuando el derecho de su-
perficie tuviere por objeto una construcción o el derecho de construir sobre
un espacio aéreo, esta construcción podría llegar a no necesitar el suelo ajeno
para apoyarse. Esto puede darse en caso de que el titular del derecho de super-
ficie sea propietario de un inmueble colindante y la construcción nazca apo-
yada sobre suelo propio del titular del derecho de superficie y sobrevuele so-
bre inmueble ajeno (como un puente), sin tocar el suelo ajeno.
Por eso parece que, salvo el caso excepcional planteado, no es tan razona-
DOCTRINA

ble hablar siempre de la propiedad superficiaria como un derecho real sólo so-
bre cosa propia, olvidándose de que ésta generalmente hunde sus cimientos o
sus raíces en terreno ajeno.

D. ¿Desmembra el derecho de dominio la constitución de un dere-

cho de superficie?
Lo cierto es que si una persona tiene derecho a construir o forestar sobre el
espacio aéreo pero no puede apoyar su construcción sobre el suelo, no le sirve
su derecho, a causa de la ley de gravedad. Parecería, entonces, que el derecho
real de superficie, en muchas ocasiones, tendrá una naturaleza mixta, princi-
palmente derecho real sobre la cosa propia, a la que se le suma un derecho so-
bre la cosa ajena de manera accesoria y, aun cuando exista propiedad superfi-
ciaria, podría coexistir junto con el derecho real sobre cosa propia (la cons-
trucción o plantación) un derecho sobre la cosa ajena, que puede consistir en
tener apoyada la cosa propia sobre el suelo ajeno, en hundir sus raíces sobre
suelo ajeno o en el derecho a pasar sobre inmueble ajeno (art. 2025), etc., lo
cual –en la mayoría de los casos– limitará rotundamente el derecho de domi-
nio del titular del suelo, desmembrándolo. Así, el propietario del suelo que ha
Rev. del Not. 867

dado en superficie el subsuelo y la superficie tiene una posibilidad de disfru-

te material del suelo prácticamente nula (máxime si ya están ocupados la su-
perficie y el subsuelo con construcciones o forestaciones), porque suelo sin
espacio aéreo ni subsuelo no puede brindar mucha utilidad material.
El mismo Vélez Sársfield considera al derecho de superficie como una des-
membración del dominio del titular del suelo, ya que en su nota al artículo
2503 del Código Civil expresa: “…el Derecho Pretoriano concedió al adqui-
rente de la superficie una acción y un interdicto especial, cuando se tratase de
 53
pág.
una concesión a perpetuidad o por un largo tiempo. El derecho de superficie,

M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real

desde entonces como una desmembración30 del derecho de propiedad, podía
ser transmitido y enajenado en todo o en parte, gravado con usufructo o ser-
vidumbre, venir a ser el objeto de una acción de partición entre los herederos
si estaba indiviso y susceptible de ser adquirido por prescripción”.
Adviértase que el Proyecto implícitamente admite esta modalidad mixta, o
bien acepta implícitamente que el espacio sea objeto del derecho de superfi-
cie, al disponer, en el artículo 2025, que: “El derecho de superficie puede com-
prender una extensión del inmueble afectado mayor que la necesaria para la
construcción, pero que sea útil para su aprovechamiento”. Porque, o la exten-
sión del inmueble afectado mayor que la necesaria para la construcción es to-
da ajena (con suelo y espacio), con lo que podríamos tener un derecho real de
superficie sobre construcción propia a la que se suma un derecho sobre in-
mueble ajeno; o sólo de esa mayor extensión el suelo es ajeno, pero el espacio

