UNIDAD 7

DERECHOS REALES DE GARANTÍA DISPOSICIONES COMUNES

PUNTO 1: Seguridades reales y personales. Antecedentes. Ventajas. Paralelo entre la

hipoteca, la prenda y la anticresis.

1. SEGURIDADES REALES Y PERSONALES.

Se debe distinguir el derecho personal o de crédito, que es el principal, y el derecho real que es
accesorio (hipoteca). Cada una de las dos órbitas jurídicas, el derecho personal o de crédito y el
derecho real de garantía tienen sus propios elementos. Los elementos esenciales del crédito son:
los sujetos (el acreedor y el deudor), el objeto (la prestación de dar, hacer o no hacer) y la causa
– fuente (por ej, un contrato de tracto continuado o de ejecución diferida como el mutuo, la
compraventa por el pago del saldo de precio, la locación, el suministro). Los elementos que
conforman la estructura del derecho real de garantía son: el sujeto (el acreedor), el objeto de la
garantía que debe ser determinado, la causa-fuente (la convención de la garantía celebrada por el
acreedor y el propietario de la garantía que puede ser el deudor o un tercero que garantiza la
deuda ajena) y la suma de dinero (Que expresa la responsabilidad hipotecaria o monto de la
hipoteca – especialidad de la garantía) que puede o no coincidir con el monto del crédito.
Además, el régimen jurídico difiere: el crédito está gobernado por el principio de la autonomía de
la voluntad (A-958) mientras que la garantía está dominada por el principio del orden público (A-
1884). (Carpeta)
Introducción: Una gran novedad que trae el Código Civil y Comercial es un capítulo con
“disposiciones comunes” a todos los derechos reales de garantía previsto en el Título XII del Libro
Cuarto. En efecto, en el Capítulo I se establecen disposiciones comunes a la hipoteca, la
anticresis y la prenda, sin perjuicio de las normas especiales que regulen a cada uno de ellos.
Estas reglas generales “comunes” han permitido que el tratamiento de cada derecho real de
garantía sea más reducido. (Kiper)
Garantías: Se entiende por garantía, en sentido amplio, toda medida de refuerzo que se añade a
un derecho de crédito para asegurar su satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho
subjetivo o nuevas facultades. Las garantías son seguridades adicionales por las cuales el deudor
o un tercero aportan bienes o patrimonios, a fin de reducir o limitar el riesgo que corre el acreedor
en la operación de crédito.
CARPETA: El patrimonio es la prenda común de los acreedores. El deudor responde por el
cumplimiento de las obligaciones que haya contraído con todos sus bienes presentes y futuros.
Todos los acreedores gozan de este derecho sobre el patrimonio del deudor en pie de igualdad
(pars conditio creditorum).
Las garantías son institutos que modifican el principio de igualdad de los acreedores y establecen
un sistema de preferencia de cobro. Pueden clasificarse en:

1) Legales:
1) Privilegios: Generales o especiales;
2) Derecho de retención;
3) Hipotecas legales o judiciales: No están receptadas en nuestra legislación;
4) Fianza legal o judicial: Por ejemplo, la que se exige como contracautela;
5) La Solidaridad para las obligaciones;
6) Delegación imperfecta;
7) Indivisibilidad.
2) Convencionales:
o Personales: Fianza.

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o Reales: Hipoteca, prenda y anticresis.

CARPETA:

GARANTÍAS REALES GARANTÍAS PERSONALES

Representan una seguridad más fuerte para el acreedor, Presentan la desventaja de que si el deudor es de
ya que afectan y recaen directamente sobre las cosas cuyo solvencia dudosa, le será difícil conseguir un garante
valor pudo apreciarse en el momento de su constitución y solvente que su obligue junto a él. Además, siempre
otorgando además (salvo la anticresis) un derecho de existe la posibilidad de que el fiador también caiga
preferencia en el cobro. en la insolvencia.

Finalidad de las garantías: Las garantías apuntan principalmente a la tutela del crédito, a dar
mayor seguridad. Se trata de una especie dentro del genero “tutela del derecho”. La garantía real
es un derecho real en virtud del cual se afecta un objeto de manera preferente y excluyente a la
satisfacción del crédito. Como derecho real goza de los atributos del jus preferendi y jus
persequendi. La garantía real opera como una reserva de valor, el acreedor no se puede apropiar
de la cosa. Las normas regulatorias de los derechos reales son de “orden público”, rige el
principio del numerus clausus, los derechos reales son creados por la ley, la voluntad particular
no puede crear otros derechos reales ni modificar los existentes.
ANTECEDENTES.
Históricamente las garantías personales aparecieron mucho antes que las reales. La cohesión del
grupo familiar hacia fácilmente encontrar a otros responsables. Los inmuebles carecían
prácticamente de valor económico, eran considerados del grupo familiar y de imposible uso por
un solo miembro para garantizar una deuda propia.
La relajación de los vínculos familiares, la individualización de la propiedad inmueble y el aumento
de la riqueza mobiliaria; fueron estimulando el empleo de las garantías reales.
ROMA:
• Garantías personales: en roma existían dos tipos de garantías personales, los vales
(garantizaban la comparencia del deudor en el procedimiento de la legis actionis) y praedes
(garantías de los créditos del estado).
• Garantías reales: ENAJENACION CON PACTO DE FIDUCIA.
El deudor para garantizar su obligación transmitía la cosa al acreedor, era una especie de venta
con pacto de retroventa.
Si el deudor no pagaba, el acreedor podía quedarse con la cosa.
Era una figura insegura jurídicamente porque impedía al deudor perseguir la cosa si el acreedor la
había enajenado.
• Prenda o Pignus: la propiedad de la cosa quedaba en propiedad del deudor, pero este le
entregaba la tenencia al acreedor quien no adquiría ningún derecho real.
Posteriormente se le atribuyo una verdadera posesión al acreedor prendario, permitiéndole
vender la cosa en caso de falta de pago.
Se le otorgaba el derecho de persecución al deudor, si la cosa era enajenada antes del
cumplimiento del plazo.
• Hipoteca: represento una enorme ventaja sobre las otras, ya que no implica la desposesión
de la cosa. El deudor conserva la cosa, muchas veces puede ser un bien que le haga producir las
ventajas para pagar su deuda.
El acreedor está asegurado en su derecho por tener una preferencia sobre el bien hipotecado.

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 PARALELO ENTRE LA HIPOTECA, LA PRENDA Y LA ANTICRESIS.
Derechos Reales de garantía: El Código trata en el Capítulo I las disposiciones comunes a los
derechos reales de garantía: Hipoteca, prenda y anticresis.

✌ Hipoteca: Artículo 2205: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o
más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

✌ Anticresis: Artículo 2212: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre
cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

✌ Prenda: Artículo 2219: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Capítulo.
La anticresis y la prenda son derechos reales que se ejercen por la posesión dado que
el objeto se entrega al acreedor o un tercero designado por las partes.
En cambio la hipoteca y la prenda registral (ley 12.962) cuentan con mayores ventajas porque
mantienen la posesión en poder del propietario constituyente que puede ser el deudor o un
tercero que garantiza con su objeto una deuda ajena y además pueden constituir ulteriores
garantías sobre el mismo bien que se rigen por la prioridad que determina su registración. Estas
garantías dan más seguridad a los terceros porque se publicitan registralmente.
CARPETA: Respecto de las facultades del constituyente, el ART. 2195 expresa: El constituyente de
la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar
ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la
privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su
depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.
Coherente con esta norma, el ART. 2196 dispone que en caso de ejecución, son inoponibles al
acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía. La garantía se hace
efectiva sobre el valor de realización del bien. El acreedor no puede apropiarse del objeto
de la garantía.
El ART. 2194 dispone que la garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que
sustituyen a los grabados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogación real. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre
la parte material restante.

Naturaleza jurídica: La hipoteca, la anticresis y la prenda son derechos reales accesorios de un

crédito sobre objeto ajeno. Están enumerados en el artículo 1887, tienen las notas distintivas que
establece el artículo 1883 y gozan de las facultades de persecución y preferencia que dispone
también el artículo 1886.
Ventajas.
(Especial referencia a la hipoteca y la prenda registral): Ventajas para el:
o Constituyente: conserva la propiedad, la posesión y el poder de disposición (vender,
constituir otras hipotecas).
o Acreedor: seguridad de cobro. Poder de agresión patrimonial sobre la cosa con facultades
de persecución y preferencia. Garantía bancaria preferida “B” (procedimiento especial de
ejecución). Trato preferente en el concurso y quiebra del constituyente (ley 24.522)

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✔ El concurso: a) No suspende curso de intereses (19 y 129), b) No opera fuero de atracción
( 21 y 132)

✔ La quiebra: a) Proceso liquidativo especial (126 y 209), b) Privilegios (241 inc. 4°, 242
inc.2°, 243 inc.1°, 245)
o Terceros: Acceso al crédito de menor costo según plazo de amortización. Seguridad por la
publicidad registral de la garantía.

PUNTO 2. Método. Regla aplicable (ART. 2184). Caracteres. A) Convencionalidad (ART.