de superficie
es propio, con lo que tendríamos también un derecho mixto en parte sobre in-
mueble propio –lo construido y el espacio contiguo necesario para su aprove-
chamiento– y sobre inmueble ajeno –el suelo ajeno que se encuentra bajo el
espacio propio y que, al igual que el espacio, es necesario para transitar–,
etcétera.
La ley 25509, a pesar de definir en el artículo 2 al derecho de superficie fo-
restal como un derecho real autónomo sobre cosa propia, implícitamente
acepta que dicho derecho trae aparejado un derecho real sobre cosa ajena ac-
cesorio, que desmembra el derecho de dominio del titular del suelo. El artícu-
lo 4 de la ley 25509 no deja lugar a dudas al expresar: “El propietario del in-
mueble afectado al derecho real de superficie forestal no podrá constituir sobre él
ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato,
ni perjudicar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir
el cese de la turbación”.
Creemos que, a los efectos del ejercicio de los derechos del superficiario, no
es necesaria tanta limitación de los derechos del propietario del suelo, sino que
hubiera sido suficiente con impedirle al propietario del suelo los actos que
perturbasen los derechos del superficiario. A modo de ejemplo, la constitu-
ción de una hipoteca sobre el suelo puede ser útil para su propietario y no per-
judicar los derechos del superficiario, quedando sólo a criterio del acreedor
hipotecario la aceptación o no de esta garantía. Además, esta excesiva limita-
ción de los derechos del titular del suelo acarreará un alza en el precio del de-
recho de superficie, acercándolo así al precio de compra de un inmueble, o de
su dominio revocable erogación que quiso evitarse a fin de hacer más atracti-
va para el inversor la explotación forestal con este nuevo derecho real.
También en apoyo de la postura que considera que el derecho de superfi-
cie generalmente desmembra el derecho del propietario del suelo, puede ci-
tarse la opinión de Salvat, que sostiene: “la propiedad del espacio se ha consi-
derado indispensable como medio de asegurar la eficacia práctica de la propie-
———
(30) La negrita es nuestra.
 54
pág.

dad de la superficie31. Por lo tanto, si el espacio es tan importante para darle

utilidad práctica al suelo, no podemos decir que la constitución de un derecho
de superficie sobre el espacio o sobre la construcción que se encuentra sobre
el suelo no desmembra el derecho de dominio del propietario del suelo.
En el supuesto del derecho de construir o forestar, lo que se le concede al
superficiario es la facultad de ejercitar gran parte de los actos materiales que
puede ejercitar el dueño del suelo sobre el suelo (plantar, construir, remover el
suelo, regarlo, forestarlo, etc.), renunciando éste último al derecho de accesión
en forma temporaria y a plantar, construir, etc. donde se ha otorgado derecho
de superficie (porque de hecho no puede hacerlo), pero sólo manteniendo la
facultad de disponer jurídicamente de lo que resta de su derecho de dominio
sobre el suelo o nuda propiedad en el sector donde se apoyará la construcción
o forestación ajena (así lo dispone el artículo 3 de la ley 25509 para la superfi-
cie forestal). Y eso mismo seguirá pasando cuando la construcción o foresta-
ción se hayan realizado, si vemos la situación desde la óptica del dueño del sue-
lo, lo que no podrá hacer sobre su suelo será igual o se acentuará cuando naz-
ca la propiedad superficiaria. Entonces, ¿por qué decimos que su derecho está
desmembrado en el primer caso y negamos dicha desmembración en el segun-
do?
DOCTRINA

Errado sería decir que, en el caso de la propiedad superficiaria, se ha ena-

jenado la propiedad de lo edificado o de lo forestado y del suelo donde se hun-
den los cimientos o raíces, porque si se enajenara el suelo con lo construido, el
titular del derecho de superficie pasaría a ser titular del derecho de dominio
sobre el inmueble y el antiguo propietario del suelo se convertiría en propie-
tario del derecho de superficie sobre el subsuelo. Además, va en contra de la
esencia del derecho de superficie, que consiste en construir o forestar y hacer
propio lo incorporado sobre suelo ajeno, transmitir –además de lo construido
o forestado– el suelo, que pasaría a ser propio en vez de seguir siendo ajeno.