2185). B) Accesoriedad. Consecuencias jurídicas (ART. 2186). Excepciones (ART. 940). C)
Especialidad: tipos. Créditos garantizables. Especialidad del crédito determinado (ART.
2187 y ART. 2189 1r. párrafo mod. Ley 27.271). Especialidad de la garantía (ART. 2189 2do.
Párrafo) Las denominadas “garantías abiertas de créditos indeterminados (ART. 2189 3r.
párrafo). Garantías de máximo:: cuestión interpretativa. Especialidad del objeto (ART.
2188). Defectos en la especialidad (ART. 2190). D) Indivisibilidad. Excepciones (ART. 2191).
2. MÉTODO. REGLA APLICABLE. (ART. 2184)
Art. 2184: “Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de
créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que
corresponden a su tipo”.
El Capítulo I establece las disposiciones comunes a los derechos reales de garantía caracteres,
extensión, facultades, responsabilidad del propietario no deudor, ejecución, extinción,
cancelación) y las normas especiales a cada tipo en los capítulos siguientes (Art. 2184). Los
Capítulos 2, 3 y 4 tratan la hipoteca, la anticresis y la prenda, respectivamente.
Presenta una parte general, donde se consagran las disposiciones comunes para todas las
garantías reales, y una parte especial, propia de cada una de estas figuras. En esta última se
reconocen los tres derechos comunes a nuestro sistema: la hipoteca, la anticresis (que aquí se
amplía a los muebles registrables) y la prenda, en sus dos variantes: con y sin desplazamiento de
la cosa gravada (o prenda con registro).
La hipoteca, la anticresis y la prenda son derechos reales accesorios de un crédito sobre objeto
ajeno con función de garantía.
CARACTERES.
Los caracteres de las garantías reales son
1. la convencionalidad,
2. la accesoriedad,
3. la especialidad del objeto, del crédito y del monto,
4. la indivisibilidad y
5. la publicidad.
A) CONVENCIONALIDAD (ART. 2185).
Art. 2185: “Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por
contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo”.
Art. 1896: “Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o
imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario”.

✔ Formas: Se debe distinguir el contrato que da origen a la garantía (por ej. Contrato
hipotecario, contrato prendario) del contrato que da origen al crédito. Es factible que ambos estén
contenidos en el mismo instrumento (unidad instrumental) o en distintos instrumentos (dualidad
instrumental).
CARPETA: No es posible constituirlos por testamento, ni por imposición judicial o legal. El Juez no puede

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imponer alguno para asegurar los efectos de una sentencia judicial.
El hecho de que la causa fuente de estos derechos reales sea un contrato no contradice el
principio sentado por el art. 1884 del Código en el sentido de que los derechos reales solo pueden
ser creados por la ley. Lo que hacen las partes en la convención es dar vida a uno de los
derechos reales expresamente previstos por el art. 1887.
Agrega el art. 2185 que el contrato debe ser “celebrado por legitimados y con la forma que la ley
indica para cada tipo”. El contrato puede ser hecho en instrumento público privado, excepto
cuando se grabe una cosa inmueble en cuyo caso, será exigible la escritura pública.
En cuanto a los legitimados, ello depende del derecho real de que se trate y de cual sea su
objeto.
Los derechos reales se adquieren con título suficiente y tradición, cuando se trata de acto entre
vivos en forma derivada. La hipoteca importa una excepción, ya que no se ejerce por la posesión.
La hipoteca se constituye, con el otorgamiento del título en la forma requerida por la ley y se la
inscribe en el registro de la propiedad inmueble, para que sea oponible.

✔ Las formas del acto constitutivo de la garantía real son las siguientes:

⮚ HIPOTECA.
- Escritura pública Art. 2208.
- Publicidad registral.
- Inscripción declarativa. Ley 17.801.
- Ley 27.271: caducidad registral 35 años

⮚ ANTICRESIS.

● Objeto registrable: Inmueble.

- Escritura pública y tradición.
- Duración 10 años y caducidad registral 20 años.
- Publicidad registral Ley 17.801 y posesoria. Arts. 2214 y 2218.

● Mueble registrable. Reg. Especial (automotor, aeronave, buque...).

- Duración 5años y caducidad registral 10 años.

⮚ PRENDA.
- Instrumento público o privado Art.2222 y tradición.

● PRENDA DE CRÉDITOS. Notificación al deudor prendario Art. 2233.

● PRENDA CON REGISTRO. Reg. especial. Caducidad registral 5 años.

B) ACCESORIEDAD. (ART. 2186). CONSECUENCIAS JURÍDICAS.

Art. 2186: “Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios delcrédito que
aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los
supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia
del crédito”.

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La accesoriedad determina, al igual que para las obligaciones accesorias (ART.857), si bien el
derecho de garantía es un derecho real accesorio y no una obligación, los efectos propios de la
accesoriedad: la extinción, nulidad o ineficacia del crédito determina la de la garantía, salvo
disposición legal en contrario. El legislador ha consagrado excepciones a esta regla: la novación
de la obligación, salvo la reserva expresa (ART. 940); las garantías de créditos indeterminados si
existe sustitución o rotación de los créditos (ART. 2189)y la novación prevista en el régimen de la
letra hipotecaria, cuya emisión extingue la causa del crédito (ART. 37 Ley 24.441).
Se debe distinguir el derecho personal o de crédito, que es el principal, y el derecho real
accesorio que es la hipoteca. Cada una de las dos órbitas jurídicas, el derecho personal o de
crédito y el derecho real de garantía tienen sus propios elementos. Los elementos esenciales del
crédito son: los sujetos (el acreedor y el deudor), el objeto (la prestación de dar hacer o no hacer)
y la causa-fuente (por ejemplo, un contrato de tracto continuado o de ejecución diferida como el
mutuo, la compraventa por el pago del saldo de precio, la locación, el suministro, etc.).
Los elementos que conforman la estructura del derecho real de garantía son: el sujeto (el
acreedor), el objeto de la garantía que debe ser determinado, la causa-fuente (la convención de la
garantía celebrada por el acreedor y el propietario de la garantía que puede ser el deudor o un
tercero que garantiza la deuda ajena) y la suma de dinero que expresa la responsabilidad
hipotecaria o monto de la hipoteca (especialidad de la garantía) que puede o no coincidir con el
monto del crédito.
Además, el régimen jurídico difiere: el crédito está gobernado por el principio de la autonomía de
la voluntad (Art. 958) mientras que la garantía está dominada por el principio del orden público
(Art. 1884).
Todo crédito puede ser garantizable. El ART. 2187 dispone: Se puede garantizar cualquier
crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer.
CARPETA: Se refiere al “crédito” en singular, ya que la idea tradicional es que a una obligación
corresponde una garantía.
Como lo accesorio sigue la suerte de lo principal, si se extingue el crédito, se extingue el derecho
real que lo garantiza. En cambio, puede extinguirse el derecho real sin que se extinga el crédito.
Por ejemplo: si el acreedor renuncia a la garantía, o el objeto garantizado se destruye.
La regla de que la extinción del crédito principal determina la extinción del derecho real de
garantía encuentra excepciones:
1. Un caso es el de la extinción de la obligación por novación. Dice el art. 940 “La novación
extingue la obligación originaria con sus accesorios. El acreedor puede impedir la extinción
de las garantías personales o reales del antiguo crédito mediante reserva; en tal caso, las
garantías pasan a la nueva obligación sólo si quien las constituyó participó en el acuerdo
novatorio”.
2. Tampoco se extingue la garantía si el pago lo realiza un tercero no deudor, que se subroga
en los derechos del acreedor. Establece el art. 918 “El sujeto de la relación de poder es de
buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un
error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad”.
Para satisfacer el principio de accesoriedad, es menester individualizar con la mayor cantidad de
datos posible a la obligación que se garantiza.
Para que prospere la acción judicial hay que presentar un título donde surja la existencia del
derecho personal de crédito y el derecho real que lo accede dada su interdependencia recíproca,
pudiendo suceder que el crédito garantizado sea actual o que sea futuro o eventual.
Excepciones. (ART. 940)
Art. 940: “Efectos. La novación extingue la obligación originaria con sus accesorios. El acreedor
puede impedir la extinción de las garantías personales o reales del antiguo crédito mediante
reserva; en tal caso, las garantías pasan a la nueva obligación sólo si quien las constituyó
participó en el acuerdo novatorio.”