E. Consecuencias prácticas
Esta discusión en torno al objeto del derecho real de superficie, en sus dos
planos, no es solamente doctrinaria, sino que tiene importantes efectos prác-
ticos:
1) Determinación del comienzo de la propiedad superficiaria: tratando de
adaptarse a la realidad, los redactores del Proyecto han creado una ficción y,
cuando se crea una ficción en el derecho, esto siempre trae consecuencias no
queridas e inseguridades. Así, es ficticio que la propiedad superficiaria nazca
Rev. del Not. 867

———
(31) A continuación, cuando habla de la extensión del espacio aéreo, nos dice que “la doc-
trina moderna restringe la propiedad del espacio aéreo, en la medida del interés legítimo del
propietario, es decir, en la medida que le sea necesario para asegurar el goce efectivo de la pro-
piedad de la superficie”. Es decir, de dicho texto podría deducirse que la doctrina moderna con-
sidera objeto del derecho de dominio el suelo y el espacio sobre éste (necesario para ejercer el
derecho sobre el suelo). “Cuando el propietario extrae o puede extraer del espacio aéreo o del
subsuelo alguna utilidad concreta, nadie puede privarlo de ella, pues su interés práctico merece
la tutela de la ley...” Conf. Ruggiero, op. cit., t. I, págs. 539-40, citado por SALVAT.
 55
pág.
recién cuando se concluye la obra o la plantación (art. 2024). Porque cuando

M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real

ya se ha plantado o construido algo (una habitación, una hectárea), aunque no
se haya concluido la casa o la totalidad de la forestación estipulada, ¿de quién
es el dominio de esa construcción o plantación? Si decimos que sólo hay un
derecho real sobre cosa ajena, se deduce que el dominio de lo construido o fo-
restado es del titular de suelo. Esa afirmación parece ir contra la sustancia del
derecho de superficie, ya que su concepto o su finalidad es hacer propio lo
construido o plantado. ¿Y cuándo va a considerarse concluido lo construido o
plantado? ¿habrá que presentar un proyecto al titular del suelo? ¿y si luego el
superficiario quiere agrandar la construcción nacerá otro derecho de cons-
truir? Como se ve, las preguntas y los conflictos que pueden suscitarse son va-
rios.
En efecto, el derecho de construir o forestar implica un derecho de propie-
dad superficiaria in fieri; en la práctica resulta difícil determinar cuándo ter-

de superficie
mina uno y comienza el otro, más si se tiene en cuenta que el propio hecho de
la construcción o forestación va generando propiedad superficiaria a medida
que se avanza en su consecución32.
El Proyecto, al no considerar la posibilidad de que el derecho de construir
o forestar recaiga sobre el espacio, lo ha configurado como un derecho real
sobre cosa ajena, diferenciándolo de la propiedad superficiaria, ya que ésta
recae sobre cosa propia. A partir de esta diferenciación conceptual ha ideado
dos regímenes jurídicos distintos33. La legislación proyectada ha regulado se-
paradamente los modos de adquisición y de extinción del derecho de cons-
truir o forestar y de la propiedad superficiaria, de la siguiente forma:
2) Modos de adquisición: la propiedad superficiaria se puede adquirir –al
igual que el dominio sobre inmuebles– también por cualquier modo origina-
rio aplicable a inmuebles (es decir, la accesión y la prescripción adquisitiva),
además de los modos derivados (tradición y sucesión). El derecho de cons-
truir o forestar no se puede adquirir por modos originarios.
Pensamos que no se justifica esta diferenciación de modos de adquirir los
diferentes planos del derecho de superficie porque existen los mismos moti-
vos (necesidad de que la desmembración del dominio nazca por un acto vo-
luntario e inaplicabilidad práctica de la figura, especialmente en el caso de la
usucapión larga34) para denegar la posibilidad de adquirir por un modo ori-
ginario en el derecho de construir y forestar y en la propiedad superficiaria.
———
(32) KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída y PUERTA DE CHACÓN, Alicia, ob. cit., pág.
12. “El ius edificandi es una facultad autónoma, pero medial, pues a diferencia de lo que hace,
p. ej., el locador de obra, el superficiario no construye simplemente para construir, sino para lle-
gar a la propiedad superficiaria. Por eso, alguna doctrina francesa ha hablado de ‘inmueble por
anticipación’”.
(33) Ver PUJOL DE ZIZZIAS, Irene y LINARES DE URRUTIGOITY, Martha, “Considera-
ciones en torno al derecho real de superficie...” publicado en Revista del Notariado N° 864, págs.
71 y ss.
(34) Porque raro será que se quiera adquirir por prescripción veinteñal un derecho de su-
perficie si con los mismos actos posesorios se puede adquirir el dominio que es perpetuo y más
completo.
 56
pág.