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 C) ESPECIALIDAD. TIPOS:
CRÉDITOS GARANTIZABLES . ESPECIALIDAD DEL CRÉDITO DETERMINADO (ART. 2187 Y
2189 1ER PARR).
Art. 2187: “Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones
admitidas por la ley”.
Este requisito para un sector de la doctrina (Highton) está comprendido dentro del carácter de
accesoriedad. Para su comprensión es necesario distinguir los créditos determinados y los
créditos indeterminados.
CARPETA: La regla es que cualquier crédito puede ser asegurado con un derecho real de garantía,
pueden ser más de uno los garantizados por un derecho real. El art. 2187 dispone lo siguiente: “Se puede
garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al
constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y
su causa, con las excepciones admitidas por la ley”.
El art. aclara al final “con las excepciones admitidas por la ley” porque en ciertos casos el crédito
no podrá ser individualizado en todos sus elementos, por lo que será suficiente con indicar el
contrato o causa fuente de la cual puede derivar en el futuro.
La especialidad tiene que ver con dos aspectos: el objetivo, relacionado con el objeto asiento del
gravamen y que surgió como una reacción contra las hipotecas generales que gravaban
indiscriminadamente todos los bienes del deudor; y el crediticio, que tiene que ver con la
obligación garantizada y el monto del gravamen.
a. En cuanto al objeto: para que se cumpla con el principio de la especialidad en cuanto al
objeto, las cosas o los derechos sobre los que recae el derecho real de garantía deben
estar especificados en su acto constitutivo con absoluta precisión, no puede constituirse
esta garantía real sino sobre un objeto que “debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo”.
El Código regula el objeto de la hipoteca en una norma separada. Dice el art. 2209 “El inmueble
que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean
necesarias para su debida individualización”.
Por último surge el mismo art. que el objeto del derecho real de garantía debe ser actual, no
pueden gravarse bienes futuros que aún no existan.
b. En cuanto al crédito: la especialidad respecto del crédito está ligada a la responsabilidad
respecto a la cuantía, es decir, a una cantidad de dinero determinada, o en su caso, el
consiguiente valor estimativo.
Establece el art. 2189 “El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La
especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen”.
Ya sea que se trate de una obligación de dar suma de dinero u otra especie, habrá que consignar
en el acto constitutivo un “monto”, una cantidad de dinero que obrará como máximo de la garantía
real. (Ej: página 211)
No hay que confundir el monto del crédito con el monto del gravamen. El primero responde a la
suma efectivamente adeudada, cuya determinación no puede ocurrir a la fecha de constitución
del derecho real. El segundo responde a esa cantidad “tope o máxima” hasta la cual responde el
derecho real, que le confiere al acreedor las facultades reipercutorias y de privilegio que
distinguen a los derechos reales de garantía.
El carácter indivisible de la garantía real es independiente y no afecta al crédito que mantiene su
divisibilidad. Aquí lo accesorio no sigue la suerte de lo principal, que es el crédito.
EL ART FUE MODIFICADO: ARTÍCULO 23. — Reemplácese el texto del artículo 2189 del
Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
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Especialidad en cuanto al crédito: En la constitución de los derechos reales de garantía debe
individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa.

El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del
crédito.

Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se

constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su
constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto
máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del
plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no
obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
-Créditos determinados
Cabe señalar que cuando se trata de un crédito que está determinado al momento de constituirse
la garantía, se debe cumplir con el recaudo de especialidad o determinación del crédito, es decir
individualizarlo adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa (fuente).
ART. 2193: La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución,
como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses,
daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura
sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
Pero si existe concurrencia de acreedores sobre el precio de subasta o venta solamente gozan
del privilegio especial los intereses de dos años anteriores a la ejecución y los que corran durante
el juicio (ARTS. 2585 inc. e) y 2583 inc.b).
En este sentido, el artículo en análisis establece que bajo el paraguas protector de la garantía se
incluyen, además del capital de la deuda asegurada, los intereses (compensatorios, moratorios,
punitorios) posteriores a su constitución y los daños y costas que se deriven del incumplimiento
de la obligación principal. En cambio, la cobertura no se extiende a los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución del gravamen, salvo que se lo haya previsto de modo expreso en el
momento de celebrarse la convención que dio a la garantía real.
Y en todos los casos, en tanto y cuanto no exceden el monto máximo por el cual se responderá
con el objeto afectado
Cabe señalar que la Ley 27.271 también da solución a la posibilidad del ajuste monetario de los
préstamos hipotecarios en moneda nacional expresados en UVIs –sujetos al índice de aumento
del costo de la construcción- para acceder a la vivienda familiar única y permanente (arts. 6 y 9).
Especialidad de la garantía
Es necesario distinguir el monto de la obligación del monto de la garantía. El monto máximo de la
garantía se denomina especialidad de la garantía y puede o no coincidir con el monto de la
obligación; ello sucede frecuentemente con las obligaciones no dinerarias y las obligaciones
eventuales, como el saldo deudor que arroja una cuenta corriente. Pero también las partes
pueden, si se trata de una obligación dineraria fijar un monto menor como medida de afectación
de la cosa al pago de la deuda (así lo ha admitido la jurisprudencia).
En este caso existe una garantía de máximo de un crédito que está determinado en el acto
constitutivo de la garantía. El monto de la garantía se debe asentar en el registro porque es un
requisito esencial y su ausencia determina la nulidad absoluta de la garantía. Es la medida
pecuniaria de la garantía que se hace valer frente a los terceros, sean estos otros acreedores
(hipotecarios de rango posterior, embargantes) o adquirentes de la cosa gravada.
ART MODIFICADO (LEER 2DO P) ARTÍCULO 23. — Reemplácese el texto del artículo 2189 del
Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Especialidad en cuanto al crédito: En la constitución de los derechos reales de garantía debe

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individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa.

El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del
crédito.

Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se

constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su
constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto
máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del
plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no
obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
Las denominadas “garantías abiertas” de créditos indeterminados. Especialidad de la
garantía. Garantías de máximo: cuestión interpretativa (ART. 2189).
ART SIN MODIFICAR: Art. 2189: “Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o
gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto
máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
intereses, costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de
diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia”.
El nuevo Código admite en el art. 2189 3r. Párrafo las denominadas “garantías abiertas” que
aseguran una masa de créditos indeterminados. Este artículo en la redacción originaria del CCCN
trajo grandes dudas interpretativas por esta razón fue reemplazado su texto por la Ley 27.271.
La nueva norma dispone:
Art. 23: “Reemplácese el texto del artículo 2189 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:
Especialidad en cuanto al crédito: En la constitución de los derechos reales de garantía debe
individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa.
El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del
crédito.
Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la garantía se
constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su
constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto
máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del
plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no
obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia”.
Estas garantías durante la vigencia del Código de Vélez eran sancionadas con la nulidad absoluta
por violar la especialidad crediticia al asegurar indeterminadamente los posibles negocios a
concertar entre el acreedor y el deudor durante un plazo cierto y un monto determinado. Ellas se
utilizan en la operatoria bancaria por causa de la necesidad de asistencia financiera permanente a
las empresas. En realidad importa un medio de financiamiento que favorece la provisión duradera
de créditos a fin de sostener el giro empresario.
Se trata de una garantía anticipada a posibles negocios a concertar entre el acreedor y el deudor
entre quienes existe una vinculación comercial. Estos negocios no se conocen con exactitud de
antemano debido a que la necesidad de crédito, la cuantía de las obligaciones garantizadas y las
fechas de pago dependen, en definitiva, del éxito o de las vicisitudes económicas del tomador de
los créditos.

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También acuden a ellas las empresas proveedoras de mercaderías y servicios que mantienen
relaciones estables con sus clientes (fábricas automotrices, de neumáticos, maquinarias,
proveedores de combustibles, etc.).-
La ventaja que ofrecen consiste en la disminución de los costos y la celeridad de las operaciones
comerciales, toda vez que una sola garantía, a la manera de un paragüas, proporciona al
acreedor la seguridad de cumplimiento de las obligaciones que surjan de los negocios presentes
y/o futuros que se van a celebrar, sin necesidad de constituir una garantía específica para cada
uno de ellos. En definitiva opera como una reserva de valor del inmueble a favor de determinado
acreedor, por un monto máximo y durante un plazo cierto estipulado, manteniendo su rango
registral. Este tipo de garantías en el derecho alemán y español se denominan “garantías de
máximo”. En el acto constitutivo solamente especifica el monto de la responsabilidad y la
determinación del crédito se cumple en la fase “dinámica” de la ejecución cuando se reclama su
cobro y el acreedor debe individualizar la obligación garantizada mediante documentación
“extrahipotecaria”.
El último párrafo de la norma se debe interpretar en el sentido de que los créditos que nacen
durante los diez años quedan comprendidos en la cobertura de la garantía.
*El Código, siguiendo la postura de Highton, consagra en el artículo 2189 las “garantías de
máximo” pero con mayor alcance que en el derecho extranjero, el citado precepto se aplica tanto
para las garantías reales de créditos indeterminados como de créditos determinados (derecho
comparado, garantías de máximo = garantías abiertas).
CARPETA: Se designan como garantías "abiertas" o "de máximo" a aquellas en las que existe una
indeterminación inicial en torno al crédito que aseguran, en cuanto a su naturaleza, entidad y magnitud, de
forma tal que la cosa queda comprometida, respecto de una pluralidad de obligaciones, consignadas
usualmente de manera ejemplificativa, que se pueden derivar de las relaciones jurídicas que un mismo
deudor mantenga con un mismo acreedor. En suma, se trata de aquellos gravámenes que se constituyen
en seguridad de obligaciones indeterminadas y futuras, sin que se precise la causa fuente de la cual
puedan derivarse, o bien, si pese a existir, no se las determina con certeza, en el acto de su constitución.
El legislador resuelve esta cuestión al disponer la fijación del monto máximo por el cual se
responderá con la garantía (que no es otra cosa que la observancia de la especialidad en cuanto
al crédito, en uno de sus aspectos y que es común a todas las garantías reales, aun aquellas que
acceden a créditos ciertos y determinados). Lo que exceda de dicho importe, sea que involucre el
capital, los intereses y en su caso, las costas de la ejecución, revestirá la condición de crédito
quirografario. Para brindar mayor precisión y seguridad a este resguardo abierto, la fijación de un
plazo cierto para la vigencia del gravamen en estas condiciones (diez años, como máximo, a
computarse desde la fecha de su constitución).
CARPETA: El artículo en análisis debió rotularse como "especialidad en cuanto a la garantía" y no en
cuanto al crédito.
Corresponde remarcar que la cifra o importe por los cuales se encuentra afectado el objeto (o
principio de especialidad en cuanto al crédito) indicará un límite máximo, que puede no coincidir
con el monto real y preciso del crédito garantizado (principio de accesoriedad), como sucede
cuando se garantizan obligaciones de hacer o no hacer y créditos eventuales (v.gr. saldo deudor
de una cuenta corriente bancaria). En este último caso, si bien el crédito está determinado, su
monto puede no conocerse, siendo posible que en un momento supere al del gravamen, o sea
inferior al mismo o igual a cero.