3) Modos de extinción: con respecto a la extinción, el no uso durante diez

años está previsto solamente como modo de extinción para el derecho de
construir y forestar. No está previsto el no uso como causal de extinción de la
propiedad superficiaria. No obstante, consideramos que para que se justifique
la propiedad superficiaria esta causal de extinción debe hacerse aplicable a la
misma, justamente para que ésta alcance su fin (incentivar la construcción, la
forestación y la explotación de los bienes) y para que no se generen desmem-
braciones estériles del dominio.
Con respecto a la previsión del supuesto de la destrucción de la cosa, el
Proyecto sólo trata el tema para la propiedad superficiaria por obvias razones,
determinando que ésta no se extingue, salvo pacto en contrario, por la des-
trucción de lo construido o forestado si el titular superficiario vuelve a cons-
truir o forestar en un plazo de diez años. En el supuesto de la propiedad su-
perficiaria se justifica esta previsión ya que, de no haberlo establecido el legis-
lador, al serle aplicable las normas del dominio resoluble, se extinguiría la pro-
piedad superficiaria. En el caso de un derecho de construir o forestar que aún
no se haya comenzado a ejercer, es inaplicable fácticamente (no hay materia
que se pueda destruir). Además, si se entiende que el espacio es objeto del de-
recho de superficie, no hace falta prever que no se extingue la propiedad su-
DOCTRINA

perficiaria en este supuesto por falta de objeto, porque ella subsistirá sobre el
espacio.
Consideramos, por lo tanto, que no se justifica un régimen diferenciado
de modos de adquirir y extinguir para cada uno de los planos del derecho de
superficie ya que la única diferencia razonable se da en el caso de destrucción
de lo construido o forestado, que es de imposible aplicación material en el ca-
so del derecho de construir o forestar y que no haría falta preverlo si se con-
siderara al espacio objeto de este derecho real.
Pensamos que el Proyecto debería regular el derecho de superficie sin un
régimen diferenciado para cada plano de este derecho, previendo como mo-
dos de adquirir dicho derecho sólo los modos derivados y, como modos de
extinción específicos, el abandono expreso y tácito (o por desuso por diez
años), cumplimiento del plazo o condición.
Sostenemos que la distinción tan tajante entre las dos clases de derecho de
superficie –el derecho de construir y forestar y propiedad superficiaria– es ar-
tificiosa o forzada. Pensamos que, en la práctica, se confunden y superponen,
ya que el derecho de construir o forestar conlleva generalmente la propiedad
superficiaria, y la propiedad superficiaria, cuando se destruye lo construido
Rev. del Not. 867

o forestado, se convierte en derecho de construir o forestar35 porque no exis-

te objeto –edificado o forestado– sobre el que recaiga dicho derecho real, a
———
(35) KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, y PUERTA DE CHACÓN, Alicia, op. cit., págs.
62 y 63: “El hecho de que la superficie no se extinga con la propiedad superficiaria, demuestra
que ésta es sólo una manifestación de aquélla y no la superficie toda, pues de existir total iden-
tidad, la destrucción del edificio debiera producir la extinción del derecho de superficie. Por eso
mismo, por subsistir el derecho de superficie a través del ius edificandi, permanece la obligación
del superficiario de pagar la renta”.
 57
pág.
pesar de que en el art. 2028 del Proyecto, en forma artificiosa, se disponga