ESPECIALIDAD DEL OBJETO (ART. 2188).

Art. 2188: “Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los
derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente
en el contrato constitutivo”.

El cumplimiento de esta exigencia hace a la existencia misma de los derechos reales, que como

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poderes jurídicos, no pueden ejercerse sobre cosas indeterminadas o futuras.Se trata de precisar,
con la mayor exactitud posible, cuáles son los bienes afectados a la garantía acordada, y con los
que espera eventualmente, cobrarse el acreedor ante el incumplimiento del deudor, una vez que
se proceda a su ejecución o venta.
Así, tratándose de inmuebles, corresponderá indicar su ubicación (localidad, partido, provincia,
calles y entrecalles), medidas, superficie, linderos, nomenclatura catastral, partida inmobiliaria,
valuación fiscal y matrícula registral. Si fueran unidades funcionales corresponderá describir amén
de su ubicación en el inmueble general (y la descripción de éste), los polígonos que la integran,
sus superficies, porcentual y destino. Respecto de automotores: su marca, modelo, tipo, número
de dominio, marca y número de motor y chasis y uso o destino.
De no observarse el recaudo de la especialidad en cuanto al objeto y al crédito, la consecuencia
habrá de ser la nulidad del acto constitutivo del gravamen, que en principio, no arrastrará con su
ineficacia, la de la obligación garantizada, que perderá tal aditamento, revistiendo así su titular, la
condición de acreedor común o quirografario. Ello así, a menos que los datos faltantes se los
pueda extraer de los restantes contenidos del acto constitutivo, aunque para ello deba acudirse a
elementos externos a aquél
Por ejemplo, en el caso de las cosas registrables si constan los datos registrales que permiten su
individualización (matrícula registral del inmueble hipotecado o dado en anticresis; la matrícula o
dominio del automotor).
CARPETA: Respecto de la existencia "actual" del objeto de la garantía real al momento de su
constitución, cabe reparar en la posibilidad de su sustitución por otro, como sucede con la prenda flotante
considerada en el decreto 15.348/1946 (ratificado por ley 12.962). Ello así, cuando recae sobre cosas
fungibles y consumibles, que por ende, pueden ser objeto de manufactura, transformación,
industrialización y comercialización. De aquí que deba flexibilizarse esta exigencia en algunos casos, para
permitir la plena eficacia de la garantía acordada.

Las garantías reales sobre derechos: Excepcionalmente, cabe la posibilidad de constituir

garantías reales que tengan como objeto derechos, es decir, bienes (conf. art. 1883). Es lo que
sucede, por ejemplo, con el titular del derecho real de superficie. El superficiario puede gravar su
derecho (la propiedad superficiaria) con derechos reales de garantía. Por tanto, como derecho
real sobre cosa propia que es, respecto de la propiedad superficiaria, su titular puede gravarla con
hipoteca o anticresis. En este caso, la hipoteca recae no sobre el derecho de superficie, sino
sobre las plantaciones y construcciones existentes en el fundo. Pero también puede afectar con
tales gravámenes, el derecho a construir, plantar o forestar, esto es, cuando aún no existan las
mentadas edificaciones o plantaciones, verificándose en este caso lisa y llanamente, una garantía
real sobre un objeto que no es cosa.
CUESTIONES INTERPRETATIVAS. DEFECTOS DE ESPECIALIDAD (ART. 2190)
Art. 2190: “La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del
objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo”.
CARPETA: El incumplimiento del principio de especialidad puede provocar la nulidad de la garantía.
Esto tiene relevancia y se conecta con el tema de las garantías abiertas, en donde la
indeterminación crediticia no compromete el principio de especialidad subjetiva del crédito ni
tampoco el de la accesoriedad, sin que les pueda caber por ese motivo la grave sanción de
nulidad.

D) INDIVISIBILIDAD. EXCEPCIONES (ART. 2191)

Art. 2191: “Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad
consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están
afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

11
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todosconjuntamente, o
sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de
otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no
se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés”.
La indivisibilidad de la garantía es una prerrogativa del acreedor tendiente a lograr la plena
satisfacción de su crédito. Por esta razón, la indivisibilidad es un carácter natural de la garantía
renunciable por el acreedor. Hasta tanto no se abone la totalidad de la deuda, el objeto no se
verá libre del gravamen. El deudor que pagó parte de la obligación principal no puede, por tanto,
pretender una cancelación o liberación parcial de la cosa.
Se debe distinguir la indivisibilidad de la garantía con la posibilidad de dividir materialmente el
objeto de la misma. Por ejemplo, la hipoteca puede recaer sobre varios inmuebles o sobre un
inmueble materialmente divisible como un lote, un campo, o un edificio susceptible de dividirse
por el régimen de la propiedad horizontal.
Cualquiera sea la razón jurídica por la cual se divide materialmente el inmueble hipotecado
(partición, venta, loteo, etc.) la hipoteca se mantiene sobre todas y cada una de las partes o
fracciones resultantes del mismo. Si se trata de un inmueble que es sometido al régimen de la
propiedad horizontal construido con la asistencia de un crédito hipotecario, cada una de las
unidades individuales que lo conforman (departamentos, locales, cocheras, etc.) se encuentran
gravadas por la hipoteca global que recae sobre el inmueble originario y el acreedor hipotecario
puede ejecutar todas o cualquiera de ellas para cobrar la totalidad de su crédito, de la misma
manera que cuando la hipoteca recae ab initio sobre varios inmuebles.
También es indivisible en el caso del condominio. La garantía puede ser preexistente o no al
condominio. Al respecto se dan las siguientes situaciones: La garantía se mantiene indivisible en
el caso de que el fraccionamiento del derecho de dominio sobre el objeto (por ej. el inmueble
hipotecado) dé lugar a un derecho real de condominio; por ejemplo en el supuesto del
fallecimiento del constituyente de la hipoteca, se trate del deudor o de un tercero, si el inmueble
hipotecado se adjudica en condominio a sus herederos por cuotas ideales, la hipoteca subsiste
sobre la totalidad del inmueble; el resultado es el mismo si el inmueble se vende o se dona por el
propietario de manera conjunta a dos o más personas. Si los condóminos codeudores
constituyen hipoteca sobre el inmueble en condominio, cada uno de ellos responde por el todo de
la deuda, en virtud de carácter indivisible de la hipoteca.
No obstante los condóminos pueden pactar con el acreedor otro supuesto excepcional de
divisibilidad, que satisfecho el pago de una parte de la deuda se libere a la cuota parte indivisa de
uno de los condóminos. Se trata de una cláusula reglamentaria del derecho de hipoteca. En
principio el cumplimiento parcial de la obligación no autoriza a extinguir parcialmente la hipoteca;
por más que el propietario fraccione el inmueble hipotecado o pretenda liberar de manera
proporcional a su valor económico uno o algunos de los inmuebles hipotecados, la indivisibilidad
del gravamen se mantiene simultáneamente sobre la totalidad de ellos y cada parte material de
ellos.
CARPETA: La indivisibilidad es un carácter natural, no imperativo, ya que las partes o el Juez pueden
dejarlo de lado.
Es un carácter natural no imperativo, ya que las partes o el juez pueden dejarlo de lado. Asi
mientras haya un saldo impago la garantía subsiste integra sobre la totalidad del objeto. Por
ejemplo si el deudor debe $100000 y abono $90000 por lo que los $10000 restantes el acreedor
puede ejecutar todos y cada uno de los bienes afectados a la garantía.

12
 EXCEPCIONES
 División del objeto por acuerdo de partes: Tratándose de inmuebles, ello puede hacerse en
lotes o por el régimen de la propiedad horizontal, afectando a cada parcela o unidad resultantes
de la escisión con una parte proporcional del gravamen inicial. Igualmente, cuando se
comprometen varios objetos a una misma deuda, se puede convenir que éstos respondan por
una parte proporcional de la deuda y no por su totalidad, lo que puede implicar la liberación de
algunos de ellos, aunque quede un saldo deudor impago. Otra estipulación eficaz a estos fines,
es que en el caso de existir varios objetos afectados a la garantía se establezca un orden para su
ejecución. Para todo esto, es indispensable la conformidad expresa del acreedor, quien no está
obligado a aceptar pagos parciales y otorgar las correspondientes cancelaciones sobre los lotes
resultantes de la división, o bien a seguir un cierto orden en la ejecución de la garantía acordada.
CARPETA: art. 2191 “Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes
afectados…”. Si hay convención entre los involucrados, no hay inconveniente.
Es posible convenir que un inmueble se divida en lotes que sean ejecutados por separado o que
si se trata de varios bienes, en lugar de subastarse todo, se los haga por orden.

 División del objeto por decisión judicial: Debe ser instada por expreso pedido de parte con
interés legítimo (el propietario deudor, el propietario no deudor, el propio titular del gravamen). La
resolución del magistrado siempre debe ponderar los intereses de las partes involucradas y no
debe significar en los hechos, un perjuicio para el acreedor. En este tema gravita de modo
decisivo, indudablemente, la figura del abuso de derecho.
CARPETA: en determinadas circunstancias, los Jueces permitirán la división en lotes y la cancelación
parcial del gravamen. Esta es la línea que sigue el Código actual.

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La oponibilidad de la garantía a terceros interesados de buena fe exige publicidad suficiente. Si la
cosa es registrable corresponde la inscripción del título del derecho real de garantía en el registro
pertinente (hipoteca, anticresis, prenda del automotor).
La caducidad de la inscripción registral de la hipoteca se produce a los 35 años (ART.2210
modificado por la Ley 27.271). La anticresis si recae sobre cosa inmueble a los 20 años y si es
cosa mueble registrable a los 10 años (2218). Respecto de la anticresis se distingue el plazo de
caducidad registral con el plazo de duración del derecho (ART. 2214).
PUNTO 3. Extensión en cuanto al objeto. Accesorios (ART. 2192). Extensión en cuanto al
crédito: capital, intereses clases), costas (ART. 2193). Privilegio (Art. 2583 inc. b) y 2582
inc.e)). Subrogación real (ART. 2194).
3. EXTENSIÓN EN CUANTO AL OBJETO. ACCESORIOS (ART. 2192).
Art. 2192: “En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la
cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes
que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté
autorizada por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión
están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes
indicadas”.
La garantía real afecta tanto al objeto descripto en el acto de su constitución (inmueble, mueble
registrable, mueble, crédito, derecho), como también a sus accesorios, en tanto y en cuanto estén

13
unidos físicamente y de modo perdurable al principal, a las mejoras y a las rentas debidas a su
propietario
Es decirse consideran accesorias, las cosas muebles inmovilizadas por su adhesión al suelo, en
la medida que dicho vínculo tenga carácter de perpetuo o que esté destinado a perdurar en el
tiempo (así, las cañerías de agua o electricidad, los artefactos de baño; las máquinas
bombeadoras de agua y demás instalaciones de un fundo).
En cambio, no se involucran en la garantía las cosas muebles puestas como accesorias de un
inmueble, sin estar adheridas al mismo, en atención a la actividad que en éste desarrolle su
propietario (biblioteca, computadoras y mobiliario de un estudio jurídico; estanterías, anaqueles
de un local comercial, etc.), o a la explotación a que se lo someta circunstancialmente.
Nada obsta a que expresamente se indique en el contrato que da a luz a la garantía real, que ésta
se extienda a dichos accesorios que se encuentran en ese momento en el inmueble.
Se excluyen de la garantía aquellas cosas muebles que estando adheridas al inmueble principal,
se encuentren afectadas a una prenda anterior, o bien que sean de propiedad de terceros, que
hayan autorizado al propietario del objeto principal a servirse de ellas.
En cuanto a las mejoras, quedan incluidos por igual, los acrecentamientos de índole natural
(aluvión o avulsión) y artificial (edificación, siembra, plantación, construcciones en terrenos
baldíos, refacciones de las preexistentes, etc.).
La garantía se extiende también a los frutos civiles y rentas que se deriven de la cosa gravada, en
la medida que los mismos no hayan sido percibidos por el titular de aquél.
Por regla, el dueño del bien conserva todas las potestades inherentes a dicha calidad, excepción
hecha de aquellos actos de disposición material y jurídica que puedan comprometer el valor de la
garantía ofrecida. Por tanto, entre dichas facultades se encuentra, precisamente, la de dar el bien
en locación (salvo que haya expresa prohibición en el contrato que da origen a la garantía, que
ello redunde en perjuicio del acreedor o que el gravamen implique su entrega al acreedor, como
sucede en la anticresis).
Si el propietario puede dar en locación o arriendo el objeto gravado, va de suyo que también
percibirá el precio estipulado en dicho contrato. De aquí la exigencia del precepto, en el sentido
que se trate de rentas "debidas" (al propietario), pues una vez cobradas, se incorporan a su
patrimonio y no podrán ser individualizados por el acreedor para integrarlas a la garantía.
CARPETA: El art. 2192 del Código constituye una norma de orden público por cuanto versa sobre el
objeto mismo del derecho real. No se haya el alcance de la acción de los particulares modificarla.
Extensión de la garantía:
Dice el art. 2192 “En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a
la cosa, las mejoras y las rentas debidas…”
a. Accesorios físicamente unidos: el principio general es que los accesorios del bien gravado
están afectados a la garantía mientras estén unidos al principal.
También puede suceder la unión de dos cosas muebles. Cuando la cosa mueble principal está
gravada, lo estará también aquella accesoria que esté físicamente adherida, en tanto no esté ya
gravada comprenda o sea propiedad de un tercero.
b. Mejoras sobrevinientes: quedan incluidas en la garantía. Pueden ser naturales o
artificiales. Las primeras autorizan al deudor a exigir el mayor valor de la cosa en caso de
ser aceptadas por el acreedor.
b. Rentas debidas: es decir, aquellas que no han sido percibidas por el constituyente del
gravamen. Le asiente al acreedor el derecho de cobrar los arriendos vencidos y no
percibidos por el deudor siempre y cuando este se encuentre en mora.

14
 EXTENSIÓN EN CUANTO AL CRÉDITO: CAPITAL, INTERESES Y COSTAS
(ART. 2193).
Art. 2193: “La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución,
como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses,
daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura
sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención”.

El derecho real está encaminado a asegurar el cumplimiento en tiempo y forma del crédito al que
accede. En rigor, el mismo consta del principal o capital (el monto de la deuda inicial) y sus
accesorios (intereses, costas, gastos, daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la
obligación, etc.).
En este sentido, el artículo en análisis establece que bajo el paraguas protector de la garantía se
incluyen, además del capital de la deuda asegurada, los intereses (compensatorios, moratorios,
punitorios) posteriores a su constitución y los daños y costas que se deriven del incumplimiento
de la obligación principal. En cambio, la cobertura no se extiende a los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución del gravamen, salvo que se lo haya previsto de modo expreso en el
momento de celebrarse la convención que dio a la garantía real.
Y en todos los casos, en tanto y cuanto no exceden el monto máximo por el cual se responderá
con el objeto afectado.
De esto se infiere la posibilidad de las partes contratantes de ampliar o disminuir la extensión de
la garantía, en cada caso concreto, excluyendo algunos de los accesorios a los que se refiere el
precepto de marras, o bien a todos ellos.
CARPETA: Art. 2577 “El privilegio no se extiende a los intereses, ni a las costas, ni a otros accesorios del
crédito, excepto disposición legal expresa en contrario”. Sin embargo, hay disposiciones especiales para
los derechos reales de garantía que se apartan de dicho principio.
Art. 2193 “La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución,
como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses,
daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura
sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención”.
El crédito del acreedor garantizado con un derecho real goza de privilegio especial, esto es que
puede cobrar con preferencia otros acreedores.
La obligación puede llevar intereses compensatorios si son convenidos entre el acreedor y el
deudor y que en casos de no acordarlos ni imponer determinada especie la ley o los usos, el Juez
puede fijarlos. A partir de la mora, el deudor debe los intereses moratorios.
En lo que concierne a los intereses, el Código incluye a los que se devenguen luego de
constituida la garantía. En cuanto a los anteriores, para ser cubiertos por la garantía, las partes lo
deben establecer en forma expresa en el acto constitutivo.
Dentro de las indemnizaciones debidas por el deudor hay que distinguir las que integran el
“principal”, de los daños y perjuicios a que aquel puede llegar a ser condenado por causa de la
inejecución de la obligación y que cumple función accesoria. Por último, están incluidas las
costas, los gastos producidos para hacer efectiva la garantía real mediante la ejecución judicial.
PRIVILEGIO (ART 2583 INC B Y 2582 INC E)
ARTICULO 2582.- Enumeración. Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se
indica:

a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se
incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal;

b) los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis meses y los provenientes de
indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigüedad o despido, falta de preaviso y fondo de
15
desempleo, sobre las mercaderías, materias primas y maquinarias que, siendo de propiedad del
deudor, se encuentren en el establecimiento donde presta sus servicios o que sirven para su
explotación.

Cuando se trata de dependientes ocupados por el propietario en la edificación, reconstrucción o

reparación de inmuebles, el privilegio recae sobre éstos;

c) los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que se aplican particularmente a

determinados bienes, sobre éstos;

d) lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida, sobre ésta o sobre las sumas
depositadas o seguridades constituidas para liberarla;

e) los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin desplazamiento, warrant y
los correspondientes a debentures y obligaciones negociables con garantía especial o flotante;

f) los privilegios establecidos en la Ley de Navegación, el Código Aeronáutico, la Ley de

Entidades Financieras, la Ley de Seguros y el Código de Minería.

ARTICULO 2583.- Extensión. Los privilegios especiales se extienden exclusivamente al capital

del crédito, excepto en los siguientes casos:

a) los intereses por dos años contados a partir de la mora, de los créditos laborales mencionados
en el inciso b) del artículo 2582;

b) los intereses correspondientes a los dos años anteriores a la ejecución y los que corran
durante el juicio, correspondientes a los créditos mencionados en el inciso e) del artículo 2582;

c) las costas correspondientes a los créditos enumerados en los incisos b) y e) del artículo 2582;

d) los créditos mencionados en el inciso f) del artículo 2582, cuya extensión se rige por los
respectivos ordenamientos.