M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real

que “ésta (refiriéndose a la propiedad superficiaria) no se extingue”.
Además, si se mantiene la diferenciación de regímenes se producen situa-
ciones de lagunas legislativas. En efecto, el artículo 2027 del Proyecto ha omi-
tido decir que las normas sobre propiedad superficiaria, y su remisión al do-
minio resoluble, no sólo se aplican si el derecho de superficie se ejerce sobre
una construcción ya existente, sino también a las construcciones o forestacio-
nes concluidas incorporadas por el superficiario.
Concluyendo, parece que lo más coherente es considerar al derecho de su-
perficie como un derecho real sobre objeto propio, que generalmente acarrea
también una desmembración del derecho de dominio del titular del suelo
ajeno, tomando una fisonomía más bien mixta. Ya que muchas veces, aunque
el espacio que se encuentra en la superficie sea propio, se trabajará sobre sue-
lo ajeno, se penetrará en él y hasta en su subsuelo con cimientos y raíces, y se

de superficie
limitará la facultad de disposición material del propietario del suelo, sobre la
parte del suelo en la que se apoya la construcción o forestación y sobre la par-
te de éste necesaria para el aprovechamiento de la construcción o forestación
(art. 2025).
En cambio, la ley 25509 trata al derecho de superficie forestal como un de-
recho real sobre cosa propia, estableciendo un solo régimen jurídico. Consi-
deramos acertado el criterio de la ley 25509 de Superficie Forestal36, que esta-
blece un único régimen jurídico, que podemos sintetizar de la siguiente for-
ma:
En primer lugar, tenemos que aclarar que la ley 25509 no distingue dos
planos diferentes dentro del derecho de superficie forestal, como lo hace el
Proyecto, sino que en el artículo 2 hace referencia a la facultad de forestar o
realizar silvicultura –que sería, en terminología del Proyecto, el “derecho de
forestar”– y a la posibilidad de hacer propio lo forestado sobre suelo ajeno o
adquirir directamente una forestación ya existente independientemente del
suelo –la propiedad superficiaria del Proyecto–37.
Con respecto a los modos de adquirir el derecho de superficie forestal, el
artículo 5 dispone: “El derecho real de superficie forestal se adquiere por con-
trato oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pública y tradición de
posesión. Deberá ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros inte-
resados en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspon-

———
(36) La ley 25509 configura la superficie forestal como un nuevo derecho real: Artículo 1º:
“Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de
dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de confor-
midad al régimen previsto en la ley de Inversiones para Bosques Cultivados, y a lo establecido
en la presente ley”.
(37) Artículo 2º: “El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre
cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un in-
mueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o
adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de ga-
rantía”.
 58
pág.

diente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado de la inscripción dominial

antecedente”.
Llama la atención que se haya denegado la posibilidad de que este derecho
pueda constituirse por actos de última voluntad como sí lo contempla el Pro-
yecto, siendo que este modo de adquirir no había recibido críticas de la doc-
trina en los congresos y jornadas de especialistas.
Como ya tenemos dicho, nos parece necesario que este derecho de super-
ficie forestal requiera para su nacimiento de un acto voluntario del propieta-
rio del inmueble afectado, razón por la cual es acertada la posición de la ley
25509, que limita los modos de adquisición a los derivaados (contrato onero-
so o gratuito), quedando excluidos los modos de adquisición originarios, co-
mo la prescripción38.
La Ley de Superficie Forestal aclara que este nuevo derecho real, en sinto-
nía con todo el régimen de los derechos reales de nuestro Código Civil, debe
constituirse por escritura pública y tradición e inscribirse en el Registro In-
mobiliario correspondiente, a los efectos de su oponibilidad. Desde el punto
de vista registral, la ley unifica la técnica de inscripción, mediante la utiliza-
ción de “submatrículas” relacionadas con la matrícula madre correspondien-
te al inmueble afectado, como lo habíamos propuesto39.
DOCTRINA

La ley 25509 dedica los artículos 7 al 11 a la regulación de los modos de

extinción del derecho de superficie forestal y sus efectos. El artículo 8 enume-
ra los modos de extinción, estableciendo: “El derecho real de superficie fores-
tal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cum-
plimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación en una mis-
ma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso du-
rante tres años”.
Aquí resulta interesante comentar que se establece el no uso como causal
de extinción, tanto del derecho de forestar como de la propiedad superficia-
ria (que la ley no distingue), como ya lo habíamos propuesto y se había reco-
mendado en las XXV Jornadas Notariales Argentinas, con el objeto de evitar
la proliferación de desmembraciones inútiles del dominio e incentivar la ex-
plotación de estos inmuebles. Además, se ha reducido el plazo de diez a tres
años, lo que nos parece apropiado, ya que no se exige la terminación de la
plantación sino solamente que se esté usando el fundo.
El artículo 7 dispone: “El derecho real de superficie forestal no se extingue
por la destrucción total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa,
siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres
Rev. del Not. 867

años”. Como ya dijimos, este artículo –en el que pareceriera que el legislador
entiende que el derecho podría extinguirse por la destrucción total o parcial
de lo plantado, si no hace la salvedad de la replantación en un plazo de tres
años– no resulta coherente con el artículo 2 de la ley, que establece que el de-

———
(38) Ver nuestro trabajo, “Consideraciones en torno al derecho real de superficie...” ya cita-
do.
(39) Ídem.
 59
pág.
recho real de superficie recae sobre cosa propia, teniendo como objeto la su-

M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real

perficie de un inmueble ajeno. En efecto, si la superficie o el espacio sobre in-
mueble ajeno constituye el objeto de este nuevo derecho real, no sería nece-
saria la aclaración del artículo 7 que comentamos.
Los artículos 9, 10 y 1140 regulan los efectos de la extinción del derecho de
superficie forestal, de manera similar a los artículos 2021, 2022 y 2023 del
Proyecto. Para su análisis nos remitimos a nuestra publicación anterior en es-
ta misma revista, ya citada41.

F. Propuesta legislativa
Lo cierto es que el espacio no es un sujeto; para algunos no tiene la mis-
ma entidad que una cosa material, pero sí existe, y es un ser distinto del suje-
to, es decir, un objeto al que el hombre valora; algo susceptible de apreciación
económica, con más razón hoy en día. Veamos: ¿lo que se busca en el supues-

de superficie
to del derecho de construir o forestar no es un espacio para construir y fores-
tar? Esto es más claro aún en el supuesto del derecho de construir o forestar
en el subsuelo porque, a pesar de que en el subsuelo hay cosa material sin du-
da alguna (tierra), no interesa la tierra que se encuentra bajo la superficie si-
no el espacio que puede quedar libre al sacar la tierra para construir.
Debe advertirse que, aunque las situaciones difieren, en los dos derechos
reales en los que podría admitirse al espacio como objeto de ellos, también
existe un derecho sobre el suelo: ajeno en el caso de la superficie y común en
el caso de la propiedad horizontal.
Para los que consideren que el espacio no puede ser considerado cosa,
podría aun sostenerse que éste puede ser objeto de una cuasipropiedad super-
ficiaria o que se le pueden aplicar las normas del derecho de propiedad su-
perficiaria. Y aun cuando no se hubiera construido algo o no se hubiera plan-
tado algo, habría también derecho real sobre el espacio propio. Así, el dere-
cho de construir o forestar sería una “cuasipropiedad superficiaria” y, en con-
secuencia, no tendría sentido la diferenciación de regímenes con la propiedad
superficiaria.
Por lo tanto, aun si se llegara a considerar que el espacio no tiene la mis-
ma entidad que las cosas materiales, nada impide que se le pueda aplicar por
analogía el régimen de las cosas y, entonces, que pueda ser objeto de los de-
rechos reales; de forma análoga a lo que sucedió con la energía y otras fuer-
zas naturales susceptibles de apropiación (como agregó la ley 17711 al art.