SUBROGACIÓN REAL (ART. 2194).

Art. 2194: “La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los
gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación
real. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material
restante”.

ARTICULO 2584.- Subrogación real. El privilegio especial se traslada de pleno derecho sobre los
importes que sustituyen los bienes sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier
otro concepto que permite la subrogación real.

Frente a la posibilidad de destrucción total o parcial de la cosa objeto del gravamen, su

expropiación o colocación fuera del comercio, o a cualquier otra eventualidad que pueda
verificarse con posterioridad a la celebración del contrato que da origen al gravamen real, se
consagra la posibilidad de suplantar el objeto inicial por el que lo reemplace para no tornar
ilusorios los derechos del acreedor y titular de la garantía.
Esta regla obviamente rige en el caso en que se haga efectiva la garantía y se proceda a su
ejecución, puesto que el objeto inicialmente gravado se transfiere en propiedad al adquirente en
subasta o venta privada (según sea el caso) ingresando en su reemplazo el precio obtenido,
sobre el cual se cobrará el acreedor, restando el remanente en poder del propietario inicial

16
La garantía se hace efectiva sobre el valor de realización del bien. El acreedor no puede
apropiarse del objeto de la garantía.
o Indemnizaciones:
Se suele afirmar que por aplicación del principio de subrogación real, la indemnización reemplaza
al objeto de la garantía.
En verdad, no es que la suma de la indemnización pase a ser el nuevo objeto de la hipoteca,
anticresis o prenda que por regla, seguirá siendo el inmueble que en la mayoría de los siniestros
(incendios, explosiones, derrumbes, etc.) perdura como tal.
El importe debido por el asegurador, es un remedio o complemento para mantener el valor
inicialmente pactado de la garantía.
Corresponde distinguir si el seguro fue tomado por el propietario del objeto gravado o bien por el
titular de la garantía (circunstancia común, cuando se trata de garantías concedidas a favor de
entidades financieras). En este último caso, será el propio acreedor, como contratante del seguro,
quien percibirá de manera directa el importe de la indemnización acordada, debiendo entregar el
excedente al propietario.
o Destrucción del objeto de garantía:
En el caso de destrucción de inmuebles edificados, el gravamen subsiste solamente sobre el
terreno, por lo que, en rigor de verdad, no se verifica la conclusión total de la garantía de marras,
sino más bien, la pérdida de su valor, para el caso de proceder a su eventual ejecución.
Para sortear estos eventuales inconvenientes, es usual que en los contratos en que se establecen
las garantías reales, se estipule la contratación de seguros, por cuenta del constituyente del
gravamen, que cubran al acreedor frente a las distintas causales que puedan generar tales
consecuencias (incendios, terremotos, explosiones, tumultos populares, etc.) de modo que este
último pueda cobrarse, en última instancia, con el importe resultante de la indemnización.
CARPETA: Es la situación jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de tal
modo que el bien nuevo ocupa el lugar del bien antiguo para ser sometido al mismo régimen.
Dos normas se ocupan del tema, el art. 2194 dice que “La garantía se traslada de pleno derecho
sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro
concepto que permite la subrogación real”. En idéntico sentido el art. 2584 establece que “El
privilegio especial se traslada de pleno derecho sobre los importes que sustituyen los bienes
sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la
subrogación real”.
Si la cosa gravada es enajenada, en principio la garantía no se traslada al precio, ya que el
acreedor tiene el derecho de persecución y el adquiriente recibe la cosa con la carga real que
debe soportar. Salvo el caso especial de venta de la cosa dada en prenda.
Lo previsto en el art. 2194 tiene aplicación cuando la garantía se extingue totalmente o el objeto
es reemplazado por otro. Los casos más claros son la indemnización por siniestro o por
expropiación.
La subrogación se produce de pleno derecho sin necesidad de petición judicial.
PUNTO 4. Facultades del constituyente (ART. 2195). Inoponibilidad (ART. 2196). Facultades
del titular de la garantía. Realización por un tercero (ART. 2197). Adquisición del bien
gravado por el acreedor. Cláusula nula (ART. 2198).
4. FACULTADES DEL CONSTITUYENTE (ART. 2195).
Art. 2195: “El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho,
pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el
acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la
disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente”.
La constitución de una garantía real imperfecciona el derecho que su propietario tiene sobre la
cosa que constituye su objeto (conf. arts. 1946 y 1964). Por ende, éste cuenta con todas y cada

17
una de las potestades inherentes a su condición de dueño y señor de la cosa afectada ( derechos
de poseer, usar, gozar —salvo que se trate de los derechos de anticresis o prenda con
desplazamiento—, disponer material o jurídicamente de ella, abandonarla, subdividirla, darla en
locación o comodato, constituir sobre ésta derechos reales de uso y goce o de garantía, etc.), en
la medida, que su ejercicio efectivo, en el caso concreto, no tenga como consecuencia, disminuir
el valor de la garantía ofrecida al acreedor, o de cualquier manera afectar el derecho real que este
último tiene sobre ese objeto.
Los actos de disposición serán válidos entre las partes involucradas, pero resultarán inoponibles
al acreedor, quien podrá disponer del bien, como si el mismo estuviera libre de las restricciones o
limitaciones que le hubiera impuesto el propietario.
Ejemplos de actos que disminuyan el valor de la garantía: demoler o modificar las construcciones
asentadas en el inmueble (salvo cuando se tenga por fin efectuar reparaciones o reformas, o bien
levantar edificaciones modernas y de mayor valor, supuestos en los cuales, comúnmente se
exigirá, en el contrato hipotecario o de anticresis, la venia, conformidad o autorización del
acreedor); talar bosques antes de la época prevista; destruir sembrados y plantaciones existentes
en los predios rurales o afectarlos a explotaciones inadecuadas; separar cosas muebles puestas
como accesorias del inmueble principal (salvo que se pretenda renovarlas o repararlas) y
transmitirlas a terceros de buena fe; no instar las acciones pertinentes, personales, reales o
posesorias, para defender la propiedad o posesión del bien, del ataque o injerencia de terceros;
no abonar las tasas, impuestos y contribuciones que lo gravan; darlo en locación, por plazos
excesivos y a valores irrisorios, entre otros supuestos.
CARPETA: Hay que tener en cuenta que los derechos reales de garantía pueden ser constituidos por el
dueño, los condóminos, el titular del derecho de PH, de un conjunto inmobiliario, el superficiario o el
usufructuario.
El constituyente conserva sus facultades inherentes al derecho real del que es titular.

INOPONIBILIDAD (ART. 2196).

Art. 2196. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en
perjuicio de la garantía.
CARPETA: Por ejemplo un inmueble gravado se constituye una servidumbre, si bien ello le quita valor, en
definitiva el acreedor no se vera perjudicado porque al ser tal gravamen inoponible, puede ejecutarlo como
si la servidumbre no existiera. Es así por ser la garantía anterior a la servidumbre, si fuera al revés sería
otra la solución.
Aquellos actos que no perjudiquen la garantía son oponibles al acreedor, por ejemplo si el
constituyente de una hipoteca vende el inmueble hipotecado, ello no le causa perjuicio al
acreedor ya que puede perseguirlo en manos de quien se encuentre si es que debe ser
ejecutado.
FACULTADES DEL TITULAR DE LA GARANTÍA. REALIZACIÓN POR UN
TERCERO (ART. 2197).
Art. 2197. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el
titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía
suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de
frustración de la condición.

● Los créditos sujetos a plazo suspensivo: En el caso, se está ante un crédito que no resulta
aún exigible, pero cuyo vencimiento operará indefectiblemente, en un momento ulterior. Frente al
reclamo dirigido por otro interesado (sea o no acreedor privilegiado), nuestro acreedor puede
exigir que se le pague de inmediato, como si el plazo ya estuviera vencido a ese momento,

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respetando su preferencia.

● Los créditos sujetos a condición suspensiva: En esta hipótesis, la garantía real accede a un
crédito que el momento de su constitución no existe como tal, dependiendo para ello de un
acontecimiento futuro e incierto. Como el titular del gravamen no es aún acreedor, no puede exigir
el cumplimiento de la obligación principal y en su defecto, pretender cobrarse con el producido de
la venta forzada del bien. Pero ello no quita que sí pueda hacerlo otro acreedor actual y posterior
al titular del derecho real sujeto a condición suspensiva, persiguiendo así el pago de su derecho,
y comprometiendo con su accionar al bien afectado, diluyendo así la garantía del último. Frente a
la subasta del objeto afectado practicada por otro acreedor, ¿qué derechos tiene el titular de la
garantía real? El precepto en estudio dispone que en estas circunstancias, el titular del gravamen
puede pedir al ejecutante garantías suficientes de la restitución de lo percibido, para el caso que
la condición se verifique a la postre.
CARPETA: Hay otro supuesto en que el acreedor puede privar al deudor del plazo y es cuando el objeto
es realizado por un tercero. El art. 2197 dice: “Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la
preferencia correspondiente”.
Si es un acreedor en primer grado, cuyo crédito vence más adelante, y el bien es subastado por
un tercero, dicho acreedor podrá cobrar de acuerdo a su preferencia, es decir, antes que el
ejecutante. Si hay varios acreedores cobraran en la medida de la fecha de constitución de su
crédito siempre que hayan sido publicitados.