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(40) Artículo 9: “La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no
lo liberan de sus obligaciones”.
Artículo 10º: “En el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por conso-
lidación, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarán con sus
mismos alcances y efectos”.
Artículo 11º: “Producida la extinción del derecho real de superficie forestal, el propietario
del inmueble afectado, extiende su dominio a las plantaciones que subsistan, debiendo indem-
nizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento”.
(41) “Consideraciones en torno al Derecho Real de Superficie…”
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2311 del C. C.) o de “ser puestas al servicio del hombre”, como reza el art. 214
del Proyecto.
En este orden de ideas, pensamos que podría agregarse al artículo 214 del
Proyecto un párrafo que dijera: “las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía, a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre y a los espacios susceptibles de aprovechamiento, si así se
dispone”. De esta forma quedaría claro que, aunque se llegara a entender que
el espacio no puede ser considerado cosa, lo que es discutible desde el punto
de vista jurídico42, igualmente puede ser objeto de los derechos reales43.
Además, podría modificarse el art. 2018 del Proyecto, que define el dere-
cho de superficie en este sentido: “La superficie es el derecho real de construir
o forestar sobre inmueble ajeno y en espacio propio y hacer propio lo incor-
porado...”
Respecto de la ley 25509, que limita el derecho de superficie a la forestal
exclusivamente, y admite –de una manera implícita– al espacio como objeto
de este nuevo derecho real, nuestra propuesta legislativa consiste principal-
mente en ampliar el ámbito de aplicación de esta ley, haciéndolo extensible a
cualquier otra finalidad lícita, que permita satisfacer una necesidad socioeco-
nómica propendiendo a que los inmuebles cumplan su función social, desde
DOCTRINA

la iniciativa privada, como lo sostuvimos en oportunidad de las XXV Jorna-

das Notariales Argentinas.
Además, sería conveniente complementar la ley 25509 con una modifica-
ción del artículo 2311 del Código Civil, de manera similar a la que hemos
propuesto para el artículo 214 del Proyecto de Unificación, haciendo extensi-
vas las disposiciones referentes a las cosas al espacio susceptible de aprovecha-
miento económico. Esta propuesta se fundamenta en la necesidad de no rom-
per la coherencia de nuestro ordenamiento jurídico con respecto al tema del
objeto de los derechos reales. De esta forma se evitarían críticas doctrinarias y
jurisprudenciales a la nueva norma e interpretaciones que tornaran inaplica-
bles la superficie forestal o las hipotecas sobre el derecho de forestar, permiti-
das por el artículo 2 de la ley 25509. En efecto, estas hipotecas –si no se modi-
fica el artículo 2311 del Código Civil– pueden verse atacadas por acciones de

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(42) “De acuerdo con el Diccionario de la Lengua Española, entendemos por cosa: “(Del lat.
causa) f. Todo lo que tiene entidad ya sea corporal o espiritual, natural o artificial, real o abstrac-
ta. 2. Ser inanimado en contraposición con los seres animados... 5. Der. En contraposición a per-
Rev. del Not. 867

sona o sujeto, el objeto de las relaciones jurídicas. En el régimen de la esclavitud el esclavo era
una cosa. 6. Der. El objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las presta-
ciones personales. 7. Der. Bien...” Vélez, en la nota del art. 231, expresa que para la postura que
considera desacertada “la cosa es género y el bien la especie”. Citado por CURA GRASSI, Do-
mingo, “Derechos reales. Objeto”, publicado en Rev. Doctrina Judicial, Año XVII, Nº 33, Bs. As.,
15 de agosto de 2001, pág. 1087.
(43) CURA GRASSI, Domingo, “Derechos reales. Objeto”, publicado en Rev. Doctrina Judi-
cial, Año XVII, Nº 33, Bs. As., 15 de agosto de 2001, pág. 1087. También podría ser objeto de los
derechos reales el espacio si se ampliara el concepto de cosa abarcando las cosas inmateriales,
como lo propone el Dr. Domingo Cura Grassi.
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pág.
nulidad basadas en una reiterada doctrina nacional que considera que el espa-

M. L. de urrutigoity e I. P. de Zizzias: objeto del dErecho real

cio no puede ser objeto de los derechos reales.