ADQUISICIÓN DEL BIEN GRAVADO POR EL ACREEDOR. CLÁUSULA NULA

(ART. 2198).
Art. 2198. Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o
disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la
ley para cada derecho real de garantía.
Se prohíben las cláusulas donde se establezca un acuerdo entre el deudor y acreedor por el cual
se estipula que frente al incumplimiento del deudor, el acreedor puede disponer directamente de
la propiedad del bien afectado a la garantía, sea para incorporarla a su patrimonio, obviando el
procedimiento de la ejecución y eventual adjudicación del bien a su nombre, sea para proceder a
su enajenación a un tercero, y cobrarse con los importes resultantes el crédito inicialmente
insatisfecho.
Ello implica una conducta abusiva de parte del acreedor que de manera inconsulta puede hacerse
con la propiedad del bien gravado sin posibilidad de reclamos de parte del sujeto obligado o del
propietario no deudor.
La nulidad de semejante cláusula, que afecta la esencia misma de los derechos reales de
garantía, no obsta a que el deudor pueda cumplir con lo debido, por ejemplo, ofreciendo en pago
de lo adeudado la propiedad del objeto hipotecado o pignorado. Tampoco hay inconveniente en
que en la subasta, el acreedor se erija en adquirente del bien gravado, como asimismo a
compensar la deuda con la adquisición de la propiedad de aquél en el juicio ejecutivo.
La invalidez de estas cláusulas no obstan a la vigencia del contrato de base que da origen a la
garantía (en tanto se cumplan con los requisitos básicos de accesoriedad, convencionalidad y
especialidad en cuando el objeto y al crédito), dado que en la hipótesis se está, en principio ante
una nulidad de índole parcial (conf. art. 389), aunque ello debe ser así resuelto en la órbita
judicial.
CARPETA: ¿?? Si el deudor de la prestación no cumple, el acreedor debe ejecutar el bien objeto de la
garantía de acuerdo a las condiciones de ejecución previstas para cada derecho real de garantía en
particular y de conformidad con lo previsto por las leyes especiales.
Al ser así, dispone el art. 2198 “Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de
garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución

19
previstas por la ley para cada derecho real de garantía”. La norma impide: adquirir y disponer
fuera de los modos legalmente autorizados. Se trata de evitar la usura.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la
venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo
del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el
que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser
designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede
consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un
tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los
valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras
empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las
indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso”.
PUNTO 5. Ejecución. Responsabilidad del propietario no deudor (ART. 2199). Ejecución
contra el propietario no deudor. Oportunidad. Defensas (ART. 2200). Derecho al remanente
(ART. 2201). Subrogación del propietario no deudor (ART. 2202). Efectos de la subasta
(ART. 2203). Cancelación del gravamen. Casos. Formalidades (ART. 2204).

5. EJECUCIÓN. RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO NO DEUDOR (ART.

2199).
Art. 2199: “El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el
bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde
únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen”.

● Situación especial del "propietario no deudor":

En la designación que antecede están incluidas tres hipótesis distintas, a saber:
a) Cuando una persona constituye una garantía real sobre un objeto de su propiedad para
asegurar el cumplimiento de la obligación de otro, pero sin afianzarla personalmente.
En este caso, se trata de una de las partes celebrantes de la convención que da origen a la
garantía, por lo que no puede revestir a su respecto, la condición de "tercero", pero su
responsabilidad se circunscribe al bien gravado y hasta el máximo fijado en el acuerdo de base.
Con lo cual, el acreedor cuenta con un solo deudor a quien reclamar el cumplimiento de lo debido,
y en su defecto, proceder a ejecutar la garantía.
b) Cuando una persona adquiere la propiedad de un objeto afectado con un derecho real de
garantía, pero sin asumir la deuda que le dio origen.
En este segundo caso, se está ante una persona que reviste la condición de "tercero" respecto
del contrato que da lugar al gravamen, pero que le resulta totalmente oponible, por lo que frente al
incumplimiento del deudor, debe soportar la ejecución y eventual desapoderamiento del bien (y
no del resto de los activos que integren su patrimonio), pero hasta el monto máximo fijado en
aquél.
c) Cuando una persona adquiere la propiedad de un objeto afectado con una garantía real y
pese a haber expresado su voluntad de asumir también la obligación principal, el acreedor y titular
del gravamen no lo ha aceptado en tal condición.
Las consecuencias son equivalentes a las indicadas en los casos anteriores.
En los tres supuestos, se responde por la deuda asegurada solamente con el objeto gravado, y

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hasta el importe máximo fijado en el acto de constitución de la garantía.

● El caso excluido:
No reviste la condición de "propietario no deudor", sino más bien, la de "propietario deudor", el
subadquirente del bien gravado que asume también la deuda principal asegurada, en tanto y en
cuanto sea aceptado en ese rol por el acreedor y titular de la garantía real.
Sin embargo, la aceptación por el acreedor de este nuevo deudor, no necesariamente implica que
el sujeto pasivo primitivo delegue tal cualidad y se desentienda de la cuestión. Para que esto
último suceda, es menester que el acreedor, amén de aceptar al nuevo deudor, desobligue
expresamente el anterior, para que quede entonces totalmente ajeno a la relación jurídica inicial.
Si ello ocurre estaremos en presencia de un caso de delegación de deuda perfecta, que supone
una novación de la obligación original, por cambio del sujeto pasivo. Por ende, si esa liberación
no se produce, habrá delegación imperfecta de deuda, es decir, el acreedor cuenta ahora con dos
deudores, que responden con todo su patrimonio por la deuda inicial.
Si la delegación es perfecta, en cambio, existe un solo deudor, que es el titular dominial actual del
objeto gravado, cuya responsabilidad no se circunscribe a la cosa adquirida y gravada, sino que
abarca a todos los activos de su patrimonio.
CARPETA: Puede ser una persona diferente quien garantice el cumplimiento de una obligación.
Dice el art. 2199: “El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien
adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde
únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen”.
Por ende, responde: 1) solo con el bien gravado, no con todo su patrimonio; 2) hasta el máximo
del gravamen, en la hipótesis de que el monto de la deuda sea superior.
Es muy probable que un tercero que decida adquirir una cosa ya gravada con un derecho real de
garantía no pague todo su precio sino que tenga en cuenta el monto del gravamen y lo
descuente.

EJECUCIÓN CONTRA EL PROPIETARIO NO DEUDOR. OPORTUNIDAD.

DEFENSAS (ART. 2200).
Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor puede demandarlo. En el
supuesto de que el bien gravado se encuentre en poder de un propietario no deudor, el acreedor
también puede demandar al segundo, cumpliendo con algunos requisitos:

Art. 2200. En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el
acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer
intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que
oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento.
1) Oportunidad
Dada la condición de propietario no deudor del titular del objeto gravado, para activar la vía
ejecutiva, el acreedor deberá previamente requerir el pago de la obligación al deudor (que por
regla no se identificará con aquél), en el plazo que dispongan las leyes de procedimientos.
Si en el término acordado, el deudor no cumple, el acreedor tiene expedito el camino para
reclamar, ahora, al actual titular del objeto gravado el pago de lo adeudado.
CARPETA: El acreedor deberá previamente reclamarle al deudor que cumpla para lo cual fijará

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un plazo perentorio. Si el deudor no pagase, tiene el acreedor el camino procesal expedito contra
el tercer poseedor al que deberá intimar.
2) Defensas
El sujeto pasivo de la intimación, cuenta con dos opciones, a saber: pagar la deuda u oponer
excepciones.
1. Si paga la deuda. En este caso, se subroga automáticamente en los derechos del acreedor
desinteresado, no sólo respecto del objeto liberado sino igualmente respecto de otros bienes
afectados al mismo crédito, sin necesidad de que dicho acreedor le ceda expresamente sus
acciones.
La subrogación en la garantía sobre el objeto liberado del cual resulta propietario, implica que si el
mismo es ejecutado por otros acreedores (sean o no privilegiados), aquél mantendrá sobre el
precio la colocación y preferencia que hubiera correspondido al acreedor que desinteresó con el
pago realizado.
Asimismo el propietario no deudor podrá reclamar del deudor principal el reintegro de las sumas
que invirtió en desinteresar al acreedor. Sin embargo, contra dicho sujeto pasivo inicial, tendrá un
crédito quirografario, a menos que existan otros objetos en poder de aquel que se encuentren
afectados a la misma garantía, supuesto en el cual podrá actuar como privilegiado con las
mismas facultades del acreedor a quien subrogó en sus derechos.
2. Si opone excepciones. La segunda posibilidad que se confiere a quien detenta el objeto
gravado ante la intimación del acreedor será la de oponer excepciones, en el término que se le
concede para pagar. Ej podrá plantear las excepciones de incompetencia, falta de personería,
litispendencia, inhabilidad de título, cosa juzgada y nulidad de la ejecución, entre otras.
CARPETA: 2) Defensas: continúa el art. 2200: “El propietario no deudor puede hacer valer las defensas
personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento”. Esto es algo confuso, ya que hay ciertas
defensas que son comunes al deudor y al propietario no deudor, al margen de la subrogación.
3) Subrogación: si el propietario no deudor pagó la deuda garantizada para evitar la ejecución,
tiene derecho entre otros a: 1) “subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del
acreedor”. 2) “en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en
beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno
distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde
soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada
uno de los bienes gravados”.

DERECHO AL REMANENTE (ART. 2201).

Art. 2201: “Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene
derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente
propietario y de los acreedores quirografarios”.
CARPETA: Por el principio de subrogación real, una vez subastado o vendido privadamente (o en
la forma que se hubiera convenido) el objeto de la garantía y adjudicado a un tercero (el
adquirente), los derechos del acreedor y del propietario no deudor del bien se desplazan al precio
que se haya obtenido (conf. art. 2194). En rigor, la entrega o abandono que el propietario no
deudor realice del bien gravado para que se proceda a su ejecución no implica, ipso facto, la
extinción de su derecho real, sino que ello se concreta recién con la adjudicación que se practique
al adquirente en subasta o venta.
Una vez realizado el bien y satisfechos los intereses del ejecutante, el remanente del precio
obtenido le corresponde al propietario no deudor, con preferencia a los acreedores quirografarios
del deudor inicial.

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 SUBROGACIÓN DEL PROPIETARIO NO DEUDOR (ART. 2202).
Art. 2202: “Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho a:
a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;
Reclamar que se le abonen las indemnizaciones por los daños y perjuicios que haya padecido por
parte de quien le transmitió el bien gravado;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
A subrogarse en los derechos del acreedor a quien haya desinteresado para liberar al bien de su
propiedad del gravamen en cuestión;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la
misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de
obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que
se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes
gravados”.
A exigir la citación en el proceso ejecutivo de los demás sujetos obligados por la misma deuda,
para que cada uno de ellos afronte con sus bienes la parte que les corresponda en aquélla, de
acuerdo a las proporciones que se hayan fijado al momento de constituirse la garantía inicial, o en
su defecto, en atención al valor de los demás bienes que se hubieran afectado a esa.
En rigor, el acreedor no está obligado a ejecutar simultáneamente todos los bienes gravados, sino
que puede perseguir uno sólo de ellos. Por ende, el propietario no deudor puede requerir el
reembolso de la parte proporcional que correspondía afrontar a los restantes propietarios de los
bienes afectados a la misma garantía, claro que deduciendo el porcentaje que debe afrontar con
el bien de su titularidad.
EFECTOS DE LA SUBASTA (ART. 2203).
Art. 2203: “Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la
subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin
perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción
de sus crédito”.
Las garantías reales se extinguen por el efecto de la subasta del bien gravado, que así se
transmite al adquirente libre de todas las restricciones, gravámenes y limitaciones que le hubiera
impuesto el propietario anterior. Para que ello suceda se imponen tres condiciones:
o Que la subasta haya sido ordenada en un juicio ejecutivo o en cualquier otro proceso en la
medida que en el mismo se haya resuelto la venta forzada del bien que constituía el asiento de la
garantía real.
o Que se hayan citado a los acreedores hipotecarios, anticresistas y prendarios a fin de que
puedan hacer valer sus derechos en el juicio, y especialmente para que puedan ir contra el precio
obtenido en la subasta del bien afectado. Esta participación en el proceso les permitirá controlar
su regularidad, y en su caso, impugnar aquellas resoluciones que consideren lesivas de sus
intereses.
La no citación de estos acreedores no invalida la venta forzada del bien en subasta, pero al
adquirente le serán oponibles todas las garantías que estén registradas al momento de esa
transmisión.

● Que se respete el orden de preferencias vigente a ese momento sobre el producido de la

enajenación forzada, de modo que todos los interesados puedan satisfacer sus acreencias de
acuerdo a aquél.
Tratándose de inmuebles y muebles registrables, como las garantías del caso perdurarán en el
folio o legajo del bien en el Registro de la Propiedad, el adquirente deberá rogar junto con la toma
de razón de su título de dominio (conformado por el pertinente testimonio de las actuaciones

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cumplidas en el caso o por la protocolización de ellas bajo la forma de documento notarial), la
cancelación de los asientos que las publiciten.
CARPETA: Para que se produzca la extinción de dichos derechos reales, es necesario que hayan sido
debidamente citados los titulares, para que puedan hacer valer sus derechos e ir contra el precio obtenido
en el remate. Si no fue así, la subasta le resultará inoponible.
Aunque no lo dice el art., cabe entender que se extinguen las garantías una vez pagado el precio
y concluida definitivamente la subasta.

CANCELACIÓN DEL GRAVAMEN.

CARPETA:Cuando las garantías tienen por objeto cosas registrables, se inscriben el registro
respectivo. Una vez extinguido el derecho real, corresponde dejar sin efecto esa inscripción.

La cancelación es el acto jurídico unilateral por el cual se solicita al registro que se deje sin efecto
la inscripción del derecho real de garantía. Tiene tanta importancia como la misma inscripción.
Además de voluntaria o judicial, la cancelación puede ser total o parcial.

Art. 2204: “Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el
exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las
respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución
respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el
ejemplar del título constitutivo de la garantía”.

● Las diferencias entre extinción y cancelación de la garantía real:

La extinción de la garantía es el acto o evento por el cual ésta concluye, sea por vía de
consecuencia o indirecta, cuando finiquita la obligación a la que accede o secunda, sea de modo
directo, cuando se compromete solamente al gravamen real mas no al crédito, que como tal
puede subsistir sin ella, aunque desprovisto de su condición de privilegiado.
La cancelación, en cambio es el acto por el cual el registrador, a petición de parte interesada, por
orden judicial o de autoridad administrativa competentes, o por disposición legal, deja sin efecto
uno o más asientos registrales que publicitan las garantías reales, extendiendo en los folios o
legajos de los objetos afectados las constancias correspondientes.
La cancelación afecta al asiento registral por el cual se publicita la garantía, pero no el gravamen
en sí mismo, para cuya conclusión es menester que se verifique alguna de las causales previstas
por la ley.
Normalmente la cancelación será, por regla, la consecuencia de la extinción de la garantía real.
CASOS. FORMALIDADES (ART. 2204).

● La cancelación voluntaria: En este caso se trata de un acto unilateral, emitido por el

titular de la garantía en el cual expresa su voluntad de que se deje sin efecto la constancia
registral que publicita el gravamen constituido a su favor. El mismo deberá revestir una forma
equivalente a la impuesta para la constitución del derecho real.
CARPETA: A) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el
exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas
constancias registrales”.
Es importante la intervención del titular de la garantía. El trámite puede ser realizado por otra
persona, generalmente el deudor o el propietario de la cosa, pero el documento debe emanar del

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titular de la garantía. Esto es así porque sino el propietario de la cosa gravada se presentaría
unilateralmente en el Registro y pediría la cancelación, dejando al acreedor sin su preferencia, sin
publicidad, y luego enajenar la cosa como si estuviera libre de gravámenes.
Debe ser instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, por ejemplo para
constituir una hipoteca se necesita que el acto constitutivo sea formalizado en escritura pública,
por ende para su cancelación también se requiere instrumento público. El acreedor declara
voluntariamente que quiere cancelar el gravamen por encontrarse satisfecha la obligación
garantizada, procediendo al trámite para su anotación.

● La cancelación judicial: se verifica cuando el titular del derecho real no quiere o no puede
prestar su conformidad con la supresión del asiento registral de la garantía, aunque se haya
verificado la extinción del crédito principal (por ejemplo, por el pago de lo adeudado) o bien haya
finiquitado el propio gravamen, por alguna de las causales previstas por el ordenamiento jurídico.
Otro tanto acontece cuando el acreedor no está en condiciones de expresar su voluntad en
sentido favorable a la conclusión de la atestación registral que publicita la garantía real, por
ejemplo, por hallarse ausente del lugar donde habrá de ventilarse la cuestión, o ser incapaz.
Por regla, la orden judicial de marras, surgirá de un proceso contradictorio, dirigido contra la
persona del acreedor, o quien en el caso lo represente o defienda (para el caso de ausencia), o a
favor de quien se hayan transmitido sus derechos y prerrogativas (cesionario del crédito
garantizado, heredero, legatario, etc.), que será instado por el propio deudor de la obligación
principal, por el propietario no deudor o por ulteriores acreedores, privilegiados o quirografarios,
que mejorarán sus expectativas de cobro ante la eliminación del gravamen preexistente, y por
todo aquel que pueda justificar un interés legítimo en la materia.
Una vez dictada la sentencia pertinente que ordene la cancelación del asiento registral, y que ésta
quede firme y consentida, se librarán los oficios y testimonios de estilo, suscriptos por el
secretario del tribunal interviniente a la autoridad registral, para que proceda a dicha cancelación,
colocándose también la atestación equivalente en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.

CARPETA: Puede ser ordenada “b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable;
la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos”. El interesado, sus sucesores o el tercero
adquiriente tienen derecho a acudir a la justicia para que se ordene por sentencia dicha cancelación.
Si el acreedor no quiere o esta imposibilitado por cualquier motivo (ausencia, incapacidad), de
consentir la cancelación, el interesado, sea el constituyente de la garantía o sus sucesores, o el
3ro adquirente, u otro acreedor posterior, tienen derecho a acudir a la justicia para que se ordene
por sentencia dicha cancelación.
Cancelación automática:
Se llama así a la que se produce por el mero transcurso del tiempo computado por la toma de
razón, si antes no se solicita la renovación.
El Código Civil y Comercial fija plazos de caducidad de la inscripción. Si se trata de una hipoteca,
los efectos de inscripción duran 20 años. Si se trata de la anticresis, 20 años para los inmuebles y
10 para los muebles registrables.

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