III. Conclusiones
– Es posible advertir en el derecho de construir o forestar un objeto “pro-
pio”: el espacio que se ubica sobre o bajo el emplazamiento.
– La admisión del espacio como objeto propio del derecho de construir o
forestar, o la naturaleza única del derecho de superficie (que puede conllevar,
en muchos casos, también una desmembración del dominio del titular del
suelo en sus dos planos), tiene importantes consecuencias prácticas:
• Unificación de regímenes jurídicos de los dos planos de la superficie.
• No sería necesario tener que establecer en forma forzada el límite entre
los dos planos del derecho de superficie.
• Podría dejar de preverse la ficción contenida en el art. 2028 del Proyec-

de superficie
to, según el cual la propiedad superficiaria no se extingue con la destrucción
de lo construido o forestado. Si no se considera al espacio como objeto de es-
te derecho real se estaría frente a un derecho real sin objeto durante un tiem-
po, que puede durar hasta diez años.
– Se podría agregar al artículo 214 del Proyecto un párrafo que dijera: “las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía, a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre y a los espacios
susceptibles de aprovechamiento cuando así se disponga”. Y/O modificar el
art. 2018 del Proyecto, que define el derecho de superficie en este sentido: “La
superficie es el derecho real de construir o forestar sobre inmueble ajeno y en
espacio propio y hacer propio lo incorporado...”
Con respecto a la ley 25509 de Superficie Forestal, podemos sintetizar las
siguientes conclusiones:
• El artículo 2 parece admitir de forma implícita que el “espacio” o la “su-
perficie sobre el inmueble ajeno” constituyen el objeto de este nuevo derecho
real de superficie forestal, al configurarlo, como siempre, como un derecho so-
bre cosa propia que confiere facultades de uso, goce y disposición jurídica so-
bre la superficie de un inmueble ajeno. Si ésta no hubiera sido la intención del
legislador, el derecho de forestar habría carecido de objeto propio y habría
sido errada la calificación de este artículo. Si, por el contrario, el legislador
quiso considerar al espacio como el objeto de este nuevo derecho, resulta in-
necesaria la salvedad del artículo 7, en el sentido de que el derecho no se ex-
tingue por la destrucción de lo plantado.
• Pensamos que el artículo 4 despeja toda duda sobre si la superficie fores-
tal desmembra o no el derecho de dominio del titular del suelo, ya que prohí-
be a éste constituir derecho real alguno de disfrute o de garantía sobre el in-
mueble afectado. No obstante, nos parece excesiva tanta limitación del dere-
cho del dueño del suelo, siendo preferible la redacción del Proyecto que, en su
artículo 2020, dispone que el propietario no puede turbar los derechos del su-
perficiario. Además, esta excesiva limitación encarecerá el valor del derecho de
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pág.

superficie forestal, acercándolo al precio de compra del inmueble, lo que con-

traría los fines del instituto.
• Nos parece acertada la reglamentación del derecho real de superficie fo-
restal de una manera simple y unificada, sin necesidad de crear ficciones que
en la práctica darán lugar a inseguridades y conflictos, con las observaciones
que hemos ido formulando a cada norma en particular.
• Sería conveniente complementar la ley 25509 con una modificación del
artículo 2311 del Código Civil, de manera similar a la que hemos propuesto
para el artículo 214 del Proyecto de Unificación, haciendo extensivas las dis-
posiciones referentes a las cosas al espacio susceptible de aprovechamiento
económico; ello para no romper la coherencia de nuestro ordenamiento jurí-
dico respecto al tema del objeto de los derechos reales.
• Por último, se manifiesta una fuerte intención política de privilegiar con
este derecho a un sector de la producción, evidentemente necesitado de esta
herramienta. Ello resulta objetable ya que el derecho de superficie tiene apti-
tud para reactivar más sectores de la producción, como pueden ser, la cons-
trucción (la cual –es bien sabido– tiene un gran efecto multiplicador de la ri-
queza), otras áreas de la agricultura, etcétera. En consecuencia, proponemos
que se amplíe el campo de aplicación de este nuevo derecho real.
DOCTRINA
Rev. del Not. 867